Nghiên cứu ứng dụng lý luận vùng giá trị đất đai theo đường phố và bản đồ địa chính vào công tác định giá loại đất ở tại khu vực phường quang trung quận hà đông TP hà nội

Những quy định này cho thấy để đảm bảo công bằng cho người dân, bảo đảm chống thất thu cho nhà nước, bảo đảm công khai minh bạch trong quá trình quản lý thì việc thực hiện định giá đất h

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

***

NGUYỄN THỊ GIANG

"NGHIÊN CỨU ỨNG DỤNG LÝ LUẬN VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI

THEO ĐƯỜNG PHỐ VÀ BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH VÀO CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ LOẠI ĐẤT Ở TẠI KHU VỰC PHƯỜNG QUANG TRUNG - QUẬN HÀ ĐÔNG - TP HÀ NỘI"

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội, 2015

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

***

NGUYỄN THỊ GIANG

" NGHIÊN CỨU ỨNG DỤNG LÝ LUẬN VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI

THEO ĐƯỜNG PHỐ VÀ BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH VÀO CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ LOẠI ĐẤT Ở TẠI KHU VỰC PHƯỜNG QUANG TRUNG - QUẬN HÀ ĐÔNG - TP HÀ NỘI "

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số : 60850103

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trịnh Hữu Liên

Hà Nội, 2015

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của các thầy, cô giáo, các nhà khoa học và những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân, tập thể để tôi hoàn thành bản luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS.Trịnh Hữu Liên đã hướng dẫn, giúp đỡ rất tận tình, tạo điều kiện để tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp

Tôi xin chân thành cảm ơn đến các thầy, cô giáo trong Ban Giám hiệu nhà trường, khoa Sau đại học, Khoa địa lý- bộ môn Quản lý đất đai và các phòng ban trong Trường Đại học Khoa học tự nhiên- Đại học Quốc Gia Hà Nội đã giảng dạy, đóng góp ý kiến, tạo điều kiện để tôi hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn đến cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường Quận

Hà Đông; Lãnh đạo Sở, cán bộ, các phòng, trung tâm thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Quận Hà Đông đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong quá trình thu thập tài liệu thực hiện đề tài

Cuối cùng xin gửi lời cảm ơn tới gia đình và những người bạn, những người đã cùng tôi chia sẻ những khó khăn trong thời gian học tập, đặc biệt là trong thời gian thực hiện đề tài này

Hà Nội, ngày tháng…… năm 2015

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Giang

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi

Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công

bố trong bất kỳ công trình nào khác

Hà Nội, ngày tháng…… năm 2015

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Giang

DANH MỤC BẢNG

Trang

Bảng 2.1 Cơ cấu diện tích đất tự nhiên Phường Quang Trung 43

Bảng 2.2 Bảng giá đất theo quy định hiện hành tại các tuyến phố 47

phường Quang Trung- Quận Hà Đông 47

Bảng 3.1 Kết quả tương quan giữa các vùng giá đất theo quy định 66

Bảng 3.2 Giá đất và tương quan vùng giá trị đất đai các đường phố theo G1 (vị trí 1) 67

Bảng 3.3 Giá đất và tương quan vùng giá trị đất đai các đường phố theo G3 (vị trí 1) 67

DANH MỤC HÌNH

Trang

Hình 2.1 Sơ đồ vị trí phường Quang Trung 30

Hình 3.1 Sơ đồ giải pháp xây dựng CSDL nền địa chính 49

Hình 3.2 Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu nền địa chính phường Quang Trung50 Hình 3.3 Quy trình xây dựng vùng giá trị đất đai theo đường phố 50

Hình 3.4 Kết quả xây dựng hệ thống giao thông phường Quang Trung 52

Hình 3.5 Kết quả xây dựng vùng dân cư theo hệ thống giao thông 53

đường Ngô Quyền 53

Hình 3.6 Kết quả xây dựng vùng dân cư theo hệ thống giao thông 54

đường Bế Văn Đàn 54

Hình 3.7 Kết quả xây dựng vùng dân cư theo hệ thống giao thông một số tuyến đường 55

Hình 3.8 Kết quả xây dựng vùng dân cư theo hệ thống giao thông đường Quang Trung 55

Hình 3.9 Kết quả xây dựng vùng dân cư theo hệ thống giao thông 56

phường Quang Trung- Quận Hà Đông 56

Hình 3.10 Kết quả xây dựng vùng giá đất theo các quy định hiện hành 58

đường Bế Văn Đàn 58

Hình 3.11 Kết quả xây dựng vùng giá đất theo các quy định hiện hành 59

đường Nguyễn Thái Học 59

Hình 3.12 Kết quả xây dựng vùng giá đất theo các quy định đườnng Ngô Quyền 60

61

Hình 3.13 Kết quả xây dựng vùng giá đất theo các quy định đường Phan Đình Giót 61

Hình 3.14 Kết quả xây dựng vùng giá đất theo quy định Phường Quang Trung62 Hình 3.15 Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu phường Quang Trung 63

Hình 3.16 Kết quả xây dựng giá đất thực tế đường Bế Văn Đàn 64

MỤC LỤC

Trang

MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Phương pháp nghiên cứu 2

1.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu 2

1.4.2 Phương pháp thống kê, phân tích 3

1.4.3 Ứng dụng công nghệ GIS trong, phân tích, xử lý số liệu và xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai 3

1.4.4 Phương pháp chuyên gia 3

1.5 Nội dung nghiên cứu của đề tài 3

1.6 Cấu trúc luận văn 4

Chương 1 5

TỔNG QUAN VỀ NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN NGHIÊN CỨU 5

1.1 Khái niệm về cơ sở dữ liệu địa chính 5

1.1.1 Hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính 5

1.1.2 Hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính đa chức năng 7

1.1.3 Một số khái niệm mở rộng hệ thống thông tin 7

1.2 Cơ sở khoa học về định giá đất và hệ thống giá đất 9

1.2.1 Định giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 9

1.2.2 Hệ thống giá đất 11

1.2.3 Định giá đất, định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất 16

1.3 Vùng giá đất, vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất trên cơ sở ứng dụng GIS 18

1.3.1 Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 18

1.3.2 Vùng giá đất theo đường phố và phương pháp thành lập 21

1.3.3 Xây dựng vùng giá đất, giá trị đất đai theo đường phố, vị trí đường phố 22 1.3.4 Xây dựng thông tin vùng giá trị 24

1.4 Ứng dụng GIS vào xác định giá đất ở một số nước 26

1.4.1 Thế giới 26

1.4.2 Việt Nam 28

Chương 2 30

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐÔ THỊ QUẬN HÀ ĐÔNG 30

2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 30

2.1.2 Các nguồn tài nguyên 32

2.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội Quận Hà Đông 33

2.2 Tình hình sử dụng quản lý đất đai 38

2.2.1 Công tác quản lý đất đai 38

2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 43

2.3 Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Hà Đông 44

2.4 Đánh giá thực trạng công tác định giá đất đô thị quận Hà Đông 45

Chương 3 49

NGHIÊN CỨU VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT DỰA VÀO ỨNG DỤNG LÝ LUẬN VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT VÀ BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH PHƯỜNG QUANG TRUNG 49

3.1 Xây dựng cơ sở dữ liệu nền địa chính và các dữ liệu phục vụ định giá đất 49

3.2 Kết quả xây dựng hệ thống giao thông và vùng dân cư 51

3.2.1 Xây dựng hệ thống giao thông 51

3.2.2 Xây dựng vùng dân cư theo hệ thống giao thông 52

3.3 Kết quả xây dựng giá đất và giá đất theo các quy định hiện hành 56

3.3.1 Kết quả xây dựng vùng giá đất theo các quy định hiện hành đường Bế Văn Đàn 57

3.3.2 Kết quả xây dựng vùng giá đất theo các quy định hiện hành đường Nguyễn Thái Học 58

3.3.3 Kết quả xây dựng vùng giá đất theo các quy định hiện hành đường Ngô Quyền 59

3.3.4 Kết quả xây dựng vùng giá đất theo các quy định hiện hành đường Phan Đình Giót 60

3.3.5 Kết quả xây dựng giá đất theo các quy định hiện hành phường Quang Trung- Quận Hà Đông 61

3.4 Kết quả xây dựng giá đất thực tế theo vị trí đường phố 63

3.5 Xác định tương quan giữa các vùng theo đường phố 64

3.5.1 Khái quát về tương quan giữa các vùng giá đất 64

3.5.2 Phương pháp xây dựng ma trận tương quan giữa các vùng giá đất 64

3.5.3 Xác định tương quan vùng giá trị đất đai theo đường phố Phường Quang Trung- quận Hà Đông 65

3.6 Giải pháp cho công tác định giá đất ở đô thị 68

KẾT LUẬN 70

1 Kết luận 70

2 Kiến nghị 70

TÀI LIỆU THAM KHẢO 71

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÍ HIỆU

MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Khi các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu

tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá thì quyền sử dụng đất cũng được công nhận là hàng hóa Giá quyền sử dụng đất còn gọi là giá đất nổi lên thành điểm nóng trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta

Theo Luật đất đai 2003, Nhà nước đưa ra khung giá, các địa phương xác định giá đất cụ thể hàng năm; Còn theo Luật đất đai năm 2013, nhà nước vẫn đưa ra khung giá đất nhưng các địa phương xác định bảng giá đất định kỳ 05 năm một lần

Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước quy định và giá đất theo thị trường cần phải tiến đến thống nhất, tuy nhiên thực tế điều này rất khó khả thi

Mặt khác nếu chỉ căn cứ vào các mẫu thống kê thu được để xác định khung giá đất thì việc đảm bảo công bằng khi thu thuế sử dụng đất theo giá trị sử dụng đất sẽ không thể đạt được tính công bằng và hợp lý vì bảng giá đất hiện nay chưa tính tới từng thửa đất trong khi mỗi thửa đất đều có giá trị khác nhau

Hiện nay, với những quy định về Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12 và nghị định số 53/2011/NĐ- CP ngày 01 tháng 7 năm 2011 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho thấy thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần với ba mức từ 0,03 đến 0,07 và 0,15% giá trị của thửa đất Tiền thuế sử dụng đất được căn cứ vào thuế suất cùng với diện tích sử dụng đất và giá đất Những quy định này cho thấy để đảm bảo công bằng cho người dân, bảo đảm chống thất thu cho nhà nước, bảo đảm công khai minh bạch trong quá trình quản lý thì việc thực hiện định giá đất hàng loạt đến từng thửa đất ở đã đến lúc cần được đặt ra, để đạt được điều này cần giải quyết từng bước, trước hết là thiết lập các vùng giá đất và vùng giá trị đất đai theo đường phố, tuy nhiên cần có những thực nghiệm và tổng kết về lý luận và thực tiễn về giải pháp việc đặt ra định giá hàng loạt thông qua ứng dụng cơ sở dữ liệu địa chính để thành lập vùng giá đất và vùng giá trị đất đai

Hà Đông là quận thuộc thủ đô Hà Nội, cách trung tâm Hà Nội 10km về phía Tây Nam, là một vùng đất giàu truyền thống văn hóa và hiện nay là một trong những

địa phương có tốc độ phát triển nhanh nhất của Hà Nội Trong những năm qua, nền kinh tế phát triển mạnh theo hướng công nghiệp hoá - hiện đại hoá đã thu được nhiều thành quả to lớn Việc thực hiện thử nghiệm ứng dụng công nghệ GIS xác định vùng giá đất, vùng giá trị đất đai trong định giá đất hàng loạt có một ý nghĩa nhất định trong việc đóng góp vào lý luận chung

Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào hoàn thiện lý luận và thực tiễn về giải pháp định giá hàng loạt thông qua ứng dụng cơ sở dữ liệu địa chính để thành lập vùng giá đất và vùng giá trị đất đai, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:

“Nghiên cứu ứng dụng lý luận vùng giá trị đất theo đường phố và bản đồ địa chính vào công tác định giá loại đất ở tại khu vực Phường Quang Trung- Quận Hà Đông- Thành Phố Hà Nội”

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu ứng dụng lý thuyết vùng giá trị đất đai theo đường phố và tương

quan (quan hệ giữa các vùng) giá đất, cơ sở dữ liệu địa chính vào việc định giá đất

thực tế và giá đất theo quy định tại phường Quang Trung

1.3 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài được thực hiện trên toàn bộ Phường

Quang Trung - Quận Hà Đông

Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu ở vấn đề sau:

Nghiên cứu ứng dụng lý thuyết vùng giá trị đất đai theo đường phố dựa trên cơ

sở dữ liệu địa chính để phục vụ công tác định giá đất và định giá hàng loạt đến từng thửa đất, giá đất theo quy định và giá đất thực tế tại phường Quang Trung, từ đó đưa ra những kết luận và khả năng ứng dụng tại Quận Hà Đông

1.4 Phương pháp nghiên cứu

1.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu

- Điều tra, thu thập các văn bản có liên quan tới công tác định giá đất, giá đất

do UBND thành phố Hà Nội quy định

- Điều tra, thu thập số liệu tại các phòng ban chuyên môn nghiệp vụ, điều tra xã hội học giá quyền sử dụng đất ở đô thị và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội cũng như toàn bộ các thông tin có liên quan trong xây dựng và cập nhật thông tin trên bản đồ địa chính và quá trình đăng ký đất đai Đánh giá, phân tích và tổng hợp thông tin trong các tài liệu đã thu thập được nhằm chỉ ra

tính thiết yếu của từng loại thông tin, phân loại thông tin để đưa vào vùng giá trị đất một cách hợp lý và logic

- Điều tra giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đến các cụm dân cư theo tuyến phố và vị trí đường phố phục vụ xác định tương quan giá đất khu vực nghiên cứu

- Điều tra phỏng vấn thu thập các dữ liệu giá đất: Giá đất thị trường trong thực

tế rất khó xác định do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan, vì vậy để có thể thu thập các dữ liệu về giá đất chúng ta có thể tiến hành phỏng vấn thu thập giá đất thông qua nhiều người trên một khu vực, từ đó tìm ra giá đất trung bình trên khu vực với từng loại vị trí

1.4.2 Phương pháp thống kê, phân tích

- Phương pháp thống kê: Tổng hợp, sắp xếp các số liệu theo thời gian các năm điều tra

- Phương pháp phân tích: Phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá quyền sử dụng đất đô thị tại thành phố Hà Nội

1.4.3 Ứng dụng công nghệ GIS trong, phân tích, xử lý số liệu và xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai

Các dữ liêu được tổng hợp, phân tích xử lý số liệu với sự trợ giúp của công nghệ GIS nhằn phân tích, xử lý số liệu và xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai Bao gồm các nội dung như sau:

- Chuẩn hóa dữ liệu bản đồ trên Microstation

- Ứng dụng Famis chuyển DL chuẩn hóa dữ liệu bản đồ trên Microstation

- Tổ chức cơ sở dữ liệu và phân tích dữ liệu

- Thiết lập dữ liệu hệ thống giao thông đường phố

- Thiết lập vùng dân cư theo đường phố trên CSDL

- Thiết lập vùng dân cư theo vị trí

- Thiết lập vùng giá đất và vùng giá trị đất đai

1.4.4 Phương pháp chuyên gia

Lấy ý kiến của các chuyên gia về các lĩnh vực giá sàn, giá trúng đấu giá và công tác đấu giá đất quyền sử dụng đất

1.5 Nội dung nghiên cứu của đề tài

Các nội dung nghiên cứu chính của đề tài gồm:

- Nghiên cứu cơ sở lý luận về vùng giá trị đất đai và vùng giá trị đất đai theo

đường phố

- Đánh giá khái quát về địa bàn nghiên cứu: điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và kinh tế xã hội, nghiên cứu đánh giá thực trạng đất đô thị của quận Hà Đông nói chung và phường Quang Trung nói riêng

- Ứng dụng lý luận vùng giá trị đất và bản đồ địa chính phường Quang Trung

để xác định giá đất thực tế

- Đề xuất giải pháp định giá đất dựa vào ứng dụng lý luận vùng giá trị đất và bản đồ địa chính phường Quang Trung

1.6 Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung nghiên cứu của đề tài Luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Tổng quan về những vấn đề cần nghiên cứu

Chương 2: Thực trạng công tác định giá đất đô thị quận Hà Đông

Chương 3: Nghiên cứu và đề xuất giải pháp định giá đất dựa vào ứng dụng lý

luận vùng giá trị đất và bản đồ địa chính phường Quang Trung

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN NGHIÊN CỨU

1.1 Khái niệm về cơ sở dữ liệu địa chính

1.1.1 Hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính

a Phần cứng - Máy tính và các thiết bị ngoại vi

Về cơ bản hệ thống thiết bị phần cứng của một hệ thống CSDL địa chính bao

gồm các phần chính là Bộ xử lý trung tâm (CPU), các thiết bị đầu vào như bàn số hoá, máy quét, các thiết bị thu nhận thông tin điện từ các thiết bị lưu trữ (bộ nhớ ngoài), thiết bị hiển thị (màn hình), thiết bị in (máy vẽ) v.v

- Máy tính còn gọi là CPU được nối với thiết bị chứa bộ nhớ ngoài (ổ đĩa) để chứa không gian lưu trữ số liệu và các chương trình

- Máy số hoá hoặc thiết bị chuyên dụng khác có nhiệm vụ chuyển hoá các số liệu từ bản đồ và các tư liệu thành dạng số rồi đưa vào máy tính

- Máy vẽ (Plotter) hoặc các loại thiết bị tương tự khác được sử dụng để xuất dữ liệu ở dạng số trên màn hình hoặc trên nền vật liệu in

- Sự liên hệ nội bộ bên trong máy tính giữa các cấu thành của phần cứng cũng

có thể được thực hiện thông qua hệ thống mạng với các đường dẫn dữ liệu đặc biệt

Người sử dụng các thiết bị máy tính và liên kết với các thiết bị ngoại vi khác như máy in, máy vẽ, máy số hoá và các thiết bị ngoại vi khác thông qua một thiết bị

hiển thị hình ảnh (Video Display Unit - VDU) để cho phép các sản phẩm đầu ra được

hiển thị nhanh chóng.[1]

b Hệ thống phần mềm và các thủ tục cần thiết để xây dựng, phân tích dữ liệu

Hệ thống phần mềm bao gồm: Phần mềm hệ thống, phần mềm quản trị, phần mềm ứng dụng Trong lĩnh vực hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính, các phần mềm phải bảo đảm được chức năng sau đây:

- Các dữ liệu không gian thu thập từ các nguồn dữ liệu khác nhau như bản

đồ, tư liệu địa chính, số liệu đo ngoại nghiệp phải có được chức năng liên kết và

xử lý đồng bộ

- Có khả năng lưu trữ, sửa chữa đồng bộ các nhóm dữ liệu địa chính phục vụ các phân tích tiếp theo và còn cho phép biến đổi nhanh và chính xác các dữ liệu không gian Đảm bảo các khả năng phân tích ở các trạng thái khác nhau, có khả năng thay đổi cấu trúc dữ liệu phục vụ người dùng, các nguyên tắc để kết nạp các

sản phẩm, các biện pháp đánh giá chất lượng sản phẩm và các nguyên tắc xử lý chuẩn các thông tin theo không gian, thời gian cũng như theo các kiểu mẫu thích hợp khác

- Các dữ liệu phải có khả năng hiển thị toàn bộ hoặc từng phần theo thông tin gốc, các dữ liệu nếu đã qua xử lý cần phải thể hiện tốt hơn bằng các bảng biểu hay các loại bản đồ địa chính Chính vì vậy có thể định nghĩa phần mềm như sau:

Phần mềm có thể chia làm hai lớp:

+ Lớp phần mềm mức thấp: Đây là hệ điều hành cơ sở

+ Lớp phần mềm mức cao: Bao gồm các chương trình ứng dụng dùng thực hiện việc thành lập bản đồ và các thao tác phân tích không gian địa lý

Vai trò và đặc tính phần mềm được gắn liền với kiến trúc của phần cứng sử dụng trong máy tính và sự tiến bộ của công nghệ tin học Ngày nay phần lớn phần mềm GIS là giao diện thân thiện với người sử dụng.[17]

c Các dữ liệu địa chính

* Dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính:

Như chúng ta đã biết, phần trung tâm của hệ thống là CSDL, nó là một hệ thống các thông tin được lưu trữ dưới dạng số Vì cơ sở dữ liệu có mối liên quan với các điểm đặc trưng trên bề mặt trái đất nên nó bao gồm hai yếu tố:

- Cơ sở dữ liệu không gian mang tính địa lý thể hiện hình dạng, vị trí, kích thước và các nét đặc trưng của bề mặt trái đất

- Cơ sở dữ liệu thuộc tính không mang tính địa lý, thể hiện đặc tính hay chất lượng các nét đặc trưng của bề mặt trái đất

Ví dụ: Trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì hình dạng, vị trí, kích thước và toạ độ của thửa đất chính là cơ sở dữ liệu không gian Còn diện tích, loại đất, mục đích sử dụng và tất cả các đặc điểm, tính chất thuộc thửa đất đó đều là cơ sở dữ liệu thuộc tính Trong đó có những dữ liệu thuộc tính có thể được tính trực tiếp từ cơ sở

dữ liệu không gian như diện tích, chu vi, còn đại đa số các thuộc tính khác thì phải trực tiếp điều tra, phân loại chúng

Quá trình thực hiện xây dựng qua các bước sau:

- Nhập số liệu và kiểm tra số liệu

- Lưu trữ số liệu và quản lý cơ sở dữ liệu

- Xuất dữ liệu và trình bày dữ liệu

- Biến đổi dữ liệu

- Đối tác với người sử dụng

* Nhập dữ liệu và kiểm tra dữ liệu:

Nhập dữ liệu là biến đổi các dữ liệu dưới hình thức bản đồ, các quan trắc đo đạc ngoại nghiệp và các máy cảm nhận (bao gồm các máy chụp ảnh hàng không, vệ

tinh và các thiết bị ghi) thành dạng số

Hiện nay, đã có một loạt các công cụ máy tính dùng cho mục đích này, bao gồm đầu tương tác và thiết bị hiện hình (VDU), bàn số hóa (Digitizer), danh mục các tập số liệu trong tập văn bản, các máy quét (Scanner) và các thiết bị cần thiết cho việc ghi số liệu đã viết tên phương tiện từ như băng hoặc đĩa từ Việc nhập dữ liệu và kiểm tra dữ liệu là rất cần thiết cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa lý.[7]

1.1.2 Hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính đa chức năng

CSDL địa chính đa chức năng là CSDL địa chính được mở rộng cho nhiều mục

đích có liên quan đến các CSDL địa chính Thuật ngữ địa chính đa chức năng là khái niệm mở rộng cơ sở dữ liệu địa chính bổ sung có liên quan đến việc sử dụng đa mục tiêu, ví dụ: bổ sung các thông tin kinh tế như thông tin tiềm năng sử dụng đất; yếu tố kinh tế: như giá đất, thuế đất v.v ; các thông tin quy hoạch sử dụng đất như thông tin tiềm năng sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất, tài nguyên thiên nhiên; nền địa lý như thông tin địa hình, biên giới, địa giới, đường giao thông, hệ thống thuỷ văn, dân cư, thực phủ; thông tin ảnh như: ảnh máy bay, ảnh vệ tinh… Từ loại cơ sở dữ liệu này người ta phát triển thành hệ thống thông tin [7]

1.1.3 Một số khái niệm mở rộng hệ thống thông tin

a Thông tin cá nhân: Là các thông tin về cá nhân chủ hộ và những người liên

quan thu thập trong quá trình thiết lập hồ sơ địa chính như tên vợ, chồng, số chứng minh, số quản lý, số giấy chứng nhận , loại thông tin này thuộc thông tin chỉ có các

cơ quan quản lý nhà nước trực tiếp về lĩnh vực địa chính mới được quyền quản lý

b Thông tin địa chính: Các thông tin về thửa đất được lập và bổ sung trong quá

trình lập bản đồ và thiết lập hồ sơ địa chính… loại thông tin này thuộc thông tin quản

lý nhà nước của những cơ quan quản lý trực tiếp về lĩnh vực địa chính; Cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nước thuộc các lĩnh vực liên quan được cung cấp theo mục VII-Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/01/2004; Sau ngày 20 tháng 8 năm 2007, mục VI Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007

c Thông tin mở rộng: Là các thông tin về địa chính mở rộng được lập và bổ

sung trong quá trình thiết lập cơ dữ liệu bất động sản … Loại thông tin này vừa có yếu

tố quản lý nhà nước, vừa mang tính chuyên đề của cơ quan nhà nước đặt hàng về lĩnh vực địa chính Thông tin địa chính mở rộng được lập cung cấp cho các cơ quan quản

lý Nhà nước thuộc các lĩnh vực có liên quan (theo mục VII thông tư BTNMT); Các cá nhân, đơn vị sử dụng thông tin này cần phải có dự án hoặc hợp đồng đặt hàng

29/2004/TT-d Thông tin về bản đồ vùng giá đất và thuế sử dụng đất hàng năm: Là các

thông tin vì mục tiêu công khai minh bạch, vì vậy thông tin này cần đưa lên mạng cùng với các quyết định về giá đất hàng năm

đ Thông tin quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch không gian: Là các thông tin

vì mục tiêu công khai minh bạch vì vậy nên đưa lên mạng hàng năm

e Thông tin thống kê và thông tin chuyên đề: Là các thông tin được xây dựng

theo yêu cầu do cá nhân hay đơn vị theo các mục tiêu chung và riêng

f Thông tin bản đồ nền dạng số: Đây là loại thông tin đầu ra khá phổ biến để

cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nước, các CSDL khác và các tổ chức kinh tế, chính trị, xã hội, văn hoá, giáo dục, khoa học, an ninh, quốc phòng

g Thông tin bản đồ chuyên đề dạng số: Loại thông tin này được hình thành

theo nhu cầu của người sử dụng thông qua quá trình xử lý thông tin trong CSDL Đối

tượng sử dụng cũng giống như các thông tin bản đồ nền

h Các số liệu toạ độ địa chính: Loại thông tin này được cung cấp chủ yếu cho

các cơ quan, tổ chức có nhu cầu sử dụng để triển khai công tác định vị, đo đạc, bản đồ, xây dựng công trình có liên quan đến địa chính

i Các số liệu thống kê về đất đai hoặc các thuộc tính liên quan: Ở dạng bảng

số, biểu đồ, đồ thị; số liệu này thường phục vụ cho quản lý Nhà nước, giáo dục đào tạo, nghiên cứu khoa học, văn hoá, thông tin…

k Số liệu thống kê về quá khứ, hiện trạng và quy hoạch đất đai: Thông tin này

được cung cấp cho các nhà quy hoạch, công tác thống kê, các nhà quản lý

l Thông tin nhà và đất: Các số liệu này phục vụ cho quản lý của ngành địa

chính, giới thiệu địa điểm đầu tư, nhu cầu của các cư dân trong cộng đồng

m Các loại thông tin phân tích và tổng hợp theo nhu cầu của người sử dụng:

Mọi đối tượng người sử dụng đều có thể đặt hàng về một số thông tin cần tổng hợp

hoặc phân tích chi tiết phục vụ cho các chuyên đề riêng của mình

n Các CSDL dẫn xuất mang tính chuyên đề: Đây là thông tin được tổ chức ở

dạng CSDL chuyên đề phục vụ cho mục tiêu quản lý chuyên ngành.[7]

1.2 Cơ sở khoa học về định giá đất và hệ thống giá đất

1.2.1 Định giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất

Về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường Đất đai là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội, vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính

đủ như định giá các tài sản thông thường

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch Mặt khác nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào các mục đích xác định Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Do vậy: Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất

bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm

xác định

Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu

- Địa tô:

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có

vị trí gần thị trường tiêu thụ Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại

vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch Như vậy, địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được

do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền

sở hữu về đất đai, nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó

- Lãi suất ngân hàng:

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm, có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô, còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm

do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi, người bán quyền

sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất

- Quan hệ cung cầu:

Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục Sự khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác

Nhìn chung, ở Việt Nam, trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối giữa lao động công

nghiệp và đất đai Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi núi, đất các vùng ven biển đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được, luật đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng lao động xã hội Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng các khu trung tâm thương mại, du lịch cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông nghiệp Tuy nhiên tốc độ tăng lao động theo năm của Việt Nam bình quân khoảng 2,5- 3%, đó là chưa tính đến yếu tố tiến bộ khoa học kỹ thuật, đầu tư thiết bị máy móc …

Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đai, đó là đất chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá Luật đất đai cho phép các tổ chức,

cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có các quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bàng giá trị QSDĐ nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có nhà để ở [9]

1.2.2 Hệ thống giá đất

1.2.2.1 Khái niệm hệ thống giá đất

Giá đất là sự vốn hóa địa tô, là phản ảnh quy luật kinh tế của đất đai, là giá cả mua bán quyền và lợi ích từ đất đai Do có sự khác nhau về chất lượng đất đai, quyền lợi mà địa tô đất sinh ra, quan hệ cung cầu của thị trường, chính sách quản lý về đất đai của Nhà nước nên đã có những hình thức giá đất có những tiêu chuẩn khác nhau về xác định giá đất; ý nghĩa và tác dụng của chúng cũng có những điểm khác nhau Tuy nhiên nếu chính các thửa đất đó khi giao dịch mua bán trên thị trường, người mua, người bán ngoài việc quan tâm đến các yếu tố như Nhà nước đã nêu ra để định giá, giá giao dịch của các thửa đất này còn liên quan đến các yếu tố cá biệt như hình thể thửa đất, chiều rộng, chiều sâu của mặt tiền, khả năng sinh lời cá biệt của thửa đất nhiều khi chứa đựng bên trong cả các yếu tố về phong thủy, tâm linh…Xét ở góc độ khác, thửa đất thường có các công trình trên đất khác nhau, nhưng khi định giá đất từ giá bất động sản, cách đánh giá để tách biệt giá đất cũng rất khác nhau; đấy là chưa nói đến hai thửa liền kề cùng một loại đất nhưng trên thực tế vẫn bị lẫn giữa mục đích sử dụng và công năng tiềm ẩn khi chuyển đổi, ví dụ như loại đất ở và đất dịch vụ thương mại Có rất nhiều yếu tố liên quan khác để có lý do nói rằng trên thực tế việc định giá cho từng thửa đất liền kề không theo giá cá biệt của từng thửa đất Đây cũng là sự khác biệt cơ

bản khi định giá hàng loạt và định giá cá biệt

Để phân biệt sự khác nhau của giá đất trong cùng một thời kỳ theo những hình thức và công dụng khác nhau mở rộng phạm vi nhận biết và khả năng quản lý một cách toàn diện và hiệu quả giá đất trong thực tiễn cần gắn thêm vào các khái niệm về giá đất Các khái niệm này cần được minh bạch khi xác định khái niệm và làm rõ chúng được vận hành và hình thành trong điều kiện nào, mối quan hệ giữa các loại giá này, tác động của chúng vào thị trường đất đai và công tác quản lý giá đất, quản lý đất đai như thế nào trong một khu vực hoặc đô thị

Như vậy việc tổng hợp thành hệ thống giá đất là hệ thống giá cả được hình thành từ một số loại giá đất vừa có sự giống và khác nhau vừa có sự liên hệ với nhau cùng thỏa mãn nhu cầu của thực tiễn quản lý và vận hành thị trường đất đai Sự hình thành hệ thống giá đất có quan hệ trực tiếp với chính sách kinh tế và QLĐĐ của Nhà nước và vận hành của thị trường; dưới tác động của chúng sẽ hình thành các hình thức giá đất mà khách quan đòi hỏi Do vậy các loại giá đất trong hệ thống giá đất không phải chủ quan con người tạo ra mà hình thành từ khách quan trong quá trình vận hành thị trường đất đai và QLĐĐ nói chung

Hệ thống giá đất được hình thành thông qua quy nạp và tổng kết từ thực tiễn theo yêu cầu khách quan của quá trình vận hành và quản lý Một hệ thống giá đất khách quan khoa học phải được hình thành từ một quá trình và có tính chất và công dụng thống nhất Không thể đưa ra những khái niệm khác nhau, cũng không thể dùng một khái niệm để phản ánh những loại giá có tính chất và mục tiêu sử dụng khác nhau Các loại giá đất trong hệ thống giá đất phải liên tục và bao trùm toàn bộ quá trình quản

lý Nếu không đạt được điều này sẽ dẫn đến mâu thuẫn, tranh chấp gây bất ổn định trong quá trình quản lý có liên quan đến giá đất nói riêng và các chính sách trong quản

lý đất đai nói chung.[9]

1.2.2.2.Tác dụng của hệ thống giá đất

Từ thực tiễn quản lý đất đai cho thấy hệ thống quản lý nhà nước, các tổ chức và

cá nhân cần nắm được giá đất như một công cụ đo đếm lượng vốn về đất đai và đánh giá xu hướng phát triển của giá đất trong nền kinh tế thị trường nhằm thỏa mãn nhu cầu của các bên trong quá trình quản lý, sử dụng và chuyển dịch đất đai Về cơ bản hệ thống giá đất cần phát huy được các mặt sau:

a Tác dụng công cộng: Thông qua các tiêu chuẩn giá đất và xu hướng biến

động do Nhà nước định kỳ công bố, có thể phản ánh được mức giá đất và xu hướng của thị trường giá cả của thửa đất hàng năm (giá quy định và giá thực tế giao dịch) có thể phản ánh khách quan lượng vốn hóa đất đai mà tổ chức hoặc cá nhân đang nắm giữ

để phát huy đầy đủ tiềm lực vốn và sử dụng hiệu quả đất đai

b Tác dụng định hướng thị trường(giá tham khảo): Như chúng ta đã biết, thị

trường đất đai là thị trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trường trong thuyết kinh tế Khi các mẫu giao dịch trên thị trường không nhiều, giao dịch không rõ ràng, nếu không có một hệ thống giá đất và chế độ định kỳ công bố giá,

tư vấn khoa học hợp lý; không có cấp độ và một hệ thống chuẩn mực giá đất được định kỳ xác định và công bố công khai sẽ rất khó bảo đảm cho hai bên giao dịch có sự hiểu biết chung về thi trường đất đai Dễ hình thành giao dịch lệch ra ngoài giá thị trường bình thường bất lợi, cho giao dịch bình thường trên thị trường cũng như quản lý thị trường giá đất

c Tác dụng thu thuế và điều chỉnh chính sách: Nhà nước căn cứ vào giá thị

trường, UBND tỉnh thành phố đưa ra bảng giá đất cho kỳ 05 năm của địa phương Hàng năm có điều chỉnh hệ số bảng giá đất để làm cơ sở tính thuế sử dụng đất và thuế chuyển quyền…và một loạt các vấn đề về chính sách liên quan đến giá đất Chính vì vậy việc xác định giá đất cần thực hiện các biện pháp bảo đảm tạo ra hệ thống giá

chuẩn mực, hợp lý đảm bảo công bằng Tạo điều kiện để thị trường quyết định giá cả theo nguyên tắc cạnh tranh Đối với một thị trường BĐS có hiệu quả, giá cả phải được

hình thành trên cơ sở cung, cầu và theo nguyên tắc cạnh tranh, không có độc quyền Muốn vậy, số lượng người mua và người bán phải đủ để giá cả được hình thành Nếu cung vượt cầu thì thị trường thuộc về người mua và ngược lại thị trường thuộc về người bán Trên thực tế điểm cân bằng giữa cung và cầu không tồn tại lâu do có sự điều chỉnh thường xuyên của các bên tham gia Do quá trình tạo lập hàng hoá BĐS cần một thời gian dài và vốn đầu tư lớn, việc rút khỏi thị trường không dễ tránh khỏi thua thiệt nên công tác dự báo thị trường có tầm quan trọng đặc biệt đối với các bên tham gia giao dịch

d Tác dụng định hướng phương thức và cường độ sử dụng đất: Do sự chênh

lệch về giá đất, vì công dụng khác nhau, khu vực khác nhau, có thể người sử dụng đất căn cứ vào nhu cầu sản xuất và khả năng trả tiền sử dụng đất mà điều chỉnh một cách

hợp lý phương thức và bố cục cường độ sử dụng

Các thông tin về giá: Giá trong thị trường BĐS rất quan trọng, song rất phức

tạp, người tiêu dùng cần có sự giúp đỡ của các nhà chuyên môn, tư vấn

1.2.2.3 Các hình thức giá đất

Trên thực tế hiện nay ở Việt Nam hình thành khá nhiều các hình thức giá đất,

có thể thấy hai hình thức chính sau:

- Giá đất theo quy định:

Việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện

tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định

Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần

- Giá thị trường: do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất… nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định.[9]

1.2.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định hiện hành

Trong hệ thống giá đất, có những mục tiêu định giá chỉ quan tâm đến những tác động chung nhưng có những mục tiêu và đối tượng lại cần xác định đến các tác động

mang tính cá biệt riêng của từng thửa đất, chính vì vậy để xác định đầy đủ các hệ thống giá đất cần xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cho các mục tiêu khác nhau, cần tìm ra đặc trưng tổng quát của đối tượng cũng như các đặc trưng của tác động, từ đó tìm ra các điều chỉnh cho việc ước tính giá đất gần nhất và sát nhất với mục tiêu Ví dụ: hàng năm cần có các số liệu định giá sử dụng làm căn cứ để tính thuế

sử dụng đất đã đặt ra yêu cầu định giá đồng thời các thửa đất và định giá đến từng thửa đất để làm căn cứ tính thuế Việc định giá này không chỉ xuất hiện mục tiêu định giá đất hàng loạt mà cần đến việc giải mã giá đất đến từng thửa đất Vậy các yếu tố nào tác động cần xem xét đến việc ước tính này trong hệ thống giá đất, rõ ràng cần một hệ thống lý luận nghiên cứu đầy đủ và khoa học về các yếu tố tác động chung và cá biệt

Theo quy định về phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất trong đô thị của từng loại đất cụ thể để định giá đất: Đất ở tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử- văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất

có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất để định giá Trong đó:

Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập và xếp loại đô thị Đô thị được phân thành 6 loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V

Phân loại đường phố: Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác định căn

cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch Đường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn Trường hợp một đường phố gồm

nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tần khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào loại đường phố tương ứng

Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các loại vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi

Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền kề cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.[9]

1.2.3 Định giá đất, định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất

1.2.3.1 Khái niệm chung

* Định giá:

Là một hoạt động nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường Như vậy khi định giá thửa đất cụ thể tại một thời điểm xác định, người ta cần xem xét đến các các yếu tố tác động vào giá đất Các yếu tố ảnh hưởng như sau:

- Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng đất, hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều sâu: Thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hình dáng thửa đất: Hình dáng đẹp là hình vuông, hình chữ nhật Ngoài ra hình dáng xấu có các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc…

* Định giá thửa đất:

Là sự ước tính về giá cả của thửa đất tại một thời điểm nào đó, để định giá thửa đất cần xem xét tất cả các yếu tố tác động đến giả cả của thửa đất tại thời điểm đó, tất nhiên tuỳ theo mục tiêu định giá để quyết định phương thức đánh giá

Nếu muốn đánh giá về mặt giá cả thửa đất theo thị trường thì phải xem xét đến

tất cả các yếu tố tác động chung, riêng và cá biệt đến thửa đất

* Định giá hàng loạt các thửa đất:

Là sự ước tính về giá cả của các thửa đất đồng thời cùng thời điểm tất cả các thửa đất hay các thửa đất theo một loại hình sử dụng đất nào đó trên khu vực định giá Tùy theo mục đích định giá mà người ta có thể xem xét đến tất cả các yếu tố tác động hay xem xét có giới hạn các yếu tố tác động Trường hợp xác định đồng loạt các thửa đất theo giá cả thị trường có tính đến tính cá biệt của từng thửa đất thì việc tích luỹ trong cơ sở dữ liệu của hệ thống giá đất phải là một thời gian rất dài, trong khi các yếu

tố có tính đến tính cá biệt của từng thửa đất lại có thể thay đổi theo thời gian, để giải quyết vấn đề này một số nước phát triển đã cho phép thêm vào việc đăng ký giá đất và giá bất động sản trong hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản.[11]

1.2.3.2 Các phương pháp định giá đất

- Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá

- Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản

- Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh

- Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách

sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.[6]

1.2.3.3 Định giá hàng loạt và định giá cá biệt

Trước hết cần phân biệt 2 quá trình định giá: Định giá hàng loạt (thường gặp trong định giá BĐS theo định kỳ) và định giá BĐS cá biệt (thường gặp trong các cuộc định giá BĐS theo yêu cầu đột xuất)

- Định giá hàng loạt BĐS: Là hoạt động định giá do cơ quan Nhà nước tiến hành, nhằm định giá toàn bộ các BĐS có trên một địa bàn hành chính nào đó hoặc trên toàn lãnh thổ quốc gia để chủ yếu phục vụ cho mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước

- Định giá BĐS cá biệt: Là hoạt động định giá do cơ quan nhà nước, tổ chức tư nhân hoặc cá nhân hành nghề định giá tiến hành, nhằm phục vụ cho các mục đích có tính chất không thường xuyên như để làm giá khi chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế hoặc để Nhà nước căn cứ vào đó tiến hành thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ nhà vv Định giá tài sản cá biệt chỉ tiến hành khi có nhu cầu của Nhà nước hoặc của chủ sở hữu BĐS

Như vậy, trong lĩnh vực định giá BĐS, giữa định giá hàng loạt và định giá cá biệt có sự khác nhau về quy mô và mục đích; định giá hàng loạt là loại hoạt động diễn

ra trên một phạm vi rộng, với số lượng BĐS cần định giá nhiều, đa dạng và do đó nó là một quá trình vừa khép kín về lãnh thổ, vừa khép kín về nội dung; còn định giá cá biệt diễn ra trên phạm vi rất hẹp, nội dung đơn giản, nên về quy trình có một số công đoạn trên thực tế không cần phải thực hiện.[12]

1.3 Vùng giá đất, vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất trên cơ sở ứng dụng GIS 1.3.1 Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai

1.3.1.1 Vùng giá đất

Định nghĩa về vùng giá đất: Định giá đất hàng loạt tại thời điểm nào đó, nếu

định giá cho hàng loạt thửa đất sẽ xuất hiện các vùng có sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định,

có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích Khi đó ta gọi tập hợp các vùng này là các vùng có cùng ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất có giá trị tiền tệ

giống nhau trên một đơn vị diện tích hay vùng có cùng giá đất gọi tắt là vùng giá đất

1.3.1.2 Vùng giá trị đất đai

- Vùng giá trị đất đai từ góc độ phân hạng định cấp đất đai

Phân hạng định cấp đất đai là quá trình tiến hành kiểm định tổng hợp đối với các

thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai rồi xếp hạng các kết quả kiểm định theo mục đích xác định Trong phạm trù khoa học về định giá đất, nó là một loại hình đánh giá đất đồng thời đánh giá một các tổng hợp, toàn diện đối với các thuộc tính kinh tế, tự nhiên của đất đai, cuối cùng thu về kết quả định giá được xếp hạng chi tiết tỷ lệ lớn Phân hạng định cấp đất đô thị là một phần của công việc phân hạng định cấp đất đai, là quá trình căn cứ vào hai mặt thuộc tính tự nhiên và kinh tế xã hội của đất đai thành phố, thị trấn và vị trí, tác dụng của nó trong hoạt động kinh tế xã hội ở thành phố để đánh giá tổng hợp chất lượng đất đai, phân chia cấp hạng đất thành phố thị trấn Thực chất của phân hạng định cấp đất đai là căn cứ vào giá trị sử dụng tốt xấu của đất để định ra các cấp hạng đất Loại giá trị sử dụng đất này tức là đánh giá chất lượng đất là

do cơ quan chủ quản về đất đai căn cứ vào các nhân tố về điều kiện phân vùng đất đai ảnh hưởng đến giá trị sử dụng đất, điều kiện tự nhiên của bản thân đất đai và điều kiện cải tạo đất từ đó đề ra các tiêu chuẩn và phương pháp định giá, tổ chức các chuyên gia tiến hành đánh giá, rồi căn cứ vào đó để phân hạng đất, làm cơ sở cho việc quản lý đất đai, sử dụng đất đai hợp lý và chuyển dịch đất đai Trong quá trình phân chia cấp hạng tất yếu sẽ sinh ra các vùng có cùng cấp hạng đất hay vùng có cùng giá trị sử dụng Ta gọi các vùng này là vùng cùng cấp hạng giá trị sử dụng- vùng giá trị đất

- Khái niệm vùng giá trị theo phạm trù định giá từ góc độ tổ hợp các vùng tác động:

Vùng giá trị: Là một khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu vực địa

lý mà tại đó các BĐS cùng chịu ảnh hưởng bởi các tác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp luật giống nhau hoặc gần giống nhau,

- Khái niệm vùng giá trị theo phạm trù định giá từ góc độ vùng giá đất:

Các vùng giá đất được tạo ra theo định nghĩa có giá trị tiền tệ giống nhau trên

một đơn vị diện tích tại một thời điểm trong một khoảng thời gian nào đó sự ước tính

về giá trị tiền tệ trong vùng đó có thể tăng lên hoặc hạ xuống trên một đơn vị diện tích

nhưng các giới hạn địa lý của vùng đó vẫn không thay đổi (ổn định tương đối), khi đó

ta gọi các vùng giá này là các vùng giá trị trong khoảng thời gian đó Vùng giá trị đối

với đất phi nông nghiệp: Nếu chúng ta đi tìm vùng giá của một loại đất phi nông nghiệp, khi đó tập hợp các thửa đất có cùng sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng

có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích cho ta hình ảnh về vùng có cùng giá đất Nếu vùng này ổn định tương đối trong một khoảng thời gian thì ta gọi đó là

vùng giá trị của đất phi nông nghiệp trong khoảng thời gian đó

Xét về bản chất thì hai định nghĩa trên là tương đồng vì cùng xem xét dưới góc

độ phạm trù định giá Định nghĩa 1 ngắn gọn dễ hiểu nhưng chưa nêu bật được bản chất giá trị của phạm trù định giá, chưa cho thấy mối quan hệ giữa chúng và giá đất, tính quan hệ tương đối của chúng với thời gian Tuy nhiên, chúng ta có thể sử dụng tùy thuộc vào từng hoàn cảnh, việc xây dựng vùng giá trị theo định nghĩa này sẽ là điều kiện thuận lợi cho việc định giá hàng loạt

1.3.1.3 Mối quan hệ giữa vùng giá đất và vùng giá trị đất đai

- Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai có chung một điểm xuất phát đó là dựa trên các tác động của các điều kiện tự nhiên và xã hội, chúng khác nhau ở điểm vùng giá đất đã được tiền tệ hóa còn vùng giá trị đất đai thì mới chỉ được đánh giá ở dạng tiềm năng

- Vùng giá đất được xác định (tiền tệ hoá) và trở thành giá cả tại một thời điểm

cụ thể, trong khi đó vùng giá trị đất đai được xác định (ở dạng tiềm năng - chưa trở thành giá cả) cho một khoảng thời gian

- Vùng giá trị là tiền đề để tạo thành vùng giá đất và vùng giá đất lại là tiền đề

để tạo ra giá đất Giá đất nếu không bị bóp méo và tuân theo quy luật thị trường thì có thể tập hợp thống kê để xây dựng các vùng giá Trong những điều kiện như vậy vùng giá cũng phản ánh vùng có cùng giá trị sử dụng.[12]

1.3.1.4 Mối quan hệ giữa vùng giá đất và vùng giá trị đất đai

Phân hạng định cấp đất đai và định giá đất là từ góc độ khác nhau để đánh giá đặc tính đất đai Phân hạng định cấp đất đai là đánh giá giá trị và giá trị sử dụng của đất để từ đó phát sinh ra vùng giá trị, trong khi đó định giá lại là quá trình đánh giá giá của những giá trị đó được phản ánh trên thị trường

Trong thị trường đất đai lý tưởng và giao dịch đất đai, nếu chỉ xuất phát từ nguyên tắc phát huy hiệu ích kinh tế của đất đai khi giá trị sử dụng của đất tốt, đẳng cấp cao thì giá đất phải cao, ngược lại thì giá đất sẽ thấp Đối với công việc định giá thì việc phân hạng định cấp đất đai là cơ sở, cấp hạng được định ra là biểu hiện bản chất của giá trị sử dụng và sử ổn định của giá trị

Phân hạng, định cấp đất là nội hàm hợp lý của giá cả đất đai vì sự tốt xấu của giá trị sử dụng và sự cao thấp của giá trị mà đất đai vốn có đã quyết định người sử dụng đất tình nguyện trả mức giá đất cơ bản để được quyền sử dụng hoặc quyền sở

hữu đất Nếu nói theo phân hạng định cấp đất đai thì định giá đất là hình thức biểu hiện bề ngoài càng linh hoạt, giá đất được định ra là chỉ tiêu tốt nhất phản ánh giá trị

sử dụng và đặc trưng thị trường của giá trị Xây dựng vùng giá trị theo định nghĩa này

sẽ là điều kiện thuận lợi cho việc quản lý sử dụng đất đai

Định giá đất là định ra giá cả đất đai của thửa đất với một chất lượng, đẳng cấp nào đó trong một điều kiện thị trường nhất định Đó là căn cứ để Nhà nước, tổ chức và

cá nhân tiến hành giao dịch đất đai, quản lý tài sản đất đai

Định giá đất ngoài việc cân nhắc các đặc điểm về chất lượng đât tốt xấu… còn xem xét đến sự thay đổi các nhân tố cung cầu của thị trường, làm cho giá trị sử dụng đất thể hiện trên giá cả càng rõ ràng, càng chính xác

Trong chế độ quản lý đất đai và điều kiện thị trường đất đai thực tế, hoặc xét theo hiệu ích tổng hợp và ảnh hưởng của hành vi giao dịch song phương thường xuất hiện hiện tượng thửa đất có giá trị sử dụng cao nhưng không nhất thiết có giá cao, mảnh đất có giá trị sử dụng thấp không hẳn có giá thấp Cho nên, để thỏa mãn yêu cầu quản lý đất đai một cách toàn diện, khoa học, hợp lý, sử dụng đất hiệu quả cần tiến hành đánh giá hai mặt giá trị sử dụng và giá cả để từ đó có thể thấy hai mặt đó có quan

hệ tương hỗ với nhau

Thông qua định giá đất, nắm bắt được nhanh chóng động thái giá cả của giá trị

sử dụng đất trên thị trường, khái quá ra xu thế diễn biến cấp hạng đất, chi tiết hóa, hiệu chỉnh thành quả phân hạng; thông qua phân hạng định cấp đất để nắm vững bản chất của giá cả, trong nhiều biến động phức tạp của giá cả, tìm ra được giá thực, nâng cao

độ chính xác định giá, nắm được mức giá hợp lý [12]

1.3.2 Vùng giá đất theo đường phố và phương pháp thành lập

1.3.2.1 Vùng giá đất theo đường phố

Định nghĩa: Ta gọi tập hợp các vùng có giá trị tiền tệ gống nhau trên một đơn vị

diện tích của một đường phố là các vùng cùng giá đất hay vùng có cùng giá đất; gọi tắt

là vùng giá đất theo đường phố Tập hợp các vùng có giá trị tiền tệ gống nhau trên một đơn vị diện tích của một loại vị trí nào đó trên một đường phố là các vùng cùng giá đất hay vùng có cùng giá đất của loại vị trí đó; gọi tắt là vùng giá đất theo vị trí của đường phố đó

1.3.2.2.Vùng giá trị đất đai theo vị trí đường phố

Định nghĩa về vùng giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố:

Các vùng giá đất đường phố theo các đường phố hàng năm có giá trị trên một đơn vị diện tích có thể tăng lên hay giảm đi, nhưng giới hạn địa lý của các vùng này ổn định tương đối trong một khoảng thời gian; khi đó ta gọi các vùng này là vùng giá trị đất đai theo đường phố trong khoảng thời gian đó

Các vùng giá đất theo một vị trí đường phố hàng năm có giá trị trên một đơn vị diện tích có thể tăng lên hay giảm, nhưng giới hạn địa lý của các vùng này ổn định tương đối trong khoảng thời gian; khi đó ta gọi các vùng này là vùng giá trị đất đai theo vị trí đường phố trong khoảng thời gian đó.[9]

1.3.3 Xây dựng vùng giá đất, giá trị đất đai theo đường phố, vị trí đường phố

1.3.3.1 Xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố

Tùy theo cách tiếp cận mà có thể xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố theo những giải pháp và sơ đồ quy trình khác nhau, trong đó có sử dụng bản đồ địa chính số làm dữ liệu xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố

Các dữ liệu thông tin địa chính phục vụ xây dựng các vùng giá trị hay vùng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm hai phần: Phần thông tin địa chính đã có sẵn trong

CSDL này được thu thập và xây dựng khi thực hiện công tác xây dựng dữ liệu địa

chính Phần thông tin địa chính mở rộng thực hiện theo phương thức mở rộng từng bước theo nhu cầu phục vụ xây dựng các vùng giá trị hay vùng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Trên cơ sở các dữ liệu BĐĐC, các dữ liệu về hệ thống giao thông hoàn toàn đủ các điều kiện trợ giúp quá trình phân tích thông tin trong định cấp đất đô thị

Ví dụ như: các thông tin về độ rộng của tuyến đường, vỉa hè, hạ tầng kỹ thuật như hệ thống thoát nước… đều có thể lấy ra hoặc bổ sung một cách thuận lợi nếu sử dụng các thông tin nền trên BĐĐC [9]

1.3.3.2 Các bước cơ bản khi sử dụng bản đồ địa chính làm dữ liệu xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố

Khi sử dụng bản đồ địa chính làm dữ liệu xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai theo 05 bước cơ bản như sau:

- Bước 1: Chuẩn hóa dữ liệu bản đồ địa chính

Đây là khâu đầu trong quá trình thiết lập dữ liệu

- Bước 2: Xây dựng hệ thống giao thông

Là khâu quan trọng trong quá trình thiết lập thông tin, vì toàn bộ các vùng dân

cư sẽ được thiết lập theo hệ thống giao thông, nền tảng của việc xây dựng vùng giá trị phục vụ tính giá đất và cung cấp thông tin liên quan Nội dung quan trọng là rà soát, đóng điểm đầu và điểm cuối, gán các thuộc tính địa danh

- Bước 3: Xây dựng vùng dân cư theo hệ thống giao thông

Trên cơ sở các dữ liệu địa chính, các dữ liệu về hệ thống giao thông, xây dựng các vùng dân cư theo tuyến phố

- Bước 4: Xây dựng vùng giá trị đất đai theo từng đường phố

Dựa vào các vùng dân cư theo tuyến phố vừa xây dựng các vùng giá trị theo vị trí và tiếp tục phân chia vùng giá trị theo vị trí chi tiết Ở khâu này nếu phân vùng chia các vùng vị trí theo (quy định của các địa phương) ta sẽ xây dựng được vùng giá trị theo đường phố theo các quy định hiện hành Nếu các vùng giá trị được phân tích chi tiết ta sẽ được vùng giá trị chi tiết… Khi có được vùng giá trị ta có thể sử dụng để xây dựng bản đồ giá đất

- Bước 5: Điều chỉnh các vùng giá trị

Các vùng giá trị không phải là vùng bất biến mà có thể điều chỉnh khi cơ sự thay đổi như do các yếu tố tác động là thay đổi, thay đổi về hạ tầng kỹ thuật thay đổi

do thực hiện quy hoạch [9]

1.3.3.3 Phương pháp sử dụng vùng giá trị đất đai theo đường phố vị trí đường phố

để xây dựng vùng giá đất hàng năm

Từ các định nghĩa đã nêu việc sử dụng vùng giá trị đất đai để xây dựng bản

đồ giá đất sẽ đơn giản hơn

- Bản đồ giá đất theo quy định

Trước khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực, hàng năm khi các địa phương ban hành giá đất Theo Luật đất đai năm 2013, các địa phương ban hành bảng giá đất cho kỳ 05 năm Ở đây, dù là hình thức nào thì chỉ việc mẫu hóa (để nhận biết)

và chuyển tương ứng vào vùng giá trị đất đai tương ứng Khi đó các phần mềm chuyên dụng( Arcgis,Vicadgis ) sẽ cho phép tạo ra bản đồ giá đất của năm tương ứng

- Bản đồ giá đất theo giá đất thực tế của thị trường

Có thể dễ dàng nhận thấy rằng nếu thay bảng đất quy định hàng năm bằng bảng giá đất thực tế của thị trường ta sẽ có bản đồ giá đất thực tế

1.3.3.4 Tương quan gữa các vùng giá trị và giữa các vùng giá đất

Nếu gắn một cách chi tiết hơn giá đất của mặt đường phố A/ giá đất của mặt đường phố B sẽ là tương quan giá đất giữa vị mặt đường phố A và B Nếu gắn một cách chi tiết giá đất của vị trí mặt tiền của đường phố A/ giá đất của các vị trí khác của đường phố đó (A) là tương quan giá đất giữa vị mặt tiền với các vị trị trí khác của đường phố (A ) Ở đây, cần lưu ý giá đất đề cập là giá ở một thời điểm Như vậy về mặt lý thuyết thì tại một thời điểm nào đó (chẳng hạn giá đất của năm) ta có được giá đất của tất cả các vùng (bản đồ giá đất theo năm) Khi đó ta hoàn toàn có thể xác định được các tương quan giữa các vùng giá đất theo đường phố Các tương quan này tạo thành ma trận tương quan của các vùng giá đất theo đường phố tại năm đó Do vậy về nguyên tắc nếu các tương quan được xác định đúng thì nếu xác định giá của một vùng thì việc xác định được giá đất của vùng khác được xác định thông qua hệ số tương quan Giữa các năm có các ma trận giá khác nhau; giá trị tương quan trung bình nhiều năm sẽ tiến đến tương quan giữa các vùng giá trị.[9]

1.3.4 Xây dựng thông tin vùng giá trị

1.3.4.1 Mô hình CSDL nền và DL thông tin vùng giá trị và vùng giá đất

CSDL địa chính mở rộng (đa chức năng) là gì: Thuật ngữ “Cơ sở dữ liệu địa chính mở rộng” (đa chức năng) được đề cập và sử dụng phục vụ quản lý đất đai Thuật ngữ “địa chính mở rộng” là khái niệm bổ sung vào cơ sở dữ liệu địa chính các nội

dung, ví dụ bổ sung các thông tin kinh tế như thông tin tiềm năng sử dụng đất; yếu tố kinh tế: như giá đất, thuế đất v.v ; các thông tin quy hoạch sử dụng đất như thông tin

tiềm năng sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất, quy hoặch sử dụng đất, tài nguyên thiên

nhiên; nền địa lý như thông tin địa hình, biên giới, địa giới, đường giao thông, hệ

thống thuỷ văn, dân cư, thực phủ; thông tin ảnh như ảnh máy bay, ảnh vệ tinh,… Từ loại CSDL này người ta phát triển thành hệ thống thông tin phục vụ cho các mục tiêu liên quan đến công tác quản lý đất đai [17]

Khái niệm đa chức năng trong địa chính mở rộng phục vụ quản lý, xây dựng vùng giá trị và vùng giá đất có thể được hiểu là ngoài chức năng cho công tác quản lý địa chính, một số khái niệm sẽ được mở rộng để đáp ứng yêu cầu

Những vấn đề thay đổi do yêu cầu phát triển mở rộng dữ liệu và thông tin để phát triển cho mô hình dữ liệu phục vụ xây dựng vùng giá trị đất đai của đề tài sẽ xử lý bằng giải pháp phần mềm cùng các giải pháp mở cho phù hợp với mục tiêu đề ra

1.3.4.2 Đặc điểm của BĐĐC với các dữ liệu phục vụ phân vùng

Vấn đề được xem xét ở đây là khả năng đáp ứng của CSDL địa chính phục vụ việc phân vùng Chi tiết hơn yếu tố “nền” của thông tin địa chính đáp ứng đến mức độ nào khi phục vụ xây dựng các vùng giá trị hay vùng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Khi xem xét các yếu tố tác động vào giá đất chúng ta đã thấy nổi lên hai nhóm yếu tố tác động, nhóm tác động trực tiếp và nhóm tác động gián tiếp Nhóm tác động trực tiếp thường đòi hỏi các dữ liệu nền chi tiết như các yếu tố về vị trí, kích thước, hình thửa, kiến trúc khu vực,… trong các yếu tố này vị trí của thửa đất với hệ thống giao thông đóng vai trò đặc biệt quan trọng

Xét về khả năng đáp ứng nhu cầu trên của cơ sở dữ liệu địa chính có thể khẳng định rằng đây là CSDL có khả năng đáp ứng tốt nhất, các dữ liệu thông tin địa chính phục vụ xây dựng các vùng giá trị hay vùng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm hai phần:

- Phần thông tin địa chính đã có sẵn trong CSDL này được thu thập và xây

dựng khi thực hiện công tác xây dựng dữ liệu địa chính

- Phần thông tin địa chính mở rộng thực hiện theo phương thức mở rộng từng bước theo nhu cầu phục vụ xây dựng các vùng giá trị hay vùng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

1.3.4.3 Thông tin về hệ thống giao thông phục vụ xác định vùng giá đất và vùng giá trị đất đai

Để đáp ứng được nhu cầu về thông tin đã nêu trên cần phải xây dựng chi tiết hệ thống giao thông trong bản đồ địa chính thành lớp thông tin chuyên đề riêng, lớp thông tin này được chi tiết hoá, đóng khép các ngõ, phố theo đúng địa danh Đây là nhiệm vụ quyết định cho quá trình xác định chính xác vùng giá trị, yếu tố dữ liệu quan trọng để xác định giá trị bất động sản

Công việc thiết lập dữ liệu thông tin về hệ thống giao thông:

Hệ thống giao thông đã được đo vẽ và thể hiện trong quá trình thành lập bản đồ địa chính, để hệ thống này trở thành dữ liệu thông tin nền phục vụ quá trình phân tích tạo ra các thông tin tổng hợp và thông tin chiết xuất cho vụ xây dựng các vùng giá trị hay vùng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, hệ thống này cần được tổ chức và quản lý thành nội dung thông tin thành phần cơ bản của thông tin địa chính mở rộng và cần thực hiện các nội dung sau:

- Cần phải xây dựng và cập nhật thông tin địa danh đường phố

- Đối tượng thông tin không gian và thuộc tính cần được chuẩn hoá

- Quản lý đối tượng không gian cần được thiết lập theo đối tượng vùng từ hệ thống bản đồ địa chính; vùng phải đóng theo quy định của hệ thống địa danh đường phố

- Có thể áp dụng mô hình quản lý đối tượng thông tin không gian dưới dạng Arc, Line, hoặc Polyline kết hợp với các chỉ số liên kết để thể hiện thông tin thuộc tính Tuy nhiên để theo chuẩn của VILIS dự án chuyển các thông tin đồ họa về dạng SHAPFILE

- Thông tin cần phải được cập nhật thường xuyên và thành lớp thông tin quản lý riêng [9]

1.4 Ứng dụng GIS vào xác định giá đất ở một số nước

1.4.1 Thế giới

Kỹ thuật định giá theo CAMA phụ thuộc vào việc thu thập và phân tích dữ liệu

có liên quan được phát triển dần theo thời gian Trong lịch sử, việc áp dụng những kỹ thuật này đã diễn ra trong một môi trường phi không gian Theo quá trình phát triển, cuối cùng CAMA sử dụng GIS và các dữ liệu thị trường hỗ trợ bất kỳ ước tính giá trị, tìm kiếm dữ liệu và các bộ sưu tập có thể chứng minh tốn nhiều thời gian và tốn kém liên quan đến lệ phí tiềm năng thu nhập của một báo cáo định giá GIS có thể tạo điều kiện trong một bối cảnh không gian, lưu trữ, thao tác và phân tích dữ liệu, trong một phần nhỏ của thời gian cần thiết trước đó thì kỹ thuật hiện tại cho việc thẩm định khối lượng tài sản và cho những dự đoán của giá trị tài sản dân cư, có thể được tăng cường bằng cách sử dụng các dữ liệu khả năng xử lý của GIS Hội nhập của một mô hình

thẩm định khối lượng trong một GIS sẽ thêm giá trị cho quá trình định giá

- Australia: Việc ứng dụng CAMA: Để đáp ứng cho yêu cầu của công tác định

giá, các nhà định giá cần cung cấp nhiều thông tin và các thông tin phải luôn được cập nhật như các thông tin phân tích các giá bán, thống kê theo dõi tiền thuê nhà/bất động sản, tài chính về nhà và bất động sản, bản đồ, các chi phí về xây dựng, pháp luật hiện hành và mới ban hành , nhiều thông tin các nhà chuyên môn định giá tự sưu tầm, nhưng nhiều thông tin phải lấy từ các nguồn thông tin từ Nhà nước và các tổ chức Sự phát triển của hệ thống thông tin đa chức năng tại Australia kết hợp với hệ thống thông tin mạng được pháp triển là các yêu cầu tất yếu với công tác định giá Tại Australia,

người ta sử dụng CSDL địa chính đa chức năng nhằm cung cấp thông tin đa mục tiêu cho công tác quản lý đất đai nói chung trong đó có công tác định giá

- Nhật Bản: Việc ứng dụng CAMA để đánh giá giá trị của bất động sản theo

tiêu chuẩn thẩm định về bất động sản của Bộ Đất Đai, cơ sở hạ tầng và giao thông vận tải (MLIT) Giá bất động sản được hình thành như là kết quả của sự tương tác của nhiều yếu tố, các yếu tố có xu hướng luôn luôn thay đổi

- Hoa Kỳ: Việc ứng dụng CAMA theo hai giải pháp: (1) Mô hình hóa (phương

pháp Hedonic Methods (“Property Valuation Methods and Data in the United States”

của Charles A Calhoun); (2) ứng dụng CAMA với việc phát triển CSDL để xử lý bài

toán giá đất ở nhiều Bang của Hoa Kỳ

- Thụy Điển: Nhằm đáp ứng được nhu cầu về công tác quản lý đất đai và bất

động sản, trong đó có công tác định giá đất đặc biệt với khu vực đô thị, Thuy Điển đã

sử dụng CSDL đa chức năng, các dữ liêu lưu trữ trong ngân hàng dữ liệu Cấu thành

cơ bản của các dữ liệu này là bản đồ (các loại bản đồ địa chính, địa hình, chuyên đề, ảnh hàng không, viễn thám, ) và một số CSDL thành phần phục vụ quản lý đa mục tiêu

- NewZealand: Kỹ thuật định giá trị cho các nhóm thửa đất có cùng điều kiện

được dựa trên việc tích hợp giữa Cơ sở dữ liệu kỹ thuật số địa chính (DCDB) và thông tin doanh số bán hàng của VALPAK Việc xác định hệ thống các thửa đất cùng mục đích sử dụng được thông qua bởi Bộ Đo đạc, thông tin đất đai (DOSLI) và Định giá New Zealand (VNZ)

- Trung Quốc, Ứng dụng GIS trong quản lý vĩ mô về giá đất đô thị

Theo kết quả khảo sát, Trung Quốc đã phát triển hệ thống địa chính kỹ thuật số

và hiện nay coi đây là các thông tin cơ bản tại khu vực đô thị của Trung Quốc Trên cơ

sở các dữ liệu này các đô thị của Trung Quốc đã khai thác và sử dụng triệt để thế mạnh của hệ thống thông tin địa chính số (CIS), sử dụng một cách toàn diện Xây dựng dữ

liệu số dựa trên các vùng định cấp và giá đất đô thị điều tra và nền dữ liệu CIC và xây

dựng hệ thống thông tin giám sát biến động giá đất; xây dựng mô hình giám sát hệ

thống, các giám sát năng động của giá đất đô thị và xây dựng các yêu cầu cơ bản cho việc thiết kế các phân hệ chức năng hệ thống và cơ cấu hệ thống xây dựng hạ tầng không gian của giá đất đô thị Trên cơ sở đó thành lập trên giá đất trên mạng thông tin

ở khu vực đô thị dựa trên công nghệ WebGIS

- Các nước Đông Nam Á như Malaixia, Thái Lan, Singapo, Indonesia đều

có các tổ chức định giá bất động sản chuyên nghiệp, ngoài chức năng định giá bất

động sản còn có nhiệm vụ đưa ra thông tin về Land Value Zone (vùng giá trị) - các

khu vực đất đai để từ đó các công ty bất động sản hoặc các nhà kinh doanh có thể làm căn cứ dự báo sự phát triển khác; trong đó mục đích định giá từng thửa đất và tính thuế đất là nhiệm vụ quan trọng nhất.[9]

1.4.2 Việt Nam

* Các nghiên cứu của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường:

Lý luận về việc xây dựng vùng giá trị đất đai trên cơ sở ứng dụng phương pháp CAMA đã được đề cập và nghiên cứu theo định hướng của Bộ Tài nguyên và Môi

trường từ năm 2008 Đề tài “Nghiên cứu cơ sở khoa học và phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai” của Viện nghiên cứu Địa chính- Bộ Tài nguyên và Môi trường

(sau này khi nghiệm thu chuyển thành Viện Khoa học Đo đạc và bản đồ) thực hiện bắt

đầu khởi động từ năm 2007 và nghiệm thu vào đầu năm 2010 Đề tài đã giải quyết

được những lý luận cơ bản về vùng giá trị đất đai, xây dựng các luận điểm khoa học về vùng giá đất, vùng giá trị đất đai, mối quan hệ giữa vùng giá đất, vùng giá trị đất đai trong định giá đất hàng loạt; giải quyết các vấn đề về xây dựng và đưa ra quy trình công nghệ xây dựng vùng giá trị đất đai đối với đất đô thị với giới hạn ở đất phi nông nghiệp Như vậy có thể nói phương pháp thành lập về vùng giá trị đất đai đối với đất đô thị và đã được xem xét khá kỹ

Các nghiên cứu ở các trường Đại Học có đào tạo ngành quản lý đất đai:

Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên: Lý luận về việc xây dựng vùng giá trị đất đai trên cơ sở ứng dụng phương pháp CAMA đã được Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đưa

vào nghiên cứu và giảng dạy; có nhiều luận văn thạc sỹ, các nghiên cứu sinh đi chuyên sâu và đã triển khai thực nghiệm ở một số địa phương

Ở Việt Nam các công trình nghiên cứu về bất động sản, về kinh tế đất, về định giá đất đã rất nhiều, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính là những cơ quan quản lý nhà nước có nhiệm vụ hướng dẫn và giải quyết các vấn đề liên quan đến quản

lý đất đai, kinh tế đất và những hoạt động pháp lý liên quan đến giao dịch quyền sử dụng đất Đã có nhiều văn bản pháp quy nhà nước về hướng dẫn các địa phương xây dựng khung giá đất, nhằm tạo công cụ quản lý nhà nước về đất đai - bất động sản tất

cả các công cụ trên của nhà nước hầu hết đều ở dạng văn bản hướng dẫn, trong khi đó

việc xác định giá đất của các thửa đất ở từng vị trí cụ thể phải đòi hỏi các công cụ phải

có chức năng định vị không gian hay nói cách khác là phải có công cụ chỉ đúng vị trí của thửa đất, khu đất để từ đó xác định các mối quan hệ giữa thửa đất với các điều kiện

tự nhiên khác như: Độ dốc địa hình, tương quan với đường quốc lộ, với sông ngòi, với đường sắt, với nguồn nước, với các thành phố, trung tâm đô thị

- Dự án "Thử nghiệm mô hình xây dư ̣ng giá đất chuẩ n phục vụ đi ̣nh giá đất hàng loạt và đăng ký giá đất " với mục tiêu: Xây dựng, thử nghiệm, lập bản đồ vùng

giá trị đất Từ bản đồ giá đất nhằm đề xuất tiêu chí xây dựng bản đồ giá đất; ứng dụng công nghệ thông tin để quản lý giá đất và hỗ trợ định giá đất Hiện nay bản đồ vùng giá trị đất đang được Cục Kinh tế và phát triển quỹ đất - Tổng cục Quản lý đất đai đã thử nghiệm xây dựng bằng phương pháp khoanh vẽ ngoài thực địa, điều tra mức độ các yếu tố ảnh hưởng, bổ sung ranh giới vùng giá trị …trong thực tế những khu vực không có các giao dịch, không thể điều tra được giá của thị trường, không có mẫu đại diện cho vùng giá trị đất.[9]

Chương 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐÔ THỊ QUẬN HÀ ĐÔNG 2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội

2.1.1 Điều kiện tự nhiên

a Vị trí địa lý

Quâ ̣n Hà đông có toa ̣ đô ̣ đi ̣a lý 20o

59' vĩ độ Bắc, 105o45' kinh Đông, nằm dọc 2 bên quốc lô ̣ 6 từ Hà Nô ̣i đi Hoà Bình cách trung tâm Thành phố Hà Nô ̣i 13 km về phía Tây, tổng diê ̣n tích tự nhiên toàn quận là 4.833,66 ha bao gồm 17 đơn vi ̣ hành chính phường, có ranh giới tiếp giáp p hía Bắc giáp huyện Từ Liêm ; Phía Nam giáp huyện Thanh Oai; Phía Đông giáp huyện Thanh Trì ; Phía Tây giáp huyện Hoài Đức , huyện Quốc Oai

Quang Trung là phường trung tâm nằm ở phía tây nam quận Hà Đông, có diện tích đất tự nhiên là 80,55 ha, địa giới hành chính của phường được xác định như sau:

- Phía Bắc tiếp giáp với phường Vạn Phúc

- Phía Nam giáp với phường Hà Cầu

- Phía Đông giáp với phường Yết Kiêu, Nguyễn Trãi, Hà Cầu

- Phía Tây giáp với phường La Khê, Hà Cầu, Phú La

Hình 2.1 Sơ đồ vị trí phường Quang Trung

b Địa hình, địa mạo

Hà Đông nói chung và phường Quang Trung nói riêng đều nằm trong vùng đồng bằng nên có đi ̣a hình đă ̣c trưng của vùng bằng phẳng, đô ̣ chênh đi ̣a hình không lớn, biên

đô ̣ nằm trong khoảng 3,5m - 6,8m

Đi ̣a hình Quận Hà Đông chia ra làm 3 khu vực chính:

- Khu vực Bắc và Đông sông Nhuê ̣;

- Khu vực Bắc sông La Khê;

- Khu Vực Nam sông La Khê;

Với đă ̣c điểm đi ̣a hình bằng phẳng quâ ̣n Hà Đông có điều kiê ̣ n thuâ ̣n lợi trong thực hiê ̣n đa da ̣ng hóa cây trồng vâ ̣t nuôi , luân canh tăng vu ̣, tăng năng suất Tuy vâ ̣y cũng cần củng cố hệ thống kênh mương để chủ động trong việc tưới và tiêu để nâng cao hiê ̣u quả kinh tế trong sản xuất nông nghiệp

c Khí hậu

Quận Hà Đông nói chung và phường Quang Trung nói riêng đều nằm trong nền chung của khí hâ ̣u miền bắc Viê ̣t Nam và nằm trong vùng tiểu khí hâ ̣u đồng bằng Bắc

bộ với các đă ̣c điểm như sau:

Phường Quang Trung thuộc hoàn lưu khí quyển nhiệt đới gió mùa của Miền Bắc có sự tương phản sâu sắc giữa mùa đông và mùa hè Mùa đông ít mưa và đôi khi

có sương muối, mùa hè mưa nhiều Trong năm có khoảng 1600 - 1700 giờ nắng, hàng năm chịu ảnh hưởng của 2 đến 4 cơn bão Nhiệt độ trung bình năm xấp xỉ 23o C tương ứng với tổng nhiệt độ năm là 400o C

Lượng mưa ở phường Quang Trung xê dịch trong phạm vi 1500 - 1700 mm, lượng mưa tập trung cao độ trong mùa hè đạt từ 1250 - 1450 mm chiếm 82 - 86 % tổng lượng mưa cả năm Độ ẩm trung bình năm là 82 - 86 %

d Thủy văn

- Sông Nhuệ nối với sông Hồng ta ̣i Cống Chèm (Hà Nội), đoa ̣n chảy qua quận

Hà Đông có chiều dài 7 km, có tác dụng tưới và thoát nước cho địa bàn quận Hà Đông nói riêng và một số quận, huyện của thành phố Hà Nội nói chung

- Sông Đáy: Là một phân lưu chính của sông Hồng, về mùa ca ̣n đoa ̣n từ cửa Hát Môn đến Đâ ̣p Đáy (Đan Phượng) chỉ còn là một lạch nhỏ vì cửa sông đã bị ngăn cách với sông Hồng bởi đê Vân Cốc và Đâ ̣p Đáy , chỉ khi phân lũ mới được mở cửa Đâ ̣p Đáy tiêu nước cho sông Hồng