Địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai

Tóm lại, hộ gia đình là một chủ thể quan trọng bao gồm các thành viên trong một giađình, có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật hôn nhân và gia đình, đa

LỜI MỞ ĐẦU:

Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI của Đảng có ý nghĩa vô cùng trọng đại đối với

sự nghiệp cách mạng nước ta Đại hội đặt nền móng cho công cuộc đổi mới toàn diện đấtnước Sự nghiệp đổi mới do Đảng Cộng sản Việt Nam khởi xướng và lãnh đạo đã thu đượcnhững thắng lợi quan trọng trên nhiều lĩnh vực, được đông đảo các tầng lớp nhân dân đồngtình ủng hộ và được bạn bè quốc tế đánh giá cao “Những thành tựu to lớn và rất quan trọngcủa 15 năm đổi mới làm cho thế và lực của nước ta lớn mạnh lên nhiều Cơ sở vật chất - kỹthuật của nền kinh tế được tăng cường”

Công cuộc đổi mới toàn diện đất nước hướng trọng tâm vào xây dựng kinh tế, vớiviệc xác định lợi ích của người lao động là động lực quan trọng của sự nghiệp phát triển đấtnước Nhằm mục tiêu giải phóng mọi năng lực sản xuất, phát huy tối đa tính năng động, sángtạo của người lao động, Đảng đã lãnh đạo việc đưa nước ta chuyển sang nền kinh tế thịtrường định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN) Khâu đột phá trong chính sách kinh tế chobước chuyển này là việc ban hành và thực hiện những chế độ, chính sách mới trong lĩnhvực nông nghiệp và đất đai Những đổi mới căn bản về chính sách, pháp luật của Nhà nước

ta trong lĩnh vực sở hữu và quản lý đất đai đã góp phần tạo ra những thay đổi to lớn của nềnkinh tế quốc dân, nhất là ở khu vực nông thôn Nhà nước đã khẳng định vị trí mới của hộ giađình, thực hiện việc giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài và cho phép

họ được chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong thời hạn giao đất Những chế độ, chínhsách này đã được thể chế hóa trong các quy định của Luật Đất đai 1993 và một loạtnhững văn bản pháp luật khác Và chính sách pháp luật về đất đai của nước ta được đổi mớiqua nhiều lần, lần mới đây nhất là Luật Đất đai năm 2013

Việc bảo đảm cho người sử dụng đất được thực hiện đầy đủ các quyền của mình trongcác giao dịch đất đai là rất có ý nghĩa về lý luận và thực tiễn hiện nay.Tuy nhiên, rõ ràng việcxây dựng các cơ sở pháp lý bảo đảm thực hiện tốt các quyền và nghĩa vụ của người sử dụngđất trong nền kinh tế thị trường là một công việc mới mẻ Đòi hỏi phải có sự nghiên cứu, giảiquyết hài hòa các mối quan hệ về sở hữu đất đai và quan hệ sử dụng đất; tạo lập một môitrường pháp lý đồng bộ và minh bạch cho các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai củangười sử dụng đất; tăng cường trách nhiệm của mỗi cá nhân trong việc bảo vệ, bồi bổ, cải tạo

và làm tăng độ màu mỡ của đất đai; tạo điều kiện cho người sử dụng đất phát huy tối đa cácquyền của mình trong việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai

Với mong muốn tìm hiểu, nghiên cứu và phân tích địa vị pháp lý của các chủ thể, mà

cụ thể ở đây là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất qua các thời kỳ phát triển của pháp luật đấtđai Việt Nam, và quan trọng hơn hết là đi sâu vào tìm hiểu những điểm mới của Luật Đất đainăm 2013 về vấn đề này

I Các khái niệm:

1 Hộ gia đình sử dụng đất:

Từ lâu, trong quan hệ huyết thống của cộng đồng người Việt Nam, gia đình là “tổấm”, nơi mỗi con người được sinh ra và lớn lên trong tình thương của cả cộng đồng Mỗi giađình truyền thống thường có 02 đến 03 thế hệ cùng chung sống, cùng gắn bó với nhau nhữnglúc khó khăn cũng như những lúc vui Tất cả họ cùng chung sống trong một mái nhà, cócùng huyết tộc

Tuy nhiên, khái niệm hộ gia đình được đề cập ở đây với tính chất pháp lý của nó làmột đơn vị sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụngđất hoặc được công nhận quyền sử dụng đất Họ là một tế bào kinh tế của đất nước, là đơn vị

tự chủ trong sản xuất và kinh doanh

Thực chất của kinh tế hộ gia đình gắn liền với các chính sách khoán, từ khoán 100theo chỉ thị của Ban bí thư ngày 13/01/1981 đến khoán 10 theo Nghị quyết số 10/BCT ngày05/4/1988 của Bộ Chính trị Ban chấp hành trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam Vấn đềgiao đất cho hộ gia đình, cá nhân xuất phát từ đây và sau đó được cụ thể hóa bằng các quyđịnh của Luật Đất đai năm 1993

Bộ luật Dân sự đầu tiên của Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có hiệu

lực pháp lý từ ngày 01/7/1996 cũng đã xác định rõ địa vị pháp lý của hộ gia đình là: các thành viên của một gia đình, có tài sản chung để hoạt động sản xuất kinh doanh chung Theo

đó, quyền sử dụng đất hợp pháp là tài sản chung của hộ gia đình

Các Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998; 2001; Luật Đất đai năm 2003 và mớiđây nhất là Luật Đất đai năm 2013 cũng tiếp tục sử dụng khái niệm hộ gia đình với tính cách

là một chủ thể sử dụng đất quan trọng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyểnquyền sử dụng đất hoặc được công nhận quyền sử dụng đất Hộ gia đình là đối tượng đượccấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là chủ thể được hưởng quyền và có các nghĩa vụtheo quy định của pháp luật đất đai

Tóm lại, hộ gia đình là một chủ thể quan trọng bao gồm các thành viên trong một giađình, có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật hôn nhân

và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nướcgiao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

(theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013) Từ đó, các quyền và nghĩa vụ

trong quan hệ sử dụng đất của hộ gia đình được Nhà nước bảo hộ với tư cách là đơn vị tựchủ trong các quan hệ dân sự và kinh tế

2 Cá nhân sử dụng đất:

Không phải lúc nào dưới một mái nhà cũng có nhiều thành viên có cùng huyết thốngsống chung với nhau, nhiều gia đình không có may mắn đó và do nhiều nguyên nhân khácnhau, những cá nhân tự làm chủ cả một gia đình Họ tự lo toan để mưu sinh, tham gia vàomọi quan hệ xã hội trong đời sống và là người tự tạo lập cuộc sống bằng chính tài sản củamình Một trong những cơ sở kinh tế giúp cho sự tồn tại của cá nhân trong đời sống chính làquyền sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đấthoặc được công nhận quyền sử dụng đất Các cá nhân này trước hết là con người cụ thể, phải

có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, có nhu cầu sử dụng đất và khả năng khai thác đất có hiệuquả

Vì vậy, trong các quy định của pháp luật đất đai – Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đainăm 2013, cá nhân sử dụng đất tham gia hầu hết các quan hệ dân sự và kinh tế, được Nhànước bảo hộ các quyền tương đương như hộ gia đình khi tham gia vào quan hệ pháp luật đấtđai

Có thể nói cá nhân sử dụng đất là con người độc lập, có đủ những điều kiện đặt ra đểtham gia vào quan hệ pháp luật đất đai, có các quyền và nghĩa vụ trong quan hệ sử dụng đất

II Đặc điểm của hộ gia đình, cá nhân trong quan hệ pháp luật đất đai

Căn cứ vào quy định của Luật Đất đai năm 2013 chúng ta có thể rút ra một số đặcđiểm của thành viên hộ gia đình sử dụng đất như sau:

Thứ nhất, thành viên của hộ gia đình sử dụng đất được xác định tư dựa vào các yếu tố

có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật hôn nhân và giađình

Đặc điểm thể hiện sự khác biệt giữa khái niệm của hộ gia đình sử dụng đất và hộ giađình trong pháp luật dân sự Đối với khái niệm hộ gia đình sử dụng đất tại Luật đất đai 2013

đã đưa yếu tố quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng để làm căn cứ xác định thành viêncủa hộ gia đình sử dụng đất, trong khi đó tại điều 106 Bộ luật Dân sự 2005 thì “Hộ gia đình

mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chungtrong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác dopháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này” thì lạihoàn toàn không đặt ra vấn đề về quan hệ thân thích giữa các thành viên trong hộ gia đình

mà chỉ quan tâm đến quan hệ tài sản giữa họ và việc họ có cùng đóng góp công sức để hoạtđộng kinh tế chung hay không Như vậy có thể nói hộ gia đình trong pháp luật dân sự thuầntúy chỉ là một đơn vị kinh tế tự chủ, được thiết lập dựa trên yếu tố hành chính, kinh tế, chứkhông phải dựa trên yếu tố quan hệ thân thích, quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng

Như vậy trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai thì các thành viên hộ gia đình sửdụng đất phải có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng mới được coi là thành viên của

hộ gia đình chứ không dựa trên quan hệ tài sản hay công sức đóng góp để làm căn cứ xắc lập

tư cách thành viên

Thứ hai, thành viên của hộ gia đình sử dụng đất phải đang sống chung.

Với đặc điểm này chúng ta đặt ra vấn đề thế nào là sống chung với nhau? Căn cứ đểxem xét là các thành viên của hộ gia đình sử dụng đất có sống chung với nhau? Thời giansống chung là bao lâu thì mới được thừa nhận các thành viên của hộ gia đình sử dụng đấtđang sống chung? Việc giải quyết các vấn đề kể trên có vai trò rất quan trọng trong việc giảiquyết các vấn đề liên quan đến giải quyết quyền và nghĩa vụ của các thành viên khi xảy ratranh chấp hoặc các vấn đề pháp luật khác

Thứ ba, thành viên của hộ gia đình có mặt tại thời điểm nhà nước giao đất, cho thuê

đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất

Đây là yêu cầu bắt buộc của pháp luật đối với thành viên của hộ gia đình sử dụng đấtbuộc họ phải có mặt tại thời điểm nhà nước giao đất, cho thuê đất công nhân quyền sử dụngđất; nhận chuyển quyền sử dụng hay nói cách khác là họ đang có quyền sử dụng đất chungtại thời điểm đó

Về bản chất việc giải thích thuật ngữ hộ gia đình sử dụng đất trong Luật Đất đai năm

2013 còn mang tính khiêng cưỡng khi chưa phân biệt được giữa quyền sử dụng đất của mộtnhóm người cụ thể với hộ gia đình điều này dẫn tới điểm hạn chế khi có người có công sứcđóng góp đối với mảnh đất nhưng lại không có mặt tại thời điểm nhà nước giao đất, cho thuêđất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất thì phải giải quyết quyềnlợi của họ như thế nào? Hay họ tách hộ khẩu tuy nhiên trước đó họ lại có mặt vào thời điểmgiao đất, cho thuê đất đặt ra câu hỏi họ có còn là thành viên của hộ gia đình sử dụng đấtnữa không?

III Các hình thức sử dụng đất và loại đất được sử dụng của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai

Đối với hộ gia đình, cá nhân theo pháp luật đất đai thì chủ thể này được quyền sửdụng đất với cả hai trường hợp giao đất và cho thuê đất, căn cứ vào các hình thức sử dụngtrên ta có thể xác định được những loại đất mà chủ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có thểđược giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất, nhận quyền sử dụng đất

1 Giao đất:

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân được giao đấttrong các trường hợp sau:

- Đối với giao đất không thu tiền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân “trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất trong hạn mức”

(Khoản 1, điều 54 Luật Đất đai năm 2013)

- Đối với giao đất có thu tiền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân được “giao đất ở”

(Khoản 1, điều 56, Luật Đất đai năm 2013)

2 Cho thuê đất:

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân được cho thuê đất

và được lựa chọn giữa hai hình thức thuê đất thu tiền thuê hàng năm hoặc cho thuê đất thutiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê đất trong các trường hợp sau:

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để “sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;” (Điểm a, khoản 1, điều 56, Luật Đất đai 2013).

- Hộ gia đình, cá nhân “có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao;” (Điểm b, khoản 1, điều 56, Luật Đất đai 2013).

- Hộ gia đình, cá nhân “sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;” (Điểm c, khoản 1, điều 56, Luật Đất đai 2013).

- Hộ gia đình, cá nhân “sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;” (Điểm d, khoản 1, điều 56, Luật Đất đai 2013).

Thông qua các trường hợp mà nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với chủ thể hộ giađình, cá nhân sử dụng đất ta có thể rút ra được kết luận là chủ thể hộ gia đình, cá nhân sửdụng đất có thể được nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với cả hai loại đất đó là đất nôngnghiệp và đất phi nông nghiệp

IV Thời hạn sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

1 Đất sử dụng ổn định lâu dài:

Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau:

- Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng (khoản 1 điều 125 Luật đất đai 2013);

- Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình,

cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, chothuê (khoản 4 điều 125 Luật đất đai 2013)

2 Đất sử dụng có thời hạn:

Đối với đất sử dụng có thời hạn thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng trong thời hạnnhư sau:

- Trường hợp hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được quy định tạikhoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 điều 129 Luật đất đai 2013 mà chủthể này trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đốivới loại đất nông nghiệp này là 50 năm Khi hết thời hạn nếu chủ thể này có nhu cầu thì đượctiếp tục sử dụng trong thời hạn là 50 năm tiếp theo ( khoản 1 điều 126 Luật đất đai 2013);

- Hộ gia đình cá nhân thuê đất nông nghiệp được sử dụng trong thời hạn khôngquá 50 năm Khi hết thời hạn thuê đất nếu chủ thể này có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì sẽđược nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất ( khoản 2 điêu 126)

3 Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất:

Đối với đất chuyển mục đích sử dụng đất thì thời hạn sử dụng của hộ gia đình, cánhân được quy định cụ thể tại khoản 1 điều 127 Luật đất đai 2013, cụ thể:

“1 Thời hạn sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

a) Trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang sử dụng vào mục đích khác thì thời hạn được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

b) Trường hợp chuyển đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang trồng rừng phòng hộ, trồng rừng đặc dụng thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài;

c) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn đã được giao, cho thuê.

Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng;

d) Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

đ) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài”.

V Các quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, các quyền của từng chủ thể sử dụng đấtnhư: hộ gia đình, cá nhân được phân chia theo từng nhóm và được thụ hưởng các quyền khácnhau Cụ thể: quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê; quyền và nghĩa

vụ của hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích từ loại đất không thu tiền sử dụng đất sang

có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất

1 Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê:

Điểm khác biệt lớn nhất về địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê

là, nếu như trước đây việc cho thuê có thể thực hiện bằng hình thức trả tiền hằng năm, trảtiền nhiều năm và trả tiền một lần cho toàn bộ quá trình thuê thì sang đến Luật Đất đai năm

2003, cụ thể là tại khoản 1 Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003 Nhà nước chỉ cho thuê và trảtiền thuê hằng năm mà thôi Hiện nay, khi pháp luật đất đai mới có hiệu lực, Luật Đất đainăm 2013, theo quy định tại Điều 56 của Luật Đất đai năm 2013 Nhà nước cho thuê đất thutiền thuê đất hằng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ giađình, cá nhân được liệt kê tại khoản 1 của Điều này Đó là:

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồngthủy sản, làm muối;

+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mứcđược giao quy định tại Điều 129 của Luật này;

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt độngkhoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đíchkinh doanh

Vì vậy, quyền của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê cũng phải tương thích vớiviệc thuê đất đó Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trong trường hợpđược Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được quy định chitiết tại khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 Theo đó:

“Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho

cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;

c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu

tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;

đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;

e) Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư

ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này;

g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

h) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;

i) Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ”.

Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đấthằng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây, theo quy định tại khoản 2 Điều 179 của Luật

này: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

c) Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

d) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự;

đ) Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

e) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định”.

Ngoài ra, trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụmcông nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ tương ứng như sau:

+ Nếu họ thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì họ cócác quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 179 như đã nêu trên;

+ Nếu họ thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất hằng năm thì họ có các quyền và nghĩa

vụ quy định tại khoản 2 Điều 179 như đã phân tích trên đây

Quy định nêu trên cần có sự phân biệt về người cho thuê đất Quyền của người sửdụng đất thuê là muốn nói đến người được Nhà nước cho thuê đất và mối tương quan ở đây

là Nhà nước – người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân Đối với trường hợp hộ gia đình, cánhân thuê đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác thì đó là giao dịch dân sự về đấtđai Bởi vậy, các quyền và nghĩa vụ của họ phát sinh từ quy định của pháp luật dân sự

2 Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất: Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển mục đích sử dụng đất

phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, bao gồm các trường hợp:

+ Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủysản, đất làm muối;

+ Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đấtlàm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

+ Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vàomục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

+ Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

+ Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đấtsang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

+ Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

+ Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng cómục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thươngmại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựngcông trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Và khi chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp được nêu trên đây, người

sử dụng đất nói chung, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nói riêng, phải thực hiện nghĩa vụ tàichính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụngđất được áp dụng theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng

Vì vậy, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ loại không thu tiền

sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất có các quyền và nghĩa vụchung quy định tại Điều 166 và Điều 170 Luật Đất đai năm 2013 Bên cạnh đó, quyền vànghĩa vụ cụ thể của họ phụ thuộc vào việc lựa chọn hình thức sử dụng đất

Trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thu tiềnthuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều

179 của Luật này

Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì có quyền vànghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 179 của Luật này

3 Quyền và nghĩa vụ tài chính:

Theo quy định của pháp luật đất đai và các quy định pháp luật liên quan khác, thìkhi được giao đất; cho thuê đất; chuyển mục đích sử dụng đất; quản lý, sử dụng đất, chuyểnnhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất thì người sử dụngđất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính dưới đây:

3.1 Tiền sử dụng đất:

Người được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang loại đất

có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ thuê đất sang giao đất đối với loại đất có thu tiền sử dụngđất phải nộp tiền sử dụng đất căn cứ vào diện tích đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất

Trường hợp người nộp tiền sử dụng đất được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất đã ứng trước tiền để thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng thì được trừ số tiền đã bồi thường về đất, hỗ trợ về đất vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp cho nhà nước; mức được trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.

3.1.1 Tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất:

Trường hợp giao đất

dự án có thời hạn sử dụng

Tiền sử dụng đất Tiền sử dụng đấtcủa thời hạn 70 - [ của thời hạn 70 * (70 - n) * 1,2%

3.1.2 Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất: