Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Thành phố Bắc Giang Tỉnh Bắc Giang

MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 1.Tính cấp thiết của chuyên đề 1 2.Mục đích của chuyên đề 2 3.Yêu cầu của chuyên đề: 2 4.Cấu trúc của chuyên đề: 3 CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4 1.1. Cơ sở khoa học của công tác ĐKĐĐ, cấp GCN 4 1.1.1. Công tác đăng ký đất đai: 4 1.1.2. Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 7 1.1.3. Đặc điểm của công tác đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất 7 1.1.4. Mục đích của việc đăng ký đất đai, cấp GCN 9 1.1.5. Vai trò của công tác đăng kýđất đai, cấp GCN 10 1.2.Cơ sở pháp lý: 11 1.2.1. Hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất . 11 1.2.2 Những quy định chung về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 13 1.3. Cơ sở thực tiễn: 23 1.3.1 Tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp GCN trong cả nước 23 1.3.2 Tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp GCN của Tỉnh Bắc Giang 24 1.3.3. Tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp GCN của một số nước trên thế giới: 25 CHƯƠNG II: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29 2.1. Đối tượng nghiên cứu: 29 2.2. Phạm vi nghiên cứu: 29 2.3. Nội dung nghiên cứu: 29 2.4. Phương pháp nghiên cứu: 29 2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu: 29 2.4.2. Phương pháp thống kê: 30 2.4.3. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu: 30 2.4.4. Phương pháp so sánh, phân tích và đánh giá: 30 CHƯƠNG III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 31 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của Thành Phố Bắc Giang tỉnh Bắc Giang 31 3.1.1. Điều kiện tự nhiên: 31 3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 36 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường 44 3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của Thành Phố Bắc Giang 47 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai: 47 3.2.2 Tình hình sử dụng đất 50 3.3. Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa Thành Phố Bắc Giang giai đoạn 20102015: 53 3.3.1 Những căn cứ để thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Thành Phố Bắc Giang. 53 3.3.2.Quy định chung về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thành Phố Bắc Giang: 56 3.3.3. Kết quả công tác đăng ký đất đai, cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Thành Phố. 59 3.3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn của công tác đăng ký, cấp GCN 69 3.4. Đề xuất một số giải pháp để thực hiện tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCN trên địa bàn Thành phố Bắc giang 70 PHẦN KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 74 1. Kết luận: 74 2. Kiến nghị: 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO 77  

5 GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

6 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

14 TN&MT Tài nguyên và môi trường

15 VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1.Tính cấp thiết của chuyên đề 1

2.Mục đích của chuyên đề 2

3.Yêu cầu của chuyên đề: 2

4.Cấu trúc của chuyên đề: 3

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở khoa học của công tác ĐKĐĐ, cấp GCN 4

1.1.1 Công tác đăng ký đất đai: 4

1.1.2 Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 7

1.1.3 Đặc điểm của công tác đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất 7

1.1.4 Mục đích của việc đăng ký đất đai, cấp GCN 9

1.1.5 Vai trò của công tác đăng kýđất đai, cấp GCN 10

1.2.Cơ sở pháp lý: 11

1.2.1 Hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 11

1.2.2 Những quy định chung về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 13

1.3 Cơ sở thực tiễn: 23

1.3.1 Tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp GCN trong cả nước 23

1.3.2 Tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp GCN của Tỉnh Bắc Giang 24 1.3.3 Tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp GCN của một số nước trên thế giới: 25

CHƯƠNG II: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29

2.1 Đối tượng nghiên cứu: 29

2.2 Phạm vi nghiên cứu: 29

2.3 Nội dung nghiên cứu: 29

2.4 Phương pháp nghiên cứu: 29

2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu: 29

2.4.2 Phương pháp thống kê: 30

2.4.3 Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu: 30

2.4.4 Phương pháp so sánh, phân tích và đánh giá: 30

CHƯƠNG III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 31

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thành Phố Bắc Giang - tỉnh Bắc Giang 31

3.1.1 Điều kiện tự nhiên: 31

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 36

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường 44

3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất của Thành Phố Bắc Giang 47

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai: 47

3.2.2 Tình hình sử dụng đất 50

3.3 Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa Thành Phố Bắc Giang giai đoạn 2010-2015: 53

3.3.1 Những căn cứ để thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Thành Phố Bắc Giang 53

3.3.2.Quy định chung về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thành Phố Bắc Giang: 56

3.3.3 Kết quả công tác đăng ký đất đai, cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Thành Phố 59 3.3.4 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn của công tác đăng ký, cấp GCN 69

3.4 Đề xuất một số giải pháp để thực hiện tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCN trên địa bàn Thành phố Bắc giang 70

PHẦN KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 74

1 Kết luận: 74

2 Kiến nghị: 75

TÀI LIỆU THAM KHẢO 77

DANH SÁCH BẢNG BIỂU, HÌNH ẢNH

Bảng 1.1: Biểu cơ cấu GTSX năm 2014 và năm 2015 36

Bảng 1.2: Giá trị sản xuất và cơ cấu sản xuất nông nghiệp thành phố 37

Bắc Giang năm 2015 37

Bảng 1.3: Dân số năm 2015 của thành phố Bắc Giang phân theo giới tính và địa bàn cư trú 40

Bảng 3.1 Hiện trạng và cơ cấu các loại đất thành phố Bắc Giang năm 2015 50

Bảng 3.2 Tổng hợp diện tích phân theo loại đất theo đơn vị hành chính 52

Hình 3.1 Sơ đồ trình tự cấp giấy lần đầu trên địa bàn Thành phố Bắc Giang 59

Bảng 3.3 Kết quả đăng ký, cấp GCN đất sản xuất nông nghiệp cho các hộ gia đình, cá nhân ở các đơn vị hành chính trên địa bàn Thành phố Bắc Giang tính đến 31/12/2015 60

Bảng 3.4 Các trường hợp chưa đủ điều kiện GCN đất sản xuất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân ở các đơn vị hành chính trên địa bàn Thành phố Bắc Giang tính đến 31/12/2015 62

Bảng 3.5 Kết quả đăng ký, cấp GCN đất lâm nghiệp cho các hộ gia đình, cá nhân ở các đơn vị hành chính trên địa bàn Thành Phố Bắc Giang tính đến 31/12/2015 64

Bảng 3.6 Kết quả đăng ký, cấp GCN đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân ở các đơn vị hành chính trên địa bàn Thành phố Bắc Giang tính đến 31/12/2015 65 Bảng 3.7 Các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp GCN đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân ở các đơn vị hành chính trên địa Thành phố Bắc Giang tính đến 31/12/2015 67

PHẦN MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của chuyên đề

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là

tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế của ngành nông nghiệp và lâm nghiệp,

là thành phần quan trọng đối với môi trường sống của các loài động thực vật, là địabàn để xã hội loài người phân bố dân cư, phát triển cơ sở kinh tế - xã hội, an ninh,quốc phòng Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, cố định về

vị trí, do vậy mà đất đai có vai trò rất quan trọng, cần có sự quản lý và sử dụng đấtmột cách phù hợp, chặt chẽ

Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã quy địnhrõ: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý ” và “ Nhà nướcthống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụngđúng mục đích và có hiệu quả” Do đó, công tác quản lý của Nhà nước về đất đai có

ý nghĩa đặc biệt quan trọng, cần phải được thực hiện một cách chặt chẽ và hiệu quảhơn Trong các nội dung quản lý nhà nước về đất đai, công tác đăng ký đất đai, cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất là một vấn đề cần chú trọng Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một biệnpháp hữu hiệu của nhà nước nhằm ngăn chặn việc sử dụng đất chồng chéo, kémhiệu quả, các hiện tượng lấn chiếm, hủy hoại đất, kìm hãm phát triển sản xuất, pháttriển kinh tế - xã hội, đồng thời giúp cho người sử dụng đất đảm bảo quyền và lợiích hợp pháp của mình đối với tài sản đất đai của họ

Thành phố Bắc Giang là một thành phố trực thuộc tỉnh Bắc Giang - một tỉnhtrung du miền núi Đông Bắc Bắc Bộ Địa hình tương đối bằng phẳng thuận lợi chogiao thông đi lại và sản xuất nông nghiệp Việc lập hồ sơ địa chính, đăng ký đất đai

và cấp giấy chứng nhận có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ trong giai đoạnnày mà cho cả những giai đoạn tiếp theo Do đó công tác đăng ký đất đai, cấp giấy

chứng nhận là một vấn đề cấp thiết và cấp bách vì vậy em chọn chuyên đề : “Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Thành phố Bắc Tỉnh Bắc Giang”.

Giang-2.Mục đích của chuyên đề

- Với mong muốn đi sâu vào thực tế và áp dụng các kiến thức đã học tạitrường để có cái nhìn tổng quan hơn về vấn đề đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bànThành Phố Bắc Giang- Tỉnh Bắc Giang

- Tìm hiểu thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Thành phốBắc Giang- Tỉnh Bắc Giang

- Rút ra các mặt được, các tồn tại và nguyên nhân các tồn tại trong công tácđăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất của Thành Phố Bắc Giang

- Dựa vào nguyên nhân của những tồn tại, đề xuất các giải pháp nhằm hoànthiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất và nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đaithông qua kết quả đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận trên địa Thành Phố BắcGiang

3.Yêu cầu của chuyên đề:

- Nắm vững chính sách pháp luật, văn bản pháp lý của nhà nước về đất đai,chính sách cấp giấy chứng nhận và các văn bản có liên quan khác

- Thu thập đầy đủ tài liệu và số liệu về việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trênđịa bàn Thành Phố và phải bám sát thực tế sử dụng đất của người sử dụng đất

- Phân tích một cách chính xác, trung thực và khách quan các số liệu, tài liệuthu thập được bằng các kiến thức đã học

- Đề xuất giải pháp khả thi để nâng cao chất lượng công tác cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở à tài sản khác gắn liền với đất

4.Cấu trúc của chuyên đề:

Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, chuyên đề gồm 3 chương:

- Chương I: Tổng quan vấn đề nghiên cứu

- Chương II: Đối tượng, phạm vi, nội dung và phương pháp nghiên cứu

- Chương III: Kết quả nghiên cứu

CHƯƠNG I TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở khoa học của công tác ĐKĐĐ, cấp GCN

1.1.1 Công tác đăng ký đất đai:

 Khái niệm đăng ký đất đai:

Theo luật đất đai năm 2013 thì khái niệm đăng ký đất đai lại được quy địnhmột cách đầy đủ như sau: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất làviệc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơđịa chính”

- Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giaođất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thựchiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

- Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu

và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quanquản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trịpháp lý như nhau

- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp GCNhoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyềnchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụngđất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắnliền với đất;

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

+ Chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng nămsang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhànước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sanggiao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013

+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sảnchung của vợ và chồng;

+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtcủa tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đấtchung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kếtquả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyềncông nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quannhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đấtđai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơquan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sửdụng đất phù hợp với pháp luật;

- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng kýđược ghi vào Sổ địa chính, được cấp GCN nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theoquy định của Luật Đất đai năm 2013 và quy định khác của pháp luật có liên quan;trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp GCN hoặcchứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp

Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp GCN thì người đang

sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lýtheo quy định của Chính phủ

- Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và lkhoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013 thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày

có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trườnghợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngàyphân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế

- Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểmđăng ký vào Sổ địa chính

 Yêu cầu của đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản gắn liền với đất là một thủ tục hành chínhnhằm kê khai, xác lập mối quan hệ pháp lý về sử dụng đất và sở hữu tài sản giữanhà nước và người sử dụng đất, người sở hữu tài sản, đòi hỏi phải đáp ứng các yêucầu cơ bản sau đây:

* Đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý:

Đăng ký đúng đối tượng, đúng diện tích, trong hạn mức được giao, đúng mụcđích, đúng thời hạn sử dụng, đúng quyền lợi và nghĩa vụ theo quy định của phápluật Thực hiện đầy đủ theo trình tự, thủ tục, đúng thẩm quyền Thiết lập hồ sơ địachính theo đúng quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường

* Đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật:

Đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môitrường với chất lượng cao nhất về các loại thông tin: diện tích, hình thể, kích thướccủa từng thửa đất Độ chính xác của các loại thông tin này phụ thuộc vào điềukiện đo đạc, năng lực, trình độ, chuyên môn, kinh phí, phương pháp và phương tiện

đo vẽ, tính toán diện tích

* Đảm bảo thực hiện triệt để, kịp thời:

Mọi đối tượng đang sử dụng đất hay có nhu cầu biến động dưới mọi hìnhthức đều phải làm thủ tục đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với

cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không để sót bất kỳ trường hợp nào sử dụng đất

mà không đăng ký với nhà nước Đảm bảo nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất đaitrên toàn bộ phạm vi lãnh thổ Trong mọi trường hợp việc đăng ký đất đai, nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất phải được thực hiện ngay sau khi cơ quan nhà nước cóthẩm quyền giao đất, cho thuê thuê đất hay cho phép biến động đất đai Như vậy sẽđảm bảo hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất Các quyền củangười sử dụng đất luôn được bảo vệ và người sử dụng đất sẽ phải thực hiện cácnghĩa vụ theo quy định của pháp luật

1.1.2 Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất, sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận (GCN ) là chứng thư pháp lý xácnhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cảitạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đấttheo pháp luật Do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất đểbảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, GCN chính là cơ sở pháp

lý để Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của chủ sử dụng GCN cóvai trò rất quan trọng, nó là các căn cứ để xây dựng các quy định về đăng ký, theodõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai, các thẩm quyền vàtrình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ về tài chính của người

sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lý vi phạm về đất đai

1.1.3 Đặc điểm của công tác đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

a) Đăng ký đất đai là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý nhà nước

về đất đai, tính đặc thù thể hiện ở các mặt

Một là, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi người

sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà nước vànhững người sử dụng đất cùng thi hành Luật Đất đai

Mặc dù mọi quốc gia, mọi chế độ xã hội khác nhau trên thế giới, có nhữnghình thức sở hữu đất đai khác nhau, nhưng đều quy định bắt buộc người có đất sửdụng phải đăng ký để chịu sự quản lý thống nhất của Nhà nước theo pháp luật.Hai là, đăng ký đất đai là công việc của cả bộ máy nhà nước ở các cấp, do hệthống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện.

Chỉ có ngành Địa chính với lực lượng chuyên môn đông đảo, nắm vững mụcđích, yêu cầu đăng ký đất đai, nắm vững chính sách, pháp luật đất đai mới cókhả năng thực hiện đồng bộ các nội dung, nhiệm vụ của quản lý nhà nước về đấtđai Đồng thời Địa chính là ngành duy nhất kế thừa, quản lý và trực tiếp khai thác

sử dụng hồ sơ địa chính trong quản lý biến động đất đai, vì vậy mới có thể tổ chức,chỉ đạo và thực hiện nhiệm vụ đăng ký đất có chất lượng, đáp ứng được đầy đủ,chính xác các thông tin theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai

b) Đăng ký đất đai thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai

Khác với công việc đăng ký khác, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, doNhà nước thống nhất quản lý, người được đăng ký đất chỉ có quyền sử dụng, đồngthời phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao, do đó,đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất chỉ là đăng ký quyền sử dụng đất đai.Theo pháp luật đất đai hiện hành, Nhà nước thực hiện việc giao quyền sửdụng đất dưới hai hình thức giao đất và cho thê đất Hình thức giao đất hay cho thuêđất chỉ áp dụng đối với một số loại đối tượng và sử dụng vào một số mục đích cụthể Từng loại đối tượng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền và nghĩa

vụ sử dụng khác nhau Vì vậy, việc đăng ký đất đai phải tuân thủ nghiêm ngặt cácquy định của pháp luật và xác định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà người sử dụngđất phải đăng ký

Đất đai thường có quan hệ gắn bó (không thể tách rời) với các loại tài sản cốđịnh trên đất như : nhà cửa và các loại công trình trên đất, cây lâu năm, Các loại tàisản này cùng với đất đai hình thành trên đơn vị bất động sản Trong nhiều trườnghợp các loại tài sản này không thuộc quyền sở hữu nhà nước mà thuộc quyền sởhữu của các tổ chức hay cá nhân Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu

tài sản trên đất cũng như quyền sở hữu đất của Nhà nước, khi đăng ký đất chúng takhông thể không tính đến đặc điểm này.

c) Đăng ký đất phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn

Ở Việt Nam, bộ máy nhà nước được tổ chức thành 04 cấp : Trung ương, tỉnh,huyện, xã Trong đó cấp xã là đầu mối quan hệ tiếp xúc giữa Nhà nước với nhândân, trực tiếp quản lý toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính xã Việc tổ chứcđăng ký đất đai theo phạm vi từng xã sẽ đảm bảo :

- Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký đấtđai đầy đủ, thể hiện đúng bản chất của Nhà nước xã hội chủ nghĩa : “Nhà nước củadân, do dân, vì dân”

- Phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, thực trạng tình hình sử dụng đất ởđịa phương của đội ngũ cán bộ xã, làm chỗ dựa tin cậy để các cấp có thẩm quyềnxét duyệt đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo đúng quy định của pháp luật

- Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai chocán bộ xã

- Giúp cán bộ địa chính xã nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ sơđịa chính

1.1.4 Mục đích của việc đăng ký đất đai, cấp GCN

Đăng ký đất đai, cấp GCN là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chongười sử dụng đất hợp pháp và thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết đến từngthửa đất trên phạm vi lãnh thổ của từng xã, phường, thị trấn trong cả nước

Đăng ký, cấp GCN có ý nghĩa hết sức quan trọng, vừa là phương thức,vừa là công cụ để nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng đất, làm cơ sở để nhà nướcquản lý chặt chẽ việc sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo choquỹ đất được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất

Đăng ký, cấp GCN là điều kiện thiết yếu để nhà nước thực hiện các biệnpháp, các hoạt động về quản lý, nhằm lập lại trật tự trong sử dụng đất đai hiện nay

Người sử dụng đất được nhà nước bảo vệ quyền lợi sử dụng đất hợp pháp đối vớicác thửa đất đã được đăng ký, cấp GCN.

1.1.5 Vai trò của công tác đăng kýđất đai, cấp GCN

a) Vai trò của công tác đăng ký đất đai, cấp GCN đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai

Thông qua công tác đăng ký đất đai, cấp GCN Nhà nước xác lập mối quan hệpháp lý giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với các tổ chức, hộ gia đình

và cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng Công tác đăng ký, cấp GCN giúp Nhànước nắm chắc được tình hình đất đai tức là biết rõ các thông tin chính xác về sốlượng và chất lượng, đặc điểm về tình hình hiện trạng của việc quản lý sử dụng đất

Từ việc nắm chắc tình hình đất đai, Nhà nước sẽ thực hiện phân phối lại đấttheo quy hoạch, kế hoạch chung thống nhất Nhà nước thực hiện quyền chuyểngiao, quyền sử dụng từ các chủ thể khác nhau Cụ thể hơn nữa là Nhà nước thựchiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất và thu hồi đất Vì vậycông tác đăng ký, cấp GCN là một trong những nội dung quan trọng trong công tácquản lý nhà nước về đất đai

Đối với nhà nước và xã hội việc đăng ký đất đai, cấp GCN đem lại những lợiích như:

- Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuếchuyển nhượng

- Cung cấp tư liệu các chương trình cải cách đất đai trong đó việc triển khaimột hệ thống đăng ký đất đai cũng là một hệ thống pháp luật

- Giám sát giao dịch đất đai

- Phục vụ quy hoạch

- Phục vụ quản lý trật tự trị an…

b) Vai trò của công tác cấp GCN đối với người sử dụng đất

GCN là giấy tờ thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sửdụng đất

GCN là điều kiện để người sử dụng đất được bảo hộ các quyền và lợi ích hợppháp của mình trong quá trình sử dụng đất.

GCN là điều kiện để đất đai được tham gia vào thị trường bất động sản

Đối với người sử dụng đất việc đăng ký đất đai, cấp GCN đem lại những lợiích như :

- Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với đất đai

- Khuyến khích đầu tư cá nhân

- Mở rộng khả năng vay vốn

- Giảm tranh chấp đất đai

1.2.Cơ sở pháp lý:

1.2.1 Hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Nghị định số 88/2008/NĐ-CP ngày 19/10/2009 quy định về cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Nghị định 89/2010/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ về cấpGCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 của Chính phủ về quyđịnh chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013

- Thông tư 01/2005 /TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tàinguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

- Thông tư 09/2007/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướngdẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính Hồ sơ địa chính gồm: bản đồ địachính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai có nội dungđược lập và quản lý trên máy tính dạng số để phục vụ quản lý đất đai ở cấp tỉnh, cấphuyện và được in trên giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã

- Thông tư 17/2010/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2010 của Bộ Tàinguyên và Môi trường quy định về GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất

- Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số điều liên quan đến thủ tục hành chính

về lĩnh vực đất đai

- Thông tư 16/2011/TT – BTNMT ngày 20/05/2011 của Bộ Tài nguyên vàMội trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung về thủ tục cấp GCN; cấp lạiGCN do bị mất; đăng ký biến động về sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; đăng kýchuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp hoặc góp vốnbằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cấp GCN trong trường hợp táchthửa, hợp thửa đất; gia hạn sử dụng đất; chuyển mục đích sử dụng đất; giao lại đất,thuê đất trong khu công nghệ cao, khu kinh tế

- Nghị định 43/2014/NĐ – CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành mộtsố điều của Luật đất đai 2013

- Thông tư số 23/2014/TT – BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường quy định về GCN

- Thông tư số 24/2014/TT – BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường quy định về hồ sơ địa chính

- Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộtrưởng Bộ TN&MT ban hành quy định về GCNQSDĐ

- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài nguyên &Môi trường về cấp GCN QSDĐ thay thế Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT.

- Quyết định 1839/QĐ-BTNMT Về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực

- Chỉ thị 05/2004/CT-TTg ngày 9 tháng 2 năm 2004 của Thủ tướng Chínhphủ về việc triển khai thi hành Luật Đất đai 2003

- Chỉ thị 02/2009/CT-BTNMT ngày 4 tháng 12 năm 2009 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường về triển khai một số nhiệm vụ, giải pháp để hoàn thành công tác cấpGCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính

- Chỉ thị 1575/2011/CT-TTg ngày 25 tháng 8 năm 2011 của Thủ tướng Chínhphủ về thực hiện về thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnhviệc cấp GCN và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai

1.2.2 Những quy định chung về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

a) Những trường hợp được cấp và không được cấp GCN:

*Trường hợp được cấp GCN được quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm

2013 như sau:

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCN theo quy định tại các điều

100, 101 và 102 của luật đất đai 2013

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày luật đất đai 2013

có hiệu lực thi hành

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặngcho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sửdụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ

- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấpđất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành áncủa cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo vềđất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,khu công nghệ cao, khu kinh tế.

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người muanhà ở thuộc sở hữu nhà nước

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc cácthành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền

sử dụng đất hiện có

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

* Trường hợp không được cấp GCN:

Các trường hợp không cấp GCN được thể hiện trong Điều 19 NĐ43/2014/NĐ-CP quy định rõ:

+ Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộccác trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai

+ Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công íchcủa xã, phường, thị trấn

+ Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê,thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu côngnghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

+ Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệpnông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng

+ Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp GCN

+ Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCN nhưng đã có thông báohoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

+ Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thutiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồmđường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tảiđiện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địakhông nhằm mục đích kinh doanh

- Theo Điều 35 NĐ 43/2014/NĐ-CP quy định rõ về tài sản gắn liền với đấtkhông được chứng nhận quyền sở hữu khi cấp GCN.

- Tài sản gắn liền với đất không được chứng nhận quyền sở hữu khi thuộcmộttrong các trường hợp sau:

+ Tài sản gắn liền với đất mà thửa đất có tài sản đó không đủ điều kiệnđược cấp GCN theo quy định của Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP

+ Nhà ở hoặc công trình xây dựng khác được xây dựng tạm thời trong thờigian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng bằng vật liệu tranh tre, nứa, lá, đất;công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ cho việc quản

+ Tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, trừ trường hợp tài sản đã được xácđịnh là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của BộTài chính

+ Tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp được chứng nhậnquyền sở hữu theo quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của NĐ 43/2014/NĐ-CP

+ Tài sản tạo lập do chuyển mục đích sử dụng đất trái phép

b) Điều kiện cấp GCN

* Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư

 Điều 100 luật Đất đai 2013 quy định điều kiện cấp GCN đối với hộ giađình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

cụ thể như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loạigiấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm

1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai củaNhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòamiền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắnliền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất

ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sửdụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc

sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũcấp cho người sử dụng đất;

+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theoquy định của Chính phủ

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quyđịnh tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ

về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến

trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sửdụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa

án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kếtquả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợpchưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưađược cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụtài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từđường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này vàđất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất

sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư không có các giấy tờ vềquyền sử dụng đất được quy định tại Điều 101 của Luật đất đai 2013 như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thihành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩuthường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồngthủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điềukiện kinh tế- xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đấtxác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

và không phải nộp tiền sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tạiĐiều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xãxác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạchchi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơquan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất

* Đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo

Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể tại điều 101 như sau:

- Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sửdụng đúng mục đích

- Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtđược giải quyết như sau:

+ Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúngmục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm;

+ Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy bannhân dân cấp huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụngđất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ởđược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâmnghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp

đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước ngày 01tháng 7 năm 2004 thì phải lập phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư

trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địaphương quản lý.

- Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đấtquy định tại Điều 56 của Luật này thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục

ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sauđây:

+ Được Nhà nước cho phép hoạt động;

- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữuchung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN phải ghi đầy đủ tên của nhữngngười có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liềnvới đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ

sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đượcnhận GCN sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

- Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền vớiđất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được

ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đượcnhận GCN ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.

- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồngvào GCN, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, têncủa vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang GCN để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồngnếu có yêu cầu

- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệughi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 hoặc Giấy chứngnhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giớithửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp vớinhững người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCN diện tích đất đượcxác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụngđất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

- Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giớithửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực

tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênhlệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp GCN theo quy định tại Điều 99 của Luậtđất đai năm 2013

d) Thẩm quyền cấp GCN

Thẩm quyền được cấp GCN được quy định rõ tại Điều 105 Luật đất đai 2013

cụ thể như sau:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt

Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự ánđầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môitrường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồngdân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền vớiquyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thựchiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấpđổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứngnhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trườngthực hiện theo quy định của Chính phủ

e) Nhiệm vụ của các cấp trong cấp GCN

Đăng kí đất đai, cấp GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đốivới đất đai, là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất trongphạm vi lãnh thổ và để cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và đạthiệu quả cao nhất Do vậy, công tác cấp GCN đóng vai trò quan trọng trongchiến lược quản lý nhà nước về đất đai Điều đó đòi hỏi các cấp từ Trung ươngđến địa phương phải có chính sách quản lí đất đai phù hợp với thực tế và xuhướng phát triển của xã hội để sử dụng đất hiệu quả và hợp lí

+ Trung ương

- Ban hành các văn bản, chính sách đất đai, thông tư, hướng dẫn, quy trình,biểu mẫu về đăng kí đất đai

- In ấn, phát hành GCN, biểu mẫu, sổ sách, thống nhất trong phạm vi cả nước

- Hướng dẫn, tập huấn chuyên môn cho các bộ địa chính các tỉnh trong cảnước về thủ tục đăng kí đất đai, cấp GCN

- Xây dựng chủ trương, kế hoạch thực hiện đăng kí đất đai, cấp GCN trong cảnước.

- Chỉnh lí tài liệu, bản đồ địa chình phục vụ cho triển khai công tác cấp GCN

- Tổ chức hướng dẫn chỉ đạo làm thí điểm về cấp GCN và đôn đốc cấp cơ sởlàm kế hoạch triển khai

- Làm thủ tục để UBND cấp có thẩm quyền xét cấp GCN và quyết định cấpGCN cho những đối tượng thuộc thẩm quyền quản lí

- Quản lí hồ sơ địa chính theo phân cấp để nắm bắt thường xuyên tình hình sửdụng đất ở xã, phường, thị trấn thuộc thẩm quyền quản lí

+ Cấp xã

- Thực hiện triển khai công tác cấp GCN theo đúng kế hoạch cùng với cán bộPhòng Tài nguyên và Môi trường

- Tuyên truyền phổ biến cho nhân dân hiểu và đến đăng kí đất đang sử dụng

- Tổ chức tập huấn lực lượng, thu thập tài liệu, chuẩn bị vật tư kinh phí, thànhlập Hội đồng đăng kí đất để phục vụ cho công tác cấp GCN

- Tổ chức kê khai đăng kí đất đai, xét duyệt đơn xin cấp GCN và lập hồ sơtrình cấp có thẩm quyền xét duyệt.

- Thu lệ phí địa chính và giao GCN cho người sử dụng

1.3 Cơ sở thực tiễn:

1.3.1 Tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp GCN trong cả nước

Theo báo cáo mới nhất của Tổng cục Quản lý đất đai về tiến độ cấp GCN ,đến 31/12/2014 cả nước cấp được trên 41,6 triệu GCN với tổng diện tích 22,9 triệu

ha, đạt 94,8% diện tích các loại đất đang sử dụng phải cấp GCN ; 63/63 tỉnh, thànhphố đã cơ bản hoàn thành cấp GCN (đạt trên 85% tổng diện tích các loại đất cầncấp)

Kết quả cấp GGN các loại đất chính của cả nước như sau:

- Đất đô thị: Đã cấp được 5.34 triệu giấy với diện tích 0.13 triệu ha, đạt96,7% diện tích cần cấp; trong đó có 48 tỉnh đạt trên 85%; còn 15 tỉnh đạt dưới 85%(tỉnh Bình Định đạt thấp dưới 70%)

- Đất ở nông thôn: Đã cấp được 12,92 triệu giấy với diện tích 0.52 triệu ha,đạt 94,4% diện tích cần cấp; trong đó có 51 tỉnh đạt trên 85%, còn 12 tỉnh đạt dưới85% (tỉnh Ninh Thuận đạt thấp dưới 70%)

- Đất chuyện dùng: Đã cấp được 0,28 triệu giấy với diện tích 0,61 triệu ha,đạt 84,8% diện tích cần cấp; trong đó có 34 tỉnh đạt trên 85%; còn 29 tỉnh đạt dưới85% (có 6 tỉnh đạt dưới 70%, gồm: lạng Sơn, Hà Nội, Bình Định, KomTum, TP

Hồ Chí Minh, Kiên Giang)

- Đất sản xuất nông nghiệp: đã cấp được 20,178 triệu giấy với diện tích 8,84triệu ha, đạt 90,1% diện tích cần cấp; trong đó có 52 tỉnh đạt trên 85%, còn 11 tỉnhđạt dưới 85% (không có tỉnh nào đạt thấp dưới 70%)

- Đất lâm nghiệp cả nước đã cấp được 1,972 triệu giấy với diện tích 12,27triệu ha, đạt 98,1% diện tích cần cấp; trong đó có 44 tỉnh đạt trên 85%; còn 12 tỉnhđạt dưới 85% (tỉnh Hải Dương đạt dưới 70%)

Mặc dù kết quả cấp GCN chung các loại đất của cả nước đã hoàn thành chỉtiêu theo yêu cầu của Quốc hội và Chính phủ đề ra Tuy nhiên, hiện nay một số tỉnh

còn một số loại đất chưa hoàn thành cơ bản; một số tỉnh còn nhiều loại đất chưahoàn thành gồm: Bình Phước, Lào Cai, Đắk Lắk, Kiên Giang, Bình Thuận.

Đáng chú ý vẫn còn tồn đọng khoảng 300.000 GCN đã ký nhưng người sửdụng đất chưa đến nhận ở một số tỉnh như: Hưng Yên, Bình Phước, Cao Bằng, TháiBình, Gia Lai…

1.3.2 Tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp GCN của Tỉnh Bắc Giang

Trong những năm qua, được sự quan tâm chỉ đạo của Tỉnh ủy, UBND tỉnh vàchỉ đạo sát sao của Ban Giám đốc Sở, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Giang

đã thực hiện một số giải pháp thiết thực để đẩy mạnh công tác Cấp Giấy chứngnhận theo đúng quy định của Luật Đất đai, Nghị quyết số 30/2012/QH13 của Quốchội và Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24/8/2011 của Thủ tướng Chính phủ

Trong quá trình thực hiện, Sở Tài nguyên và Môi trường thường xuyên kiểmtra, đôn đốc, phát hiện và xử lý kịp thời những khó khăn vướng mắc trong công táccấp GCN phối hợp với cơ quan thông tin, báo chí địa phương thực hiện tuyêntruyền phổ biến phản ánh đầy đủ tình hình cấp GCN của địa phương UBND cáchuyện, thành phố đã chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND các xã,phường và thị trấn tập trung đẩy mạnh công tác tuyên truyền, vận động; chủ độngphối hợp với các cơ quan đơn vị trong địa bàn, phối hợp với các tổ trưng tập, đơn vịthi công kê khai đăng ký cấp GCN để thực hiện chỉ tiêu cấp GCN theo Nghị quyếtcủa Quốc hội và Chỉ Thị của Thủ tướng Chính phủ; chuẩn bị về lực lượng, bố tríthời gian và các tài liệu cần thiết để phục vụ công việc; nghiêm túc thực hiện xácminh, xét duyệt hồ sơ theo đúng trình tự, thủ tục quy định

Năm 2015, trên địa bàn toàn tỉnh có 13 xã, phường được triển khai đăng kýđất đai theo dự án tổng thể bao gồm: 09 phường, xã Thành Phố Bắc Giang và 04 xãhuyện Yên Dũng ; 210 xã phường được rà soát và triển khai đăng ký cấp GCN lầnđầu theo Nghị quyết 30/2012-QH13 của Quốc hội

Tính đến năm 2015 toàn tỉnh đã kê khai đăng ký được 370.626 thửa đất vớidiện tích 15.401,43 ha; đã xét duyệt được 370.626 thửa trong đó:

+ Cấp GCN tập trung theo dự án tổng thể:

Thành Phố Bắc Giang 9 phường, xã : cấp 13.448 GCN với diện tích 4.572 ha;Huyện Yên Dũng 4 xã cấp 5.300 GCN với tổng diện tích 1.652,55 ha.

+ Cấp GCN lần đầu theo tinh thần nghị quyết 30/2012/QH-13 năm 2012 củaQuốc hội và Chỉ thị 1474/CT-TTg ngày 24/8/2011 của Thủ tướng Chính Phủ, kếtquả cấp được 25.650 GCN với tổng diện tích 3.466,73 ha

+ Cấp GCN cho tổ chức: 226 GCN với tổng diện tích 11.736,91 ha

Đến nay trên địa bàn toàn tỉnh đã cấp được 442.529 Giấy chứng nhận Trong

đó :

* Cấp GCN cho hộ gia đình cá nhân :

- Đất sản xuất nông nghiệp cấp được 218.315 GCN với diện tích 79.706,76

- Các loại đất khác: 5 GCN, diện tích 42,32 ha;

1.3.3 Tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp GCN của một số nước trên thế giới:

a, Úc :

Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai

và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ

nhiệm vụ chủ trì Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu

tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí

Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thốngđăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là Hệthống Torren Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thống này vào ápdụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước khác trên thế giới như

Ai Len, Anh

Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòngđăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận dầnchuyển sang dạng số Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính vàbản giấy được cấp cho chủ sở hữu Ngày nay, tại Văn phòng GCN, người mua cóthể kiểm tra GCN của BĐS mà mình đang có nhu cầu mua

Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản của Úc:

- GCN được đảm bảo bởi Nhà nước

- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi

- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơhiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài

- GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng

- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo

- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng

- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại , dễdàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng

b, Hà Lan

Hệ thống đăng ký đất đai ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký chứng thư pháttriển Trên cơ sở Hệ thống hồ sơ đăng ký văn tự giao dịch đã được duy trì hàng trămnăm, khi có một giao dịch được đăng ký, hệ quả pháp lý của giao dịch đó là tìnhtrạng pháp lý hiện hành của đất đai sau khi thực hiện giao dịch (actual legalsituation) được rút ra và đăng ký vào một hệ thống hồ sơ riêng biệt một cách có hệthống và theo trình tự chặt chẽ (theo hệ thống thửa đất), hệ thống đăng ký này gọi là

Hệ thống địa chính Hà Lan Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký chứng thư kết hợpvới hồ sơ địa chính mang lại hiệu quả tương tự như một hệ thống đăng ký quyền Sựchuẩn xác của hệ thống đăng ký văn tự giao dịch phụ thuộc chủ yếu vào 2 yếu tố,

đó là việc duy trì hệ thống hoạt động liên tục và quy trình pháp lý xác định chủquyền Việc xác định chủ quyền ở đây được hiểu là một quá trình mà tất cả cácquyền đang tồn tại liên quan đến một thửa đất được khẳng định một cách dứt khoát,đúng thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký Cần phân biệt khái niệm xác địnhquyền và xác lập quyền Xác định chủ quyền được thực hiện đối với quyền đang tồntại, còn xác lập quyền là việc tạo ra một quyền mới mà trước đó chưa có Hệ thốngđăng ký đất đai hiện nay ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký nhà nước, do cơ quannhà nước thực hiện Tuy nhiên, do hệ thống này vận hành có hiệu quả kinh tế, phídịch vụ thu được của hệ thống (không tính thuế đất đai nộp vào ngân sách) lớn tớimức đủ để hệ thống cơ quan này hoạt động theo nguyên tắc tự chủ về tài chính

c, Anh:

Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai

và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất cóVăn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt)phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales Mọi hoạt động của

hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thốngthống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ đểbảo mật dữ liệu)

Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai(Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫnchi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vàonăm 2009 Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt Bấtđộng sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó Tuy nhiên,

từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệthống đăng ký điện tử thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nàotrên lãnh thổ Anh

Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ

về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đềuphải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợppháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký

Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thốngđăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng,dùng dữ liệu số Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòngđăng ký đất đai cung cấp Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký vàLuật đất đai

Về đối tượng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn

vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dướidạng thông tin thuộc tính Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hửu tậpthể (sở hữu chung, đồng sở hữu )

 Bài học kinh nghiệm:

Sau khi tìm hiểu tình hình đăng ký đất đai cấp GCN của một số nước trên thếgiới em xin rút ra một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam như sau:

- Để hỗ trợ cho việc cải tiến, hiện đại hóa hệ thống đăng ký đất đai và xâydựng cơ sở thông tin dữ liệu đất đai, cơ quan Tài nguyên và Môi trường và Vănphòng Đăng ký đất đai cần đảm bảo những thông tin về giấy chứng nhận sẽ cấpphải được lưu trữ và cập nhật vào cơ sở dữ liệu địa chính trước khi giấy chứng nhậnđược trao cho người sử dụng đất Cần nhanh chóng hoàn thành đầy đủ bản lưu củacác giấy chứng nhận đã cấp trước đây để bổ sung vào hồ sơ địa chính, kết hợp vớiviệc quét cả giấy cũ và giấy mới khi được cấp để lưu theo dạng số trên máy tính

- Nhà nước cần có chính sách điều phối, sắp xếp lại hợp lý công việc và nhân

sự của ngành Xây dựng và ngành Tài nguyên và Môi trường; quy định rõ nghĩa vụ

và trách nhiệm phối hợp giữa các cơ quan này, nhất là trong giai đoạn đầu cơ quanTài nguyên và Môi trường tiếp nhận việc cấp giấy chứng nhận và quản lý thông tincho cả tài sản gắn liền trên đất từ ngành Xây dựng chuyển giao, nhằm ngăn chặn sựtái diễn của tình trạng tranh giành lợi ích cục bộ

CHƯƠNG II ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng nghiên cứu:

Tình hình công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhântrên địa bàn Thành Phố Bắc Giang

2.2 Phạm vi nghiên cứu:

- Không gian: Địa bàn Thành Phố Bắc Giang – Tỉnh Bắc Giang

-Thời gian: Tính đến 31/12/2015

2.3 Nội dung nghiên cứu:

- Cơ sở lí luận cho công tác ĐK cấp GCN tại Thành Phố Bắc Giang

- Cơ sở khoa học cho công tác ĐK cấp GCN tại Thành Phố Bắc Giang

- Cơ sở pháp lí cho công tác ĐK cấp GCN tại Thành Phố Bắc Giang

- Cơ sở thực tiễn cho công tác ĐK cấp GCN tại Thành Phố Bắc Giang

- Tìm hiểu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thành Phố Bắc Giang

- Tình hình quản lý và sử dụng đất của Thành Phố Bắc Giang

- Kết quả công tác đăng ký, cấp GCN của Thành Phố Bắc Giang

- Những thuận lợi, khó khăn, và đề xuất các giải pháp

2.4 Phương pháp nghiên cứu:

2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu:

- Điều tra thu tập các tài liệu tại các đơn vị cơ quan chức năng, các phòng ban chuyênmôn về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội, cũng như công tác đăng ký đất đai, cấp GCN

- Ngiên cứu các văn bản luật như : Luật, Thông tư, Nghị định, Nghị quyết… về công tácđăng ký đất đai, cấp GCN qua các thời kỳ từ trung ương tới địa phương

- Tìm hiểu các văn bản pháp luật về quản lý đất đai của Thành phố Bắc Giang – tỉnh BắcGiang

2.4.2 Phương pháp thống kê:

- Tiến hành thống kê các số liệu, tài liệu địa chính, các tài liệu liên quan về diện tích, vị trí, mục đích sử dụng… đã được thu thập thông qua quá trình điều tra

2.4.3 Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu:

- Tổng hợp các số liệu điều tra thành các bảng biểu cụ thể, thông qua kết quả điềutra

- Số liệu được xử lý bằng các hàm thống kê, phần mềm như: Word, excel,

2.4.4 Phương pháp so sánh, phân tích và đánh giá:

- So sánh giữa thực tế với Luật đất đai, các văn bản hướng dẫn xem ThànhPhố đã đạt được gì, những tồn đọng và hạn chế;

- So sánh số liệu qua các năm để thấy rõ tiến độ đăng ký, cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trênđịa bàn Thành Phố Bắc Giang – Tỉnh Bắc Giang

- Phân tích, đánh giá chi tiết số liệu, để có cái nhìn tổng quan về ĐKĐĐ, cấpGCN trên địa bàn Thành Phố Bắc Giang – Tỉnh Bắc Giang

CHƯƠNG III KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thành Phố Bắc Giang - tỉnh Bắc Giang

3.1.1 Điều kiện tự nhiên:

a) Vị trí địa lý:

Thành phố Bắc Giang là trung tâm kinh tế - văn hóa - chính trị của tỉnh BắcGiang, cách Hà Nội khoảng 50 km về phía Đông Bắc theo quốc lộ 1A Thành phố

có QL1A, QL 17, QL 31, TL 295B, đường sắt Hà Nội - Lạng Sơn và đường thủy

đi qua, thuận lợi để giao lưu với Hà Nội và các đô thị lớn với tổng diện tích tựnhiên 6659,25 ha, bao gồm 10 phường và 6 xã Thành phố Bắc Giang nằm ở tọa

độ địa lý từ 21015’ đến 21019’ vĩ độ Bắc và từ 106008’ đến 106014’ kinh độ Đông,với các vị trí tiếp giáp như sau:

- Phía Bắc giáp xã Quế Nham huyện Tân Yên và xã Xuân Hương huyện LạngGiang;

- Phía Đông giáp xã Tân Dĩnh, Thái Đào huyện Lạng Giang và xã HươngGián huyện Yên Dũng;

- Phía Nam giáp xã Tân Liễu, Tiền Phong, Nội Hoàng huyện Yên Dũng;

- Phía Tây giáp xã Nghĩa Hưng, Hồng Thái, Tăng Tiến huyện Việt Yên Thành phố Bắc Giang là 1 trong 4 đơn vị cấp huyện của tỉnh được xác định làtrọng điểm phát triển KT-XH, nằm trong “Tam giác kinh tế phát triển”: Hà Nội - HảiPhòng – Quảng Ninh, liền kề các cụm công nghiệp lớn của Tỉnh như: Quang Châu,Đình Trám, Vân Trung, Song Khê – Nội Hoàng , nơi tập trung tiềm lực khoa học kỹthuật, đầu mối giao lưu kinh tế, khoa học, công nghệ và thu hút đầu tư của cả nước,nơi tập trung đông dân cư, với tốc độ đô thị hoá nhanh sẽ là thị trường tiêu thụ lớn vềnông sản hàng hoá và các hàng tiêu dùng khác

Tóm lại, vị trí địa lý tương đối thuận lợi, có các tuyến đường bộ, đường sắt,đường sông đã và đang được nâng cấp, thành phố Bắc Giang có điều kiện đẩynhanh tốc độ phát triển kinh tế - xã hội.

- Nhiệt độ trung bình của không khí: 23,3C

- Nhiệt độ cao nhất trung bình năm: 39,5C

- Nhiệt độ thấp nhất trung bình năm: 4,8C

*) Độ ẩm không khí :

- Độ ẩm trung bình tháng cao nhất: 81%

- Độ ẩm trung bình tháng thấp nhất: 79%

*) Lượng mưa: Lượng mưa phân bổ theo mùa : Mùa mưa và mùa khô

- Mùa mưa thường bắt đầu từ tháng 59 Lượng mưa chiếm khoảng(8085)% tổng lượng mưa năm, riêng 2 tháng 7 và 8 lượng mưa chiếm tới(5570)% Mùa khô từ tháng 10 đến tháng 4 năm sau, chiếm khoảng (1520)%tổng lượng mưa năm Trong mùa này thường là mưa phùn, lượng mưa nhỏ, tháng

có lượng mưa nhỏ nhất thường rơi vào tháng 1 - 2

- Lượng mưa trung bình năm: 1558 mm

- Lượng mưa trung bình tháng cao nhất: 254,6mm

- Lượng mưa ngày lớn nhất: 292mm

- Mùa mưa: từ tháng 4 đến tháng 10, lượng mưa tập trung vào các tháng 7, 8,

9 chiếm hơn 70% lượng mưa của cả năm

- Mùa khô từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau Vào các tháng 1, 2 thường có mưaphùn cộng với giá rét kéo dài do ảnh hưởng của các đợt gió mùa Đông Bắc

*) Gió, bão :

- Hướng gió chủ đạo là gió Đông và Đông Bắc (từ tháng 113 năm sau), mùa

hạ gió chủ đạo là gió Đông Nam từ tháng ( 410)

- Tốc độ gió mạnh nhất trong bão: 34 m/s

- Ảnh hưởng của bão ở Bắc Giang không nặng nề như vùng miền Trung,

bão thường xuất hiện vào tháng 7, 8, 9 gây mưa to gió lớn Tuy nhiên một số nămgần đây do biến đổi khí hậu nên mưa trận cũng xuất hiện những giá trị đột biến làmảnh hưởng đến đời sống và sản xuất, thành phố ngày càng xuất hiện nhiều điểm gậpúng hơn

Nhìn chung, thành phố Bắc Giang có điều kiện khí hậu, thời tiết tương đốithuận lợi cho việc phát triển sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, du lịch và đời sốngsinh hoạt của nhân dân

c) Địa hình:

Địa hình thành phố Bắc Giang là dạng chuyển tiếp giữa đồng bằng và miềnnúi trung du Bắc Bộ, địa hình đồng bằng, xen kẽ các dải đồi thấp, sườn có độ dốcthoải

Hướng dốc chính của địa hình theo hướng Bắc - Nam và các hướng dốc từhai phía, Đông và Tây vào sông Thương - con sông trong xanh, mềm mại chạy giữalòng thành phố với dòng chảy theo hướng Bắc - Nam Địa hình lòng chảo của thànhphố có phần hạn chế về mặt thoát nước mặt

Địa hình, địa mạo thành phố khá bằng phẳng, phía Bắc là dạng địa hình đồi thấpxen kẽ các khu vực canh tác, bị chia cắt nhiều bởi các ngòi nhỏ Cao độ địa hình khu vựcruộng canh tác biến thiên từ +(23,5)m, khu vực đồi núi từ +(90240)m Vùng đồngbằng có cao độ phổ biến +(4 10)m, xây dựng khá thuận lợi

d) Thuỷ văn:

Thành phố Bắc Giang chịu ảnh hưởng trực tiếp của chế độ thủy văn sôngThương (bắt nguồn từ Na Pa đến Na Phước bản Thí, tỉnh Lạng Sơn) có chiều dài

157 km, đoạn chảy qua thành phố dài khoảng 10 km, chiều rộng trung bình từ 140

- 150 mét Tốc độ dòng chảy trung bình khoảng 1,5 mét/giây, lòng sông có độ dốc

nhỏ, nước chảy điều hòa, lưu lượng nước hàng năm 2,5 tỷ m3 Ngoài ra, còn cóngòi Xương Giang, ngòi Chi Ly, ngòi Đa Mai và nhiều hồ, ao nhỏ có chức năngđiều tiết nước cho sản xuất và sinh hoạt.

Tuy nhiên do địa hình thấp hơn mực nước sông Thương vào mùa lũ và dungtích của các ao, hồ nhỏ nên khi có mưa lớn, tập trung khả năng tiêu thoát nướckém, gây ngập úng cục bộ cho các khu vực thấp, trũng

e) Thổ nhưỡng:

Kết quả nghiên cứu cho thấy căn cứ vào nguồn gốc phát sinh được chia thành

2 nhóm chính sau:

- Nhóm đất địa thành do quá trình phong hóa tại chỗ của đá mẹ tạo nên

- Nhóm đất thủy thành do quá trình bồi tụ phù sa của các sông, ngòi tạo thành.Căn cứ vào tính chất nông hóa thổ nhưỡng, tài nguyên đất của thành phốđược phân ra làm 6 loại chính:

- Đất phù sa úng nước (Pj): Có 774 ha, chiếm 23,09% diện tích tự nhiên,phân bố nhiều ở phường Thọ Xương, Dĩnh Kế, Đa Mai và xã Song Mai Loại đấtnày thường bị ngập, úng cục bộ hoặc chịu ảnh hưởng của nước ngầm nông Thànhphần cơ giới từ thịt nhẹ đến thịt nặng Độ dày tầng đất lớn hơn 100 cm, hàm lượngcác chất dinh dưỡng từ trung bình đến khá

- Đất phù sa Gley (Pg): Có 106 ha, chiếm 4,97% diện tích tự nhiên, phân bốtập trung ở xã Song Mai và phường Xương Giang Đất có thành phần cơ giới thịttrung bình, độ dày tầng đất lớn hơn 100 cm, độ dầy tầng canh tác từ 10 – 25 cm,hàm lượng các chất dinh dưỡng từ trung bình đến trung bình khá Phần lớn diệntích đất này đang trồng lúa – lúa màu

- Đất phù sa có tầng loang lổ đỏ vàng (Pf): Có 428 ha, chiếm 13,28% diệntích tự nhiên, phân bố tập trung ở xã Song Mai, phường Đa Mai và Phường Mỹ

Độ Đất có thành phần cơ giới thịt trung bình, độ dày tầng đất phổ biến 60 – 100 cm,

độ dày tầng canh tác 15 – 40 cm Loại đất này đang trồng 2 vụ lúa hoặc 2 vụ lúa 1

vụ màu

- Đất phù sa không được bồi: Có 497 ha, chiếm 15,43% diện tích tự nhiên,phân bố ở phường Thọ Xương, Xương Giang và xã Dĩnh Kế Đất có thành phần

cơ giới từ thịt nhẹ đến trung bình, độ dày tầng đất lớn hơn 100 cm, độ dày tầngcanh tác 10 - 45 cm, thích hợp cho trồng lúa và trồng màu

- Đất Pheralitic biến đổi và xói mòn trơ sỏi đá: Có diện tích 395 ha, chiếm12,26% diện tích tự nhiên, phân bố tập trung ở xã Song Mai, tầng đất mỏng, độphì kém, bạc màu, cần được đầu tư cải tạo

- Đất bạc màu trên phù sa cổ (B): Là loại đất lớn nhất của thành phố có diệntích 905,19 ha, chiếm 28,10% diện tích tự nhiên, phân bố ở hầu hết các xã,phường Đất này tuy nghèo đạm, lân và mùn song giàu Kali, tơi, xốp và thoátnước tốt, thích hợp cho các loại cây khoai tây, khoai lang, cà rốt, đậu đỗ, lạc, rau,thuốc lá…

 Thực trạng môi trường:

Thành phố Bắc Giang đang trong quá trình đổi mới và phát triển, môi trườngsinh thái cơ bản còn giữ được sắc thái tự nhiên Tuy nhiên trong những năm gần đây

do sự phát triển nhanh dẫn đến một số hậu quả như:

- Do khai thác sử dụng đất chưa hợp lý, yếu kém trong công tác quản lý cáchoạt động khai thác đất phục vụ sản xuất nông nghiệp dẫn đến đất bị xói mòn, mấtchất dinh dưỡng và giảm năng suất cây trồng

- Thoái hóa hóa học, ngập úng: Một số diện tích bị thoái hóa trở nên nghèo,chua, khô không thể sản xuất được Một số diện tích lại bị ngập úng cũng gây ảnhhưởng không nhỏ đến sản xuất nông nghiệp

- Hiện trạng môi trường nước: Nước ở các sông có độ khoáng hoá khôngcao, có sự phân hoá rõ rệt Độ khoáng hoá nước sông tự nhiên ở khu vực nghiêncứu biến đổi không nhiều theo thời gian, lớn nhất là vào giữa và cuối mùa kiệt vànhỏ nhất là các tháng mùa lũ

- Ô nhiễm môi trường không khí mang tính cục bộ, ở các khu vực sản xuất côngnghiệp, tiểu thủ công nghiệp, các làng nghề, các đô thị, trên các tuyến đường giaothông chính

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

a) Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân (tính theo GDP) năm 2015 ước đạt17,6% (cao hơn 0,1% so với năm 2014); Cơ cấu kinh tế tiếp tục chuyển dịch theohướng tích cực, trong đó: Thương mại – Dịch vụ tăng 18,7%; Công nghiệp – TTCN

và xây dựng tăng 17,5%; Nông nghiệp – Thủy sản tăng 3,2% Tỷ trọng kinh tế năm

2015 ước đạt như sau: Thương mại – Dịch vụ 46,5%; Công nghiệp – TTCN và xâydựng 50,5%; Nông nghiệp – Thủy sản 3,0% Giá trị sản xuất bình quân đầu ngườinăm 2015 ước đạt là 30 triệu đồng

Bảng 1.1: Biểu cơ cấu GTSX năm 2014 và năm 2015

Đơn vị tính: (%)

2015

Tốc độ phát triển kinh tế 17,5 17,6

- Nông nghiệp, thuỷ sản 3,2 3,0

- Thương mại- Dịch vụ 45,4 46,5

Nguồn: Niên giám thống kê thành phố Bắc Giang năm 2015 b) Thực trạng các ngành kinh tế:

*) Nông nghiệp và xây dựng nông thôn mới:

Giá trị sản xuất nông, lâm nghiệp – thủy sản ước đạt 552 tỷ đồng, tăng 3,7% sovới năm 2014, giá trị sản phẩm trồng trọt và nuôi trồng thủy sản trên đơn vị diện tíchước đạt 107 triệu đồng/ha Hoàn thành kế hoạch sản xuất vụ chiêm xuân, vụ mùa vớitổng diện tích thu hoạch gần 3.155 ha, năng suất lúa ước đạt 57 tạ/ha; hoàn thànhxây dựng mô hình cánh đồng mẫu lớn tại xã Tân Tiến, Đồng Sơn với diện tích

113ha (năng suất đạt 68 tạ/ha)