Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất và thực tiễn xét xử của tòa án nhân dân huyện đông anh, thành phố hà nội

Tuy nhiên, trên thực tế, tỷ lệ các vụ án về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất tại tòa án cấp sơ thẩm phải cải sửa tương đối cao, thậm chí một số vụ án phải kéo dài, c

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIẾN

XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN

ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LÊ THỊ PHƯƠNG LIÊN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LÊ THỊ PHƯƠNG LIÊN

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

MÃ SỐ: 60380107

PGS.TS NGUYỄN ĐỨC MINH

HÀ NỘI - 2015

LỜI CAM ĐOAN

Luận văn “Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử

dụng đất và thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội” là kết quả của sự nỗ lực cố gắng, tìm tòi và sáng tạo của

riêng bản thân tôi cùng với sự hướng dẫn tận tình, trách nhiệm của Thầy PGS.TS Nguyễn Đức Minh Trong công trình nghiên cứu này không có bất

kỳ sự sao chép nào mà không có trích dẫn nguồn, tác giả

Tôi xin cam đoan những lời trên đây là hoàn toàn đúng sự thật và tôi xin chịu toàn bộ trách nhiệm về lời cam đoan của mình

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

LÊ THỊ PHƯƠNG LIÊN

LỜI CẢM ƠN

Công trình nghiên cứu “Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền

sử dụng đất và thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố

Hà Nội” được hoàn thành cùng với sự nỗ lực, cố gắng của bản thân Tôi xin được gửi lời

trân trọng cảm ơn và biết ơn sâu sắc tới Thầy giáo hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Đức Minh, người đã tận tình giúp đỡ, chỉ bảo tôi trong quá trình tôi triển khai đề tài và viết luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo trong Hội đồng thẩm định quy cách luận văn, Hội đồng phản biện luận văn đã đánh giá, góp ý giúp tôi hoàn thiện tốt hơn luận văn của mình

Tôi xin trân trọng cảm ơn các Thầy giáo, Cô giáo Viện Đại học Mở Hà Nội, Khoa Đào tạo sau đại học Viện Đại học Mở Hà Nội đã đào tạo và tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình theo học tại đây và hoàn thành luận văn của mình

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

Chương 1 11

CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN 11

1.1 Cơ sở lý luận của bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất 11

1.1.1 Khái niệm bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất 11

1.1.2 Điều kiện để đưa quyền sử dụng đất vào giao dịch bảo đảm tiền vay 14

1.2 Cơ sở lý luận của xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất tại tòa án 21

1.2.1 Khái niệm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất tại tòa án 21

1.2.2 Đặc điểm của xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất tại tòa án 22

1.2.3 Tính chất pháp lý của xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất tại tòa án 25

1.2.4 Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất 26

1.2.5 Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất 26

1.2.6 Các phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất tại tòa án 30

1.3 Cơ sở lý luận của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất tại tòa án 32

1.3.1 Khái niệm pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất tại tòa án 32

1.3.2 Nội dung của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất tại tòa án 33

1.4 Tiểu kết 37

Chương 2 39

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIẾN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 39 2.1 Tình hình xét xử các vụ án xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng

đất của Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội 39

2.2 Khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn xét xử các vụ án về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, Thành phố

2.2.4 Tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất đang có tranh chấp 59

2.2.5 Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay trong trường hợp bị đơn hoặc người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt tại nơi cư trú 65

2.3 Tiểu kết 69

Chương 3 70 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN 70 3.1 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử

dụng đất 70

3.1.1 Ban hành văn bản hướng dẫn một số vấn đề đang vướng mắc trong xét xử 70

3.1.2 Bổ sung quy định về thủ tục rút gọn đối với vụ án dân sự 71

3.1.3 Xây dựng thủ tục hành chính - tư pháp theo hướng nhanh, gọn, hiệu quả và hiệu lực 74

3.1.4 Sửa đổi một số quy định về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng

đất 75

3.1.5 Hoàn thiện pháp luật có liên quan 76

3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả xét xử của Tòa án nhân dân đối với các vụ án về

xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất 79

3.2.1 Giải pháp xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể 79

3.2.2.Tăng cường giám sát các hoạt động tố tụng của tòa án 87

3.2.3 Về phối hợp giữa Tòa án với các cơ quan khác trong xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất 90

3.2.4 Nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ ngành Tòa án 91

3.2.5 Tuyên truyền, phổ biến pháp luật và nâng cao kiến thức về hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất, về giải quyết loại tranh chấp này 94

3.3 Tiểu kết 95

KẾT LUẬN 97

TÀI LIỆU THAM KHẢO 98

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết, thời sự của việc nghiên cứu

Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là hoạt động phức tạp nhưng lại rất cần thiết và chứa đựng ý nghĩa tích cực trong sự phát triển của nền kinh tế Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ra đời đóng vai trò quan trọng trong việc mở rộng hoạt động tín dụng và kinh doanh Tuy nhiên, khi tài sản được đem bảo đảm là quyền sử dụng đất thì việc xử lý trở lên khó khăn do phải chịu sự điều chỉnh của nhiều ngành luật, Đặc biệt, trên thực tế, hiện nay quyền sử dụng đất lại chiếm một tỷ trọng khá lớn trong tổng số tài sản bảo đảm tiền vay nói chung cũng như tổng tài sản bảo đảm tiền vay nói riêng đang chờ xử lý Do

đó, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất cùng các quy định pháp luật cho vấn đề này đang ngày càng trở lên “nóng” hơn bao giờ hết

Khi các tranh chấp xảy ra, khi các mâu thuẫn không thể giải quyết được bằng thỏa thuận, và bước cuối cùng, một trong các bên tranh chấp sẽ tiến hành khởi kiện tại Tòa án Đây cũng là một trong những phương thức giải quyết tranh chấp được nhiều quốc gia lựa chọn Ở Việt Nam, các đương sự lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp tại tòa án như một giải pháp cuối cùng để bảo vệ có hiệu quả nhất quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi thất bại trong việc sử dụng phương thức thương lượng, hòa giải Chính vì lẽ đó, hoạt động xét xử của tòa án đóng vai trò vô cùng quan trọng Các yêu cầu về tính công minh, nhanh chóng, chính xác, kịp thời, hạn chế tối đa tình trạng tồn đọng án, giải quyết án kéo dài, phiền hà cho đương sự luôn được đặt ra Tuy nhiên, trên thực tế, tỷ lệ các vụ án về

xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất tại tòa án cấp sơ thẩm phải cải sửa tương đối cao, thậm chí một số vụ án phải kéo dài, có vụ tới ba hoặc bốn năm do phải hủy để xét xử lại; quyền và lợi ích hợp pháp của các bên không được khôi phục kịp thời Những hạn chế đó đã gây những tác động tiêu cực đến sự phát triển của nền kinh tế đặc biệt là trong cơ chế thị trường hiện nay

Do vậy, việc nghiên cứu các vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất tại tòa án cấp sơ thẩm là một hoạt động rất cấp thiết Tuy nhiên, để tập trung cho trọng tâm vấn đề, tôi xin được nghiên cứu từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội Đã từ lâu, huyện Đông Anh, tuy là một huyện thuộc ngoại ô thành phố Hà Nội nhưng lại nắm giữ tới 06 con

đường huyết mạch của đất nước, Đông Anh trở thành đấu mối giao thông quan trọng nối

Hà Nội với các tỉnh phía Bắc và là cửa ngõ của thủ đô, cửa ngõ giao lưu quốc tế của đất nước Theo Quyết định 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm

2050 thì Đông Anh được phê duyệt là phát triển thành khu “thương mại giao dịch quốc

tế, công nghiệp kỹ thuật cao, du lịch sinh thái, giải trí gắn với bảo tồn phát huy các giá trị văn hóa truyền thống khu di tích Cổ Loa, sông Thiếp và đầm Vân Trì; hình thành khu thể thao mới thành phố Hà Nội và Quốc Gia (phục vụ ASIAD), trung tâm triển lãm, thương mại Hà Nội (EXPO) và vui chơi giải trí của Thành phố” Do vậy, huyện Đông Anh đang

có sự đô thị hóa rất cao, nền kinh tế cũng trên đà phát triển, việc vay vốn bằng quyền sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức ngày càng nhiều, kéo theo đó là các tranh chấp về việc

xử lý tài sản bảo đảm tiền vay khi nghĩa vụ trả nợ không hoàn thành

Tại Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội, các vụ án với quan hệ pháp luật tranh chấp hợp đồng tín dụng, yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất ngày càng tăng, tính chất các vụ án cũng theo đó trở lên phức tạp Tuy nhiên, trên thực tế, các quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tại tòa án nhân dân lại có nhiều bất cập, thể hiện ở các điểm như: Các yêu cầu phải đảm bảo quyền

và lợi ích hợp pháp của đương sự; Vấn đề thụ lý đơn khởi kiện hoặc ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án với lý do bị đơn không có mặt tại địa chỉ ghi trong đơn khởi kiện; Tài sản bảo đảm hiện đang gặp tranh chấp; Việc thi hành án mặc dù đã có bản án, quyết định của Tòa án gặp khó khăn, thậm chí kéo dài, vi phạm thời gian tố tụng Các bất cập trên đặt ra yêu cầu cho người làm luật phải hoàn thiện hơn nữa các văn bản pháp luật liên quan, từ đó tạo môi trường pháp lý ổn định, kịp thời điều chỉnh những khiếm khuyết của pháp luật

Từ những lý do ở trên cho thấy tính cấp thiết, thời sự của việc nghiên cứu: “Pháp

luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất và thực tiễn xét xử của Tòa

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu

2.1 Những nội dung cơ bản của các công trình nghiên cứu có liên quan trực tiếp đến

đề tài luận án

Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất là một nhân tố quan trọng trong việc giữ vững ổn định nền kinh tế, mang ý nghĩa thiết thực do liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích của nhiều người, đặc biệt là bên cho vay - Tổ chức tín dụng - một chủ thể đặc biệt Do vậy, đã có khá nhiều công trình nghiên cứu liên quan đến vấn đề này

và được xem xét dưới các góc độ khác nhau Việc nghiên cứu các công trình khoa học có liên quan mật thiết đến đề tài luận án có ý nghĩa đặc biệt quan trọng Bởi đó là tiền đề cho quá trình thực hiện luận án, là cơ sở để đánh giá, tìm hiểu những vấn đề lý luận và thực tiễn đã được nghiên cứu, những vấn đề còn để ngỏ, là những gợi mở có tính định hướng cho những vấn đề cần nghiên cứu tiếp theo, mà luận án cần tập trung giải quyết Có thể nói, đây là những tài liệu tham khảo rất bổ ích, có giá trị khoa học cho tác giả trong quá trình nghiên cứu và thực hiện luận án

Qua tìm hiểu và nghiên cứu, tác giả nhận thấy đã có một số công trình nghiên cứu nổi bật, có liên quan đến các khía cạnh khác nhau của đề tài luận án Các công trình này

có thể xếp vào hai nhóm sau đây:

2.1.1 Nhóm công trình nghiên cứu các vấn đề lý luận chung về hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay theo các quy định của pháp luật

Thứ nhất, các công trình khoa học với nội dung là các vấn đề pháp lý chung trong hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay được đặt dưới góc nhìn của các nhà làm luật:

Trước hết phải kể đến Luật án tiến sĩ Luật học của Vũ Thị Hồng Yến “Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định pháp luật dân sự hiện hành” Luận văn nghiên cứu làm rõ bản chất pháp lý của biện pháp thế chấp tài sản, xây dựng các khái niệm khoa học về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp; Phát hiện những đặc điểm pháp lý riêng biệt của tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp, đồng thời qua đó đưa ra

“Cơ sở pháp lý để xử lý tài sản bảo đảm nhằm thu hồi nợ cho các ngân hàng thương mại”, và đây cũng là vấn đề quan trọng cần thiết cho công tác xử lý tài sản bảo đảm hiện nay

Tiếp đến là bài viết của PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện “Hoàn thiện các quy định về quản lý và xử lý tài sản thế chấp” Tại bài viết này, tác giả đã đề cập đến việc duy trì sự hiện hữu của tài sản bảo đảm trong tầm kiểm soát và giải quyết vấn đề bằng lý thuyết vật

dung tiếp theo bài viết đề cập đến là việc xử lý tài sản bảo đảm mà không cần sự hợp tác của người bảo đảm từ việc đưa ra luật thực định của các nước như Anh, Pháp, Mỹ Phần cuối của bài viết là hướng hoàn thiện cho pháp luật Việt Nam

Đặc biệt, tại cuộc hội thảo quốc tế “Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự” diễn ra tại Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh ngày 29/9/2014 cũng đã đề cập đến vấn đề xử lý tài sản bảo đảm dưới góc nhìn của các chuyên gia Luật học Việt Nam và các chuyên gia Luật học nước ngoài Cuộc hội thảo đã đưa ra được các quy định khác nhau của pháp luật Việt Nam với pháp luật các nước về vấn đề xử lý tài sản bảo đảm, các hạn chế và yêu cầu cần thay đổi đối với pháp luật trong nước Bài viết cũng là một tư liệu quan trọng đối với luận án

Thứ hai, các công trình khoa học được đặt vấn đề dưới góc độ của các nhà kinh tế, các tổ chức tín dụng

Trong nhóm các nghiên cứu khoa học này có thể kể đến các luận văn thạc sĩ sau: Luận văn thạc sĩ luật học “Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tại các tổ chức tín dụng - Thực trạng và hướng hoàn thiện” của Trần Thị Thụy Anh Luận văn cử nhân

“Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của ngân hàng- Thực trạng và hướng hoàn thiện” của Phan Thị Tường Vy Ngoài ra, còn có các công trình nghiên cứu khác mà đối tượng khảo sát được đưa ra cụ thể như: Luận văn thạc sĩ quản trị kinh doanh “Hoàn thiện công tác xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Kon Tum” của Nguyễn Thị Hương; Khóa luận tốt nghiệp “Chế

độ pháp lý về bảo đảm tiền vay và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng VP Bank - Chi nhánh Đông Đô” của Lê Hữu Nguyên

2.1.2 Nhóm công trình nghiên cứu các vấn đề lý luận về các giao dịch bảo đảm, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay, trong đó tài sản được đem bảo đảm không phải bằng quyền sử dụng đất

Tài sản được đem bảo đảm ở đây rất đa dạng, có thể là quyền đòi nợ, cũng có thể

là giấy tờ có giá hay tài sản hình thành trong tương lai

Tại Luận văn thạc sĩ “Bảo đảm tiền vay bằng giấy tờ có giá tại các tổ chức tín dụng - Một số vấn đề lý luận và thực tiễn” của Ngô Thị Hà, tác giả đã làm rõ những vấn

đề lý luận của pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng giấy tờ có giá tại tổ chức tín dụng với

tư cách là một tài sản bảo đảm; các nội dung pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng giấy tờ

có giá Đồng thời, đã đánh giá được thực trạng pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng giấy

tờ có giá tại tổ chức tín dụng ở Việt Nam qua việc đưa ra những nhận định khái quát và

cụ thể những mặt được, những mặt hạn chế, bất cập của pháp luật hiện hành và thực tế áp dụng bảo đảm tiền vay bằng giấy tờ có giá tại tổ chức tín dụng ở Việt Nam Cuối cùng, luận văn định hướng và đưa ra những kiến nghị, đề xuất, giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng giấy tờ có giá tại tổ chức tín dụng ở Việt Nam

Bên cạnh đó, khóa luận tốt nghiệp của Nguyễn Thùy Dương về “Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng” cũng đã đưa ra được các quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai đồng thời đề xuất các kiến nghị nhằm hoàn thiện

Đặc biệt trong nhóm này là phải kể đến các công trình nghiên cứu của thạc sĩ Bùi Đức Giang, khi đề cập đến tài sản được đem bảo đảm không chỉ có quyền đòi nợ mà còn

có cả phần vốn góp, chứng khoán Đó là một loạt các công trình nghiên cứu được đăng trên Tạp chí Ngân hàng sau: “Một số hạn chế của chế định thế chấp quyền đòi nợ theo quy định hiện hành”, Tạp chí Ngân hàng, số 21, tháng 11/2011; “Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền đòi nợ”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 5 (301) năm 2013;

“Quyền ưu tiên thanh toán của bên nhận thế chấp quyền đòi nợ”, Tạp chí Ngân hàng, số

17, tháng 9 năm 2012; “Tính đối kháng của các phương tiện phòng vệ của bên có nghĩa

vụ trả nợ trong giao dịch thế chấp quyền đòi nợ”, Tạp chí Ngân hàng, số 15, tháng 8 năm

2013, viết chung với TS Vũ Thị Hồng Yến (Đại học Luật Hà Nội); “Nhận tài sản bảo đảm là phần vốn góp: Từ quy định pháp luật đến thực tiễn”, Tạp chí Ngân hàng, số 8, tháng 4 năm 2014; “Giao dịch bảo đảm có đối tượng là chứng khoán”, Tạp chí Ngân hàng, số 8, tháng 4/2014 Các bài viết đều tập trung phân tích loại hình giao dịch bảo đảm

mà chủ nợ có thể nhận đối với tài sản bảo đảm là phần vốn góp hoặc chứng khoán hay quyền đòi nợ và cách thức xử lý các loại tài sản bảo đảm đặc biệt này

2.1.3 Nhóm công trình nghiên cứu các vấn đề lý luận về hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay, trong đó tài sản được đem bảo đảm là bất động sản, là quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất

Tại Luận văn thạc sĩ Luật học “Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam” của Đỗ Thanh Huyền, tác giả đã làm rõ

được những vấn đề lý luận liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam; Tìm hiểu thực trạng pháp luật của vấn đề trên cơ

sở có so sánh và đối chiếu với pháp luật nước ngoài, từ đó tìm ra các vướng mắc và khó khăn Trên cơ sở đó, luận văn đưa ra các đề xuất và kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật

Tiếp đến, tại bài viết trên tạp chí Luật học của thạc sĩ Doãn Hồng Nhung “Xử lý tài sản thế chấp là giá trị quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay trong ngân hàng và các

tổ chức tín dụng”, tác giả đã đưa ra khá nhiều khó khăn, vướng mắc và bất cập trong công tác xử lý tài sản thế chấp, trong đó, có đề cập đến một phần khó khăn từ việc giải quyết vụ án tại tòa án, từ việc thi hành án tại cơ quan thi hành án Qua đó, bài viết đưa ra một số đề xuất như: Việc cần phải chủ động hơn nữa của ngân hàng và tổ chức tín dụng, việc định giá tài sản và việc đào tạo đội ngũ làm công tác thẩm định tài sản thế chấp

Ngoài ra, còn có các công trình nghiên cứu là luận văn của nhiều tác giả, có thể kể đến luận văn thạc sĩ “Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng” của Đỗ Văn Nghĩa; Khóa luận tốt nghiệp “Phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng thương mại Lý luận và thực tiễn” của Nguyễn Thị Lệ Thu Các luận văn này cùng đưa ra khái niệm xử lý tài sản bảo đảm với đối tượng đem bảo đảm là quyền sử dụng đất, các phương thức xử lý tài sản, khái quát vấn đề tại các tổ chức tín dụng và các ngân hàng thương mại

2.2 Đánh giá kết quả các công trình nghiên cứu có liên quan trực tiếp đến đề tài luận

án và những vấn đề cần phải nghiên cứu tiếp theo

Qua tìm hiểu, các công trình nghiên cứu có liên quan trực tiếp đến đề tài của luận

án, tác giả có nhận xét sau:

Mặc dù tiếp cận vấn đề ở nhiều góc độ khác nhau, những phân tích vấn đề có thể đưa ra các nhận định khách quan khác nhau, song đa số các công trình nghiên cứu chỉ quan tâm đến các vấn đề lý luận chung và thực tiễn vấn đề dưới yêu cầu của các nhà kinh

tế Hay nói cách khác, các công trình nghiên cứu trên hoặc chỉ chú trọng đến nội dung khái quát chung của pháp luật quy định cho vấn đề, hoặc chỉ quan tâm đến công tác giải quyết vấn đề được diễn ra tại các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại Như vậy, một trong những giai đoạn của xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là tại các cấp tòa án đã bị bỏ qua, chưa được nghiên cứu một cách cụ thể, sâu rộng và triệt để Như ta đã biết, bản án,

quyết định của tòa án có hiệu lực pháp luật chính là điều kiện cần và là cơ sở pháp lý để bên nhận bảo đảm - các tổ chức tín dụng có thể thực hiện đầy đủ quyền lợi của mình trước pháp luật Tuy trên thực tế, công tác giải quyết án của tòa án các cấp còn vấp nhiều vướng mắc và khó khăn Điều đó đã dẫn đến tâm lý chung của các đương sự không muốn liên quan đến cơ quan công quyền, chỉ đưa nhau ra tòa khi sự việc đã đến bước cuối cùng Như vậy, việc nghiên cứu nhằm đưa ra được các giải pháp hoàn thiện pháp luật cho vấn đề này thực sự cần thiết

Tác giả không phủ định tính đúng đắn của nhận định và đánh giá trong các công trình nghiên cứu nêu trên Tuy nhiên, nếu vấn đề được tiếp cận ở nhiều chiều và mở rộng hơn nữa phạm vi thì vấn đề nghiên cứu sẽ trở lên đầy đủ, sâu sắc, có ý nghĩa cần thiết cho các nhà làm luật sau này Do đó, tác giả xin được nghiên cứu vấn đề ở một nội dung đã bị

bỏ ngỏ, một phần của vấn đề chưa được quan tâm một cách đúng với bản chất của nó: Đó

là việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất và thực tiễn xử lý của các cấp Tòa án, trong đó tập trung vào Tòa án cấp huyện - cơ quan xét xử đầu tiên và quan trọng bậc nhất trong công tác giải quyết án

3 Mục đích nghiên cứu, nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Đề tài được nghiên cứu nhằm làm sáng tỏ những thành công, bất cập, hạn chế của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất và thực tiễn hoạt động xét xử của tòa án đối với loại vụ việc này Từ đó đề xuất luận cứ cho việc hoàn thiện pháp luật và các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động xét xử của tòa án

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu, hệ thống hóa cơ sở lý luận về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng

quyền sử dụng đất của tòa án nhân dân

- Thực tiễn xét xử các vụ việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội Trong đó, nêu tổng quan tình hình xét xử các vụ án về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, Thành phố Hà Nội, đánh giá những khó khăn, vướng mắc từ thực tiễn xét xử

- Những giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả xét xử các vụ án về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội Từ đó, đưa vấn đề khái quát lên tầm cao hơn, đó là nâng cao hiệu quả xét xử loại án trên đối với hệ thống tòa án nhân dân các cấp

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Luận văn nghiên cứu pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất qua lăng kính thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố Hà

5.2 Phương pháp nghiên cứu

Với mục tiêu nghiên cứu cũng như tính chất của đề tài, trong nghiên cứu đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu truyền thống:

5.2.1 Phương pháp phân tích thống kê

Phương pháp thống kê là phương pháp bao gồm thu thập, tổng hợp, trình bày số liệu, tính toán các đặc trưng của đối tượng nghiên cứu nhằm phục vụ cho quá trình phân tích, dự đoán và ra quyết định

Phương pháp thống kê mô tả: là các phương pháp có liên quan đến việc thu thập

số liệu, tóm tắt trình bày tính toán và mô tả các đặc trưng khác nhau để phản ánh một cách tổng quát đối tượng nghiên cứu

5.2.2 Phương pháp tổng hợp

Phương pháp tổng hợp là phương pháp thu thập số liệu được tập hợp thông qua các chương trình nghiên cứu, các chính sách của nhà nước, các website, các tài liệu trong

và ngoài nước… để tổng hợp lại kết quả nhằm mục đích nghiên cứu

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận án

- Về lý luận: Đề tài khoa học làm rõ một số khái niệm liên quan như: bảo đảm tiền vay, tài sản bảo đảm tiền vay, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay, quyền sử dụng đất Đồng thời, đưa ra thêm những cơ sở lý luận quan trọng của quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất tại công tác xét xử của tòa án nhân dân Các kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần làm phong phú thêm lý luận về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nói chung, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất nói riêng và nhấn mạnh

sự tham gia của tòa án trong công tác giải quyết vấn đề

- Về thực tiễn: Đề tài luận chứng được sự cần thiết phải nâng cao hiệu quả xét xử của tòa án trong công tác giải quyết các án về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền

sử dụng đất

- Về sản phẩm của đề tài: Kết quả nghiên cứu có thể là tài liệu tham khảo cho các

cơ quan, tổ chức, cá nhân ở địa phương nói chung và huyện Đông Anh nói riêng

Đề tài nghiên cứu đưa ra những định hướng có tính dự báo về sự cần thiết hoàn thiện công tác xét xử của Tòa án nhân dân

Đề xuất được một số giải pháp khả thi như phương hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật, phương hướng hoàn thiện các quy định về thực thi pháp luật

Việc nghiên cứu đề tài khoa học này mang tính thời sự, trong bối cảnh nền kinh tế đang rất cần đến một cơ chế giải quyết tranh chấp hiệu quả Các giải pháp đề ra sẽ được tiếp thu để nâng cao hiệu quả hoạt động của tòa án nhân dân

7 Cấu trúc luận văn

Bố cục của luận văn ngoài mục lục, lời nói đầu, kết luận thì nội dung gồm ba chương sau:

Chương 1: Cơ sở lý luận của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất tại tòa án

Chương 2: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất và thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân

Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TẠI TÒA ÁN

1.1 Cơ sở lý luận của bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất

Khi tiến hành hoạt động cho vay, các rủi ro tín dụng rất có khả năng sẽ xảy ra khi bên vay không trả nợ, trả nợ không đúng hạn hoặc không trả đầy đủ cả gốc và lãi Khó có thể biết trước được rủi ro sẽ xảy đến lúc nào, trong trường hợp nào Và không một tổ chức tín dụng nào có thể dự đoán được chính xác quá trình thu hồi dư nợ gốc và lãi Tuy nhiên, cũng không thể vì thế mà hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng bị ngừng trệ

Để giảm thiểu tối đa các biến động khó lường của thị trường, bảo đảm tiền vay là một trong những biện pháp được áp dụng Vì khi đó, tài sản được đem ra bảo đảm sẽ khiến người đi vay có trách nhiệm nhiều hơn trong việc hoàn trả nợ vay để khỏi phải gán những tài sản giá trị của mình Đồng thời, bên nhận tài sản bảo đảm cũng có một lợi thế về tâm

lý khi nghĩa vụ phải thực hiện không được đáp ứng, họ có quyền xử lý khối tài sản bảo đảm, giảm trừ tối đa tổn thất

Theo luật dân sự hầu hết các nước trên thế giới, BĐTV và các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự không có sự phân biệt Sở dĩ có cách hiểu như vậy là vì hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật các nước phần lớn là một chế định của luật dân

sự Do đó, việc tìm hiểu khái niệm BĐTV cần được thực hiện trên cơ sở khái niệm bảo đảm nghĩa vụ dân sự

Trong thời gian gần đây, việc tiếp cận khái niệm bảo đảm nghĩa vụ dân sự, trong

đó có BĐTV được các nhà luật học phân chia theo hai phương diện: Khách quan và chủ quan [5, tr.58-59] Trong đó:

của pháp luật cho các chủ thể trong giao dịch dân sự đặt ra các biện pháp để bảo đảm cho nghĩa vụ chính được thực hiện, đồng thời xác định bảo đảm quyền và nghĩa vụ của các bên trong các biện pháp đó Tại cách tiếp cận này, có thể kể đến khái niệm bảo đảm thực

hiện nghĩa vụ dân sự được quy định tại Điều 819 Phần II Bộ luật Dân sự Liên bang Nga ngày 22/12/1995: “Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là những quy định của pháp luật đặt ra và cho phép các chủ thể áp dụng, để bảo đảm cho nghĩa vụ được bảo đảm thực hiện, đồng thời xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong các biện pháp bảo đảm đó”

giữa các bên đặt ra các biện pháp tác động mang tính chất dự phòng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ, đồng thời ngăn ngừa và khắc phục những hậu quả xấu do việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ gây ra Theo phương diện tiếp cận này, Từ điển thuật ngữ - tài chính tín dụng của Viện khoa học Tài chính đã trình bày khái niệm BĐTV (hay còn gọi là bảo đảm tín dụng) như sau: “Bảo đảm tín dụng là cơ sở mà dựa vào đó người cho vay có thể thu hồi số tiền đã cho vay, trong trường hợp người cho vay không có khả năng trả nợ Đó có thể là vật tư, tài sản mà số tiền vay đầu tư vào, hoặc tài sản mà người vay tiền thế chấp, hoặc cầm cố hoặc bảo lãnh tín dụng hay uy tín của người vay” [25, tr 163] Định nghĩa theo phương diện chủ quan có ưu điểm hơn so với phương diện khách quan ở việc đã chỉ ra được tính chất, nội dung và mục đích của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung và BĐTV nói riêng

Pháp luật Việt Nam cũng đã đưa khái niệm BĐTV vào các văn bản pháp luật chính thống của Nhà nước, sớm nhất phải kể đến Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày

29 tháng 12 năm 1999 của Chính phủ về BĐTV của các tổ chức tín dụng Tại Nghị định

số 178/1999/NĐ-CP, BĐTV và TSBĐTV được nêu như sau: “BĐTV là việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay.” Sửa đổi, bổ sung Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 là Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25 tháng

10 năm 2002 đã đưa ra khái niệm TSBĐTV: “TSBĐTV là tài sản của khách hàng vay, của bên bảo lãnh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ, bao gồm: tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị QSDĐ của khách hàng vay, của bên bảo lãnh; tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay, của bên bảo lãnh là doanh nghiệp nhà nước; tài sản hình thành

từ vốn vay” Khái niệm trên đưa ra rất cụ thể về các tài sản được dùng để BĐTV Tuy nhiên, khái niệm này có hạn chế rất lớn do không tính toán được sự phát triển trong hoạt động tín dụng không chỉ bao gồm những 04 mặt như đã nêu Thực tế, ngoài xã hội một việc đều vận động không ngừng, nhu cầu vay vốn tín dụng và TSBĐTV không chỉ nằm

trong bốn vấn đề đó Khắc phục những thiếu sót của Nghị định số 85/2002/NĐ-CP, đến năm 2006, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định số 163/2006/NĐ-CP 29 tháng 12 năm

2006 về giao dịch đảm bảo, đồng thời bãi bỏ Nghị định số 178/1999/NĐ-CP và Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25 tháng 10 năm 2002 Tại khoản 7 Điều 3 của Nghị định

số 163/2006/NĐ-CP đã đưa ra khái niệm về tài sản bảo đảm một cách ngắn gọn nhưng khái quát và rất chính xác như sau: “Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm” Đây là khái niệm vừa

ngắn gọn nhưng có nội dung khái quát và mang tính chính xác cao Trên cơ sở khái niệm

này, có thể hiểu TSBĐTV bằng QSDĐ là loại tài sản đặc biệt được đưa vào giao dịch bảo đảm trong đó, bên bảo đảm đã dùng QSDĐ thuộc sở hữu của mình hoặc của một bên thứ ba để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm.

Bên cạnh đó, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung 3 biện pháp bảo đảm: đặt cọc, ký cược, ký quỹ không chỉ làm phong phú và đa dạng các biện pháp BĐTV mà còn tạo cơ sở pháp lý cho bên vay - cho vay có nhiều sự lựa chọn hơn trong quá trình áp dụng những quy định liên quan của pháp luật để thực hiện biện pháp biện pháp bảo đảm Theo đó, 07 biện pháp bảo đảm để các bên lựa chọn khi giao kết, các biện pháp gồm: 05 biện pháp bảo đảm bằng tài sản (Cầm cố, thế chấp, đặt cọc,

ký cược, ký quỹ) và 02 biện pháp bảo đảm không bằng tài sản (Bảo lãnh, tín chấp) Đây

là những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong mọi lĩnh vực mà pháp luật Việt Nam quy định Tuy nhiên, trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng, các biện pháp bảo đảm thường áp dụng đó là cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, bảo lãnh của bên thứ

ba, tín chấp Theo đó, đối với biện pháp BĐTV không có tài sản bảo đảm, bên cho vay cần phải xem xét tình hình tài chính, kinh doanh, khả năng thanh toán của bên vay Hình thức cho vay này dựa trên cơ sở tín nhiệm trong quan hệ tín dụng đối với bên vay Ngược lại, các biện pháp BĐTV bằng tài sản lại là việc bên bảo đảm dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để đảm bảo cho nghĩa vụ được xác lập thực hiện, bao gồm: Cầm cố, thế chấp tài sản của bên vay hoặc của bên thứ ba có tài sản bảo đảm, bảo lãnh của bên thứ ba Các biện pháp BĐTV bằng tài sản này là những quy định cho phép các chủ thể áp dụng biện pháp bảo đảm để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của bên vay, đồng thời xác định được quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc thực hiện biện pháp bảo đảm đó

Tóm lại, khi suy xét tới tận cùng, thì bản chất pháp lý của BĐTV chính là giao dịch dân sự bảo đảm theo đó xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc bảo đảm

khả năng thu hồi nợ cho bên cho vay bằng các biện pháp bảo đảm theo quy định của pháp luật [26, tr 12]

1.1.2 Điều kiện để đưa quyền sử dụng đất vào giao dịch bảo đảm tiền vay

1.1.2.1 Sự khác biệt giữa quyền sử dụng đất và các loại tài sản khác trong giao dịch bảo

và là một loại quyền về tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất Đây là một khái niệm

đa tầng, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng quyền sử dụng lại thuộc về tổ chức, cá nhân, hộ gia đình Theo đó, người sử dụng đất được quyền thực hiện các giao dịch về đất đai như: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn bằng QSDĐ

Về khái niệm QSDĐ, có hai góc độ để xem xét như sau:

Thứ nhất, ở phương diện kinh tế, QSDĐ được hiểu là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất theo quy định của pháp luật về đất đai

Bộ luật Dân sự năm 2005 không có khái niệm riêng về QSDĐ mà quy định chung

về quyền sử dụng như sau: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” (Điều 192) Khái niệm này hướng tới lợi ích kinh tế của người sử dụng

có được từ tài sản

Thứ hai, ở phương diện luật học, QSDĐ được nhìn nhận là quyền năng mà Nhà nước thông qua các công cụ pháp lý quy định cho chủ thể sử dụng đất đai được hưởng, được làm trong suốt quá trình sử dụng đất Trước hết, phải được biết rằng quyền sở hữu đất đai xuất hiện trước, đi trước và là một loại quyền trọn vẹn Quyền sử dụng đất đi sau,

là cái phái sinh và là loại quyền không trọn vẹn, đầy đủ, tuy mang tính phụ thuộc nhưng lại có tính độc lập Nhà nước là chủ sở hữu đất đai nhưng lại giao một trong ba quyền

năng của mình cho chủ thể khác sử dụng Do đó, có các quan điểm của các nhà luật học

đi từ bản chất, nguồn gốc của loại quyền năng này để phát triển luận điểm của mình

Trong cuốn “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam”, tác giả Lê Xuân Bá cho rằng: “Quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng (người) sử dụng đất, theo hình thức thuê đất hoặc giao đất” [1,tr 83] Khái niệm này khẳng định QSDĐ là khả năng pháp lý mà pháp luật quy định cho người sử dụng đất được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất Nhà nước thông qua các công cụ pháp lý của mình đã trao quyền hạn tới từng loại chủ thể sử dụng đất, định cho họ được hưởng những quyền và thực hiện những nghĩa vụ khác nhau

được xem xét trên cả hai bình diện pháp lý và kinh tế: “Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho từ những chủ thể khác có QSDĐ” Khái niệm này hướng tới lợi ích kinh tế của việc sử dụng đất dành cho các chủ thể sử dụng đất, đồng thời cũng đưa ra được nguồn gốc sử dụng đất, khả năng pháp lý cho người sử dụng đất có thể đạt được khi được chuyển giao QSDĐ

Dù là đứng trên góc độ kinh tế hay góc độ pháp lý đều để phục vụ mục đích riêng của người nghiên cứu Theo quan điểm của tác giả, nếu có thể nhìn nhận dưới hai bình diện của một vấn đề sẽ đảm bảo được tính khái quát cao hơn Vì vậy, tác giả xin đưa ra

khái niệm như sau: Quyền sử dụng đất là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu đất,

theo đó QSDĐ là quyền khai thác các giá trị, các thuộc tính có ích của đất đai để đem lại một lợi ích nhất định thông qua việc được Nhà nước giao, cho thuê đất hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác có QSDĐ.

Do đặc điểm như vậy nên các giao dịch liên quan tới QSDĐ luôn cần một cơ chế riêng, khác biệt hoàn toàn với các giao dịch liên quan đến các loại tài sản khác Điều này cho thấy ở các khía cạnh sau đây:

Thứ nhất, QSDĐ từ bao đời nay luôn mang một ý nghĩa quan trọng đối với toàn xã hội QSDĐ trước hết là không gian sinh tồn thiêng liêng của từng cá nhân và cả cộng

đồng QSDĐ không chỉ là “phương tiện” hay “tài sản”, mà hơn thế, nó là không gian sống thiêng liêng và bất khả xâm phạm của mỗi cá nhân Không gian sống đó không chỉ

là hiện hữu, mà còn bao gồm đầy đủ cả các yếu tố: quá khứ, hiện tại và tương lai Đối với văn hóa người Việt, đất đai còn đồng nghĩa với “hương hỏa, tổ tiên và dòng họ” Điều này lý giải vì sao có những phản ứng hết sức mạnh mẽ của người dân mỗi khi bị thu hồi đất, đặc biệt là đất dành cho các dự án kinh doanh

Thứ hai, chế định QSDĐ phát sinh trên cơ sở chế độ sở hữu đất đai Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản

lí Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có quyền định đoạt toàn bộ vốn đất đai trên phạm vi cả nước Nhà nước có quyền năng của một chủ sở hữu đối với tài sản là đất đai, tuy nhiên với QSDĐ, Nhà nước lại giao cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng Như vậy, QSDĐ được chuyển giao từ chủ sở hữu toàn dân sang người đại diện là Nhà nước và

từ đó người đại diện giao QSDĐ cho các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức Do đó, QSDĐ của người sử dụng đất mang tính phụ thuộc vào Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu Nhà nước Trong quá trình sử dụng đất, Nhà nước có quyền đặt ra những yêu cầu và điều kiện mà người sử dụng đất phải tuân theo Với tài sản thông thường, chủ thể có quyền sử dụng tài sản sẽ đồng thời có quyền chiếm hữu và định đoạt tài sản đó theo ý chí của mình miễn là việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đó không gây thiệt hại và làm ảnh hưởng tới lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác Tuy nhiên, đối với tài sản là QSDĐ, do đây là một loại tài sản đặc biệt với đại diện chủ sở hữu là Nhà nước, người sử dụng đất chỉ được chuyển giao QSDĐ chứ không phải toàn bộ quyền năng của một chủ

sở hữu

Thứ ba, quyền sử dụng đất là loại tài sản có giá trị thực tế và giá trị sử dụng rất lớn Tuy nhiên, đất đai lại không do con người tạo ra và có thể tồn tại vĩnh viễn sau nhiều năm Mặt khác, không giống quy luật cung cầu thông thường, QSDĐ nhìn chung ngày càng tăng về giá trị kinh tế do nhu cầu đối với đất đai của con người ngày càng nhiều Các giao dịch về QSDĐ không những thế còn tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội Trong các giao dịch BĐTV, tài sản bảo đảm tiền vay bằng QSDĐ với các đặc điểm khác biệt trên không chỉ chiếm phần đa trong các loại TSBĐTV nói chung mà còn chiếm số lượng nhiều nhất trong các loại TSBĐTV hiện đang xảy ra tranh chấp trên thực tế Các tranh chấp liên quan đến TSBĐTV bằng QSDĐ luôn là loại tranh

chấp phức tạp, gay gắt và có nhiều vướng mắc, ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển ổn định của hệ thống tín dụng và nền kinh tế nước nhà

Tóm lại, chính các đặc điểm pháp lý chỉ quy định riêng cho bản thân QSDĐ khiến cho loại tài sản này khi tham gia giao dịch dân sự nói chung, giao dịch BĐTV nói riêng đều yêu cầu một cơ chế khác biệt riêng

1.1.2.2 Điều kiện cần để đưa quyền sử dụng đất vào giao dịch bảo đảm tiền vay

Quyền sử dụng đất cũng là một loại tài sản, do đó, muốn đưa QSDĐ vào các giao dịch BĐTV thì trước hết nó phải đáp ứng được các điều kiện thông thường của TSBĐTV nói chung

nghĩa vụ được đảm bảo Đây là vấn đề có tính nguyên tắc nhằm đảm bảo cho tổ chức tín dụng có thể thu hồi đủ nợ và lãi vay khi khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ Các quy định của pháp luật Việt Nam cũng đã khẳng định rõ vấn đề này

Tại khoản 1 Điều 324 của Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”

Về “thỏa thuận khác” ở đây được đề cập tại Điều 5 của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ quy định về giao dịch bảo đảm như sau: “Các bên có thể thoả thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm”

Thứ hai, QSDĐ tham gia giao dịch bảo đảm phải tạo ra được ngân lưu (phải có giá trị và thị trường tiêu thụ) Mức độ thanh khoản của QSDĐ có quan hệ trực tiếp đến người cho vay QSDĐ có mức thanh khoản cao sẽ mất ít chi phí xử lý hơn và có thể thu hồi vốn nhanh hơn, do đó dễ dàng được chấp nhận làm tài sản bảo đảm QSDĐ có mức thanh khoản thấp, khả năng quy đổi bằng tiền mặt chậm sẽ khó được tin tưởng để nhận làm tài sản bảo đảm

Thứ ba, QSDĐ phải có đầy đủ cơ sở pháp lý để cho người vay có quyền ưu tiên về

xử lý tài sản đảm bảo tiền vay Điều kiện này thể hiện ở những mặt sau: QSDĐ phải thuộc sở hữu hợp pháp của người đi vay hoặc người bảo lãnh và được pháp luật cho phép

giao dịch, nhằm đảm bảo đủ cơ sở pháp lý để bên cho vay có quyền ưu tiên xử lý tài sản khi người đi vay không thanh toán đúng hạn

tại Điều 320 Bộ luật Dân sự 2005) Lý do vấn đề này được đặt ra bởi trên thực tế, khi bên bảo đảm không thực hiện được nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm thì tài sản bảo đảm lúc này sẽ bị đưa đi phát mại để thực hiện nghĩa vụ chính trong hợp đồng tín dụng, bị xử lý TSBĐTV trong giao dịch bảo đảm Nếu tài sản được đem ra bảo đảm lại thuộc sở hữu hợp pháp của một đối tượng khác sẽ gây khó khăn không nhỏ cho bên nhận bảo đảm trong việc tiến hành các biện pháp xử lý TSBĐTV tiếp theo

có tranh chấp nghĩa là tài sản hiện không có tranh chấp về quyền sở hữu và quyền sử dụng, quản lý của bên vay, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm Vấn đề này đặt ra nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của bên nhận bảo đảm Trong trường hợp bên bảo đảm không thực hiện, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ của mình thì bên nhận bảo đảm vẫn có thể bảo vệ được quyền lợi của mình Nếu QSDĐ tham gia giao dịch bảo đảm đang chịu sự tranh chấp từ một bên thứ ba sẽ đưa ra rủi ro cho bên nhận bảo đảm do không nhận được sự bảo vệ cần thiết của pháp luật

Các điều kiện trên được đưa ra nhằm hướng tới mục tiêu xử lý TSBĐTV được diễn ra dễ dàng, nhanh chóng, đảm bảo khả năng thu hồi nợ tốt, ngăn chặn tối đa rủi ro có thể xảy đến

1.1.2.3 Điều kiện đủ để đưa quyền sử dụng đất vào giao dịch bảo đảm tiền vay

Quyền sử dụng đất muốn tham gia vào giao dịch BĐTV còn phải đáp ứng các quy định của pháp luật đất đai Cụ thể, căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm

2013, các điều kiện chung sau được áp đặt nếu muốn đem QSDĐ tiến hành các giao dịch:

Mục đích cuối cùng của việc bảo đảm là bên cho vay thu hồi được vốn và lãi phát sinh Trong khi đó, để đạt được mục đích này, bên cho vay đầu tiên phải nắm chắc các giấy tờ pháp lý chứng minh tài sản bảo đảm, đối với QSDĐ thì giấy tờ pháp lý này chính là giấy chứng nhận QSDĐ Khi nợ xấu tăng, tiền cho vay đã được cấp tín dụng nhưng không thu hồi được, bên cho vay sẽ như người chết đuối giữa biển khơi Và tài sản bảo đảm là

“chiếc phao cứu sinh” quan trọng Tuy nhiên, có thể cập bến vào bờ được không phải phụ

thuộc vào sự chắc chắn của chiếc phao Vẫn đang ngoài biển nhưng chiếc phao lại gặp hư hỏng khiến không chịu được áp lực của một đợt sóng to, điều đó không khác gì lại phải chết đuối lần thứ hai Việc BĐTV trong các giao dịch bảo đảm cũng như thế Bên bảo đảm phải chứng minh quyền của mình đối với đất đai đem bảo đảm, việc chứng minh chỉ

có thể dựa vào Giấy chứng nhận QSDĐ Khi đã chứng minh được tính hợp lệ và hợp pháp, quyền, lợi ích của bên nhận bảo đảm nếu phát sinh tranh chấp sẽ được bảo vệ từ phía pháp luật

đảm tiền vay diễn ra, phải đảm bảo rằng QSDĐ không có tranh chấp, thuộc hoàn toàn quyền sở hữu của bên bảo đảm, và không xung đột quyền sở hữu với bất kỳ bên thứ ba nào “Chiếc phao cứu sinh” tuy đã đảm bảo độ bền vững nhưng không thể cứu sinh cùng lúc cho nhiều người Một chiếc phao nhỏ ném ra giữa biển khơi chỉ có thể cứu một người sắp chết đuối nào đó, nếu phải chịu thêm sức nặng của một người, hai người cùng bám vào, liệu có thể cứu được ai và ai sẽ chết?

trường hợp bị kê biên thi hành án được coi là tài sản hạn chế lưu thông Đối với loại tài sản này khi tiến hành thực hiện các giao dịch nhất thiết phải tuân theo những quy định riêng pháp luật Nhằm bảo vệ cho quyền lợi ích hợp pháp của mình, tránh những rủi ro có thể tiên liệu được, bên cho vay sẽ từ chối nhận loại tài sản này tham gia vào giao dịch bảo đảm

Thứ tư, quyền sử dụng đất còn trong thời hạn sử dụng đất Không giống như đất ở, loại đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài, một số loại đất khác theo quy định của Nhà nước có thời hạn sử dụng nhất định Thực hiện quy định của Luật Đất đai 1993 và Nghị định 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ, các địa phương đã giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân với thời hạn sử dụng đất là 20 năm và sẽ kết thúc vào năm 2013 Pháp luật về đất đai hiện hành đã quy định, khi hết thời hạn thì được tiếp tục sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất nếu người sử dụng đất

có yêu cầu Tiếp đó, khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Thời hạn giao

đất, công nhận QSDĐ nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm” Trong trường hợp thời hạn sử dụng của QSDĐ được ghi trong

giấy chứng nhận QSDĐ đã hết hoặc sắp hết, để hạn chế những rủi ro không đáng có, QSDĐ trên có thể không được tiến hành các giao dịch BĐTV

Ngoài ra, do tính chất của loại tài sản đặc biệt này chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, điều chỉnh chi tiết của pháp luật đất đai, điều kiện riêng sau được áp đặt trong

các giao dịch BĐTV: Giao dịch BĐTV bằng QSDĐ phải được lập thành hợp đồng, được

công chứng xác nhận và Văn phòng đăng ký QSDĐ (Văn phòng đăng ký đất đai) đăng ký

giao dịch bảo đảm

- Công chứng giao dịch BĐTV là một trong những loại việc công chứng hợp đồng, giao dịch bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng như công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ, nhà ở hoặc pháp luật không quy định phải công chứng nhưng

cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng như hợp đồng tín dụng, hợp đồng vay tiền, hợp đồng cầm cố tài sản Công chứng giao dịch bảo đảm đem đến sự an toàn pháp

lý, phòng ngừa tranh chấp, khiếu kiện, tạo ra một môi trường lành mạnh, ổn định trong giao dịch dân sự Hoạt động này được thực hiện tại Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng

Công chứng, chứng thực các giao dịch BĐTV bằng QSDĐ nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất So với các lĩnh vực khác, lĩnh vực đất đai là lĩnh vực xảy ra tranh chấp, khiếu kiện nhiều nhất, do đó, công chứng, chứng thực là một trong những cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp Dựa trên sự cần thiết phải có các căn cứ pháp luật cho vấn đề này, Luật Đất đai 2013 đã đưa ra quy định như sau: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này” (Điểm a khoản 3 Điều 167)

- Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghi vào

Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm (Khoản 1 Điều 2 Văn bản hợp nhất số 8020 hợp nhất Nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm) Đây là hoạt động do cơ quan đăng ký bất động sản thực hiện (Văn phòng đăng ký đất đai) Cơ quan đăng ký bất động sản là cơ quan có quan hệ rất chặt chẽ, mật thiết với tổ chức hành nghề công chứng

Về mặt pháp lý, đăng ký giao dịch bảo đảm chính là để Nhà nước thừa nhận một tài sản đã được chủ sở hữu đem bảo đảm cho việc thực hiện một hay nhiều nghĩa vụ dân

sự của chính họ hoặc người khác đối với bên có quyền Đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ làm phát sinh quyền được ưu tiên thanh toán của bên nhận bảo đảm trong giao dịch bảo đảm đã đăng ký, so với bên nhận bảo đảm khác trong các giao dịch bảo đảm chưa được đăng ký Điều đó đã tạo ra thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm đối với các chủ nợ có bảo đảm, đồng thời, là một trong yếu tố quan trọng để Tòa án giải quyết các tranh chấp nếu có phát sinh Việc đăng ký giao dịch bảo đảm có đối tượng là QSDĐ được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm

- Hợp đồng BĐTV bằng QSDĐ: Là văn bản pháp lý thể hiện mối quan hệ tín dụng giữa tổ chức tín dụng và người đi vay, trong đó quy định cụ thể các điều khoản mà hai bên đã thoả thuận để thực hiện việc cho vay, quản lý và sử dụng khoản vay, tài sản bảo đảm tiền vay là QSDĐ, phương thức thu hồi nợ, biện pháp xử lý QSDĐ tham gia giao dịch bảo đảm tiền vay và phương thức giải quyết tranh chấp (nếu có)

Do những đặc trưng pháp lý riêng của mình, hợp đồng BĐTV bằng QSDĐ cùng hợp đồng tín dụng không xuất hiện mối quan hệ hợp đồng chính - hợp đồng phụ mà ngược lại, tồn tại độc lập, không bị ảnh hưởng hay chi phối đến nhau Sở dĩ có thể nhận định như trên là bởi tự thân mỗi hợp đồng này đều đã có đầy đủ các yếu tố để được coi là một hợp đồng thực thụ Vì thế, tự nó sẽ phát sinh hiệu lực nếu thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, chứ không cần phải phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng khác Nếu hợp đồng tín dụng bị vô hiệu hoặc bị chấm dứt, hủy bỏ thì cũng không ảnh hưởng gì đến hiệu lực của hợp đồng BĐTV Ngược lại, nếu hợp đồng BĐTV bị vô hiệu hoặc bị chấm dứt, hủy bỏ thì cũng không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng tín dụng và khi đó, hợp đồng tín dụng trở thành hợp đồng không có bảo đảm bằng tài sản

Theo pháp luật hiện hành, hợp đồng BĐTV bằng QSDĐ bao gồm 02 loại hợp đồng: Hợp đồng thế chấp QSDĐ và Hợp đồng thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất Hp.ình thức của hợp đồng BĐTV bằng QSDĐ phải được lập thành văn bản

1.2 Cơ sở lý luận của xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất tại tòa

án

1.2.1 Khái niệm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất tại tòa án

Khi rủi ro tín dụng xảy ra cũng là điều không ai muốn, bên bảo đảm không thực hiện hoặc không thể thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ của mình đối với bên nhận bảo đảm, mâu thuẫn giữa các bên làm nảy sinh tranh chấp Trong trường hợp tranh chấp này

không thể giải quyết bằng con đường hòa giải giữa hai bên, bên bị thiệt hại sẽ khởi kiện

vụ án đến tòa án và đề nghị tòa án bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình Vấn đề xử lý TSBĐTV bằng QSDĐ tại tòa án được đặt ra Trong các văn bản pháp luật, đến thời điểm hiện nay, chưa có một văn bản pháp quy nào đưa ra khái niệm cụ thể về xử lý TSBĐTV bằng QSDĐ nói chung cũng như xử lý TSBĐTV bằng QSDĐ tại tòa án nói riêng

Khái niệm xử lý TSBĐTV có thể được hiểu như sau: “Xử lý TSBĐTV là thực hiện các biện pháp đối với tài sản bảo đảm nhằm thu hồi khoản nợ mà tổ chức tín dụng đã cho vay khi có sự vi phạm nghĩa vụ của khách hàng vay, bên bảo lãnh theo thỏa thuận tại Hợp đồng tín dụng, hợp đồng BĐTV hoặc theo quy định của pháp luật” [3, tr82] Đứng trên lập trường của nhà kinh tế, khái niệm trên đã đưa được ra bản chất pháp lý của việc

xử lý TSBĐTV Đó là việc thực hiện các biện pháp đối với TSBĐTV do đã có sự vi phạm nghĩa vụ của bên bảo đảm đối với bên nhận bảo đảm

Xử lý TSBĐTV bằng QSDĐ tại tòa án chính là một phần trong hoạt động xử lý TSBĐTV bằng QSDĐ Trong đó, tòa án thuộc một trong những phương thức giải quyết tranh chấp được quy định trong pháp luật hiện hành Khi các bên thất bại trong việc giải quyết tranh chấp bằng thượng lượng, hòa giải, nhằm tìm ra biện pháp tháo gỡ tốt nhất cho mình, một bên tranh chấp sẽ tiến hành các thủ tục nhằm đưa tranh chấp ra giải quyết theo thủ tục tố tụng Do đó, xử lý TSBĐTV bằng QSDĐ tại tòa án có thể hiểu như sau: Xử lý TSBĐTV bằng QSDĐ tại tòa án là hoạt động tố tụng của cơ quan tòa án dựa trên cơ sở các chứng cứ trong vụ án để từ đó đưa ra phán quyết về quyền và nghĩa vụ của bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm trong tranh chấp TSBĐTV bằng QSDĐ bằng một bản án hoặc quyết định có tính chất bắt buộc với các bên tranh chấp

1.2.2 Đặc điểm của xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất tại tòa án

Xử lý TSBĐTV nói chung cũng như QSDĐ nói riêng đều có 04 đặc điểm chính như sau:

chặt chẽ của Nhà nước, chịu sự điều chỉnh chi tiết của pháp luật đất đai Do đó, trong quá trình xử lý, các bên còn phải đặc biệt quan tâm đến quy định về đất đai đã được xác lập

dịch tín dụng phải sử dụng tài sản là QSDĐ để đảm bảo cho khoản vay thì trong giao dịch đó chắc chắn phải là một khoản vay với giá trị không nhỏ Nhưng những rủi ro có thể xảy đến lại không thể lường trước được Rủi ro xuất hiện, bên nhận bảo đảm là bên

chịu tổn thất đầu tiên và với khoản vay có giá trị lớn như vậy, tổn thất kinh tế càng nặng

nề Để hạn chế rủi ro này thì ngay từ đầu tất cả các khoản cho vay phải có ít nhất hai nguồn trả nợ tách biệt Xử lý TSBĐTV bằng QSDĐ chính là “nguồn thu nợ thứ hai” của các tổ chức tín dụng

một loại tài sản đặc biệt nên cơ chế xử lý TSBĐTV bằng QSDĐ sẽ không giống hoàn toàn với TSBĐTV là các loại tài sản khác Việc xử lý TSBĐTV bằng QSDĐ tưởng đơn giản nhưng thực tế không dễ chút nào vì đã đụng chạm trực tiếp đến vấn đề nhạy cảm là quyền tài sản và quyền nhân thân Trong khi đó, xử lý TSBĐTV này chứa đựng trong nó nhiều rủi ro do QSDĐ có độ thanh khoản không cao và nền tảng của thị trường bất động sản lại luôn bất định Cơ chế xử lý đòi hỏi sự hiệu quả lại thực sự chưa hiệu quả: Sự rườm rà của thủ tục hành chính, tính chưa chính xác của việc định giá trị QSDĐ, thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ, chuyển nhượng, đấu giá QSDĐ còn nhiều bất cập

lý TSBĐTV theo Bộ luật dân sự 2005 và các nguyên tắc xử lý TSBĐTV theo pháp luật

về các tổ chức tín dụng Đó là các nguyên tắc: Thỏa thuận, công khai, khách quan, kịp thời, tôn trọng và đảm bảo quyền và lợi ích giữa các bên Đây là các nguyên tắc rất quan trọng, nó trực tiếp ảnh hưởng tới các hoạt động của xử lý TSBĐTV Để đảm bảo các nguyên tắc này, thực tế đòi hỏi phải có những quy định pháp điển hóa các nguyên tắc trong việc xử lý tài sản cũng như trong toàn bộ các vấn đề pháp lý về việc xử lý TSBĐTV, nhất là khi TSBĐTV là QSDĐ

Ngoài các đặc điểm chính đã nêu ở trên, xử lý TSBĐTV bằng QSDĐ tại Tòa án còn có các đặc điểm riêng, khác biệt hoàn toàn so với xử lý TSBĐTV bằng QSDĐ tại các

cơ quan khác như: Tổ chức tín dụng, cơ quan thi hành án dân sự

Thứ nhất, về chủ thể đóng vai trò trọng tâm chính trong hoạt động xử lý TSBĐTV bằng QSDĐ Xử lý TSBĐTV là một quá trình phức tạp với sự tham gia của nhiều chủ thể Tùy từng giai đoạn xử lý TSBĐTV mà vai trò trọng tâm chính hoặc thuộc về các tổ chức tín dụng, hoặc thuộc về tòa án hay cơ quan thi hành án dân sự Mỗi chủ thể này đều

có những chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền riêng và không thể thay thế cho nhau Chủ thể nào hiện giữ vai trò trung tâm, chủ thể nào chỉ có tư cách phối hợp tham gia sẽ quyết định phương thức giải quyết, trình tự thủ tục của cả giai đoạn xử lý TSBĐTV đó

Đối với các tổ chức tín dụng, đây là doanh nghiệp với chức năng kinh doanh tiền

tệ và dịch vụ ngân hàng với nội dung thường xuyên là nhận tiền gửi, sử dụng số tiền này

để cấp tín dụng và cung ứng các dịch vụ thanh toán Do đó, các tổ chức tín dụng không

có chức năng thẩm kê biên và cưỡng chế tài sản của khách hàng vay, bên bảo lãnh khi bên bảo đảm chây ỳ, cố tình không giao tài sản để xử lý thu hồi nợ Việc cưỡng chế kê biên tài sản chỉ được cơ quan thi hành án thực hiện sau khi đã có bản án có hiệu lực pháp luật Như vậy, các tổ chức tín dụng muốn cưỡng chế phải khởi kiện ra tòa để có bản án

Đối với tòa án, đây là cơ quan xét xử của quyền lực nhà nước, thực hiện quyền tư pháp Theo đó, tòa án thực hiện chức năng xét xử các vụ án, giải quyết các việc có tranh chấp theo thẩm quyền, đưa ra phán quyết cuối cùng cho các tranh chấp xử lý TSBĐTV bằng QSDĐ Kết quả cuối cùng của hoạt động tố tụng tại tòa án chính là bản án hay quyết định của tòa án Bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật chính là kết quả cuối cùng để bên nhận bảo đảm - các tổ chức tín dụng tìm lại đầy đủ quyền lợi của mình trước pháp luật

Đối với cơ quan thi hành án dân sự, đây là cơ quan đảm nhiệm chức năng chấp hành phán quyết của cơ quan xét xử với các cách thức và biện pháp khác nhau nhằm buộc người có nghĩa vụ được xác định trong bản án, quyết định của tòa án phải thực hiện đúng các nghĩa vụ của mình Mục đích cuối cùng của thi hành án là bảo đảm cho các quyết định của tòa án được ghi trong bản án, quyết định được thực thi trên thực tế chứ không phải là ra văn bản áp dụng pháp luật hoặc quyết định có tính điều hành

Thứ hai, các căn cứ pháp lý để xử lý TSBĐTV bằng QSDĐ khác nhau đối với từng chủ thể

Đối với các tổ chức tín dụng, căn cứ pháp lý để xử lý TSBĐTV bằng QSDĐ là các quy định của pháp luật về hợp đồng bảo đảm và xử lý tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng Hiện nay, các căn cứ pháp lý này bao gồm các quy định được thể hiện trong Bộ luật Dân sự 2005, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, Nghị định 11/2012/NĐ-CP, Luật các tổ chức tín dụng 2010 Ngoài ra, việc xử lý TSBĐTV còn được điều chỉnh bởi các văn bản pháp luật chuyên ngành có liên quan đến chính tài sản bảo đảm như: Luật đất đai, Luật doanh nghiệp…

Đối với cơ quan tòa án, ngoài các căn cứ pháp lý giống như các tổ chức tín dụng, các căn cứ pháp lý đối với trường hợp này còn có các văn bản pháp luật quy định các vấn

đề về thủ tục tố tụng tại tòa án: Đó là Bộ luật Tố tụng dân sự 2004 và Luật sửa đổi bổ

sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự số 65/2011/QH12 ngày 29/03/2011; Nghị quyết số 01/2005/NQ-HĐTP về việc hướng dẫn thi hành một số quy định trong Phần thứ nhất “Những quy định chung của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004”; Nghị quyết số 02/2006/NQ-HĐTP ngày 12/05/2006 hướng dẫn thi hành các quy định trong phần thứ hai

“thủ tục giải quyết vụ án tại toà án cấp sơ thẩm” của Bộ luật Tố tụng dân sự; Nghị quyết

số 06/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 hướng dẫn thi hành một số quy định trong Phần

thứ ba “Thủ tục giải quyết vụ án tại tòa án cấp phúc thẩm” của Bộ luật Tố tụng dân sự

Đối với cơ quan thi hành án dân sự, TSBĐTV được xử lý theo thủ tục thi hành án dân sự Các căn cứ pháp lý mà cơ quan thi hành án dân sự có thể dựa vào ngoài các quy định về thủ tụng thi hành án dân sự tại Luật Thi hành án dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành luật thì căn cứ trọng yếu phải nhắc đến là bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của tòa án và có đơn yêu cầu thi hành án của một bên đương sự

1.2.3 Tính chất pháp lý của xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất tại tòa án

Xử lý TSBĐTV bằng QSDĐ tại tòa án là một giai đoạn trong quá trình xử lý TSBĐTV, trong đó, các bên tranh chấp đã không thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thoả thuận, bên bảo đảm đưa ra cách giải quyết cuối cùng là khởi kiện tại Toà án

Thực tiễn xử lý TSBĐTV bằng QSDĐ trong thời gian qua cho thấy các tổ chức tín dụng phải sử dụng rất nhiều giải pháp để thu hồi nợ Phương án tối ưu thường là đàm phán, thuyết phục và yêu cầu bên bảo đảm tự xử lý tài sản, chủ động bán tài sản Tuy nhiên, trên thực tế, mọi chuyện không dễ dàng như vậy Khi các giải pháp đưa ra đều không đem lại hiệu quả, các tổ chức tín dụng buộc phải khởi kiện ra tòa án Đối với các

tổ chức tín dụng, đây chưa phải giải pháp tối ưu do tư duy người Việt Nam vẫn là “vô phúc đáo tụng đình” nhưng lại giải pháp cuối cùng khi không còn một giải pháp nào khác Mặt khác, khi bên nhận bảo đảm cần phát mại tài sản bảo đảm để thu hồi nợ mà không nhận được sự đồng thuận của chủ sở hữu, vấn đề cưỡng chế được đặt ra Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật, như đã trình bày ở trên, bên nhận bảo đảm (tổ chức tín dụng) là doanh nghiệp thực hiện chức năng kinh doanh tiền tệ và dịch vụ ngân hàng, không có thẩm quyền kê biên và cưỡng chế tài sản để xử lý thu hồi nợ Chính vì vậy, họ phải nhờ đến cơ quan pháp luật hỗ trợ, giúp đỡ để cưỡng chế những người liên quan xử

lý TSBĐTV bằng QSDĐ nhằm thu hồi khoản nợ Theo đó, các tổ chức tín dụng phải khởi kiện tranh chấp ra tòa nhằm có bản án hoặc quyết định của tòa án Bản án, quyết

định này của tòa án có hiệu lực pháp luật chính là điều kiện cần, là cơ sở pháp lý để bên nhận bảo đảm - các tổ chức tín dụng có thể thực hiện đầy đủ quyền lợi của mình trước pháp luật

1.2.4 Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất

Trường hợp 1: Đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay nhưng bên bảo đảm không thực hiện nghĩa vụ, thực hiện không đầy đủ với bên nhận bảo đảm

Trường hợp 2: Bên bảo đảm vi phạm hợp đồng tín dụng và bị bên nhận bảo đảm thu hồi vốn trước hạn nhưng bên bảo đảm không thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay trước hạn

Trường hợp 3: Xử lý TSBĐTV bằng QSDĐ để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác khi đến hạn Đó là trong trường hợp QSDĐ bảo đảm cho nhiều khoản nợ vay với điều kiện giá trị tài sản bảo đảm phải lớn hơn tổng các khoản nợ vay Khi một trong các khoản nợ vay kia hết hạn mà bên bảo đảm không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, TSBĐTV bằng QSDĐ sẽ bị đưa ra xử lý

Trường hợp 4: Bên vay là doanh nghiệp bị tòa án tuyên bố phá sản, giải thể theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Lúc này, TSBĐTV là QSDĐ chưa đến hạn cũng được coi là đến hạn

1.2.5 Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất

Hoạt động tố tụng của tòa án phải đáp ứng các nguyên tắc của pháp luật tố tụng nói chung cũng như nguyên tắc của tố tụng dân sự nói riêng Các nguyên tắc xử lý TSBĐTV bằng QSDĐ được trình bày như sau:

1.2.5.1 Các nguyên tắc chung

Nguyên tắc xử lý TSBĐTV bằng QSDĐ nằm trong các nguyên tắc về xử lý tài sản bảo đảm Các nguyên tắc đó được quy định tại Điều 58 Nghị định 163/2006/NĐ-CP Theo đó:

“1 Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của các bên; nếu không có thoả thuận thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật

2 Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm; nếu không có thoả thuận hoặc không thoả thuận được thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật”

Và theo Khoản 4, 6 Điều 58 được sửa đổi bổ sung tại Nghị định 11/2012/NĐ-CP:

“4 Người xử lý tài sản bảo đảm (sau đây gọi chung là người xử lý tài sản) là bên nhận bảo đảm hoặc người được bên nhận bảo đảm ủy quyền, trừ trường hợp các bên tham gia giao dịch bảo đảm có thoả thuận khác

Người xử lý tài sản căn cứ nội dung đã được thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm

để tiến hành xử lý tài sản bảo đảm mà không cần phải có văn bản ủy quyền xử lý tài sản của bên bảo đảm”

“6 Trong trường hợp tài sản bảo đảm là QSDĐ, nhà ở thì tổ chức, cá nhân mua tài sản bảo đảm hoặc nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm phải thuộc đối tượng được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp tổ chức, cá nhân không thuộc đối tượng được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì chỉ được hưởng giá trị QSDĐ, giá trị nhà ở”

Từ các quy định trên, ta cụ thể hóa các nguyên tắc như sau:

Nguyên tắc thứ nhất - Nguyên tắc thỏa thuận: Đây là nguyên tắc cơ bản nhất trong giao dịch dân sự, giao dịch kinh tế và cũng là nguyên tắc xuyên suốt trong toàn bộ quá trình xử lý TSBĐTV bằng QSDĐ; Bản chất của quan hệ BĐTV bằng QSDĐ là một quan

hệ hợp đồng nên quan hệ BĐTV bằng QSDĐ cũng được hình thành trên cơ sở thỏa thuận Đó là sự thỏa thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm về các biện pháp BĐTV và các phương thức xử lý TSBĐTV bằng QSDĐ khi bên bảo đảm vi phạm nghĩa

vụ trả nợ trong hợp đồng tín dụng hoặc hợp đồng BĐTV bằng QSDĐ

Nguyên tắc thỏa thuận được quy định Khoản 1 Điều 58 Nghị định

163/2006/NĐ-CP, thể hiện trong các trường hợp sau:

Thỏa thuận về việc xử lý tài sản được thiết lập tại thời điểm ký kết hợp đồng BĐTV

Thỏa thuận được thiết lập tại thời điểm xử lý tài sản bảo đảm Lý do là ở thời điểm này, các bên có thể đưa ra những thỏa thuận khác với thỏa thuận ban đầu, có thể bổ sung thêm những thỏa thuận mới, hay có thể thay thế tài sản bảo đảm nếu các bên có thỏa thuận Đây là quy định khá linh hoạt, đảm bảo tối đa quyền lợi của các bên trong giao dịch

Trường hợp các bên thỏa thuận áp dụng biện pháp bảo đảm nhưng không thỏa thuận cụ thể việc xử lý, TSBĐTV bằng QSDĐ sẽ được xử lý thông qua một bên thứ ba (có thể tòa án hoặc trọng tài)

Nguyên tắc thứ hai: Nguyên tắc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch BĐTV bằng QSDĐ trong sự cân bằng giữa quyền của bên nhận bảo đảm và quyền của bên bảo đảm Nội dung nguyên tắc này như sau:

Bảo vệ lợi ích của tổ chức tín dụng khi xảy ra tổn thất trong giao dịch bảo đảm bằng việc trao cho họ quyền được truy đòi tài sản, quyền yêu cầu xử lý tài sản và quyền thực hiện phương thức xử lý tài sản trong điều kiện pháp luật cho phép

Một mặt bảo vệ quyền lợi cho bên nhận bảo đảm, pháp luật cũng đảm bảo cho quyền lợi của bên bảo đảm không bị đưa vào thế bất lợi, bị cưỡng ép, áp đặt dẫn tới việc

xử lý tài sản bảo đảm không còn khách quan

Để đảm bảo được quyền lợi cho đôi bên, việc xử lý TSBĐTV đòi hỏi một quy trình chặt chẽ và từ việc định giá tài sản bảo đảm đảm bảo được một mức giá hợp lý đến việc tôn trọng sự tham gia của bên bảo đảm vào quá trình xử lý tài sản

Nguyên tắc thứ ba: Nguyên tắc xử lý TSBĐTV bằng QSDĐ một cách nhanh chóng

Đây là nguyên tắc cần thiết trong xử lý TSBĐTV bằng QSDĐ để đảm bảo khả năng thanh toán, chi trả của tổ chức tín dụng, đồng thời hạn chế tối đa những thiệt hại có thể tới do QSDĐ trong giao dịch bảo đảm gặp những biến động, rủi ro làm mất giá, khó giao dịch, không luân chuyển được nguồn vốn

và minh bạch

Nguyên tắc này nhằm đảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm, cá nhân, tổ chức có liên quan và phù hợp với quy định của pháp luật Điều này cũng đã được ghi nhận tại Khoản 3 Điều 58 Nghị định 163/2006/NĐ-CP

1.2.5.2 Các nguyên tắc riêng

Các nguyên tắc riêng này điều chỉnh riêng biệt hoạt động tố tụng của tòa án, là tư tưởng pháp lý chỉ đạo, chi phối mọi hoạt động xét xử của tòa án Các nguyên tắc này bao gồm: Các nguyên tắc xét xử chung của tòa án và các nguyên tắc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự

- Các nguyên tắc điều chỉnh hoạt động xét xử chung của tòa án:

Nguyên tắc thực hiện chế độ xét xử có hội thẩm tham gia: Nguyên tắc này được ghi nhận tại Điều 103 Luật Hiến pháp 2013, Điều 8 Luật Tổ chức tòa án 2014, Điều 11 Luật Tố tụng dân sự Sự tham gia của Hội thẩm nhân dân trong thành phần hội đồng xét

xử nhằm tăng cường tính dân chủ trong hoạt động tư pháp, đồng thời là hình thức nhân dân thực hiện quyền giám sát của mình đối với hoạt động của cơ quan nhà nước

Nguyên tắc thẩm phán, hội thẩm xét xử độc lập và chỉ tuân theo pháp luật: Khi xét

xử, thẩm phán và hội thẩm nhân dân độc lập với các chủ thể khác bên ngoài hội đồng xét

xử cũng như độc lập giữa các thành viên hội đồng xét xử với nhau Quá trình xem xét, kiểm tra, đánh giá chứng cứ dựa trên cơ sở nhận thức của mỗi thành viên hội đồng xét xử

mà không bị chi phối bởi yếu tố bên ngoài

Nguyên tắc tòa án xét xử tập thể và quyết định theo đa số: Việc xét xử của tòa án được thực hiện bởi một tập thể bao gồm các thành viên của hội đồng xét xử Việc xét xử tập thể sẽ tập trung trí tuệ của các thành viên hội đồng xét xử, giúp nâng cao chất lượng xét xử của tòa án

Nguyên tắc xét xử công khai: Việc xét xử của tòa án được tiến hành công khai Mọi người đều có quyền tham dự phiên tòa (trừ trường hợp luật định)

Nguyên tắc bảo đảm quyền bình đẳng trước tòa án: Các đương sự khi tham gia tố tụng bình đẳng với nhau trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ tố tụng dân sự Tòa án

có trách nhiệm đảm bảo cho các đương sự thực hiện bình đẳng với nhau trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ đó Nguyên tắc này là cơ sở để đương sự tiến hành hoạt động chứng minh cũng như tranh tụng tại tòa án

Nguyên tắc đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa: Đây là nguyên tắc có tính chất bao trùm, thể hiện tư tưởng chỉ đạo và có ý nghĩa đối với mọi loại quan hệ dân sự nói chung cũng như quan hệ pháp luật tố tụng dân sự nói riêng

- Các nguyên tắc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự:

Nguyên tắc quyền yêu cầu toà án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp: Nguyên tắc này được thể hiện tại Điều 4 Luật Tố tụng dân sự Khi đương sự có quyền hay lợi ích hợp pháp bị xâm hại và yêu cầu tòa án giải quyết, tòa án có trách nhiệm xem xét và hướng dẫn họ các thủ tục cần thiết để tòa án thụ lý đơn khởi kiện Trong quá trình giải quyết vụ

án, tòa án phải tôn trọng việc thay đổi, bổ sung, rút một phần hay toàn bộ yêu cầu của đương sự Tòa án chỉ giải quyết trong phạm vi yêu cầu của đương sự

Nguyên tắc quyền quyết định và tự định đoạt của đương sự: Nguyên tắc này được thể hiện tại Điều 5 Luật Tố tụng dân sự Đây là nguyên tắc đặc trưng của pháp luật tố tụng dân sự Đương sự có quyền quyết định và tự định đoạt đối với yêu cầu của họ trong suốt quá trình giải quyết vụ án

Nguyên tắc hòa giải trong tố tụng dân sự: Nguyên tắc này được thể hiện tại Điều

10 Luật Tố tụng dân sự và cũng là nguyên tắc đặc trưng của pháp luật tố tụng dân sự

Nguyên tắc cung cấp chứng cứ và chứng minh trong tố tụng dân sự: Nguyên tắc này được thể hiện tại Điều 6 Luật Tố tụng dân sự Khi đương sự đưa ra yêu cầu đề nghị tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình thì đồng thời có nghĩa vụ cung cấp chứng cứ chứng minh cho yêu cầu, đề nghị của mình là có căn cứ Lý do là bởi việc xảy

ra tranh chấp là việc của bản thân các đương sự, mặt khác chỉ có các đương sự mới nắm được bản chất nội dung tranh chấp Nguyên tắc này đòi hỏi tòa án phải tôn trọng các tài liệu, chứng cứ do đương sự cung cấp Tòa án không được thu thập chứng cứ khi đương

sự không yêu cầu Đương sự cung cấp chứng cứ đến đâu, tòa án xem xét đến đó

1.2.6 Các phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất tại tòa

án

Phương thức xử lý TSBĐTV là cách thức, biện pháp xử lý TSBĐTV do các chủ thể có thẩm quyền tiến hành nhằm thanh toán các khoản nợ với bên cho vay Về nguyên tắc, TSBĐTV được xử lý theo phương thức đã thoả thuận của các bên trong hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng tín dụng Trong trường hợp các bên không xử lý được TSBĐTV theo phương thức đã thoả thuận thì các tổ chức tín dụng có quyền chủ động lựa chọn một

số phương thức để xử lý Các văn bản pháp luật của Nhà nước ta đã quy định các phương thức này Cụ thể là tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm; Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm

2012 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng

12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm và Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06 tháng 06 năm 2014 hướng dẫn một số vấn

đề về xử lý tài sản bảo đảm Theo đó, các phương thức xử lý tài sản bảo đảm gồm:

chính xác, khách quan nhất do tài sản được bán và xác định giá trị tại thị trường Tổ chức tín dụng hoặc bên bảo đảm hoặc các bên sẽ phối hợp để bán trực tiếp cho người mua hoặc ủy quyền cho bên thứ ba bán tài sản cho người mua Hợp đồng bán tài sản được lập thành văn bản giữa bên bán tài sản bảo đảm và bên mua tài sản bảo đảm Bên thứ ba được ủy quyền phải có tư cách pháp nhân và được thực hiện quyền thu hồi nợ hoặc xử lý tài sản bảo đảm theo quy định pháp luật

Đây là biện pháp thông dụng thường được các tổ chức tín dụng sử dụng Trên thực

tế, các khoản vay tại các tổ chức tín dụng là tiền mặt Mục đích cuối cùng của tổ chức tín dụng là thu lại khoản tiền mặt đã cho vay kèm theo lãi suất TSBĐTV dù sao cũng chỉ để đảm bảo khoản vay của bên bảo đảm, không hữu dụng bằng tiền mặt để đảm bảo hoạt động chính cho của các tổ chức tín dụng Khi bán tài sản bảo đảm, giá trị thực của tài sản bảo đảm tại thời điểm bán ra giúp các bên giải quyết nợ một cách nhanh chóng

Trong trường hợp các bên thỏa thuận phương thức bán TSBĐTV thì bên được bán tài sản có thể là bên bảo đảm hoặc bên bảo lãnh bán, tổ chức tín dụng bán hoặc hai bên phối hợp cùng bán, ủy quyền cho người thứ ba bán Hình thức có thể là trực tiếp bán cho người mua hoặc ủy quyền cho trung tâm bán đấu giá tài sản hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản thực hiện việc bán TSBĐ

- Nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo

đảm được định giá khi xử lý làm cơ sở để thanh toán nợ gốc, lãi vay, lãi quá hạn của bên

phương thức mà pháp luật trao quyền cho tổ chức tín dụng nhằm giải phóng tối đa các khoản nợ xấu và tài sản bảo đảm nợ tồn đọng hoặc những tài sản khó xử lý, tài sản đặc thù

Trên thực tế, việc phân biệt giữa hai biện pháp xử lý tài sản bảo đảm là bán tài sản

bảo đảm và nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo

đảm chưa được rõ ràng Điểm khác biệt lớn nhất giữa hai biện pháp nằm ở người mua tài

sản bảo đảm Nếu người mua là bên nhận bảo đảm, đây là trường hợp nhận chính tài sản

bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm Ngược lại, nếu người mua là đối tượng khác, không phải bên nhận bảo đảm thì đó là trường hợp bán tài sản bảo đảm Như vậy, có thể nói rằng biện pháp nhận chính tài sản bảo đảm là một trường hợp riêng của bán tài sản bảo đảm Tùy vào từng trường hợp khác nhau, trong các hoàn cảnh khác nhau mà các tổ chức tín dụng sẽ áp dụng biện pháp phù hợp nhất, đảm bảo được quyền lợi của mình và bên bảo đảm

- Nhận các khoản tiền, tài sản của bên thứ ba phải trả hoặc phải giao cho bên bảo

đảm trong trường hợp bên thứ ba có nghĩa vụ trả tiền hoặc tài sản cho bên bảo đảm

Nguồn gốc của biện pháp này xuất pháp từ các quy định về chuyển giao quyền yêu cầu và chuyển giao nghĩa vụ tại Mục 4 Chương XVII, Phần ba Bộ luật Dân sự năm 2005

Trong nền kinh tế mở như hiện nay, việc sử dụng các công cụ thanh toán, công cụ vay nhận nợ được sử dụng ngày càng nhiều, thì xử lý tài sản theo phương thức này càng trở lên phổ biến

1.3 Cơ sở lý luận của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất tại tòa án

1.3.1 Khái niệm pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất tại tòa án

Các biện pháp BĐTV bằng QSDĐ chỉ có ý nghĩa và hiệu quả khi hoạt động xử lý TSBĐTV bằng QSDĐ được pháp luật quy định chặt chẽ, phù hợp với thực tế xã hội

Dưới góc độ là một biện pháp thu hồi khoản nợ đã vay, xử lý TSBĐTV bằng QSDĐ bao gồm tổng thể những hoạt động của các chủ thể có thẩm quyền theo một trình

tự, thủ tục luật định nhằm thanh toán khoản nợ đối với bên cho vay, đồng thời giải quyết mâu thuẫn giữa các bên Xử lý TSBĐTV bằng QSDĐ nhằm khắc phục những hậu quả phát sinh do sự vi phạm nghĩa vụ của bên vay vốn gây ra Qua đó, nó tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng có khả năng thu hồi nợ và đảm bảo hoạt động kinh doanh bình thường

Dưới góc độ là một điều khoản chủ yếu của hợp đồng bảo đảm, xử lý TSBĐTV bằng QSDĐ là một nội dung trong hợp đồng BĐTV, trong đó các bên đã cùng nhau thoả thuận và thống nhất về xử lý TSBĐTV để xác lập hiệu lực cho hợp đồng bảo đảm Thoả thuận này có giá trị hiệu lực bắt buộc với các bên và là điều kiện cần thiết cho viêc xử lý tài sản về sau Đây là điều khoản nhằm đảm bảo hiệu lực và hiện thực hoá các quy định BĐTV

Dưới góc độ pháp lý, xử lý TSBĐTV bằng QSDĐ là một lĩnh vực pháp luật chuyên biệt Pháp luật xử lý TSBĐTV bằng QSDĐ chính là sự tác động của Nhà nước vào các quan hệ này thông qua đó tạo điều kiện để duy trì sự ổn định và định hướng cho

xu thế vận động của chúng Pháp luật xử lý TSBĐTV bằng QSDĐ trực tiếp điều chỉnh các quan hệ xử lý như quyền và nghĩa vụ của các chủ thể, trình tự, thủ tục xử lý QSDĐ cũng như những quan hệ xã hội liên quan như quản lý Nhà nước, trách nhiệm cơ quan có thẩm quyền, thủ tục sau xử lý Pháp luật về TSBĐTV là hệ thống các nguyên tắc, qui định của pháp luật điều chỉnh trình tự, thủ tục xử lý TSBĐTV cũng như giải quyết quyền

và nghĩa vụ của tổ chức tín dụng và các bên liên quan