nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện thanh trì, thành phố hà nội

Tại điều 112 Luật Đất đai 2013 về giá đất do Nhà nước quy định ghi rõ: “ Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: a Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định gi

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LƯƠNG THÙY LINH

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở

TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2016

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LƯƠNG THÙY LINH

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở

TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGHÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ : 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS HỒ THỊ LAM TRÀ

HÀ NỘI - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất

kì công trình nào khác

Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Lương Thùy Linh

LỜI CẢM ƠN

Qua thời gian học tập và rèn luyện khoa Quản lý đất đai – học viện Nông nghiệp Việt Nam, được sự chỉ bảo và giảng dạy nhiệt tình của quý thầy cô đã truyền đạt cho em những kiến thức về lý thuyết và thực hành trong suốt thời gian học ở trường Từ những kết quả đạt được này, em xin chân thành cám ơn:

Quý thầy cô khoa giảng dạy tại khoa Quản lý đất đai – học viện Nông nghiệp Việt Nam, đã truyền đạt cho em những kiến thức bổ ích trong thời gian qua Đặc biệt, là PGS.TS Hồ Thị Lam Trà, người đã tận tình hướng dẫn em hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp này

Xin chân thành cảm ơn các thành viên gia đình và phòng Tài nguyên môi trường huyện Thanh Trì đã tạo cơ hội để em theo học chương trình đào tạo Thạc

sỹ tại trường và tạo điều kiện để em hoàn thành luận văn của mình

Do kiến thức còn hạn hẹp nên không tránh khỏi những thiếu sót trong cách hiểu, lỗi trình bày Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của quý thầy cô

để luận văn đạt được hoàn thiện hơn

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Lương Thùy Linh

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục các chữ viết tắt v

Danh mục bảng vi

Danh mục hình vii

MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục đích nghiên cứu 3

1.3 Yêu cầu của đề tài 3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Khái quát về đất đai 4

1.1.1 Đặc điểm của đất đai 4

1.1.2 Quyền sở hữu về đất đai 6

1.2 Khái quát về giá đất 7

1.2.1 Khái niệm về giá đất 7

1.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 9

1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở 15

1.3 Định giá đất 21

1.3.1 Khái quát định giá đất 21

1.3.2 Các nguyên tắc của định giá đất 22

1.3.3 Phương pháp định giá đất 25

1.4 Công tác định giá đất trên thế giới 26

1.4.1 Định giá đất tại Úc 26

1.4.2 Định giá đất tại Trung Quốc 28

1.4.3 Định giá đất tại Thái Lan 28

1.5 Công tác định giá đất ở Việt Nam 28

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 33

2.2 Nội dung nghiên cứu 33

2.3 Phương pháp nghiên cứu 33

2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 33

2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 33

2.3.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 34

2.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 35

2.3.5 Phương pháp phân tích hồi quy tuyến tính 35

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 36

3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Thanh Trì 36

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thanh Trì 36

3.1.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai huyện Thanh Trì 41

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất 51

3.2 Giá đất ở một số khu vực đại diện trên địa bàn nghiên cứu 52

3.2.1 Giá đất ở quy định của một số khu vực đại diện trên địa bàn nghiên cứu 52

3.2.2 Giá đất ở trao đổi trên thị trường của một số khu vực đại diện trên địa bàn nghiên cứu 57

3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong khu vực nghiên cứu 70

3.3.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại khu vực I: 70

3.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại khu vực II: 73

3.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại khu vực III: 76

3.3.4 Đánh giá chung các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở cho toàn huyện 78

3.4 Giải pháp để giá đất ở quy định của Nhà nước trên địa bàn huyện Thanh Trì phù hợp với giá đất ở trên thị trường 79

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 81

Kết luận 81

Kiến nghị 82

TÀI LIỆU THAM KHẢO 83

PHỤ LỤC 85

DANH MỤC BẢNG

3.1 Thực trạng dân số và lao động huyện Thanh Trì giai đoạn 2010 -

2014 40

3.2 Diện tích và cơ cấu đất đai huyện Thanh Trì năm 2014 50

3.3 Giá đất ở quy định tại huyện Thanh Trì áp dụng cho Khu vực I từ năm 2010 – 2014 53

3.4 Giá đất ở quy định tại huyện Thanh Trì áp dụng cho Khu vực II từ năm 2010 – 2014 54

3.5 Giá đất ở quy định tại huyện Thanh Trì áp dụng cho Khu vực III từ năm 2010 – 2014 55

3.6 Giá đất thị trường và giá đất ở quy định tại khu vực I qua các năm (2010-2014) 60

3.7 Giá đất thị trường và giá đất ở quy định tại khu vực II qua các năm (2010-2014) 65

3.8 Giá đất thị trường và giá đất ở quy định tại khu vực III qua các năm (2010-2014) 68

3.9 Giá đất thị trường trên đường Phan Trọng Tuệ năm 2014 71

3.10 Giá đất thị trường năm 2014 của khu vực II 74

3.11 Giá đất thị trường năm 2014 của khu vực III 77

DANH MỤC HÌNH

3.1 Sơ đồ và vị trí huyện Thanh Trì 36

3.2 Biểu đồ so sánh giá đất thực tế và giá đất quy định tại khu vực I từ năm 2010 - 2014 62

3.3 Biểu đồ so sánh giá đất thực tế và giá đất quy định tại khu vực II từ năm 2010 - 2014 66

3.4 Biểu đồ so sánh giá đất thực tế và giá đất quy định tại khu vực III từ năm 2010 - 2014 69

3.5 Sơ đồ vị trí các hộ điều tra tại đường Phan Trọng Tuệ năm 2014 70

3.6 Sơ đồ vị trí các hộ điều tra tại khu vực II năm 2014 73

3.7 Sơ đồ vị trí các hộ điều tra tại khu vực III năm 2014 76

MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong giai đoạn hiện nay cùng với sự phát triển của nền kinh tế xã hội của đất nước, công tác quản lý và sử dụng đất đai ngày càng được cũng cố và hoàn thiện nhằm tăng cường hiệu quả khai thác và bảo vệ nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng đặc biệt của môi trường sống, địa bàn xây dựng và phát triển dân sinh, kinh tế xã hội, quốc phòng

an ninh

Theo quy định trước đây của Luật Đất đai năm 2003, việc tính giá đất còn nhiều bất cập Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng, ban hành và công bố công khai vào ngày 1/1 hàng năm, được sử dụng làm căn cứ để thực hiện thu nghĩa vụ tài chính và tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Tuy nhiên, do bảng giá đất phải đảm bảo hài hòa các mục đích của địa phương, chủ đầu tư và người dân đã dẫn đến thực tế là giá đất trong bảng giá đất luôn thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường (phổ biến ở mức bằng 30 - 70% giá đất thị trường), gây thất thu cho ngân sách Nhà nước khi thực hiện giao đất, cho thuê đất

và gây khiếu kiện khi Nhà nước thu hồi đất

Đồng thời, việc ban hành bảng giá đất hàng năm gây khó trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng do người có đất thu hồi có tâm lý chờ đợi giá đất mới của năm sau cao hơn năm trước và tốn kém về kinh phí, nhân lực, nhất là đối với khu vực có đất đai ít giao dịch về quyền sử dụng đất hoặc không có biến động về giá cả thị trường

Một vấn đề quan trọng khác dễ gây khiếu kiện khi định giá đất tại các dự án phải thu hồi theo Luật Đất đai 2003 là khi định giá đất khu vực giáp ranh giữa hai địa phương Nhất là, tại các dự án, công trình liên tỉnh như các tuyến đường giao thông, đường cao tốc, đường liên tỉnh hay những dự án thủy điện lớn mà việc thu hồi đất liên quan đến nhiều địa bàn, nhiều tỉnh Do giá đất ở mỗi tỉnh quy định khác nhau nên khung giá đền bù cũng khác nhau, dẫn đến nhiều khi hai nhà sát

vách nhưng khi giải phóng mặt bằng tiền đền bù lại khác nhau, dân tới nhiều người dân không đồng thuận, khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng

Hiện nay công tác định giá đất của nước ta được quy định khá chặt chẽ trong Luật đất đai 2013 Định giá đất là cụ thể hoá quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nước theo quy định tại khoản 5 điều 13 Luật đất đai 2013

Trên thực tế, Nhà nước khó nắm bắt giá đất trên thị trường vì nó biến động mạnh mẽ theo thời gian và không gian Vì vậy để phục vụ cho công tác quản lý của mình, Nhà nước quy định khung giá các loại đất Tại điều 112 Luật Đất đai

2013 về giá đất do Nhà nước quy định ghi rõ: “ Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b) Theo thời hạn sử dụng đất;

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.”

Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần

và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ

Để tiến hành các công tác định giá đất được thống nhất từ trung ương đến địa phương pháp luật nước ta quy định rõ về hệ thống các cơ quan có thẩm quyền trong việc định giá Về phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụ định giá bao gồm: Ban vật giá chính phủ, Bộ tài chính, Bộ xây dựng và Bộ Tài nguyên - Môi trường Về phía UBND tỉnh, thành phố có các cơ quan trợ giúp: Sở tài chính - vật giá, Sở xây dựng, Sở Tài nguyên - Môi trường Các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên và thông qua một Uỷ ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá theo một mục đích cụ thể

Thanh Trì là một huyện ven đô của thủ đô Hà Nội, được thành lập từ những năm 1945 trong những năm qua Huyện Thanh Trì đã đạt được những thành tựu đáng kể trong phát triển kinh tế - xã hội Huyện Thanh Trì hiện đang trong bước thay đổi dáng dấp của một khu đô thị mới hiện đại Tại các xã của huyện Thanh Trì có tốc độ đô thị hóa rất nhanh; vấn đề quản lý nhà nước về đất đai cũng nhiều bất cấp, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự

án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền của người sử dụng đất Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân kéo dài, thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội thực thi chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc Quản lý nhà nước

về đất đai tại địa phương và càng có ý nghĩa quan trọng và cấp bách nhằm góp vào sự thành công của công cuộc đổi mới, phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

Xuất phát từ thực tế trên và để giúp phần làm sáng tỏ trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, chúng tôi thực hiện

đề tài: “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện

Thanh Trì, thành phố Hà Nội”

1.2 Mục đích nghiên cứu

- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội

- Phân tích chỉ ra các yếu tố chi phối đến giá đất ở

- Đề xuất yếu tố đưa vào xác định giá đất ở địa phương

1.3 Yêu cầu của đề tài

- Các số liệu, tài liệu phản ánh trung thực, khách quan các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở

- Các yếu tố chi phối đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Khái quát về đất đai

1.1.1 Đặc điểm của đất đai

Đất đai vừa là tài nguyên đồng thời vừa là tài sản nên khi nghiên cứu các khái niệm liên quan đến giá đất, định giá đất, cần có sự thống nhất trong cách đặt vấn đề cũng như về phạm vi, đối tượng nghiên cứu

Khi nghiên cứu các khái niệm về giá đất và định giá đất tức là nghiên cứu đất đai trong mối quan hệ về kinh tế, thị trường, pháp luật, dân sự Trong mối quan hệ đó, đất đai - đối tượng nghiên cứu - Được xem xét với tư cách là một loại tài sản, có giá trị và giá trị sử dụng Khi đất đai được lưu thông trên thị trường, nó trở thành hàng hóa và cũng như bao loại hàng hóa khác, khi hàng hóa đất đai được bán trên thị trường thì cũng là lúc giá trị của đất đai được thực hiện

Để bảo đảm tính nhất quán khi nghiên cứu về giá đất, định giá đất, những vấn đề thuộc phạm trù phi tài sản hay nói một cách khác, những vấn đề liên quan đến đất đai với tư cách là tài nguyên sẽ không thuộc phạm vi, đối tượng nghiên cứu của chuyên đề này

Như trên đã trình bày, đất đai là loại tài sản đặt biệt, tính đặc biệt của tài sản đất đai được thể hiện bởi những đặc điểm sau đây:

- Là tài sản không thể di, dời được

Đặc tính không thể di, dời được của đất đai là tiêu chí chủ yếu để phân biệt sự khác nhau cơ bản giữa tài sản đất đai và tài sản khác hay còn gọi là tài sản thông thường Do đặc tính không thể di dời được của tài sản đất đai nên trong quan hệ dân sự, kinh tế, xã hội, tài sản đất đai còn được gọi là bất động sản và đối lập với bất động sản là các loại động sản

Là một loại tài sản, đất đai được con người đưa vào sử dụng với nhiều mục đích khác nhau, hình thành các công năng của đất Thông thường, khi thực hiện một loại công năng nào đó của đất đai thì ngoài đất, còn phải có một số loại tài sản nhất định gắn liền với tài sản đất đai; những tài sản này cũng được gọi là bất động sản và khi thực hiện công năng, cũng như để phát huy công năng của

mình, còn cần sự hỗ trợ của một số loại tài sản khác gắn liền với nó, chúng tuy có đặc điểm và công năng riêng so với tài sản gắn liền với đất và khác so với tài sản đất đai, nhưng vì chúng là một bộ phận cấu thành nên tài sản gắn liền với đất đai nên cũng được gọi là bất động sản Tính “bất động” của các loại tài sản gắn liền với tài sản gắn liền với đất cũng như tính bất động của các loại tài sản gắn liền với đất trong nhiều trường hợp cũng chỉ mang tính tương đối

Ví dụ: Máy điều hoà nhiệt độ khí (một loại tài sản) được để trong kho của một nhà hàng kinh doanh điện máy thì nó là một loại động sản Nhưng cũng chiếc máy điều hòa đó, khi được gắn lên tường của một tòa nhà (tài sản gắn liền với một tài sản là tòa nhà) để thực hiện công năng điều hòa không khí cho toà nhà (tòa nhà là tài sản gắn liền với tài sản đất đai) thì máy điều hóa không khí là một thành phần cấu thành nên tòa nhà đó và nó cũng được xem là một loại bất động sản Xét về giá trị, khi định giá bất động sản thì trong tổng giá trị của bất động sản, có phần giá trị của tòa nhà và trong phần giá trị của tòa nhà có phần giá trị của chiếc máy điều hòa tham gia

Vấn đề nêu trên có ý nghĩa rất quan trọng trong quá trình định giá tài sản đất đai và bất động sản khác, nó giúp cho người định giá nhận biết được đầy đủ, toàn diện về các bất động sản cần định giá trước khi lựa chọn một phương pháp định giá phù hợp

- Vị trí của mỗi thửa đất là độc nhất vô nhị

Đất đai trong quá trình sử dụng được chia thành các thửa đất và được xác định bởi đường ranh giới khép kín Các thửa đất có thể giống nhau về diện tích, hình thể, kích thước, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nhưng chúng không thể trên cùng một vị trí Do vậy, mỗi thửa đất chiếm cứ một vị trí đặc thù và cố định Người ta gọi vị trí đặc thù đó của đất đai là “độc nhất vô nhị” Tính “độc nhất vô nhị” về vị trí của mỗi thửa đất là ổn định và tồn tại khách quan trong không gian, thời gian và là nguồn gốc tạo ra “địa tô chênh lệch 1” Vì vậy, trong quá trình điều tra, khảo sát giá đất trên thị trường phải đặc biệt quan tâm tới yếu

tố vị trí của thửa đất, phải mô tả chi tiết những lợi thế và bất lợi thế của vị trí của từng thửa đất để làm cơ sở cho việc phân tích mức độ tác động của yếu tố vị trí

tới giá bán của thửa đất đó trên thị trường

- Trên mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích khác nhau có thể lựa chọn để sử dụng.

Mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích sử dụng khác nhau có thể lựa chọn để phục vụ các lợi ích khác nhau của một người, nhiều người hoặc toàn xã hội Đây là nguyên nhân chính dẫn đến các xung đột về sử dụng đất giữa người này với người khác, giữa nhóm người này với nhóm người khác, giữa các cá nhân, nhóm người với toàn xã hội

Để hóa giải sự xung đột này, về phía Nhà nước - với tư cách là đại diện cho lợi ích của toàn xã hội - Nhà nước lựa chọn và quyết định công năng của từng khu vực đất, từng diện tích đất xác định Kết quả là các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và ban hành

Về phía các thể nhân và pháp nhân - với tư cách là người chủ đất - họ lựa chọn và tự quyết định mục đích sử dụng đất nào mà nó đem lại lợi ích lớn nhất cho chính họ và tất nhiên để đảm bảo các lợi ích đem lại là khả thi thì các mục đích sử dụng đất mà người chủ đất lựa chọn phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất,

quy hoạch xây dựng đã được Nhà nước phê duyệt (Bộ Tài nguyên và Môi trường,

2013)

1.1.2 Quyền sở hữu về đất đai

Đối với các nước mà pháp luật thuộc hệ thống Civil law, quyền sở hữu thường được tiếp cận trên cơ sở quy định mang tính kinh điển của Luật La Mã

cổ Theo đó quyền sở hữu được hiểu là những hành vi mà chủ sở hữu có thể thực hiện đối với đối tượng sở hữu trên cơ sở 3 quyền cơ bản, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Tuy nhiên cũng có quan niệm cho rằng quyền

sở hữu gồm 2 quyền năng, đó là quyền sử dụng và quyền định đoạt, theo họ quyền chiếm hữu chỉ là “hình thức bên ngoài” của quyền sử dụng, quyền định đoạt là giới hạn của quyền năng sử dụng Điều đó cũng có nghĩa là coi quyền sở hữu chỉ có một quyền năng: quyền sử dụng

Đối với các nước mà pháp luật theo hệ thống common law thường không

sử dụng Luật La Mã như một hệ quy chiếu khi nói về cấu trúc cấu quyền sở hữu Theo họ, nội hàm của quyền sở hữu ngoài những quyền thuộc về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt còn bao gồm cả những quyền mà trong hệ thống pháp luật civil law gọi là những bảo đảm cho quyền sở hữu, như quyền quản lý, hưởng lợi, tự quyết, bất khả xâm phạm, v.v

Về nguyên tắc, quyền sở hữu đất đai thuộc về chủ sở hữu đất đai nhưng trên thực tế và trong nhiều trường hợp, quyền sở hữu đất đai được phân chia, cắt lớp thành nhiều quyền; trong đó, một hoặc một số quyền được chủ sở hữu đất đai giữ lại, một hoặc một số quyền còn lại được chủ sở hữu đất đai trao cho người khác Việc giữ hoặc trao các quyền cụ thể về đất đai của chủ sở hữu người cho người khác được thực hiện trên nguyên tắc thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định Điều đó chứng tỏ quan niệm về sự tuyệt đối hóa quyền sở hữu và quan niệm về nội dung quyền sở hữu với 3 quyền năng như trước đây đã trở nên lỗi thời và sơ cứng Tuy các xu hướng mới, quan niệm mới về quyền sở hữu không bác bỏ hoặc thay thế bất cứ một quyền năng nào trong 3 quyền năng của quyền quyền sở hữu nhưng quyền sử dụng ngày càng được tuyệt đối hóa từ chính những người chủ sở hữu: hệ quả là quyền sử dụng tài sản của người không phải là chủ sở hữu tài sản ngày càng được xác lập một cách sâu rộng, trên cơ sở sự trao quyền của chủ sở hữu và quy định của pháp luật, đồng thời phân chia lại các quyền năng thuộc quyền sở hữu cho các chủ thể khác nhau nhằm đảm bảo các quyền năng đó được thực hiện trên thực tế, đem lại lợi ích trước hết cho chủ sở hữu và cho những chủ thể khác có liên

quan (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013)

1.2 Khái quát về giá đất

1.2.1 Khái niệm về giá đất

Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định trên một đơn vị diện tích Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị

của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá

vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên dù có được định giá bằng các phương pháp khoa học thì giá đất cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh

tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia định và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch Giá đất được quy định là giá quyền sử dụng đất Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 nêu rõ: “Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”

Tại Khoản 4 Điều 5 tại luật này, Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng

01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất,

lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước Sau khi được ban hành và có hiệu lực, tại khoản 19,20 Điều 3 Luật Đất đai 2013 nêu rõ: “ Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”

Tại điều 113 Luật Đất đai 2013 nêu rõ “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên

so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất

thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.”

1.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất

1.2.2.1 Địa tô - nguồn gốc hình thành giá đất

- Quan điểm về địa tô của Adam Smith:

Adam Smith (1723-1790) đại biểu chủ yếu của kinh tế chính trị học cổ điển Anh, người sáng lập hệ thống lý luận kinh tế chính trị học, trong tác phẩm

“sự giàu có của các quốc gia”, Ông đã trình bày và phân tích một cách có hệ thống sớm nhất lý luận về địa tô Ông cho rằng, trong xã hội tư bản có ba giai cấp

cơ bản: giai cấp công nhân, giai cấp tư sản và giai cấp chiếm hữu ruộng đất; đồng thời ông phân chia ba loại thu nhập: tiền công, lợi nhuận và địa tô

Theo Adam Smith, địa tô là phạm trù kinh tế xuất hiện sau khi nẩy sinh quyền sở hữu ruộng đất, là thu nhập của giá cấp địa chủ trong xã hội tư bản chủ nghĩa Ông cho rằng, địa tô ra đời cùng với quyền chiếm hữu ruộng đất, là giá cả chi trả cho việc sử dụng ruộng đất, là việc giai cấp địa chủ dựa vào quyền chiếm hữu ruộng đất mà chiếm không một bộ phận thành quả lao động, là thu nhập không phải lao động mà có Đồng thời, ông còn liên hệ giữa địa tô với sự độc quyền của quyền chiếm hữu ruộng đất, coi địa tô là loại giá cả độc quyền Như

vậy, trên thực tế Adam Smith đã tiến rất gần đến lý luận về địa tô tuyệt đối Đó là

lý luận thứ nhất của ông về địa tô

Tuy nhiên, khi phát triển lý luận để lý giải về nguồn gốc của địa tô, Adam

Smith lại cho rằng, địa tô là sản phẩm của sức tự nhiên, là một bộ phận của chi phí sản xuất Sự sản sinh địa tô là kết quả của sức tự nhiên tham gia vảo sản xuất

nông nghiệp, nó là thù lao mà người sở hữu ruộng đất thu được nhờ việc nhà tư bản nông nghiệp sử dụng sức tự nhiên và ông cho rằng, địa tô là một trong những nguồn gốc của giá trị, là bộ phận cấu thành giá trị sản phẩm Đó là lý luận thứ hai của ông về địa tô

Từ lý luận về cơ cấu giai cấp và thu nhập cơ bản của các giai cấp trong

xã hội tư bản chủ nghĩa, ông kết luận: giá trị của mọi sản phẩm đều được cấu thành từ ba bộ phận thu nhập là: địa tô, tiền công, lợi nhuận Hay nói cách khác,

giá trị hàng hoá đất đai được cấu thành từ địa tô, tiền công và lợi nhuận

- Quan điểm về địa tô của David Ricardo:

David Ricardo (1772-1823) nhà kinh tế chính trị học tư sản cổ điển của giai cấp tư sản, đại biểu chủ yếu của kinh tế chính trị học cổ điển Anh, Trong tác phẩm

“Những nguyên lý của kinh tế chính trị học và thuế khóa”, Ông đã xây dựng lý luận giá trị lao động triệt để nhất có thể đạt được theo quan điểm của giá cấp tư sản Trên cơ sở lý luận về giá trị của Adam Smith, Ông tiếp thu và phát triển mặt chính xác của lý luận giá trị của Adam Smith; kế thừa sự phân biệt giữa giá trị trao đổi với giá trị sử dụng của Adam Smith Theo Ông giá trị là do hao phí sức lao động sản xuất sáng tạo ra và Ông bác bỏ luận điểm sai lầm của Adam Smith về giá trị do ba yếu tố thu nhập cấu thành Về địa tô, ông xây dựng lý luận trên cơ sở lý luận giá trị lao động, từ đó ông cho rằng địa tô phát sinh trên cơ sở quyền tư hữu

về ruộng đất, địa tô tồn tại do hai điều kiện:

+ Tính có hạn của diện tích đất đai;

+ Tính khác nhau giữa vị trí và độ màu mỡ của đất đai

Vì địa tô có đặc tính như trên nên giá trị của nông sản là do lượng lao động trong sản xuất nông sản trên mảnh đất loại xấu nhất quyết định

Như vậy, mặc dù chỉ dùng một loại tư bản là lao động với lượng như nhau nhưng giá trị của nông sản trên những thửa đất loại tốt và thửa đất loại trung bình lớn hơn so với thửa đất loại xấu nhất, khoản lớn hơn đó gọi là lợi nhuận siêu ngạch Do sự cạnh tranh giữa các nhà tư bản mà lợi nhuận siêu ngạch này chuyển hóa thành địa tô và bị địa chủ - người sở hữu ruộng đất chiếm hữu Từ đó, ông đưa

ra kết luận: địa tô cấp sai phát sinh là do sự khác nhau về năng suất lao động trên các thửa đất khác nhau Theo Ông có 2 hình thức của địa tô cấp sai:

Hình thứ nhất là địa tô được tạo ra trên cơ sở một diện tích đất như nhau, nhưng độ màu mỡ và vị trí khác nhau, đầu tư lao động và tư bản như nhau, số lượng nông sản thu được sẽ khác nhau;

Hình thức thứ hai là địa tô được tạo ra trên cùng một mảnh đất, liên tục được đầu tư lượng tư bản và lao động như nhau, nhưng năng suất khác nhau, nghĩa

là mỗi lần đầu tư thì thu được số sản phẩm khác nhau

Ông cho rằng, do tác dụng màu mỡ của đất đai ngày càng giảm trên cùng một mảnh đất, liên tục tăng đầu tư tư bản và lao động như nhau, sản lượng tăng thêm vẫn dần dần ít đi Do vậy, đầu tư ban đầu trên mảnh đất này thu được lợi nhuận siêu ngạch và hình thành địa tô

Lý luận địa tô của Ricardo được xây dựng trên cơ sở lý luận giá trị lao động Theo Ông, địa tô là do lợi nhuận siêu ngạch chuyển hóa thành và cũng chỉ rõ hai hình thái địa tô cấp sai, từ đó xây dựng hệ thống lý luận địa tô Nhưng lý luận địa tô của ông vẫn còn nhiều sai lầm, thiếu sót:

Thứ nhất, tuy ông nhận thức được rằng địa tô sản sinh ra từ sở hữu đất đai, nhưng chính Ông lại coi nhẹ quyền tư hữu đất đai, không phân biệt rõ sự khác nhau giữa địa tô phong kiến với địa tô tư bản chủ nghĩa

Thứ hai, Ông đã coi điều kiện hình thành địa tô cũng là nguyên nhân hình thành nên nó

Thứ ba, Ông đã gắn địa tô cấp sai với sự canh tác trên những thửa đất tốt, xấu và đưa ra “quy luật màu mỡ của đất đai ngày càng giảm” là không chính xác

Thứ tư, trong lý luận địa tô, tuy Ông không thừa nhận hoàn toàn luận thuyết

về giá trị hàng hoá đất đai được cấu thành từ địa tô, tiền công và lợi nhuận của Adam Smith nhưng Ông lại cho rằng không có khái niệm địa tô tuyệt đối và không thừa nhận có địa tô tuyệt đối Đây là hạn chế lớn nhất trong lý thuyết địa tô của Ricardo

- Quan điểm về địa tô của C.Mác:

C.Mác (1818-1883), trên cơ sở chắt lọc cái nhân hợp lý trong lý luận địa

tô của Adam Smith, của David Ricardo, C.Mác đã kế thừa, phát triển và hoàn thiện lý luận địa tô của mình; Ông cho rằng: người sở hữu đất đai dựa vào quyền

sở hữu đất đai mà có thu nhập không phải qua lao động, khoản thu nhập đó gọi là địa tô; hay nói cách khác địa tô là sự thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh

tế Theo Ông trong chế độ tư hữu đất đai, mọi địa tô đều là sản phẩm của lao động thăng dư, bị người sở hữu đất đai chiếm không Trong các xã hội khác nhau, quan hệ xã hội có tính chất, nội dung và thể hiện địa tô cũng khác nhau Trong xã hội phong kiến, địa tô tồn tại dưới các hình thức địa tô lao dịch, địa tô

hiện vật, địa tô tiền, trong xã hội tư bản, địa tô là một bộ phận giá trị thặng dư vượt quá lợi nhuận bình quân do nhà tư bản địa tô thuê đất đai sử dụng cho người

sở hữu đất đai Có hai loại địa tô là địa tô cấp sai và địa tô truyệt đối

+ Địa tô cấp sai là một hình thức cơ bản của địa tô tư bản chủ nghĩa, là lợi nhuận siêu ngạch mà nhà kinh doanh đất đai loại tốt và vừa thu được, chuyển quy

về tiền thuê của người sở hữu đất đai chiếm dụng Do điều kiện hình thành khác nhau nên địa tô cấp sai chia thành 2 loại: địa tô cấp sai I được hình thành do chênh lệch giữa độ phì nhiêu của đất với khoảng cách thị trường xa gần; địa tô cấp sai II được hình thành do năng suất sản xuất khác nhau của đầu tư bổ sung thường xuyên trên cùng một thửa đất

+ Địa tô tuyệt đối là một hình thức cơ bản của địa tô tư bản chủ nghĩa do người sở hữu đất đai nhờ quyền chiếm hữu đất đai mà có; là số dư của giá trị hàng nông sản vượt quá giá cả sản xuất mà người làm nông nghiệp tạo ra; khoản này không kể đất tốt hay xấu, người thuê đất đều phải nộp cho người sở hữu đất Theo C.Mác, sự độc quyền tư hữu đất đai là nguyên nhân căn bản hình thành nên địa tô tuyệt đối Trong các nước tư bản hiện đại, cấu thành hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp bằng, thậm chí cao hơn trong công nghiệp, trong bối cảnh đó, địa tô tuyệt đối sẽ không phải là số chênh giá trị hàng nông sản cao hơn giá cả sản xuất, mà là phát sinh từ giá cả độc quyền

Từ các kết quả nghiên cứu về địa tô, Mác đã chỉ ra hạn chế của Adam Smith khi cho rằng địa tô là một bộ phận cấu thành giá trị đất đai, đã chỉ ra sai lầm lớn nhất của Ricardo khi cho rằng không có sự tồn tại của địa tô truyệt đối trong xã hội tư bản chủ nghĩa, đồng thời khẳng định một cách dứt khoát rằng: địa

tô không phải là một bộ phận cấu thành giá trị đất đai, rằng đất đai là loại vật chất tự nhiên và là sản phẩm phi lao động Nhưng đất đai là loại tài sản đặc thù

mà người ta chiếm giữ khi nó là hàng hóa mua bán thì nó có giá Mục đích mua đất của người ta là mua quyền lợi thu tiền cho thuê đất, cho nên giá đất trên thực

tế là không phải là giá mua đất mà là giá mua tiền thuê đất Giá đất đai quyết định trực tiếp bởi tiền thuê đất là bao nhiêu và mức lợi tức cao hay thấp: khi lượng tiền thuê đất không thay đổi, giá đất đai tỷ lệ nghịch với mức lợi tức, khi

mức lợi tức không thay đổi thì giá đất đai tỷ lệ thuận với tiền thuê đất Từ đó cho thấy công thức tính giá đất như sau:

Thứ nhất, chi phí dùng khai thác đất đai;

Thứ hai, giá trị được tích lũy trong kinh doanh đất đai bộ phận giá trị này được cấu thành bời 2 bộ phận: bộ phận giá trị sản phẩm được hình thành từ lao động vật hóa và lao động sống dầu tư cho đất đai, được chuyển dịch và kết đọng trong sản phẩm đất đai; bộ phân giá trị bản thân đất đai được hình thành từ chuyển dịch và kết đọng lại trong đất đai;

Thứ ba, Chi phí xây, sửa chữa các công trình trên đất (nếu có);

Thứ tư, chi phí khai thác đất đai tại thành thi (đối với đất đô thị).(Đoàn Ngọc Phương, 2013)

1.2.2.2 Lãi xuất ngân hàng

Lãi xuất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá

đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào Có thể thấy ngay rằng lãi xuất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì mang tiền vào ngân hàng gửi sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi xuất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu thập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên người bán mới chấp nhận Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn

sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi xuất có xu hướng giảm do giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi xuất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Đương nhiên đó phải là lãi xuất phổ biến và có tính bình quân trong khoản thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi xuất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị Như vậy, lãi xuất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn đất nông nghiệp (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.2.2.3 Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu Điều kiện hình thành là: (1) Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất (2) Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành theo

nguyên tắc cung cầu riêng

Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung

và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu Nghĩa là đất đai không thể tiến hành

cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả

(1) Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin

về cung hoặc cầu

(2) Tính thay thế là có hạn Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau cũng có giới hạn

Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả Nhất là đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu do Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng đến giá cả đất đai, khi tiến hành giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên của thị trường đất đai Ngoài ra khi tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến nhân tố thời gian, phân tích động thái Vì hiện trạng của cung cầu thường là được hình thành từ sự xem xét tình trạng phát triển trong tương lai nghĩa là từ hiện tại mà xét về tương lai

Cung – cầu của thị trường đất đai có phần diễn biến có phần khác so với

quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến Gía của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư; mức tăng trưởng kinh tế; mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi xuất ngân hàng

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị Cung về đất ở tại đô thị đó vì thế mà tăng lên Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào

đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế,

vì thế giá đất ngày một cao hơn Bằng chứng là các thửa đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà cho hộ gia đình (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở

Từ kết quả nghiên cứu về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở nước ta trong những năm qua, nhóm nghiên cứu bước đầu khái quát các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo các nhóm sau:

- Nhóm các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, pháp lý, tâm lý, môi trường gắn với thửa đất

- Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường

- Nhóm các yếu tố liên quan đến nhà nước và pháp luật

1.2.3.1 Nhóm các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, pháp lý, tâm lý - xã hội và môi trường

gắn với thửa đất

- Yếu tố tự nhiên:

+ Vị trí thửa đất: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí thửa đất mang lại càng cao, thì giá của thửa đất đó càng lớn Mỗi thửa đất luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại

vị trí nói trên đều có vai trò ngang nhau trong việc tham gia đóng góp lên giá trị thửa đất Tuy nhiên, trong những trường hợp cụ thể, sự đóng góp vào giá trị chung của thửa đất có thể khác nhau giữa 2 loại vị trí Điều đó giải thích tại sao những thửa đất khu vực trung tâm đô thị hay một vùng nào đó có giá trị lớn hơn

so với những thửa đất cùng loại nhưng lại ở những khu vực, những vùng ven trung tâm và cũng giải thích tại sao những thửa đất tại các vị trí giao nhau của các tuyến giao thông hay đường phố lại có giá trị cao hơn so với giá trị những thửa đất tương tự trong cùng khu vực, từng vùng nhưng lại ở những vị trí không phải ngã ba, ngã tư Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí thửa đất là cực kỳ quan trọng, đặc biệt đối với hoạt động định giá Kinh nhiệm định giá của nhiều nước cho thấy, một đánh giá chính xác, khách quan về mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí chỉ có thể đạt được trên cơ sở giá thị trường và ngược lại

+ Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất: Một số đo về kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đại đa số dân cư trong vùng Ví dụ tại Hà Nội, với loại nhu cầu để ở, thì số đo kích thước, diện tích thửa đất tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m đến 5 m và chiều sâu thửa đất đạt từ 10m đến 15m;

+ Địa hình thửa đất toạ lạc: Địa hình nơi thửa đất toạ lạc cao hay thấp so với các thửa đất khác trong vùng lân cận có quan hệ trực tiếp tới giá của thửa đất

đó Tuy nhiên, sự tác động nhiều hay ít của yếu tố địa hình còn phụ thuộc vào đặc

điểm của vùng lân cận thửa đất là vùng dân cư, công nghiệp, nông nghiệp hay thương mại - dịch vụ Nếu vùng lân cận là dân cư, có dịch vụ cấp, thoát nước tốt thì địa hình thửa đất cao hơn sẽ làm tăng giá trị của thửa đất và ngược lại; nếu vùng lân cận là khu vực sản xuất công nghiệp (xi măng, luyện thép,…) thì thửa đất

có vị trí cao, đầu gió thì giá đất sẽ ít chịu ảnh hưởng so với những thửa đất có vị trí thấp, cuối gió

+ Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ phì của đất, tính chất vật lý của tầng đất mặt, vv ): Mức độ ảnh hưởng của những yếu tố nói trên đến giá đất tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ dầy và tính chất thổ nhưỡng của lớp đất bề mặt có ảnh hướng lớn đến giá trị đất nếu đất đó được sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp nhưng sẽ ít ảnh hưởng hơn nếu đất đó được sử dụng vào mục đích xây dựng - loại công năng liên quan nhiều đến tính chất cơ học của lớp đất mặt;

+ Kiến trúc của các công trình gắn liền với đất đối với thửa đất có nhà ở hoặc công trình xây dựng (sau đây gọi chung là bất động sản): Kiến trúc của bất động sản hưởng trực tiếp tới giá trị của bất động sản đó Nếu 2 bất động sản có vị trí như nhau, chi phí đầu tư xây dựng như nhau nhưng bất động sản nào có kiến trúc đẹp, phù hợp với thị hiếu của thị trường thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại;

+ Yếu tố thiên nhiên: Mức độ ảnh hưởng của thiên nhiên đến giá của một bất động sản cụ thể tuỳ thuộc vùng địa lý Đối với các thành phố ven biển những bất động sản là nhà ở có mặt tiền hướng biển thường có giá trị lớn hơn so với những bất động sản tương tự nhưng mặt tiền hướng ngược với hướng biển Do chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi các rủi ro từ lũ lụt có thể gây ra, những bất động sản toạ lạc phía ngoài đê dọc theo sông Hồng có hệ số rủi ro lớn hơn so với các bất động sản cùng công năng và tương tự về vị trí nhưng tọa lạc ở phía trong đê

+ Về yếu tố môi trường: Những yếu tố môi trường ảnh hưởng đến giá bất động sản bao gồm: nước sinh hoạt, không khí, tiếng ồn, vv… Mức độ ảnh hưởng đến giá đất, bất động sản của các yếu tố nêu trên ngày càng lớn nhất là tại các khu vực đô thị, các khu công nghiệp, khu kinh tế

- Yếu tố kinh tế:

+ Khả năng cho sinh lợi: Đặt trong bối cảnh công năng của thửa đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì thửa đất có khả năng cho sinh lợi càng lớn với thời gian sinh lợi càng dài thì giá đất của thửa đất đó càng cao và ngược lại Các tiêu chỉ để đánh giá khả năng sinh lợi từ đất gồm: mức thu nhập hàng năm hoặc giai đoạn hoặc mức thu nhập một lần (tính theo đơn vị diện tích đất là m² hoặc ha); thời gian kinh doanh có hiệu quả (thời gian có thu nhập ròng sau thuế tính theo m² hoặc ha);

+ Các công trình phụ trợ phục vụ sản xuất, kinh doanh gắn liền với thửa đất; tiện nghi phục vụ sinh hoạt, đời sống con người: Hiệu quả phục vụ sản xuất, kinh doanh của các công trình phụ trợ gắn liền với thửa đất và tích hữu ích của các tiện nghi phục vụ sinh hoạt, đời sống con người gắn liền với với các công trình gắn liền với đất như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc vừa là những bộ phận cấu thành giá trị bất động sản nhưng cũng vừa là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản Các công trình phụ trợ gắn liền với thửa đất

có giá trị cao nhưng hiệu quả sử dụng thấp; các tiện nghi phục vụ sinh hoạt, đời sống con người hiện đại nhưng không phù hợp với kiến trúc của công trình mà nó gắn liền thì giá bất động sản đó sẽ thấp hơn so với giá thực của chính nó

+ Các công trình kết cấu hạ tầng bên ngoài thửa đất: Tuy không trực tiếp cấu thành giá trị thửa đất nhưng quy mô, chất lượng của các công trình kết cấu hạ tầng bên ngoài thửa đất ảnh hưởng rất lớn đến giá của các thửa đất lân cận Các công trình kết cấu hạ tầng bên ngoài thửa đất có quy mô hợp lý, chất lượng tốt sẽ làm gia tăng giá trị của các thửa đất lân cận và ngược lại

- Yếu tố pháp lý: Các yếu tố pháp lý gắn với mỗi thửa đất bao gồm: quy hoạch sử dụng đất; tính pháp lý của việc sử dụng đất; những hạn chế trong thực hiện quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn với đất:

+ Quy hoạch sử dụng đất: Loại đất hay mục đích sử dụng đất hay công năng của đất được xác định trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất Cùng một quy mô diện tích đất, loại vị trí đất nhưng loại đất khác nhau, mục đích hay công năng được phép sử dụng khác nhau thì giá đất khác nhau Trong các yếu tố ảnh hưởng

đến giá đất thì tính pháp lý của thửa đất liên quan đến quy hoạch sử dụng đất là một trong các yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất

+ Tính pháp lý của việc sử dụng thửa đất: Tính pháp lý của việc sử dụng thửa đất có nội hàm bao gồm các yếu tố: tính pháp lý về quyền sử dụng đất, tính pháp lý của hiện trạng sử dụng đất (mục đích sử dụng đất, diện tích đất sử dụng), tính pháp lý của hiện trang công trình)

- Yếu tố về tâm lý và môi trường: Các yếu tố tâm lý, môi trường thường gắn với mỗi thửa đất chúng bao gồm:

+ Tâm lý của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người mua bất động sản đối với thửa đất, bất động sản (phong thủy), với người đang sử dụng đất, bất động sản (tâm linh)

+ Các điều kiện về môi trường sống (đối với thửa đất ở, nhà nhà ở) như: không khí, nước, tiếng ồn (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013)

1.2.3.2 Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường

- Yếu tố cung bất động sản trên thị trường: Cung đối với bất động sản được

hiểu đó là “đất sạch” là bất động sản đã hoàn thiện theo nguyên tắc “chìa khóa trao tay” khi giao dịch phát sinh Cung đối với bất động sản bao gồm nguồn cung về đất và nguồn cung về bất động sản (đất đã xây dựng các công trình) Chúng được xác định bởi các tiêu chí sau:

+ Nguồn cung về đất: tiêu chí để xác định nguồn cung về đất, bất động sản

là diện tích đât nông nghiệp, đất phi nông nghiệp chưa có công trình xây dựng, đất chưa sử dụng Những địa phương, khu vực không còn hoặc còn ít đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp chưa có công trình xây dựng thì giá đất bình quân tại những địa phương, khu vực đó thường cao hơn so với phương, khu vực các quỹ đất trên còn nhiều

+ Nguồn cung về bất động sản: tiêu chí để xác định nguồn cung về bất động sản gồm quỹ nhà ở, quỹ đất đã hoàn thành xây dựng kết cấu hạ tầng nhưng chưa chuyển nhượng hoặc cho thuê trong các khu đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp, khu kinh tế Khi nguồn cung về đất, về bất động sản tăng lên là cầu không đổi thì giá đất, giá bất động sản giảm và ngược lại

+ Yếu tố cầu bất động sản trên thị trường: Cầu bất động sản trên thị trường được hiểu là cầu có khả năng thanh toán khi giao dịch phát sinh Cầu bất động sản trên thị trường bao gồm cầu về đất và cầu về bất động sản Chúng được xác định bởi các tiêu chí sau:

+ Cầu về đất: Tiêu chí để xác định cầu về đất gồm nhu cầu đất cho các dự

án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế và đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh khác; đất xây dựng các công trình công cộng; đất nông nghiệp, đất làm nhà ở tại nông thôn

+ Cầu về nhà ở và các công trình xây dựng: Tiêu chí để xác định cầu về nhà

ở, công trình xây dựng là nhu cầu nhà ở của người dân, nhu cầu mặt bằng sản xuất, kinh doanh phục vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa; nhu cầu kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của nền kinh tế

- Yếu tố cung - cầu bất động sản trên thị trường: Yếu tố cung -cầu tác động

đến giá đất không chỉ khi quan hệ cung - cầu mất cân đối hoặc khi chúng đạt mức cân bằng mà sự tác động của quan hệ cung – cầu diễn ra trong suốt chu kỳ của sự vận động của thị trường Trong đó, giá đất chịu ảnh hướng lớn nhất khi quan hệ cung - cầu đạt trạng thái đỉnh của sự mất cân đối và chịu ảnh hưởng thấp nhất khi quan hệ cung - cầu đạt trạng thái cân bằng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013)

1.2.3.3 Nhóm các yếu tố liên quan đến nhà nước và pháp luật

Sự thay đổi thể chế nhà nước sẽ kéo theo sự thay đổi đường lối, chính sách, pháp luật của quốc gia nói chung Mặc dù giá trị của tài sản nhận được từ các quyền về tài sản do pháp luật quy định, nhưng sự thay đổi về đường lối, chính sách của Nhà nước sẽ tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng, sự thay đổi đó có thể làm tăng hoặc giảm nhu cầu về đất, về nhà ở Sự tác động đó theo chiều hướng nào, tích cực hay tiêu cực, khuyến kích hay hạn chế còn tuỳ thuộc đối với từng chính sách của Nhà nước Hay nói cách khác còn tuỳ thuộc vào ý đồ chính trị và mức độ kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường bất động sản Ở nước ta, các chính sách tác động trực tiếp đến đất và giá bất động sản gồm:

- Chính sách tài chính áp dụng đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và đối với người được nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản;

- Chính sách đầu tư vào các hoạt động sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, phi nông nghiệp;

- Các chính sách thuế về bất động sản (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013)

1.3 Định giá đất

1.3.1 Khái quát định giá đất

Định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối với đất của Nhà nước và

là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả thuận giữa người quản lý và người sử dụng Trên cơ sở giao đất có thu tiền sử dụng đất và người sử dụng đất

có quyền chuyển nhượng lại, thế chấp, thừa kế, cho thuê và Nhà nước có quyền thu hồi đất theo nhu cầu, lợi ích của toàn xã hội, tổ chức thống nhất các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đất và từ đó theo yêu cầu phát triển kinh tế mà giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất với người sử dụng đáp ứng được nhu cầu đòi hỏi nảy sinh từ sự phát triển của nền kinh tế hàng hoá

xã hội chủ nghĩa Định giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất giữa người quản lý và người sử dụng đất, giữa người sử dụng đất với nhau Đồng thời đất là một tài sản, vì vậy định giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường, bên cạnh đó đất là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh

tế, pháp lý chi phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội Như trên đã nêu 44 định giá chỉ có thể là sự ước tính về giá trị, với định giá đất thì khó tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường khác Với các đặc điểm nêu trên, bước đầu chúng tôi tạm đưa ra khái niệm về định giá đất sau đây: Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền

tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.3.2 Các nguyên tắc của định giá đất

* Nguyên tắc thay thế

Giá đất tuân thủ quy luật thay thế Thay thế trong định giá đất được hiểu,

đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất

so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị

và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó

Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá

cả đất đai Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua điều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa đất có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá, rồi thông qua so sánh với nó

để xác định giá cả cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong định giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở Điều cần chú ý là, do đặc điểm về tính cố định, tính cá biệt và số lượng giao dịch ít của đất đai, khi định giá đất rất khó tìm được thửa đất thay thế có điều kiện chất lượng hoàn toàn giống nhau như thửa đất chờ định giá, vì vậy thường phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian và điều kiện đất đai mới có thể sử dụng phương pháp so sánh thị trường để xác định giá cả cho các thửa đất chờ định giá theo nguyên tắc thay thế

Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá

* Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số

đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với các qui định của chính quyền địa phương Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian xác định Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá đất

Hầu hết các thửa đất đều trải qua những “tranh chấp” về mục đích sử dụng Đất nông nghiệp trải qua sự tranh chấp giữa mục đích trồng trọt và chăn nuôi Đất đô thị trải qua nhiều sự tranh chấp hơn, như để làm nhà ở, cửa hàng, khách sạn hoặc văn phòng giao dịch Khi một người ước tính giá trị thị trường của thửa đất, người đó phải thu thập, phân tích thông tin thị trường, thu thập và đánh giá tình trạng pháp lý của thửa đất và những qui định về qui hoạch của chính quyền địa phương để đánh giá sử dụng nào là sử dụng có hiệu quả nhất Tuy nhiên, một sử dụng được đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất phải có triển vọng, mang tính khả thi và phải đáp ứng những nhu cầu về thời gian duy trì sử dụng đó trước mắt cũng như một giai đoạn được dự tính tuỳ theo

Thị trường bất động sản, các tài sản đất đai, nhà cửa và các tài sản khác gắn liền với đất không được bán một cách riêng rẽ mà chúng thường được bán chung với nhau Vì vậy, sử dụng hiệu quả nhất phải đem lại lợi nhuận nhiều nhất cho toàn bộ tài sản gồm đất đai, nhà cửa và những tài sản khác gắn liền với đất

nếu có Một vấn đề nữa cần phải lưu ý khi ước tính sử dụng hiệu quả nhất đối với một bất động sản thuộc sở hữu chung, người định giá không được kết hợp kết quả tính toán từ các sử dụng mang tính độc lập để ước tính cho các mục đích sử dụng khác với sử dụng mang tính độc lập đó

Thời gian kéo dài một sử dụng hiệu quả nhất phải được nhà đầu tư căn cứ kết quả phân tích đánh giá thị trường, dự báo và chấp nhận Theo thời gian, sử dụng hiệu quả nhất đối với tài sản có thể thay đổi Những thay đổi cơ bản của khu vực lân cận có thể tạo nhu cầu đối với những sử dụng khác Cán bộ định giá phải định kỳ xem xét và điều chỉnh những kết luận cho là sử dụng hiệu quả nhất

Sử dụng hiệu quả nhất có thể là sử dụng hiện tại hoặc một sử dụng hoàn toàn khác với sử dụng hiện tại, thậm chí nó là một sự kết hợp của các sử dụng trong một giai đoạn

Khi tiến hành định giá theo nguyên tắc sử dụng đất hiệu quả nhất, thì không nên chịu sự hạn chế của hiện trạng sử dụng thực tế mà phải phán đoán chính xác trong tình hình nào thì thửa đất đó được sdụng hiệu quả nhất Khi xem xét đất đai đã được sử dụng hiệu quả nhất hay chưa thì những nhân tố cần phải nghiên cứu là: phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì; phương thức

sử dụng trước mắt có phải là hiệu quả nhất hay không; nếu không được thì khả năng chuyển nó sang sử dụng có hiệu quả nhất như thế nào; phương thức sử dụng

có hiệu quả nhất có khả năng duy trì được bao lâu Trong đó việc phán định tính liên tục của phương thức sử dụng hiệu quả nhất có vai trò quan trọng, vì ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng thu lợi và phương thức sử dụng trong tương lai có liên quan đến nguyên tắc dự đoán

Tóm lại, sử dụng hiệu quả nhất cần phải dựa trên cơ sở của nguyên tắc dự tính và nguyên tắc biến động, nghĩa là được xác định sau khi xem xét một cách lâu dài về quá khứ, hiện tại cho đến tương lai

* Nguyên tắc biến động

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá Nó

là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được

hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng

Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt, và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố nhân tố và

sự biến động của những nhân tố này Vì các nhân tố này luôn thay đổi nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn

cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai Do đó nguyên tắc biến động

và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác

Điều cần chú ý là các nguyên tắc này không đứng đơn lẻ, giữa chúng có mối quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau Do đó, khi định giá đất, ngoài việc cần phải hiểu biết đầy đủ những nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng vận dụng một cách tổng hợp, mới nắm được giá cả đất đai chính xác

1.3.3 Phương pháp định giá đất

Nghị định 44/2014/ NĐ-CP quy định:

- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất,

vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp

lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá

- Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất)

- Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định

giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh

- Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do

Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương

và giá đất trong bảng giá đất.(Chính phủ, 2014)

1.4 Công tác định giá đất trên thế giới

1.4.1 Định giá đất tại Úc

a, Cơ cấu, tổ chức của các cơ quan định giá của các Bang

Tại Úc, tổ chức cơ quan quản lý đất đai nói chung và cơ quan định giá đất nói riêng của từng bang có sự khác nhau Văn phòng Định giá đất của mỗi bang đều do Tổng định giá đứng đầu Đa số đều có sự quản lý về chuyên môn của cơ quan quản lý đất đai Tổng định giá là một người có chuyên môn cao, là một quan chức độc lập được bổ nhiệm theo quy định của pháp luật bởi Thống đốc bang để giám sát hoạt động định giá đất Tổng định giá là người chịu trách nhiệm quản lý nhà nước về giá đất, giám sát, thẩm định, quyết định và công bố giá đất vào ngày 01 tháng 7 hàng năm do Văn phòng định giá đất tổ chức thực hiện; kết quả định giá đất là độc lập dựa trên dữ liệu của thị trường bất động sản

b, Nguyên tắc, phương pháp và quy trình định giá đất

Định giá đất của Úc có từ rất sớm và hệ thống pháp luật đã hoàn thiện, trong đó: bang Nam Úc đang áp dụng Luật định giá đất năm 1971, bang NSW áp dụng Luật định giá đất năm 1916 Dù 2 bang này áp dụng 2 đạo luật khác nhau nhưng nội dung, quy trình định giá đất về cơ bản là giống nhau Việc định giá đất

của Úc chủ yếu được sử dụng đất tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ bán bất động sản và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Nguyên tắc định giá đất

Việc định giá phải tiến hành theo đúng quy định của pháp luật và đảm bảo nguyên tắc thị trường, tại thời điểm, bối cảnh giao dịch xác định và kết quả định giá càng sát với giá thị trường càng tốt Đồng thời, kết quả định giá đất phải có khả năng kiểm tra, đối chứng với chứng cứ thị trường một cách công khai và minh bạch

Các phương pháp định giá đất

Tại Úc áp dụng chủ yếu 3 phương pháp định giá đất phổ biến trên thế giới,

đó là: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp vốn hóa (tương đương với phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư ở Việt Nam) và phương pháp chiết trừ

Việc định giá được thực hiện theo 2 quy trình: định giá đất hàng loạt và định giá đất riêng lẻ

Quy trình định giá đất hàng loạt

Việc định giá đất hàng loạt thực hiện với tất cả các loại đất trên địa bàn Bang, chủ yếu để phục vụ mục đích tính thuế sử dụng đất/bất động sản, thuế thu nhập từ bán bất động sản Định giá đất hàng loạt được thực hiện đến từng thửa đất, được xây dựng và công bố công khai vào đêm ngày 30 tháng 6 hàng năm, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 hàng năm Quy trình định giá đất hàng loạt thực hiện qua các bước:

Bước 1 Khảo sát, thu thập thông tin

Bước 2 Phân loại các khu vực định giá đất

Bước 3 Định giá thửa đất chuẩn

Bước 4 Định giá đến từng thửa đất

Quy trình định giá riêng lẻ

Việc định giá đất cụ thể đối với từng thửa đất trong trường hợp tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, thế chấp quyền sử dụng đất/bất động sản và các giao dịch dân sự khác Việc định giá đất riêng lẻ được thực hiện theo loại đất,

từng mục đích định giá Căn cứ vào loại đất, thông tin giá đất thị trường, giá thuê đất, sau đó áp dụng các phương pháp định giá đất để xác định giá đất

Các tổ chức định giá đất độc lập sử dụng giá đất thị trường từ nguồn các trang web chuyên cung cấp thông tin giao dịch bất động sản, thông tin từ Văn phòng đăng ký đất đai để xác định sơ bộ giá của thửa đất cần định giá Sau đó, định giá viên sẽ kiểm tra thực địa đối với hồ sơ thửa đất, hiện trạng đất và các tài sản gắn liền với đất, các công trình kết cấu hạ tầng và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị bất động sản để thực hiện việc định giá (Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2012)

1.4.2 Định giá đất tại Trung Quốc

Ở Trung Quốc, vấn đề định giá BĐS đã được quan tâm từ thập kỷ 90 của thế kỷ XX Năm 1992, Trung tâm tư vấn và định giá BĐS được thành lập với nhiệm vụ quản lý nhà nước về BĐS, thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán BĐS Việc định giá được tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng BĐS Ngoài cơ quan ở Trung ương, các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá đất Với mục đích chủ yếu là hỗ trợ các bên giao dịch xem xét quyết định giá chuyển nhượng quyền sở hữu; tính giá trị tài sản mang thế chấp; cung cấp cơ sở hợp lý cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực tài chính tín dụng; tính giá thị trường của tài sản trước và sau khi đền bù, xác định thiệt hại

tài sản; tính thuế, tách tài sản thành những khoản mục khấu hao (Bộ Tài Nguyên

và Môi Trường, 2012)

1.4.3 Định giá đất tại Thái Lan

Hệ thống tổ chức định giá của Nhà nước được tổ chức theo ngành dọc, không có cơ quan định giá ở cấp tỉnh và cấp huyện, chỉ có một cơ quan duy nhất giữ chức năng quản lý Nhà nước về định giá được tổ chức ở Trung ương gọi là

cơ quan “Định giá Trung ương” (Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2012)

1.5 Công tác định giá đất ở Việt Nam

Thị trường đất đô thị ở nước ta tuy đã hình thành từ lâu, nhưng chậm phát triển, đặc biệt trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1993, mọi giao dịch đất đai trên thị trường đều không được thừa nhận Do vậy chuyển nhượng đất đai hoặc không

công khai hoặc diễn ra dưới hình thức mua bán nhà ở, công trình vật kiến trúc, cây lâu năm hoặc những tài sản khác gắn liền với đất mà không phải là mua bán đất Thị trường đất trên phạm vi cả nước trong thời kỳ này hầu như bị triệt tiêu

Luật Đất đai 2003 ra đời, Điều 12 quy định “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi, Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo thời gian” Các địa phương căn cứ vào khung giá đất của Chính phủ xác định khung giá cho địa phương mình không vượt quá phạm vi điều tiết khung giá của Chính phủ Căn cứ Luật Đất đai năm 1993, Chính phủ ban hành nghị định 80/CP ngày 06/11/1993 quy định khung giá tối thiểu đối với các loại đất Tổng cục Địa chính ra thông tư số 32/TT-LB ngày 14/11/1994 hướng dẫn thi hành Nghị định số 80/CP

Trên thực tế, do đặc thù của mỗi địa phương khác nhau nên việc áp dụng khung giá đất của Chính phủ rất phức tạp, Nghị định số 80/CP không còn phù hợp

và được thay thế bằng nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 quy định khung giá các loại đất Theo đó, khung giá đất đô thị được hoàn chỉnh theo những yêu cầu sau:

- Quy định rõ phạm vi ranh giới đất đô thị gồm 3 loại: Đất nội thành, nội thị, đất đô thị hoá ven đô và đất sẽ được đô thị hoá

- Làm chính xác lại các giá trị ghi trong khung giá của các nhóm đô thị trên địa bàn cả nước

- Xác định hệ số K điều chỉnh khung giá đất đối với từng nhóm đất đô thị

- Hướng dẫn bổ sung phương pháp phân vùng, phân tuyến (phân loại đường) và phân điểm (vị trí) để áp dụng thống nhất trong cả nước

Ngày 14/11/1994 Bộ Tài chính - Bộ Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban Vật giá Chính phủ ban hành thông tư liên bộ số 94/-TT/LB hướng dẫn thi hành Nghị định

số 87/CP, trong đó quy định cách phân loại đường phố và loại vị trí

Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ về việc điều chỉnh hệ số (K) trong khung giá ban hành theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 Nội dung chính của Quyết định này là nới rộng hệ số (K) quy định tại Nghị định 87/CP từ 0,5 đến 1,8 lần

Điều 56, Luật Đất đai năm 2003 quy định: Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp

Trên cơ sở đó Chính phủ ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Trong đó cho phép UBND cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối đa và giảm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại

Ngày 26/11/2004, Bộ tài chính ban hành thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Theo đó quy định phương pháp xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập [1] Ngày 27/7/2007, Chính phủ ban hành Nghị định 123/2007/NĐ-CP quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004

về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP Theo đó quy định phương pháp xác định giá đất gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp triết trừ và phương pháp thặng dư

Căn cứ thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP quy định các tiêu chí cụ thể về vị trí đất để xếp loại vị trí đất và quyết định số lượng vị trí đất trong từng loại đường phố; phân loại đường phố và quyết định số lượng đường phố theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng phù

hợp với điều kiện của địa phương trong từng loại đô thị để định giá theo các tiêu thức chung Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có thể không xếp loại đường phố, mà phân loại vị trí đất và quy định số lượng vị trí đất cho từng đoạn phố, từng đường phố cụ thể để tiến hành định giá đất

Ngày 13/08/2009, Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, theo đó giá đất cụ thể được xác định lại không bị giới hạn về việc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn phương pháp phù hợp trong các phương pháp xác định giá đất quy định tại Nghị định số 123/2007/NĐ-CP quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Ngày 08/01/2010, Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chính ban hành thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

Sau khi Luật Đất đai 2013 ra đời, Chính phủ ban hành khung giá đất định

kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp

Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần

và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp

Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá