Ý nghĩa khoa học: Công tác điều tra, đánh giá tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là bước đầu tiên quan trọng ch
Trang 1ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-
Phạm Liên Ninh
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN Ở HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Trang 2ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-
Phạm Liên Ninh
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN Ở HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Trang 3LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực
và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào
- Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn và thông tin trích dẫn trong luận văn điều được chỉ rõ nguồn gốc
Người thực hiện luận văn
Học viên
Phạm Liên Ninh
Trang 4LỜI CẢM ƠN
Qua 5 năm học đại học, qua 2 năm học chương trình cao học và qua 10 năm công tác tại Công ty TNHH Ninh Giang, với vốn kiến thức ít ỏi của mình, nhưng được sự quan tâm, giúp đỡ và dạy bảo của Thầy PGS.TS Phạm Quang Tuấn, luận văn đã hoàn thành
Trong quá trình thực hiện luận văn này, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, nhiều ý kiến đóng góp quý báu và sự tạo điều kiện của các thầy cô, bạn
Xin trân trọng cảm ơn
Học viên
Trang 5MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC HÌNH
DANH MỤC BẢNG
MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 4
1.1 Tổng quan về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 4
1.1.1 Quyền sử dụng đất 4
1.1.2 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 5
1.1.3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở 7
1.2 Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 9
1.2.1 Một số khái niệm 9
1.2.2 Vị trí, vai trò, ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 10
1.2.3 Cơ sở khoa học của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn khác gắn liền với đất 12
1.3 Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành 26
1.3.1 Nội dung của việc đăng ký quyền sử dụng đất 26
1.3.2 Nội dung của việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở 28
1.3.3 Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 29
1.4 Kinh nghiệm nước ngoài trong đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 32
1.4.1 Australia 32
1.4.2 Trung Quốc 34
1.4.3 Hà Lan 35
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH
Trang 62.1 Khái quát điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội 38
2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên và các nguồn tài nguyên 38
2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 40
2.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 46
2.2 Khái quát tình hình quản lý và hiện trạng sư ̉ du ̣ng đất của Thành phố Biên Hòa 47
2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất 47
2.2.2 Công tác đo đạc lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính của thành phố Biên Hòa 53
2.2.3 Tình hình giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 54
2.2.4 Tình hình kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 55
2.2.5 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 57
2.2.6 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 58
2.2.7 Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp khiếu nại tố cáo 59
2.2.8 Đánh giá chung về tình hình sử dụng và tính hợp lý của việc sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu 59
2.3 Thực trạng công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai 62
2.3.1 Hiện trạng cơ sở vật chất và nguồn nhân lực phục vụ công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 62
2.3.2 Thực trạng của công tác lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính 66
2.3.3 Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 68
2.3.4 Phân tích những yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Biên Hòa 74
CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI 81
Trang 73.1.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 81
3.1.2 Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính 85
3.1.3 Giải pháp về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính 86
3.1.4 Giải pháp về tài chính đất đai 89
3.1.5 Giải pháp ứng dụng công nghệ 90
3.1.6 Giải pháp về nhân lực 93
3.2 Giải pháp cụ thể đối với Thành phố Biên Hòa 94
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
96
TÀI LIỆU THAM KHẢO 10
0 PHỤ LỤC 10
2
Trang 8DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
GCN: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền đất
GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
UBND: Ủy ban nhân dân
TNMT: Tài nguyên và Môi trường
VPĐKĐĐ: Văn phòng đăng ký đất đai
CSDL: Cơ sở dữ liệu
TTUD&PTCNĐC: Trung tâm ứng dụng và phát triển công nghệ địa chính
ViLIS: Hệ thống thông tin đất đai (Vietnam Land Information System)
ISO: International Organization for Standardization
DTCNQSDĐ: Diện tích chứng nhận quyền sử dụng đất
Trang 9DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1 Quy trình đăng ký đất đai lần đầu 27
Hình 1.2 Mẫu Giấy chứng nhận (trang 1 và trang 4) 30
Hình 1.2 Hệ thống Kadaster-on-line của Hà Lan 36
Hình 2.1 Bản đồ ranh giới hành chính Thành phố Biên Hòa 38
Trang 10DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1 Bảng tổng hợp phân bố dân số trên địa bàn Thành phố 39 Bảng 2.2 Bảng tổng hợp thống kê diện tích theo đối tƣợng quản lý và sử dụng trên địa bàn Thành phố 38 Bảng 2.3 Bảng tổng hợp hiện trạng sử dụng đất năm 2010 trên địa bàn Thành phố 49 Bảng 2.4 Bảng tổng hợp biến động sử dụng đất trên địa bàn Thành phố giai đoạn 2010-2014 51 Bảng 2.5 Bảng tổng hợp đo đạc lập bản đồ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Thành phố 56 Bảng 2.6 Bảng tổng hợp cơ sở vật chất 65 Bảng 2.7 Bảng thể hiện kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm
2005 đến hết năm 2014 69 Bảng 2.8 Bảng tổng hợp, phân loại phiếu điều tra 72
Trang 11là phải trả lời được các câu hỏi “Ở đâu? Có những gì? Bao nhiêu? Như thế nào?”
Do đó, để kiểm soát được tình hình quản lý sử dụng đất và tạo cơ sở pháp lý, Nhà nước đã tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất Tuy nhiên hiện nay, tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đang gặp nhiều khó khăn và tiến độ thực hiện công tác này còn chậm Chính vì vậy, việc đánh giá đúng thực trạng của công tác này và tìm ra các giải pháp tháo gỡ các khó khăn
là vấn đề cấp thiết trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai
Thành phố Biên Hòa là thành phố trung tâm có sự phát triển mạnh mẽ về kinh
tế, xã hội của tỉnh Đồng Nai, với tốc độ đô thị hóa ngày càng cao kéo theo đó là những vấn đề về quản lý sử dụng đất, cấp phép xây dựng, mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất
ở, nhà ở Từ những yêu cầu thực tiễn cũng như tính cấp bách của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên đi ̣a bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai, để đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai một cách chặt chẽ, thống nhất, phù hợp với quy hoạch và kế hoạch
sử dụng đất thì vấn đề đăng ký cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những yêu cầu không thể thiếu
Trang 12“Đánh giá thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai”
2 Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác đăng ký - cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả cho công tác này
3 Nội dung nghiên cứu
- Nghiên cứu cơ sở lý luận và pháp lý của việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Từ đó, rút ra những điểm mạnh và những điểm tồn tại của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn nghiên cứu
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhằm góp phần hoàn thiện tổ chức quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính trên địa bàn Thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai
4 Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu: Nhằm thu thập các số liệu
về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất, tình hình quản lý đất đai, tình hình kê khai đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính tại địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai
- Phương pháp điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng: Trên cơ sở xây dựng phiếu điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng về việc thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai
Trang 13- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phân tích các số liệu đã thu thập trong quá trình điều tra nhằm làm rõ thực trạng của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Phương pháp so sánh: Phân tích và so sánh số liệu về thực trạng biến động của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai từ đó rút ra được những mặt mạnh và mặt tồn tại của công tác này trên địa bàn Thành phố
5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
a Ý nghĩa khoa học:
Công tác điều tra, đánh giá tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là bước đầu tiên quan trọng cho việc phục vụ quản lý nhà nước về đất đai, bằng cách đề ra các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận nói riêng và cải cách hành chính nói chung
b Ý nghĩa thực tiễn:
- Với kết quả đề tài là bước mở đầu cho việc đẩy nhanh tiến độ giải quyết hồ
sơ hành chính đúng hẹn, phục vụ tốt cho người dân và nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai
- Đề ra kế hoạch cấp giấy chứng nhận hàng năm đúng tiến độ và giải quyết một số vướng mắc trong việc thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận
6 Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận - kiến nghị, phụ lục và tài liệu tham khảo thì cấu trúc của luận văn gồm có 3 chương:
Chương 1 Cơ sở lý luận và pháp lý của việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Chương 2 Thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai
Chương 3 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Trang 14CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Tổng quan về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.1 Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng
Đất đai là một tài sản, hơn thế nữa nó là một tài sản đặc biệt quý giá và quan trọng Vì vậy chế độ sở hữu và sử dụng đất đai thực sự rất quan trọng trong sự phát triển của đời sống con người Nhìn lại lịch sử cho ta thấy rất nhiều cuộc chiến tranh (có thể nói là hầu hết) gây đổ máu và thiệt hại bao sinh mạng con người có nguyên nhân chính là tranh giành quyền sở hữu các vùng đất Cho đến nay nhiều cuộc chiến vẫn tiếp tục âm ỉ hay xung đột gay gắt vì đất đai Nói như vậy, để thấy rằng với tầm quan trọng vô cùng to lớn của đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc sở hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hoà bình là vấn đề hết sức quan trọng đối với mỗi quốc gia cũng như toàn thể nhân loại
Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân
về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có quyền sử dụng Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể Đó là Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1980 (điều 19), Hiến pháp 1992 (điều 17,18, 84), và tiếp tục phát triển trong Hiến pháp 2013 (tại điều 53 - 54), là Luật Đất đai năm 1993, luật sửa đổi
bổ sung một số điều của luật đất đai năm 1998, năm 2001, Luật đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 quy định về quyền sử hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất
Trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ sử dụng đất
Trang 15Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư có pháp lý cao nhất thể hiện quyền của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nước và người
sử dụng đất Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất được công nhận, được hưởng quyền lợi đồng thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quá trình sử dụng đất, tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà nước đặt ra Ngược lại, Nhà nước đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất
1.1.2 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tự tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở Theo điều 181
bộ Luật dân sự Việt nam Nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi, ) Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên
Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau như nhà sở hữu tư nhân, nhà ở sở hữu nhà nước, nhà ở sở hữu của các tổ chức Ở Việt Nam ta nếu như đối với đất đai chúng ta quy định chỉ có duy nhất hình thái sở hữu của nhà nước thì với nhà ở pháp luật Việt Nam công nhận đa dạng hoá các hình thái sở hữu nhà ở Hiến pháp năm 1992 của nước ta khẳng định việc đảm bảo quyền
có nhà ở của công dân, bảo vệ quyền sở hữu nhà ở, động viên và khuyến khích các
tổ chức, mọi cá nhân duy trì và phát triển quỹ nhà ở Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 (văn bản pháp luật có tính pháp lý cao nhất về nhà ở) cũng đã quy định:
"Công dân thực hiện quyền có nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu khác theo quy định của pháp luật Nhà nước công
Trang 16Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:
+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm:
Nhà ở được tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách của Nhà nước
Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật
Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước có một phần tiền góp của cá nhân tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhưng chưa trả hết tiền
Đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước có thể sử dụng trực tiếp nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng
+ Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm:
Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động
Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế xã hội cho nên Nhà nước ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở Nhà nước đóng vai trò là cơ quan quản lý tối cao về nhà ở Chủ sở hữu nhà ở có quyền lợi đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nước
Để thể chế hoá đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước về nhà ở, đồng thời tạo lập căn cứ pháp lý vững chắc cho công tác quản lý Nhà nước về nhà ở hiện nay Nhà nước ta đã ban hành một hệ thống văn bản pháp luật và các quy định về quản lý xây dựng nhà ở từ trung ương đến địa phương, phải kể đến là :
Pháp lệnh về nhà ở ngày 26/3/1991
Trang 17Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị
Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở
Quyết định số 374/TTg ngày 5/7/1994 của Thủ tướng Chính phủ về việc thành lập Ban chỉ đạo trung ương về chính sách nhà ở và đất ở
đô thị, đang phát triển một cách ồ ạt, không theo quy hoạch, xây dựng nhà ở trái phép, quy mô manh mún làm phá vỡ cảnh quan kiến trúc đô thị Việc quản lý nhà ở còn bị buông lỏng khiến cho việc cơi nới xây dựng trái phép, tranh chấp nhà cửa diễn ra thường xuyên Sự phát triển các quan hệ nhà đất đã nảy sinh một số vấn đề
mà pháp luật nhà ở hiện hành chưa theo kịp để điều chỉnh Thực tế này đòi hỏi Nhà nước ta phải thực thi chế độ quản lý nhà ở chặt chẽ hơn, đồng thời phải nhanh chóng ban hành và đưa vào thực hiện những văn bản pháp luật mới để kịp thời điều chỉnh, phục vụ cho công tác quản lý nhà ở đặt ra: vừa tạo điều kiện cho nhà ở phát triển, nhưng vẫn đảm bảo quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà ở
1.1.3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người
có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
Như đã trình bày ở hai phần trên Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng các loại đất và chủ sở hữu nhà ở Đối với mỗi
Trang 18dụng của người được giao đất, cho thuê đất Biểu hiện cụ thể của việc Nhà nước công nhận quyền này là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ pháp lý thiết lập quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, bảo vệ cho quyền lợi và việc thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên kia Theo quy định ở nước ta có các loại: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nông thôn, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyên dùng Với từng trường hợp Nhà nước có những quy định cụ thể riêng biệt về việc cấp giấy chứng nhận Đối với nhà ở do Nhà nước ta công nhận và bảo hộ hình thức sở hữu nhà ở của tư nhân, sở hữu nhà ở của các tổ chức nên giấy tờ Nhà nước cấp là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chứ không chỉ là sử dụng nhà ở Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho các chủ sở hữu là hình thức công nhận quyền
sở hữu hợp pháp về nhà ở đồng thời cũng xác lập mối quan hệ giữa chủ sở hữu và Nhà nước - người quản lý Tùy theo đối tượng sở hữu mà có các hình thức giấy chứng nhận là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đô thị và nhà ở nông thôn, sở hữu nhà ở của cá nhân hộ gia đình hay của các tổ chức
Nhà và đất có mối quan hệ khăng khít với nhau, đặc biệt đất ở và nhà ở luôn luôn đi cùng nhau Vì thế Nhà nước ta tiến hành cấp đồng thời cùng lúc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên cùng một văn bản, thực hiện cùng một lúc Với tầm quan trọng đặc biệt của mình, nhà ở và đất ở phải chịu sự quản lý chặt chẽ thống nhất của Nhà nước
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là một nội dung công việc vô cùng quan trọng và cấp thiết hiện nay trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở Đặc biệt với đất ở và nhà ở đô thị hiện nay việc hoàn thành cấp giấy chứng nhận là công việc cấp bách do nhu cầu phát triển của các đô thị, nhằm ổn định tình hình sử dụng đất, giải quyết các tranh chấp đất đai (vì phần lớn những tranh chấp nhà đất đều xảy ra ở những nơi chưa được cấp giấy chứng nhận) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở giúp cho người
sử dụng đất, sở hữu nhà ở yên tâm sử dụng nhà đất, thực hiện các quyền về nhà đất như mua bán nhà đất, thế chấp quyền sử dụng đất và sở hữu nhà để vay vốn đầu tư
Trang 19kinh doanh sản xuất một cách dễ dàng thuận tiện đúng pháp luật, cũng như thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước
1.2 Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.1 Một số khái niệm
a) Khái niệm đăng ký
Đăng ký là một hoạt động của con người nhằm đưa một lượng cơ sở dữ liệu nhất định vào một hệ thống dữ liệu của một cơ quan, hay tổ chức, cá nhân, pháp nhân nào đó, mục đích đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên theo một quy luật nhất định Có nhiều loại đăng ký như đăng ký hộ tịch, đăng ký giao dịch đảm bảo, đăng ký bất động sản, đăng ký động sản, đăng ký tên miền, thương hiệu, bản quyền, sở hữu trí tuệ, v.v…
b Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước (với tư cách là chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội Đăng ký đất mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về đất đai Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ sử dụng đất, do hệ thống ngành địa chính (ngành Tài nguyên và Môi trường) trực tiếp giúp
Ủy ban nhân dân các cấp trong việc tổ chức thực hiện
c Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật
d Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp GCN đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác
Trang 20Đất đai thường có các tài sản gắn liền (gồm: nhà, công trình xây dựng, cây rừng, cây lâu năm) mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại
vị trí nhất định; trong thực tế đời sống xã hội có nhiều trường hợp tài sản gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất
1.2.2 Vị trí, vai trò, ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai đã được quy định trong Luật Đất đai 2003 và mới nhất là 15 nội dung lý Nhà nước về đất đai đã được quy định trong Luật Đất đai 2013 Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc làm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là cơ quan hành pháp - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
và Ủy ban nhân dân cấp huyện
Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là công tác có vai trò quan trọng Cụ thể:
Đối với Nhà nước và xã hội: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nên Nhà nước phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất, thông qua công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước có thể:
- Giám sát hiện trạng sử dụng đất
Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nước nắm chắc thông tin về chủ sử dụng đất, thông tin từng thửa đất Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thông qua việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, qua đó Nhà nước kiểm soát được các giao dịch về đất đai, giám sát cơ sở hạ tầng, nhà ở, các công trình xây dựng trên đất từ đó có định hướng phát triển phù hợp nhằm đem lại hiệu quả sử dụng đất cao nhất
- Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn là tài liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật
Trang 21và ý thức chấp hành pháp luật, đánh giá xem Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành đã đi vào cuộc sống chưa
- Phục vụ quản lý trật tự xã hội: Thực hiện tốt việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ giúp cho công tác thống kê, kiểm kê đất đai, quản lý Nhà nước đối với các giao dịch liên quan đến bất động sản tốt hơn, làm lành mạnh thị trường bất động sản Công dân sử dụng nhà, đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với tỷ lệ cao sẽ giúp họ yên tâm hơn vì quyền lợi hợp pháp của họ được Nhà nước bảo hộ Làm cho xã hội văn minh thêm, nhân dân tin tưởng vào Chính quyền hơn, góp phần vào việc đấu tranh phòng, chống diễn biến hòa bình của các thế lực thù địch có âm mưu chống phá cách mạng nước ta
Đối với người dân: Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với vai trò ghi nhận các thông tin của thửa đất, của ngôi nhà thành chứng thư pháp lý, là sự đảm bảo quyền lợi của người
sử dụng đất, chủ sở hữu đối với nhà ở đó Bởi lẽ, một khi nhà, đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tức là Nhà nước đã công nhận chủ quyền của chủ sử dụng, chủ sở hữu Chủ quyền
đó sẽ được bảo hộ bởi chính sách pháp luật Như vậy, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, sự an toàn về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, chủ sở hữu - sử dụng sẽ được tăng cường
- Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản: Hầu hết các giao dịch trên thị trường bất động sản hiện nay đều có tình trạng chung là thiếu thông tin hoặc thông tin thiếu chính xác, không kịp thời Những bất động sản được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tức là đã được đăng
ký đầy đủ các thông tin cần thiết theo đúng quy định của pháp luật Những thông tin
đó là cơ sở để người tham gia vào thị trường bất động sản đưa ra quyết định Thực
tế ít người muốn nhận chuyển nhượng một thửa đất, mua một ngôi nhà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vì còn tiềm ẩn tranh chấp, khiếu kiện, hoặc thông tin quy hoạch, hạn chế quyền sở hữu – sử dụng chưa rõ, hay nguồn gốc nhà, đất chưa cụ thể…
Trang 22- Tạo điều kiện cho các sàn giao dịch bất động sản hoạt động tốt, đẩy nhanh
mô hình hệ thống địa chính điện tử và Chính phủ điện tử mà trước hết là hoàn thành việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai điện tử Phục vụ việc tra cứu thông tin nhà, đất, thông tin quy hoạch … nhanh chóng, chính xác và đơn giản
- Khuyến khích đầu tư, mở rộng khả năng huy động vốn, phát triển thị trường tài chính, tiền tệ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở, có thể vay vốn từ các tổ chức tín dụng ngân hàng thông qua việc thế chấp, bảo lãnh Có thể góp vốn để liên doanh kinh doanh sản xuất, làm nhiều sản phẩm cho xã hội, tạo công ăn việc làm cho người lao động, hạn chế tệ nạn xã hội
- Giảm thiểu tranh chấp về đất đai và nhà ở, nếu có tranh chấp thì dễ giải quyết: Thực tế cho thấy những ngôi nhà và thửa đất đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, được Nhà nước công nhận chủ quyền thì việc tranh chấp nhà, đất rất ít xảy ra
- Phục vụ việc thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng…Khi Nhà nước nắm được một cách chính xác thông tin về thửa đất và tài sản trên đất thì việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả hơn, giúp Nhà nước tránh được tình trạng thất thu ngân sách, hoàn thiện chủ trương thực hiện công cụ quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế, một trong bốn công cụ, quy hoạch, pháp luật, hành chính và kinh tế
1.2.3 Cơ sở khoa học của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn khác gắn liền với đất
1.2.3.1 Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính
Trong đó:
- Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất
để quản lý (Điều 5 và Điều 8 Luật Đất đai 2013)
Trang 23- Đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau Tùy thuộc vào mục đích
và đặc điểm của công tác đăng ký thì đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được chia thành hai hình thái:
- Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu)
- Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động)
1.2.3.2 Đăng ký lần đầu và đăng ký biến động (Khoản 2 Điều 95, Điều 96)
Đăng ký lần đầu:
Đăng ký lần đầu được tổ chức thực hiện trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ
sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất cho tất cả các chủ sử dụng đất
có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật Việc đăng ký lần đầu được tổ chức thực hiện trên phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn nhằm đảm bảo:
- Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất làm các thủ tục đăng ký phát huy quyền dân chủ trong đăng ký đất ngay
từ cấp cơ sở
- Phát huy hiểu biết về tình hình thực tiễn ở địa phương của đội ngũ cán bộ cấp
xã, phường đảm bảo thông tin đầy đủ và chính xác
- Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai của cán bộ cấp xã, phường
- Giúp cán bộ cấp xã, phường nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ
sơ địa chính
a) Đặc điểm của đăng ký đất đai lần đầu
- Đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là một công việc phức tạp đòi hỏi tốn nhiều thời gian do phải thu thập đầy đủ các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước về đất
Trang 24đai, đồng thời phải giải quyết hàng loạt những tồn tại do lịch sử để lại về nguồn gốc
sử dụng đất
- Việc xét duyệt để thừa nhận quyền sử dụng đất phải đảm bảo đúng quy định của pháp luật trong hoàn cảnh pháp luật vốn chưa đồng bộ để giải quyết thỏa đáng các quan hệ đất đai
- Tổ chức đăng ký và xét duyệt quyền sử dụng đất đòi hỏi phải có sự chỉ đạo chặt chẽ, sát sao của UBND các cấp, phải có sự kết hợp chặt chẽ của các ngành có liên quan
- Đăng ký ban đầu dựa trên cơ sở nhiều nguồn tài liệu khác nhau về công tác
đo đạc, bản đồ dẫn đến mức độ tin cậy về các điều kiện tự nhiên của thửa đất có mức độ khác nhau
- Được hoàn thành trong một thời gian nhất định
b) Mục đích của đăng ký lần đầu
Thiết lập được hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu đầy đủ đến từng thửa đất trên toàn lãnh thổ, để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất cho các chủ sử dụng có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, đồng thời quản lý những trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận
c) Các trường hợp được đăng ký lần đầu
- Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
- Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
- Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
- Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký
d) Đăng ký lần đầu có đặc điểm khác biệt với đăng ký biến động
- Thứ nhất: tính chất công việc là Nhà nước xem xét công nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đang sử dụng đất hoặc chính thức xác lập quyền của người
sử dụng đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê Vì vậy quá trình thực hiện thủ tục đăng ký lần đầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thẩm tra xác định rõ nguồn gốc sử dụng và căn cứ vào quy định của pháp luật đất đai để công nhận và xác định chế độ sử dụng đối với thửa đất (xác định rõ diện tích được quyền sử dụng, thời hạn sử dụng, hình thức giao hay cho thuê), quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho chủ sở hữu có nhu cầu trên Giấy chứng nhận
Trang 25- Thứ hai: kết quả của đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu được ghi vào hồ sơ địa chính của Nhà nước và cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đủ điều kiện
Đăng ký biến động
Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật
Là hoạt động thường xuyên của cơ quan hành chính nhà nước mà trực thuộc là ngành Địa chính nhằm cập nhật những thông tin biến động về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở
để Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế, xã hội nảy sinh trong lĩnh vực quản
lý, sử dụng đất đai
a) Đặc điểm của đăng ký biến động
Dựa trên cơ sở hồ sơ đăng ký đất đai ban đầu
Được tiến hành thường xuyên, tồn tại song song với quá trình sử dụng đất b) Đăng ký biến động có những đặc điểm khác với đăng ký lần đầu
Đăng ký biến động thực hiện đối với một thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã xác định một chế độ sử dụng cụ thể; sự thay đổi bất kỳ nội dung nào liên quan đến quyền sử dụng đất hay chế độ sử dụng của thửa đất đều phải phù hợp với quy định của pháp luật; do đó tính chất công việc của đăng ký biến động là xác nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng ký theo quy định pháp luật
Vì vậy quá trình thực hiện đăng ký biến động phải xác lập căn cứ pháp lý của
sự thay đổi theo quy định của pháp luật (lập hợp đồng, tờ khai thực hiện các quyền, quyết định chuyển mục đích hoặc gia hạn sử dụng đất, quyết định đổi tên tổ chức; biên bản hiện trường sạt lở đất …); trên cơ sở đó thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ địa chính và chỉnh lý hoặc thu hồi giấy chứng nhận đã cấp
Trang 26đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
- Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
- Chuyển mục đích sử dụng đất;
- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
- Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này
- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;
- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng
Trang 27nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử
lý theo quy định của Chính phủ Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính
d) Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
Đối với trường hợp biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất do thay đổi thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận; giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên; thay đổi về hạn chế quyền sử dụng đất; thay đổi về nghĩa vụ tài chính; thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký, cấp Giấy chứng nhận; chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc từ giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất hoặc từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất thì trình tự, thủ tục đăng ký như sau:
1 Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động
2 Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau đây:
- Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp có thay đổi về diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất hoặc trường hợp đã cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa có bản đồ địa chính, chưa trích đo địa chính thửa đất;
- Trường hợp đăng ký thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp (hạng) nhà hoặc công trình xây dựng mà không phù hợp với giấy phép xây dựng hoặc không có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải xin phép thì gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý, cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
- Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật;
Trang 28- Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường; thông báo cho người sử dụng đất
ký hoặc ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợp phải thuê đất;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã
1.2.3.3 Căn cứ pháp lý của việc đăng ký - cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
a) Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất hiện hành
- Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
- Luật tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân
- Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai 2013
- Nghị định 61/1994/NĐ-CP của Chính phủ ngày 05/7/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tải sản khác gắn liền với đất
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luâ ̣t đất đai 2003;
- Nghị định 84/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ sung về viê ̣c cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiê ̣n quyền sử du ̣ng đất , trình tự, thủ tục bồi
Trang 29thường, hỗ trợ tái đi ̣nh cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu na ̣i , tố cáo về đất đai;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành mộ số điều của Luật đất đai 2013;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
- Thông tư liên tịch số 1442/1999/TTLT-TCĐC-BTC ngày 21/9/1999 của Tổng cục Địa chính và Bộ Tài chính hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo chỉ thị số 18/1999/CT-TTg ngày 01/7/1999 của Thủ tướng Chính phủ
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiê ̣n mô ̣t số điều của Nghi ̣ đi ̣nh 84/NĐ-CP;
- Thông tư số 08/2007/TT-TNMT ngày 08/02/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiê ̣n thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiê ̣n trạng sử dụng đất;
- Thông tư số 09/2007/TT-TNMT ngày 08/02/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về viê ̣c hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về Giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tải sản khác gắn liền với đất
- Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Thông tư 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về quy định sửa đổi nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai
Trang 30- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (kèm theo Phụ lục số 2 hướng dẫn sơ đồ thửa đất, tài sản gắn liền với đất
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính
- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính và Phụ lục kèm theo thông tư này
- Quyết định số 07/2011/QĐ-UBND ngày 28/01/2011 của UBND tỉnh Đồng Nai về việc ban hành lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
- Quyết định số 49/2008/QĐ-UBND ngày 19/8/2008 của UBND tỉnh Đồng Nai về việc quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
- Quyết định số 68/2009/QĐ-UBND ngày 28/9/2009 của UBND tỉnh Đồng Nai về việc quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai;
- Quyết định số 09/2012/QĐ-UBND ngày 20/02/2012 của UBND tỉnh Đồng Nai về việc sửa Khoản 3 Điểm 3 và Điểm a Khoản 2 Điều 4 của Quyết định số 68/2009/QĐ-UBND ngày 28/9/2009 của UBND tỉnh Đồng Nai về việc quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai;
- Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 20/11/2014 của UBND tỉnh Đồng Nai về việc quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai;
- Quyết định số 64/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh Đồng Nai ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai 05 năm giai đoạn 2015 - 2019;
- Chỉ thị số 11/CT- UBND ngày 04/4/2012 của UBND tỉnh Đồng Nai về công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
Trang 31b) Những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2013
Từ sau năm 1980 công tác đăng ký đất đai mới bắt đầu được Nhà nước quan tâm tổ chức thực hiện theo Quyết định 201-CP ngày 01/07/1980 của Hội đồng Chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và công tác quản lý ruộng đất trong
cả nước và Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của thủ tướng chính phủ về công tác
đo đạc phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước Hệ thống hồ sơ đăng ký theo quy định này khá đầy đủ và chi tiết, đáp ứng được yêu cầu quản lý nhà nước trong thời gian đó
Năm 1987 Luật Đất đai ra đời, việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã trở thành một nhiệm vụ bắt buộc và hết sức bức thiết, là cơ sở
để tổ chức thi hành Luật Đất đai; đến năm 1993 Luật Đất đai sửa đổi bổ sung và nhà nước ban hành nhiều văn bản quy định làm cơ sở pháp lý cho việc tổ chức triển khai đăng ký, xây dựng hồ sơ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đặc biệt là từ khi có Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật đất đai đã nhanh chóng đi vào cuộc sống tạo ra được khung pháp lý
có tính khả thi cao, thuận lợi cho công tác quản lý Những quan điểm đổi mới đã phù hợp yêu cầu thực tế được nhân dân đồng tình ủng hộ
Tuy nhiên, trong nền kinh tế thị trường, Luật Đất đai năm 2003 trải qua 10 năm thực hiện vẫn bộc lộ những bất cập Chính vì vậy, Luật Đất đai năm 2013 ra đời và có hiệu lực ngày 01/7/2014 Luật có những điểm mới quan trọng như sau:
Thứ nhất, Luật Đất đai sửa đổi đã quy định cụ thể hóa các quyền nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất như: Quy định về những bảo đảm của Nhà
nước đối với người sử dụng đất; trách nhiệm của Nhà nước đối với đồng bào dân tộc thiểu số, người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai cho người dân
Thứ hai, Luật mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá
nhân sản xuất nông nghiệp Cụ thể, nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm Luật cũng mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu tích
tụ đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp theo hướng hiện đại phù hợp với đường lối
Trang 32phát triển nông nghiệp, nông thôn Cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ với diện tích lớn hơn (không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp)
Thứ ba, Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng
đất Bỏ việc công bố bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định hiện hành Bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất,
vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể
Thứ tư, Luật thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà
đầu tư trong và nước ngoài; quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực
thực hiện dự án Đặc biệt, Luật đã bổ sung quy định về điều kiện được giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng, dự án đầu tư tại khu vực biên giới, ven biển và hải đảo
Thứ năm, một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2013
là quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất Luật bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên mạng; bổ sung quy định trường hợp quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một sổ đỏ
và trao cho người đại diện Luật cũng quy định những trường hợp có thể cấp giấy chứng nhận ngay cả khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Thứ sáu, Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đảm bảo một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của người có
đất thu hồi đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất
mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên các dư luận xấu trong xã hội Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định chế tài mạnh để xử lý đối với trường hợp không đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng; quy định đầy đủ, rõ ràng về những trường hợp thật cần thiết mà Nhà nước phải thu hồi; quy định giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà áp
Trang 33dụng giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất
Thứ bảy, điểm đặc biệt trong Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung lần này lã đã bổ
sung các quy định mới về hệ thống thông tin, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá
một cách công khai, minh bạch và đảm bảo dân chủ trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân Luật đã dành một chương để quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, đảm bảo quyền tiếp cận thông tin đất đai của mọi người dân
Thứ tám, Luật Đất đai 2013 quy định hoàn chỉnh hơn các chính sách đất đai đối với khu vực nông nghiệp; hoàn thiện hơn quy định về chế độ sử dụng đất đối với
sử dụng cho khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế; bổ sung quy định việc sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm, đáp ứng yêu cầu đặt ra của thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội của đất nước
Thứ chín, Luật chỉ quy định về các vấn đề chung của thủ tục hành chính về
đất đai và giao Chính phủ quy định cụ thể trình tự, thủ tục để đáp ứng yêu cầu cải cách thủ tục hành chính và điều kiện ứng dụng công nghệ thông tin trong quá trình thực hiện
Thứ mười, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung những nội dung cơ bản trong
việc điều tra, đánh giá về tài nguyên đất đai, nhằm khắc phục bất cập hiện nay mà Luật Đất đai năm 2003 chưa có quy định cụ thể Luật cũng bổ sung những quy định quan trọng trong nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhằm khắc phục khó khăn khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; bổ sung và quy định rõ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của người dân trong vùng quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất
c) Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan
hành chính nhà nước ở địa phương:
Quyết định số 09/2015/QĐ-TTg ngày 25/3/2015 của Thủ tướng Chính phủ
về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại
cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương
Trang 34Quyết định số 1272/QĐ-UBND ngày 19/5/2015 của UBND tỉnh Đồng Nai ban hành quy trình giải quyết thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai theo cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại UBND cấp huyện trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
Theo đó, cơ chế một cửa là cách thức giải quyết công việc của cá nhân, tổ chức thuộc trách nhiệm thẩm quyền của một cơ quan hành chính nhà nước trong việc công khai, hướng dẫn thủ tục hành chính, tiếp nhận hồ sơ, giải quyết và trả kết quả được thực hiện tại một đầu mối là Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của cơ quan hành chính nhà nước
Cơ chế một cửa liên thông là cách thức giải quyết công việc của cá nhân, tổ chức thuộc trách nhiệm, thẩm quyền của nhiều cơ quan hành chính nhà nước cùng cấp hoặc giữa các cơ quan hành chính nhà nước các cấp trong việc công khai, hướng dẫn thủ tục hành chính, tiếp nhận hồ sơ, giải quyết và trả kết quả được thực hiện tại một đầu mối là Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của một cơ quan hành chính nhà nước
Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hiện đại là Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả
có trang thiết bị điện tử và áp dụng phần mềm điện tử trong các giao dịch hành chính giữa cá nhân, tổ chức với cơ quan hành chính nhà nước và giữa các cơ quan hành chính nhà nước với nhau trong việc công khai, hướng dẫn, tiếp nhận hồ sơ để chuyển đến các cơ quan chuyên môn giải quyết và nhận, trả kết quả cho cá nhân, tổ chức theo cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông trên tất cả các lĩnh vực thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan hành chính nhà nước
Việc áp dụng cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông được thực hiện trong giải quyết thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền của các cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp tỉnh; UBND cấp huyện; UBND cấp xã và các cơ quan của Trung ương được tổ chức theo ngành dọc đặt tại địa phương Cơ chế một cửa liên thông được thực hiện trong giải quyết thủ tục hành chính thuộc các lĩnh vực: Đầu tư; đất đai; đăng ký kinh doanh; cấp giấy phép xây dựng; tư pháp và các lĩnh vực khác thuộc thẩm quyền của nhiều cơ quan hành chính nhà nước
Ngoài ra, trong quy trình thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông, Chính phủ cũng đã chỉ đạo công chức tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nhập vào Sổ theo dõi hồ sơ và phần mềm điện tử (nếu có) và thực hiện như sau:
Trang 35- Các hồ sơ đã giải quyết xong: Trả kết quả giải quyết cho cá nhân, tổ chức
và thu phí, lệ phí (nếu có); trường hợp cá nhân, tổ chức đã đăng ký nhận kết quả qua dịch vụ bưu chính thì việc trả kết quả, thu phí, lệ phí (nếu có) và cước phí được thực hiện qua dịch vụ bưu chính; nếu thực hiện qua dịch vụ công trực tuyến thì việc trả kết quả và thu phí, lệ phí (nếu có) theo quy định;
- Đối với hồ sơ chưa đủ điều kiện giải quyết: Liên hệ với cá nhân, tổ chức để yêu cầu bổ sung hồ sơ theo thông báo của cơ quan, tổ chức giải quyết hồ sơ và văn bản xin lỗi của Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả (nếu là lỗi của công chức khi tiếp nhận hồ sơ);
- Đối với hồ sơ không giải quyết: Liên hệ với cá nhân, tổ chức để trả lại hồ
sơ kèm theo thông báo không giải quyết hồ sơ;
- Đối với hồ sơ quá hạn giải quyết: Thông báo thời hạn trả kết quả lần sau và chuyển văn bản xin lỗi của cơ quan, tổ chức làm quá hạn giải quyết cho cá nhân, tổ chức;
- Đối với hồ sơ giải quyết xong trước thời hạn trả kết quả: Liên hệ để cá nhân, tổ chức nhận kết quả;
- Trong trường hợp cá nhân, tổ chức chưa đến nhận hồ sơ theo giấy tiếp nhận
hồ sơ và hẹn trả kết quả thì kết quả giải quyết hồ sơ được lưu giữ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả
Các bước tiếp nhận và chuyển giao xử lý được cụ thể hóa bằng các tình trạng
xử lý tại các bộ phận nhằm minh bạch hóa công tác xử lý, giúp lãnh đạo, công dân nắm được chu trình đi của hồ sơ tại mọi thời điểm
VD: Hồ sơ mới nhận > Hồ sơ đã chuyển về phòng để xử lý > hồ sơ đang
xử lý > Hồ sơ đã xử lý, đang trình ký > Hồ sơ đã xử lý xong > Hồ sơ đã chuyển về bộ phận 1 cửa
- Các nguyên tắc thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông:
Niêm yết công khai, đầy đủ, kịp thời các thủ tục hành chính tại Quyết định công bố thủ tục hành chính của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương theo quy định;
Bảo đảm giải quyết công việc nhanh chóng, thuận tiện cho cá nhân, tổ chức; việc yêu cầu bổ sung hồ sơ chỉ được thực hiện không quá một lần trong suốt quá
Trang 36Bảo đảm sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan hành chính nhà nước trong giải quyết công việc của cá nhân, tổ chức;
Việc thu phí, lệ phí của cá nhân, tổ chức được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật
- Cơ quan áp dụng cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông:
- Các cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
- Ủy ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh;
- Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn;
- Các cơ quan của Trung ương được tổ chức theo ngành dọc đặt tại địa phương
1.3 Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành
1.3.1 Nội dung của việc đăng ký quyền sử dụng đất
Kê khai đăng ký đất đai là trách nhiệm của 2 chủ thể: Người sử dụng đất và
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
- Đối với người sử dụng đất: Theo quy định của pháp luật hiện hành thì những người sử dụng đất quy định tại Điều 5 luật đất đai năm 2013 (hiện hành) thuộc các diện:
Một là được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất
Hai là đang sử dụng đất vào các mục đích
- Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là Bộ phận đăng ký quyền sử dụng đất Phòng Tài nguyên môi trường cấp huyện và Bộ phận đăng ký quyền sử dụng đất Phòng Tài nguyên môi trường cấp tỉnh
Tuỳ thuộc vào mục đích và đặc điểm của công tác đăng ký, đăng ký đất đai
được chia thành 2 hình thái: Đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai
Quy trình đăng ký đất đai ban đầu được minh hoạ bằng sơ đồ sau:
Trang 37`
Hình 1.1: Quy trình đăng ký đất đai lần đầu
Đăng ký biến động đất đai là hoạt động thường xuyên của cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền mà trực tiếp là ngành Địa chính (Tài nguyên và Môi trường) nhằm cập nhật những thông tin về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước phân tích các hiện
XÂY DỰNG
KẾ HOẠCH
CHUẨN
BỊ VẬT
TƯ KINH PHÍ
CHUẨN
BỊ LỰC LƯỢNG T.HUẤN
TUYÊN TRUYỀN
THÀNH LẬP HỘI ĐỒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
ĐO ĐẠC
SAO IN BẢN
ĐỒ ĐỂ TỔ CHỨC Đ.KÝ
SOÁT XÉT LẠI ĐẤT, TÊN CHỦ
UBND TỈNH, HUYỆN QUYẾT ĐỊNH:
-Cấp Giấy chứng nhận
HOÀN THIỆN THỦ
TỤC ĐĂNG KÝ
Giao Giấy chứng nhận, thu lệ phí
KIỂM TRA CÔNG NHẬN
Kiểm tra xử lý
vi phạm LẬP HỒ SƠ ĐỊA
CHÍNH
Trang 38Người sử dụng đất có một trong 5 loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
có tên sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy đang cấp hiện hành), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở (theo NĐ60, 61/CP), Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng (theo NĐ 95/CP) Sau khi làm thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành người sử dụng đất mới Hay Nhà nước thu hồi một phần diện tích đất, thửa đất bị sạt lở tự nhiên, tách thửa, hợp thửa,… thì người sử dụng đất phải đem Giấy chứng nhận và hồ sơ kèm theo đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký biến động đất đai
1.3.2 Nội dung của việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở
Kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà ở là trách nhiệm của 2 chủ thể: Người sở hữu nhà ở và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
- Đối với người sở hữu nhà ở: Những người có quyền sở hữu nhà ở có trách nhiệm phải kê khai vào đơn xin đăng ký quyền sở hữu nhà ở theo mẫu Tập hợp tất
cả những Giấy sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở, Giấy chứng minh nhân dân, hay hộ chiếu hoặc quyết định thành lập đơn vị (nếu người sở hữu nhà ở là tổ chức), các biên lai thực hiện nghĩa vụ tài chính Đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được đăng ký quyền sở hữu nhà ở
- Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là Bộ phận đăng ký quyền sử dụng đất Phòng Tài nguyên môi trường cấp huyện và Bộ phận đăng ký quyền sử dụng đất Phòng Tài nguyên môi trường cấp tỉnh
Thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở:
- Người sở hữu nhà ở làm đơn xin đăng ký quyền sở hữu nhà ở, sau đó ra trụ
sở Ủy ban nhân dân cấp xã xin xác nhận vào đơn xin đăng ký quyền sở hữu nhà ở
- Cán bộ bộ phận một cửa của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận hồ
sơ, viết phiếu biên nhận hồ sơ có hẹn ngày trả kết quả, sau đó chuyển đến người có thẩm quyền giải quyết
* Hồ sơ để xác định xem người sở hữu nhà ở có đủ điều kiện kê khai đăng ký:
Trang 39- Nếu là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì khi đi đem theo Sổ hộ khẩu gia đình, Giấy chứng minh thư nhân dân, hay hộ chiếu Đem theo bản chính và bản phô
tô có chứng thực sao y bản chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Sau khi đối chiếu bản chứng thực sao y bản chính đúng với bản chính cán bộ bộ phận một cửa trả lại bản chính cho hộ gia đình, cá nhân bản chính và ký xác nhận vào bản chứng thực sao y bản chính đã đối chiếu
- Nếu là pháp nhân (các tổ chức là người có quyền sở hữu nhà ở) thì nộp quyết định thành lập có chứng thực sao y bản chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Cán bộ bộ phận một cửa cũng thực hiện thủ tục như quy định trên
- Nếu là cá nhân nước ngoài thì nộp hộ chiếu có chứng thực sao y bản chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, và các Giấy tờ theo quy định của Nghị định
số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở Cán bộ bộ phận một cửa cũng thực hiện thủ tục như quy định trên
Cũng giống như quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cũng có hai hình thái đăng ký đó là hình thái đăng ký ban đầu và đăng ký biến động
1.3.3 Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở hiện hành thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là Giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở”
Trang 40Hình 1.2 Mẫu Giấy chứng nhận (trang 1 và trang 4)
+ Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất
* Người có quyền sử dụng đất, người có quyền sở hữu nhà ở phải đủ điều kiện đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, theo quy định của pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, nhà ở
* Thửa đất và nhà ở phải đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở phải đi làm thủ tục nếu người khác
đi thì phải có ủy quyền hợp lệ Sau này mô hình kê khai đăng ký và đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mô hình điện tử thì thực hiện theo quy định của mô hình đó Giấy chứng nhận được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
- Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở
