Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận ngô quyền, thành phố hải phòng

Tại khoản 15 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu n

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Vũ Khắc Điều

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI QUẬN

NGÔ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2015

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Vũ Khắc Điều

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI QUẬN NGÔ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực

và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

- Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn và thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc

Người thực hiện luận văn

Học viên

Vũ Khắc Điều

LỜI CẢM ƠN

Qua quá trình học tập và làm việc, với vốn kiến thức còn hạn chế của mình, nhưng được sự quan tâm, giúp đỡ và dạy bảo tận tình của các thầy cô giáo trong khoa Địa lý trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội và đặc biệt là của

thầy PGS.TS Phạm Quang Tuấn - Trưởng khoa Địa lý, Trường Đại học Khoa học

Tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội, đã tận tình giúp đỡ, hướng dẫn tôi trong quá trình thực hiện và hoàn thiện luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hải Phòng, Ủy ban nhân dân Quận Ngô Quyền, Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận Ngô Quyền và Văn phòng đăng ký đất đai - Chi nhánh Quận Ngô Quyền

đã tạo điều kiện cho tôi trong quá trình học tập, công tác, nghiên cứu và giúp đỡ cung cấp các tài liệu, số liệu để tôi hoàn thành luận văn

Xin trân trọng cảm ơn

Học viên

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC HÌNH

DANH MỤC BẢNG

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Nội dung nghiên cứu 2

4 Phương pháp nghiên cứu 2

5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3

6 Cấu trúc luận văn 3

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 4

1.1 Tổng quan về việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất 4

1.1.1 Khái niệm đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất 4

1.1.2 Ý nghĩa và vai trò của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất 4

1.2 Cơ sở pháp lý của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta 6

1.2.1 Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 6

1.2.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 12

1.2.3 Những quy định pháp lý chủ yếu về đăng ký - cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai hiện hành 15

1.3 Kinh nghiệm nước ngoài trong đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 20

1.3.1 Australia (Úc) 20

1.3.2 Trung Quốc 20

1.3.3 Hà Lan 21

CHƯƠNG 2 NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ

Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI QUẬN NGÔ QUYỀN,

THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 25

2.1 Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội 25

2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên và các nguồn tài nguyên 25

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 26

2.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 29

2.2 Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất 30

2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất qua các năm 2010 và 2014 31

2.2.2 Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất 35 2.2.3 Tình hình giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng 35

2.2.4 Tình hình kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 37

2.2.5 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 37

2.2.6 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 37

2.2.7 Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo 38

2.2.8 Đánh giá chung về tình hình sử dụng và tính hợp lý của việc sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu 38

2.3 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất 40

2.3.1 Hiện trạng cơ sở vật chất và nguồn nhân lực phục vụ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất 40

2.3.2 Thực trạng của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất 47

2.3.3 Thực trạng của công tác lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính 54

2.3.4 Tình hình triển khai công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất 55

2.3.5 Kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất 56

2.4 Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất 57

2.5 Những tồn tại, khó khăn trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất 59 CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT, GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ

HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI QUẬN NGÔ

QUYỀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 62

3.1 Các nhóm giải pháp chung 62

3.1.1 Giải pháp về chính sách, pháp luật 62

3.1.2 Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính 65

3.1.3 Giải pháp về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính 66

3.1.4 Giải pháp về tài chính 67

3.1.5 Giải pháp về ứng dụng công nghệ vào việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất 69

3.2 Giải pháp cụ thể đối với quận Ngô Quyền 71

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 74

TÀI LIỆU THAM KHẢO 76

PHỤ LỤC 78

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CSDL: Cơ sở dữ liệu

ELIS: Environment and Land Information System - Hệ thống thông tin đất đai

và môi trường

GCN: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền đất

ISO: International Organization for Standardization

LRC: Land Registration and Changing - Đăng ký cấp giấy và chỉnh lý biến

động đất đai

TSCĐ: Tài sản cố định

UBND: Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1 Hệ thống Kadaster-on-line của Hà Lan 23 Hình 2.1 Bản đồ ranh giới hành chính Quận Ngô Quyền 25 Hình 2.2: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất năm 2014 31

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Bảng tổng hợp diện tích các phường trên địa bàn quận 31 Bảng 2.2: Bảng Biến động sử dụng đất Quận Ngô Quyền giai đoạn 2010 -2014 33 Bảng 2.3: Bảng Kê khai tài sản cố định 40 Bảng 2.4 Bảng tổng hợp, phân loại phiếu điều tra 53 Bảng 2.5: Tổng hợp kết quả Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất qua các năm 2006 - T6/2015 56 Bảng 2.6: Tổng hợp kết quả Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất cho cộng đồng dân cư qua các năm 2006 - T6/2015 57

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng Trong giai đoạn hiện nay,

sử dụng đất đai nói chung và tại khu vực đô thị nói riêng đang là nhu cầu thiết yếu ngày càng tăng của con người, kéo theo đó là yêu cầu về sự quản lý chặt chẽ và có hệ thống của Nhà nước nhằm mục đích sử dụng hiệu quả và bền vững nguồn tài nguyên hữu hạn này Do đó, để kiểm soát được tình hình quản lý sử dụng đất và tạo cơ sở pháp lý, Nhà nước đã tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất Tuy nhiên hiện nay, tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đang gặp nhiều khó khăn và tiến độ thực hiện công tác này còn chậm Chính vì vậy, việc đánh giá đúng thực trạng của công tác này và tìm ra các giải pháp tháo gỡ các khó khăn là vấn đề cấp thiết trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai

Quận Ngô Quyền là một trong 07 quận của thành phố Hải Phòng Những năm gần đây, do ảnh hưởng của sự gia tăng dân số, của cơ chế thị trường, tốc độ đô thị hóa, nhu cầu về đất đai trên địa bàn quận liên tục tăng, quỹ đất có nhiều biến động, số hộ được cấp giấy chứng nhận còn rất ít Trong khi đó công tác quản lý của Quận Ngô Quyền về đất đai vẫn còn nhiều hạn chế, kém hiệu quả, tình trạng vi phạm pháp luật đất đai còn nhiều như vi phạm đất đai tại khu vực Đồng Linh ở phường Đằng Giang; Khu B Trường Tiểu học Đằng Giang; ngõ 178 đường An Đà phường Đằng Giang …, chậm được xử lý; quy hoạch sử dụng đất còn chậm, chưa đồng bộ; tình trạng giao dịch đất đai không đăng ký còn phổ biến Tình trạng khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai trên địa bàn quận còn diễn biến phức tạp nhất là trong việc thu hồi đất, bồi thường khi thực hiện các dự án đầu tư như dự án Khu đô thị mới Ngã Năm - sân bay Cát Bi, dự án Nút Giao thông Ngã 6 Máy Tơ, Nút Giao thông Quán Mau, dự án đường 100m nối đường Lạch Tray - Hồ Đông, Dự án đầu tư xây dựng tuyến đường Đông Khê 2…Do vậy, việc đăng ký lần đầu, biến động sau này trên địa bàn quận phát sinh nhiều khó khăn, tiến độ triển khai chậm so với chỉ tiêu đề ra

Xuất phát từ thực tế đó luận văn đã lựa chọn đề tài:

„„Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của công

tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng‟‟

2 Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là đăng ký cấp giấy chứng nhận) ở Quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả cho công tác này

3 Nội dung nghiên cứu

- Nghiên cứu cơ sở lý luận - pháp lý của việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Từ đó, rút ra những điểm mạnh và những điểm tồn tại của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn nghiên cứu

- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhằm góp phần hoàn thiện tổ chức quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính trên địa bàn Quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng

4 Phương pháp nghiên cứu

a Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu và số liệu:

Nhằm thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và hiện trạng sử dụng đất, tình hình quản lý đất đai, tình hình kê khai đăng ký giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và lập, quản lý, chỉnh lý

hồ sơ địa chính tại địa bàn Quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng

b Phương pháp so sánh:

Phân tích và so sánh số liệu về thực trạng biến động của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất tại Quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng từ đó rút ra được những mặt mạnh và mặt tồn tại của công tác này trên địa bàn quận

c Phương pháp phân tích tổng hợp:

Từ việc thu thập số liệu và so sánh, tiến hành tổng hợp phân tích số liệu và làm

rõ thực trạng của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

d Phương pháp điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng:

Trên cơ sở xây dựng phiếu điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng về việc thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng

5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

Ý nghĩa khoa học:

- Công tác điều tra, đánh giá tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là bước đầu tiên quan trọng cho việc phục vụ quản lý nhà nước về đất đai, bằng cách đề ra các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận nói riêng và cải cách hành chính nói chung

Ý nghĩa thực tiễn:

- Với kết quả đề tài là bước mở đầu cho việc đẩy nhanh tiến độ giải quyết hồ sơ hành chính đúng hẹn, phục vụ tốt cho người dân và nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai

- Đề ra kế hoạch cấp giấy chứng nhận hàng năm, đúng tiến độ và giải quyết một

số vướng mắc trong việc thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận

6 Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận - kiến nghị, tài liệu tham khảo, cấu trúc của đề tài luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Tổng quan cơ sở lý luận và pháp lý của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Chương 2: Nghiên cứu thực trạng của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng

Chương 3: Đề xuất, giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA VIỆC ĐĂNG

KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU

NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

1.1 Tổng quan về việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

1.1.1 Khái niệm đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

Quyền sử dụng đất là quyền của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, được nhà nước giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích theo quy định của pháp luật

Theo Luật đất đai năm 2013 đã có một số nội dung đổi mới về đăng ký đất đai: Tại khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”

Tại khoản 15 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.[12]

Đăng ký đất đai là bắt buộc với mọi đối tượng sử dụng đất hay được Nhà nước giao đất để quản lý; đăng ký tài sản gắn liền với đất là thực hiện theo yêu cầu của chủ

sở hữu

Theo Luật đất đai 2013 quy định thời hạn bắt buộc phải đăng ký: thời hạn 30 ngày kể từ ngày biến động đối với các trường hợp: cho thuê, thế chấp, chuyển quyền; đổi tên; chia tách quyền; xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng thửa đất liền

kề Trường hợp thừa kế thì tính từ ngày phân chia xong di sản thừa kế

Cấp Giấy chứng nhận (khoản 5 Điều 95): là theo nhu cầu của người sử dụng

đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu có đủ điều kiện quy định

1.1.2 Ý nghĩa và vai trò của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

1.1.2.1 Ý nghĩa của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

Đăng ký đất đai nhằm mục tiêu bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai, làm cơ

sở để nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai quốc gia đồng thời để nhà nước có đủ căn cứ xác định quyền, nghĩa vụ đối với chủ sử dụng đất, bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của họ theo quy định của pháp luật Việc đăng ký đất đai phải chấp hành đúng luật đất đai và các quy định kỹ thuật của ngành địa chính, cụ thể là:

- Phải đăng ký đúng người sử dụng đất, diện tích, mục đích, loại đất, thời hạn

sử dụng và các quyền lợi khác theo quy định của pháp luật

- Phải thực hiện đầy đủ các thủ tục đăng ký theo quy định pháp luật

- Phải thiết lập đầy đủ các tài liệu và thể hiện chính xác, thống nhất các nội dung thông tin theo đúng quy cách từng tài liệu, thống nhất thông tin trên tất cả các tài liệu có liên quan

Đăng ký quyền sử dụng là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, là điều kiện đảm bảo quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả

Đăng ký quyền sử dụng đất vừa phải có tính kế thừa, có quan hệ hữu cơ với các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, các thông tin đăng ký phải thống nhất với các tài liệu có liên quan Hoàn thiện tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ là tiền đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc thiết lập hệ thống thông tin đất đai, là nguồn tư liệu vừa mang tính hiện trạng vừa mang tính pháp lý cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hay giải quyết các vụ tranh chấp đất đai

Thông qua công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở để xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và người sử dụng Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người

sử dụng đất và tài sản đó Đồng thời thông qua việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất

1.1.2.2 Vai trò của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

a Trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai: giúp công tác quản lý nhà nước về đất đai chặt chẽ, có hiệu quả

- Thông qua hoạt động này giúp cơ quan quản lý Nhà nước nắm chắc tình hình

về đất đai, xác định và biết được thông tin của từng thửa đất;

- Trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

- Trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai đối với quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai về quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

- Trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai đối với việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cung cấp thông tin về đất đai

- Trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai đối với việc công khai, minh bạch

và dân chủ trong quản lý, sử dụng đất, khắc phục tình trạng giao dịch đất đai ngầm không đăng ký

b Đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản: bảo vệ quyền lợi hợp pháp của

người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; là cơ sở để chủ sử dụng đất, chủ

sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp

luật

1.2 Cơ sở pháp lý của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta

1.2.1 Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Luật đất đai năm 2013 đã có một số nội dung đổi mới về đăng ký đất đai cụ thể là:

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau Tùy thuộc vào mục đích và đặc điểm của công tác đăng ký thì đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được chia thành hai hình thái:

- Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu)

- Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động)

1.2.1.1 Đăng ký đất đai lần đầu

Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là việc thực hiện thủ tục lần đầu

để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính

Đăng ký lần đầu được tổ chức thực hiện trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất cho tất cả các chủ sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật Việc đăng ký lần đầu được tổ chức thực hiện trên phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn nhằm đảm bảo:

- Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất làm các thủ tục đăng ký phát huy quyền dân chủ trong đăng ký đất ngay từ cấp cơ sở

- Phát huy hiểu biết về tình hình thực tiễn ở địa phương của đội ngũ cán bộ cấp

xã, phường đảm bảo thông tin đầy đủ và chính xác

- Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai của cán

bộ cấp xã, phường

- Giúp cán bộ cấp xã, phường nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ

sơ địa chính

a) Đặc điểm của đăng ký đất đai lần đầu

- Đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là một công việc phức tạp đòi hỏi tốn nhiều thời gian do phải thu thập đầy đủ các thông tin cần thiết cho quản lý nhà nước về đất đai,

đồng thời phải giải quyết hàng loạt những tồn tại do lịch sử để lại về nguồn gốc sử dụng đất

- Việc xét duyệt để thừa nhận quyền sử dụng đất phải đảm bảo đúng quy định của pháp luật trong hoàn cảnh pháp luật vốn chưa đồng bộ để giải quyết thỏa đáng các quan hệ đất đai

- Tổ chức đăng ký và xét duyệt quyền sử dụng đất đòi hỏi phải có sự chỉ đạo chặt chẽ, sát sao của UBND các cấp, phải có sự kết hợp chặt chẽ của các ngành có liên quan

- Đăng ký ban đầu dựa trên cơ sở nhiều nguồn tài liệu khác nhau về công tác đo đạc, bản đồ dẫn đến mức độ tin cậy về các điều kiện tự nhiên của thửa đất có mức độ khác nhau

- Được hoàn thành trong một thời gian nhất định

b) Mục đích của đăng ký đất đai lần đầu

Thiết lập được hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu đầy đủ đến từng thửa đất trên toàn lãnh thổ, để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất cho các chủ sử dụng có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật

c) Các trường hợp được đăng ký đất đai lần đầu

- Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

- Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

- Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

- Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

d) Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu có đặc điểm khác biệt với đăng ký biến động

- Thứ nhất: tính chất công việc là Nhà nước xem xét công nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đang sử dụng đất hoặc chính thức xác lập quyền của người sử dụng đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê Vì vậy quá trình thực hiện thủ tục đăng ký lần đầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thẩm tra xác định rõ nguồn gốc

sử dụng và căn cứ vào quy định của pháp luật đất đai để công nhận và xác định chế độ

sử dụng đối với thửa đất (xác định rõ diện tích được quyền sử dụng, thời hạn sử dụng, hình thức giao hay cho thuê), quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho chủ sở hữu có nhu cầu trên Giấy chứng nhận

- Thứ hai: kết quả của đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu được ghi vào hồ sơ địa chính của Nhà nước và cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đủ điều kiện

1.2.1.2 Đăng ký biến động đất đai

Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật

Là hoạt động thường xuyên của cơ quan hành chính nhà nước mà trực thuộc là ngành Địa chính nhằm cập nhật những thông tin biến động về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế, xã hội nảy sinh trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai

a) Đặc điểm

- Dựa trên cơ sở hồ sơ đăng ký đất đai ban đầu

- Được tiến hành thường xuyên, tồn tại song song với quá trình sử dụng đất

b) Đăng ký biến động có những đặc điểm khác với đăng ký lần đầu

Đăng ký biến động thực hiện đối với một thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã xác định một chế độ sử dụng cụ thể; sự thay đổi bất kỳ nội dung nào liên quan đến quyền

sử dụng đất hay chế độ sử dụng của thửa đất đều phải phù hợp với quy định của pháp luật; do đó tính chất công việc của đăng ký biến động là xác nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng ký theo quy định pháp luật

Vì vậy quá trình thực hiện đăng ký biến động phải xác lập căn cứ pháp lý của sự thay đổi theo quy định của pháp luật (lập hợp đồng, tờ khai thực hiện các quyền, quyết định chuyển mục đích hoặc gia hạn sử dụng đất, quyết định đổi tên tổ chức; biên bản hiện trường sạt lở đất …); trên cơ sở đó thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ địa chính và chỉnh lý hoặc thu hồi giấy chứng nhận đã cấp

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

- Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

- Chuyển mục đích sử dụng đất;

- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

- Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này

- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng

ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp

Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính

d) Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

Đối với trường hợp biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất do thay đổi thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận; giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên; thay đổi về hạn chế quyền sử dụng đất; thay đổi về nghĩa vụ tài chính; thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký, cấp Giấy chứng nhận; chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc từ giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất hoặc từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất thì trình tự, thủ tục đăng ký như sau:

1 Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động

2 Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau đây:

- Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp có thay đổi về diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất hoặc trường hợp đã cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa có bản

đồ địa chính, chưa trích đo địa chính thửa đất;

- Trường hợp đăng ký thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp (hạng) nhà hoặc công trình xây dựng mà không phù hợp với giấy phép xây dựng hoặc không có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải xin phép thì gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý, cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật

về xây dựng;

- Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật;

- Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường; thông báo cho người sử dụng đất ký hoặc ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợp phải thuê đất;

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

1.2.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.2.1 Khái niệm

Theo Luật đất đai năm 2013:

Tại khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là GCN) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất” [12]

Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật

về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp

lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này

Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà

nước với người sử dụng đất và người sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất

1.2.2.2 Những trường hợp được nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100,

101 và 102 của Luật Đất đai năm 2013;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

1.2.2.3 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

+ Điều 105 Luật đất đai 2013 quy định:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam

định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư;

tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ [12]

+ Điều 37 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định:

1 Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất cho người

sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau:

a, Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

b, Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

2 Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện như sau:

a, Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người

Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

b, Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

3 Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp [1]

1.2.3 Những quy định pháp lý chủ yếu về đăng ký - cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai hiện hành

a) Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hiện hành

Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

Luật Đất đai năm 2013

Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất có hiệu lực ngày 01/07/2014

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013

Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính

Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính

Quyết định số 415/2008/QĐ-UBND ngày 13/3/2008 của UBND thành phố Hải Phòng về việc điều chỉnh thu phí đo đạc lập bản đồ địa chính, phí thẩm định cấp quyền

sử dụng đất, phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai trên địa bàn thành phố Hải Phòng

Quyết định số 1609/QĐ-UBND ngày 30/9/2010 của UBND thành phố Hải Phòng ban hành quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất; giao đất; cho thuê đất; bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và một số thủ tục hành chính khác trong quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng

Quyết định số 1684/QĐ-UBND ngày 12/10/2010 của UBND thành phố Hải Phòng về việc ban hành quy định về lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Kế hoạch số 1355/KH-UBND ngày 04/3/2013 của UBND thành phố Hải Phòng

về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Kế hoạch số 70/KH-BCĐ ngày 17/4/2013 của Ban chỉ đạo cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Quận Ngô Quyền giao chỉ tiêu cấp và đăng ký cấp GCN đạt được 90% trở lên số hộ đủ điều kiện cấp cho UBND các phường

Nghị quyết số 44/NQ-CP, ngày 29/3/2013 của Chính phủ phê duyệt Quy hoạch

sử dụng đất thành phố Hải Phòng đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 05 năm 2011 -

2015

Quyết định số 802/QĐ-UBND ngày 09/5/2013 của UBND thành phố Hải Phòng thành lập Ban chỉ đạo cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình,

cá nhân trên địa bàn thành phố

Chỉ thị số 15/CT-UBND ngày 03/6/2013 của UBND thành phố Hải Phòng về tập trung chỉ đạo và tăng cường biện pháp thực hiện để trong năm 2013 cơ bản hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố

Công văn số 4339/UBND-ĐC1, ngày 20/6/2013 của Ủy ban nhân dân thành phố

về việc phân bổ chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2015

Quyết định số 1202/QĐ-UBND ngày 16/8/2013 của UBND Quận Ngô Quyền về việc thành lập các Tổ công tác, Tổ tổng hợp và phân bổ chỉ tiêu cấp GCN 5 tháng cuối năm 2013

Kế hoạch số 132/KH-UBND ngày 19/8/2013 của UBND Quận Ngô Quyền về việc Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Quận Ngô Quyền 05 tháng cuối năm 2013

Quyết định số 2224/QĐ-UBND ngày 11/11/2013 của UBND thành phố Hải Phòng về việc phê duyệt Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 và ban hành Quy định quản lý theo Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 Quận Ngô Quyền đến năm 2025

Quyết định số 2835/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND Quận Ngô Quyền

về việc công bố Hệ thống quản lý chất lượng phù hợp Tiêu chuẩn quốc gia TCVN ISO 9001: 2008 Trong đó quy định giải quyết các thủ tục hành chính về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tản sản khác gắn liền với đất Quyết định số 2072/QĐ-UBND ngày 30/9/2014 của UBND thành phố Hải Phòng

về việc bãi bỏ Quyết định số 2395/2006/QĐ-UBND ngày 03/11/2006 quy định về ghi

nợ và xóa ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố

Quyết định số 1144/QĐ-UBND ngày 28/5/2015 của UBND thành phố Hải Phòng

về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2015 Quận Ngô Quyền

Quyết định số 1394/2015/QĐ-UBND ngày 25/6/2015 của UBND thành phố Hải Phòng về việc ban hành Quy định về hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao; hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng; hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân và diện tích tách thửa đất ở

b) Những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2013

Trước Luật đất đai 1988 công tác đăng ký đất đai mới bắt đầu được Nhà nước quan tâm tổ chức thực hiện theo Quyết định 201-CP ngày 01/07/1980 của Hội đồng Chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và công tác quản lý ruộng đất trong cả nước và Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của thủ tướng chính phủ về công tác đo đạc phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước Hệ thống hồ sơ đăng ký theo quy định này khá đầy đủ và chi tiết, đáp ứng được yêu cầu quản lý nhà nước trong thời gian đó

Năm 1987 Luật đất đai ra đời, việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất đã trở thành một nhiệm vụ bắt buộc và hết sức bức thiết, là cơ sở để tổ chức thi hành Luật đất đai; đến năm 1993 Luật đất đai sửa đổi bổ sung và nhà nước ban hành nhiều văn bản quy định làm cơ sở pháp lý cho việc tổ chức triển khai đăng

ký, xây dựng hồ sơ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản dưới Luật đã nhanh chóng đi vào cuộc sống tạo ra được khung pháp lý có tính khả thi cao, có những tác động mạnh mẽ và góp phần rất quan trọng vào sự phát triển kinh tế, ổn định chính trị, xã hội trong 10 năm qua

Tuy nhiên, trong nền kinh tế thị trường, Luật Đất đai năm 2003 thực tế triển khai vẫn bộc lộ một số hạn chế, bất cập:

- Pháp luật đất đai và các pháp luật khác có liên quan đến đất đai còn chồng chéo, không thống nhất; một số nội dung chưa được quy định đầy đủ, rõ ràng hoặc chưa phù hợp; vai trò của Nhà nước - đại diện chủ sở hữu đất đai chưa quy định rõ ràng, chưa được phát huy đầy đủ; chưa giải quyết hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; việc phân cấp thẩm quyền trong quản lý đất đai chưa bảo đảm sự quản lý thống nhất từ Trung ương; các quy định liên quan đến biện pháp bảo đảm cho thi hành luật (cơ chế giám sát thi hành luật; tổ chức bộ máy; chế tài xử lý

vi phạm) còn chưa đầy đủ, chưa phù hợp thực tiễn;

- Nguồn lực về đất đai chưa được phát huy, tiền thu từ đất còn đạt thấp; nhiều trường hợp còn để hoang hóa, chậm sử dụng hoặc sử dụng lãng phí, hiệu quả thấp; việc thu hồi đất vi phạm còn chậm

- Công tác quản lý nhà nước về đất đai vẫn còn hạn chế, bất cập, kém hiệu quả thể hiện ở 4 nội dung: quy hoạch sử dụng đất còn chậm, chưa đồng bộ, chất lượng chưa cao, quản lý thực hiện quy hoạch còn hạn chế; tình trạng vi phạm phát luật đất đai còn nhiều, chậm được xử lý; việc chấp hành pháp luật đất đai còn chưa nghiêm; tình trạng giao dịch đất đai ngầm không đăng ký còn phổ biến;

- Tình trạng khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn diễn biến phức tạp, nhất

là trong việc thu hồi đất, bồi thường khi thực hiện các dự án đầu tư;

- Thị trường bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất còn bộc lộ những yếu kém, không ổn định, phát triển thiếu lành mạnh, giao dịch “ngầm” khá phổ biến

- Thủ tục hành chính về đất đai vẫn còn phức tạp, thiếu minh bạch; thời gian giải quyết còn dài;

- Tổ chức bộ máy, năng lực đội ngũ cán bộ về quản lý đất đai còn chưa đáp ứng yêu cầu thực thi nhiệm vụ, nhất là ở cấp cơ sở Đầu tư xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ công tác quản lý đất đai còn hạn chế

Chính vì vậy, Luật Đất đai năm 2013 ra đời và có hiệu lực ngày 01/7/2014 Luật

có những điểm mới quan trọng như sau:

Thứ nhất, Quy định cụ thể hơn quyền và trách nhiệm của Nhà nước đối với người

sử dụng đất như: Quy định về những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng

đất; trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai cho người dân; từng hình thức sử dụng đất và điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Thứ hai, Hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai đối với đất nông nghiệp Thứ ba, Quy định rõ các nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất

hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất Bỏ việc công bố bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định hiện hành Bổ sung quy định

về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc

xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể Thứ tư, Quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn được nhà đầu tư

Thứ năm, một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai 2013 là quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Luật quy định thay đổi mục đích đăng ký và cấp Giấy chứng nhận đăng ký đất; đối tượng và quy định thời hạn bắt buộc phải đăng ký; bổ sung hình thức đăng ký điện tử; sửa đổi, bổ sung một số quy định về giấy chứng nhận và nguyên tắc cấp giấy chứng nhận; bổ sung một số quy định về các trường hợp cấp giấy chứng nhận và không cấp giấy chứng nhận; quy định cụ thể hình thức, thời hạn sử dụng đất được công nhận đối với tổ chức; quy định về việc cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân được giao không đúng thẩm quyền; bổ sung một số điều kiện cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng, rừng sản xuất, rừng trồng…); bổ sung làm rõ các trường hợp không cấp giấy chứng nhận đối với tài sản

Thứ sáu, Quy định quản lý chặt chẽ hơn việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư

Thứ bảy, Quy định mới về hệ thống thông tin, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh

giá một cách công khai, minh bạch và đảm bảo dân chủ trong điều kiện đất đai thuộc

sở hữu toàn dân

Thứ tám, Luật Đất đai năm 2013 đã sửa đổi quy định về quy hoạch , kế hoạch

sử dụng đất ở từng cấp để phù hợp với thực tế, nhằm nâng cao chất lượng, tính khả

thi, khắc phục tình trạng quy hoạch treo

Thứ chín, Luật Đất đai năm 2013 đã chú trọng việc củng cố, kiện toàn và phát triển các tổ chức dịch vụ công và tạo điều kiện cho hình thành và phát triển hệ thống

các tổ chức dịch vụ hỗ trợ cho quản lý đất đai như: Văn phòng đăng ký đất đai, tổ chức phát triển quỹ đất, tổ chức định giá đất, tổ chức đấu giá đất;

1.3 Kinh nghiệm nước ngoài trong đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.3.1 Australia (Úc)

Từ năm 1958 trên toàn Liên bang đã áp dụng Hệ thống đăng ký đất đai Torrens Đây là quốc gia đầu tiên trên thế giới sử dụng hệ thống hồ sơ địa chính dạng bằng khoán (Title System) trong đăng ký và quản lý đất đai Chủ đất (hoặc chủ sử dụng đất) được cấp một giấy chứng nhận theo thể thức thống nhất về quyền đối với thửa đất (Land Title Certificate)

Hệ thống đăng ký đất đai Torrens đáp ứng được mục đích đăng ký hàng đầu của việc đăng ký đất đai và tài sản trên đất nhằm hình thành sự đảm bảo chắc chắn tính pháp lý về quyền sở hữu và các quyền khác đối với đất đai

Trong hệ thống đất đai được đăng ký theo thửa, mỗi thửa đất đã đăng ký được cấp một giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chủ sở hữu mảnh đất đó Điều này khắc phục được những thủ tục rườm rà khi thửa đất được chuyển nhượng

Hệ thống đăng ký đất đai Torrens đảm bảo cập nhật thường xuyên các biến động

về đất đai, giúp Nhà nước quản lý tốt quỹ đất đai quốc gia cả về vi mô và vĩ mô Thêm vào đó về kinh tế, hệ thống này đơn giản, chính xác nên có thể tiết kiệm kinh phí cho Nhà nước [16]

1.3.2 Trung Quốc

Năm 1954, Trung Quốc tiến hành cải tạo tư bản tư doanh đã xóa bỏ sở hữu tư nhân

về ruộng đất, chỉ còn lại sở hữu của Nhà nước và sở hữu của tập thể Quỹ đất đai toàn quốc được chia thành 3 loại theo mục đích sử dụng bao gồm đất nông nghiệp, đất xây dựng và đất chưa sử dụng Cục quản lý đất đai Trung Quốc chịu trách nhiệm quản lý thống nhất đất đai trong toàn quốc trong đó có một số nhiệm vụ sau:

- Xây dựng phương châm, chính sách pháp quy liên quan đến quan lý đất đai đồng thời tổ chức quán triệt giám sát và kiểm tra việc thực hiện những nguyên tắc, quy định và chính sách đó

- Nghiên cứu và xây dựng chiến lược quốc gia về phát triển và quản lý đất đai, dự báo trung và dài hạn những nhu cầu sử dụng đất đảm bảo cân đối vĩ mô cung cầu về đất đai; Xây dựng hệ thống thông tin đất đai

- Quản lý thống nhất đất đai toàn quốc và địa bàn ở thành thị và nông thôn, công tác địa chính, thanh tra và giải quyết tranh chấp về đất đai, thực hiện công tác điều tra, thống kê, phân hạng đất, đăng ký và cấp GCN về đất đai trong toàn quốc Cùng với các cơ quan khác có liên quan tiến hành định giá đất

- Xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch, kế hoạch khai thác tài nguyên đất đai dự trữ

- Chủ trì trên phạm vi cả nước về trưng dụng đất, cấp đất Thực hiện việc kiểm tra

và thẩm định đất đai cho mục đích xây dựng; tổ chức xây dựng định mức chỉ tiêu các loại đất xây dựng

- Quản lý thị trường đất đai; cùng với các cơ quan liên quan xây dựng các quy định và luật lệ quản lý thị trường đất đai; Hỗ trợ cho cơ quan thuế và tài chính làm tốt việc thu thuế đất

- Đề xuất phương án cải cách chiều sâu thể chế quản lý và chế độ sử dụng đất đai, tổng kết kịp thời các kinh nghiệm và không ngừng cải thiện các biện pháp cải cách

- Chủ quản công tác khoa học kỹ thuật về quản lý đất đai, tuyên truyền giáo dục về quản lý đất đai, tổ chức chỉ đạo công tác đào tạo và bồi dưỡng cán bộ quản lý đất đai

- Quản lý công tác đối ngoại, chỉ đạo điều phối, hợp tác và giao lưu quốc tế trong lĩnh vực quản lý đất đai

- Quản lý công tác nhân sự của Cục và các đơn vị trực thuộc; chỉ đạo công tác xây dựng đội ngũ trong ngành quản lý đất đai

- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Quốc vụ Viện giao phó [16]

e-với 22 triệu lượt truy câ ̣p mỗi năm Quan điểm của khách hàng về đăng ký đất là rất hài lòng với Kadaster vì:

• Gian lận: 2 vụ trong vòng 10 năm qua

– Chuyển nhượng trong vòng 1 ngày

– Thông tin công bố trên internet

• Rẻ

– Phí chuyển nhượng 90 euro

– Phí đo đạc 800 euro

– Thông tin 2,95 euro

– Nộp 6% thuế chuyển nhượng vào ngân sách nhà nước

• Chắc chắn

– Đầy đủ, chính xác và mang tính thời sự [22]

Sở dĩ như vậy vì Kadaster-on-line được xây dựng trên cơ sở điều tra rất kỹ lưỡng

về nhu cầu của người sử dụng Do đó mà mặc dù thời gian xây dựng kéo dài nhưng khi được đưa vào hoạt động, Kadaster-on-line đã trở thành một hệ thống hoạt động rất hiệu quả Kadaster-on-line cung cấp 2 loại hình dịch vụ chính là:

- Kadaster-on-line cho người sử dụng chuyên nghiệp (các nhà chuyên môn)

trong lĩnh vực quản lý đất đai và bất động sản, các dịch vụ này có thu phí

- Kadaster-on-line product cho tất cả những người dân bình thường, các dịch vụ

này được miễn phí

Hình 1.1 Hệ thống Kadaster-on-line của Hà Lan

Như vậy, với kinh nghiệm của các nước trong đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nêu trên ta

thấy được:

- Hệ thống quản lý đất đai của các nước tương đối hoàn chỉnh, xây dựng hệ thống thông tin đất đai đầy đủ và áp dụng khoa học công nghệ hiện đại, tin học hoá bảo đảm quản lý chặt chẽ, thủ tục hành chính dễ dàng

- Thông tin các thửa đất cũng được xác định chính xác, phục vụ cho việc thu thuế và đảm bảo pháp lý cho thửa đất

- Hệ thống quản lý đất đai là công cụ để quản lý chặt nguồn tài nguyên đất, giải quyết tốt các vấn đề xã hội và môi trường, tạo mối quan hệ gần gũi giữa nhà nước và người dân

- Hệ thống quản lý đất đai ở các nước trên thay thế các giấy tờ pháp lý khác nhau bằng một loại giấy chứng nhận về đất đai

Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính là yêu cầu cơ bản để xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại Vì vậy, Hệ thống quản lý đất đai ở nước ta đang xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai và áp dụng khoa học công nghệ hiện đại, tin học hoá để đảm bảo quản lý chặt chẽ , thủ tục hành chính quản lý đất đai dễ dàng Cụ thể tại các địa phương đã được nhà nước quan tâm, tổ chức triển khai xây dựng cơ sơ dữ liệu (CSDL) địa chính ở nhiều địa bàn gắn với đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác

gắn liền với đất đã đạt được các kết quả đáng kể như một số tỉnh (điển hình như Đồng Nai, An Giang) và một số quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh khác (Hải Phòng, Nam Định, Thừa Thiên Huế, Đà Nẵng, Bình Thuận, Hồ Chí Minh) đã cơ bản xây dựng CSDL địa chính và đã tổ chức quản lý, vận hành phục vụ yêu cầu khai thác sử dụng rất hiệu quả và được cập nhật biến động thường xuyên ở các cấp tỉnh, huyện

CHƯƠNG 2 NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU

NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI QUẬN NGÔ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

2.1 Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội

2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên và các nguồn tài nguyên

a Vị trí địa lý:

Hình 2.1 Bản đồ ranh giới hành chính Quận Ngô Quyền

Quận Ngô Quyền là một trong 07 quận của thành phố Hải Phòng, nằm ở phía Đông Bắc thành phố

- Diện tích 1122,40 ha;

- Gồm 13 phường: Cầu Đất, Lạch Tray, Máy Tơ, Lê Lợi, Gia Viên, Lương Khánh Thiện, Máy Chai, Lạc Viên, Cầu Tre, Vạn Mỹ, Đằng Giang, Đông Khê, Đồng Quốc Bình

- Phía Bắc tiếp giáp sông Cấm, huyện Thủy Nguyên

- Phía Đông giáp quận Hải An

- Phía Nam giáp sông Lạch Tray, quận Dương Kinh

- Phía Tây giáp quận Hồng Bàng và Quận Lê Chân

b Đặc điểm địa hình, địa mạo

Quận Ngô Quyền là vùng Đồng bằng châu thổ sông Hồng Đất đai chủ yếu do sông biển bồi đắp mà thành Do sự bồi đắp không đều nên địa hình có nơi cao, có nơi thấp xen kẽ nhau, chênh cao trung bình của quận dao động từ 0,7 đến 0,3 m Quận Ngô Quyền có nền địa hình khá bằng phẳng, thuận lợi cho việc xây dựng nhà ở, hạ tầng các ngành công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, du lịch - dịch vụ

c Khí hậu

Quận Ngô Quyền mang đặc trưng khí hậu nhiệt đới nóng ẩm Nhiệt độ trung bình hàng năm là 32,60 C; nóng nhất từ tháng 6 đến tháng 8 (nhiệt độ trung bình tháng nóng nhất là 290 C), lạnh nhất từ tháng 11 đến tháng 2 (nhiệt độ trung bình tháng lạnh nhất là 16,80

C) Độ ẩm trung bình trong năm là 80% đến 85%, cao nhất là 100% vào những tháng 7, tháng 8, tháng 9, thấp nhất là vào tháng 12 và tháng 1 Trong suốt năm

có khoảng 1.692,4 giờ nắng Lượng mưa trung bình hàng năm từ 1.600 - 1.800 mm Bão thường xảy ra từ tháng 6 đến tháng 9

d Thủy văn

Quận Ngô Quyền có con sông chính là sông Cấm có bề rộng khoảng 500

m600 m; độ sâu từ -6 m-8 m, chỗ sâu nhất (Cầu cảng 11) là -11 m, dọc con sông Cấm ôm lấy hầu như toàn bộ khu vực cảng chính, tạo một lợi thế phát triển riêng cho quận

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

a Dân số, lao động và việc làm

Theo số liệu của Phòng thống kê quận thị dân số của Quận Ngô Quyền (đến năm 2013) gần 164.274 người với 42.801 hộ Tỷ lệ phát triển dân số năm 2013 là 9,375%o Mật độ dân số năm 2013 là 14.988 người/km2 Trong đó mật độ dân số cao nhất ở phường Đông Khê là 107.780 người/km2, mật độ dân số thấp nhất ở phường Máy Tơ là 4.998 người/km2

Số người trong độ tuổi lao động năm 2013 là 108.569 người (theo điều tra lao động việc làm), số người có việc làm ổn định chiếm 66% dân số toàn quận

b Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng

- Giao thông:

* Giao thông đường sắt:

+ Hệ thống nhà Ga: ga khách Hải Phòng và ga hàng hóa Cảng Hải Phòng + Tuyến đường sắt Hà Nội - Hải Phòng đi qua và sẽ được đầu tư dự án đường sắt đi qua thành phố và ra khu kinh tế Đình Vũ

* Giao thông đường thuỷ:

+ Hệ thống tuyến sông Cấm là sông Cấp 1 đi qua địa bàn Quận Ngô Quyền thuận lợi cho việc vận chuyển hàng hoá, du lịch - dịch vụ…với các địa phương khác trong nước và giữa nước ta với các nước trên thế giới

+ Hệ thống cảng: Bao gồm hệ thống cảng dọc theo Sông Cấm như Cảng Hải Phòng, Cảng Cấm, Cảng Transvina, Vicoship…thuận tiện cho việc lưu trữ, vận

chuyển hàng hoá

* Giao thông đường bộ:

Quận Ngô Quyền là nơi tập trung các đầu mối giao thông quan trọng:

+ Có các tuyến đường như: đường Nguyễn Bỉnh Khiêm, đường Lê Hồng Phong, đường Lê Thánh Tông, đường Lạch Tray, đường Cầu Đất… Mật độ giao thông toàn Quận đạt 3,09km/km2

+ Bến xe: Bến xe khách liên tỉnh Cầu Rào được đầu tư xây dựng đã đáp ứng

nhu cầu đi lại của hành khách trong khu vực

+ Hệ thống giao thông công cộng: Trên địa bàn quận có 05 tuyến xe bus đang hoạt động với hướng tuyến đi Đồ Sơn, Kiến An, An Dương và Đình Vũ thuận tiện cho việc đi lại của nhân dân

c Cơ cấu ngành nghề kinh tế

Cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng hướng (giảm dần tăng trưởng kinh tế nông nghiệp và tăng tỷ trọng kinh tế công nghiệp, thủ công nghiệp và thương mại dịch vụ), phù hợp với tiềm năng lợi thế của quận

- Sản xuất công nghiệp:

Quận Ngô Quyền có nhiều cơ sở công nghiệp lớn của Trung ương và địa phương như hệ thống cảng dọc sông Cấm, Tổng Công ty Đồ hộp Hạ Long, Công ty Thủy tinh Hải Phòng, Nhà máy Sắt Tráng men nhôm, Công ty Hóa chất, Công ty Nhựa Tiền Phong, Công ty Sơn Hải Phòng, Công ty Bia Hải Phòng Toàn quận hiện

có trên 2.000 doanh nghiệp, hơn 8.000 hộ sản xuất - kinh doanh thu hút hàng nghìn lao

động sản xuất và cung ứng các loại hàng hoá, dịch vụ cho sản xuất, đáp ứng tiêu dùng trong nước

Kinh tế cảng biển và các hoạt động dịch vụ cảng biển như sửa chữa tàu thuyền, dịch vụ vận tải kho bãi, dịch vụ xuất nhập khẩu có vai trò nổi bật trong kinh tế công nghiệp của Quận Ngô Quyền Sản xuất công nghiệp đi đầu và là hình mẫu trong lĩnh vực công nghiệp hóa, hiện đại hóa, ứng dụng các thành tựu khoa học - công nghệ hiện đại vào sản xuất và quản lý sản xuất - kinh doanh Sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp ngày càng tăng và chiếm vai trò chủ đạo trong nền kinh tế của quận

Cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa trên cả nước, quá trình đô thị hóa trên địa bàn quận diễn ra với tốc độ nhanh, nhiều dự án lớn được triển khai như dự

án xây dựng khu đô thị mới Ngã Năm - sân bay Cát Bi, dự án xây dựng Công viên An Biên, dự án cải tạo thoát nước 1B, nâng cấp cảng biển khu vực Đình Vũ đã củng cố

cơ sở hạ tầng của quận

Giá trị sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp hàng năm tăng từ 15% đến 27%

Quận Ngô Quyền là nơi tập trung các cơ quan nghiệp vụ của Thành ủy, đoàn thể, các sở, ban, ngành của thành phố; các trường đại học, viện nghiên cứu như Đại học Hàng Hải, Đại học Y Hải Phòng, Trường Chính trị Tô Hiệu, Phân viện Nghiên cứu Biển, Viện Nghiên cứu Hải sản ; các công trình văn hóa như Nhà văn hoá Hữu nghị Việt - Tiệp, Nhà văn hóa Thanh niên, sân vận động Lạch Tray; các công trình tín ngưỡng, tôn giáo như Chùa Đỏ, Nhà Thờ Xứ Nam Pháp,…tạo tiềm năng để phát triển

du lịch

- Sản xuất nông nghiệp:

Với 6.19ha đất nông nghiệp trên địa bàn thuộc 2 phường Đằng Giang và Đông Khê, giá trị sản lượng nông nghiệp đang giảm dần từ 0,6% (năm 1996) xuống 0,15%

(năm 2015)

2.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

- Có nguồn lao động dồi dào, số người có việc làm ổn định chiếm 66% dân số toàn quận

- Có quỹ đất phát triển đô thị lớn (khu vực phường Đằng Giang, Đông Khê do diện tích đất nông nghiệp còn nhiều)

- Kinh tế của quận tiếp tục ổn định và phát triển khá toàn diện, duy trì tốc độ tăng trưởng ở những ngành, lĩnh vực trọng yếu như sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, thương mại, dịch vụ, nhất là khu vực kinh tế ngoài quốc doanh Cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng định hướng (tăng tỷ trọng thương mại, dịch vụ và du lịch)

- Quản lý đầu tư xây dựng đảm bảo đúng quy định, thu hút các nguồn vốn đầu tư xây dựng cơ bản trên địa bàn quận tiếp tục tăng, có hiệu quả, diện mạo đô thị quận từng bước đổi mới

- Công tác đảm bảo trật tự an toàn giao thông, trật tự đường hè được đảm bảo với nhiều mô hình, cách làm mới

- Mạng lưới y tế cơ sở cả công lập và ngoài công lập được củng cố và phát triển, chất lượng khám chữa bệnh được cải thiện Giải quyết tốt các vấn đề xã hội, đảm bảo

an sinh xã hội

2.1.3.2 Khó khăn

- Tình hình suy giảm kinh tế, biến động về an ninh chính trị trên thế giới và khu vực ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh, sự phát triển kinh tế giữa các phường không đồng đều, dẫn đến sự phân cấp giữa các phường là khác nhau, sự phân biệt giàu nghèo ngày càng lớn

- Kinh tế có tốc độ tăng trưởng khá như chưa tương xứng với tiểm năng, lợi thế của quận, tốc độ tăng trưởng, sức cạnh tranh, khả năng hội nhập của nhiều doanh nghiệp còn hạn chế

- Chất lượng nguồn nhân lực còn thấp, chưa đáp ứng được yêu cầu thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước (số lao động qua đào tạo cơ bản mới đạt 45%) Công tác đào tạo nghề và giải quyết việc làm chưa đáp ứng yêu cầu xã hội Chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong lĩnh vực nông nghiệp nhìn chung còn chậm

- Công tác quản lý nhà nước về quy hoạch, đất đai, phát triển đô thị, tài nguyên

và môi trường có mặt còn tình trạng đùn đẩy, ngại xử lý các vi phạm Công tác giải phóng mặt bằng ở một số dự án như dự án Khu đô thị Ngã 5 – sân bay Cát Bi, dự án Nút Giao thông Ngã 6 Máy Tơ, Nút Giao thông Quán Mau… gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng tới tiến độ đầu tư, thực hiện dự án Nhiều doanh nghiệp không khai thác, sử dụng hết quỹ đất gây lãng phí đất

- Do ảnh hưởng của sự gia tăng dân số, của cơ chế thị trường, tốc độ đô thị hóa, nhu cầu về đất đai trên địa bàn quận liên tục tăng, quỹ đất có nhiều biến động

- Công tác quản lý nhà nước về văn hóa, y tế và một số vấn đề xã hội khác có mặt còn thiếu đồng bộ

2.2 Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất

Công tác quản lý đất đai được chú trọng, đảm bảo quy định của pháp luật, thực hiện đúng Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn

Giai đoạn trước Luật đất đai năm 2013, Quận Ngô Quyền đã triển khai đồng bộ các nội dung quản lý nhà nước về đất đai, từng bước đưa công tác quản lý đất đai có hiệu quả hơn Công tác quản lý đất đai, quy hoạch, trật tự xây dựng có nhiều chuyển biến rõ nét, vệ sinh môi trường Việc quản lý sử dụng đất đai trên địa bàn Quận thực hiện theo các văn bản quy định của Nhà nước, trong công tác quản lý đã chấp hành các văn bản quy phạm pháp luật và cụ thể hóa các văn bản nhằm nâng cao vai trò quản lý Nhà nước về đất đai theo luật định

Triển khai kịp thời Luật đất đai năm 2013, tăng cường kiểm tra và xử lý kịp thời vi phạm trong quản lý, sử dụng đất đai nhằm khai thác có hiệu quả quỹ đất

Quận Ngô Quyền gồm có 13 phường: Cầu Đất, Lạch Tray, Máy Tơ, Lê Lợi, Gia Viên, Lương Khánh Thiện, Máy Chai, Lạc Viên, Cầu Tre, Vạn Mỹ, Đằng Giang, Đông Khê, Đồng Quốc Bình diện tích đất từng phường như sau: