Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội

MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 1. Tính cấp thiết của đề tài 1 2. Mục đích và yêu cầu của đề tài 2 2.1. Mục đích 2 2.2. Yêu cầu 3 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4 1.1. Cơ sở lý luận của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 4 1.1.1. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 4 1.1.2. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 5 1.2. Cơ sở pháp lý 7 1.2.1. Hệ thống các văn bản pháp luật về cấp giấy chứng nhận 7 1.2.2. Quy định pháp lý về cấp giấy chứng nhận 10 1.3. Cơ sở thực tiễn công tác đăng ký đất đai, cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 19 1.3.1. Tình hình công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam từ khi thực hiện luật đất đai 2013 19 1.3.2. Hệ thống đăng kí đất đai trên thế giới 20 CHƯƠNG II ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 26 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 26 2.2.2.Phạm vi nghiên cứu 26 2.2.3. Nội dung nghiên cứu 26 2.2.Phương pháp nghiên cứu 26 2.2.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu 26 2.2.2. Phương pháp phân tích số liệu 27 2.2.3. Phương pháp tổng hợp số liệu 27 2.2.4. Phương pháp so sánh 27 2.2.5. Phương pháp kế thừa bổ sung 27 2.2.6. Phương pháp thống kê : 27 CHƯƠNG III : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 28 3.1. Điều kiện tự nhiên,kinh tế xã hội phường Tây Mỗ 28 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 28 3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội 31 3.2. Tình hình quản lí và sử dụng đất trên địa bàn phường Tây Mỗ 37 3.2.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn phường Tây Mỗ 37 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của phường Tây Mỗ năm 2014 47 3.3. Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại phường Tây Mỗ quận Nam Từ Liêm 49 3.3.1. Hồ sơ , trình tự thực hiện công tác cấp GCN lần đầu tại phường Tây Mỗ 49 3.3.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn phường Tây Mỗ 51 3.3.3. Nguyên nhân ảnh hưởng tới công tác ĐKĐĐ, cấp GCN phường Tây Mỗ: 61 3.3.4. Các giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác kê khai đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại phường Tây Mỗ 62 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 64 Kết luận 64 Kiến nghị 65 TÀI LIỆU THAM KHẢO 66

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện đề tài, em đã nhận được sự giúp đỡ và chỉ bảo nhiệt tình của các thầy, cô giáo trong khoa Quản lý đất đai - Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, UBND phường Tây Mỗ đã tạo điều kiện để em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này.

Trước hết em xin nói lời cảm ơn chân thành nhất tới TS Nguyễn Thị Hải Yến đã giúp đỡ tận tình và trực tiếp hướng dẫn em trong suốt thời gian em thực hiện đồ án.

Em xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo trong Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội nói chung, các thầy, cô giáo trong khoa Quản lý đất đai nói riêng đã tận tình dạy dỗ, chỉ bảo ân cần trong suốt thời gian em học tập tại trường.

Em xin chân thành cảm ơn các cô chú, anh chị trong UBND phường Tây Mỗ, đơn vị đã trực tiếp giúp đỡ em trong thời gian nghiên cứu làm đề tài tại địa bàn.

Vì thời gian có hạn nên đồ án tốt nghiệp của em không tránh khỏi những thiếu sót Kính mong sự đóng góp và chỉ bảo của các thầy cô giáo để đồ án tốt nghiệp được hoàn thiện hơn

Em xin kính chúc các thầy, cô giáo và các cô, chú luôn mạnh khoẻ và hạnh phúc.

Em xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, tháng 06 năm 2015

Sinh viên

Bùi Thị Kim Qui

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích và yêu cầu của đề tài 2

2.1 Mục đích 2

2.2 Yêu cầu 3

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 4

1.1.1 Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 4

1.1.2 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 5

1.2 Cơ sở pháp lý 7

1.2.1 Hệ thống các văn bản pháp luật về cấp giấy chứng nhận 7

1.2.2 Quy định pháp lý về cấp giấy chứng nhận 10

1.3 Cơ sở thực tiễn công tác đăng ký đất đai, cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 19

1.3.1 Tình hình công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam từ khi thực hiện luật đất đai 2013 19

1.3.2 Hệ thống đăng kí đất đai trên thế giới 20

CHƯƠNG II ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 26

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 26

2.2.2.Phạm vi nghiên cứu 26

2.2.3 Nội dung nghiên cứu 26

2.2.Phương pháp nghiên cứu 26

2.2.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu 26

2.2.2 Phương pháp phân tích số liệu 27

2.2.3 Phương pháp tổng hợp số liệu 27

2.2.5 Phương pháp kế thừa bổ sung 27

2.2.6 Phương pháp thống kê : 27

CHƯƠNG III : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 28

3.1 Điều kiện tự nhiên,kinh tế xã hội phường Tây Mỗ 28

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 28

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 31

3.2 Tình hình quản lí và sử dụng đất trên địa bàn phường Tây Mỗ 37

3.2.1 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn phường Tây Mỗ 37

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất của phường Tây Mỗ năm 2014 47

3.3 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại phường Tây Mỗ quận Nam Từ Liêm 49

3.3.1 Hồ sơ , trình tự thực hiện công tác cấp GCN lần đầu tại phường Tây Mỗ 49

3.3.2 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn phường Tây Mỗ 51

3.3.3 Nguyên nhân ảnh hưởng tới công tác ĐKĐĐ, cấp GCN phường Tây Mỗ: .61

3.3.4 Các giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác kê khai đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại phường Tây Mỗ 62

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 64

Kết luận 64

Kiến nghị 65

TÀI LIỆU THAM KHẢO 66

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BTN&MT Bộ Tài nguyên và Môi trường

VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Tình hình chung của dân số và lao động phường Tây Mỗ 36

Bảng 3.2 Kết quả thống kê bản đồ phường Tây Mỗ 38

Bảng 3.3 Quy mô, nhu cầu đất xây dựng 40

Bảng 3.4 Hiện trạng sử dụng đất phường Tây Mỗ năm 2014 47

Bảng 3.5 Kết quả cấp GCN đất nông nghiệp phường Tây Mỗ đến năm 2014 52

Bảng 3.6 Số hộ gia đình, cá nhân đăng ký nhưng không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận đối với đất nông nghiệp trên địa bàn phường Tây Mỗ 54

Bảng 3.7 Kết quả cấp GCN đất ở xã Tây Mỗ đến năm 2014 56

Bảng 3.8 Số hộ gia đình, cá nhân đăng ký nhưng không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận đối với đất ở trên địa bàn phường Tây Mỗ 58

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1 Trang 1 và 4 của giấy chứng nhận (Mẫu theo thông tư 23) 18

Hình 1.2 Trang 2 và 3 của giấy chứng nhận (Mẫu theo thông tư 23) 19

Hình 3.1: Vị trí địa lý phường Tây Mỗ 28

Hình 3.2 Trình tự cấp GCN lần đầu 50

DANH MỤC BIỂU Biểu đồ 3.1 Cơ cấu kinh tế năm 2014 32

Biểu đồ 3.2 Kết quả cấp GCN đất nông nghiệp phường Tây Mỗ 53

tính đến năm 2014 53

Biểu đồ 3.3 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 57

ở phường Tây Mỗ 57

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Từ năm 1945 khi thành lập Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa cho đếnnay trải qua nhiều giai đoạn lịch sử, Nhà nước ta luôn quan tâm thích đáng đến vấn

đề đất đai và đã ban hành rất nhiều văn bản pháp luật về quản lý và sử dụng đất đainhằm mục đích bảo vệ đất, sử dụng đất hợp lý có hiệu quả

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại

và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất Đó là tư liệu sản xuấtđặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân

bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá phường hội, an ninh quốc phòng.Mỗi quốc gia, mỗi địa phương có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi diệntích, ranh giới, vị trí Việc sử dụng và quản lý quỹ đất đai này được thực hiện theoquy định của nhà nước, tuân thủ luật đất đai và những văn bản pháp lý có liên quan

Để đảm bảo tính thống nhất trong công tác quản lý đất đai thì công tác đăng

ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được thực hiện nghiêm túc.Công tác này không chỉ đảm bảo sự thống nhất quản lý mà còn bảo đảm các quyềnlợi và nghĩa vụ cho người sử dụng, giúp cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sảnxuất, xây dựng các công trình

Hiện nay, đất đai là vấn đề được nhiều người quan tâm, tranh chấp, khiếunại, lấn chiếm đất đai thường xuyên xảy ra và việc giải quyết vấn đề này cực kỳ nangiải do thiếu các giấy tờ pháp lý Cùng với quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoáđất nước như ngày nay đã làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi động, trong

đó đất đai là hàng hoá chủ yếu của thị trường này Nhưng thực tế trong thị trườngnày, thị trường ngầm phát triển rất mạnh mẽ Đó là vấn đề đáng lo ngại nhất hiệnnay Để đảm bảo cho thị trường này hoạt động công khai, minh bạch thì yêu cầucông tác đăng ký cấp giấy chứng nhận cần phải được tiến hành Ngoài ra một vấn

đề quan trọng của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giúp cho nhànước có cơ sở pháp lý trong việc thu tiền sử dụng đất, tăng nguồn ngân sách chonhà nước Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của phường Tây

Mỗ mặc dù đã được các ngành các cấp quan tâm, trong thời gian vừa qua đã có rấtnhiều cố gắng nhưng kết quả vẫn còn có những hạn chế Việc tìm hiểu và đánh giáthực trạng thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường TâyMỗ giúp UBND phường với tư cách đại diện nhà nước sở hữu về đất đai có những biệnpháp đẩy nhanh công tác này Đồng thời tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đấtyên tâm đầu tư khai thác có hiệu quả trên thửa đất được giao và chấp hành tốt pháp luậtđất đai Bên cạnh đó Nhà nước và Chính phủ đang thi hành những chính sách đưa việcquản lý và sử dụng đất vào quy chế chặt chẽ, tạo điều kiện thuận lợi cho việc tổ chứclại sản xuất trong cả nước theo hướng xã hội chủ nghĩa.

Phường Tây Mỗ là phường nằm trong quy hoạch với nhiều dự án khu đô thị,giao thông quan trọng trên địa bàn Do đó, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất,các quan hệ đất đai ngày càng phức tạp làm cho công tác quản lý đất đai ngày càngkhó khăn Đặc biệt là công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn khác gắn liền với đất

Từ thực tế trên, nhận thức được thực tiễn và tầm quan trọng của công tácđiều tra đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất, đặc biệt trong công tác đăng kýđất đai và cấp giấy chứng nhận, với vai trò là một sinh viên đang thực tập tốtnghiệp, được sự phân công của khoa Quản lý đất đai - Trường Đại học Tài nguyên

và Môi trường Hà Nội, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của T.S Nguyễn Thị Hải Yến,

em tiến hành thực hiện đồ án tốt nghiệp: “Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội”.

2 Mục đích và yêu cầu của đề tài

2.1 Mục đích

- Áp dụng những kiến thức đã học vào thực tiễn

- Đưa ra kết quả và những mặt đã làm được, những mặt còn tồn tại trongcông tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất tại phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm

- Đề xuất những phương hướng và giải pháp để giải quyết những tồn đọng vềcông tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm

2.2 Yêu cầu

- Nghiên cứu, nắm vững chính sách pháp luận đất đai về đăng ký đất đai, cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất

- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập được phải có độ tin cậy, chính xác,phản ánh đúng quá trình thực hiện chính sách cấp giấy chứng nhận trên địa bànphường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm

- Số liệu điều tra thu thập được phải được phân tích, đánh giá một cáchkhách quan đúng pháp luật

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.1 Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.1.1 Khái niệm quyền sở hữu, quyền sử dụng

Tại điều 164 bộ Luật dân sự 2005 nêu về quyền sở hữu :” Quyền sở hữu baogồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữutheo quy định của pháp luật.” Chương 12 bộ Luật dân sự 2005 đã định nghĩa vềquyền chiếm hữu tại điều 182: ” Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tàisản.”, quyền sử dụng tại điều 192: ”Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng,hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.”, quyền định đoạt tại điều 195: ” Quyền định đoạt

là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó.” Đất đaihay tài sản gắn liền với đất đai chính là một loại tài sản đặc biệt

1.1.1.2 Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất định nghĩa theo Luậtđất đai 2013 là: “ việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với mộtthửa đất vào hồ sơ địa chính”

Theo giáo trình đăng ký đất đai do tiến sĩ Nguyễn Thị Hải Yến biên soạn,đăng ký quyền sử dụng đất được định nghĩa như sau: “ ĐKQSDĐ là một thủ tụchành chính nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sửdụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệquyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.” Đăng ký quyền sử dụng đất đặc biệthơn các loại hình đăng ký khác ở chỗ “ Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sửdụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu” ( khoản 1 điều 95 Luậtđất đai 2013 ) Ngoài ra đăng ký quyền sử dụng đất còn là đăng ký cho một loại tàisản đặc biệt là đất đai,nguồn tài nguyên vô giá của mỗi quốc gia.Và đăng ký quyền

sử dụng đất phải thực hiện việc ghi vào hồ sơ địa chính của cơ quan nhà nướcđồngthời với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.

1.1.2 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.2.1 Khái niệm giấy chứng nhận

“ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.” [5]

Có thể nói Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp chongười sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất,GCN chính là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đấtcủa chủ sử dụng GCN có vai trò rất quan trọng, nó là các căn cứ để xây dựng cácquy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đấtđai, các thẩm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ

về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xác định nghĩa vụ vềtài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lý vi phạm về đấtđai

1.1.2.2 Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất là căn cứ quan trọng để người sử dụng đất bảo vệ quyền lợi hợp phápcủa mình, mặt khác là căn cứ để nhà nước quản lý tài nguyên quý giá này Ngoàihai đối tượng liên quan đến quản lý, sử dụng trực tiếp thì giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn là cơ sở để cácđối tượng khác như các ngân hàng, các công ty… đưa ra các quyết định có liênquan đến quá trình quản lý, sử dụng đất

a Đối với người sử dụng đất

Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất được thể hiện thông quagiấy chứng nhận là chứng thư pháp lý để người sử dụng đất thực hiện các quyền củamình như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp,tặng cho, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất.Được pháp luật bảo hộkhi người khác xâm phạm hoặc khi xảy ra tranh chấp Đồng thời thông qua việcthực hiện kê khai, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất yêu cầu người sử dụng đất thực hiện đúngnghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước và sử dụng đất đúng pháp luật.

Là căn cứ để người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất.Luật kinh doanh bất động sản đã được đưa vào áp dụng trong thịtrường bất động sản, quyền sử dụng đất là một tài sản có giá trị lớn được phép muabán, cho thuê…trong thị trường bất động sản nên giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở để người sử dụngđất tham gia mua bán quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản Thị trườngbất động sản là một thị trường đặc biệt mà người mua không được trực tiếp xem xéthàng hoá mà chỉ có thể được biết các thông tin về hàng hoá đó qua các thông tin màngười bán cung cấp thông qua giấy chứng nhận Vì vậy giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là công cụ để người

sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản để có thể bán, cho thuê quyền sửdụng đất có hiệu quả cao nhất và không gặp bất cứ trở ngại nào về phía luật pháp

b Đối với nhà nước

Giúp Nhà nước thực hiện tốt vai trò quản lý đất đai của mình:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất do nhà nước ban hành vì vậy nó là công cụ giúp Nhà nước quản lý đấtđai có khoa học và hiệu quả Thông qua vệc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Nhà nước quản lý chặt chẽđất đai về hình thể, diện tích, chủ sử dụng đến từng thửa đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất là công cụ cung cấp các thông tin trong quá trình quản lý đất đai đặc

biệt là quá trình kiểm kê đất đai như: tổng diện tích tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất,chủ sử dụng đất.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất là công cụ để Nhà nước thu các khoản phí và lệ phí đúng đối tượng

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất là cơ sở để Nhà nước giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiệntrong lĩnh vực đất đai

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất là căn cứ để Nhà nước đền bù cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đấtkhi giải phóng mặt bằng

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất là cơ sở để Nhà nước nắm và kiểm soát sự phát triển của thị trường bấtđộng sản

c Các đối tượng có liên quan

Đối với ngân hàng, các tổ chức tín dụng: Luật đất đai 2013 có điều luật chongười sử dụng đất thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…vì vậy Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là căn

cứ để các ngân hàng, tổ chức tín dụng đồng ý cho người sử dụng đất vay vốn kinhdoanh, sản xuất

Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần: Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là căn cứ để xác nhận vốngóp bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không nhằm đảm bảo việc kinh doanh

có hiệu quả

1.2 Cơ sở pháp lý

1.2.1 Hệ thống các văn bản pháp luật về cấp giấy chứng nhận

1.2.1.1 Các văn bản pháp lý trước năm 2003

Nhằm thực hiện Luật đất đai có hiệu quả, Nhà nước ta đã ban hành các văn bản dưới luật hướng dẫn thực hiện một cách chi tiết Luật đất đai:

- Chỉ thị số 299/1980/TTg-CP ngày 10/11/1980 của Chính phủ về công tác

đo đạc, phân hạng và đăng kí ruộng đất

- Nghị định 64/TTg-CP ngày 27/9/1993, quy định về giao đất cho các hộ giađình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích nông nghiệp.

- Nghị định 02/TTg-CP ngày 5/01/1994 của Chính phủ quy định về giao đấtlâm nghiệp cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mụcđích sản xuất lâm nghiệp

- Nghị định số 61/TTg-CP ngày 05/7/1994 của Chính Phủ về việc mua bánkinh doanh nhà thuộc sở hữu Nhà nước

- Chỉ thị số 10/1998/TTg-CP ngày 20/2/1998 của Chính phủ về việc đẩymạnh và hoàn thành việc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ quy định về thủtục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất vàgóp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

- Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 sửa đổi bổ sung một số điềucủa Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

- Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 về việc hướng dẫn đăng

ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.2.1.2 Các văn bản pháp lý từ năm 2003 - 2013

- Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 9/2/2004 của Chính phủ về việc triểnkhai thi hành Luật đất đai 2003, trong đó có chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh đểhoàn thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong năm 2005

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hànhLuật đất đai

- Thông tư số 29/2004/TT-BTN&MT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính hướngdẫn sửa đổi bổ sung Thông tư số 117/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chínhhướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.

- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ trưởng Bộ Tàinguyên và Môi trường ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 8/02/2007 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

- Nghị định 84/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ sung vềviệc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụngđất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giảiquyết khiếu nại, tố cáo về đất đai

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 2/7/2007 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/NĐ-CP

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/10/2009 về cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của bộ Tài nguyên và Môitrường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.1.3 Các văn bản pháp lý từ năm 2013 đến nay

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chitiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giâý chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính

- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính

- Thông tư 50/2013/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 43/2014/NĐ-CP vàNghị định 44/2014/NĐ-CP do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.

- Quyết định 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/04/2013 của UBND thành phố HÀNội ban hành Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tàisản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Namđịnh cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 24/2014/QĐUB ngày 20/6/2014 của UBND thành phố HàNội về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất

- Quyết định số 25/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố

Hà Nội về việc ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBNDThành phố được Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về đăng

ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sởhữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức trên địa bàn Thành phố Hà Nội

1.2.2 Quy định pháp lý về cấp giấy chứng nhận

1.2.2.1 Nguyên tắc cấp GCN

Theo điều 98 Luật đất đai 2013 nêu rõ :

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sửdụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầuthì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữuchung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của nhữngngười có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liềnvới đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ

Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đượcnhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền vớiđất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, đượcghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đượcnhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồngvào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, têncủa vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tênchồng nếu có yêu cầu

1.2.2.2 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận

Căn cứ Điều 105 Luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cấp GCN quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người ViệtNam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự ánđầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được

ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồngdân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền vớiquyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thựchiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấpđổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứngnhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trườngthực hiện theo quy định của Chính phủ

1.2.2.3 Trường hợp được cấp giấy chứng nhận

Căn cứ điều 99 Luật Đất Đai 2013, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợpsau đây:

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại cácđiều 100, 101 và 102 của Luật Đất Đai 2013

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất Đai 2013

có hiệu lực thi hành

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng choquyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sửdụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ

- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đấtđai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của

cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đấtđai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,khu công nghệ cao, khu kinh tế

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người muanhà ở thuộc sở hữu nhà nước

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc cácthành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền

sử dụng đất hiện có

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

Để làm rõ thêm về những trường hợp được cấp GCNQSDĐ Luật đất đai

2013 có nêu tại điều 100, 101, 102 là:

Tại điều 100 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sửdụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấytờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm

1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai củaNhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòamiền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15tháng 10 năm 1993

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắnliền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất

ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sửdụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc

sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũcấp cho người sử dụng đất.

+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theoquy định của Chính phủ

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quyđịnh tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ

về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đếntrước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sửdụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa

án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kếtquả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợpchưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật Đất Đai 2013 có hiệu lực thi hành màchưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiệnnghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từđường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật ĐấtĐai 2013 và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đấtxác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Tại điều 101 Luật Đất Đai 2013 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang

sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật Đất Đai 2013 cóhiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất Đai

2013, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâmnghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khókhăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhândân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranhchấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tạiĐiều 100 của Luật Đất Đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày

01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhândân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụngđất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thônđã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thìđược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất

- Chính phủ quy định chi tiết Điều này

Tại điều 102 Luật Đất Đai 2013 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang

sử dụng đất quy định như sau:

- Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sửdụng đúng mục đích

- Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtđược giải quyết như sau:

+ Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúngmục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm;

+ Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy bannhân dân cấp huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụngđất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ởđược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâmnghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp

đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước ngày 01tháng 7 năm 2004 thì phải lập phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cưtrình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địaphương quản lý

- Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đấtquy định tại Điều 56 của Luật Đất Đai 2013 thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làmthủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sauđây:

+ Được Nhà nước cho phép hoạt động;

ta tính đến trước ngày Luật Đất Đai 2013 có hiệu lực tồn tại ở 4 loại:

+ Loại thứ nhất Giấy chứng nhận quyền sử dụng được cấp theo luật đất đai

1988 do Tổng cục địa chính (nay là Bộ tài nguyên và môi trường) phát hành theomẫu quy định tại quyết định 201/QĐ/ĐK ngày/14/07/1989 của Tổng cục quản lýruộng đất để cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nông thôn có màu đỏ

+ Loại thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và quyền sử dụng đấttại đô thị do bộ xây dựng phát hành theo mẫu quy định của nghị định số 60/CP ngày05/07/1994 của chính phủ và theo luật đất đai 1993 Giấy chứng nhận có hai màu,màu hồng giao cho chủ sử dụng đất, màu trắng lưu tại Sở địa chính (nay là Sở tàinguyên và môi trường)

+ Loại thứ ba: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lập theo quy định của luậtđất đai 2003 mẫu giấy theo quyết định số 24/2004–BTNMT ngày 01/11/2004 vàquyết định 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006, sửa đổi quyết định số 24/2004/BTNMT Giấy có hai màu, màu đỏ giao cho các chủ sử dụng đất, màu trắng lưu tại

cơ quan tài nguyên và môi trường cấp huyện, tỉnh

+ Loại thứ tư: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lập theo quy định của luậtđất đai năm 2003, nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của chính phủ banhành về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tàisản gắn liền với đất Mẫu giấy ban hành theo thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày21/10/2009 của Bộ tài nguyên và môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Mẫu GCN cấp theo mẫu cũ vẫn có giá trị về tính pháp lý, đảm bảo quyền lợi

và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất như GCN mới

Sau ngày 01/07/2014 cả nước sử dụng mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại khoản 1Điều 3 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tàinguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x265mm, có nền hoa văn trống đồng, màu hồng cánh sen, gồm các nội dung sau đây:

- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “ Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ, Mục

“I Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và sốphát hành Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số bắt đầu từ BA

000001, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất” trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác,rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứngnhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;

- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản gắnliền với đất” và mục “IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”

- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV Những thayđổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; những vấn đề cần lưu ý đối với người được cấpGiấy chứng nhận; mã vạch

Hình 1.1 Trang 1 và 4 của giấy chứng nhận (Mẫu theo thông tư 23)

Hình 1.2 Trang 2 và 3 của giấy chứng nhận (Mẫu theo thông tư 23) 1.3 Cơ sở thực tiễn công tác đăng ký đất đai, cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.3.1 Tình hình công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam từ khi thực hiện luật đất đai 2013

Tại Thông báo 204/TB-VPCP ngày 19/05/2014, thông báo về kết quả củaPhó Thủ tướng Hoàng Trung Hải tại cuộc họp đánh giá tình hình cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngày06/05/2014

Theo kết quả tổng hợp từ các địa phương, đến 31/12/2013 cả nước đã cấp41,6 triệu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất (GCN) với tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8% diện tích các loạiđất đang sử dụng phải cấp GCN, trong đó 5 loại đất chính cả nước đã cấp được 40,7triệu GCN với tổng diện tích 22,3 triệu ha, đạt 94,6% diện tích sử dụng cần cấp vàđạt 94,6% số các trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp GCN

Một số địa phương đã hoàn thành cơ bản việc cấp GCN lần đầu nhưng xétriêng từng loại đất vẫn còn một số loại đạt thấp dưới 85% như: Đất chuyên dùngcòn 29 địa phương; đất ở đô thị còn 15 địa phương; đất sản xuất nông nghiệp còn 11địa phương; các loại đất ở nông thôn và đất lâm nghiệp còn 12 địa phương; một sốđịa phương có loại đất chính đạt kết quả cấp Giấy chứng nhận lần đầu thấp dưới70% gồm: Lạng Sơn, Hà Nội, Bình Định, Kon Tum, TP Hồ Chí Minh, Kiên Giang,Ninh Thuận và Hải Dương.

Để tăng cường quản lý đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai bền vững

và bảo đảm tăng tỷ lệ cấp GCN đối với những địa phương có loại đất cấp GCN đạtthấp, Phó Thủ tướng yêu cầu các địa phương đẩy mạnh việc đo đạc lập bản đồ địachính, cấp đổi GCN, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai theo Nghị quyết số39/2012/QH13 của Quốc hội; trong hai năm (2014 - 2015) ưu tiên tập trung cácnguồn lực để thực hiện và hoàn thành cơ bản việc cấp đổi Giấy chứng nhận ở nhữngnơi đã có bản đồ địa chính, đồng thời hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai chomỗi tỉnh ít nhất một đơn vị cấp huyện để làm mẫu nhằm rút kinh nghiệm để triểnkhai diện rộng trong những năm tới

Đồng thời rà soát tình hình sử dụng đất, xác định ranh giới, mốc giới và đođạc lập bản đồ địa chính, giao đất, cấp GCN cho các công ty nông, lâm nghiệp đểquản lý chặt chẽ việc sử dụng đất của các công ty và xử lý dứt điểm các tồn tại, viphạm đất nông, lâm trường

Phó Thủ tướng yêu cầu các địa phương còn loại đất chưa hoàn thành (dưới85%) thì tiếp tục thực hiện các giải pháp để nâng cao tỷ lệ cấp GCN trong năm

2014 [1]

1.3.2 Hệ thống đăng kí đất đai trên thế giới

1.3.2.1 Hệ thống đăng kí đất đai ở Úc

Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai

và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữnhiệm vụ chủ trì Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu

tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí

Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thốngđăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là Hệthống Torren Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thống này vào ápdụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước khác trên thế giới như

Ai Len, Anh

Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòngđăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận dầnchuyển sang dạng số Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính vàbản giấy được cấp cho chủ sở hữu Ngày nay, tại Văn phòng GCN, người mua cóthể kiểm tra GCN của bất động sản mà mình đang có nhu cầu mua

Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản của Úc:

- GCN được đảm bảo bởi Nhà nước

- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi

- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiệnhữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài

- GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng

- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo

- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng

- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại , dễdàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng.[3]

1.3.2.2 Hệ thống đăng kí đất đai ở Anh

Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai

và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất cóVăn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt)phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales Mọi hoạt động của

hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thốngthống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ đểbảo mật dữ liệu)

Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai(Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫnchi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vàonăm 2009 Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt Bấtđộng sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó Tuy nhiên,

từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệthống đăng ký điện tử thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nàotrên lãnh thổ Anh

Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ

về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đềuphải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợppháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký

Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thốngđăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng,dùng dữ liệu số Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòngđăng ký đất đai cung cấp Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký vàLuật đất đai

Về đối tượng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làmđơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đấtdưới dạng thông tin thuộc tính Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sởhửu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu )[3]

1.3.2.3 Hệ thống đăng ký đất đai ở Hoa Kì

Các bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng kí và hệ thống thi hành hoàn chỉnh Bất

kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiếnhành đăng kí ở hạt đó Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đấtđai Mục đích đăng kí là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền sở hữuđất đai Nếu mua đất không đăng kí thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại.Luật đăng kí bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng

kí Ví dụ A chuyển nhượng mảnh đất cho B sau đó lại chuyển nhượng cho C như

vậy về mặt lí thuyết thì B có quyền ưu tiên, tuy nhiên theo luật cộng đồng ai đăng kítrước người đó được ưu tiên trước Nếu C đăng kí trước B thì C có quyền ưu tiên vềmảnh đất đó Luật đăng kí đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng kí

để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn ngườiđến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng kí trước Yêu cầu có liên quan

về việc đăng kí là: Về nội dung, có thể đăng kí được bất kì các yếu tố nào có liênquan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh

huởng đến quyền lợi đất đai; Phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bánqua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thìngười mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viênđăng kí huyện để vào sổ đăng kí, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thờigian

Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng cótính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng cóthể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đấthoặc ngôi nhà cụ thể" Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển khai lần đầu tiêntheo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã được phát triển ra toàn Liên bang

Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết cácvấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết Các điều luật được chia thành 3loại: quy định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định về quyền ưu tiên theo nguyêntắc nhận biết và quy định hỗn hợp

Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng kýtrước Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dùcho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước Điều này dễ bị lợi dụng để thựchiện các giao dịch có yếu tố gian lận

Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên cho trình tựđăng ký Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về các tranh chấpquyền lợi liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn được an toàn về pháp

lý

Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển lôgic với các quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên so với ngườimua trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải đăng kýtrước.

Cũng như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống này ở Mỹ, dùtheo nguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệthống đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân các quyền Ngườimua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước và phải điềutra tại chỗ xem người bán có đúng là chủ sở hữu và hoàn toàn có quyền bán haykhông.[3]

1.3.2.4 Hệ thống đăng ký đất đai ở Scotland

Hệ thống đăng lý giao dịch Scotland triển khai năm 1617 theo một đạo luậtcủa Thượng viện Scotland, hệ thống đăng ký chứng thư có mục tiêu đảm bảo antoàn pháp lý cho các giao dịch, đảm bảo tính công khai và tiếp cận dễ dàng Sự antoàn pháp lý được bảo đảm thông qua luật dành quyền ưu tiên pháp lý cho các giaodịch đã đăng ký Tính công khai được đảm bảo bằng luật quy định bất kỳ công dânnào cũng có quyền khảo cứu sổ đăng ký để lấy thông tin cần thiết Tính dễ tiếp cậnthể hiện qua việc chính quyền tạo điều kiện để việc cung cấp thông tin được nhanhchóng và rõ ràng Tương phản với hệ thống đăng ký của Anh vốn duy trì "bí mật cánhân" tới năm 1990, hệ thống đăng ký đất đai ở Scotland là hệ thống công khaingay từ buổi đầu hình thành và phát triển

Quy trình đăng ký theo hệ thống tại Scotland:

- Đăng ký thông tin khai báo;

- Lập biên bản và đăng ký vào Sổ Biên bản;

- Hồ sơ gốc;

- Bảng tra cứu

Các Hồ sơ gốc và các Sổ biên bản được gửi tới Văn phòng Đăng ký Scotland

để cho công chúng có thể tra cứu lấy thông tin Như vậy một lượng lớn hồ sơ vàgiấy tờ phải được lưu giữ lâu dài Trong hệ thống đăng ký quyền, các văn tự chỉ cần

lưu trữ một thời gian cần thiết để nhập thông tin vào hệ thống sổ đăng ký và phục

vụ thẩm tra

Văn tự giao dịch sau khi được đóng dấu đăng ký sẽ được đóng dấu chínhquyền (official stamp) trên từng trang và trao lại cho người nộp hồ sơ.[3]

1.3.2.5 Hệ thống đăng ký đất đai ở Hà Lan

Hệ thống đăng ký đất đai ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký chứng thư pháttriển Trên cơ sở Hệ thống hồ sơ đăng ký văn tự giao dịch đã được duy trì hàng trămnăm, khi có một giao dịch được đăng ký, hệ quả pháp lý của giao dịch đó là tìnhtrạng pháp lý hiện hành của đất đai sau khi thực hiện giao dịch (actual legalsituation) được rút ra và đăng ký vào một hệ thống hồ sơ riêng biệt một cách có hệthống và theo trình tự chặt chẽ (theo hệ thống thửa đất), hệ thống đăng ký này gọi là

Hệ thống địa chính Hà Lan Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký chứng thư kết hợpvới hồ sơ địa chính mang lại hiệu quả tương tự như một hệ thống đăng ký quyền Sựchuẩn xác của hệ thống đăng ký văn tự giao dịch phụ thuộc chủ yếu vào 2 yếu tố,

đó là việc duy trì hệ thống hoạt động liên tục và quy trình pháp lý xác định chủquyền Việc xác định chủ quyền ở đây được hiểu là một quá trình mà tất cả cácquyền đang tồn tại liên quan đến một thửa đất được khẳng định một cách dứt khoát,đúng thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký Cần phân biệt khái niệm xác địnhquyền và xác lập quyền Xác định chủ quyền được thực hiện đối với quyền đang tồntại, còn xác lập quyền là việc tạo ra một quyền mới mà trước đó chưa có Hệ thốngđăng ký đất đai hiện nay ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký nhà nước, do cơ quannhà nước thực hiện Tuy nhiên, do hệ thống này vận hành có hiệu quả kinh tế, phídịch vụ thu được của hệ thống (không tính thuế đất đai nộp vào ngân sách) lớn tớimức đủ để hệ thống cơ quan này hoạt động theo nguyên tắc tự chủ về tài chính.[3]

CHƯƠNG II ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Nghiên cứu các quy định và kết quả về việc cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cánhân trên địa bàn phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm

2.2.2.Phạm vi nghiên cứu

Nghiên cứu về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm

2.2.3 Nội dung nghiên cứu

- Nghiên cứu và đánh giá điều kiện tự nhiên - kinh tế phường Tây Mỗ, quậnNam Từ Liêm

- Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn phường Tây Mỗ, quận Nam TừLiêm

- Điều tra thu thập số liệu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn phường Tây Mỗ, quận Nam

Từ Liêm

- Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn phường Tây Mỗ, quận Nam TừLiêm

- Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bànphường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm

2.2.Phương pháp nghiên cứu

2.2.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu

- Điều tra trực tiếp: Thu thập số liệu thông qua các cuộc phỏng vấn lãnh đạo

và người dân địa phương trong phường

- Điều tra gián tiếp: Thu thập số liệu ở UBND phường Tây Mỗ.

2.2.2 Phương pháp phân tích số liệu

Trên cơ sở những thông tin, tài liệu, số liệu thu thập được tiến hành chọn lọcthông tin cần thiết liên quan đến đề tài

Có hai loại phương pháp phân tích:

- Phân tích định tính: Là tìm ra những nội dung tư tưởng cơ bản của tài liệu,tìm ra những vấn dề có liên quan đến đề tài nghiên cứu và xác định xem những vấn

đề gì được giải quyết và những vấn đề gì chưa được giải quyết

- Phân tích định lượng: Là cách thức phân nhóm các dấu hiệu và tìm ranhững mối quan hệ nhân quả giữa các nhóm Phương pháp này được sử dụng trongnhững trường hợp phải xử lý một lượn thông tin lớn

2.2.5 Phương pháp kế thừa bổ sung

Từ các nghiên cứu đã thực hiện trước đây tại địa bàn phường Tây Mỗ, quậnNam Từ Liêm tiến hành phân tích và kế thừa có chọn lọc các thông tin cần thiếtphục vụ cho chuyên đề nghiên cứu về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2.2.6 Phương pháp thống kê :

Dựa trên cơ sở kế thừa số liệu về tình hình cấp GCN toàn quốc và phườngTây Mỗ, tổng hợp kết quả và biểu diễn các số liệu bằng bảng và đồ thị

CHƯƠNG III : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

3.1 Điều kiện tự nhiên,kinh tế xã hội phường Tây Mỗ

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Tây Mỗ là phường ở phía Tây Nam quận Nam Từ Liêm, cách trung tâmthanh phố Hà Nội 15 km, cách trung tâm Quận khoảng 4 km Có tổng diện tích đất

tự nhiên là 604,5325 ha

+ Phía Đông và Nam giáp với phường Đại Mỗ – Từ Liêm – Hà Nội

+ Phía Bắc giáp phường Xuân Phương Từ Liêm- Hà Nội

+ Phía Tây giáp phường An Khánh và Dương Nội – Hoài Đức- Hà Tây Phường Tây Mỗ có 3 con đường lớn chạy qua :

+ Đường cao tốc Đại Lộ Thăng Long

+ Đường Quốc Lộ 70 chạy từ ngã tư Nhổn về Biển Sắt của Đại Mỗ

+ Đường Quốc Lộ 72 chạy từ Hà Đông về Quốc Oai

``

Hình 3.1: Vị trí địa lý phường Tây Mỗ 3.1.1.2 Địa hình

Phường Tây Mỗ có địa hình tương đối bằng phẳng song không đồng nhất do

bị chia cắt bởi có đường Đại Lộ Thăng Long chạy qua

Địa hình phường Tây Mỗ thấp dần từ Bắc xuống Nam Độ cao trung bình từ3,5m - 7,5m, nơi có độ cao thấp nhất là 2,1m phân bố ở phía tây của phường thuộc

Miêu Nha Độ cao đo tự nhiên thấp hơn so với các khu vực khác của thành phố Vềmùa mưa thường bị ngập úng, tiêu nước rất khó khăn.

- Độ ẩm không khí trung bình trong năm là 78% trong đó độ ẩm không khílớn nhất là 87% vào tháng 3, và độ ẩm nhỏ nhất là 70% và tháng 12 Do vậyphường Tây Mỗ có thể phát triển nền nông nghiệp đa dạng phong phú với nhiềuloại cây trồng khác nhau

3.1.1.4 Thuỷ văn

- Có 1 hệ thống sông chính là: Sông Nhuệ chảy qua phường, đây chình là hệthống tưới tiêu chính của phường, ngoài ra nhu cầu tưới tiêu của phường còn đượccung cấp bởi nhiều hệ thống sông ngòi khác

- Toàn phường có 5 trạm bơm phụ vụ tưới tiêu sản xuất nông nghiệp và có hệthống kênh mương tương đối đầy đủ, được nạo vét thường xuyên

3.1.1.5.Các nguồn tài nguyên

a Tài nguyên đất

Phường Tây Mỗ có tổng diện tích đất đai là : 604,55 ha

+ Diện tích đất nông nghiệp là : 242,82 ha

+ Diện tích đất phi nông nghiệp là : 361,52 ha

+ Diện tích đất chưa sử dụng là : 0,2028 ha ( là các thùng đào, thùng đấu, aochuông)

Với địa hình tương đối bằng phẳng, điều kiện tự nhiên thuận lợi cùng với ýthức bảo vệ, cải tạo đất đai của nhân dân địa phương dẫn đến độ phì của đất đượctăng lên rất nhiều Do vậy hiện nay đất nông nghiệp của phường được phân ra làm 2dạng chính là đất hạng 1 và hạng 2

Nhìn chung Đất đai phường Tây Mỗ rất tốt, lượng màu mỡ cao thuận lợi chophát triển nông nghiệp

b Tài nguyên nước

- Tài nguyên nước của phường Tây Mỗ là khá lớn Tổng diện tích mặt nướccủa phường là 37,1867 ha Trong đó diện tích ao, hồ nuôi trồng thủy sản là 13.0620

ha, còn lại 24,1247 ha là diện tích đất sông xuối và mặt nước chuyên dùng

- Nguồn nước mặt: Nguồn nước phụ thuộc vào nguồn nước mưa được lưugiữ Nguồn nước mặt của phường tuy phân bố đều khắp trên lãnh thổ, nhưng đang

có dấu hiệu bị ô nhiễm, do chăn nuôi nước thải sinh hoạt xả bừa bãi không qua sử lý

ra môi trường Bên cạnh đó diện tích các ao, hồ ngày càng bị thu nhỏ Do vậynguồn nước mặt đang trong tình trạng ít đi và cạn kiệt, đặc biệt là vào mùa khô

- Nguồn nước ngầm: Trên địa bàn của phường đã có nhiều đợt Sở TàiNguyên & Môi Trường về kiểm tra lấy mẫu nước Tuy nhiên chưa thấy có dấu hiệucủa sự ô nhiễm nguồn nước và phường cũng đang triển khai xây dựng đề án xâydựng các trạm xử lý nước thải trên địa bàn Nhưng trước tình hình kinh tế phườnghội phát triển, việc sử dụng nguồn nước thiếu ý thức của con người và tình trạngnước thải công nghiệp, nước thải sinh hoạt xả bừa bãi không qua sử lý, đã đang và

sẽ làm ô nhiễm nghiêm trọng nguồn nước trong tương lai

- Nước sinh hoạt: phường đã xây dựng được các hệ thống cung cấp nướcsạch nông thôn tập Phường đã có 05 trạm cấp nước sạch thực hiện từ năm 2000 đểcung cấp nước sạch Do dân số gia tăng nhanh các hệ thống cấp nước sạch nôngthôn bị quá tải, nên hiện nay phường đang được triển khai thực hiện dự án cấp nước