Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết tại tòa án nhân dân huyện đông anh, thành phố hà nội

Việc sửa đổi Luật đất đai trong tình hình hiện nay là rất kịp thời, đáp ứng được yêu cầu cáp thiết trong giao lưu dân sự ngày càng phong phú, đa đạng, trong đó có các quy định về hợp đồn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT VÔ HIỆU TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI

TÒA ÁN HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CAO THỊ HỒNG

HÀ NỘI - 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

VÔ HIỆU TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI TÒA ÁN

HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LỜI CAM ĐOAN

Luận văn “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực

tiễn giải quyết tại Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội”

là kết quả của sự nỗ lực cố gắng, tìm tòi và sáng tạo của riêng bản thân tôi cùng với sự hướng dẫn tận tình, trách nhiệm của Thầy PGS.TS Phạm Hữu Nghị Công trình nghiên cứu này không có bất kỳ sự sao chép nào mà không

LỜI CẢM ƠN

Công trình nghiên cứu “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô

hiệu từ thực tiễn giải quyết tại Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội” được hoàn thành cùng với sự nỗ lực, cố gắng của bản thân Tôi xin được gửi lời trân trọng cảm ơn và biết ơn sâu sắc tới Thầy giáo hướng dẫn khoa học PGS.TS Phạm Hữu Nghị, người đã tận tình giúp đỡ, chỉ bảo tôi trong quá trình tôi triển khai

đề tài và viết luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo trong Hội đồng thẩm định quy cách luận văn, Hội đồng phản biện luận văn đã đánh giá, góp ý giúp tôi hoàn thiện tốt hơn luận văn của mình

Tôi xin trân trọng cảm ơn các Thầy giáo, Cô giáo Viện Đại học Mở Hà Nội, Khoa Đào tạo sau đại học Viện Đại học Mở Hà Nội đã đào tạo và tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình theo học tại đây và hoàn thành luận văn của mình

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU 6

1.1 Một số khái niệm 6

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 6

1.1.2 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất 8

1.1.3 Vai trò của hợp đồng chuyển nhượng QSD đất trong đời sống xã hội 13

1.2 Một số vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu 14

1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu 14

1.2.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu 16

1.2.3 Phân loại hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu 20

1.3 Một số vấn đề lý luận về pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu 24

1.3.1 Kháo niệm và đặc điểm pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu 24

1.3.2 Cơ cấu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu 26

1.3.3 Sự cần thiết điều chỉnh pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu 27

KẾT LUẬN CHƯƠNG I 28

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSD ĐẤT VÔ HIỆU THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ĐÔNG ANH-TP HÀ NỘI 2.1 Nội dung quy định pháp luật Việt Nam về hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu 30

2.1.1 Căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu 30

2.1.2 Các trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu 30

2.1.2.1 Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu do người tham gia kí kết hợp đồng không có năng lực hành vi dân sự 34

2.1.2.2 Hợp đồng vô hiệu do người tham gia hợp đồng không có quyền xác lập giao

dịch 34

2.1.2.3 Hợp đồng vô hiệu do giả tạo 37

2.1.2.4 Hợp đồng vô hiệu do nhầm lẫn 41

2.1.2.5 Hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối 43

2.1.2.6 Hợp đồng vô hiệu do bị đe dọa 43

2.1.2.7 Hợp đồng vô hiệu về hình thức 44

2.1.2.8 Hợp đồng vô hiệu từng phần 44

2.1.3 Hậu quả pháo lý của hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu 47

2.2 Thực trạng giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu qua thực tiễn xét xử tại huyện Đông Anh-Tp Hà Nội 49

Chương III Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu 84

3.1 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu tại huyện Đông Anh 89

3.2 Nguyên nhân vướng mắc 90

3.3 Giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả xét xử tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu 90

3.4 Giải pháp hoàn thiện pháp luật 98

KẾT LUẬN CHƯƠNG II 98 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thực trạng tranh chấp về bất động sản nói chung và về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng ở nước ta hiện nay đã và đang là vấn đề phức tạp ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế đất nước và ổn định xã hội Nguyên nhân của các tranh chấp như thế nào, cơ chế giải quyết tranh chấp có bảo vệ được kịp thời và chính xác các quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia giao dịch hay không là những vấn đề rất quan trọng và cần phải được thực hiện phù hợp với các quy định của pháp luật (bao gồm cả pháp luật nội dung cũng như pháp luật hình thức)

Vấn đề nghiên cứu tìm hiểu về các quy định pháp luật hiện hành cũng như đi sâu vào phân tích, đánh giá những vướng mắc qua thực tiễn xét xử là nội dung quan trọng để góp phần hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp này hiện nay tại Tòa án, nhằm bảo vệ được quyền và lợi ích tối đa của các bên khi tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI của Đảng Cộng Sản Việt Nam đã

đề ra phương hướng, nhiệm vụ kế hoạch phát triển kinh tế xã hội đến năm 2015 là:

“Đổi mới, hoàn thiện luật pháp, cơ chế, chính sách về sở hữu đối với đất đai, tài nguyên, vốn và các loại tài sản công khác để tài nguyên, vốn và các tài sản công được quản lý, sử dụng có hiệu quả, khắc phục tình trạng thất thoát, lãng phí Đất đai, tài nguyên, vốn, tài sản do Nhà nước đại diện chủ sở hữu được giao cho các chủ thể thuộc mọi thành phần kinh tế sử dụng theo nguyên tắc hiệu quả”

Những năm qua, tình hình khởi kiện đối với tranh chấp về đất đai mà đặc biệt là tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng gia tăng với tính chất và mức độ khá phức tạp Thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, TP Hà Nội đối với các dạng tranh chấp này cũng gặp không ít khó khăn và số lượng án bị hủy, sửa ngày càng gia tăng Cũng qua thực tiễn xét xử cho thấy việc giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất và giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu luôn là vấn đề gặp nhiều khó

khăn, nhiều vụ án đã xét xử nhưng rồi bị hủy sửa, cải sửa bởi các cấp phúc thẩm, giám đốc thẩm

Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu vẫn đang tồn tại, là một vấn đề bức xúc, tình trạng hợp đồng được giao kết giả tạo, lừa dối nhau, thực hiện chuyển nhượng tài sản không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, giao kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm của pháp luật, hình thức của hợp đồng không tuân thủ theo quy định của pháp luật…xâm phạm đến quyền và lợi ích chính đáng của các bên chủ thể, gây thiệt hại nghiêm trọng đến lợi ích cá nhân, lợi ích xã hội

Thời gian qua, việc xác định tính hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật vẫn còn bộc lộ những vấn đề mang tính bất cập, các quy định có sự chồng chéo, trái ngược nhau, nhiều khó khăn trong việc

áp dụng pháp luật để giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, điều đó gây ảnh hưởng đến việc nhận thức đánh giá của cơ quan có thẩm quyền trong quá trình giải quyết tranh chấp

Việc sửa đổi Luật đất đai trong tình hình hiện nay là rất kịp thời, đáp ứng được yêu cầu cáp thiết trong giao lưu dân sự ngày càng phong phú, đa đạng, trong

đó có các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tạo cơ sở pháp

lý để xác định quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của các bên trong quan hệ hợp đồng, tạo căn cứ để Tòa án giải quyết xác định các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực hay bị vô hiệu, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, góp phần tạo sự ổn định và lành mạnh trong giao lưu dân sự, thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội

Để quyền của các chủ thể được tôn trọng, pháp luật cần có những quy định thích ứng để giải quyết những tranh chấp phát sinh từ các giao dịch liên quan đến tài sản này trên cơ sở pháp luật hiện hành và hướng hoàn thiện các quy định pháp luật trong quá trình giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vì vậy, việc đi vào nghiên cứu tìm hiểu cũng như phân tích đánh giá các quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

vô hiệu qua thực tiễn xét xử trên địa bàn huyện, đồng thời tìm ra phương hướng giải

quyết nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là cần thiết, có ý nghĩa về mặt lý thuyết cũng như thực

tiễn áp dụng pháp luật Đó cũng chính là lý do để tôi chọn đề tài: “ Hợp đồng chuy ển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết tại Tòa án nhân

2 Tình hình nghiên cứu

Trong thời gian qua, đã có khá nhiều các công trình nghiên cứu về hợp đồng nói chung và hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng đã công bố Điển hình phải kể đến là các sách chuyên khảo, các đề tài nghiên cứu khoa học, các bài viết đăng trên các báo và tạp chí uy tín như: Những quy định chung của Luật hợp đồng ở

Nguyễn Mạnh Bách với chuyên khảo: Pháp luật về hợp đồng, NXB Chính trị quốc gia năm 1995; Luật Hợp đồng Trung quốc 1999 thông qua tại cuộc họp lần 2 Quốc Hội khoá IX, ngày 15/3/1999; Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về hợp đồng ở Việt Nam của tác giả Nguyễn Như Phát, NXB Công an nhân dân 2003; Tác giả Đinh Thị

Mai Phương với chuyên khảo: Thống nhất pháp luật hợp đồng ở Việt Nam của Nhà Xuất bản Tư pháp 2005; tác giả Nguyễn Thị Nga với hai chuyên đề: Một số tồn tại,

v ướng mắc và những sai phạm phát sinh trong quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Những nội dung cơ bản của hợp đồng chuy ển nhượng quyền sử dụng đất, Đề tài khoa học cấp trường - Trường Đại học Luật Hà Nội 2011; Hợp đồng mua bán tài sản - Những vấn đề cấp thiết cần nghiên

c ứu của tác giả Nguyễn Thị Huệ, đề tài khoa học cấp Trường - Trường Đại học Luật

Hà Nội 2011; Đề tài khoa học cấp bộ năm 2001 của Toà án nhân dân tối cao, do

Nguyễn Văn Luật làm chủ nhiệm đề tài; “Tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quy ết của Tòa án”, Luận văn Thạc sỹ luật học của Châu Huế (2003), Khoa Luật,

Đại học quốc gia Hà Nội; “Giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật đất đai 2003”, Luận văn thạc sỹ luật học của Phạm Thị Hương Lan (2009), Viện Nhà nước và

Pháp luật; đề tài “Cơ sở lý luận và thực tiễn nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết các

Với hàng loạt các công trình nghiên cứu liệt kê ở trên cho thấy, pháp luật về

hợp đồng nói chung và pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nói riêng là lĩnh vực khá thú vị, thu hút được nhiều sự quan tâm nghiên cứu của nhiều tác giả và chúng được nhận định, phân tích, đánh giá ở nhiều khía cạnh khác nhau Tuy nhiên, một công trình nghiên cứu chuyên sâu xét ở cả khía lí luận

và thực tiễn pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại Tòa án thì chưa có công trình nào được công bố Vì vậy, với mong muốn của tác giả là đi sâu nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và vấn đề giải quyết hậu quả pháp lý của sự vô hiệu nào trên thực tế, trên cơ sở phân tích và tìm hiểu nguyên nhân của tồn tại, vướng mắc trong sự kết hợp hài hoà giữa vấn đề lí luận và thực tiễn thông qua những vụ việc phát sinh trên thực tế, từ đó làm

cơ sở tiền đề cho việc tìm ra các giải pháp khắc phục

3 Mục đích và phạm vi nghiên cứu:

- Đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn xét xử hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu qua việc nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành và thực tiễn xét xử tại địa bàn huyện Đông Anh

- Đề ra phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật

Với hợp đồng dân sự và tranh chấp đất đai là những mảng rộng lớn, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu theo quy định pháp luật Việt Nam qua thực tiễn xét xử tại địa bàn huyện Đông Anh, bên cạnh phân tích những hạn chế, bất cập thường gặp và hướng giải quyết liên

quan đến bất cập này

4 Phương pháp nghiên cứu

Tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu như:

- Phương pháp luận duy vật biện chứng, phương pháp luận duy vật lịch sử Mác – Lênin

- Phương pháp khảo sát, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích logic, phương pháp đánh giá

- Phương pháp thống kê: nghiên cứu chi tiết các số liệu lưu trữ tại sổ theo dõi thụ lý và giải quyết án dân sự của Tòa án nhân dân huyện Hóc Môn, tổng số vụ

án về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, đồng thời ghi nhận chi tiết nội dung vô hiệu, từ đó xác định tỷ lệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu trên thực tế

- Phương pháp liệt kê: đưa ra các dạng tranh chấp, đưa ra tiêu chí phân loại hợp đồng vô hiệu cơ bản đang tồn tại

5 Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài:

Với luận văn này, tác giả đã tổng hợp các quy định về giao dịch hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu theo pháp luật việt nam qua việc phân tích những hạn chế vướng mắc, bất cập trong quá trình thực tiễn xét xử, từ đó đề ra những phương hướng giải pháp để hoàn thiện pháp luật, giải pháp đưa ra gắn liền với thực trạng, có ý nghĩa thực tiễn góp phần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng dân

sự cũng như pháp luật đất đai

6 Cấu trúc của luận văn: Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu

tham khảo, luận văn có nội dung chính gồm 03 chương:

Chương 1: Tổng quan về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Chương 2: Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu theo pháp luật Việt Nam qua thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, Thành phố Hà Nội

Chương 3: Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp

về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU

1.1 Một số vấn đề lí luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất

1.1.1 Một số khái niệm

QSDĐ là thuật ngữ pháp lý gắn liền với hành vi sử dụng đất của con người

Theo từ điển Luật học: Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác

ho ặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển

nh ượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho … từ những chủ thể khác có quyền

s ử dụng đất Bản chất QSDĐ chính là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ

đất một cách hợp pháp nhằm làm thỏa mãn nhu cầu và lợi ích vật chất cho NSDĐ QSDĐ còn là một loại tài sản đặc biệt trong pháp luật Việt Nam bởi: Pháp luật thực định ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu1, song Nhà nước thường không hoặc không thể tự mình trực tiếp sử dụng đất Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định,

lâu dài và được chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật Như vậy, QSDĐ hợp

pháp của cá nhân là tài sản của cá nhân; QSDĐ hợp pháp của tổ chức là tài sản của

tổ chức Bên cạnh đó, với cách tiếp cận về quyền tài sản theo pháp luật dân sự “là quy ền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự kể cả quy ền sở hữu trí tuệ” 2cho thấy, quyền về tài sản trước hết là một tài sản và có thể

là quyền đối vật (droit réel) hay các quyền đối nhân ( droit pérsonnel) Mặt khác, một quyền dân sự được coi là quyền tài sản khi hội đủ hai yếu tố: (1) quyền đó phải trị giá được bằng tiền và (2) quyền đó phải chuyển giao được trong giao dịch dân

sự QSDĐ là một tài sản trên cơ sở thị trường và bằng các quy định của pháp luật,

của ý chí chủ sở hữu là Nhà nước cho phép QSDĐ trong những trường hợp cụ thể được tham gia vào các giao dịch dân sự

Như vậy, bản chất QSDĐ chính là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp và nó là một tài sản được tham gia vào các giao dịch dân sự trong những trường hợp cụ thể theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, QSDĐ bị chi phối bởi quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai trong quá trình xác lập và khai thác sử dụng đất, cụ thể: QSDĐ của mỗi tổ chức, cá nhân được xác lập tuân theo quy định của Nhà nước về trình tự, thủ tục, thời gian, không gian, nghĩa vụ tài chính

…; người sử dụng đất được thực hiện nhiều quyền năng khác nhau để đảm bảo quyền và lợi ích của mình trong quá trình sử dụng đất dưới sự cho phép và tuân theo các quy định của pháp luật Song QSDĐ của mỗi chủ thể lại mang tính độc lập tương đối, chúng được thoát ly ra khỏi quyền sở hữu Nhà nước và trở thành một chế định độc lập trong quan hệ với Nhà nước và chủ thể khác Và đến Luật đất đai

2013, quyền và nghĩa vụ của NSDĐ đã được quy định riêng biệt tại chương 11 từ Điều 166 đến Điều 194 của Luật phân tách chi tiết thành những nội dung: quy định chung; quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của người Việt nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất và điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Với các nội dung trên có thể hiểu: QSDĐ là những quyền năng sử dụng đất cụ

th ể, được pháp luật ghi nhận và đảm bảo thực hiện đối với các chủ thể sử dụng đất

Như đã phân tích, quá trình hình thành, vận động và phát triển của quyền sử dụng đất vừa diễn ra một cách tất yếu, khách quan vừa có sự gắn liền và lệ thuộc với chế định quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện Quyền chuyển quyền sử dụng đất là một quyền năng pháp lý trong quyền sử dụng đất Vì vậy, quyền chuyển quyền sử dụng đất cũng như quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải được áp dụng đối với tất cả các chủ thể mà nó bị hạn

chế bởi quyền lực nhà nước Điều này thể hiện ở chỗ, Nhà nước ban hành các quy định của pháp luật một cách chặt chẽ về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013: Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất

và góp vốn bằng quyền sử dụng đất Như vậy, ở khía cạnh này chuyển quyền sử dụng đất được khái quát gồm các hình thức chuyển quyền sử dụng đất “trọn vẹn”, nghĩa là sau khi thực hiện các hình thức chuyển quyền này người chuyển quyền sử dụng đất không còn có quyền và nghĩa vụ liên quan đối với quyền sử dụng đất Tuy nhiên, nếu hiểu theo hướng ghi nhận các quyền của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013, chuyển quyền sử dụng đất còn gồm cả các hình thức chuyển quyền “không trọn vẹn” là cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất Như vậy, hiểu một cách đầy đủ nhất chuyển quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Tóm lại, chuyển quyền sử dụng đất có thể hiểu là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất được "định đoạt" quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Việc chuyển quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau:

Thứ nhất, người sử dụng đất không có toàn quyền định đoạt tuyệt đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu Khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, những người tham gia vào giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích

và quy hoạch sử dụng đất Người nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích mà Nhà nước đã xác định

Thứ hai, chuyển quyền sử dụng đất là sự dịch chuyển quyền, nghĩa vụ hoặc

qua việc các bên thực hiện chuyển quyền để nhận được những lợi ích nhất định theo mong muốn của chính bản thân chủ thể Việc trao quyền này có thể là trao quyền trọn vẹn và cũng có thể là trao quyền không trọng vẹn

Thứ ba, chuyển quyền sử dụng đất ở phải tuân thủ các quy định pháp luật riêng về trình tự, thủ tục, điều kiện chuyển nhượng và các vấn đề phát sinh liên quan như nghĩa vụ thuế đối với cơ quan Nhà nước Việc Nhà nước cho phép người

sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quy định có ý nghĩa, nhất là trong thời kỳ phát triển kinh tế thị trường hiện nay Quy định này tạo điều kiện cho các chủ thể có quyền sử dụng đất ở được giao kết hợp đồng nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng, đáp ứng nhu cầu của người dân trong giai đoạn hiện nay

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức cơ bản của chuyển quyền sử dụng đất Giáo trình Luật đất đai đưa ra khái niệm chuyển nhượng quyền

sử dụng đất bằng cách nêu lên bản chất của quan hệ chuyển nhượng, theo đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất ( gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) thỏa thuận việc chuyển giao quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) và người đó phải trả cho bên chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất Mục tiêu của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

là người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác

để thu về một lợi ích vật chất có giá trị là tiền Thông qua đó mà tìm cho đất đai những người chủ đích thực, có đủ vốn, kinh nghiệm quản lý và năng lực sản xuất kinh doanh Điều này phù hợp với quy luật mang tính tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường về những giao dịch đối với một tài sản có giá trị Mặt khác, theo quy định tại Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng trừ trường hợp về thừa kế quyền sử dụng đất Hay nói cách khác hợp đồng là hình thức bắt buộc khi thực hiện quan hệ chuyển quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng

Như vậy, hiểu theo cách chung nhất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể hiểu là một loại giao dịch về đất đai thông qua hợp đồng, theo đó, người sử dụng đất tự nguyện chấm dứt quyền sử dụng đối với một diện tích đất nhất định, chuyển giao nó cho người khác và nhận lại một khoản tiền nhất định từ người nhận quyền sử dụng đất tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất Việc chuyển nhượng phải diễn ra theo quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Điều 697 Bộ luật dân sự nêu khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất Như vậy, trong Bộ luật dân sự khái niệm này cũng được tiếp cận bằng cách nêu bản chất của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất như khái niệm nêu trên về chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khái niệm nêu trên khá đầy đủ và toàn diện về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nội hàm của khái niệm này được làm rõ qua đặc trưng cơ bản là sự hình thành, tồn tại và phát triển của khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu nhà nước

về đất đai

Xét về mặt lịch sử thì khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980 Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu; các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước thừa nhận có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể này do Nhà nước quy định cả điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì những lý do khác nhau mà người có quyền sử dụng đất (do Nhà nước giao,

cho thuê đất hoặc thừa nhận việc sử dụng đất hợp pháp) không có khả năng hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất nữa, khi đó mục đích của họ là chuyển nhượng cho người khác thực sự có nhu cầu sử dụng để thu lại cho mình một khoản lợi ích vật chất nhất định và bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng và Nhà nước thiết lập một quan hệ mới về sử dụng đất Việc chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng đất nói trên phải thông đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nước Nhà nước, với vai trò vừa là người đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa là người quản lý việc sử dụng đất đã đưa ra những quy định rất chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết lập các quan hệ luôn luôn được thực hiện theo một vòng trật tự nhất định Điều này thể hiện ở một số điểm như sau:

Thứ nhất, các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định Việc Nhà nước đưa ra những điều kiện xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấm dứt quan hệ quyền sử dụng đất, vì vậy phải được đặt ra trong một số hoàn cảnh, lý do nhất định mới được chuyển nhượng Ngược lại, mặc dù người nhận chuyển nhượng tự họ bỏ ra một khoản tiền tương ứng với giá trị của thửa đất nhằm mục đích thiết lập quyền sử dụng đất với thửa đất đó nhưng để đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả, tránh hiện tượng đầu cơ đất đai hoặc không khai thác hết tiềm năng của đất, Nhà nước quy định điều kiện cho cả bên nhận chuyển nhượng

Thứ hai, điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là khác nhau Việc Nhà nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất xuất phát từ lợi ích, tầm quan trọng của từng loại đất Nhìn chung, điều kiện chuyển nhượng quyền

sử dụng đất đặt ra đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng có phần chặt chẽ hơn so vói các loại đất khác, nó xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này đối với quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, nhất là ở nước ta nền sản xuất chủ yếu và quyết định đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp

Thứ ba, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về thuế chuyển quyền sử dụng đất Mục đích Nhà nước đưa ra quy định này là điều tiết thu nhập của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ

và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật

1.1.2 Vai trò của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đời sống xã hội

Trong đời sống xã hội, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện vai trò trên những phương diện sau:

Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đảm bảo cho Nhà nước thực hiện chức năng quản lí với đất đai

Như đã phân tích, đất đai là tài sản đặc thù, Nhà nước đại diện quản lý, sử dụng, định đoạt Đất đai cũng được coi là một công cụ để Nhà nước thực hiện điều tiết nền kinh tế Thông qua đất đai, Nhà nước sẽ có những chính sách phù hợp tác động tới thị trường giao dịch đất đai-một trong những nơi thu hút nhiều nhất giao dịch tài chính, tiền tệ của quốc gia Do đó, với tầm quan trọng của đất đai trong sự tồn tại, phát triển của Nhà nước mà Nhà nước phải thực hiện chức năng quản lý Theo đó, Nhà nước thực hiện quản lí mang tính phân cấp, phân quyền bằng việc phân chia khu vực, phân chia theo vùng, địa giới hành chính cũng xuất phát từ mục đích trên

Bởi vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định hình thức phải lập thành hợp đồng Qua đó, Nhà nước thực hiện quản lí Nhà nước đối với các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng việc quy định những điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng chính là căn cứ để Nhà nước thực hiện thu thuế, giải quyết những tranh chấp phát sinh liên quan đến quan hệ chuyển nhượng hay thực hiện chức năng quản lí cập nhập những thay đổi thông tin đất đai

Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bảo vệ quyền, lợi ích

Đối với giao dịch dân sự, việc giao kết thực hiện thông qua hai hình thức: bằng văn bản hoặc bằng lời nói Xét yếu tố lịch sử và thực tế tồn tại giao dịch đất đai trong xã hội, việc giao kết chủ yếu thông qua văn tự sơ sài với nội dung chủ yếu chỉ là giá, thanh toán và niềm tin của các bên giao kết (các văn tự, khế ước thể hiện

rõ điều này) Bên cạnh đó, do ảnh hưởng của văn hóa làng xã và sự thiếu hiểu biết pháp luật cho nên việc mua bán đất đai hầu như diễn ra đại khái Các bên trong giao dịch chủ yếu thực hiện ký kết mua bán dựa trên niềm tin, điều này dẫn tới khi tranh chấp, mỗi bên đều không có cơ sở để chứng minh, hoặc cơ sở chứng minh yếu, kém, do đó quyền, lợi ích không được đảm bảo

Bởi vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với những điều khoản ghi nhận cụ thể sẽ đảm bảo quyền và lợi ích của bên chuyển nhượng cũng như bên nhận chuyển nhượng, tránh những tranh chấp phát sinh và là cơ sở để các bên giải quyết khi có tranh chấp phát sinh

Thứ ba, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để phát triển lành mạnh, bền vững thị trường quyền sử dụng đất nói riêng cũng như thị trường bất động sản nói chung

Quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những giao dịch cơ bản trên thị trường quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đảm bảo góp phần tạo môi trường pháp lý đầy đủ để thị trường quyền sử dụng đất lành mạnh, ở đó đảm bảo công khai, minh bạch các giao dịch trên thị trường thông qua những quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, hình thức của hợp đồng Từ đó quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa, dễ dàng chuyển bất động sản trở thành vốn đầu tư Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để phát triển lành mạnh, bền vững thị trường quyền sử dụng đất nói riêng

cũng như thị trường bất động sản nói chung

1.2 Một số vấn đề lí luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất vô hiệu

1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự Vì vậy, để làm rõ khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, trước tiên cần hiểu giao dịch dân sự vô hiệu là gì?

Về giao dịch dân sự vô hiệu, nguyên lý chung mà pháp luật các nước đều ghi nhận là nó không phát sinh hậu quả pháp lý mà các bên mong muốn Xong trên thế giới, phần lớn các nước lập pháp không đưa ra khái niệm chung về giao dịch dân sự

vô hiệu mà chủ yếu đi sâu quy định các tiêu chí để xác định một giao dịch vô hiệu

Ở Việt Nam, căn căn cứ vào quy định tại Điều 122 và Điều 137 BLDS 20053 Các điều kiện quy dịnh tại Điều 122 là: người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện; hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật

Dưới góc độ nghiên cứu khoa học mặc dù khái niệm giao dịch dân sự vô hiệu được sử dụng rộng rãi, nhưng chưa thấy tài liệu nào nêu ra khái niệm khoa học

cụ thể Để tìm đến một khái niệm hoàn chỉnh về giao dịch dân sự vô hiệu, trước hết cần phải làm rõ vấn đề vô hiệu nói chung

Vô hiệu theo nghĩa thông thường là "không có hiệu lực không có hiệu quả " Như vậy có thể suy ra giao dịch dân sự vô hiệu là giao dịch dân sự không tồn tại theo quy định của pháp luật, không có hiệu lực pháp lý Mặc dù một giao dịch dân

sự nào đó được xác lập, các bên có thể chưa thực hiện, đang thực hiện hoặc đã thực hiện xong các quyền và nghĩa vụ như cam kết, nhưng khi xác định đó là giao dịch dân sự vô hiệu thì mọi cam kết ( đã đang thực hiện ) đều không phải là các quyền, nghĩa vụ được pháp luật bảo vệ và bảo hộ Thông thường các nước trên thế giới đều căn cứ vào các điều khoản chủ yếu, mang tính chất quyết định của giao dịch dân sự

vô hiệu Các điều khoản chủ yếu này dựa vào đặc điểm , tính chất của giao dịch đồng thời phải căn cứ vào tính hình kinh tế - xã hội của đất nước trong từng giai đoạn

Như vậy, giao dịch dân sự vô hiệu là giao dịch dân sự mà các chủ thể tham gia giao dịch không tuân thủ theo điều kiện pháp luật quy định đối với giao dịch dân

sự Hậu quả là không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia giao dịch Đối với một giao dịch dân sự vô hiệu thì cho dù các bên tham gia giao kết

đã thực hiện hoặc thực hiện một phần của giao dịch theo cam kết của các bên vẫn không được công nhận về mặt pháp lý và mọi cam kết không có giá trị bắt buộc đối với các bên kể từ thời điểm các bên xác lập giao dịch đó

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là một hợp đồng dân sự, một giao dịch dân sự Vì vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

là hợp đồng khi tham gia ký kết và thực hiện đã không đáp ứng được các điều kiện theo quy định của pháp luật dân sự như: người tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật (quyền sử dụng đất là đối tượng giao kết trong hợp đồng không được phép giao dịch theo quy định của pháp luật) và trái đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch bị ép buộc và bị lừa dối Từ phân tích ở trên

có thể rút ra khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu như

sau: " Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khi bên chuyển nhượng

1.2.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu có những đặc điểm cơ bản như sau:

Thứ nhất, pháp luật điều chỉnh về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khá phức tạp

Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tính chất và vai trò đặc biệt quan trọng như đã phân tích ở trên, do vậy hệ thống pháp luật điều chỉnh khá phức tạp thuộc nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau

Trước tiên, những quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ghi nhận trực tiếp tại các văn bản pháp luật đất đai (Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành) Nội dung các luật này quy định cụ thể về điều kiện đối với quyền sử dụng đất được đưa vào giao dịch, quy định về quyền của người sử dụng đất, quy định về điều kiện

hình thức đối với các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thủ tục thực hiện các quy định đó Những quy định này xác định những điều kiện cụ thể để các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bị vô hiệu

Bên cạnh đó, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng phải đảm bảo những điều kiện có hiệu lực hay không bị vô hiệu chung nhất của giao dịch dân

sự được quy định trong Bộ luật dân sự, như những quy định về năng lực hành vi dân sự, những quy định về điều kiện đảm bảo yếu tố tự nguyện và cả những quy định về hình thức của giao dịch

Ngoài những quy định tại văn bản pháp luật đất đai và Bộ luật dân sự, tùy từng trường hợp cụ thể mà quá trình thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền

sử dụng đất còn chịu sự điều chỉnh của các quy định ở những văn bản pháp luật khác như: Luật công chứng, Luật đầu tư, Luật doanh nghiệp, Luật hôn nhân và gia đình…Khi không đáp ứng những quy định của pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở thành hợp đồng vô hiệu

Ngoài ra, quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

và xử lí hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu còn áp dụng những quy định khác như: một số Nghị quyết của Ủy ban thường vụ Quốc hội (Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 24/08/1998; Nghị quyết số 755/2005/ NQ-UBTVQH11 ngày 02/04/2005; Nghị quyết số 1037/2006/ NQ-UBTVQH11 ngày 27/07/2006 và một số Nghị quyết của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/04/2003; Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004)

Như vậy, có thể thấy rằng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu được quy định ở nhiều văn bản pháp luật thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau với mức độ hiệu lực pháp lý khác nhau Sự chặt chẽ và phức tạp về mặt quy định pháp luật này ảnh hưởng lớn đến hiệu quả quá trình áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Thứ hai, đặc điểm chung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

vô hiệu là không đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật: không đáp ứng điều kiện về năng lực hành vi dân sự của người tham gia

giao dịch; mục đích và nội dung của giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật, trái với đạo đức xã hội; chủ thể tham gia giao dịch không tự nguyện, hình thức giao dịch không đúng với quy định của pháp luật… Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất vô hiệu, các bên tham gia giao dịch phải gánh chịu hậu quả pháp lý nhất định có thể bất lợi về cả vật chất và tinh thần, như không đạt được mục đích đã xác định, nếu chưa thực hiện thì sẽ không thực hiện được giao dịch nữa, nếu đang thực hiện thì phải chấm dứt việc thực hiện thì phải chấm dứt việc thực hiện đó để quay lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã ghi nhận

Thứ ba, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu đa dạng về loại hình cũng như mức độ vô hiệu

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tồn tại ở tất cả các hình thức: vi phạm điều kiện về năng lực hành vi của chủ thể; vô hiệu do nhầm lẫn, đe dọa, lừa dối; vô hiệu do nội dung mục đích vi phạm điều cấm của pháp luật; vô hiệu

do vi phạm hình thức Trong mỗi loại hình hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu còn diễn ra một cách hết sức phong phú với những tính chất và mức độ khác nhau

Không những thế, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu còn

đa đạng về mức độ và phạm vi vô hiệu Các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tồn tại cả trường hợp vô hiệu tuyệt đối và vô hiệu tương đối Phạm

vi vô hiệu có thể từng phần hoặc toàn bộ ( nội dung này sẽ được làm rõ ở phần phân loại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu)

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu đa dạng về loại hình cũng như mức độ vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

vô hiệu đa dạng về loại hình cũng như mức độ vô hiệu có đặc điểm này là do những quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sự đặc thù trong các yếu tố cấu thành quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thứ tư, quá trình giải quyết hậu quả pháp lí của hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khá phức tạp

Quá trình giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu phức tạp trước hết bởi tính chất pháp lí đặc thù của quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt quan trọng trong đời sống kinh tế-xã hội, những thay đổi về tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các bên liên quan, thậm chí ảnh hưởng đến trật tự

xã hội Hiện nay pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu còn tồn tại những hạn chế, bất cập, còn những quy định không đảm bảo sự công bằng, chưa phù hợp với thực tiễn Bên cạnh đó, pháp luật về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu không ổn định, có nhiều thay đổi trong lịch sử Chính vì vậy, vấn đề phức tạp nhất hiện nay trong giải quyết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là giải quyết những tồn tại do lịch sử để lại Khi

áp dụng pháp luật trong những trường hợp này không chỉ khó khăn trong việc lựa chọn quy định pháp luật mà đòi hỏi giải quyết phù hợp với thực tiễn, tránh trường hợp gây xáo trộn lớn trong xã hội

Thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thường diễn ra trong thời gian dài với nhiều lần và qua nhiều cấp xét xử Quá trình áp dụng pháp luật và thu thập chứng cứ gặp nhiều khó khăn, nhất là trong những trường hợp giao dịch đã diễn ra từ lâu Kết quả giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các bên trong tranh chấp, chính vì vậy các bên thường bằng mọi cách theo đuổi lợi ích của mình Trong nhiều trường hợp pháp luật đã có sự thay đổi hoặc quy định pháp luật không rõ ràng khiến cho quá trình giải quyết càng trở nên khó khăn và phức tạp

Như vậy, có thể thấy quá trình giải quyết hậu quả pháp lí của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khá phức tạp, bởi quá trình giải quyết không chỉ là những tranh chấp hiện tại mà còn phải tính toán cả yếu tố lịch sử và những yếu tố đặc thù của quyền sử dụng đất trong giao dịch

1.2.3 Phân loại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

* Vô hiệu tuyệt đối và vô hiệu tương đối

Khi xem xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, thông thường các nhà khoa học căn cứ vào tính trái pháp luật dẫn đến vô hiệu để phân ra thành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tương đối

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối là hợp đồng không có hiệu lực ngay từ khi giao kết, không có giá trị về mặt pháp lý, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên Do vậy, kể cả trường hợp các bên tham gia hợp đồng đã kí kết và thực hiện sẽ không có giá trị pháp lý Các bên phải chấm dứt thực hiện và quay lại tình trang ban đầu và hoàn lại cho nhau những gì đã nhận Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tương đối là loại hợp đồng có thể có hiệu lực nhưng cũng có thể bị vô hiệu theo sự lựa chọn của các bên tham gia giao dịch Hợp đồng này thông thường không xâm phạm trật tự công cộng

và đạo đức xã hội và chỉ có thể bị vô hiệu đối với bên có lỗi mà không bị vô hiệu đối với bên không có lỗi

Như vậy, phân loại giao dịch trên tiêu chí này, có thể thấy những điểm khác biệt cơ bản giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối và tương đối ở những điểm cơ bản như sau:

Thứ nhất, về bản chất, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

vô hiệu tương đối, khi xác định vô hiệu thì các quyền và nghĩa vụ các bên thảo thuận là không có giá trị pháp lý, còn trong trường hợp hợp đồng đó được thừa nhận sau khi đã khắc phục thì đương nhiên quyền và nghĩa vụ của các bên được pháp luật bảo hộ, bảo vệ theo sự cam kết của các bên, hợp đồng khắc phục được coi là hợp đồng mới Còn đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối thì lại hoàn toàn khác Đây thường là hợp đồng vi phạm điều cấm của xã hội nên trong thực thế Tòa án và các cơ quan có thẩm quyền không cho phép khắc phục cho dù các bên mong muốn khắc phục Hợp đồng này không có hiệu lực ngay từ thời điểm giao kết

Thứ hai, về xử lí hợp đồng vô hiệu, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối, tất cả những người liên quan đến hợp đồng đều có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, còn đối với hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tương đối chỉ có người được pháp luật bảo vệ mới có quyền yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu Nhà lập pháp quy định thời hiệu khởi kiện đối với hợp đồng vô hiệu tuyệt đối là không xác định thời hạn, còn đối với hợp đồng vô hiệu tương đối thì thời hiệu khởi kiện được nhà lập pháp quy định một thời gian nhất định

Tuy nhiên, thực tiễn xem xét quy định pháp luật Việt Nam quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, nếu căn cứ vào các tiêu chí nêu trên thì rất khó khăn khi xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu về hình thức thì thuộc vào loại nào Nếu căn cứ vào thời hiệu khởi kiện thì xếp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu về hình thức là hợp đồng vô hiệu tuyệt đối, còn căn cứ vào tiêu chí có khả năng khắc phục thì hợp đồng vô hiệu

về hình thức là hợp đồng vô hiệu tương đối Trong trường hợp này cần xác định hình thức của hợp đồng chỉ là điều kiện để việc xác lập hợp đồng, nếu các bên tham gia hợp đồng không thực hiện điều kiện theo đúng hình thức thì hợp đồng vô hiệu,

nó không thuộc loại hợp đồng vô hiệu tương đối hay tuyệt đối

Ngoài ra, để hiểu rõ hơn về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, cần phân biệt sự khác nhau giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

vô hiệu tuyệt đối và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu mất hiệu lực Hợp đồng vô hiệu tuyệt đối là hợp đồng không có hiệu lực ngay ở thời điểm giao kết, còn hợp đồng mất hiệu lực là hợp đồng có hiệu lực tại thời điểm ký kết nhưng hợp đồng bị chấm dứt hiệu lực do rơi vào tình trạng không thể thực hiện được Tình trạng mất hiệu lực của hợp đồng có thể do một bên vi phạm, dẫn đến bị

vi phạm yêu cầu hủy hợp đồng hoặc các bên tự thỏa thuận với nhau chấm dứt hiệu lực của hợp đồng hoặc do trở ngại khách quan nào khác

* Vô hiệu từng phần và vô hiệu toàn bộ

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu trên thực tế có thể vô hiệu toàn bộ hợp đồng hoặc vô hiệu từng phần của hợp đồng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu toàn bộ là hợp đồng bị vô hiệu với toàn bộ nội dung của hợp đồng Hợp đồng vô hiệu từng phần là trường hợp một phần của hợp

đồng vô hiệu ( một phần nội dung hoặc một phần đối tượng ) nhưng không làm ảnh hưởng đến hiệu lực phần còn lại của hợp đồng

Bên cạnh những hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu toàn

bộ, thực tế các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từng phần tồn tại phổ biển trong trường hợp đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất không hoàn toàn thuộc quyền định đoạt của chủ thể tham gia hợp đồng Trong đó điển hình là trường hợp quyền sử dụng đất là di sản thuộc sở hữu chung của các đồng thừa kế hoặc tài sản chung của vợ chồng Xác định ranh giới giữa vô hiệu toàn bộ

và vô hiệu từng phần trong nhiều trường hợp này không dễ dàng, nhất là đối với tài sản là quyền sử dụng đất Pháp luật điều chỉnh đối với những trường hợp này hết sức phức tạp, ngoài những quy định của pháp luật đất đai còn cần phải áp dụng nhũng quy định thuộc lĩnh vực khác như: pháp luật về hôn nhân và gia đình, pháp luật về thừa kế Quá trình áp dụng pháp luật phải xác định đúng phạm vi và mức

độ vô hiệu của giao dịch ( chủ yếu là xác định đúng diện tích đất ) để giải quyết tranh chấp được hiệu quả, đảm bảo quyền lợi các bên khi xử lý hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bên cạnh cách thức phân loại nêu trên, nếu xét riêng tính chất, đặc điểm của từng giao dịch cụ thể khi phát sinh tranh chấp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu còn được phân chia theo các dạng sau đây:

* Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo

Khi các bên kí kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được kí kết do giả tạo sẽ vô hiệu toàn phần, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu do vi phạm các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự Trong trường hợp kí kết hợp đồng kinh tế giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ đối với người thứ ba thì hợp đồng đó vô hiệu

* Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành

vi dân sự xác lập, thực hiện

Người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự là những đối tượng không tự nhận thức và điều chỉnh được hành vi của mình Vì vậy, họ sẽ không thể hiện được ý chí độc lập của mình khi tham gia kí kết hợp đồng, Vì vậy, pháp luật quy định những hợp đồng kinh tế do các đối tượng này giao kết sẽ không có hiệu lực và vô hiệu toàn phần

* Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do bị nhầm lẫn

Khi một bên có lỗi vô ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của hợp đồng

mà xác lập hợp đồng thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu bên kia thay đổi nội dung của hợp đồng đó, nếu bên kia không chấp nhận thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố Hợp đồng vô hiệu

Trong trường hợp một bên do lỗi cố ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của hợp đồng thì hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa

* Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa

Lừa dối trong hợp đồng là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nên đã giao kết hợp đồng đó Đe dọa trong hợp đồng là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình Khi một bên tham gia giao kết hợp đồng kinh tế do bị lừa dối hoặc đe dọa thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng kinh tế đó là vô hiệu

* Hợp đồng vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình

Người có năng lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập hợp đồng vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì có quyền yêu cầu Toà

án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu

* Hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức của hợp đồng kinh tế là điều kiện có hiệu lực hợp đồng mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của hợp đồng trong một thời hạn; quá thời hạn

đó mà không thực hiện thì hợp đồng vô hiệu

1.3 Một số vấn đề lí luận về pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

1.3.1 Khái niệm và đặc điểm pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất vô hiệu

Trên phương diện lí luận, chế định pháp luật là một nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh một quan hệ xã hội có đặc điểm chung, có mối liên hệ mật thiết với nhau thuộc cùng một loại Như vậy, pháp luật về pháp luật về hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là: tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà

n ước ban hành, trong đó quy định cụ thể về các trường hợp hợp đồng chuyển

nh ượng quyền sử dụng đất vô hiệu ( vi phạm điều kiện đối với quyền sử dụng đất được tham gia giao dịch, vi phạm điều kiện đối với chủ thể tham gia giao dịch và vi

ph ạm điều kiện hình thức của giao dịch ); về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố

h ợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu; về giải quyết hậu quả pháp lí

h ợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.Các quy định đó được đảm bảo

th ực thi bởi các thiết chế của Nhà nước

Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu có một số đặc điểm sau:

Thứ nhất, pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu có yếu tố lịch sử, đó là sự kế thừa và hoàn thiện các quy phạm điều chỉnh liên quan Chẳng hạn, thời kỳ phong kiến, Nhà nước thừa nhận những văn tự, khế ước mà các bên mua bán với nhau được coi là hợp lý Cho đến giai đoạn hiện nay, văn tự, khế ước vẫn được thừa nhận là một trong giấy tờ chứng minh quyền sử dụng khi thực hiện xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giải quyết tranh chấp Tuy nhiên để hạn chế việc mua bán đất đai tràn lan và để thực thi chức năng, nhiệm vụ của Nhà nước là chủ thể đại điện quản lý, sở hữu đất đai thì Nhà nước quy định chặt

chẽ hơn về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo đó quá trình chuyển nhượng này phải được xác lập bằng văn bản, được công chứng hoặc chứng thực tại

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Như vậy, việc xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là khác nhau qua các giai đoạn, nó mang yếu tố lịch sử

và luôn được kế thừa, điều chỉnh qua các thời kỳ

Thứ hai, pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

vô hiệu khá phức tạp, nó được điều chỉnh bởi pháp luật đất đai, cùng với văn bản pháp luật chung về giao dịch dân sự vô hiệu là bộ luật dân sự và các quy định của pháp luật liên quan khác ( luận điểm này đã được làm rõ tại tiểu mục 1.2.2)

Thứ ba, pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là tổng hợp các quy phạm pháp luật thống nhất điều chỉnh có liên quan đến việc xác định và giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Các quy phạm này là thống nhất đảm bảo là căn cứ để giải quyết những hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu được chính xác, hiệu quả và phù hợp với thực tiễn Các quy phạm này tuy được quy định ở nhiều văn bản4 khác nhau nhưng luôn giữ mối quan hệ chặt chẽ nhất định Theo đó, những quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch được quy định trong Bộ luật dân sự, các văn bản pháp luật đất đai và các văn bản pháp luật khác được xây dựng trên mối quan hệ giữa luật chung và luật chuyên ngành, đảm bảo tính logic và hợp lí, là căn cứ để xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là chính xác Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng trước tiên được xác định trên cơ sở căn cứ vào những quy định tại các văn bản pháp luật đất đai, như điều kiện về quyền sử dụng đất khi giao kết hợp đồng, điều kiện về thẩm quyền của chủ thể được tham gia giao kết hợp đồng, điều kiện về hình thức của hợp đồng Những điều kiện mà văn bản pháp luật đất đai không quy định (như điều kiện về năng lực hành vi của chủ thể, điều kiện về yếu tố

tự nguyện) thì được xác định trên cơ sở luật chung là Bộ luật dân sự Đối với việc giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu áp dụng theo những quy định chung về giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng dân sự kết hợp với những quy định hướng dẫn của Tòa án nhân dân tối cao đối với loại hợp

đồng này Như vậy, có thể nhận thấy rõ ràng tính thống nhất, toàn diện và đầy đủ của hệ thống pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

1.3.2 Cơ cấu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Cơ cấu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu được quy định trong pháp luật bao gồm những nội dung cơ bản như: Căn cứ xác định hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu; các trường hợp hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, hậu quả pháp lý của hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Ngoài ra, pháp luật cũng điều chỉnh những nội dung khác như vấn đề bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất vô hiệu; thời hiệu tuyên hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu; quy định về việc giải quyết hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu qua các thời kỳ…Tuy nhiên, trong phạm vi luận văn Thạc sĩ áp dụng đối với thực tiễn tại Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố

Hà Nội, những nội dung này cơ bản không phát sinh những vướng mắc, nội dung quy định của pháp luật khá chi tiết, rõ ràng Vì vậy, luận văn chỉ tập trung nghiên cứu những nội dung nêu trên

1.3.3 Sự cần thiết điều chỉnh pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xuất phát từ pháp luật là ý chí của chung của đại bộ phận tầng lớp trong xã hội Pháp luật không phân biệt giàu nghèo, địa vị cao thấp, tôn giáo, sắc tộc … mà cứ vi phạm các quy định của pháp luật thì đều có những chế tài thích hợp tương ứng để phân xử Pháp luật được coi là công cụ hiệu quả quản lý Nhà nước và xã hội Sự ràng buộc của quy phạm pháp luật trở thành khuôn mẫu áp dụng cho mọi đối tượng chủ thể, vì thế có sự kiểm soát, đan chéo cũng như phân biệt rạch ròi quyền, nghĩa vụ, lợi ích của chủ thể này với chủ thể khác trong mối quan hệ pháp luật mà các bên tham gia Điều chỉnh bằng pháp luật tạo ra tính công bằng, rõ ràng và khiến cho các bên trong quan hệ tôn trọng, có

ý thức khi thực thi quyền, nghĩa vụ và cũng là cơ sở giải quyết tranh chấp phát sinh

mang tính giá trị pháp lý cao nhất, vững chắc nhất Do đó, điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng pháp luật là cần thiết Cụ thể, pháp luật quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu sẽ đảm bảo được các mục đích cơ bản sau:

Thứ nhất, bảo vệ trật tự công cộng, lợi ích chung và đạo đức của xã hội Pháp luật quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xem là vô hiệu khi có các dấu hiệu sau đây: đối tượng của hợp đồng bị cấm sản xuất, lưu thông, buôn bán; việc kí kết hợp đồng làm thiệt hại đến lợi ích chung của xã hội như thỏa thuận nhằm trốn thuế, việc kí kết hợp đồng chỉ để thực hiện mục tiêu khác (hợp đồng giả tạo) và việc kí kiết hợp đồng trái với đạo đức xã hội Như vậy, pháp luật đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã điều chỉnh quan hệ pháp luật này bằng cách quy định những hành vi trái pháp luật xâm phạm đến trật tự công cộng, lợi ích chung và đạo đức của xã hội

Thứ hai, bảo vệ lợi ích của các bên trong giao kết hợp đồng dân sự: Vì mục đích này nên các trường hợp mà hợp đồng được giao kết do đe dọa, lừa dối; hợp đồng được giao kết do nhầm lẫn hoặc chủ thể tham gia giao kết hợp đồng không có năng lực hành vi dân sự…thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó sẽ bị coi là vô hiệu

Thứ ba, bảo vệ tính ổn định của các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Với tính chất đặc thù của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, pháp luật còn đặt ra một số điều kiện khác, có tính chất đặc thù ví dụ như những điều kiện về hình thức phải được lập thành văn bản, được công chứng; điều kiện về chủ thể được thực hiện chuyển nhượng với một số đối tượng nhất định như đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp Với những quy định này pháp luật đã bảo vệ tính ổn định trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.5

Thứ hai, những vấn đề lí luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu được làm rõ qua khái niệm, đặc điểm và phân loại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Thứ ba, những vấn đề lí luận về pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu được làm rõ qua khái niệm, đặc điểm pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu; cơ cấu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và sự cần thiết điều chỉnh pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

CHƯƠNG 2:

THỰC TRẠNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI HUYỆN ĐÔNG ANH – THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Nội dung quy định pháp luật Việt Nam về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

2.1.1 Căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Điều 127 Bộ luât dân sự 2005 quy định: Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự thì vô hiệu Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại Điều 122 Bộ luật dân sự bao gồm các điều kiện sau: người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện và điều kiện về hình thức trong trường hợp pháp luật có quy định

Như vậy, xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất vô hiệu bao gồm các căn cứ như sau:

Thứ nhất, không đáp ứng điều kiện về năng lực hành vi dân sự của người tham gia hợp đồng

Bản chất của giao dịch dân sự nói chung hay hợp đồng nói riêng là sự thống nhất ý chí bày tỏ ý chí của các chủ thể tham gia hợp đồng Nhưng không phải bất cứ

ai cũng có quyền tham gia vào bất kỳ hợp đồng nào mà chỉ có các chủ thể do pháp luật cho phép mới có thể tham gia Để bảo vệ trật tự xã hội, bảo vệ quyền lợi của người tham gia giao dịch, pháp luật dân sự căn cứ vào khả năng sinh học của con người, địa vị pháp lý của các cá nhân và pháp nhân để đặt ra điều kiện cho phép họ tham gia với tư cách là chủ thể của hợp đồng Trong một số trường hợp thì một số chủ thể chỉ được tham gia trong sự giới hạn của một số quan hệ dân sự nhất định

Theo đó, tương tự như điều kiện tham gia các giao dịch dân sự khác, chủ thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng phải đáp ứng điều kiện về năng lực hành vi dân sự Như vậy,các chủ thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có năng lực hành vi dân sự thì hợp đồng đó vô hiệu

Theo quy định chung, thực hiện hợp đồng dân sự phải có năng lực pháp luật

và năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật là vốn có của chủ thể mà pháp luật quy định tất cả các chủ thể đều có quyền như nhau, theo quy định tai khoản 3 Điều

14 BLDS năm 2005: "Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân có từ khi sinh ra và chấm dứt khi người đó chết ", còn năng lực hành vi thì pháp luật căn cứ vào khả năng nhận biết hành vi của từng con người cụ thể Việc xác định khả năng nhận biết này dựa trên cơ sở sinh học và cơ sở xã hội Các chủ thể tham gia hợp đồng chỉ đầy

đủ và hoàn thiện khi họ có đầy đủ năng lực hành vi dân sự Tuy nhiên, khi xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu chỉ cần có căn cứ người tham gia giao dịch không có năng lực hành vi dân sự Theo đó, nếu trường hợp tham gia hợp đồng không có năng lực hành vi dân sự hoặc có năng lực hành vi một phần, bị hạn chế năng lực hành vi mà pháp luật không cho phép tham gia một cách độc lập, thì hợp đồng đó bị vô hiệu, trừ trường hợp khi tham gia hợp đồng có sự đồng ý của giám hộ Quy định này dựa trên quan điểm, nếu năng lực pháp luật là tiền đề, là quyền dân sự khách quan của chủ thể thì năng lực hành vi là khả năng hành động của chính chủ thể tạo ra các quyền, thực hiện nghĩa vụ, biến những quyền khách quan thành hiện thực Mà năng lực pháp luật là cái vốn có của chủ thể, ai cũng có năng lực pháp luật như nhau Do đó, thông thường pháp luật chỉ quy định về năng lực hành vi là điều kiện cơ bản của các chủ thể khi tham gia hợp đồng

Tuy nhiên, có quan điểm cho rằng, việc quy định chủ thể tham gia hợp đồng

có năng lực hành vi là chưa đủ, mà cần phải quy định chủ thể tham gia hợp đồng có năng lực pháp luật và năng lực hành vi, bởi lẽ:Tư cách của chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng luôn là sự thống nhất giữa năng lực pháp luật và năng lực hành vi Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng cá nhân

bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự Còn năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng cá nhân có quyền và nghĩa vụ được pháp

luật quy định Năng lực pháp luật chính là điều kiện cần, năng lực hành vi là điều kiện đủ để tạo ra tư cách chủ thể khi tham gia giao dịch dân sự Trong thực tế một

số hợp đồng dân sự mà chủ thể có đầy đủ năng lực hành vi nhưng không được tham gia một số giao dịch nhất định: người giám hộ không có quyền mua tài sản của người vị thành viên do chính mình giám hộ hay người được ủy quyền không được mua tài sản của người ủy quyền Thiết nghĩ, quan điểm này cũng có cơ sở nhất định,

do vậy cần nghiên cứu xem xét sửa một cách kĩ càng để sửa đổi bổ sung một cách hợp lí

Thứ hai, mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm của pháp luật, trái với đạo đức xã hội

Trong giao dịch dân sự nói chung cũng như trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì yếu tố thể hiện ý chí một trong các nguyên tắc chủ yếu và đặc trưng Theo nguyên tắc này, chủ thể tham gia hợp đồng có quyền tự do thể hiện ý chí của mình, tự do trong việc quyết định nội dung, hình thức của hợp đồng, thể hiện khi xác lập hợp đồng thì các chủ thể có quyền tự do lựa chọn đối tác, tự do thỏa thuận nội dung của giao dịch, hình thức giao kết Nhưng sự tự do đó không mang tính chất tuyệt đối mà bị ràng buộc trong khuôn khổ pháp luật cho phép, nghĩa là không vi phạm những điều cấm theo quy định của pháp luật Sự ràng buộc này chính là sự hạn chế tự do của các chủ thể khi tham gia vào hợp đồng, nếu chủ thể tham gia hợp đồng không tuân theo sự hạn chế sẽ dẫn tới hợp đồng bị vô hiệu Mục đích và nội dung của hợp đồng cho dù không trái với bất cứ một quy định nào của pháp luật nhưng có thể bị vô hiệu khi vi phạm đạo đức xã hội Tuy nhiên khái niệm đạo đức là một phạm trù trìu tượng, nó phụ thuộc vào từng thời điểm kinh tế - chính trị nhất định, đồng thời đạo đức xã hội và phạm trù có tính đạo đức là hai phạm trù khác nhau nhưng không phải khi nào hai khái niệm này cũng có

sự khác nhau rõ rệt và trong nhiều trường hợp nó có liên quan với nhau nên không thể phân biệt rõ ràng được Chính vì thế trong thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân, việc xác định một giao dịch vi phạm đạo đức xã hội là rất phức tạp Chính sự phức tạp đó một số nước không đưa ra khái niệm đạo đức vào trong pháp luật Mặt khác, những hành vi là pháp luật coi là trái đạo đức xã hội cũng có

thể bị coi là vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc vi phạm trật tự công cộng.Pháp luật của nước ta cũng không làm rõ thế nào là đạo đức xã hội cho nên không quy định cụ thể trường hợp nào được coi là vi phạm Chính vì thế khi xác định nội dung của khái niệm đạo đức thường được xem xét trong mối quan hệ án lệ, nhưng về mặt

lý thuyết Nhà nước ta chưa thừa nhận án lệ Do đó trong thực tiễn hiện nay quy định này đã gây không ít khó khăn cho việc áp dụng Thực tiễn thông thường những người thực thi pháp luật áp dụng trong trường hợp, một bên tham gia giao dịch biết

rõ bên kia đang trong tình trạng khó khăn, lợi dụng hoàn cảnh khó khăn của họ để xác lập một giao dịch có lợi cho mình một cách quá đáng Như vậy, có thể thấy nội dung quy định này chính là một trong những điểm khó khăn khi giải quyết giao dịch dân sự vô hiệu nói chung cũng như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nói riêng

Thứ ba, chủ thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không

tự nguyện

Sự tự nguyện tham gia giao dịch là một yếu tố cơ bản và không thể thiếu được trong giao dịch dân sự, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng không nằm ngoài nguyên tắc đó Vì vậy, khi tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các chủ thể phải thể hiện ý chí đích thực của mình Mọi thỏa thuận không phản ánh đúng ý chí của các bên đều có thể dẫn đến sự vô hiệu của hợp đồng Ý chí đích thực thể hiện ở đây là: khi tham gia hợp đồng các chủ thể

có quyền thể hiện mong muốn của mình ra bên ngoài trong khuôn khổ pháp luật cho phép mà không bị sự ép buộc của bất kỳ một yếu tố nào khác

Thứ tư, hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đúng với quy định của pháp luật

Theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự 2005, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện thông qua hợp đồng, hợp đồng phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật Việc quy định về hình thức này của hợp đồng dựa trên cơ sở là đối tượng của hợp đồng có giá trị lớn, là một loại tài sản đặc biệt, mặt khác, những quy định này về hình thức còn

là cơ sở để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, giám sát việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế

Như vậy, khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đúng quy định pháp luật về hình thức thì hợp đồng vô hiệu Khi hợp đồng vô hiệu, các bên tham gia hợp đồng phải gánh chịu hậu quả pháp lý nhất định Hợp đồng quay lại tình trạng ban đầu, các bên tham gia hợp đồng phải hoàn lại cho nhau những gì đã nhận Tuy nhiên, về mặt thực tế có trường hợp khi tuyên bố giao dịch vô hiệu, có bên được hưởng lợi, có bên bị thiệt hại nặng nề, có thể nói đây là vấn đề phức tạp nhất khi giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu trong thực tế.6

2.1.2 Các trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

l ực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự

* Về năng lực hành vi dân sự với chủ thể là cá nhân

Theo quy định tại Điều 17 của Bộ luật dân sự năm 2005: “năng lực hành vi

hi ện quyền, nghĩa vụ dân sự” Người nào sinh ra cũng có năng lực pháp luật, tuy

nhiên không phải người nào cũng có năng lực để quyết định hành vi của mình Vì vậy, pháp luật chia năng lực hành vi của con người thành nhiều loại khác nhau Để phân biệt khả năng tham gia giao dịch dân sự, pháp luật nước ta căn cứ vào độ tuổi

của cá nhân “người từ đủ 18 tuổi trở lên là người thành niên; người chưa đủ 18 tuổi

định rõ các trường hợp :

- Năng lực dân sự của người thành niên là năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp pháp luật quy định người mất năng lực hành vi dân sự hoặc năng lực hành vi dân sự bị hạn chế Người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ là người được

pháp luật cho phép tự do giao kết dân sự theo quy định của pháp luật, không bị hạn chế 7

- Người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi là những người có năng lực hành vi dân sự hạn chế Tính hạn chế năng lực hành vi dân sự thể hiện ở chỗ: những cá nhân đó khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, đòi hỏi phải có sự đồng ý của người đại diện hoặc người giám hộ, nếu không có sự đồng ý của người đại diện hoặc giám

hộ thì giao dịch đó vô hiệu

- Người chưa đủ 6 tuổi không có năng lực hành vi dân sự, mọi giao dịch của

họ phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện 8

Bộ luật dân sự quy định “Trong trường hợp người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ

hi ện giao dịch dân sự mà không cần phải có sự đồng ý của người đại diện theo

Ngoài ra, căn cứ vào khả năng nhận thức và điều khiển hành vi, cũng như khả năng thực hiện nghĩa vụ và chịu trách nhiệm của mỗi cá nhân, pháp luật nước ta

quy định về mất năng lực hành vi dân sự của cá nhân như sau:

- Người mất năng lực hành vi dân sự là người mắc bệnh tâm thần hoặc mắc các bệnh khác mà không thể nhận thức điều khiển được hành vi của mình, thì theo yêu cầu của người có quyền lợi, lợi ích liên quan, Tòa án ra quyết định tuyên bố mất

năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận của tổ chức giám định có thẩm quyền

- Người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự là “người nghiện ma túy hoặc các chất kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản của gia đình, thì theo yêu cầu của người

có quyền, lợi ích liên quan, cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án có thể ra quyết định tuyên bố là người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự”10

Như vậy, các giao dịch dân sự về chuyển nhượng quyền sử dụng đất do người không có năng lực hành vi dân sự xác lập bị vô hiệu hoặc giao dịch có liên quan đến người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự sẽ bị coi là vô hiệu, trừ trường

hợp những giao dịch khi xác lập đã thông qua người đại diện