Phân tích tài chính công ty CP XNK khánh hội

Phân tích tài chính công ty CP XNK khánh hội

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BCLCTT Báo cáo lưu chuyển tiền tệ

CBRE Tập đoàn CB Richard Ellis

CNH-HĐH Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa

FDI Foreign Direct Investment – Đầu tư trực tiếp nước ngoàiHOSE HCM Stock Exchange - Sàn chứng khoán TP HCM

KHA, KHAHOMEX Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu Khánh Hội

LỜI MỞ ĐẦU

Cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển vững mạnh Hội nhập vào nền kinh tế thế giới, Việt Nam cũng xây dựng đầy đủ nền kinh

tế thị trường, trước nhu cầu phát triển đó thị trường bất động sản ở Việt Nam ra đời cùng với

sự phát triển ngày càng đầy đủ hơn các thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế

Thị trường bất động sản Việt Nam tuy lúc mới ra đời còn non trẻ, hoạt động không theo quy luật tự nhiên, chưa bắt kịp theo sự phát triển của các nước trên thế giới, nhưng cho đến nay

đã đạt được những bước tiến dài, cả về lượng và chất, đặc biệt trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản Sau gần 3 năm Việt Nam trở thành thành viên chính thức của WTO, bất động sản dần hoạt động theo đúng quỹ đạo, sự tiến bộ kể trên được thể hiện một cách rõ ràng khi thị trường bất động sản Việt Nam từ chỗ không được xếp hạng chỉ số minh bạch đã vươn lên nằm trong tốp những thị trường có tính minh bạch Những cam kết về tự do hoá thị trường khi gia nhập WTO

đã giúp các công ty quản lý bất động sản quốc tế có điều kiện phát triển tại Việt Nam như CBRE, Savill, Collier… và kích thích các công ty dịch vụ bất động sản trong nước phát triển với tốc độ nhanh chóng

Để hiểu rõ hơn hoạt động của một doanh nghiệp vừa mới từng bước chuyển sang lĩnh vực đầy tiềm năng này, nhóm chúng tôi chọn phân tích tình hình tài chính của Công ty Cổ phần Xuất Nhập khẩu Khánh Hội Từ một doanh nghiệp chuyên kinh doanh các sản phẩm xuất nhập khẩu, nhưng với quyết định táo bạo đã quyết định chuyển sang thị trường bất động sản còn non trẻ của Việt Nam

MỤC LỤC

1 Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu Khánh Hội 1

Tên doanh nghiệp: CÔNG TY CỔ PHẦN XUẤT NHẬP KHẨU KHÁNH HỘI 1

Tên giao dịch: KHANH HOI EXPORT – IMPORT JOINSTOCK COMPANY 1

Tên viết tắt: KHAHOMEX 1

Địa chỉ trụ sở chính: Lầu 6 – Khahomex Building 1

Số 360A Bến Vân Đồn – P.1 – Q.4 – TP.Hồ Chí Minh 1

Điện thoại: 84-8-39451027 1

Fax: -8-39451028 1

E-mai: khahomex@khahomex.com.vn 1

Website: www.khahomex.com.vn 1

1.1 Lịch sử hình thành của công ty 1

1.2 Ngành nghề kinh doanh 2

1.3 Các thành tựu đạt được 2

1.4 Những nét nổi bật của kết quả hoạt động 3

2 Đánh giá năng lực quản trị 3

3 Phân tích ngành bất động sản 4

3.4 Tốc độ tăng trưởng ngành 5

3.5 Bất động sản chiếm tỷ trọng trên 30% tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài 5

3.6 Giá nguyên vật liệu tăng làm tăng chi phí xây dựng 6

3.7 Sự cạnh tranh 6

3.8 Lãi suất tăng cao 6

3.9 Cung – cầu trên thị trường 7

3.10 Tái cấu trúc thị trường BĐS .8

4 Phân tích hoạt động kinh doanh 9

4.1 Lợi thế kinh tế 9

4.1.2 Lợi thế rộng 9

4.1.2 Lợi thế hẹp 9

4.2 Chiến lược kinh doanh 9

4.3 Rủi ro kinh doanh 12

5 Tổng quan về tình hình tài chính 12

5.1 Cơ cấu tài sản 13

5.2 Cơ cấu nguồn vốn 14

5.3 Cơ cấu doanh thu 16

6 Phân tích Báo cáo tài chính của KHAHOMEX 16

6.1 Chỉ số xu hướng biến động doanh thu và chi phí hoạt động của KHAHOMEX 16

6.2 Phân tích tín dụng 17

6.2.1 Khả năng thanh toán 17

6.2.2 Cấu trúc vốn và khả năng trả nợ 18

6.3 Phân tích khả năng sinh lời 22

6.3.1 Hiệu quả hoạt động 22

6.3.2 Hiệu suất sử dụng tài sản 23

6.4 Tỷ số giá thị trường 24

6.4.1 Thu nhập mỗi cổ phần 24

6.4.2 Tỷ số giá trị trên thu nhập (P/E) 25

6.5 Phân tích tỷ suất sinh lợi trên tổng tài sản_ROA cho tất cả các hoạt động 25

6.6 Phân tích tỷ suất sinh lợi trên vốn cổ phần_ROE .28

7 Phân tích dòng tiền Công ty Cổ phần Xuất Nhập khẩu Khánh Hội 31

7.1 Dòng tiền hoạt động kinh doanh 31

7.2 Dòng tiền từ hoạt động đầu tư 35

7.2.1 Dòng thu 35

7.2.2 Dòng chi 36

7.3 Dòng tiền từ hoạt động tài trợ 36

7.3.1 Dòng thu 36

7.3.2 Dòng chi 37

7.4 Các tỷ số dùng trong phân tích dòng tiền 38

7.4.1 Tỷ số dòng tiền hoạt động (OCF) 38

7.4.2 Tỷ số dòng tiền (FFC) 38

7.4.3 Tỷ số khả năng thanh toán (CIC) 38

7.4.4 Tỷ số khả năng chi trả nợ (CDC) 39

7.4.5 Tỷ số tiền mặt trên chi tiêu vốn (C/CE) 39

7.4.6 Tỷ số tiền mặt trên tổng nợ (C/TD) 40

7.4.7 Tỷ số bao quát dòng tiền mặt (TCF) 40

7.4.8 Tỷ số đảm bảo dòng tiền 41

7.4.9 Tỷ số tái đầu tư tiền mặt (%) 41

8 Kiến nghị cho KHAHOMEX 42

1 Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu Khánh Hội.

Tên doanh nghiệp: CÔNG TY CỔ PHẦN XUẤT NHẬP KHẨU KHÁNH HỘI

Tên giao dịch: KHANH HOI EXPORT – IMPORT JOINSTOCK COMPANY

Tên viết tắt: KHAHOMEX

Địa chỉ trụ sở chính: Lầu 6 – Khahomex Building

Số 360A Bến Vân Đồn – P.1 – Q.4 – TP.Hồ Chí Minh

Điện thoại: 84-8-39451027

Fax: -8-39451028

E-mai: khahomex@khahomex.com.vn

Website: www.khahomex.com.vn

1.1 Lịch sử hình thành của công ty.

Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu Khánh Hội - KHAHOMEX trước đây là doanh nghiệp nhà nước, được thành lập vào ngày 17 tháng 02 năm 1982 với tên gọi là Công ty Cung ứng Hàng xuất khẩu Quận 4 Năm 1988 đổi tên là Liên hiệp sản xuất kinh doanh xuất nhập khẩu Khánh Hội và từ năm 1990 đổi thành Công ty Xuất Nhập khẩu Khánh Hội

Tháng 3 năm 2001, Công ty thực hiện cổ phần hóa, theo Quyết định số 26/2001/QĐ-TTG của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 07/03/2001 và chính thức hoạt động theo hình thức Công ty cổ phần kể từ ngày 01/04/2001 với tên gọi Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu Khánh Hội Sau hơn một năm hoạt động theo hình thức công ty cổ phần, KHAHOMEX là doanh nghiệp thứ 18 được phép niêm yết trên thị trường chứng khoán TP Hồ Chí Minh vào ngày 19/08/2002 theo giấy phép số 22/GPPH ngày 25/07/2002 của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước với mã chứng khoán là KHA

Ngày 31/05/2004, phần vốn Nhà nước 29% tại Công ty được chuyển giao về Tổng Công

ty Bến Thành quản lý và bắt đầu từ đây, KHAHOMEX trở thành một trong 47 doanh nghiệp thành viên trong hệ thống Bến Thành Group

Từ năm 2005 trở lại đây, Công ty đang từng bước đi sâu và chuyên nghiệp hóa hoạt động kinh doanh bất động sản Trong thực tế, mô hình kinh doanh bất động sản đầu tiên của Công ty

là Chung cư Khánh Hội 1 và Chung cư Khánh Hội 2 đã mang lại hiệu quả cao, được người tiêu dùng tín nhiệm

Công ty đã và đang tiếp tục triển khai các dự án đầu tư trong năm 2009 như: Cao ốc văn phòng và căn hộ cho thuê (Khahomex – Savico Tower) tại 56 Bến Vân Đồn (hợp tác với Cty Savico), Trung tâm thương mại và căn hộ (Titco Plaza) tại 1014B Thoại Ngọc Hầu, quận Tân Phú (hợp tác với Cty Titco và Cty Savico), Trung tâm thương mại – dịch vụ và căn hộ Hóc

Môn (Hoc Mon Plaza) tại khu chợ rau quả Hóc Môn (hợp tác với Cty Hotraco) để chuẩn bị cho thời kỳ khôi phục kinh tế trong thời gian tới.

Như vậy, KHAHOMEX vẫn còn non trẻ trong lĩnh vực bất động sản so với các công ty khác, nhưng do có quyền sở hữu nhiều diện tích đất có vị trí tốt nên KHAHOMEX có tiềm năng tăng trưởng rất lớn trong lĩnh vực này

1.2 Ngành nghề kinh doanh.

Ngành nghề đăng ký kinh doanh:

- Xuất nhập khẩu hàng hóa tiêu dùng và vật tư sản xuất

- Xuất khẩu nông sản, thủy hải sản, lâm sản và các sản phẩm sản xuất từ lâm sản, hàng may mặc, hàng da

- Nhập khẩu, mua bán và bảo hành hàng kim khí điện máy, máy móc thiết bị linh kiện điện, điện tử hàng hải, nguyên nhiên liệu và hàng hóa phục vụ sản xuất và tiêu dùng

- Sản xuất, kinh doanh thực phẩm, chế biến lâm sản

- Sản xuất, gia công hàng may mặc, bao bì, da và giả da, giầy dép

- Cho thuê nhà và văn phòng, du lịch

- Ủy thác xuất nhập khẩu, thủ tục hải quan, vận tải hàng hóa

- Đầu tư xây dựng các khu thương mại, siêu thị, các loại nhà ở phục vụ nhu cầu của nhân dân ở thành phố và đô thị, kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản

- Giáo dục mầm non

KHAHOMEX là Công ty hoạt động đa ngành nghề theo Giấy phép kinh doanh, song hiện nay, Công ty chỉ đang tập trung chuyên sâu vào lĩnh vực kinh doanh và dịch vụ bất động sản (đầu tư kinh doanh căn hộ chung cư, khu dân cư, cao ốc văn phòng cho thuê, căn hộ dịch vụ), dịch vụ thương mại và giáo dục mầm non Các lĩnh vực khác sẽ được triển khai khi có điều kiện cho phép (như hoạt động du lịch, khách sạn, v.v…)

1.3 Các thành tựu đạt được.

Tháng 03/2001, Công ty đã vinh dự đón nhận Huân chương Lao động hạng Ba do Phó Chủ tịch nước Nguyễn Thị Bình tặng thưởng theo Quyết định số 140/2001/QĐ/ CTN cấp ngày 12/03/2001

Ngày 03/02/2007, Công ty vinh dự đón nhận Huân chương Lao động hạng Nhì do Chủ tịch Nước tặng thưởng theo Quyết định số 1065/QĐ-CTN ngày 03/10/2006

Ngày 12/11/2007, KHAHOMEX tham gia cổ đông sáng lập Công ty Cổ phần Tư vấn Thiết kế Khánh Hội – Căn nhà mơ ước (KHA-DREAM HOUSE Deco) hoạt động chuyên nghiệp trên lĩnh vực tư vấn và thiết kế kiến trúc công trình

Trong hai năm 2008 - 2009, Công ty được vinh dự nhận Cờ thi đua Đơn vị xuất sắc năm

2008 và 2009 của Ủy Ban Nhân Dân Thành phố Hồ Chí Minh

1.4 Những nét nổi bật của kết quả hoạt động.

Dự án Chung cư Khánh Hội 3 hợp tác với Công ty Dịch vụ Công ích Quận 4, là dự án gối đầu cho năm 2010, đang triển khai phần ngầm công trình vào tháng 10/2009, đã xây dựng hoàn thành và bàn giao một phần căn hộ vào cuối năm 2010, phần căn hộ còn lại được khai thác trong năm 2011 nên mặc dù không hoàn thành kế hoạch về doanh thu nhưng kế hoạch về lợi nhuận tăng 103% so với năm 2009

Trường mầm non Khánh Hội cũng đã hoàn thành và chính thức đi vào hoạt động từ niên học 2009-2010 vào tháng 9/2009 Đây vừa là mô hình để gia tăng giá trị cho các căn hộ chung

cư trong khu vực 360 Bến Vân Đồn và khu vực lân cận, vừa là lĩnh vực kinh doanh mới của Công ty với nguồn khách hàng đầy tiềm năng, hiện nay đã dần dần đi vào ổn định và có hiệu quả

Trung tâm Giao dịch Bất động sản Khánh Hội được chuyển đổi thành Công ty TNHH MTV Sàn Giao Dịch BĐS Khánh Hội vào cuối năm 2009 và chính thức đi vào hoạt động vào đầu năm 2010 Đã phục vụ tốt các giao dịch mua bán căn hộ chung cư Khánh Hội 3 vào cuối năm 2010

Trong năm 2010, Công ty đã đầu tư thành lập 2 công ty con: Công ty Cổ phần Dịch vụ- Thương mại Khánh Hội (KHATRA) với vốn điều lệ 10 tỷ, trong đó, KHAHOMEX chiếm 55% và Công ty TNHH MTV Dịch vụ Quản lý Cao ốc Khánh Hội (KHASERVICE) với mức vốn điều lệ 2 tỷ đồng để đẩy mạnh các hoạt động dịch vụ bất động sản và kinh doanh thương mại, tạo thế phát triển vững chắc cho Công ty trong thời gian tới Vừa qua, Công ty KhaService đã ký được hợp đồng quản lý tòa nhà Orient Apartment, là tín hiệu tốt cho hoạt động dịch vụ BĐS của Công ty trong thời gian tới

Trên đây là một số nét nổi bật, làm tiền đề cho việc phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh Tuy nhiên việc KHA từ bỏ lĩnh vực truyền thống và chuyển hướng vào phát triển bất động sản sẽ là một thử thách cho KHA vì ngành này hiện có rất nhiều đối thủ cạnh tranh với nhiều năm kinh nghiệm như BCI, TDH… So với các công ty khác, KHA cũng bị hạn chế về khả năng tiếp cận và phát triển các quỹ đất mới sau khi sử dụng hết các quỹ đất hiện tại.

2 Đánh giá năng lực quản trị.

Tổng Giám đốc hiện nay của KHAHOMEX là ông Ngô Văn Lộc, với việc gắn bó với công

ty từ khi KHAHOMEX mới thành lập tới nay đã giúp ông hiểu rõ tình hình cũng như khả năng

và vị thế của công ty Bắt đầu với cương vị Kế toán trưởng, sau đó là Tổng Giám đốc vào năm

2007, đây là giai đoạn đầu của việc chuyển chuyển sang hoạt động kinh doanh và dịch vụ bất

động sản, với tầm nhìn chiến lược, ông đã có những quyết định quản trị kịp thời, đúng đắn để định hướng cho công ty phát triển.

3 Phân tích ngành bất động sản.

3.1 Triển vọng ngành.

3.2 Tốc độ đô thị hóa cao.

Bất động sản luôn là lĩnh vực thu hút đầu tư khi nền kinh

tế ở cuối giai đoạn suy thoái nhằm tạo nền tảng cho một giai đoạn tăng trưởng mới Theo đó, với chu kỳ kinh tế 10 năm của Việt Nam, kỳ vọng 2009-2011 sẽ khởi đầu cho một chu

kỳ mới, tạo cơ hội cho hoạt động đầu tư xây dựng nói chung, đặc biệt là Bất động sản

Sự thay đổi cấu trúc kinh tế theo hướng Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa (CNH-HĐH) có ảnh hưởng tích cực tới lĩnh vực xây dựng-Bất động sản Đó là nhu cầu xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng hiện đại, tạo nền móng cho quá trình CNH-HĐH đất nước

Một số kiến nghị của Bộ xây dựng nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản Trong đó, ưu tiên các dự

án có khả năng thanh khoản cao, dự án nhà thu nhập thấp và các công trình đã xây xong phần thô đang hoàn thiện để đưa vào sử dụng

Theo đánh giá của World Bank, Việt Nam đang có tốc độ

đô thị hóa nhanh nhất trong khu vực Đông Nam Á Theo định hướng quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị Việt Nam đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2050, để mức đạt mức đô thị hóa 50% vào năm 2025, bên cạnh những đòi hỏi về phát triển cơ sở hạ tần, dịch vụ xã hội, thì mỗi năm Việt Nam cũng cần phải xây mới hơn 15 triệu m2 nhà ở

Hình 2.1 Tỷ lệ đô thị hóa

3.3 Vị thế hoạt động. KHA là doanh nghiệp ngành sản xuất, kinh doanh xuất

nhập khẩu mới xác định chuyển hướng sang lĩnh vực bất động sản năm 2006, sau thành công của việc đầu tư xây dựng Chung cư Khánh Hội 1 Cùng với quy mô vốn nhỏ so với các doanh nghiệp trong ngành, vì thế KHA chưa thể tạo ngay được thế mạnh về thương hiệu

Tuy nhiên, vị trí địa bàn hoạt động đã tác động không nhỏ đến tiềm năng phát triển của KHA Quận 4 là quận liền

kề với Quận 1 Dự án Đại lộ Đông Tây đã nâng tầm vị thế của Quận 4, tạo điều kiện để Quận này chuyển mình trong thời gian tới Là một Công ty nằm trên địa bàn, ngoài ưu thế

về vị trí đất đai, KHA còn có những lợi thế khác để tham gia vào quá trình chuyển mình của Quận Đây là cơ hội tốt

để Công ty từng bước thể hiện sự trưởng thành Tuy nhiên

có thể nói đó là một cơ hội “dài hơi” và không dễ để đạt được sự “đột phá” trong vòng 2 năm tới

Với địa thế thuận lợi cũng như sở hữu một lượng diện tích đất lớn trên địa bàn với tổng diện tích được sử dụng, khai thác là 31.911 m2, trong đó đã chuyển sang đầu tư xây dựng chung cư là 11.500 m2, trường mầm non 3.000 m2 Ngoài ra, hiện nay Công ty còn đang sở hữu 36.000m2 đất tại xã Bình Chuẩn, huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương và 9.000 m2 đất tại xã Tân Hiệp, huyện Hóc Môn, TP Hồ Chí Minh Có thể nói, với những lợi thế có được đã góp phần thúc đẩy sự phát triển của KHAHOMEX trong hoạt động kinh doanh bất động sản cũng như tạo điều kiện để Công ty tiếp tục những dự án khả thi

3.4 Tốc độ tăng trưởng

ngành.

Nguồn cung căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục tăng cao trong năm 2010 Nhu cầu nhà ở thực sự (nhà ở, mua cho thuê) tăng khiến căn hộ bình dân với mức giá khoảng 1 tỷ VND/căn trở nên hấp dẫn Trong cả năm 2010, những giao dịch trong phân khúc thị trường này khá sôi động Giá bán căn hộ trên thị trường thứ cấp khá ổn định, nhóm nhà ở bình dân có mức tăng giá cả năm khoảng 2%, trong khi phân khúc cao cấp giảm nhẹ 1%

3.6 Giá nguyên vật liệu

tăng làm tăng chi phí xây

dựng.

Chi phí nguyên vật liệu tăng cao kéo theo chi phí xây dựng tăng đã tác động đến lợi nhuận của các doanh nghiệp Trong năm 2011, giá cả nguyên liệu đầu vào có những biến động rất mạnh ở giá xi măng (tăng 36,7%) so với đầu năm, sắt thép tăng 6,1% Có nhiều đợt tăng giá liên tục đã tác động mạnh tới tiến độ thi công công trình xây dựng

Bảng 3: Diễn biến giá nguyên liệu đầu vào

Nguyên liệu đầu vào T6-08 T12-08 T6-09 T12-09 T6-10 T12-10 T6-11

3.7 Sự cạnh tranh. Thị trường cạnh tranh với các Công ty khác, nhiều công

ty cho thuê với mức giá thấp việc tổng nguồn cung hiện tại của căn hộ tại TP.HCM xấp xỉ khoảng 45.000 căn cho các phân khúc cao cấp, trung bình và thấp, giá bán từ 700-1.600 USD/m2 Giá bán cho phân khúc căn hộ cao cấp vẫn ở mức 4.000 USD/m2 Tuy nhiên, giá bán đã giảm hợp lý so với quý trước, khoảng 3%; đặc biệt giá bán của phân khúc căn

hộ cao cấp đã giảm đáng kể, khoảng 9% so với quý trước

So sánh với cùng kỳ năm 2010, giá bán đã giảm khoảng 7,5%

3.8 Lãi suất tăng cao.

Ảnh hưởng đến toàn bộ thị trường, từ chủ đầu tư dự án đến khách hàng mua sản phẩm Những tháng cuối năm,với mức lãi suất cho vay mua nhà được chào lên đến 19-20% đã làm cho người có nhu cầu sử dụng vốn không dám thực hiện vay vốn

700,000 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000

680,971

304,380

Hạng A Hạng B Hạng C

-3.9 Cung – cầu trên thị

trường.

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, cung và cầu (có khả năng thanh toán) trên thị trường bất động sản có những biểu hiện mất cân đối khác nhau trên những phân khúc khác nhau Nếu như thị trường văn phòng cho thuê, tình hình vẫn tiếp tục ảm đạm, giá cho thuê vẫn theo chiều hướng giảm, tỷ lệ trống tại các tòa nhà văn phòng hạng A và B vẫn ở mức khá cao do cung vẫn lớn hơn cầu thì đối với thị trường bán lẻ và trung tâm thương mại tại khu vực trung tâm thành phố vẫn khá nóng, lợi thế cán cân cung cầu đang nghiêng về cầu

Thống kê VP cho thuê tại Hồ Chí Minh:

Nguồn: CBRE, KHAHOMEX tổng hợp

Riêng thị trường căn hộ chung cư đã phân thành 2 xu hướng rõ rệt Các căn hộ chung cư cao cấp giảm giá sâu và

ít người quan tâm, trong khi đó các dự án chung cư thuộc phân khúc giá trung bình và thấp tuy mang tính cạnh tranh cao do lượng cung rất lớn nhưng vẫn được nhiều người đón nhận

Thời gian qua, các nhà kinh doanh bất động sản chú trọng vào mảng đầu tư cao ốc văn phòng và căn hộ, do vậy còn có ít trung tâm thương mại ra đời Do độ trễ trong đầu

tư xây dựng các trung tâm thương mại, giai đoạn 2009 -

2010 nguồn cung mặt bằng cho thuê làm trung tâm thương mại vẫn còn bị hạn chế Tuy nhiên, nguồn cung có thể sẽ tăng trong giai đoạn 2011 - 2015, trong đó quận 7 và quận 2

sẽ sớm trở thành những khu vực được ưa chuộng của các tập đoàn bán lẻ nhờ sự phát triển của các khu dân cư mới

Biểu 12: Thống kê số lượng căn hộ bán ra thị trường Hồ Chí Minh:

Nguồn: CBRE, KHAHOMEX tổng hợp

3.10 Tái cấu trúc thị

trường BĐS

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, hiện vẫn có tới 1,6 triệu chỗ ở tạm bợ, 500.000 căn hộ nhỏ hơn 15m2 tại đô thị Còn theo số liệu Bộ Xây dựng, tổng người có thu nhập thấp tại đô thị trên cả nước hiện nay là 5,8 triệu và nhu cầu nhà ở 70 triệu m2 Dự báo đến năm 2020, con số này lên đến 6,5 triệu người cần tới 117 triệu m2 nhà ở Trong khi đó, chính sách nhà ở thu nhập thấp và nhà ở xã hội đang gặp phải những rào cản không nhỏ khi nhà ở xã hội mới chỉ hình thành được 1% chỉ tiêu đề ra, nhà ở thu nhập thấp đang

bế tắc về vốn, đất lẫn việc bán hàng và bị người dân quay lưng vì giá quá cao Chính vì vậy, việc kéo giá nhà, đặc biệt

là nhà chung cư xuống đúng tầm tay người dân trở thành vấn đề sống còn của việc tái cấu trúc thị trường BĐS trong năm 2012 Năm 2012 sẽ là một năm nóng cho vấn đề này

Sự quyết tâm này đã được thể hiện rõ trong chiến lược phát triển nhà ở năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 vừa được Thủ tướng phê duyệt Theo đó, việc phát triển nhà ở không chỉ theo cơ chế thị trường mà Nhà nước có trách nhiệm can thiệp hoặc hỗ trợ để người dân có nhà ở, đặc biệt là những đối tượng thu nhập thấp, không có điều kiện thanh toán mua nhà ở theo cơ chế thị trường

4 Phân tích hoạt động kinh doanh.

Khả năng huy động vốn: Là doanh nghiệp niêm yết trên HOSE, Công ty có khả năng

và thuận lợi trong việc huy động vốn đáp ứng cho yêu cầu đầu tư;

Có khả năng hợp sức, hợp tác với các đơn vị thành viên trong hệ thống Bến thành Group

Với vị trí trở thành quận trung tâm của Thành phố, phát triển Cảng du lịch, nhiều công trình hạ tầng, cầu đường đang lần lượt triển khai nối liền nhiều tuyến giao thông sang các quận 1, 2, 5, 7, 8, Quận 4 vẫn là nơi thu hút các nhà đầu tư trong lĩnh vực tài chính, ngân hàng

và dịch vụ, do đó nhu cầu về văn phòng làm việc, nhu cầu về các căn hộ chung cư ngày càng gia tăng tại khu vực này, đặc biệt là trên tuyến đường Bến Vân Đồn chạy dọc theo kênh Bến Nghé đối diện với Quận 1 có vị trí đầy tiềm năng và lợi thế cạnh tranh tốt

Công ty đã tạo được thế mạnh trên thị trường với những dòng sản phẩm nổi tiếng của Công ty: Chung cư Khánh hội 1, Chung cư Khánh hội 2, Trung tâm Hội nghị tiệc cưới Riverside Palace, Trường mầm non Khánh Hội…

4.1.2 Lợi thế hẹp.

KHAHOMEX không có lợi thế hẹp Do có nhiều đối thủ cạnh tranh, diện tích đất ở khu vực quận 4 nơi Công ty đang khai thác đang dần thu hẹp do các công trình khác, các đối tác khác cạnh tranh về lợi thế mặt bằng với công ty;

Hệ thống phân phối của công ty chưa rộng khắp, công ty chỉ đặt trụ sở chính tại quận

4, tiến hành xây dựng, hoạt động kinh doanh trên địa bàn mà chưa mở rộng địa thế sang các quận khác, chưa thành lập các chi nhánh trên địa bàn quận khác để phân phối các bất động sản

mà công ty đang kinh doanh

Công ty cần mở rộng các chiến lược PR để đưa sản phẩm đến sự hiểu biết của khách hàng

4.2 Chiến lược kinh doanh.

- Chiến lược phát triển trung và dài hạn:

Sản phẩm chủ lực của Công ty là đầu tư các chung cư, đầu tư và khai thác các cao ốc

văn phòng, căn hộ dịch vụ và trung tâm thương mại – dịch vụ tại một số vị trí dọc tuyến đường Bến Vân Đồn (khu vực nhánh cầu Nguyễn Văn Cừ nối liền Quận 1, Quận 5 và Quận 8 và khu vực đối diện với Sở Giao dịch Chứng khoán Tp.HCM mà trong tương lai sẽ trở thành khu trung tâm tài chính, ngân hàng của Quận 4).

Để phát triển và mở rộng các sản phẩm này trong vài năm tới, Công ty đang tiến hành hợp tác đầu tư với các thành viên trong hệ thống Tổng Công ty Bến Thành (Bến Thành Group) như Công ty Cổ Phần Dịch Vụ Tổng Hợp Sài Gòn (SAVICO), Công ty Cổ phần Sản xuất Kinh doanh hàng Xuất khẩu Tân Bình (TITCO), Công ty Cổ phần Thương mại Hóc Môn (HOTRACO) trên các địa bàn của quận Tân Bình, Tân Phú, và huyện Hóc Môn Xúc tiến việc

hợp tác với Cảng Sài Gòn trên một số lĩnh vực về bất động sản và dịch vụ (khu vực ụ tàu Sitic

và đường Nguyễn Tất Thành).

Cùng với quản lý cao ốc văn phòng, Công ty sẽ mở rộng các loại hình dịch vụ phục vụ văn phòng, gắn việc đầu tư kinh doanh bất động sản với tư vấn và thiết kế công trình xây dựng Ngoài ra, khi Cảng Sài Gòn trở thành Cảng du lịch, Công ty cũng nghiên cứu và phát triển những loại hình dịch vụ phù hợp

Xây dựng thương hiệu “KHAHOMEX” gắn liền với việc phát triển thương hiệu

“Chung cư Khánh Hội”, chuyên nghiệp hóa công tác quản lý đầu tư từ quá trình triển khai dự

án, quá trình xây dựng cho đến khi hoàn thành và đưa vào thị trường, đảm bảo cho khách hàng những sản phẩm tốt nhất với giá cả hợp lý và các dịch vụ phục vụ làm hài lòng và thỏa mãn

khách hàng Ra sức xây dựng KHAHOMEX trở thành một trong những thương hiệu mạnh và

có uy tín trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh - dịch vụ bất động sản

Để định hướng rõ chiến lược của mình trong tương lai, KHAHOMEX đã đề ra những chiến lược nhất định trong tầm nhìn 2011 – 2015:

 Tầm nhìn và mục tiêu chiến lược:

“Nỗ lực trở thành một Công ty mạnh và có uy tín trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, dịch vụ bất động sản và các dịch vụ khác; xây dựng và phát triển dịch vụ thương mại, chú trọng phát triển nguồn nhân lực và chuyên nghiệp hóa đội ngũ nhân viên.”

 Các chỉ tiêu phát triển (giai đoạn 2011- 2015):

+ Tốc độ phát triển doanh thu trong giai đoạn 2011 – 2015 tăng bình quân 20%/ năm.+ Lợi nhuận trước thuế tăng bình quân 15%/ năm

+ Tỷ lệ cổ tức 15% - 20%

+ Vốn điều lệ : 282 tỷ (tăng gấp 2 lần so năm 2010)

+ Vốn chủ sở hữu: 497 tỷ (tăng 1,8 lần so năm 2010)

 Phương châm phát triển:

+ Tiếp tục mở rộng hợp tác với đơn vị bạn để khai thác có hiệu quả hơn về quỹ đất, hợp tác có chọn lọc trên cơ sở đánh giá thị trường của từng vị trí dự án đầu tư để đảm bảo an toàn và có hiệu quả về mặt tài chính;

+ Ngay từ khâu thiết kế, chú trọng cập nhật công nghệ hiện đại đối với nhà cao tầng

cả về chất liệu, trang thiết bị Mặt khác, tùy vào phân khúc thị trường về văn phòng, căn hộ dịch vụ hoặc căn hộ thương mại của từng dự án mà Công ty nhắm đến, việc thiết kế ngay từ đầu phải định dạng phong cách (style) nội thất phù hợp với đối tượng khách hàng;

+ Đối với căn hộ chung cư: Mang đến cho khách hàng những sản phẩm chất lượng, chú trọng vào phong thủy, không gian kiến trúc và đảm bảo an toàn ngay từ khi thiết kế với giá

cả phù hợp và những dịch vụ tiện ích đáp ứng những nhu cầu ngày càng cao của cư dân đô thị;

+ Đối với lĩnh vực văn phòng cho thuê và căn hộ dịch vụ: Trước mắt, thuê công ty quản lý có uy tín để quản lý và khai thác cao ốc;

+ Phát triển các loại hình dịch vụ bất động sản như quản lý cao ốc, tổ chức các loại hình dịch vụ khác để phục vụ những nhu cầu đa dạng trong sinh hoạt của dân cư

+ Chú trọng và không ngừng nâng cao trình độ nghiệp vụ chuyên môn, tiếp cận những kiến thức mới về công nghệ và nâng cao kỹ năng quản lý cho đội ngũ nhân viên

- Các dự án đang triển khai:

Trong năm 2012, ngoài các dự án đang vào giai đoạn hoàn thành như Chung cư Khánh Hội 3, Riverside Palace, Công ty sẽ tiếp tục đầu tư thực hiện một số dự án sau:

- Dự án Khahomex-Savico Tower: Tiếp tục thi công phần móng hầm và phần thân,

dự kiến sẽ hoàn thành vào quý II/2013

- Dự án Titco Plaza: Tiếp tục hoàn chỉnh giấy phép xây dựng để khi thị trường thuận lợi sẽ tổ chức khởi công trong năm 2012

- Dự án khu dân cư 25 ha tại xã Xuân Thới Thượng – hiện đang tiếp tục hoàn tất việc chuyển nhượng đất đủ 5 ha để đầu tư giai đoạn 1, nhanh chóng hoàn chỉnh các thủ tục

để có thể khởi công trong năm 2011

Một số thông tin chi tiết về dự án:

khởi công năm 2009;

dự kiến sẽ hoàn thành vào

quý II/2013

2 Titco Plaza (Trung Tâm Thương mại

khởi công trong năm 2012

3 Dự án khu dân cư 25 ha

- Đ/c: xã Xuân Thới Thượng, Hóc

Môn, TPHCM

Tổng mức đầu tư dựkiến: khoảng 793 tỷ(KHA góp 50%)

dự kiến sẽ khởi cônggiai đoạn 1 (khu 5 ha)năm 2011

4.3 Rủi ro kinh doanh.

Những dự án chung cư không còn thuận lợi về vị trí như trước đây: Đòi hỏi phải tăng cường hoạt động quảng bá và tiếp thị dưới nhiều hình thức;

Nguồn cung căn hộ sẽ tăng mạnh nên khách hàng sẽ có nhiều lựa chọn và ngày càng trở nên khó tính hơn Đặc biệt, thị trường văn phòng cho thuê không còn sôi động và có dấu hiệu chững lại nên khó có thể thu hút vốn từ nguồn này

Giá đất đang được Nhà nước điều chỉnh, do đó tỷ suất lợi nhuận của hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở, căn hộ sẽ giảm mạnh đáng kể;

Áp lực về nguồn tài chính: Từ những dự án ngắn hạn và trung hạn (từ 1-3 năm) như các

dự án chung cư, có thể huy động được nguồn vốn ứng trước, Công ty đang đầu tư một số dự án

dài hạn (văn phòng, căn hộ cho thuê), đòi hỏi vừa phải tăng quy mô vốn, đồng thời cũng phải

tái cấu trúc mạnh về tài chính

Việc chuyển nhượng, mua đi bán lại căn hộ chung cư trong thời gian gần đây đang bị rào cản pháp lý khá chặt chẽ và chịu sự tác động của thuế thu nhập cá nhân, làm ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động kinh doanh và môi giới của các sàn giao dịch bất động sản

Về lâu dài, để phát triển theo hướng lành mạnh, căn cơ, KHAHOMEX cần tìm các nguồn vốn khác như từ các tổ chức tài chính, từ khách hàng, phát hành các công nợ… thay vì chỉ trong chờ vào vốn ngân hàng Đồng thời cần chuyển hướng vào các dự án mà thị trường cần, nguồn cầu cao như dự án tại các vùng ven, nhà thu nhập thấp, dự án có giá thấp như dự án khu dân cư 25ha tại xã Xuân Thới Thượng, Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh.

5 Tổng quan về tình hình tài chính.

Về mặt tài chính, quá trình tái cấu trúc vốn cũng đã thể hiện rõ qua sự biến động cơ cấu tài sản và nguồn:

5.1 Cơ cấu tài sản.

Bảng 5.1 Cơ cấu tài sản của KHAHOMEX

tính

Năm 2008

Năm 2009

Năm 2010

6 tháng năm 2011

- Tài sản ngắn hạn / Tổng tài sản % 78,22 69,4 64,06 58,6

- Tài sản dài hạn / Tổng tài sản % 21,77 30,6 35,94 41,42

Hình 5.1 Cơ cấu tài sản của Công ty CP Địa ốc Khang An năm 2010

(Nguồn Báo cáo tài chính của Khang An)

Cơ cấu tài sản của công ty theo hướng giảm tỷ trọng tài sản ngắn hạn (TSNH) và tăng dần tỷ trọng tài sản dài hạn (TSDH), nhưng cơ cấu tài sản ngắn hạn vẫn chiểm tỷ lệ cao là 69,4% 2009 và 64,06% năm 2010 Điều này phù hợp việc kinh doanh bất động sản Tỷ trọng TSNH giảm ở mức 5%/năm từ năm 2009 đến 6 tháng đầu năm 2011 Trong đó, các khoản đầu

tư vào các dự án chung cư hình thành căn hộ thương mại được xem là hàng hóa nên việc hạch

toán được áp dụng vào các tài khoản mang tính chất ngắn hạn mặc dù việc đầu tư này có thể

kéo dài từ 1,5 đến 2 năm kể từ khi phát sinh chi phí lập dự án đầu tư cho đến khi hoàn tất Vì vậy, tỷ trọng TSNH trong cơ cấu tài sản chiếm trên 65% tổng tài sản từ năm 2009 và đang được giảm dần

Hình 5.2 Biểu đồ thể hiện tỷ trọng thành phần của TSNH tại thời điểm 6 tháng năm 2011.

(Nguồn Báo cáo tài chính)

Tỷ trọng tài sản dài hạn tăng trong tổng tài sản tăng chủ yếu là do trong năm năm 2010, Công ty đầu tư thành lập các công ty con (Công ty TNHH Tổng Hợp Sài Gòn Khánh Hội; Công ty TNHH MTV Quản Lý Cao Ốc Khánh Hội; Công ty CP Dịch vụ Thương mại Khánh Hội) với mức đầu tư tăng trong năm khoảng 10,56 tỷ đồng và các khoản đầu tư góp vốn vào công ty khác thực hiện các dự án (góp vốn vào Cty CP Thương mai Hóc Môn để thực hiện các

dự án: 7,49 tỷ; góp vốn vào Công ty Dịch Vụ Công Ích Quận 4 dự án chung cư Khánh Hội 3: 19,52 tỷ)

So với Công Ty Cổ phần Địa Ốc Khang An với cơ cấu tỷ trọng TSNH là chủ yếu chiếm 96% năm 2010, KHAHOMEX có cơ cấu tài sản hợp lý hơn

5.2 Cơ cấu nguồn vốn.

Tổng nguồn vốn Công ty tính đến 30/6/2011 là 382,37 tỷ, giảm 38,058 tỷ so đầu năm,

tương ứng với việc giảm nợ phải trả là 26,7 tỷ, đồng thời vốn chủ sở hữu giảm 11,337 tỷ.

Bảng 5.2 Cơ cấu nguồn vốn.

(Nguồn Báo cáo tài chính)

Dựa vào bảng trên ta nhận thấy cơ cấu nguồn vốn thể hiện qua chỉ tiêu Nợ phải trả /Tổng nguồn vốn và Vốn chủ sở hữu /Tổng nguồn vốn biến động không ổn định Nếu như cơ cấu Nợ phải trả /Tổng nguồn vốn năm 2008 là 35.4% thì năm 2009 giảm xuống 24,49% chủ yếu do giảm các khoản người mua trả trước tiền mua căn hộ, giảm các khoản Thuế phải nộp nhà nước

và giảm vay vốn ngân hàng để thực hiện đúng tiến độ hoàn thành dự án Chung Cư Khánh Hội

2 VCSH/Tổng nguồn vốn từ 64,6% năm 2008 tăng lên 75,51% năm 2009 do năm 2009, công

ty đã bán cổ phiếu quỹ 22,23 tỷ và thặng dư từ bán cổ phiếu quỹ là 19,57 tỷ

Sang năm 2010 cơ cấu Nợ phải trả /Tổng nguồn vốn lại tăng lên 29,17%, do tăng các khoản người mua trả trước tiền mua căn hộ, tăng các khoản Thuế phải nộp nhà nước và tăng vay vốn Ngân hàng để bổ sung Vốn lưu động, doanh thu chưa thực hiện của dự án chung cư Khánh Hội 3 chưa bàn giao cho khách hàng Còn cơ cấu Vốn chủ sở hữu/Tổng nguồn vốn năm

2009 là 75,51% thì năm 2010 giảm 3.6% còn 70.83%

Cơ cấu nguồn vốn sang năm 2011 đã có sự thay đổi, vào đầu năm cơ cấu Nợ phải trả trên nguồn vốn là 29,17% thế nhưng đến 6 tháng đầu năm chỉ còn 25,09% Nguyên nhân là do khoản Nợ dài hạn giảm so với đầu năm 2011 mà chủ yếu là khoản doanh thu chưa thực hiện.Ngoài ra, ta nhận thấy rằng Nợ ngắn hạn là nguồn vay nợ chủ yếu của KHAHOMEX, chiếm trên 85% tổng nợ Như vậy phải chăng KHAHOMEX sử dụng Nợ ngắn hạn để tài trợ

cho TSDH?

Hình 5.3 Biểu đồ tỷ trọng Nợ ngắn hạn của KHAHOMEX qua các năm

(Nguồn Báo cáo tài chính)

Ta nhận thấy trong cơ cấu nợ ngắn, vào năm 2008, do việc thực hiện dự án Chung cư Khánh Hội 2 nên KHAHOMEX tăng các khoản ứng trước người mua để dự án đúng tiến độ thực hiện, nên thành phần người mua trả tiền trước chiếm chủ yếu trong Nợ Đây có thể coi là khoản ngắn hạn nhưng lại có thời gian trả nợ kéo dài đến khi dự án hoàn thành Các năm sau, thành phần chiếm chủ yếu là các khoản phải trả, phải nộp ngắn hạn khác Đặc biệt chú ý các khoản phải trả phải nộp khác 6 tháng đầu năm 2011 tăng hơn 6 tỷ so với đầu năm, nguyên nhân là do tiền đầu tư dự án cao ốc 56 Bến Vân Đồn, tiền bảo trì Chung cư Khánh Hội 2 và 3, ngoài ra còn tiền khách hàng hủy hợp đồng căn hộ làm cho các khoản phải nộp khác tăng lên hơn 4 tỷ đồng Như vậy, mặc dù đươc hạch toán ngắn hạn, nhưng các khoản Nợ của KHAHOMEX đều có thời gian dài trong việc trả nợ, ngoại trừ các khoản tiền ngắn hạn khác như chiếm tỷ trọng không lớn Công ty vẫn có thể tài trợ cho TSDH

Nhìn chung, tình hình tài chính của KHAHOMEX là lành mạnh trong giai đoạn từ năm

2008 đến nay Mặc dù Công ty đã có mặt trên thị trường Việt Nam trên 30 năm, nhưng vì chỉ chuyển sang hoạt động ở lĩnh vực bất động sản vài năm trở lại đây nên Công ty hiện đang ở giai đoạn khởi sự với việc chú trọng phát triển dựa trên nguồn vốn chủ sở hữu, nguồn tài trợ trong nội bộ công ty, giảm thiểu việc vay nợ từ bên ngoài Do đó, rủi ro tài chính của KHAHOMEX rất thấp so với các đối thủ khác trên thị trường.

5.3 Cơ cấu doanh thu.

Hình 5.4 Biểu đồ cơ cấu doanh thu năm 2010

(Nguồn Báo cáo tài chính)

Hoạt động kinh doanh BĐS của KHAHOMEX năm 2010 đóng góp 70% trong tổng cơ cấu doanh thu và có xu hướng tăng tỷ trọng khi các lĩnh vực khác như sản xuất công nghiệp, dịch vụ thương mại ngày càng có xu hướng giảm việc đóng góp vào doanh thu của KHAHOMEX Điển hình như lĩnh vực sản xuất công nghiệp trong 5 tháng năm 2010 lỗ 1,48

tỷ, Công ty đã cho ngừng họat động Xí nghiệp chế biến Lâm Sản để tiến hành thanh lý máy móc nhà xưởng nhằm thu hồi vốn để đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh hiệu quả hơn

6 Phân tích Báo cáo tài chính của KHAHOMEX.

6.1 Chỉ số xu hướng biến động doanh thu và chi phí hoạt động của KHAHOMEX.

Hình 6.1 Biểu đồ thể hiện biến động doanh thu và chi phí hoạt động của KHAHOMEX.

(Nguồn Báo cáo tài chính KHAHOMEX)

Doanh thu thuần của KHAHOMEX có xu hướng giảm dần qua 2 năm 2009 và 2010, theo đó là việc giảm chi phí hoạt động Với đặc thù ngành bất động sản là theo chu kỳ nên xu hướng tăng giảm doanh thu có thể dễ dàng biết được, KHAHOMEX trong năm 2008 hoàn thành chung cư Khánh Hội 2, bàn giao cho khách hàng và ghi nhận doanh thu Có lẽ vì là doanh nghiệp mới nên các dự án đến với KHAHOMEX không nhiều, không đủ để cần đối và

Kinh doanh BĐS (70%)

Dịch vụ BĐS (17%)Dịch vụ Thương mại

(2%)

Sản xuất công nghiệp

(8%)Giáo dục mầm non

(3%)

điều hòa dòng doanh thu qua các năm nên sang năm 2009 và 2010 trong giai đoan tiến hành các dự án mới, KHAHOMEX không thể tăng trưởng doanh thu

Nhưng bù lại, KHAHOMEX lại quản lý khá tốt chi phí, không làm tăng chi phí, mặc dù giá cả các chi phí, nguyên vật liệu đầu vào mỗi lúc một tăng nhiều Đặc biệt, công ty có tỷ trọng hàng tồn kho cao, đảm bảo cho công ty không phản chịu ảnh hưởng bởi giá cả nhiều Tốc độ giảm của doanh thu thấp hơn tốc độ giảm của chi phí

6.2 Phân tích tín dụng.

6.2.1 Khả năng thanh toán.

Bảng 6.1 Tỷ số thanh toán của KHAHOMEX (Đơn vị: VND)

(Nguồn Báo cáo tài chính)

Hình 6.2 Biểu đồ thể hiện khả năng thanh toán của KHA và KAC

(Nguồn Báo cáo tài chính KHA và KAC)

Khả năng thanh toán hiện hành của KHAHOMEX lần lượt là 2,3 lần năm 2008, 2,9 lần năm 2009, 2,5 lần năm 2010 và 2,5 lần 6 tháng năm 2011 Cho thấy rằng, KHAHOMEX

có trên 2 đồng tài sản ngắn hạn có thể đáp ứng cho mỗi 1 đồng nghĩa vụ nợ đến hạn hiện thời Tuy nhiên, so với công ty cổ phần địa ốc Khang An, KHAHOMEX không có tình trạng thanh toán cao bằng qua các năm So về quy mô và hoạt động trên thị trường bất động sản, KAC đều trội hơn so với KHAHOMEX

Chúng ta xét tiếp khả năng thanh toán nhanh của cả 2 công ty, chỉ sử dụng các tài sản

có tính thanh khoản nhất (tiền mặt, đầu tư ngắn hạn, các khoản phải thu) Ở đây, KHAHOMEX chỉ có trong khoảng 0,9 – 1,7 đồng tài sản thnah khoản để đảm bảo cho 1 đồng khoản phải trả hiện tại Tình trạng thanh toán chưa cao của KHAHOMEX Điều này phản ánh Công ty không có khả năng trả nợ ngay bằng tiền cùng một lúc tất cả các khoản nợ đáo hạn vào thời điểm cuối năm Tuy nhiên, các khỏan nợ phải trả của Công ty chủ yếu là tiền ứng trước của khách hàng mua căn hộ chung cư và các khoản thu góp vốn thực hiện các dự án liên kết với đối tác

So với KAC, KHAHOMEX lại cao hơn trong khả năng đảm bảo thanh toán nhanh Nguyên nhân ở đây phải xét đến lượng hàng tồn kho cũng như thời gian cần thiết chuyển đổi các khoản phải thu và hàng tồn kho thành tiền của 2 công ty

Hình 6.3 Biểu đồ thể hiện Kỳ thu tiền và Số ngày tồn kho của KHA và KAC

(Nguồn Báo cáo tài chính KHA và KAC)

Kỳ thu tiền bình quân của KHAHOMEX tăng dần qua các năm, trong khi đó số ngày tồn kho cũng vậy Do đặc thù của KHAHOMEX là hoạt động kinh doanh ngành bất động sản nên sau khi đầu tư từ 2 đến 3 năm mới thu được nhiều tiền từ dự án, do vậy KHAHOMEX phải tiến hành đầu tư liên tục qua các năm nhằm đảm bảo nguồn thu đều đặn trong tương lai Điều này làm tăng giá trị hàng tồn kho Điều này cũng thể hiện việc KHAHOMEX đang tiến hành mở rộng quy mô, phát triển mạnh mẽ hơn nữa qua chính sách nới lỏng tín dụng và tăng việc dự trữ hàng tồn kho trong kỳ Điều này phù hợp cho giai đoạn phát triển hiện tại của công

ty với nhiều dự án đang trong quá trình thực hiện nhằm tạo vị thế vững chắc trong ngành cũng như thu hút thật nhiều khách hàng So với Công ty Khang An, KHAHOMEX có kỳ thu tiền dài hơn nhưng lại có số ngày tồn kho ít hơn Khang An với nhiều dự án đầu tư đã hoàn thành đạt chất lượng cao, chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, nên việc thu tiền về rất nhanh và công ty cũng có các dự án đang tiến hành nên phải tập trung thu tiền nhằm sử dụng tiền hiệu quả, tránh việc cho khách hàng chiếm dụng vốn Chính vì vậy, nên lượng hàng tồn kho của công ty cao và số ngày quay vòng hàng tồn kho cũng nhiều hơn so với KHAHOMEX chủ yếu

là do các dự án đang tiến hàng

6.2.2 Cấu trúc vốn và khả năng trả nợ.

 Tỷ số nợ trên tài sản:

Tỷ số này sẽ cho ta thấy bao nhiêu phần trăm tài sản của công ty được tài trợ bằng vốn vay.Thông thường các chủ nợ muốn tỷ số nợ trên tổng tài sản vừa phải vì tỷ số này càng thấp thì khoản nợ càng được đảm bảo trong trường hợp doanh nghiệp bị phá sản Trong khi đó, các chủ sở hữu doanh nghiệp lại muốn tỷ số này cao vì họ muốn lợi nhuận gia tăng nhanh và muốn toàn quyền kiểm soát doanh nghiệp Tỷ số này cao thể hiện sự bất lợi đối với các chủ nợ nhưng lại có lợi cho chủ sở hữu nếu đồng vốn được sử dụng có khả năng sinh lợi cao Tuy nhiên, nếu tỷ số tổng nợ trên tổng tài sản quá cao, doanh nghiệp dễ bị rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán

Để có nhận xét đúng đắn về tỷ số tổng nợ trên tổng tài sản cần phải kết hợp với các

tỷ số khác, nhưng nếu tỷ số tổng nợ trên tổng tài sản cao, chúng ta có thể kết luận trong tương lai doanh nghiệp sẽ khó huy động tiền vay để tiến hành kinh doanh, sản xuất

Tổng tài sản

(Nguồn Báo cáo tài chính)

Tài sản của KHAHOMEX được tài trợ bởi Nợ chưa chiếm hơn 50% Đây là một tỷ

số được xem là ổn đối với một công ty Bất động sản Và tỷ lệ này tuy có sự thay đổi, biến động qua các năm nhưng không chênh lệch nhau quá cao Công ty hiện đang cố gắng duy trì tỷ

lệ này một cách chắc chắn để giảm thiểu các rủi ro tài chính

 Tỷ số nợ trên vốn cổ phần:

(Nguồn Báo cáo tài chính- Đơn vị: VND)

Điều này cho thấy tài sản của các doanh nghiệp được tài trợ chủ yếu bởi các khoản

nợ và họ có thể còn gặp khó khăn cho dù NHNN vừa có động thái giảm áp lực siết tín dụng bất động sản

Trong 10 doanh nghiệp có vốn đăng ký lớn nhất trên sàn chứng khoán TPHCM chỉ

có 2 doanh nghiệp có tỷ lệ này nhỏ hơn 1, một doanh nghiệp có tỷ lệ xấp xỉ 1, còn lại đều cao hơn, trong đó có doanh nghiệp lên tới gần 2,5 Với các doanh nghiệp nhỏ hơn thì tỷ lệ an toàn thậm chí còn thấp hơn rất nhiều Đây là điều thường thấy đối với các doanh nghiệp địa ốc ở Việt Nam Với KHAHOMEX đang có một tỷ lệ nhỏ hơn 1 và có sự thay đổi qua từng năm nhưng không nhiều lắm Tỷ số này chỉ biến động từ 0.3 đến 0,5 mà thôi Như vậy mức độ rủi

ro trả nợ của KHAHOMEX là ở mức thấp Đây có thể là điều kiện tốt để doanh nghiệp vay vốn các tổ chức tín dụng khi cần, đặc biệt là đối với KHAHOMEX

Hình 6.4 Biểu đồ thể hiện tỷ số nợ trên vốn cổ phần của 2 công ty KHA và KAC

(Nguồn Báo cáo tài chính)

So với công ty Khang An, KHAHOMEX có tỷ lệ nợ trên vốn cổ phần thấp hơn trong 2 năm trở lại đây Công ty Khang An tài trợ chủ yếu bằng vốn cổ phần nhưng công ty hiện đang từng bước có kế hoạch sử dụng nợ để khuyếch đại thu nhập

Hiện các nguồn vốn chủ yếu của các doanh nghiệp trong lĩnh vực này bao gồm: vốn tự có, vốn vay ngân hàng, vốn huy động trực tiếp từ người mua, huy động qua thị trường chứng khoán và phát hành trái phiếu (trong nước và quốc tế) Trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng và đi xuống như hiện nay và có thể còn kéo dài thì khả năng huy động đủ tiền để đáo hạn hoặc/và vay thêm thực hiện các dự án dang dở có khả thi? Hơn nữa, các khoản

nợ của các doanh nghiệp này hiện rất lớn và đa phần là tiền vay ngân hàng