Pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất từ thực tiễn thi hành tại địa bàn thành phố móng cái tỉnh quảng ninh

Đặc biệt, Luật đất đai năm 2003 đã có sự hệ thống hóa các quy định về thu ngân sách nhà nước đối với đất đai, tạo điều kiện để thực thi chính sách này trên thực tế, góp phần nâng cao ý t

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

“Pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất từ thực tiễn thi hành

tại địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh”

TÁC GIẢ LUẬN VĂN Phạm Thị Mây

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

“Pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất từ thực tiễn thi hành

tại địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh”

TÁC GIẢ LUẬN VĂN Phạm Thị Mây

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

MÃ SỐ: 60380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS Nguyễn Thị Nga

HÀ NỘI - 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

Phạm Thị Mây

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Thị Nga, Trường Đại học Luật Hà Nội

đã tận tình hướng dẫn tôi trong việc thực hiện và hoàn thành Luận văn tốt nghiệp này

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo trong Khoa Luật kinh tế, Khoa Sau đại học – Viện đại học mở Hà Nội đã giúp đỡ, truyền đạt kiến thức để tôi hoàn thành khóa học

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo, cán bộ công chức tại Chi cục Thuế thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh đã hỗ trợ, giúp đỡ tôi hoàn thành Luận văn tốt nghiệp này

Tác giả luận văn

Phạm Thị Mây

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU 1

Chương 1 TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TIỀN THUÊ ĐẤT 6

1.1 Khái niệm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 7

1.1.1 Khái niệm tiền sử dụng đất 7

1.1.2 Khái niệm tiền thuê đất 8

1.2 Cơ sở của việc xây dựng quy định thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 9

1.3 Vai trò của chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong lĩnh vực đất đai 12

1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong lĩnh vực đất đai 14

1.4.1 Quan điểm đường lối của Đảng đối với vấn đề tài chính đất đai 14

1.4.2 Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai 15

1.4.3 Cơ chế quản lý kinh tế 16

1.4.4 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 17

1.4.5 Bản chất của đất đai với tư cách là một loại tài sản đặc biệt 18

1.4.6 Cách thức điều hành của cơ quan nhà nước có thẩm quyền 20

1.4.7 Phong tục, tập quán của người Việt Nam đối với việc sử dụng đất 21

1.5 Lịch sử phát triển pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 22

1.5.1 Giai đoạn ban hành Luật Đất đai 1987 cho đến trước khi ban hành Luật đất đai năm 1987 22

1.5.2 Giai đoạn ban hành Luật đất đai năm 1993 cho đến trước khi ban hành Luật đất đai năm 2003 23

1.5.3 Giai đoạn từ khi ban hành Luật đất đai năm 2003 đến khi Luật đất đai năm 2013 được ban hành 24

1.5.4 Giai đoạn từ khi Luật đất đai 2013 ban hành 29

1.6 Các quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại một số nước trên thế giới 30

1.6.1 Các quy định về chính sách thu khi Nhà nước thực hiện giao đất thuộc sở hữu nhà nước 31

1.6.2 Chính sách thu khi Nhà nước cho thuê đất thuộc sở hữu nhà nước 32

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 34

Chương 2 THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG

ĐẤT, TIỀN THUÊ ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ MÓNG CÁI, TỈNH

QUẢNG NINH 35

2.1 Nội dung các quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất 36

2.1.1 Đối tượng nộp tiền sử dụng đất, 36

2.1.2 Thẩm quyền xác định tiền sử dụng đất 37

2.1.3 Căn cứ xác định tiền sử dụng đất: 38

2.1.4 Xác định tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất 40

2.1.5 Các trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất 42

2.1.5.1 Miễn thu tiền sử dụng đất 42

2.1.5.2 Giảm tiền sử dụng đất 44

2.2 Các quy định về thu tiền cho thuê đất, thuê mặt nước 45

2.2.1 Về đối tượng áp dụng thu tiền cho thuê đất, thuê mặt nước: 45

2.2.2 Căn cứ tính tiền thuê đất 47

2.2.3 Xác định đơn giá thuê đất: 47

2.2.3.1 Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá 47

2.2.3.2 Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá. 49

2.2.3.3 Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê 50

2.2.3.4 Trường hợp thuê đất để xây dựng công trình ngầm 51

2.2.3.5 Trường hợp thuê đất đối với đất có mặt nước 51

2.2.4 Xác định tiền thuê đất 52

2.2.4.1 Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm 52

2.2.4.2 Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê 53

2.2.5 Về miễn tiền thuê đất: 53

2.2.6 Giảm tiền thuê đất 57

2.3 Đánh giá các quy định hiện hành về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 58 2.3.1 Đánh giá chung 58

2.3.2 Đánh giá những thay đổi trong những quy định mới về thu tiền sử dụng đất 59

2.3.3 Đánh giá những thay đổi trong những quy định mới về thu tiền thuê đất 66

2.4 Thực tiễn thi hành pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trên

địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh 71

2.4.1 Tình hình kinh tế - xã hội của Thành phố Móng Cái 71

2.4.2 Tình hình thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trên địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh trong thời gian qua 71

2.4.3 Những tồn tại và vướng mắc phát sinh và nguyên nhân của những tồn tại, vướng mắc này 75

2.4.3.1 Những tồn tại, hạn chế 75

2.4.3.2 Nguyên nhân ảnh hưởng tới tình hình thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 76

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 78

Chương 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TIỀN THUÊ ĐẤT 79

3.1 Định hướng hoàn thiện và yêu cầu đặt ra đối với pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 80

3.2 Những thách thức đặt ra khi thi hành các quy định pháp luật mới về thu tiên sử dụng đất, tiền thuê đất 84

3.3 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trên địa bàn thành phố Móng Cái, Quảng Ninh 87

3.3.1 Tăng cường công tác quản lý đất đai, nâng cao chất lượng công tác quy hoạch sử dụng đất 87

3.3.3 Công tác tham mưu, chỉ đạo thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 88

3.3.4 Về cải cách thủ tục hành chính trong công tác quản lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. 89

3.3.5 Tổ chức, xây dựng đội ngũ cán bộ chịu trách nhiệm thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 90

3.3.6 Công tác tuyên truyền, hỗ trợ người nộp tiền sử dụng đât, tiền thuê đất 91 3.3.7 Một số giải pháp khác 91

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 92

KẾT LUẬN 93

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 93

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT:

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003

và chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 được xem là một bước tiến lớn của hệ thống pháp luật đất đai nước ta Luật Đất đai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành tạo thành một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hoàn chỉnh, thể hiện những quan điểm đổi mới của Đảng phù hợp với cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Sau gần 10 năm thi hành, nhìn chung các quy định của Luật Đất đai 2003 đã được thực tiễn kiểm nghiệm là đúng đắn và phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội ở Việt Nam, đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ Chính sách, pháp luật đất đai từng bước được hoàn thiện, quỹ đất được phân bổ khá hợp lý cho các mục đích sử dụng, đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế - xã hội, góp phần giữ vững ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội Đặc biệt, Luật đất đai năm 2003 đã có sự hệ thống hóa các quy định về thu ngân sách nhà nước đối với đất đai, tạo điều kiện để thực thi chính sách này trên thực tế, góp phần nâng cao ý thức của người sử dụng đất trong việc sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm, hợp lý và có hiệu quả, khuyến khích người sử dụng đất đầu tư, bồi bổ và cải tạo đất

Tuy nhiên, qua tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003, vẫn còn một số tồn tại, bất cập, nhất là trong hệ thống pháp luật về tài chính đất đai, trong đó có các quy định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Các hạn chế này đã gây thất thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời tạo môi trường đầu tư thiếu công bằng khi phân biệt đối xử giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài làm giảm sức hút đầu

tư vào đất đai Nhận thức rõ những tồn tại này, Luật đất đai năm 2013 đã được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 và đã có hiệu lực từ ngày 01/7/2014, cùng với

đó là các văn bản mới hướng dẫn việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã tạo cơ

sở để khắc phục những hạn chế này

Trong bối cảnh đó, để những thay đổi này của pháp luật thực sự đi vào cuộc sống, góp phần giúp tiền sử dụng đất và tiền thuê đất dần trở thành một nguồn thu ngân sách ổn định, bằng kinh nghiệm thực tiễn của mình tại Thành phố Móng Cái,

tỉnh Quảng Ninh, tác giả xin mạnh dạn lựa chọn đề tài: “Pháp luật về thu tiền sử

dụng đất, tiền thuê đất qua thực tiễn thi hành tại địa bàn thành phố Móng Cái,

tỉnh Quảng Ninh” làm đề tài Luận văn thạc sĩ của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là một trong những nội dung của pháp luật tài chính đối với đất đai - một lĩnh vực nhận được sự quan tâm tìm hiểu của giới nghiên cứu ở nước ta dưới nhiều góc độ khác nhau Thời gian qua

đã có nhiều công trình khoa học về vấn đề này được công bố mà tiêu biểu là các

công trình sau đây: 1 Hoàng Thị Nga: Giá đất và các vấn đề tài chính về đất đai

Luật gia Việt Nam, Trung tâm thông tin Tư vấn pháp luật Tân Việt: Những quy định về giá đất, tiền sử dụng đất và bồi thường, Nxb Lao động – Xã hội, 2005; 3 Trình Ngọc Tú: Các vấn đề pháp lý về thu tiền sử dụng đất theo quy định của

vướng mắc trong công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền

10/2011, tr 25-26; 5 Vương Tịnh Mạch: Chế định tiền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2003, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 15/2012, tr 30-27; 6 Trường Đại học Luật Hà Nội: Giáo trình Luật Thuế Việt Nam - Chương VI Pháp luật thuế

đối với đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội - 2010; 7 Trần Quang Huy:

Những bất hợp lý giữa các quy định của pháp luật đối với doanh nghiệp thuộc

9-16; 8 PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến (chủ nhiệm đề tài) Pháp luật về tài chính đất đai và giá đất ở Việt Nam, đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường, trường

Đại học Luật Hà Nội, năm 2012

Có thể thấy, các công trình nghiên cứu trên đây ở những mức độ và phạm vi khác nhau đều đã đề cập và bình luận về các chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, từ đó cung cấp những thông tin hữu ích liên quan đến vấn đề này Tuy nhiên, đặt trong bối cảnh Luật đất đai năm 2013 đã có hiệu lực thi hành cùng với đó

là những thay đổi trong các quy định hướng dẫn việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thì hiện vẫn chưa có một công trình nghiên cứu ở cấp độ thạc sỹ luật học để xem xét, đánh giá vấn đề này cả về mặt lý luận và thực tiễn Trên cơ sở tiếp thu, kế thừa những thành tựu khoa học của các công trình nghiên cứu đã công bố, Luận văn tiếp tục tìm hiểu, bổ sung và hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng như phân tích, bình luận các thách thức phải đổi mặt khi áp dụng các quy định mới vào thực tiễn trên địa bàn thành phố Móng Cái, để từ đó có những giải pháp bổ sung hoàn thiện cần thiết

3 Mục đích nghiên cứu

Với đề tài này, Luận văn hướng đến một số mục đích sau:

- Trình bày những vấn đề lý luận chung nhất về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

sự hình thành và phát triển của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

- Đánh giá những thay đổi trong quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và những tác động của nó tới việc thực thi các quy định này trên thực tế

- Đề xuất những giải pháp giải pháp thích hợp cho việc hỗ trợ nâng cao khả năng thực thi các quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thực tiễn

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu của đề tài

Trong khuôn khổ của Luận văn này, tác gỉả giới hạn đối tượng nghiên cứu ở những nội dung cụ thể sau đây:

- Các vấn đề lý luận về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

- Các quy phạm pháp luật thực định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

- Các báo cáo, tổng kết tình hình của ngành thuế tại thành phố Móng Cái, Quảng Ninh

- Quy định của một số nước trên thế giới có chính sách thu từ chuyển giao đất thuộc sở hữu nhà nước

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Luận văn đi sâu và tập trung nghiên cứu những quy định mới của pháp luật về thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, song song với đó là các thách thức, khó khăn khi triển khai các quy định này trên thực tế tại thành phố Móng Cái

5 Phương pháp nghiên cứu

Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, trong quá trình nghiên cứu, Luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:

- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch

sử của Chủ nghĩa Mác - Lê nin;

- Phương pháp luận giải, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp lịch sử v.v được sử dụng trong Chương I;

- Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp; phương pháp bình luận, đối chiếu, thống kê số liệu… được sử dụng trong Chương II;

- Phương pháp tổng hợp, diễn giải và quy nạp… được sử dụng trong Chương III

6 Đóng góp của Luận văn

Luận văn có những đóng góp cơ bản sau đây:

- Tổng hợp, bổ sung và phát triển hệ thống lý luận và luận điểm khoa học về pháp luật tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đưa ra những mô hình tham khảo về thu tiền thuê đất, tiền sử dụng đất tại một số quốc gia trên thế giới

- Đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất tại thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh – một địa phương có diện tích đất cho

thuê và giao lớn, thu ngân sách từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhiều năm đạt kết quả cao

- Chỉ ra những thách thức phải đối mặt khi thực hiện các quy định mới về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Đồng thời, có những giải pháp hoàn thiện nhằm nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật trên thực tế tại địa phương

7 Kết cấu của Luận văn

Với đề tài này, tác giả triển khai luận văn với ba phần chính như sau:

Chương I : Tổng quan pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Chương II: Thực tiễn thi hành pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

tại địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh

Chương III: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền

thuê đất

Chương 1 TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT,

TIỀN THUÊ ĐẤT

1.1 Khái niệm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

1.1.1 Khái niệm tiền sử dụng đất

Theo khoản 21 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 thì “Tiền sử dụng đất là số tiền

mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất” Khái niệm này của Luật đất đai năm 2013 đã khắc phục hạn chế trong Luật đất

đai năm 2003 khi định nghĩa “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất

phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với

Luật đất đai năm 2003 đã chưa bao trùm lên toàn bộ trường hợp Nhà nước thu tiền

sử dụng đất Cụ thể tại Điều 1 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất thì Nhà nước thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích kinh doanh thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất

- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đang sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất

Qua các quy định này, tác giả xin đưa ra một khái niệm tổng quát về tiền sử

dụng đất như sau: “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích kinh doanh thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất theo Luật đất đai, công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đang sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất”

1.1.2 Khái niệm tiền thuê đất

Ngoài các hình thức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất còn có thể được sử dụng đất thông qua hình thức Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất Theo đó, Khoản 8 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 định nghĩa

hình thức này như sau: “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà

Như vậy, trong quan hệ này, quyền sử dụng đất là tài sản được Nhà nước cho người

sử dụng đất thuê lại thông qua một hợp đồng thuê tài sản là quyền sử dụng đất Tuy Luật đất đai năm 2013 chưa làm rõ khái niệm tiền thuê đất nhưng đối

chiếu với khái niệm hợp đồng thuê tài sản trong Bộ luật dân sự năm 2005: “Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản

giả xin đưa ra khái niệm tiền thuê đất như sau: “Tiền thuê đất là một khoản tiền thuê người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước để được Nhà nước giao quyền sử dụng đất để sử dụng trong một thời hạn nhất định theo hợp đồng thuê”

Có thể thấy, nếu tiền thuê đất được hiểu là khoản tiền phát sinh dựa trên một giao dịch dân sự (hợp đồng thuê quyền sử dụng đất) thì đối với tiền sử dụng đất có thể được hiểu là một khoản phí người sử dụng đất nộp cho Nhà nước để có quyền

sử dụng đất hợp pháp theo con đường hành chính (quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất) Việc xuất hiện khoản phí này (tiền sử dụng đất) xuất phát từ chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam Luật đất đai năm 2013 tại Điều quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.” Qua quy định này có thể thấy, ở Việt Nam toàn bộ người sử dụng đất đều không phải là chủ sở hữu thực sự về đất đai Vì vậy, khi một chủ thể có nhu cầu muốn sử dụng đất ở Việt Nam sẽ phải trả một khoản tiền cho chủ sở hữu thực tế (toàn dân và thông qua đại diện là Nhà nước) Như vậy,

về cơ bản tuy tiền sử dụng đất và tiền thuê đất có sự khác biệt về cơ sở pháp lý, phạm vi thu nhưng về bản chất đây đều là một khoản tiền người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước (đại diện chủ sở hữu về đất đai) để có quyền sử dụng đất

1.2 Cơ sở của việc xây dựng quy định thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Tìm hiểu pháp luật đất đai về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho thấy Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993 chưa quy định về vấn đề này Các đạo luật này mới chỉ “dừng lại” ở quy định Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn Chỉ đến khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998

ra đời mới bổ sung quy định về các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm và cho thuê đất trả tiền thuê đất 01 lần cho cả thời gian thuê Các quy định về giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất; quy định về cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và cho thuê đất trả tiền thuê đất 01 lần cho cả thời gian thuê tiếp tục được kế thừa trong Luật đất đai năm 2003 Việc ra đời các quy định này dựa trên những cơ sở chủ yếu sau đây:

đổi mới cơ chế quản lý đất đai thông qua việc giao đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất sử dụng ổn định lâu dài và họ được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng Điều này dẫn đến việc Nhà nước xóa bỏ sự bao cấp trong đất đai; thể hiện, nếu như trước đây (trong cơ chế tập trung quan liêu bao cấp), đất đai đường như được coi là một thứ “phúc lợi xã hội”, Nhà nước cấp đất không thu tiền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng Khi không còn nhu cầu sử dụng đất, Nhà nước thu hồi lại đất của tổ chức, cá nhân (Quan hệ đất đai dường như bị “đóng khung” trong mối quan hệ “cấp đất - thu hồi đất” giữa Nhà nước với người sử dụng đất) Trong nền kinh tế thị trường, để người sử dụng đất được làm chủ, gắn bó lâu dài với đất đai, Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho họ sử dụng ổn định lâu dài; người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất Như vậy, quyền sử dụng đất được pháp luật thừa nhận là một loại quyền về tài sản và ngày càng trở nên có giá

Thứ hai, trong nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng là một loại thị trường rất quan trọng Cùng với thị trường vốn, thị trường sức lao động và thị trường khoa học, công nghệ, thị trường bất động sản (trong đó có thị trường quyền sử dụng đất) đóng vai trò là những thị trường mang tính “đầu vào” của quá trình sản xuất - kinh doanh, góp phần hình thành đồng bộ thể chế kinh tế thị trường Dưới tác động của các quy luật khách quan của kinh tế thị trường như quy luật giá trị, quy luật cung - cầu, quy luật canh tranh , quyền sử dụng đất trở thành một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt, là nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước Do đó, để thị trường bất động sản phát triển lạnh mạnh, tránh tình trạng đầu cơ đất đai thì một trong những biện pháp là phải quy định việc thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất sử dụng vào mục đích sản xuất - kinh doanh, dịch vụ nhằm mục đích kiếm lời

biệt các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất và các trường hợp giao đất

có thu tiền sử dụng đất cho mọi mục đích sử dụng đất vô hình chung dẫn đến tình trạng “cào bằng” trong sử dụng đất; đồng thời, làm cho người sử dụng đất không quan tâm đến hiệu quả sử dụng đất Hơn nữa, điều này còn dẫn đến sự bất công bằng trong sử dụng đất; cụ thể: Đối với doanh nghiệp sử dụng đất vào mục đích xây dựng nhà xưởng sản xuất, sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại để bán, cho thuê kiếm lời cũng được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất tương tự như hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được giao đất nông nghiệp

để sản xuất nhằm đảm bảo đời sống, công ăn việc làm thì đây là một sự vô lý Mặt khác, việc thiếu các quy định về giao đất có thu tiền sử dụng đất trong những trường hợp sử dụng đất vào mục đích sản xuất - kinh doanh kiếm lời đã kiến cho ngân sách nhà nước bị thất thu một khoản tiền lớn từ đất đai và đưa đến tình trạng tài nguyên đất đai bị sử dụng bừa bãi, lãng phí, kém hiệu quả

người tạo ra mà do tự nhiên tạo ra Sự chênh lệch về địa tô ban đầu của đất đai được

tạo ra từ sự khác nhau về vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, chất lượng đất v.v

Mà những yếu tố này lại do tự nhiên phân bố và quyết định

tác động vào đất đai làm tăng thêm giá trị của đất đai (được gọi là giá trị tăng thêm) Gía trị tăng thêm của đất đai được tạo thành bởi:

bồi bổ, cải tạo và giữ gìn của các thế hệ cha ông Trải qua hàng ngàn năm chống chọi với thiên tai, địch họa, ông cha ta mới khai phá, cải tạo, bồi bổ và giữ gìn được vốn đất như ngày nay Do đó, giá trị của đất đai có một phần lao động vật hóa của cộng đồng xã hội Phần giá trị này thuộc về của chung

đích sử dụng cụ thể thì nó chỉ tồn tại dưới dạng tài nguyên Đất đai trở thành tài sản khi được xác định mục đích sử dụng cụ thể Nhà nước thông qua quy hoạch nhằm xác định mục đích sử dụng đất; đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng

xã hội v.v đã làm tăng giá trị của đất Phần giá trị tăng thêm này do sự đầu tư của Nhà nước mang lại thuộc về của chung

sử dụng đất bỏ vốn, sức lao động, thời gian v.v để tác động vào đất và làm tăng giá trị của đất đai Phần giá trị tăng thêm này được gọi là thành quả lao động, kết quả đầu tư Nó thuộc sở hữu của người sử dụng đất

Như vậy, qua phân tích trên đây cho thấy người sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã được hưởng những lợi ích, lợi thế do tự nhiên, do cộng đồng xã hội và do sự đầu tư của Nhà nước mang lại Vì vậy, họ phải có nghĩa

vụ trả tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất cho việc hưởng những lợi thế này để ngân sách nhà nước có thêm nguồn thu sử dụng vào các mục đích chung (trong đó có việc tái đầu tư, bồi bổ, cải tạo đất đai)

thấy muốn quản lý tốt thị trường bất động sản nói chung và đất đai nói riêng thì Nhà

nước không chỉ sử dụng các biện pháp chính trị, hành chính, giáo dục thuần túy

mà còn phải sử dụng biện pháp kinh tế thông qua việc thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất và thu thuế sử dụng đất v.v Điều này có ý nghĩa tham khảo bổ ích cho

công tác quản lý đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường của Việt Nam

1.3 Vai trò của chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong lĩnh vực

đất đai

Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong lĩnh vực đất đai là một bộ phận của chính sách thu đối với đất, có vị trí và vai trò quan trọng trong hệ thống chính sách thu ngân sách nhà nước của mỗi quốc gia Tùy theo đặc điểm sở hữu đất đai của mỗi nước và tình hình phát triển kinh tế đất nước trong từng thời kỳ, chính sách thu đối với đất đai nói chung và chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có vai trò khác nhau, nhưng đều có những vai trò chủ yếu sau đây:

- Chính sách thu đối với đất đai là công cụ huy động nguồn thu trực tiếp, ổn định và bền vững cho ngân sách nhà nước Ở thời kỳ mà sản xuất công nghiệp chưa

phát triển, thu ngân sách từ đất đai giữ một vai trò chủ yếu trong huy động nguồn thu cho ngân sách nhà nước của các quốc gia Trong nền kinh tế phát triển, sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ phát triển thì vị trí thu ngân sách nhà nước từ đất đai có giảm về tỷ lệ % trong cơ cấu thu ngân sách nhà nước nhưng vẫn là một nguồn thu quan trọng không thể thiếu của mỗi quốc gia, là nguồn thu ổn định, quan trọng của chính quyền cơ sở, nhất là các nước có nền nông nghiệp là chủ yếu Đối với các nước đang phát triển (vào thời kỳ tiền công nghiệp hoá của các nước công nghiệp) thì các loại thuế đánh vào đất đai giữ vai trò khá quan trọng, chiếm một tỷ trọng không nhỏ trong ngân khố quốc gia Theo thống kê của Quỹ tiền tệ quốc tế (IMF) thì trong những năm của thập kỷ 60 của Thế kỷ 20, các loại thuế đánh vào đất đai ở các nước đang phát triển chiếm khoảng trên dưới 10% tổng số thu ngân sách nhà nước và khoảng 3% so với GDP (tổng thu nhập quốc dân) Vào những năm 90 thì thu ngân sách nhà nước từ thuế đối với đất đai chiếm tỷ lệ so với GDP: đối với 23 quốc gia có nền kinh tế đang phát triển là 0,42%, đối với 16 nước OECD

là 1,14% và đối với 20 nước có nền kinh tế chuyển đổi là 0,57%

Ngoài ra, do đất đai có đặc điểm ổn định, sức sản xuất lớn và được sử dụng lâu dài, liên tục trong quá trình sản xuất, kinh doanh cũng như trong đời sống con người, nên thu ngân sách nhà nước từ đất đai cũng rất ổn định, thường xuyên và bền vững

- Chính sách thu đối với đất đai góp phần khuyến khích sử dụng đất hiệu quả,

nhân sử dụng đất (chiếm hữu ruộng đất) rất lớn Để tránh tình trạng đất bỏ hoang,

sử dụng kém hiệu quả, chính sách thu vào đất buộc chủ sử dụng/sở hữu phải biết tính toán việc sử dụng, kinh doanh đất đai hợp lý, ít nhất cũng phải bù đắp được chi phí và các khoản phải nộp cho Nhà nước Có như vậy mới đáp ứng được yêu cầu quản lý, sử dụng đất đai ngày càng hiệu quả hơn Thông qua chính sách thu đối với đất đai thúc đẩy các tổ chức, cá nhân sử dụng đất phát triển sản xuất - kinh doanh

- Chính sách thu đối với đất đai là công cụ quản lý, kiểm tra chất lượng, hiệu

kỳ Nhà nước nào cũng có trách nhiệm quản lý và không ngừng tăng cường quản lý đất đai về số lượng, chất lượng cũng như hiệu quả sử dụng đất trong từng thời kỳ nhất định Thông qua công tác phân hạng đất, định giá đất và thu từ đất đai hàng năm Từ đó, đảm bảo thực hiện quyền quản lý đất đai của Nhà nước

- Chính sách thu đối với đất đai góp phần điều hòa thu nhập, thực hiện điều tiết

các lĩnh vực khác, hoạt động sản xuất có sử dụng đất, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng sẽ mang lại cho người sử dụng đất một khoản thu nhập nhất định Do độ phì nhiêu, điều kiện khí hậu, thời tiết, vị trí, địa hình, cũng như mức

độ hưởng thụ kết quả đầu tư về điện, nước, cơ sở hạ tầng và mức độ đầu tư cho sản xuất của các tổ chức có khác nhau Nên thu nhập có được thông qua việc sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân cũng rất khác nhau Thông qua các khoản thu vào đất, với mức độ hợp lý và chế độ miễn, giảm phù hợp sẽ có tác dụng tích cực trong việc điều tiết thu nhập; thực hiện chức năng quản lý, điều tiết nền kinh tế nhằm đảm bảo công bằng, hợp lý giữa các đối tượng hoạt động sản xuất - kinh doanh, giữa các đối tượng

sử dụng tài sản quốc gia nói chung và tài sản đất đai nói riêng

1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong lĩnh vực đất đai

1.4.1 Quan điểm đường lối của Đảng đối với vấn đề tài chính đất đai

Kể từ khi giành được độc lập năm 1945 đến nay, vấn đề đất đai luôn thu hút sự quan tâm đặc biệt của Đảng và Nhà nước Do đặc thù của nước ta là một nước nông nghiệp với gần 70% dân số sống bằng nghề nông nên để phát triển đất nước, Nhà nước phải quan tâm chăm lo phát triển đời sống cho người làm nông nghiệp Trong mỗi giai đoạn lịch sử, Đảng và Nhà nước ta đều ban hành những chính sách, pháp luật đất đai và thương xuyên sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với yêu cầu của sự nghiệp phát triển đất nước Không nằm ngoài quy trình đó, vấn đề giá đất và tài chính về đất đai luôn chịu ảnh hưởng bới các chủ trương, chính sách của Đảng và

Nhà nước

Trong thời kỳ tập trung quan liêu, bao cấp đặc biệt là kể từ khi Hiến pháp năm

1980 ra đời với quy định: “Đất đai…là của Nhà nước – đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19), pháp luật đất đai ở giai đoạn này đã nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai: “nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai, phát canh, thu

tô dưới mọi hình thức” (Điều 5 Luật đất đai 1987) Vì vậy, lúc này giá đất chưa được pháp luật đề cập

Khi Luật đất đai năm 1993 ra đời với việc thực hiện cơ chế giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất đồng nghĩa với việc Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất

là một loại tài sản và cho phép tham gia lưu thông dân sự thì vấn đề giá đất mới được đặt ra Tuy nhiên, việc xác định giá đất mới chỉ nhằm mục đích phục vụ công tác quản lý đất đai của Nhà nước xét dưới góc độ kinh tế: Giá đất là căn cứ để Nhà nước “tính thuế chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền khi giao đất, chuyển mục đích

sử dụng đất, tiền thuế đất, lệ phí trước bạ; tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 12 Luật đất đai năm 1993) chứ chưa phải là giá để người sử dụng đất trao đổi khi thực hiện các giao dịch đất đai

Tiếp đó, trong thời kỳ tiếp tục đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước hiện nay, với mục tiêu đổi mới cơ chế, chính sách kinh tế, tài chính để thúc đẩy quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản, Đảng ta xác định:

“Phát triển thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử đụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền sử dụng đất, mở rộng cơ hội cho công dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có đất và sử dụng đất lâu dài cho sản xuất – kinh doanh Tính giá trị của đất, sử dụng có hiệu quả quỹ đất của các doanh nghiệp, cơ quan nhà nước và lực lượng vũ trang; ngăn chặn sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả” [1,324] và “quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt”[3] Vì vậy cần phải “Ban hành các chính sách tài chính để điều tiết lại phần giá trị tăng thêm không do người sử dụng đất tạo ra mà do đô thị hóa, do Nhà nước đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, do quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất để phục vụ cho lợi ích chung Xây dựng Luật kinh doanh Bất động sản…, thay thế Thuế chuyển quyền sử dụng đất bằng Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất và áp dụng thuế suất lũy tiến từng phần đối với người có thu nhập cao khi chuyển quyền sử dụng đất…” [4]

1.4.2 Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

Trước đây, Việt Nam cũng giống như các nước khác trên thế giới đều thừa nhận sự tồn tại nhiều hình thức sở hữu về đất đai Sau khi Hiến pháp 1980 ra đời quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 19) thì lúc này Nhà nước chỉ thừa nhận một hình thức sở hữu đất đai duy nhất là: sở hữu toàn dân về đất đai Hình thức sở hữu đất đai này đến nay vẫn được công nhận tại Điều 17 Hiến pháp năm 1992 và Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.”

Với việc khẳng định tiếp tục xây dựng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong nền kinh tế thị trường đã cho thấy Nhà nước không thừa nhận sự tồn tại các hình thức sở hữu khác, không có quyền sở hữu tư nhân với đất đai Trên cơ sở đất đai

thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước chủ trương mở rộng các quyền năng cụ thể cho người sử dụng đất, đặc biệt là các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn và thừa kế quyền sử dụng đất Chính vì đặc thù này của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà đất đai được coi là một loại tài sản đặc biệt có giá trị, thị trường bất động sản dần được hình thành và phát triển

Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đã thực hiện quyền định đoạt giá trị đất đai thông qua khung giá đất và điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai Mặc dù đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân nhưng với tư cách đại diện của mình, Nhà nước có đủ quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với đất đai Do đó, Nhà nước có quyền quy định quyền của người sử dụng đất, đồng thời buộc họ phải gánh vác những nghĩa vụ pháp lý nhất định Mục đích cuối cùng của Nhà nước và người sử dụng đất là khai thác và sử dụng tốt nguồn lực từ đất đai, các đối tượng sử dụng đất phải nộp vào Ngân sách nhà nước khi họ được sử dụng, khai thác và hưởng lợi từ đất đai và Nhà nước dùng ngân sách để chi trả cho các hoạt động phát triển kinh tế và quản lý các mối quan hê nảy sinh trong xã hội

1.4.3 Cơ chế quản lý kinh tế

Ngay sau khi đất nước thống nhất, học tập mô hình Chủ nghĩa xã hội của Liên

Xô, nước ta xây dựng Chủ nghĩa xã hội theo cơ chế kinh tế tạp trung, bao cấp Vì thế, các quan hệ kinh tế nói chung và các quan hệ đất đai nói riêng trong giai đoạn này mang nặng tính chất hành chính, mệnh lệnh Các quan hệ đất đai trong thời kỳ này được vận hành theo cơ chế “xin – cho”, yếu tố kinh tế của đất đai dường như không được chú ý khai thác, thể hiện ở việc chưa thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt và có giá Đất nước ở trong tình trạng trì trệ và kém phát triển Nhận thức rõ thực trạng này, Đại hội Đảng toàn quốc lần thức VI năm 1986

đã đề ra đường lối đổi mới đất nước, phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường Dưới tác động của các quy luật khách quan của cơ chế thị trường, các quan hệ đất đai chuyển từ trạng thái “tĩnh” sang trạng thái “động” Tuy nhiên trong giai đoạn đầu của thời kỳ đổi mới, khi cơ chế cũ – tập trung, quan liêu, bao cấp chưa bị xóa

bỏ hoàn toàn, cơ chế mới – cơ chế thị trường đang từng bước được xác lập nên vấn

đề giá đất vẫn chưa được đề cập trong Luật đất đai năm 1987 Phải đến khi Luật đất đai năm 1993 ra đời, vấn đề giá đất mới được đề cập và các quan hệ đất đai lúc này được trả lại giá trị ban đầu vốn có của nó và vận động theo đúng bản chất của một quan hệ kinh tế trong cơ chế thị trường Như vậy, có thể nói rằng quá trình đổi mới

cơ chế quản lý kinh tế ở nước ta đã tạo điều kiện cho việc thực hiện có hiệu quả các chính sách đất đai nói chung và chính sách về giá đất và các vấn đề tài chính về đất đai nói riêng

1.4.4 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng là một yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và các vấn đề tài chính trong lĩnh vực đất đai trong đó có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; vì nó tác động trực tiếp đến mục đích và hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất Hiện nay, khi đất nước đang trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, trong điều kiện quỹ đất quốc gia có hạn, dân số lại ngày một gia tăng kéo theo nhu cầu về chỗ ở ngày một lớn Quá tình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng đòi hỏi Nhà nước phải có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý Trên thực tế, khi thông tin quy hoạch của Nhà nước mới được đưa ra bên lề các hội nghị thì người dân đã đổ

xô đi mua đất nhằm mục đích đầu cơ, kiếm lời; đồng thời, đẩy giá đất trên thị trường tăng tới mức rất cao Đất ở các vùng nông thôn, ngoại thành khi được quy hoạch thành khu vực đô thị hóa từ chỗ có giá trị thấp tăng lên một cách nhanh chóng Ảnh hưởng của vấn đề này không chỉ tạo ra sự biến động về giá đất mà kéo theo đó là sự phân hóa giàu, nghèo trong xã hội Thực trạng này đặt ra yêu cầu là phải có sự can thiệp của Nhà nước vào thị trường đất đai thông qua giá cả và các chính sách tài chính về đất đai nhằm bình ổn giá đất và chống lại các hành vi đầu cơ đất đai, lũng đoạn thị trường nhà đất để vừa bảo đảm thực hiện nguyên tắc công bằng trong xã hội, vừa thực hiện vai trò quản lý đất đai của Nhà nước, đồng thời, Ngân sách nhà nước cũng có thêm được một khoản thu không nhỏ từ phần giá trị tăng lên của đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại mà do quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước tạo ra

1.4.5 Bản chất của đất đai với tư cách là một loại tài sản đặc biệt

Bản chất của đất đai sẽ có sự chi phối lớn đến các quy định của pháp luật vì nếu không điều chỉnh đúng bản chất của sự vật, hiện tượng thì pháp luật không thể đạt được hiệu quả điều chỉnh Sau đây là những đặc điểm quan trọng nhất của đất đai với tư cách là một tài sản và ảnh hưởng của nó đến các quy định pháp luật về tài chính đất đai

một quốc gia đều có phần đất đai của riêng mình, và chính quyền nơi đó có trách nhiệm đảm bảo chủ quyền của quốc gia mình trên phần đất đai ấy Do vậy, vấn đề

sở hữu đối với đất đai thường rất nhạy cảm khi “động chạm” đến vấn đề chủ quyền

Thực tế đã có chính phủ sẵn sàng mua lại đất đai thuộc sở hữu tư nhân để đảm bảo

có thể bảo vệ được chủ quyền lãnh thổ của mình (Vụ việc Nhật Bản quyết định mua một số đảo thuộc sở hữu tư nhân ở quần đảo Sensaku (Trung Quốc gọi là Điếu Ngư) để chúng trở thành sở hữu nhà nước, đảm bảo cho Nhật Bản chắc chắn hơn trong giải quyết tranh chấp chủ quyền với Trung Quốc) Do vậy, pháp luật các quốc gia cũng đều có những quy định nhằm đảm bảo cho Nhà nước có thể thực hiện các quyền về chủ quyền quốc gia đối với đất đai, cho dù nó thuộc sở hữu tư nhân hay sở hữu nhà nước Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều tổ chức đầu tư nước ngoài đã có những

cách “lách luật” để đầu tư vào đất đai như hợp tác với bên Việt Nam có quyền sử dụng đất, hoặc “núp bóng” dưới danh nghĩa các dự án kinh doanh rồi chuyển

nhượng tài sản trên đất Do đó, pháp luật cần có những quy định cụ thể để phòng ngừa và điều chỉnh những trường hợp này

những tài sản khác, đất đai về cơ bản là loại tài sản có tính bền vững nên được các thế hệ chuyển giao cho nhau Về tập quán, đời ông, bà chuyển cho cha, mẹ, sau đó cha, mẹ chuyển giao cho con, cháu Do có tính bền vững cố kết với quan hệ gia đình, huyết thống nên trong quá trình điều chỉnh về pháp luật, Nhà nước cần tôn trọng đặc trưng này nhằm tránh những xáo trộn không cần thiết ảnh hưởng đến nền tảng xã hội Pháp luật về đất đai cũng đã thể hiện khá rõ nội dung này như đảm bảo

các quyền thừa kế, quyền tặng cho quyền sử dụng đất đối với chủ sử dụng đất, miễn thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản trên đất giữa những người thân như cha, mẹ với con, ông ,bà với cháu

ngày càng tăng Chính vì vậy, pháp luật phải thể chế hóa làm sao cho người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích và hiệu quả, nhằm tối đa hóa lợi ích từ đất đai Các quy định về đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích, khuyến khích đầu tư, cải tạo đất và quy định thu hồi đối với các trường hợp bỏ hoang, hóa là chịu sự chi phối của đặc trưng này Cũng chính do nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng, đương nhiên kéo theo giá trị của đất đai sẽ ngày càng tăng và do đó, giá đất do các cơ quan có thẩm quyền ban hành cũng sẽ tăng dần theo thời gian Tuy nhiên, đã đến lúc cần phải lượng hóa mức độ nhu cầu sử dụng đối với đất đai để đưa ra mức giá đất hợp

lý hơn, và đồng thời cũng cần có những quy định nhằm hạn chế hiện tượng đầu cơ đất đai, thao túng giá đất của một bộ phận các chủ đầu tư trên thị trường bất động sản hiện nay

công và lợi ích tư Đất đai là một trong ba loại tư liệu sản xuất quan trọng nhất của nền kinh tế (Bao gồm đất đai, vốn và lao động Hiện nay có quan điểm cho rằng công nghệ(mà rộng hơn là tri thức) cũng được coi là tư liệu sản xuất.) Người sử dụng đất được quyền khai thác các giá trị của đất đai trong sản xuất và sinh hoạt, đó

là lợi ích tư Bên cạnh đó, đất đai còn có những lợi ích công như để đảm bảo xây dựng các công trình phục vụ chung cho xã hội (đường xá, cầu cống, kênh mương ) Về quan điểm truyền thống, các cá nhân cần hạn chế những lợi ích riêng một cách hợp lý để đảm bảo lợi ích chung, do vậy, pháp luật đã thiết kế những quy định đảm bảo cho việc thu hồi đất trong những trường hợp không sử dụng đất hiệu quả hoặc để thực hiện các công trình cơ sở hạ tầng công cộng phục vụ cho quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia khác (Luật đất đai năm 2003, Điều 38 đến 40) Đối với việc tự nguyện trả lại đất, hoặc bị thu hồi do sử dụng đất không hiệu quả hoặc trái mục đích và một số trường hợp khác, Nhà nước có quyền không bồi

thường (Luật đất đai năm 2003, Điều 42 đến 43)

con người Đất đai không chỉ là mặt bằng sản xuất, mà còn chứa đựng nhiều tài nguyên, trong đó có những tài nguyên quý hiếm, các mỏ nhiên liệu hóa thạch v.v Bên cạnh đó, đất đai được con người cải tạo thông qua nhiều phương thức đã làm tăng giá trị của nó Việc hình thành các khu vực đô thị là do tự nhiên, hoặc do quy hoạch xây dựng, nhưng giá quyền sử dụng đất ở đô thị luôn cao hơn so với mặt bằng khu vực nông thôn Bởi vậy, pháp luật về tài chính đất đai cần xác định rõ những nội dung này trong các quy định Hiện nay, Nhà nước có những quy định về

ưu đãi thuế sử dụng đất nông nghiệp cho việc khai hoang, cải tạo đất, hoặc quy định

về giá đất khu vực đô thị cao hơn so với giá đất ở khu vực nông thôn

1.4.6 Cách thức điều hành của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Trong nhiều trường hợp các văn bản pháp luật đã có, đã trao quyền cho các cơ quan quản lý nhà nước, nhưng trong việc thực hiện còn nhiều bất cập làm ảnh hưởng đến hiệu quả áp dụng pháp luật; cụ thể:

hành các quyết định trái pháp luật Những quyết định trái pháp luật đã ảnh hưởng nhiều đến hiệu lực quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai nói chung và lĩnh vực tài chính đất đai nói riêng Theo Báo cáo giám sát của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thì

có đến 47,8% số vụ khiếu kiện về đất đai có dấu hiệu sai phạm từ phía cơ quan quản

lý nhà nước [24] Điều này dẫn đến 2 hệ quả: một là, làm giảm sút hiệu lực của các

quyết định đúng, vì dù rằng đúng nhưng người dân nếu thấy mất quyền lợi thì vẫn

cứ khởi kiện; hai là, nếu người dân kiện đúng thì sẽ làm giảm uy tín của cơ quan

nhà nước và niềm tin vào pháp luật

Bên cạnh đó, theo đánh giá của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì hiện nay có nhiều địa phương chưa tuân thủ nghiêm túc nguyên tắc tham khảo thị trường trong xây dựng và ban hành bảng giá đất; giá đất trong Bảng giá thường thấp để thu hút đầu

tư, giảm thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời

cũng giảm kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất [21]

đáng của chủ sử dụng đất

Theo đánh giá từ bản thân các cơ quan quản lý nhà nước thì hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất hiện nay còn mang tính thủ công, thực hiện thiếu thống nhất ở các địa phương Cơ sở dữ liệu bản đồ, hồ sơ địa chính thiếu về số lượng và kém về chất lượng, được cập nhật không thường xuyên, chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý đất đai và thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện chậm, không đạt được mục tiêu đề ra đã ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền sử dụng đất của tổ chức và hộ gia đình cá nhân, hạn chế việc giao dịch quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản [20]

Hiện nay, trong nhiều dự án đầu tư có thu hồi đất, việc chậm trễ trong GPMB

là tương đối phổ biến Một trong những nguyên nhân đó là cơ quan nhà nước sau khi xác định quy hoạch, lên phương án bồi thường xong nhưng không thực hiện đúng thời hạn bồi thường do kinh phí bồi thường chưa có Nguyên nhân khác là công tác GPMB thực hiện chưa đến nơi đến chốn, dẫn đến tình trạng cùng một khu

vực nhưng việc GPMB ở tình trạng “xôi đỗ”, tức là chỗ được, chỗ không xen kẽ

Việc chậm GPMB đã dẫn đến việc người dân khiếu kiện do giá đất năm sau thay đổi cao hơn năm trước

1.4.7 Phong tục, tập quán của người Việt Nam đối với việc sử dụng đất

Một trong những yếu tố chi phối rất lớn đến việc thực hiện pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật về tài chính đất đai nói riêng đó là phong tục, tập quán của người Việt Nam đối với việc sử dụng đất Một điều đáng ngạc nhiên là hiện nay, yếu tố này chưa được đánh giá một cách đúng mức, mặc dù để hạn chế tập quán

không tốt là “trọng nam, khinh nữ”, Luật đất đai năm 2003 đã xác lập vai trò của

người phụ nữ bằng cách quy định trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải có

cả tên của vợ và chồng (Luật Đất đai năm 2003, Điều 48 khoản 3) Do đó, người viết đồng ý với nhận định cho rằng, giá đất không chỉ chịu ảnh hưởng của điều kiện

tự nhiên, kết cấu hạ tầng, mục đích sử dụng theo quy hoạch mà còn chịu ảnh hưởng của các yếu tố xã hội, tâm lý, môi trường [22]

Trên thực tế ở Việt Nam, đất đai được sử dụng truyền từ đời này sang đời khác trong bối cảnh cộng đồng làng, xã tương đối ổn định, nên đã ảnh hưởng lớn đến việc thực thi các quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất Nhiều hộ gia đình khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã không đến nhận do phải nộp các khoản nghĩa vụ tài chính liên quan và cho rằng, nếu không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cũng vẫn sử dụng đất bình thường Bên cạnh đó, theo truyền thống, người Việt Nam vẫn quan niệm đất đai do mình sử dụng đã thuộc sở hữu của mình nên có tính vĩnh cửu, vì vậy sẵn sàng chấp nhận mức giá chuyển nhượng cao, mặc dù về bản chất, họ chỉ có quyền sử dụng và quyền này là có giới hạn cả về phạm vi quyền năng và thời gian Chính vì sự nhầm lẫn này mà giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường thường cao hơn nhiều so với giá đất do Nhà nước quy định

1.5 Lịch sử phát triển pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

1.5.1 Giai đoạn ban hành Luật Đất đai 1987 cho đến trước khi ban hành Luật

đất đai năm 1987

Trong giai đoạn thi hành Luật Đất đai năm 1987, chưa xuất hiện khái niệm tiền sử dụng đất hay tiền thuê đất Trong hầu hết các văn bản của Nhà nước ta liên quan đến đất đai thời kỳ này như: Luật Đất đai 1987 (có hiệu lực thi hành

từ 01/01/1988), Nghị định 30/HĐBT/1989 ngày 23/3/1989 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) về hướng dẫn thi hành Luật đất đai 1987 vẫn mang nặng dấu ấn của cơ chế cũ, cơ chế kế hoạch hóa, tập trung, quan liêu, bao cấp Trong Luật đất đai 1987, các quy định còn khá đơn giản và tập trung chủ yếu vào các vấn đề trong quản lý Nhà nước về đất đai (mang nặng tính hành chính); chế độ sử dụng các loại đất và các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Vấn đề quản lý nhà nước về đất đai bằng các biện pháp kinh tế hầu như ít được

đề cập tới, chỉ duy nhất khoản 5 Điều 48 Luật đất đai 1988 nói về nghĩa vụ nộp

thuế đất và lệ phí địa chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước, không có điều luật nào quy định cụ thể cho việc định giá đất để xác định nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Nguyên nhân do thời điểm này, đất đai được coi

là một thứ phúc lợi xã hội mà Nhà nước là người đại diện cho xã hội đứng ra phân phối cho mọi người sử dụng Vì thế, người sử dụng đất không cần đóng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hay bất kỳ khoản tiền nào để được sử dụng đất ngoài thuế đất và lệ phí địa chính

1.5.2 Giai đoạn ban hành Luật đất đai năm 1993 cho đến trước khi ban hành Luật đất đai năm 2003

Khái niệm tiền sử dụng đất là một khái niệm mới xuất hiện lần đầu tiên trong

hệ pháp luật đất đai Việt Nam qua Luật Đất đai năm 1993 Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1993 cũng không định nghĩa khái niệm tiền sử dụng đất, cũng như mục đích sử dụng của tiền sử dụng đất Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 chỉ mới quy định Nhà

nước xác định giá đất để thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất Cụ thể hóa quy

định này, ngày 06 tháng 11 năm 1993, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 80-CP quy định khung giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi

Về đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: Điều 22 Luật Đất đai năm 1993 ghi: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm

muối không phải trả tiền sử dụng đất; nếu được Nhà nước giao đất để sử dụng

giảm theo quy định của Chính phủ” Như vậy, khi Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích khác, nghĩa là không sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối, thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất Đây là một trong 7 nghĩa vụ của người sử dụng đất, được quy định tại khoản 5 Điều 79 Luật Đất đai năm 1993: “Nộp tiền sử dụng đất khi được giao đất theo quy định của pháp luật”

Về cách tính tiền sử dụng đất: Điều 1 Nghị định số 89/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ đã quy định chi tiết các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất: “1) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) trừ những trường hợp quy định tại Điều 2 của Nghị định này, khi được Nhà nước giao đất có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất; 2) Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối, nếu được Nhà nước cho phép sử dụng vào mục đích khác, thì phải nộp tiền sử dụng đất” Điều 4 Nghị định số 89/CP quy định căn cứ tính mức thu tiền sử dụng đất là diện tích đất (m2) được giao hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng, giá đất (đ/m2) tại thời điểm thu tiền sử dụng đất và tỷ lệ được miễn hoặc giảm theo pháp luật Giá đất để tính tiền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quy định theo khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành Quy định này được Thông

tư số 02/TC/TCT ngày 04/01/1995 của Bộ Tài chính hướng dẫn

1.5.3 Giai đoạn từ khi ban hành Luật đất đai năm 2003 đến khi Luật đất đai năm

2013 được ban hành

Trước sự phát triển vượt bậc của nền kinh tế trong nước khi chuyển dần sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa cộng với những nhu cầu, đòi hỏi của quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, Luật đất đai năm 1993 đã bộc lộ những hạn chế, kém hiệu quả khi không theo kịp tiến trình chuyển đổi này

Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2004 Lần đầu tiên, Luật đất đai năm 2003 đã định nghĩa khái niệm tiền sử dụng đất tại Khoản 25 Điều 4 Luật đất đai năm 2003 (đã trình bày ở phần trên)

Cụ thể hóa các quy định trong Luật đất đai năm 2003 về thu tiền sử dụng đất, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền

sử dụng đất, Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 về sửa đổi, bổ sung một

số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP; Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP; đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 và

Thông tư số 93/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 nhằm hướng dẫn thực hiện Nghị định

Tuy nhiên, sau một thời gian áp dụng, các quy định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong Luật đất đai 2003 đã bộc lộ một số bất cập trước yêu cầu đổi mới

về chính sách đất đai của Đảng và Nhà nước; chưa trở thành công cụ sắc bén phục

vụ công tác quản lý và sử dụng đất đai tiết kiệm và có hiệu quả Một số hạn chế tiêu biểu như:

dụng đất, tiền thuê đất với các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Các quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất và các quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có liên quan mật thiết với nhau và chịu ảnh hưởng trực tiếp của chính sách giá đất được ban hành và sửa đổi vào các thời điểm khác nhau Quy định về thu tiền sử dụng đất (Nghị định số 198/2004/NĐ-CP), quy định bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất (Nghị định số 197/2004/NĐ-CP) và quy định về giá đất (Nghị định số 188/2004/NĐ-CP) ban hành từ năm 2004, nhưng đến cuối năm 2005 thì quy định về thu tiền thuê đất (Nghị định số 142/2005/NĐ-CP) mới được ban hành; Do không được ban hành đồng bộ, nên trong năm 2005, các trường hợp phát sinh có liên quan đến hai chính sách như chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ giao đất sang thuê đất hoặc khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ khi Nhà

nước thu hồi đất vào tiền thuê đất phải nộp chưa có cơ sở để thực hiện Do thời điểm ban hành khác nhau, việc rà soát các văn bản còn hạn chế nên nội dung các văn bản đã bộc lộ sự thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ: Quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cho phép trừ toàn bộ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (không phân biệt bồi thường về đất và tài sản trên đất) vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp nhưng quy định về thu tiền sử dụng đất, quy định về thu tiền cho thuê đất chỉ cho phép trừ tiền bồi thường, hỗ trợ về đất; quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và quy định về thu tiền sử dụng đất không phân biệt trừ tiền bồi thường, hỗ trợ trên toàn bộ diện tích hay trên diện tích có thu tiền nhưng quy định về thu tiền cho thuê đất chỉ cho phép trừ tiền bồi thường trên phần diện tích có thu tiền thuê đất Chính sách thu tiền sử dụng đất quy định

số tiền bồi thường, hỗ trợ về đất được trừ không được vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp, nhưng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không quy định cụ thể vấn đề này Còn chính sách thu tiền cho thuê đất cho phép vượt số tiền thuê đất phải nộp Vì các bất cập này, cơ chế trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp được sửa đổi, bổ sung Tuy nhiên, một lần nữa việc sửa đổi, bổ sung lại vẫn thiếu tính đồng bộ Cơ chế trừ tiền bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại ba (03) Nghị định có liên quan của Chính phủ và các Thông tư hướng dẫn tương ứng của Bộ Tài chính, nhưng trong quá trình sửa đổi (Nghị định số 17/2006/NĐ-CP) chỉ sửa quy định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP Ngoài ra, nội dung này tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP có hai điểm quy định cho hai đối tượng là tổ chức, cá nhân trong nước và tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nhưng Nghị định số 17/2006/NĐ-CP chỉ sửa quy định đối với tổ chức, cá nhân trong nước Dẫn đến, không những không khắc phục được tồn tại mà còn phát sinh thêm nhiều vấn đề bất hợp lý khác, như phân biệt đối xử giữa nhà đầu

tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, Thông tư của Bộ Tài chính (Thông tư số 69/2006/TT-BTC sửa đổi Thông tư số 116/2004/TT-BTC) hướng dẫn trái với Nghị định của Chính phủ (Nghị định số 142/2005/NĐ-CP và Nghị định số 197/2004/NĐ-CP)

- Cơ chế miễn tiền thuê đất tại chính sách thu tiền thuê đất chưa thống nhất với chính sách ưu đãi đầu tư Theo Luật Đầu tư và Nghị định số 108/2006/NĐ-CP của Chính phủ thì đối tượng dự án thuộc danh mục lĩnh vực khuyến khích đầu tư được đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; dự án thuộc danh mục lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư được đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh

tế - xã hội khó khăn thuộc đối tượng miễn tiền thuê đất Tuy nhiên, tại Nghị định số 142/2005/NĐ-CP quy định về tiền thuê đất chưa quy định việc miễn tiền thuê đất cho các đối tượng này Dẫn đến chưa thống nhất chính sách tài chính đất đai với chính sách ưu đãi đầu tư của Nhà nước

định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất còn phân biệt đối xử giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, cụ thể:

- Nhà đầu tư trong nước được nhận giao đất có thời hạn và nộp tiền sử dụng đất đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất - kinh doanh, còn nhà đầu tư nước ngoài không được giao đất, chỉ được thuê đất

- Nhà đầu tư nước ngoài được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, còn nhà đầu tư trong nước chỉ được thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không được thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

- Khi thuê đất vào mục đích sản xuất - kinh doanh, nhà đầu tư nước ngoài được thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo giá do UBND cấp tỉnh quy định Trong trường hợp này, nhà đầu tư nước ngoài sẽ có các quyền năngđối với đất đai tương tự như trường hợp nhà đầu tư trong nước được Nhà nước giao đất có thời hạn sử dụng đất Trong khi đó khi được nhận giao đất, nhà đầu tư trong nước phải nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường Trong điều kiện hiện nay, giá đất do Nhà nước ban hành thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường

Vì vậy, khi sử dụng đất vào cùng một mục đích, cùng thời gian, cùng quyền lợi và nghĩa vụ nhưng nhà đầu tư trong nước phải đóng góp cho Nhà nước cao hơn nhà đầu tư nước ngoài

- Trường hợp khi được thuê đất thực hiện dự án mà nhà đầu tưđã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư thì khi nộp tiền thuê đất tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vượt quá tiền thuê đất phải nộp, còn tổ chức, cá nhân trong nước không được trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vượt quá tiền thuê đất phải nộp

cho ngân sách nhà nước; cụ thể:

- Giá đất là căn cứ để thực hiện chính sách thu đối với đất đai Tuy nhiên, giá

đất do UBND cấp tỉnh ban hành thấp dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước trong trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; chuyển mục đích sử dụng đất; chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất; thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Chưa có chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất do Nhà nước đầu

tư, do Nhà nước thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà có Những vị trí đất được Nhà nước đầu tư giao thông, quy hoạch khu thương mại, khu đô thị, giá trị đất tăng lên rất lớn, chủ yếu do đầu tư của Nhà nước và xã hội, nhưng Nhà nước chưa có chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm này, dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước, đặc biệt là quỹ đất đô thị trong quá trình đô thị hoá

- Đơn giá cho thuê đất còn thấp, gây thất thu ngân sách nhà nước từ thu tiền thuê đất Theo quy định tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 thì: Dự

án có thời hạn sử dụng đất 70 năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% giá đất Dự

án có thời hạn sử dụng đất dưới 70 năm thì giảm thu tiền sử dụng đất của mỗi năm không được giao đất sử dụng là 1,2% của mức thu 70 năm Như vậy, với dự án có thời gian sử dụng đất bình quân 50 năm thì tiền sử dụng đất bằng 76% giá đất, từ đó tiền sử dụng đất tính cho 01 năm bằng 1,5% giá đất Ngoài tiền sử dụng đất phải nộp một lần khi giao đất, người sử dụng đất còn phải nộp thuế sử dụng đất Trong khi đó người thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm chỉ bằng 0,25% - 0,5% giá đất và không phải nộp thuế sử dụng đất Đơn giá cho thuê hiện nay là thấp, có trường hợp chỉ bằng ¼ tiền sử dụng đất, dẫn đến thất thu cho ngân sách nhà nước

Thứ tư, các quy định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa phù hợp với diễn biến quan hệ đất đai thực tế ở Việt Nam; cụ thể:

Luật Đất đai năm 2003 thì có ba hình thức sử dụng đất, đó là: giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đấtvà thuê đất Pháp luật đất đai hiện hành quy định việc giao đất, thuê đất theo đối tượng và gắn với mục đích sử dụng đất Trên thực tế, đối tượng là tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội,

tổ chức xã hội - nghề nghiệp có sử dụng đất vào mục đích xây dựng trụ sở làm việc Nhưng trong chính sách đất đai hiện hành, chưa quy định các đối tượng này được sử dụng đất theo hình thức nào (giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đấthay thuê đất)

nước ta mới bắt đầu khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu đất đai và giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng Tuy nhiên, chính sách thu tiền sử dụng đất lại áp dụng thu tiền sử dụng đấtđối với phần diện tích đất vượt hạn mức đất ở của các hộ dân sử dụng đất từ trước năm 1980, mặc dù pháp luật đất đai trước năm 1980 chưa quy định hạn mức đất ở Quy định này chưa phù hợp với diễn biến quan hệ đất đai thực tế ở Việt Nam

- Chưa phù hợp với điều kiện thực tế của nông dân và chính sách đất ở của Đảng và Nhà nước: Chính sách đất ở của Nhà nước nhằm tạo điều kiện thuận lợi

cho người dân, đặc biệt là đối tượng nông dân ở các địa bàn có điều kiện kinh tế -

xã hội khó khăn hoặc địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn và các

hộ nghèo Nhưng chính sách thu tiền sử dụng đất hiện hành chưa có quy định chế

độ miễn tiền sử dụng đất đối với đất ở cho các đối tượng nêu trên, nên chưa phù hợp với điều kiện thực tế, đặc biệt là điều kiện sống của nông dân và chưa phù hợp với chính sách đất ở của Nhà nước

1.5.4 Giai đoạn từ khi Luật đất đai 2013 ban hành

Kế thừa các quy định của Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013 đã tiếp cận

và thể hiện đầy đủ về vấn đề tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng như hoàn thiện các mặt còn hạn chế Cụ thể, Luật đất đai năm 2013 về cơ bản giữ nguyên như quy định

hiện hành của Luật đất đai năm 2003, tuy nhiên bằng việc luật hóa các quy định trong các văn bản dưới luật, Luật đất đai 2013 có bổ sung một số nội dung về căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; quy định về nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất; bổ sung việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với trường hợp thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với nước, hộ gia đình nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào dân tộc thiểu số; sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công; đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay; đất xây dựng

cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không Bên cạnh đó, các văn bản hướng dẫn

về thu tiền sử dụng đất trong các quy định của Luật đất đai năm 2013 cũng đã được ban hành như: Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/15/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Cùng với đó là hai thông tư của Bộ Tài chính là: Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một

số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP và Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/NĐ-CP

Có thể thấy, qua mỗi văn bản Luật đất đai, vấn đề tiền sử dụng đất và tiền thuê đất ngày càng được quy định cụ thể và dần hoàn thiện hơn về nội dung Đây là minh chứng rõ nét cho tầm quan trọng và vị trí của những quy định này về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong tổng thể chính sách thu tài chính về đất đai ở nước ta

1.6 Các quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại một số nước trên thế giới

Như trên đã phân tích, khác với tiền thuê đất thì tiền sử dụng đất là một khoản phí đặc thù xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam nên rất khó tìm các quy định tương đồng về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại các nước trên thế giới do hiện nay chỉ có Lào là nước duy nhất công nhận chế độ sở hữu toàn dân về đất đai như Việt Nam Tuy vậy, tại một số nước công nhận quyền sở hữu nhà nước

về đất đai thì tiền sử dụng hay tiền thuê đất có thể tìm thấy trong các quy định về

chính sách thu khi Nhà nước thực hiện giao đất thuộc sở hữu nhà nước và chính sách thu khi Nhà nước cho thuê đất thuộc sở hữu nhà nước

1.6.1 Các quy định về chính sách thu khi Nhà nước thực hiện giao đất thuộc sở hữu nhà nước

Chính sách này chỉ có ở các nước có hình thức sở hữu nhà nước đối với đất đai Khi đất đai thuộc sở hữu nhà nước thì Nhà nước có đầy đủ 3 quyền năng của chủ sở hữu: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Vì vậy, Nhà nước

có thể bán đất của mình và khi đó Nhà nước thu về một số tiền tương ứng với giá trị tài sản - đất đai Nhà nước có thể bán/giao đất vĩnh viễn hoặc có thời hạn Vì vậy, giá trị đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng (khả năng sinh lời) và thời gian sử dụng Đây là khoản tiền mà người được giao đất phải nộp để có quyền sở hữu/quyền sử dụng đất - nguồn tài nguyên của Nhà nước Đây là quan hệ mua – bán, mà trong đó người bán là Nhà nước - người có quyền sở hữu đất đai Về bản chất, khoản tiền bán đất (tiền sử dụng đất) không mang tính chất thuế của Nhà nước Tiền bán đất (tiền sử dụng đất) không những thể hiện quyền lợi của Nhà nước là chủ sở hữu đất

mà còn là biện pháp tài chính quan trọng nhằm thúc đẩy sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả, vì khi nhận đất phải trả tiền, không ai nhận nhiều đất

để phải trả tiền nhiều khi nhu cầu sử dụng đất ít Các tổ chức, cá nhân phải tính toán

sử dụng đất có hiệu quả để bù đắp số tiền sử dụng đất phải nộp Chính sách thu tiền bán đất (tiền sử dụng đất) thuộc sở hữu nhà nước có những nội dung cơ bản sau:

- Thu tiền sử dụng đất là khoản thu trên giá trị đất (quyền sử dụng đất) Đây là chính sách thu khi phát sinh quan hệ bán đất hoặc giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước Ngày nay, việc mua bán, trao đổi đất đã trở thành phổ biến và vượt khỏi khuôn khổ của mỗi quốc gia, nhất là các nước có nền kinh tế phát triển Mua bán, trao đổi đất đai có thể diễn ra trực tiếp giữa những tổ chức, cá nhân với nhau và giữa các tổ chức, cá nhân với Nhà nước Nhà nước chỉ thu tiền bán đất (tiền sử dụng đất) khi các giao dịch này diễn ra giữa Nhà nước và người mua đất (người sử dụng đất)

- Đối tượng nộp tiền là người mua đất (người nhận giao đất) của Nhà nước

- Tiền bán đất (tiền sử dụng đất) được xác định trên cơ sở giá đất và diện tích đất bán hoặc giao Công thức tính tiền bán đất (tiền sử dụng đất) như sau:

Trong giao dịch mua - bán đất giữa các tổ chức, cá nhân với nhau thì giá đất

do hai bên thỏa thuận và trường hợp này không xuất hiện thu tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước Trong giao dịch bán đất thuộc sở hữu nhà nước, giá đất có thể

do Nhà nước quyết định hoặc thông qua đấu giá và đây là khoản thu của ngân sách nhà nước; giá đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất (khả năng sinh lời của từng mục đích sử dụng đất khác nhau) và thời hạn bán/giao đất

1.6.2 Chính sách thu khi Nhà nước cho thuê đất thuộc sở hữu nhà nước

Cũng như các tài sản khác, Nhà nước có quyền cho các tổ chức, cá nhân thuê đất thuộc sở hữu của mình để sử dụng vào những mục đích theo quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước Các tổ chức, cá nhân thuê đất của Nhà nước được quyền sử dụng theo mục đích, thời hạn thuê đất đã thoả thuận với Nhà nước và phải trả Nhà nước một khoản chi phí gọi là tiền thuê đất Chính sách thu này chỉ phát sinh ở các nước

có hình thức sở hữu nhà nước đối với đất đai và có các nội dung cơ bản như sau:

- Tiền thuê đất là khoản thu áp dụng đối với tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước được Nhà nước cho thuê đất để sử dụng vào các mục đích do Nhà nước quy định Đối với hoạt động sản xuất - kinh doanh thì tiền thuê đất được xem như là một khoản chi phí sản xuất - kinh doanh

Nếu không được Nhà nước cho thuê đất, người sử dụng đất phải đi thuê của người có quyền sử dụng đất (hoặc quyền sở hữu đất) khác, khi đó người đi thuê phải trả tiền thuê để người cho thuê nộp thuế đất với Nhà nước và đảm bảo có lợi nhuận Như vậy, đơn giá thuê đất về nguyên tắc gồm 2 phần: phần thuế đất và phần lợi nhuận trả cho người cho thuê, tương tự như tiền thuê một tư liệu sản xuất trong một khoảng thời gian nhất định

Tiền cho thuê đất thuộc sở hữu nhà nước là quan hệ tài chính giữa Nhà nước với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước cho thuê đất