Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận tân bình, thành phố hồ chí minh

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN --- Huỳnh Lê Tường Vy NGHIÊN CỨU, ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Huỳnh Lê Tường Vy

NGHIÊN CỨU, ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂN BÌNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2015

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Huỳnh Lê Tường Vy

NGHIÊN CỨU, ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂN BÌNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực

và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

- Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn và thông tin trích dẫn trong luận văn điều được chỉ rõ nguồn gốc

Người thực hiện luận văn

Học viên

Huỳnh Lê Tường Vy

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường Đại học Khoa học Tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội, được sự nhiệt tình giảng dạy của các thầy, các cô trong trường và trong Khoa Địa lý, phòng sau đại học và toàn thể cán bộ, công chức viên chức của trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội đã giảng dạy nhiệt tình và với sự hướng dẫn, giúp đỡ tận tình của thầy PGS.TS Trần Văn Tuấn luận văn đã hoàn thành

Đầu tiên, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc của mình đến thầy PGS.TS Trần Văn Tuấn – giảng viên khoa Địa lý đã giúp đỡ tôi rất nhiều trong lúc làm luận văn và tất cả các thầy cô phòng sau đại học trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội đã giúp tôi có những kiến thức bổ ích về bài học cũng như những kiến thức trong quá trình công tác

Ngoài ra, tôi xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo Ủy ban nhân dân Quận Tân Bình, phòng Tài nguyên và Môi trường - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Quận Tân Bình, phòng Tổng hợp đã tạo điều kiện cho tôi có thời gian học tập, nghiên cứu và giúp đỡ cung cấp các tài liệu, số liệu để tôi có thể hoàn thành luận văn của mình một cách nhanh chóng

Xin trân trọng cảm ơn

Học viên

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC HÌNH vii

DANH MỤC BẢNG viii

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 5

1.1 Cơ sở lý luận của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong công tác quản lý và sử dụng đất đai 5

1.1.1 Khái niệm và các tính chất của đất đai 5

1.1.2 Cơ sở lý luận của đăng ký quyền sử dụng đất 6

1.1.3 Vai trò của đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 8

1.2 Tổng quan về cơ sở pháp lý của việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 9

1.2.1 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993 9

1.2.2 Giai đoạn từ khi có luật đất đai 1993 đến 2003 9

1.2.3 Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 2003 đến 2013 11

1.2.4 Đăng ký đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 19

1.2.5 Những văn bản pháp lý của UBND thành phố Hồ Chí Minh từ khi có Luật đất đai 2003 đến nay về đăng ký – cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 22

1.3 Kinh nghiệm đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất (đăng ký bất động sản) của một số nước trên thế giới 24

1.3.1 Ôtrâylia (Úc) 24

1.3.2 Kinh nghiệm của Thụy Điển 24

1.3.3 Kinh nghiệm của Hà Lan 28

1.3.4 Kinh nghiệm của Thái Lan 30

1.3.5 Nhận xét chung và một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 32

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN TÂN BÌNH, 33

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 33

2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội 33

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 33

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 34

2.2 Khái quát tình hình quản lý và sử dụng đất của quận Tân Bình 38

2.2.1 Tình hình quản lý đất đai 38

2.2.2 Tình hình sử dụng đất 40

2.2.3 Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai 42

2.2.4 Tình hình giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 45

2.2.5 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 45

2.2.6 Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp khiếu nại tố cáo 46

2.2.7 Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: 47

2.3 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 48

2.3.1 Nguồn nhân lực và trang thiết bị 48

2.3.2 Tình hình thực hiện cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ 51

2.4 Những tồn tại chủ yếu trong công tác đăng ký – cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Tân Bình

59

CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN TÂN BÌNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 65

3.1 Cơ sở pháp lý cho việc hoàn thiện công tác đăng ký – cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Tân Bình 65

3.2 Đề xuất một số giải pháp 67

3.2.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 67

3.2.2 Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính 69

3.2.3 Giải pháp về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính 72

3.2.4 Giải pháp về tài chính 74

3.2.5 Giải pháp về ứng dụng công nghệ thông tin vào việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 76

3.2.6 Giải pháp về nhân lực, trang thiết bị 77

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79

TÀI LIỆU THAM KHẢO 81

PHỤ LỤC 83

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

GCN : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền đất

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

UBND : Ủy ban nhân dân

TNMT : Tài nguyên và Môi trường

VPĐKQSDĐ : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

CSDL : Cơ sở dữ liệu

ViLIS : Hệ thống thông tin đất đai (Vietnam Land Information System) ISO : International Organization for Standardization

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1 Hệ thống Kadaster-on-line của Hà Lan 29

Hình 2.1 Sơ đồ vị trí quận Tân Bình 33

Hình 2.2 biểu đồ cột so sánh tình trạng cấp giấy từ năm 2010-2014 58

Hình 3.1: Chương trình phần mềm Vilis 76

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Bảng tổng hợp hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn quận năm 2015 40

Bảng 2.2 Bảng thống kê diện tích và dân số của từng phường 42

Bảng 2.3 Kết quả thành lập BĐĐC chính quy ở Quận Tân Bình 43

Bảng 2.4 Bảng tổng hợp cơ sở vật chất của VPĐKQSD đất 51

Bảng 2.5 quy trình tiếp nhận hồ sơ trên địa bàn quận Tân Bình 53

Bảng 2.6 Bảng tổng hợp số liệu hồ sơ cấp giấy năm 2010 54

Bảng 2.7: Bảng tổng hợp số liệu hồ sơ cấp giấy năm 2011 55

Bảng 2.8 Bảng tổng hợp sô liệu hồ sơ cấp giấy năm 2012 56

Bảng 2.9: Bảng tổng hợp số liệu cấp giấy nằm 2013 56

Bảng 2.10: Bảng tổng hợp số liệu cấp giấy năm 2014 57

Bảng 2.11 Bảng tổng hợp, phân loại phiếu điều tra 62

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết (lý do chọn đề tài)

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng, là nguồn vốn, nguồn nội lực trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước hiện nay Nhưng đất đai là nguồn tài nguyên có hạn , việc quản lý chặt chẽ và sử dụng nguồn tài nguyên này vào việc phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương

và cả nước một cách khoa học và đạt hiệu quả cao là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn

Trong những năm qua, do tác động mạnh của cơ chế thị trường, đất đai ngày càng trở nên “có giá” đặc biệt là đất đô thị, nhu cầu về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất như: mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp nhà đất ngày càng tăng; việc lấn chiếm đất đai, chuyển mục đích sử dụng đất, các vi phạm pháp luật đất đai đã tạo nên những khó khăn, phức tạp cho công tác quản lý đất đai Do vậy, để quản lý đất đai và tạo điều kiện cho người dân thực hiện các quyền trước hết Nhà nước phải thực hiện tốt công tác đăng ký – cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất

Cùng với sự phát triển chung của đất nước với nền kinh tế nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, Quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong khu vực phát triển mạnh mẽ về các mặt kinh tế,

xã hội Tốc độ đô thị hóa đang ngày càng gia tăng kéo theo những vấn đề về quản lý

và sử dụng đất, cấp phép xây dựng, mua bán nhà đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất Để đáp ứng yêu cầu quản lý của nhà nước về đất đai chặt chẽ, thống nhất thì vấn đề đăng ký – cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất là một trong những nhiệm vụ quan trọng Tuy nhiên công tác đăng ký – cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất trên địa bàn quận Tân Bình cho đến nay vẫn chưa hoàn thành, còn khá nhiều bất cập và tồn tại cần giải quyết Xuất phát từ thực tế này, học viên đã chọn đề tài “Nghiên cứu đề xuất

các giải pháp nâng cao hiệu quả đăng ký – cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh”

2 Mục tiêu của đề tài

Làm rõ thực trạng và những hạn chế, tồn tại của công tác đăng ký – cấp giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Tân Bình Từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này trên địa bàn nghiên cứu

3 Nội dung nghiên cứu

Tổng quan về cơ sở pháp lý và nội dung của đăng ký – cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta

Tìm hiểu kinh nghiệm đăng ký đất đai (bất động sản) ở nước ngoài (một số nước như Oxtrâylia, Thụy Điển, Hà lan, Thái Lan, Trung Quốc)

Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu về công tác đăng ký – cấp giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Tân Bình giai đoạn 2010 đến nay

Phân tích, đánh giá thực trạng đăng ký – cấp giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn nghiên cứu; làm rõ những tồn tại, hạn chế của công tác này

Đưa ra một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký – cấp giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Tân Bình

4 Phạm vi nghiên cứu

Địa bàn nghiên cứu: Quận Tân Bình – thành phố Hồ Chí Minh

Giới hạn phạm vi thời gian nghiên cứu: Đề tài tập trung đi sâu nghiên cứu công tác đăng ký – cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Tân Bình từ năm 2010 đến 2014 (thực hiện Nghị định 88/CP ngày 19/10/2009)

5 Phương pháp nghiên cứu:

5.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu:

Đây là phương pháp dùng để thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; hiện trạng sử dụng đất; tình hình kê khai, đăng ký cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Tân Bình

5.2 Phương pháp so sánh:

So sánh số liệu qua các năm để thấy rõ tiến độ đăng ký – cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn nghiên cứu

5.3 Phương pháp tổng hợp, phân tích:

Trên cơ sở các tài liệu số liệu thu thập được tiến hành tổng hợp và phân tích

để làm rõ thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất, cụ thể là những điểm hạn chế và tồn tại của công tác này trên địa bàn quận Tân Bình

5.4 Phương pháp chuyên gia:

Lấy ý kiến của các cán bộ của UBND quận, phòng Tài nguyên và Môi trường về định hướng giải pháp cho công tác đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Tân Bình

5.5 Phương pháp điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng: Trên cơ

sở xây dựng phiếu điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng về việc thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn Quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh

6 Cơ sở tài liệu phục vụ nghiên cứu đề tài luận văn

Bộ Tài nguyên và Môi trường (2004), Thông tư 29/2004/TT-BTNMT, về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ Địa chính

Bộ Tài nguyên và Môi trường (2007), Thông tư 09/2007/TT-BTNMT, về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ Địa chính

Bộ Tài nguyên và Môi trường (2010), Thông tư 17/2010/TT-BTNMT, quy định về chuẩn dữ liệu địa chính

Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, quy định về hồ sơ địa chính

Các Quyết định của UBND Thành phố Hồ Chí Minh về việc ban hành Quy định về cấp Gíấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất

ở tại Việt Nam trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

Hiến pháp nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992

Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003

Luật Nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005

Luật Sửa đổi bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai ngày 18 tháng 6 năm 2009

Luật Đất đai năm 2013 Nxb Tài Nguyên – Môi trường & Bản đồ Việt Nam Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Thủ tướng Chính phủ về việc hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003

Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Thủ tướng Chính phủ

Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Thủ tướng Chính phủ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyến sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Ủy ban nhân dân quận Tân Bình - Phòng Tài nguyên và Môi trường, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Tân Bình, Báo cáo tình hình quản lý đất đai của quận Tân Bình năm 2010 - 2014

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU

NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

1.1 Cơ sở lý luận của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong công tác quản lý và sử dụng đất đai

1.1.1 Khái niệm và các tính chất của đất đai

Đất đai là một vật thể tự nhiên nhưng mang tính lịch sử luôn tham gia vào các mối quan hệ xã hội cụ thể là quá trình sử dụng đất, quá trình này chịu sự chi phối của các điều kiện tự nhiên như khí hậu bề mặt, địa hình – hình thái, thủy văn, quy luật sinh thái tự nhiên cùng các quy luật kinh tế xã hội và kỹ thuật

Đất đai là tổ hợp các dạng tài nguyên thiên nhiên được đặc trưng bởi một lãnh thổ, một chất lượng của các loại đất (soil), bởi một kiểu khí hậu, một dạng địa hình, một chế độ thủy văn, một kiểu thảm thực vật… Đất đai chính là cơ sở không gian (đơn vị hành chính) của việc bố trí các đối tượng sản xuất, định cư và là phương tiện sản xuất mà trước hết và rõ nhất là kinh tế nông – lâm – ngư nghiệp, dân cư và xây dựng dân dụng… Khi nói đến đơn vị đất đai (Land Unit) là bộ phận không gian lãnh thổ đã kèm theo người sở hữu hoặc người có quyền sử dụng và quản lý nó

Như vậy, có thể nói: Đất đai là đơn vị lãnh thổ có giới hạn theo chiều thẳng đứng gồm: khí hậu, lớp đất phủ bề mặt (soil), thảm thực vật, động vật, diện tích mặt nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất Theo chiều nằm ngang: trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật cùng với các thành phần khác) tạo nên mối liên kết trong chu trình vật chất và năng lượng giữa các hệ sinh thái tự nhiên hay hệ sinh thái nông nghiệp kề cận Đây là mối quan

hệ tạo nên cơ cấu đất của mỗi đơn vị lãnh thổ nói chung hay trên mỗi đơn vị hành chính – kinh tế nói riêng.[11]

Theo Mác: Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, nó vừa là đối tượng lao động vừa là điều kiện vật chất chung nhất cho mọi ngành sản xuất cũng như hoạt động của con người và đất đai có các tính chất điển hình như:

+ Đặc điểm tạo thành: đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động khi tham gia vào hoạt động sản xuất, dưới tác động của lao động thì đất đai trở thành tư liệu sản xuất;

+ Tính hạn chế về số lượng: bị giới hạn bởi ranh giới trên biển và trên lục địa (ranh giới hành chính);

+ Tính không đồng nhất: đất đai không đồng nhất về chất lượng, hàm lượng chất dinh dưỡng, các tính chất lý, hóa;

+ Tính không thay thế: đất đai bị quy định bởi các hợp phần tạo ra nó nên ứng mỗi không gian lãnh thổ cụ thể sẽ có một đơn vị đất đai đặc thù cho khu vực

đó Đất đai không thể thay thế bằng tư liệu sản xuất khác, những thay thế khi áp dụng khoa học công nghệ sẽ chỉ mang tính tức thời, không ổn định như tính vốn có của đất;

+ Tính cố định vị trí: khi sử dụng không thể di chuyển đất đai từ chỗ này sang chỗ khác mà nó hoàn toàn cố định trong sử dụng;

+ Tính vĩnh cửu: là tư liệu sản xuất hoàn toàn vĩnh cửu không phụ thuộc bởi thời gian, nếu biết sử dụng hợp lý, đất sẽ không bị hư hỏng mà có thể tăng hiệu quả

sử dụng

1.1.2 Cơ sở lý luận của đăng ký quyền sử dụng đất

Với các tính chất điển hình của đất đai như tính hạn chế về số lượng, tính cố định vị trí, tính vĩnh cửu… thì đất đai cần được sử dụng hiệu quả và bền vững Trong Luật Đất đai 2013 đã khẳng định: đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là tài sản nguồn lực to lớn của đất nước, quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt Khai thác, sử dụng hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm tài nguyên đất là động lực phát triển của xã hội Trong lịch sử, con người đã dùng sức mạnh để chiếm hữu, bảo vệ và đầu tư cho đất đai để phục vụ mình và mỗi đất đai đã dần trở thành một đơn vị lãnh thổ (đơn vị hành chính) [10]

Mỗi đơn vị lãnh thổ này là bộ phận không gian lãnh thổ đã kèm người sở hữu hoặc người có quyền sử dụng và quản lý nó Biện pháp hành chính quản lý đất đai

là hệ thống các Luật, Nghị định, Thông tư về đăng ký quyền sử dụng đất, là thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước (tư cách đại diện chủ sở hữu toàn

dân về đất đai) với người sử dụng đất Trong Hiếp pháp 1980 đến Luật Đất đai 1993 đều quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Luật Đất đai 2003 cũng quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và làm rõ vai trò của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

Việc đăng ký có ý nghĩa xác lập mối quan hệ pháp lý giữa các bên liên quan nhằm bảo đảm quyền lợi và ràng buộc trách nhiệm pháp lý của các bên

Các loại hình đăng ký có một số điểm khác biệt cơ bản sau:

- Có những công việc đăng ký thực hiện bắt buộc với mọi người (như đăng

ký hộ tịch) hoặc với một nhóm người (đăng ký nghĩa vụ quân sự, đăng ký phương tiện, đăng ký pháp nhân đối với tổ chức); song cũng có công việc đăng ký chỉ thực hiện cho những người có nhu cầu (đăng ký lao động, đi lại, du lịch, đăng ký bảo hiểm nhân thọ );

- Việc tổ chức thực hiện đăng ký có thể do một cơ quan quản lý nhà nước hoặc cơ quan nhà nước khác, một tổ chức, cá nhân thực hiện

Trường hợp đăng ký xuất phát từ yêu cầu quản lý của Nhà nước về một sự việc hoặc hiện tượng xã hội cho mục đích trước hết là phục vụ vì lợi ích chung của nhà nước và xã hội thì việc đăng ký sẽ do cơ quan quản lý của Nhà nước tổ chức thực hiện; hình dạng đăng ký này gồm có: đăng ký hộ tịch, đăng ký nghĩa vụ quân

sự, đăng ký pháp nhân, đăng ký kinh doanh, …

Trường hợp đăng ký vừa xuất phát từ vai trò quản lý của nhà nước để phục vụ lợi ích chung của xã hội, vừa để bảo đảm lợi ích cho đối tượng thực hiện đăng ký thì việc đăng ký này thuộc loại hình dịch vụ công, sẽ do một cơ quan của Nhà nước (thường là đơn vị sự nghiệp) tổ chức thực hiện; hình dạng đăng ký này có: đăng ký sở hữu tài sản (nhà cửa, phương tiện), đăng ký bản quyền, đăng

ký bảo hiểm xã hội,…

Trường hợp đăng ký xuất phát từ nhu cầu bảo vệ lợi ích cho đối tượng thực hiện đăng ký thì việc đăng ký trong trường hợp này thường do một tổ chức kinh tế hay cá nhân đứng ra tổ chức thực hiện, song cũng phải phù hợp với quy định của pháp luật nhà nước; các dạng hình đăng ký này có: đăng ký lao động, đi lại, du lịch, bảo hiểm nhân thọ

Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất gắn với mục đích sử dụng, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đồng thời ghi nhận việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ đó.[15]

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trò hết sức quan trọng, nó là hạt nhân của hệ thống quản lý nhà nước về đất đai nhằm: Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai; là chứng thư pháp lý thống nhất và cao nhất xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

đã làm tách bạch quyền sở hữu và sử dụng đất đai để:

+ Bảo vệ quyền lợi hợp pháp và bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của người

sử dụng đất: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình Được pháp luật bảo hộ khi người khác xâm phạm hoặc khi xảy ra tranh chấp Đồng thời thông qua việc thực hiện kê khai, đăng

ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, yêu cầu người sử dụng đất thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước và sử dụng đất đúng pháp luật

+ Giúp Nhà nước thực hiện tốt vai trò quan lý đất đai của mình: Thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai về hình thể, diện tích, chủ sử dụng đến từng thửa đất

1.1.3 Vai trò của đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Đăng ký đất đai nhằm mục tiêu bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai, làm cơ

sở để nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai Quốc gia, đồng thời để Nhà nước có đủ căn cứ xác định quyền, nghĩa vụ đối với chủ sử dụng đất, bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của họ theo quy định của pháp luật Việc đăng ký đất đai phải chấp hành đúng Luật Đất đai và các quy định kỹ thuật của ngành địa chính, cụ thể là:

+ Phải đăng ký đúng người sử dụng đất, diện tích, mục đích, loại đất, thời hạn sử dụng và các quyền lợi khác theo quy định của pháp luật

+ Phải thực hiện đầy đủ các thủ tục đăng ký theo quy định pháp luật

+ Phải thiết lập đầy đủ các tài liệu và thể hiện chính xác, thống nhất các nội dung thông tin theo đúng quy cách từng tài liệu, thống nhất thông tin trên tất cả các tài liệu có liên quan

Đăng ký quyền sử dụng là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai,

là điều kiện đảm bảo quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ được sử dụng hợp lý, tiết kiệm

1.2 Tổng quan về cơ sở pháp lý của việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.1 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993

Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang

sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính”

Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày 14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 - ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam”

Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản

lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp

1.2.2 Giai đoạn từ khi có luật đất đai 1993 đến 2003

Luật Đất đai 1993 ra đời khẳng định đất đai có giá trị và người dân có các quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp

Do vậy, công tác cấp GCNQSDĐ giai đoạn này là việc làm cấp thiết để người dân khai thác được hiệu quả cao nhất từ đất Vì vậy, công tác cấp giấy chứng nhận được triển khai mạnh mẽ nhất là từ năm 1997 Tuy nhiên, công tác cấp GCNQSDĐ vẫn còn nhiều vướng mắc dù Nhà nước đã ban hành nhiều Chỉ thị

về việc cấp GCNQSDĐ cho người dân và đã không hoàn thành theo yêu cầu của Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg và Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về hoàn thành cấp GCNQSDĐ cho nông thôn vào năm 2000 và thành thị vào năm 2001

Theo điều 13 Luật đất đai năm 1993 thì đất được phân thành 5 loại căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu là:

Căn cứ vào Quỹ đất đai địa phương, UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quyết định mức đất mà mỗi hộ gia đình ở nông thôn được sử dụng đất ở theo quy định của Chính phủ đối với từng vùng nhưng không quá 400m2; đối với những nơi có tập quán nhiều thế hệ cùng chung sống trong một bộ hoặc có điều kiện tự nhiên đặc biệt thì mức đất ở có thể cao hơn nhưng tối đa không vượt quá 02 lần mức quy định đối với vùng đó

Đất đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn được sử dụng để xây dựng nhà

ở, trụ sở các cơ quan, tổ chức, cơ sở sản xuất kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và vào các mục đích khác

Luật Đất đai 1993 là đạo luật quan trọng với trọng tâm đổi mới: Nhà nước giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài Lần đầu

tiên, Nhà nước xác định đất có giá, không phải chỉ ở khía cạnh giá trị sử dụng của đất mà trên cả phương diện giá trị của đất đai được pháp luật và cuộc sống thừa nhận Đồng thời người sử dụng đất từ chỗ bị nghiêm cấm mua bán đất đai thì nay có

05 quyền đất đai, đó là các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,

và thế chấp quyền sử dụng đất Vì vậy GCNQSD đất đóng vai trò rất quan trọng để người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền của mình

Điều 36 Luật Đất đai 1993 quy định việc cấp GCNQSD đất như sau:

1) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương phát hành;

2) Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất thì cấp GCNQSD đất Trong trường hợp chính phủ quyết định giao đất thì UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương cấp GCNQSD đất;

3) Trong trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân không cùng một hộ gia đình hoặc không cùng một tổ chức sử dụng thì GCNQSD đất được cấp đến từng tổ chức, từng hộ gia đình, cá nhân

Theo đó thì UBND Huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh có thẩm quyền cấp GCNQSD đất cho khu dân cư nông thôn

Những kết quả đạt được trong các hoạt động quản lý Nhà nước theo Luật Đất đai năm 1993 là tích cực, đã thúc đẩy phát triển kinh tế, góp phần ổn định chính trị -

xã hội Những qui định của Luật đất đai 1993 đã thể hiện tư tưởng chỉ đạo là: bảo

vệ và quản lý chặt chẽ nguồn lực đất đai, hạn chế đến mức thấp nhất việc chuyển đất nông nghiệp sang mục đích khác Việc sử dụng đất đai trước hết phải căn cứ qui hoạch chi tiết và kế hoạch sử dụng đất.[9]

Tuy nhiên, nội dung của Luật nói chung, nội dung quản lý Nhà nước về đất đai nói riêng cũng chỉ tập trung sử dụng hai công cụ chủ yếu là quy hoạch và pháp luật, chưa thực sự theo kịp tiến trình chuyển đổi nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, hội nhập kinh tế khu vực và thế giới

1.2.3 Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 2003 đến 2013

Luật Đất đai 2003 là Luật có phạm vi điều chỉnh bao quát, thể hiện đầy đủ nhất so với các Luật Đất đai đã ban hành trước đây, trong đó đáng chú ý nhất là

Luật tập trung vào các vấn đề đang đặt ra trong công tác quản lý nhà nước về đất đai cụ thể là:

Làm rõ nội dung quyền sở hữu toàn dân về đất đai, vai trò của Nhà nước với

tư cách người đại diện sở hữu

Hoàn chỉnh luật đất đai đối với khu vực nông nghiệp, nông thôn

Thiết lập sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, xóa bỏ cách biệt giữa người Việt trong nước và người Việt định cư ở nước ngoài; nhà đầu tư trong và ngoài nước

Xóa bỏ bao cấp về đất đai, coi đất đai là nguồn vốn, nguồn nội lực to lớn của đất nước Khuyến khích giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất, trong đó tăng thêm quyền cho người sử dụng đất hợp pháp, hạn chế sự can thiệp hành chính không cần thiết

Khắc phục về cơ bản những bất cập về bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích chung Đẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai, đổi mới công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai

Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2004 đã đánh dấu cột mốc quan trọng trong quá trình hoàn thiện từng bước chính sách, pháp luật về đất đai của Việt Nam, đáp ứng được những yêu cầu mới của tiến trình CNH – HĐH đất nước trong giai đoạn hiện nay

Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai được mở rộng hơn và có những quy định phù hợp với tình hình mới Người sử dụng đất có được 9 quyền đó là: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Với việc mở rộng quyền cho người sử dụng đất thì GCNQSD đất càng đóng vai trò quan trọng hơn, là một trong những điều kiện tiên quyết để người sử dụng đất có thể thực hiện một trong các quyền trên

Luật Đất đai 2003 phân loại thành 3 nhóm, căn cứ vào mục dích sử dụng đó là: 1) Nhóm đất nông nghiệp;

2) Nhóm đất phi nông nghiệp;

3) Nhóm đất chưa sử dụng

Đất nằm ở nhóm đất phi nông nghiệp, gồm đất ở tại đô thị, trong đó:

+ Đất ở tại nông thôn: là đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn ao trong một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với qui hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

+ Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy định phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quy định hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương

+ Đất ở tại đô thị: Bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phì hợp với qui hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự

+ UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp GCNQSDĐ cho tổ chức;

cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài

+ UBND cấp huyện cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền

sử dụng đất

Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Quyết định số BTNMT ngày 21/7/2006 quy định về GCNQSD đất trong đó quy định về mẫu GCNQSD đất; nội dung, cách thức viết và quản lý việc cấp GCNQSD đất

08/2006/QĐ-GCNQSD đất được cấp đến từng thửa đất cho hộ gia đình, cá nhân theo mẫu thống nhất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành Nội dung, cách viết

và quản lý GCNQSD đất theo quy định tại Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 2/12/2004 và TT 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường, việc ghi nhận tài sản gắn liền với đất theo nhu cầu tự nguyện của chủ sử dụng

Trường hợp thửa đât chưa có trên bản đồ địa chính do chưa đo vẽ hoặc do tách thửa thì được phép vẽ sơ đồ thửa đất, ghi kích thước các cạnh trên GCNQSD đất và ghi chú “Sơ đồ, diện tích thửa đất chưa được đo đạc chính xác, sẽ được hiệu chỉnh khi có bản đồ chính quy”

Trường hợp thửa đất có vườn, ao mà trên bản đồ địa chính có xác định cụ thể

vị trí, diện tích đất ở, đất vườn, ao thì sơ đồ thửa đất trên GCNQSD đất theo bản đồ Trường hợp không xác định cụ thể vị trí, diện tích đất ở, đất vườn, ao thì căn cứ vào

hồ sơ, kê khai đăng ký để lập sơ đồ trên GCNDKQSD đất

4) Người đang sử dụng đất mà không đủ điều kiện để được cấp GCNQSD đất theo quy định tại điều 50 và 51 của Luật Đất đai;

5) Người nhận khoán đất trong các lâm trường, công trường

Cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng mà toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật Đất đai mà không có tranh chấp thì diện tích đất có giấy tờ được cấp

GCNQSD đất, trừ trường hợp đất thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch mà đã

có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai được cấp GCNQSD đất đối với phần diện tích không có giấy tờ khi có đủ điều kiện sau:

+ Đất không có tranh chấp;

+ Đất được sử dụng trước thời điểm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn được xét duyệt; trường hợp đất được sử dụng sau thời điểm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn thì phải phù hợp với quy hoạch hoặc kế hoạch đó Thời điểm sử dụng đất do UBND xã, phường, thị trấn nơi đó xác nhận

+ Trường hợp sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước đây Nhà nước đã có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý thì hộ gia đình, cá nhân đó được tiếp tục sử dụng, được cấp GCNQSD đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất

Cấp GCNQSD đất đối với xây dựng nhà chung cư, nhà tập thể:

Trường hợp chủ đầu tư sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở chung

cư kinh doanh thì người mua căn hộ chung cư được cấp GCNQSD đất với hình thức

sử dụng đất là sử dụng chung Trên GCNQSD đất vẽ sơ đồ thửa đất có nhà chung

cư, vị trí nhà chung cư và vị trí căn hộ chung cư; phần tài sản có trên đất ghi trên GCNQSD đất là diện tích sàn xây dựng căn hộ

Trường hợp nhà chung cư và các công trình trực tiếp phục vụ nhà chung cư

do cá nhân, hộ gia đình xây dựng để cho thuê thì cấp GCNQSD đất cho chủ sở hữu nhà chung cư với hình thức sử dụng đất là sử dụng riêng Nếu sau đó bán cho một hoặc nhiều người khác thì hình thức sử dụng đất trên GCNQSD đất đã cấp được

Nhà công vụ của Cơ quan, tổ chức của Đảng và Nhà nước để bố trí chỗ ở cho cán bộ, công chức thì GCNQSD đất được cấp cho cơ quan, tổ chức đó

Cấp GCNQSD đất cho người có nhà ở thuộc sở hữu chung:

Nhà thuộc sở hữu chung mà các chủ sở hữu tự thỏa thuận phân chia toàn

bộ diện tích đất thành từng thửa đất riêng thì GCNQSD đất được cấp theo từng thửa đó

Nhà ở thuộc sở hữu chung mà các chủ sở hữu tự thỏa thuận phân chia phần diện tích đất sử dụng riêng và có phần diện tích sử dụng chung thì GCNQSD đất cấp cho từng sở hữu nhà; trên GCNQSD đất phải ghi phần diện tích đất sử dụng chung và phần diện tích sử dụng riêng

Nhà ở thuộc sở hữu chung mà các chủ sở hữu không tự thỏa thuận phân chia được diện tích sử dụng riêng thì GCNQSD đất cấp cho từng sở hữu nhà; hình thức

+ Diện tích đất ở là diện tích ghi trên GCNQSD đất đã cấp;

+ Trường hợp người sử dụng đất cho nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất

từ vườn, ao sang đất ở thì diện tích đất ở được xác định lại theo qui định tại các khoản 2,3 và 4 điều 87 Luật Đất đai, khoản 2 và 3 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP;

hộ gia đình, cá nhân không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch giữa đất ở được xác định lại và diện tích đất ghi trên GCNQSD đất;

+ Trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế thì diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại điểm b khoản này và người bị thu hồi đất được bồi thường theo giá đất đối với diện tích đất ở đã được xác định lại

Trường hợp đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư được sử dụng trước ngày 18/12/1980 mà trong hồ sơ địa chính hoặc các loại giấy tờ

về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 điều 50 của Luật đất đai có ghi rõ ranh giới sử dụng đất ở (hoặc đất thổ cư) thì toàn bộ diện tích đất đó được xác định là đất ở theo qui định tại khoản 2 điều 87 của Luật Đất đai; trường hợp ranh giới thửa đất đó chưa được xác định trong hồ sơ địa chính hoặc trên các giấy tờ

về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 điều 50 của Luật Đất đai thì diện tích đất ở được xác định không quá 05 lần hạn mức diện tích giao đất ở của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại khoản 2 điều 83 và khoản 5 điều

84 của Luật Đất đai nhưng tổng diện tích không vượt quá diện tích đất mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng; phần diện tích còn lại sau khi đã xác định thửa đất ở thì xác định theo hiện trạng sử dụng đất

Trường hợp đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà thuộc khu dân cư được sử dụng từ ngày 18/11/1980 đến trước ngày 1/7/2004 thì diện tích đất ở được xác định theo quy định tại các khoản 3, 4 và 5 điều 87 của Luật Đất đai

Thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất khi cấp GCNQSD đất:

Mọi trường hợp được cấp GCNQSD đất đều phải nộp phí địa chính và lệ phí trước bạ (trừ trường hợp quyết định giao đất của cấp có thẩm quyền có ghi chủ sử dụng đất không phải nộp); trường hợp phải nộp thuế chuyển quyền (thuế thu nhập

cá nhân) thì nộp thêm tiền thuế chuyển quyền (thuế thu nhập cá nhân);

Việc nộp tiền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Nghị định số

198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính Phủ về thu tiền sử dụng đất và Thông

tư số 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở từ ngày 15/10/1993 đến thời điểm cấp GCNQSD đất mà chưa nộp tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 và 2 điều 4 và điểm b, c khoản 3 điều 6 Nghị định 198/2004/NĐ-CP

 Một số trường hợp sau đây khi được cấp GCNQSD đất không phải nộp tiền sử dụng đất:

Khi được giao đất đã nộp tiền đền bù thiệt hại theo Quyết định 186-HĐBT ngày 31/5/1990 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang mục đích khác

Đã nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước quy định tại Thông tư TC/TCT của Bộ tài chính khi mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước và mua nhà mà không thuộc sở hữu Nhà nước cùng với nhận quyền sử dụng đất có nhà trên đó; được giao đất để xây dựng nhà ở và công trình; được giao đất thay cho thanh toán giá trị công trình xây dựng cơ sở hạ tầng

60-Mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước, mua nhà của các công ty kinh doanh nhà của Nhà nước theo quy định tại Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở

Mua nhà cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất có nhà trên đó thuộc diện

đã nộp thuế theo Pháp lệnh thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao

Hộ gia đình, cá nhân có đất thuộc trường hợp quy định tại khoản 6 điều 50 của Luật Đất đai 2003 được cấp GCNQSD đất thì thu tiền sử dụng đất được tính theo giá bằng 50% giá đất do UBND tình, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm cấp GCNQSD đất

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở do tổ chức sử dụng đất được nhà nước giao đất không tu tiền sử dụng đất, được Nhà nước cho thuê đất, tự chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở và đã phân phối đất ở đó cho cán bộ công nhân viên của tổ chức trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, khi được cấp GCNQSD đất thì thu tiền sử dụng đất theo quy định

tại khoản 2 điều 5 Nghị định này, cụ thể là:

+ Thu tiền sử dụng đất 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở; quy định này chỉ thực hiện một lần đối với hộ gia đình, cá nhân; lần giao đất sau thu 100% tiền sử dụng đất

+ Thu tiền sử dụng đất bằng 100% sử dụng tiền sử dụng đối với diện tích vượt hạn mức giao đất ở

1.2.4 Đăng ký đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 2013

* Những trường hợp được nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các Điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai năm 2013;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của

cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền

sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

* Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản gắn liền với đất

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được

ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.[10]

Những điểm đổi mới của Luật đất đai năm 2013 trong việc cấp giấy chứng nhận như sau:

Một là, Luật Đất đai sửa đổi đã quy định cụ thể hóa các quyền nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất như: Quy định về những bảo đảm của Nhà

nước đối với người sử dụng đất; trách nhiệm của Nhà nước đối với đồng bào dân tộc thiểu số, người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai cho người dân

Hai là, Luật mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân

sản xuất nông nghiệp Cụ thể, nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm Luật cũng mở rộng hạn mức

nhận chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu tích tụ đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp theo hướng hiện đại phù hợp với đường lối phát triển nông nghiệp, nông thôn Cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ với diện tích lớn hơn (không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp)

Ba là, một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2013 là quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất Luật bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên mạng; bổ sung quy định trường hợp quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một sổ đỏ

và trao cho người đại diện Luật cũng quy định những trường hợp có thể cấp giấy chứng nhận ngay cả khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Bốn là, điểm đặc biệt trong Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung lần này lã đã bổ

sung các quy định mới về hệ thống thông tin, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá

một cách công khai, minh bạch và đảm bảo dân chủ trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân Luật đã dành một chương để quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, đảm bảo quyền tiếp cận thông tin đất đai của mọi người dân

Năm là, Luật chỉ quy định về các vấn đề chung của thủ tục hành chính về đất

đai và giao Chính phủ quy định cụ thể trình tự, thủ tục để đáp ứng yêu cầu cải cách thủ tục hành chính và điều kiện ứng dụng công nghệ thông tin trong quá trình thực hiện

Sáu là, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung những nội dung cơ bản trong việc

điều tra, đánh giá về tài nguyên đất đai, nhằm khắc phục bất cập hiện nay mà Luật Đất đai năm 2003 chưa có quy định cụ thể Luật cũng bổ sung những quy định quan trọng trong nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhằm khắc phục khó khăn khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; bổ sung và quy định rõ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của người dân trong vùng quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người

sử dụng đất

1.2.5 Những văn bản pháp lý của UBND thành phố Hồ Chí Minh từ khi

có Luật đất đai 2003 đến nay về đăng ký – cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân năm 2003

Luật Đất đai năm 2003

Luật Đất đai năm 2013

Quyết định số 4949/QĐ-UBND ngày 05/11/2010 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về việc công bố cập nhật, sửa đổi, bổ sung và thay thế thủ tục hành trong bộ thủ tục hành chính chung áp dụng tại Ủy ban nhân dân quận, huyện trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Đến ngày 05/11/2010, UBND thành phố ban hành Quyết định UBND về việc công bố bổ sung và thay thế các thủ tục hành chính áp dụng tại

4948/QĐ-phường - xã, thị trấn trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh và Quyết định UBND về việc công bố cập nhật, sửa đổi, bổ sung và thay thế thủ tục hành chính trong Bộ thủ tục hành chính chung áp dụng tại Ủy ban nhân dân quận, huyện trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh và các quy định hiện hành, thực hiện cải cách hành chính bảo đảm đơn giản, nhanh, thuận tiện, công khai, minh bạch

4949/QĐ-Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/7/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP

Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 08/2/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất

Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 08/02/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thông tư liên tịch số 69/2011/TT-BTC-BTP ngày 18/5/2011 của Bộ Tài chính và Bộ Tư pháp về hướng dẫn chế độ thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí đăng

ký giao dịch bảo đảm, phí cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm và phí sử dụng dịch vụ khách hàng thường xuyên

Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi liên quan đến trình tự thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai

Thông tư liên tịch số 20/2011/TT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài gắn liền với đất

Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính

Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính

1.3 Kinh nghiệm đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất (đăng ký bất động sản) của một số nước trên thế giới

1.3.1 Ôtrâylia (Úc)

Từ năm 1958, toàn Liên bang Úc đã áp dụng thống nhất hệ thống đăng ký đất đai Torren Đây là hệ thống đăng ký đất đai bắt nguồn từ Nam Úc Ôtrâylia là một trong những nước đầu tiên sử dụng hệ thống hồ sơ địa chính bằng khoán nhằm hình thành sự đảm bảo chắc chắn tính pháp lý về quyền sở hữu và các quyền khác đối với đất đai, khắc phục được những rườm rà khi chuyển nhượng; đảm bảo cập nhật thường xuyên các biến động về đất đai, giúp nhà nước quản lý tốt quỹ đất cả về

vi mô và vĩ mô Thêm vào đó, hệ thống này đơn giản, chính xác nên có thể tiết kiệm kinh phí cho Nhà nước

Trong hệ thống đất đai được đăng ký, mỗi thửa đất đã đăng ký được cấp một giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chủ sở hữu nó Trên đó mô tả các thông tin về thửa đất, quyền sở hữu và các tài sản có liên quan Giấy này được gọi là “folio”

Tập hợp các folio, các văn bản giao dịch đã đăng ký và những văn kiện có liên quan đến thửa đất tạo thành sổ đăng ký Đây là thành phần quan trọng hàng đầu của hệ thống bởi thông qua hệ thống sổ này mà cơ quan đăng ký xem xét và cấp giấy chứng nhận

1.3.2 Kinh nghiệm của Thụy Điển

Phần lớn đất đai ở Thụy Điển thuộc sở hữu tư nhân Việc phát triển đất đai không phải là vấn đề mang tính cá nhân mà là mối quan tâm chung của xã hội Vì vậy các quy định mang tính pháp lý liên quan đến việc phát triển đất đai luôn đặt

ra một yêu cầu phải có sự cân bằng giữa lợi ích riêng và lợi ích chung Pháp luật đất đai ở Thụy Điển về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai về nền kinh tế thị trường, tuy nhiên sự giám sát chung của toàn xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực

Hệ thống pháp luật đất đai ở Thụy Điển gồm rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động cụ thể như: Quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai Bên cạnh Luật đất đai còn có các văn bản pháp luật khác như: Luật hình thành bất động sản 1970, Đạo luật hình thành bất động sản

1971 quy định về đo đạc địa chính, Luật đăng ký đất đai tự động năm 1973, Luật đăng ký đất đai tự động năm 1974, Đạo luật về ngân hàng dữ liệu năm 1974 quy định về hoạt động của hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai, Luật thuế trước bạ của cơ quan đăng ký đất đai năm 1984 Ngoài ra còn có các đạo luật khác như: đạo luật về trưng thu đất, cho thuê đất, quản lý nhà ở Quy hoạch được điều chỉnh bởi luật quy hoạch và xây dựng năm 1987

 Đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận:

Đăng ký quyền sở hữu: Tòa án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng (và 2 bản sao) để xin đăng ký Tòa án sẽ xem xét, đối chiếu với sổ đăng ký đất Nếu xét thấy hợp pháp sẽ đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới Các bản sao hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu lại tòa án, bản gốc được trả cho người mua Trước khi tiến hành đăng ký Tòa án phải đối chiếu với sổ đăng ký đất để xem bên bán có phải

là chủ sở hữu đã đăng ký thửa đất đem bán hay không

Tòa án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán, việc đối chiếu này được hỗ trợ bởi hệ thống vi tính Đăng ký đất đai là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký Người mua đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sao khi mua Từ thời điểm đó người mua được toàn quyền sở hữu Việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu

tiên khi có tranh chấp với một bên thứ 3 nào đó Quan trọng hơn quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp

Hệ thống đăng ký đất đai của Thụy Điển có nhiều điểm giống với hệ thống Torrens nhưng các hợp đồng thiết lập quyền sở hữu có hiệu quả pháp lý lớn hơn so với văn bản xác nhận đã đăng ký quyền sở hữu

Ở Thụy Điển cũng như nhiều nước khác, việc thiết lập và đăng ký bất động sản, đăng ký đất đai liên quan đến nhiều cơ quan khác nhau

Các địa phương có thẩm quyền thực hiện việc thiết lập và đăng ký bất động sản nhưng trên thực tế chỉ các địa phương trong khu vực lớn đô thị mới thực hiện thẩm quyền về lĩnh vực này Ở địa phương, các cơ quan địa chính gánh chịu sự quản lý về mặt hành chính của các Ủy ban Quy hoạch, là cơ quan chịu trách nhiệm giám sát chung về các hoạt động quy hoạch và xây dựng

 Cơ quan đăng ký đất: Sổ đăng ký đất đai được quản lý bởi 93 cơ quan đăng ký đất đai Cơ quan này trực thuộc các tòa án cấp huyện và được giám sát về mặt hành chính bởi các tòa án quốc gia về hành chính Một trong những thẩm phán của Tòa án cấp quận là người đứng đầu cơ quan đăng ký đất đai (bán chuyên trách)

Cơ quan đăng ký đất đai chịu trách nhiệm về các hoạt động đăng ký đất đai Mỗi cơ quan đăng ký đất đai độc lập trong việc ra quyết định

 Tòa án quốc gia về hành chính và hệ thống tòa án trực thuộc Bộ Tư pháp,

Cơ quan đo đạc đất đai quốc gia (NLS) trực thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường

 Mục đích đăng ký đất đai: Mục đích cơ bản của đăng ký đất đai là đăng ký tài sản để hình thành chắc chắn về quyền sở hữu và quyền khác đối với đất đai Các mục đích quan trọng khác là tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển nhượng đất đai, các hoạt động liên quan đến đất đai Sổ đăng ký tài sản, sổ đăng ký đất đai và quá trình đăng ký đất đai là những công cụ quan trọng để đạt được những mục tiêu này Nội dung của các sổ đăng ký được Chính phủ đảm bảo, trong đó các quy định

về bồi thường trong trường hợp bị mất do một số nguyên nhân nhất định

 Cơ sở pháp lý của hệ thống đăng ký đất đai: Đăng ký quyền sở hữu được

áp dụng từ năm 1875, việc đăng ký tài sản làm cho cơ sở đăng ký đất đai và bắt đầu

thực hiện vào thế kỷ 20 Hệ thống đăng ký của Thụy Điển là một hệ thống khá đơn giản và minh bạch Về cơ bản hệ thống đăng ký đất đai của Thụy Điển cũng giống hệt như hệ thống Torrens nhưng cơ quan đăng ký không cấp các giấy tờ về quyền

ký vào sổ đăng ký tài sản vào thời điểm đánh mã số Tất cả các trường hợp chuyển nhượng bất động sản đều được đăng ký vào sổ đăng ký trong vòng 3 tháng sau khi thực hiện chuyển nhượng

 Thủ tục cập nhật số liệu: Các sổ đăng ký cập nhật khi có dịch chuyển liên quan đến đất đai, sổ đăng ký tài sản chỉ thay đổi khi kết thúc mỗi thủ tục hành chính Việc đăng ký có thể coi là một quyết định được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Các thay đổi về phân chia bất động sản được thực hiện bởi các cơ quan địa chính khu vực hoặc địa phương Các thay đổi đăng ký phụ thuộc gần như toàn bộ vào các hoạt động trực tiếp của chủ sở hữu tài sản Việc đăng ký tạo ra sự bảo vệ cho chủ sở hữu và chỉ những chủ sở hữu có mới đăng ký mới được quyền cấp Việc cập các thay đổi này được thực hiện trên máy tính bằng việc áp dụng cho công nghệ số

 Sổ đăng ký bất động sản: Là sổ đăng ký cơ quan về bất động sản Nó hình thành cơ sở cho hàng loạt các hoạt động quan trọng của xã hội như đăng ký đất, tín dụng bất động sản, thuế tài sản, thống kê nông nghiệp, đăng ký dân số, quy hoạch

đô thị và quy hoạch khu vực Sổ đăng ký được lập, cập nhật, lưu trữ bởi các cơ quan địa chính, đồng thời cũng là nhiệm vụ của một số cơ quan có thẩm quyền của chính phủ, của địa phương

Sổ đăng ký bất động sản bao gồm những thông tin về diện tích và thiết kế của bất động sản, thông tin về quyền thông hành địa dịch, các quy định về phân

vùng, quản lý đất đai, điểm tọa độ cho từng thửa đất có sẵn, địa chỉ của tài sản và các thông tin tham chiếu khác

 Mối quan hệ của đăng ký bản đồ: Sổ đăng ký bất động sản có cả trích lục

cả bản đồ địa chính Trích lục bản đồ địa chính khu vực nông thôn dựa trên bản đồ kinh tế sử dụng đất; bản đồ này được in ở tỉ lệ 1/20000, nhưng bản đồ gốc có tỉ lệ 1/5000 hoặc 1/10000 và dựa trên sơ đồ ảnh trực giao Trích lục bản đồ địa chính khu vực đô thị được làm dựa trên bản đồ nền của địa phương có tỉ lệ lớn với hệ thống tham chiếu quốc gia hoặc hệ thống tham chiếu địa phương nối với lưới chiếu quốc gia; trích lục bản đồ địa chính này được làm ở tỉ lệ 1/1000 và 1/2000

 Sổ đăng ký đất: Mục đích của đăng ký đất là tạo được thông tin về đất đai phục vụ cho các mục đích của xã hội và bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi thu hồi các quyền về bất động sản Sổ đăng ký bao gồm có thông tin về tên của chủ sử dụng đất hợp pháp Địa chỉ và sổ đăng ký công dân, thông tin về thế chấp và trách nhiệm pháp lý khác

Ở Thụy Điển đã xây dựng được ngân hàng dữ liệu đất đai (bất động sản) từ năm 1995 và hiện nay đang vận hành hệ thống thông tin đất đai hiện đại có hiệu quả, trợ giúp đắc lực cho quản lý đất đai nói chung và công tác đăng ký bất động sản nói riêng

1.3.3 Kinh nghiệm của Hà Lan

Cơ quan đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính của Hà Lan là Kadaster,

đã thiết lập ra hệ thống Kadaster-on-line được đánh giá là một trong những hệ thống cung cấp thông tin đất đai thành công nhất trên thế giới với giải thưởng Winner of the e-Europe Awards for e-Government 2005 Thông tin được cung cấp qua cổng Internet với 22 triệu lượt truy câ ̣p mỗi năm Quan điểm của khách hàng về đăng ký đất là rất hài lòng với Kadaster vì:

• Gian lận: 2 vụ trong vòng 10 năm qua

• Độ tin cậy

– Hàng năm có rất ít các vụ kiện

– Chuyên viên độc lập trong trường hợp có các vụ án

• Nhanh

– Cấp số pháp lý trực tuyến

– Chuyển nhượng trong vòng 1 ngày

– Thông tin công bố trên internet

• Rẻ

– Phí chuyển nhượng 90 euro

– Phí đo đạc 800 euro

– Thông tin 2,95 euro

– Nộp 6% thuế chuyển nhượng vào ngân sách nhà nước

• Chắc chắn

– Đầy đủ, chính xác và mang tính thời sự

Sở dĩ như vậy vì Kadaster-on-line được xây dựng trên cơ sở điều tra rất kỹ lưỡng về nhu cầu của người sử dụng Do đó mà mặc dù thời gian xây dựng kéo dài nhưng khi được đưa vào hoạt động, Kadaster-on-line đã trở thành một hệ thống hoạt động rất hiệu quả Kadaster-on-line cung cấp 2 loại hình dịch vụ chính là:

- Kadaster-on-line cho người sử dụng chuyên nghiệp (các nhà chuyên môn) trong lĩnh vực quản lý đất đai và bất động sản, các dịch vụ này có thu phí

- Kadaster-on-line product cho tất cả những người dân bình thường, các dịch

vụ này được miễn phí

Hình 1.1 Hệ thống Kadaster-on-line của Hà Lan

Tóm lại hệ thống quản lý đất đai của các nước phát triển tương đối hoàn chỉnh, xây dựng hệ thông tin đất đai đầy đủ và áp dụng khoa học công nghệ hiện đại Ở bất kỳ quốc gia nào, hệ thống tài liệu đất đai được thiết lập đều nhằm mục tiêu quản lý chặt chẽ quỹ đất hiện có, thể hiện cụ thể các thông tin cần thiết về từng thửa đất phục vụ cho việc thu thuế và đảm bảo pháp lý cho thửa đất Việc lựa chọn

hệ thống địa chính phục thuộc vào thể chế chính trị từ đó đưa ra các phương thức và điều luật cụ thể làm cơ sở, là công cụ để quản lý chặt nguồn tài nguyên đất

1.3.4 Kinh nghiệm của Thái Lan

Thái lan là một nước theo nền quân chủ lập hiến Đứng đầu là vua, có chính phủ Hoàng Gia và Nghị viện Đất nước Thái Lan được chia thành 76 tỉnh và 794 huyện Mỗi tỉnh được chỉ định một Tỉnh trưởng (Thống đốc) Thái lan lấy ngày 5 tháng 12 hàng năm (ngày sinh của vua Bhumibol Adulyade) làm ngày Quốc Khánh

Đất đai ở Thái Lan được chia làm 04 loại chính:

+ Đất rừng;

+ Đất đai Nhà nước hay Bất động sản của Chính phủ;

+ Đất của Cơ quan hành chính và các xí nghiệp Nhà nước;

+ Đất công cộng

Chức năng và nhiệm vụ của cục Quản lý đất đai Thái Lan

Cục quản lý đất đai Thái Lan trực thuộc Bộ Nội vụ Thái Lan có các chức năng và nhiệm vụ sau:

+ Thực hiện đăng ký bất động sản kể cả việc chia nhỏ;

+ Cấp Giấy chứng nhận;

+ Đo đạc, kiểm tra và bảo vệ đất đai của Nhà nước;\

+ Thanh tra, giám sát cấp giấy phép đất làm thương mại, chia đất và khu chung cư;

+ Xây dựng các điểm khống chế để lập bản đồ địa chính bằng ảnh và bản đồ

đo mặt đất sử dụng cho việc cấp giấy sở hữu đất

+ Định giá đất và nhà ở để thu lệ phí, thuế và thu hồi đất cho Nhà nước; + Giao đất làm kế sống cho người dân;