Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý bất động sản

Để hiểu rõ hơn về công tác soạn thảo nội dung hợp đồng-một mắt xích quan trọng trong quản lý BĐS, em xin chọn đề án nghiên cứu : “Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS ” Mục t

Lời mở đầu

Việt Nam đang trên đà hội nhập và phát triển, đặc biệt từ sau khi chính thức gia nhập Tổ chức thương mại Thế giới WTO, Việt Nam càng trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư, cả trong và ngoài nước Với tốc độ gia tăng không ngừng của các công ty trong nước và các công ty nước ngoài được cấp phép đầu tư vào Việt Nam ngày một lớn, nhu cầu thuê nhà ở và văn phòng tăng cao và hiện đang là lĩnh vực thu hút đầu tư mạnh

động sản hứa hẹn nhiều cơ hội hấp dẫn Dịch vụ cho thuê trở thành một thị trường dịch vụ đặc biệt liên quan đến sự sử dụng BĐS.

Ngoài các biện pháp quảng cáo, marketing cho BĐS mà mình quản lý nhằm giảm tối đa thất thu tiền thuê, nhà quản lý BĐS phải đặc biệt quan tâm đến việc soạn thảo nội dung hợp đồng cho thuê sao cho chặt chẽ và hợp lý, phù hợp với từng dạng BĐS

Để hiểu rõ hơn về công tác soạn thảo nội dung hợp đồng-một mắt xích quan trọng trong quản lý BĐS, em xin chọn đề án nghiên

cứu : “Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS ”

Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu thường xuyên

 Những yêu cầu và nội dung cần thiết trong hợp đồng thuê BĐS

 Liệt kê và phân loại các loại hợp đồng thuê BĐS

 Các yếu tố cấu thành một hợp đồng thuê BĐS

 Phát triển và mở rộng phạm vi, quyền hạn của người thuê

Mục tiêu chiến lược

Có thể đề ra một hợp đồng chuẩn, đạt được những tính chất:

 Tính linh động trong các quan hệ hợp đồng và bảo đảm khả năng sửa đổi của chúng sau này

 Tính chính xác trong việc làm thích ứng nội dung của hợp đồng với các dạng BĐS

 Sự rõ ràng và tính chính xác trong việc định dạng trách nhiệm của các bên trong phạm trù rủi ro phải chịu

 Nhằm góp phần hoàn thiện công tác quản lý BĐS cho thuê và nâng cao năng lực quản lý của các nhà quản lý BĐS, đồng thời làm kiểu mẫu cho những người mới vào nghề

Do kiến thức và khả năng còn hạn chế, đề án của em không tránh khỏi thiếu sót, em rất mong nhận được sự chỉ bảo góp ý của các thầy cô giáo trong khoa đề em có thể hoàn thiện

đề tài này.

Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo Thạc sỹ Nguyễn Thắng Trung đã hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành đề án này.

Phần I: Các khái niệm cơ bản

I Khái niệm về hợp đồng cho thuê BĐS

1 Khái niệm

Hợp đồng cho thuê BĐS là hợp đồng có giới hạn về thời gian

và được tạo ra khi chủ sở hữu hay quản lý BĐS (được coi như là đại lý của chủ sở hữu) cung cấp cho người thuê quyền chiếm hữu

BĐS trong một thời gian nhất định để nhận được một vài hình thức đã được xem xét (tiền cho thuê)

Hợp đồng cho thuê quy định các cam kết có hiệu lực và trách nhiệm của cả hai bên cung cấp quyền sở hữu tạm thời cho người thuê, nhưng không cung cấp quyền sở hữu

1.1 Quyền và nghĩa vụ của chủ BĐS (chủ sở hữu/ người quản lý)

a Quyền của chủ BĐS (chủ sở hữu/ người quản lý)

• Chủ BĐS có đầy đủ quyền kiểm soát công trình cho thuê

và nguyên vẹn giá trị công trình cho thuê cũng như thu tiền thuê

để đảm bảo nguồn thu nhập ổn định từ việc cho thuê

• Chủ BĐS có thể sẽ nhận được tiền bồi thường khi người thuê không đáp ứng đủ các yêu cầu của hợp đồng hoặc thu hồi lại BĐS, chấm dứt hợp đồng nếu người thuê không thanh toán tiền thuê hay vi phạm các điều khoản trong hợp đồng

b Nghĩa vụ của chủ BĐS (chủ sở hữu/ người quản lý)

Cung cấp BĐS và dịch vụ theo đúng thoả thuận giữa hai bên như giao BĐS đúng hạn, bảo dưỡng tài sản

1.2 Quyền và nghĩa vụ của người thuê

a Quyền của người thuê

 Quyền sử dụng

Trong hợp đồng thuê, quyền sử dụng đương nhiên được trao cho người thuê mà không có bất cứ sự tranh cãi nào Tuy vậy quyền sử dụng này bị hạn chế qua việc chỉ định mục đích sử dụng công trình để đảm bảo tiện nghi sử dụng mong muốn hợp với mặc định sử dụng của BĐS.

 Quyền lựa chọn dạng tiền thuê

Sự lựa chọn dạng tiền thuê có ý nghĩa căn bản để hình thành quan hệ giữa người cho thuê và người thuê Có hai dạng tiền thuê :tiền thuê uỷ thác và tiền thuê cố định

Nếu tiền thuê dưới dạng uỷ thác thì người cho thuê cũng chịu một phần rủi ro liên quan đến những hoạt động của người thuê

b Nghĩa vụ của người thuê

• Người đi thuê phải bảo quản các bất động sản đã được thuê, tiến hành sửa chữa các hư hại gián tiếp hoặc trực tiếp gây ra

và tuân thủ theo các lụât lệ và nguyên tắc đã ghi trong hợp đồng Ngưòi đi thuê không được phép làm hư hại đến tài sản đang thuê, hoặc không được phép để cho người khác làm như vậy đối với bất động sản đó và phải đảm bảo tính yên tĩnh cho những người thuê khác

• Người thuê không được phép sửa chữa bất cứ thứ gì mà không được sự đồng ý chính thức của chủ sở hữu

• Người thuê phải nộp tiền đặt cọc cho người cho thuê Không có một quy định chung về tiền đặt cọc nên số lượng và loại hình đặt cọc cũng như điều kiện trả lại được quy định tuỳ theo thoả thuận giữa các bên tham gia Tiền đặt cọc có thể được trả bằng tiền mặt, các chứng khoán hoặc trái phiếu chính phủ Nếu chủ sở hữu hay người quản lý nắm giữ một phần hoặc tất cả tiền đặt cọc thì phải có chứng từ về việc sử dụng số tiền đó.

2 Phân loại hợp đồng cho thuê

a Phân loại theo thời gian thuê

•BĐS cho thuê theo năm

BĐS cho thuê theo năm tức là nó xác định được thời điểm bắt đầu và kết thúc Kết thúc hợp đồng thuê, các bên tham gia hợp đồng không cần thông báo là hợp đồng thuê dã hết hiệu lực, người thuê sẽ trả lại BĐS cho chủ BĐS BĐS cho thuê theo năm không

bị gián đoạn nếu người thuê hoặc chủ BĐS chết Nếu điều này xảy

ra, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên sẽ được chuyển tiếp thành quyền thừa kế

Do BĐS thuê theo năm có thời điểm kết thúc, nếu chủ BĐS muốn người thuê có kế hoạch chuyển sang giai đoạn kết thúc, thì cần phải ghi giai đoạn đó trong hợp đồng

•BĐS thuê theo giai đoạn

Hợp đồng cho thuê heo giai đoạn là một hợp đồng mà có thể

tự động gia hạn nếu như một trong hai bên không đưa ra thoả thuận Thời gian có thể thay đổi ít nhất từ một tuần đến tối đa là sáu tháng trước khi kết thúc hợp đồng

•BĐS thuê tuỳ ý

Việc thuê BĐS tuỳ ý không xác định thời gian thuê Hợp đồng đối với loại BĐS này chỉ có giá trị khi nào hai bên đều muốn BĐS thuê còn tiếp tục

Không giống như thuê BĐS theo năm và theo từng giai đoạn, việc thuê BĐS tuỳ ý kết thúc khi một trong hai bên tham gia hợp đồng bị chết

•BĐS thuê quá hạn

Loại hợp đồng này xảy ra khi người thuê có quyền chiếm hữu BĐS một cách hợp pháp nhưng vẫn nắm giữ BĐS mà không cấn

sự đồng ý của chủ sở hữu khi đã hết hạn hợp đồng

Người thuê BĐS trong trường hợp này không có quyền sở hữu Việc thuê BĐS quá hạn này sẽ tiếp tục cho tới khi người chủ

sở hữu có các hoạt động một cách hợp pháp hoặc tự rời bỏ hợp đồng một cách tự nguyện

b Phân loại theo phương thức thanh toán hợp đồng thuê

•Hợp đồng thuê toàn bộ

Loại hình này còn được gọi là hợp đồng thuê trực tiếp Người thuê trả một khoản tiền thuê cố định và người chủ sở hữu BĐS sẽ trả tất cả các chi phí liên quan đến BĐS đó.

Hình thức phổ biến của cho thuê toàn bộ là hợp đồng cho thuê nhà ở dân cư

•Hợp đồng cho thuê ròng

Theo loại hình này, người thuê có thể trả trước một số hoặc tất

cả mọi chi phí phát sinh khi sử dụng BĐS ngoài tiền thuê đã được

ấn định trước

Theo lý thuyết, có 3 biến tướng của hợp đồng cho thuê ròng: hợp đồng cho thuê ròng, hợp đồng cho thuê ròng thuần túy và hợp đồng cho thuê ròng ròng thuần túy

•Hợp đồng cho thuê theo phần trăm

Loại hình này còn được gọi là cho thuê phần dư, được sử dụng cho các BĐS nhỏ lẻ Theo hợp đồng này người đi thuê phải thanh toán một khoản tiền thuê cố định cộng với % trong tổng thu nhập của ngưòi thuê vượt quá lượng tiền bán tối thiểu đã được xác định trước

II.Sự cần thiết quản lý nội dung hợp đồng thuê BĐS

Nhiệm vụ cụ thể của nhà quản lý BĐS thuê trước tiên bao gồm những vấn đề sau:

 Lập kế hoạch cơ cấu người thuê, định hướng để đạt được kết quả điều hoà và ổn định cơ cấu người thuê, đạt được thu nhập đều đặn và trọn vẹn

 Ký kết hợp đồng và theo dõi việc thực hiện các hợp đồng thuê

Để đạt được mục tiêu của chủ sở hữu và thực hiện tốt nhiệm

vụ của mình, nhà quản lý BĐS cần đảm bảo sự thoải mái dựa trên những thoả thuận chung của các bên quan tâm, sự thân thiện hài lòng của khách hàng trong toàn bộ thời gian hiệu lực của hợp đồng thuê Trên thực tế, những đòi hỏi hay mong đợi của người thuê thường xuyên thay đổi hay không minh bạch, rõ ràng, rất khó thực hiện

Vì vậy, nội dung hợp đồng thuê BĐS mang ý nghĩa thực tế căn bản trong xác định tính chính xác, chặt chẽ trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của các bên thông qua các điều khoản trong hợp đồng

Hợp đồng thuê trước hết mang tính chất điều chỉnh nội dung của chúng cho phù hợp với dạng BĐS và trở thành công cụ cơ bản

để làm tối ưu cơ cấu những người thuê

Hợp đồng thuê không chỉ điều chỉnh quan hệ qua lại giữa người cho thuê và người thuê, mà còn xác định những yếu tố cùng tồn tại của người thuê

Phần II: Quy định của pháp luật về hợp đồng giao dịch

BĐS

 Căn cứ vào mục 7-Bộ Luật Dân sự sửa đổi bổ sung được Quốc Hội thông qua ngày 14 tháng 6 năm 2005 quy định về hợp đồng dân sự

Điều 402 Luật Dân sự sửa đổi quy định:

Nội dung của hợp đồng dân sự

Tuỳ theo từng loại hợp đồng, các bên có thể thoả thuận về những nội dung sau đây:

1 Đối tượng của hợp đồng là tài sản phải giao, công việc phải làm hoặc không được làm;

2 Số lượng, chất lượng;

3 Giá, phương thức thanh toán;

4 Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;

5 Quyền, nghĩa vụ của các bên;

Phụ lục hợp đồng

1 Kèm theo hợp đồng có thể có phụ lục để quy định chi tiết một số điều khoản của hợp đồng Phụ lục hợp đồng có hiệu lực như hợp đồng Nội dung của phụ lục hợp đồng không được trái với nội dung của hợp đồng

2 Trong trường hợp phụ lục hợp đồng có điều khoản trái với nội dung của điều khoản trong hợp đồng thì điều khoản này không

có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Trong trường hợp các bên chấp nhận phụ lục hợp đồng có điều khoản trái với điều khoản trong hợp đồng thì coi như điều khoản đó trong hợp đồng

đã được sửa đổi

Sửa đổi hợp đồng dân sự

1 Các bên có thể thoả thuận sửa đổi hợp đồng và giải quyết hậu quả của việc sửa đổi, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

2 Trong trường hợp hợp đồng được lập thành văn bản, được công chứng, chứng thực, đăng ký hoặc cho phép thì việc sửa đổi hợp đồng cũng phải tuân theo hình thức đó

Chấm dứt hợp đồng dân sự

Hợp đồng chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

1 Hợp đồng đã được hoàn thành;

2 Theo thoả thuận của các bên;

3 Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân hoặc chủ thể khác chấm dứt mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân hoặc chủ thể đó thực hiện;

4 Hợp đồng bị huỷ bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;

5 Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn và các bên có thể thoả thuận thay thế đối tượng khác hoặc bồi thường thiệt hại;

6 Các trường hợp khác do pháp luật quy định

Huỷ bỏ hợp đồng dân sự

1 Một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện huỷ bỏ

mà các bên đã thoả thuận hoặc pháp luật có quy định

2 Bên huỷ bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết

về việc huỷ bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường

3 Khi hợp đồng bị huỷ bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền

4 Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị huỷ bỏ phải bồi thường thiệt hại

Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự

1 Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định

2 Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường

3 Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán

4 Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt

phải bồi thường thiệt hại

Các điều trên được trích trong các điều 423,424,425,426 Bộ Luật Dân sự sửa đổi bổ sung thông qua ngày 14 tháng 6 năm 2005

 Căn cứ vào Chương V-Luật Kinh doanh BĐS được Quốc Hội thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2006 quy định về hợp đồng kinh doanh bđs và hợp đồng kinh doanh dịch vụ bđs

Điều 72 Luật kinh doanh BĐS quy định:

Hợp đồng thuê bất động sản bao gồm các nội dung sau đây:

1 Tên, địa chỉ của bên cho thuê và bên thuê;

2 Các thông tin về bất động sản theo quy định tại khoản 3 Điều

11 của Luật này;

3 Giá thuê bất động sản;

4 Phương thức và thời hạn thanh toán;

5 Thời hạn cho thuê bất động sản; thời hạn giao, nhận bất động sản;

6 Quyền và nghĩa vụ của các bên;

7 Yêu cầu sử dụng và trách nhiệm sửa chữa, cải tạo (nếu có);

8 Xử lý các tài sản trên đất thuê (nếu có);

9 Yêu cầu về tình trạng bất động sản khi trả lại bên cho thuê;

10 Giải quyết tranh chấp;

11 Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định

Phần III: Yêu cầu và nội dung cơ bản của HĐ cho thuê BĐS

Các yếu tố cơ bản của hợp đồng

Cả hai bên tham gia ký kết hợp đồng cần phải có đủ năng lực pháp lý để đi đến thoả thuận và đạt được sự nhất trí từ hai phía Bất cứ hợp đồng nào thì mục tiêu phải hợp pháp, các chứng từ phải có ngày tháng rõ ràng và đưa ra các khoản mục cần thiết Các yếu tố cơ bản của một hợp đồng như sau:

1 Tên và chữ ký

Một hợp đồng cho thuê bao gồm cả việc chuyển nhượng lợi ích trong BĐS, do đó phải đầy đủ tên của người thuê và người cho thuê và phải được chủ sở hữu hoặc người đại diện pháp lý của chủ

sở hữu ký

Nếu hợp đồng không có chữ ký của người đi thuê hoặc các bên có liên quan sẽ gặp rắc rối theo các quy định của Hợp đồng Cần phải lưu ý và đảm bảo rằng người đi thuê sẽ không có quyền chiếm hữu BĐS cho đến khi hợp đồng được ký kết

Nếu người đi thuê là một tổ chức hay tập đoàn, thì hợp đồng cho thuê phải được ký kết bởi người có thẩm quyền trong công ty,

tổ chức đó và đóng dấu công ty

2 Miêu tả BĐS

Nếu BĐS cho thuê bao gồm đất đai, trong trường hợp cho thuê cho mục đích thương mại hoặc công nghiệp, các thoả thuận trong hợp đồng phải bao gồm mô tả pháp lý BĐS đó Một hợp đồng thuê các phần không gian chia nhỏ trong một toà nhà như văn phòng hoặc căn hộ cần phải được mô tả chính xác ranh giới của khoảng không gian đó Còn phần cho thuê mặt đất bắt buộc phải mô tả chính xác trong hợp đồng cho thuê đất

Tốt nhất là trong hợp đồng cho thuê nên bao gồm cả phần mô

tả BĐS hay không gian và phần ghi rõ quyền sử dụng BĐS của người đi thuê đối với các yếu tố thông thường như cầu thang, thang máy, sảnh…Một bảng mô tả và liệt kê toàn bộ đồ dùng, các tài sản cá nhân và tình trạng của chúng cần được kèm theo trong hợp đồng nếu có liên quan đến tiền thuê Bất kỳ khoảng không gian phụ nào khác đề cập đến trong hợp đồng như gara, nhà kho… cũng cần được xác định

3 Thời hạn hợp đồng

Một hợp đồng cho thuê cần phải xác định rõ ngày bắt đầu thực hiện và kết thúc hợp đồng cũng như toàn bộ giai đoạn cho thuê

Nhà quản lý và chủ sở hữu BĐS cũng cần cân nhắc một cách cẩn thận về sự nhượng quyền của chủ sở hữu lựa chọn để gia hạn hợp đồng Do việc gia hạn hợp đồng thường có lợi cho người

thuê, chủ sở hữu thường đòi hỏi tỷ lệ tiền thuê cao hơn nếu như điều khoản này được thực hiện

4 Khoản tiền thuê

Tất cả các hợp đồng thuê phải chứa đựng một số xem xét về các loại giá trị và có hiệu lực Tiền thuê được trả toàn bộ hay theo phần trăm, số lượng và thời gian trả tiền thuê phải được chỉ ra một cách rõ ràng

5 Chiếm hữu BĐS

Chủ sở hữu BĐS bắt buộc phải trao cho người thuê quyền chiếm hữu thực tế BĐS đã ghi trong hợp đồng

6 Quyền và nghĩa vụ của mỗi bên

Quyền và nghĩa vụ của mỗi bên tham gia trong hợp đồng cần được quy định và nêu rõ trong hợp đồng tránh các mâu thuẫn và tranh cãi không đáng có

Ngoài ra còn có thể bao gồm thêm các khoản::

-Những điều kiện khi thay đổi, huỷ và giải thể hợp đồng

-Sự thưởng phạt pháp lý và tài chính khi không tuân thủ những điều kiện của hợp đồng

-Sự phân chia chi phí rủi ro liên quan đến việc sử dụng BĐSCác điều khoản của hợp đồng cần phải được xác định trong các thỏa thuận Các hợp đồng phải bao gồm việc quy định về tiền

thuê, số lượng và thời gian thanh toán phải được xác định rõ ràng

và nên đưa vào các điều khoản dự phòng bổ sung

Hợp đồng cần cũng cần phải được viết rõ ràng và cẩn thận thời gian, địa điểm và phương thức thanh toán tiền thuê

Phần IV: Đề xuất mẫu hợp đồng cho thuê BĐS

I Đánh giá nội dung một số hợp đồng

-Tiện nghi và dịch vụ : Điều này cần có trong hợp đồng để

biết Bên B sẽ được phép sử dụng các tiện nghi và dịch vụ do Bên

A cung cấp hay không Nếu có thì chi phí sử dụng đã được tính trong giá thuê hay chưa Bên A sẽ cung cấp toàn bộ dịch vụ Bên B cần hay chỉ đáp ứng một phần Căn cứ vào điều khoản đó, Bên B

sẽ quyết định có phải ký hợp đồng cung cấp dịch vụ với đơn vị khác hay không

-Đặt cọc: Cần quy định Bên B sẽ giao cho Bên A một khoản

tiền gọi là tiền đặt cọc để đảm bảo tuân thủ và thực hiện nghĩa vụ của Bên B đã được ghi rõ trong hợp đồng Tiền đặt cọc không được dùng để khấu trừ chi phí phát sinh hay thay thế tiền thuê tháng cuối trước khi kết thúc hợp đồng

- Sửa chữa BĐS: Cần quy định ai sẽ chịu trách nhiệm sửa

chữa BĐS

-Gia hạn hợp đồng: Quy định trước một khoảng thời gian

nhất định trước khi kết thúc hợp đồng, Bên A có gửi cho Bên B

Thư mời gia hạn hợp đồng hay không.

-Điều khoản về quyền cho thuê lại

Cần quy định người thuê không được quyền cho thuê lại BĐS cho bất cứ bên nào hoặc chuyển quyền chiếm hữu, sử dụng không gian đã được thuê theo hợp đồng này cho bất cứ cá nhân, hãng hoặc tổ chức nào mà không được sự cho phép của chủ sở hữu, nếu

vi phạm sẽ bị rút lại quyền được thuê

Trong các trường hợp người thuê muốn cho thuê lại phải tuân thủ các điều khoản sau:

Cho thuê lại hơn 50% BĐS

Trong trường hợp người thuê muốn cho thuê lại tất cả hoặc hơn 50% BĐS, người thuê phải thông báo cho chủ sở hữu biểt

Trong vòng 90 ngày sau khi nhận được thông báo của người thuê, người chủ sở hữu có quyền:

-Kết thúc hợp đồng vào ngày do người chủ sở hữu và người thuê bàn bạc

-Với sự cho phép của chủ sở hữu

+Để kết thúc hợp đồng thuê và bắt đầu hợp đồng mới với người thuê về tỷ lệ BĐS đó, người thuê có thể bảo lưu hợp đồng với sự thoả thuận của hai bên

+Để cho người mới thuê lại từ người thuê đầu tiên cùng một mức tỷ lệ thuê phần BĐS mà người thuê mong muốn từ bỏ

Cho thuê lại dưới 50% BĐS:

Trong trường hợp người thuê muốn cho thuê lại dưới 50% BĐS, người thuê phải thông báo cho chủ sở hữu biết trước Trong vòng 60 ngày kể từ khi nhận được thông báo của người thuê, chủ

sở hữu có quyền cho thuê lại cùng một mức tỷ lệ mà người thuê mong muốn cho thuê lại Ngày hiệu lực của hợp đồng cho thuê lại

do hai bên tự thỏa thuận

Trong trường hợp có bất cứ sự chuyển nhượng cho thuê lại BĐS hoặc ủy quyền của hợp đồng cho người thuê, có hoặc không

có sự cho phép của chủ sở hữu, người thuê vẫn phải chịu trách nhiệm với người chủ sở hữu về thanh toán tiền thuê quy định theo hợp đồng, theo tất cả các điều khoản và điều kiện hợp đồng

-Điều chỉnh mức tiền thuê:

+Nếu người thuê nộp tiền không đúng hạn, cần có các biện pháp xử lý để tránh tái phạm và điều chỉnh mức tiền thuê là một trong các biện pháp thường được sử dụng

+Nếu thời hạn thuê dài sẽ xảy ra các biến động dẫn đến sự thay đổi về giá cả Bên A cần quy định rõ điều này trong hợp đồng

để điều chỉnh mức tiền thuê phù hợp với các biến động

Có thể điều chỉnh mức tiền thuê theo các phương pháp cụ thể sau:

1 Các điều khoản trả chậm

Nếu phí thuê và các khoản thanh toán khác không được thanh toán cho chủ sở hữu đúng thời hạn, người thuê sẽ phải trả thêm tiền phí cho việc chậm trễ sẽ là …% của tổng số thanh toán Khoản phí này sẽ do các bên thỏa thuận khi ký kết hợp đồng

2 Điều chỉnh theo mức tiền thuê theo biến động của thị trường

Hợp đồng càng dài thì các chi phí phát sinh càng lớn như thuế, lạm phát, và các chi phí khi sử dụng tài sản trong suốt quá trình đó Do đó các điều khoản này phải được ghi trong hợp đồng cho thuê dài hạn và cho phép điều chỉnh tỷ lệ tiền thuê khi các bên đưa ra thỏa thuận Tỷ lệ đó có thể được điều chỉnh theo một vài phương pháp sau:

 Phương pháp tăng dần

Theo phương pháp này, mức tiền thuê đã ban đầu sẽ tăng sau một thời gian nhất định đã thỏa thuận Điều khoản này thường áp dụng cho hợp đồng cho thuê toàn bộ hoặc hợp đồng cho thuê ròng Các loại hợp đồng này còn gọi là hợp đồng leo thang hay lũy tiến

 Điều chỉnh mức tiền thuê theo tỷ lệ %

Phương pháp này thường áp dụng đối với BĐS cho thuê là các cửa hàng kinh doanh Hợp đồng này cho phép tăng tỷ lệ tiền thuê theo sự tăng lên của thu nhập ròng hoặc tổng thu nhập của người đi thuê

 Hợp đồng cho thuê theo chỉ số

Do thu nhập từ các doanh nghiệp dịch vụ, các văn phòng chuyên nghiệp, các tổ chức tài chính, các nhà môi giới thường không phù hợp và thích ứng với phương thức thanh toán tiền thuê theo tỷ lệ phần trăm, việc tăng hay giảm tiền thuê của các tổ chức này thường được tính theo chỉ số của các điều kiện kinh tế Do đó các hợp đồng này được gọi là hợp đồng cho thuê theo chỉ số Chỉ

số được áp dụng trong điều khoản lũy tiến phải đảm bảo độ tin cậy và công khai thường xuyên bởi một công ty độc lập và có uy tín Nó phải có mối liên hệ mật thiết với bản chất kinh doanh của người đi thuê Các chỉ tiêu được sử dụng thường xuyên nhất là chỉ

số giá tiêu dùng và chỉ số giá bán buôn hàng loạt

 Điều khoản lũy tiến

Điều khoản lũy tiến có thể bị ràng buộc bởi các yếu tố khác ngoài các chỉ số về kinh tế Việc trả thuế, mức độ thỏa dụng và tổng chi phí hoạt động nói chung đối với BĐS là các yếu tố kiểm soát thông thường nhất Khi các chi phí hoạt động được sủ dụng như là cơ sở của điều khoản lũy tiến, người đi thuê chỉ phải chịu trách nhiệm đối với các khoản chi phí vượt quá số tiền đã được thỏa thuận/m2 Điều khoản này được sử dụng phổ biến trong các hợp đồng cho thuê văn phòng

 Hợp đồng cho thuê đánh giá lại

Tại các giai đoạn đã được thiết lập, hoặc tại thời điểm kết thúc hợp đồng theo thỏa thuận, các bên chấp nhận một tỷ lệ tiền thuê trên thị trường có thể do các bên tự làm hoặc do các nhà định giá độc lập quyết định

 Thuế và bảo hiểm

Hợp đồng cho thuê càng dài nảy sinh rủi ro và thuế BĐS có thể tăng Do đó, nhiều hợp đồng cho thuê thường bao gồm các điều khoản quy định và thuế Các điều khoản này yêu cầu người đi thuê phải trả thêm vào tiền thuê hàng tháng một tỷ lệ tiền thuê đối với năm cơ sở đã định trước

Những vấn đề được liệt kê ở trên thường là nguyên nhân tiềm ẩn của những tranh cãi mà hợp đồng phải loại bỏ chúng Sự

thiếu đầy đủ trong các điều khoản hợp đồng có thể xảy ra quá phức tạp trong quan hệ đến những dịch vụ cung cấp trong thực tế Việc xác định không rõ ràng các điều khoản trong hợp đồng sẽ tạo

sự tranh cãi xuất phát từ cơ sở bất thuận và thường dẫn đến việc giải quyết theo con đường toà án Hơn thế nữa, ngay sự thất vọng của người thuê về các dịch vụ là sự bất lợi đặc biệt, khi nó bao trùm lên sự đánh giá toàn bộ chất lượng dịch vụ được cung cấp và trở thành yếu tố để cân nhắc độ tin tưởng cũng như tính lâu dài của quan hệ hợp đồng được kí kết

II Đề xuất mẫu hợp đồng cho thuê BĐS

Trên cơ sở tham khảo một số mẫu hợp đồng và qua kiến thức đã học, em xin mạnh dạn đề xuất mẫu hợp đồng cho thuê văn phòng như sau

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Căn cứ vào Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế của HĐNN của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam vào ngày 25/9/1989

Căn cứ vào khả năng cung cấp và nhu cầu thực tế của hai bênHôm nay tại: chúng tôi gồm có:

Bên cho thuê

Địa chỉ: Điện thoại: Fax:

Số tài khoản: Tại Ngân Hàng:

Mã số thuế: Đại diện bởi: Chức vụ:

(Sau đây gọi là bên A)

Bên thuê

Địa chỉ: Điện thoại: Fax:

Số tài khoản: Tại Ngân Hàng:

Mã số thuế:

Đại diện bởi: Chức vụ:

(Sau đây gọi là bên B)

Sau khi thỏa thuận thống nhất, hai bên đồng ý ký kết hợp đồng thuê văn phòng với những điều khoản sau:

GIẢI THÍCH THUẬT NGỮ

1 Diện tích thực thuê là diện tích mặt sàn thuộc phần diện

tích cho thuê, bao gồm toàn bộ trang thiết bị cố định, nội thất, các cửa ra vào và cửa sổ, hệ thống mạng dây dẫn điện, thông tin liên lạc các cột trụ kết cấu bên trong phần diện tích cho thuê, nhưng không bao gồm:

-Không gian phía trên và xung quanh khu vực thuê;

-Mặt ngoài của các tấm chắn, vách ngăn chia tách diện tích cho thuê với diện tích sử dụng chung hay với diện tích liền

kề thuộc

2 Diện tích tính tiền cho thuê là toàn bộ phần diện tích khu

vực thuê(tính theo mép ngoài của vách ngăn hay tấm chắn)

3 Thời hạn hợp đồng là thời hạn bắt đầu kể từ ngày Hợp

đồng phát sinh hiệu lực theo quy định tại Điều 12 và kết thúc vào ngày các bên ký Biên bản kiểm kê cuối cùng và biên bản thanh lý hợp đồng

4 Thời hạn thuê là thời hạn của hợp đồng thuê theo quy định

tại mục 12.1 Điều 12 của hợp đồng này

5 Ngày bắt đầu là ngày thời hạn thuê bắt đầu, cụ thể vào ngày

6 Ngày hết hạn là ngày thời hạn thuê kết thúc, cụ thể vào

ngày

7 Thư mời gia hạn hợp đồng là văn bản do Bên B gửi cho

Bên A theo quy định tại mục 3 Điều 12 của hợp đồng này

8 Giá thuê mới là giá thuê quy định trong Thư mời gia hạn

hợp đồng của Bên B gửi cho Bên A theo quy định tại mục 3 Điều 12 của hợp đồng này Giá thuê mới được tính dựa trên giá thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội vào thời điểm gửi Thư mời gia hạn hợp đồng

9 Phí dịch vụ mới là phí dịch vụ quy định trong bản Thư mời

gia hạn hợp đồng do Bên B gửi cho Bên A theo quy định tại mục 3 Điều 12 hợp đồng này

10 Thời hạn thuê mới là thời hạn thuê quy định trong Thư mời

gia hạn hợp đồng do Bên B gửi cho Bên A theo quy định tại mục 3 Điều 12 hợp đồng này

11 Ngày được hiểu là ngày làm việc không bao gồm Chủ nhật,

nửa ngày làm việc thứ 7 kéo dài từ 12h đến 19h và các ngày

Lễ, Tết theo quy định của Pháp luật Viêt Nam

12 Giờ làm việc là khoảng thời gian kéo dài từ7h30 đến 17h30

hàng ngày và từ 7h30 đến 13h đối với ngày thứ 7, trừ Chủ

nhật và các ngày Lễ, Tết theo quy định của Pháp luật Việt Nam.

13 Quý là khoảng thời gian 3 tháng liên tiếp, bắt đầu từ ngày

đầu tiên của tháng thứ nhất và kết thúc vào ngày cuối cùng của tháng thứ 3

Điều 1: Đối tượng của hợp đồng

Bên A đồng ý cho Bên B thuê phần diện tích thực thuê tại của tòa nhà với tổng diện tích thực thuê là:

Mục đích thuê: để Bên B sử dụng

Sơ đồ toàn bộ phần Diện tích cho thuê được mô tả chi tiết trong Phụ lục của Hợp đồng này

Điều 2: Giá thuê

Giá thuê: VND/m2/tháng( Việt Nam

đồng cho một mét vuông trong một tháng) áp dụng với toàn bộ

phần diện tích thực thuê

Đơn giá tiền thuê: VND/m2/tháng

Tiền thuê văn phòng hàng tháng: VND/tháng

(Bằng chữ: .)