Xây dựng khung giá các loại đất làm căn cứ để xây dựng bảng giá đất tại địa phương (TT)

Điều tra, khảo sát, thu thập thông tin, tài liệu, số liệu tại 18 tỉnh đại diện cho các vùng để xây dựng khung giá các loại đất theo các vùng địa lý tự nhiên -kinh tế trong cả nước, cụ th

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

I Sự cần thiết 1

II Cơ sở pháp lý 1

III Mục tiêu và phạm vi thực hiện 2

1 Mục tiêu của dự án 2

2 Phạm vi thực hiện dự án 2

2.1 Điều tra, khảo sát, thu thập thông tin, tài liệu, số liệu tại 18 tỉnh (đại diện cho các vùng) để xây dựng khung giá các loại đất theo các vùng địa lý tự nhiên -kinh tế trong cả nước, cụ thể: 2

2.2 Các loại xã điều tra, khảo sát tại 18 tỉnh đại diện cho các vùng 2

2.3 Các loại đất điều tra, khảo sát xây dựng khung giá đất 2

IV Nội dung và phương pháp thực hiện 3

1 Nội dung 3

2 Phương pháp thực hiện dự án 4

V Sản phẩm 4

1 Sản phẩm trung gian của dự án 4

2 Sản phẩm chính của dự án 4

VI Bố cục của báo cáo tóm tắt kết quả thực hiện dự án 5

PHẦN I KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI CÓ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT 6

1 Điều kiện tự nhiên 6

1.1 Vị trí địa lý 6

1.2 Đặc điểm địa hình 6

1.3 Đặc điểm hiện trạng sử dụng đất 6

2 Điều kiện kinh tế 7

3 Đặc điểm xã hội 7

3.1 Đặc điểm hành chính 7

3.2 Đặc điểm dân số 8

PHẦN II ĐIỀU TRA, KHẢO SÁT, THU THẬP THÔNG TIN, TÀI LIỆU, SỐ LIỆU VÀ GIÁ ĐẤT THỊ TRƯỜNG 9

I Lựa chọn điểm điều tra 9

1 Trình tự, nội dung các bước điều tra, khảo sát 9

2 Kết quả điều tra, khảo sát và thu thập thông tin 10

2.1 Kết quả thu thập tài liệu, số liệu, bản đồ tại các Bộ, ngành trung ương và 45 tỉnh không điều tra, khảo sát giá đất thị trường 10

2.2 Kết quả điều tra, khảo sát thu thập thông tin, tài liệu, số liệu và giá đất thị trường tại 18 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đại diện cho các vùng địa lý tự nhiên - kinh tế trong cả nước 10

PHẦN III ĐỀ XUẤT KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT CHO CÁC VÙNG ĐỊA LÝ TỰ NHIÊN - KINH TẾ VÀ NGUYÊN TẮC, CƠ CHẾ ĐIỀU CHỈNH KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT 11

I Quan điểm xây dựng khung giá các loại đất 11

II Tổng hợp, phân tích, xử lý thông tin và đề xuất khung giá các loại đất cho các vùng địa lý tự nhiên - kinh tế 11

1 Tổng hợp giá đất thu thập được 11

1.1 Xây dựng biểu tổng hợp giá đất điều tra, khảo sát 11

1.2 Nhập thông tin giá đất điều tra, khảo sát vào biểu tổng hợp 12

2 Xác định mức giá đất tối thiểu và tối đa từ kết quả điều tra, khảo sát cho từng loại đất theo từng vùng địa lý tự nhiên - kinh tế 12

3 Đề xuất khung giá các loại đất cho từng vùng địa lý tự nhiên - kinh tế 13

3.1 Đánh giá tình hình thực hiện khung giá đất và ban hành bảng giá đất của các địa phương giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2014 13

3.2 Tổng hợp ý kiến góp ý của các địa phương về khung giá các loại đất từ kết quả điều tra, khảo sát giá đất thị trường 15

3.3 Kết quả đề xuất khung giá các loại đất cho từng vùng địa lý tự nhiên - kinh tế 16

III Đề xuất nguyên tắc, cơ chế điều chỉnh khung giá các loại đất 22

1 Nguyên tắc chung 22

2 Nguyên tắc cụ thể 22

3 Thẩm quyền điều chỉnh khung giá đất 23

4.Trình tự điều chỉnh khung giá đất 23

5 Công bố khung giá đất điều chỉnh 24

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 25

I Kết luận 25

+ Số các loại đất quy định trong khung giá đất không còn phù hợp với thực tế.

- Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hànhTrung ương Đảng (khóa XI) về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đaitrong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới

Với các lý do nêu trên, Tổng cục Quản lý đất đai triển khai thực hiện

dự án “Xây dựng khung giá các loại đất làm căn cứ để xây dựng bảng giá

đất tại địa phương”.

- Nghị định số 21/2013/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2013 của Thủ tướngChính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của BộTài nguyên và Môi trường;

- Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31 tháng 10 năm 2012 của Hội nghị lầnthứ 6 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chínhsách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới,tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theohướng hiện đại;

- Quyết định số 1892/QĐ-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2012 của Thủ tướngChính phủ về việc Phê duyệt Đề án nâng cao năng lực quản lý nhà nước ngànhQuản lý đất đai giai đoạn 2011 - 2020;

- Quyết định số 1029/QĐ-BTNMT ngày 31 tháng 5 năm 2011 của Bộ Tàinguyên và Môi trường về việc ban hành Quy chế quản lý các đề án, dự án,nhiệm vụ chuyên môn thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường;

- Quyết định số 1232/QĐ-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2012 của Bộ Tàinguyên và Môi trường về việc phê duyệt danh mục dự án chuyên môn mở mớinăm 2013;

- Công văn số 1204/TCQLĐĐ-KHTC ngày 05 tháng 10 năm 2012 củaTổng cục Quản lý đất đai về việc giao nhiệm vụ xây dựng dự án chuyên môn

2 Phạm vi thực hiện dự án

2.1 Điều tra, khảo sát, thu thập thông tin, tài liệu, số liệu tại 18 tỉnh (đại diện cho các vùng) để xây dựng khung giá các loại đất theo các vùng địa

lý tự nhiên - kinh tế trong cả nước, cụ thể:

- Vùng Tây Bắc 02 tỉnh: Điện Biên, Hòa Bình;

- Vùng Đông Bắc 03 tỉnh: Cao Bằng, Phú Thọ và Quảng Ninh;

- Vùng Đồng bằng sông Hồng 02 tỉnh: Tp Hà Nội, Hưng Yên;

- Vùng Bắc Trung Bộ 02 tỉnh: Thanh Hóa, Quảng Trị;

- Vùng Duyên hải Nam Trung Bộ 02 tỉnh: Tp Đà Nẵng, Bình Thuận;

- Vùng Tây Nguyên 02 tỉnh: Gia Lai, Lâm Đồng;

- Vùng Đông Nam Bộ 02 tỉnh: Tp Hồ Chí Minh, Bình Phước;

- Vùng Đồng bằng sông Cửu Long 03 tỉnh: Long An, Cần Thơ, Cà Mau

2.2 Các loại xã điều tra, khảo sát tại 18 tỉnh đại diện cho các vùng

Dự án điều tra, khảo sát theo 03 loại xã của 18 tỉnh đại diện cho 08 địa lý

tự nhiên - kinh tế trong cả nước, cụ thể như sau:

- Xã đồng bằng: 175 xã, trong đó vùng Đông Bắc (11 xã), đồng bằng sôngHồng (41 xã), Bắc Trung bộ (26 xã), Duyên hải Nam Trung bộ (17 xã), ĐôngNam bộ (30 xã), đồng bằng sông Cửu Long (50 xã)

- Xã trung du: 53 xã, trong đó vùng Đông Bắc (18 xã), đồng bằng sôngHồng (06 xã), Bắc Trung bộ (10 xã), Duyên hải Nam Trung bộ (06 xã), ĐôngNam bộ (13 xã)

- Xã miền núi: 132 xã, trong đó vùng Tây Bắc (26 xã), Đông Bắc (40 xã),đồng bằng sông Hồng (03 xã), Bắc Trung bộ (19 xã), Duyên hải Nam Trung bộ(09 xã), Tây Nguyên (30 xã), Đông Nam bộ (05 xã)

2.3 Các loại đất điều tra, khảo sát xây dựng khung giá đất

* Nhóm đất nông nghiệp (06 loại đất): Đất lúa nước; Đất trồng cây hàngnăm còn lại (đất trồng lúa nương, đất trồng cây hàng năm khác); Đất trồng câylâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối;

* Nhóm đất phi nông nghiệp (04 loại đất): Đất ở tại nông thôn; Đất ở tại

đô thị; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn; Đất sản xuất,kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị

Trong quá trình thực hiện Dự án, do có những thay đổi về hệ thống chỉtiêu phân loại đất theo mục đích sử dụng và theo sự chỉ đạo của lãnh đạo Bộ Tàinguyên và Môi trường có một số điều chỉnh sau:

* Về các loại đất điều tra, khảo sát để xây dựng khung giá:

- Gộp đất lúa nước và đất trồng cây hàng năm còn lại thành đất trồng câyhàng năm

- Tách đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn thành đấtthương mại dịch vụ tại nông thôn và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệpkhông phải là đất thương mại dịch vụ tại nông thôn

- Tách đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị thành đấtthương mại dịch vụ tại đô thị và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khôngphải là đất thương mại dịch vụ tại đô thị

Các loại đất còn lại giữ nguyên theo Dự án Như vậy, các loại đất thựchiện điều tra, khảo sát 11 loại đất, cụ thể:

- Nhóm đất nông nghiệp (05 loại đất): Đất trồng cây hàng năm; Đất trồngcây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối;

- Nhóm đất phi nông nghiệp (06 loại đất): Đất ở tại nông thôn; Đất ở tại

đô thị; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mạidịch vụ tại nông thôn; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải làđất thương mại dịch vụ tại đô thị; Đất thương mại dịch vụ tại nông thôn và đấtthương mại dịch vụ tại đô thị

* Về việc phân chia các vùng để đề xuất khung giá đất:

Trong quá trình triển khai Dự án xây dựng khung giá các loại đất từ kếtquả điều tra, khảo sát giá đất thị trường, Dự án vẫn thực hiện theo 08 vùng địa lý

tự nhiên, kinh tế Tuy nhiên, khi đề xuất khung giá để phục cho việc ban hànhNghị định về khung giá các loại đất của Chính phủ thì:

- Gộp hai vùng địa lý tự nhiên - kinh tế Tây Bắc và Đông Bắc thành vùngkinh tế trung du và miền núi phía Bắc

- Đổi tên các vùng địa lý, tự nhiên - kinh tế thành các vùng kinh tế

IV Nội dung và phương pháp thực hiện

1 Nội dung

- Thu thập thông tin tài liệu, số liệu

- Điều tra, khảo sát, thu thập thông tin tài liệu, số liệu; giá đất thị trường tại 18 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đại diện cho các vùng địa lý tự nhiên - kinh tế cho cả nước

- Phân tích, tổng hợp, đánh giá tài liệu điều tra, thu thập

- Khoanh vùng giá đất theo các vùng địa lý tự nhiên - kinh tế trên bản đồ nền

- Xây dựng khung giá các loại đất và bản đồ vùng giá đất

- Đề xuất nguyên tắc, cơ chế điều chỉnh khung giá các loại đất

2 Phương pháp thực hiện dự án

2.1 Phương pháp điều tra, khảo sát giá đất thị trường

2.2 Phương pháp thu nhập (xác định giá đất theo phương pháp thu nhập).2.3 Phương pháp điều tra, thu thập thông tin tài liệu

2.4 Phương pháp xử lý số liệu: Phân tích, xử lý số liệu

2.5 Phương pháp phân tích, thống kê

2.6 Phương pháp chuyên gia

V Sản phẩm

1 Sản phẩm trung gian của dự án

- Tài liệu hướng dẫn điều tra, thu thập thông tin, số liệu liên quan đến việcxây dựng khung giá các loại đất

- Các tài liệu thu thập liên quan đến dự án

- Báo cáo tổng hợp tài liệu thu thập tại các Bộ, ngành trung ương, cácngân hàng, các cơ quan định giá và 45 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

- Hệ thống bảng, biểu, phiếu điều tra theo phương pháp điều tra giá đất thịtrường tại 18 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

- Báo cáo kết quả điều tra, phân tích, đánh giá các yếu tố về điều kiện tựnhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá các loại đất tại các tỉnh điều tra

- Báo cáo kết quả điều tra, khảo sát giá đất thị trường tại các tỉnh điều tra

- Dự thảo nội dung khung giá các loại đất trong Nghị định của Chính phủ

về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

VI Bố cục của báo cáo tóm tắt kết quả thực hiện dự án

Báo cáo tóm tắt kết quả thực hiện dự án ngoài phần Mở đầu, Kết luận vàKiến nghị, gồm 3 phần:

Phần I: Khái quát các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội có ảnh hưởng đến giá đấtPhần II: Điều tra, khảo sát thu thập thông tin, tài liệu, số liệu và giá đất thị trườngPhần III: Đề xuất khung giá các loại đất cho các vùng địa lý tự nhiên - kinh tế vànguyên tắc, cơ chế điều chỉnh khung giá các loại đất

PHẦN I KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI CÓ

1.2 Đặc điểm địa hình

Phần lớn lãnh thổ Việt Nam là đồi núi (đồi núi chiếm khoảng ¾ diện tíchlãnh thổ), theo số liệu thống kê đất đai năm 2013 Việt Nam 10.226 đơn vị hànhchính cấp xã, trong đó có 4.611 xã đồng bằng với diện tích 8.581.388,73 ha,chiếm 25,93% diện tích cả nước; có 1.977 xã trung du với diện tích1.244.038,73 ha, chiếm 3,76% diện tích cả nước; 3.638 xã miền núi với diện tích23.271.303,54 ha, chiếm 70,31% diện tích cả nước

Đất trồng cây lâu năm (ha)

Đất rừng sản xuất (ha)

Đất nuôi trồng thuỷ sản (ha)

Đất làm muối (ha)

Đất ở tại nông thôn (ha)

Đất ở tại

đô thị (ha)

Đất sản xuấ kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn (ha)

Đất sản xuấ kinh doanh phi nông nghiệp tại

đô thị (ha)

Cả nước 33.096.731,0 6.409.475,0 3.822.241,0 7.597.989,00 707.827,0 17.887,0 558.488,0 143.815,0 195.493,10 82.283,90 Bắc Trung

Bộ 5.145.556,0 646.957,0 245.700,0

1.544.135,5

6 36.551,0 1.674,0 97.037,0 14.139,0 23.091,59 4.536,41Duyên Hải

Sông Hồng 1.495.772,5 643.380,0 76.496,0 30.364,90 81.879,0 1.199,0 107.196,0 23.794,0 26.818,96 21.833,04Đồng bằng

1.709.301,0

0 8.447,0 40.665,0 13.439,0 8.662,00 3.763,00Vùng Đông

Nam Bộ 2.359.083,0 303.036,0

1.050.840,

0 172.806,00 27.155,0 3.095,0 44.930,0 32.191,0 47.581,00 24.084,00

2 Điều kiện kinh tế

Tổng sản phẩm quốc nội năm 2013 (GDP) của cả nước là 3.584,26 nghìn

tỷ đồng Bình quân GDP theo đầu người đạt 40,08 triệu đồng/người/năm, bìnhquân thu nhập theo đầu người giữa các vùng không đồng đều, cao nhất là vùngĐông Nam bộ với 75,34 triệu đồng/người/năm, thấp nhất là 17,87 triệuđồng/người/năm tại vùng Đông Bắc

Trong giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2014, kinh tế - xã hội của cả nước

có sự biến động rất lớn, tác động mạnh đến giá các mặt hàng trong đó có giá đất

Về nông nghiệp: Giá trị sản xuất nông, lâm nghiệp và thủy sản năm 2014theo giá so sánh 2010 ước tính đạt 830 nghìn tỷ đồng, tăng 3,9% so với năm

2013, bao gồm: Nông nghiệp đạt 617,5 nghìn tỷ đồng, tăng 2,9%; lâm nghiệpđạt 23,9 nghìn tỷ đồng, tăng 7,1%; thủy sản đạt 188,6 nghìn tỷ đồng, tăng 6,8%

Về công nghiệp: Năm 2014, chỉ số sản xuất toàn ngành công nghiệp ướctính tăng 7,6% so với năm 2013 với xu hướng tăng nhanh vào các tháng cuốinăm (Quý I tăng 5,3%, quý II tăng 6,9%, quý III tăng 7,8%, quý IV ước tínhtăng 10,1%), cao hơn nhiều mức tăng 5,9% của năm 2013 Trong mức tăngchung cả năm của toàn ngành công nghiệp, ngành khai khoáng tăng 2,5%, đónggóp 0,5 điểm phần trăm; ngành chế biến, chế tạo tăng 8,7%, cao hơn mức tăng7,3% của năm 2013, đóng góp 6,2 điểm phần trăm; sản xuất và phân phối điệntăng 12,1%, đóng góp 0,8 điểm phần trăm; ngành cung cấp nước, xử lý nướcthải, rác thải tăng 6,4%, đóng góp 0,1 điểm phần trăm

Về thương mại - dịch vụ: Năm 2014, doanh thu dịch vụ lưu trú ăn uống và

du lịch đạt 381,8 nghìn tỷ đồng, tăng 8% so với năm 2013 Ước tính năm 2014,doanh thu dịch vụ khác đạt 347, 3 nghìn tỷ đồng, tăng 9,4% so với năm trước

3 Đặc điểm xã hội

3.1 Đặc điểm hành chính

Về hành chính, hiện nay Việt Nam có 63 tỉnh, thành phố trực thuộc trungương với tổng diện tích tự nhiên 33.096.731 ha (theo số liệu thống kê đất đainăm 2013); có 712 đơn vị hành chính cấp huyện và 10.226 đơn vị hành chínhcấp xã

Số lượng xã phân theo loại địa hình và đô thị phân theo loại đô thị củatừng vùng địa lý tự nhiên - kinh tế:

T

Số lượng loại xã phân theo loại địa hình và đô thị phân theo loại đô

thị theo vùng địa lý tự nhiên - kinh tế

Đồng bằng

Trun

g du

Miền núi

Đô thị ĐB

Loại I

Loại II

Loại III

Loại IV

Loại V

Số lượng loại xã phân theo loại địa hình và đô thị phân theo loại đô

thị theo vùng địa lý tự nhiên - kinh tế

Đồng bằng Trung du Miềnnúi

Đô thị ĐB

Dân số cả nước hiện khoảng 90.728.900 người (theo số liệu thống kê năm

2014 của Tổng cục Thống kê), mật độ dân số trung bình là 274 người/km2 Dân

số phân bố không đều theo các vùng miền trong cả nước, trong đó nhiều dânnhất là vùng đồng bằng sông Hồng khoảng 20,71 triệu người tương đương với

983 người/km2, ít nhất là vùng Tây Bắc có khoảng 2,94 triệu người tương đươngvới 79 người/km2

GDP nghìn tỷ (Năm 2013)

%GD

P của tỉnh so với cả nước

GDP bình quân năm

2013 (Triệu đồng/người )

Dân số (nghìn người) năm

2014 của Tổng cục thống kê

PHẦN II ĐIỀU TRA, KHẢO SÁT, THU THẬP THÔNG TIN, TÀI LIỆU,

SỐ LIỆU VÀ GIÁ ĐẤT THỊ TRƯỜNG

I Lựa chọn điểm điều tra

Việc điều tra, khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trường được thựchiện cho từng vùng địa lý tự nhiên - kinh tế

Tại mỗi vùng địa lý tự nhiên - kinh tế, lựa chọn tối thiểu 02 tỉnh đại diệntheo các yêu cầu sau:

- Có đủ các loại địa hình của vùng (đồng bằng, trung du, miền núi);

- Có đủ các loại đất cần điều tra trong vùng;

- Có đủ các loại đô thị của vùng;

- Mức giá các loại đất trong bảng giá đất thuộc loại thấp nhất hoặc caonhất so mức giá cùng loại đất của các tỉnh còn lại trong vùng

Tại mỗi tỉnh đại diện của vùng lựa chọn một số xã, đô thị để điều tra khảosát, thu thập thông tin, tài liệu, số liệu và giá đất thị trường Yêu cầu đối với các

xã, đô thị được lựa chọn như sau:

- Đối với các xã:

+ Phải đại diện cho các loại địa hình của vùng;

+ Có đủ các loại đất cần điều tra để xây dựng khung giá đất cho loại địahình mà xã đại diện

+ Có giao dịch, chuyển nhượng Quyền sử dụng đất của loại đất cần điềutra trong thời gian 12 tháng tính đến thời điểm điều tra;

+ Mức giá các loại đất trong bảng giá đất thuộc loại thấp nhất hoặc caonhất so mức giá cùng loại đất tại các xã khác trong tỉnh

- Đối với các đô thị: Không phân biệt theo loại địa hình mà chỉ phân ratheo loại đô thị, vì vậy các điểm điều tra phải theo các loại đô thị trong vùng.Cách lựa chọn các điểm điều tra tương tự như trên

II Thực hiện điều tra, khảo sát và thu thập thông tin

1 Trình tự, nội dung các bước điều tra, khảo sát

- Trình tự điều tra, khảo sát:

+ Điều tra, khảo sát tại các Bộ, ngành trung ương, các ngân hàng và cơ quan định giá

+ Điều tra, khảo sát tại cấp tỉnh

+ Điều tra, khảo sát tại cấp huyện

+ Điều tra, khảo sát tại cấp xã

- Nội dung:

+ Tại các Bộ, ngành trung ương, các ngân hàng và cơ quan định giá; các

Sở, ban, ngành; các phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện thu thập thôngtin tài liệu, số liệu, bản đồ có liên quan đến giá đất

+ Tại cấp xã: Điều tra, khảo sát thu thập thông tin giá đất chuyển nhượngQSDĐ thực tế theo mẫu phiếu điều tra

2 Kết quả điều tra, khảo sát và thu thập thông tin

2.1 Kết quả thu thập tài liệu, số liệu, bản đồ tại các Bộ, ngành trung ương và 45 tỉnh không điều tra, khảo sát giá đất thị trường

- Tại các Bộ, ngành trung ương, các ngân hàng và cơ quan định giá: thu thập được 122 tài liệu về các quy định pháp luật về giá đất và định giá đất như các Nghị định, thông tư, Luật Đất đai, Luật Giá và một số quy định hướng dẫn thực hiện nghiệp vụ thẩm định giá…

- Tại 45 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương không điều tra giá đất thị trường thu thập được 197 tài liệu, số liệu

2.2 Kết quả điều tra, khảo sát thu thập thông tin, tài liệu, số liệu và giá đất thị trường tại 18 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đại diện cho các vùng địa lý tự nhiên - kinh tế trong cả nước

Tổng số phiếu điều tra, khảo sát là 12.619 phiếu, phân theo các vùng địa

lý tự nhiên - kinh tế và theo các loại đất điều tra như sau:

T

Tổng số lượng phiếu

Số lượng phiếu điều tra

CH

CSK (ONT )

CSK (ODT )

PHẦN III ĐỀ XUẤT KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT CHO CÁC VÙNG ĐỊA LÝ TỰ NHIÊN - KINH TẾ VÀ NGUYÊN TẮC, CƠ CHẾ ĐIỀU

CHỈNH KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT

I Quan điểm xây dựng khung giá các loại đất

- Bảo đảm tuân thủ, phù hợp với Hiến pháp, Luật Đất đai và các quy địnhpháp luật khác có liên quan

- Tiếp tục thể chế tinh thần Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lầnthứ 6 Ban Chấp hành Trung ương khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, phápluật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng đểđến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại,bảo đảm nguyên tắc định giá đất phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lýcủa Nhà nước

- Kế thừa các quy định hiện hành còn phù hợp với thực tiễn; quy định chitiết khung giá đất, thu hẹp khoảng cách giữa mức giá tối thiểu và giá tối đa theotừng vùng, bảo đảm tính ổn định, khả thi và giải quyết được những bất cập, tồntại trong thực tiễn

- Bảo đảm công khai, minh bạch trong việc quy định, quyết định giá đấtnhằm hạn chế tham nhũng, tiêu cực trong quản lý, sử dụng đất đai

II Tổng hợp, phân tích, xử lý thông tin và đề xuất khung giá các loại đất cho các vùng địa lý tự nhiên - kinh tế

1 Tổng hợp giá đất thu thập được

1.1 Xây dựng biểu tổng hợp giá đất điều tra, khảo sát

Dự án sử dụng phần mềm Microsoft Excel để xây dựng biểu tổng hợp giáđất điều tra, khảo sát (gọi tắt là biểu tổng hợp) gồm các thông tin về điều kiện tựnhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và giá đất thị trường theomẫu phiếu điều tra cho từng thửa đất

Biểu tổng hợp được xây dựng chung cho nhóm đất nông nghiệp và đấtphi nông nghiệp tại nông thôn (đất ở tại nông thôn, đất thương mại dịch vụ vàđất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch

vụ tại nông thôn); nhóm đất phi nông nghiệp tại đô thị được xây dựng biểutổng hợp riêng

Trường hợp những khu vực điều tra, khảo sát giá đất của các thửa đấtthuộc nhóm đất nông nghiệp nhưng không có giao dịch, chuyển nhượng Quyền

sử dụng đất thì điều tra thêm các thông tin về thửa đất theo mẫu phiếu phụ kèmtheo Các thông tin trong mẫu phiếu phụ được xây dựng để hỗ trợ cho việc tínhgiá đất theo phương pháp thu nhập được quy định tại Thông tư số 145/2007/TT-BTC về việc hướng dẫn thực nghiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khunggiá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

1.2 Nhập thông tin giá đất điều tra, khảo sát vào biểu tổng hợp

Các phiếu thu thập thông tin về thửa đất được phân ra thành 02 nhóm:nhóm đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp tại nông thôn; nhóm đất phi nôngnghiệp tại đô thị

Các thông tin trong phiếu điều tra được nhập trực tiếp vào biểu tổng hợptheo từng nhóm đất đã phân loại ở trên riêng cho từng vùng địa lý tự nhiên -kinh tế Trường hợp các thửa đất điều tra có giá chuyển nhượng (hoặc giá đất dođấu giá quyền sử đất) thì nhập trực tiếp giá chuyển nhượng (hoặc giá đất do đấugiá quyền sử đất) vào biểu tổng hợp Trường hợp thửa đất không có giá chuyểnnhượng đối với nhóm đất nông nghiệp thì nhập các thông tin thu thập được theomẫu phiếu phụ vào biểu tính toán đã được xây dựng bằng phần mềm MicrsoftExcel Biểu sẽ tự động tính ra các thông tin về thu nhập của thửa đất (tổng thunhập của thửa đất, tổng chi phí của thửa đất và thu nhập thuần của thửa đất) Cácthông tin về thu nhập thửa đất của thửa đất được kết nối trực tiếp đến biểu tổnghợp và tự động tính ra giá của thửa đất; còn đối với các loại đất gồm đất sản xuất,kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ tại đô thị vànông thôn, đất thương mại dịch vụ tại đô thị và nông thôn thì được xác định theogiá đất ở cùng vị trí đã mua bán, chuyển nhượng QSDĐ theo một tỷ lệ nhất định(tuỳ theo từng địa phương ở khoảng từ 50% đến 110%)

2 Xác định mức giá đất tối thiểu và tối đa từ kết quả điều tra, khảo sát cho từng loại đất theo từng vùng địa lý tự nhiên - kinh tế

- Trình tự xác định mức giá tối thiểu và tối đa cho các loại đất:

+ Trên cơ sở số liệu đã nhập vào biểu tổng hợp trên, sử dụng phần mềmMicrosoft Excel để nhóm các thửa đất trong một vùng tự nhiên kinh tế theo cácloại xã Đồng bằng, Trung du, Miền núi và loại đô thị

+ Trong từng loại xã khu vực Đồng bằng, Trung du, Miền núi, tiến hànhnhóm các thửa đất theo từng loại đất: đất trồng cây hàng năm; đất trồng cây lâunăm; đất rừng sản xuất; đất nuôi trồng thủy sản; đất ở tại nông thôn; đất thươngmại, dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải

là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch

vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thươngmại dịch vụ tại đô thị

+ Giá đất của từng loại đất trong từng khu vực đồng bằng, trung du, miềnnúi được sắp xếp theo dãy giá trị từ thấp đến cao và biểu diễn bằng đồ thị

+ Từ đồ thị tiến hành phân tích, rà soát, xử lý và loại trừ những giá đấtkhông bình thường trong dãy giá trị giá đất, đó là:

> Giá đất ở những vị trí cá biệt, không phổ biến đối với khu vực điều tra(giá quá cao hoặc quá thấp)

> Giá đất thu thập được do bị ảnh hưởng bởi quá trình đô thị hóa và cácyếu tố khách quan khác, ví dụ: giá đất chuyển nhượng có khả năng thay đổi mục