Bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự từ thực tiễn tại thành phố hà nội

Khái niệm bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án Trong hoạt động THADS, khi người phải thi hành án không tự nguyện thi hành án, nhưng có QSDĐ đảm bảo thi hành án là QSDĐ và giữ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TỪ THỰC TIỄN

TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

NGUYỄN SỸ HẢI

HÀ NỘI – 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS NGUYỄN TRIỀU DƯƠNG

HÀ NỘI - 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nghiên cứu trong Luận văn này chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Viện Đại Học Mở Hà Nội Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày 25 tháng 10 năm 2015

Người thực hiện luận văn

Nguyễn Sỹ Hải

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo: TS Nguyễn Triều Dương

đã tận tình hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn của mình

Tôi xin gửi lời cảm ơn tới quý thầy cô giáo trong 2 năm học đã đem lại cho tôi những kiến thức vô cùng có ích để tôi vận dụng trong quá trình nghiên cứu của mình Xin cám ơn Ban Giám Hiệu Khoa sau đại học Viện Đại Học Mở

Hà Nội Đã tạo điều kiện tốt nhất để tôi hoàn thiện luận văn

Xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, bạn bè đã giúp đỡ và tạo mọi điều kiện để tôi hoàn thành luận văn của mình

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ 7

1.1 Khái niệm bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự 7

1.1.1 Khái niệm bán đấu giá quyền sử dụng đất 7

1.1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất 9

1.1.3 Khái niệm bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án 11

1.2 Đặc điểm của bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án 12

1.3 Nguyên tắc trong bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án 15

1.4 Mục đích, ý nghĩa của việc bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án 18

1.4.1 Mục đích bán đấu giá là xử lý quyền sử dụng đất thi hành án để đảm bảo hiệu quả công tác thi hành bản án theo phán quyết, quyết định của cơ quan có thẩm quyền 18

1.4.2 Là một trong những cách thức hiệu quả đối với chủ thể phải thi hành án khi không hợp tác, tự nguyện thực hiện bản án, quyết định 18

1.4.3 Đảm bảo môi trường công bằng, lành mạnh trong quá trình mua bán quyền sử dụng đất của người phải thi hành để thi hành án, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người phải thi hành án cũng như của người mua được quyền sử dụng đất thi hành án 19

1.4.4 Bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án là biện pháp phù hợp với xu thế phát triển kinh tế xã hội, góp phần thúc đẩy nền kinh tế đi lên 20

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 21

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH

ÁN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 22 2.1 Thực trạng pháp luật bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án tại Thành phố Hà Nội 22

2.1.1 Quy định chung của pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án 22 2.1.2 Quy định riêng của pháp luật về bán đấu giá quyền sử đất trong thi hành

án tại địa bàn Thành phố Hà Nội 40

2.2 Thực tế thực hiện bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án tại Thành phố Hà Nội 47

2.2.1 Số liệu thống kê những kết quả đạt được trong bán đấu giá quyền sử dụng đất thi hành án tại Thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2015 48 2.2.2 Đánh giá những khó khăn trong công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại Hà Nội 52

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 58 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN TẠI THÀNH PHỐ

HÀ NỘI 59 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án 59 3.2 Những giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả hoạt động bán

đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án 61

3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án 61 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án từ thực tiễn thực hiện 66

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 67 KẾT LUẬN 68 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

1 QSDĐ Quyền sử dụng đất

2 THADS Thi hành án dân sự

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1: Bảng số liệu số vụ bán đấu giá QSDĐ để thi hành án/ tổng số vụ bán đấu giá QSDĐ giai đoạn 2011-2015 48 Bảng 2: Bảng số liệu các vụ bán đấu giá QSDĐ để thi hành án /số vụ bán đấu giá để thi hành án giai đoạn 2011-2015 49 Bảng 3: Bảng số liệu số tiền bán đấu giá QSDĐ để thi hành án /tổng số tiền bán đấu giá QSDĐ nói chung giai đoạn 2011-2015 50 Bảng 4: Bảng số liệu số tiền bán đấu giá QSDĐ để thi hành án /số tiền bán đấu giá

để thi hành án giai đoạn 2011-2015 51

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết đề tài của đề tài

Công tác tư pháp luôn được Đảng và Nhà nước quan tâm đặc biệt, thể hiện rõ nhất trong các văn kiện chính trị như: Nghị quyết số 08/NQ-TW ngày 02/01/2002 của Bộ Chính trị về một số nhiệm vụ trọng tâm công tác tư pháp trong thời gian tới, Nghị quyết Hội nghị lần thứ chín Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX (2004)

và nhất là trong Nghị quyết số 48/NQ-TW ngày 24/5/2005 về Chiến lược xây dựng

và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm

2020, Nghị quyết số 49/NQ-TW ngày 02/6/2005 về Chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020 chúng ta có thể thấy được quyết tâm của toàn Đảng, toàn dân trong hoạt động cải cách tư pháp Thi hành án, với vai trò là khâu tiếp theo, để hiện thực hóa nội dung bản án, quyết định trên thực tế; vì vậy, cải cách tư pháp trong đó có hoàn thiện pháp luật thi hành án là điều đặc biệt quan trọng

Bán đấu giá tài sản nói chung và bán đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) nói riêng nhằm bán được tài sản với giá cao nhất để người phải thi hành án có khoản tiền thực hiện nghĩa vụ thi hành án về tài sản Với mục đích đưa QSDĐ tiếp cận với đại chúng người mua, qua đó phát huy cao nhất giá trị của QSDĐ mà người bán QSDĐ đấu giá mong muốn đạt được Ở Việt Nam, bán đấu giá QSDĐ được hình thành và phát triển từ việc bán đấu giá QSDĐ để thi hành án dân sự (THADS) Bán đấu giá QSDĐ trong THADS là một hình thức xử lý tài sản bị kê biên cưỡng chế, là biện pháp nghiêm khắc để đảm bảo hiệu lực thực thi của bản án, quyết định của Tòa

án trên thực tế; khôi phục lại quyền và lợi ích hợp pháp cho người được thi hành án, đồng thời cũng thể hiện tính nghiêm minh của pháp luật Thông qua biện pháp bán công khai QSDĐ phải thi hành án thì quyền lợi của chính người phải thi hành án cũng được đảm bảo Từ khi ra đời cho đến nay, hoạt động bán đấu giá QSDĐ trong THADS ở Việt Nam, pháp luật điều chỉnh trong lĩnh vực này cũng đang dần được hoàn thiện, hoạt động bán đấu giá QSDĐ trong THADS đã đạt được một số kết quả đáng ghi nhận

Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu đã đạt được, hoạt động bán đấu giá QSDĐ trong THADS vẫn còn hạn chế Một trong những nguyên nhân của hạn chế

đó là do hành lang pháp lý cho hoạt động này chưa thực sự hoàn thiện như: quy định về trình tự, thủ tục bán đấu giá còn kéo dài; chế tài đối với đội ngũ đấu giá viên vi phạm nguyên tắc nghề nghiệp còn chưa hợp lý; quy định giữa Luật thi hành

án và nghị định điều chỉnh lĩnh vực bán đấu giá còn nhiều điểm không thống nhất v.v Từ đó dẫn đến tình trạng chưa đảm bảo được quyền lợi cho khách hàng mua QSDĐ bán đấu giá trong THADS, Dẫn tới điều bất hợp lý là trong khi nhu cầu nhận chuyển nhượng QSDĐ của người dân là luôn có, QSDĐ được bán với giá cả phải chăng nhưng người mua vẫn e ngại khi mua bán loại QSDĐ để thi hành án Có nhiều trường hợp QSDĐ đã bán đấu giá thành công nhưng không bàn giao được hoặc kéo dài việc bàn giao gây bức xúc trong dư luận xã hội, quyền lợicủa các bên trong quan hệ bán đấu giá QSDĐ thi hành án chưa đảm bảo và ngay cả uy tín của các tổ chức bán đấu giá QSDĐ cũng bị ảnh hưởng

Thành phố Hà Nội là một trong hai tỉnh thành có số lượng vụ việc thi hành

án liên quan đến QSDĐ nhiều nhất cả nước (chỉ sau Thành phố Hồ Chí Minh) Mặc

dù đã nhận được sự quan tâm từ các cấp có thẩm quyền nhưng công tác bán đấu giá QSDĐ để thi hành án tại thành phố Hà Nội cũng còn gặp phải nhiều khó khăn Từ

đó cho thấy, việc nghiên cứu một cách toàn diện và có hệ thống các vấn đề về bán đấu giá QSDĐ trong THADS gắn với thực tế thực hiện tại địa bàn Hà Nội là cần

thiết Vì vậy, tác giả đã chọn “Bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân

sự từ thực tiễn tại Thành phố Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu luận văn tốt nghiệp cao học của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Những năm gần đây, hướng tới mục tiêu cải cách tư pháp, nhiều công trình

nghiên cứu khoa học về vấn đề bán đấu giá QSDĐ đã ra đời Cụ thể đề tài “Hoàn

thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể chế kinh tế thị trường định

hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam” do Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp thực

hiện năm 2011 Đề tài được coi là công trình lớn ở cấp bộ, nghiên cứu toàn bộ pháp luật về bán đấu giá, để từ đó có cơ sở đưa ra những biện pháp hoàn thiện pháp luật

về bán đấu giá nhằm thúc đẩy nền kinh tế đất nước phát triển

Đề tài luận án tiến sĩ luật học “Pháp luật về đấu giá tài sản trong thương

mại ở Việt Nam” của tác giả Nguyễn Mạnh Cường tại Viện Khoa học xã hội Việt Nam năm 2012 cũng đã phân tích những quy định chung nhất của pháp luật về đấu giá tài sản trong lĩnh vực thương mại;

Trong lĩnh vực bán đấu giá tài sản để thi hành án có một số đề tài khoa học

như: “Bán đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự theo pháp luật Việt Nam” của

tác giả Bùi Thị Thu Hiền, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội (2014) đã phân tích tương đối đầy đủ các vấn đề liên quan đến bán đấu giá để thi hành án, từ đó, đưa ra các phương hướng để hoàn thiện pháp luật Đề tài bán đấu giá tài sản được nhiều

tác giả trong các luận văn, tạp chí hướng tới nghiên cứu Như bài “Một số bất cập

trong việc định giá, định giá lại tài sản kê biên” của tác giả Vũ Hòa đăng trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số chuyên đề tháng 12/2012; bài “Một số vướng mắc về

bán đấu giá tài sản để thi hành án” của Đinh Duy Bằng đăng trên Tạp chí Dân chủ

và Pháp luật số chuyên đề tháng 02/2012; bài “Những khó khăn vướng mắc trong

công tác kiểm soát việc bán đấu giá tài sản thi hành án” của tác giả Nguyễn Hồng Sinh đăng trên Tạp chí Kiểm sát số 23, tháng 12/2011…

Các công trình nghiên cứu trên đã đi sâu vào nghiên cứu nhiều vấn đề trong lĩnh vực bán đấu giá tài sản để thi hành án Tuy nhiên, chưa có công trình khoa học nào đi vào nghiên cứu vấn đề bán đấu giá QSDĐ để thi hành án tại một địa bàn nhất định để có cơ sở lý luận và thực tế hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá QSDĐ khi thi hành án Luận văn của tác giả là công trình đầu tiên nghiên cứu quy định của pháp luật về bán đấu giá loại tài sản đặc biệt là QSDĐ tại địa bàn điển hình nhất cả nước là Hà Nội, từ đó đưa ra phương hướng hoàn thiện pháp luật bán đấu giá QSDĐ nói chung, nâng cao hiệu quả thực hiện tại Hà Nội nói riêng

3 Mục đích và nhiệm vụ của luận văn

Mục đích của việc nghiên cứu nhằm phân tích, làm rõ quy định hiện hành của pháp luật về bán đấu giá QSDĐ trong THADS, phân tích, đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án tại Hà Nội Trên cơ sở đánh giá những bất cập trong quy định của pháp luật từ đó tác giả đưa ra các giải pháp để hoàn thiện pháp luật bán đấu giá QSDĐ nhằm nâng cao hiệu quả công tác thi hành án trên cả nước nói chung và tại địa bàn Hà Nội nói riêng

Từ mục đích nêu trên, luận văn tập trung giải quyết những nhiệm vụ cụ thể như:

- Phân tích các vấn đề về lý luận cơ bản của bán đấu giá QSDĐ trong THADS như: các khái niệm liên quan, đặc điểm, vai trò, ý nghĩa của bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án dân sự

- Phân tích và đánh giá các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về bán đấu giá QSDĐ trong THADS

- Phân tích, đánh giá quy định riêng của Hà Nội về bán đấu giá QSDĐ trong THADS; thực trạng bán đấu giá bán QSDĐ trong THADS của Hà Nội trong những năm gần đây

- Phát hiện và chỉ ra những vướng mắc, bất cập của các quy định pháp luật Việt Nam hiện hành về bán đấu giá QSDĐ trong THADS và vướng mắc từ thực tiễn thực hiện tại Hà Nội để đó tìm ra các giải pháp khắc phục nhằm nâng cao hiệu quả của bán đấu giá QSDĐ trong THADS trên địa bàn Hà Nội và trên phạm vi cả nước

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu luận văn

Đối tượng nghiên cứu đề tài là những vấn đề lý luận về bán đấu giá QSDĐ trong THADS, các quy định của pháp luật về bán đấu giá QSDĐ trong THADS và thực tiễn thực hiện các quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản trong THADS tại Thành phố Hà Nội

Phạm vi nghiên cứu của luận văn là những vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp luật về đấu giá QSDĐ, việc thực thi các qui định về đấu giá QSDĐ trong thi

hành án trên địa bàn thành phố Hà Nội Trong luận văn này, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu, đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật đấu giá QSDĐ trong thi hành án trên địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 2011 đến nay

5 Phương pháp nghiên cứu của luận văn

Để giải quyết những nhiệm vụ nghiên cứu mà đề tài đặt ra, tác giả đã sử dụng phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, và kết hợp với các phương pháp nghiên cứu khoa học cụ thể sau đây:

- Phương pháp phân tích, tổng hợp lịch sử được sử dụng ở các chương của luận án nhằm hệ thống hóa cơ sở lý luận, khái quát hóa, đánh giá thực trạng pháp luật bán đấu giá QSDĐ qua các giai đoạn và đề xuất các quan điểm, giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật về bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án dân sự

- Phương pháp phân tích, thống kê, so sánh cũng được sử dụng để đánh giá về thực tiễn thực hiện pháp luật về bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án dân sự trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Phương pháp phân tích tổng hợp, so sánh pháp luật cũng được sử dụng trong việc xác định quan điểm, giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án dân sự trên địa bàn thành phố Hà Nội

6 Đóng góp về mặt khoa học của luận văn

Đây là công trình khoa học đầu tiên ở cấp độ thạc sĩ nghiên cứu vấn đề bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án dân sự từ thực tiễn thực hiện tại địa bàn thành phố

Hà Nội, luận văn đã có những đóng góp sau:

- Đưa ra được khái niệm, đặc điểm, đánh giá được vai trò, ý nghĩa của bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án dân sự;

- Đánh giá được quy định hiện hành của pháp luật bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án dân sự gắn liền với việc thực thi pháp luật bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án trong phạm vi của địa phương cụ thể là thanh phố Hà Nội;

- Làm rõ được điểm riêng của bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án với bán đấu giá QSDĐ nói chung; điểm riêng bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án tại thành phố Hà Nội;

- Đề xuất được các giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án tại Hà Nội và qua đó góp phần hoàn thiện việc xây dựng và thực thi pháp luật thi hành án dân sự

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm có 03 chương Cụ thể như sau:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự

Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án trên địa bàn Thành phố Hà Nội

Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án trên địa bàn Thành phố Hà Nội

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ

1.1 Khái niệm bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự

Khi nền kinh tế càng phát triển thì hoạt động mua bán hàng hóa càng diễn ra sôi động, được thể hiện dưới nhiều phương thức khác nhau, trong đó, mua bán QSDĐ dưới hình thức đấu giá được lựa chọn như một phương thức tối ưu, hiệu quả nhất nhằm thúc đẩy hoạt động mua bán, đem lại nhiều lợi ích cho chủ sở hữu Bán đấu giá trong thi hành án là một trong các hoạt động bán đấu giá QSDĐ nhưng nó là một phần trong công tác thi hành án, nhằm phục vụ hoạt động thi hành án, do đó nó

có ảnh hưởng, tác động lớn đến hiệu quả công tác thi hành án Vì vậy, để hiểu rõ thế nào là bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án thì ta cần đi phân tích, tìm hiểu từng khái niệm liên quan, trong đó có các khái niệm bán đấu giá, khái niệm QSDĐ, khái niệm thi hành án

1.1.1 Khái niệm bán đấu giá quyền sử dụng đất

Theo từ điển tiếng Việt thì: “đấu giá” là quá trình mua bán mà giá bán được

ấn định mức giá sàn, người mua được QSDĐ đấu giá khi trả giá cao nhất và cao hơn mức giá sàn[46] Tiếng Anh, bán đấu giá, phát mại sự bán đấu giá được gọi là

“auction” Trên thế giới việc bán đấu giá được tổ chức dưới hình thức bán công khai

“open cry” hoặc theo hồ sơ niêm phong “sealed bid”, phương thức đấu giá lên hoặc đặt giá xuống [18].Đối với hình thức bán đấu giá công khai, thì QSDĐ được chào bán ở mức giá sàn nhất định, những người tham gia đấu giá tiếp tục đưa ra các mức giá cao hơn mức giá cũ, và có khoảng cách nhất định với mức giá trước đó Người được quyền mua QSDĐ là người đưa ra mức giá cao nhất Hình thức đấu giá này được sử dụng phổ biến trong các phiên đấu giá Đối với hình thức niêm phong, những người tham gia đấu giá sẽ cùng tiến hành ghi mức giá và nạp giá một lúc với

nhau mà không cho người khác biết mức giá mình đưa ra, cũng không được biết giá của người khác Sau đó, tổ chức tiến hành đấu giá sẽ công bố người trả mức giá cao nhất trong những người tham gia và người đó sẽ có quyền mua QSDĐ bán đấu giá Đối với phương thức đấu giá xuôi, người được quyền mua QSDĐ sẽ được đưa ra mức giá khởi điểm, đây là mức giá thấp nhất, người tham gia đấu giá nào đưa ra mức giá cao nhất và cao hơn mức giá khởi điểm này thì sẽ thắng cuộc Ngược lại, với phương thức đấu giá xuôi, người được quyền mua QSDĐ cũng sẽ được đưa ra mức giá khởi điểm, nhưng đây sẽ là mức giá cao nhất đối với QSDĐ, người trả giá thấp nhất và duy nhất sau khi kết thúc mỗi phiên đấu sẽ trở thành người được quyền mua QSDĐ bán đấu giá

Trong hoạt động đấu giá QSDĐ, gồm bán, mua và thủ tục chuyển quyền, thì bán đấu giá là bước đầu tiên trong quá trình đấu giá QSDĐ đó, khi có người bán đấu giá QSDĐ thì mới tiến hành việc đấu giá Người bán đấu giá có thể là chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền bán QSDĐ

Hiện nay trên thế giới và tại Việt Nam cũng có nhiều quan điểm, định nghĩa khác nhau về bán đấu giá QSDĐ Tuy nhiên, dựa trên quan điểm chung nhất, thì giữa Việt Nam và thế giới đều xác định bán đấu giá QSDĐ là hình thức mua bán đặc biệt, thực hiện công khai, có nhiều người tham gia trả giá, được tổ chức theo những nguyên tắc và trình tự, thủ tục nhất định

Nghị định 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá QSDĐ đã quy định “bán đấu giá

QSDĐ là hình thức bán QSDĐ công khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục được quy định tại nghị định này Phương thức trả giá lên là phương thức trả giá từ thấp lên cao cho đến khi có người trả giá cao nhất”

Như vậy, bán đấu giá QSDĐ là một hình thức bán đấu giá được thực hiện công khai có hai người trở lên tham gia đấu giá theo phương thức trả giá từ thấp lên

cao theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục do pháp luật quy định

1.1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất

Đất đai là một trong những điều kiện tự nhiên sẵn có được con người chinh phục, tác động vào đó để tồn tại và phát triển Mọi hoạt động kinh tế, văn hóa, xã hội đều được tiến hành trên một khoảng không gian, một ví trí nhất định Nếu không có đất đai, con người không có nơi để trồng trọt, chăn nuôi, sinh hoạt Như vậy, đất đai có vai trò vô cùng quan trọng với cuộc sống của con người chúng ta.Cùng với sự phát triển của loài người thì đất đai không chỉ gắn với quá trình sản xuất mà còn gắn với độc lập chủ quyền của mỗi quốc gia Nếu trên mặt đất, diễn ra các hoạt động kinh tế, xã hội thì dưới lòng đất, là nơi chứa đựng những kho khoáng sản, kim loại, dầu mỏ Lịch sử đã cho thấy từ ngàn xưa tới nay những cuộc chiến tranh xảy ra hầu như đều nhằm mục đích mở rộng lãnh thổ quốc gia và độc chiếm tài nguyên của cải của quốc gia đó, bởi vậy, gắn với đất đai là mồ hôi và xương máu của nhiều thế hệ các dân tộc Với những giá trị về mặt kinh tế và giá trị về mặt chính trị nêu trên, đất đai luôn được xem là tài sản quý giá của mỗi quốc gia, “tấc đất tấc vàng”

Theo quy định tại Điều 53 và 54 Hiến pháp đã được sửa đổi bổ sung năm

2013 quy định cụ thể đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu để thống nhất quản lý; các cá nhân, tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất được quyền sử dụng đối với diện tích đất đã được giao, cho thuê Tại Điều

4 Luật đất đai 2013 có quy định “Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử

dụng đất”, thực tế Luật đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật liên quan cũng không quy định thế nào là quyền sử dụng đất, tuy nhiên, quyền sử dụng đất là cũng được coi là một dạng tài sản Nếu như các chủ thể sở hữu tài sản có ba quyền năng

cơ bản gồm quyền quản lý, quyền sử dụng và quyền định đoạt, thì người được giao đất chỉ có một trong ba quyền trên đó là quyền sử dụng Vì vậy, ta có thể hiểu khái niệm quyền sử dụng đất qua khái niệm về quyền sử dụng được quy định trong Luật dân sự Theo đó, quyền sử dụng là quyền được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ QSDĐ Do đó QSDĐ là quyền được khai thác công dụng của thửa đất, hưởng hoa lợi, lợi tức từ thửa đất Đất đai là tài sản của Nhà nước do đó, khi chủ thể

là cá nhân, tổ chức được Nhà nước giao đất thì người sử dụng đất sẽ được hưởng các quyền khai thác, hưởng hoa lợi, lợi tức, được quyền đứng tên, chuyển quyền sử dụng đất cho người khác (như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng, cho, thừa kế QSDĐ) đối với QSDĐ đất được giao

Đặc điểm của quyền sử dụng đất:

- QSDĐ là một dạng tài sản, có giá trị lớn Theo quy định tại Điều 163 Bộ luật dân sự năm 2005 thì tài sản bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá, quyền tài sản Như vậy, quyền sử dụng đất cũng được liệt kê là một trong những loại tài sản Tuy nhiên, so với các loại tài sản khác, quyền sử dụng đất có những đặc điểm riêng QSDĐ là một trong những quyền tài sản mang tính giá trị cao Xuất phát từ giá trị mang lại của QSDĐ, là tư liệu sản xuất, là nơi để ở, mặt bằng để sinh sống, nơi tiến hành các hoạt động kinh doanh nên đất đai luôn mang giá trị nhất định, không những không bị hao mòn như các loại tài sản khác mà thậm chí giá trị còn tăng dần theo thời gian Thực tế hiện nay, dân số ngày càng đông, đất đai có hạn, trong khi nhu cầu sống của con người ngày càng cao, dẫn tới giá trị quyền sử dụng đất càng được đẩy lên cao

- Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý đất đai, vì vậy, Nhà nước quản lý tương đối chặt chẽ vấn đề sử dụng, chuyển nhượng, thu hồi đất Cá nhân, tổ chức chỉ được Nhà nước giao đất để sử dụng được phép chuyển nhượng theo quy định, các chủ thể được giao đất phải tuân thủ, đáp ứng những điều kiện nhất định Cụ thể, đối với đất ở, mỗi cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cấp hạn mức đất ở phù hợp với quỹ đất địa phương và kế hoạch quy hoạch của địa phương đó, đối với đất nông nghiệp hạn mức không quá 03 héc ta – áp dụng cho tỉnh, thành phố khu vực Đông Nam Bộ, đồng bằng sông Cửu Long và không quá 02 héc ta cho các khu vực khác Đối với đất nông nghiệp, người nhận chuyển nhượng thừa kế, phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp Đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài chỉ thuộc diện được giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi cá nhân đó là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, hoặc cá nhân, tổ chức có dự án

đầu tư phát triển kinh tế tại Việt Nam Như vậy, pháp luật quy định tương đối chặt chẽ vấn đề sở hữu quyền sử dụng đất

- Do đất đai có tính cố định, không thể di chuyển được nên quyền sử dụng đất cũng gắn tại những vị trí nhất định, được giới hạn tại những thửa đất nhất định

Có thể ở tại cùng một khu vực nhưng do mỗi thửa đất có một vị trí nhất định với những đặc thù riêng của từng thửa đất mà giá trị quyền sử dụng đất của mỗi thửa đất lại khác nhau

- Giá trị QSDĐ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, như nhu cầu thị trường, vị trí, tâm lý người mua… Ví dụ, QSDĐ với thửa đất tại vị trí mặt tiền sẽ khác với quyền

sử dụng thửa đất trong đường ngõ, quyền sử dụng vị trí đất đô thị sẽ khác với QSDĐ ở nông thôn, đất đai ở những nơi đông dân cư sẽ trị giá cao hơn đất ở những nơi dân cư thưa thớt…Có thể thấy, giá trị QSDĐ không mang tính ổn định, bởi ở mỗi thời điểm khác nhau, cùng một thửa đất nhưng giá trị QSDĐ cũng khác nhau Cùng một thời điểm, những thửa đất tương tự nhau cũng có giá trị khác nhau Vì vậy, để thực hiện chính sách quản lý Nhà nước về đất đai, mỗi tỉnh Thành phố, đều quy định một khung giá đất nhất đinh để làm cơ sở cho việc áp giá, làm cơ sở cho việc tính thuế và các hoạt động khác liên quan

- Hoạt động chuyển nhượng QSDĐ đã hình thành nên thị trường bất động sản Xuất phát từ giá trị QSDĐ không ngừng tăng lên và nhu cầu chuyển nhượng đất ngày càng cao đã hình thành và phát triển nên thị trường bất động sản Tình hình thị trường bất động sản tác động lớn đến các thị trường khác và nền kinh tế đất nước nói chung

1.1.3 Khái niệm bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án

Trong hoạt động THADS, khi người phải thi hành án không tự nguyện thi hành án, nhưng có QSDĐ đảm bảo thi hành án là QSDĐ và giữa người phải thi hành án và người được thi hành án không thỏa thuận được về việc thi hành án thì Chấp hành viên căn cứ vào quy định của pháp luật về các loại QSDĐ phải bán đấu giá, trong đó, bất động sản là QSDĐ bắt buộc phải bán đấu giá, nên QSDĐ sẽ được

kê biên tiến hành thủ tục để bán đấu giá Bán đấu giá QSDĐ để thi hành án cũng được tiến hành như bán đấu giá các QSDĐ khác, nhưng mục đích là để thi hành bản

án, quyết định được đưa ra thi hành theo thủ tục thi hành án dân sự

Vì vậy, chúng ta có thể hiểu: bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án là phương

thức bán quyền sử dụng đối với thửa đất đang được đưa ra để thi hành án bằng việc

đưa ra mức ra sàn đối với nhiều người, theo đó, ai trả giá cao nhất và cao hơn giá

sàn đưa ra thì được quyền mua QSDĐ đó

Việc bán đấu giá QSDĐ được áp dụng khi người phải thi hành án không tự nguyện thi hành án, QSDĐ cần được thi hành trong bản án, quyết định là QSDĐ mà người phải thi hành án không còn tài sản nào khác ngoài QSDĐ

1.2 Đặc điểm của bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án

Bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án là một hoạt động bán đấu giá nhưng nằm trong quá trình thi hành án, mục đích để thi hành bản án, quyết định của Tòa

án Vì vậy, bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án mang đầy đủ những đặc điểm của hoạt động bán đấu giá QSDĐ, nhưng có những điểm riêng đặc thù:

Thứ nhất, mục đích bán đấu giá QSDĐ là để thi hành bản án, quyết định Cũng là hoạt động bán đấu giá, nhưng bán đấu giá thông thường là để mang lại lợi nhuận cho chủ thể là chủ sở hữu QSDĐ, còn bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án lại nhằm mục đích để thi hành cho bản án, quyết định đã có hiệu lực của cơ quan có thẩm quyền Như vậy sẽ đảm bảo quyền lợi cho chủ thể khác, mà không phải là chủ sở hữu, quyền lợi này dựa trên văn bản có tính pháp lý bắt buộc là bản

án, quyết định của Tòa án Vì vậy, hoạt động bán đấu giá QSDĐ là giai đoạn tiếp sau giai đoạn xét xử đối với một vụ việc dân sự khi mà đã có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật nhưng đương sự không tự nguyện thi hành Bán đấu giá QSDĐ là một công việc nằm trong chuỗi các công việc mà cơ quan thi hành án phải tiến hành

để xử lý QSDĐ thi hành án Mục đích của việc thi hành án là tổ chức triển khai thực hiện theo nội dung bản án, quyết định Vì vậy, trong nhiều trường hợp nếu không

xử lý được QSDĐ của người phải thi hành án, sẽ dẫn tới bế tắc, không thể thực hiện

được bản án, do đó, bán đấu giá QSDĐ góp phần hỗ trợ thúc đẩy công tác thi hành

án đạt được hiệu quả cao

Thứ hai, bán đấu giá QSDĐ để thi hành án có sự tham gia của cơ quan Nhà nước trong quá trình đấu giá, cụ thể là chấp hành viên - cơ quan thi hành án

Nếu như quá trình bán đấu giá thông thường, chỉ có sự tham gia của những người liên quan đến quá trình đấu giá bao gồm chủ sở hữu QSDĐ hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền, tổ chức đấu giá, người tham gia đấu giá Tuy nhiên, trong hoạt động đấu giá QSDĐ, ngoài sự có mặt của các chủ thể trên, bắt buộc có sự tham gia của cơ quan thi hành án, đại diện là chấp hành viên, ngoài ra còn có các lực lượng hỗ trợ kèm theo để đảm bảo quá trình đấu giá được diễn ra thuận lợi như công an, cán bộ xã phường Sự tham gia của cơ quan thi hành án với vai trò nhưng vai trò thay thế chủ sở hữu như lựa chọn tổ chức bán đấu giá, ký hợp đồng bán đấu giá với tổ chức đó… để đảm bảo quá trình bán đấu giá diễn ra đúng như mục đích của việc thi hành án

Thứ ba, đối tượng đưa ra bán đấu giá là QSDĐ Thông thường QSDĐ bị đưa

ra bán đấu giá sẽ là QSDĐ để đảm bảo cho hoạt động thi hành án, ví dụ QSDĐ đó dùng để thế chấp, bảo lãnh khoản vay của người phải thi hành án hoặc QSDĐ đó sau khi được xem xét đủ điều kiện để đảm bảo việc thi hành án cho người phải thi hành án thi hành bản án, quyết định Do QSDĐ có giá trị lớn, các chủ thể thường đưa QSDĐ vào đầu tư trong hoạt động sản xuất, kinh doanh và dùng QSDĐ để thế chấp các khoản vay đối với các tổ chức tín dụng nên khi cá nhân, tổ chức kinh doanh thua lỗ, không thể trả nợ cho ngân hàng thì ngân hàng thường yêu cầu phát mãi chính QSDĐ đó để trả nợ Do vậy, đa số trường hợp bán đấu giá QSDĐ để thi hành án chính là bán đấu giá QSDĐ dùng đã được dùng để thế chấp, bảo lãnh các khoản vay cho người phải thi hành án

Thứ tư, hoạt động bán đấu giá thường mang tính cưỡng chế, thông thường người phải thi hành án, người chủ sở hữu QSDĐ mang ý thức không tự nguyện bán đấu giá Nếu như trong hoạt động bán đấu giá thông thường người có QSDĐ bán đấu giá có nhu cầu bán QSDĐ để thu về lợi nhuận, nên chủ sở hữu luôn hợp tác, vui

vẻ trong suốt quá trình bán đấu giá Nhưng bán đấu giá QSDĐ để thi hành án, sau

khi bán đấu giá xong, giá trị QSDĐ bán được đó dùng để thi hành án, vì vậy, tâm lý của người phải thi hành án luôn không tự nguyện, ít khi hợp tác Thực tế, trước và sau quá trình bán đấu giá, người phải thi hành án luôn chây ỳ, gây khó khăn cho việc chuyển QSDĐ sang cho chủ thể mua được QSDĐ bán đấu giá

Tuy nhiên, bán đấu giá QSDĐ là biện pháp cưỡng chế đảm bảo quyền lợi ích tốt nhất cho các bên chủ thể Bởi nếu tiến hành theo thủ tục mua bán thông thường, thì quyền QSDĐ khi đưa ra giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ ít được lựa chọn vì vướng nhiều thời gian, thủ tục (do người phải thi hành án không hợp tác) nên QSDĐ đó rất khó bán sát với giá thị trường Áp dụng phương thức bán đấu giá đối với QSDĐ là QSDĐ để thi hành án thì người có QSDĐ bán đấu giá cũng được đảm bảo khi bán QSDĐ với giá cao nhất, QSDĐ không bị dìm giá, ép giá Còn người mua QSDĐ thi hành án được thoải mái tâm lý khi QSDĐ thi hành án được

sở hữu nhưng do chủ sở hữu mong muốn bán được QSDĐ nên chấp nhận Bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án đã chứa đựng nhiều mâu thuẫn về quyền lợi của các chủ thể tham gia, vì vậy, ở nước ta tồn tại phương thức đấu giá công khai, mức giá khởi điểm là mức giá sàn, để đảm bả quyền lợi cho các bên chủ thể, tránh việc làm gia tăng mâu thuẫn

Thứ sáu, bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án chịu sự điều chỉnh của nhiều pháp luật liên quan như quy định về bán đấu giá, quy định của Luật đất đai, quy định của Luật thi hành án…Do QSDĐ là QSDĐ, nên chịu sự điều chỉnh của Luật đất đai, hoạt động bán đấu giá để thi hành bản án, quyết định nên phải tuân theo quy định của Luật thi hành án, thủ tục bán QSDĐ là bán đấu giá nên pháp luật bán đấu

giá điều chỉnh Bởi vậy, hoạt động bán đấu giá QSDĐ để thi hành án chịu sự điều chỉnh bởi nhiều ngành luật liên quan

1.3 Nguyên tắc trong bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án

- Nguyên tắc công khai, liên tục: Khi bán đấu giá QSDĐ nói chung và QSDĐ thi hành án nói riêng thì quá trình phải diễn ra công khai và liên tục Từ quá trình kê biên QSDĐ bán đấu giá, định giá QSDĐ, lựa chọn tổ chức bán đấu giá đã đòi hỏi phải có sự thống nhất giữa người phải thi hành án và người được thi hành án Trong trường hợp không thỏa thuận được thì Chấp hành viên phải quyết định nhưng phải công khai đến các bên về tổ chức đã được lựa chọn, thông tin về thời gian, địa điểm bán đấu giá, giá khởi điểm của QSDĐ; nội quy bán đấu giá, QSDĐ bán đấu giá, danh sách người tham gia đấu giá, người thực hiện việc bán đấu giá… Thông tin trên phải được niêm yết công khai, không chỉ với hai bên người được thi hành án – người phải thi hành án mà còn đến toàn thể những người đã đăng ký mua QSDĐ bán đấu giá Tại phiên bán đấu giá, người điều hành cuộc bán đấu giá phải công khai mức giá qua các lần được trả, họ tên người mua trả giá cao nhất của mỗi lần trả giá Nếu vi phạm nguyên tắc này thì bất kỳ bên nào có liên quan (tùy thuộc từng giai đoạn của cuộc đấu giá) cũng có quyền khiếu nại hoặc yêu cầu hủy kết quả bán đấu giá do vi phạm nguyên tắc cơ bản của bán đấu giá QSDĐ theo quy định của pháp luật

- Nguyên tắc khách quan, trung thực, bình đẳng: Nguyên tắc khách quan là việc nhận thức, đánh giá dựa trên thực tế, xuất phát từ đặc điểm QSDĐ, từ những thuộc tính và mối liên hệ vốn có của nó, từ những quy luật vận động và phát triển của bản thân nó; không thể dựa vào ý muốn chủ quan Trong bán đấu giá QSDĐ để THADS, nguyên tắc khách quan được thể hiện ở việc xác định giá trị khởi điểm của QSDĐ phải phù hợp với giá trị thực tế của QSDĐ Nếu xác định giá trị QSDĐ không đúng sẽ gây thiệt hại cho một trong các bên có liên quan đến việc bán đấu giá

và có thể sẽ phát sinh những tranh chấp làm chậm lại quá trình bán đấu giá Việc trung thực trong bán đấu giá được thể hiện thông qua việc cung cấp đầy đủ những

thông tin về cuộc bán đấu giá (thời gian, địa điểm, người tham dự…), tình trạng sử dụng, về những giấy tờ liên quan đến QSDĐ bán đấu giá… Ngoài ra, nguyên tắc bình đẳng, trung thực thể hiện ở chỗ không có bất kỳ sự phân biệt nào đối với những tham gia mua QSDĐ bán đấu giá, mặt khác những người làm việc trong tổ chức bán đấu giá QSDĐ nơi thực hiện bán QSDĐ đó, người trực tiếp định giá QSDĐ, chấp hành viên đang thi hành bản án và cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị,

em ruột của những người này không được quyền tham gia bán đấu giá QSDĐ vì khi những người này tham gia có thể ảnh hưởng đến sự trung thực, khách quan của cuộc bán đấu giá Quy định trên hạn chế tình trạng xảy ra tình trạng lừa lọc, dối trá với khách hàng mà người bán QSDĐ và người tổ chức đấu giá QSDĐ móc ngoặc, thông đồng với nhau Nguyên tắc trung thực còn đảm bảo cho khách hàng có sự yên tâm về QSDĐ mà mình lựa chọn Nguyên tắc bình đẳng giữa các bên được thể hiện qua việc bất cứ cá nhân nào (trừ trường hợp không đủ điều kiện) cũng đều có quyền đăng ký tham gia bán đấu giá Khi tham gia thì ai cũng phải nộp phí tham gia đấu giá với khoản tiền đặt trước nhất định Mọi người đều được quyền xem xét trực tiếp QSDĐ đấu giá Tại phiên bán đấu giá, mọi người tham gia đều có quyền tự do trả giá, người điều hành phiên đấu giá buộc phải công khai các mức giá đã trả và họ tên người mua trả giá cao nhất trong mỗi bước giá Ai là người trả giá cao nhất, cuối cùng thì sẽ thắng cuộc trong phiên đấu giá

- Nguyên tắc bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia: Trong quan

hệ bán đấu giá QSDĐ để THADS, các bên chủ thể xuất hiện với nhiều quyền và lợi cích đối lập nhau, nếu không đảm bảo sẽ dẫn tới gia tăng mâu thuẫn, vì vậy, nguyên tắc đặt ra là đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp của các bên chủ thể Người mua được QSDĐ sau khi thanh toán đủ tiền cho tổ chức bán đấu giá thì được nhận QSDĐ Họ được quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ kể cả trường hợp người sở hữu QSDĐ có chây ỳ, không chịu giao giấy chứng nhận cũ Số tiền bán QSDĐ được tổ chức bán đấu giá chuyển lại cho cơ quan THADS địa phương sau khi thanh toán các khoản phí và chi phí bán đấu giá QSDĐ Cơ quan THADS thực hiện thi hành đầy đủ bản

án, quyết định của Tòa án (chi trả cho người được thi hành án), khấu trừ chi phí tổ

chức cưỡng chế thi hành án và bàn giao số tiền còn lại cho người phải thi hành án (chính là chủ sở hữu QSDĐ ban đầu)

- Mọi cuộc bán đấu giá đều phải do đấu giá viên điều hành theo đúng trình

tự, thủ tục bán đấu giá (khoản 2 Điều 3 của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP) Theo nguyên tắc này thì mọi phiên bán đấu giá QSDĐ, QSDĐ phải do đấu giá viên điều hành theo đúng trình tự, thủ tục quy định trong Nghị định thì phiên đấu giá mới có giá trị và được pháp luật công nhận

Tại Hà Lan, người bán có thể đưa ra một mức giá rất cao cho hàng hóa,

sản phẩm muốn bán Mức giá này thường là mức giá “trên trời” và không ai có thể

mua nổi Mức giá được hạ dần trong khoảng thời gian nhất định (thường theo thời gian của một chiếc đồng hồ) Nếu người tham gia trả giá chấp nhận ở mức giá nào

đó thì cần ấn nút chấp nhận ngay, nếu không sẽ mất cơ hội Phương thức này thường áp dụng tại các chợ hoa và đặc biệt với sản phẩm hoa tulip Đối với đấu giá QSDĐ để thi hành án, do đặc điểm QSDĐ là QSDĐ, nên thủ tục thông báo trước phiên đấu giá được diễn ra rộng rãi, giá trị đặt trước để tham gia đấu giá tương ứng với 1% giá trị QSDĐ, những người tham gia phiên đấu giá sẽ phải là người được toàn quyền quyết định đến việc mua QSDĐ được đấu giá hay không, không được xin ý kiến từ bên ngoài, vì mỗi người tham gia sẽ được ngồi trong phòng kín, không chịu sự tác động từ bên ngoài Tại phiên đấu giá người điều khiển phiên đấu giá sẽ đưa ra mức ra khởi điểm, mức giá này cao ngất ngưỡng, nếu không có ai trong số những người tham gia bấm mua thì mức giá sẽ được hạ dần với một khoảng cách nhất định, nếu ai ấn nút chấp nhận sớm nhất thì QSDĐ được bán cho người đó Tối

đa sau 5 lần giảm giá, không có ai mua thì phiên đấu giá sẽ được tổ chức lại [51] Tại Anh thì bán đấu giá có nét đặc trưng riêng Người bán đấu giá điều khiển cuộc bán đấu giá sao cho người trả giá thắng được mức giá hiện tại Giá chào mới cao hơn giá chào cũ một khoảng cho trước Cuộc bán đấu giá chấm dứt khi không còn người nào đưa ra mức giá cao hơn Người trả giá hiện tại sẽ thắng và trả số tiền theo mức giá đã chào Phương thức bán đấu giá này còn được gọi là bán đấu giá

mức thứ hai Đối với QSDĐ là QSDĐ trong thi hành án ở Anh cũng được bán đấu giá theo phương thức chung này, việc đấu giá được thực hiện trực tiếp và liên tục, nhờ đó, QSDĐ bán đấu giá bao giờ cũng cao hơn mức giá khởi điểm.[52]

1.4 Mục đích, ý nghĩa của việc bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án

Bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án dân sự là biện pháp để tiến hành thu hồi giá trị QSDĐ của người phải thi hành án nhằm thực hiện nội dung thi hành án trong bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền Bởi vậy, bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án mang những mục đích, ý nghĩa vô cùng quan trọng

1.4.1 Mục đích bán đấu giá là xử lý quyền sử dụng đất thi hành án để đảm bảo hiệu quả công tác thi hành bản án theo phán quyết, quyết định của cơ quan có thẩm quyền

Bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền được ban hành dựa trên quy định của pháp luật, theo đó, các bên đều có những quyền và nghĩa vụ pháp lý nhất định Tuy nhiên, không phải chủ thể nào trong hoạt động thi hành án cũng đều thực hiện đúng theo nội dung mà bản án, quyết định đã tuyên Bởi vậy, cơ quan thi hành

án ra đời nhằm triển khai, đưa ra các phương thức để thi hành án có hiệu quả các bản án, để thúc đẩy các chủ thể tự nguyện thi hành án, nếu không tự nguyện thi hành thì sẽ bị áp dụng những biện pháp cưỡng chế, kê biên, trong đó bán đấu giá QSDĐ là một trong những biện pháp thể hiện tính cưỡng chế nghiêm khắc Biện pháp này cũng góp phần thể hiện tính pháp chế xã hội chủ nghĩa, bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật, phù hợp với quy định của Hiến pháp trong việc quy định các cá nhân, cơ quan tổ chức hữu quan có biện pháp đảm bảo để bản án, quyết định thực thi trên thực tế

1.4.2 Là một trong những cách thức hiệu quả đối với chủ thể phải thi hành án khi không hợp tác, tự nguyện thực hiện bản án, quyết định

Theo quy định của pháp luật thi hành án hiện hành, có 6 biện pháp cưỡng

chế để thi hành án gồm:

“1 Khấu trừ tiền trong tài khoản; thu hồi, xử lý tiền, giấy tờ có giá của người phải thi hành án

2 Trừ vào thu nhập của người phải thi hành án

3 Kê biên, xử lý QSDĐ của người phải thi hành án, kể cả QSDĐ đang do người thứ ba giữ

4 Khai thác QSDĐ của người phải thi hành án

5 Buộc chuyển giao vật, chuyển giao quyền QSDĐ, giấy tờ

6 Buộc người phải thi hành án thực hiện hoặc không được thực hiện công việc nhất định”

Theo đó, kê biên, bán đấu giá QSDĐ là biện pháp nằm trong biện pháp thứ ba

“kê biên, xử lý QSDĐ của người phải thi hành án, kể cả QSDĐ đang do người thứ ba giữ” Do người phải thi hành án không tự nguyện thi hành án nên cơ quan thi hành án

có quyền kê biên QSDĐ là QSDĐ của người đó, hoặc QSDĐ được bảo lãnh để thi hành án Sau khi kê biên, QSDĐ kê biên sẽ được bán để lấy tiền thanh toán cho các khoản phí, chi phí, tiền để thi hành án Cơ quan thi hành án xem xét tùy từng trường hợp để tiến hành bán đấu giá QSDĐ hay không qua đấu giá, nhưng riêng với QSDĐ

để thi hành án thì bao giờ cũng tiến hành bán đấu giá Với phương thức đưa ra mức giá sàn, tổ chức nhiều người cùng tham gia mua QSDĐ, nếu ai mua QSDĐ trên mức sàn và mua với giá cao nhất thì người đó thắng cuộc trong phiên bán đấu giá đã giúp QSDĐ thi hành án bán được với mức cao, tránh bị dìm giá, ép giá Vì vậy, quyền lợi của người phải thi hành án phần nào được đảm bảo Trong xu thế hiện nay, việc người phải thi hành án không tự nguyện thi hành án thì bán đấu giá QSDĐ là biện pháp cưỡng chế góp phần nâng cao hiệu quả công tác thi hành án dân sự

1.4.3 Đảm bảo môi trường công bằng, lành mạnh trong quá trình mua bán quyền sử dụng đất của người phải thi hành để thi hành án, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người phải thi hành án cũng như của người mua được quyền sử dụng đất thi hành án

Xuất phát từ đặc điểm của QSDĐ bị thi hành án đang bị kê biên, phong tỏa, cần bán để thi hành án sớm, nên nhiều chủ thể tham gia đấu giá QSDĐ vẫn muốn

mua QSDĐ nhưng tìm cách câu kết, móc nối để dìm giá QSDĐ, dẫn tới giá QSDĐ chênh lệch lớn so với giá thực tế trên thị trường dẫn tới gây thiệt hại cho người có QSDĐ, cơ quan Nhà nước… Trong khi nhiều người thật sự có nguyện vọng mua QSDĐ để sử dụng thì lại không mua được QSDĐ do không có mối quan hệ, quen biết Điều này dẫn tới tâm lý hoang mang, không tin tưởng của người dân vào cơ quan Nhà nước Vì vậy, việc bán đấu giá công khai, với những quy định chặt chẽ đã tạo hành lang cơ bản hạn chế những vướng mặc trong việc bán QSDĐ để thi hành

án Từ đó, đem lại niềm tin cho nhân dân vào các cơ quan tiến hành tố tụng

1.4.4 Bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án là biện pháp phù hợp với

xu thế phát triển kinh tế xã hội, góp phần thúc đẩy nền kinh tế đi lên

Nếu như trước đây vẫn còn duy trì biện pháp mua bán thông thường, việc bán đấu giá QSDĐ để thi hành án rất ít người biết đến, nhiều người có nhu cầu mua QSDĐ nhưng ít người biết đến việc có thể mua QSDĐ trong thủ tục thi hành án, phạm vi mua bán hẹp, đa số người mua là người thân quen, không có nhu cầu mua

để sử dụng Dẫn tới việc mua bán không được “thuận mua vừa bán” Ngày nay, khi các điều kiện về xã hội, về kinh tế không ngừng phát triển, việc tổ chức bán đấu giá

đã trở nên phổ biến, nhờ đó, việc bán đấu giá QSDĐ làm cho QSDĐ được nâng giá trị lên tương ứng với mức giá trị trên thị trường, đảm bảo sự bình ổn về xã hội, góp phần hâm nóng thị trường bất động sản, nhất là trong giai đoạn thị trường này đang

bị “đóng bang” như hiện nay Nhìn chung, QSDĐ dùng để thi hành án chiếm số lượng lớn, giá trị thi hành lớn, đa số trong các hợp đồng tín dụng, các trường hợp thi hành án kinh doanh thương mại đều dùng QSDĐ để đảm bảo khoản vay Do vậy, công tác bán đấu giá QSDĐ để thi hành án mà thực hiện thông suốt thì sẽ giải quyết vấn đề tồn đọng thi hành án dân sự, sẽ tác động tích cực đến nhiều lĩnh vực khác nhau của nền kinh tế

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Bán đấu giá QSDĐ là hoạt động cưỡng chế trong quá trình thi hành án dân

sự, buộc người phải thi hành án thực hiện nghĩa vụ của mình Vì vậy, bán đấu giá QSDĐ mang những đặc điểm chung của hoạt động bán đấu giá, nhưng cũng có những nét đặc thù riêng xuất phát từ đặc điểm của QSDĐ và bán đấu giá là QSDĐ

và mục đích bán đấu giá là để thi hành án

Điểm đặc thù trong quá trình bán đấu giá thể hiện ở việc quá trình bán đấu giá có sự tham gia của đấu giá viên với tư cách người ký hợp đồng bán đấu giá, ngược lại với bán đấu giá thông thường, bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án, người phải thi hành án không tự nguyện để bán QSDĐ mà luôn gây khó khăn trong quá trình xem xét xác định hiện trạng, giá trị QSDĐ hay quá trình chuyển QSDĐ sang cho người khác… Tuy nhiên, bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án lại mang những vai trò, ý nghĩa hết sức to lớn, đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật, là phương thức hiệu quả nhất bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự, vì vậy, hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá QSDĐ là điều vô cùng quan trọng để nâng cao hiệu quả của công tác thi hành án

Pháp luật của mỗi nước có những quy định khác nhau về bán đấu giá QSDĐ, tuy nhiên, đều nhằm tới mục đích thực hiện phiên đấu giá công khai, mang lại giá trị cao nhất cho QSDĐ đó Vì vậy, bán đấu giá QSDĐ đặt ra những nguyên tắc nhất định buộc các chủ thể phải tôn trọng thực hiện Với những đặc điểm ưu việt, từ sau năm 1986, bán đấu giá QSDĐ đã trở thành phương thức duy nhất khi tiến hành cưỡng chế thi hành án đối với QSDĐ

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ

Ngoài ra, vấn đề bán đấu giá QSDĐ được quy định tại Luật đất đai năm

2013, Bộ luật dân sự năm 2005 và các văn bản liên quan hướng dẫn thi hành

2.1.1.1 Đối tượng trong bán đất giá quyền sử dụng đất trong thi hành án

Đối tượng được hiểu chung nhất: là sự vật, hiện tượng, cái mà các bên hướng tới với mục đích nhất định Đối tượng bán đấu giá QSDĐ là QSDĐ để bán đấu giá, riêng đối tượng bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án chính là QSDĐ đã bị kê biên trong thi hành án dân sự Như vậy, đối tượng trong bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án chính là QSDĐ đã bị kê biên, cưỡng chế để thi hành án Tuy nhiên, đặc thù

của QSDĐ này là QSDĐ đã được dùng để thế chấp, bảo lãnh cho khoản vay hoặc là QSDĐ có đủ điều kiện để thi hành án khi người phải thi hành án không còn tài sản nào khác Thông thường khi thỏa thuận vay nợ, các bên sẽ xác định nếu bên đang phải thi hành án (trước đó tồn tại với tư cách bên vay, bên bảo lãnh) mà không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng giữa các bên thì QSDĐ được thế chấp sẽ bị đưa

ra thi hành bản án, dù QSDĐ đó là của người thứ ba hay của chính người phải thi hành án

Quy định các loại tài sản không được bán đấu giá hoặc đấu giá hạn chế thì tản mát trong các luật chuyên ngành như các loại ma túy theo quy định của Luật phòng chống ma túy năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2008; Luật quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước năm 2008… Sau khi có đơn yêu cầu thi hành bản án, quyết định dân sự của Tòa án, căn cứ vào nội dung bản án, quyết định; tính chất, mức độ, nghĩa

vụ thi hành án; điều kiện của người phải thi hành án; đề nghị của đương sự và tình hình thực tế của địa phương, nếu áp dụng biện pháp cưỡng chế QSDĐ, Chấp hành viên sẽ phải lựa chọn QSDĐ dùng để cưỡng chế thi hành án QSDĐ đó phải có giá trị tương ứng với nghĩa vụ của người phải thi hành án và các chi phí cần thiết Trường hợp người phải thi hành án chỉ có một QSDĐ duy nhất lớn hơn nhiều lần so với nghĩa vụ phải thi hành án thì Chấp hành viên vẫn có quyền áp dụng biện pháp bảo đảm, cưỡng chế để thi hành án Ngoài ra, đối với những QSDĐ đã bị chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố cho người khác, người phải thi hành án không thừa nhận QSDĐ là của mình nhưng xác định được thời điểm chuyển nhượng, tặng cho… là thời điểm có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật hoặc trong trường hợp đã bị áp dụng biện pháp ngăn chặn, biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp bảo đảm thi hành án, biện pháp cưỡng chế thi hành án thì Chấp hành viên vẫn có quyền kê biên, xử lý QSDĐ để thi hành án Đối với bất động sản thì pháp luật quy định việc bán luôn thông qua đấu giá Việc quy định trên xuất phát từ những điểm đặc biệt của QSDĐ như đã phân tích ở phần trên Nếu như số tiền phải thi hành án tương đương với giá trị QSDĐ được bán đấu giá thì thủ tục thanh toán cho các chủ thể liên quan được tiến hành dễ dàng, nếu như QSDĐ có giá

trị thấp hơn nhiều lần hoặc cao hơn nhiều lần giá trị cần phải thi hành án thì việc lựa chọn QSDĐ để thi hành án gặp nhiều khó khăn Nếu trong hợp đồng không xác định QSDĐ nào để thi hành án, nhưng khi thi hành án, người phải thi hành án không tự nguyện, các QSDĐ khác không đủ hoặc giá trị cao hơn nhiều so với giá trị cần thi hành mà QSDĐ có giá trị tương đương, lớn hơn giá trị cần thi hành thì có thể QSDĐ đó là đối tượng để tiến hành thi hành án Như vậy, QSDĐ dùng để thi hành án, có thể thuộc sở hữu của người phải thi hành án hoặc của bên thứ ba, có thể trực tiếp đảm bảo cho khoản vay hoặc không đảm bảo cho khoản vay nhưng xét thấy cần thiết kê biên QSDĐ đó để đảm bảo quyền cho người được thi hành án Tuy nhiên, đối với QSDĐ là nhà ở duy nhất của người phải thi hành án, việc sắp xếp chỗ

ở, động viên người phải thi hành án chuyển đi khỏi QSDĐ không mấy khả quan hay trường hợp QSDĐ có giá trị quá lớn so với giá trị cần phải thi hành, trong khi việc tách thửa đối với QSDĐ tại Hà Nội có những quy định rất khắt khe

Ngay khi kê biên QSDĐ mà đương sự thoả thuận được về giá QSDĐ hoặc về

tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên lập biên bản về thỏa thuận đó Giá QSDĐ

do đương sự thoả thuận là giá khởi điểm để bán đấu giá Trường hợp đương sự có thoả thuận về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá đó

Trong trường hợp các bên đương sự không thoả thuận được về giá và không thoả thuận được việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá hoặc tổ chức thẩm định giá do đương sự lựa chọn từ chối việc ký hợp đồng dịch vụ thì Chấp hành viên có quyền

ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có QSDĐ kê biên Nếu việc ký hợp đồng dịch vụ như trên cũng không thực hiện được thì sau khi tham khảo ý kiến của cơ quan tài chính, cơ quan chuyên môn có liên quan để xác định giá của QSDĐ kê biên Nếu không đồng

ý với giá QSDĐ đã được định giá, đương sự có quyền yêu cầu định giá lại trước khi

có thông báo về bán đấu giá

Luật sửa đổi bổ sung Luật thi hành án 2014 quy định khá cụ thể trường hợp khi không có người tham gia đấu giá, đấu giá không thành Theo đó, trong thời hạn

05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được thông báo của tổ chức bán đấu giá về việc QSDĐ đưa ra bán đấu giá lần đầu nhưng không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành thì Chấp hành viên thông báo và yêu cầu đương sự thỏa thuận về mức giảm giá QSDĐ Mức giảm giá đối với mỗi lần giảm giá không quá 10% so với giá khởi điểm của lần liền kề Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo, nếu đương sự không thoả thuận hoặc thoả thuận không được

về mức giảm giá thì Chấp hành viên quyết định giảm giá QSDĐ để tiếp tục bán đấu giá Từ sau lần giảm giá thứ hai trở đi mà không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành thì người được thi hành án có quyền nhận QSDĐ đó

để trừ vào số tiền được thi hành án

Trường hợp người được thi hành án đồng ý nhận QSDĐ để trừ vào số tiền được thi hành án, trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành thì Chấp hành viên thông báo cho người phải thi hành án biết Người phải thi hành án sẽ được thông báo về việc người được thi hành án đồng ý nhận QSDĐ để trừ đi nghĩa

vụ thi hành, trong thời hạn 30 ngày mà người phải thi hành án vẫn không có khả năng nạp số tiền để thi hành án thì QSDĐ được giao cho người được thi hành án để tiến hành thủ tục sang tên, chuyển QSDĐ

Trường hợp người được thi hành án không đồng ý nhận QSDĐ để thi hành

án thì Chấp hành viên ra quyết định giảm giá QSDĐ để tiếp tục bán đấu giá Nếu giá trị QSDĐ đã giảm bằng hoặc thấp hơn chi phí cưỡng chế mà người được thi hành án vẫn không nhận để trừ vào số tiền được thi hành án thì QSDĐ được giao lại cho người phải thi hành án quản lý, sử dụng Người phải thi hành án không được đưa QSDĐ này tham gia các giao dịch dân sự cho đến khi họ thực hiện xong nghĩa

vụ thi hành án

2.1.1.2 Các bên chủ thể trong bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án

Quá trình bán đấu giá QSDĐ để thi hành án bao gồm nhiều chủ thể khác nhau tham gia, mỗi chủ thể có vai trò, chức năng, với những quyền và nghĩa vụ nhất định Theo đó, tham gia vào quan hệ bán đấu giá QSDĐ để thi hành án, bao gồm: Người tổ chức đấu giá, người điều hành đấu giá, người có QSDĐ bán đấu giá (gồm người sở hữu QSDĐ bán đấu giá và Chấp hành viên), người tham gia đấu giá và người có quyền, nghĩa vụ liên quan đến việc bán đấu giá (người được thi hành án) Hiện nay, quy định pháp luật Việt Nam về vấn đề này như sau:

Thứ nhất, tổ chức bán đấu giá QSDĐ và đấu giá viên

Nghị định 17/2010/NĐ-CP quy định các tổ chức tiến hành bán đấu giá QSDĐ gồm có: Trung tâm dịch vụ bán đấu giá QSDĐ và trung tâm bán đấu giá QSDĐ, theo đó, giữa trung tâm bán đấu giá QSDĐ và các doanh nghiệp bán đấu giá QSDĐ bình đẳng với nhau về quyền và nghĩa vụ Đối với doanh nghiệp bán đấu giá QSDĐ, do hoạt động theo chế độ doanh nghiệp, nên pháp luật quy định người đứng đấu doanh nghiệp đấu giá QSDĐ phải là đấu giá viên, doanh nghiệp phải có trụ sở,

cơ sở vật chất đảm bảo cho hoạt động đấu giá

Đấu giá viên là người có bằng đại học kinh tế hoặc đại học luật đã được đào tạo qua lớp đấu giá viên, được cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá; nếu đấu giá viên

đó đang làm việc cho một trung tâm hoặc doanh nghiệp bán đấu giá thì đấu giá viên trở thành chủ thể được nói đến trong thi hành án

Để đảm bảo đối với công việc bán đấu giá, pháp luật quy định những người không được cấp chứng chỉ hành nghề bán đấu giá bao gồm: Cán bộ, công chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân; người bị mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự; người đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự; người đã bị kết án mà chưa được xóa án tích; người đang 37

bị áp dụng biện pháp xử lý hành chính thì không được cấp chứng chỉ hành

nghề đấu giá Ngoài ra, khi đã được cấp Chứng chỉ đấu giá nhưng người đó không làm việc thường xuyên tại tổ chức bán đấu giá QSDĐ; không còn hoạt động trong lĩnh vực bán đấu giá QSDĐ hoặc không điều hành cuộc bán đấu giá nào trong vòng một năm, trừ trường hợp có lý do chính đáng sẽ bị tước quyền sử dụng Chứng chỉ hành nghề đấu giá không thời hạn theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính hoặc nếu họ có hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 13 Nghị định 17/2010/NĐ-CP thì bị tước Chứng chỉ bán đấu giá Khi phát hiện trường hợp người thuộc diện bị thu hồi chứng chỉ bán đấu giá, chậm nhất

07 ngày làm việc Sở Tư pháp có văn bản đề nghị Bộ Tư pháp thu hồi chứng chỉ và trong thời hạn 15 ngày (30 ngày với trường hợp phức tạp) Bộ trưởng Bộ Tư pháp ra quyết định thu hồi Chứng chỉ hành nghề đấu giá Chậm nhất là 10 ngày làm việc, kể

từ ngày nhận được quyết định thu hồi

Thứ hai, người có QSDĐ bán đấu giá và chủ sử dụng QSDĐ bán đấu giá Thông thường người có QSDĐ bán đấu giá là người chủ sử dụng QSDĐ

hoặc người được chủ sử dụng ủy quyền để tiến hành bán đấu giá Tuy nhiên, trong bán đấu giá để THADS lại có điểm khác biệt Cụ thể, người có QSDĐ bán đấu giá

trong THADS không phải là sử dụng QSDĐ hoặc được sử dụng QSDĐ ủy quyền

bán QSDĐ Người có QSDĐ bán đấu giá là Chấp hành viên, cơ quan THADS

Với lý do, chủ sử dụng QSDĐ trong thi hành án dân sự thường không tự

nguyện để thực hiện theo nội dung bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền,

không hợp tác để bán đấu giá QSDĐ nên cơ quan thi hành án phải tiến hành cưỡng chế kê biên QSDĐ , tiến hành bán đấu giá QSDĐ, và chính cơ quan thi hành án

cũng là chủ thể ký kết với tổ chức bán đấu giá để thi hành án

Chấp hành viên là chức danh pháp lý do Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm Chấp hành viên có ba ngạch là Chấp hành viên sơ cấp, Chấp hành viên trung cấp và Chấp hành viên cao cấp Khi Chấp hành viên được giao nhiệm vụ thi hành các bản

án, quyết định có hiệu lực và quyết định áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên

QSDĐ thì họ trở thành người có QSDĐ bán đấu giá trong quan hệ bán đấu giá

QSDĐ THADS và do vậy, họ có đầy đủ quyền và nghĩa vụ giống như chủ sở hữu QSDĐ trong đấu giá QSDĐ thông thường Sau khi kê biên QSDĐ, Chấp hành viên

có quyền ký hợp đồng thẩm định giá trị QSDĐ với tổ chức thẩm định giá (nếu hai bên không thỏa thuận được với nhau về giá trị QSDĐ và tổ chức định giá) Trên cơ

sở giá trị QSDĐ đã được định giá, Chấp hành viên ký hợp đồng ủy quyền bán đấu giá

QSDĐ với tổ chức đấu giá Chấp hành viên có nghĩa vụ cung cấp đầy đủ thông tin về QSDĐ đấu giá, thỏa thuận về mức phí khấu trừ cho tổ chức đấu giá chuyên nghiệp

trong trường hợp bán đấu giá thành và trong trường hợp bán đấu giá không thành thì

thay mặt cơ quan thi hành án có trách nhiệm thanh toán chi phí bán đấu giá QSDĐ

cho tổ chức bán đấu giá QSDĐ

Trường hợp bán đấu giá thành, Chấp hành viên, cơ quan THADS được nhận

lại số tiền bán QSDĐ và dùng số tiền này để thi hành đúng theo bản án, quyết định

đã có hiệu lực của Tòa án

Người chủ sử dụng QSDĐ bán đấu giá trong THADS tham gia với vai trò

bị động trong quan hệ bán đấu giá QSDĐ (họ không muốn bán QSDĐ nhưng vẫn

phải bán, quyền quyết định thuộc về Chấp hành viên của cơ quan THADS theo

quy định của pháp luật), người chủ sử dụng QSDĐ tuy không phải là một bên

trong hợp đồng bán đấu giá QSDĐ nhưng việc bán đấu giá ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của họ Người chủ sử dụng QSDĐ thường là người phải thi hành bản án, quyết định dân sự của Tòa án Tuy nhiên, trong một số trường hợp họ chỉ

là người chủ sử dụng QSDĐ chung với người phải thi hành án mà QSDĐ đó đang

bị dùng để cưỡng chế THADS

Pháp luật dành cho họ quyền thỏa thuận với người được thi hành án trong việc quyết định tổ chức thẩm định giá, tổ chức bán đấu giá Do có quyền lợi trực tiếp, liên quan nên người này được quyền biết tất cả những thông tin về cuộc bán đấu giá Trước khi bán QSDĐ lần đầu đối với QSDĐ thuộc sở hữu chung mà có nhiều chủ sở hữu chung đề nghị mua phần QSDĐ của người phải thi hành án theo giá đã định thì Chấp hành viên thông báo cho các chủ sở hữu chung đó thỏa thuận

người được quyền mua Nếu không thỏa thuận được thì Chấp hành viên tổ chức bốc thăm để chọn ra người được mua QSDĐ bán đấu giá

Nếu có vấn đề phát sinh trong cuộc đấu giá ảnh hưởng đến quyền lợi của họ,

họ có quyền khởi kiện, yêu cầu Tòa án hủy kết quả đấu giá

Trước khi mở cuộc bán đấu giá QSDĐ, họ còn có quyền nhận lại QSDĐ nếu nộp đủ tiền thi hành án và thanh toán các chi phí thực tế, hợp lý đã phát sinh từ việc cưỡng chế thi hành án, tổ chức bán đấu giá Họ có quyền nhận lại số tiền thừa từ việc bán đấu giá QSDĐ sau khi đã thanh toán các chi phí (chi phí thi hành án, chi phí đấu giá…) theo quy định của pháp luật

Người chủ sử dụng QSDĐ phải bàn giao QSDĐ cùng tất cả các giấy tờ có liên quan cho người mua được QSDĐ đấu giá nếu cuộc bán đấu giá thành công Nếu không bàn giao thì cơ quan chức năng có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người mua được QSDĐ đó

Thứ ba, người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất

Người tham gia đấu giá là cá nhân, tổ chức có nguyện vọng, nhu cầu tham gia đấu giá Những người này phải đáp ứng yêu cầu về năng lực hành vi dân sự chung theo quy định của BLDS năm 2005

Một người bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình, không có năng lực hành vi dân sự hoặc những người chưa đủ năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định từ Điều 19 đến Điều 23 BLDS năm 2005 hoặc người tại thời điểm đấu giá không nhận thức, làm chủ được hành vi của mình (Khoản 1 Điều 30 Nghị định 17/2010/NĐ-CP) mà tự mình tham gia giao dịch dân sự nói chung và giao dịch bán đấu giá QSDĐ trong THADS nói riêng thì giao dịch của họ không có giá trị Tuy nhiên, nếu họ có người đại diện hợp pháp theo quy định của pháp luật thay mặt họ thực hiện giao dịch bán đấu giá QSDĐ thì việc mua bán vẫn có hiệu lực Đối với pháp nhân việc tham gia giao dịch đấu giá phải thông qua người

đại diện hợp pháp hoặc người đại diện theo pháp luật và việc mua bán QSDĐ này phù hợp với chức năng, nhiệm vụ của pháp nhân theo quy định của BLDS năm

2005 Người tham gia đấu giá QSDĐ phải nộp phí tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước

Khoản tiền đặt trước do tổ chức bán đấu giá QSDĐ và người có QSDĐ bán đấu giá thỏa thuận quy định nhưng tối thiểu là 1% và tối đa không quá 15% giá khởi điểm của QSDĐ bán đấu giá

Khoản tiền đặt trước được nộp cho tổ chức bán đấu giá QSDĐ Trong trường hợp người tham gia đấu giá QSDĐ là người mua được QSDĐ bán đấu giá thì khoản tiền đặt trước được trừ vào giá mua; nếu không mua được QSDĐ, thì khoản tiền đặt trước được trả lại cho người tham gia đấu giá QSDĐ sau khi cuộc bán đấu giá kết thúc, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Nếu người đăng ký tham gia đấu giá QSDĐ đã nộp khoản tiền đặt trước nhưng không tham gia cuộc bán đấu giá mà không thuộc trường hợp bất khả kháng thì khoản tiền đặt trước đó thuộc về tổ chức bán đấu giá QSDĐ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác Người làm việc trong tổ chức bán đấu giá QSDĐ, nơi thực hiện việc bán đấu giá QSDĐ đó, cha, mẹ,

vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột của người đó; người trực tiếp giám định, định giá QSDĐ, cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột của người đó hoặc Chấp hành viên đang trực tiếp thực hiện vụ việc có QSDĐ được bán đấu giá cùng cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột của người đó thì không được quyền tham gia mua QSDĐ bán đấu giá vì việc tham gia của họ không đảm bảo tính khách quan, trung thực, bình đẳng cho phiên đấu giá, cho lợi ích của chủ sở hữu QSDĐ và những người tham gia đấu giá khác

Quyền, lợi ích hợp pháp của người mua được QSDĐ bán đấu giá được pháp luật bảo vệ Theo đó, nếu kết quả bán đấu giá bị hủy, người mua có quyền khởi kiện

ra Tòa án để yêu cầu bảo vệ quyền lợi Luật thi hành án đã được sửa đổi bổ sung

2014 đã dành riêng Điều 103 để ghi nhận quyền của người mua QSDĐ bán đấu giá, nhận QSDĐ bán đấu giá Theo đó, người mua được QSDĐ bán đấu giá, người nhận

QSDĐ để thi hành án được bảo vệ quyền sở hữu, sử dụng đối với QSDĐ đó Trường hợp người mua được QSDĐ bán đấu giá đã nộp đủ tiền mua QSDĐ bán đấu giá nhưng bản án, quyết định bị kháng nghị, sửa đổi hoặc bị hủy thì cơ quan thi hành án dân sự tiếp tục giao QSDĐ, kể cả thực hiện việc cưỡng chế thi hành án để giao QSDĐ cho người mua được QSDĐ bán đấu giá, trừ trường hợp kết quả bán đấu giá bị hủy theo quy định của pháp luật hoặc đương sự có thỏa thuận khác Có thể nói quy định trên là hoàn toàn phù hợp, làm cơ sở bảo đảm quyền lợi của người tham gia đấu giá, từ đó, thúc đẩy hoạt động bán đấu giá QSDĐ phát triển hơn, thu hút được nhiều chủ thể tham gia hơn

Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm bảo đảm việc thực hiện quyền, lợi ích hợp pháp của người mua được QSDĐ bán đấu giá Trong trường hợp có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc sửa đổi một phần hoặc hủy bỏ toàn bộ bản án, quyết định liên quan đến QSDĐ bán đấu giá do có vi phạm pháp luật trước khi QSDĐ được đưa ra bán đấu giá nhưng trình tự, thủ tục bán đấu giá QSDĐ đó bảo đảm tuân theo đầy đủ quy định của pháp luật thì Chấp hành viên, cơ quan THADS chịu trách nhiệm bồi thường tất cả những thiệt hại đã xảy ra còn QSDĐ đó vẫn thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của người mua được QSDĐ bán đấu giá

Thứ tư, người có quyền và nghĩa vụ liên quan trong bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án dân sự

Trong THADS, người được thi hành án cũng có quyền lợi liên quan đến việc bán đấu giá Họ được quyền thỏa thuận với người sở hữu QSDĐ là người phải thi hành án trong việc quyết định tổ chức thẩm định giá, tổ chức bán đấu giá Nếu QSDĐ được thẩm định giá cao hoặc thấp hơn với giá trị thực của QSDĐ thì người được thi hành án cũng có quyền yêu cầu định lại giá QSDĐ

Mục đích của hoạt động bán đấu giá QSDĐ trong thi hành án là để thi hành theo nội dung phán quyết mà bản án, quyết định đã đưa ra Vì vậy, sau khi bán đấu

giá QSDĐ thành công, giá trị QSDĐ dùng để thực hiện nghĩa vụ đối với người được thi hành án, sau khi đã trừ đi chi phí liên quan đến thi hành án, chi phí bán đấu giá

2.1.1.3 Trình tự thủ tục bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án

Thứ nhất, hợp đồng bán đấu giá QSDĐ đã kê biên

Như đã nêu tại phần trên quyền lựa chọn tổ chức bán đấu giá QSDĐ trước hết thuộc về các đương sự (người phải thi hành án và người được thi hành án) được quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật THADS: “Đương sự có quyền thỏa thuận về tổ chức bán đấu giá QSDĐ trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày định giá” Trong trường hợp đương sự không thỏa thuận được tổ chức bán đấu giá thì Chấp hành viên có quyền lựa chọn một trong hai tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp đó là Trung tâm dịch vụ bán đấu giá QSDĐ và doanh nghiệp bán đấu giá QSDĐ để ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá QSDĐ Khoản 2 Điều 101 Luật THADS quy định

“Chấp hành viên ký kết hợp đồng dịch vụ bán đấu giá QSDĐ với tổ chức bán đấu giá do đương sự thỏa thuận hoặc do Chấp hành viên lựa chọn”

Và điểm a khoản 1 Điều 26 Nghị định số 17/2010/NĐ- CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ cũng quy định“QSDĐ để thi hành án thì hợp đồng bán đấu giá QSDĐ được ký kết giữa Chấp hành viên có thẩm quyền xử lý QSDĐ đó với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp” Do đó, chủ thể ký kết hợp đồng dịch vụ bán đấu giá QSDĐ để thi hành án là Chấp hành viên được giao tổ chức thi hành án vụ việc, cụ thể Hợp đồng được ký kết giữa một bên là Chấp hành viên cơ quan THADS, một bên là Giám đốc Trung tâm dịch vụ bán đấu giá QSDĐ hoặc Giám đốc doanh nghiệp bán đấu giá QSDĐ (hoặc đại diện hợp pháp hoặc đại diện theo ủy quyền của các tổ chức bán đấu giá QSDĐ đó) Theo quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật THADS thì thời hạn ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá QSDĐ là 10 ngày, kể từ ngày định giá, việc bán QSDĐ là 45 ngày kể từ ngày ký Để chuẩn bị cho việc ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá QSDĐ, Chấp hành viên phải trực tiếp làm việc với tổ chức bán đấu giá QSDĐ để thỏa thuận một số điều khoản cần thiết trong hợp đồng Hợp đồng bán đấu giá QSDĐ phải được lập thành văn bản gồm một số nội dung