Một số biện pháp hoàn thiện công tác quản trị dự án đầu tư xây dựng công trình khu nhà ở sinh viên tập trung tại ban quản lý công trình xây dựng phát triển đô thị

Đánh giá thành tựu đã đạt được và khó khăn mà Ban quản lý công trìnhxây dựng phát triển đô thị gặp phải trong công tác quản trị dự án đầu tư xâydựng khu nhà ở sinh viên tập trung...602.3

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan: Luận văn này là công trình nghiên cứu thực sự của

cá nhân, được thực hiện dưới sự hướng dẫn của TS.Vũ Thế Bình

Các số liệu, những kết luận nghiên cứu được trình bày trong luận vănnày trung thực và chưa từng được công bố dưới bất kỳ hình thức nào

Tôi xin chịu trách nhiệm về nghiên cứu của mình

Hải Phòng, ngày 29 tháng 02 năm 2016

Học viên

Nguyễn Thị Thùy Linh

LỜI CẢM ƠN

Luận văn tốt nghiệp được hoàn thành tại trường Đại học Hải Phòng Cóđược bản luận văn tốt nghiệp này em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành vàsâu sắc tới trường đại học Hải Phòng, phòng đào tạo sau Đại học, đặc biệt là

TS Vũ Thế Bình đã trực tiếp hướng dẫn, dìu dắt em với những chỉ dẫn khoahọc quý giá trong suốt quá trình triển khai, nghiên cứu và hoàn thành đề tài

“Một số biện pháp hoàn thiện công tác quản trị dự án đầu tư xây dựng công trình khu nhà ở sinh viên tập trung tại Ban Quản lý công trình xây dựng phát triển đô thị”.

Xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo đã trực tiếp giảng dạy truyềnđạt những kiến thức khoa học chuyên ngành Quản trị kinh doanh cho bản thân

em trong suốt hai năm học qua

Xin gửi tới ban lãnh đạo, các phòng ban của Ban Quản lý công trìnhxây dựng phát triển đô thị tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp em thu thập các sốliệu cũng như các tài liệu cần thiết liên quan đến đề tài tốt nghiệp

Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn các đơn vị và cá nhân đó hếtlòng quan tâm giúp đỡ, rất mong được sự đóng góp quý báu của các thầy cô

để em có thể hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn

Hải Phòng, ngày 29 tháng 02 năm 2016

Học viên

Nguyễn Thị Thùy Linh

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC SƠ ĐỒ vii

DANH MỤC BẢNG viii

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC QUẢN TRỊ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH KHU NHÀ Ở VỆ SINH TẬP TRUNG CỦA BAN QUẢN LÝ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG 4

PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ 4

1.1 Dự án đầu tư xây dựng công trình 4

1.1.1.Dự án đầu tư 4

1.1.2 Dự án đầu tư xây dựng công trình [1], [2], [3] 7

1.2 Quản trị dự án đầu tư xây dựng công trình 14

1.2.1 Khái niệm quản trị dự án 14

1.2.2 Các hình thức quản trị dự án 14

1.2.3 Nội dung quản trị dự án nhà ở tại Ban Quản lý công trình xây dựng phát triển đô thị 17

1.3 Vai trò của quản trị dự án đầu tư xây dựng công trình khu nhà ở sinh viên tập trung trên địa bàn Thành phố Hải Phòng 30

1.4 Nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến quản trị dự án đầu tư xây dựng công trình 31

CHƯƠNG 2 : ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN TRỊ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH KHU NHÀ Ở SINH VIÊN TẬP TRUNG CỦA BAN QUẢN LÝ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ 32

2.1 Tổng quan về Ban quản lý công trình xây dựng phát triển đô thị2.1.1.Quá trình hình thành và phát triển của BQL dự án công trình xây dựng

và phát triển đô thị 322.1.2.Tình hình đầu tư phát triển của BQL trong những năm qua 362.2 Thực trạng công tác quản trị dự án đầu tư xây dựng công trình khu nhà ởsinh viên tập trung của Ban Quản lý công trình xây dựng phát triển đô thị 382.2.1 Khái quát tình hình đầu tư xây dựng nhà ở tại BQL từ năm 2009 - 2015.382.2.2 Các mô hình quản lý hoạt động xây dựng nhà ở tại BQL dự án 392.2.3 Thực trạng quản lý dự án nhà ở - xét theo giai đoạn của dự án 462.2.4 Nội dung công tác quản trị dự án đầu tư xây dựng công trình khu nhà ởsinh viên tập trung của Ban Quản lý công trình xây dựng phát triển đô thị 502.3 Đánh giá thành tựu đã đạt được và khó khăn mà Ban quản lý công trìnhxây dựng phát triển đô thị gặp phải trong công tác quản trị dự án đầu tư xâydựng khu nhà ở sinh viên tập trung 602.3.1 Những thành tựu đã đạt được 602.3.2 Những hạn chế và nguyên nhân 62CHƯƠNG 3 : MỘT SỐ BIỆN PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢNTRỊ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH KHU NHÀ Ở SINHVIÊN TẬP TRUNG CỦA BAN QUẢN LÝ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNGPHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ 673.1 Phương hướng quản trị dự án đầu tư của Ban quản lý công trình xây dựngphát triển đô thị 673.2 Các biện pháp nhằm hoàn thiện công tác quản trị dự án đầu tư xây dựngcông trình khu nhà ở sinh viên tập trung của Ban quản lý công trình xây dựngphát triển đô thị 683.2.1 Nâng cao hiệu quả của công tác lập kế hoạch, giảm tính thụ động củacán bộ thực hiện dự án với các kế hoạch của dự án 683.2.2 Biện pháp để đảm bảo tiến độ: 693.2.3 Phát triển nguồn nhân lực: 70

3.2.4 Tăng cường quản trị tài chính dự án 72

3.2.5 Nâng cao hiệu quả giám sát, kiểm soát thi công công trình 73

3.2.6 Nâng cao hiệu quả của công tác đấu thầu 75

3.2.7 BQLDA cần nghiên cứu và thực hiện tốt công tác quản trị rủi ro của dự án 76

3.2.8 Một số biện pháp bổ trợ khác 77

KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ 79

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 81

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC SƠ ĐỒ

2.1 Các chỉ tiêu của dự án 15 tầng khu nhà ở sinh viên 522.2 Tổng dự toán công trình nhà ở cho sinh viên 15 tầng 542.3 Điều chỉnh thay đổi trong tổng dự toán công trình nhà ở

2.4 Nguyên nhân điều chỉnh dự toán công trình nhà ở cho sinh

2.5 Nhu cầu vốn của dự án nhà ở sinh viên tập trung 15 tầng 562.6 Nguồn nhân lực của ban quản lý dự án nhà nhà ở sinh

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong nền kinh tế thị trường, Đảng và nhà nước ta đã từng bước hoànthiện các cơ chế chính sách, hoàn thiện quy trình quản lý kinh tế thích hợpnhằm tạo điều kiện cho nền kinh tế phát triển Công tác quản trị dự án cũngdần được hoàn chỉnh hơn thực hiện một cách có hệ thống và bài bản hơn vàdần được điều chỉnh phù hợp với nền kinh tế thị trường của nước ta

Hiện nay, tại các thành phố, công tác quản trị dự án cũng đã được quantâm nhiều hơn, ngoài ra các doanh nghiệp cũng đã đầu tư lớn cho công tácnày Và quản trị dự án cũng mang lại hiệu quả nâng cao chất lượng các côngtrình, giảm thiểu rủi ro cho các dự án của thành phố mà đại diện là Ban Quản

lý công trình xây dựng và phát triển đô thị Khi công tác quản trị dự án đượcquan tâm đúng mực, các dự án của ban quản lý sẽ đạt hiệu quả cao hơn,mang lại lợi ích nhiều hơn cho xã hội Vì vậy, hiệu quả của các dự án củaBan quản lý phụ thuộc rất nhiều vào công tác quản trị dự án

Trong những năm qua, Ban Quản lý công trình xây dựng phát triển đôthị đã tiến hành nhiều dự án lớn phục vụ đắc lực cho các hoạt động và pháttriển của thành phố Tuy nhiên, trong quá trình quản trị các dự án không phải

là không có những hạn chế cần khắc phục Bên cạnh đó, công tác quản trị dự

án còn tồn tại một số hạn chế như quá trình quản trị chưa được hoàn thiện Vìvậy, Ban quản lý công trình xây dựng phát triển đô thị đôi khi áp dụng sai cácquy chế quản trị dự án, hay quy trình quản trị không phù hợp với thực tế củađịa phương Điều này làm cho công tác quản trị chưa mang lại hiệu quả caocho các dự án

Trước tình hình bức xúc về ehỗ ở cho sinh viên các Trường đại họcngày càng trở thành một vấn đề bức thiết như hiện nay, Dự án đầu tư xâydựng khu ký túc xá sinh viên tập trung với mục đích chính là: Tăng cườngcông tác quản lý sinh viên thông qua việc giải quyết tạo điều kiện thuận lợicho sinh viên; xây dựng tiêu chuẩn phòng ở cho sinh viên hiện đại đảm bảo

các tiêu chí của các trường trong cả nước Vì vậy, tác giả lựa chọn đề tài

“Hoàn thiện công tác quản trị dự án đầu tư xây dựng công trình khu nhà ở sinh viên tập trung tại Ban Quản lý công trình xây dựng phát triển đô thị ”

làm luận văn thạc sĩ

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Hệ thống hóa những lý luận cơ bản về quản trị dự án đầu tư xây dựngcông trình khu nhà ở sinh viên tập trung tại Ban Quản lý công trình xây dựngphát triển đô thị

- Phân tích thực trạng công tác quản trị dự án đầu tư xây dựng công trìnhkhu nhà ở sinh viên tập trung tại Ban Quản lý công trình xây dựng phát triển

đô thị giai đoạn 2009 - 2015; đánh gía những kết quả, những tồn tại và tìmnguyên nhân của những tồn tại đó

- Đề xuất một số biện pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả quản trị dự

án đầu tư xây dựng công trình khu nhà ở sinh viên tập trung tại Ban Quản lýcông trình xây dựng phát triển đô thị thời gian tới

3 Đối tượng và phạm vị nghiên cứu

- Luận văn tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn côngtác quản trị dự án đầu tư xây dựng công trình khu nhà ở sinh viên tập trung tạiBan Quản lý công trình xây dựng phát triển đô thị

- Tài liệu và số liệu sử dụng để nghiên cứu chủ yếu trong giai đoạn từ

2009 - 2015

4 Phương pháp nghiên cứu

Để đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn sử dụng đồng bộ hệ thốngcác phương pháp nghiên cứu như:

- Phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử

- Phương pháp lô gíc

- Phân tích tổng hợp, so sánh, khái quát hóa…

Ngoài ra còn sử dụng các bảng, biểu và sơ đồ minh họa nhằm làm tăngthêm tính trực quan và thuyết phục trong quá trình nhận xét, đánh giá

5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

♦Về cơ sở khoa học: Hệ thống hóa và làm sáng tỏ những vấn đề lý luận

về quản tri dự án đầu tư xây dựng công trình tại Ban Quản lý công trình xâydựng phát triển đô thị

♦Về cơ sở thực tiễn: Phân tích và đánh giá thực trạng công tác quản trị

dự án đầu tư xây dựng công trình khu nhà ở sinh viên tập trung Ban Quản lýcông trình xây dựng phát triển đô thị Đưa ra những tồn tại trong công tácquản trị dự án của BQL dự án và nguyên nhân của những tồn tại đó

♦Trên cơ sở lý luận và thực tiễn, luận văn đã xây dựng hệ thống cácquan điểm và đề xuất những giải pháp phù hợp nhằm hoàn thiện công tácquản trị dự án đầu tư xây dựng công trình khu nhà ở sinh viên tập trung BanQuản lý công trình xây dựng phát triển đô thị trong ñiều kiện hiện nay Cácquan điểm được xây dựng cùng với những tồn tại ñã phân tích là định hướng

để hoàn thiện công tác quản trị dự án đầu tư Các biện pháp đề xuất là nhữngbiện pháp trực tiếp đối với BQL dự án công trình xây dựng từ hoàn thiện vềnhận thức đến tổ chức, nội dung và phương pháp quản trị dự án đầu tư khunhà ở sinh viên tập trung

6 Kết cấu luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, luận văn bao gồm 3chương sau:

Chương 1: Những lý luận cơ bản về quản trị dự án đầu tư xây dựng công trình khu nhà ở sinh viên tập trung trung của Ban quản lý công trình xây dựng phát triên đô thị

Chương 2: Đánh giá thực trạng công tác quản trị dự án đầu tư xây dựng công trình khu nhà ở sinh viên tập trung của Ban quản lý công trình xây dựng phát triên đô thị

Chương 3: Một số biện pháp hoàn thiện công tác quản trị dự án đầu tư xây dựng công trình khu nhà ở sinh viên tập trung của Ban quản lý công trình xây dựng phát triên đô thị

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC QUẢN TRỊ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH KHU NHÀ Ở VỆ SINH TẬP TRUNG CỦA BAN QUẢN LÝ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG

Các phương diện chính của dự án

- Phương diện thời gian: Về phương diện này dự án là một quá trìnhbao gồm 3 giai đoạn kế tiếp nhau và chi phối nhau: Xác định, nghiên cứu vàlập dự án; giai đoạn triển khai dự án; giai đoạn khai thác dự án

- Phương diện kinh phí dự án: Kinh phí dự án là biểu hiện bằng tiền củacác nguồn lực cần thiết cho hoạt động của dự án Trung tâm của phương diệnnày là vấn đề vốn đầu tư và sử dụng vốn đầu tư

- Phương diện độ hoàn thiện của dự án (chất lượng dự án)

Dự án đầu tư: Tùy vào góc độ xem xét mà dự án đầu tư được địnhnghĩa khác nhau:

- Về mặt hình thức: dự án đầu tư là tập hồ sơ tài liệu trình bày một cáchchi tiết, có hệ thống hoạt động & chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt đượcnhững kết quả & thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai

- Xét trên góc độ quản lý: dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sửdụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế xã hội trongmột thời gian dài

- Xét trên góc độ kế hoạch hoá: Dự án đầu tư là một công cụ thể hiện

kế hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất, kinh doanh, phát triểnkinh tế- xã hội, làm tiền đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ

- Xét về mặt nội dung: dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động cần thiết,được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định

để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thựchiện những mục tiêu nhất định trong tương lai [2]

1.1.1.2 Sự cần thiết phải tiến hành đầu tư theo dự án

Các hoạt động đầu tư thường đòi hỏi một số vốn lớn và vốn này nằmkhe đọng trong suốt thời quá trình thực hiện đầu tư Thêm vào đó, hoạt độngđầu tư là hoạt động lâu dài, thời gian thực hiện đầu tư, thời gian cần hoạt động

để thu hồi vốn lớn Do đó không tránh khỏi sự tác động hai mặt tích cực vàtiêu cực của các yếu tố không ổn định về tự nhiên, xã hội, chính trị, kinh tế Mọi kết quả và hiệu quả của quá trình thực hiện đầu tư chịu ảnh hưởng nhiềucủa của các yếu tố không ổn định theo thời gian và điều kiện địa lý của khônggian Không những thế, các thành quả của hoạt động đầu tư có giá trị sử dụnglâu dài, nhiều năm Điều này nói lên giá trị to lớn của các thành quả đầu tư.Các thành quả của hoạt động đầu tư là các công trình xây dựng sẽ hoạt độngngay tại nơi nó được tạo dựng nên Do đó nó chịu ảnh hưởng từ các yếu tố vềđịa lý, địa hình ở địa phương đó

Để đảm bảo đầu tư có hiệu quả, trước khi bỏ vốn phải làm tốt công táclập kế hoạch Tức là phải xem xét, đánh giá các khía cạnh thị trường, kinh tế

kỹ thuật,, kinh tế tài chính, điều kiện môi trường xã hội, pháp lý liên quan.Phải dự đoán được các biến động bất thường của môi trường ảnh hưởng đếncông cuộc đầu tư Mọi sự đánh giá, tính toán, xem xét này đều được thể hiệntrong việc soạn thảo các dự án đầu tư Dự án đầu tư được soạn thảo tốt là cơ

sở vững chắc, là tiền đề cho việc thực hiện công cuộc đầu tư

Dự án – một phương thức hoạt động có hiệu quả Bởi: Dự án là hoạtđộng có kế hoạch, được kiểm tra để đảm bảo tiến trình chung với các nguồnlực và môi trường đã được tính toán trước nhằm thực hiện những mục tiêunhất định Dự án là điều kiện, là tiền đề của sự đổi mới và phát triển Dự ánsinh ra nhằm giải quyết những vấn đề của tổ chức Dự án cho phép hướng sự

nỗ lực có thời hạn để tạo ra một sản phẩm, dịch vụ mong muốn “Nhu cầumuốn trở thành hiện thực phải thông qua hoạt động của con người, hoạt độngkhôn ngoan là hoạt động theo dự án.”[3]

1.1.1.3 Các chỉ tiêu đánh giá thẩm định dự án đầu tư

- Giá trị hiện tại ròng (NPV): Là số chênh lệch giữa giá trị hiện tại các

nguồn thu nhập ròng trong tương lai với giá trị hiện tại của vốn đầu tư

Công thức tính : NPV = Co + PV (1.1)Trong đó NPV: là giá trị hiện tại ròng

Co là vốn đầu tư ban đầu vào dự án, Co mang dấu âm do là khoản đầu tư

PV là giá trị hiện tại của các luồng tiền dự tính mà dự án mang lại trongthời gian hữu ích của nó

PV = (C1/(1+r))+ (C2/(1+r)2)+ (C3/(1+r)3) + + (Ct/(1+r)t) (1.2)Trong đó Ct là các luồng tiền dự tính dự án mang lại ở các năm t

r : Tỷ lệ chiết khấu phù hợp của dự án

Ý nghĩa của NPV chính là đo lường phần giá trị tăng thêm dự tính mà

dự án đem lại cho nhà đầu tư với mức độ rủi ro cụ thể của dự án Việc xácminh tỷ lệ chiết khấu của dự án đầu tu là khó khăn, người ta có thể lấy bằngvới lãi suất đầu vào, đầu ra trên thị trường nhưng thông thường là chi phí bìnhquân của vốn

- Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR): Là tỷ lệ chiết khấu mà tại đó NPV=0,

tức là thu nhập ròng hiện tại đúng bằng giá trị hiện tại của vốn đầu tư, đối với

dự án đầu tư có thời gian là t năm ta có công thức:

NPV = C0 + (C1 / (1+IRR)) + (C2 / (1+IRR)2) + + (Ct / (1+IRR)t) (1.3)

Ý nghĩa của chỉ tiêu IRR: IRR đối với dự án là tỷ lệ sinh lời càn thiếtcủa dự án IRR được coi bằng mức lãi suất tiền vay cao nhất mà nhà đầu tư cóthể chấp nhận mà không bị thua thiệt nếu toàn bộ số tiền đầu tư cho dự án đầu

là vốn vay được trả bằng luồng tiền thu được từ dự án mỗi khi chúng phátsinh

- Thời gian hoàn vốn : Là độ dài thời gian để thu hồi đủ vốn đầu tư ban

đầu Công thức tính như sau:

Thời gian hoàn vốn = Vốn đầu tư ban đầu/ thu nhập ròng 1 năm (1.4)Thu nhập ròng 1 năm = Khấu hao 1 năm + lợi nhuận sau thuế 1 năm Công thức tính thời gian hoàn vốn cung cấp một thông tin quan trọngrằng vốn của chủ đầu tư bị trói buộc vào dự án là bao nhiêu thời gian Thôngthường nhà quản trị có thể đặt ra thời gian hoàn vốn tối đa và sẽ bác bỏ dự ánđầu tư có thời gian hoàn vốn lâu hơn

- Tỷ số lợi ích/ chi phí (BCR): Phản ánh khả năng sinh lời của dự án

trên mỗi đơn vị tiền tệ vốn đầu tư Công thức tính như sau:

BCR= ∑ Bi / (1+r)i / ∑ Ci / (1+r)i (1.5)Trong đó Bi là luồng tiền dự kiến năm i

“Dự án đầu tư xây dựng công trình” còn là thuật ngữ chuyên ngànhdùng để chỉ bản báo cáo nghiên cứu khả thi trong các dự án đầu tư xây dựngcông trình Theo nghĩa này dự án đầu tư xây dựng công trình là tổng thể các

đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng, cải tạonhững công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chấtlượng công trình hoặc sản phẩm dịch vụ trong một thời hạn nhất định Baogồm phần thuyết minh và thiết kế cơ sở [2]

1.1.2.2 Phân loại:

Có nhiều tiêu chí khác nhau để phân loại dự án đầu tư

+ Xét theo người khởi xướng có: dự án cá nhân, dự án tập thể, quốcgia, liên quốc gia

+ Xét theo thời gian ấn định có: dự án ngắn hạn, dự án trung hạn, dự ándài hạn

+ Xét theo quy mô dự án có: Dự án nhóm A, dự án nhóm B, dự ánnhóm C

Trên cơ sở phân loại dựa trên tiêu chí chính là quy mô dự án kết hợpvới việc xem xét đặc điểm riêng của từng ngành và các kết quả của dự áncùng với tầm quan trọng của chúng, Nghị định 112/2006/NĐ-CP ngày 29tháng 9 năm 2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều chỉnh của nghị định số16/2005/NĐ-CP về quản trị dự án đầu tư xây dựng công trình quy định cụ thểphân loại các dự án đầu tư xây dựng công trình như sau:

Dự án đầu tư xây dựng công trình gồm có: Dự án quan trọng quốc gia,

Các dự án đầu tư xây dựng công trình thuộc lĩnh vực

bảo vệ an ninh quốc phòng có tính chất bảo mật quốc

gia, có ý nghĩa chính trị-xã hội quan trọng

Không kểmức vốn

2 Các dự án đầu tư xây dựng công trình: sản xuất chất

độc hại, chất nổ, hạ tầng khu công nghiệp

Không kểnguồn vốn

3

Các dự án đầu tư xây dựng công trình: công nghiệp

điện, khai thác dầu khí, hóa chất, phân bón, chế tạo máy,

xi măng luyện kim, khai thác chế biến khoáng sản, các

dự án giao thông (cầu, cảng biển, cảng sông, sân bay,

đường sắt, đường quốc lộ), xây dựng khu nhà ở

Trên 1.500 tỷđồng

Các dự án đầu tư xây dựng công trình: thủy lợi giao

thông (khác I3), cấp thoát nước và công trình hạ tầng kỹ

thuật, kỹ thuật điện, sản xuất thiết bị thông tin, điện tử tin

học, hóa dược, thiết bị y tế, công trình cơ khí khác, sản

xuất vật liệu, bưu chính - viễn thông

Trên 1000 tỷđồng

5

Các dự án đầu tư xây dựng công trình: công nghiệp

nhẹ, sành sứ, thủy tinh, in, vườn quốc gia, khu bảo tồn

thiên nhiên, sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy

sản; chế biến nông, lâm sản

Trên 700 tỷđồng

6

Các dự án đầu tư xây dựng công trình: y tế văn hóa,

giáo dục, phát thanh, truyền hình, xây dựng dân dụng

khác (trừ xây dựng khu nhà ở), kho tàng, du lịch, thể dục

thể thao, nghiên cứu khoa học và các dự án khác

Trên 500 tỷđồng

Bảng 1 2: Các dự án nhóm B

tư

1

Các dự án đầu tư xây dựng công trình: công

nghiệp điện, khai thác dầu khí, hóa chất, phân bón,

chế tạo máy, xi măng luyện kim, khai thác chế biến

khoáng sản, các dự án giao thông (cầu, cảng biển,

cảng sông, sân bay, đường sắt, đường quốc lộ), xây

dựng khu nhà ở

Từ 75 đến 1500

tỷ đồng

2

Các dự án đầu tư xây dựng công trình: thủy lợi

giao thông (khác I3), cấp thoát nước và công trình hạ

tầng kỹ thuật, kỹ thuật điện, sản xuất thiết bị thông

tin, điện tử tin học, hóa dược, thiết bị y tế, công trình

cơ khí khác, sản xuất vật liệu, bưu chính - viễn thông

Từ 50 đến 1000

tỷ đồng

3

Các dự án đầu tư xây dựng công trình: công

nghiệp nhẹ, sành sứ, thủy tinh, in, vườn quốc gia,

khu bảo tồn thiên nhiên, sản xuất nông lâm nghiệp,

nuôi trồng thủy sản; chế biến nông, lâm sản

Từ 40 đến 700 tỷ

đồng

Các dự án đầu tư xây dựng công trình: y tế văn

hóa, giáo dục, phát thanh, truyền hình, xây dựng dân

dụng khác (trừ xây dựng khu nhà ở), kho tàng, du

lịch, thể dục thể thao, nghiên cứu khoa học và các dự

Các dự án đầu tư xây dựng công trình: công nghiệp

điện, khai thác dầu khí, hóa chất, phân bón, chế tạo máy, xi

măng luyện kim, khai thác chế biến khoáng sản, các dự án

giao thông (cầu, cảng biển, cảng sông, sân bay, đường sắt,

đường quốc lộ), xây dựng khu nhà ở

Dưới 75 tỷđồng

2

Các dự án đầu tư xây dựng công trình: thủy lợi giao

thông (khác I3), cấp thoát nước và công trình hạ tầng kỹ

thuật, kỹ thuật điện, sản xuất thiết bị thông tin, điện tử tin

học, hóa dược, thiết bị y tế, công trình cơ khí khác, sản xuất

vật liệu, bưu chính - viễn thông

Dưới 50 tỷđồng

3

Các dự án đầu tư xây dựng công trình: công nghiệp nhẹ,

sành sứ, thủy tinh, in, vườn quốc gia, khu bảo tồn thiên

nhiên, sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản; chế

biến nông, lâm sản

Dưới 40 tỷđồng

4

Các dự án đầu tư xây dựng công trình: y tế văn hóa,

giáo dục, phát thanh, truyền hình, xây dựng dân dụng khác

(trừ xây dựng khu nhà ở), kho tàng, du lịch, thể dục thể

thao, nghiên cứu khoa học và các dự án khác

Dưới 15 tỷđồng

1.1.2.3 Quy trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình

Quy trình thực hiện một dự án đầu tư xây dựng công trình cũng giống như các dự

án khác, gồm có 3 giai đoạn chính: giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai đoạn thực hiện đầu tư và giai đoạn vận hành các kết quả dự án Các công việc cụ thể trong từng giai đoạn được tóm tắt trong bảng sau:

Bảng 1 4: Quy trình thực hiện dự án đầu tư XDCT

Giai đoạn chuẩn bị đầu tư Giai đoạn thực

hiện dự án

Giai đoạn vậnhành các kết quả

dự ánBáo cáo

đầu tư xây

Thiết

kế kỹthuật

Thiết kếbản vẽthi công

- Bản vẽ hoàncông

- Hồ sơ nghiệmthu bàn giao

- Quy đổi vốnđầu tư

- Quyết toán vốnđầu tư

- Chứng nhậnphù hợp chấtlượng công trình

- Bảo hành, bảo

trì

Phần thuyếtminh dự án

Thiết kế cơsở

Thiết kế bản vẽthi côngBáo cáo kinh tế kỹ thuật XDCT

Thuyếtminh

Dự toánchi phídctTổng dự toán

Ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư, công việc quan trọng nhất là phải lập báocáo đầu tư xây dựng công trình và dự án đầu tư xây dựng công trình Trừ một

số trường hợp sau không cần phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình Đó làcác công trình chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình:Công trình xây dựng vào mục đích tôn giáo, các công trình xây dựng mới, cảitạo sửa chữa, nâng cấp có tổng mức đầu tư dưới 7 tỷ đồng phù hợp với quyhoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch xây dựng trừtrường hợp người quyết định đầu tư yêu cầu phải lập dự án đầu tư xây dựng,công trình xây dựng là nhà ở riêng lẻ của dân quy định tại khoản 5 điều 33của Luật xây dựng Yêu cầu đối với 2 bản báo cáo này được quy định tại nghịđịnh 1616/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 và được sửa đổi bổ sung tại nghịđịnh 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 ) Cụ thể:

Nội dung cáo cáo đầu tư xây dựng công trình: [5]

- Sự cần thiết phải đầu tư xây dựng công trình, các điều kiện thuận lợi vàkhó khăn, chế độ khai thác và sử dụng tài nguyên quốc gia nếu có

- Dự kiến quy mô đầu tư: công suất, diện tích xây dựng; các hạng mụccông trình bao gồm: công trình chính, công trình phụ, công trình khác; dựkiến về địa điểm xây dựng công trình và nhu cầu sử dụng đất

- Phân tích, lựa chọn sơ bộ về công nghệ, kỹ thuật; các điều kiện cungcấp vật tư thiết bị, nguyên liệu năng lượng, dịch vụ hạ tầng kỹ thuật; phương

án giải phóng mặt bằng, tái định cư nếu có; các ảnh hưởng của dự án tới môitrường, sinh thái, phòng chống cháy nổ, an ninh quốc phòng

- Hình thức đầu tư, xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, thời hạn thực hiện

dự án, phương án huy động vốn theo tiến độ và hiệu quả kinh tế - xã hội của

dự án và phân kỳ đầu tư nếu có

Nội dung dự án đầu tư xây dựng công trình: Nội dung của của dự án

đầu tư xây dựng công trình bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở

 Nội dung phần thuyết minh (điều 6) [5]

- Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụsản phẩm đối với dự án sản xuất, kinh doanh; hình thức đầu tư xây dựng côngtrình; địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyênliệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác

- Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục côngtrình bao gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phântích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất

- Các giải pháp thực hiện bao gồm:

+ Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ xâydựng hạ tầng kỹ thuật nếu có

+ Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình đô thị và côngtrình có yêu cầu kiến trúc

+ Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động

+ Phân doạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án

- Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng chống cháy nổ vàcác yêu cầu về an ninh quốc phòng

- Tổng mức đầu tư của dự án, khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khảnăng cấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yếu cầuthu hồi vốn; các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, xãhội của dự án

 Nội dung thiết kế cơ sở: (khoản 3 điều 1 nghị định 112 sửa đổi điều 7 nghị định12): Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm phần thuyết minh và phần bản

vẽ, bảo đảm thể hiện được các phương án thiết kế, là căn cứ để xác định tổng

muác đầu tư và triển khai các bước thiết kế tiếp theo

− Phần thuyết minh thiết kế cơ sở bao gồm:

+ Đặc điểm tổng mặt bằng; phương án tuyến công trình đối với côngtrình xây dựng theo tuyến; phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầukiến trúc; phương án và sơ đồ công nghệ đối với công trình có yêu cầu côngnghệ

+ Kết cấu chịu lực chính của công trình; phòng chống cháy, nổ; bảo vệmôi trường; hệ thống kỹ thuật và hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình; sự kếtnối với các công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào

+ Mô tả đặc điểm tải trọng và các tác động đối với công trình

+ Danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng

− Phần bản vẽ thiết kế cơ sở dược thể hiện với các kích thước chủ yếubao gồm

+ Bản vẽ tổng mặt bằng, phương án tuyến công trình đối với công trìnhxây dựng theo tuyến

+ Bản vẽ thể hiện phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc+ Sơ đồ công nghệ đối với công trình có yêu cầu công nghệ

+ Bản vẽ thể hiện kết cấu chịu lực chính của công trình; bản vẽ hệ thống

kỹ thuật và hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình

Về mặt chi phí, nhiệm vụ quan trọng nhất đó là lập dự toán công trình.Nội dung của dự toán công trình bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí thiết bị,

chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí

dự phòng.[5]

1.2 Quản trị dự án đầu tư xây dựng công trình

1.2.1 Khái niệm quản trị dự án

Một cách chung nhất có thể hiểu quản trị dự án là tổng thể những tácđộng có hướng đích của chủ thể quản trị tới quá trình hình thành, thực hiện vàhoạt động của dự án nhằm đạt tới mục tiêu dự án trong những điều kiện vàmôi trường biến động

Một cách cụ thể hơn, quản trị dự án là quá trình chủ thể quản trị thựchiện các chức năng lập kế hoạch, tổ chức, điều hành và kiểm tra dự án nhằmđảm bảo các phương diện thời gian, nguồn lực và độ hoàn thiện của dự án

1.2.2 Các hình thức quản trị dự án

1.2.2.1 Hình thức chủ đầu tư trực tiếp quản trị dự án

Theo hình thức này, chủ đầu tư trực tiếp đảm nhận các công việc tuyểnchọn, ký hợp đồng với nhà tư vấn, nhà thầu Công tác giám sát, quản lý quátrình thực hiện hợp đồng đảm bảo đúng tiến độ do tổ chức tư vấn đã được lựachọn đảm nhiệm Cơ cấu tổ chức quản lý dự án theo hình thức này có dạng:

Sơ đồ 1.1: Hình thức chủ đầu tư trực tiếp quản trị dự án

1.2.2.2 Hình thức chủ nhiệm điều hành dự án

Theo hình thức này chủ đầu tư thành lập một bộ phận thực hiện quản trị

dự án Cơ quan này là chủ nhiệm điều hành dự án Chủ nhiệm điều hành dự

án là một pháp nhân có năng lực và có đăng ký về đầu tư xây dựng, được giaođầy đủ quyền hạn và chịu trách nhiệm về kết quả của dự án Chủ đầu tưkhông trực tiếp ký hợp đồng, giám sát các nhà thầu mà các công việc đó đượcgiao cho chủ nhiệm dự án đảm nhiệm

Hiện nay, hình thức này được sử dụng rộng rãi và thường được áp dụngđối với những dự án lớn, quan trọng

Chủ đầu tư

Các chủ thầu

Cơ cấu tổ chức quản lý của hình thức này có dạng:

Sơ đồ 1.2 Hình thức chủ nhiệm điều hành dự án

1.2.2.3 Hình thức chìa khoá trao tay

Theo hình thức này, chủ đầu tư tổ chức đấu thầu lựa chọn một tổngthầu thực hiện toàn bộ các công việc của dự án

Hình thức chìa khóa trao tay chủ yếu áp dụng trong các dự án xây dựngnhà ở, công trình dân dụng và công trình sản xuất kinh doanh ó quy mô nhỏ,

kỹ thuật đơn giản

Chủ đầu tư

Chủ nhiệm điều hành dự án

Các chủ thầu

Cơ cấu tổ chức quản trị của hình thức này có dạng:

Sơ đồ 1.3: Hình thức chìa khóa trao tay

1.2.2.4 Hình thức tự làm

Đây là hình thức chủ đầu tư sử dụng lực lượng của mình để thực hiệncác công việc của dự án mà không cần đến các nhà thầu Hình thức này thíchhợp với các dự án nhỏ, có tính chất chuyên ngành sử dụng vốn hợp pháp củachính chủ sở hữu

Cơ cấu tổ chức quản trị của hình thức này có dạng:

BQL lập các kế hoạch tổng thể cho các dự án nhà ở, các kế hoạch chitiết cho từng nội dung của dự án Công tác lập kế hoạch sẽ do phòng dự ánnhà thực hiện Kế hoạch sau khi được lập sẽ được trình ban giám đốc xem xét

và phê duyệt

- Lập kế hoạch tổng thể cho dự án nhà ở: kế hoạch tổng thể là một kếhoạch bao quát các nội dung của dự án Lập kế hoạch tổng thể bao gồmnhững nội dung chủ yếu sau:

+ Đưa ra sự cần thiết và mục tiêu của dự án một cách tổng quan nhất + Địa điểm xây dựng dự án cũng như điều kiện của khu đất, phân tíchcác điều kiện của khu đất, và tính phù hợp khi thực hiện dự án trên khu đất + Phương hướng giải phóng mặt bằng trên điều kiện đã phân tích nhữngđặc điểm của khu đất

+ Hình thức đầu tư của dự án

+ Các nguồn vốn đầu tư cho dự án, kế hoạch thu hồi vốn cũng như thanhtoán các nguốn vốn huy động được

+ Tiến độ thực hiện dự án

Đa phần các kế hoạch tổng thể của dự án nhà của công ty được lập mộtcách khá tốt, phù hợp với các dự án và phát huy việc thực hiện các dự án theođúng kế hoạch và nguồn lực đã đề ra Từ đó tạo điều kiện cho các bộ phận khácthực hiện các kế hoạch chi tiết hơn cho dự án như: kế hoạch thời gian, chi phí,nguồn nhân lực, quản lý chất lượng dự án, quản lý kế hoạch doanh thu

- Kế hoạch về thời gian của dự án: kế hoạch về thời gian là việc dự tínhthời gian cụ thể, các mốc thời gian sau:

+ Thời gian bắt đầu và kết thúc, khoảng thời gian thực hiện dự án

+ Thời gian bắt đầu và kết thúc của các công việc

+ Mối quan hệ trước – sau, cũng như thời gian hoàn thành công việctrước để làm các công việc tiếp theo

Kế hoạch thời gian được phòng dự án nhà lập một cách có hệ thống kĩlưỡng và chính xác, bởi kế hoạch thời gian có ảnh hưởng lớn tới các nguồnlực cũng như chất lượng của dự án Dựa vào kinh nghiệm về các dự án đã

làm, cũng như yêu cầu về thời gian để đảm bảo chất lượng cho các côngtrình, nhân sự của phòng Dự án nhà sẽ lập kế hoạch thời gian cho dự án theoquy mô của từng dự án, chất lượng yêu cầu riêng của khách hàng hay nhà tàitrợ đối với dự án đó mà lập ra một kế hoạch thời gian phù hợp cho từng dự

án Kế hoạch thời gian sẽ được thể hiện bằng sơ đồ Gantt, phân tách côngviệc, và tiến độ các công việc

- Kế hoạch về quản lý chất lượng của dự án

- Kế hoạch phân phối nguồn lực cho các dự án

+ Phân phối nguồn nhân lực cho dự án

+ Phân phối nguồn vốn cho dự án

+ Máy móc thiết bị, công cụ thi công, dụng cụ phục vụ cho dự án

- Kế hoạch chi phí cho dự án nhà ở

+ Tính tổng mức đầu tư của dự án

+ Tính các chi phi cho từng hạng mục, từng giai đoạn của dự án

Có rất nhiều yếu tố tác động làm thay đổi dự án và chi phí của dự án màngười lập dự án không thể lường trước được, vì vậy mỗi dự án luôn có mộtphần chi phí dự phòng để đảm bảo dự án bị ảnh hưởng nhiều khi chi phí thayđổi với dự tính ban đầu, bảm bảo tính hiệu quả cho dự án

- Kế hoạch doanh thu của các dự án nhà ở: phòng dự án nhà sẽ xây dựng

kế hoạch doanh thu cho dự án của mình hợp lý và chi tiết cho từng năm hoạtđộng của dự án Để lập kế hoạch doanh thu thì phòng dự án nhà phải xácđịnh suất đầu tư và giá trị phân bổ chi phí cho các giai đoạn của dự án, qua

đó hình thành giá thành đầu tư, thêm vào đó phần lợi nhuận ước tính, xácđịnh được giá kinh doanh từng hạng mục cũng như doanh thu của dự án

1.2.3.2 Quản trị phạm vi

Quản lý phạm vi của dự án: là việc xác định, giám sát việc thực hiệnmục đích mục tiêu của dự án, xác định công việc nào thuộc về dự án và cầnphải thực hiện, công việc nào nằm ngoài phạm vi của dự án Dự án phải cómột phạm vi được xác định rõ ràng cụ thể, để hoàn thành tốt dự án của mình.Phạm vi dự án thể hiện mối quan hệ ràng buộc bởi 3 yếu tố: thời gian, chất

lượng và nguồn lực của dự án Sự tương tác giữa các yếu tố này giúp chúng

ta tìm ra phạm vi cho mỗi dự án, và thực hiện dự án tốt trong các phạm vi đó Các bước quản lý phạm vi dự án ở công ty bao gồm 5 bước sau: Lập kếhoạch phạm vi, duyệt phạm vi, kiểm tra giám sát thay đổi phạm vi, quản lýthay đổi phạm vi, các phương hướng quản lý thay đổi

Các công việc cần thực hiện Phòng ban thực hiện

Sơ đồ 1.5 : Quy trình quản lý phạm vi

1.2.3.3 Quản trị thời gian và tiến độ

Việc quản lý thời gian của các dự án rất quan trọng, đặc biệt là với dự

án nhà thì việc quản lý thời gian càng được đặt lên hàng đầu, khi thời giancủa dự án đã được lập trong kế hoạch của dự án, và có cam kết với kháchhàng và nhà tài trợ, vì vậy quản lý thời gian là một công tác quản lý quantrọng trong quản lý dự án Quản lý thời gian tiến độ dự án bao gồm các côngviệc sau: lập kế hoạch thời gian cho dự án, phân phối thời gian thực hiện cáccông việc của dự án; giám sát thực hiện các công việc theo đúng thời gian của

dự án; quản lý tiến độ thời gian Công cụ để quản lý thời gian và tiến độ của dự

án là biểu đồ Gantt và các bảng biểu phụ trợ cho công tác thi công dự án

- Lập kế hoạch thời gian thực hiện và tiến độ của các dự án nhà ở

- Phân phối thời gian

Lập kế hoạch phạm vi

Xác định phạm vi, xem xét và

trình duyệt phạm vi

Kiểm tra, giám sát phạm vi

Quản lý thay đổi phạm vi

Phòng đầu tư dự án nhà ở

Đại diện ban Giám đốc

Cán bộ giám sát và kiểm tra

Trưởng ban QLDA, trưởng phòng đầu tư dự án nhà

- Giám sát và quản lý thời gian, tiến độ của dự án.

Để việc quản lý tiến độ dự án có hiệu quả công ty nên ban hành chế độkhen thưởng, cũng như phạt đối với các dự án, các công trình điều này sẽkích thích các chủ thầu công trình thực hiện tốt dự án của mình Hàng tuần,tháng, quý và hàng năm cần họp giao ban để các bộ phận nắm rõ tình hìnhcủa dự án qua đó có cách phương pháp điều chỉnh phù hợp với thời gian hiệntại để công trình luôn hoàn thành theo kế hoạch Ban quản lý báo cáo tiến độcủa dự án trong các giai đoạn trong các cuộc họp giao ban

1.2.3.4 Quản trị chi phí

Chi phí của dự án được lập và quản lý dựa vào các căn cứ quy định củanhà nước sau: Căn cứ vào nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 củaChính phủ về quản lý đầu tư xây dựng công trình, nghị định 112/2006/NĐ-

CP của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều NĐ 16/2005/NĐ-CP,nghị định 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2007 của Chính phủ về quản lý chi phí

dự án đầu tư xây dựng công trình, quyết định 15/2008/QĐ-BXD về việc Banhành Định mức chi phí quy hoạch xây dựng, nghị định số 112/2009/NĐ-CPngày 22/2/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình

áp dụng đối với các tổ chức, cá nhân liên quan đến việc quản lý chi phí đầu

tư xây dựng công trình tại các dự án sử dụng 30% vốn nhà nước trở lên,thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của bộ xây dựng hướng dẫnviệc lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình, văn bản số1751/BXD-VP ngày 14/08/2007 của Bộ xây dựng về việc công bố định mứcchi phí quản lý dự án và tư vấn xây dựng công trình, nghị định 209/2004/NĐ-

CP của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng, quyết định33/2004/QĐ-BTC ngày 12/04/2004 của Bộ tài chính về việc ban hành quytắc, biểu phí bảo hiểm, xây dựng, lắp đặt

- Phương pháp tính chi phí và các loại chi phí của dự án nhà ở

Xác định, tính toán chi phí dự toán của việc được thực hiện; tính toánchi phí thực của công việc đã thực hiện; tính toán các biến động chi phí:Chưa sử dụng hết chi phí hoặc vượt quá chi phí đề ra; tính toán hiệu suất chiphí: hiệu quả của dự án trên một đồng chi phí, cũng như việc sử dụng chi phí

đã hiệu quả hay chưa; xác định những khoản dự phòng mà dự án cần sử dụngkhi có những thay đổi, cần sử dụng bao nhiêu chi phí dự phòng để đảm bảotiến độ dự án.

Tổng mức đầu tư được lập bao gồm các chi phí sau: chi phí xây dựng;chi phí thiết bị; chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; chi phí quản lý dựán; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí khác và chi phí dự phòng (Nghịđịnh 112/2009/NĐ-CP của chính phủ) trong đó mỗi loại chi phí có một quyđịnh thành phần các loại chi phí nhỏ hơn bên trong, cũng như phần trăm sovới chi phí xây dựng của dự án

Chi phí xây dựng: gồm chi phí xây dựng công trình, hạng mục công

trình; chi phí phá dỡ công trình; chi phí san lấp mặt bằng xây dựng; chi phíxây dựng công trình tạm công trình phụ trợ phục vụ cho thi công dự án; nhàtạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công dự án

Chi phí xây dựng công trình = ∑ (Si x Zi)

Trong đó

Si : Diện tích sàn xây dựng từng loại công trình theo quy định được

duyệt ( công trình nhà ở thấp tầng, cao tầng và các công trình công cộng …)

Zi : Suất đầu tư 1m2 sàn xây dựng của từng loại công trình tương ứng

do ban quản lý dự án đề xuất

- Quy trình vay vốn của công ty tại các ngân hàng

- Phương pháp điều chỉnh chi phí, giảm thiểu hoá chi phí của dự án

- Quản lý sự thay đổi, điều chỉnh, kiểm soát chi phí của các dự án

Ban quản lý dự án trước tiên lập kế hoạch nhu cầu vốn của dự án, cácgiai đoạn và từng công việc Nêu rõ nhu cầu vốn, phương thức huy động vốn,

và kế hoạch giải ngân nguồn vốn đó để trình Ban giám đốc duyệt Sau đó tiếnhành quản lý chi phí trên những dự toán đã lập và được duyệt

Nhiệm vụ quản lý chi phí được phân công có các bộ phận như sau:

+ Bộ phận hạch toán kế toán (của ban quản lý dự án)

+ Phòng Tài chính kế toán

Nội dung cuối cùng và không kém phần quan trọng của quản lý chiphí dự án đó là quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình Việc quyết toán

được thực hiện ngay sau khi dự án hoàn thành các công việc xây dựng và đượcđưa vào sử dụng Đây là công việc vô cùng quan trọng khi dự án kết thúc.

1.2.3.5 Quản trị chất lượng dự án

Quản lý chất lượng dự án là một quá trình nhằm đảm bảo cho dự ánthoả mãn tốt nhất các yêu cầu và mục tiêu đã đề ra Quản lý chất lượng baogồm việc xác định các chính sách chất lượng, mục tiêu, trách nhiệm và việcthực hiện chúng thông qua các hoạt động: lập kế hoạch chất lượng, kiểm soát

và đảm bảo chất lượng trong hệ thống

Ba nội dung lập kế hoạch, đảm bảo chất lượng và kiểm soát chấtlượng có mối quan hệ chặt chẽ tương tác nhau Mỗi nội dung đều là kết quả

do hai nội dung kia đem lại, đồng thời, cũng là nguyên nhân ảnh hưởng đếnkết quả thực hiện hai nội dung kia

- Các nội dung chính của quản lý chất lượng của dự án

o Lập kế hoạch chất lượng dự án

o Đảm bảo chất lượng dự án

o Kiểm soát chất lượng dự án

Căn cứ thực hiện quản lý chất lượng dự án là Nghị định số

16/2005/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; nghị định số209/2004/NĐ-CP của chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng;thông tư số 11/2005/TT-BXD ngày 14/07/2005 hướng dẫn kiểm tra và chứngnhận sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng; thông tư số 12/2005/TT-BXD ngày 15/07/2005 hướng dẫn một số nội dung về quản lý chất lượngcông trình xây dựng và điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân trong hoạtđộng xây dựng

- Các yếu tố đảm bảo chất lượng cho dự án:

+ Nhu cầu của khách hàng

+ Lập kế hoạch và đưa ra các mục tiêu cụ thể về chất lượng của dự án+ Quản lý chất lượng khảo sát xây dựng

+ Quản lý chất lượng thiết kế xây dựng công trình

+ Quản lý chất lượng thi công xây dựng công trình

Công tác quản lý chất lượng của dự án thường rất phức tạp đòi hỏi cómột đội ngũ cán bộ thực hiện Công tác quản lý chất lượng thi công côngtrình bao gồm rất nhiều các nội dung sau đây:

+ Nghiên cứu và đưa ra hệ thống chỉ tiêu chất lượng thi công côngtrình giành riêng cho dự án của mình, các chỉ tiêu chất lượng đặt ra phải phùhợp với những quy định của nhà nước về dự án nhà ở, cũng như những yêucầu của khách hàng đảm bảo tính phù hợp cho dự án

+ Thực hiện những thí nghiệm trước khi đưa vào thực hiện công trình

để đảm bảo khi công trình thực hiện thì chất lượng công trình luôn thực hiệnđúng theo những điều đã đạt ra trong kế hoạch

+ Kiểm tra việc thi công các hạng mục để đảm bảo chất lượng cáccông trình

+ Ghi chép việc thi công công trình vào một sổ nhật ký chung

+ Kiểm tra an toàn thi công lao động công trình, môi trường thi côngtrong công trường

+ Nghiệm thu nội bộ các hạng mục khi đã hoàn thành gần xong, vànghiệm thu những hạng mục đã hoàn thành

- Kiểm tra nghiệm thu chất lượng: Khi hạng mục công trình đã hoànthành thì ban quản lý dự án nghiệm thu công trình cũng như chất lượng côngtrình ban giao cho chủ đầu tư Các hạng mục được hoàn thành và bàn giaokhi chất lượng đã được nghiệm thu và bàn giao thì các hạng mục tiếp theo sẽđược thi công

1.2.3.6 Quản trị hoạt động đấu thầu công trình dự án

- Quản trị quy trình mua bán đầu vào và đánh giá nhà cung ứng: việcmua bán hàng hoá đầu vào phục vụ cho công trình luôn được thực hiện vớicác quy trình quản lý cung ứng hàng hoá theo kế hoạch Các loại hàng hoá

mà BQL dự án đầu tư xây dựng công trình và phát triển đô thị Hải Phòngthực hiện theo các quy trình mua bán hàng hoá như: thiết bị thi công, hànghoá, dịch vụ

Bảng 1.5: Bảng mô hình tổ chức đấu thầu dự án đầu tư

Giám đốc

Tổ giúp việc cónhiệm vụ lậpKHĐT, HSMT và2

7

Tổ Giúp việc

Gửi Tờ trình kèmHSMT hoặc HSYC

và các tài liệu liênquan khác

8

TTĐ

Thành lập Tổ Giúp việc(TGV)

Lập kế hoạch đấu thầu

Phê duyệt kế hoạch đấu thầu

- Lập HSMT (với các gói thầu đấu thầu rộng rãi)

- Lập HSYC (với các gói thầu chào hàng cạnh tranh, mua sắm hàng hóa, chỉ định thầu)

- Lập tờ trình và thủ tục phê duyệt HSYC

HĐTQ hoặc

Giám đốc

HĐQT quyết địnhphê duyệt HSMThoặc HSYC ≥366tỷ

Tổ Giúp việc

tham gia dự

thầu13

Giám đốc; Bên

mời thầu

Theo thời gian quyđịnh trong thôngbáo mời thầu

14

Tổ Giúp việc

Bên mời thầu đánhgiá HSDT, HSĐXtheo các bước quyđịnh trong Luật đấuthầu

15

Tổ Giúp việc,

Bên mời thầu

TGV lập tờ trìnhxin phê duyệt

Phê duyệt

Ko đồng ý

Thông báo mời thầu

- Phát hành HSMT cho các nhà thầu đăng ký DT, bán HSMT đối với các gói thầu rộng rãi

- Phát hành HSYC miễn phí đối với các gói thầu khác

Lập hồ sơ dự thầu, hồ sơ

đề xuất.

Đồng ý

- Hoàn thiện hợpđồng

Trong quy trình thực hiện mua hàng, BQLDA luôn đảm bảo các hànghoá được mua theo đúng quy trình và thực hiện các bước như đã nêu Một sốhàng hoá khi BQL đã mua với các nhà cung ứng thường xuyên và khốilượng cung ứng cũng như chất lượng nhà cung ứng luôn đảm bảo thì một sốbước trên có thể không thực hiện mà vẫn đảm bảo các tiêu chuẩn chất lượng

1.2.3.7 Quản lý rủi ro dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Các hoạt động kinh tế luôn luôn tồn tại trong nó rủi ro trong đó có cảrủi ro có thể lường trước cũng như rủi ro bất khả kháng vì vậy công tác quản

lý rủi ro được đặt ra rất cấp thiết Tuy nhiên, tại BQL việc quản lý rủi ro chưađược quan tâm nhiều, do các dự án nhà đa phần thực hiện trong thời giankhông dài, địa điểm thường gần nhau nên công tác quản lý rủi ro chưa đượcquan tâm một cách triệt để, được người phụ trách mảng đó, hạng mục đókiêm nghiệm thực hiện Việc quản lý rủi ro chỉ dừng ở mức độ nhận diện rủi

ro, nhưng chưa được làm có bài bản, đa phần là dựa vào suy nghĩ chủ quancủa người quản lý và những kinh nghiệm của họ Vì vậy trong các năm tiếptheo, BQL sẽ thành lập phòng quản lý, nhận diện và phân tích rủi ro, để việcquản lý rủi ro được quan tâm một hơn nữa

Thẩm định, lập báo cáo thẩm định và tờ trình xin phê duyệt kết quả đấu thầu

Phê duyệt kết quả đấu thầu và thông báo kết quả đấu thầu

Thương thảo, hoàn thiện hợp đồng và ký kết hợp đồng với nhà thầu trúng thầu

Công tác nhận diện và quản lý rủi ro của BQL được thực hiện như sau:

- Nhận diện và phân tích rủi ro: trong một dự án rủi ro có thể xảy ratrong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án đầu tư hay giai đoạn nghiệmthu vận hành các kết quả đầu tư Với mỗi giai đoạn có thể có các rủi ro khácnhau và mức độ ảnh hưởng của nó tới các dự án cũng khác nhau

- Đo lường đánh giá mức độ rủi ro: các loại rủi ro thường được đo lườngtrên 2 khía cạnh: mức tác động và tần suất của nó Mức độ tác động càng caothì các rủi ro đó càng ảnh hưởng tới dự án nhiều, tần suất xuất hiện của cácrủi ro càng lớn thì tác động tới dự án càng nhiều Cách đánh giá rủi ro của dự

án dựa trên kinh nghiệm của những người quản lý cũng như cái nhìn của họ

- Quản lý rủi ro: khi đã nhận diện và đánh giá được mức độ rủi ro và cácảnh hưởng của nó tới dự án thì người phụ trách các hạng mục đó trong banquản lý dự án cũng như các cán bộ có liên quan tiến hành quản lý rủi ro saocho rủi ro ảnh hưởng tới dự án ít nhất hoặc không còn tác động tới các dự án.Các công việc trong quản lý rủi ro là: tăng cường kiểm tra giám sát côngtrình, đối chiếu giá cả và có điều chỉnh kịp thời giá trong kế hoạch so với giáthị trường khi công trình đang đi vào thi công Bên cạnh đó để hạn chế bớtrủi ro, BQL nên thực hiện khoán hợp đồng với các nhà thầu khác, hoặc thicông bảo lãnh hợp đồng, việc thực hiện dự án sẽ chỉ là giám sát các nhà thầuthực hiện theo đúng hợp đồng đã bảo lãnh

- Các phương pháp BQL sử dụng để quản lý rủi ro: Tất cả các dự án củacông ty luôn được thực hiện quản lý rủi ro, không nhiều thì ít các hoạt độngquản lý rủi ro luôn diễn ra trong các dự án và nó đem lại hiệu quả của dự ánbằng việc tránh các rủi ro cũng như các tác động tới dự án của các rủi ro đóVới rủi ro bất khả kháng: BQL có chế độ thực hiện bảo hiểm công trìnhthường là 5% giá trị xây lắp công trình, một số công trình con số này có thểlên tới 7% Bên cạnh đó các công trình công ty còn giành 10% giá trị xây lắpcông trình cho các khoản chi phí dự phòng để đảm bảo nếu có rủi ro xảy ra

dự án có thể xử lý không làm ảnh hưởng tới các bước sau của dự án cũng nhưtoàn dự án

Tuy vậy, việc quản lý rủi ro tại BQL chưa thực sự đạt hiệu quả cao vàkhông mang tính liên tục đồng bộ Điều này đôi khi cũng làm ảnh hưởng tớichất lượng của các dự án mà công ty thực hiện Việc đo lường mức độ rủi rocũng chưa được quan tâm chỉ thực hiện đo lường một cách định tính khôngmang tính chất khoa học các phương pháp kĩ thuật chưa được áp dụng việc

đo lường

1.2.3.8 Quản trị nhân lực

- Việc quản trị nhân lực dự án cần được quan tâm một cách tốt nhất vìnhân lực của dự án có vai trò quan trọng trong công tác quản trị cũng nhưthực hiện dự án Công tác đào tạo và phát triển nguồn nhân lực được thựchiện trước khi công trình diễn ra, việc sắp xếp nhân sự hợp lý cho các dự áncũng mang lại hiệu quả cao cho dự án đó, góp phần nâng cao chất lượng cho

dự án

- Quản trị nguồn nhân lực của dự án để đảm bảo tiến độ, cũng như chiphí của dự án theo kế hoạch: nguồn nhân lực của dự án cũng là nhân tố ảnhhưởng rất lớn tới chi phí, chất lượng cũng như tiến độ của dự án Yêu cầu đặt

ra cho các nhà quản trị đó là quản trị nguồn nhân lực của các dự án sao chonguồn nhân lực luôn đảm bảo theo đúng như kế hoạch để không ảnh hưởngtới tiến độ cũng như chất lượng của dự án

Hiện nay công tác phân phối nguồn nhân lực cho dự án tại BQL đangđược thực hiện tốt Vì đặc tính các dự án nhà của BQL không có địa hình xanhau, đa phần là ở gần nhau Vì vậy công tác phân phối một nguồn lực chonhiều dự án có thể đảm bảo được, điều này góp một phần quan trọng trongcông tác phân phối nguồn lực cho các dự án Bên cạnh đó BQL cũng có độingũ nhân lực trẻ, nhiệt tình, năng nổ với công việc, cũng như có kinh nghiệmtrong các lĩnh vực xây dựng vì vậy mang lại lợi thế cho BQL trong công tácquản trị dự án Tuy nhiên, một số dự án các hạng mục nào đó vẫn còn tồn tại

tình trạng thiếu nguồn lực trong khi đó dự án khác cùng thời điểm đó lại thừanguồn lực Nhưng điều này là không tránh khỏi trong công tác thực hiện rấtnhiều dự án tại BQL, khi mà các dự án có thể chồng chéo lên nhau, và banquản lý của các dự án có thể đứng đầu là một cá nhân, vì vậy khi khối lượngcông việc quá lớn thì những sai sót vướng mắc là không tránh khỏi.

1.2.3.9 Quản lý an toàn lao động Quản lý môi trường xây dựng trên công trường xây dựng

 Quản lý an toàn lao động trên công trường xây dựng

Khi sự an toàn của các công trình được đảm bảo thì dự án sẽ hiệu quảhơn với việc không mất nhiều chi phí và thời gian cho các công tác cứu chữasau đó, cũng như tạo uy tín cho công ty với khách hàng, nhà tài trợ, các bộban ngành và cơ quan có chức năng

+ Xây dựng nội quy cho an toàn lao động của các công trình xây dựngnhà ở tại công ty

+ Kiểm tra quản lý việc thực hiện an toàn lao động tại công trường+ Thực hiện điều chỉnh và hoàn thiện các dự án về điều kiện bảo đảm

an toàn lao động theo những quy định chung

- Quản lý môi trường xây dựng:

+ Xây dựng và hoàn thiện quy định môi trường cho các dự án nhà ở củacông ty trên cơ sở quy định của nhà nước: Cũng như quản lý an toàn dự án,quản lý môi trường xây dựng cũng bao gồm nhiều bước để thực hiện đượcmôi trường xây dựng tốt và lành mạnh

+ Kiểm tra việc thực thi các quy định đã đề ra, quản lý và có hình thức

xử phạt với các dự án không đáp ứng theo quy định đưa ra

1.3 Vai trò của quản trị dự án đầu tư xây dựng công trình khu nhà ở sinh viên tập trung trên địa bàn Thành phố Hải Phòng

Đầu tư xây dựng nhà ở cho sinh viên là một trong những mảng sản xuấtkinh doanh của Ban Quản lý công trình xây dựng phát triên đô thị , mang lạilợi nhuận cho BQL và hơn cả là lợi ích cho địa phương và xã hội Vì thế hoạt

động đầu tư xây dựng nhà ở luôn được Ban Quản lý Công trình xây dựngphát triển đô thị quan tâm nhiều nhất, do đây là hoạt động đem lại nhiều lợiích xã hội, nuôi dưỡng và phát triển nguồn nhân lực chất lượng cao trongtương lai, giảm thiểu các tệ nạn xã hội Từ công tác nghiên cứu các dự ánchuẩn bị đầu tư, cho tới việc thực hiện các dự án và quản trị vận hành các dự

án đó Các dự án nhà ở của BQL thường là các dự án xây chung cư và vănphòng cho thuê, dự án khu nhà ở sinh viên 15 tầng Đa phần các dự án mộtphần là nguồn vốn của Nhà nước, một phần là nguồn vốn của BQL và cácnguồn vốn vay ngân hàng cũng như các nguồn mà BQL huy động được Việcquản trị dự án đang được Ban Quản lý công trình xây dựng phát triển đô thịthực hiện với nhiều dự án, trong đó dự án nhà ở sinh viên tập trung luôn đượcquan tâm nhiều nhất do đem lại nhiều lợi ích cho xã hội, vì vậy việc quản trị

dự án xây dựng công trình khu nhà ở sinh viên tập trung đặt ra rất cấp thiết

1.4 Nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến quản trị dự án đầu tư xây dựng công trình

- Nhân tố do tác động bên ngoài bao gồm :

+ Nguồn tài trợ và chương trình : Nguồn tài chính do nhà tài trợ và chủ dự

án cung cấp, kết quả mong đợi và thời gian hoàn vốn

+ Ảnh hưởng bên ngoài như tác động về chính trị, kinh tế, xã hội

- Nhân tố phát sinh từ chiến lược của dự án bao gồm :

+ Thái độ : Thể hiện tầm quan trọng của dự án và sự hôc trợ của các bênliên quan

+ Xác định : Dự án cần xác định rõ phải làm gì, phương pháp tiếp cậnthiết kế dự án và chiến lược thực hiện

- Nhân tố xuất phát từ bên trong tổ chức dự án bao gồm :

+ Con người : Sự quản lý và lãnh đạo

+ Hệ thống : Kế hoạch, chế độ báo cáo và kiểm soát để đo lường tiến độcủa dự án

+ Tổ chức : Vai trò, trách nhiệm và quan hệ giữa các bên tham gia

CHƯƠNG 2 : ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN TRỊ

DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH KHU NHÀ Ở SINH VIÊN TẬP TRUNG CỦA BAN QUẢN LÝ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG

PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ 2.1 Tổng quan về Ban quản lý công trình xây dựng phát triển đô thị

2.1.1.Quá trình hình thành và phát triển của BQL dự án công trình xây dựng và phát triển đô thị

- Tên đơn vị : Ban quản lý dự án công trình xây dựng và phát triển đô thị

- Địa chỉ: Số 3 Hồ Xuân Hương - Hồng Bàng – Hải Phòng

- Được thành lập trên quyết định số 1116 – QĐ/UNBD ngày 15/4/2004

- Ban Quản lý công trình xây dựng phát triển đô thị khi mới được thànhlập là đơn vị trực thuộc Sở xây dựng Hải Phòng Từ tháng 31/01/2015 UBNDthành phố có QĐ số 295/QĐ-UBND về việc chuyển Ban Quản lý công trìnhxây dựng phát triển đô thị thuộc Sở xây dựng về trực thuộc UBND thành phố.Chức năng nhiệm vụ, tổ chức bộ máy của Ban Quản lý công trình xây dựngphát triển đô thị được quy định tại quyết định số 2448 – QĐ/UNBD ngày15/10/2015

- Chức năng

BQL công trình xây dựng phát triển đô thị là đơn vị trực thuộc Sở Xây dựng thành phố Hải Phòng, có chức năng quản lý các dự án do Sở Xây dựng trực tiếp làm chủ đầu tư

- Nhiệm vụ

Thực hiện đúng đầy đủ nhiệm vụ, quyền hạn của ban quản lý các dự ánquy định tại Luật Xây dựng và các văn bản của Nhà nước về quản lý đầu tưxây dựng

Thực hiện nhiệm vụ của chủ đầu tư khi được ủy quyền

Quản lý nhà đất, các dự án nhà ở, đất ở cho cán bộ các ban Đảng ở TW

từ khi quy hoạch, xây dựng, hoàn thành, đưa vào sử dụng theo các quy định,quyết định của hội đồng chỉ dạo chương trình nhà ở đất ở cán bộ công nhânviên các cơ quan Đảng ở TW đến khi hoàn thành thủ tục bàn giao cho các cơquan chức năng địa phương tiếp nhận, quản lý

Cơ cấu tổ chức của BQL dự án gồm

- Ban giám đốc : Gồm 01 giám đốc và 02 Phó giám đốc