Nghiên cứu đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận hoàng mai, thành phố hà nội

Tổ chức sử dụng đất hay còn gọi là đối tượng sử dụng đất là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử d

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

*****

NGUYỄN MINH TUẤN

NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN

QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

Hà Nội - 2016

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

*****

NGUYỄN MINH TUẤN

NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN

QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu đề tài “Nghiên cứu đề

xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội”

là của riêng tôi Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa từng được ai công bố, sử dụng trong bất kỳ công trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này

đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày 02 tháng 3 năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Minh Tuấn

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp

đỡ tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý của tập thể và cá nhân các Thầy, cô giáo tại Trường Đại học khoa học tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội

Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo Trường Đại học khoa học tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội, khoa Địa Lý đã giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này Đặc biệt là tôi đã nhận được sự hướng dẫn trực tiếp, tận tình của PGS.TS Trần Văn Tuấn trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn Kính chúc các thầy, cô sức khỏe, hành phúc và thành đạt

Tôi xin chân thành cảm ơn UBND Quận Hoàng Mai, phòng Tài nguyên

và Môi trường, Chi cục Thuế quận, UBND các phường và cán bộ Địa chính, các đơn vi, cơ quan, tổ chức thuộc địa bàn nghiên cứu đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn

Xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày 02 tháng 3 năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Minh Tuấn

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất 4

1.1.1 Sở hữu toàn dân về đất đai và giao đất, cho thuê đất 4

1.1.2 Tầm quan trọng của công tác giao đất, cho thuê đất 6

1.1.3 Tổ chức sử dụng đất 8

1.2 Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng sử dụng đất là tổ chức 10

1.2.1 Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất của các tổ chức qua các Luật đất đai 10

1.2.2 Những quy định hiện hành của Nhà nước về giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức 15

1.3 Tình hình thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tại Việt Nam 23

1.3.1 Tình hình sử dụng đất trên phạm vi cả nước 23

1.3.2 Tình hình sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất 26

1.4 Các chính sách về giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng sử dụng là các tổ chức ở một số nước trên Thế giới và bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam 28

1.4.1 Chính sách về giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức ở một số nước trên Thế giới 28

1.4.2 Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam 33

CHƯƠNG 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ VÀ TÌNH HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI 36

2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, tình hình phát triển kinh tế - xã hội quận Hoàng Mai 36

2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 36

2.1.2 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội 38

2.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Hoàng Mai

39

2.2 Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất quận Hoàng Mai 41

2.2.1 Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Hoàng Mai 41

2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất tại quận Hoàng Mai theo mục đích sử dụng đất

và theo đối tượng sử dụng, đối tượng quản lý 44

2.3 Thực trạng quản lý và sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao

đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Hoàng Mai 50

2.3.1 Các tổ chức được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Hoàng Mai

50

2.3.2 Công tác giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất cho các tổ chức sử dụng đất trên địa bàn quận Hoàng Mai 51

2.3.3 Thực trạng quản lý và sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao

đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Hoàng Mai 57

2.3.4 Nhận xét chung tình hình sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước

giao đất, cho thuê đất 77

2.4 Những tồn tại và nguyên nhân 78

CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ

SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT,

CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI 80

3.1 Những thuận lợi trong công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức

tại quận Hoàng Mai 80

3.2 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức

được Nhà nước giao đất, cho thuê đất 81

3.2.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 81

3.2.2 Giải pháp về quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, rà soát hiện

trạng sử dụng đất và xử lý sai phạm trong sử dụng đất của các tổ chức 82

3.2.3 Giải pháp tiếp tục cải cách các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai

85

3.2.4 Giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính và áp dụng công nghệ

thông tin trong quản lý đất đai 85

3.2.5 Giải pháp tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra tình hình sử dụng đất

của các tổ chức 86 3.2.6 Giải pháp nâng cao trình độ, năng lực của cán bộ chuyên môn 87 3.2.7 Giải pháp tăng cường tuyên truyền pháp luật đất đai 87

3.2.8 Giải pháp cụ thể đối với UBND quận Hoàng Mai về xử lý sai phạm

của tổ chức………88 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 89 TÀI LIỆU THAM KHẢO 91

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1 Hiện trạng sử dụng đất của cả nước năm 2014 23

Bảng 1.2 Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng và đối tượng quản lý trên phạm vi cả nước tính đến ngày 01/01/2014: 24

Bảng 2.1 Hiện trạng sử dụng đất của quận Hoàng Mai theo mục đích sử dụng đất năm 2014 44

Bảng 2.2 Hiện trạng diện tích tự nhiên theo các đơn vị hành chính trong quận năm 2014 47

Bảng 2.3 Hiện trạng sử dụng đất của quận Hoàng Mai theo đối tượng được giao sử dụng và đối tượng được giao quản lý 48

Bảng 2.4 Hiện trạng sử dụng đất theo loại hình sử dụng là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất 50

Bảng 2.5 Tình hình giao đất đối với các tổ chức sử dụng đất 52

Bảng 2.6 Tình hình thuê đất đối với các tổ chức sử dụng đất 53

Bảng 2.7 Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Hoàng Mai 55

Bảng 2.8 Tình hình sử dụng đất đúng mục đích của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất 57

Bảng 2.9 Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất 59

Bảng 2.10 Tình trạng cho thuê, cho mượn chuyển nhượng trái pháp luật của các tổ chức và điển hình vi phạm của một số tổ chức 62

Bảng 2.11 Thực trạng sử dụng đất sang mục đích khác của các tổ chức 65

Bảng 2.12 Tình trạng đất bị lấn chiếm và tranh chấp của các tổ chức 67

Bảng 2.13 Thực trạng các tổ chức chưa đưa đất vào sử dụng 71

Bảng 2.14 Tổng hợp tình hình sử dụng không mục đích của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất 76

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1 Sơ đồ vị trí quận Hoàng Mai 36Hình 2.2 Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của các đối tượng được giao đất sử dụng 49Hình 2.3 Biểu đồ cơ cấu các tổ chức đước Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo từng loại hình tổ chức trên địa bàn quận Hoàng Mai 51Hình 2.4 Biểu đồ thể hiện tình hình sử dụng đất của các tổ chức theo mục đích được Nhà nước giao, cho thuê 60Hình 2.5 Công ty TNHH MTV Hanel, địa chỉ: số 60, Nguyễn Đức Cảnh hiện đang cho Công ty khác thuê làm bãi trông giữ ô tô ngày, đêm 63Hình 2.6 Công ty cổ phần kim khí Hà Nội, có địa chỉ tại 75 đường Tam Trinh,

dự án chậm triển khai, đã tự ý xây dựng nhà ở 66Hình 2.7 Công ty CP Đầu tư và Phát triển nhà HUD2, có địa chỉ tại phường Hoàng Liệt, tự ý dựng hàng rào khi chưa được Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức bàn giao mốc giới, tranh chấp một số hộ dân 69Hình 2.8 Lô đất của Công ty TNHH BIC Việt Nam, quản lý lỏng lẻo, không rào chắn khuôn viên đất của mình dẫn đến các hộ dân lấn chiếm 69Hình 2.9 Phần diện tích của Công ty TNHH Metro Cash & Carry Việt Nam bị lấn chiếm 2.462m2 đất, nằm ngoài hàng rào Công ty đang quản lý 70Hình 2.10 Lô đất của Công ty cổ phần Đồng Phát bên trong là bãi đất hoang, chỉ trơ trọi quảng cáo, không có rào chắn công trường thi công 73Hình 2.11 Lô đất chậm đầu tư xây dựng của Công ty TNHH Định Công, các hạng mục dang dở, lõi thép của các cột trụ đều đã han gỉ 73Hình 2.12 Lô đất do Ban quản lý dự án quận Hoàng Mai làm chủ đầu tư xây dựng Nhà tái định cư Khu di dân Đền Lừ III nhưng chậm triển khai đầu tư 74Hình 2.13 Biểu đồ cơ cấu diện tích thể hiện tỷ lệ sử dụng đất không đúng mục đích của các tổ chức 77

1

MỞ ĐẦU

Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực tự nhiên có vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia Trong giai đoạn hiện nay, nước ta đang trong quá trình đổi mới, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước, xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường thì vai trò của đất đai và các quan hệ đất đai ngày càng được nhìn nhận đầy đủ hơn, toàn diện hơn và khoa học hơn Nhằm phát huy nguồn lực đất đai, khai thác, bảo tồn và sử dụng có hiệu quả đất đai thì việc quản lý của Nhà nước đối với đất đai

là việc làm hết sức cần thiết Là đại diện chủ sở hữu toàn bộ đất đai trên phạm vi

cả nước, Nhà nước có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai Tuy nhiên trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp khai thác lợi ích trên từng mảnh đất mà việc làm này thuộc

về các chủ thể được Nhà nước giao quyền sử dụng đất Việc trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất một mặt thể hiện ý chí của Nhà nước đối với chức năng nắm quyền lực trong tay, mặt khác thể hiện ý chí của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai Nhà nước thực hiện việc trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng thông qua công tác giao đất, cho thuê đất Chính vì vậy

mà công tác giao đất, cho thuê đất không chỉ có ý nghĩa quan trọng trong quản

lý đất đai của Nhà nước mà nó còn có ý nghĩa, ảnh hưởng tới đời sống của các chủ thể sử dụng đất được giao, được thuê đất

Quận Hoàng Mai nằm ở vị trí là cửa ngõ phía Nam khu vực nội thành của Thành phố, có hệ thống giao thông thuận lợi bao gồm cả đường sắt, đường bộ và đường sông Do vậy quận Hoàng Mai có rất nhiều điều kiện trong việc phát triển thị trường, mở rộng giao lưu hàng hóa và phát triển kinh tế dịch vụ Là quận có diện tích tự nhiên lớn so với nhiều quận khác, đã tạo điều kiện cho quận có nhiều tiềm năng phát triển các khu đô thị mới, xây dựng các trung tâm thương mại dịch vụ, công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp Do đó, nhu cầu sử dụng đất đối với các đơn vị, tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư cũng tăng cao, góp phần thúc đẩy nền kinh tế, hiệu quả sử dụng đất được tăng lên Nhưng làm thế

nào để sử dụng đất một cách hiệu quả, hợp lý, khoa học đòi hỏi công tác giao đất, cho thuê đất phải bảo đảm hài hòa được quyền lợi và lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất đã và đang là một vấn đề rất được quan tâm trong cả nước nói chung và quận Hoàng Mai - thành phố Hà Nội nói riêng Do đó, việc xem xét thực trạng của công tác giao đất, cho thuê đất và tình hình sử dụng đất đối với các tổ chức là việc làm cần thiết trong giai đoạn hiện nay nhằm tìm ra những khó khăn, tồn tại, khắc phục kịp thời để đáp ứng nhu cầu sử dụng của các đối tượng sử dụng đất, tránh lãng phí đất đai và đưa ra các giải pháp khắc phục sao cho quản lý đất đai đạt hiệu quả tốt nhất Xuất phát từ những lý do trên, học

viên tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu đề xuất các giải pháp nâng cao

hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội” làm luận văn tốt nghiệp

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá thực trạng công tác quản lý và tình hình sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Hoàng Mai, từ đó chỉ ra những kết quả đạt được và tồn tại, hạn chế trong quản lý công tác giao đất, cho thuê đất Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất và đưa ra một số kiến nghị nhằm nhằm hoàn thiện, khắc phục những tồn tại

để tăng cường quản lý Nhà nước về công tác giao đất, cho thuê đất đối với các

tổ chức tại địa phương

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu các văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước, của Thành phố Hà Nội về đất đai có liên quan tới quản lý Nhà nước về công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức

- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu về thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức trên địa bàn quận Hoàng Mai

- Đánh giá về thực trạng sử dụng đất, kết quả đạt được và những tồn tại, khó khăn hạn chế

- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất đối với các tổ chức được giao đất, thuê đất trên địa bàn nghiên cứu

4 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian nghiên cứu: Nghiên cứu việc giao đất, cho thuê đất

3

đối với các tổ chức trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội

Phạm vi thời gian: Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn

nghiên cứu từ năm 2008 đến hết 31/12/2014

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu: Thu thập các tài liệu, số liệu bản

đồ, báo cáo chuyên ngành, kết quả thống kê, kiểm kê,… có sẵn từ các cơ quan nhà nước, các sở, các phòng ban trong quận, để làm cơ sở cho việc nghiên cứu đề tài Thu thập số liệu liên quan đến công tác giao đất, cho thuê đất tại phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hoàng Mai Thu thập việc sử dụng đất của các tổ chức theo kết quả thanh tra tại Thanh tra quận Hoàng Mai

- Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa: Tiến hành điều tra, khảo sát

thực trạng sử dụng đất của một số tổ chức nhằm làm rõ tình trạng cho thuê đất, cho mượn đất trái pháp luật, tình trạng lấn, chiếm của các tổ chức,

- Phương pháp tổng hợp, thống kê, phân tích số liệu: Trên cơ sở số liệu

tài liệu thu thập được, tiến hành tổng hợp: các số liệu được thu thập, tính toán, phân tích theo các bảng, biểu kết hợp với phần thuyết minh Các số liệu đầu vào thu thập được phân tích, xử lý bằng phần mềm Excel để xử lý và tổng hợp dữ liệu phục vụ cho xây dựng báo cáo tổng hợp

- Phương pháp chuyên gia: Tham vấn ý kiến của những chuyên gia trong

lĩnh vực chuyên môn trong việc đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn nghiên cứu

6 Kết cấu của Đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn được kết cấu theo 3 chương, gồm:

Chương 1 Tổng quan các vấn đề nghiên cứu

Chương 2 Đánh giá thực trạng công tác quản lý và tình hình sử dụng đất của tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Hoàng Mai

Chương 3 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các

tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất địa bàn quận Hoàng Mai

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất

1.1.1 Sở hữu toàn dân về đất đai và giao đất, cho thuê đất

Lịch sử hình thành và phát triển của xã hội loài người cho thấy, đất đai là một sản phẩm sẵn có mà tự nhiên đã ban tặng cho cả xã hội loài người chứ không phải do một cá nhân hay một nhóm người nào đó tạo nên và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội thì đất đai còn là điều kiện lao động, gắn liền với hoạt động của con người; quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội và quốc phòng an ninh

Khi xem xét về quyền sở hữu thì quyền này là một cấu trúc gồm nhiều loại quyền, trong đó chủ yếu là ba quyền năng cơ bản, gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Theo đó, người có quyền sở hữu thì đương nhiên có quyền sử dụng; nhưng người có quyền sử dụng thì không nhất thiết phải là người có quyền sở hữu đối với tài sản sử dụng đó

Đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con người, là sản phẩm của tự nhiên, là điều kiện tự nhiên của lao động Cùng với quá trình phát triển, mỗi giai đoạn phát triển thì con người tiến hành khai phá, cải tạo, bảo vệ

và chiếm giữ mỗi vùng đất đai riêng biệt Để từ đó, mỗi vùng đất đai sẽ trở thành tài sản chiếm giữ và sở hữu riêng của từng tập đoàn người, thường là một quốc gia Lúc này, quyền sở hữu Nhà nước về đất đai được hình thành, Nhà nước là người đại diện chung cho cộng đồng người trong việc chiếm hữu, bảo vệ

và định đoạt các phần đất đai của lãnh thổ nước đó Từng cá nhân riêng lẻ chỉ có vai trò tiếp tục cải tạo, bồi dưỡng đất đai trong quá trình sử dụng Nhà nước với

tư cách là người có quyền sở hữu tối cao, sẽ giao một phần quyền sở hữu cho người dân và các tổ chức trong xã hội mà trước hết là quyền sử dụng đất

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

và thống nhất quản lý Điều 18 Chương II Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo

5

quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” [20] Quyền

sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hoá đặc biệt, nhưng không phải là quyền

sở hữu, thông qua việc giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất được xác định cụ thể phù hợp với từng loại đất, từng đối tượng và hình thức giao đất, cho thuê đất

Ở Việt Nam, thì kể từ khi Luật Đất đai năm 1987 đầu tiên ra đời, quy định: Nhà nước có quyền được giao đất và thu hồi đất đã giao

Luật Đất đai 1993 có một số sửa đổi, bổ sung so với Luật Đất đai 1987, trong đó: Nhà nước không chỉ có quyền được giao đất và thu hồi đất mà còn có quyền cho thuê đất [23] Đất đai ngày càng trở nên khan hiếm, nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng thì xu hướng cho thuê sẽ trở nên phổ biến Việc cho thuê đất đai thực chất là cho thuê quyền sử dụng đất đai Với quyền này, đối tượng sử dụng đất đã được mở rộng khá lớn, bao gồm không chỉ những tổ chức, cá nhân được giao đất mà cả những tổ chức và cá nhân được thuê đất Nếu như người sử dụng đất trong diện giao đất chủ yếu là hộ nông dân thì người sử dụng đất trong diện thuê đất lại chủ yếu là các tổ chức, cá nhân ở đô thị Đây là một bước tiến quan trọng trong quá trình sử dụng đất, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức cũng như việc sử dụng đất ở các đô thị

Luật Đất đai 2003 quy định việc giao đất, cho thuê đất theo các hình thức: giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Các đối tượng giao đất, cho thuê đất cũng được mở rộng và quy định cụ thể

Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 về cơ bản vẫn kế thừa Luật Đất đai

2003 về hình thức giao đất, cho thuê đất nhưng cũng có nhiều đổi mới trongcông tác giao đất, cho thuê đất Một trong những điểm mới đáng chú ý là thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả Quy định hình thức giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo tính công khai minh bạch, đồng thời huy động được nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất

nước Bên cạnh đó, quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ,

cụ thể để xử lý nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng; không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất, giá trị đã đầu tư vào đất đối với các trường hợp bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

Trên cơ sở giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung cũng như quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân cũng được Luật Đất đai 2013 quy định rõ

1.1.2 Tầm quan trọng của công tác giao đất, cho thuê đất

Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của con người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai Tổng diện tích tự nhiên của một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi Nhưng khi sản xuất phát triển, dân số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng Có nghĩa cung là cố định, cầu thì luôn có xu hướng tăng Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau Vì vậy để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững, quản lý đất đai được đặt

ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều kiện hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai Mặt khác, quản lý đất đai còn có vai trò quan trọng trong hướng tới mục tiêu phát triển Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững Do đó quản lý, sử dụng đất đai là một trong những hoạt động quan trọng nhất của công tác quản lý hành chính Nhà nước nói chung và quản lý, sử dụng đất của các tổ chức nói riêng

Công tác giao đất, cho thuê đất là một trong những công cụ quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước

7

Theo kết quả thống kê diện tích đất hàng năm của Bộ Tài nguyên và Môi trường tính đến hết ngày 01/01/2014, diện tích đất tự nhiên của nước ta là 33.096.731 ha, tổng diện tích đất Nhà nước đã giao, cho thuê và công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng là 25.502.613 ha, chiếm 77,05% tổng diện tích tự nhiên của cả nước Trong đó diện tích đất theo đối tượng sử dụng thì các tổ chức trong nước; tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng là 10.233.569 ha chiếm 40,13 % tổng diện tích đất đã giao, cho thuê [1]

Việc giao đất, cho thuê đất, không chỉ phát huy được nguồn lực của đất đai, làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả, mà nó còn thể hiện sự công bằng, chính sách ưu việt của Nhà nước đối với các chủ thể sử dụng đất Đồng thời chính sách giao đất, cho thuê và thu hồi đất

đã và đang tạo lập được hành lang pháp lý cơ bản để kêu gọi đầu tư, thu hút đầu

tư trong nước và nước ngoài, đã tạo điều kiện phát triển các ngành kinh tế, phát triển các khu công nghiệp, khu đô thị, góp phần đẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển

Thông qua việc quản lý của Nhà nước sẽ giúp cho các đối tượng được giao đất, thuê đất yên tâm đầu tư sản xuất và sử dụng đất đai được hiệu quả hơn Ngoài ra, từ việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sẽ là cơ sở để tiến tới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Về phía Nhà nước, giao đất, cho thuê đất cùng với cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp cho các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý được quỹ đất tiết kiệm và đạt hiệu quả cao Đối với người sử dụng đất thì họ sẽ được Nhà nước bảo vệ khi có những xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp trong việc sử dụng đất của mình, cùng với đó sẽ được Nhà nước tạo điều kiện trong việc nâng cao kiến thức về sản xuất, kinh doanh, cải tạo và bồi dưỡng đất đai Tuy nhiên, khi nhận thấy việc sử dụng đất của các đối tượng không đem lại hiệu quả cao, lãng phí, thất thoát đất đai thì Nhà nước có quyền thu hồi đất đang sử dụng đó

Khi Nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất được bảo đảm, đi đôi với quyền lợi thì người sử dụng đất cũng cần phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước

Người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ sử dụng đất là họ đã góp phần vào việc quản lý sử dụng đất cũng như việc duy trì bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai

1.1.3 Tổ chức sử dụng đất

1.1.3.1 Khái niệm về tổ chức sử dụng đất

Tổ chức sử dụng đất (hay còn gọi là đối tượng sử dụng đất) là tổ chức

được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công

nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước giao đất để quản lý bao gồm [28]:

- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang

nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự(sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện

ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của

tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;

- Tổ chức sự nghiệp công lập là tổ chức do cơ quan có thẩm quyền của

Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công theo quy định của pháp luật;

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu

tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư

1.1.3.2 Loại hình tổ chức sử dụng đất

Theo Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì loại hình tổ chức được phân loại theo đối tượng sử dụng đất, cụ thể gồm:

9

* Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, bao gồm: Ủy ban nhân dân cấp xã, tổ chức kinh tế, cơ quan, đơn vị của Nhà nước, tổ chức khác

- Ủy ban nhân dân cấp xã: Là người sử dụng đất được Nhà nước giao đất

sử dụng vào các mục đích: đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích công ích; đất làm trụ sở Uỷ ban nhân dân, Hội đồng nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội của cấp xã; đất được Nhà nước giao cho UBND cấp xã xây dựng các công trình công cộng về văn hoá, giáo dục, y tế, thể dục - thể thao, vui chơi giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác của địa phương

Đối với các công trình công cộng do các tổ chức được công nhận là pháp nhân hoặc do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì không thống kê vào đối tượng Uỷ ban nhân dân cấp xã sử dụng

- Tổ chức kinh tế: Là tổ chức trong nước bao gồm các doanh nghiệp

(doanh nghiệp tư nhân, công ty cổ phần, công ty TNHH, công ty hợp danh) được thành lập hoạt động theo Luật Doanh nghiệp; Hợp tác xã, Liên hiệp Hợp tác xã được thành lập theo Luật hợp tác xã; các tổ chức kinh tế thành lập theo luật đầu tư, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

- Cơ quan, đơn vị của Nhà nước: Là các tổ chức trong nước gồm cơ quan

nhà nước (kể cả UBND cấp xã); tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; đơn

vị quốc phòng, an ninh;

- Tổ chức khác: Là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm: Tổ chức

xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, các tổ chức khác không phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, không phải là tổ chức kinh tế

* Tổ chức nước ngoài: Là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hoặc tổ

chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất; bao gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

+Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài: Là tổ chức kinh tế của nhà

đầu tư nước ngoài, do nhà đầu tư nước ngoài thành lập tại Việt Nam, tự quản lý

và tự chịu trách nhiệm về kết quả kinh doanh thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước cho thuê đất

+ Doanh nghiệp liên doanh: Là tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu

tư nước ngoài với tổ chức kinh tế Việt Nam để thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước cho thuê đất hoặc do phía Việt Nam đóng góp bằng quyền sử dụng đất

+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện

ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của

tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất [2];

1.2 Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất đối với đối tƣợng sử dụng đất là tổ chức

1.2.1 Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất của các tổ chức qua các Luật đất đai

Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản quan trọng của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất

Năm 1987, Luật Đất đai ra đời, đánh dấu một cột mốc quan trọng của hệ

thống pháp luật về đất đai Luật Đất đai đầu tiên của chúng ta quy định “Đất đai

thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định, lâu dài” [22] Nhưng trong

thực tế thực hiện, Luật Đất đai năm 1987 đã bộc lộ quá nhiều hạn chế, nên đã không kích thích được năng lực sản xuất cho nền kinh tế

Luật Đất đai năm 1993 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nguyên tắc giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân

Đồng thời, giao quyền sử dụng đất và kèm theo các quyền khác như: quyền

chuyển đổi, quyền thừa kế, quyền thế chấp, quyền cho thuê, quyền chuyển nhượng nhằm tăng cường tính tự chủ và lợi ích kinh tế được đảm bảo về mặt pháp lý cho những người sử dụng đất Một số nội dung chính liên quan đến giao

đất, cho thuê đất như quy định Nhà nước cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất; Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất; Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất pháp luật thừa nhận đất có giá và xác định giá đất để quản lý, từ

11

đó, Nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất mà còn quản lý theo giá trị đất (giao đất có thu tiền sử dụng)

Tiếp tục đổi mới chính sách về pháp luật đất đai thì Luật Đất đai năm

2003 được ban hành có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004, vẫn khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Các đối tượng giao đất, cho thuê đất cũng được mở rộng và quy định

cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau: tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm Chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất phần lớn diện tích đất giao tập trung vào hai đối tượng sau: các tổ chức được giao đất nông nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh

và các mục đích công cộng không có mục tiêu lợi nhuận Luật Đất đai năm

2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành Luật tạo thành một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật khá hoàn chỉnh, thể hiện những quan điểm đổi mới của Đảng phù hợp với cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hoá đất nước Luật và các văn bản dưới Luật đã nhanh chóng đi vào cuộc sống, góp phần đáng kể vào phát triển kinh

tế, ổn định chính trị, xã hội Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2003 vẫn còn những hạn chế, bất cập ví như:tình trạng đất được giao, cho thuê sử dụng không đúng mục đích, vi phạm pháp luật, găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án còn xảy ra ở nhiều địa phương dẫn đến lãng phí đất đai và gây bất bình trong dư luận Nhiều địa phương còn thiếu cân nhắc trong việc chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng, giao đất, cho thuê đất tại các khu vực nhạy cảm, vùng biên giới Còn tình trạng nhiều tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền nhưng sử dụng lãng phí, thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra nhiều sai phạm

Nhằm khắc phục những bất cập trên, đồng thời thể chế hóa các quan điểm đổi mới của Đảng phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển nhanh kinh

tế - xã hội theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Kể từ ngày 01/7/2014, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành và tiếp tục khẳng định quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là người đại diện và

thống nhất quản lý Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại

diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý được ghi nhận tại Điều 53, 54 Hiến

pháp 2013; Điều 4 Luật Đất đai năm 2013

Luật Đất đai năm 2013 đã có nhiều đổi mới trong công tác giao đất, cho

thuê đất.Một trong những điểm mới đáng chú ý là thu hẹp các trường hợp được

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất

và cơ bản chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả Trong đó

đổi mới cụ thể về công tác giao đất, cho thuê đất ở một số nội dung sau:

- Mở rộng quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài

+ Luật Đất đai mới đã thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất

đai giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đảm bảo yêu cầu hội

nhập và phù hợp với các cam kết của Việt Nam với quốc tế

+ Nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều đư ợc áp dụng hình thức giao

đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán hoặc bán kết

hợp cho thuê; các trường hợp còn lại được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền

hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần việc thu hồi đất cho cả thời gian thuê

+ Quyền cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Viê ̣t Nam

đi ̣nh cư ở nước ngoài đư ợc nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử

dụng đất cũng được mở rô ̣ng

+ Đối với ngườ i Viê ̣t Nam đi ̣nh cư ở nước ngoài thu ộc diện được sở hữu

nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở, ngoài việc được nhận

chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế,

nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở theo quy định hiện hành,

thì còn được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở

- Chế tài mới ngăn ngừa dự án chậm triển khai

+ Luật Đất đai năm 2013 cũng bổ sung chế tài xử lý theo hướng chủ đầu

tư được tiếp tục được gia hạn thêm 24 tháng và trong thời gian này chủ đầu tư

phải nộp thêm một khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

trong thời gian này; sau 24 tháng được chậm tiến độ, nếu vẫn chưa đưa đất vào

sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi đất và không bồi thường về đất và tài sản gắn

liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng

13

+ Đồng thời, Luật cũng đưa ra các quy định để ngăn ngừa phát sinh mới các trường hợp dự án chậm triển khai, để lãng phí đất đai như: quy định việc giao thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất phải căn

cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm để đảm bảo phù hợp với khả năng đầu tư

và huy động nguồn lực của địa phương;

+ Quy định nhiều điều kiện để được giao đất cho thuê đất, như chủ đầu tư phải có năng lực tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ ghi trong dự

án đầu tư; phải ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; không vi phạm các quy định của pháp luật đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác

- Nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức

+ Nhằm tạo động lực cho đẩy mạnh tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp và nông thôn, đảm bảo an ninh lương thực, bảo vệ môi trường và phát triển bền vững, Luật Đất đai mới đã quy định nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức cho hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm thống nhất cho các loại đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm và cây lâu năm, đất lâm nghiê ̣p)

+ Đồng thời, cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ đất đai với diện tích lớn hơn không vượt quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp Khuyến khích tích tụ đất đai thông qua cơ chế góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, nhận quyền thuê đất để thuận lợi cho ứng dụng khoa học và công nghệ, cơ giới hóa và phát triển sản xuất hàng hóa

+ Bổ sung quy định về điều kiện được giao đất , cho thuê đất để thực hiê ̣n các dự án có sử dụng đất trồng lúa , đất có rừng phòng h ộ, đặc dụng nhằm bảo đảm an ninh lương thực, bảo vệ môi trường trong điều kiện nước ta được dự báo

là một trong những nước sẽ chịu tác động mạnh mẽ của biến đổi khí hậu

+ Bổ sung quy định điều kiện để được giao đất thực hiện dự án đầu tư tại khu vực biên giới, ven biển và hải đảo nhằm đảm bảo quốc phòng, an ninh đất nước

Thiết nghĩ, với những quy định cụ thể, chặt chẽ về giao đất, cho thuê đất của Luật Đất đai 2013 sẽ góp phần thu hút đầu tư, huy động được nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế, xã hội của đất nước Đồng thời khai thác và sử

dụng hợp lý, hiệu quả quản lý đất đai

Một số Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003,

2013 và các văn bản dưới luật để hướng dẫn thực hiện cụ thể như sau:

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003;

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 02 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003;

Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ quy định việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003;

- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư;

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

- Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về giá đất;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;

15

- Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử

dụng đất;

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng

đất, thu hồi đất;

- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ;

- Quyết định số 21/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố

Hà Nội về việc ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND

Thành phố do Luật đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao cho về thu

hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án

đầu tư trên địa bàn thành phố Hà Nội;

1.2.2 Những quy định hiện hành của Nhà nước về giao đất, cho thuê đất đối

với các tổ chức

Hiện nay, các quy định chung của Nhà nước về giao đất, cho thuê đất đối

với các tổ chức sử dụng đất được thể hiện trong các văn bản quy phạm pháp luật

về giao đất, cho thuê đất, cụ thể là trong Luật Đất đai 2013 và Nghị định số

43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều

của Luật Đất đai

1.2.2.1 Nguyên tắc về giao đất, cho thuê đất

Giao đất, cho thuê đất là một vấn đề quan trọng trong công tác quản lý

Nhà nước về đất đai, không chỉ đảm bảo quyền lợi cho người được thuê đất,

giao đất về mục đích phát triển kinh tế, hạn chế chí phí kinh doanh mà còn

đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, có hiệu quả và khoa học phát huy tối đa

tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế -

xã hội của quốc gia Để công tác quản lý Nhà nước về đất đai được thực hiện

tốt thì khi giao đất, cho thuê đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

Thứ nhất, giao đất, cho thuê đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng

không chỉ trước mắt mà còn lâu dài, là cơ sở pháp lý quan trọng để bố trí sử

dụng đất một cách hợp lý, có hiệu quả, góp phần bảo vệ cảnh quan môi trường,

phát triển kinh tế xã hội của đất nước nói chung cũng như từng vùng, từng địa

phương và các đơn vị cơ sở, đồng thời đáp ứng yêu cầu thống nhất quản lý nhà

nước về đất đai

Thứ hai, việc giao đất, cho thuê đất phải đúng thẩm quyền và đúng đối tượng Nguyên tắc này đảm bảo cho việc điều tiết đất đai đúng quy định

phát luật, tạo sự công bằng đối với các đối tượng sử dụng đất

Thứ ba, giao đất, cho thuê đất phải tuân thủ đúng quy trình, trình tự

thủ tục, đúng hạn mức, đúng thời hạn và do UBND các cấp có thẩm quyền

thực hiện Đây là nguyên tắc quan trọng trong quản lý Nhà nước về đất đai

1.2.2.2 Về công tác giao đất:

Giao đất là vấn đề bắt đầu được quy định từ Hiến pháp năm 1992 Trước

đó, Hiến pháp 1980 chỉ quy định “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy

định chung, nhằm bảo đảm đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm”[19] Tại

điều 18 Chương II Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm

1992 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch

và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao

đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” [20] Giao đất có ý

nghĩa quan trọng trong nội dung quản lý Nhà nước đối với đất đai, là hoạt động

của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền

sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư sử dụng

đất Đến nay, theo điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Nhà nước giao

quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành

quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất” [24]

- Đối tượng giao đất:

Theo điều 54 và điều 55 của Luật Đất đai năm 2013 quy định thì Nhà

nước giao đất cho người sử dụng đất dưới hai hình thức là giao đất không thu

tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất Và một trong các đối tượng

được giao đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính

trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội - nghề

nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao

- Các hình thức giao đất của Việt Nam:

17

Luật Đất đai lần đầu tiên ra đời năm 1987, quy định Nhà nước giao đất

cho người có nhu cầu và thu hồi đất của người không còn nhu cầu Cũng theo

Luật này quy định duy nhất chỉ có một hình thức giao đất không thu tiền sử

dụng đất và người sử dụng đất không có các quyền được tham gia thị trường

quyền sử dụng đất [32]

Đến Luật Đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 thì Nhà nước mới quy định hai hình thức là giao đất có thu tiền sử

dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất, cụ thể:

- Giao đất có thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng

đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và người sử dụng đất phải nộp một

khoản tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Theo Điều 55 của Luật Đất

đai năm 2013 quy định Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đối

tượng là tổ chức sử dụng đất vào mục đích kinh doanh, thương mại, dịch vụ và

có khả năng sinh lời trên phần diện tích đất được giao, cụ thể gồm: Tổ chức kinh

tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán

kết hợp cho thuê; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực

hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; Tổ chức

kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để

chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng Giao đất theo hình thức này

giúp Nhà nước đảm bảo nguồn thu ngân sách từ đất, bố trí vốn cho các chương

trình chính sách công, dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng nhằm phát triển đất

nước và tạo ý thức trách nhiệm cho người được giao đất sử dụng hợp lý, tiết

kiệm, nâng cao hiệu quả sử dụng, tránh lãng phí quỹ đất được giao

- Giao đất không thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử

dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và người sử dụng đất không phải

nộp khoản tiền sử dụng đất cho Nhà nước Theo Điều 54 của Luật Đất đai năm

2013 quy định Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với là tổ chức

sử dụng đất vào mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích

quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục

đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; tổ chức sự nghiệp công lập chưa

tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; tổ chức sử dụng đất

để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước; cộng đồng dân

cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất Việc giao đất không thu

tiền sử dụng đất là để đảm bảo lợi ích chính đáng của người trực tiếp lao động

sản xuất, bảo vệ tốt quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,

Nhằm bảo đảm cho hoạt động bình thường của các cơ quan Nhà nước hoặc sử

dụng đất vào lợi ích chung, lợi ích công cộng

- Thời hạn giao đất:

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì thời hạn giao đất được

chia theo loại đất sử dụng đất gồm: đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng

có thời hạn [24]

Theo Điều 125 của Luật Đất đai năm 2013 quy định, người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp:

+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ

chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính gồm đất xây dựng các công trình

sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực về kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục

và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, ngoại giao và

các công trình sự nghiệp khác;

+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

+ Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng

cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;

+ Đất tổ chức kinh tế sử dụng

Theo Điều 126 của Luật Đất đai năm 2013 quy định, người sử dụng đất được sử dụng đất có thời hạn thuộc các trường hợp sau:

+ Thời hạn giao đất đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản

xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức để sử

dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài,

doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt

Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất

nhưng không quá 50 năm

+ Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu

tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện

19

kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất đất không quá 70 năm

- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất được Nhà nước giao đất:

Trong mối quan hệ với tổng thể hệ thống pháp luật về đất đai, giao đất

là một nội dung của quản lý nhà nước về đất đai, mà ở đó, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của người được công nhận Thông qua cơ chế giao đất, Nhà nước không chỉ xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm căn cứ pháp lý để giải quyết mọi quan hệ đất đai đúng pháp luật mà còn làm cơ sở pháp lý để người sử dụng đất thực hiện các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh quyền sử dụng đất theo pháp luật, phù hợp với sự vận động vốn có của quan

hệ đất đai trong thực tiễn cuộc sống

Theo quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai năm 2013 thì tổ chức sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng; các quyền chung là những quyền mà tất cả chủ thể được hưởng trong quá trình khai thác đất đai mà không có sự phân biệt về loại chủ thể, hình thức, mục đích sử dụng đất; các nghĩa vụ chung người sử dụng đất là cách sử xự mà pháp luật bắt buộc các chủ thể phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất Đây là loại nghĩa vụ áp dụng chung cho tất cả các loại chủ thể sử dụng đất, không phân biệt hình thức và mục đích sử dụng đất

Ngoài ra, theo Luật Đất đai năm 2013 thì căn cứ vào hình thức Nhà nước giao đất thì quy định về quyền và nghĩa vụ cũng khác nhau Đối với các tổ chức

sử dụng đất có thể chia thành nhiều loại với những quyền và nghĩa vụ khác nhau Các tổ chức được giao đất không thu tiền thì không có các quyền chuyển quyền sử dụng đất, tổ chức thuê đất trả tiền hàng năm chỉ được phép bán hoặc mua tài sản sở hữu trên đất thuê; tổ chức được giao đất có thu tiền thì có các quyền chuyển quyền sử dụng đất; quy định phân biệt rõ quyền, nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất mà tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước và tiền đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định cụ thể về thủ tục thực hiện các quyền sử dụng đất; xử lý quyền sử dụng đất của tổ chức đã thế chấp, bảo lãnh, góp vốn; xây dựng chế độ tài chính mới khi thực hiện các quyền sử

dụng đất; quy định quyền sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước khi cổ phần

hóa Đây là những vấn đề chủ yếu nhất, tạo cơ sở pháp lý đầy đủ, thông thoáng

cho các tổ chức thực hiện các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất

1.2.2.3 Về cho thuê đất

Cho thuê đất là hình thức Nhà nước hoặc các chủ sử dụng đất tạm chuyển

quyền sử dụng đất của mình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất,

phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành Theo khoản 8, điều 3 của

Luật Đất đai năm 2013 quy định “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau

đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử

dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê

quyền sử dụng đất”

- Đối tượng thuê đất:

Theo quy định tại điều 56 của Luật Đất đai năm 2013 thì việc Nhà nước

cho thuê đất theo hai hình thức cho thuê thu tiền sử dụng đất hàng năm hoặc cho

thuê thu tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê Một trong đối tượng

được cho thuê đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ chức

chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị xã hội, tổ chức chính trị xã hội nghề

nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao

- Các hình thức cho thuê đất của Việt Nam:

Trước đây, trên cơ sở Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi năm

1998 đưa ra một số quy định sửa đổi bổ sung, trong đó quy định về hình thức

thuê đất mà người sử dụng đất có thể trả tiền thuê đất hàng năm, trả tiền thuê

đất cho nhiều năm hoặc trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê Luật Đất đai năm 2003 không quy định về trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thay vào đó là

trả tiền thuê đất hàng năm đối với trường hợp người sử dụng đất là tổ chức

kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài,

người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

được Nhà nước cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền

thuê đất hàng năm khi thực hiện đầu tư vào Việt Nam

Đến nay, theo khoản 1 Điều 56, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định

tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê

đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

21

Trước đây, Luật Đất đai năm 2003 quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình,

cá nhân trong nước chỉ được thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Quy định này đã gây khó khăn cho một số doanh nghiệp trong nước có năng lực tài chính tốt Cụ thể: Giá thuê đất chỉ ổn định trong 5 năm, mặc dù biến động về giá không vượt quá 20% nhưng nó vẫn đem lại những thiệt thòi nhất định khi mà doanh nghiệp

có đủ năng lực tài chính để thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì lại không được lựa chọn Sự thay đổi trên đã mở ra cho doanh nghiệp trong nước nhiều sự lựa chọn, phù hợp với sự đa dạng của các mô hình doanh nghiệp

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê với đối tượng là tổ chức trong các trường hợp sau:

+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc

Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng công trình sự nghiệp

- Về nghĩa vụ tài chính khi thuê đất:

Về cơ bản quy định này thì Luật Đất đai năm 2013 giữ nguyên như Luật Đất đai 2003 có bổ sung một số nội dung về căn cứ và thời điểm tính tiền cho thuê đất, cụ thể:

+ Thuê đất trả tiền hàng năm thì thời điểm tính tiền là thời điểm có quyết định cho thuê đất và đơn giá thuê đất hàng năm được quy định = tỷ lệ phần trăm (%) nhân (x) Giá đất tính thu tiền thuê đất, trong đó:

++ Tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất một năm là 1%, riêng đối với

đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ khu dân cư tập trung có khả năng

sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh

doanh, thương mại và dịch vụ thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tỷ lệ phần

trăm (%) giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối đa không quá 3%

(ví dụ như ở Thành phố Hà Nội thì các Quận nội thành tỷ lệ % là 1,25)

++ Giá đất tính thu tiền thuê đất được xác định theo giá đất cụ thể theo quy

định tại điều 4 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ

+ Đơn giá thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê là giá đất của thời

hạn thuê đất và được xác định theo giá đất cụ thể quy định tại khoản 4 và khoản 5, điều 4 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ

- Thời hạn cho thuê đất:

Theo Điều 126 của Luật Đất đai năm 2013 quy định, người sử dụng đất có thời hạn thuê đất trong các trường hợp:

+ Thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản

xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức để sử

dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài,

doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt

Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất

nhưng không quá 50 năm

+ Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu

tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện

kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn thuê

đất đất không quá 70 năm

+ Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài

có chức năng ngoại giao không quá 99 năm Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài

có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét

gia hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn cũ đã quy định

- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất được Nhà nước cho

thuê đất:

23

+ Các tổ chức sử dụng đất bằng hình thức thuê đất thì ngoài quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được quy định tại điều 166 và điều 170 của Luật Đất đai năm 2013 còn có quyền và nghĩa vụ riêng được quy định tại các điều 174, điểu 175 và điều 176 của Luật Đất đai năm 2013

+ Trên cơ sở thực hiện thanh toán nghĩa vụ tài chính của các tổ chức đối với Nhà nước thì tổ chức sử dụng đất đó được thực hiện các quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, bán tài sản thuộc sở hữu của mình tại các

tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật

1.3 Tình hình thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tại Việt Nam

1.3.1 Tình hình sử dụng đất trên phạm vi cả nước

1.3.1.1 Hiện trạng sử dụng đất của cả nước:

Theo kết quả thống kê diện tích đất hàng năm của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2014, tính đến ngày 01/01/2014, diện tích đất tự nhiên của nước ta là 33.096.731 ha; trong đó đất nông nghiệp là 26.822.953ha, chiếm 81,05% diện tích đất của cả nước; đất phi nông nghiệp là 3.796.871 ha, chiếm 11,47 % diện tích đất cả nước; đất chưa sử dụng là 2.476.907 ha, chiếm 7,48 % diện tích đất cả nước [1]

Bảng 1.1 Hiện trạng sử dụng đất của cả nước năm 2014

(ha)

Cơ cấu (%)

Theo điều 10 Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì chỉ tiêu thống kê đất đai về loại đối tượng được Nhà nước giao sử dụng bao gồm: Hộ gia đình, cá nhân trong nước; tổ chức trong nước; tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài và cộng đồng dân cư Phân theo

đối tượng được Nhà nước giao quản lý bao gồm: Cộng đồng dân cư; Ủy ban nhân dân cấp xã; Tổ chức phát triển quỹ đất và tổ chức khác [ 2]

Bảng 1.2 Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng và đối tượng quản

lý trên phạm vi cả nước tính đến ngày 01/01/2014:

STT Đối tượng sử dụng đất Diện tích

(ha)

Cơ cấu (%)

(Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014)

Tổng diện tích đất Nhà nước đã giao, cho thuê và công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng là 25.502.613 ha, chiếm 77,05% tổng diện tích tự nhiên của cả nước, cụ thể như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng 14.951.768 ha chiếm 45,18 % tổng diện tích đã giao đất, cho thuê; trong đó diện tích đất hộ gia đình, cá nhân chủ yếu sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp với 14.122.514 ha, chiếm 94,45% diện tích đất nông nghiệp Nhà nước đã giao đất, cho thuê cho các đối tượng sử dụng (chiếm 52,65 % diện tích đất sản xuất nông nghiệp của cả nước); mục đích đất ở 670.096 ha; mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp 8.991 ha (chiếm 3,24 % tổng diện tích đất sản xuất kinh doanh của cả nước) Ngoài ra, hộ gia đình cá nhân đang giữ 143.682 ha đất chưa sử dụng, chiếm 5,8 % tổng diện tích đất chưa sử dụng của cả nước và chiếm 0,96 % tổng diện

- Diện tích đất của các cơ quan nhà nước, tổ chức sự nghiệp, đơn vị quốc phòng, an ninh chủ yếu sử dụng vào mục đích đất sản xuất nông nghiệp với 47.434 ha (chiếm 0,47 % tổng diện tích đất sản xuất nông nghiệp cả nước); mục đích lâm nghiệp 5.239.523 ha (chiếm 33,07% tổng diện tích đất lâm nghiệp); mục đích phi nông nghiệp 464.087 ha (chiếm 12,22 % tổng diện tích đất phi nông nghiệp), trong đó có 5.040 ha đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (chiếm 1,82% tổng diện tích đất sản xuất kinh doanh) Tuy nhiên, còn 64.907 ha đất đã được Nhà nước giao nhưng chưa sử dụng, chiếm 2,62% tổng diện tích đất chưa sử dụng

- Diện tích đất do Ủy ban nhân dân cấp xã đang sử dụng 565.532 ha, trong đó chủ yếu sử dụng vào các mục đích sản xuất nông nghiệp 231.089 ha (chiếm 2,26% ) đất lâm nghiệp 153.199 ha (chiếm 9,23%), đất phi nông nghiệp 127.794 ha (chiếm 3,37%)

- Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được thuê sử dụng 54.905 ha (chỉ chiếm 0,215 % tổng diện tích đã giao, cho thuê), trong đó đất nông nghiệp 28.923 ha (0,14 %), đất phi nông nghiệp 25.958 ha (0,12 %);

- Cộng đồng dân cư được giao để sử dụng với diện tích là 317.277 ha (chiếm 1,24 % tổng diện tích đã giao, cho thuê), trong đó đất nông nghiệp 273.691 ha (1, 07%), đất phi nông nghiệp 6.254 ha (0,25%)

Tổng diện tích được giao theo đối tượng quản lý là 7.594.118 ha, chiếm 22,95 % tổng diện tích đất cả nước, trong đó: cộng đồng dân cư có diện tích là

585.824 ha, chiếm 7,71 % so với tổng diện tích được giao quản lý; UBND cấp

xã có diện tích 6.556.393 ha, chiếm 86,33 % so với tổng diện tích được giao quản lý; tổ chức pháp triển quỹ đất có diện tích là 9.226 ha, chiếm 0,12% so với tổng diện tích được giao quản lý; tổ chức khác có diện tích là 442.676 ha, chiếm 5,83% so với tổng diện tích được giao quản lý

1.3.2 Tình hình sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

Theo báo cáo về công tác quản lý nhà nước về đất đai năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy tình trạng tùy tiện và lãng phí trong sử dụng đất diễn ra phổ biến Trên cả nước, trong số trên 7.000.000 ha đất nhà nước giao

và cho các tổ chức thuê, thì có tới hàng trăm nghìn ha sử dụng không đúng mục đích, bị lấn chiếm, chuyển nhượng, cho thuê, cho mượn trái phép [3]

Qua thanh tra, kiểm tra trên cả nước đã phát hiện gần 9.000 tổ chức vi phạm về đất đai với diện tích hơn 137.000 ha Trong đó, đã thu hồi đất của trên

900 tổ chức, với diện tích gần 45.000 ha, đang lập hồ sơ thu hồi đất đối với trên

500 tổ chức, với diện tích trên 28.000 ha Cùng với đó là tình trạng quản lý, sử dụng đất đai kém hiệu quả diễn ra khá phổ biến Kết quả kiểm kê ở các nông lâm trường mới đây cho thấy, cả nước có trên 180 lâm trường bị lấn chiếm đất đai với diện tích gần 240.000 ha [3]

Bên cạnh đó, những vi phạm về quản lý, sử dụng đất đai có xu hướng ngày càng tăng cả về số lượng cũng như tính chất phức tạp Vi phạm đất đai còn tồn tại ở nhiều dạng khác nhau, diễn ra ngày một phức tạp và tinh vi Trong khi

đó, việc xử lý chưa kịp thời, dứt điểm, hiệu quả xử lý chưa cao Số trường hợp

vi phạm, nhưng chưa được đề xuất xử lý còn nhiều Nhiều trường hợp, người dân phản ánh về vi phạm về quản lý đất đai, nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền quan tâm giải quyết hoặc trốn tránh trách nhiệm xử lý

Và kết quả là, số đơn khiếu nại về đất đai chiếm tỷ lệ rất lớn, hơn 70% trong tổng số đơn khiếu nại được các cơ quan nhà nước tiếp nhận Trong số này, tập trung vào các lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cấp giấy đỏ Ở một số địa phương, người dân có khiếu nại, tố cáo cán bộ mua bán, chia chác đất công, nhưng cơ quan có thẩm quyền chậm kiểm tra, thanh tra để giải quyết Có nơi, cán bộ còn trù dập người tố cáo tham nhũng đất đai, gây bức xúc ở địa phương

27

Việc phát hiện của các cơ quan có thẩm quyền chưa kịp thời, nhiều vụ vi phạm nổi cộm được phát hiện chủ yếu thông qua các cơ quan báo chí và khiếu nại, tố cáo của người dân

Người có trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai còn lợi dụng chức vụ, quyền hạn để vi phạm nhằm trục lợi, đặc biệt là trong việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy đỏ, bồi thường giải phóng mặt bằng Điều này gây bức xúc cho người dân Trong khi đó, kết quả xử lý kỷ luật cán bộ, người có chức vụ, quyền hạn vi phạm về đất đai còn hạn chế

Ngoài ra, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng chỉ ra hàng loạt tồn tại về đất đai như: Nhiều dự án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã lập xong trong nhiều năm, nhưng vẫn chưa được thực hiện Nhiều công trình, dự án sử dụng không đúng với quyết định giao đất, cho thuê đất Giao đất đất để xây dựng công trình, dự án khi chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Sử dụng đất không đúng mục đích được giao, không sử dụng đất hoặc bỏ hoang Quy hoạch

sử dụng đất vẫn chưa thực sự được coi là cơ sở pháp lý quan trọng trong việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất Nhiều địa phương do buông lỏng quản lý đã để tự phát chuyển mục đích sử dụng đất tạo

ra tình hình rối loạn trong sử dụng đất và tác động xấu đến môi trường Một số nơi nôn nóng trong phát triển công nghiệp, muốn tranh thủ các nhà đầu tư nên

đã cho phép thu hồi, san lấp mặt bằng một lượng lớn đất nông nghiệp để lập khu công nghiệp, sau đó do thiếu vốn nên các dự án thực hiện cầm chừng, đất đai lại bị bỏ hoang trở thành “dự án treo”, người bị thu hồi đất mất việc làm dẫn đến lãng phí nguồn lao động và tài nguyên đất đai Việc chấp hành các chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các địa phương chưa nghiêm, vẫn còn tình trạng giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất không đúng với quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt [33]

1.4 Các chính sách về giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng sử dụng là các tổ chức ở một số nước trên Thế giới và bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam

1.4.1 Chính sách về giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức ở một số nước trên Thế giới

Một số nước trên thế giới, với tình hình kinh tế - xã hội riêng đều có cơ chế xử lý vần đề đất đai phù hợp với đất nước mình để có thể tận dụng hiệu quả tài sản đất, đảm bảo thu lợi từ quyền sở hữu đất đai và ngăn chặn tình trạng thất thoát tài sản đất trong quá trình quản lý nền kinh tế - xã hội theo hướng hội nhập kinh tế quốc tế

1.4.1.1 Chính sách giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức của Đài Loan

Luật đất đai của Đài Loan quy định hai hình thức sở hữu đất đai đó là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân

Nhằm thu hút đầu tư nước ngoài, chính sách về đất đai cho nhà đầu tư đã

được ban hành dựa trên nguyên tắc đặc quyền (chỉ những nhà đầu tư có quốc

tịch tại các nước cho phép công dân Đài Loan thực hiện các quyền về đất đai thì mới được thực hiện quyền về đất đai tương tự tại Đài Loan - Điều 18, Luật Đất đai) Người nước ngoài có thể mua đất sử dụng cho mục đích cá nhân, đầu

tư hoặc phúc lợi xã hội để xây nhà, văn phòng công ty, cửa hàng, nhà máy, nhà thờ, bệnh viện, trường học cho trẻ em người nước ngoài, đại sứ quán hay lãnh

sự quán, công trình phúc lợi xã hội, nghĩa trang Ngoài ra, người nước ngoài cũng được phép mua đất để đầu tư cho các dự án cơ sở hạ tầng lớn, các dự án phát triển kinh tế tổng thể hay phát triển nông nghiệp và công nghiệp chăn nuôi nếu được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (Điều 19, Luật Đất đai)

Các loại đất nhà đầu tư nước ngoài không được sử dụng, chuyển nhượng, thuê bao gồm: Đất lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, khu vực săn bắn, đất làm muối, khai thác mỏ, nguồn nước, các khu vực và căn cứ quân sự, đất liền kề khu vực biên giới quốc gia (Điều 17, Luật Đất đai)

Đối với các khu chế xuất, khu công nghệ cao thì Nhà nước sẽ trực tiếp đầu tư, chỉ cho thuê đất mà không bán đất và có chế độ ưu đãi riêng nhằm thu hút nhà đầu tư vào lĩnh vực này

29

Chính phủ có chính sách trưng mua cả khu vực, bỏ tiền xây dựng các công trình hạ tầng, phân lô bán đầu giá cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất, đời sống, kể cả chủ sở hữu cũ Phần đất phục vụ cho phúc lợi công cộng, Chính phủ trực tiếp quản lý, phân phối khai thác, sử dụng theo quy hoạch Nhờ có chính sách trên, chính phủ thu được nguồn vốn từ giá trị gia tăng đất đai để đầu tư và thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế của mình [5]

Ở Đài Loan, phân biệt rõ 2 trường hợp, cụ thể:

Thứ nhất, đối với các công trình của Nhà nước, thì Nhà nước đứng ra thoả thuận mua đất của dân Nếu người dân không đồng tình thì Nhà nước dùng quyền của mình trưng thu để lấy đất xây dựng các công trình của Nhà nước theo kế hoạch sử dụng đất

Thứ hai, những công trình của tư nhân thì tư nhân phải tự thoả thuận với dân, Nhà nước không thực hiện việc trưng thu đất nếu tư nhân không thoả thuận được với dân Trường hợp này tư nhân phải mua với giá cao hơn Nhà nước không can thiệp vì việc kinh doanh, tư nhân phải tính toán lợi nhuận Nếu giá đất tuy đắt, nhưng thấy khả năng đầu tư có triển vọng thì nhà đầu tư tư nhân vẫn mua đất của dân Hơn nữa việc thoả thuận mua bán này là quan hệ dân sự nên Nhà nước không can thiệp [5]

1.4.1.2 Chính sách giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức của Trung Quốc

Luật đất đai sửa đổi của Trung Quốc năm 1999 quy định thực hiện chế

độ công hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai, tức là 2 hình thức sở hữu là chế độ sở hữu Nhà nước và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động Sở hữu Nhà nước tức là quyền sở hữu đất đai thuộc sở hữu nhà nước do Quốc Vụ viện thay mặt nhà nước thực hiện Mọi đơn vị và cá nhân đều không được xâm chiếm, mua bán hoặc bằng những hình thức khác nhau để chuyển nhượng phi pháp đất đai Quyền sử dụng đất đai có thể chuyền nhượng theo luật định; đất đai thành phố (đô thị) thuộc sở hữu nhà nước Đất nông thôn và ngoại ô thành phố, trừ đất do pháp luật quy định thuộc sở hữu nhà nước, đều thuộc sở hữu của tập thể nông dân; đất thổ cư, đất phần trăm, đồi phần trăm đều thuộc sở hữu tập thể nông dân [5]

Đối với đất đai thuộc sở hữu Nhà nước hay sở hữu tập thể Trung Quốc đều áp dụng hai hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao không thu

tiền sử dụng đất Có một đặc điểm đối với hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất thông thường là giới hạn mục đích sử dụng ví dụ như sử dụng cho mục đích quân sự, chính phủ, các dự án hạ tầng và công trình công cộng Luật pháp không cấm các công ty và cá nhân nước ngoài xin giao quyền sử dụng

đất Tuy nhiên do bị các hạn chế về sử dụng và chuyển nhượng, các cá nhân và

tổ chức nước ngoài thường không sử dụng các quyền này (trừ các dự án hạ

tầng hoặc công trình công cộng là ngoại lệ)

Việc sử dụng đất thực hiện trên nguyên tắc kinh tế thị trường, đảm bảo các giao dịch phải công khai, công bằng thực hiện cơ chế mời thầu, đấu giá quyền sử dụng đất Người được cấp đất chỉ có quyền sử dụng hợp lý, tiết kiệm đất, không có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; đối với các doanh nghiệp làm nhiệm vụ kinh doanh thì có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và được chuyển thành cổ phần của Nhà nước trong doanh nghiệp cổ phần hóa Nếu doanh nghiệp không sử dụng hết diện tích đất được giao, được cấp trước đây, nay được Nhà nước làm thủ tục xuất nhượng đất thì có quyền đem diện tích đất không sử dụng bán đấu giá, đấu thầu

Theo pháp luật đất đai Trung Quốc, nhà đầu tư nước ngoài có thể sở hữu các công trình trên đất khi mua hoặc khi được hưởng quyền sử dụng đất cho một mục đích và thời hạn cụ thể Quyền sử dụng đất không bao gồm quyền sử dụng tài nguyên, khoáng sản hoặc tài nguyên dưới lòng đất Thông thường, công trình trên đất phải được sở hữu bởi cùng một đối tượng được quyền sử dụng đất

Đất thuộc sở hữu nhà nước phải xin phép sử dụng bao gồm đất thuộc sở hữu nhà nước và đất trước đây thuộc sở hữu tập thể của nông dân bị nhà nước trưng dụng Phần lớn các đơn vị sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước thực hiện phương thức xuất nhượng đất có trả tiền; chỉ thực hiện phương thức cấp đất không thu tiền sử dụng đất đối với các loại đất: đất dùng cho cơ quan nhà nước, đất sử dụng cho mục đích quân sự, đất sử dụng vào mục đích xây dựng

cơ sở hạ tầng đô thị và đất sử dụng vào mục đích công ích,

Đẩy mạnh việc mời thầu, đấu giá: bảo đảm việc giao dịch công khai, công bằng, thực hiện cơ chế mời thầu, đấu giá quyền sử dụng đất và không được thực hiện các giao dịch đất đai ngầm