Nâng cao chất lượng cho vay nhu cầu nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại BIDV chi nhánh bắc hà nội

Hệ thống hóa cơ sở lý luận về hoạt động và chất lượng hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở tại các ngân hàng thương mại. Đánh giá thực trạng chất lượng hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở hiện nay tại BIDV Bắc Hà Nội. Đề xuất một số kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở tại BIDV Bắc Hà Nội.

LỜI MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết của đề tài:

An cư lạc nghiệp là một trong những quan điểm truyền thống của người dân ViệtNam nói riêng và người dân Châu Á nói chung Bên cạnh đó, quan điểm tiêu dùng hiệnđại hiện nay cũng khác so với các thế hệ trước Thay vì tích góp đủ tiền để mua nhà ở,người dân đã tìm đến các sản phẩm ngân hàng để thỏa mãn nhu cầu ổn định chỗ ở củamình Do đó, hoạt động cho vay mua nhà ở đã có sự phát triển mạnh mẽ Một mặt, việccho vay mua nhà ở đáp ứng được nhu cầu của người dân, góp phần phát triển nền kinh tế

xã hội, mặt khác, góp phần không nhỏ vào sự phát triển của thị trường bất động sản

Trong những năm gần đây, hoạt động ngân hàng bán lẻ được các Ngân hàngthương mại tại Việt Nam đẩy mạnh phát triển Hoạt động ngân hàng bán lẻ tại Việt Nam

đã và đang được cung cấp đầy đủ và phong phú đa dạng các sản phẩm, cùng với sự pháttriển và hỗ trợ mạnh mẽ của yếu tố công nghệ Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triểnViệt Nam nói chung và BIDV chi nhánh Bắc Hà Nội nói riêng, trong những năm gầnđây, bên cạnh việc duy trì thị phần đối với hoạt động bán buôn truyền thống, đã chú trọngphát triển hoạt động bán lẻ Dưới sự chỉ đạo sát sao của các cấp lãnh đạo, hoạt động bán

lẻ của hệ thống BIDV đã không ngừng được mở rộng và phát triển mạnh mẽ, đạt đượcnhững thành tích rất đáng ghi nhận Trong cơ cấu sản phẩm bán lẻ tại BIDV chi nhánhBắc Hà Nội, hoạt động cho vay đối với khách hàng cá nhân nói chung và cho vay muanhà ở khách hàng cá nhân nói riêng chiếm tỷ trọng khá lớn và đem lại nguồn lợi nhuậnđáng kể cho Chi nhánh trong những năm vừa qua Tuy nhiên, cùng với sự gia tăng củaquy mô dư nợ cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân cũng tiềm ẩn nhiều rủi rotín dụng Do đó, cùng với việc gia tăng quy mô hoạt động này, việc nâng cao chất lượngtrong hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở cũng là việc phải đặc biệt quan tâm và thựchiện sát sao

Bản thân tôi hiện nay đang công tác tại Phòng khách hàng cá nhân tại Chi nhánh,

do đó, xuất phát từ những yêu cầu cấp thiết kể trên, tôi lựa chọn đề tài: “ Nâng cao chất lượng hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng

TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Bắc Hà Nội” làm luận văn nghiên

cứu của mình

2 Mục tiêu nghiên cứu:

Trên cơ sở nghiên cứu về hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở tại Ngân hàngTMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Bắc Hà Nội, luận văn hướng đếnnhững mục tiêu cụ thể sau:

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về hoạt động và chất lượng hoạt động cho vay cá nhânmua nhà ở tại các ngân hàng thương mại

- Đánh giá thực trạng chất lượng hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở hiện nay tạiBIDV Bắc Hà Nội

- Đề xuất một số kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng hoạt động cho vay cá nhânmua nhà ở tại BIDV Bắc Hà Nội

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là: Chất lượng cho vay cá nhân mua nhà ở tạiBIDV Chi nhánh Bắc Hà Nội

Phạm vi nghiên cứu của luận văn là: Luận văn nghiên cứu các vấn đề về chấtlượng cho vay cá nhân mua nhà ở tại BIDV Bắc Hà Nội trong giai đoạn từ năm 2012 đến30/11/2015

4 Phương pháp nghiên cứu:

Trong luận văn này,tác giả sử dụngphương pháp thống kê, phân tích tổng hợp, so sánh và tư duy lôgic được để làm rõ nét nội dung bài viết

5 Kết cấu luận văn

Chương 1: Cơ sở lý luận về chất lượng hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở tại ngân hàng thương mại

Chương 2: Thực trạng chất lượng hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Bắc Hà Nội.

Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt đông cho vay cá nhân mua nhà ở tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Bắc Hà Nội.

CHƯƠNG 1:

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÁ NHÂN MUA

NHÀ Ở CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

Cho vay khách hàng cá nhân:

Cho vay khách hàng cá nhân là hình thức tài trợ của ngân hàng cho các kháchhàng là cá nhân: Đó là quan hệ kinh tế mà trong đó ngân hàng chuyển cho các cá nhânquyền sử dụng một khoản tiền với những điều kiện nhất định được thoả thuận trong hợpđồng nhằm phục vụ mục đích của khách hàng và hoàn trả sau một thời gian theo hợpđồng ký kết giữa hai bên

1.1.1.2 Đặc điểm cho vay khách hàng cá nhân của ngân hàng thương mại

Hoạt động cho vay khách hàng cá nhân có những đặc điểm riêng khác so với loạihình cho vay khác như sau:

Đối tượng cho vay là cá nhân

Quy mô khoản vay: các khoản cho vay khách hàng cá nhân thông thường có quy

mô nhỏ nhưng số lượng khoản vay lớn, do cho vay KHCN đáp ứng nhu cầu của cá nhânnhằm mục đích tiêu dùng hoặc sản xuất kinh doanh nhỏ, nên quy mô của một khoản vaytương đối nhỏ so với các tài sản có khác của ngân hàng, số lượng các khoản vay lại rất

lớn do đối tượng của cho vay là các cá nhân với số lượng nhiều và nhu cầu tiêu dùng rất

đa dạng

Mục đích vay: nhằm phục vụ nhu cầu tiêu dùng hoặc sản xuất kinh doanh nhỏ của

cá nhân Khi nền kinh tế có sự tăng trưởng cao và ổn định, KHCN sẽ có thái độ lạc quanhơn về tương lai, họ kỳ vọng sẽ có khoản thu nhập nhiều hơn trong tương lai và do vậy sẽthúc đẩy sự chi tiêu cho tiêu dùng hoặc sản xuất kinh doanh ở hiện tại Ngược lại, khi nềnkinh tế suy thoái người dân thường có xu hướng giảm tiêu dùng, giảm đầu tư vào sảnxuất kinh doanh, thay vào đó là sẽ tăng cường tiết kiệm và hạn chế vay mượn từ ngânhàng

Rủi ro đối với cho vay KHCN: cho vay KHCN có mức độ rủi ro lớn và được coi làmột trong những tài sản rủi ro nhất trong danh mục tài sản của ngân hàng Xuất phát từbản thân khách hàng vay vốn có thể có sự biến động về tình hình tài chính dẫn đến mấtkhả năng chi trả hay rủi ro đạo đức khi khách hàng cố tình không chịu trả nợ, hoặc do sựbiến động về tình trạng sức khoẻ, công việc… Việc thẩm định khả năng trả nợ của các cánhân cũng hết sức khó khăn

Lãi suất cho vay: do quy mô của các khoản vay thường nhỏ (trừ những khoản chovay để mua bất động sản), dẫn đến chi phí để cho vay (về thời gian, nhân lực đi thẩmđịnh, quản lý các khoản cho vay này) cao đồng thời rủi ro của các khoản vay này cũngkhá lớn Do vậy, lãi suất cho vay KHCN thường cao hơn lãi suất các khoản cho vay vớiđối tượng khác của NHTM

Hạn mức cho vay KHCN: là số tiền tối đa mà ngân hàng cho khách hàng cá nhânvay Hạn mức cho vay KHCN được xác định dựa trên các yếu tố như: nhu cầu vốn củakhách hàng, số vốn tự có của khách hàng, giá trị của tài sản đảm bảo

Đối với các hình thức vay, các ngân hàng thường quy định các hạn mức khác nhaudựa trên giá trị tài sản đảm bảo hoặc nhu cầu vay hợp lý

Cuối cùng, ngân hàng sẽ so sánh nhu cầu vay hợp lý (Nhu cầu vay hợp lý củakhách hàng = nhu cầu vốn hợp lý - vốn tự có của khách hàng - vốn khách hàng huy động

từ nguồn khác), từ đó xác định số tiền cho vay hợp lý Khi đó, nếu nhu cầu vay hợp lý >

hạn mức tín dụng thì ngân hàng sẽ cho khách hàng vay theo hạn mức tín dụng, nếu nhucầu vay hợp lý < hạn mức tín dụng thì ngân hàng sẽ cho khách hàng vay số tiền theo nhucầu vay hợp lý của khách hàng Như vậy, việc xác định mức cho vay trên sẽ vừa thoảmãn nhu cầu vay của khách hàng vừa để đảm bảo an toàn cho ngân hàng.

1.1.2 Hoạt động cho vay mua nhà ở của ngân hàng thương mại đối với khách

hàng cá nhân

1.1.2.1 Khái niệm về cho vay mua nhà ở của ngân hàng thương mại

Cho vay mua nhà thường chiếm tỷ trọng lớn trong tín dụng tiêu dùng hiện nay củacác NHTM, bên cạnh các sản phẩm cho vay mua otô, du học, du lịch, …

Cho vay mua nhà là loại hình tín dụng của Ngân hàng thương mại trong đó Ngânhàng sẽ cho người đi vay vay một số vốn để thực hiện các mục đích về bất động sản như:mua nhà; mua đất; xây dựng nhà ở, nhà xưởng, văn phòng, cao ốc cho thuê; sửa chữa nhàở; đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà để bán…Khi đến hạn người đi vay phảihoàn trả vốn và tiền lãi cho Ngân hàng Ngân hàng kiểm soát được người đi vay, kiểmsoát được quá trình sử dụng vốn Người đi vay có ý thức quan tâm đến việc trả nợ chonên bắt buộc họ phải quan tâm đến việc sử dụng vốn sao cho có hiệu quả để hoàn trả nợ

Việc cho vay mua nhà ngoài mục tiêu đơn thuần là cho vay để sinh lợi, hoạt độngcho vay của các Ngân hàng cũng nhằm vào mục tiêu góp phần phát triển thị trường bấtđộng sản, cụ thể là nhắm vào 04 mục tiêu:

 Cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản

 Cho vay bất động sản phục vụ sản xuất

 Cho vay phục vụ nhu cầu mua nhà ở cho cá nhân, hộ gia dình

 Cho vay sửa chữa nhà ở của cá nhân, hộ gia đình

Tuy nhiên, mục tiêu cho vay kinh doanh bất động sản không nhằm vào việc kinhdoanh mang tính chất đầu cơ ngắn hạn của các cá nhân mà chủ yếu hỗ trợ vốn cho các tổchức xây dựng văn phòng, cao ốc cho thuê ; xây dựng căn hộ, nhà ở để bán; xây dựng cáctrung tâm thương mại

Cho vay bất động sản phục vụ sản xuất chủ yếu là phục vụ cho các doanh nghiệp

có điều kiện về vốn đế xây dựng mở rộng nhà xưởng sản xuất, xây dựng nhà xưởng mới

để ổn định sản xuất thay vì đi thuê

Xây nhà, sửa nhà, mua nhà,…là nhu cầu thiết yếu của người dân để ổn định cuộcsống Và đây cũng là mục tiêu chính của các Ngân hàng trong việc thiết lập quy chế chovay mua nhà nhằm góp phần giúp người dân an cư lạc nghiệp Tuỳ vào mỗi Ngân hàng

có cách tiếp cận khác nhau; có Ngân hàng đẩy mạnh việc tài trợ cho cá nhân vay mua nhàthuộc các dự án có liên kết; có Ngân hàng chỉ đơn thuần tài trợ cho các mục đích muanhà giữa các cá nhân với nhau hoặc xây dựng, sữa chữa nhà riêng lẻ

1.1.2.2 Đặc điểm cho vay cá nhân mua nhà ở

Cho vay mua nhà ở là một trong các loại hình cho vay cá nhân nên nó mang cácđặc trưng của cho vay cá nhân Tuy nhiên, chính những đặc điểm riêng của đối tượngđược tài trợ mà cho vay mua nhà có những đặc điểm khác biệt so với những loại hình chovay cá nhân khác

Quy mô khoản vay: Quy mô của các khoản CVMN thường lớn hơn nhiều so vớiquy mô trung bình của các khoản vay cá nhân thông thường Điều đó là do đối tượng tàitrợ của các khoản vay là các căn hộ, nhà, chi phí xây dựng nhà cửa có giá trị lớn Do vậy,cho vay mua nhà góp phần đáng kể vào tỉ trọng tín dụng nói chung do số lượng món vaynhiều và giá trị khoản vay lớn

Thời gian cho vay: Cho vay mua nhà là loại hình tín dụng tiêu dùng có kỳ hạn dàinhất, giao động từ 1 cho đến 20 năm

Tài sản đảm bảo: Khi vay mua nhà, khách hàng thường thế chấp bằng chính ngôinhà đó Tuy nhiên vẫn có thể thế chấp bằng một ngôi nhà khác, hoặc tài sản đảm bảo lànhà ở hình thành trong tương lai, hoặc tuỳ theo quy định riêng của từng ngân hàng

Rủi ro: Cho vay mua nhà chứa đựng rủi ro tiềm ẩn rất cao mà chủ yếu là rủi ro tíndụng, là rủi ro mà khách hàng không trả được nợ gốc, lãi, hoặc cả gốc và lãi đúng hạngây tổn thất cho ngân hàng Do nguồn trả nợ của khách hàng lấy từ thu nhập thườngxuyên, nên ngân hàng sẽ gặp rủi ro khi chu kỳ kinh tế thay đổi theo chiều hướng bất lợi,hay khi khách hàng bị mất việc, tai nạn lao động… Mặt khác, thời gian cho vay kéo dài,

mọi biến cố đều có thể xảy ra nên rủi ro mà ngân hàng gặp phải là rất cao mà ngân hàngkhông thể dự đoán trước Thị trường bất động sản mang tính chu kỳ, mỗi giai đoạn khủnghoảng sẽ kéo dài nhiều năm dẫn đến giá cả nhà ở có thể có biến động giảm, trong khi đótài sản đảm bảo vay thường là chính ngôi nhà mà khách hàng vay mua nên trong trườnghợp ngân hàng muốn xử lý tài sản đảm bảo sẽ rất khó khăn Bên cạnh đó chất lượngthông tin tín dụng ít, thông tin thu được chủ yếu là do ngân hàng cung cấp nên họ có thểđưa ra các thông tin không chính xác, dẫn đến quyết định cấp tín dụng sai.

Lãi suất khoản vay: Thường là rất cao và thả nổi theo từng năm do rủi ro lớn vàchi phí hoạt động cao, bao gồm chi phí huy động vốn trong dài hạn, chi phí thẩm định,chi phí định giá tài sản đảm bảo và điều chỉnh kịp thời theo những biến động thị trường,chi phí bù đắp rủi ro…

Phương thức hoàn trả: Cho vay mua nhà được thực hiện theo phương thức chovay trả góp, gốc và lãi trả hàng tháng hoặc lãi trả hàng tháng; gốc trả theo định kì Trongcho vay mua nhà, ngân hàng thường yêu cầu người đi vay trả trước một phần giá trị ngôinhà Phần còn lại ngân hàng sẽ cho vay Việc làm này của ngân hàng có 2 mục đích Thứnhất: khi để khách hàng tham gia một phần vốn vào tài sản, họ sẽ ý thức được đó là tàisản của chính họ và có ý thức giữ gìn hơn Thứ 2: trong trường hợp không trả được nợ,ngân hàng thu hồi và phát mại tài sản Lúc đó, tài sản hình thành từ vốn vay đã qua sửdụng nên giá trị đã bị giảm sút đi một phần Do vậy, số tiền trả trước của khách hàng sẽmột phần nào giúp ngân hàng hạn chế được thiệt hại trong trường hợp này

1.1.2.3 Các phương thức cho vay mua nhà ở chủ yếu:

NHTM thường thoả thuận với khách hàng vay việc áp dụng các phương thức cho vay sauđây:

1- Cho vay từng lần; Mỗi lần vay vốn khách hàng và tổ chức tín dụng thực hiện thủ tụcvay vốn cần thiết và ký kết hợp đồng tín dụng

2- Cho vay theo hạn mức tín dụng: Tổ chức tín dụng và khách hàng xác định và thoảthuận một hạn mức tín dụng duy trì trong một khoảng thời gian nhất đình

3- Cho vay theo dự án đầu tư Tổ chức tín dụng cho khách hàng vay vốn để thực hiện các

dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và các dự án đầu tư phục vụ đờisống

4- Cho vay trả góp; Khi vay vốn, tổ chức tín dụng và khách hàng xác định và thoả thuận

số lãi vốn vay phải trả cộng với số nợ gốc được chia ra để trả nợ theo nhiều kỳ hạn trongthời hạn cho vay

5- Cho vay theo hạn mức tín dụng dự phòng: Tổ chức tín dụng cam kết đảm bảo sẵn sàngcho khách hàng vay vốn trong phạm vi hạn mức tín dụng nhất định Tổ chức tín dụng vàkhách hàng thoả thuận thời hạn hiệu lực của hạn mức tín dụng dự phòng, mức phí trả chohạn mức tín dụng dự phòng

1.1.2.4 Rủi ro từ hoạt động cho vay mua nhà của NHTM:

 Chú trọng tăng trưởng dư nợ cho vay mà không quan tâm đến chất lượng của khoản vay

 Do mối quan hệ thân tín đối với người đi vay mà xem xét cấp tín dụng, lơ là đối với cácđiều kiện mà người đi vay không đáp ứng được

 Thiếu thông tin về người đi vay dẫn đến đánh giá không chính xác về năng lực trả nợ củangười đi vay

 Không theo dõi sâu sát quá trình sử dụng vốn vay của khách hàng dẫn đến vốn vay khôngđược sử dụng đúng mục đích, không hiệu quả

 Khi thẩm định các phương án, dự án vay vốn, một số ngân hàng thường “áp đặt” ý kiếnchủ quan của mình đối với khách hàng Ví dụ, một khách hàng vay vốn đề nghị vay mộtkhoản tiền 5 tỷ đồng với thời hạn 12 tháng; nhưng sau khi thẩm định (vì mục tiêu hạn chếrủi ro cho mình), ngân hàng chỉ đồng ý cho vay 3 tỷ đồng, thời hạn 8 tháng Những điều

kiện mới này, hầu như, được khách hàng chấp thuận, mặc dầu khách hàng chưa cân đốiđược nguồn vốn cho phần 2 tỷ đồng và 4 tháng bị ngân hàng rút ngắn; trong khi đó, ngânhàng cho vay cũng không phân tích thẩm định, liệu với số tiền cho vay và thời hạn chovay bị rút ngắn có làm cho khách hàng bị rủi ro trong quá trình sử dụng vốn vay không?Chính yếu tố này là nguyên nhân làm phát sinh các trường hợp rủi ro trong một số ngânhàng thương mại, mà nguồn gốc là khách hàng, có thể, thiếu vốn đầu tư và phải cân đốivốn để trả trước hạn so với dự tính ban đầu

 Cấp tín dụng để đầu tư vào bất động sản với trên 90% tài sản đảm bảo cũng là bất độngsản nên rủi ro phát sinh trong việc đầu tư bất động sản mang tính dây chuyền dễ làm phátsinh rủi ro đối với tài sản đảm bảo là bất động sản khó phát mãi để xử lý thu hồi nợ

Sự biến động của nền kinh tế - xã hội:

 Thời hạn cho vay mua nhà thường lớn hơn 1 năm Do vậy nếu lãi suất cho vay khônglinh hoạt, không tính đến tính khả biến của thị trường sẽ dễ dẫn đến rủi ro thua lỗ do huyđộng lãi suất cao nhưng cho vay lãi suất thấp

 Đồng thời, sự biến động theo hướng tăng cao của lãi suất sẽ gây khó khăn cho người đivay phải gánh chịu áp lực trả lãi vay tăng cao tương ứng Điều này sẽ ảnh hưởng lớn đếntính khả thi của phương án vay ban đầu do chi phí đội lên đột biến, ảnh hưởng đến khảnăng trả nợ của người đi vay có thể dẫn đến mất khả năng thanh toán

 Ảnh hưởng từ tình hình lạm phát của nền kinh tế với chi phí tiêu dùng tăng cao, chi phíđầu tư tăng cao ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của người đi vay

 Sự khan hiếm của thị trường nguồn vốn do tác động của những chính sách kiềm chế lạmphát của Nhà nước dẫn đến trường hợp vốn tín dụng khan hiếm hoặc có lãi suất khá caolàm tăng chi phí cho người đi vay

Về hành lang pháp lý:

 Các quy định điều tiết thị trường bất động sản hiện nay chưa rõ ràng, đồng bộ

 Việc có được một cơ chế ràng buộc để bảo đảm nhu cầu vay vốn và thu hồi nợ một cách

dễ dàng chưa được như mong muốn Cụ thể, các quy định cấm bán nền đất của Nghị định

181 làm cho việc huy động vốn của chủ đầu tư gặp khó khăn, đặc biệt khi chủ đầu tư dự

án lớn cần có cơ chế huy động vốn linh hoạt, không chỉ dựa vào vốn tự có và vốn Ngânhàng Trong khi đó, một loạt vấn đề về điều kiện pháp lý để chấp nhận, định giá TSBĐcũng như đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng hợp đồng bảo đảm bằng quyền sử dụngđất và tài sản gắn liền, xử lý TSBĐ để thu hồi nợ cũng làm gia tăng mức độ rủi ro vàhạn chế hoạt động cho vay BĐS của Ngân hàng

 Những quy định liên quan đến việc quy hoạch, sử dụng đất còn cồng kềnh Các bước tiếnhành bồi thường, giải toả để thực hiện các dự án đầu tư bất động sản còn kéo dài làm ảnhhưởng đến tiến độ thực hiện dự án

Rủi ro từ các điều kiện tự nhiên:

Đó là các hiện tượng như: thiên tai, lũ lụt, hạn hán, cháy nổ …ngày càng có tínhảnh hưởng lớn đến đời sống của người dân nói riêng và các hoạt động sản xuất kinhdoanh của cả nền kinh tế nói chung dễ dẫn đến trường hợp không còn khả năng trả nợ do

lũ quét hay do mất mùa,

Xuất phát từ đặc tính của thị trường bất động sản:

 Lĩnh vực đầu tư bất động sản là lĩnh vực đầu tư dễ tổn thương bởi tính khó dự đoán

 Yếu tố đầu cơ, làm giá dẫn đến giá bất động sản tăng ảo luôn ngự trị trên thị trường bấtđộng sản

Kỳ hạn cho vay bất động sản rất dài, phần lớn từ 3 năm đến 15, 25 năm, trong đónhiều khoản vay có 3 năm ân hạn không trả tiền gốc, chỉ trả lãi Trong khi đa số nguồnhuy động tiền gửi có kỳ hạn của các NHTM chiếm đến 50% có thời hạn dưới 1 năm

Điều này thể hiện rõ khả năng thanh khoản của Ngân hàng khá thấp nếu duy trì việc lấyngắn nuôi dài

Tóm lại, cho vay bất động sản cũng chứa đựng nhiều rủi ro mà mỗi Ngân hàngphải luôn dè dặt và chú trọng hơn khi quyết định cho vay Do vậy, mặc dù việc đẩy mạnhhoạt động cho vay bất động sản là cần thiết góp phần phát triển thị trường bất động sảnsong việc đẩy mạnh trong sự thận trọng và phù hợp với mỗi giai đoạn của nền kinh tếkèm theo sự quản lý tốt chất lượng cho vay trước những rủi ro khó lường của hoạt độngcho vay này là điều cần thiết

1.1.2.5 Sự cần thiết hoạt động cho vay mua nhà:

Trước những năm 2000, khi nền kinh tế vừa thoát khỏi thời kỳ bao cấp, nhà cửacòn rất thưa thớt, đất đai rộng rãi, người dân không phải lo lắng nhiều về xây nhà dựngcửa, phần vì hầu hết người dân đều an cư lạc nghiệp ngay chính trên mảnh đất quê mình

mà rất ít người phải cầu thực nơi xa xứ, phần vì đất thì nhiều mà người thì ít Nhưng khinền kinh tế phát triển, quá trình đô thị hoá diễn ra với tốc độ nhanh chóng trong cả nước

sẽ thu hút một số lượng dân cư lớn đổ về thành thị để làm ăn và sinh sống Mặt khác, mật

độ dân số tăng cao dẫn đến các đô thị , thành phố có số lượng dân cư tăng lên nhanhchóng, đất đai ngày càng bị thu hẹp lại Bên cạnh đó, sau khi hội nhập WTO, các nhà đầu

tư nước ngoài ồ ạt đầu tư vào Việt Nam, cơ sở hạ tầng được nâng cấp, các kênh đầu tưđược thông suốt, và không thể thiếu đó là các toà nhà cao ốc, các công trình xây dựngngày càng mọc lên nhiều hơn trên những mảnh đất trống như nấm sau cơn mưa Nền kinh

tế tăng trưởng và ổn định tạo điều kiện cho thu nhập của người dân tăng cao, kéo theo đó

là nhu cầu cải thiện đời sống, nâng cao chất lượng cuộc sống mà nhu cầu không thể thiếu

là nhà ở Nhưng nhu cầu đó khó có thể trở thành hiện thực khi mà đất đai thì ngày càngthu hẹp, giá đất ngày càng leo thang, và mặc dù tăng thu nhập nhưng người dân muốntích góp đủ 900-1000 triệu đồng để mua nhà thì không biết đến bao giờ, 10 năm hay 20năm

Có cầu thì mới có cung, nhận thấy được nhu cầu rất cấp thiết của mỗi người dân

về một ngôi nhà để sinh sống, các NHTM đã đua nhau tung ra sản phẩm cho vay mua

nhà và ngày càng cải thiện, đa dạng hoá sản phẩm để đáp ứng tối đa nhu cầu của ngườidân.

Đối với người dân Việt Nam: Từ xưa đến nay, người dân Việt Nam luôn có mộtquan niệm rằng :”an cư lập nghiệp” Vì vậy dù mải mê làm ăn đến đâu thì họ vẫn luôn cómong muốn có một ngôi nhà an toàn, ổn định, và đầy đủ tiện nghi Nhưng với mức lươngtrung bình, chi tiêu càng ngày càng đắt đỏ, thật là khó khăn để tích góp và mua được mộtngôi nhà ưng ý Chính vì thế hoạt động cho vay mua nhà được coi là giải pháp tối ưu nhấtgiúp người dân có thể mua nhà trong thời gian sớm nhất mà không phải chờ đến khi tíchgóp đủ số tiền Nhờ đó, người dân có thể yên tâm làm việc, cải thiện đời sống với ngôinhà mình mơ ước

Đối với các NHTM: Cho vay là nghiệp vụ quan trọng nhất của NHTM mang lạilợi nhuận cao Thị trường cho vay mua nhà là phân đoạn thị trường khá mới, được đánhgiá là tiềm năng, khi mà các khu đô thị, các trung tâm mới được triển khai xây dựng, thunhập cũng như nhu cầu của người dân ngày một tăng cao Hơn nữa cho vay mua nhàchiếm tỉ trọng lớn trong cho vay tiêu dùng với quy mô khá lớn và mức lãi suất là rất cao,

là nguồn thu khổng lồ của ngân hàng Bên cạnh đó, hoạt động cho vay mua nhà còn giúpngân hàng đa dạng hoá danh mục sản phẩm, góp phần phân tán rủi ro, thu hút khách hàngnhiều hơn Ngoài ra, hoạt động cho vay mua nhà ra đời đáp ứng được nhu cầu cấp thiếtcủa người dân, khiến cho người dân tin tưởng vào ngân hàng, tạo cho người dân thóiquen tiếp cận các dịch vụ, tiện ích sản phẩm của ngân hàng Đồng thời ngân hàng cũngphát triển được nhiều sản phẩm liên kết như cho vay mua ô tô hay nội thất sau khi đã vaymua nhà mà ngân hàng Techcombank là một trong những ngân hàng tiên phong Pháttriển cho vay mua nhà giúp ngân hàng mở rộng quan hệ với khách hàng mình, giúp ngânhàng có cơ hội tìm hiểu các nhu cầu mới của khách hàng, cũng làm tăng khả năng huyđộng vốn của ngân hàng

Đối với toàn xã hội: Mỗi gia đình là một tế bào của xã hội Gia đình có ổn định thì

xã hội mới có thể phát triển được Bên cạnh đó, hoạt động cho vay mua nhà còn có ýnghĩa hết sức quan trọng đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nóiriêng bởi sự tham gia vào thị trường của các NHTM tạo được những đòn bẩy quan trọng

kích thích nền sản xuất phát triển và là một trong những yếu tố quan trọng và cần thiết đểthúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển do nhu cầu về vốn là yếu tố rấtquan trọng, thúc đẩy cung cầu thị trường nhà đất phát triển, thúc đẩy quá trình đô thị hoáđất nước

Như vậy nghiệp vụ cho vay mua nhà ra đời có ý nghĩa rất quan trọng đối với mỗingười dân Việt Nam, với các NHTM và với toàn xã hội

1.2 CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÁ NHÂN MUA NHÀ Ở CỦA NGÂN

HÀNG THƯƠNG MẠI

1.2.1 Chất lượng hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở của ngân hàng thương mại

1.2.1.1 Khái niệm chất lượng hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở của ngân hàng thương

mại

Trong nền kinh tế thị trường, bất kỳ đơn vị kinh doanh nào muốn tồn tại và pháttriển thì nâng cao năng lực cạnh tranh là một tất yếu khách quan, sản xuất hàng hoá càngphát triển thì cạnh tranh càng gay gắt Cạnh tranh diễn ra trên ba phương diện chính, đólà: chất lượng, giá cả và số lượng của sản phẩm dịch vụ, trong đó chất lượng của sảnphẩm dịch vụ là yếu tố quan trọng hàng đầu, tạo điều kiện nâng cao thị phần

Trên cơ sở đó ta có thể định nghĩa: “Chất lượng hoạt động cho vay của ngân hàng

là sự đáp ứng một cách tốt nhất yêu cầu của khách hàng khi Ngân hàng cho vay, đảm bảo

an toàn tín dụng, tăng lợi nhuận của ngân hàng, phù hợp với nhiệm vụ phát triển kinh tế

xã hội”

Xét trên góc độ hoạt động kinh doanh của ngân hàng, chất lượng cho vay cá nhân

mua nhà ở được xem xét trên cơ sở: (i) Khoản cho vay được bảo đảm an toàn, sử dụng đúng mục đích và phù hợp với chính sách cho vay theo quy định của ngân hàng; (ii)

Khoản cho vay có khả năng hoàn trả gốc, lãi đúng thời hạn và mang lại lợi nhuận cho

ngân hàng; (iii) Khoản cho vay có chi phí thấp, làm tăng khả năng cạnh tranh của ngân

hàng, làm lành mạnh các quan hệ kinh tế, đóng góp vào sự tăng trưởng và phát triển củanền kinh tế, đáp ứng nhu cầu của người dân

Xét trên góc độ lợi ích của khách hàng đi vay mua nhà ở, chất lượng cho vay đượcthể hiện ở: Sự phù hợp với mục đích mua nhà ở của khách hàng với lãi suất và kỳ hạn

hợp lý; Thủ tục cho vay đơn giản, thuận tiện trên nguyên tắc đáp ứng đủ các điều kiệncho vay, tuân thủ quy trình cho vay

Đối với nền kinh tế, khoản vay mua nhà ở có chất lượng phải hỗ trợ cho hoạt độngkinh doanh, tiêu dùng hợp pháp, góp phần phục vụ sản xuất, thúc đẩy thị trường bất độngsản, giải quyết công ăn việc làm, xây dựng các cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội, khai thác khảnăng tiềm tàng trong nền kinh tế, thúc đẩy quá trình tích tụ và tập trung vốn cho sản xuất,góp phần tăng trưởng kinh tế

Tóm lại, chất lượng cho vay nói chung và chất lượng cho vay cá nhân mua nhà ởnói riêng là một chỉ tiêu tổng hợp, phản ánh mức độ thích nghi của ngân hàng thương mạivới sự thay đổi của môi trường bên ngoài, thể hiện sức mạnh của ngân hàng trong quátrình cạnh tranh để tồn tại

Trong khuôn khổ luận văn này, tác giả chỉ xem xét chất lượng hoạt động cho vay

cá nhân mua nhà ở trên góc độ ngân hàng tức là chất lượng được thể hiện trên giác độđáp ứng được nhu cầu của khách hàng cá nhân mua nhà ở, tăng quy mô cho vay đồngthời phải đảm bảo tính an toàn vốn, đảm bảo uy tín và sinh lợi cho ngân hàng Để phảnánh chất lượng hoạt động cho vay cá nhân mùa nhà ở đối với ngân hàng, tác giả sử dụng

hệ thống các chỉ tiêu định tính và định lượng được chỉ ra ở phần tiếp theo của luận vănnày

1.2.1.2 Các chỉ tiêu định lượng

a Chỉ tiêu phản ánh khả năng sinh lợi khi cho vay khách hàng cá nhân mua nhà ở

• Tốc độ tăng trưởng thu nhập từ hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở

Tốc độ tăng trưởng TN

từ HĐ cho vay CNMNO =

TN từ HĐ cho vay CNMNO kỳ sau – TN từ HĐ

cho vay CNMNO kỳ trước x 100%

TN từ HĐ cho vay CNMNO kỳ trước

Chỉ tiêu này phản ảnh mức độ gia tăng của tổng thu nhập từ hoạt động cho vaymua nhà ở đối với đối tượng khách hàng cá nhân qua các năm Thông qua chỉ tiêu này, cóthể đánh giá được kết quả hoạt động qua các năm đối với loại hình sản phẩm này của cácngân hàng thương mại Đây cũng là một trong những chỉ tiêu quan trọng nhất để đánh giáđược chất lượng của hoạt động cho vay CNMNO của từng ngân hàng Bất cứ hoạt độngnào thì chất lượng cũng phản ánh đầu tiên ở kết quả mang lại là thu nhập

• Tỷ trọng thu nhập từ hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở

Việc phân tích hai tỷ trọng thu nhập từ hoạt động cho vay đối với DNVTB nhằmđánh giá được khả năng sinh lời từ hoạt động cho vay DNVTB trong tổng thu nhập từhoạt động cho vay cá nhân và toàn bộ hoạt động cho vay của ngân hàng, qua đó thấyđược tầm quan trọng của sản phẩm cho vay khách hàng cá nhân mua nhà ở trong cơ cấusản phẩm cho vay khách hàng cá nhân, để từ đó có những biện pháp nâng cao chất lượnghoạt động này

• Tỷ lệ lãi treo

Tỷ lệ lãi treo =

Dư nợ lãi nhóm 2 đến nhóm 5 cho vay

Tổng dư nợ lãi cho vay CNMNO

Lãi từ nhóm 2 đến nhóm 5 chưa thu được còn gọi là lãi treo Theo quy định hiệnhành, lãi được tính vào thu nhập trong kỳ của ngân hàng là lãi nhóm 1 (kể cả thu đượchay chưa, quá hạn hay trong hạn) và lãi từ nhóm 2 đến nhóm 5 thực thu

Chỉ tiêu này phản ánh lãi nhóm 2 đến nhóm 5 chưa thu được của ngân hàng Chỉtiêu này càng cao thể hiện chênh lệch thu chi của ngân hàng càng thấp, phản ánh chấtlượng thấp hơn của hoạt động cho vay Để giảm tỷ lệ này, các ngân hàng luôn tìm cáchtận thu các khoản lãi treo và/hoặc nâng cao chất lượng nợ nghĩa là tăng tỷ lệ nợ nhóm 1,giảm tỷ lệ các nhóm nợ còn lại

b Chỉ tiêu phản ánh mức độ an toàn cho vay cá nhân mua nhà ở

• Tỷ lệ nợ quá hạn

Tỷ lệ nợ xấu = Dư nợ xấu cho vay CNMNO x 100%

Tổng dư nợ cho vay CNMNO

Theo quy định tại Thông tư số 02/2013/TT-NHNN ngày 21/01/2013 của Thốngđốc Ngân hàng Nhà nước quy định về việc phân loại tài sản có, mức trích, phương pháptrích lập dự phòng rủi ro và việc sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro trong hoạt động củacác tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và Thông tư số 09/2014/TT-NHNN v.v sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư số 02, các khoản nợ của kháchhàng tại tổ chức cho vay được phân loại và xếp theo các nhóm nợ từ nhóm 1 đến nhóm 5với mức độ rủi ro tăng dần

Theo đó, các khoản nợ nhóm 3, nhóm 4, nhóm 5 được gọi là nợ xấu, tiềm ẩn nhiềurủi ro mất vốn cho ngân hàng Chính vì vậy, tỷ lệ nợ xấu của ngân hàng càng thấp chothấy ngân hàng có chất lượng cho vay càng tốt

Các khoản nợ cho vay cá nhân mua nhà ở được hạch toán ngoại bảng là nhữngkhoản nợ được đánh giá là nợ mất vốn, ngân hàng đã sử dụng dự phòng để xử lý rủi rocho vay và chuyển các khoản nợ đó từ hạch toán nội bảng sang hạch toán ngoại bảng đểtiếp tục theo dõi và có biện pháp để thu hồi nợ triệt để

Chỉ tiêu trên cho biết tỷ trọng dư nợ cho vay cá nhân mua nhà ở chuyển ngoạibảng so với tổng dư nợ cho vay cá nhân mua nhà ở Chỉ tiêu này càng thấp phản ánh chấtlượng cho vay tốt hoặc ngược lại

• Dự phòng rủi ro trích lập đối với DNVTB

Dự phòng rủi ro= Dự phòng chung + Dự phòng cụ thể

Dự phòng rủi ro là khoản tiền được trích lập để dự phòng cho những tổn thất cóthể xảy ra do khách hàng cá nhân vay mua nhà ở không thực hiện nghĩa vụ theo cam kết

Dự phòng rủi ro được tính theo dư nợ gốc và hạch toán vào chi phí hoạt động của ngânhàng cho vay Dự phòng rủi ro bao gồm: Dự phòng cụ thể và Dự phòng chung

Dự phòng cụ thể là khoản tiền được trích lập trên cơ sở phân loại cụ thể các khoản

nợ quy định tại Thông tư 02/2013/TT-NHNN để dự phòng cho những tổn thất có thể xảy

ra Dự phòng chung là khoản tiền được trích lập để dự phòng cho những tổn thất chưaxác định được trong quá trình phân loại nợ và trích lập dự phòng cụ thể và trong cáctrường hợp khó khăn về tài chính của các tổ chức cho vay khi chất lượng các khoản nợsuy giảm

Đây cũng là một chỉ tiêu để đánh giá mức độ an toàn trong hoạt động cho vay đốivới các khách hàng cá nhân vay mua nhà ở, qua đó, phản ảnh chất lượng của hoạt độngnày của ngân hàng thương mại đó

c Chỉ tiêu phản ánh quy mô cho vay đối với khách hàng cá nhân mua nhà ở

• Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số CVMN:

Giá trị tăng trưởng

doanh số tuyệt đối =

Tổng doanh số

-Tổng doanh số CVMN năm (t-1)

Giá trị tăng trưởng

doanh số tương đối =

Gía trị tăng trưởng doanh số tuyệt đối x 100%

Tổng doanh số CVMN năm (t-1)

Doanh số cho khách hàng cá nhân vay mua nhà là tổng số tiền mà ngân hàng chokhách hàng cá nhân vay mua nhà trong kỳ, nó phản ánh một cách khái quát về hoạt độngcho vay khách hàng cá nhân mua nhà của ngân hàng trong một thời kỳ nhất định, thườngtính theo năm tài chính Chỉ tiêu này cho biết doanh số CVMN năm (t) so với năm (t-1)

về giá trị tuyệt đối là bao nhiêu Khi chỉ tiêu này tăng lên, tức là số tiền mà ngân hàngcung cấp cho khách hàng cũng tăng lên, thoả mãn tốt hơn nhu cầu của khách hàng, và nócũng thể hiện hoạt động CVMN đã được mở rộng.

Chỉ tiêu này cho biết tốc độ tăng trưởng doanh số CVMN năm (t) so với năm (t-1) Khichỉ tiêu này tăng lên, nó thể hiện rằng doanh số CVMN qua các năm của ngân hàng đãtăng lên tương đối

• Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng về tỉ trọng:

Tỉ trọng = Tổng dư nợ CVMN x 100%

Tổng dư nợ về HĐ cvay của NH

Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết dư nợ của hoạt động CVMN chiếm tỉ lệ bao nhiêu

trong tổng dư nợ của toàn bộ hoạt động cho vay của ngân hàng

1.2.1.3 Các chỉ tiêu định tính

Trong việc đánh giá chất lượng hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở của ngânhàng thương mại, ngoài các chỉ tiêu có thể lượng hóa được cũng cần xem xét đến các chỉtiêu khác cũng không kém phần quan trọng, đó là các chỉ tiêu định tính được xem xétdưới đây

a/ Quy trình cho vay

Mỗi bước trong quy trình cho vay đều được ngân hàng xây dựng một cách cụ thể

và sẽ ảnh hưởng đến chất lượng hoạt độngcho vay CNMNO của ngân hàng Một quytrình khoa học, chặt chẽ, đầy đủ sẽ góp phần hạn chế tối đa những tổn thất có thể xảy rađối với ngân hàng

Tuy nhiên, khi quy trình cho vay quá máy móc, quá chặt chẽ thì sẽ lại gây phiền

hà, mất thời gian cho khách hàng Đôi khi, còn dẫn đến tình trạng mất khách hàng, bỏ lỡnhững khách hàng tốt, đem lại nguồn lợi nhuận đáng kể

Do đó, việc xây dựng một quy trình cho vay vừa đảm bảo tính khoa học, chặt chẽnhằm đảm bảo an toàn cho ngân hàng vừa tạo sự thuận tiện và đáp ứng đầy đủ nhu cầucủa khách hàng là một vấn đề mà các ngân hàng cần phải quan tâm Một quy trình cho

vay đem lại chất lượng cho hoạt động cho vay CNMNO đối với bản thân ngân hàng cầnphải đáp ứng được cả hai yêu cầu trên.

b/ Việc tuân thủ các quy định pháp luật

Hoạt động cho vay nói chung và cho vay đối với khách hàng cá nhân mua nhà ởnói riêng tuân thủ nghiêm túc các quy định của pháp luật sẽ tránh được những rủi ro pháp

lý xảy ra cho các bên, trong đó có bản thân ngân hàng Do đó, đây cũng là một chỉ tiêuđánh giá chất lượng hoạt động cho vay CNMNO của một ngân hàng thương mại

c/ Chất lượng công tác thẩm định trong hoạt động cho vay khách hàng cá nhân mua nhà ở của Ngân hàng

Đối với hoạt động cho vay nói chung và hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở nóiriêng, chất lượng của công tác thẩm định luôn đóng vai trò hết sức quan trọng để phòngngừa, hạn chế rủi ro cũng như đánh giá đầy đủ khả năng sinh lời của mỗi khoản cấp tíndụng Một ngân hàng có quy trình nghiệp vụ chặt chẽ, công tác thẩm định tốt sẽ là điềukiện cần thiết để nâng cao chất lượng hoạt động cho vay của chính bản thân ngân hàngđó

d/ Về mức độ thỏa mãn nhu cầu của khách hàng

Đánh giá mức độ hài lòng của khách hàng đối với sản phẩm cho vay cá nhân muanhà ở dưới các góc độ: thái độ phục vụ của đội ngũ nhân viên, đơn giản hóa thủ tục, … làmột trong những tiêu chí quan trọng đánh giá chất lượng của mỗi sản phẩm dịch vụ nóichung cũng như sản phẩm cho vay cá nhân mua nhà ở nói riêng

e/ Mức độ đa dạng hóa sản phẩm

Việc đa dạng hóa sản phẩm nhằm đáp ứng nhiều phân khúc thị trường cũng là mộttrong những chỉ tiêu đánh giá chất lượng của hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở

1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở của

ngân hàng thương mại

Hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở nói riêng và hoạt động kinh doanh của ngânhàng nói chung chịu ảnh hưởng của rất nhiều nhân tố Có thể chia các nhân tố ảnhhưởng tới hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở ra thành hai nhóm nhân tố: các nhân tốchủ quan và các nhân tố khách quan Để có thể mở nâng cao chất lượng hoạt động cho

vay cá nhân mua nhà ở thì ngân hàng cần tìm hiểu tới sự biến động của những nhân tốnày.

a./ Các nhân tố chủ quan:

• Nguồn lực về tài chính:

 Vốn tự có: Là những giá trị tiền tệ do ngân hàng tạo lập được và thuộc quyền sở hữucủa ngân hàng Vốn tự có chiếm một tỷ trọng nhỏ trong tổng nguồn vốn của ngânhàng nhưng có vai trò hết sức quan trọng Nó được xem như một cái đệm để chống

đỡ sự giảm giá trị tài sản Có của ngân hàng, giúp ngân hàng thoát khỏi tình trạngthiếu khả năng chi trả và phá sản Nó quyết định quy mô hoạt động của ngân hàngcũng như góp phần làm tăng lòng tin, hình ảnh, uy tín của ngân hàng với khách hàng.Như vậy, việc huy động vốn của ngân hàng sẽ tốt hơn, tạo nguồn vốn cho vay cánhân mua nhà ở nhiều hơn và ngược lại

 Khả năng huy động vốn: khi quy mô huy động vốn lớn, ngân hàng có khả năng chovay ra càng nhiều Nếu chi phí huy động vốn thấp thì ngân hàng sẽ có điều kiện chokhách hàng vay với lãi suất cạnh tranh Điều này tạo thuận lợi cho ngân hàng mởrộng tín dụng nói chung và cho vay cá nhân mua nhà ở nói riêng

Đối với khoản cho vay cá nhân mua nhà ở đòi hỏi nguồn vốn có kì hạn dài, do đó đểphát triển hoạt động này ngân hàng phải có tiềm lực về nguồn vốn dài hạn và cả nguồnvốn ngắn hạn thường xuyên Ngoài ra công tác marketing, tư vấn, gặp gỡ, tìm hiểukhách hàng, hướng dẫn khách hàng các thủ tục hồ sơ vay vốn, giới thiệu các tiện ích củaloại sản phẩm cho vay cá nhân mua nhà ở của ngân hàng sẽ góp phần quan trọng trongviệc quyết định khả năng thu hút lượng lớn khách hàng tạo ra những thay đổi trong hoạtđộng cho vay cá nhân mua nhà ở

Chính sách tín dụng và cơ chế cho vay mua nhà:

Mỗi ngân hàng có một chính sách tín dụng riêng, nó bao gồm các yếu tố hạn mứccho vay đối với mỗi khách hàng, kì hạn khoản vay, lãi suất cho vay, mức lệ phí, các thủtục vay, tài sản đảm bảo…tất cả các yếu tố đó tạo nên đặc tính riêng cho từng sản phẩmcho vay của mỗi ngân hàng, có thể tác động trực tiếp và mạnh mẽ đến khả năng mở rộnghoạt động tín dụng cũng như hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở của ngân hàng Nếu

ngân hàng có chính sách tín dụng mở rộng, tăng cho vay, chấp nhận rủi ro để đạt đượclợi nhuận cao hơn thì sẽ thuận lợi cho việc mở rộng cho vay cá nhân mua nhà ở Tuynhiên ngân hàng cũng cần chú ý đến chất lượng của hoạt động cho vay Nếu ngân hàng

có chính sách tín dụng thắt chặt, đặt mục tiêu an toàn cao hơn lợi nhuận thì việc mởrộng cho vay nói chung và cho vay cá nhân mua nhà ở nói riêng sẽ gặp khó khăn hơn

Trình độ của cán bộ tín dụng:

Cán bộ tín dụng là người tiếp xúc trực tiếp với khách hàng, thẩm định khách hàng.Một ngân hàng có đội ngũ cán bộ tín dụng giỏi chuyên môn, có tinh thần trách nhiệmtrong công việc, năng động, nhiệt tình sẽ nâng cao chất lượng cho vay nói chung và chovay cá nhân mua nhà ở nói riêng, tạo được uy tín cho ngân hàng, giúp ngân hàng thànhcông trong công việc kinh doanh cũng như nâng cao hiệu quả cho vay cá nhân mua nhà

ở thuận lợi hơn

• Các nhân tố khác:

Cơ sở vật chất, thiết bị phục vụ cho hoạt động cho vay cũng có ảnh hưởng sâu sắc tớiviệc thu hút khách hàng cũng như tới mục tiêu nâng cao hiệu quả cho vay cá nhân muanhà ở Với một cơ sở vật chất, trang thiết bị tiên tiến, phù hợp sẽ đáp ứng kịp thời cácnhu cầu của khách hàng, tạo sự thuận tiện, thoải mái trong việc giao dịch Bên cạnh đóđẩy mạnh công tác Marketing trong lĩnh vực cho vay mua nhà, xây dựng một hệ thốngthu nhập và xử lý thông tin về khách hàng đem lại hiệu quả cao cho hoạt động điều tra

và thẩm định khách hàng, từ đó giúp ngân hàng nâng cao năng lực cạnh tranh, thu hútđược nhiều khách hàng hơn

Cam kết đảm bảo sẵn sàng cho khách hàng vay vốn trong phạm vi hạn mức tín dụngnhất định Tổ chức tín dụng và khách hàng thoả thuận thời hạn hiệu lực của hạn mức tíndụng dự phòng, mức phí trả cho hạn mức tín dụng

b/ Nhân tố khách quan:

Đây là nhóm nhân tố bên ngoài tác động lên hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở

mà ngân hàng không thể tác động mà chỉ có thể tận dụng, điều hành hoạt động sao cho

phù hợp Các nhân tố khách quan bao gồm các nhân tố thuộc môi trường vĩ mô và cácnhân tố thuộc môi trường vi mô.

• Môi trường vĩ mô:

 Môi trường kinh tế:

Môi trường kinh tế bao gồm những yếu tố ảnh hưởng đến khả năng thu nhập, thanhtoán, chi tiêu, nhu cầu về vốn và tiền gửi của dân cư Môi trường kinh tế là một nhân tốliên tục biến động, nó bao gồm tình hình hoạt động của tất cả các thành phần kinh tế vàđược đánh gía bằng các chỉ tiêu:

 Tốc độ tăng trưởng kinh tế: Khi nền kinh tế tăng trưởng, mức sống của người dân

được nâng cao, thu nhập cao hơn và ổn định, do đó nhu cầu về tiêu dùng của dân cưcũng trở nên phong phú và đa dạng hơn Vì vậy nhu cầu vay mua nhà hay tiêu dùng

cá nhân và hộ gia đình sẽ tăng lên do người dân yên tâm và tin tưởng rằng trongtương lai thu nhập và các điều kiện kinh tế khác sẽ cao và thuận lợi Ngược lại, khinền kinh tế suy thoái, thu nhập của người dân giảm sút, làm cho nhu cầu chi tiêu cũnggiảm, người dân trở nên bi quan hơn và có tâm lý ngại vay ngân hàng hơn, do đó, nhucầu vay mua nhà cũng giảm theo

 Lãi suất: Khi lãi suất trên thị trường tăng thì lãi suất cho vay cá nhân mua nhà ở của

các NHTM cũng tăng cao, làm chi phí mua tăng lên, nhu cầu vay mua của kháchhàng giảm, ảnh hưởng tới hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở của ngân hàng

 Lạm phát: Nền kinh tế xảy ra lạm phát làm cho đồng tiền bị mất giá Lúc này người

dân không thích gửi tiền vào ngân hàng Hoạt động huy động vốn của ngân hàng gặpkhó khăn, ảnh hưởng xấu đến hoạt động cho vay nói chung và cho vay cá nhân muanhà ở nói riêng

 Thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản càng phát triển thì người dân cũng

dễ dàng mua nhà hơn Sự biến động của thị trường bất động sản một phần cũng chịuảnh hưởng của thị trường chứng khoán Khi thị trường chứng khoán giảm sút, rấtnhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng sang thị trường bất động sản, làm cầu về bất độngsản tăng cao, gia tăng số lượng giao dịch bất động sản và tạo tính thanh khoản cho thị

trường này Đây là điều kiện thuận lợi giúp ngân hàng mở rộng quy mô cho vay cánhân mua nhà ở.

 Thu nhập của dân cư: Khi nền kinh tế phát triển thu nhập của dân cư tăng cao, đời

sống được nâng cao thì nhu cầu nhà ở của người dân tăng cao, nhu cầu vốn đáp ứngcho nhu cầu nhà ở lớn làm cho hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở phát triển mạnh

và ngược lại

 Môi trường chính trị - pháp luật:

 Tình hình chính trị của quốc gia luôn có những ảnh hưởng lớn tới hoạt động cho vay

cá nhân mua nhà ở của các NHTM Sự ổn định chính trị là điều kiện đầu tiên để cácnhà đầu tư trong và ngoài nước yên tâm đầu tư vốn vào thị trường bất động sản làmthị trường bất động sản phát triển, số lượng các khu chung cư tăng nhanh đáp ứngnhu cầu nhà ở của dân cư tốt hơn Từ đó tạo điều kiện cho việc mua nhà ở, giúp ngânhàng có khả năng mở rộng và phát triển nghiệp vụ cho vay cá nhân mua nhà ở

Việt Nam là một đất nước có nền kinh tế ổn định, an toàn, môi trường kinh doanhlành mạnh, nên rất có lợi thế trong việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài Năm 2007 vốnODA mà các nhà tài trợ nước ngoài cam kết tài trợ cho Việt Nam lên đến con số kỉ lục

là 4.445 tỷ USD

 Pháp luật điều chỉnh mọi quan hệ kinh tế cũng như xã hội Mọi thành phần kinh tếđều có quyền tự do kinh doanh nhưng phải nằm trong khuôn khổ pháp luật Hoạtđộng cho vay cá nhân mua nhà ở của NHTM cũng phải tuân thủ các quy định củaNhà nước, luật các tổ chức tín dụng, luật dân sự và đặc biệt là luật về bất động sảncũng như các quy định về đảm bảo tiền vay bằng bất động sản Lĩnh vực bất động sảnnói chung và nhà ở nói riêng là lĩnh vực hết sức nhạy cảm và thường trong tình trạngkhông ổn định Nếu như các văn bản pháp luật quy định không rõ ràng, đầy đủ sẽ tạo

ra những khe hở gây rắc rối và tổn hại đến lợi ích của các bên tham gia quan hệ tíndụng, hạn chế sự phát triển của loại hình dịch vụ cho vay cá nhân mua nhà ở Ngượclại, sự chặt chẽ đồng bộ, chính xác và công bằng về quyền và lợi ích hợp pháp củacác bên tham gia thì sẽ góp phần tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, tạo tính trật tự

và ổn định của thị trường để hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở cũng như các hoạtđộng kinh tế xã hội khác được phát triển thuận lợi và có hiệu quả.

 Môi trường văn hoá xã hội:

Môi trường văn hoá xã hội được hình thành từ những tổ chức và những nguồn lựckhác nhau như cách nhận thức, trình độ học vấn, thói quen, tâm lý, tục quán, bản sắc dântộc… tất cả các yếu tố trên đều có ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở của người dân

 Trình độ dân trí: Nơi mà người dân có trình độ học vấn tương đối cao, thu nhập cao

và có nhiều nhu cầu tiêu dùng hàng hoá xa xỉ hơn Tương tự, nhu cầu vay mua nhàcũng nhiều hơn

 Thói quen: Thói quen của khách hàng có ảnh hưởng rất lớn tới cho vay cá nhân mua

nhà ở Những thói quen của người dân như tiêu tiền mặt, không quen thanh toán quathẻ sẽ ảnh hưởng rất lớn tới loại hình cho vay cá nhân mua nhà ở cũng như hình thứcthanh toán tiền vay

 Tâm lý: Ngày nay người dân càng ngày càng quen dần với sự tiêu dùng và hưởng thụ

hiện đại hơn, họ đặc biệt quan tâm đến các căn nhà hiện đại có quy hoạch một cáchkhoa học, hợp lý, đầy đủ tiện nghi sinh hoạt…

 Dân số: Yếu tố dân số cũng tác động lớn đến nhu cầu nhà ở bao gồm tỉ lệ tăng dân

số, kết cấu dân số, xu hướng dịch chuyển dân số…Một khu vực có cơ cấu dân số trẻ,

số lượng cặp vợ chồng mới kết hôn cao thì nhu cầu nhà ở sẽ tăng lên đáng kể so vớikhu vực có dân số già, tạo điều kiện cho sự phát triển của hoạt động cho vay cá nhânmua nhà ở

 Môi trường công nghệ:

Môi trường công nghệ bao gồm các nhân tố ảnh hưởng đến công nghệ mới, thiết kếsản phẩm mới và cơ hội thị trường mới Đây được coi là yếu tố nâng cao khả năng cạnhtranh cho các NHTM Vì vậy các ngân hàng phải nhanh chóng nắm bắt và ứng dụngcông nghệ hiện đại vào hoạt động kinh doanh của mình Đặc biệt là công nghệ thẻ, cácphần mềm xử lý nghiệp vụ… để giúp ngân hàng giải quyết công việc một cách hiệu quả,nhanh chóng và an toàn, tiết kiệm thời gian cho cả ngân hàng và khách hàng

• Môi trường vi mô:

 Đối thủ cạnh tranh:

 Đối thủ cạnh tranh trực tiếp: Là những tổ chức tài chính hoạt động trong cùng lĩnhvực, cùng chia sẻ lợi nhuận với ngân hàng như: các ngân hàng khác, các công ty tàichính, quỹ tín dụng nhân dân…Các tổ chức tài chính luôn ganh đua và dùng mọi biệnpháp để tạo lợi thế cạnh tranh, xâm nhập thị phần của nhau Các đối thủ luôn đa dạnghóa kinh doanh, tung sản phẩm mới, các hình thức cho vay cá nhân mua nhà ở mới đểthu hút khách hàng, tạo môi trường cạnh tranh vô cùng khốc liệt

 Các đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn: là các tổ chức tài chính sắp hình thành, hoạt độngtrong cùng một lĩnh vực ngân hàng, như các ngân hàng liên doanh, ngân hàng nướcngoài hay các ngân hàng thương mại cổ phần sắp thành lập…Đối thủ cạnh tranh tiềm

ẩn có những lợi thế của người đi sau là tránh được những sai lầm mà các ngân hàng

đi trước đã gặp phải, do đó cũng góp phần làm cho môi trường cạnh tranh khốc liệthơn

 Khách hàng:

 Tư cách đạo đức của khách hàng: Thể hiện thiện chí trả nợ của khách hàng Khikhách hàng có khả năng tài chính tốt nhưng không có thiện chí trả nợ thì ngân hàngcũng khó lòng thu hồi được các khoản cho vay Khi đó rủi ro mà hoạt động cho vay

cá nhân mua nhà ở mang lại cho ngân hàng sẽ rất cao, các ngân hàng khó lòng mởrộng cho vay cá nhân mua nhà ở

 Khả năng tài chính của khách hàng : Khả năng tài chính của khách hàng quyết địnhđến khả năng trả nợ tiền vay cho ngân hàng Một khách hàng có khả năng tài chínhtốt sẽ đảm bảo cho khoản cho vay của ngân hàng được an toàn, do khả năng thu hồi

nợ cao Vì vậy, trong cho vay cá nhân mua nhà ở, ngân hàng luôn quan tâm đến khảnăng tài chính của khách hàng, mức thu nhập, sự ổn định của thu nhập… và nó ảnhhưởng đến quyết định cho vay của ngân hàng

1.3 Kinh nghiệm quốc tế về phát triển và nâng cao hiệu quả CVMN và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam:

1.3.1 Kinh nghiệm quốc tế:

Trên thế giới, cho vay mua nhà là dịch vụ tài chính phổ biến nhất của các ngân hàng,trong khi đó, ở Việt Nam mới chỉ khởi sắc vào khoảng từ năm 2007 Mô hình CVMNtrả góp với thời hạn dài, lãi suất hấp dẫn đã thành công ở nhiều nước trên thế giới, đặcbiệt là Singapore và Hongkong Đây là 2 nước nổi tiếng ở châu Á về việc phát triển vàgiải quyết tốt các vấn đề về xã hội cho người dân Để có được kết quả này, từ nhữngnăm 1960, Singapore đã thiết lập những định chế rất quan trọng trong việc quy hoạch vàphát triển nhà ở giá thấp PGS.TS SIM Loo Lee, trưởng khoa BĐS, Đại học Quốc GiaSingapore cho biết: “tại Singapore, từ năm 1960, chúng tôi đã thành lập Cơ quan Pháttriển nhà ở chuyên phụ trách về quy hoạch quỹ đất, xây dựng và trợ cấp cho vay đối vớingười mua nhà giá thấp Chúng tôi cũng đã thành lập quỹ tiết kiệm Trung Ương, quỹnày phụ trách chỉ đạo các tổ chức tuyển dụng lao động đóng 13% và người lao độngđóng góp lương hàng tháng 20% vào quỹ như một khoản tiết kiệm theo lãi suất ngânhàng để sử dụng mua nhà Nhờ những chính sách đúng đắn và kịp thời như vậy, từ mộtnước đại đa số người dân sống trong các khu ổ chuột, khu định cư lụp xụp, nhếch nhác,đến nay 91% người dân Singapore sở hữu nhà, trong đó có tới 83% người dân được sởhữu nhà ở giá thấp.

Tại Singapore các tổ chức tư nhân tham gia vào xây dựng nhà ở cho người thu nhậpthấp thường xuyên nhận được sự ủng hộ của nhà nước và các thủ tục hành chính rõ ràng,được thực hiện nhanh chóng Trong khi đó, tại Việt Nam hiện nay, một trong những bấtcập làm cho các doanh nghiệp bất động sản ít mặn mà trong việc đầu tư xây dựng nhà xãhội cho người có thu nhập thấp là tỉ suất lợi nhuận thấp, thủ tục cấp phép thiết kế xâydựng, đóng tiền sử dụng đất… rườm rà, mất nhiều thời gian, làm ảnh hưởng chi phí đầuvào.vấn đề quỹ đất cũng đang gây khó khăn với các doanh nghiệp bất động sản

Tuy nhiên không phải quốc gia nào cũng thành công như Singapore Đôi khi vì lợinhuận khổng lồ người ta mạo hiểm bỏ đi những rủi ro Cuộc khủng hoảng bất động sản

ở Hoa kỳ trong những năm 1931-1933 là một ví dụ điển hình Bất động sản chính lànguyên nhân duy nhất gây ra sự phá sản của 4800 ngân hàng Hoa Kỳ Với cấu trúc chitiêu, hàng trăm thành phố và chính quyền địa phương đã bị vỡ nợ, mất khả năng chi trảvào năm 1933 cũng chỉ vì dự báo khả năng nguồn thu dựa chủ yếu vào hoạt động kinh

doanh bất động sản, và giả định căn cứ vào lúc tăng trưởng trông có vẻ khả quan nhất.Đến năm 2007, lịch sử dường như lặp lại với cuộc khủng hoảng tài chính mà nguyênnhân trực tiếp và rõ ràng nhất cũng bắt nguồn từ bất động sản Ở Mỹ, gần như hầu hếtngười dân khi mua nhà là phải vay tiền ngân hàng và trả lại lãi lẫn vốn trong một thờigian dài sau đó Những món nợ từ việc vay tiền từ ngân hàng để mua nhà, tham gia vàothị trường bất động sản là nguyên nhân dẫn đến tình hình tài chính suy thoái hiện naycủa Mỹ

Giá nhà đất ở Mỹ đã giảm kỷ lục 8,4% trong tháng 11 năm 2007, tỷ lệ xiết nợ nhà đất ở

Mỹ tăng cao kỷ lục hơn 1,3 triệu ngôi nhà đang nằm trong diện bị ngân hàng xiết nợ,hơn 1% các chủ nhà đã nằm trong quá trình bị xiết nợ trong năm 2007, tăng gấp đôi sovới cùng kỳ năm 2006 là 0.5% Chính phủ Mỹ đã có những biện pháp ngăn chặn khủnghoảng tuy nhiên kết quả vẫn không mấy khả quan

1.3.2 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam:

Cũng giống như các nước khác trên thế giới, Việt Nam cũng bị ảnh hưởng của cuộckhủng hoảng toàn cầu Tuy nhiên, có nhiều ý kiến cho rằng thị trường bất động sản ViệtNam vẫn rất tiềm năng Những hạng mục đầu tư hấp dẫn là nhà ở, khu nghỉ dưỡng,khách sạn, khu thương mại bán lẻ và hạ tầng khu công nghiệp Hiện tượng di dân đếnnhững thành phố lớn đã tạo nên sự khan hiếm về các loại hình nhà ở, nhất là nhà ở giá rẻđến trung bình Nhưng doanh nghiệp đầu tư bất động sản ở nước ta xưa nay bỏ quên nhucầu nhà ở của người thu nhập thấp Bắt buộc họ phải thay đổi chiến lược kinh doanh,cần phải thay đổi cách làm, phải đầu tư vào số đông, đưa những dự án nhà ở đến vớingười thực sự có nhu cầu Cũng có ý kiến cho rằng việc thúc đẩy thị trường thông quagiải pháp khuyến khích phát triển các quỹ đầu tư tín thác, các công ty đầu tư dưới hìnhthức các công ty cổ phần để huy động vốn đầu tư của công chúng và các nguồn đầu tưtrong và ngoài nước cho thị trường Các định chế đầu tư này sẽ thu hút dần số côngchúng mà lâu nay đầu tư riêng rẽ dưới hình thức mua đất ở các khu đô thị hoá để dành,mua nền nhà hoặc mua căn hộ chung cư để chờ bán kiếm lời Các định chế đầu tư sẽkhai thông nguồn vốn đầu tư cho cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, kích thích cả khốicung và khối cầu của thị trường bất động sản phát triển lành mạnh

Bài học kinh nghiệm từ Singapore đó là sự tác động một cách kịp thời và đúng đắncủa Chính phủ kèm theo những chính sách hợp lý đã giúp cho hầu hết người dânSingapore có một ngôi nhà để ổn định sinh sống và làm ăn Trong khi đó ở Việt Namthủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai đã trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp, chongười sử dụng đất Đó là tình trạng quy định nhiều loại giấy tờ, thủ tục về đất đai, nhà ở

và các bất động sản khác Một trong những vấn đề được quan tâm lớn hiện nay là làmsao để đơn giản hoá trình tự, thủ tục về bất động sản cho người dân Chỉ riêng các loại

sổ về quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà đã có sự tham gia của nhiều bộ, ngành Điềunày gây khó khăn trong việc thực hiện quỳên của doanh nghiệp, của người dân Như vậychính phủ cần có các chính sách, các quy định về thị trường bất động sản đảm bảonguyên tắc đồng bộ, nhất quán, đẩy mạnh sự công khai các quy hoạch, các dự án, minhbạch các thông tin tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung cho thị trường.Học hỏi kinh nghiệm từ Singapore, tại Việt Nam, đến nay những chương trình về nhà ở

xã hội đã được bộ xây dựng đưa ra nhưng chưa thu hút được cộng đồng doanh nghiệp vàngười dân Một trong những bất cập là tỷ suất lợi nhuận trong lĩnh vực này thấp Trongkhi đó, thủ tục cấp giấy phép xây dựng, thiết kế, thuế sử dụng đất… rườm rà mất nhiềuthời gian Theo tiến sĩ Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản thành phốHCM, để chương trình nhà ở xã hội có thể “chạy” tốt, Nhà nước cần thu hồi đất tạinhững dự án không đúng kế hoạch, tiến độ đề ra, giúp cơ quan phát triển nhà ở có nguồnđất sạch để dễ dàng triển khai dự án khi cần Đối với những doanh nghiệp tham gia dự

án này, Chính phủ nên có chủ trương miễn tiền sử dụng đất, miễn các loại thuế Nếu làmđược điều này, giá nhà sẽ thấp, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân Theo như đề ánnhà ở xã hội của Bộ Xây dựng, giai đoạn 2009-2018 cả nước sẽ đầu tư trên 18.000 căn

hộ, tổng vốn gần 500.000 tỷ đồng nhằm đáp ứng nhu cầu của 30% số hộ gặp khó khăn

điều chỉnh tích cực Thống kê của NHNN cho biết có khoảng 115 ngàn tỷ đồng cho vaytrực tiếp từ hệ thống ngân hàng vào bất động sản, chiếm khoảng 9,15% tổng dư nợ cộngvới gần 500 ngàn tỷ đồng tài sản cho vay thế chấp bằng bất động sản ở Việt Nam Vìvậy chỉ cần 2/3 số đó biến thành nợ xấu cũng là cả chục ngàn tỷ đồng đây là con số rấtlớn đối với ngân sách của Việt Nam cũng như chính sách can thiệp của NHNN Cho vaybất động sản với kỳ hạn dài và tỷ trọng lớn ở một số ngân hàng cổ phần thương mại dễgặp rủi ro về thanh khoản, vì 80%-90% nguồn vốn huy động của các ngân hàng ViệtNam chỉ có kỳ hạn từ 12 tháng trở xuống Xem xét tỷ lệ dư nợ của hệ thống ngân hàngcho các doanh nghiệp có cùng nguồn gốc đang kinh doanh bất động sản, trên tổng dư nợcho thị trường bất động sản Nếu có hiện tượng đầu tư tay trong, cần có biện pháp loại

bỏ để tránh những vấn đề có tính hệ thống Bên cạnh đó, nhanh chóng hình thành vàphát triển hệ thống thế chấp thứ cấp, để tăng cường nguồn tiền cho thị trường bất độngsản Nếu hệ thống này được vận hành, nguồn tiền từ các tài sản thế chấp sẽ được nhânlên, hệ thống ngân hàng sẽ thuận lợi hơn trong các hoạt động cho vay, thế chấp… ápdụng mô hình tín dụng bất động sản, góp phần huy động được vốn và giải quyết phầnnào khó khăn cho hệ thống ngân hàng hiện nay Chính phủ cũng có thể phải chuẩn bịcác gói biện pháp để hỗ trợ thị trường bất động sản và hỗ trợ việc xử lý nợ xấu của cácngân hàng thương mại trong thời gian tới nếu nó xảy ra một cách nghiêm trọng

Bên cạnh đó cũng cần phải thiết lập và nâng cao chất lượng các kênh thông tin về bấtđộng sản để làm cơ sở cho các ngân hàng thẩm định dự án, đánh giá khả năng chi trả củakhách hàng, tránh được rủi ro vì thiếu thông tin hoặc thông tin bị làm cho sai lệch

Kết luận:

Như vậy việc nâng cao chất lượng hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở là việc làmtất yếu của các NHTM để phát triển và tăng lợi nhuận Tuy nhiên, nâng cao chất lượnggắn với tăng trưởng như thế nào cho đúng thì còn tùy thuộc vào chiến lược và chínhsách riêng của mỗi ngân hàng Trên đây là cơ sở lý luận cơ bản về chấ lượng hoạt độngcho vay cá nhân mua nhà ở của các NHTM Chương tiếp theo chúng ta sẽ đi nghiên cứuvào một ngân hàng cụ thể, để có thể đi sâu vào chiến lược và chính sách riêng đó

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÁ NHÂN MUA NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM

– CHI NHÁNH BẮC HÀ NỘI

2.1 Giới thiệu về Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Bắc

Hà Nội

2.1.1 Sự hình thành, phát triển của BIDV và BIDV Bắc Hà Nội

Ngày 26/04/1957 Chính phủ nước CHXH Chủ nghĩa Việt Nam đã ký quyết định số177/TTg khai sinh ra Ngân hàng Kiến Thiết Việt Nam (tiền thân của Ngân hàng TMCPĐT&PT Việt Nam) Quá trình phát triển của Ngân hàng TMCP ĐT&PT Việt Nam vớinhững tên gọi khác nhau gắn với những nhiệm vụ khác nhau của từng thời kỳ:

- Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam 26/04/1957

- Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam 26/04/1981

- Ngân hàng ĐT&PT Việt Nam 14/l1/1990

Chi nhánh Ngân hàng ĐT&PT Bắc Hà Nội là đơn vị thành viên trực thuộc Ngânhàng ĐT&PT Việt Nam Quá trình hình thành và phát triển có thể khái quát như sau:Chi nhánh Ngân hàng ĐT&PT khu vực Gia Lâm được thành lập vào ngày31/10/1963, tiền thân là phòng cấp phát 3, sau chuyển thành chi điểm với tên gọi là chiđiểm 3 Ngân hàng Kiến Thiết thành phố Hà Nội thuộc Ngân hàng Kiến Thiết Việt Nam -

Bộ tài chính Khi đó Chi điểm 3 gồm 25 cán bộ phụ trách cấp phát vốn cho 2 huyện GiaLâm và Đông Anh

Năm 1981, Chi nhánh đổi tên thành Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư & Xây dựng khuvực 3 thành phố Hà Nội thuộc NHNN Việt Nam Với quyết định này, nhiệm vụ mới củaNgân hàng là thu hút và quản lý các nguồn vốn dành cho đầu tư và xây dựng cơ bản cáccông trình không do ngân sách nhà nước cấp hoặc không đủ vốn tự có, đại lý thanh toán

và kiểm soát các còng trình thuộc diện ngân sách đầu tư Theo tinh thần này, chi điểm 3đổi tên thành Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và xây dựng khu vực 3 thành phố Hà nộithuộc Ngân hàng nhà nước Việt nam

Ngày 14/11/1990 Chủ tịch Hội đồng bộ trưởng ra quyết định thành lập Ngân hàngĐầu tư và Phát triển thay thế cho Ngân hàng đầu tư và xây dựng cũ Trong thời gian này,Ngân hàng có chức năng huy động vốn trung và dài hạn trong và ngoài nước và nhận vốn

từ Ngân sách nhà nước cho vay các dự án chủ yếu trong lĩnh vực đầu tư và phát triển Do

đó, năm 1990 chi nhánh đổi tên thành Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển huyệnGia Lâm thuộc Ngân hàng Đầu tư và Phát triển TP Hà nội và đến tháng 8 năm 2000 đượcchuyển sang trực thuộc Sở giao dịch I của BIDV

Ngày 15 tháng 10 năm 2002, Chi nhánh Ngân hàng ĐT&PT Gia Lâm chính thứctách khỏi Sở Giao dịch 1, trở thành Chi nhánh cấp 1 trực thuộc BIDV và được đổi tênthành Chi nhánh Ngân hàng ĐT&PT Bắc Hà Nội (BIDV Bắc Hà nội) Từ ngày27/4/2012, cùng với tiến trình cổ phần hóa BIDV, Chi nhánh trở thành Ngân hàng TMCPĐT&PT Việt Nam - Chi nhánh Bắc Hà Nội Trải qua 40 năm hoạt động với bao thăngtrầm, sau nhiều lần đổi tên và được bổ sung về chức năng, nhiệm vụ song về bản chất thìBIDV Bắc Hà nội vẫn là một NHTM đóng vai trò phục vụ cho sự nghiệp đầu tư và pháttriển của đất nước

2.1.2 Cơ cấu tổ chức BIDV Chi nhánh Bắc Hà Nội

BIDV Bắc Hà Nội có trụ sở đóng tại 137A Nguyễn Văn Cừ, Long Biên, Hà Nội;tính đến 30/11/2015 có 205 cán bộ (trên 85% số cán bộ có trình độ đại học và trên đạihọc), đứng đầu là Ban giám đốc gồm Giám đốc và 04 Phó Giám đốc

Cơ cấu tổ chức của Chi nhánh được chia làm 5 khối, gồm 18 phòng như sơ đồ kèmtheo (Trong đó phòng đảm nhiệm việc tiếp cận và giải quyết nhu cầu vay mua nhà ở củakhách hàng cá nhân là Phòng Khách hàng Cá nhân) theo sơ đồ sau:

Sơ đồ 2.1 Mô hình tổ chức BIDV Bắc Hà Nội

+ Hoạt động thanh toán trong nước

+ Hoạt động thanh toán quốc tế

+ Hoạt động kinh doanh ngoại tệ

+ Các dịch vụ khác như: thẻ, thanh toán hoá đơn qua ngân hàng,

- Hoạt động cho vay và đầu tư

2.1.4 Tình hình hoạt động của Chi nhánh BIDV Bắc Hà Nội trong những năm gần đây

Kết quả hoạt động kinh doanh của Chi nhánh t như sau trong giai đoạn từ 2012 đến30/11/2015 như sau

Bảng 2.1: Kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn 2012 – 30/11/2015

III Các chỉ tiêu hiệu quả

2 LNTT bình quân đầu người 1,05 1,02 1,04 1,07

(Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của BIDV Bắc Hà Nội)

Từ bảng số liệu trên cho thấy, hoạt động kinh doanh trong giai đoạn 2012 đến30/11/2015 của Chi nhánh Bắc Hà Nội đã đạt được những kết quả hết sức khả quan.Tổng dư nợ tín dụng cuối kỳ có tốc độ tăng trưởng bình quân thời gian nghiên cứu là 9%,

tổng nguồn vốn huy động cuối kỳ, lợi nhuận trước thuế, thu dịch vụ ròng đều tăngtrưởng.

2.1.4.1 Hoạt động huy động vốn

Qua nhiều năm hoạt động trên địa bàn, BIDV Chi nhánh Bắc Hà Nội đã tạo được uytín lớn trên địa bản dân cư cũng như các tổ chức kinh tế Hoạt động huy động vốn luônđược Chi nhánh chú trọng phát triển và coi là yếu tố đầu tiên của quá trình kinh doanh,quyết định sự tồn tại và hiệu quả hoạt động của Chi nhánh trong giai đoạn hiện nay

Bên cạnh việc khai thác nguồn vốn từ các khoản tiết kiệm nhỏ của dân cư cho đếncác khoản tiền thanh toán của những tổ chức lớn Chi nhánh cũng chú trọng đa dạng hóacác hình thức huy động, với nhiều loại tiền gửi cả nội tệ và ngoại tệ, phong phú về thờihạn từ 01 tuần đến 5 năm, lãi suất và nhiều chính sách phù hợp Do đó, nguồn vốn củaChi nhánh đều được duy trì và tăng trưởng qua các năm

Cơ cấu nguồn vốn của Chi nhánh qua các năm được thể hiện qua bảng dưới đây:

Bảng 2.2: Nguồn vốn tại Chi nhánh Bắc Hà Nội 2012-30/11/2015

Đơn vị: tỷ đồng

1 Tổng nguồn vốn huy động tại CN 4.520 4.529 4.982 5.390

Tiền gửi có kỳ hạn của TCKT 2.250 1.633 177 1.118

(Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh của BIDV - Chi nhánh Bắc Hà Nội)

Trong thời gian qua, toàn hệ thống NHTM chịu ảnh hưởng nặng nề của suy thoáikinh tế và lạm phát, song tổng nguồn vốn huy động của Chi nhánh vẫn tiếp tục duy trì và

có mức tăng nhẹ Thời điểm 30/11/2015, tổng số vốn huy động đạt 5.390 tỷ đồng, trong

đó, tỷ trọng huy động vốn ngắn hạn là 57,7% và tỷ trọng huy động vốn ngoại tệ là 9,2%.Giai đoạn 2012 đến 30/11/2015 tổng nguồn vốn huy động của Chi nhánh BIDV Bắc HàNội đã đạt được những thành tích khả quan về quy mô và cơ cấu

Chi nhánh đã tích cực triển khai các chương trình huy động tiết kiệm như: Tiết kiệm

dự thưởng, Tiết kiệm tặng quà khuyến mại, Tiết kiệm bậc thang, Tiết kiệm Ổ trứng vàng,Tiết kiệm rút dần, phát hành trái phiếu ; tiến hành các đợt quảng cáo trên các phươngtiện thông tin đại chúng, treo băng rôn khẩu hiệu, phát tờ rơi, tặng quà cho khách hànggửi nhiều tiền…

Chi nhánh thường xuyên theo dõi diễn biến mặt bằng lãi suất huy động trên địa bàn,hàng tháng tính toán lãi suất bình quân đầu vào - đầu ra để đưa ra các sản phẩm huy độngvốn, mức lãi suất huy động và cho vay phù hợp; đảm bảo đúng giới hạn quy định và chỉđạo của Ngân hàng cấp trên; đảm bảo khả năng thanh toán nhanh, kịp thời, từng bướcnâng cao tỷ lệ cân đối vốn tại chỗ, sử dụng hạn mức điều chuyển vốn nội bộ hiệu quả

Có thể thấy rằng công tác huy động vốn trong thời gian vừa qua tại Chi nhánh Bắc

Hà Nội là khá tốt trong bối cảnh sự cạnh tranh khốc liệt của các ngân hàng thương mạitrên địa bàn quận Long Biên nói riêng và toàn bộ hệ thống ngân hàng tại Việt Nam nóichung

Hoạt động huy động vốn tuy chưa đáp ứng đủ nhu cầu cho vay (huy động vốn mới đápứng được chưa đầy 55% nhu cầu sử dụng vốn cho vay của Chi nhánh) nhưng đã góp phầnlàm giảm bớt áp lực trong hoạt động cho vay trong thời gian qua

Trong thời gian tới Chi nhánh tiếp tục tăng cường khả năng huy động vốn từ dân cư

và tổ chức kinh tế Đây là yêu cầu tiên quyết để đảm bảo cho Ngân hàng TMCP Đầu tư

và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Bắc Hà Nội nâng cao hiệu quả hoạt động, đứng vữngtrên đôi chân của mình và tự chủ trong hoạt động kinh doanh

2.1.4.2 Hoạt động cho vay

Cho vay là nghiệp vụ có thế mạnh của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển ViệtNam nói chung và Chi nhánh Bắc Hà Nội nói riêng Từ khi thành lập đến nay, Chi nhánhluôn hoàn thành tốt nhiệm vụ cấp tín dụng do Hội sở chính giao, Chi nhánh đã triển khai

có hiệu quả việc cấp tín dụng thương mại đối với các doanh nghiệp Trong những nămvừa qua, Chi nhánh có dư nợ lớn nhất tại địa bàn quận Long Biên, đồng thời có dư nợ lớnthứ 5 trong toàn hệ thống BIDV

Bảng 2.3: Sử dụng vốn tại Chi nhánh BIDV Bắc Hà Nội 2012 đến 30/11/2015

Phân loại theo thành phần kinh tế 7.950 9.111 9.466 8.754

+ Ngoài quốc doanh 5.803 7.618 7.364 6.753 Trong đó: Kinh tế cá thể 200 1.141 852 912 + Dư nợ có tài sản đảm bảo 6.280 7.289 7.607 7.812

(Nguồn: Trích từ Báo cáo kết quả kinh doanh của Chi nhánh hàng năm)

Góp phần vào sự tăng trưởng tín dụng của BIDV - Chi nhánh Bắc Hà Nội thời gian

qua thì hoạt động cho vay ngắn hạn chiếm tỉ trọng lớn và tăng trưởng nhanh Tuy nhiên,

dư nợ trung dài hạn cũng có xu hướng tăng và dần cân bằng tỉ trọng với dư nợ cho vaytrung dài hạn Năm 2013, dư nợ cho vay ngắn hạn cuối kỳ của Chi nhánh đạt 6.016 tỷđồng, tăng 610 tỷ đồng (tăng 11,3%) so với năm 2012 và chiếm 66% tổng dư nợ của Chinhánh Năm 2014, dư nợ cho vay ngắn hạn giảm 810 tỷ đồng so với 2013, đạt 5.206 tỷđồng (chiếm tỷ trọng 55% tổng dư nợ cuối kỳ) Trong giai đoạn 2012 đến 30/11/2015, dư

nợ vay của Chi nhánh tiếp tục giữ được mức tăng trưởng ổn định, năm sau cao hơn nămtrước Thời điểm 30/11/2015, tổng dư nợ của Chi nhánh đạt 8.574 tỷ đồng Cơ cấu tíndụng của Chi nhánh phù hợp với chỉ tiêu do Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển ViệtNam cấp trên giao cho

Về cơ cấu cho vay theo loại hình kinh tế: Trong những năm qua tỷ lệ dư nợ cho vaydoanh nghiệp ngoài quốc doanh chiếm tỷ trọng rất lớn Tỷ trọng cho vay doanh nghiệpngoài quốc doanh qua các năm luôn ở mức cao, cụ thể: năm 2012: 73%, năm 2013: 84%,năm 2014: 78%, 30/11/2015: 77% Đây là một xu hướng chuyển biến của Chi nhánh Bắc

Hà Nội trong vài năm trở lại đây Xuất phát từ đặc thù là một Ngân hàng thương mại nhànước, thời gian trước đây, dư nợ của Chi nhánh Bắc Hà Nội chủ yếu là đầu tư cho khốicác doanh nghiệp nhà nước, trong đó chủ yếu là các doanh nghiệp xây lắp (cầu 12, cầu

14, cầu 5 - Thăng Long, Đường 120, Đường 122…) và các doanh nghiệp nhà nước khácnhư than, phụ tùng, xe lửa… với tỷ trọng dư nợ cho vay khối doanh nghiệp nhà nước nàyluôn chiếm trên 80% tổng dư nợ Sự chuyển hướng sang đầu tư phát triển cho khối doanhnghiệp ngoài quốc doanh đã thể hiện phần nào xu hướng thời đại và sự nhạy bén của banlãnh đạo Chi nhánh Bởi thực tế chứng minh là phần lớn các doanh nghiệp xây lắp đềuđang ở tình trạng khó khăn và kinh doanh thiếu hiệu quả, nợ đọng vốn ngân hàng, nhiềudoanh nghiệp đã phải xử lý rủi ro hoặc bị xếp ở nhóm nợ xấu

Biểu đồ 2.1 Cơ cấu dư nợ theo nhóm nợ từ năm 2012 đến 30/11/2015 tại BIDV

Chi nhánh Bắc Hà Nội

(Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động của Chi nhánh qua các năm)

2.1.4.3 Hoạt động dịch vụ

Ngoài hoạt động tín dụng và huy động vốn, các sản phẩm dịch vụ khác cũng ngàycàng được Chi nhánh đẩy mạnh phát triển Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển ViệtNam nói chung và BIDV Bắc Hà Nội nói riêng, ngày càng chú trọng đầu tư về côngnghệ, đa dạng hơn về loại hình, chất lượng, tính năng, tiện ích Ngoài những dịch vụtruyền thống đã được cung cấp từ lâu như phát hành bảo lãnh, mở L/C, dịch vụ thanhtoán trong và ngoài nước…Chi nhánh nói riêng còn mở rộng thêm các dịch vụ khác như:BSMS, thanh toán hóa đơn điện nước, nạp thẻ điện thoại, thanh toán vé máy bay, pháthành các loại thẻ ghi nợ nội địa, thẻ tín dụng quốc tế, hoán đổi sản phẩm… đáp ứng tốtnhu cầu của khách hàng và tăng khả năng cạnh tranh với các ngân hàng khác

Bảng 2.4: Kết quả hoạt động dịch vụ BIDV Bắc Hà Nội 2012 đến 30/11/2015

Đơn vị: Tỷ đồng

Hoạt động thanh toán trong

nước và các dịch vụ khác ( phí

BSMS, W.U, phí hoa hồng bảo

(Nguồn: Trích từ Báo cáo kết quả kinh doanh của Chi nhánh hàng năm)

Từ bảng tổng hợp trên có thể thấy nguồn thu từ dịch vụ ròng có xu hướng tăngtrong giai đoạn từ 2012 đến 30/11/2015, mặc dù, nguồn thu từ dịch vụ ròng giảm khoảng

3 tỷ trong năm 2013, nhưng đã có sự tăng trở lại vào năm 2014 (tăng gần 7 tỷ so với năm2013) Đến 30/11/2015, tổng thu phí dịch vụ ròng đạt 72 tỷ đồng

Hoạt động bảo lãnh của Chi nhánh thực hiện chủ yếu là: Bảo lãnh dự thầu, bảo lãnhthực hiện hợp đồng, bảo lãnh tạm ứng, bảo lãnh bảo hành, cam kết mở thư tín dụng(L/C) Khách hàng mang lại doanh thu phí bảo lãnh lớn nhất cho Chi nhánh hiện nay làTổng công ty xây dựng công trình giao thông 1 Dịch vụ thanh toán: bao gồm thanh toántrong nước và thanh toán quốc tế Trong đó, phí dịch vụ thu được từ hoạt động thanh toánquốc tế chiếm khoảng 40%/tổng phí thanh toán của Chi nhánh Dịch vụ kinh doanh ngoạitệ: Với các sản phẩm hiện có của BIDV, Chi nhánh luôn đáp ứng tốt nhất các nhu cầu đadạng của khách hàng, đảm bảo cạnh tranh và hiệu của Chi nhánh Dịch vụ khác: dịch vụthẻ, thanh toán hóa đơn, thu hộ, ngân quỹ, bảo hiểm… tăng đều qua các năm

2.2 Thực trạng chất lượng hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Bắc Hà Nội:

2.2.1 Căn cứ pháp lý hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở tại BIDV Chi nhánh Bắc Hà Nội

Hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở của BIDV chi nhánh Bắc Hà Nội được triểnkhai dựa trên các cơ sở pháp lý của các cơ quan lập pháp, NHNN và BIDV Những cơ sởpháp lý điều chỉnh hoạt động cho vay khách hàng cá nhân mua nhà ở tại BIDV Bắc HàNội bao gồm:

- Bộ luật dân sự 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành;

- Luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 ban hành ngày 16/06/2010;