Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã phúc lộc – huyện ba bể –tỉnh bắc kạn giai đoạn 2012 – 2014

Theo khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 thì: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi í

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -o0o -

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2011 – 2015

Thái Nguyên, năm 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -o0o -

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2011 – 2015

Giảng viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Đình Thi

Thái Nguyên, năm 2015

LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố và vận dụng những kiến thức mà mình đã học được trong nhà trường Được sự nhất trí của ban giám hiệu nhà trường, ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài nguyên, Trường

Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Phúc Lộc – Huyện

Ba Bể –Tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2012 – 2014” Sau một thời gian nghiên cứu

và thực tập tốt nghiệp bản báo cáo tốt nghiệp của em đã hoàn thành

Vậy em xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn tới các thầy cô giáo trong khoa Quản Lý Tài Nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã giảng dạy và đào tạo hướng dẫn chúng em

Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo Th.s Nguyễn Đình Thi - người đã trực tiếp hướng dẫn em cũng như sự chỉ bảo giúp đỡ nhiệt tình của các cán bộ địa chính UBND Xã đã tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành bản báo cáo tốt nghiệp này

Do trình độ còn hạn chế và thời gian có hạn, bước đầu em đã làm quen với thực tế và phương pháp nghiên cứu nên luận văn của em vẫn còn nhiều thiếu sót

Em rất mong được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và bạn bè để luận văn tốt nghiệp hoàn chỉnh và sâu sắc hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày tháng… năm 2015

Sinh viên thực hiện

Dương Thiện Chí

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 31

Bảng 4.2 Kết quả cấp GCNQSDĐ giai đoạn 2012 – 2014 35

Bảng 4.3 Kết quả cấp GCNQSD đất ở cho hộ gia đình, cá nhân 36

Bảng 4.4 Kết quả cấp GCNQSD đất ở theo diện tích 37

Bảng 4.5 Tổng hợp diện tích đất ở đƣợc cấp GCNQSDĐ giai đoạn 2012 – 2014 37

Bảng 4.6 Tổng hợp diện tích đất ở chƣa đƣợc cấp GCNQSDĐ giai đoạn 2012 – 2014 38

Bảng 4.7 Kết quả cấp GCNQSDĐ nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân 38

Bảng 4.8 Kết quả cấp GCNQSDĐ nông nghiệp theo diện tích 40

Bảng 4.9 Tổng hợp diện tích đất nông nghiệp đƣợc cấp GCNQSDĐ 41

giai đoạn 2012 – 2014 41

Bảng 4.10: Tổng hợp diện tích đất nông nghiệp chƣa cấp GCNQSDĐ giai đoạn 2012 -2014 42

Bảng 4.11 Các trụ sở, cơ quan, công trình sự nghiệp 43

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất STT : số thứ tự

THCS : trung học cơ sở

MỤC LỤC

Trang

LỜI CẢM ƠN i

DANH MỤC CÁC BẢNG ii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iii

PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ 1

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1

1.2 MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU 2

1.3 YÊU CẦU ĐỀ TÀI 2

1.4 Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 3

PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở khoa học và pháp lý của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 4

2.1.1 Cơ sở khoa học 4

2.1.2 Sơ lược về hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 7

2.2 Cơ sở pháp lý 8

2.2.1 Căn cứ pháp lý của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 8

2.2.2 Căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 12

e Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 17

2.2.3 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 20

PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22

3.1 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU 22

3.2 ĐỊA ĐIỂM, THỜI GIAN NGHIÊN CỨU 22

3.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 22

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại xã Phúc Lộc 22

3.3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất 22

3.3.3 Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn xã Phúc Lộc giai đoạn 2012 – 2014 22

3.3.4 Đánh giá chung công tác cấp GCNQSDĐ trên đại bàn xã Phúc Lộc giai đoạn 2012 – 2014 23

3.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23

3.4.1 Phương pháp thống kê, thu thập số liệu, tài liệu 23

3.4.2 Phương pháp phân tích và tổng hợp số liệu, tài liệu thu thập được 23 3.4.3 Phương pháp so sánh và đánh giá kết quả đạt được 23

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 24

4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN,KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA XÃ PHÚC LỘC 24

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 24

4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 26

4.2 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT 31

4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 31

4.2.2 Tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai 33

4.2.3 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính 33

4.2.4 Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất 33

4.2.5 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 34

4.2.6 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 34

4.2.7 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 34

4.2.8 Thống kê, kiểm kê đất đai 35

4.2.9 Quản lý tài chính về đất đa 35

4.3 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GCNQSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN XÃ PHÚC LỘC GIAI ĐOẠN 2012 - 2014 35

4.3.1 Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ giai đoạn 2012 – 2014 35

4.3.2 Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ đối với từng loại đất 36

4.4 MỘT SỐ THUẬN LỢI, KHÓ KHĂN, GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC TRONG QUÁ TRÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 43

4.4.1 Thuận lợi 43

4.4.2 Khó khăn 44

4.4.3 Giải pháp khắc phục 45

PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 46

5.1 KẾT LUẬN 46

5.2 ĐỀ NGHỊ 46

TÀI LIỆU THAM KHẢO 48

PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài sản Quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, là đối tượng lao động và là sản phẩm của lao động, quá trình khai thác sử dụng đất đai luôn gắn với sự phát triển xã hội Xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cao, trong khi đất đai lại có hạn và ngày càng trở nên quý giá Đồng thời dân số tăng nhanh, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh kéo theo nhu cầu càng tăng về lương thực, đất đai sử dụng vào mục đích xây dựng nhà

ở và các công trình công cộng,… điều này đã tạo nên áp lực ngày càng lớn đối với quỹ đất, đặc biệt là đất nông nghiệp Chính vì vậy giá trị của đất ngày

càng cao và yêu cầu sử dụng đất càng phải tốt hơn với hiệu quả kinh tế xã hội

Việt Nam là một nước có nền kinh tế đang phát triển trên tất cả các lĩnh vực, đó là nền kinh tế thị trường theo định hướng Xã hội chủ nghĩa dưới sự quản lý của Nhà nước Nhịp độ phát triển kinh tế nhanh, tốc độ tăng trưởng khá

đã thu hút vốn đầu tư của các dự án phi Chính phủ trong nước và nước ngoài

Họ cần đất để xây dựng các khu công nghiệp, nhà máy, khu chung cư, nhà cao

ốc, các khu du lịch… tất cả những điều đó đã làm ảnh hưởng đến quá trình sử dụng đất Đất nông nghiệp bị giảm đi rõ rệt và đất phi nông nghiệp ngày càng tăng lên nhanh chóng, với tốc độ phát triển như vậy dẫn tới nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất ngày càng cao

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất Đây là yếu tố góp phần quan trọng vào việc nắm chắc quỹ đất của từng địa phương giúp cho việc quy hoạch sử dụng hợp lý từng loại đất, tạo điều kiện cho việc nâng cao

hiệu quả sản xuất Đăng ký, cấp GCNQSDĐ góp phần hoàn thiện hồ sơ địa chính, giúp cho việc nắm chắc quỹ đất cả về số lượng và chất lượng

Xã Phúc Lộc nằm ở phía nam huyện ba bể, cách trung tâm huyện khoảng 20km Trong những năm qua nhu cầu về đất đai trên địa bàn xã liên tục tăng đã làm cho quỹ đất có nhiều biến động, công tác quản lý đất đai cũng gặp nhiều khó khăn và thách thức Vì vậy, việc quản lý và sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch nhất thiết phải thông qua công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ

Xuất phát từ những yêu cầu của thực tiễn cũng như tính cấp thiết của công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn xã phúc lộc Được sự đồng ý của Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa quản lý tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo Ths Nguyễn Đình Thi

em tiến hành thực hiện chuyên đề: “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Phúc Lộc – Huyện Ba Bể –Tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2012 – 2014”

- Đề xuất những giải pháp thích hợp góp phần làm tăng tiến độ của

công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn xã phúc lộc trong những giai đoạn tới

1.3 YÊU CẦU ĐỀ TÀI

- Số liệu thu được phải đầy đủ, chính xác, phản ánh khách quan, trung thực

- Những phân tích, đánh giá phải dựa trên cơ sở pháp lý và tình hình chung

- Những giải pháp đưa ra phải phù hợp với địa phương và có tính khả thi

1.4 Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI

* Đối với học tập

- Việc hoàn thiện đề tài sẽ là cơ hội cho sinh viên củng cố kiến thức đã học trong nhà trường, đồng thời là cơ hội để sinh viên bước đầu tiếp cận với thực tế nghề nghiệp trong tương lai

- Cần nắm vững những quy định của pháp luật về cấp GCNQSDĐ theo

Luật Đất đai 2003, hệ thống các văn bản dưới luật về đất đai của Trung ương

và địa phương trong công tác cấp GCNQSDĐ

* Đối với thực tiễn

- Kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền đưa ra những giải

pháp phù hợp để công tác cấp GCNQSDĐ nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn

- Đề tài có ý nghĩa góp phần đẩy nhanh công tác cấp GCNQSDĐ ở xã

Phúc Lộc – huyện Ba Bể – tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2012 – 2014 trong giai đoạn tới

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học và pháp lý của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất

2.1.1 Cơ sở khoa học

Trong quá trình phát triển của xã hội loài người sự hình thành của một nền văn minh vật chất - văn hoá tinh thần, các thành tựu khoa học kỹ thuật đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản là sử dụng đất

Ngày nay kinh tế xã hội ngày càng phát triển cùng với sự bùng nổ dân

số thì nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng gia tăng đa dạng và phức tạp Vì vậy để sử dụng đất đai một cách khoa học, tiết kiệm mang lại hiệu quả cao nhất, thì Nhà nước phải có một chế độ chính sách về đất đai mang tính pháp lý Song phải hợp lý và chặt chẽ nhằm quản lý toàn bộ quỹ đất

Ở Việt Nam đối tượng của quản lý đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất trong phạm vi ranh giới hành chính các cấp Thực chất của việc quản lý Nhà nước về đất đai là công tác quản lý sao cho đúng quy định của Luật đất đai Nhà nước quản lý đất đai thông qua các văn bản pháp luật, Nhà nước giao cho Uỷ ban nhân dân các cấp phải thực hiện việc quản lý đất đai trên toàn bộ ranh giới hành chính đối với tất cả các loại đất theo quy định của pháp luật

Để công tác quản lý cũng như vấn đề sử dụng đất đai mang lại hiệu quả cao nhất tại khoản 2 điều 6 Luật đất đai năm 2003 đã đề ra 13 nội dung quản

lý Nhà nước về đất đai Trong 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai thì nội dung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là nội dung quan trọng hàng đầu, nó liên quan đến nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất Tại khoản

19, 20 điều 4 Luật đất đai 2003 quy định về đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng: “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác nhận vào hồ sơ địa

chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là Giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất” (Luật đất đai 2003)

2.1.1.1 Vai trò của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai

Theo khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 thì:

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”

Như vậy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng đất đai hợp pháp của người sử dụng đất Đây là một trong những quyền quan trọng được người sử dụng đất đặc biệt quan tâm Thông qua công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp Nhà nước nắm chắc được tình hình đất đai tức là biết rõ các thông tin chính xác về số lượng và chất lượng, đặc điểm về tình hình hiện trạng của việc quản lý sử dụng đất

Từ việc nắm chắc tình hình đất đai, Nhà nước sẽ thực hiện phân phối lại đất theo quy hoạch, kế hoạch chung thống nhất Nhà nước thực hiện quyền chuyển giao, quyền sử dụng từ các chủ thể khác nhau Cụ thể hơn nữa là Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất và thu hồi đất Vì vậy cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai

2.1.1.2 Vai trò của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất

Đối với người sử dụng đất: Giúp cho các cá nhân hộ gia đình sử dụng đất yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình Vì trước đây, đất đai không có giá, chỉ sau khi có luật đất đai năm 1993 đất đai mới có giá Do đó nhiều thửa đất còn ở dạng “ xin - cho”, không có giấy tờ chứng thực hoặc mua bán trao tay (chỉ có giấy tờ viết tay), hoặc đất đai lấn chiếm Nên theo như Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ sung năm 2001, rất nhiều thửa đất không đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên người sử dụng đất rất mong muốn mảnh đất của mình được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luật đất đai

2003 đó ra đời và giải quyết những vướng mắc đó, đó khắc phục những khó khăn trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trong những năm qua cùng với tốc độ phát triển kinh tế - xã hội, tốc độ đô thị hoá diễn ra nhanh chóng làm cho đất đai biến động lớn và các quan hệ đất đai diễn ra khá phức tạp Để đáp ứng được nhu cầu thực tế và tăng cường quản lý chặt chẽ đất đai, chính phủ đã ban hành Nghị định 60/CP ngày 05/7/1994 về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở Công tác này có ý nghĩa thiết thực trong quản lý đất đai của Nhà nước, đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân là được nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thuận tiện giao dịch dân sự về đất đai, tạo tiền đề hình thành và phát triển thị trường Bất động sản công khai lành mạnh

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhân dân cũng là chủ trương lớn của đảng và nhà nước nhằm tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế -

xã hội đồng thời tăng cường thiết chế nhà nước trong quản lý đất đai - tài sản vô giá của đất đai

Bằng việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất hợp pháp có đủ quyền lợi đối với mảnh đất mình đang sử dụng Điều mà

trước đây còn hạn chế, khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có các quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, và góp vốn bằng quyền sủ dụng đất, trong khuôn khổ mà pháp luật cho phép Điều này có tác dụng tích cực trong quản lý đất đai cũng như đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất đai

2.1.2 Sơ lược về hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.1.2.1 Sơ lược về hồ sơ địa chính

- Sổ theo dõi biến động đất đai;

Hồ sơ địa chính được lập thành 3 bộ lưu giữ tại Uỷ ban nhân dân (UBND) cấp xã, phòng Tài nguyên và Môi trường và sở Tài nguyên và Môi trường

Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin về thửa đất sau đây:

- Số liệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí;

- Người sử dụng đất;

- Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất, hạng đất;

- Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai;

- Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác liên quan

Hồ sơ địa chính phải được lập đầy đủ nội dung, rõ ràng, đúng quy cách, nhằm phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai

2.2 Cơ sở pháp lý

2.2.1 Căn cứ pháp lý của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Luật đất đai 1993, luật sửa đổi bổ xung một số điều năm 1998, luật đất đai 2003 đã giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai được dễ dàng hơn,

đó là quản lý pháp luật đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất với việc Nhà nước ban hành rất nhiều các Quyết định, Nghị định, Công văn, Thông tư, Chỉ thị để hướng dẫn việc thực hiện như:

- Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về sở hữu nhà ở về quyền sử dụng đất ở đô thị;

.- Nghị định số 19/2000/NĐ - CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ về quy định;

- Nghị định số 47/2003/NĐ - CP ngày 12/05/2003 của Chính phủ về quy định việc thu lệ phí nhà, đất khi cấp GCN;

- Nghị định 164/2003/NĐ - CP ngày 22/12/2003 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành Luật thuế doanh nghiệp 2003;

- Nghị định số 152/2004/NĐ - CP ngày 06/08/2004 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 164/2003/NĐ - CP, trong đó có

quy định về thu thuế thu nhập đối với trường hợp tổ chức chuyển quyền sử dụng đất;

- Nghị định 181/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003;

- Nghị định số 95/2005/NĐ - CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ về việc cấp GCN quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng;

- Nghị định số 127/2005/NĐ - CP ngày 10/10/2005 của Chính phủ về hướng dẫn giải quyết một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991;

- Nghị định số 142/2004/NĐ - CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất trong đó có quy định thu tiền thuê đất khi cấp Giấy chứng nhận;

- Nghị định số 17/2006/NĐ - CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về bổ sung một số quy định về việc thu tiền sử dụng đất khi cấp GCN, việc xác định hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh

tế, khu công nghệ cao;

- Nghị định số 19/2000/NĐ - CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất;

- Nghị định 164/2003/NĐ - CP ngày 22/12/2003 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành Luật thuế doanh nghiệp 2003;

- Nghị định số 152/2004/NĐ - CP ngày 06/08/2004 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 164/2003/NĐ - CP, trong đó có quy định về thu thuế thu nhập đối với trường hợp tổ chức chuyển quyền sử dụng đất;

- Nghị định số 95/2005/NĐ - CP ngày 15/07/2005 của Chính phủ về việc cấp GCN quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng;

- Nghị định số 142/2004/NĐ - CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, trong đó có quy định tiền thuê đất khi cấp GCN;

- Nghị định số 90/2006/NĐ - CP ngày 06/09/2006 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở;

- Nghị định số 23/2006/NĐ - CP ngày 07/09/2006của Chính phủ về một

số giải pháp nhằm đẩy mạnh nhanh tiến độ bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ; trong đó quy định việc thu tiền sử dụng đất khi bán nhà ở cho người đang thuê;

- Nghị định số 84/2007/NĐ - CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Quyết định số 24/2004/QĐ - BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ TN&MT ban hành quy định về GCN;

- Quyết định 499/QĐ - TCĐC ngày 27/01/1995 của Tổng cục Địa chính quy định các mẫu sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp GCNQSD đất, sổ theo dõi biến động đất đai;

- Quyết định số 24/2004/QĐ - BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ TN&MT ban hành quyết định về GCN;

- Quyết định số 08/2006/QĐ - BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ TN&MT ban hành quy định về GCN;

- Thông tư 29/2004/TT - BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ TN&MT về

hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;

- Thông tư số 01/2005/TT - BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ TN&MT

hướng dẫn một số vấn đề khi cấp GCN: việc xác định thời hạn sử dụng đất, xác định mục đích sử dụng đất và mục đích phụ trong một số trường hợp

đang sử dụng đất, việc cấp GCN cho cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất nông

nghiệp;

- Thông tư số 04/2005/TT - BTNMT ngày 18/7/2005 của Bộ TN&MT về

hướng dẫn cá biện pháp quản lý, sử dụng đất đai sau khi đã sắp xếp, đổi mới và

pháp triển các nông trường, lâm trường quốc doanh, trong đó có hướng dẫn rà

soát, cấp GCN cho các nông lâm trường quốc doanh sau khi đã sắp xếp lại;

- Thông tư số 06/2007/TT - BTNMT ngày 25/05/2006 quy định bổ xung

về việc cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình

tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải

quyết khiếu nại về đất đai;

- Thông tư 346/TT - TCĐC ngày 16/03/1998 của Tổng cục Địa chính

hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ đại chính và cấp GCNQSD đất;

- Thông tư 29/2004/TT - BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ TN&MT về

hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;

- Thông tư số 06/2007/TT - BTNMT ngày 25/05/2006 quy định bổ xung

về việc cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình

tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, khi Nhà nước thu hồi đất giải quyết

khiếu nại về đất đai;

- Thông tư số 05/2007/TT - BTNMT ngày 30/05/2007 về hướng dẫn các

trường hợp được ưu đãi về sử dụng đất và việc quản lý đất đai đối với các cơ

sở Giáo dục - đào tạo, y tế, văn hóa, thể dục - thể thao, khoa học - công nghệ, môi trường, xã hội, dân số, gia đình, bảo vệ và chăm sóc trẻ em;

- Công văn số 647/CV - ĐC ngày 31/01/1995 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn xử lý một số vấn đề đất đai để cấp GCNQSD đất;

- Chỉ thị 10/CT - TTg ngày 20/2/1998 của Thủ tướng Chính phủ về việc đẩy mạnh và hoàn thành giao đất và cấp GCNQSD đất nông nghiệp;

- Chỉ thị số 18/1999/CT - TTg ngày 01/07/1999 của Thủ tướng Chính phủ về một số biện pháp đẩy mạnh và hoàn thiện cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất lâm nghiệp, đất ở nông thôn năm 2000

- Công văn số 776/CV - NN ngày 28/07/1999 của Chính phủ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đô thị;

- Công văn số 776/CV - NN ngày 28/07/1999 của Thủ tướng Chính phủ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại đô thị;

- Chỉ thị số 05/CT - TTg ngày 09/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003;

- Chỉ thị số 18/1999/CT - TTg ngày 01/07/1999 của Thủ tướng Chính phủ về một số biện pháp đẩy mạnh và hoàn thiện cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất lâm nghiệp, đất ở nông thôn vào năm 2000;

- Chỉ định số 05/CT - TTg ngày 09/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ

về triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003;

- Chỉ thị số 05/2006/CT - TTg ngày 22/06/2006 của Thủ tướng Chính phủ về khắc phục, yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật Đất đai, Trong đó chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận trong năm 2006

2.2.2 Căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.2.2.1 Những quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Điều 48 Luật Đất đai năm 2003[14], Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có những quy định sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất

- Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất

- Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtphải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng

- Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, hộ gia đình, tổ chức đồng quyền sử dụng đất

- Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng đất chung của cộng đồng dân cư thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân

cư và trao cho người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó

- Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có trách nhiệm cao nhất của cơ sở tôn giáo đó

- Chính phủ quy định cụ thể việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với nhà chung cư, nhà tập thể như sau:

- Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị thì không phải đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2003 khi chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận quyền sử dụng đất đó được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2003

2.2.2.2 Mục đích, yêu cầu, đối tượng, điều kiện, thẩm quyền, nhiệm vụ trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

a Mục đích của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là xác nhận mối quan hệ giữa người sử dụng đất với quyền sở hữu nhà nước về đất đai Công tác này rất quan trọng, vì nó làm tăng cường vai trò sở hữu nhà nước về đất đai đồng thời đề cao trách nhiệm của người sử dụng đất và việc xét duyệt, cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất góp phần ổn định xã hội

b Yêu cầu của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo bài giảng thống kê đất đai thì thửa đất xin đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đảm bảo các yêu cầu sau:

- Đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý: Đăng ký đúng đối tượng, diện tích

trong hạn mức được giao, đúng mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, thực hiện đúng quyền lợi và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật Thiết lập đầy đủ hồ

sơ theo đúng quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật: Theo quy định phải đảm bảo yêu

cầu về chất lượng kỹ thuật đối với thông tin của từng thửa đất về các yếu tố diện tích, hình thể, kích thước của từng thửa đất, hạng đất

- Thực hiện triệt để, kịp thời: Mọi đối tượng sử dụng đất hay có nhu cầu

biến động dưới mọi hình thức đều phải làm thủ tục đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không để sót bất kỳ trường hợp nào mà không đăng ký, đảm bảo cho nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai trên lãnh thổ Trong mọi trường hợp việc đăng ký đất đai đều phải thực hiện ngay sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép biến động đất đai, đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, các quyền của người sử dụng đất luôn được bảo vệ và thực hiện theo pháp luật

c Đối tượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

* Đối tượng được đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Điều 46 Luật Đất đai năm 2003 [14] quy định như sau:

- Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa

kế, cho tặng, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định

- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất

- Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng, thay đổi thời hạn sử dụng hoặc thay đổi đường ranh giới thửa đất

- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án nhân dân, quyết định của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

* Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Điều 49 Luật Đất đai 2003 quy định như sau:

- Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

- Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Người đang sử dụng đất theo quy định tại điều 50 và 51 của Luật Đất đai 2003 mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được kế thừa, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, tổ chức sử

dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền

sử dụng đất

- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án nhân dân quy định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Người sử dụng đất quy định tại Điều 90, 91, 92 của Luật Đất đai 2003

- Người mua bán nhà ở gắn liền với đất

- Người được Nhà nước thanh lý hoá giá nhà ở gắn liền với đất

d Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Có đầy đủ giấy tờ hợp pháp hoặc đang sử dụng đất ổn định được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận những giấy tờ hợp pháp bao gồm:

+ Giấy tờ do chính quyền cách mạng giao đất trong cải cách ruộng đất

mà chủ sử dụng đất vẫn đang được sử dụng ổn định từ đó tới nay

+ Giấy tờ giao đất hoặc cho thuê đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thuộc thời kỳ nhà nước việt nam dân chủ cộng hoà

+ Những giấy tờ chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất từ sau ngày 15/03/1993 đã được cấp và thẩm quyền xác nhận

+ Các quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của luật đất đai

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có

thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ địa chính mà không có tranh chấp

+ Giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất mà người đó vẫn sử dụng đất liên tục từ đó tới nay mà không có tranh chấp

+ Giấy tờ thừa kế, cho tặng nhà gắn liền với đất mà được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận và đất đó không có tranh chấp

+ Giấy tờ giao đất tình nghĩa

+ Giấy tờ chuyển nhượng đất đai mua bán nhà ở kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân xã nơi có đất thẩm tra là đất không có tranh chấp và được Uỷ ban nhân dân cấp huyện xác nhận kết quả thẩm tra của Uỷ ban nhân dân cấp xã

- Trường hợp khi người sử dụng đất đã có một trong các loại giấy tờ nói trên mà đất đó nằm trong quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt nhưng chưa có quyết định thu hồi để thực hiện quy hoạch thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng phải chấp hành đúng theo quy định của pháp luật

- Người sử dụng đất ổn định nhưng không có giấy tờ hợp pháp, trường hợp này phải được UBND cấp xã xác nhận trong những trường hợp sau:

+ Có giấy tờ hợp pháp nhưng bị thất lạc do chiến tranh, thiên tai ( hạn hán, lũ lụt, sóng thần), còn chứng lý trong hồ sơ lưu trữ của cơ quan nhà nước hoặc được hội đồng đăng ký đất đai xác nhận

+ Người được thừa kế của tổ tiên qua nhiều thế hệ

+ Người chia tách chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ

e Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Điều 52 Luật Đất đai 2003 được quy định như sau:

1 Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài

2 Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

3 Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản 1 Điều này được uỷ quyền cho cơ quan quản lý Tài nguyên và Môi trường cùng cấp

Chính phủ quy định cụ thể điều kiện được ủy quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

f Nhiệm vụ của các cấp trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtlà cơ sở để bảo

vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ hơn quỹ đất trong phạm vi toàn lãnh thổ và để cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm có hiệu quả cao nhất Do vậy công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong chiến lược quản lý Nhà nước về đất đai Điều đó đòi hỏi các cấp từ Trung ương đến địa phương phải có chính sách quản lý đất đai phù hợp với thực tế và xu hướng phát triển của xã hội để việc sử dụng đất có hiệu quả, hợp lý

- Hướng dẫn, tập huấn chuyên môn cho cán bộ địa chính các tỉnh trong

cả nước về thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Xây dựng, kế hoạch thực hiện đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong cả nước

* Cấp tỉnh:

- Ban hành công văn, quyết định, hướng dẫn cụ thể việc thực hiện đăng

ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Tổ chức thực hiện triển khai công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên phạm vi toàn tỉnh theo thẩm quyền

- Chỉ đạo, hướng dẫn, tập huấn nghiệp vụ cho cán bộ địa chính cấp cơ

sở phục vụ cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở địa phương mình

- Làm thủ tục để Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những đối tượng thuộc thẩm quyền quản lý

- Kiểm tra, đôn đốc việc thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền

- Quản lý hồ sơ địa chính theo phân cấp để nắm bắt tình hình sử dụng đất ở xã, phường, thi trấn trên địa bàn

* Cấp xã:

- Thực hiện việc lập kế hoạch triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với cán bộ phòng Tài Nguyên và Môi trường

- Tuyên truyền phổ biến cho nhân dân hiểu và đến kê khai đăng ký đất đang sử dụng

- Tổ chức tập huấn lực lượng, thu thập tài liệu, chuẩn bị vật tư, kinh phí thành lập Hội đồng đăng ký đất để phục vụ cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền

2.2.3 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1 Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó

2 Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hoặc cấp chung một giấy và trao cho người đại diện nếu các chủ sử dụng có yêu cầu

3 Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận giấy chứng nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trường hợp không thuộc đối tượng phải thực hiện hoặc được miễn, được chậm nộp nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì được nhận giấy chứng nhận sau khi được người có thẩm quyền cấp

4 Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản