Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thực hiện tại thành phố uông bí, tỉnh quảng ninh

Kết quả nghiên cứu của luận văn Kết quả nghiên cứu của Luận văn là một sự bổ sung đáng chú ý về việc hoàn thiện các quy định của pháp luật về công tác thực hiện chuyển nhượng quyền sử d

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ

UÔNG BÍ, TỈNH QUẢNG NINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan bản luận văn là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của

riêng tôi Các s ố liệu và kết quả nêu trong luận văn là trung thực và có nguồn gốc

rõ ràng

Hà N ội, ngày 18 tháng 11 năm 2015

Tác giả

Nguyễn Phi Hùng

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu, các Khoa và các thầy cô giáo của Viện Đại học mở Hà Nội đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu để hoàn thành luận văn này

Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến Tiến sĩ Trần Quang Huy, người hướng dẫn tận tình, chu đáo để tôi hoàn thành luận văn này

Hà N ội, ngày 18 tháng 11 năm 2015

Học viên

Nguyễn Phi Hùng

MỤC LỤC

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG

QUYỀN SỬ DỤNG VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN

NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN

TẠI THÀNH PHỐ UÔNG BÍ, TỈNH QUẢNG NINH

28

2.1 Các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất

29

2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất tại thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh

45

Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP

LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Như chúng ta đã biết đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia,

là tư liệu sản xuất đặc biệt tạo ra sản phẩm để duy trì sự sống, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống

Xuất phát từ những giá trị to lớn như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác động vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu Luật Đất đai năm 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường, các quy định pháp luật này tỏ ra không thật phù hợp và còn nhiều bất cập Luật Đất đai năm 1993 đã được Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào các năm

1998 và 2001 và Luật Đất đai năm 2003.Mặc dù vậy các văn bản này vẫn chưa thật phù hợp với nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất Ngày 29/11/2013, Quốc hội thông qua Luật đất đai với nhiều điểm mới, tiến bộ hơn so với Luật Đất đai đã ra đời trước đây

Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể mới Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Trong các hình thức này, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức giao dịch phổ biến và sôi động nhất Luật đất đai xác định người sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác Nhờ thế người sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác sử dụng còn có thể

chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu về một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó, đất đai trở thành tài sản có giá và quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản

Thành phố Uông Bí là thành phố trẻ, có diện tích đất đai rất phong phú và nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức và cá nhân rất cao trong thời gian qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra với nhiều diễn biến phức tạp Tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật vẫn diễn ra khá nhiều Đây cũng là lý do minh chứng cho sự cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu bản chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với những hợp đồng dân sự khác Sự nhận thức đúng đắn đầy đủ các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp luật và vận dụng pháp luật trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chính vì những nội dung trình bày trên đây là lý do để tác giả lựa chọn đề

tài "Pháp luật về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thực

hiện tại thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh "

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài

Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trong nền kinh tế thị trường trong thời gian vừa qua, cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật về lĩnh vực này, tôi thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệ thống và phân tích các quy định của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đưa ra biện pháp hoàn thiện pháp luật, nó có ý nghĩa rất lớn trong tình hình hiện nay

Pháp luật hiện hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, tặng cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất Nay trên cơ sở đó, tác giả có sự lựa chọn nghiên cứu một loại quan hệ được coi là phổ biến và quan trọng nhất đó là quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tuy nhiên, với những mảng rộng lớn về luật hợp đồng và luật đất đai, tác giả chỉ xin đề cập chủ yếu về các vấn đề nổi cộm trong giai đoạn hiện nay đó là:

Những bất cập trong các quy định về hình thức, nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại địa bàn thành phố Uông

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

Mục đích nghiên cứu của đề tài là hướng đến việc xây dựng các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh nói riêng và ở nước ta nói chung nhằm góp phần làm lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tăng cường hiệu quả quản lý đất đai, tăng cường pháp chế XHCN

Xuất phát từ mục đích đó, nhiệm vụ nghiên cứu đà tài là:

Nghiên cứu các khái niệm cơ bản, có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng và phân tích về hình thức, nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh nói riêng và ở nước ta nói chung, được quy định trong pháp luật dân sự Việt Nam

Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

4 Phạm nghiên cứu

Trong khuôn khổ của luận văn tốt nghiệp cao học luật, luận văn đi sâu nghiên cứu vấn đề hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trên cơ sở nghiên cứu các vấn đề về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất, thực tiễn về hợp đồng chuyển nhượng đất tại thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh

5 Phương pháp nghiên cứu

Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu đề tài luận là chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối của Đảng về Nhà nước về đất đai, đẩy mạnh cải cách hành chính, cải cách tư pháp, nâng cao chất lượng về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Luận văn còn sử dụng một số phương pháp như phương pháp kết hợp logic với lịch sử; Phương pháp lịch sử giúp thu thập các thông tin để sắp xếp các thông tin đó theo một trật tự nhất định Từ đó làm bộc lộ tính tất yếu trong tiến trình phát triển của vấn đề này

Ngoài ra, các phương pháp: phân tích – tổng hợp, thống kê và so sánh, phương pháp tổng hợp thực tiễn tại địa phương cũng được sử dụng trong quá trình nghiên cứu và hoàn thiện luận văn

6 Kết quả nghiên cứu của luận văn

Kết quả nghiên cứu của Luận văn là một sự bổ sung đáng chú ý về việc hoàn thiện các quy định của pháp luật về công tác thực hiện chuyển nhượng quyền

sử dụng đất và các biện pháp nhằm phát huy tính dân chủ, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của tổ chức, các nhân tham gia giao kết hợp đồng dựa trên việc nghiên cứu thực trạng trong việc thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta nói chung và ở trên địa bàn thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng và pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chương 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thực hiện tại thành phố Uông Bí, tỉnh

Quảng Ninh

Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện và cơ chế áp dụng luật về

hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tư cách là đại diện chủ

sở hữu, nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai Trong các quyền năng đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu Nhưng nhà nước không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã hội bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất trực tiếp

Thực vậy, quyền sử dụng đất trước hết chúng ta phải hiểu được đây là một

quy ền tự nhiên, khi con người chiếm hữu đất đai, thì họ sẽ thực hiện hành vi sử

dụng đất mà cụ thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai mà không quan tâm đến hình thức sở hữu của nó Thông qua hành vi sử dụng đất mà con người có thể thỏa mãn những nhu cầu của mình cũng như làm ra của cải cho xã hội Chẳng hạn:

+ Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, đất đai được xem như là tư liệu sản xuất quan trọng nhất và không thể thiếu Nhờ việc thực hiện quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã khai thác nguồn lợi trực tiếp

từ đất đai Nếu như không có đất đai, thì lao động của con người không thể sản sinh

ra lúa, gạo để phục vụ cho các nhu cầu thiết yếu thường ngày Khi xác định mối quan hệ giữa lao động và đất đai, C Mác cho rằng: "Lao động là yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất nhưng không phải là yếu tố duy nhất tạo ra của cải vật chất- Lao động phải kết hợp với đối tượng lao động mới sản xuất ra của cải vật chất" [16]

+ Trong cuộc sống, đất đai là nơi trú ngụ của con người, nhờ có đất đai và thông qua hành vi sử dụng đất, có thể trực tiếp hoặc gián tiếp, con người mới có thể tồn tại, như đi lại, vui chơi, lao động, nghỉ ngơi Nếu như không có đất đai thì không có cuộc sống của con người

+ Thông qua hành vi sử dụng đất trong các lĩnh vực quản lý, kinh tế, chính trị, xã hội, an ninh, quốc phòng, con người mới tạo ra các giá trị vật chất, tinh thần

để thúc đẩy sự phát triển chung của nhân loại

Ngoài ra, quyền sử dụng đất được xem như là một quyền năng pháp lý,

quyền năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ ở đây chúng chúng ta đi sâu phân tích quyền sử dụng đất dưới góc độ chính trị- pháp lý

Như chúng ta đã biết, kể từ Hiến pháp 1980 ra đời, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước vừa là người đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý đối với đất đai Tuy nhiên, trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, trên thực tế Nhà nước ta chưa xác lập được một cách đầy đủ quyền sở hữu chủ của mình đối với đất đai, đặc biệt là đất đai đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân Việc khẳng định, tuyên bố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở trong giai đoạn này chỉ là một cuộc cải cách trên văn bản pháp quy Người đang sử dụng đất cảm thấy "đột ngột" vì mình không phải là chủ sở hữu thửa đất nhưng lại thấy dường như chẳng mất mát gì vì mình vẫn được quyền khai thác sử dụng đất đai vốn không còn thuộc sở hữu của mình Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy rằng trong giai đoạn này các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa được quan tâm thỏa đáng, pháp luật mới chỉ chú trọng đến lợi ích của Nhà nước mà chưa có giải pháp cho quyền lợi của người đang sử dụng đất vốn là chủ sở hữu trước đó Thực trạng này cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến người sử dụng đất không chủ động khai thác hết tiềm năng của đất đai, tạo ra sự khủng hoảng kinh tế nông nghiệp ở nước ta trong những năm đầu của thập niên 1980

Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai gồm 6 chương 57 điều Đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu về đất đai và người sử dụng đất Luật đã quy định một cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất Với những quy định này, chế định về quyền sử dụng đất được hình thành, nó được xây dựng trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, quyền sử dụng đất được Nhà nước ghi nhận như là một hình thức thể hiện của chủ sở hữu mà Nhà nước là người đại diện

Nhà nước giao đất, ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai Thực tế, Luật Đất đai năm 1987 bước đầu đã tạo cơ sở pháp lý để phát huy quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, thiết lập được một sự ổn định nhất định trong việc sử dụng đất đai Tuy nhiên, do có sự tác động của cơ chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở nên bức xúc, trong khi Nhà nước vừa không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đất đai vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức, tạo nên một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch của quyền sử dụng đất, làm kìm hãm sự phát triển kinh tế của đất nước Trước tình hình đó, Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai năm 1993 ra đời, đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quy định quyền của người sử dụng đất, một mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, mặt khác, pháp luật đã thực sự quan tâm đến quyền của người sử dụng đất, đó là ghi nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm các quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này không phải là hoàn toàn tự do mà phải tuân theo những điều kiện do Nhà nước đặt ra Như vậy, trong giai đoạn này quyền sử dụng đất của người sử dụng đất đã được mở rộng hơn, có thể nói Nhà nước đã "trao" cho người sử dụng đất "quyền định đoạt số phận pháp lý của thửa đất sử dụng trong một khuôn khổ nhất định", nhờ đó người sử dụng đất ngoài việc có quyền khai thác sử dụng đất đai của mình còn có thể chủ động thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đó cho người khác khi không có nhu cầu hoặc đáp ứng điều kiện sử dụng đất Đây là điểm đột phá lớn nhất của Luật Đất đai năm 1993, tạo tiền đề cho việc hình thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất, làm cho người sử dụng đất phát huy tối đa hiệu quả kinh

tế mang lại từ đất Từ đó, cùng với việc pháp luật thừa nhận đất đai có giá bằng việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất đất đã được xem như

là một quyền tài sản, có thể trị giá được bằng tiền, nhờ đó mà người sử dụng đất có thể đưa quyền sử dụng đất của mình vào tham gia các giao dịch dân sự

Như vậy, chế định quyền sử dụng đất được xem như là một hình thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Theo đó, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc và về mặt pháp lý, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu theo luật định Tuy nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu,sử dụng đất đai mà thông qua quyền định đoạt tối cao của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận quyền sử dụng đất được xác lập bởi các hành vi chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp Tùy thuộc vào các hình thức khác nhau mà Nhà nước quy định cho họ được hưởng những quyền và thực hiện những nghĩa vụ khác nhau

Từ phân tích trên, chúng ta thấy, quyền sử dụng đất là một loại quyền đặc trưng của người sử dụng đất, nó được phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai Đây là loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản của chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nước Vì vậy, quyền chuyển quyền sử dụng đất cũng như quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải được áp dụng đối với tất cả các chủ thể mà nó bị hạn chế bởi quyền lực nhà nước Điều này thể hiện ở chỗ, Nhà nước ban hành các quy định của pháp luật một cách chặt chẽ về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền

sử dụng đất

Tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó

cho ng ười khác Quá trình hình thành, vận động và phát triển của quyền sử dụng

đất vừa diễn ra một cách tất yếu, khách quan vừa có sự gắn liền và lệ thuộc với chế định quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện

Trong điều kiện hiện nay, để khuyến khích khai thác mọi tiềm năng đất đai, góp phần thúc đẩy sự năng động của các yếu tố tích cực khi được Nhà nước giao quyền sử dụng đất, Nhà nước đang có xu hướng ngày càng mở rộng quyền năng của người sử dụng đất Việc mở rộng quyền cho người sử dụng đất thể hiện sự quan tâm sâu sắc của Nhà nước đến người sử dụng đất, là một trong những điều kiện thúc đẩy

việc khai thác tiềm năng đất đai theo hướng sản xuất hàng hóa, đồng thời có tác dụng thúc đẩy sự phát triển ngày càng mạnh mẽ, năng động của thị trường quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc mở rộng này không đồng nghĩa với việc Nhà nước phân phối hoặc từ bỏ quyền của chủ sở hữu, dù có mở rộng quyền đến đâu thì nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân vẫn giữ vững Người sử dụng đất chỉ được thực hiện những quyền năng của mình mà pháp luật ghi nhận và phải thực hiện những quyền

đó trong sự ràng buộc, chi phối và kiểm soát của Nhà nước, đó là phải tuân thủ những nguyên tắc, trình tự, thủ tục, điều kiện và các nghĩa vụ do pháp luật quy định Tùy từng trường hợp, đối tượng sử dụng đất nhất định mà pháp luật quy định cho

họ có những quyền năng pháp lý cụ thể

1.1.2 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có nhiều quyền năng khác nhau Một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan trọng của người sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất Trong nền kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất là một loại tài sản được chuyển quyền sử dụng, được đưa trao đổi, giao dịch

Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền này cho người khác bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới Hay nói khác đi, chuyển quyền sử dụng đất

là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất được "định đoạt" quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật

Luật Đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng Tiếp đó Bộ luật dân sự năm 1995 đã dành Phần thứ Năm để quy định về chuyển quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003 ghi nhận chín hình thức chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê

lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

Trong quá trình xây dựng Dự thảo Bộ luật dân sự (sửa đổi) có một số ý kiến cho rằng không cần đưa vào Bộ luật dân sự các quy định về chuyển quyền sử dụng đất vì pháp luật đất đai đã quy định cụ thể về vấn đề này Tuy nhiên, sau khi cân nhắc, Quốc hội vẫn giữ lại Phần thứ Năm - Quy định về quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự mới - Bộ luật dân sự năm 2005 Đương nhiên, các quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đã có trong pháp luật đất đai thì Bộ luật dân sự không nhắc lại nữa mà chỉ tập trung quy định về hình thức pháp lý dân sự của việc chuyển quyền sử dụng đất Đó chính là các hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất

Hiện nay có hai cách nhìn nhận về nội hàm của khái niệm chuyển quyền sử dụng đất Theo cách nhìn nhận thứ nhất, việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện theo các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế Còn theo cách nhìn nhận thứ hai thì chuyển quyền sử dụng đất bao gồm tất cả các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Chúng tôi đồng ý với cách nhìn nhận thứ hai cùng với sự giả thích: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử

dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất trọn vẹn các quyền còn lại bao gồm

cho thuê, cho thuê lại, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất vẫn được coi là

chuyển quyền sử dụng đất nhưng đây là chuyển quyền sử dụng đất hạn chế, không

tr ọn vẹn [27]

• Đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau:

Th ứ nhất, người sử dụng đất không có toàn quyền quyết định, đoạt tuyệt đối

với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền

sở hữu Khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, những người tham gia vào giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi thời hạn, mục

đích và quy hoạch sử dụng đất Người nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích mà Nhà nước đã xác định

Th ứ hai, do đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời được, bởi vậy

khác với các hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất Do vậy, trong các giao dịch

về đất đai hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng phải

rõ ràng, công khai, minh bạch

Th ứ ba, giá trị quyền sử dụng đất khi chuyền sử dụng đất phụ thuộc vào

nhiều yếu tố như vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất, mức độ hoàn thiện cơ sở

hạ tầng, các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội khác Do vậy, cùng một diện tích nhưng tọa lạc tại các vị trí khác nhau, thậm chí hai thửa đất nằm kề nhau thì khi chuyển

Để làm rõ tính tất yếu khách quan của sự tồn tại thị trường quyền sử dụng đất cũng như nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trước hết, chúng ta cần đánh giá quan hệ đất đai nói chung và quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng trong các cơ chế kinh tế khác nhau Như trên đã phân tích, quan hệ đất đai

và quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có lịch sử phát triển của nó, ứng với mỗi giai đoạn lịch sử khác nhau, nội dung của mối quan hệ này không giống nhau

Kể từ năm 1945 đến nay, nền kinh tế nước ta được phân thành hai giai đoạn phát triển với hai cơ chế kinh tế khác nhau là cơ chế tập trung bao cấp (nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung) và nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

Hiến pháp 1980 đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý Bằng quy định này, Nhà nước chỉ thừa nhận một hình thức sở hữu quy nhất - sở hữu toàn dân về đất đai Nhờ sự thống nhất quản lý chỉ một hình thức duy nhất này mà Nhà nước đã loại bỏ được cái hình thức sở hữu khác như sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân về đất đai từ đó chấm dứt hàng loạt những tranh chấp về quyền sở hữu với đất đai, tạo cơ sở pháp lý cho việc quy định không thừa nhận việc đòi lại đất đai đã giao cho người khác sử dụng Điều này cũng đã tạo được sự ổn định về kinh tế, chính trị, an toàn và trật tự xã hội ở các địa bàn dân cư, đồng thời giúp nhà nước thực hiện vai trò tối cao trong việc hoạch định chính sách pháp luật đất đai

Tuy nhiên, trong thời kỳ này, pháp luật nghiêm cấm mọi hành vi mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức Hay nói cách khác, sau khi Hiến pháp 1980 ra đời thì vấn đề xã hội hóa đất đai được thực hiện một cách tuyệt đối Việc sử dụng đất đai bị "đóng khung" trong quan hệ giao đất, thu hồi đất giữa người sử dụng đất với Nhà nước Mọi quan hệ kinh tế nói chung đều được vận hành theo kế hoạch đã được lập sẵn cho các cơ quan nhà nước tiến hành Hiệu quả kinh tế nói chung không được coi trọng Đất đai, sức lao động, các tư liệu sản xuất khác không được coi là hàng hóa Chúng cũng có tham gia vào các quy định sản xuất kinh doanh nhưng không phải theo nhu cầu khách quan của thị trường mà theo ý chí chủ quan của những nhà hoạch định kế hoạch điều khiển Vì thế, đất đai cùng các tư

liệu sản xuất, tư liệu lao động nói trên không có giá trị trao đổi Quan hệ đất đai trong có cơ chế quản lý kế hoạch hóa tập trung về cơ bản cơ chế đánh giá với hai góc độ: Về phương diện quản lý đất đai, Nhà nước quản lý đất đai theo cơ chế mệnh lệnh hành chính, cơ chế xin cho là chủ yếu Về phương diện sử dụng đất, đất đai được coi là của chung của cả quốc gia, không được coi là tài sản thông thường được phép giao dịch Người sử dụng đất không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác khi không còn nhu cầu sử dụng Do vậy, đã không kích thích và giải phóng được năng lực sản xuất cho người lao động Hậu quả là người nông dân không thiết tha gắn bó với mảnh đất của họ đang sử dụng Đất đai, do vậy, không được cải tạo bồi bổ kịp thời đã trở nên hoang hóa hoặc kém độ phì nhiêu đi nhiều Việc sử dụng cũng bừa bãi lãng phí, kém hiệu quả Người sử dụng đất có quyền không có quyền làm chủ thực sự đất đai, hiệu quả kinh tế trong sự sử dụng đất không được coi trọng Đất đai được coi là tài sản công cộng, một thứ của trời cho,

sử dụng như thế nào cũng không quan trọng

Khi nền kinh tế chuyển sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các quan hệ kinh tế được vận hành theo sự điều tiết của quy luật thị trường Trong

cơ chế kinh tế này, đất đai được đặt chúng với giá trị như người ta thường nói là

"tấc đất tấc vàng", các quan hệ đất đai cũng phải vận động theo cơ chế thị trường

Mở đầu cho thời kỳ đổi mới trong quản lý và sử dụng đất đai phải kể đến cơ chế giao khoán ruộng đất cho hộ gia đình, xã viên sử dụng trong sản xuất nông nghiệp (được gọi tắt là Khoán 10) theo Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị Ban Chấp hành Trung ương Đảng ngày 05/04/1988 đã từng bước "cởi trói" và giải phóng năng lực sản xuất cho người nông dân Cơ chế khoán mới này đã đem lại hiệu quả vô cùng to lớn, làm thay đổi sâu sắc bộ mặt nông thôn và nông nghiệp ở nước ta Người nông dân phấn khởi, yên tâm, gắn bó lâu dài với đất đai Hiến pháp 1992 tiếp tục khẳng định Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa Mục đích chính sách kinh tế của Nhà nước là làm cho dân giàu nước mạnh, đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu vật chất tinh thần của nhân dân trên cơ sở giải phóng mọi năng lực sản xuất, phát huy tiềm năng của mọi thành phần kinh tế Về lĩnh vực đất đai,

Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Tổ chức cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác đất đai hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất đai được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật Tiếp đó, để phát huy mạnh mẽ thành quả mà cơ chế khoán 10 mang lại và cụ thể hóa tinh thần của Hiến pháp 1992, Luật Đất đai năm 1993 được ban hành Điểm ưu việt nhất của văn bản luật này là việc chính thức ghi nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài của hộ gia đình, cá nhân và cho phép họ được quyển chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng Quy định này thể hiện sự phù hợp giữa các quy định của pháp luật với thực tiễn vận động của các quan hệ chuyển dịch đất đai nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai nói riêng trong nền kinh tế thị trường Việc ghi nhận người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền

sử dụng đất là sự ghi nhận một thực tế khách quan, ghi nhận một quyền tự nhiên của người sử dụng đất Nó được hình thành cho sự vận động của các quan hệ kinh

tế trong nền kinh tế thị trường tác động mạnh mẽ trực tiếp đến nhu cầu cần phải ược quyền sử dụng đất vào giao lưu dân sự thông qua hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cho dù pháp luật có ghi nhận nó hay không thì bằng cách này hay cách khác, hợp pháp hay không hợp pháp, quyền này vẫn được hình thành, tồn tại phát triển như là một thực tế khách quan phù hợp với các quy luật vận động của nền kinh tế thị trường Hay nói cách khác, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quy luật vận động tất yếu của nền kinh tế thị trường Đến Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước mới chính thức thừa nhận quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền chuyển nhượng Như vậy, mãi đến năm 1993, các quy định quản lý đất đai của Nhà nước mới hòa nhịp được cơ chế thị trường Sau hơn 10 năm đổi mới hiệu quả kinh

đ-tế đã chuyển biến rõ rệt Hướng vận động của các quan hệ đất đai là không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng cao thu nhập và lợi nhuận Người sử dụng đất tìm mọi cách sử dụng đất đai có hiệu quả hơn Nền kinh tế của Nhà nước do vậy được cải thiện, phát triển Có thể phân tích trên một số lĩnh vực như nông nghiệp chẳng hạn Ngành kinh tế nông nghiệp được khuyến khích phát triển theo xu hướng sản xuất hàng hóa phục vụ nhu cầu chung của xã hội và xuất khẩu Nhờ chủ trương

đúng đắn này mà người nông dân từ chỗ chạy ăn từng bữa, Nhà nước phải nhập khẩu trở thành nước xuất khẩu gạo thứ ba thế giới Các loại hình nông sản khác như

cà phê, hạt điều, hạt tiêu, hoa quả các loại, thủy sản các loại tràn ngập thị trường không những đủ phục vụ nhu cầu đa dạng của người dân mà còn xuất khẩu với số lượng lớn ra nước ngoài Thành công này một phần lớn do chủ trương đúng đắn do Nhà nước giao đất cho các họ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Người dân thiết tha, dốc sức người sức của vào đồng ruộng của mình Từ đó đã mang lại những giá trị kinh tế to lớn, cải thiện đời sống cho gia đình và xã hội Quá trình sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp kéo theo sự chuyển dịch, tích tụ đất đai mà điển hình là phong trào chuyển đổi ruộng đất ở một số địa phương phát triển mô hình trang trại khắp cả nước

Tuy nhiên, quyền sử dụng đất là một loại hàng hàng hóa đặc biệt, chịu sự tác động của quy luật giá trị của thị trường Quyền sử dụng đất được tham gia vào các phương thức quản lý nhà nước đối với đất đai đang dần dần thay đổi theo hướng phù hợp với cơ chế thị trường Các biện pháp quản lý có yếu tố kinh tế ngày càng được chú trọng như thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, từ vệc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai, phí và lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai Trong xử lý các quan hệ đất đai người

sử dụng đất được tự chủ trong hoạt động sản xuất kinh doanh Họ được Nhà nước giao quyền sử dụng đất ổn định lâu dài đồng thời còn có các quyền định đoạt quyền

sử dụng đất Chính việc được coi là một yếu tố của thị trường quyền sử dụng đất là một loại tài sản đã làm thay đổi quan niệm người sử dụng đất Họ phải cân nhắc, tính toán làm sao cho việc sử dụng đem lại hiệu quả cao nhất Cơ chế thị trường đã trả lại cho đất đai giá trị đích thực của nó vừa đồng thời hình thành nên một loại thị trường mới ở Việt Nam - thị trường quyền sử dụng đất, trong bộ phận của thị trường bất động sản, cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, là các thị trường trung tâm của nền kinh tế thị trường ở nước ta Chúng có mối liên hệ khăng khít với nhau Một thị trường bất động sản có hiệu quả sẽ có tác dụng đến hiệu quả chung của toàn bộ nền kinh tế

Nền kinh tế thị trường tác động đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các khu đô thị mạnh mẽ nhất Cơ chế thị trường kéo theo quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng Đất sản xuất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp, chuyển thành các khu đô thị mới Một bộ phận dân số và lao động nông thôn do không có đất để sản xuất phải chuyển dần về làm ăn sinh sống ở các khu đô thị, các ngành công nghiệp, dịch vụ Mặt khác, chính sự hấp dẫn của các khu đô thị lớn - nơi quy tụ nhiều nhà máy, xí nghiệp trường học ở đây đã là nguyên nhân của dòng người di cư

ồ ạt ra thành phố Do đòi hỏi của nền kinh tế thị trường, yêu cầu về nguồn nhân lực của các thành phố lớn rất đa dạng từ những công việc đòi hỏi có trình độ chuyên môn tay nghề cao như kỹ sư, chuyên gia, lập trình viên máy tính đến những công việc dịch vụ phổ thông như đánh giày, móc cống, xe thồ, giúp việc gia đình Lao động nông thôn khi không còn đất để sản xuất trong khi không có tay nghề, không

có vốn sản xuất kinh doanh phải tìm đến các khu đô thị, người có chuyên môn tay nghề cao, có tính chất công việc đặc thù phải ở lại thành thị, sinh viên mới ra trường muốn ở lại thành thị để tìm kiếm một công việc phù hợp, hấp dẫn và cơ hội thăng tiến Tất cả những đối tượng này đã góp phần làm cho nhu cầu nhà ở trở nên vô cùng bức xúc Trong nền kinh tế thị trường việc bùng nổ các hoạt động kinh tế của mọi ngành, mọi cấp, mọi đối tượng và việc tìm được một miếng đất phù hợp là điều kiện tiên quyết Tốc độ phát triển đô thị cũng như tốc độ phát triển kinh tế diễn ra rất nhanh nên nhu cầu mở rộng đô thị mới phát triển không gian đô thị cũng là nhu cầu thường trực Vậy là nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất cứ mỗi ngày một tăng tỷ lệ thuận với quá trình đô thị hóa Mặt khác, cơ chế thị trường với mặt trái của nó là sinh ra sự phân cực giàu nghèo trong xã hội Một bộ phận khá giả hơn,

có tiềm lực kinh tế mạnh hơn đương nhiên sẽ có nhu cầu cải thiện chỗ ở tốt hơn, và đặc biệt chính bộ phận này là chủ thể thực hiện việc đầu cơ đất đai Do có nhiều vốn, họ có thể mua quyền sử dụng đất rất nhiều rồi chờ giá cao bán kiếm lời Theo chúng tôi, đây chính là một trong những nguyên nhân cơ bản của việc tăng giá đất một cách khó kiểm soát trong thời gian qua Một lý do nữa là trong thời kỳ đầu của nền kinh tế thị trường ở Việt Nam hiện nay, bên cạnh những tiến bộ đáng ghi nhận thì nền kinh tế vẫn bộc lộ một số nhược điểm Các môi trường đầu tư chưa thật sự

thuận lợi đặc biệt xuất phát từ sự quản lý của các cơ quan nhà nước còn mang nặng

tư tư tưởng hành chính quan liêu, thị trường chứng khoán mới hình thành còn chưa

ổn định và quá mới mẻ với nhiều người, lạm phát gia tăng, lãi suất ngân hàng thấp Tất cả điều đó cộng với tình trạng tốc độ phát triển nhanh chóng của thị trường bất động sản khiến cho một bộ phận dân cư có nguồn vốn nhàn rỗi coi quyền sử dụng đất là đối tượng đầu tư triển vọng và hiệu quả nhất Chính vì nhiều nguồn cầu như vậy trong khi nguồn cung với lý thuyết đơn giản mà ai cũng hiểu là đất đai không thể sinh sôi nảy nở mà ngược lại ngày càng bị thu hẹp trước yêu cầu phát triển đô thị hóa cộng với thực trạng chất lượng quy hoạch, quản lý vĩ mô đất đai đô thị còn thiếu tầm nhìn xa đã khiến cho giá trị quyền sử dụng đất liên tục bị đẩy lên

Nền kinh tế thị trường cũng sẽ tác động đến nhu cầu chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trong nông nghiệp Nền nông nghiệp phát triển vào giai đoạn sản xuất hàng hóa gắn với quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, hiện đại hóa đất nước rõ ràng là bị chi phối bởi cơ chế thị trường

Như vậy, sự hình thành vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường đã trở thành một trong những yếu tố cơ bản tác động đến sự chuyển dịch đất đai Hay nói cách khác, chuyển dịch đất đai nó chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng là một hiện tượng mang tính quy luật Nó hình thành vận đồng và phát triển phụ thuộc vào sự hình thành, vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường

1.2 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Bộ luật dân sự thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất (Điều 697 Bộ luật Dân sự 2005)

Trên thực tế việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện bằng hình thức chuyển nhượng là chủ yếu Đây là hình thức phổ biến - hình thức này biểu hiện tập trung nhất tính chất của chuyển quyền sử dụng đất

Sự hình thành, tồn tại và phát triển của khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và chuyển quyền sử dụng đất nói chung luôn gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu nhà nước về đất đai

Xét về mặt lịch sử thì khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980 Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi tồn tại

đa hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được đặt ra mà thay vào đó là khái niệm "mua bán đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng ruộng đất" Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Điều này có nghĩa, khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai là cái có trước, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cái có sau và nó được xác định trên cơ sở sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước thừa nhận có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể này do Nhà nước quy định cả điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì những lý do khác nhau mà người

có quyền sử dụng đất (do Nhà nưước giao, cho thuê đất hoặc thừa nhận việc sử dụng đất hợp pháp) không có khả năng hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất nữa, khi đó mục đích của họ là chuyển nhượng cho người khác thực sự có nhu cầu sử dụng để thu lại cho mình một khoản lợi ích vật chất nhất định Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên chuyển nhượng và Nhà nước để thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới, đó

là quan hệ sử dụng đất giữa người nhận chuyển nhượng và Nhà nước Việc chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng đất nói trên phải thông qua chủ quản lý đất đai và đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nước Nhà nước, với vai trò vừa là người đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa là người quản lý việc sử dụng đất đã đưa ra những quy định rất chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết lập các quan hệ luôn luôn được thực hiện theo một vòng trật tự nhất định Điều này thể hiện ở một số điểm như sau:

+ Các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định Việc Nhà nước đưa ra những điều kiện xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyển nhượng quyền

sử dụng đất Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấm dứt quan hệ quyền sử dụng đất, vì vậy phải được đặt ra trong một số hoàn cảnh, lý do nhất định mới được chuyển nhượng Ngược lại, mặc dù người nhận chuyển nhượng tự họ bỏ ra một khoản tiền tương ứng với giá trị của thửa đất nhằm mục đích thiết lập quyền sử dụng đất với thửa đất đó nhưng để đảm bảo việc

sử dụng đất có hiệu quả, tránh hiện tượng đầu cơ đất đai hoặc không khai thác hết tiềm năng của đất, Nhà nước quy định điều kiện cho cả bên nhận chuyển nhượng

+ Điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là khác nhau Việc Nhà nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất xuất phát từ lợi ích, tầm quan trọng của từng loại đất Nhìn chung, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặt ra đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng có phần chặt chẽ hơn so vói các loại đất khác, nó xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này đối với quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, nhất là ở nước ta nền sản xuất chủ yếu và quyết định đến

sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp

Nh ư vậy, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó, người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển

nhượng; người chuyển nhượng còn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật

1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

* Ch ủ thể tham gia giao dịch

Đối với các loại tài sản thông thường khác chỉ có chủ sở hữu mới có đầy đủ các quyền năng: chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với tài sản của mình Nhưng đối với các quan hệ về đất đai, người sử dụng đất lại có quyền sở hữu một loại quyền tài sản “vô hình” được phát sinh trên cơ sở chiếm hữu, sử dụng một tài sản “hữu hình” là quyền sử dụng đất Cũng không có loại tài sản nào lại được phân định về mặt pháp lý giữa chủ sở hữu và quyền của người sử dụng như đất đai Việc tách biệt giữa quyền

sở hữu đất đai của toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý và quyền sử dụng, khai thác hoa lợi, lợi tức từ đất đai của người sử dụng đất là một đặc thù trong Hiến pháp, pháp luật Việt Nam về đất đai Nhà nước là chủ sở hữu đại diện đối với đất đai, tổ chức, cá nhân được trao QSD đất và được Nhà nước thừa nhận là một loại quyền tài sản trị giá được bằng tiền, có thể tham gia các giao dịch trong đời sống xã hội

Nhưng không phải chủ thể sử dụng đất nào cũng được tham gia giao dịch là một bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bị ràng buộc bởi một

số điều kiện nhất định do pháp luật quy định và chịu sự kiểm soát quản lý của Nhà nước – đại diện chủ sở hữu đối với đất đai Bộ luật Dân sự năm 1995 chỉ ghi nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và căn cứ xác lập quyền sử dụng đất cho hai chủ thể là hộ gia đình và cá nhân Hai chủ thể này được xác lập quyền sử dụng đất dựa trên các căn cứ:

- Do Nhà nước giao đất

- Do Nhà nước cho thuê đất

- Được người khác chuyển quyền sử dụng đất

* Đối tượng giao dịch

Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản Quyền sử dụng đất cũng như các loại quyền tài sản khác có thể định giá được bằng tiền, được tham gia các giao dịch trên thị trường và được Nhà nước bảo

hộ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia giao dịch Nếu như đối với quyền sở hữu trí tuệ xuất phát từ lao động trí óc, sử dụng “chất xám” để tạo ra thành quả của chủ sở hữu, quyền đòi nợ hay các loại quyền tài sản khác phát sinh từ hợp đồng có được từ một giao dịch do hai bên ký kết trước đó thì “ quyền sử dụng đất”

là một quyền tự nhiên của người sử dụng đất khi được chiếm hữu đất, là quyền khai thác các tính năng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất mà không quan tâm đến hình thức

sở hữu của nó Thông qua hành vi sử dụng đất mà con người có thể thỏa mãn những nhu cầu của mình và sản xuất ra của cải vật chất cho xã hội [29, tr.14]

Do vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chịu sự điều chỉnh của nhiều loại văn bản quy phạm pháp luật khác nhau do tính đặc thù và đặc biệt của đối tượng tham gia giao dịch: Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật công chứng, Luật nhà ở

* Trình t ự thủ tục

Trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì những lý do khác nhau

mà người có quyền sử dụng đất không có khả năng khai thác có hiệu quả tiềm năng của đất hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất nữa, khi đó mục đích của họ là chuyển nhượng cho người khác thực sự có nhu cầu sử dụng để thu lại cho mình một khoản lợi ích vật chất nhất định Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng QSD đất sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên chuyển nhượng và Nhà nước để thiết lập quan hệ sử dụng đất giữa người nhận chuyển nhượng và Nhà nước Việc chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng đất nói trên phải thông qua chủ quản lý đất đai và đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nước Quyền sử dụng đất là một loại quyền đặc trưng của người sử dụng đất, nó được phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai Quyền chuyển nhượng quyền

sử dụng đất cũng như quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải được áp dụng đối với tất cả các chủ thể, các loại đất mà nó bị hạn chế bởi quyền lực nhà nước Nhà nước, với vai trò vừa là người đại diện chủ sở hữu về đất đai,

vừa là người thống nhất quản lý việc sử dụng đất đã đưa ra những quy định rất chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết lập các quan hệ sử dụng đất mới luôn luôn được thực hiện theo một trật tự nhất định, không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ thể khác và lợi ích công cộng

* Nguyên t ắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bộ luật dân sự 2005 không quy định về các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất Với quan điểm tạo cơ chế thoáng cho người sử dụng đất, tôn trọng nguyên tắc tự định đoạt, thỏa thuận trong quan hệ dân sự, Điều 691 BLDS năm 2005 chỉ quy định nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất như sau:

1 Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển QSD đất

2 Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai

3 Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất

Ngay từ thời điểm giao kết hợp đồng các bên đã phải tuân thủ các nguyên tắc chung của việc chuyển nhượng này

Để hiểu rõ về những đặc trưng riêng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chúng ta cần đi sâu vào phân tích và so sánh với một số hình thức chuyển nhượng đất đai khác

1.3 Điều chỉnh pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.3.1 Sự bất cập trong quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Các điều khoản về hình thức là phần không thể thiếu của các loại hợp đồng tùy vào từng đối tượng của giao dịch và từng lĩnh vực mà pháp luật có quy định cụ thể về hình thức Theo quy định tại Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm

2013 thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b điều này Như vậy theo quy định tại điểm b, khoản 3 Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013 thì các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng hoặc chứng thực nếu không hợp đồng này sẽ không thỏa mãn điều kiện về hình thức của hợp đồng theo Điều 134 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định" Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của hợp đồng giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu"

Hội đồng Thẩm Phán Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành Nghị Quyết số 02(02/2004/HĐTP) hướng dẫn áp dụng pháp luật cho những tranh chấp về đất đai Phần b3 tiểu mục 2.3 Hội đồng thẩm phán đã hướng dẫn như sau: “Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6(Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền) tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền

xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì tòa án công nhận hợp đồng Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì tòa án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mực đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch”

Theo quy định của BLDS năm 2005 thì các giao dịch dân sự vi phạm điều kiện về hình thức không phải đương nhiên vô hiệu Dù giao dịch dân sự có vi phạm điều kiện về hình thức mà các bên không khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu về hình thức thì tòa không xem xét, nếu trường hợp đương sự yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm về hình thức thì theo quy định tại Điều 136 Bộ Luật dân sự, thời gian tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

do vi phạm về hình thức chỉ có hai năm kể từ ngày giao dịch giao dịch dân sự được xác lập, quá thời hạn này đương sự mới yêu cầu thì Tòa án không chấp nhận yêu cầu đó

Theo quy định tại Điều 121 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì giao dịch dân sự là hợp đồng dân sự, nên các vụ án về hợp đồng dân sự đương nhiên áp dụng Điều 136

Bộ luật Dân sự Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu vi phạm về mặt hình thức sẽ là vi phạm tuyệt đối theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 1995 nhưng lại là tương đối theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005

1.3.2 Các quy định về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 698 của Bộ luật Dân sự năm 2005 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây: Tên địa chỉ của các bên;Quyền, nghĩa vụ của các bên;Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn

sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng; Giá chuyển nhượng; Phương thức thanh toán; Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất; Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng Mỗi điều khoản trong nội dung của hợp đồng có ý nghĩa pháp lý riêng, là cơ sở phát sinh quyền và nghĩa vụ của hai bên, cơ sở giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất và liên quan đến quan hệ quản lý nhà nước về đất đai, mà trực tiếp là các

cơ quan có thẩm quyền tại địa phương Những nội dung quan trọng trong nội dung

của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THỰC

HIỆN TẠI THÀNH PHỐ UÔNG BÍ, TỈNH QUẢNG NINH

2.1 Các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.1.1 Về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 689 Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Đất đai năm

2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản

có công chứng, chứng thực và phải làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (trừ trường hợp quy định tại điểm b, khoản 3 Điều 167 Luật Đất năm 2013)

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên liên quan lập nhưng không trái với quy định của pháp luật về dân sự

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật

về dân sự

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của nhóm người sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Về nguyên tắc, hình thức của hợp đồng do các bên thỏa thuận Nhưng đối với một số loại hợp đồng do tầm quan trọng của nó, pháp luật quy định hình thức bắt buộc của loại hợp đồng đó mà khi giao kết hợp đồng các bên phải tuân thủ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên liên quan lập nhưng không trái với quy định của pháp luật về dân sự

Xuất phát từ ý nghĩa và giá trị to lớn của đất đai không chỉ với đời sống của mỗi cá nhân mà của cả xã hội, Nhà nước quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực, mục đích nhằm nâng cao tính minh bạch và an toàn pháp lý của hợp đồng, phòng ngừa rủi ro Theo đó hợp đồng được công chứng, chứng thực được công nhận có giá trị chứng cứ, không phải chứng minh khi phát sinh tranh chấp

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013

- Hợp đồng, văn bản về bất động sản mà bên có bất động sản là hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân đó được lựa chọn hình thức công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản

2.1.2 Về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 698 của BLDS năm 2005 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:

1 Tên, địa chỉ của các bên;

2 Quyền, nghĩa vụ của các bên;

3 Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

4 Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng;

5 Giá chuyển nhượng;

6 Phương thức, thời hạn thanh toán;

7 Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;

8 Các thông tin khác liên quan đến QSD đất;

9 Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng

Mỗi điều khoản trong nội dung của hợp đồng có ý nghĩa pháp lý riêng, là cơ sở phát sinh quyền và nghĩa vụ của hai bên, cơ sở giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất và liên quan đến quan hệ quản lý nhà nước về đất đai, mà trực tiếp là các

cơ quan có thẩm quyền tại địa phương Những nội dung quan trọng trong nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:

M ột là, địa chỉ của các bên tham gia hợp đồng, nó có ý nghĩa đối với các bên tham

giao giao dịch và tạo điều kiện cho các cơ quan quản lý theo dõi việc chuyển dịch quyền sử dụng đất

Hai là, quyền và nghĩa vụ giữa các bên Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất nhưng trên thực tế điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên thường được đặt cuối ở hợp đồng

Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mục đích của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khai thác lợi ích kinh tế cùng một lúc do giá trị được xác định của đất đai mang lại Vì vậy, pháp luật quy định rõ quyền của họ, trên cơ

sở đó để bảo vệ quyền lợi chính đáng của họ khi bị xâm phạm Bên cạnh đó, pháp luật cũng quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điều này thể hiện sự ràng buộc của Nhà nước, với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước đã đưa ra quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng để việc thực hiện quyền của chủ sử dụng đất nằm trong một khuôn khổ nhất định

* Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo quy định của Điều 700 BLDS 2005, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền như sau:

Được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chậm trả tiền thì người đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác);

Việc Nhà nước đưa ra quy định trên xuất phát từ lợi ích chính đáng của người có quyền sử dụng đất khi họ đem quyền sử dụng đất của mình chuyển nhượng cho người khác Pháp luật đã bảo vệ quyền lợi cho họ bằng việc quy định cho họ có quyền nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng thời có quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng và yêu cầu bồi thường thiệt hại khi bên nhận chuyển nhượng không thực hiện nghĩa vụ trả tiền chuyển nhượng như đã cam kết trong hợp đồng

* Ngh ĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo quy định của Điều 699 BLDS 2005, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau:

1 Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận;

2.Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng

Từ quy định trên ta thấy, pháp luật dân sự đã quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng rất chặt chẽ Việc quy định này xuất phát từ quan điểm đất đai thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Để có cơ sở bảo vệ lợi ích của người nhận chuyển nhượng, nhằm bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng một cách nghiêm túc, pháp luật quy định người chuyển nhượng có nghĩa vụ phải chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp đồng Mặt khác, người chuyển nhượng còn phải giao các giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng để họ làm cơ sở chứng minh tính hợp pháp của thửa đất chuyển nhượng khi đến làm thủ tục tại cơ quan nhà nước

có thẩm quyền; đồng thời tránh trường hợp người chuyển nhượng quyền sử dụng đất lợi dụng giấy tờ này để tiếp tục chuyển nhượng cho người thứ ba

* Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 702 Bộ luật Dân sự 2005, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền sau:

1 Yêu c ầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình

gi ấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất;

2 Yêu c ầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đủ diện

tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa

thu ận;

3 Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được

chuy ển nhượng;

4 Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn

Từ quy định trên, chúng ta thấy quyền yêu cầu bên chuyển nhượng quyền

sử dụng đất giao đủ diện tích đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp đồng và giao cho mình toàn bộ giấy tờ hợp pháp

về quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương ứng với nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, đặc điểm của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chấm dứt việc sử dụng đất của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vì vậy, pháp luật quy định người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích chuyển nhượng Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn là nghĩa vụ của Nhà nước để qua đó Nhà nước thực hiện quyền quản lý của mình, đồng thời đảm bảo quyền của người sử dụng đất Qua đó, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đủ cơ sở pháp lý khi thực hiện quyền của mình mà pháp luật cho phép như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, pháp luật quy định cho họ có quyền sử dụng đất theo đúng mục đích và thời hạn sử dụng đất

* Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại Điều 701 Bộ luật Dân sự 2005, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau:

1 Tr ả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức thanh toán

nh ư đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

2 Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

3 B ảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;

4 Th ực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai

Trong các nghĩa vụ trên, nghĩa vụ trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nghĩa vụ

cơ bản nhất của bên nhận chuyển nhượng, nó phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng

quy ền sử dụng đất, nghĩa vụ này tương ứng với quyền của bên chuyển nhượng

quyền sử dụng đất Đối với nghĩa vụ bảo đảm quyền của người thứ ba về việc sử dụng đất, pháp luật quy định cho cả bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng Các nghĩa vụ còn lại về mặt bản chất là nghĩa vụ của người sử dụng đất, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất đã vô hình chung cùng chuyển nhượng cả nghĩa vụ này cho người nhận chuyển nhượng, hay nói cách khác các nghĩa vụ này là nghĩa vụ phái sinh từ nghĩa vụ của người chuyển nhượng quyền

sử dụng đất sang cho người nhận chuyển nhượng Riêng nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật được phát sinh trên cơ sở quản lý nhà nước về quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đó bên nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất phải có trách nhiệm đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời họ phải nộp lệ phí trước bạ,

lệ phí địa chính để bù đắp cho Nhà nước những chi phí dùng cho công tác quản lý nhà nước về đất đai và đăng ký quyền sử dụng đất

Nh ư vậy, có thể nói pháp luật dân sự quy định về quyền và nghĩa vụ của

các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương đối đầy đủ, nó thể hiện hai mặt của một vấn đề và luôn có sự tương xứng nhau, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia, đồng thời cùng với sự "chuyển dịch quyền" có sự "chuyển dịch nghĩa vụ" của người sử dụng đất và phát sinh nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính Việc quy định này nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia quan

hệ chuyển nhượng đồng thời bảo vệ lợi ích của chủ sở hữu mà Nhà nước là người đại diện

N ăm là: Một nội dung rất quan trọng trong mỗi hợp đồng mà cả hai bên đều quan

tâm là giá chuyển nhượng Dường như mỗi bên ở hai đầu đối ngược trong quá trình thỏa thuận “gay gắt” về giá chuyển nhượng để thu về cho mình lợi ích cao nhất Quá trình ấy chỉ kết thúc khi hai bên đạt được một thỏa thuận mang tính thống nhất

về một mức giá được cho là phù hợp Tiêu chí nào về giá được coi là phù hợp thì chúng ta cần đề cập đến hai khái niệm cơ bản là “giá đất” và “giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất” Trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá đất là căn cứ để

cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, cụ thể là tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSD đất, lệ phí trước bạ

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá do hai bên tham gia giao dịch thỏa thuận, căn cứ vào giá thỏa thuận này hai bên tính toán giá trị quyền sử dụng đất mà bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ trả cho bên chuyển nhượng Các bên thỏa thuận giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên cơ sở bảng giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo khung giá của Chính phủ, tức là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận phải phù hợp với giá đất của Nhà nước Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản, trong trường hợp không xác định được giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định có hiệu lực tại thời điểm chuyển nhượng Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ghi trong hợp đồng là căn cứ để xác định nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân đối với Nhà nước

Sáu là, về thời hạn và phương thức thanh toán, bảo đảm cho quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

B ảy là: về quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng Điều khoản này đề

cấp đến việc tiếp nhận các quyền và nghĩa vụ về ngõ đi chung, về cho thuê đất trong hợp đồng cũ chưa hết hiệu lực

Tám là, về các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất Đây là điều khoản mang tính chất dự phòng cho các vấn đề liên quan đến thửa đất chuyển nhượng

Chín là, trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng Đây cũng là một điều khoản hết sức quan trọng giúp cho các bên thực hiện hợp đồng thật nghiêm túc và đúng với những thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng

2.1.3 Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Các chủ thể khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai không phải lúc nào cũng nhất trí với nhau về tất cả các vấn đề trong quan hệ pháp luật, vì thế sẽ xuất hiện những ý kiến khác nhau, những mâu thuẫn, những bất đồng nhất định Hiện tượng

đó được thể hiện trên thực tế bằng những hành động cụ thể và người ta gọi đó là sự tranh chấp

Vậy tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự bất đồng, mâu thuẩn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc một bên vi phạm, làm cản trở tới việc thực hiện quyền của phía bên kia hoặc một bên không làm đúng nghĩa vụ của mình phát sinh tranh chấp Đương nhiên, cần phải chú ý rằng chỉ có thể phát sinh tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi các chủ thể trực tiếp thể hiện thái độ thông qua những hành vi nhất định của mình Các dạng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến thường gặp là yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng khi một trong các bên thực hiện không đầy đủ, đúng thời hạn theo thỏa thuận; yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu về nội dung, hình thức để hai bên trả lại cho nhau những gì đã nhận; tranh chấp về diện tích thực tế chuyển nhượng so với diện tích được ghi trên GCN QSD đất…

Đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

- Đối tượng của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền quản lý, quyền sử dụng và những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng một loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp;

- Các chủ thể tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ là chủ thể quản lý và sử dụng đất, không có quyền sở hữu đối với đất đai;