Thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn huyện thanh trì, thành phố hà nội

Ý nghĩa của công tác này được thể hiện qua việc xác lập được mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng, là chứng thư pháp lý, là căn cứ quan trọng và là cơ sở để người sử dụng đất được

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

-*** -

LUẬN VĂN THẠC SỸ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TỪ THỰC TIỄN

HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LƯU HÒA THUẬN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

-*** -

LUẬN VĂN THẠC SỸ

THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TỪ THỰC TIỄN

HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LƯU HÒA THUẬN

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

MÃ SỐ: 60380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS ĐINH VĂN THANH

HÀ NỘI - 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi dưới sự hướng dẫn của PGS TS Đinh Văn Thanh Những ý kiến, nhận định khoa học của người khác đều được ghi chú xuất xứ rõ ràng, đầy đủ

Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực, chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào của các tác giả khác

Tôi xin chịu trách nhiệm hoàn toàn về tính trung thực, chuẩn xác của nội dụng luận văn./

Tác giả

Lưu Hòa Thuận

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành Luận văn Thạc sỹ này, trước hết tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Sau Đại học Viện Đại học Mở Hà Nội đã dạy dỗ, chỉ bảo ân cần, tạo mọi điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và hoàn thành Luận văn Thạc sỹ Đặc biệt tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS Đinh Văn Thanh đã tận tình giúp đỡ và trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Đ/c lãnh đạo và các chuyên viên Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thanh Trì, Lãnh đạo Ủy ban nhân dân huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội đã tạo điều kiện và nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập tài liệu, số liệu để hoàn thành bản Luận văn này

Cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình, bạn bè và đồng nghiệp đã động viên tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện Luận văn

Mặc dù đã có sự cố gắng và tận tâm, nhưng do còn nhiều hạn chế về kinh nghiệm thực tiễn, kiến thức nên đề tài này chắc chắn sẽ không thể tránh khỏi những thiếu sót và hạn chế Do vậy, tôi rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy, cô và bạn bè để bài Luận văn Thạc sỹ của tôi được hoàn thiện hơn

Tôi xin kính chúc các th ầy, cô giáo, gia đình, bạn bè và đồng nghiệp luôn

m ạnh khỏe, hạnh phúc và đạt nhiều thành công trong cuộc sống!

Hà N ội, ngày tháng năm 2015

Học viên

Lưu Hòa Thuận

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

PHẦN MỞ ĐẦU 1

Chương 1: KHÁI QUÁT QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 8

1.1 Khái quát chung về quyền sử dụng đất 8

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 8

1.1.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 10

1.1.3 Đặc điểm và ý nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 12

1.2 Sự cần thiết của công tác cấp GCN QSDĐ 14

1.2.1 Đối với người sử dụng đất 14

1.2.2 Đối với Nhà nước 15

1.2.3 Đối với các đối tượng có liên quan 15

1.3 Nguyên tắc, yêu cầu của công tác cấp GCN QSDĐ 16

1.4 Nội dung của công tác cấp GCN QSDĐ 18

1.4.1 Đối tượng kê khai đăng ký, cấp GCN QSDĐ 18

1.4.2 Thẩm quyền thực hiện đăng ký và xét duyệt cấp GCN QSDĐ 20

1.4.3 Những trường hợp được cấp GCN QSDĐ 21

1.5 Quy trình, thủ tục cấp GCN QSDĐ 26

1.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp GCN QSDĐ 30

1.6.1 Yếu tố về Nhân lực 30

1.6.2 Yếu tố về kinh phí 32

1.6.3 Yếu tố về kỹ thuật 32

1.6.4 Các khoản thu tài chính 35

1.6.5 Các quy định của pháp luật và chính sách của Nhà nước 36

1.6.6 Ý thức chấp hành pháp luật của người sử dụng đất 38

Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁCCẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH

2.1.2 Hiện trạng sử dụng đất 45

2.1.3 Tình hình biến động đất đai 48

2.1.4 Những khó khăn vướng mắc trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 48

2.1.5 Nhận xét chung 52

2.2 Thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ 53

2.2.1 Lịch sử của công tác cấp GCNQSDĐ trong quản lý Nhà nước về đất đai trước khi có luật Đất đai 2013 53

2.2.2 Các quy định của pháp luật liên quan đến công tác cấp GCNQSDĐ từ sau khi Luật Đất đai 2013 được ban hành 57

2.2.3 Một số văn bản pháp lý của UBND huyện Thanh Trì về cấp GCNQSDĐ 62 2.2.4 Đánh giá thực trạng các văn bản về cấp GCNQSDĐ 63

2.2.5 Đánh giá thực trạng các văn bản về cấp GCNQSDĐ 65

2.3 Thực trạng công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện Thanh Trì giai đoạn 2012-2014 67

2.3.1 Kết quả quá trình đăng ký đất đai 67

2.3.2 Đánh giá chung về công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện Thanh Trì 68

Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 73

3.1 Phương hướng chung 73

3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về công tác cấp GCN QSDĐ trên địa bàn huyện 75

3.2.1 Hoàn thiện các văn bản pháp luật và các chính sách của Nhà nước 75

3.2.2 Hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 76

3.2.3 Hoàn thiện công tác lập hồ sơ địa chính 78

3.2.4 Hoàn thiện công cụ tài chính 79

3.2.5 Giải pháp về lực lượng cán bộ 80

3.2.6 Tăng cường công tác thanh kiểm tra 81

3.2.7 Tuyên truyền và nâng cao nhận thức của người dân về pháp luật đất đai82 KẾT LUẬN 83 TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Sự nghiệp đổi mới của đất nước do Đảng khởi xướng đã trải qua chặng đường gần 30 năm với nhiều thành tựu to lớn Với mốc đột phá về đổi mới vào năm

1986, trong đó trước hết là đổi mới chính sách đất đai nhằm phát triển kinh tế nông nghiệp đã làm thay đổi nền kinh tế và xã hội Từ đó đến nay, chính sách và pháp luật về đất đai đã liên tục được sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện theo hướng ngày càng đảm bảo tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất Các định hướng này đã được thể hiện thông qua Nghị quyết Trung ương 6 khoá XI của Đảng và Nghị quyết của Chính phủ về mảng công tác này Vì thế, có thể nói chính sách và pháp luật về đất đai đóng vai trò rất quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của Đảng và Nhà nước ta Để phục vụ có hiệu quả sự nghiệp công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước Hiến pháp sửa đổi năm 2013 và Luật Đất đai 2013 đã có nhiều quy định mới theo hướng: các quyền của người sử dụng đất được mở rộng và được Nhà nước bảo đảm thực hiện Với quy định mới này đã làm cho người sử dụng đất gắn bó hơn với đất đai, yên tâm đầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh để tăng hiệu quả sử dụng đất

Theo Luật đất đai 2013 thì đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Trong giai đoạn hiện nay các vấn đề về đất đai luôn mang tính thời sự hết sức nóng bỏng, ngày càng phức tạp và nhạy cảm, được cả

xã hội quan tâm Do đó hoạt động quản lý về đất đai của Nhà nước có vai trò rất quan trọng để xử lý các trường hợp vi phạm luật đất đai, tranh chấp đất đai, đảm bảo công bằng và ổn định kinh tế xã hội Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước về đất đai

Ý nghĩa của công tác này được thể hiện qua việc xác lập được mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng, là chứng thư pháp lý, là căn cứ quan trọng và là cơ sở

để người sử dụng đất được đảm bảo khi thực hiện các quyền năng với đất đai Đồng thời Nhà nước cũng quản lý đất đai một cách thống nhất và phù hợp

Trong thời gian qua các tranh chấp đất đai không ngừng gia tăng và có những diễn biến phức tạp Tranh chấp đất đai trở thành hiện tượng phổ biến, các vụ khiếu kiện kéo dài nhưng lại thiếu căn cứ pháp lý để giải quyết Các tranh chấp đất đai nếu không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, thì Tòa án sẽ không thụ lý giải quyết Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại các cơ quan nhà nước

có thẩm quyền cũng gặp nhiều khó khăn, vướng mắc Một trong những nguyên nhân làm cho việc khiếu kiện và giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền bị kéo dài, giải quyết không triệt để là do công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa được thực hiện triệt để

Vì vậy, cấp Giấy chứng nhận là vấn đề thiết yếu đòi hỏi các cấp chính quyền phải tiến hành đồng bộ, kịp thời và đảm bảo thực hiện đúng các quy định của pháp luật Vì nhiều lý do chủ quan và khách quan, công tác cấp Giấy chứng nhận vẫn đối mặt với nhiều khó khăn, vướng mắc, chưa được giải quyết một cách thấu đáo; thời gian cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn kéo dài, tỷ lệ tồn đọng Giấy chứng nhận còn lớn

Nhận thấy tầm quan trọng và ý nghĩa của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên năm 2012 Quốc hội đã ban hành Nghị Quyết số 30/2012/QH13 và ngày 04/4/2013, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 05/CT-TTg về tập trung chỉ đạo và tăng cường biện pháp thực hiện để trong năm

2013 hoàn thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhưng, với những lý do khách quan và chủ quan khác nhau, việc thực hiện trên thực tế còn nhiều vướng mắc nên việc cấp Giấy chứng nhận đã được gia hạn đến hết năm 2015

Thực hiện chỉ đạo của của Quốc hội và Thủ tướng Chính phủ, hàng năm

Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đều ban hành các Quyết định giao chỉ tiêu cấp Giấy chứng nhận cho các quận huyện và các công ty nhà nước trên địa bàn Thanh Trì là huyện có diện tích nằm ở phía Nam của thành phố Hà Nội có vị trí về kinh

tế đặc biệt quan trọng với thủ đô nên cũng chịu ảnh hưởng của quá trình đô thị hóa, có những mặt hạn chế về tiềm năng đất đai Trong nhiều năm qua nhu cầu về

đất trên toàn huyện vẫn đang còn hạn chế Việc quản lý đất đai trên địa bàn huyện vẫn đang còn lỏng lẻo, số hộ được cấp giấy dù trải qua nhiều năm triển khai nhưng vẫn chưa hoàn thiện, người dân sử dụng đất đang còn tuỳ tiện Ngoài ra, việc xây dựng các quy hoạch, kế hoạch của các cấp các ngành đang còn chồng chéo thiếu đồng bộ cũng đã tạo ra những khó khăn cho vấn đề quản lý đất trên địa bàn huyện Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện Thanh Trì luôn được coi là nhiệm vụ trọng tâm của Ủy ban nhân dân huyện và phòng Tài nguyên và Môi trường Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện Thanh Trì trong thời gian qua đã có nhiều thành tựu đáng kể nhưng vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức nảy sinh cần giải quyết Để có cách giải quyết thích hợp với những khó khăn trên đòi hỏi chúng ta cần nhìn nhận lại công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ cấp huyện Từ đó tìm ra cách giải quyết đúng đắn và triệt để, phù hợp với tình hình địa phương

Nhận thức rõ tầm quan trọng này của pháp luật, tác giả nhận thấy rằng: việc nghiên cứu để tìm hiểu sâu hơn, nhận diện và đánh giá lại thực trạng công táccấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là việc làm cần thiết và có ý nghĩa về nhiều phương diện Với tính cấp thiết và thời sự như trên, tác giả đã lựa chọn đề tài:

“Thực hiện pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội” làm đề tài luận văn thạc sỹ

Để thuận tiện cho phần nội dung luận văn, tên gọi :“Giấy chứng nhận

quy ền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất” được gọi vắn tắt là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” và được viết tắt là GCNQSDĐ

Nội dung khi nghiên cứu không bị hạn chế lại khi tên gọi này thay đổi

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu

Ở Việt Nam, pháp luật về công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

đã được nhiều tác giả nghiên cứu cả dưới góc độ lý luận và cả trong thực tiễn Trong đó có thể kể đến các công trình nghiên cứu sau đây:

* V ề các bài đăng trên các tạp chí có công trình:

- Th.S Dương Thế Côn: “Những bất cập trong quy định của pháp luật về

tranh chấp và giải quyết tranh chấp đất đai” đăng trên Tạp chí dân chủ pháp luật ngày 17/4/2013

- TS Trần Hồng Trinh: “Bàn thêm về các dạng tranh chấp đất đai”

* V ề sách có công trình:

- Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật Đất Đai

- Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Giáo trình “Quản lý Nhà nước về đất

đai và nhà ở” - Chủ biên PGS, TSKH Lê Đình Thắng

- Trần Quốc Toản (2013) “Đổi mới quan hệ sở hữu đất đai, lý luận và thực

tiễn”, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia – sự thật, Hà Nội, 2013

- Giáo trình “Đăng ký thống kê đất đai”, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, năm 2007

* Các lu ận văn, luận án có:

- Luận văn thạc sĩ: “Thực trạng và giải pháp cấp Giấy chứng nhận quyền

s ử dụng đất sau khi thực hiện dồn điền, đổi thửa đất sản xuất nông nghiệp trên địa bàn huy ện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ”, Nguyễn Thị Vân trường Đại học Nông

nghiệp Hà Nội

- Luận văn cử nhân năm 2015: “Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử

d ụng đất trên địa bàn phường Tứ Liên - quận Tây Hồ - thành phố Hà Nội”, Phạm

Quỳnh Nga trường Đại học Kinh tế Quốc dân

- Luận văn cử nhân năm 2015: “Đẩy nhanh công tác cấp Giấy chứng nhận quy ền sử dụng đất tại Thị xã Tam Điệp – tỉnh Ninh Bình trong giai đoạn hiện nay”,

Lê Thị Phương Anh, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

- Luận văn thạc sĩ: “Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn

qu ận Long Biên, thành phố Hà Nội”, Trần Quốc Khánh, Trường Đại học Nông

nghiệp, Hà Nội, năm 2009

- Luận văn thạc sĩ Luật kinh tế: “Pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sử

d ụng đất sau khi vợ chồng ly hôn”, Lê Thị Tuyết Chinh - Trường Đại học Quốc gia,

- Luận văn thạc sĩ Luật học: “Tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết

c ủa tòa án”, Trần Hoàng Châu - Trường Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2002

Các công trình nghiên cứu về sách là cơ sở lý luận trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung trong đó có cấp GCN đã đưa ra những khái niệm, nguyên tắc

và quy trình cấp GCN Công trình nghiên cứu là các luận văn, luận án có nghiên cứu và

đề cập đến thực trạng công tác cấp GCN tại một số địa phương cụ thể nhưng chỉ thuần túy dưới góc độ kinh tế Tuy nhiên, các công trình này chưa đi sâu nghiên cứu về những nguyên nhân cũng như các giải pháp cụ thể để giải quyết tình trạng tồn đọng trong công tác cấp GCN

3 Mục đích nghiên cứu của đề tài

Mục đích nghiên cứu của đề tài hướng đến tìm hiểu tình hình thực hiện pháp luật về công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, qua đó đưa ra những giải pháp nhằm thực hiện quyền quản lý của Nhà nước đối với đất đai; bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho mọi cá nhân, tổ chức; đồng thời bảo đảm phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

4 Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

- Khái quát hoá hệ thống lý luận, cơ sở khoa học về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Tìm hiểu thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội Ngoài ra, luận văn sẽ bước đầu đánh giá hiệu quả và hạn chế trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Đề xuất phương hướng hoạt động và một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện ThanhTrì, thành phố Hà Nội trong thời gian tới

5 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu trong luận văn là các quy định của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và việc thực hiện trên địa bàn huyện Thanh Trì

Ở đây, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Thanh Trì là sự cụ thể hóa các quy định của Luật Đất đai, các Nghị định và các

Thông tư hướng dẫn thi hành cho phù hợp với tình hình thực tế của huyện cũng như

tuân thủ chế độ phân cấp quản lý đất đai, tài chính của Nhà nước

6 Phạm vi nghiên cứu

Luận văn tập trung nghiên cứu các vấn đề thực trạng các quy định của pháp luật và thực tế công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội trong giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2014

7 Phương pháp tiếp cận và phương pháp nghiên cứu

Luận văn dựa trên các phương pháp của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử; quan điểm, tư tưởng Hồ Chí Minh, đường lối, chủ trương của Đảng và Nhà nước trong quá trình quản lý đất đai là phương pháp xuyên suốt và bao trùm cả luận văn Ngoài ra, còn kết hợp sử dụng các phương pháp khác như:

+ Phương pháp điều tra: Thu thập số liệu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện Thanh Trì qua các năm, số liệu tồn đọng, thu thập các báo cáo tổng kết của huyện, của phòng Tài nguyên và Môi trường liên quan đến công tác cấp GCN

+ Phương pháp thống kê: Nghiên cứu và phân nhóm các nguyên nhân, các nhóm khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Phương pháp so sánh: dựa trên cơ sở số liệu điều tra, thu thập được tiến hành so sánh các số liệu cấp GCN theo các năm, theo các giai đoạn và giữa các xã, thị trấn trên địa bàn huyện

+ Phương pháp phân tích, tổng hợp: trên cơ sở tài liệu, số liệu thu thập được

sẽ tiến hành phân tích, tổng hợp và đánh giá để đưa ra những giải pháp có thể áp dụng trên thực tế

8 Đóng góp của luận văn

Luận văn chỉ ra điểm hợp lý và chưa hợp lý của hệ thống chính sách và pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện tại ở huyện Thanh Trì

Kết quả nghiên cứu của Luận văn là các giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Những kiến nghị trong Luận văn có thể được sử dụng như là các tài liệu tham khảo hữu ích trong quá trình tiếp tục hoàn thiện các quy định trong Luật Đất đai và đặc biệt là trong việc xây dựng các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2013 Kết quả nghiên cứu của luận văn cùng các giải pháp cũng là những tài liệu hữu ích cho các cơ quan quản lý của huyện Thanh Trì tham khảo trong việc nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện

9 Cấu trúc của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, luận văn được chia làm 3 chương:

Chương 1: Khái quát quyền sử dụng đất và công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Chương 2: Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Trì thành phố Hà Nội

Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố

Hà Nội

Chương 1 KHÁI QUÁT QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Khái quát chung về quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng: TheoBộ luật dân sựnước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thì quyền sử dụng đối với tài sản là quyền khai thác các tính năng của tài sản

để phục vụ cho mục đích kinh tế hoặc đời sống của chủ tài sản Quyền sử dụng là một trong ba nội dung quan trọng của quyền sở hữu Đây là quyền năng có ý nghĩa thực tế nhất đối với chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng tài sản

Điều 192, Bộ luật dân sự 2005 đã quy định: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” [2, tr 84] Theo Từ điển giải thích thuật ngữ luật học của Trường Đại học Luật Hà Nội, thì “quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản của mình hoặc từ tài sản của người khác Người sử dụng tài sản được quyền khai thác theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại và làm ảnh hưởng đến lợi ích của nhà nước, lợi ích công

cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác” [29, tr 106-107]

Quyền sử dụng đất: TheoTừ điển kinh tế: QSDĐ là phương thức quy định, điều kiện, hình thức sử dụng đất đai của từng cá nhân, của tập thể hoặc của nhà nước Trong lĩnh vực kinh tế, các nhà kinh tế học thuần túy khi nhận định vấn đề sở hữu ruộng đất trong nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần ở Việt Nam đã có việc

sử dụng thuật ngữ không thật chính xác; chưa thấy được bản chất pháp lý của sở hữu toàn dân về đất đai Tác giả Hoàng Việt cho rằng: “Đặc điểm chung nhất của quan hệ sở hữu ruộng đất trong nền kinh tế thị trường là sự tồn tại nhiều hình thức

hữu tư nhân của người sản xuất nhỏ là các hình thức cơ bản” [39, tr 31] Theo quy định của Hiến pháp – đạo luật cơ bản và Luật Đất đai, thì chỉ có sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện, còn các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền

sử dụng đất mà không có quyền sở hữu tư nhân về ruộng đất

Quyền sử dụng đất là một dạng của quyền tài sản, nhưng nó có giá trị pháp

lý khác hẳn so với quyền sử dụng tài sản thông thường Quyền sử dụng đất bao gồm những quyền do Hiến pháp, Bộ luật dân sự và Luật Đất đai quy định Người được giao quyền sử dụng đất (bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) được quyền sử dụng loại tài sản đặc biệt này trên cơ sở quy định của Bộ luật dân sự và Luật Đất đai Là một bộ phận thuộc thượng tầng kiến trúc nên chế độ sử dụng đất đai do quan

hệ sản xuất chiếm địa vị thống trị trong xã hội quyết định

TheoBộ luật Dân sự năm 2005 (bổ sung 2009): QSDĐ cũng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức tài sản Ở Việt Nam, Nhà nước chỉ là đại diện cho chủ thể sở hữu đất đai là toàn dân; Nhà nước chỉ sử dụng quyền định đoạt đối với đất đai bằng các hình thức như: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy định

về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền thuế sử dụng đất…

Luật Đất đai 2013 quy định: Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, còn QSDĐ trực tiếp thuộc về hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, tổ chức sử dụng đất hợp pháp và được phép Quyền quản lý đất đai của Nhà nước là quyền của Nhà nước trong việc thực hiện và bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai [26, tr 44] Nhà nước thực hiện quyền quản lý đất đai bằng hình thức: xây dựng một hệ thống cơ quan quản lý đất đai thống nhất từ trung ương đến địa phương; ban hành

và thực hiện thống nhất trong cả nước một hệ thống chính sách, thể lệ và pháp luật đất đai; tổ chức việc thanh tra, kiểm tra quá trình thực hiện các chính sách, chế độ

về đất đai, xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai [29, tr 59] Khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất cho các chủ thể khác để khai thác các thuộc tính có từ

đất nhằm thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng đất; chính là lúc Nhà nước chuyển giao cho họ quyền sử dụng và quyền chiếm hữu đối với diện tích đất đó Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng được gọi là chủ sử dụng và họ có quyền sử dụng thực tế về đất đai

Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất đai một cách gián tiếp thông qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng Các tổ chức, cá nhân này khi sử dụng đất có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà nước dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất [29, tr 59] Tuy vậy, Nhà nước vẫn giữ quyền năng tối cao đó là quyền định đoạt về đất đai Trên cơ sở quyền này, Nhà nước quy định rõ ràng mục đích sử dụng đất, quyền lợi và nghĩa vụ mà chủ sử dụng đất đối với Nhà nước; chủ

sử dụng đất luôn luôn phải tuân thủ theo những quy định này Chủ sử dụng đất được

sử dụng đất để làm kinh tế, để ở, để tiến hành sản xuất, kinh doanh; thậm chí được phép cho thuê lại, được để lại thừa kế hoặc chuyển quyền sử dụng của mình cho người khác trong phạm vi quy định của Nhà nước [18, tr 32]

Đối với nước ta, “ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ

sở hữu và thống nhất quản lý” [25, Đ 4] Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Có thể hiểu, Nhà nước là chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, còn các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ có quyền sử dụng đất đai chứ không có quyền định đoạt đất đai

Như vậy, QSDĐ là một dạng của quyền tài sản, nhưng nó có giá trị pháp lý chuyên biệt so với quyền sử dụng tài sản thông thường Nội dung quyền sử dụng đất bao gồm những quyền do Hiến pháp, Bộ luật dân sự và Luật Đất đai quy định được

áp dụng trực tiếp với khách thể đặc biệt là đất đai

1.1.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất” [25, Đ.3 khoản 16]

Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng các loại đất Đối với mỗi loại đất khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất thì đều công nhận quyền sử dụng của người được giao đất, cho thuê đất Biểu hiện cụ thể của việc Nhà nước công nhận quyền này là việc Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ pháp lý và là bằng chứng thiết lập quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, bảo vệ cho quyền lợi và việc thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên kia

Về phương diện lý luận và thực tế cần phân biệt giữa khái niệm “quyết định giao đất” và “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Nếu quyết định giao đất là căn

cứ pháp lý làm phát sinh quyền sử dụng đất, thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

là bằng chứng pháp lý xác nhận mối quan hệ đó là hoàn toàn hợp pháp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa là giấy tờ hợp pháp để thực hiện các quyền của người sử dụng đất; là điều kiện để được đền bù thiệt hại về đất và tài sản có trên đất;

là căn cứ để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc cơ quan hành chính nhà nước hoặc thuộc tòa án nhân dân khi có tranh chấp xảy ra và các đương

sự yêu cầu phải giải quyết [29, tr 35-36]

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có mục đích để Nhà nước tiến hành các biện pháp quản lý nhà nước đối với đất đai; để người sử dụng đất an tâm khai thác tốt mọi tiềm năng của đất; đồng thời người sử dụng đất phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất cho thế hệ sau này

Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp lý đầy

đủ xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sử dụng

1.1.3 Đặc điểm và ý nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là điều kiện đảm bảo

để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm, đúng mục đích của từng loại đất và

để sử dụng đất đai có hiệu quả cao nhất trong đời sống xã hội, trong nền kinh tế

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (từ đây gọi tắt là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [25, Đ 97]theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường quy định

Theo quy định của Điều 97, Luật Đất đai 2013, thì Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm quy định thống nhất, cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Khoản

1, Điều 3, Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

“Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang; có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồng; màu hồng cánh sen, gồm các nội dung sau đây:

- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục

“I Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát hành Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, bắt đầu từ BA

000001, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, trong đó, có các thông tin, về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký, cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;

- Trang 3 in chữ, màu đen gồm mục “III Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và mục “IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”;

- Trang 4 in chữ màu đen gồm, nội dung tiếp theo của mục “IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; những vấn đề cần lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch”

Với tính chất là một chứng thư pháp lý đầy đủ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp nên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa cơ bản sau đây: + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp lý đầy đủ xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất nên có ý nghĩa quan trọng đối với chủ

sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sử dụng

+ Tuy không phải là tài sản nhưng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa là chứng thư hợp pháp, là bằng chứng pháp lý mà Nhà nước công nhận để chủ

sử dụng đất thực hiện các quyền đối với mảnh đất, thửa đất mà họ có quyền sử dụng; khai thác những giá trị sử dụng trên đất đó

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý để xác định điều kiện được đền bù thiệt hại về đất và tài sản có trên đất khi bị thu hồi đất; là căn cứ pháp lý để chủ sử dụng tham gia các giao dịch về đất đai như: chuyển nhượng, chuyển đổi, góp vốn, cho thuê, thế chấp, để lại thừa kế…

+ Ngoài ra, với ý nghĩa hành chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn

là căn cứ pháp lý để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc cơ quan hành chính nhà nước hoặc thuộc tòa án nhân dân khi có tranh chấp xảy ra và chủ sử dụng đất có yêu cầu phải giải quyết

1.2 Sự cần thiết của công tác cấp GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ quan trọng để người sử dụng đất bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình; mặt khác là căn cứ để nhà nước quản lý tài nguyên quý giá này [26, tr 58] Bên cạnh đó, Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất còn là cơ sở để các chủ thể khác như: các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng, công ty… đưa ra các quyết định có liên quan đến quá trình quản

lý, sử dụng đất liên quan đến các hợp đồng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với tiền vay hoặc góp vốn vào công ty

1.2.1 Đối với người sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là sự ghi nhận QSDĐ của Nhà nước đối với diện tích đất mà người sử dụng đất đã đăng ký quyền sử dụng Qua đó người

sử dụng đất (bao gồm cả hộ gia đình [25, Đ 3, khoản 29])sẽ được Nhà nước bảo hộ với diện tích đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được bảo đảm thực hiện các quyền đối với diện tích đất đó Cụ thể:

- Là căn cứ được Nhà nước bảo vệ khi có tranh chấp đất đai xảy ra đối với phần diện tích được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Là cơ sở pháp lý để Nhà nước bồi thường cho người sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích an ninh, quốc phòng, vì lợi ích công cộng hay vì mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội

- Là cơ sở để người sử dụng đất được thực hiện các quyền của người sử dụng đất khi tham gia các quan hệ dân sự như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng quyền

sử dụng đất theo quy định của pháp luật

- Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước đặc biệt là nghĩa vụ tài chính

- Là căn cứ để người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch,

1.2.2 Đối với Nhà nước

Thông qua công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước thực hiện quyền giám sát tình hình sử dụng đất của các chủ sử dụng theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo cho việc sử dụng đất của các chủ sử dụng đất trên từng thửa đất tuân thủ theo đúng quy hoạch và pháp luật [26, tr 45]; tạo điều kiện để Nhà nước quản lý đất đai khoa học và hiệu quả

- Là công cụ cung cấp các thông tin trong quá trình quản lý đất đai, đặc biệt

là phục vụ cho quá trình kiểm kê đất đai như: đánh giá thực trạng tổng diện tích tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, chủ sử dụng đất…[25, Đ 3, khoản 17];

- Là công cụ để Nhà nước thu các khoản nghĩa vụ tài chính đúng đối tượng, đúng hiện trạng đất đang sử dụng;

- Là cơ sở để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tòa án nhân dân giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai;

- Là căn cứ để Nhà nước đền bù cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khi giải phóng mặt bằng, thu hồi đất để phục vụ các dự án liên quan đến an ninh quốc phòng hay các công trình lợi ích công cộng

- Là cơ sở để Nhà nước nắm và kiểm soát sự phát triển của thị trường bất động sản trong toàn quốc và từng địa phương

1.2.3 Đối với các đối tượng có liên quan

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ quan trọng trong quá trình quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên quý giá này khi tham gia vào hoạt động của thị trường đất đai

- Đối với các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ khi vay vốn tại ngân hàng thương mại; là căn cứ để ngân hàng, tổ chức tín dụng giải ngân, đồng ý cho người sử dụng đất vay vốn kinh doanh, sản xuất khi quyền sử dụng được thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh của người thứ ba để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ

- Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác nhận vốn góp bằng giá trị QSDĐ có hợp pháp hay không nhằm đảm bảo việc sản xuất, kinh doanh ổn định và có hiệu quả

- Đối với chủ đầu tư: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý

để người đầu tư an tâm về khoản đầu tư của mình

- Đối với các cá nhân, tổ chức tham gia vào thị trường bất động sản: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để họ nắm các thông tin cần thiết khi quyết định tham gia các quan hệ dân sự về: chuyển nhượng, mua, thuê… quyền sử dụng mảnh đất đó

1.3 Nguyên tắc, yêu cầu của công tác cấp GCN QSDĐ

* Yêu c ầu của việc kê khai đăng ký Để được Cơ quan nhà nước có thẩm

quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các chủ sử dụng đất phải thực hiện đúng yêu cầu kê khai, đăng ký theo quy định của pháp luật [25, Đ 95], như sau:

- Đăng ký là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai [25, Đ 95, khoản 1]

- Đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý: đăng ký đúng đối tượng, đúng diện tích, đúng thời hạn, đúng quyền lợi và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật Thực hiện đầy

đủ thủ tục, đúng thẩm quyền quy định, thiết lập đầy đủ hồ sơ địa chính [25, Đ 96], theo đúng quy định

- Đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật về các thông tin như: diện tích, hình thể, kích thước thửa đất, hạng đất… với chất lượng cao nhất

- Thực hiện triệt để, kịp thời, đảm bảo mọi đối tượng sử dụng đất phải được kê khai đăng ký đầy đủ, không bỏ sót một trường hợp nào Việc kê khai đăng ký phải được thực hiện công khai ngay sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho

* Nguyên t ắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất[25, Đ 98]

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người có QSDĐ loại mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành thống nhất trong phạm vi cả nước;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu, thì sẽ được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chung cho các thửa đất đó;

- Thửa đất có nhiều người chung QSDĐ thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung QSDĐ và cấp cho mỗi người 01 GCN; trường hợp các chủ sử dụng có yêu cầu, thì cấp chung một GCN và trao cho người đại diện;

- Người sử dụng đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi

đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

Trường hợp người sử dụng đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa

vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp;

- Trường hợp QSDĐ là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ trường hợp vợ

và chồng có thỏa thuận ghi tên một người hoặc tài sản đó là tài sản riêng của vợ hoặc chồng

Trường hợp QSDĐ là tài sản chung của vợ và chồng mà GCN đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu;

- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ hoặc GCN đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về QSDĐ, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về QSDĐ và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về QSDĐ thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.4 Nội dung của công tác cấp GCN QSDĐ

1.4.1 Đối tượng kê khai đăng ký, cấp GCN QSDĐ

* Đối tượng kê khai đăng ký

Tất cả các chủ sử dụng đất có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật đều phải thực hiện kê khai đăng ký quyền sử dụng đất [25, Đ 95]

- Đối với hộ gia đình sử dụng đất: chủ hộ là người đứng ra kê khai đăng ký hoặc có thể ủy quyền cho người khác thay thế Người được ủy quyền phải có giấy

ủy quyền do chủ hộ ký và có chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Trong hồ sơ đăng ký phải đề rõ họ và tên chủ hộ

- Đối với cá nhân sử dụng đất: Cá nhân đó trực tiếp kê khai đăng ký hoặc

ủy quyền cho người khác thực hiện hộ mình Người được ủy quyền phải có giấy ủy quyền do cá nhân ký và có chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Trong

hồ sơ đăng ký phải đề tên cá nhân sử dụng đất

- Đối với các tổ chức Kinh tế - Xã hội - Chính trị:

+ Với những tổ chức có tư cách pháp nhân thì do thủ trưởng của tổ chức hoặc người được thủ trưởng tổ chức ủy quyền đứng ra kê khai đăng ký

+ Với những tổ chức chưa có tư cách pháp nhân thì phải do tổ chức chủ quản có tư cách pháp nhân đứng ra kê khai đăng ký Người đứng tên kê khai đăng

ký là tên của tổ chức

+ Với các đơn vị sử dụng đất thuộc Bộ Quốc phòng: do các đơn vị chủ quản là: tổng cục, quân khu, quân chủng, binh chủng, quân đoàn, bộ tư lệnh biên phòng, học viện, nhà trường, bộ chỉ huy quân sự tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương đứng ra kê khai đăng ký

+ Với các tổ chức sử dụng đất, sở hữu nhà ở thuộc Bộ Công an: cũng do các đơn vị chủ quản là tổng cục hậu cần, các đơn vị trực thuộc Bộ Công an, Công an tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương đứng ra kê khai đăng ký

* Di ện tích đất phải kê khai đăng ký

Diện tích đất phải kê khai đăng ký là toàn bộ diện tích đất do các tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích khác nhau bao gồm:

- Toàn bộ diện tích đất đang sử dụng;

- Diện tích đất được cơ quan có thẩm quyền giao bao gồm cả diện tích đất khác đang cho thuê, mượn, diện tích đất chưa đưa vào sử dụng và diện tích đang tranh chấp;

- Diện tích đất được cơ quan nhà nước chưa đủ thẩm quyền giao đất; Phần diện tích đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng là đất đi thuê, mượn, nhận khoán, thì không được kê khai đăng ký quyền sử dụng đất

* Đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, thì đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là các cá nhân, tổ chức được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Bao gồm các đối tượng sau:

- Các tổ chức trong nước bao gồm: cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị -

xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và các tổ chức khác theo quy định của pháp luật dân sự

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước

- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ

- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất tôn giáo, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm: cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; các cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện theo quy định của pháp luật về quốc tịch

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu

tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về đầu tư

1.4.2 Thẩm quyền thực hiện đăng ký và xét duyệt cấp GCN QSDĐ

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất[25, Đ 105], được quy định cụ thể như sau:

- UBND xã, phường, thị trấn xem xét tính hợp lý đầy đủ của hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xác nhận và đề xuất kiến nghị vào trong từng hồ sơ một

- UBND cấp quận, huyện được phép xét duyệt và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với QSD đất ở tại Việt Nam

- UBND cấp tỉnhcấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của

cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa, dồn điền; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị mất

1.4.3.1 Tr ường hợp được xét cấp GCN

* Đối với Hộ gia đình, cá nhân

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại

giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm

1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- GCN QSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm

1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ về QSDĐ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

- Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980;

- Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ

về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm:

+ Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;

+ Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do UBND cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;

+ Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có giấy tờ trên;

- Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có)

- Giấy tờ tạm giao đất của UBND cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được

sử dụng đất được UBND cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được UBND cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận

- Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước, thì cơ quan đang sử dụng phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật

- Bản sao giấy tờ trên có xác nhận của UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó

- Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai từ ngày 15/10/1993

- Bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án nhân dân; quyết định thi hành án án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả hòa giải thành công, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

* Đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo

- Tổ chức đang sử dụng đất được cấp GCN QSDĐ đối với phần diện tích đất sử dụng đúng mục đích

- Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

+ Được Nhà nước cho phép hoạt động;

+ Không có tranh chấp;

+ Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng

7 năm 2004

1.4.3.2 Tr ường hợp phải xem xét xử lý trước khi cấp GCN

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có các giấy tờ khác kèm theo như: giấy tờ chuyển QSDĐ có chữ ký của các bên có liên quan… Đất đó không có tranh chấp, được UBND cấp phường xác nhận, thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ nêu trên nhưng đất đã được sử dụng ổn định lâu dài và không vi phạm pháp luật về đất đai Đất đang sử dụng được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị; quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch, thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am,

từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp không có tranh chấp, được UBND cấp xã nơi

có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng, thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.4.3.3 Tr ường hợp không được xét cấp GCN

- Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp sau:

+ Tổ chức được giao quản lý công trình công cộng, gồm công trình đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống công trình thủy lợi, đê, đập; quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm;

+ Tổ chức kinh tế được giao quản lý diện tích đất để thực hiện dự án đầu tư theo hình thức xây dựng - chuyển giao và các hình thức khác theo quy định của pháp luật về đầu tư;

+ Tổ chức được giao quản lý đất có mặt nước của các sông và đất có mặt nước chuyên dùng;

+ Tổ chức được giao quản lý quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của

xã, phường, thị trấn

- Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

- Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng

- Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ

- Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Tổ chức, UBND cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm: đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; đất nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh

1.5 Quy trình, thủ tục cấp GCN QSDĐ

Bước 1: Công tác chuẩn bị

- Thành lập hội đồng đăng ký đất đai cấp xã, phường

- Thành lập tổ chuyên môn giúp việc (gọi tắt là tổ đăng ký đất đai)

- Tổ chức tuyên truyền trên loa đài và các phương tiện thông tin đại chúng

- Kiểm tra chỉnh lý lại bản đồ, đối chiếu thực địa, chuẩn bị hồ sơ tài liệu cần thiết

- Xây dựng kế hoạch

Bước 2: Tổ chức cho các chủ sử dụng đất kê khai đăng ký vào hồ sơ và nộp

hồ sơ tại xã, phường theo quy định của pháp luật

* H ồ sơ đăng ký đất đai do người sử dụng đất lập, gồm:

- Đơn xin đăng ký QSDĐ

- Bản sao giấy tờ về QSDĐ được UBND cấp phường, xã chứng thực

- Biên bản xác nhận ranh giới, mốc giới thửa đất sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có các loại giấy tờ theo quy định của pháp luật

- Văn bản ủy quyền kê khai đăng ký QSDĐ (trường hợp có ủy quyền)

- Sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân photo

Bước 3: Xét duyệt đơn đăng ký đất đai

- Hội đồng đăng ký xã, phường phân loại hồ sơ chuẩn bị xét duyệt và tổ chức hội nghị xét duyệt tại phường

- Thông báo công khai kết quả tại phường (thời gian thông báo công khai

là 15 ngày)

- Xem xét những trường hợp khiếu nại và tổ chức giải quyết

- Lập danh sách xét cấp GCN và hồ sơ lên đề nghị cấp có thẩm quyền xét

Hồ sơ xét cấp GCN gồm có:

+ Tờ trình của UBND cấp xã, phường kèm theo danh sách đề nghị cấp GCN QSDĐ

+ Biên bản xét duyệt đơn của Hội đồng đăng ký đất đai

+ Hồ sơ kê khai đăng ký QSDĐ của người sử dụng đất

Tuy nhiên, theo quy định hiện hành, trong thời hạn 7 ngày kể từ ngày nhận

huyện có trách nhiệm xem xét, quyết định cấp GCN QSDĐ và ký vào GCN QSDĐ cho những trường hợp đủ điều kiện theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành

Cơ quan Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND cấp có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ có trách nhiệm thực hiện các công tác sau:

- Thông báo cho người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

- Thực hiện việc ghi nợ tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng, lệ phí trước bạ cho hộ gia đình, cá nhân có hoàn cảnh khó khăn theo quy định của pháp luật Các nội dung trên đây phải được UBND cấp xã nơi cư trú xác nhận vào đơn đề nghị của người đăng ký quyền sử dụng đất và được cơ quan thuế xác nhận cho ghi

nợ vào tờ khai nộp tiền;

Bước 5: Sau khi người có thẩm quyền đã ký vào GCN QSDĐ cho những

trường hợp đủ điều kiện theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, thì khâu cuối là giao GCN QSDĐ cho người dân: UBND có trách nhiệm đăng ký vào sổ địa chính và giao GCN QSDĐ cho người sử dụng đấttheo sơ

đồ sau:

1.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp GCN QSDĐ

- Kiểm tra hồ sơ

- Trình UBND cùng cấp ký

UBND huyện - Ký vào GCNQSDĐ

- Kiểm tra hồ sơ

- Xác định điều kiện cấp GCNQSDĐ, trích lục, trích

diện tích, loại đất, chủ sử dụng đất, chỉnh lý các tài liệu về đất đai cho phù hợp với hiện trạng sử dụng đất, cho thuê đất; lầ nơi làm thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất theo quy định, xây dựng kế hoạch sử dụng đất, lập hồ sơ xin giao đất, tổ chức đăng ký kê khai cấp GCN QSDĐ

Quy trình đăng ký, cấp GCN QSDĐ là một quá trình đòi hỏi sự phối hợp của các đối tượng có liên quan Trong đó lực lượng cán bộ tham gia công tác đăng ký đóng vai trò quan trọng Để giúp cho chính quyền cấp xã, phường, thị trấn thực hiện đầy đủ và hiệu quả công việc, nhất thiết cần phải có cán bộ địa chính được bố trí chuyên trách theo đúng quy định về nhiệm vụ và trách nhiệm của cán bộ địa chính cấp xã Lực lượng cán bộ tham gia công tác đăng ký cấp GCN QSDĐ phải có đủ bản lĩnh phẩm chất, năng lực, trí tuệ, trình độ chuyên môn nghiệp vụ và khả năng tổ chức lãnh đạo để công tác này được thực hiện minh bạch Cán bộ làm công tác cấp GCN QSDĐ cần phải có kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về bản đồ và công tác đo đạc, thành lập bản đồ, đặc biệt là bản đồ địa chính; phải hiểu và có kỹ năng sử dụng thông thạo các phần mềm ứng dụng của ngành địa chính Cán bộ địa chính phải là những người nắm, hiểu và vận dụng tốt Luật Đất đai cũng như các văn bản pháp quy của Nhà nước về đất đai nói riêng và các văn bản liên quan khác nói chung Công tác quản lý Nhà nước về đất đai của cấp dưới ảnh hưởng đến công tác đăng ký đất đai, cấp GCN QSDĐ của cấp trên Do đó, trong quá trình thực hiện luôn đòi hỏi cần có sự ăn khớp, phối hợp nhịp nhàng và trình độ chuyên môn cao của các cán bộ thực hiện công tác này để tránh xảy ra sai sót có thể dẫn đến hậu quả bất lợi

Thực tế hiện nay ở nhiều địa phương, nhất là cấp chính quyền cơ sở chưa thực hiện nghiêm túc các quy định về quản lý đất đai, vẫn còn tình trạng lãnh đạo

xã, phường bao che, dung túng cho những cá nhân sai phạm Nhiều gia đình lấn chiếm đất công, đất của người khác; thậm chí nhiều người ngang nhiên chiếm đoạt đất thuê, mượn rồi vẫn được cơ quan địa chính “tiếp tay” làm thủ tục cấp GCN QSDĐ Trình độ chuyên môn kém hay vấn đề đạo đức trong ngành là nguyên nhân gây chậm trễ trong việc đăng ký và cấp GCN QSDĐ Chính vì vậy, cán bộ địa chính cấp xã, phường phải là người thông thạo nghiệp vụ của ngành, am hiểu chính sách

pháp luật về đất đai và tình hình đất đai của địa phương để có thể hoàn thành tốt công tác cấp cơ sở

Cùng với sự tiến bộ của khoa học công nghệ, các phần mềm quản lý đất đai như bản đồ số, hệ thống cơ sở dữ liệu… đã ra đời phục vụ cho công việc của ngành địa chính Hệ thống quản lý đất đai bằng công nghệ thông tin đòi hỏi số lượng cán bộ ít nhưng có trình độ chuyên môn cao, có năng lực quản lý, góp phần đẩy nhanh công tác cấp GCN QSDĐ, là cơ sở pháp lý để tăng cường công tác quản lý nhà nước

1.6.2 Yếu tố về kinh phí

Kinh phí phục vụ cho quá trình đăng ký cấp GCN QSDĐ được lấy từ ngân sách mà cơ quan nhà nước cấp cho các đơn vị cơ sở để chi vào thực hiện công tác này bao gồm các khoản chi sau:

- Lương trả cho cán bộ cấp cơ sở;

- Sự đầu tư vào cơ sở vật chất: đảm bảo trang thiết bị, chỉnh lý bản đồ, kiểm tra thực địa…

- Phương tiện hỗ trợ kê khai đăng ký cho người dân, phục vụ tổ đăng ký và hội đồng xét duyệt cùng các phương tiện thông tin đại chúng như: trang web để tra cứu, loa đài truyền thanh…

UBND cấp xã muốn thực hiện tốt việc quản lý sử dụng đất đai nói chung và công tác đăng ký cấp GCN QSDĐ nói riêng cần phân bổ nguồn kinh phí từ ngân sách nhà nước này thực sự có hiệu quả, chi cho đúng, chi đủ và chi hợp lý Đây là yếu tố thiết yếu trong quá trình đăng ký cấp GCN QSDĐ ở cấp cơ sở ảnh hưởng đến chất lượng công việc của cán bộ địa chính cũng như đảm bảo quyền lợi cho người dân

1.6.3 Yếu tố về kỹ thuật

* Công tác quy ho ạch

Việc cấp GCN QSDĐ phải gắn liền với quy hoạch, phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất [25, Đ 35 - 50] Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ảnh hưởng lớn

Trên cơ sở phân hạng đất đai, quy hoạch vùng, lãnh thổ, Nhà nước thực hiện bố trí sắp xếp các loại đất cho từng đối tượng quản lý và sử dụng Điều này sẽ tạo nên hiệu ứng tích cực khi cho phép việc sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả và hợp lý hơn Bởi khi các chủ sử dụng đất hiểu rõ được phạm vi ranh giới và chủ quyền về các loại đất trên phần đất đai của mình thì họ sẽ yên tâm đầu tư khai thác và sử dụng trên, do vậy hiệu quả sử dụng sẽ cao hơn

Việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo từng thời kỳ, từng năm chính là

cơ sở để các cơ quan chuyên môn xem xét việc cấp GCN QSDĐ và tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên do những nguyên nhân khác nhau vẫn xảy ra tình trạng cấp đất sai so với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt Ví dụ: đối với trường hợp quy hoạch đất nông nghiệp nhưng lại cấp giấy chứng nhận với mục đích là đất ở… Để tránh tình trạng này, cần phải có sự thống nhất giữa các cấp

và ban ngành có liên quan để không chỉ công tác quy hoạch hoàn thiện mà việc cấp GCN QSDĐ cũng đạt được kết quả

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở tạo điều kiện cho việc tính thuế, phí và lệ phí, định giá các loại đất Đây là cũng tiền đề để đánh giá tổng quát về nguồn tài nguyên đất đai, đảm bảo cơ sở pháp luật cho công tác quản lý đất đai trong việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất; phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, an ninh, quốc phòng của vùng, địa phương nhằm đưa ra hướng giải quyết cho công tác đăng ký đất đai và cấp GCN QSDĐ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nếu làm tốt ngay từ những bước ban đầu

sẽ tạo điều kiện cho việc xác minh nguồn gốc sử dụng đất cũng như các sai phạm khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tạo điều kiện cho quá trình đăng ký QSDĐ được diễn ra nhanh chóng

* Công tác điều tra, đo đạc lập bản đồ địa chính; chỉnh lý biến động đất đai trên b ản đồ

Bản đồ là tư liệu rất cơ bản và vô cùng quan trọng trong hồ sơ địa chính cũng như trong công tác cấp GCN QSDĐ Bản đồ thể hiện các yếu tố tự nhiên của các