PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN THỰC HIỆN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THÔNG QUA TÌNH HUỐNG Tp. Hồ Chí Minh, 2016 Contents DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT 3 PHẦN MỞ ĐẦU 4 PHẦN NỘI DUNG 6 CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN THỰC HIỆN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 6 1.1. Quyền thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất 6 1.2. Quyền thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12 1.3. Quyền thực hiện giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình 15 CHƯƠNG 2: BÌNH LUẬN TÌNH HUỐNG DỰA TRÊN CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ QUYỀN THỰC HIỆN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 19 2.1. Mô tả tình huống 19 2.2. Cơ sở pháp lý 19 2.3. Bình luận tình huống 20 2.4. Đánh giá quyết định 25 PHẦN KẾT LUẬN 28 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 29
Trang 1ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT
Trang 2DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT 3
PHẦN MỞ ĐẦU 4
PHẦN NỘI DUNG 6
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN THỰC HIỆN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 6 1.1 Quyền thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất 6
1.2 Quyền thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất .12 1.3 Quyền thực hiện giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình 15 CHƯƠNG 2: BÌNH LUẬN TÌNH HUỐNG DỰA TRÊN CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ QUYỀN THỰC HIỆN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT19 2.1 Mô tả tình huống 19
2.2 Cơ sở pháp lý 19
2.3 Bình luận tình huống 20
2.4 Đánh giá quyết định 25
PHẦN KẾT LUẬN 28
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 29
Trang 4
Luật Đất đai 2013 ra đời nhằm đáp ứng những yêu cầu về đất đai mà xãhội đề ra, hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai giúp cho Nhà nước có thể quản
lý và điều phối đất đai một cách hiệu quả nhất Nhà nước là chủ sở hữu về mặtpháp lý, nắm giữ quyền sử hữu pháp lý đối với đất đai nhằm thuận tiện cho việccan thiệp vào các quan hệ đất đai và điều chỉnh thông qua các hoạt động như lậpquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và thu hồi đất Người sử dụng đất, với cácquyền giao dịch quyền sử dụng đất mang tính định đoạt như là quyền của chủ sởhữu, được trao quyền sở hữu thực tế đối với đất đai Điều này giúp người sửdụng đất tự do hơn trong việc sử dụng, khai thác lợi ích kinh tế của đất đai vàphát huy tác dụng tích cực của thị trường quyền sử dụng đất Nhu cầu sử dụngđất đang ngày càng gia tăng và giao dịch quyền sử dụng đất đang ngày càng phổbiến trên thực tế, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, sự phát triển về kinh tếcũng như quá trình đô thị hóa mạnh mẽ Và trên thực tế quyền này được thực thinhư thế nào? Nhóm thực hiện đề tài mạnh dạn nghiên cứu tình huống xảy ra tạiThành phố Đà Nẵng để phân tích đánh giá quy định của pháp luật về quyền thực
Trang 5
-4-hiện giao dịch quyền sử dụng đất Từ đó có cái nhìn tổng quan và khái quát nhấtquy định này nhằm đưa ra những đánh giá, bình luận khách quan nhất cho tìnhhuống được nghiên cứu.
2 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Các quy định pháp luật đất đai về quyền giao dịchquyền sử dụng đất cụ thể là quyền giao dịch chuyển nhượng và thế chấp quyền
sử dụng đất, phân tích và bình luận tình huống thực tế
Phạm vi nghiên cứu: Nhóm thực hiện đề tài nghiên cứu các quy định LuậtĐất đai và việc áp dụng quy định pháp luật trên thực tế
3 Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu lý luận;
Phương pháp so sánh những quy định cũ và quy định mới để tìm ra nhữngđiểm tiến bộ trong pháp luật đất đai;
Phương pháp thu thập thông tin, tổng hợp;
Phương pháp phân tích, lập luận để xử lý những vấn đề được đưa ra qua
đó đánh giá bình luận tình huống cũng như quy định pháp luật
4 Kết cấu bài nghiên cứu
Ngoài phần mở đầu và kết luận, phụ lục, danh mục tài liệu tham khảo thìbáo cáo gồm có 2 chương:
Chương 1: Những vấn đề chung về quyền thực hiện giao dịch quyền sửdụng đất
Chương 2: Bình luận tình huống dựa trên cơ sở lý thuyết về quyền thựchiện giao dịch quyền sử dụng đất
Trang 6
-5-PHẦN NỘI DUNG
HIỆN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Quyền thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất
1.1.1 Khái niệm quyền thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất
Giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 121 Bộ luật Dân sự 2005, là hợpđồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứtquyền, nghĩa vụ dân sự Theo đó, giao dịch quyền sử dụng đất cũng là sự thỏathuận (hợp đồng) giữa các chủ thể với nhau, trong đó có một bên là người sử dụngđất, hoặc hành vi pháp lý đơn phương của người sử dụng đất làm phát sinh, thayđổi hay chấm dứt quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với quyền sử dụngđất
Việc người sử dụng đất được thực hiện giao dịch đối với quyền sử dụng đấtđược quy định tại Khoản 2 Điều 54 Hiến pháp 20131, và thuật ngữ được sử dụng
ở đây là “chuyển quyền sử dụng đất” Tuy nhiên, các Luật Đất đai không sử dụngthuật ngữ này mà nêu tên cụ thể của từng loại quyền, đồng thời cũng không đềcập thuật ngữ “giao dịch quyền sử dụng đất” Thuật ngữ giao dịch quyền sử dụngđất được chính thức nhắc đến đầu tiên và cũng chỉ một lần nhưng không có sựgiải thích tại Điều 184 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chínhphủ về thi hành Luật Đất đai 2003
Thông qua việc cho phép người sử dụng đất đưa quyền sử dụng đất vào lưuthông, trao đổi trên thị trường theo những hành vi giao dịch nhất định đã đượcquy định, Nhà nước đã tạo điều kiện thuận lợi và dễ dàng hơn để người sử dụngđất có thể khai thác lợi ích kinh tế từ đất đai, đảm bảo quyền lợi và sự gắn bó của
họ trong quá trình sử dụng đất Đồng thời, sự lưu thông, trao đổi này cho thấyquyền sử dụng đất đã được Nhà nước công nhận như một loại quyền tài sản màNhà nước trao cho người sử dụng đất Điều này có nghĩa tuy không phải là chủ sở
1
Khoản 2 Điều 54 Hiến pháp 2013 quy định: “ Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa
vụ theo quy định của luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ.”
Trang 7
-6-hữu của đất đai, nhưng người sử dụng đất lại có quyền sở -6-hữu đối với quyền sửdụng đất, hay quyền sử dụng đất là tài sản thuộc sở hữu của họ, cụ thể là đối vớinhững chủ thể có quyền giao dịch quyền sử dụng đất
Như vậy có thể hiểu giao dịch quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đấttiến hành dịch chuyển quyền sử dụng đất của mình theo nội dung và hình thứcnhất định phù hợp với quy định của pháp luật đất đai nhằm thực hiện quyền tàisản của mình đối với quyền sử dụng đất
Quyền thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất bao gồm các quyền theo quyđịnh tại Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013:
(1) chuyển đổi quyền sử dụng đất,
(2) chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
(3) cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất,
1.1.2 Đặc điểm quyền thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất
Về chủ thể có quyền giao dịch
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụngđất2 có quyền thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuêlại, thừa kế, tặng cho thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của LuậtĐất đai 2013 Theo điều luật này, người sử dụng đất có quyền thực hiện giao dịchquyền sử dụng đất khi đáp ứng những điều kiện cụ thể của từng loại giao dịchđược quy định trong luật
2 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013
Trang 8
-7-Người sử dụng đất trực tiếp thực hiện quyền giao dịch hoặc người đại diệntheo pháp luật thực hiện giao dịch trên quyền sử dụng đất của mình Tuy nhiên,đối với nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền
và nghĩa vụ sau3:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa
Về quyền sử dụng đất được phép giao dịch
Quyền sử dụng đất được phép giao dịch khi các chủ thể sử dụng đất đápứng các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 Trước hết, các chủ thểnày phải đáp ứng bốn điều kiện chung sau đây:
Thứ nhất, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là giấy chứng nhận).
3 Điều 167, khoản 2 Luật Đất đai năm 2013
Trang 9
Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý do Nhà nước cấp cho người cóquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để xácnhận và bảo hộ các quyền sử dụng, sở hữu này của người sử dụng đất Chủ thểnào có giấy chứng nhận với tên của họ được ghi nhận trên giấy nghĩa là quyền sửdụng đất hợp pháp của họ đã được chứng minh và họ có thể đưa quyền sử dụngđất của mình vào trong giao dịch
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất là loại giấy chứng nhận hợp pháp thống nhất áp dụng cấp choquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy địnhtại Điều 4 và Điều 7 Luật số 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009 sửa đổi, bổ sung một
số điều của luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản Giấy chứng nhận này đượcchính thức phát hành và cấp cho người sử dụng đất từ ngày 10/12/2009 Các loạigiấy chứng nhận được ban hành trước thời gian đó vẫn được xem là hợp pháp và
có giá trị pháp lý tương đương, bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy
đỏ cũ, được ban hành theo Quyết định 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổngcục Quản lý ruộng đất), giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụngđất ở (giấy hồng cũ, được ban hành theo Nghị định 60/CP của Chính phủ ngày05/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị), giấy chứngnhận quyền sử dụng đất (giấy đỏ mới, được ban hành theo Luật Đất đai 2003) vàgiấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (giấy hồng mới,được ban hành theo Luật Nhà ở 2005) Người có một trong những loại giấy tờ nàyvẫn được thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất mà không phải đổi sang giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất
Có hai ngoại lệ không cần có giấy chứng nhận này, thứ nhất đối với trườnghợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thựchiện sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; thứ hai đối với trường hợp nhậnthừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có đủđiều kiện để được cấp giấy chứng nhận4
Thứ hai, không có tranh chấp đối với diện tích đất đưa vào giao dịch
Đây là quy định nhằm xác định rõ tư cách pháp lý của chủ thể thực hiệnquyền và bảo vệ lợi ích hợp pháp thực sự của họ Một chủ thể chỉ được hưởng vàđược thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất đối với diện tích mà mình có quyền
4 Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013
Trang 10
-9-sử dụng Trường hợp đất đang bị tranh chấp thì cần phải giải quyết xong tranhchấp, người sử dụng đất mới được thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất.
Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
Quyền sử dụng đất bị kê biên là để đảm bảo nghĩa vụ tài sản mà người sửdụng đất phải thực hiện trên cơ sở sự cưỡng chế của pháp luật Điều kiện này đặt
ra nhằm tránh sự tẩu tán tài sản và lẩn tránh nghĩa vụ của người sử dụng đất Khiquyền sử dụng đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì quyền sử dụng đất củangười sử dụng đất đã bị hạn chế do đó họ không được phép thực hiện giao dịchđối với quyền sử dụng đất của mình
Thứ tư, việc sử dụng đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất
Đối với loại đất có quy định về thời hạn sử dụng, khi hết thời hạn sử dụng
mà người sử dụng đất không được gia hạn thì quyền sử dụng đất sẽ bị Nhà nướcthu hồi, đồng nghĩa với việc quyền sử dụng đất của người sử dụng đất chấm dứt
và khi đó không còn là chủ thể có quyền sử dụng đất để có thể thực hiện giao dịchđối với quyền sử dụng đất
Ngoài những điều kiện chung nêu trên, để quyền sử dụng đất có thể đưavào giao dịch được thì còn cần phải đáp ứng các điều kiện từ Điều 189 đến Điều
194 của Luật Đất đai 2013
Điều kiện quyền sử dụng đất được pháp giao dịch
Về hình thức giao dịch
Trang 11
-10-Theo quy định của pháp luật đất đai thì có bảy loại hình giao dịch quyền sửdụng đất, chúng ta có thể nhìn nhận cơ bản như sau:
(1) Chuyển đổi quyền sử dụng đất: hai hay nhiều người sử dụng đất thỏathuận chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định pháp luật;
(2) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: người sử dụng đất chuyển giaoquyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác để nhận lấy một khoản tiền tươngứng với giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng theo thỏa thuận phù hợp vớiquy định pháp luật ;
(3) Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất: người sử dụng đấtchuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác để sử dụng trong mộtkhoản thời gian nhất định, bên thuê phải trả tiền thuê và trả lại đất cho bên chothuê khi hết thời hạn thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng Trường hợp bên chothuê là người sử dụng đất dưới hình thức đất do nhà nước giao thì giao dịch gọi là
“cho thuê” quyền sử đất, trường hợp bên cho thuê là người sử dụng đất dưới hìnhthức đất do nhà nước cho thuê thì giao dịch gọi là “cho thuê lại” quyền sử đất ;
(4) Để thừa kế quyền sử dụng đất: là việc chuyển giao quyền sử dụng đất
từ người chết sang người thừa kế thông qua di chúc hoặc theo pháp luật ;
(5) Tặng cho quyền sử dụng đất: người sử dụng đất chuyển giao quyền sửdụng đất của mình cho chủ thể khác mà không yêu cầu đền bù, còn bên tặng chođồng ý nhận theo thỏa thuận phù hợp với quy định pháp luật ;
(6) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất: người sử dụng đất dùng quyền sửdụng đất của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp, bênthế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp mà không phải chuyểngiao quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp ;
(7) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất: người sử dụng đất dùng quyền sửdụng đất của mình liên kết với tài sản của chủ thể khác để hợp tác sản xuất, kinhdoanh
Người sử dụng đất có thể thực hiện quyền giao dịch quyền sử dụng đấtthông qua hợp đồng hoặc văn bản giao dịch quyền sử dụng đất tự lập nhưngkhông trái với quy định của pháp luật Trong trường hợp quyền sử dụng đất đưavào giao dịch thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình hoặc nhóm người thìhợp đồng hoặc văn bản giao dịch đối với quyền sử dụng đất chung này phải đượctất cả các thành viên ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định pháp luậtdân sự
Trang 12
-11-Hợp đồng hoặc văn bản giao dịch quyền sử dụng đất phải được côngchứng, chứng thực trong trường hợp: hợp đồng chuyển nhượng mà cả hai bêntham gia không phải là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản; hợp đồng tặngcho; hợp đồng thế chấp; hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Các hợp đồng hoặc văn bản giao dịch quyền sử dụng đất phải được đăng kýtại Văn phòng đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địachính Đối với di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế thì thời điểm có hiệu lực
là thời điểm mở thừa kế, hoặc thời điểm người vợ/chồng sau cùng chết nếu là tàisản chung của vợ, chồng
Khi thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất, những người tham gia vàogiao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục dopháp luật quy định
Khác với các hàng hoá khác, đất đai luôn có một vị trí cố định không didời, vì thế nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng hợp pháp (Khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2013) Việc giao dịchquyền sử dụng đất chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ vềđất(Điều 195 Luật Đất đai 2013) Do vậy, trong các giao dịch về đất đai, hồ sơ địachính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng phải rõ ràng, công khai,minh bạch Quyền thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.2 Quyền thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.2.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giaohoàn toàn quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác để nhận một khoản tiềntương ứng với giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng theo thỏa thuận phù hợpvới quy định pháp luật5
1.2.2 Đặc điểm quyền thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
5 Theo Giáo trình Luật Đất đai, Trường Đại học Luật Tp HCM, trang 246
Trang 13
-12-Cũng như chuyển đổi quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụngđất là một giao dịch chuyển quyền sử dụng đất bởi nó làm chất dứt quyền sử dụngđất của bên chuyển nhượng và tạo lập nên quyền sử dụng đất cho bên nhận quyền.Đối tượng của quan hệ là quyền sử dụng đất được trao đổi với một khoản tiềntương ứng với giá trị của nó Thông qua việc chuyển nhượng, quyền sử dụng đấtđược lưu thông trên thị trường, góp phần đưa đất đai nhanh chóng đến với người
có nhu cầu và có khả năng Trong các loại giao dịch quyền sử dụng đất thì giaodịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là loại giao dịch có ảnh hưởng quan trọngđến sự hình thành và phát triển của thị trường quyền sử dụng đất nói riêng cũngnhư thị trường bất động sản nói chung
Về chủ thể có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Đối với hộ gia đình, để có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hộgia đình phải sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặcthuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Riêng trường hợp hộ gia đình sửdụng đất nông nghiệp dưới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất cũng cóquyền giao dịch quyền sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sửdụng đất Điều 179 và Điều 180 Luật Đất Đai 2013 quy định hộ gia đình thuộccác trường hợp sau có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
(i) Hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạnmức;
(ii) Hộ gia đình được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;
(iii) Hộ gia đình được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;
(iv) Hộ gia đình được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thờigian thuê;
(v) Hộ gia đình sử dụng đất do nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng,nhận tặng cho, nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
Trang 14
-13-(vi) Hộ gia đình thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khuchế xuất mà trả tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê;
(vii) Hộ gia đình được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất khôngthu tiền sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc thuê đất mà trả tiềnthuê đất một lần cho cả thời gian thuê; và
(viii) Hộ gia đình được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà đãtrả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiềunăm mà thời hạn thuê đất còn lại ít nhất là 5 năm6
Tuy nhiên, trong một vài trường hợp, với lý do đặc thù, việc chuyểnnhượng đất của hộ gia đình có sự giới hạn Cụ thế như hộ gia đình đồng bào dântộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhànước7; hộ gia đình đang sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phânkhu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển rakhỏi khân khu đó; hộ gia đình được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nôngnghiệp trong rừng phòng hộ
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo Điều 188 Luật Đất
đai 2013
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất ;
Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Hợp đồng dựa trên sự thỏa
thuận của bên thế chấp và bên nhận thế chấp Hợp đồng thế chấp bằng QSDĐ
6 Khoản 1 Điều 210 Luật Đất đai 2013
7 Khoản 3 Điều 192 Luật Đất đai 2013, Khoản 1 Điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ-CP