Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

MỞ ĐẦU1 1.Tính cấp thiết của đề tài.1 2.Mục đích và yêu cầu của đề tài.2 2.1.Mục đích:2 2.2. Yêu cầu:3 CHƯƠNG I. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU4 1.1. Cơ sở lý luận của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.4 1.1.1 Khái niệm4 1.1.2 Vai trò ý nghĩa của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.5 1.2. Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.6 1.2.1. Hệ thống các văn bản quy định về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.6 1.2.2. Quy định hiện hành về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.9 1.3. Cơ sở thực tiễn của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.23 1.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại một số nước trên thế giới23 1.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam.28 CHƯƠNG II. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.30 2.1. Đối tượng nghiên cứu.30 2.2. Phạm vi nghiên cứu.30 2.3. Nội dung nghiên cứu.30 2.4. Phương pháp nghiên cứu.30 2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu.30 2.4.2. Phương pháp tổng hợp, phân tích tài liệu, số liệu.31 2.4.3. Phương pháp so sánh.31 2.4.4. Phương pháp thống kê số liệu.31 2.4.5. Phương pháp chuyên gia.31 2.4.6. Phương pháp kế thừa, bổ sung.31 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.33 3.1. Điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của huyện Khoái Châu tỉnh Hưng Yên33 3.1.1. Điều kiện tự nhiên.33 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội.36 3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Khoái Châu tỉnh Hưng Yên42 3.2.1. Tình hình thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Khoái Châu tỉnh Hưng Yên42 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Khoái Châu tỉnh Hưng Yên49 3.3. Tình hình thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Khoái Châu tỉnh Hưng Yên53 3.3.1. Kết quả thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Khoái Châu.53 3.4. Đánh giá chung về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.64 3.4.1. Những thuận lợi trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn.64 3.4.2. Những khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn.65 3.5. Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn.66 3.5.1 Nhóm giải pháp.66 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ70 1. Kết luận70 2. Kiến nghị71 TÀI LIỆU THAM KHẢO72   DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CÁC CHỮ VIẾT TẮT Viết tắtViết đầy đủ BCDBan chỉ đạo CC-TTgChỉ thị của Thủ Tướng Chính phủ CPChính phủ ĐKDĐĐăng ký đất đai ĐKQSDĐĐăng ký quyền sử dụng đất GCNGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. SDĐSử dụng đất QĐQuyết định TTThông tư UBNDỦy ban nhân dân NĐ-CPNghị định chính phủ NN&PTNTNông nghiệp và phát triển nông thôn CN-TCNCông nghiệp- thủ công nghiệp TDTTThể dục thể thao DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 3.1 Bảng hiện trạng sử dụng đất huyện Khoái Châu năm 2015.52 Bảng 3.2: Kết quả cấp GCN sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Khoái Châu tính đến ngày 31/12/2015.55 Bảng 3.3: Nguyên nhân các trường hợp chưa được cấp GCN đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Khoái Châu tính đến ngày 31/12/201556 Bảng 3.4 Kết quả cấp giấy chứng nhận đối với đất ở nông thôn của hộ gia đình cá nhân đến ngày 31/12/2015.58 Bảng 3.5 Nguyên nhân các trường hợp chưa được cấp GCN đối với đất ở tại nông thôn của huyện Khoái Châu đến ngày 31/12/2015.60 Bảng 3.6 Kết quả cấp giấy chứng nhận đối với đất ở đô thị của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện Khoái Châu đến ngày 31/12/2015.62 Bảng 3.7: Nguyên nhân các trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận đối với đất ở đô thị của hộ gia đình cá nhân đến ngày 31/12/2015.63   DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Trang 1 và 4 mẫu giấy chứng nhận theo Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường19 Hình 1.2: Trang 2 và 3 mẫu giấy chứng nhận theo thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày của Bộ Tài nguyên và Môi trường20 Hình 3.1: Biểu đồ kết quả cấp GCN sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Khoái Châu tính đến ngày 31/12/2015.56 Hình 3.2: Biểu đồnguyên nhân các trường hợp chưa được cấp GCN đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Khoái Châu tính đến ngày 31/12/201557 Hình 3.3: Biểu đồ kết quả cấp giấy chứng nhận đối với đất ở nông thôn của hộ gia đình cá nhân đến ngày 31/12/2015.60 Hình 3.4: Biểu đồ nguyên nhân các trường hợp chưa được cấp GCN đối với đất ở tại nông thôn của huyện Khoái Châu đến ngày 31/12/2015.61 Hình 3.5: Biểu đồ kết quả cấp giấy chứng nhận đối với đất ở đô thị của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện Khoái Châu đến ngày 31/12/2015.63 Hình 3.6: Biểu đồ nguyên nhân các trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận đối với đất ở đô thị của hộ gia đình cá nhân đến ngày 31/12/2015.64  

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, những kết quảnghiên cứu được sử dụng trong đồ án của các tác giả khác đã được tôi xin ý kiến sửdụng và được chấp nhận Các số liệu trong đồ án là kết quả khảo sát thực tế từ đơn

vị thực tập Tôi xin cam kết về tình trung thực của những luận điểm trong đồ án này

Hà Nội, ngày … tháng … năm 2016

Sinh viên thực hiện

Đỗ Thu Trang

Qua đây, tôi cũng xin bày tỏ lòng cảm ơn tới gia đình và bạn bè, nhữngngười đã động viên, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện đồ án tốt nghiệp.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày … tháng … năm 2016

Sinh viên thực hiện

Đỗ Thu Trang

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1.Tính cấp thiết của đề tài 1

2.Mục đích và yêu cầu của đề tài 2

2.1.Mục đích: 2

2.2 Yêu cầu: 3

CHƯƠNG I TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 4

1.1.1 Khái niệm 4

1.1.2 Vai trò ý nghĩa của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 5

1.2 Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 6

1.2.1 Hệ thống các văn bản quy định về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 6

1.2.2 Quy định hiện hành về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 9

1.3 Cơ sở thực tiễn của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 23

1.3.1 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại một số nước trên thế giới 23

1.3.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam 28

CHƯƠNG II ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30

2.1 Đối tượng nghiên cứu 30

2.2 Phạm vi nghiên cứu 30

2.3 Nội dung nghiên cứu 30

2.4 Phương pháp nghiên cứu 30

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 30

2.4.2 Phương pháp tổng hợp, phân tích tài liệu, số liệu 31

2.4.3 Phương pháp so sánh 31

2.4.4 Phương pháp thống kê số liệu 31

2.4.5 Phương pháp chuyên gia 31

2.4.6 Phương pháp kế thừa, bổ sung 31

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 33

3.1 Điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của huyện Khoái Châu tỉnh Hưng Yên 33

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 33

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 36

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Khoái Châu tỉnh Hưng Yên 42

3.2.1 Tình hình thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Khoái Châu tỉnh Hưng Yên 42

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Khoái Châu tỉnh Hưng Yên 49

3.3 Tình hình thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Khoái Châu tỉnh Hưng Yên 53

3.3.1 Kết quả thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Khoái Châu 53

3.4 Đánh giá chung về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 64

3.4.1 Những thuận lợi trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn 64

3.4.2 Những khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn 65

3.5 Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn 66

3.5.1 Nhóm giải pháp 66

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 70

1 Kết luận 70

2 Kiến nghị 71

TÀI LIỆU THAM KHẢO 72

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CÁC CHỮ VIẾT TẮT

NN&PTNT Nông nghiệp và phát triển nông thôn

CN-TCN Công nghiệp- thủ công nghiệp

TDTT Thể dục thể thao

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1 Bảng hiện trạng sử dụng đất huyện Khoái Châu năm 2015 52Bảng 3.2: Kết quả cấp GCN sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Khoái Châu tính đến ngày 31/12/2015 55Bảng 3.3: Nguyên nhân các trường hợp chưa được cấp GCN đất nông nghiệp của

hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Khoái Châu tính đến ngày 31/12/2015 56Bảng 3.4 Kết quả cấp giấy chứng nhận đối với đất ở nông thôn của hộ gia đình cá nhân đến ngày 31/12/2015 58Bảng 3.5 Nguyên nhân các trường hợp chưa được cấp GCN đối với đất ở tại nông thôn của huyện Khoái Châu đến ngày 31/12/2015 60Bảng 3.6 Kết quả cấp giấy chứng nhận đối với đất ở đô thị của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện Khoái Châu đến ngày 31/12/2015 62Bảng 3.7: Nguyên nhân các trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận đối với đất

ở đô thị của hộ gia đình cá nhân đến ngày 31/12/2015 63

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1: Trang 1 và 4 mẫu giấy chứng nhận theo Thông tư số

23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường 19Hình 1.2: Trang 2 và 3 mẫu giấy chứng nhận theo thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày của Bộ Tài nguyên và Môi trường 20Hình 3.1: Biểu đồ kết quả cấp GCN sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Khoái Châu tính đến ngày 31/12/2015 56Hình 3.2: Biểu đồnguyên nhân các trường hợp chưa được cấp GCN đất nông nghiệpcủa hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Khoái Châu tính đến ngày 31/12/2015 57Hình 3.3: Biểu đồ kết quả cấp giấy chứng nhận đối với đất ở nông thôn của hộ gia đình cá nhân đến ngày 31/12/2015 60Hình 3.4: Biểu đồ nguyên nhân các trường hợp chưa được cấp GCN đối với đất ở tại nông thôn của huyện Khoái Châu đến ngày 31/12/2015 61Hình 3.5: Biểu đồ kết quả cấp giấy chứng nhận đối với đất ở đô thị của hộ gia đình

cá nhân trên địa bàn huyện Khoái Châu đến ngày 31/12/2015 63Hình 3.6: Biểu đồ nguyên nhân các trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận đối với đất ở đô thị của hộ gia đình cá nhân đến ngày 31/12/2015 64

MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết của đề tài.

Đất đai là điều kiện đầu tiên, là nền tảng của quá trình sản xuất, không có đấtđai thì không có bất kỳ quá trình sản xuất nào cũng như không có đất đai thì không

có sự tồn tại của con người Vì thế đất đai nằm trong nhóm tài nguyên vô cùng quýgiá Không những là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầucủa môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh

tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng mà đất đai còn là yếu tố không thể thiếu đượctrong tiến trình phát triển của đất nước, có vai trò cực kỳ quan trọng đối với đờisống xã hội

Việc sử dụng tiết kiệm và hiệu quả đất đai không chỉ có ý nghĩa kinh tế màcòn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội Do là một yếu

tố đầu vào của nền kinh tế xã hội cho nên Nhà nước phải quản lý chặt chẽ để tạonên môi trường pháp lý đảm bảo việc điều tiết quan hệ thị trường lành mạnh trongviệc sử dụng đất

Trong khoảng 15 năm trở lại đây, sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thịtrường khiến cho đất đai trở nên đắt giá, đặc biệt tại các đô thị Người dân ngàycàng có nhiều nhu cầu thực hiện quyền của người sử dụng đất như mua bán, chuyểnnhượng, thừa kế… Trong khi đó việc san lấp, lấn chiếm đất đai, tự ý chuyển đổimục đích sử dụng đất, vi phạm trong lĩnh vực đất đai, để hoang hoá… dẫn đếnnhững khó khăn, phức tạp trong việc quản lý đất đai Các chế tài trong việc xử lýcác vi phạm trong công tác quản lý đất đai chưa rõ ràng, cụ thể hóa càng làm chocông tác quản lý khó khăn thêm Do vậy, để làm tốt công tác quản lý đất đai và tạođiều kiện cho người dân được thực hiện các quyền hợp pháp của mình, Nhà nướcphải thực hiện tốt công tác đăng ký – cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo Khoản 15, Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai 2013:

“Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghinhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàquyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy, bằng hệ thống pháp luật chặt chẽ và cụ thể, Nhà nước ta đã, đang

và sẽ tiếp tục bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho nhân dân khi thực hiện công tác kêkhai đăng ký đất đai, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Cùng với sự phát triển chung của đất nước huyện Khoái Châu nằm trong khuvực phát triển mạnh mẽ về các mặt kinh tế, xã hội, tốc độ đô thị hóa đang ngày cànggia tăng kéo theo những vấn đề về quản lý và sử dụng đất: cấp phép xây dựng, muabán chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản tham gia thị trường bất độngsản dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất

Nhận thức được tầm quan trọng của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xuấtphát từ cơ sở khoa học và thực tiễn nêu trên, được sự hướng dẫn của cô giáo Th.S

Thái Thị Lan Anh, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Khoái Châu tỉnh Hưng Yên’’

2.Mục đích và yêu cầu của đề tài.

2.1.Mục đích:

- Nghiên cứu những quy định của Nhà nước về công tác đăng ký đất đai, cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất

- Tìm hiểu và đánh giá việc thực hiện công tác đăng ký đất đai,cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấttrên địa bàn huyện Khoái Châu tỉnh Hưng Yên

- Xác định những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp thực hiện tốt côngtác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn.

- Thu thập số liệu điều tra một cách chính xác và đầy đủ, phản ánh trungthực, khách quan về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa phương

- Phân tích tiến độ, hiệu quả của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn

- Đề xuất kiến nghị, biện pháp mang tính khả thi nhằm đẩy mạnh công tácđăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

1.1.1 Khái niệm

1.1.1.1 Khái niệm về quyền sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất bao gồm các quyền sau:

- Quyền chiếm hữu: là quyền nắm giữ một số tài sản nào đó và là quyền loạitrừ người khác tham gia sử dụng tài sản đó

- Quyền sử dụng: là quyền được lợi dụng các tính năng của tài sản để phục

vụ cho các lợi ích kinh tế và đời sống của con người

- Quyền định đoạt: là quyền quyết định số phận pháp lý của tài sản

Như vậy, quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai là quyền sở hữu vàquyền sử dụng được áp dụng trực tiếp với khách thể đặc biệt là đất đai Đối vớinước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thốngnhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thong qua cáchình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang

sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Như vậynhà nước là chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu đất đai, còn có các tổ chức, cá nhân,

hộ gia đình chỉ có quyền sử dụng đất đai chứ không có quyền định đoạt đất đai

1.1.1.2 Khái niệm đăng ký đất đai.

Theo Điều 3 Luật đất đai 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liềnvới đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền

sở hữa nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đối với một thửa đấtvào hồ sơ địa chính”

ĐKQSDĐ là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan nhà nước thực hiện vàđược thực hiện với tất cả các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất ĐKQSDĐ làcông việc để thiết lập lên hệ thống HSĐC đầy đủ cho tất cả các loại đất trong phạm

vi địa giới hành chính để thực hiện cấp GCN cho cấc đối tượng đủ điều kiện làm cơ

sở để nhà nước quản chặt, lắm chắc đến từng thử đất và từng người sử dụng đất.[18]

1.1.1.3 Khái niệm về giấy chứng nhận.

GCN là giấy do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất

để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư,cải tạo và nâng cao hiệu quả sử dụng đất GCN thực chất là một chứng thư pháp lýxác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất nhằm mục đích bảođảm việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong sử dụng đất theo đúng pháp luật

Do đó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là cơ sở pháp lý để nhà nước côngnhận và bảo hộ quyền sử dụng đất

Theo khoản 16, Điều 3, Luật đất đai năm 2013: “Giấy chứng nhậnquyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý

để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liềnvới đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sởhữu tài sản khác gắn liền với đất”.[18]

1.1.2 Vai trò ý nghĩa của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộngđồng dân cư như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cânbằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất Nhà nước biếtđược để quản lý chung qua việc dùng công cụ đăng ký đất đai để quản lý Lợi íchcủa công dân có thể thấy được như: Nhà nước bảo về quyền và bảo vệ người côngdân khi có các tranh chấp, khuyến khích đầu tư cá nhâ, hỗ trợ các giao dịch về đấtđai, giảm khả năng tranh chấp đất đai

Là cơ sở để bảo về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở hữuNhà nước, Nhà nước chia cho dân sở hữu trên bề mặt, không được khai thác trên bềmặt và trên không, nếu được phải có sự cho phép của Nhà nước Bảo vệ hợp pháp

và giám sát nghĩa vụ theo quy định của pháp luật để đảm bảo lợi ích chung của toàn

xã hộ Vì vậy đăng ký đất đai với vai trò thiết lập hệ thống thông tin về đất đai sẽ làcông cụ giúp nhà nước quản lý

Đăng ký đất đai để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyênđất Biết mục đích sử dụng đất, từ đó điều chỉnh hợp lý các thong tin hồ sơ địachính, hồ sơ địa chính cung cấp tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, góc cạnh, thời hạn

sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, những rang buộc thay đổi trong quá trình sửdụng và quản lý của những thay đổi này

1.2 Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

1.2.1 Hệ thống các văn bản quy định về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

* Văn bản được thực hiện trong giai đoạn 1992 - 2003

- Hiến pháp năm 1992

- Hiến pháp năm 1992 sửa đổi bổ sung năm 2001

- Luật đất đai năm 1998

- Luật đất đai năm 1993

- Luật đất đai năm 1993 sửa đổi bổ sung năm 1998

- Luật đất đai năm 1993 sửa đổi bổ sung năm 2001

- Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đođạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất trong cả nước

- Nghị định 64/CP 27/9/1993 của chính phủ quy định về việc giao đất cho hộgia đình, cá nhân sử dụng lâu dài vào mục đích nông nghiệp

- Nghị định 02/CP ngày 15/01/1994 của chính phủ quy định về giao đất lâmnghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâmnghiệp

- Nghị định 60/CP ngày 05/7/1994 của chính phủ về quyền sở hữu nhà ở vàquyền sử dụng đất tại đô thị

- Công văn số 897/1995/CV- TCĐC ngày 28/6/1995 của Tổng cục Địa chính

về cấp GCNQSDĐ cho các hợp tác xã thủ công nghiệp xây dựng, vận tải, thươngmại và dịch vụ

- Công văn số 1274/1995/CV- TCĐC ngày 13/10/1995 của Tổng cục Địachính quy định các mẫu, sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp GCNQSDĐ, sổ theo dõibiến động đất đai

- Quyết định số 499/QĐ-ĐC ngày 27/01/1995 của tổng cục địa chính quyđịnh các mẫu sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp GCNQSDĐ, sổ theo dõi biến động đấtđai thay thế các biểu mẫu trước đó

- Thông tư 364/1998-TCĐC ngày 16/03/1998 của tổng cục địa chính hướngdẫn về đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ

- Thông tư số 147/1999/TTLT-BTC ngày 21/07/1999 của liên Bộ Tài chính

và Tổng cục Tài chính hướng dẫn cấp GCNQSDĐ theo chỉ thị 18/1999/CT-TTg

- Công văn số 776/CV-CP ngày 28/07/1999 của chính phủ về việc cấpGCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà ở tại đô thị

- Nghị định số 04/2000/NĐ-CP của chính phủ về thi hành sửa đổi, bổ xungmột số điều của đất đai

* Văn bản từ khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực

- Luật đất đai năm 2003

- Luật đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009

- Chỉ thị số 05/2004/CT-TTG 09/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về thihành Luật đất đai

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hànhluật đất đai

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 phạt hành chính trong lĩnh vựcđất đai

- Thông tư số: 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/01/2004 của bộ tài nguyên vàmôi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính

- Quyết định số: 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/01/2004 của bộ tài nguyên vàmôi trường ban hành quy định về cấp GCNQSDĐ

- Thông tư 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ Tài nguyên và Môitrưòng huớng dẫn thực hiện một số điều của nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày25/5/2007 về việc quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, thu hồi đất, thực hiện quyềnsử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, táiđịnh cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định về GCN quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 quy định bổ sung về giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Thông tư 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/05/2011 quy định sửa đổi bổ sungmột số nội dung liên quan đến thủ tục hành hính về lĩnh vự đất đai

- Chỉ thị 1474/2011/CT-TTg ngày 24/08/2011 của Thủ tướng Chính phủ vềviệc thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai

- Công văn số 4167/2013/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 18/10/2013 của Bộ Tàinguyên và Môi trường về việc ghi thời hạn sử dụng đất nông nghiệp của hộ giađình, cá nhân vào giấy chứng nhận khi hết thời hạn

- Nghị định 126/2013/NĐ-CP ngày 15/10/2013 hướng dẫn thi hành Nghịquyết 49/2013/QH13 ngày 21/06/2013 của Quốc hội về việc kéo dài thời hạn sửdụng đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối của hộ gia đình,

cá nhân

* Văn bản từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực

- Hiến pháp năm 2013;

- Luật Đất đai ngày 29/11/2013

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hànhmột số điều Luật Đất đai 2013;

- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Quy định chi tiết và hướngdẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản;

- Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảođảm;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụngđất; số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 và số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013 quyđịnh về lệ phí trước bạ

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địachính;

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều củaNghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền

Theo khoản 1, Điều 95, Luật đất đai 2013: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đốivới người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý”.[18]

Đăng ký quyền sử dụng đất có hai loại là: Đăng ký lần đầu và đăng ký biếnđộng

- Đăng ký lần đầu

Theo khoản 3, Điều 95, Luật đất đai 2013 quy định:

Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

+Thửa đất được giao, cho thuê để sửu dụng;

+Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

-Đăng ký biến động

Theo khoản 4, Điều 95, Luật đất đai 2013 quy định:

Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp GCNhoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữa tài sản gắn liền với đất thực hiện cácquyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền

sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp góp vốn bằng quyền sử dụng dất, tàisản gắn liền với đất;

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số kiệu, địa chỉ thửa đất;+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

+ Chuyển mục đích sử dụng đất;

+Có thay đổi thời hạn sử dụng đất:

+Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đấthàng năm sanghình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thừoi gian thuê; từ hình thức Nhà nướcgiao đất không thu tiền sử dụng đất sang giao đất sang hình thức thuê đất; từ thuêđất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định cảu Luật này

+Chuyển QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặcchồng thành QSDĐ, QSH tài sản chung gắn liền với đất;

+Chia tách QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khắc gắn liền với đất của tổ chứchoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm ngừoi sửu dụng đấtchung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

+Thay đổi QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liều với đất theo kết quảhòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận;thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, quyết định của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyếtđịnh hoặc bản án cảu Tòa án nhân dân, quyết định thi hành của cơ quan thi hành án

đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật;

+Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa liền kề;

+Có thay đổi về những han chế quyền của người sử dụng đất

1.2.2.2 Cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

“ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhànước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng để bảo hộ cho quyền và lợi ích hợppháp của người sử dụng đất”, là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp phápgiữa nhà nước và người sử dụng đất

Quá trình tổ chức việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quá trìnhxác lập căn cứ pháp lý đầy đủ nhất để giải quyết mọi vấn đề có liên quan đến quan

hệ về đất đai ( giữa nhà nước là chủ sở hữu với người sử dụng đất và giữa người sửdụng đất với nhau) theo đúng pháp luật hiện hành

a, Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

Theo điều 98, Luật Đất Đai 2013 quy định:[18]

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang

sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầuthì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữuchung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của nhữngngười có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liềnvới đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ

sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đượcnhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

b, Những trường hợp được cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất

Theo khoản 1, Điều 99, Luật đất đai 2013 quy định:[18]

Nhà nước cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chonhững trường hợp sau đây:

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101, 102 của Luật này;

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từu sau ngày Luật này có hiệulực thi hành;

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng choQSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ; người nhận QSDĐ để thu hồi nợ;

- Người được sửu dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đấtđai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của

cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đấtđai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

- Người trúng đấu giá QSDĐ

- Người sử dụng đất trong KCN, cụm CN, khu chế xuất, khu CNC, khu kinhtế;

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giải nhà ở gắn liền với đất ở; ngườimua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước;

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc cácthành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhấtQSDĐ hiện nay;

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại GCN bị mất

Theo điều 100, Luật Đất Đai 2013 quy định:[18]

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loạigiấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

+Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm

1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai củaNhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòamiền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắnliền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền vớiđất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là

đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc

sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũcấp cho người sử dụng đất;

+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theoquy định của Chính phủ

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quyđịnh tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ

về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đếntrước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sửdụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa

án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kếtquả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợpchưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuêđất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưađược cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụtài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từđường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này vàđất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất

sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo điều 101, Luật Đất Đai 2013 quy định:[18]

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thihành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩuthường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồngthủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điềukiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đấtxác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

và không phải nộp tiền sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tạiĐiều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xãxác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạchchi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơquan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất

c, Những trường hợp không được cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất

Theo điều Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chínhphủ quy định các trường hợp không cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất:[12]

- Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc cáctrường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai

- Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của

xã, phường, thị trấn

- Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặcquyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sửdụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giaothông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyềndẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằmmục đích kinh doanh.

d, Thẩm quyền cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Quy định tại Điều 105, Luật Đất đai 2013 như sau:[18]

- UBND cấp tỉnh cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanhnghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện sự án đầu tư; tổ chức nước ngoài cóchức năng ngoại giao

UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùngcấp cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- UBND cấp huyện cấp GCN QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nướcngoài sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

- Đối với những trường hợp đã được cấp GCN, GCN QSH nhà ở, GCN QSHcông trình xây dựng mà thực hiện các quyền cảu ngừoi sử dụng đất, chủ sở hữu tàisản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại GCN, GCN QSH nhà ở, GCN QSH côngtrình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định củaChính phủ

e, Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sau khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, Bộ Tài nguyên và Môitrường đã ban hành Thông tư 23/2014/TT- BTNMT ngày 19/05/2014 quy định vềmẫu GCN Tuy nhiên, thực tế vẫn còn một số GCN do cơ quan Nhà nước có thẩmquyền ban hành trước đó vẫn đang được sử dụng, được nhà nước công nhận tínhhợp pháp

* Mẫu Giấy chứng nhận

Thực hiện Chỉ thị số 299/TTg ngày 11/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ

về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê trong cả nước, Tổng cục Quản

lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 về trình tự thủ

tục đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước Theo đó, công tác cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng ruộng đất cho hộ gia đình và tổ chức được tiến hành đồng thờivới công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất (còn gọi giấy tạm thời) thể hiệncác nội dung trên đơn xin đăng ký ruộng đất đã được xét duyệt và sổ đăng ký ruộngđất; mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất có kích thước khổ giấy A4, nộidung thể hiện: Quốc hiệu; Tên cơ quan cấp: UBND cấp huyện…; bên dưới ghi loạivăn bản: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất”; nội dung thể hiện: ghi rõ tênngười sử dụng đất; số liệu, diện tích, mục đích và thời hạn sử dụng từng khu đất;chữ ký và dấu của Chủ tịch UBND cấp huyện

* Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Tổng cục Quản lý ruộng đấtphát hành tại Quyết định số 201/QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989

Tại khoản 5 Điều 9 Luật đất đai năm 1987 (được Quốc hội thông qua ngày29/12/1987), tuy có đề cập đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưngGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất là loại giấy nào thì Luật không quy định rõ.Quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính thức có từ Quyếtđịnh 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất Kể từ đây,mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất áp dụng thống nhất cho tổ chức, cá nhântheo quy định của Quyết định 201-QĐ/ĐKTK được Tổng cục Quản lý ruộng đấtphát hành

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Tổng cục Quản lý ruộng đất pháthành, sử dụng chung cho tổ chức và cá nhân, có kích thước 19cm x 27cm với nộidung sau:

- Trang 1: Mặt chính của giấy chứng nhận, gồm có Quốc huy; dòng chữ:

"Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”; và số của giấy chứng nhận, và dấu của Tổngcục Quản lý ruộng đất

- Trang 2 và 3: Là phần chính của giấy chứng nhận, ghi rõ tên người sử dụngđất; số hiệu, diện tích, mục đích và thời hạn sử dụng từng khu đất; Chữ ký của Chủtịch Uỷ ban Nhân dân, dấu của Uỷ ban Nhân dân tỉnh hoặc huyện

- Trang 4: Ghi những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận và những điềucần chú ý của người được cấp giấy

Mẫu giấy này tiếp tục sử dụng trong quá trình thi hành Luật Đất đai 1993, vàLuật sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001.

* Mẫu Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành

Thi hành Luật Đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2003 được sửa đổi, bổsung một số điều năm 2009, Luật đất đai năm 2013, Bộ Tài nguyên và Môi trường

có 04 văn bản quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất như sau:

- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộtrưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, theo quy định Giấy chứng nhận đã được thay thế mẫu Giấy chứng nhậnban hành trước đây Khoản 1 Điều 2 Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT quy định

về mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường pháthành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọiloại đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một (01) tờ có bốn (04) trang, mỗitrang có kích thước 190mm x 265mm, bao gồm các đặc điểm và nội dung sau đây:

+ Trang 1 là trang bìa; đối với bản cấp cho người sử dụng đất thì trang bìamầu đỏ gồm Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” màuvàng, số phát hành của giấy chứng nhận màu đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên vàMôi trường; đối với bản lưu thì trang bìa màu trắng gồm Quốc huy và dòng chữ

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” màu đen, số phát hành của giấy chứng nhậnmàu đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

+ Trang 2 và trang 3 có các đặc điểm và nội dung sau:

Nền được in hoa văn trống đồng màu vàng tơ ram 35%;

Trang 2 được in chữ màu đen gồm Quốc hiệu, tên Uỷ ban nhân dân cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất; in chữ hoặc viết chữ gồm tên người sử dụng đất,thửa đất được quyền sử dụng, tài sản gắn liền với đất, ghi chú;

+Trang 3 được in chữ, in hình hoặc viết chữ, vẽ hình màu đen gồm sơ đồthửa đất, ngày tháng năm ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chức vụ, họ têncủa người ký giấy chứng nhận, chữ ký của người ký giấy chứng nhận và dấu của cơquan cấp giấy chứng nhận, số vào sổ cấp giấy chứng nhận

+ Trang 4 màu trắng in bảng, in chữ hoặc viết chữ màu đen để ghi nhữngthay đổi về sử dụng đất sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp trang 4 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hết chỗ ghi thìlập trang bổ sung Trang bổ sung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có kích thước,nội dung như trang 4, in hoặc viết thêm số hiệu thửa đất, số phát hành giấy chứngnhận và số vào sổ cấp giấy chứng nhận ở trên cùng của trang; trang bổ sung phảiđược đánh số thứ tự và đóng dấu giáp lai với trang 4 của giấy chứng nhận

Giấy có bìa màu đỏ, do Bộ Tài Nguyên Môi Trường ban hành Giấy này chỉcông nhận quyền sử dụng đất và ghi nhận tài sản trên đất mà không công nhậnquyền sở hữu của chủ sở hữu tài sản Muốn xác lập quyền sở hữu, chủ sở hữu tàisản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bấtđộng sản

- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT quy định về cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận không thay đổi mẫu so với Quyết định số24/2004/QĐ-BTNMT, nhưng có quy định hình thức trình bày khác trước

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT quy định về mẫu Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Kể từ đây quyền sửdụng đất và tài sản trên đất đều được cấp chung 01 giấy chứng nhận Cụ thể nhưsau:

GCN do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất

và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, gồm các nộidung sau đây:

+ Trang 1: gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục

"I Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và sốphát hành Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, bắt đầu từ BA

000001, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

+ Trang 2: in chữ màu đen gồm mục "II Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất", trong đó, có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng

khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấychứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;

+ Trang 3: in chữ màu đen gồm mục "III Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất" và mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";

+ Trang 4: in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV Những thayđổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; những vấn đề cần lưu ý đối với người được cấpGiấy chứng nhận; mã vạch

Hình 1.1: Trang 1 và 4 mẫu giấy chứng nhận theo Thông tư số

23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Hình 1.2: Trang 2 và 3 mẫu giấy chứng nhận theo thông tư

23/2014/TT-BTNMT ngày của Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Thông tư 23/2014/TT- BTNMT ngày 19/05/2014 quy định về Mẫu GCNquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứngnhận không thay đổi so với mẫu quy định tại Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT, tuynhiên có bổ sung thêm quy định về trang bổ sung giấy chứng nhận

1.2.2.3 Hồ sơ, trình tự, thủ tục công tác đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tại Điều 70, nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về trình

tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổsung đối với tài sản gắn liền với đất như sau:

- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sảngắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ

và thực hiện các công việc như sau:

+ Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nộidung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật

Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụngđất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.

+ Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sảngắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quyđịnh tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranhchấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thờiđiểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sựphù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựngnếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặchoạt động đo đạc bản đồ;

+ Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các côngviệc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòngđăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địachính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

+ Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạngtranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã

và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xétgiải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòngđăng ký đất đai

- Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Vănphòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xácnhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;

+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa cóbản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụngđất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đấtnộp (nếu có);

+ Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trongnước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức

có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

+ Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xácnhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;

+ Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiệntrạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 củaNghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản

đó Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối vớitài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng kýđất đai;

+ Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địachính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

+ Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địachính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trườnghợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quyđịnh của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp

xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp

- Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:

+ Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyếtđịnh cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtsau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của phápluật

+ Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.

- Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của phápluật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Vănphòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việcquy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này

1.3 Cơ sở thực tiễn của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

1.3.1 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại một số nước trên thế giới

Trên thế giới có rất nhiều quốc gia và ở mỗi quốc gia có một hình thức sởhữu đất đai và các quan hệ đất đai riêng Điều đó phụ thuộc vào bản chất của từngNhà nước và lợi ích của giai cấp thống trị của quốc gia đó

- Úc :

Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai

và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữnhiệm vụ chủ trì Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu

tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí

Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thốngđăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là Hệthống Torren Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thống này vào ápdụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước khác trên thế giới như

Ai Len, Anh

Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn hòngđăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận dầnchuyển sang dạng số Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính vàbản giấy được cấp cho chủ sở hữu Ngày nay, tại Văn phòng GCN, người mua cóthể kiểm tra GCN của BĐS mà mình đang có nhu cầu mua

Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản củaÚc:

- GCN được đảm bảo bởi Nhà nước

- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi

- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiệnhữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài

- GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng

- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, thamkhảo

- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng

- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễdàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng

- Anh:

Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai

và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất cóVăn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt)phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales Mọi hoạt động của

hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thốngthống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ đểbảo mật dữ liệu)

Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai(Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫnchi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vàonăm 2009 Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt Bấtđộng sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó Tuy nhiên,

từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệthống đăng ký điện tử thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nàotrên lãnh thổ Anh

Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ

về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đềuphải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợppháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký

Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thốngđăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng,

dùng dữ liệu số Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòngđăng ký đất đai cung cấp Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký vàLuật đất đai.

Về đối tượng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làmđơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đấtdưới dạng thông tin thuộc tính Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sởhửu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu )

- Hoa Kỳ

Các bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng kí và hệ thống thi hành hoàn chỉnh Bất

kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiếnhành đăng kí ở hạt đó Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đấtđai Mục đích đăng kí là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền sở hữuđất đai Nếu mua đất không đăng kí thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại.Luật đăng kí bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng

kí Ví dụ A chuyển nhượng mảnh đất cho B sau đó lại chuyển nhượng cho C nhưvậy về mặt lí thuyết thì B có quyền ưu tiên, tuy nhiên theo luật cộng đồng ai đăng kítrước người đó được ưu tiên trước Nếu C đăng kí trước B thì C có quyền ưu tiên vềmảnh đất đó Luật đăng kí đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng kí

để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn ngườiđến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng kí trước Yêu cầu có liên quan

về việc đăng kí là: Về nội dung, có thể đăng kí được bất kì các yếu tố nào có liênquan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh huởng đếnquyền lợi đất đai; Phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng,cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặcđại diện của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng kí huyện để vào

sổ đăng kí, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian

Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyểnnhượng có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịchcũng có thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tớimảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể" Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển

khai lần đầu tiên theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã được phát triển ra toànLiên bang.

Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết cácvấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết Các điều luật được chia thành 3loại: quy định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định về quyền ưu tiên theo nguyêntắc nhận biết và quy định hỗn hợp

Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng kýtrước Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dùcho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước Điều này dễ bị lợi dụng để thựchiện các giao dịch có yếu tố gian lận

Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên cho trình tựđăng ký Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về các tranh chấpquyền lợi liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn được an toàn về pháplý

Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển lôgic với các quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên so với ngườimua trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải đăng kýtrước

Cũng như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống này ở Mỹ, dùtheo nguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là

một hệ thống đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân cácquyền Người mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước

và phải điều tra tại chỗ xem người bán có đúng là chủ sở hữu và hoàn toàn có quyềnbán hay không

- Scotland

Hệ thống đăng lý giao dịch Scotland triển khai năm 1617 theo một đạo luậtcủa Thượng viện Scotland, hệ thống đăng ký chứng thư có mục tiêu đảm bảo antoàn pháp lý cho các giao dịch, đảm bảo tính công khai và tiếp cận dễ dàng Sự antoàn pháp lý được bảo đảm thông qua luật dành quyền ưu tiên pháp lý cho các giaodịch đã đăng ký Tính công khai được đảm bảo bằng luật quy định bất kỳ công dânnào cũng có quyền khảo cứu sổ đăng ký để lấy thông tin cần thiết Tính dễ tiếp cận

thể hiện qua việc chính quyền tạo điều kiện để việc cung cấp thông tin được nhanhchóng và rõ ràng Tương phản với hệ thống đăng ký của Anh vốn duy trì "bímật cá nhân" tới năm 1990, hệ thống đăng ký đất đai ở Scotland là hệ thốngcông khai ngay từ buổi đầu hình thành và phát triển.

Quy trình đăng ký theo hệ thống tại Scotland:

- Đăng ký thông tin khai báo;

- Lập biên bản và đăng ký vào Sổ Biên bản

- Hồ sơ gốc;

- Bảng tra cứu

Các Hồ sơ gốc và các Sổ biên bản được gửi tới Văn phòng Đăng ký Scotland

để cho công chúng có thể tra cứu lấy thông tin Như vậy một lượng lớn hồ sơ vàgiấy tờ phải được lưu giữ lâu dài Trong hệ thống đăng ký quyền, các văn tự chỉ cầnlưu trữ một thời gian cần thiết để nhập thông tin vào hệ thống sổ đăng ký và phục

vụ thẩm tra Văn tự giao dịch sau khi được đóng dấu đăng ký sẽ được đóng dấuchính quyền (official stamp) trên từng trang và trao lại cho người nộp hồ sơ

- Hà Lan

Hệ thống đăng ký đất đai ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký chứng thư pháttriển Trên cơ sở Hệ thống hồ sơ đăng ký văn tự giao dịch đã được duy trì hàng trămnăm, khi có một giao dịch được đăng ký, hệ quả pháp lý của giao dịch đó là tìnhtrạng pháp lý hiện hành của đất đai sau khi thực hiện giao dịch (actual legalsituation) được rút ra và đăng ký vào một hệ thống hồ sơ riêng biệt một cách có hệthống và theo trình tự chặt chẽ (theo hệ thống thửa đất), hệ thống đăng ký này gọi là

Hệ thống địa chính Hà Lan Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký chứng thư kết hợpvới hồ sơ địa chính mang lại hiệu quả tương tự như một hệ thống đăng ký quyền Sựchuẩn xác của hệ thống đăng ký văn tự giao dịch phụ thuộc chủ yếu vào 2 yếu tố,

đó là việc duy trì hệ thống hoạt động liên tục và quy trình pháp lý xác định chủquyền Việc xác định chủ quyền ở đây được hiểu là một quá trình mà tất cả cácquyền đang tồn tại liên quan đến một thửa đất được khẳng định một cách dứt khoát,đúng thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký Cần phân biệt khái niệm xác địnhquyền và xác lập quyền Xác định chủ quyền được thực hiện đối với quyền đang tồntại, còn xác lập quyền là việc tạo ra một quyền mới mà trước đó chưa có Hệ thống

đăng ký đất đai hiện nay ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký nhà nước, do cơ quannhà nước thực hiện Tuy nhiên, do hệ thống này vận hành có hiệu quả kinh tế, phídịch vụ thu được của hệ thống (không tính thuế đất đai nộp vào ngân sách) lớn tớimức đủ để hệ thống cơ quan này hoạt động theo nguyên tắc tự chủ về tài chính.[10]

1.3.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam.

Đất đai có một vai trò đặc biệt, các Nhà nước phong kiến Việt Nam đã quantâm đến công tác quản lý đất đai, mà trước hết là việc đưa ra các chính sách, phápluật điều tiết các quan hệ về đất đai Chính sách đất đai trước hết tập trung vào việcthu thuế điền và xác định các hình thức sở hữu về đất đai như sở hữu tư nhân, sởhữu công làng xã và sở hữu trực tiếp của Nhà nước "Đất vua, chùa làng"

Mỗi triều đại đều lựa chọn cho mình phương pháp xử lý các mối quan hệ vềđất đai theo cách riêng, phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội, lợiích cụ thể của giai cấp thống trị và yêu cầu xây dựng của nhà nước đương thời.Công trình đo đạc, thành lập địa bạ trên quy mô toàn quốc của Nhà Nguyễn là côngtrình to lớn và có ý nghĩa nhất trong lịch sử quản lý đất đai thời kỳ phong kiến ViệtNam, đóng góp rất quan trọng trong việc hoạch định các chính sách về quản lý đấtđai và phát triển kinh tế - xã hội Việt Nam ở thế kỷ thứ XIX

Luật Đất đai 2013 chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1-7-2014 Thểhiện rất rõ quan điểm của Đảng, Nhà nước ta, một mặt khẳng định quyền của Nhànước, mặt khác quan tâm sâu sát tới quyền, lợi ích của các tầng lớp nhân dân, gópphần đảm bảo sự minh bạch, công khai và quản lý chặt chẽ hơn lĩnh vực liên quanđến hầu hết mọi người dân trên cả nước

Những đổi mới mạnh mẽ và tích cực của Luật Đất đai và các văn bản hướngdẫn thi hành tạo ra những chuyển biến rõ nét về quản lý và sử dụng đất Chỉ đạo cácđịa phương thực hiện cấp giấy chứng nhận bằng nhiều biện pháp quyết liệt, có hiệuquả, các địa phương đã cơ bản hoàn thành mục tiêu cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất theo yêu cầu của Quốc hội Cụ thể:

Cả nước đã cấp được 41,6 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,9 triệu

ha, đạt 94,8% diện tích các loại đất đang sử dụng phải cấp giấy chứng nhận (diệntích cần cấp); trong đó 5 loại đất chính (đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất chuyên

dùng, đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp) của cả nước đã cấp được 40,7 triệugiấy chứng nhận với tổng diện tích 22,3 triệu ha, đạt 94,6% diện tích sử dụng cần cấp

và đạt 96,7% tổng số trường hợp sử dụng đất để đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.Tiếp tục xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai phục vụ đa mục tiêu, trong đó đãxây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tại 447/7.907 xã, phường, thị trấn; hoàn thành và tíchhợp vào cơ sở dữ liệu đất đai cấp huyện 231 xã, phường, thị trấn, đạt 51,7%; trong đómột số tỉnh, huyện đã cơ bản hoàn thành và đưa vào khai thác sử dụng, phát huy hiệuquả tích cực cho quản lý đất đai, điển hình là tỉnh Đồng Nai (toàn tỉnh), Vĩnh Long(70 xã), Long An (38 xã), AnGiang(32xã), Thừa Thiên Huế (27 xã)

Một số địa phương đã hoàn thành cơ bản việc cấp GCN lần đầu nhưng xétriêng từng loại đất vẫn còn một số loại đạt thấp dưới 85% như: Đất chuyên dùngcòn 29 địa phương; đất ở đô thị còn 15 địa phương; đất sản xuất nông nghiệp còn 11địa phương; các loại đất ở nông thôn và đất lâm nghiệp còn 12 địa phương; một sốđịa phương có loại đất chính đạt kết quả cấp GCN lần đầu thấp dưới 70%

Nhìn chung, trong năm 2015 công tác quản lý đất đai đã đạt nhiều kết quảquan trọng Toàn ngành đã tập trung tổ chức tuyên truyền hiệu quả pháp luật đấtđai; quan tâm hướng dẫn, tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong quá trìnhchuyển tiếp thi hành Luật Tập trung quyết liệt để xây dựng, công bố các thủ tụchành chính nhằm đảm bảo thuận lợi, tiết kiệm chi phí cho người dân và doanhnghiệp khi thực hiện Tuy đã đạt được những kết quả tích cực, song trong lĩnh vựcquản lý đất đai cũng còn một số hạn chế; khiếu kiện về đất đai tuy có giảm nhưngvẫn còn là vấn đề phức tạp ở nhiều địa phương cần được tập trung chỉ đạo giảiquyết; việc xử lý tình trạng lãng phí trong sử dụng đất vẫn chưa được khắc phục ởmột số địa phương Cùng với việc tập trung xây dựng hoàn thiện chính sách, phápluật đất đai, những vấn đề còn tồn tại, vướng mắc sẽ được tiếp tục chỉ đạo giải quyếttrong thời gian tới; các địa phương cần tiếp tục tập trung chỉ đạo, thực hiện để giảiquyết dứt điểm những khiếu nại, tố cáo về quản lý và sử dụng đất đang tồn đọng;quan tâm kiện toàn bộ máy và cán bộ làm công tác quản lý đất đai đáp ứng yêu cầutăng cường công tác quản lý đất đai

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU.

2.1 Đối tượng nghiên cứu.

Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đang sửdụng đất trên địa bàn huyện Khoái Châu tỉnh Hưng Yên

2.2 Phạm vi nghiên cứu.

-Phạm vi không gian: Đề tài nghiên cứu tình hình đăng ký đất đai, cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấthuyện Khoái Châu tỉnh Hưng Yên

-Phạm vi thời gian: Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Khoái Châutính đến thời điểm 31/12/2015

2.3 Nội dung nghiên cứu.

-Điều kiện tự nhiên-kinh tế xã hội của tỉnh Hưng Yên

-Tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Khoái Châu tỉnh Hưng Yên-Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện khoái Châu tỉnhHưng Yên

-Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trênđịa bàn huyện Khoái Châu tỉnh Hưng Yên

2.4 Phương pháp nghiên cứu.

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu.

Số liệu thu thập được bao gồm:

-Số liệu sơ cấp: Là những tài liệu do chính người nghiên cứu thu thập trựctiếp

-Số liệu thứ cấp: Là những tài liệu thu thập được tại các phòng, ban tại cơquan địa phương, các số liệu trên báo đài, các phương tiện thông tin đại chúng…

Tìm hiểu các tài liệu, văn bản pháp luật do Chính phủ, các cơ quan nhà nước

có thẩm quyền ban hành, các văn bản pháp luật do tỉnh Hưng Yên ban hành về công

tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất.

Điều tra, thu thập các tài liệu, số liệu, các thông tin cần thiết về điều kiện tựnhiên, điều kiện kinh tế xã hội, về tình hình quản lý, sử dụng đất, kết quả cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấttrên địa bàn huyện

Gồm:

+ Báo cáo quy hoạch sử dụng đất huyện Khoái Châu

+ Báo cáo thống kê, kiểm kê huyện Khoái Châu

+ Báo cáo kế hoạch sử dụng đất huyện Khoái Châu

+ Sổ địa chính, sổ cấp giấy chứng nhận sử dụng đất

+ Trình tự cấp giấy trên địa bàn huyện khoái Châu

+ Bộ hồ sơ cấp GCN của một số hộ gia đình cá nhân

+ Báo cáo kết quả cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Khoái Châu.+ Các văn bản khác có liên quan

2.4.2 Phương pháp tổng hợp, phân tích tài liệu, số liệu.

-Trên cơ sở những thông tin, tài liệu, số liệu thu thập được, tiến hành chọnlọc thông tin cần thiết liên quan đến đề tài

-Phân loại các số liệu theo những lĩnh vực khác nhau, sắp xếp lựa chọn cácthông tin phù hợp theo từng lĩnh vực cụ thể

2.4.3 Phương pháp so sánh.

So sánh tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận qua các năm, từ đórút ra các bài học kinh nghiệm, những thuận lợi cùng với những khó khăn còn tồntại

2.4.4 Phương pháp thống kê số liệu.

Dựa vào các số liệu thu thập được tiến hành thống kê thành các bảng biểu vềdiện tích đất đai, các số liệu về điều kiện tự nhiên , điều kiện kinh tế xã hội

2.4.5 Phương pháp chuyên gia.

Tham khảo ý kiến của những người am hiểu sâu, từng có nhiều kinh nghiệmnghiên cứu trong lĩnh vực này

2.4.6 Phương pháp kế thừa, bổ sung.

Kế thừa những số liệu, tài liệu của người đi trước đã nghiên cứu, đồng thời

bổ sung thêm những số liệu, tài liệu mới phù hợp với đề tài nghiên cứu Phươngpháp này áp dụng khi nghiên cứu các vấn đề về tình hình quản lý, sử dụng đất [14]