Nghiên Cứu Sự Biến Động Và Một Số Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Đất Ở Trên Địa Bàn Xã Minh Tân Huyện Vị Xuyên – Tỉnh Hà Giang Giai Đoạn 2010 - 2013

Vì vậy để xác định các sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất như thế nào đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó đến giá đất ra sao thì cần phải có các nghiên cứu mang tính khoa họ

LỘC ĐỨC KHIM

Tên đề tài:

NGHIÊN CỨU SỰ BIẾN ĐỘNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN XÃ MINH TÂN HUYỆN VỊ XUYÊN – TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2010 - 2013

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy

Chuyên ngành : Quản ý đất đai

Khoa : Quản lý tài nguyên

Khóa học : 2010 - 2014

Giảng viên hướng dẫn : PGS.TS.Nguyễn Ngọc Nông

Thái Nguyên, năm 2014

sự hỗ trợ, giúp đỡ dù ít hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp của người khác Trong suốt thời gian từ khi bắt đầu học tập ở giảng đường đại học đến nay,

em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ của quý Thầy Cô, gia đình

và bạn bè Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, em xin gửi đến quý Thầy Cô ở Khoa Quản Lý Tài Nguyên – Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã cùng với tri thức và tâm huyết của mình để truyền đạt vốn kiến thức quý báu cho chúng em trong suốt thời gian học tập tại trường Và đặc biệt, Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông_phó hiệu trưởng Nhà trường, đã tận tâm, tận lực hướng dẫn và giúp đỡ em trong quá trình thực tập và hoàn thành bài báo cáo tốt nghiệp

Từ đáy lòng em xin gửi lời cảm ơn tới các cô, chú, anh, chị trong UBND

xã Minh Tân – huyện Vị Xuyên đã giúp đỡ, chỉ bảo em trong quá trình thực tập tại cơ quan giúp em tích lũy được nhiều kinh nghiệm quý báo trong công việc cũng như cuộc sống

Nếu không có những lời hướng dẫn, dạy bảo của thầy, sự giúp đỡ của các cán bộ trong UBND xã Minh Tân em nghĩ bài thu hoạch này của em rất khó có thể hoàn thiện được Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơn thầy, cảm ơn các cô, chú, anh, chị đã giúp đỡ em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp Bài khóa luận được thực hiện trong khoảng thời gian gần 4 tháng Bước đầu

đi vào thực tế, giải quyết được một số vấn đề về công tác định giá đất tại địa phương Tuy nhiên do trình độ lý luận, cũng như kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế vì thế không tránh khỏi những thiếu sót là điều chắc chắn, em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của quý thầy cô và các bạn

để khóa luận và kiến thức của em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2014

Sinh Viên

Lộc Đức Khim

UBND : Ủy ban nhân dân GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND : Hội đồng nhân dân

TN & MT : Tài nguyên và môi trường

NĐ-CP : Nghị định Chính phủ

QĐ : Quyết định VND : Việt nam đồng QL4C : Quốc lộ 4C

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 xã Minh Tân 25

Bảng 4.2 Tình hình biến động đất đai xã Mnh Tân giai đoan 2010-2013 28

Bảng 4.3 Bảng giá đất quy định trên địa bàn xã Minh Tân năm 2013 31

Bảng 4.4 Bảng Giá đất thực tế trên địa bàn xã Minh Tân năm 2013 32

Bảng 4.6 Sự chênh lệch giữa VT1 với các VT khác theo giá thị trường 34

Bảng 4.7 Yếu tố đặc điểm của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 36

Bảng 4.8 Giá đất thực tế trước khi có quy hoạch và sau khi có quy hoạch 37

Bảng 4.9 Yếu tố cơ sở hạ tầng ảnh hưởng đên giá đất 39

Hình 2.1 Đồ thị thể hiện cung – cầu ảnh hưởng đến giá đất 8

Hình 4.1 : Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất xã Minh Tân năm 2013 26

Hình 4.2 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất 34

Hình 4.3 Ảnh hưởng của quy hoạch đến giá đất 36

Hình 4.4 Ảnh hưởng của tăng trưởng kinh tế thu nhập đến giá đất 40

Hình 4.5 Ảnh hưởng cảu vấn đề dân số đến giá đất 40

Hình 4.6 Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất 41

Hình 4.7 Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 44

1.1 Tính cấp thiết 1

1.2 Mục đích, yêu cầu và ý nghĩa của đề tài 2

1.2.1 Mục đích của đề tài 2

1.2.2 Yêu cầu của đề tài 3

1.2.3 Ý nghĩa của đề tài 3

PHẦN II TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

2.1 Khái niệm về đất đai 4

2.2 Khái niệm và ý nghĩa về giá đất 4

2.2.1 Khái niệm 4

2.2.2 Ý nghĩa của việc quy định khung giá đất 5

2.3 Cơ sở khoa học xác định giá đất 5

2.3.1 Cơ sở thực tiễn xác định giá đất 5

2.3.2 Cơ sở pháp lý xác định giá đất 9

2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 10

2.4.1 Nhân tố thông thường 10

2.4.2 Nhân tố khu vực 11

2.4.3 Nhân tố cá biệt 11

2.5 Phương pháp xác định giá đất 12

2.5.1 Phương pháp xác định giá đất của một số nước trên thế giới 12

2.5.2 Phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam 13

2.5.3 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất 17

PHẦN III ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 18

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 18

3.1.1 Đối tượng 18

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 18

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 18

3.2.1 Địa điểm 18

3.2.2 Thời gian tiến hành 18

3.3 Nội dung nghiên cứu 18

3.3.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội 18

3.3.2 Thực trạng quản lý và sử dụng đất 19

3.3.3 Giá đất quy định trên địa bàn xã Minh Tân 19

3.3.4 Sự biến động giá đất trên địa bàn xã Minh Tân giai đoạn 2011-2013 19

3.3.5 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở 19

pháp định giá đất theo cơ chế thị trường 19

3.4 Phương pháp nghiên cứu 19

3.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 19

3.4.2 Phương pháp điều tra phỏng vấn 20

3.4.3 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 20

3.4.4 Phương pháp xử lý thông tin số liệu 20

3.4.5 Phương pháp chuyên gia 20

3.4.6 Phương pháp so sánh 20

PHẦN IV 21

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 21

4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN – KINH TẾ - XÃ HỘI 21

4.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường 21

4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 23

4.2 Thực trạng quản lý, sử dụng và tiềm năng đất đai 24

4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 24

4.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 24

4.3.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 30

4.3.1 Giá đất quy định trên địa bàn xã Minh Tân năm 2013 30

4.3.2 Kết quả điều tra thực tế 31

4.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại xã Minh Tân giai đoạn 2010 -2013 33 4.3.4 Nhận xét chung về mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn xã Minh Tân 43

4.3.5 Mối quan hệ giữa các yếu tố tác động đên giá đất 44

4.4 Giải pháp phuc vụ công tác quản lý đất đai và định giá đất theo cơ chế thị trường 45

4.4.1 Giải pháp phục vụ công tác quản lý đất đai tại xã Minh Tân 45

4.4.2 Giải pháp định giá đất theo cơ chế thị trường 46

PHẦN V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 54

5.1 Kết luận 54

5.2 Kiến nghị 54

TÀI LIỆU THAM KHẢO 56

PHẦN I ĐẶT VẤN ĐỀ

Nước ta là một nước nông nghiệp lạc hậu,từ sau khi gia nhập tổ chức Thương mại thế giới (WTO) năm 2006 thì nền kinh tế - xã hội nước ta phát triển nhanh và mạnh mẽ Hiện nay tốc độ tăng trưởng,phát triển nền kinh tế của nước ta ngày càng tăng so với các nước trong khu vực và trên thế giới Nền kinh tế càng phát triển thì nhu cầu về sử dụng đất để làm nhà ở và các khu công nghiệp càng cao, đặc biệt là tại các thành phố lớn và các xã phát triển thành thị trấn hoặc thành phường Xã Minh Tân-Vị Xuyên-Hà Giang là

xã bán miền núi, từ khi Cao nguyên đá Đồng Văn được UNESCO trao Bằng

công nhận là Công viên địa chất toàn cầu thì nền kinh tế của xã đã phát triển một cách nhanh chóng, cùng với đó đất đai ở đây được quy hoạch thành điểm dừng chân cho khách du lịch Các hoạt động kinh tế có liên quan đến đất và cần sử dụng đất ngày càng tăng nhiều Do đó việc định giá đất để phục vụ các hoạt động liên quan đến đất là vô cùng quan trọng và cần thiết cho sự phát triển thị trường nhà đất nói riêng và nền kinh tế của địa phương nói chung Các địa phương khác nhau thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cũng khác nhau Vì vậy để xác định các sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất như thế nào đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó đến giá đất ra sao thì cần phải có các nghiên cứu mang tính khoa học để công việc định giá đất mang tính chính xác cao và đưa ra giá thích hợp cho địa phương

Được sự được sự nhất trí của ban giám hiệu Nhà trường, ban chủ

nhiệm khoa Quản lý tài nguyên và sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn xã Minh Tân - huyện Vị Xuyên - tỉnh Hà Giang giai đoạn 2010 - 2013” Đề tài được thực

hiện nhằm mục tiêu sau :

• Xác định và đánh giá mức độ ảnh hưởng của yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn xã Minh Tân làm cơ sở cho việc định giá đất ở tại địa phương

• Đưa ra thực trạng giá trị sử dụng đất trên địa bàn xã Minh Tân làm cơ

sở cho công tác định giá đất ở tại địa phương

• Đưa ra các giải pháp cho việc định giá đất theo giá thị trường

1.2 Mục đích, yêu cầu và ý nghĩa của đề tài

- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn xã Minh tân Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường

1.2.2 Yêu cầu của đề tài

- Cập nhật đầy đủ các văn bản liên quan đến quy định về giá đất như: Luật Đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài Nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế, Quyết định của UBND tỉnh Hà Giang

- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở

- Đánh giá được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá cả đất đai

- Đề xuất được một số giải pháp nhằm nâng cao được hiệu quả của công tác định giá đất đai tại xã Minh Tân-Vị Xuyên-Hà Giang

- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi

1.2.3 Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu : Tìm hiểu các điều kiện của vùng kết hợp với điều tra khảo sát thực địa để đưa ra được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và đánh giá được mức độ tác động của các yếu tố đó

- Ý nghĩa thực tiễn : đề tài là cơ sở để phục vụ cho quá trình xác định giá đất tại địa phương

PHẦN II TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Khái niệm về đất đai

Đất hay thổ nhưỡng là lớp ngoài cùng của thạch quyển bị biến đổi tự nhiên dưới tác động tổng hợp của 5 yếu tố đó là đá mẹ, nước, không khí, sinh vật và thời gian.[8]

2.2 Khái niệm và ý nghĩa về giá đất

2.2.1 Khái niệm

Đất đai không phải là sản phẩm do con người tạo ra, bản thân nó không

có giá trị Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh

tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu được lợi nhuận cao hay thấp trong một khoảng thời gian nào đó

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Theo điều 4 luật đất đai 2003 : “Giá trị quyền sử dụng đất(giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích do nhà nước quy định hoặc do hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”[4] Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau :

1 Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3, khoản 4 điều 56 của luật đất đai 2003

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

3 Do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng,cho thuê,cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.[5]

2.2.2 Ý nghĩa của việc quy định khung giá đất

Thừa nhận giá đất và ban hành khung giá các loại đất thể hiện tính đột phá trong quan niệm của chúng ta từ xưa tới nay là đất đai không được coi là hàng hóa dù nó là một loại hàng hóa đặc biệt Sự vận động của quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường rất kiêng kị với sự can thiệp của Nhà nước bằng biện pháp hành chính Xây dụng giá đất trên cơ sở đó để tính thuế sử dụng đất, thu lệ phí khi chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, tính vốn cố định của doanh nghiệp nhà nước, đó là sự can thiệp phù hợp dễ dàng được người sử dụng đất chấp nhận Xác định giá đất góp phần vào việc điều chỉnh các quan hệ cung cầu về đất đai, tạo điều kiện cho kinh tế thị trường phát triển, đồng thời khắc phục được những nhược điểm của quan hệ giao đất, thu hồi đất trước đây và làm cho chế độ sở hữu toàn dân được củng cố

Giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là công cụ để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước và Nhà nước sử dụng giá đất

để điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy định của pháp luật Giá đất cũng là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp.[9]

2.3 Cơ sở khoa học xác định giá đất

2.3.1 Cơ sở thực tiễn xác định giá đất

2.3.1.1 Địa tô

Trong quá trình sản xuất, nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp phải thuê ruộng đất của địa chủ và thuê công nhân để tiến hành sản xuất Do đó nhà tư bản phải trích một phần giá trị thặng dư do công nhân tạo ra để trả cho chủ đất dưới hình thức địa tô Nhưng giai cấp tư sản vẫn bóc lột người công nhân để tạo ra giá trị thặng dư, một phần sẽ nộp cho địa chủ và phần còn lại, nhà tư bản chiếm không

Giá cả ruộng đất là hình thức địa tô tư bản hoá Bởi ruộng đất đem lại địa

tô, tức là đem lại một thu nhập ổn định bằng tiền nên nó được xem như một loại tư bản đặc biệt Còn địa tô chính là lợi tức của tư bản đó Do vậy giá cả ruộng đất chỉ là giá mua địa tô do ruộng đất mang lại theo tỷ suất lợi tức hiện hành Nó tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với tỷ suất lợi tức tư bản gửi vào ngân hàng

C.Mác chỉ ra rằng : “ Địa tô là một phạm trù nêu ra những căn cứ hình thành giá đất”.Để timg hiểu về địa tô ta sẽ nghiên cứu bản chất của địa tô lấy

sở hữu ruộng đất của chủ đất trong xã hội làm nên tảng

Trong xã hội tư bản chủ nghĩa, trong lĩnh vực nông nghiệp khi quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa được thiết lập thì hình thành 3 giai cấp : Địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp.Trong đó địa chủ là người sở hữu ruộng đất, họ có quyền định đoạt, sử dụng ruộng đất theo ý muốn của mình Họ có thể trực tiếp sản xuất trên mảnh đất của mình hoặc cho nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp thuê Mà muốn sử dụng ruộng đất, nhà tư bản nông nghiệp phải nộp cho địa chủ một khoản tiền thuê ruộng đất theo hợp đồng, số tiền đó được gọi là địa tô Như vậy địa tô là hình thái theo đó quyền

sở hữu đất được thực hiện về mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người

sở hữu đất Để chỉ rõ bản chất của địa tô, C.Mác đã phân chia địa tô thành : + Địa tô chênh lệch

+ Địa tô tuyệt đối

- Địa tô chênh lệch : Là loại địa tô mà chủ đất thu được do sở hữu những mảnh đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như : Ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, gần thị trường tiêu thụ hơn, giao thông vận chuyển dễ dàng hơn…Là phần lợi nhuận dôi ra ngoai lợi nhuận bình quân Địa tô chênh lệch được chia thành 2 loại : Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

Địa tô chênh lệch I : Là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản

và lao động như nhau trên cùng một diện tích đất bằng nhau nhưng kết quả đem lại thì khác nhau Nói chung địa tô chênh lệch I phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì lợi nhuận đó không phải do công lao động hay do đầu tư của nhà tư bản mang lại mà do điều kiện tự nhiên của mảnh đất đó mang lại

+ Địa tô chênh lệch II : Ngược lại với địa tô chênh lệch I thì địa tô chênh lệch II có được là do sự đầu tư về máy móc, khoa học kĩ thuật của nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp đem lại

- Địa tô tuyệt đối : Là địa tô mà các nhà tư bản phải nộp cho địa chủ dù ruộng đất tốt hay xấu Đó ũng là phần lợi nhuận siêu ngạch dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá nông phẩm với giá

cả sản xuất chung do cấu tạo hữu cơ của nhà tư bản nông nghiệp

Tóm lại địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối có nguồn gốc và bản chất

là giá trị thặng dư siêu ngạch do công nhân tạo ra dựa trên cơ sở độc quyền sở hữu ruộng đất.[9]

2.3.1.2 Lãi xuất ngân hàng

Thông thường đối với những người giàu có họ sẽ không bao giờ để tiền trong nhà, trừ những nhà kinh doanh thì nhiều người chọn cách gửi tiền vào ngân hàng đó là cách đơn giản nhất để không bị mất tiền do lạm phát Tuy nhiên đối với những nhà kinh doanh nói chung và những nhà kinh doanh nhà đất nói riêng thì trước khi quyết định đầu tư họ luôn tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít nhất nó cũng bằng số tiền lãi gửi vào ngân hàng Vì vậy ta sẽ xem xét lãi suất ngân hàng tác động thế nào đến việc hình thành giá đất(lãi suất này được tính là lãi xuất phổ biến và có thể tính bình quân trong

mộ thời gian tương đối dài)

Với xu hướng tăng trưởng của nền kinh tế thế giới thì lãi xuất tiền gửi có

xu hướng giảm, trong khi mỗi người dân đều có nhu cầu muốn sở hữu một

căn hộ gắn liền với đất hơn là gửi tiền vào ngân hàng,do đó giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên Như vậy ta có thể thấy được lãi xuất ngân hàng ảnh hưởng lớn đến giá đất.[9]

2.3.1.3 Quan hệ cung cầu

Từ khi hàng hóa được thông qua trao đổi mua bán trên thị trường thì đã hình thành nên mối quan hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa người sản xuất

và người tiêu dùng Trong đó người sản xuất(cung) thì muốn tối đa hóa lợi nhuận còn người tiêu dùng(cầu) thì lại muốn tối đa hóa lợi ích Thông qua quan hệ cung cầu đã hình thành nên sự vận động của giá cả

Vì đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt : Số lượng có hạn, cố định vị trí,

có thể cải tạo được Vì vậy mà quan hệ cung cầu trong thị trường đất đai cũng diễn biến có phần khác hơn so với quan hệ cung cầu trong thị trường của hàng hóa thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất vì cung của đất đai về cơ bản là cố định và bất biến Giá đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng các yếu tố cầu như sau : Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và thu nhập bình quân của người dân tại địa phương,

Nhìn đồ thị trên ta thấy với lượng cầu C0 tương đương lượng cung là Q0 thì giá đất là G0 khi lượng cầu tăng từ C0 lên C1 mà lượng cung không đổi thì giá đất tăng từ G0 lên G1=> lượng cầu mà tăng thì giá đất tăng Nếu cùng một lượng cầu là C0 mà lượng cung lại ít chỉ ở mức Q1 thì giá cả sẽ tăng lên

từ G0 lên G0’ Từ lập luận này ta thấy cả lượng cung và lượng cầu đều có tác động trực tiếp đến giá đất(lượng cung thay đổi ở đây là vì ta xét trong một số trường hợp cụ thể hay xét lượng cung của một loại đất cụ thể thông qua việc điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất hay cơ cấu các loại đất).[9]

+ Căn cứ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;

+ Căn cứ Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 của Bộ Tài Nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

+ Căn cứ Quyết định số Số 2843/2012/QĐ-UBND ngày 10 tháng 12 năm 2012 ban hành bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Hà Giang.[13]

2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

2.4.1 Nhân tố thông thường

- Nhân tố kinh tế : Ngày nay tất cả các quốc gia đều ưu tiên phát triển kinh

tế, sự diễn biến của nền kinh tế có tác dụng quan trọng đối với đời sống của con người và ảnh hưởng đến vị thế của mỗi quốc gia trên trường quốc tế Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng và phát triển kinh tế bền vững thì các vật tư gia dụng đều bị ảnh hưởng bởi các chính sách của Chính phủ.Ảnh hưởng của nhân tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các mặt sau :

+ Tình trạng phát triển kinh tế

+ Mức độ dự trữ và đầu tư

+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ

+ Khả năng thu nhập và tiêu dùng của dân cư

- Nhân tố nhân khẩu : Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của nền kinh tế, xã hội Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất thể hiện qua : + Mật độ nhân khẩu : Mật độ nhân khẩu tăng cao thì nhu cầu sử dụng đất tăng dẫn đến giá đất tăng lên

+ Tố chất nhân khẩu gia đình : Tố chất ở đây là trình độ giáo dục, tố chất văn hóa của nhân khẩu Thông thường những khu vực mà người dân có trình

độ văn hóa cao thì giá đất của khu vực đấy thường cao hơn và ngược lại + Cấu thành nhân khẩu gia đình : Sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa làm cho kết cấu gia đình ngày càng nhỏ từ đó nhu cầu sử dụng đất tăng cao làm cho giá đất tăng

- Nhân tố xã hội : Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn tới giá đất,ảnh hưởng của nhân tố xã hội đến giá đất thể hiện qua các mặt sau : + Trạng thái ổn định chính trị : Là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong cả nước

+ An ninh xã hội : Một khu vực có trật tự an ninh tốt thì mội người sẽ cảm thấy an toàn và chấp nhận mua đất ở khu vực đó với giá cao hơn

+ Tình trạng đầu cơ vào nhà đất : Là hành vi người đầu cơ hi vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận

+ Tiến trình đô thị hóa : Ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu cao thì giá đất tăng cao.Ở các khu vực đang phát triển nếu có tỷ lệ nhân khẩu nhập

cư cao và tiến trình đô thi thị hóa diễn ra nhanh thì giá đất ở khu vực này cũng tăng nhanh.[9]

2.4.2 Nhân tố khu vực

Là điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của khu vực có đất tác động tổng hợp tới giá đất bao gồm : Vị trí, điều kiện giao thông, cơ sợ hạ tầng, chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị Trong đó yếu tố vị trí là yếu

tố quyết định đến giá đất ở

Vị trí : Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh

tế Mỗi BĐS luô đồng thời tồn tại 2 loại vị trí : vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Cả 2 loại vị trí trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của đất, những khu đất nằm tại trung tâm đô thị hay nằm tại trung tâm của một khu vực nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm tại các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục giao thông chính lại có giá trị cao hơn các khu đất ở khu vực khác(vị trí tuyệt đối) Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng lớn thì giá đất càng cao Vì vậy xem xét ưu thế về vị trí là cực

kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất ở.[9]

2.4.3 Nhân tố cá biệt

Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của thửa đất Bao gồm : diện tích, chiều sâu, chiều rộng, hình dang, độ dốc, điều kiện cơ sở hạ tầng, hạn chế của quy hoach đô thị, thời hạn sử dụng đất…vì

mỗi thửa đất có các đặc điểm khác biệt nên giá đất của từng thửa cũng khác nhau

Trong các nhân tố trên nhân tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem

là nhân tố cá biệt nhất bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao của vật kiên trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng…

Ngoài những nhân tố ảnh hưởng trên còn có các yếu tố khác như : yếu tố tâm lý, mục đích sử dụng đất.[9]

2.5 Phương pháp xác định giá đất

2.5.1 Phương pháp xác định giá đất của một số nước trên thế giới

Ta sẽ tìm hiểu phương pháp định giá đất tại một số quốc gia có điều kiện

tự nhiên, kinh tế xã hội có nhiều điểm tương đồng với nước ta :

Phương pháp định giá đất ở Malaysia[2] :

Ở Malaysia Chính phủ có sự can thiệp rất lớn vào thị trường đất, khi giá đất giảm Chính phủ bỏ tiền ra mua đất và ngược lại, khi giá đất tăng lên Chính phủ bán đất cho người dân.Chính phủ thường chỉ bán đất ở cùng sâu vùng xa kém phát triển,còn các khu phố gần trung tâm thì chỉ cho thuê

Ở đây đất được coi là BĐS, vì vậy phương pháp xác định giá đất đô thị được tiến hành theo phương pháp xác định giá BĐS Công tác định giá đất được tiến hành thường xuyên, định giá đất đai được xem là một nghệ thuật và khoa học xác định giá trị tài sản cho những mục đích nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Ba nhân tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản gồm : nhân tố kĩ thuật, nhân tố pháp lý, nhân tố vật chất

Phương pháp định giá đất ở Thụy Điển[2] :

Ở Thụy Điển, giá đất trên thị trường được hiểu là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất trong thị trường mở ( là thị trường mà người mua và người bán không có mối quan hệ ràng buộc ) Giá được xác định trên cơ sở người mua mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán được thông

tin tốt nhất về tài sản cần bán Công tác định giá dựa trên 2 căn cứ : Các đơn

vị đóng thuế và giá trị định giá phải đạt 75% giá trị thị trường

Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đã ghi trong hợp đòng cho thuê Định giá phải dựa trên những điều kiện cho thuê trung bình của những BĐS có thể dùng để so sánh Giá thị trường được tính trước hết phải có sự giúp đỡ của việc mua bán những BĐS tương tự dùng để so sánh

Phương pháp định giá đất ở Australia[2] :

Ở Australia giá đất thì trường thường tương đối ổn định Biến động giá đất trên cơ sở có sự kế thừa, những người mua, bán nhà và đất dều dựa trên giá của những tài sản tương tự đã bán trên thị trường ( phương pháp so sánh) Hoạt động định giá đất rất khoa học và bao trùm lên toàn bộ lãnh thổ, cơ quan định giá có nhiệm vụ định giá để giúp người dân xác định giá cả chuyển nhượng trên thị trường, chính vì vậy mà mọi sự mua bán đều thông qua cơ quan định gia Cơ quan định giá của Australia có 2 bộ phận :

* Bộ phận định giá BĐS gồm : Định giá BĐS vùng đô thị và định giá BĐS vùng nông thôn

* Bộ phận dịch vụ tổng hợp : Bộ phận này có nhiệm vụ thỏa mãn mọi yêu cầu của khách hàng bằng việc khai thác thông tin đã được lưu trữ

2.5.2 Phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam

Các văn bản pháp luật quy định công tác định giá đất đai ở nước ta : Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP

Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP

Trong đó cụ thể quy định 4 phương pháp xác định giá đất được áp dụng tại Việt Nam bao gồm :

Phương pháp so sánh trực tiếp[1] :

Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi nhất ở nước ta Việc định giá theo phương pháp này là xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của từng loại đất (về loại đất,diện tích,loại đô thị,loại đường phố và vị trí ) để

so sánh xác định giá trị của thửa đất loại đất cần định giá Phương pháp này đòi hỏi sự kế thừa trước đó đã có những thửa đất có đặc điểm gần giống với thửa đất hiện tại cần định giá

Trình tự tiến hành:

Bước 1 : Khảo sát và thu thập thông tin

Xác định địa điểm thửa đất, khu đất trống được so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin

Thời gian thu nhập thông tin

Những thông tin cần thu nhập : Vị trí, hiện trạng sử dụng đất, điều kiện

về kết cấu hạ tầng, các đặc điểm về pháp lý, thời điểm chuyển nhượng, thời gian, điều kiện giao dịch, chuyển nhượng và thanh toán

Bước 2 : So sánh, phân tích thông tin

Căn cứ những thông tin đã khảo sát,thu thập được ở bước 1 tiến hành tổng hợp phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất đem ra so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá.Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống nhau và khác nhau về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá

Bước 3 : Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất đem so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Giá ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính như sau :

Bước 4 : Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy giá trung bình của các mức giá từ 3 đên 5 thửa đất, khu đất so sánh đã được tính toán điều chỉnh

Phương pháp thặng dư[1] :

Là phương pháp xác định giá của thửa đất, khu đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển

ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của BĐS

Trình tự tiến hành :

Bước 1 : Xác định mục đích sử dụng đất tốt nhất và hiệu quả nhất của thửa đât, khu đất dựa vào các căn cứ sau :

Đặc điểm của thửa đất

Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, quy hoạch và các quy định về xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt Bước 2 : Ước tính tổng giá trị phát triển của BĐS

Tổng giá trị phát triển của BĐS bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô,…dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất

Bước 3 : Ước tính tổng chi phí phát triển

Bước 4 : Xác định giá trị của thửa đất

Giá trị ước tính của thửa đất = tổng giá trị phát = chi phí phát triển

Phương pháp chiết trừ[1] :

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS Trình tự tiến hành :

Bước 1 : Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 BĐS đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của BĐS đó có những đặc điểm

tương tự với thửa đất cần định giá ( vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng,đặc điểm pháp lý, giá cả ….)

Bước 2 : Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất ( nhà cửa, vạt kiến trúc, cây lâu năm ) của các BĐS nói trên

Bước 3 : Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư trên đất

Giá trị hiện tại của

các tài sản trên đất =

Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá -

Phần giá trị hao mòn

Trong đó : + Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá được tính bằng chi phí thay thế để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các sản phẩm hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo các tài sản trên đất đó Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp và mức lãi hợp lý cho ngươi đầu tư xây dựng

+ Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm các hao mòn hữu hình

Giá hiện tại của các tài sản trên đất

Giá trị của thửa đất

Đơn giá của thửa đất = -

Diện tích của thửa đất

Bước 5 : Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của BĐS nói trên, tiến hành điều chỉnh giá của các thửa đất của các BĐS Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo giá bình quân của các đơn giá đã điều chỉnh của các BĐS đó

2.5.3 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất

Để xác định được đúng giá đất cần áp dụng các phương pháp nêu trên, tuy nhiên không phải lúc nào cũng có thể áp dụng các phương pháp trên vì vậy để sử dụng các phương pháp định giá cần có các điều kiện như sau : Khi áp dụng các phương pháp định giá đất các thông tin, số liệu cần thiết đều phải thu thập trên thị trường trong điều kiện bình thường, đồng thời phải phân tích, lựa chọn các thông tin, số liệu chính xác và có độ chính xác cao Trong trường hợp thu thập đầy đủ thông tin, số liệu thì có thể áp dụng cả bốn phương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ đạo và định hướng cho 3 phương pháp còn lại

Trong trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp để xác định giá đất :

+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống

+ Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu về đất trong điều kiện bình thường + Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ quy định tại khoản 5 điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ – CP

Các phương pháp xác định giá đất trên được áp dụng để xác định giá trị của thửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá hàng loạt cho từng vị trí đất

PHẦN III ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Đề tài Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

ở được thực hiện trên địa bàn xã Minh Tân - huyện Vị Xuyên - tỉnh Hà Giang giai đoạn 2011 – 2013

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành

3.2.1 Địa điểm

Tại UBND xã Minh Tân - huyện Vị Xuyên - tỉnh Hà Giang

3.2.2 Thời gian tiến hành

Thời gian thực hiện từ 20/1/2014 đến 30/4/2014

3.3 Nội dung nghiên cứu

3.3.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội

* Điều kiện tự nhiên

- Vị trí địa lý

- Địa chất thổ nhưỡng

- Khí hậu

- Thủy văn, Tài nguyên nước

- Tài nguyên khoáng sản

- Tài nguyên rừng

* Điều kiện kinh tế xã hội

- Dân số, dân tộc, lao động

- Giáo dục và đào tạo

- Tiềm năng đất đai của xã

3.3.3 Giá đất quy định trên địa bàn xã Minh Tân

- Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn xã

- Giá đất ở quy định trên địa bàn xã Minh Tân

3.3.4 Sự biến động giá đất trên địa bàn xã Minh Tân giai đoạn 2011-2013 3.3.5 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở

- Phân tích việc thiết lập khung giá đất hàng năm của Nhà nước

- Phân tích các nguyên nhân dẫn tới biến động về giá đất trên thị trường

- Đưa ra và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đên giá đất ở

3.3.6 Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đên giá đất ở trên địa bàn

xã Minh Tân

3.3.7 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai và giải pháp định giá đất theo cơ chế thị trường

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Chọn 6 đường phố đại diện cho các tuyến đường của xã Minh Tân.Những tuyến đường này mang tính chất đại diện cho phát triển kinh tế xã hội Các tuyến đường được lựa chọn bao gồm :

1/ Đoạn đường từ Km18 giáp với xã Thuận Hòa - Trung tâm xã (Km22) 2/ Đoạn đường từ Trung tâm xã Km23 – Km25 ( Cầu trắng)

3/ Đoạn đường từ Km 25-Km31

4/ Đoạn đường từ Đường rẽ QL4c vào thôn Bản Hình

5/ Đoạn đường trong thôn Tân Sơn.[9]

3.4.2 Phương pháp điều tra phỏng vấn

- Phỏng vấn người dân nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường tự do

- Phương pháp điều tra có sự tham gia của người dân(PRA).[9]

3.4.3 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu

Thu thập các tài liệu về :

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực, các tài liệu liên quan đến giá đất ở tại xã Minh Tân - Vị Xuyên – Hà Giang, tài liệu về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu

- Điều tra giá đất chuyển nhượng thực tế bằng hình thức phát triển phiếu điều tra.[9]

3.4.4 Phương pháp xử lý thông tin số liệu

- Sau khi thu thập được số liệu thực tế sử dụng các phần mềm tin học để

xử lý số liệu.[9]

3.4.5 Phương pháp chuyên gia

- Lấy ý kiến tham khảo từ những nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực có liên quan.[9]

3.4.6 Phương pháp so sánh

Đây là phương pháp so sánh giá đất quy định với giá thị trường để rút ra nhận xét So sánh các thửa đất có đặc điểm tương tự để phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.[9]

PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN – KINH TẾ - XÃ HỘI

4.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường

4.1.1.1 Điều kiện tự nhiên

•Vị trí địa lý

Xã Minh Tân nằm cách trung tâm Thành phố Hà Giang 13 km về phía Bắc

- Phía Đông giáp xã Thuận Hoà – Vị Xuyên, Xã Quyết Tiến Huyện Quản Bạ

- Phía Nam giáp xã Phong Quang – Vị Xuyên

- Phía Tây giáp xã Thanh Thuỷ, Ma Ly Pho TQ và xã Tả Ván Huyện Quản Bạ

- Phía Bắc giáp xã Tùng Vài – Quản bạ

Tổng chiều dài đường biên giới 11 km, có 11 cột mốc chính ( từ mốc

268 đến 278) và 6 cột mốc phụ

• Địa chất thổ nhưỡng:

Là một xã bán đồng bằng có hướng dốc chủ yếu từ Tây Bắc xuống Đông Nam Nhìn chung địa hình của xã thuận lợi cho giao thông cũng như sản xuất công nghiệp và nông nghiệp

• Khí hậu

- Xã Minh Tân thuộc vùng khí hậu nhiệt đới ẩm, có 2 mùa rõ rệt mùa mưa có mùa khô Mùa mưa kéo dài từ tháng 5 đên tháng 9, nhiệt độ trung bình 28,3oC mùa khô kéo dài từ tháng 10 đến tháng 4 năm sau, nhiệt độ trung bình 15,8oC Nhiệt độ trung bình các tháng trong năm là 22,5oC

• Thuỷ văn – Tài nguyên nước:

- Hệ thống sông ngòi tương đối phong phú trên địa bàn xã, các dòng suối lớn nhỏ đều bắt nguồn từ khe núi cao chảy xuống, độ dốc lớn, lưu vực các sông khá nhiều Nguồn nước ngầm tương đối dồi dào cung cấp nước sinh hoạt

và sản xuất của người dân Những năm gần đây nạn phá rừng bừa bãi và do mưa tập trung vào tháng 5- 9 dẫn đến hiện tượng sạt lở, lũ quét xói mòn ảnh.[17]

4.1.1.2 Tài nguyên khoáng sản

•Tài nguyên đất :

Xã Minh Tân huyện Vị Xuyên với tổng diện tích đất tự nhiên là: 2.814,34 ha Trong đó đất đất nông nghiệp là 2.554,0 ha chiếm 90,74%, đất phi nông nghiệp là 204,32 ha chiếm 7,25% đất chưa sử dụng là 56,02 ha chiếm 2,01% Nhìn chung tài nguyên đất của xã đều được phát triển trên nền phù sa cổ, phù hợp cho phát triển nông nghiệp lúa nước, kết cấu đất của xã rất tốt nên thuận lợi để xây dựng cơ sở hạ tầng, và các công trình kiến trúc

•Tài nguyên rừng : Toàn xã có 1054,3 ha đất lâm nghiệp chiếm 37.46%

tổng diện tích đất tự nhiên của xã Xã có nhiều loại cây gỗ quý và giá trị cao như Đinh, Lim, Nghiến, độ che phủ của xã đạt 84.7%(Báo cáo tổng kết kinh tế - xã hôi UBND xã Minh Tân 2013)

•Tài nguyên nhân văn :

Xã minh tân là một xã hiếu học có truyền thống lâu đời vì vậy dân trí người dân khá cao Toàn xã có 1 tiến sĩ, 5 thạc sĩ, 37 cử nhân và kĩ sư ngoài

ra còn có nhiều người đã tốt nghiệp các trường cao đẳng và trung cấp Vì trình

độ dân trí khá cao nên đời sống của người dân cũng được nâng cao nhất là từ năm 2011 Hiện nay xã có 2.107 hộ với 9481 nhân khẩu bao gồm 107 hộ giàu, 279 hộ khá, 1334 hộ trung bình và 387 hộ nghèo Người dân có kinh nghiệm trong sản xuất và kinh doanh vì vậy đây sẽ là nguồn lực thúc đẩy phát triển kinh tế của toàn xã.[17]

4.1.1.3 Thực trạng môi trường

Hiện nay hầu hết các quốc gia trên thế giới đều ưu tiên phát triển kinh tế

vì vậy mà đời sống về mặt kinh tế của người dân được cải thiện và nâng cao Tuy nhiên cùng với sự phát triển của nền kinh tế là “vấn nạn” ô nhiễm môi trường Tại xã Minh Tân mặc dù độ che phủ khá cao nhưng ở trung tâm xã thì môi trường đang bị ô nhiễm cả về đất, nước và không khí.[16]

4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

4.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

• Tăng trưởng kinh tế

Theo số liệu của UBND xã thì tốc độ tăng trưởng kinh tế của xã hằng năm đều có sự thay đổi năm sau tăng hơn năm trước : năm 2011 tổng thu của toàn xã là 8,72 tỷ đồng trong đó công nghiệp - dịch vụ - thương mại đạt 3,52

tỷ đồng chiếm 40,37% , nông nghiệp đạt 5,2 tỷ đồng chiếm 59,63%, Năm

2013 tổng thu của toàn xã là 10,49 tỷ đồng tăng 1,77 tỷ đồng trong đó công nghiệp - dịch vụ - thương mại đạt 4,74 tỷ đồng chiếm 45,18%, nông nghiệp đạt 5,75 tỷ đồng chiếm 54.82%

(Nguồn: Báo cáo tổng kết tình hình kinh tế - xã hội năm 2011 và năm

2013 của UBND xã Minh Tân).[16]

• Chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Theo số liệu về tăng trưởng kinh tế ta thấy cơ cấu kinh tế của xã có sự chuyển biến nhanh và tích cực theo hướng giảm dần tỉ trọng ngành nông nghiệp từ 59,63% năm 2010 xuống còn 54,82% năm 2013 và tăng tỉ trọng của ngành công nghiệp - dịch vụ từ 40,37% lên 45,18%.[16]

4.1.2.2 Tình hình dân số, lao động, việc làm và thu nhập

• Tình hình tăng dân số

Tỷ lệ gia tăng dân số qua mỗi năm của xã lại biến động mạnh mẽ năm

2004 tỷ lệ tăng dân số của xã là 2,3% đến năm 2013 tỷ lệ này đã giảm xuống

còn 1,37% để có được tỷ lệ này Đảng và nhân dân trong xã đã nỗ lực phấn đấu thực hiện tốt công tác kế hoạch hóa gia đình, sinh đẻ có kế hoạch

• Lao động và việc làm

Xã Minh Tân có nguồn lao động dồi dào, lực lượng trong độ tuổi lao động có trình độ và tay nghề cao Tổng số lao động của toàn xã là hơn 4000 người chiếm 57,9% Trong đó lao động trong ngành phi nông nghiệp là 1300 người chiếm 32,5% trong tổng số lao động ngoài ra là lao động trong lĩnh vực nông nghiệp

• Thu nhập

Thu nhập của người dân tăng lên khá cao năm 2011 thu nhập trung bình của xã là 1,6 triệu đồng/người/tháng đến năm 2013 con số này đã tăng lên là 2,1 triệu đồng/người/tháng.[16]

4.2 Thực trạng quản lý, sử dụng và tiềm năng đất đai

4.2.1 Tình hình quản lý đất đai

4.2.1.1 Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính

Về công tác đo đạc bản đồ địa chính : Xã đã thực hiện xong công tác thành lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất từ năm 2010 Hiện nay đang thành lập bản đồ quy hoạch cho giai đoạn 2015 – 2020.[17]

4.2.1.2 Tình hình giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tổng diện tích tự nhiên của xã là 2.814,34 ha trong đó các chủ thể sử dụng và quản lý cụ thể như sau :

- Tổng diện tích các chủ thể sử dụng là 2.730,04 ha bao gồm :

+ Hộ gia đình cá nhân sử dụng : 2.560,90ha

+ Tổ chức kinh tế : 2,34 ha

+ Cơ quan, đơn vị Nhà nước : 57,5 ha

- Tổng diện tích đất của chủ thể quản lý : 109.3 ha

+ UBND xã quản lý : 102,04 ha

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 xã Minh Tân

Đất

Diện tích (ha)

Cơ Cấu (%)

TỔNG DIỆN TÍCH TỰ NHIÊN 2.814,34 100

1.1 Đất lúa nước DLN 1179,9 46,19

1.3 Đất trồng cây hằng năm còn lại HNK 220,75 8,64 1.4 Đất trồng cây lâu năm CLN 50,65 1,98 1.5 Đất rừng sản xuất RSX 670.3 26.24 1.6 Đất rừng phòng hộ RPH 281,3 11,01

1.8 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 27,6 1,08 1.9 Đất nông nghiệp khác NKH 20,8 0,84

2 Đất Phi Nông Nghiệp PNN 204,32 7,25

2.4 Đất trụ sở cơ quan công trình sự

nghiệp

2.8 Đất sản xuất vật liệu xây dựng SKX 0 0 2.9 Đất cơ sản xuất kinh doanh SKC 12 5,88 2.10 Đất cho hoạt động khoáng sản SKS 0 0 2.11 Đất di tích, thắng cảnh DDT 0,4 0,19

2.13 Đất tôn giáo, tín ngưỡng TTN 1,03 0,50 2.14 Đất mặt nước chuyên dùng MNC 5 2,44 2.15 Đất sông,suối, ao, hồ SON 52,87 25,87 2.16 Đất phát triển cơ sở hạ tầng DHT 41,8 20,45 2.17 Đất phi nông nghiệp khác PNK 0 0

( Nguồn: Báo cáo tổng kết kinh tế xã hội xã Minh Tân năm 2013).[16]