Phân tích tài chính kinh tế dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự khách sạn cho thuê đồ án kinh tế đầu tư

Đồ án trường ĐHXD môn kinh tế đầu tư, đề tài Phân tích tài chính kinh tế dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự khách sạn cho thuê. Hoạt động đầu tư và xây dựng được xem là hoạt động đi trước một bước để trực tiếp tạo dựng ra cế sở vật chất ( quy ước gọi là tài sản) cho toàn bộ các nghành kinh tế quốc dân. Sau đó các nghành KTQD mới khai thác công trình tạo ra của cải vật chất thoả măn nhu cầu của cộng đồng xă hội

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, KINH TẾ

DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

KHU BIỆT THỰ, KHÁCH SẠN CHO

THUÊ

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

1

MỞ ĐẦU

1 Vai trò của đầu tư (ĐTXD) xây dựng trong nền kinh tế quốc dân.

Trong chiến lược phát triển kinh tế - xă hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốcgia, mỗi chế độ chính trị, đều đánh giá cao tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng, trangthiết bị trong toàn nền kinh tế quốc dân Để tạo lập được cế sở hạ tầng phục vụ tốt mụctiêu chiến lược đặt ra của mỗi quốc gia thì hoạt động Đầu tư & Xây dựng (ĐTXD) cóvai trò hết sức quan trọng ĐTXD có vai trò quan trọng được thể hiện qua các đặctrưng sau:

 Hoạt động đầu tư và xây dựng được xem là hoạt động đi trước một bước

để trực tiếp tạo dựng ra cế sở vật chất ( quy ước gọi là tài sản) cho toàn bộcác nghành kinh tế quốc dân Sau đó các nghành KTQD mới khai tháccông trình tạo ra của cải vật chất thoả măn nhu cầu của cộng đồng xă hội

 Tạo cơ cấu kinh tế mới, làm xuất hiện các ngành sản xuất mới

 Góp phần phân công lao động xă hội một cách hợp lý, góp phần thúc đẩy

sự tăng trưởng kinh tế và phát triển xă hội

 Qua đầu tư xây dựng cho phép giải quyết hài hoà các mối quan hệ nảysinh trong nền kinh tế và trong xă hội như mối quan hệ giữa phát triểnkinh tế với phát triển giáo dục, y tế, quốc phòng; phát triển kinh tế giữatrung ương và địa phương; phát triển kinh tế ở các vùng sâu, vùng xa…

 Đối với hoạt động kinh doanh thì hoạt động đầu tư đổi mới công nghệ làcác hoạt động liên quan tới sự sống còn, đổi mới và phát triển của doanhnghiệp

 Đối với nước ta đang trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xă hội, hoạtđộng đầu tư xây dựng có vai trò quan trọng, thúc đẩy thực hiện nhanhcông cuộc công nhiệp hoá, hiện đại hoá mà đảng và nhà nước đă đề ra

Cụ thể là:

 ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng,TSCĐ phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triểncác ngành, các thành phần kinh tế và phát triển xă hội

 ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con người góp phần nâng cao đờisống vật chất, tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các côngtrình kiến trúc của dân tộc và có tác động quan trọng đến môi trường sinhthái

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

2

 ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng xây dựng cáccông trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia.

Tóm lại, hoạt động ĐTXD (Đầu tư trong lĩnh vực Xây dựng) mà sản phẩm cuốicùng là công trình xây dựng là một hoạt động mang tính tổng hợp & đầy đủ tất cả các

ý nghĩa (bao gồm ý nghĩa về kinh tế, chính trị, xă hội, KH-CN-KT, môi trường, anninh quốc phòng,…)

2 Vai trò của dự án đầu tư (DAĐT) trong quản lý đầu tư xây dựng.

Dự án đầu tư là tế bào của hoạt động đầu tư Đó là tập hợp các biện pháp cócăn cứ khoa học và cơ sở pháp lý được đề xuất về các mặt kỹ thuật, côngnghệ, tổ chức sản xuất, tài chính kinh tế và xă hội để làm cế sở cho việc quyếtđịnh bỏ vốn đầu tư với hiệu quả tài chính đem lại cho DN và hiệu quả kinh tế

xă hội đem lại cho quốc gia và xă hội lớn nhất có thể có được

Theo quy chế quản lý đầu tư và xây dựng, dự án đầu tư xây dựng là một tậphợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo dựng mới, mở rộng hoặccải tạo những cế sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về mặt

số lượng hoặc nâng cao về mặt chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ, đảmbảo được hiệu quả tài chính, kinh tế xă hội ứng với một khoảng thời hạn nhấtđịnh( chỉ bao gồm hoạt động đầu tư trực tiếp) Vậy nên vai trò của dự án đóngvai trò quan trọng:

 DAĐT còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua nó nhà nước có thểkiểm soát được một cách toàn diện về các mặt hiệu quả tài chính (dự án sửdụng vốn nhà nước) và hiệu quả xă hội an ninh quốc phòng

 DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúpcho nhà quản lý có giấy phép thực hiện dự án tốt hến

 DAĐT là hệ thống triển khai, cụ thể hóa những ý tưởng & cế hội chuyểnhóa dần những biện pháp được đề xuất( về kỹ thuật, tài chính, kinh tế - xăhội) trở thành hiện thực, là cế sở để giúp các nhà đầu tư xem xét tính khảthi của dự án Đặc biệt là tính khả thi về hiệu quả của dự án từ đó đi đếnquyết định có đầu tư hay không?

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

3

 Thông qua việc thẩm định, phê duyệt trong dự án, Nhà nước kiểm soátđược các công việc: sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi trường vànhững khía cạnh khác đối với dự án

 Thông qua dự án mà các cế quan tài trợ vốn xem xét có tài trợ vốn haykhông

3 Nội dung của dự án đầu tư

Theo NĐ12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 thì nội dung của dự án đầu tư xây dựngcông trình gồm hai phần sau:

Phần I : Phần thuyết minh của dự án

Nội dung phần thuyết minh của Dự án đầu tư xây dựng công trình

1 Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩmđối với dự án sản xuất, kinh doanh; tính cạnh tranh của sản phẩm; tác động xăhội đối với địa phương, khu vực (nếu có); hình thức đầu tư xây dựng công trình;địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiênliệu và các yếu tố đầu vào khác

2 Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trìnhthuộc dự án; phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất

3 Các giải pháp thực hiện bao gồm:

a) Phương án chung về giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợxây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có;

b) Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và côngtrình có yêu cầu kiến trúc;

c) Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động;

d) Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án

4 Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng cháy, chữa cháy và cácyêu cầu về an ninh, quốc phòng

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

4

5 Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năngcấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồivốn và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế - tài chính, hiệu quả xă hội của dựán.

Phần II : Nội dung thiết kế cơ sở của dự án

1 Thiết kế cơ sở là thiết kế được thực hiện trong giai đoạn lập Dự án đầu tư xâydựng công trình trên cế sở phương án thiết kế được lựa chọn, bảo đảm thể hiện đượccác thông số kỹ thuật chủ yếu phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng, làcăn cứ để triển khai các bước thiết kế tiếp theo

Nội dung thiết kế cế sở bao gồm phần thuyết minh và phần bản vẽ

2 Phần thuyết minh thiết kế cế sở bao gồm các nội dung:

a) Giới thiệu tóm tắt địa điểm xây dựng, phương án thiết kế; tổng mặt bằng côngtrình, hoặc phương án tuyến công trình đối với công trình xây dựng theo tuyến; vị trí, quy

mô xây dựng các hạng mục công trình; việc kết nối giữa các hạng mục công trình thuộc

dự án và với hạ tầng kỹ thuật của khu vực;

b) Phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ đối với công trình có yêu cầucông nghệ;

c) Phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc;

d) Phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu của côngtrình;

đ) Phương án bảo vệ môi trường, phòng cháy, chữa cháy theo quy định của phápluật;

e) Danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn chủ yếu được áp dụng

3 Phần bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:

a) Bản vẽ tổng mặt bằng công trình hoặc bản vẽ bình đồ phương án tuyến côngtrình đối với công trình xây dựng theo tuyến;

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

5

b) Sơ đồ công nghệ, bản vẽ dây chuyền công nghệ đối với công trình có yêu cầucông nghệ;

c) Bản vẽ phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc;

d) Bản vẽ phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếucủa công trình, kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực

4 Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế xă hội

4.1 Phân tích tài chính dự án đầu tư:

4.1.1 Ý nghĩa phân tích tài chính dự án đầu tư:

Phân tích tài chính sự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chínhđứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư Để xác định, phân tích cáckhoản thu, khoản chi, hiệu quả tài chính, an toàn tài chính và độ nhạy của dự

án Phân tích tài chính là một trong những nội dung quam trọng nhất phải lậptrong phần thuyết minh của dự án, có những ý nghĩa chủ yếu sau:

- Giúp chủ đầu tư có những cế sở vững chắc để quyết định có hay không đầu tưvào dự án

- Là căn cứ để cơ quan tài trợ vốn thẩm định phương án tài chính, phương án trảnợ…và quyết định chấp thuận hay không chấp thuận tài trợ vốn cho dự án

- Khi dự án được quyết định đầu tư thì phương án tài chính của dự án còn là bản

kế hoạch quan trọng giúp chủ đầu tư dễ dàng triển khai thực hiện các công việccủa dự án ở các giai đoạn tiếp sau có liên quan

- Các chỉ tiêu của nội dung phân tích tài chính đat được trong giai đoạn dự án còn

là căn cứ quan trọng để so sánh nó với thực tế sau khi dự án đi vào vận hànhkhai thác, từ đó dễ dàng phân tích tìm ra sự chênh lệch, tìm ra các biện pháphiệu chỉnh…

4.1.2 Xác định các yếu tố đầu vào

Khi lập, phân tích tài chính dự án đầu tư cần thực hiện những nội dung sau đây:a) Tính toán, xác định toàn bộ các số liệu đầu vào dùng trong phân tích ( chủ yếu làdòng tiền):

 Xác định quy mô vốn đầu tư cho dự án (Tổng mức đầu tư)

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

6

 Doanh thu cho dự án trong các năm vận hành (Tổng giá trị hàng hoá, sản phẩmcủa dự án sản xuất ra được bán hoặc tiêu thụ trong các năm vận hành Chú ýkhông có thuế VAT đầu ra).

 Xác định giá trị thu hồi tài sản của dự án (phần thu nhập bất thường của DA)

 Xác định chi phí vận hành hàng năm của dự án (liên quan đến việc sản xuất sảnphẩm) Trong cấu thành chi phí vận hành hàng năm sẽ không kể đến phần chiphí khấu hao tài sản cố định, tiền trả thuê đất ban đầu nếu có & tiền trả lăi vốnvay (chi phí động)

 Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định trong những năm vận hành

 Các khoản thuê đất, lăi vốn vay tín dụng

 Trên cơ sở doanh thu & chi phí sản xuất kinh doanh trong vận hành,tiến hành tính toán lăi hoặc lỗ (Chi phí sản xuất kinh doanh trongvận hành = Chi phí vận hành + Khấu hao + Lăi tín dụng)

 Xác định nguồn vốn và cế cấu vốn cho dự án

 Lập kế hoạch huy động & sử dụng vốn cho dự án

 Thời gian dùng để phân tích, đánh giá dự án Xác định lăi suất dùng trong tínhtoán (lăi suất tối thiểu chấp nhận được hay ngưỡng hiệu quả định trước)

b)Tiến hành phân tích lăi – lỗ cho dự án (Vẽ sế đồ dòng tiền, xác định hiệu số thuchi, …)

Phân tích lỗ lăi

Tính toán trong từng năm vận hành dự án có lăi hay lỗ bao nhiêu Có 2 chỉ tiêu

 Lợi nhuận trước thuế

LNTT = Doanh thu – Chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh

+Chỉ tiêu lợi nhuân tính cho 1 đến vị sản phẩm

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

7

n t t bq

+ Mức doanh lợi một đồng vốn đầu tư

M = LbqV

Lbq: lợi nhuận bình quân năm

+ Chi phí tính cho 1 đến vị sản phẩm của dự án )

2

(

Hiệu quả tài chính của dự án:

 Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi

Ct : Chi phí năm t

r : lăi suất tối thiểu chấp nhận được của dự án Nếu NPV ≥ 0 => dự án đáng giá

Nếu N PV < 0 => dự án không đáng giá

 Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua giá trị tương lai của hiệu số thu chi NFV = n ( )(1 )n t

Nếu NFV < 0 => dự án không đáng giá

 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu san đều của hiệu số thu chi

(1 ) 1

n n

r r NPV

r



  = (1 )n 1

r NFV

r

Nếu NAV ≥ 0 => dự án đáng giá

Nếu NAV < 0 => dự án không đáng giá

 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại

Nếu IRR ≥ r => dự án đáng giá

Nếu IRR < r => dự án không đáng giá

 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng tỷ số thu chi

d Phân tích an toàn tài chính và độ nhạy

 Phân tích an tòan nguồn vốn

Phân tích căn cứ pháp lý nguồn vốn, uy tín, năng lực tài chính, tư cách pháp nhânnhà tài trợ vốn, uy tín của cế quan đứng ra bảo lănh vay vốn(nếu cần), độ hấp dẫn của

dự án đối với nhà tài trợ, tình hình ổn định cuả thị trường vốn và tỷ giá hối đoái Sựhợp lý về mặt cế cấu vốn của dự án giữa vốn tự có và vốn vay…

 Phân tích an toàn theo điểm hoàn vốn

Xuất phát từ lý thuyết phân tích hoàn vốn, người ta thường sử dụng phân tíchđiểm hòa vốn lăi lỗ để định giá độ an toàn về tài chính cho dự án

Điểm hòa vốn lăi lỗ là tại đó doanh thu bán hang vừa đủ trang trải các chi phí bâtbiến, chi phí khả biến trong quá trình hoạt động, và lợi nhuận băng 0

Tại điểm hòa vốn có thể xác định được doanh thu hòa vốn và sản lượng hòa vốnhoặc mức hoạt động hòa vốn

0

hv T

hv t t

N



Nhv t, : Nguồn hoàn vốn ở năm t

 Phân tích điểm hòa vốn

Doanh thu hòa vốn

1

h

FC R

VC R





FC : chi phí cố định của dự án

VC : chi phí biến đổi của dự án

R : doanh thu của dự án

Sản lượng hòa vốn của dự án

h

FC Q

 Phân tích thời hạn hoàn vốn

Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận

 Phân tích an toàn theo thời hạn hoàn vốn

Thời hạn hoàn vốn là thời gian cần thiết để bù đắp số vốn đầu tư bỏ ra Thời hạn hoànvốn có thể tính theo công thức ở dạng tĩnh hoặc có thể theo công thức ở dạng độngnhư sau:

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

11

0 ) 1 ( 0

C B

Tn: Thời hạn hoàn vốn được tìm ra bằng phương pháp tính thử dần từ phương trìnhtrên

Khi Th< Thq và Th -> Min

Kết luận: Dự án có độ an toàn càng cao

Trong đó : Thq – thời hạn hoàn vốn được quy định trước

 Phân tích độ nhạy của dự án về mặt tài chính

Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với chỉ tiêuthực tế đạt đưọc khi thực hiện dự án Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân tích hiêuquả dự án biến đổi về phía bất lợi 10-20% và tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quảnày.Sau khi tính toán mà vẫn đảm bảo thì coi phương án đề ra được đảm bảo

+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5% 10%

+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 5%, 10%

Độ nhạy của hiệu quả (Hn) được xác định theo công thức:

Hn=[ (Hbt – Hx)/Hbt ]* 100

Hn càng bé thì độ nhạy càng bé và độ an toàn càng cao

Hbt chỉ tiêu hiệu quả đang xét ( NPV, IRR…) được tính ở điều kiện bìnhthường như tính toán ban đầu

Hx chỉ tiêu hiệu quả đang xét ( NPV, IRR,…) được tính ở điều kiện bất lợi sovới điều kiện tính toán ban đầu

4.2 Phân tích kinh tế xă hội dự án đầu tư

Khác với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xă hội đánh giá dự án đứng trêngiác độ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân, của toàn xă hội & cộng đồng Phântích kinh tế xă hội rất cần thiết vì:

 Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanhnghiệp tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp nhưng

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

12

lợi ích đó không được trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối pháttriển kinh tế - xă hội chung của toàn đất nước Lợi ích của Nhà nước vàdoanh nghiệp phải được kết hợp chặt chẽ Những yêu cầu này được thểhiện thông qua phần phân tích kinh tế - xă hội của dự án đầu tư.

 Phân tích kinh tế - xă hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyếtphục Nhà nước, các cế quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phụccác ngân hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phương nếi đặt dự ánủng hộ chủ đầu tư thực hiện dự án

 Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xă hội là căn cứ chủ yếu để Nhànước xét duyệt & cấp giấy phép đầu tư

 Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xă hội cũng là một căn

cứ quan trọng để họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhânđạo, viên trợ cho các mục đích xă hội, viên trợ cho việc bảo vệ môi trường

 Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thìphần phân tích lợi ích kinh tế - xă hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án.Loại dự án này hiện nay ở nước ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốnkhá lớn Vì vậy, việc phân tích kinh tế - xă hội của dự án luôn luôn giữ mộtvai trò quan trọng

Phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế-xă hội cũng có thể được thực hiện như nội dungcủa phân tích hiệu qủa tài chính, nhưng các chỉ tiêu đầu vào phân tích là các chỉ tiêuđứng trên quan điểm lợi ích kinh tế xă hội Từ đó tính ra chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dựatrên góc độ lợi ích KT-XH Cụ thể như sau:

a) Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm & tính cho cả đời dự án.b) Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án

c) Mức thu hút lao động vào làm việc:

- Tổng số lao động được thu hút vào làm việc hàng năm

- Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn dự án d) Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong

cả đời dự án

e) Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án

Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùng giá kinh tế

Các chỉ tiêu xă hội :

Cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu nhập cho công nhân, giả

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

13

Chủ đầu tư : Công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội HUD.

Địa điểm xây dựng : Sơn Tây , thành phố Hà Nội

Quy mô của dự án: Nhóm B

* Đường giao thông, vỉa hè.

* Hàng rào ,tường bao +Cổng ra vào

*Hệ thống cấp điện ngoài nhà

* Sân chơi thể thao

* Vườn hoa, thảm cỏ + Cây cảnh

*Hệ thống cấp , thoát nước ngoài nhà

Thời gian thực hiện dự án: T xd = 2 năm

Thời gian để chuẩn bị thực hiện đầu tư xây dựng:

 Thời gian tính toán, đánh giá dự án: n da = 15 năm

 Mục đích đầu tư: Xây dựng khu biệt thự cho thuê và bán với đối tượng cho thuê

là khách trong và ngoài nước, thuê ở và làm việc Dự án dự kiến thực hiện đầu tư vàxây dựng bắt đầu vào quý 4 năm 2013 và kết thúc vào quý 4 năm 2015 đưa vào vậnhành

 Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị:

+) Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

15

+) Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng, …)

được thể hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công (có kèm theo thiết kế

cơ sở )

+) Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạch

+) Tiêu chuẩn cấp hạng công trình: Cấp III

+) Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng tương đương & đạt tiêu chuẩn

khách sạn quốc tế loại ba sao ( * * * ).

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

16

CHƯƠNG I PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

I XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN (G TMĐT )

Tổng mức đầu tư của dự án là toàn bộ chi phí đầu tư và xây dựng, kể cả vốn lưu độngban đầu và là giới hạn chi phí tối đa của dự án, được xác định trong quyết định đầu tư Tổng mức đầu tư của dự án bao gồm chi phí xây lắp các hạng mục, chi phí lắp đặtthiết bị vào công trình, chi phí mua sắm các thiết bị lắp đặt vào công trình các khoảnmục chi phí khác và dự phòng phí

Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được xác định theo công thức:

- Danh mục các công trình, hạng mục xây dựng thuộc dự án

- Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục (m2,md…)

- Giá chuẩn của một đến vị quy mô xây dựng

- Mức thuế suất VAT được lấy theo quy định hiện hành (đối với công tác xây lắp,mức thuế VAT hiện hành lấy bằng 10%)

b Xác định các chi phí xây lắp các hạng mục

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

17

b-1 Chi phí xây lắp các hạng mục công trình nhà chính

Chi phí xây dựng được tính theo công thức sau:

)1

(

1

XD GTGT n

i

i xd

g : Chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng của công trình, hạng mục thứ i

n: số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án

Đối với những hạng mục thông dụng thì được tính như sau:

i

xd

g =S * i P i

Si : Diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i (có n hạng mục)

Pi : Suất đầu tư (chưa gồm VAT) tính theo 1 đến vị diện tích hay 1 đến vị công suấtcủa hạng mục thứ i

BẢNG 1.1A:XÁC ĐỊNH DIỆN TÍCH SÀN XÂY DỰNG CHO CÁC HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH CHÍNH

3 (3,6+0,11)*(5,4+0,22)+(5,4+0,22)*(10,5+0,22)+ (3,6+0,11)*(5,4+0,22)+(1,79*5,62+1,2*4,2)/2 109,5

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

20

Suất chi phí xây dựng ( xây dựng + điện nước trong nhà ) và thiết bị của nhà biệt thự

lấy theo Tập suất vốn đầu tư theo quyết định 439/QĐ-BXD

Đối với nhà kiểu biệt thự từ 2 đến 3 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tườngbao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ thì Suất vốn xây dựng năm 2012 là 8 300

000 đ/m2 sàn ( đă bao gồm thuế GTGT) Ta quy về suất vốn đầu tư ở thời điểmhiện tại là quý III năm 2013 được tính liên hoàn từ chỉ số giá phần xây dựng củaquý 3 năm 2011 so với năm 2006

Chỉ số giá phần xây dựng

(%)

203,82(chỉ số năm2006=100%)

231,06(chỉ số năm2006=100%)

230,25(chỉ số năm2006=100%)

 chỉ số giá liên hoàn bình quân năm là = 1 , 13x0 , 996 = 1,06

Giá xây dựng đã có thuế GTGT: 8.300.000 đ/m2 sàn

Suất vốn xây dựng 2013 không tính thuế GTGT là :

= 183000,1 x 1,06 = 7 998 (nghìn đ /m2 sàn)

 Chi phí xây dựng đường giao thông nội bộ và sân băi đỗ xe: Giá xây dựng băi đỗ

xe và đường giao thông rộng 6m rải nhựa dày 25cm theo dự toán lấy chung là750.000đ/m2 Diện tích đường giao thông và băi đỗ xe lấy bằng 20% tổng diện tíchkhu đất: 20% * 18 000= 3600 m2

 Hàng rào: Hàng rào cao 1,8m xây bằng tường gạch chỉ 110 có bổ trụ cao 0.6m,rào sắt cao 1,2m lấy ở công trình tương tự đến giá 691.000 đ/m Chiều dài hàngrào tính theo chu vi khu đất ( đă trừ đi cổng) là 521 m

 Chi phí xây vườn hoa, cây cảnh : chi phí xây vườn hoa lấy theo công trình tương

tự là 350 000 đồng/m2 Diện tích cho vườn hoa cây cảnh lấy bằng 25% diện tíchkhu đất:

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

21

Thuế VAT(nghìnđồng)

Chi phí sau thuế (nghìn đồng)

I.2 Xác định chi phí thiết bị cho dự án.( G TB )

a) Chi phí mua sắm thiết bị

- Thuế giá trị gia tăng cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành

* Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức sau :

) 1

(

* 1

TB VAT i

m j i

h : Thuế và phí bảo hiểm

BẢNG 1.2A: THỐNG KÊ SỐ LƯỢNG TRONG CÁC NHÀ

Sốlượng(phòng)

19 Phòng tài vụ 1

Trang thiết bị đối với từng phòng:(Theo TTLB số 1192/TT-LB ngày 29-12-93)

Phòng bảo vệ gồm có 2 phòng : 1 phòng ở cổng chính và 1 phòng ở cổng phụ

Phòng quản lý đặt ở cổng chính bên cạnh phòng bảo vệ

Các phòng còn lại đều đă đc bố trí trên mặt bằng các nhà A,B,C,D

Trang thiết bị đối với từng phòng (Theo TTLB số 1192/TT-LB ngày 29-12-93

3 Phòng vệ sinh (147 phòng): 1 bình nóng lạnh, 1 lavabo, 1xí bệt, 1 sen

4 Phòng bếp (36 phòng) : 1 tủ bếp, 1 máy hút mùi, 1 bếp ga, 1 tủ lạnh 100l

5 Phòng ăn (36 phòng ): 1 điều hoà, 1 bàn ăn, 1 Tivi mầu 21 inch và có câycảnh

6 Phòng giúp việc (18 phòng): ): 1 giường, 1 tủ đứng, 1 Telephone

8 Phòng giặt (24 phòng): 1 máy giặt

9 Phòng bảo vệ (2 phòng): 1 giường, 1 tủ đứng, 1Telephone, 1 bàn ghế, 1phòng vệ sinh, 1 Tivi 21 inch

10 Phòng quản lý ( 1 phòng) : 2 Telephone, 1 bàn ghế, 2 computer, 1 điều hoà,

1 fax, 1 tủ tài liệu, 1 Salon nhỏ, 2 phòng vệ sinh

11 Phòng quần áo và thay đồ: (25 phòng): 1 tủ quần áo, 1 gương soi toàn thân

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

25

Số lượng

Đơn giá ( chưa có VAT)

Chi phí trước thuế

Thuế VAT

Chi phí sau thuế

1 Điều hoà cái 177 6.500 1.150.500 115.050 1.265.550

2 Bình nónglạnh cái 147 1.900 279.300 27.930 307.2303

Máy phát

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

26

Tỷ lệCPlắpđặt CP trướcthuế ThuếVAT Chi phí sauthuế

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

28

1 Chi phí mua sắm thiết bị 10.752.060 1.075.206 11.827.266

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

29

thiết bị

1.3 : Xác định chi phí giải phóng mặt bằng và tái định cư:

Chi phí bồi thường giải phóng mặt băng, tái định cư gồm các khoản :

- Chi phí bồi thường nhà cửa vật kiến trúc, cây trồng trên đất

- Chi phí tái định cư

- Chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng

- Chi phí sử dụng đất hoặc thuê đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xâydựng

* Căn cứ xác định:

Diện tích đất sử dụng cho dự án 18.000 m2, khối lượng giải phóng mặt bằngtheo thực tế, chế độ chính sách của nhà nước và địa phương về bồi thường theobảng giá đất nông nghiệp kèm theo QĐ số 50/2011/QĐ-UBND cấp 30/12/2011của TP Hà Nội

* Phương pháp xác định :

Đối với chi phí giải phóng mặt bằng, tái định cư ta dùng phương pháp lập dựtoán chi phí

Chi phí sử dụng đất tính theo chi phí sử dụng đất hay chi chí thuế đất

Ở dự án này ta sử dụng đất nông nghiệp nên không có chi phí tái định cư Chiphí bồi thường giải phóng mặt bằng được tính bằng diện tích đất nhân với chi phíbồi thường cho 1 đơn vị diện tích Dự án phải tính tiền thuê đất cho thời gian xâydựng là 2 năm

a Chi phí bồi thường:

+ Chi phí bồi thường đất:

Theo điều 8 Quyết định 108/2009/QĐ-UBND thì “Nhà nước thu hồi đất của ngườiđược sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng tiền theo giá trị quyền sửdụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất”

Và theo điều 12 Quyết định 108/2009/QĐ-UBND thì “Giá đất để tính bồi thường, hỗtrợ là giá đất theo mục đích sử dụng đã được UBND thành phố quy định và công bố,không bồi thường theo giá đất sẽ chuyển mục đích sử dụng”

GBTĐ = gi * FMBTrong đó :

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

30

- gi: giá đất đền bù ( đất dự án là đất ruộng trồng lúa hàng năm thuộc địa bàn của – Hà

Nội dựa vào bảng số 1đi kèm quyết định 51/2012/QĐ-UBND lấy gi = 162 000/ m2

- FMB: Tổng diện tích mặt bằng , FMB = 18000m2

Vậy GBTĐ = 0.162* 18 000= 2.916 ( triệu đồng)

+ Chi phí bồi thường lúa:

GBTL = gl * FMBTrong đó:

- gl: giá đền bù lúa hoa màu lấy theo đơn giá đền bù lúa tẻ trên đất nông nghiệp của Hà

Nội năm 2013 theo 7.000đ/ m 2

- FMB: Tổng diện tích mặt bằng , FMB = 18 000m2

Vậy GBTL = 0,007*18000= 126 ( triệu đồng)

Tổng chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng: 3042 (trđ)

b Chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng:

GTHUÊ= F* G1N* T

F : Tổng diện tích mặt bằng 18 000m2

T: thời gian xây dựng : 2 năm

G1N: Giá thuê đất 1 năm Theo thông tư 94/2011-BTC G1N =1,5% giá 1 m2 đất

Theo QĐ 51/2012/QĐ-UBND ban hành ngày 28/12/2012 của UBND TPHN

Công trình thuê đất tại Thị xã Sơn Tây trên diện tích đất nông nghiệp cũ sẽ có giá thuê là

Khốilượng

Đơngiá

Chi phítrướcthuế

ThuếVAT

Chi phísau thuế

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

31

1 Chi phí bồi thườngđất m2 18.000 162 2.916.000 0 2.916.000

2

Chi phí bồi thường

3 Chi phí tổ chức bồithường 2% Chi phí bồi thườngđất + hoa màu 60.840 0 60.840

- Chi phí khảo sát thiết kế

- Chi phí thẩm tra thiết kế

- Chi phí thẩm tra dự toán công trình

- Chi phí tư vấn đấu thầu xây dựng và tư vấn cung cấp lắp đặt thiết bị

- Chi phí giám sát xây dựng và giám sát lắp đặt thiết bị

- Chi phí kiểm tra an toàn chịu lực và kiểm định sự phù hợp chất lượngcông trình

- Chi phí kiểm tra phê duyệt quyết toán

- Chi phí kiểm toán

- Chi phí bảo hiểm công trình

- Chi phí khác

A Các căn cứ:

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

32

- căn cứ theo Công văn số 957/BXD-VP ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng.

- Căn cứ vào khối lượng và đơn giá

- Căn cứ vào mức thuế suất giá trị gia tăng (TGTGT =10%), bảo hiểm theo quyđịnh

) 436 1 537 1 (

* ) 100 427 140 ( 537

) 237 0 314 0 (

* ) 100 140.427 (

314

3 Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và khả thi của dự án:

GTĐDA = MTĐDA * (GXD + GTB) *KĐC* (1 + TSVAT)Trong đó:

- MTĐDA: định mức chi phí thẩm tra tính hiệu quả và khả thi của dự án tínhtheo tỷ lệ % Tra theo bảng 14 QĐ 957-BXD-2009 ta có:

100 200

) 035 0 047 0 (

* ) 100 140.427 (

047

Cấp công trình xây dựng dân dụng theo NĐ số 15/2013/NĐ-CP

- cấp III: số tầng < 6 tầng

Như vậy nhà A, B, C, D là công trình cấp III

Tính toán chi phí thiết kế được thể hiện trong bảng sau:

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

35

BẢNG 1.6A: CHI PHÍ THIẾT KẾ

ĐVT: 1000đ

STT dungNội Đơnvị Quy mô Đơngiá Chi phíXD Kđc Kdc+0,1

Địnhmức lượngSố

Chi phí trước thuế

g Chi phí trước thuế

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

37

6 Chi phí thẩm tra dự toán:

Chi phí

Địnhmức(%)

Sốlượng

Chi phítrướcthuế

7 Chi phí tư vấn đấu thầu:

7.1 Chi phí tư vấn đấu thầu thi công xây dựng:

GTVXD = MTVXD * GXD * 1,1

Trong đó:

- MTVXD: định mức chi phí tư vấn đấu thầu thi công xây dựng tính theo tỷ lệ

% Tra theo bảng 17 quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 ta có:

100 200

) 059 0 099 0 (

* ) 100 49 129.

( 099

- GXD: Chi phí xây dựng trước thuế

GXD = 129 495 593 (ngđ)Chi phí tư vấn đấu thầu thi công xây dựng trước thuế VAT:

9 20

) 270 0 287 0 (

* ) 9 75 10.

( 287

Gtr

TVTB = 0,286% * 10 752 060 = 30.750 (ngđ)

Vậy chi phí tý vấn đấu thầu cung cấp lắp đặt thiết bị sau thuế VAT:

GTVTB = 30.750 * 1,1 = 33.825 (ngđ)

8 Chi phí giám sát thi công:

8.1 Chi phí giám sát xây dựng:

GGSXD = MGSXD * GXD * 1,1

Trong đó:

NGUYỄN MẠNH HÙNG – MSSV: 510116023

39

- MGSXD: định mức chi phí giám sát xây dựng tính theo tỷ lệ % Tra theobảng 19 quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 ta có:

100 200

) 267 1 512 1 ( ) 100 495 29 1 ( 512

) 572 0 675 0 (

* ) 9 752 10 ( 675