Phát triển cho vay nhu cầu nhà ở tại BIDV thành đô

Hệ thống hoá những vấn đề lý luận về cho vay mua nhà của Ngân hàng thương mại. Phân tích thực trạng phát triển sản phẩm cho vay mua nhà của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam Chi nhánh Thành Đô, đánh giá các sản phẩm cho vay mua nhà tại Chi nhánh đã và đang áp dụng để rút ra những kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại. Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy mạnh phát triển sản phẩm cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam Chi nhánh Thành Đô

LỜI MỞ ĐẦU

1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI

Hiện nay, việc có một ngôi nhà riêng mua bằng vốn tích góp đang là một giấc

mơ khá xa vời đối với các gia đình công nhân viên chức, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ Nhu cầu nhà ở ngày một nhiều, tình trạng đầu cơ khiến cho thị trường nhiều lúc

bị lũng đoạn, giá cả bị đẩy lên cao một cách chóng mặt, do đó nhà ở cho người dân tại các đô thị hiện là một bài toàn rất nan giải Đặc biệt trong thời gian vừa qua khi thị trường bất động sản “đóng băng’ kéo dài, giao dịch bất động sản dường như chững lại, Chính phủ đã đưa ra nhiều giải pháp nhằm “phá băng”, tìm ra lối thoát cho thị trường bất động sản ổn định trở lại nhằm giải quyết nhanh chóng nhu cầu thiết yếu của người dân

Có “an cư” thì mới “lạc nghiệp” Câu nói đó chính là mong muốn bình dị của người dân Việt Nam từ bao đời nay về một căn nhà để ổn định cuộc sống Tuy nhiên mong muốn đó thật khó thực hiện khi mà phần đông dân số là những người

có thu nhập trung bình hoặc thấp, trong khi giá cả thị trường nhà đất lại rất cao, thì vấn đề tích góp đủ tiền mua nhà trở nên quá khó khăn đối với các gia đình trẻ Việt Nam được đánh giá là quốc gia có tốc độ tăng dân sô cao, hiện nay dân số Việt Nam đạt khoảng trên 90 triệu người, mật độ dân số là gần 260 người/km2 cao gấp 6-7 lần mật độ chuẩn, dân số của nước ta phần đông là dân số trẻ, năng động, thu nhập không ngừng được cải thiện Tương ứng với đó là tỷ lệ dân số ở đô thị tăng lên nhanh chóng, ước tính đạt mức 45% vào năm 2020 Dân số gia tăng tại đô thị sẽ tạo sức ép lớn về nhà ở Tình hình xây dựng nhà ở xã hội cho cán bộ công nhân viên, nhà lưu trú cho công nhân và nhà ở tái định cư đều lâm vào tình trạng cung không đáp ứng nổi cầu Như vậy có thể khẳng định rằng nhu cầu về nhà ở là rất lớn Trong thời gian gần đây, các ngân hàng thương mại liên tục mở rộng hoạt động cho vay mua nhà đối với các khách hàng cá nhân có nhu cầu Tuy nhiên, hiện nay việc cho vay mua nhà của các ngân hàng thương mại vẫn còn nhiều bất cập: sản phẩm chưa phong phú, khả năng phát triển sản phẩm còn hạn chế

Nắm bắt được nhu cầu của người dân cũng như làm tăng tính cạnh tranh với các ngân hàng bạn, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đã triển khai sản phẩm cho vay mua nhà ở Đặc biệt là chi nhánh BIDV Thành Đô đã không ngừng đẩy mạnh dư nợ tín dụng cá nhân, đã từng bước cải thiện quy trình, quy chế cho vay phù hợp nhu cầu của người dân, nhưng vẫn bảo đảm an toàn tín dụng Tuy nhiên, chính sách cũng như quy chế cho vay của Chi nhánh vẫn tồn đọng nhiều vướng mắc khách quan lẫn chủ quan, làm ảnh hưởng đến việc phát triển sản phẩm cho vay nhu cầu về nhà ở tại Chi nhánh.

Với những lý do và thực tế nêu trên, việc nghiên cứu đưa ra giải pháp khắc phục khó khăn và đẩy mạnh phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Chi nhánh

Thành Đô là vô cùng cấp thiết Chính vì vậy, tôi đã lựa chọn đề tài “Phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Thành Đô” làm đề tài nghiên cứu của mình.

- Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy mạnh phát triển sản phẩm cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Thành Đô

3 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Đối tượng nghiên cứu: nghiên cứu về sản phẩm cho vay nhu cầu nhà ở Phạm vi nghiên cứu:

+ Về thời gian: tập trung trong giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2014

+ Về không gian: tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Thành Đô

4 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU:

Việc phát triển cho vay mua nhà trong giai đoạn thị trường bất động sản phát triển đã và đang là vấn đề được các ngân hàng thương mại quan tâm Hoạt động cho vay này không những có ý nghĩa to lớn đối với ngân hàng thương mại mà còn có ý nghĩa lớn đối với xã hội cũng như góp phần kích thích sự tăng trưởng của nền kinh tế nói chung Chính vì vậy, việc phát triển sản phẩm cho vay nhu cầu về nhà ở là hết sức cần thiết đối với ngân hàng thương mại Tại nhiều ngân hàng Việt Nam hiện nay có các công trình luận văn nghiên cứu về cho vay mua

nhà như tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam có đề tài “Thực trạng cho vay mua nhà, xây mới và sửa chữa nhà ở tại Ngân hàng TMCP Công thương

Việt Nam Chi nhánh Đà Nẵng” của tác giả Trần Thị Yến đăng trên Tailieu.vn,

hay tại Techcombank có đề tài “Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại Techcombank Chi nhánh Láng Hạ” của tác giả Nguyễn Thị Thanh Hương đăng

trên Khotailieu.vn Ngay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam

cũng có một số luận văn về đề tài này như: Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hà Thành đăng trên Tailieu.vn Tuy nhiên, chưa có một công trình nghiên cứu nào về đề tài: “Phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Thành Đô ”, vì vậy tác giả có thể khẳng định đề tài nghiên cứu này không bị trùng lặp với các đề tài đã nghiên cứu trước đó Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi và phát triển, tác giả mong muốn đề tài sẽ là một đóng góp nhỏ cho vấn đề phát triển sản phẩm cho vay mua nhà tại chi nhánh

5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: phương pháp thống kê, kết hợp với phương pháp phân tích tổng hợp, tư duy logic… để luận giải các vấn đề

đề cập trong nội dung bài viết

6 KẾT CẤU LUẬN VĂN

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Lời cam đoan, Lời cảm ơn, Các danh mục, Phụ lục, Nội dung chính của Luận văn được trình bày trong 3 chương như sau:

Chương 1: Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng

Thương mại

Chương 2: Thực trạng phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Ngân

hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Thành Đô

Chương 3: Giải pháp phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng

Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Thành Đô

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN CHO VAY MUA NHÀ CỦA

NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1 Khái niệm về phát triển và tăng trưởng

1.1.1 Khái niệm phát triển

Phát triển là khuynh hướng vận động đã xác định về hướng của sự vật: hướng đi lên từ thấp đến cao, từ kém hoàn thiện đến hoàn thiện hơn

Phát triển kinh tế là quá trình tăng tiến toàn diện và về mọi mặt trong nền kinh tế của một quốc gia hoặc một địa phương

1.1.2 Phân biệt phát triển và tăng trưởng

Tăng trưởng chỉ là sự gia tăng về lượng, còn phát triển chỉ sự gia tăng về chất và đảm bảo yếu tố cân đối, hài hòa

Như vậy, khi nói tăng trưởng kinh tế là chỉ sự gia tăng về lượng của những chỉ tiêu đặc trưng cho một trạng thái kinh tế Còn phát triển kinh tế bao gồm tăng trưởng kinh tế, sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế và tiến bộ xã hội

1.2 Tổng quan về cho vay mua nhà của Ngân hàng Thương mại

1.2.1 Khái niệm về cho vay

Cho vay là sự chuyển nhượng tạm thời một lượng giá trị từ người sở hữu (NHTM) sang người sử dụng (người vay), sau một thời gian nhất định lại quay về với lượng giá trị lớn hơn lượng giá trị ban đầu

1.2.2 Phân loại các sản phẩm cho vay

1.2.2.1 Phân theo mục đích sử dụng vốn:

- Cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh: là hình thức cho vay của tổ chức tín dụng đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh Các khoản vay này thường được tài trợ vào vốn lưu động, mua sắm và đối tượng chủ yếu của loại hình cho vay này

là doanh nghiệp

- Cho vay tiêu dùng: là loại hình cho vay tài trợ cho việc tiêu dùng nhằm giúp người tiêu dùng có thể sử dụng hàng hóa, dịch vụ trước khi họ có khả năng

chi trả, tạo điều kiện cho người vay được hưởng mức sống cao hơn Thông thường quy mô của khoản vay này còn nhỏ, rủi ro cao nên lãi suất cho vay thường cao Tuy nhiên, hình thức cho vay này lại mang đến lợi nhuận Đối tượng được vay là các hộ gia đình, cá nhân để phục vụ mục đích xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, mua ô tô, du học

1.2.2.2 Phân loại theo thời hạn tín dụng

- Cho vay ngắn hạn: là hình thức cho vay mà thời hạn vay đến 12 tháng, được sử dụng để bù đắp thiếu hụt vốn lưu động của các doanh nghiệp và các nhu cầu chi tiêu ngắn hạn của cá nhân

- Cho vay trung dài hạn: là hình thức cho vay mà thời hạn vay trên 12 tháng, được sử dụng để đầu tư mua sắm tài sản cố định, cải tiến hoặc đổi mới thiết bị, mở

rộng sản xuất

1.2.2.3 Phân loại theo mức độ tín nhiệm của khách hàng

- Cho vay không có bảo đảm: là hình thức ngân hàng cho khách hàng vay chỉ dựa trên uy tín bản thân khách hàng Hình thức cho vay này chứa đựng nhiều rủi ro nên chỉ khi ngân hàng nắm rõ về tình hình của khách hàng vay, đặc biệt là tình hình tài chính của khách hàng để đảm bảo khả năng trả nợ

- Cho vay có bảo đảm: là hình thức cho vay trong đó người đi vay phải có tài sản cầm cố, thế chấp hoặc bảo lãnh của bên thứ ba mới được ngân hàng chấp nhận cho vay Loại hình cho vay này sẽ hạn chế bớt rủi ro cho ngân hàng đồng thời nâng cao ý thức trả nợ của người đi vay

1.2.2.4 Phân loại theo phương thức cho vay

- Cho vay từng lần: là hình thức cho vay mà mỗi lần ngân hàng và khách hàng làm thủ tục vay cần ký kết hợp đồng tín dụng Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn thì việc ký kết hợp đồng được ký kết từ đầu, sẽ thảo luận riêng cho từng lần đi kèm với các điều khoản lãi suất, thời hạn, tài sản bảo đảm

- Cho vay theo hạn mức tín dụng: là hình thức cho vay mà ngân hàng và khách hàng ký kết một hợp đồng tín dụng trong đó quy định số tiền vay tối đa

mà khách hàng được vay trong thời gian cố định Trong kỳ khách hàng có thể

vay trả nhiều lần, tuy nhiên không được vượt hạn mức tín dụng quy định trong hợp đồng.

- Cho vay theo dự án đầu tư: là hình thức Ngân hàng cho khách hàng vay để thực hiện dự án đầu tư, phát triển sản xuất kinh doanh dịch vụ và các dự án đầu tư phục vụ cuộc sống Với hình thức cho vay này, ngân hàng có thể giải ngân theo từng hạng mục mà dự án đang thực hiện khi khách hàng cung cấp đầy đủ hồ sơ tài liệu, chứng từ cho lần giải ngân đó

- Cho vay hợp vốn (cho vay đồng tài trợ): là hình thức một nhóm các tổ chức tín dụng cùng cho vay đối với một dự án vay vốn của khách hàng, trong đó có một

tổ chức tín dụng làm đầu mối dàn xếp, phối hợp với các tổ chức tín dụng khác Các

tổ chức tín dụng phải ký kết với nhau về việc hợp vốn và khách hàng không thể biết được việc này

- Cho vay theo hạn mức tín dụng dự phòng: là hình thức ngân hàng tạm ứng nguồn vốn cho khách hàng theo hạn mức tín dụng nhất định để đầu tư cho dự án khi khách hàng có nhu cầu

1.2.3 Khái niệm về cho vay mua nhà

Cho vay mua nhà là một thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng quy định quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, trong đó, ngân hàng sẽ cấp tín dụng để phục vụ mục đích mua nhà của khách hàng, khách hàng cam kết sẽ hoàn trả số nợ gốc cộng với lãi vốn vay phải trả theo quy định trong hợp đồng

1.2.4 Đặc điểm về cho vay mua nhà

1.2.4.1 Đặc điểm về đối tượng vay

Đối tượng cho vay mua nhà trước tiên là những cá nhân có đủ năng lực pháp

lý và thuộc diện pháp luật cho phép, tùy theo tiêu chí phân loại mà đối tượng cho vay mua nhà được phân loại như sau:

+ Phân loại theo thu nhập:

- Các đối tượng thu nhập thấp: là những người có hoàn cảnh khó khăn, muốn cải thiện đời sống của mình nhưng do có thu nhập thấp nên không thể thỏa mãn nhu

cầu Đây là nhóm khách hàng tiềm năng đối với các ngân hàng thương mại trong điều kiện hoàn cảnh cụ thể ở Việt Nam hiện nay

- Các đối tượng có thu nhập trung bình: Khi thu nhập tăng thì nhu cầu cải thiện đời sống cũng tăng theo, do đó đối với nhóm người này thì cho vay mua nhà là mục tiêu của ngân hàng vì nhu cầu của nhóm khách hàng này lớn đồng thời thu nhập cao hơn nhóm trên Nhóm đối tượng này có thể phù hợp với loại hình chung cư cũ, những chung cư mới có diện tích nhỏ hoặc nhà riêng có diện tích không quá lớn

- Các đối tượng có thu nhập cao: Những ngôi nhà mà đối tượng này nhắm đến thường là các chung cư có diện tích lớn, nhà biệt thự hay nhà riêng biệt

+ Phân loại theo tình trạng công tác hay lao động:

Nhu cầu vay mua nhà của cá nhân phụ thuộc vào tính chất công việc, nghề nghiệp công tác hay nơi công tác Xét theo đặc điểm trên, có thể phân loại những nhóm khách hàng như sau:

- Những người làm công ăn lương

- Những người làm ăn kinh doanh

- Những người hành nghề chuyên nghiệp (ca sỹ, bác sỹ…)

- Những người lao động tự do

Theo cách phân loại trên thì trên thực tế những người thuộc ba nhóm đầu tiên thường có thu nhập ổn định hơn và cao hơn so với nhóm cuối, đồng thời nhu cầu về nhà ở đối với những người thuộc các nhóm này là chủ yếu

1.2.4.2 Đặc điểm về quy mô và thời hạn khoản vay

- Về quy mô khoản vay: Quy mô khoản vay mua nhà thường lớn hơn rất nhiều so với quy mô trung bình của các khoản vay tiêu dùng thông thường Đó là do các căn nhà thường có giá trị lớn hơn, do vậy trong cho vay tiêu dùng thì cho vay mua nhà góp phần đáng kể vào tỷ trọng tín dụng nói chung

- Về thời hạn khoản vay: Thời hạn cho vay được tính từ ngày khách hàng nhận được món vay đầu tiên đến khi khách hàng hoàn trả hết cả gốc và lãi vay

Thời hạn cho vay mua nhà trả góp chủ yếu là cho vay trung và dài hạn Cán bộ tín dụng thường căn cứ vào nhu cầu vay vốn, khả năng trả nợ của khách hàng và thời hạn nguồn vốn của ngân hàng để quyết định thời hạn cho vay hợp lý nhưng không quá mức thời hạn tối đa mà ngân hàng qui định.

1.2.4.3 Đặc điểm về rủi ro

Cho vay mua nhà thông thường là khoản vay có kỳ hạn dài nhất (thường từ 10-20 năm) trong danh mục cho vay của ngân hàng Nhìn chung, loại hình cho vay này thường chứa đựng nhiều rủi ro vì xảy ra nhiều vấn đề trong khoảng thời gian cho vay bao gồm những thay đổi tiêu cực trong nền kinh tế, lãi suất, sức khỏe của người vay…

Rủi ro trong hoạt động cho vay mua nhà chủ yếu là rủi ro tín dụng, là khách hàng không trả được gốc hoặc lãi đúng hạn, gây ra tổn thất cho ngân hàng Nguồn trả nợ ngân hàng lấy từ thu nhập thường xuyên của khách hàng, mà thu nhập này lại phụ thuộc vào tình trạng sức khỏe, độ tuổi và công việc của khách hàng Thời hạn cho vay dài cũng đồng nghĩa với việc xảy ra nhiều rủi ro tiềm ẩn Khi khách hàng gặp một sự cố nào đó trong cuộc sống thì có thể xảy ra khả năng khách hàng không trả nợ khoản vay theo cam kết với ngân hàng Biện pháp khắc phục tình trạng rủi ro này là ngân hàng mua bảo hiểm, hoặc yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm, như vậy ngân hàng sẽ san sẻ rủi ro với công ty bảo hiểm Hoặc ngân hàng sẽ phải thanh lý tài sản đảm bảo là căn nhà được mua, tuy nhiên ngân hàng thường gặp khó khăn khi

xử lý tài sản bởi bất động sản là tài sản có tính thanh khoản không cao, giá biến động liên tục nên rất khó bán Do đó, trước khi cho vay, ngân hàng phải thẩm định khách hàng thận trọng, hạn chế tối đa việc phải thanh lý tài sản

CVMN còn chịu ảnh hưởng rủi ro từ thị trường bất động sản Thị trường bất động sản mang tính chu kỳ, mỗi giai đoạn khủng hhoảng sẽ kéo dài nhiều năm dẫn đến giá cả nhà ở có thể có biến động giảm, trong khi đó tài sản đảm bảo vay thường

là chính ngôi nhà mà khách hàng vay mua nên trong trường hợp ngân hàng muốn

xử lý tài sản đảm bảo sẽ rất khó khăn

Một rủi ro nữa ngân hàng có thể gặp phải là rủi ro về đạo đức, khi khách hàng câu kết với người bán, làm các giấy tờ giả cố tình lừa đảo để chiếm đoạt vốn của ngân hàng Do chất lượng thông tin tín dụng ít, thông tin thu được chủ yếu là do ngân hàng cung cấp nên khách hàng có thể đưa ra các thông tin không chính xác, dẫn đến quyết định cấp tín dụng sai.

1.2.4.4 Đặc điểm về lãi suất của món vay

Do thời gian cho vay mua nhà trả góp thường dài, có thể kéo dài đến 20 năm nên lãi suất áp dụng cho các khoản vay này thường được định giá cao Ngoài ra, ngân hàng còn phải chịu ảnh hưởng của rủi ro lãi suất, sự bất ổn của môi trường kinh tế vĩ mô đồng thời ngân hàng cũng có thể gặp rủi ro khi giá cả nhà có biến động giảm trong tương lai

1.2.4.5 Đặc điểm về tài sản đảm bảo

Tài sản đảm bảo cho khoản cho vay mua nhà trả góp thường chính là nhà/đất được hình thành từ món vay hoặc các bất động sản khác Tuy nhiên thủ tục đảm bảo bằng nhà/đất rất phức tạp, khách hàng cần phải đăng kí với sở địa chính hoặc các cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển nhượng hay đã thế chấp cho ngân hàng Mặt khác, giá trị của nhà/đất phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố thị trường, vì vậy, ngân hàng thường phải nghiên cứu xác định giá của tài sản đảm bảo để quyết định tỷ lệ tài trợ cho vay hợp lý, đáp ứng được nhu cầu của khách hàng song vẫn phải đảm bảo sự an toàn và lợi nhuận cho ngân hàng

1.2.5 Quá trình hình thành và sự cần thiết của cho vay mua nhà

1.2.5.1 Quá trình hình thành

Trước những năm 2000, khi nền kinh tế vừa thoát khỏi thời kỳ bao cấp, nhà cửa còn rất thưa thớt, đất đai rộng rãi, người dân không phải lo lắng nhiều về xây nhà dựng cửa, phần vì hầu hết người dân đều an cư lạc nghiệp ngay chính trên mảnh đất quê mình mà rất ít người phải cầu thực nơi xa xứ, phần vì đất thì nhiều

mà người thì ít Nhưng khi nền kinh tế phát triển, quá trình đô thị hoá diễn ra với tốc độ nhanh chóng trong cả nước sẽ thu hút một số lượng dân cư lớn đổ về thành thị để làm ăn và sinh sống Mặt khác, mật độ dân số tăng cao dẫn đến các đô thị ,

thành phố có số lượng dân cư tăng lên nhanh chóng, đất đai ngày càng bị thu hẹp lại Bên cạnh đó, sau khi hội nhập WTO, các nhà đầu tư nước ngoài ồ ạt đầu tư vào Việt Nam, cơ sở hạ tầng được nâng cấp, các kênh đầu tư được thông suốt, và không thể thiếu đó là các toà nhà cao ốc, các công trình xây dựng ngày càng nhiều lên Nền kinh tế tăng trưởng và ổn định tạo điều kiện cho thu nhập của người dân tăng cao, kéo theo đó là nhu cầu cải thiện đời sống, nâng cao chất lượng cuộc sống

mà nhu cầu không thể thiếu là nhà ở Nhưng nhu cầu đó khó có thể trở thành hiện thực khi mà đất đai thì ngày càng thu hẹp, giá đất ngày càng leo thang, và mặc dù tăng thu nhập nhưng người dân muốn tích góp đủ tiền để mua nhà thì cần một thời gian rất dài Có cầu thì mới có cung, nhận thấy được nhu cầu rất cấp thiết của mỗi người dân về một ngôi nhà để sinh sống, các ngân hàng thương mại đã đua nhau tung ra sản phẩm cho vay mua nhà và ngày càng cải thiện, đa dạng hoá sản phẩm

để đáp ứng tối đa nhu cầu của người dân

1.2.5.2 Sự cần thiết của cho vay mua nhà

Có thể nói, cho vay mua nhà là một hoạt động hết sức cần thiết và có ý nghĩa thiết thực đối với không chỉ khách hàng đi vay hay bản thân ngân hàng mà còn đối với cả nền kinh tế

a Lợi ích đối với Ngân hàng thương mại

Việc mở rộng hoạt động cho vay mua nhà giúp ngân hàng cung cấp ngày càng tốt hơn, đa dạng hơn danh mục các sản phẩm, dịch vụ, từ đó góp phần phân tán rủi ro

và nâng cao sức cạnh tranh đối với các ngân hàng và các tổ chức phi ngân hàng khác Hơn nữa, từ hoạt động này ngân hàng có thể gia tăng thu nhập từ hoạt động cho vay

vì thời hạn vay dài hạn nên lãi suất của khoản vay này thường là cao Bên cạnh thu nhập từ chính khoản vay, ngân hàng còn có thể nâng cao lợi nhuận từ các sản phẩm, dịch vụ đi kèm hoặc các sản phẩm, dịch vụ khác của ngân hàng cung cấp

b Lợi ích của tầng lớp dân cư (khách hàng vay vốn)

Để ổn định chất lượng cuộc sống thì nhà ở vẫn luôn là nhu cầu đầu tiên và cấp bách của người lao động Đặc biệt, do quá trình đô thị hóa, lượng người dân

đổ về các thành phố lớn ngày càng đông, để đáp ứng nhu cầu này không ít những

khu chung cư hay những khu đô thị lớn đã ra đời để phục vụ nhu cầu ăn ở của người dân Tuy nhiên, do khoảng cách về mức thu nhập hàng tháng của người lao động so với giá cả của đất đai, nhà cửa là rất lớn nên hoạt động cho vay mua nhà của các ngân hàng thương mại để đáp ứng nhu cầu khách hàng là hoàn toàn cần thiết.

c Đối với xã hội

Ngân hàng thương mại đã trở thành chiếc cấu nối giữa việc xây dưng, việc mua bán nhà, chuyển quyền sử dụng đất, đem lại lợi ích cho chủ đầu tư, từ đó khuyến khích sự đầu tư vào lĩnh vực nhà đất, bất động sản, đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế Thứ hai, hoạt động cho vay mua nhà chính là hưởng ứng chính sách của Đảng và Chính phủ trong việc nâng cao chất lượng cuộc sống cho người lao động nhất là những người có thu nhập thấp hoặc trung bình chưa có khả năng mua nhà Thứ ba, các ngân hàng cũng tìm kiếm được thu nhập từ hoạt động cho vay này

1.2.6 Quan điểm về phát triển cho vay mua nhà và các chỉ tiêu đánh giá

1.2.6.1 Quan điểm về phát triển cho vay mua nhà

Khi nói về phát triển cho vay mua nhà, ta cần phải xem xét việc phát triển theo cả hai chiều hướng về chiều rộng và chiều sâu Thứ nhất là phát triển cho vay mua nhà theo chiều rộng, nghĩa là nâng quy mô, mở rộng về số lượng các hợp đồng cho vay, các phương thức cho vay sao cho đa dạng, phong phú Thứ hai là phát triển theo chiều sâu, nghĩa là số lượng phải đi kèm với chất lượng, ngân hàng cần nâng cao chất lượng của từng sản phẩm cho vay mua nhà Mỗi một sản phẩm phải thoả mãn tốt nhất nhu cầu của khách hàng đồng thời phù hợp với định hướng phát triển và tiềm lực của ngân hàng về quản lý cũng như trình

độ nhân viên, tránh tình trạng mở rộng tràn lan nhưng không quản lý nổi, dẫn đến phát triển sản phẩm không hiệu quả, gây lãng phí công sức và tăng cao rủi

ro cho hoạt động ngân hàng

1.2.6.2 Các chỉ tiêu đánh giá sự phát triển cho vay mua nhà

a Chỉ tiêu phản ánh doanh số, số dư nợ cho vay mua nhà:

 Chỉ tiêu phản ánh doanh số cho vay mua nhà:

Doanh số cho vay mua nhà: Là tổng số tiền mà ngân hàng cho vay mua nhà

trong kỳ, nó phản ánh một cách khái quát về hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng trong một thời kỳ nhất định, thường tính theo năm tài chính

•Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số cho vay mua nhà tuyệt đối:

Giá trị tăng trưởng

doanh số tuyệt đối =

Tổng doanh số CVMN năm (t) -

Tổng doanh số CVMN năm (t-1)

Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết doanh số CVMN năm (t) so với năm (t-1) về

giá trị tuyệt đối là bao nhiêu Khi chỉ tiêu này tăng lên, tức là số tiền mà ngân hàng cung cấp cho khách hàng cũng tăng lên, thoả mãn tốt hơn nhu cầu của khách hàng,

và nó cũng thể hiện hoạt động CVMN đã được mở rộng

•Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số CVMN tương đối:

Giá trị tăng trưởng

doanh số tương đối =

Gía trị tăng trưởng doanh số tuyệt đối x 100%

Tổng doanh số CVMN năm (t-1)

Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết tốc độ tăng trưởng doanh số CVMN năm (t) so

với năm (t-1) Khi chỉ tiêu này tăng lên, nó thể hiện rằng doanh số CVMN qua các năm của ngân hàng đã tăng lên tương đối

•Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng về tỉ trọng:

Tỉ trọng =

Tổng doanh số CVMN x 100%

Tổng doanh số cho vay của

NH

Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết doanh số của hoạt động CVMN chiếm tỉ lệ

bao nhiêu trong tổng doanh số của hoạt động cho vay của ngân hàng Khi tỉ trọng của CVMN tăng lên qua các năm, chứng tỏ rằng tỉ lệ của CVMN trong hoạt động cho vay đã tăng lên và nó cũng cho thấy rằng hoạt động CVMN đã được mở rộng

 Chỉ tiêu phản ánh dư nợ CVMN:

Dư nợ CVMN: Là số tiền mà khách hàng đang nợ ngân hàng tại một thời

điểm Chỉ tiêu này thường được sử dụng kếp hợp với chỉ tiêu doanh số CVMN nhằm phản ánh tình hình mở rộng CVMN của ngân hàng

• Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng dư nợ tuyệt đối:

Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết dư nợ năm (t) tăng so với năm (t-1) về số tuyệt

đối là bao nhiêu Khi chỉ tiêu này tăng lên, tức là số tiền mà khách hàng đang nợ ngân hàng qua các năm đã tăng lên, chứng tỏ rằng hoạt động CVMN được mở rộng

•Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng dư nợ tương đối:

Giá trị tăng trưởng dư

Tổng dư nợ cho vay

Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết dư nợ của hoạt động cho vay mua nhà chiếm tỉ

lệ bao nhiêu trong tổng dư nợ của toàn bộ hoạt động cho vay của ngân hàng

b Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng loại hình sản phẩm cho vay mua nhà:

Chỉ tiêu này phản ánh sự đa dạng về loại hình cho vay mua nhà mà ngân hàng cung cấp cho khách hàng, đó là các loại hình như:

+ Cho vay mua nhà trả góp

+ Cho vay mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại

+ Cho vay xây sửa nhà

Những loại hình cho vay mua nhà phản ánh khả năng mở rộng quy mô cũng như phạm vi hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng Nó phản ánh sự đa dạng về

Giá trị tăng trưởng dư nợ

Tổng dư nợ CVMN

-Tổng dư nợ CVMN năm (t-1)

cách thức mà ngân hàng cung cấp dịch vụ, sản phẩm cho vay mua nhà, qua đó phản ánh khả năng nắm bắt nhu cầu khách hàng của ngân hàng Khi loại hình cho vay này được mở rộng thì sẽ thoả mãn tốt hơn nhu cầu, mong muốn đa dạng của khách hàng, qua đó cũng thể hiện hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng ngày càng được mở rộng.

c Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng về khách hàng vay mua nhà

Đây là chỉ tiêu phản ánh sự đa dạng về loại khách hàng mà ngân hàng cho vay mua nhà Chỉ tiêu này tăng lên chứng tỏ ngân hàng đã thực sự chú tâm tới nhu cầu của ngươi dân và ngày càng phát triển sản phẩm đáp ứng nhu cầu đó.Để tăng chỉ tiêu này, ngân hàng cần dùng nhiều chiến lược marketing, đồng thời cải tiến sản phẩm, hình thành các sản phẩm mới để thu hút những nhóm khách hàng mới Như vậy chỉ tiêu mở rộng về khách hàng vay mua nhà chỉ được thực hiện khi ngân hàng

đã hoàn thành tốt chỉ tiêu mở rộng loại hình sản phẩm CVMN.

1.2.7 Các nhân tố ảnh hưởng đến cho vay mua nhà

Hoạt động kinh doanh của ngân hàng nói chung và hoạt động cho vay mua nhà nói riêng và chịu ảnh hưởng của rất nhiều nhân tố Có thể chia các nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động cho vay mua nhà ra thành hai nhóm nhân tố: các nhân tố khách quan và các nhân tố chủ quan Để có thể mở rộng và phát triển hoạt động cho vay mua nhà thì ngân hàng cần tìm hiểu tới sự biến động của những nhân tố này

1.2.7.1 Các nhân tố khách quan

Đây là nhóm nhân tố bên ngoài tác động lên hoạt động CVMN mà ngân hàng không thể tác động mà chỉ có thể tận dụng, điều hành hoạt động sao cho phù hợp Các nhân tố khách quan bao gồm các nhân tố thuộc môi trường vĩ mô và các nhân tố thuộc môi trường vi mô

+ Môi trường kinh tế:

- Tốc độ tăng trưởng kinh tế: có ảnh hưởng lớn đến hoạt động cho vay của các ngân hàng, phản ánh qua trình độ phát triển kinh tế, thu nhập quốc dân, thu nhập bình quân đầu người cùng mức sống dân cư Khi nền kinh tế đang tăng trưởng,

người dân cảm thấy lạc quan hơn về mức thu nhập của họ, tiêu dùng được kích thích làm cho nhu cầu tiêu dùng trong đó có sản phẩm cho vay mua nhà được mở rộng Ngược lại, khi nền kinh tế rơi vào tình trạng suy thoái, thu nhập người dân bị giảm sút, lạm phát và thất nghiệp tăng cao, trong điều kiện đó phải gánh thêm một khoản nợ ngân hàng là điều không ai muốn chính vì vậy, hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng khó có thể mở rộng.

- Thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản càng phát triển thì người dân cũng dễ dàng mua nhà hơn Sự biến động của thị trường bất động sản một phần cũng chịu ảnh hưởng của thị trường chứng khoán Khi thị trường chứng khoán giảm sút, rất nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng sang thị trường bất động sản, làm cầu về bất động sản tăng cao, gia tăng số lượng giao dịch bất động sản và tạo tính thanh khoản cho thị trường này Đây là điều kiện thuận lợi giúp ngân hàng mở rộng quy

mô cho vay mua nhà

+ Môi trường pháp lý:

Cho vay mua nhà cũng giống như bất kì hình thức cấp tín dụng nào khác chịu sự điều chỉnh chặt chẽ theo các quy định pháp luật như luật các tổ chức tín dụng, quy chế cho vay, các tỷ lệ đảm bảo trong hoạt động ngân hàng Đặc biệt là hoạt động cho vay mua nhà còn gắn liền với bất động sản nên còn chịu sự điều chỉnh của pháp luật về bất động sản, đất đai cũng như pháp luật về đảm bảo tiền vay bằng bất động sản Do đó, nếu các văn bản pháp luật không rõ ràng, chặt chẽ, cụ thể

sẽ tạo những khó khăn trong việc thi hành của ngân hàng, gây khó khăn trong hoạt động mở rộng cho vay của ngân hàng

Các chủ trương và chính sách của Nhà nước cũng có tác động đáng kể tới hoạt động cho vay mua nhà Các chính sách mà Chính phủ đưa ra nhằm điều chỉnh thị trường trong một thời kỳ, điều chỉnh về cung cầu thị trường bất động sản, các chính sách đưa ra làm giảm nhiệt hoặc hâm nóng thị trường bất động sản như luật đất đai, thuế đất, các chính sách về làm thủ tục xác nhận quyền sỡ hữu đất, cấp sổ đỏ…

+ Môi trường chính trị:

Tình hình chính trị của quốc gia luôn có những ảnh hưởng lớn tới hoạt động cho vay mua nhà của các ngân hàng thương mại Sự ổn định chính trị là điều kiện đầu tiên để các nhà đầu tư trong và ngoài nước yên tâm đầu tư vốn vào thị trường bất động sản làm thị trường bất động sản phát triển, số lượng các khu chung cư tăng nhanh đáp ứng nhu cầu nhà ở của dân cư tốt hơn Từ đó tạo điều kiện cho việc mua nhà ở, giúp ngân hàng có khả năng mở rộng và phát triển nghiệp vụ cho vay mua nhà

+ Môi trường văn hóa – xã hội:

Môi trường văn hoá xã hội được hình thành từ những tổ chức và những nguồn lực khác nhau như cách nhận thức, trình độ học vấn, thói quen, tâm lý, tục quán, bản sắc dân tộc… tất cả các yếu tố trên đều có ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở của người dân

- Trình độ dân trí: Trình độ dân trí của người dân Việt Nam còn tương đối thấp, đây cũng là một trở ngại lớn cho việc mở rộng cho vay mua nhà của các ngân hàng thương mại Hiện tại cho vay mua nhà ở nước ta chỉ tập trung ở một số thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng…nơi mà người dân có trình độ học vấn tương đối cao, thu nhập cao và có nhiều nhu cầu tiêu dùng hàng hoá xa xỉ hơn,

vì thế nhu cầu vay mua nhà cũng nhiều hơn

- Tâm lý: So với người phương Tây sẵn sàng thuê nhà ở lâu dài thì ở các nước phương Đông như Việt Nam lại có sự khác biệt lớn ở chỗ người Á Đông nói chung và người Việt Nam nói riêng lại có quan niệm “ an cư” thì mới “lạc nghiệp”

Họ luôn muốn có một căn nhà riêng của mình để ổn định cuộc sống, như vậy, quan niệm này cũng là một lợi thế để phát triển loại hình cho vay mua nhà ở Việt Nam

- Dân số: Yếu tố dân số cũng tác động lớn đến nhu cầu nhà ở bao gồm tỉ lệ

tăng dân số, kết cấu dân số, xu hướng dịch chuyển dân số…Một khu vực có cơ cấu dân số trẻ, số lượng cặp vợ chồng mới kết hôn cao thì nhu cầu nhà ở sẽ tăng lên đáng kể so với khu vực có dân số già, tạo điều kiện cho sự phát triển của hoạt động cho vay mua nhà

1.2.7.2 Các nhân tố chủ quan

Sự phát triển của hoạt đông cho vay mua nhà của ngân hàng thương mại chủ yếu do nội lực của ngân hàng quyết định, nhân tố tiên quyết là định hướng phát triển của ngân hàng Nếu ngân hàng không có định hướng về việc phát triển sản phẩm cho vay mua nhà thì chắc chắn nó sẽ không mang lại hiệu quả kinh doanh cho ngân hàng

+ Chính sách tín dụng:

Ngân hàng phải xác định được mục tiêu trước mắt và lâu dài, xây dựng được các chính sách tín dụng phù hợp với mục tiêu đề ra Chính sách tín dụng bao gồm các yếu tố hạn mức cho vay đối với khách hàng, kỳ hạn của khoản tín dụng, lãi suất cho vay và mức lệ phí, số tiền cho vay dựa trên giá trị tài sản bảo đảm và khả năng trả nợ của khách hàng, hướng giải quyết các khoản nợ có vấn đề Tất cả các yếu

tố đó tạo nên đặc tính của sản phẩm cho vay mua nhà của ngân hàng, và có tác động trực tiếp tới việc phát triển sản phẩm này

Những quy định chung về hạn mức, lệ phí, lãi suất, phương thức thanh toán…tạo ra sự khác biệt về sản phẩm cho vay mua nhà của ngân hàng này với ngân hàng khác Việc thay đổi một trong các yếu tố trên sẽ tạo ra sản phẩm mới, phù hợp với nhu cầu của từng khách hàng

Lãi suất cho vay là một yếu tố ảnh hưởng đến thu nhập của ngân hàng Lãi suất cho vay chính là giá của món vay Việc thay đổi lãi suất có ảnh hưởng tới nhu cầu vay vốn tại ngân hàng Giảm lãi sẽ làm tăng nhu cầu vay tại ngân hàng và ngược lại Tuy nhiên, trong trường hợp ngân hàng giảm lãi suất quá thấp thì ngân hàng sẽ không thể bù đắp được chi phí và phòng ngừa rủi ro Nếu xác định lãi suất cao sẽ mang lại thu nhập cao cho mỗi khoản vay, tuy nhiên nhu cầu vay sẽ giảm, thu hẹp số lượng khách hàng Chính vì vậy, ngân hàng phải xác định mức lãi suất linh hoạt cho mỗi đối tượng khách hàng khác nhau dựa trên khung lãi suất ngân hảng đưa ra Lãi suất phụ thuộc vào thời gian vay, khả năng tài chính của khách hàng, mối quan hệ của khách hàng với ngân hàng

Cùng với lãi suất, các yếu tố như điều kiện bắt buộc đối với người vay, thời hạn cho vay, hạn mức cho vay… cũng là yếu tố cạnh tranh giữa các tổ chức tài chính với nhau, khách hàng tìm hình thức nào có lợi nhất cho mình.

+ Quá trình thẩm định khách hàng:

Quá trình thẩm định hiệu quả, không rườm rà là một hình thức hiệu quả để lôi kéo khách hàng Một hệ thống thang điểm, chỉ tiêu đánh giá khách hàng một cách đơn giản, khoa học nhưng hợp lý là yếu tố quyết định đến chất lượng thẩm định, chất lượng khoản tín dụng Trong việc thẩm định khách hàng và đặc biệt là thẩm định tài sản bảo đảm thì hiện nay các ngân hàng ở Việt Nam còn gặp nhiều khó khăn

+ Thông tin tín dụng:

Trong hoạt động cho vay nói chung và cho vay mua nhà nói riêng, ngành ngân hàng cần phải xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu về khách hàng Đây không phải là điều kiện bắt buộc đối với ngân hàng nhưng nếu có một trung tâm quản lý

về khách hàng luôn cập nhật đầy đủ về các đặc điểm như thu nhập, việc làm…thì sẽ rất thuận lợi cho ngân hàng trong việc quản lý và tìm kiếm khách hàng Ở các nước

mà dịch vụ cho vay bán lẻ phát triển thì có trung tâm quản lý riêng về khách hàng, tạo thuận lợi cho ngân hàng khi quyết định cho vay vốn Tại Việt Nam hiện nay mới chỉ có trung tâm thông tin tín dụng CIC (Credit Information Center) của Ngân hàng Nhà nước giúp các ngân hàng thương mại hỏi thông tin tín dụng đối với khách hàng của mình Tuy nhiên các thông tin từ CIC chỉ mang tính chất tham khảo đối với các ngân hàng thương mại

+ Chính sách marketing của ngân hàng:

Chính sách marketing thực hiện các hoạt động thông tin, truyền tin về sản phẩm, dịch vụ ngân hàng tới khách hàng như hoạt động giao tiếp giữa cán bộ ngân hàng và khách hàng, hoạt động quảng cáo, tài trợ, khuyến mãi… nếu các hoạt động này được thực hiện một cách rộng rãi, chuyên nghiệp sẽ giúp ngân hàng chiếm lĩnh thị trường, không chỉ tăng lượng khách hàng sử dụng cho vay mua nhà nói riêng, cho vay nói chung mà còn góp phần huy động được lượng vốn không nhỏ

+ Nguồn vốn ngân hàng:

Đặc trưng của các khoản cho vay mua nhà là cần một lượng vốn lớn, thời hạn vay tương đối dài nên muốn mở rộng hoạt động cho vay này đòi hỏi ngân hàng phải có một tiềm lực về vốn nhất định, có thể là nguồn vồn trung, dài hạn hay nguồn vốn ngắn hạn thường xuyên Muốn như vậy, ngân hàng phải có những chính sách nhằm thu hút tiền gửi của dân cư thông qua lãi suất hấp dẫn, các dịch vụ gia tăng, các hình thức khuyến mãi, rút thăm trúng thưởng Đồng thời cũng phải tăng tỉ

lệ vốn chủ sở hữu để mở rộng quy mô ngân hàng và hình ảnh của ngân hàng trong mắt người dân

+ Mạng lưới chi nhánh:

Ngân hàng càng có nhiều chi nhánh, phòng giao dịch sẽ tạo điều kiện thuận lợi trong việc mở rộng giao dịch nói chung và mở rộng cho vay mua nhà nói riêng nhất là khi các chi nhánh, phòng giao dịch này được đặt tại khu trung tâm, các khu dân cư, đô thị đông đúc – những nơi có nhu cầu giao dịch với ngân hàng cao

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN

VIỆT NAM – CHI NHÁNH THÀNH ĐÔ

2.1 Giới thiệu chung về Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Thành Đô

Năm 1990, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam được thành lập thay thế cho Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng cũ

Đến ngày 25/08/2006, Chi nhánh thành lập từ việc tách khỏi chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển – Bắc Hà Nội để trở thành chi nhánh cấp 1 trực thuộc Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam và được đặt tên là Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Thành Đô

Ngày 30/11/2011, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 2124/QĐ-TTG v/v phê duyệt phương án cổ phần hóa Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Trên cơ sở đó, ngày 23/04/2012, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã có Giấy phép số 84/GP-NHNN v/v thành lập và hoạt động Ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) Đầu tư và Phát triển Việt Nam Trên cơ sở chuyển đổi

mô hình hoạt động, Hội đồng Quản trị đã ban hành Quyết định số 30/QĐ-HĐQT

ngày 01/05/2012 v.v thành lập chi nhánh, sở giao dịch thuộc Ngân hàng TMCP Đầu

tư và Phát triển Việt Nam và Chi nhánh được chính thức đổi tên thành Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam- Chi nhánh Thành Đô

Trải qua nhiều thăng trầm cùng sự phát triển của đất nước, của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, sau nhiều lần đổi tên cũng như được bổ sung

về chức năng nhiệm vụ, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam- Chi nhánh Thành Đô là một trong những chi nhánh ngân hàng đóng vai trò quan trọng thúc đẩy sự phát triển kinh tế của đất nước và là một chi nhánh lớn của hệ thống BIDV Hiện nay, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam- Chi nhánh Thành Đô có trụ sở chính tại 463 Nguyễn Văn Linh – Phường Phúc Đồng - Quận Long Biên- Thành phố Hà Nội Tên đầy đủ tiếng Việt là: Ngân hàng TMCP Đầu tư

và Phát triển Việt Nam- Chi nhánh Thành Đô Tên đầy đủ tiếng Anh là: Joint Stock Commercial Bank for Investment and Development of Viet Nam- Thanh Do Branch

2.1.2 Cơ cấu tổ chức và mạng lưới của Chi nhánh

Trong môi trường cạnh tranh ngày càng khốc liệt giữa các ngân hàng và với các tổ chức phi tài chính khác, cũng như nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của khách hàng, đòi hỏi mỗi ngân hàng, mỗi chi nhánh đều phải không ngừng hoàn thiện mình Do đó, từ khi đi vào hoạt động cho đến nay, Chi nhánh Thành Đô đã không ngừng phát triển và hoàn thiện về hệ thống và cơ cấu tổ chức của mình Khi mới thành lập, BIDV Chi nhánh Thành Đô chỉ có 9 phòng chức năng nghiệp vụ, 2 phòng giao dịch với đội ngũ cán bộ là 80 người Đến nay chi nhánh đã có 14 phòng nghiệp vụ, 4 phòng giao dịch dịch với khoảng 120 cán bộ Hiện nay mô hình tổ chức của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam- Chi nhánh Thành Đô như sau:

Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam

– Chi nhánh Thành Đô

2.1.3 Tình hình hoạt động tín dụng và kết quả kinh doanh của Chi nhánh

2.1.3.1 Hoạt động tín dụng của Chi nhánh

a Về tổng dư nợ

Hoạt động cho vay của BIDV Chi nhánh Thành Đô luôn luôn được điều hành chủ động, linh hoạt và kịp thời Bên cạnh đó, hoạt động cho vay là một trong những nghiệp vụ có thế mạnh của chi nhánh Hiện nay, Chi nhánh Thành Đô có tổng dư nợ cho vay cao thứ hai trên địa bàn Quận Long Biên sau chi nhánh BIDV Bắc Hà Nội

Bảng 2.1 Kết quả hoạt động cho vay của BIDV- Chi nhánh Thành Đô

+/-% so với năm 2013

(Nguồn số liệu: Phòng Kế hoạch tổng hợp – NH TMCP ĐT&PT Thành Đô)

Dư nợ cho vay tại Chi nhánh có mức tăng trưởng đều qua các năm và qua 3 năm 2012, 2013, 2014 tốc độ tăng trưởng trung bình của dư nợ vay là 9% Tại thời điểm 31/12/2012, tổng dư nợ tại Chi nhánh chỉ là 4.253 tỷ đồng, đã tăng lên 5.085

tỷ đồng vào 31/12/2014 (tức là tăng khoảng 20%) Dù bị ảnh hưởng trực tiếp từ cuộc khủng hoảng kinh tế thời gian qua nhưng các khách hàng tại chi nhánh vẫn tích cực trong việc trả nợ ngân hàng, dẫn tới doanh số thu nợ cũng như doanh số giải ngân của chi nhánh qua các năm ngày một tăng

b Về cơ cấu dư nợ

Từ khi thành lập, BIDV có định hướng BIDV chi nhánh Thành Đô là chi nhánh bán buôn của hệ thống Tuy nhiên, theo xu hướng phát triển của các ngân

hàng hiện nay thì trong giai đoạn 2012-2014, danh mục cho vay theo nhóm khách hàng tại chi nhánh Thành Đô đã thay đổi theo hướng giảm dần tỷ trọng cho vay bán buôn, tăng dần tỷ trọng cho vay đối bán lẻ Năm 2013, tỷ trọng cho vay các doanh nghiệp nhà nước của Chi nhánh là 46% và đã giảm xuống chỉ còn 35% trong năm 2014, tỷ trọng dư nợ bán lẻ (cá nhân, hộ gia đình) trong năm 2012 chiếm tỷ trọng không đáng kể (khoảng 14% tổng dư nợ) Tuy nhiên đến thời điểm hiện tại chi nhánh cũng đã chú trọng đa dạng hóa khách hàng, đẩy mạnh hoạt động tiếp thị và cho vay đối với khách hàng là cá nhân, hộ gia đình với hình thức vay chủ yếu là vay mua nhà, mua ôtô, hỗ trợ du học… Kết quả là dư nợ bán lẻ năm

2014 đã tăng gấp gần 2 lần so với năm 2012, đạt 1.036 tỷ đồng, chiếm khoảng 20% tổng dư nợ

Biểu đồ 2.1: Cơ cấu dư nợ theo thành phần kinh tế tại BIDV Chi nhánh

Thành Đô qua các năm

2.1.3.2 Kết quả kinh doanh của chi nhánh

Là một chi nhánh cấp 1 của hệ thống Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, Chi nhánh Thành Đô luôn luôn nhận thức được những cơ hội và thách thức trong hoạt động kinh doanh và hội nhập kinh tế quốc tế Chi nhánh Thành Đô tọa lạc trên địa bàn Quận Long Biên, nơi đây có tốc độ phát triển kinh tế tương đối cao song cũng chịu sự cạnh tranh gay gắt của các tổ chức tín dụng trên địa bàn như: Ngân hàng TMCP Công thương có 3 chi nhánh, 1 phòng giao dịch, 5 điểm giao

dịch và 1 quỹ tiết kiệm, NH TMCP Ngoại thương có 1 chi nhánh, NH Nông nghiệp

và Phát triển nông thôn VN có 4 chi nhánh và 2 điểm giao dịch và mạng lưới hoạt động của một số ngân hàng TMCP khác như: ACB, Techcombank, MB…

Tuy nhiên, được sự lãnh đạo, chỉ đạo của BIDV Việt Nam, được sự quan tâm của các cấp chính quyền trên địa bàn, đặc biệt là sự hợp tác hiệu quả của khách hàng và sự nỗ lực của tập thể cán bộ công nhân viên, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Thành Đô đã đạt được những kết quả đáng khích

lệ trong thời gian qua, đặc biệt trong hoạt động tín dụng Khái quát tình hình tài chính và kết quả hoạt động kinh doanh từ tín dụng của Chi nhánh trong thời gian vừa qua, cụ thể như sau:

Bảng 2.2: Tình hình tài chính của BIDV Thành Đô giai đoạn 2012 – 2014 Chỉ tiêu Đơn vị tính Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014

(Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh các năm của Chi nhánh Thành Đô)

Bảng 2.3: Kết quả hoạt động kinh doanh của BIDV Thành Đô giai đoạn 2012 – 2014

Tuyệt đối (tỷđ)

Tỷ trọng (%)

Tuyệt đối (tỷđ)

Tỷ trọng (%)

Tuyệt đối (tỷđ)

Tỷ trọng (%)

(Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh các năm của Chi nhánh Thành Đô)

Trong ba năm liền năm năm 2012, năm 2013 và năm 2014, Chi nhánh Thành

Đô liên tục là một trong những chi nhánh có tổng tài sản lớn nhất hệ thống BIDV,

lợi nhuận sau thuế năm 2012 đạt 110 tỷ đồng, nhưng các năm 2013 và 2014, lợi nhuận sau thuế có xu hướng giảm so với năm 2012, lần lượt còn 95 tỷ đồng và 82 tỷ đồng Lý do có sự giảm sút như vậy là do nền kinh tế vẫn đang trong tình trạng suy thoái, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong sản xuất kinh doanh đã ảnh hưởng đến hoạt động của các ngân hàng thương mại nói chung và của chi nhánh Thành Đô nói riêng Đồng thời, năm 2013 và năm 2014 Chi nhánh còn phải trích lập dự phòng rủi ro lớn nên lợi nhuận sau thuế của Chi nhánh bị giảm sút nhiều

Hoạt động tín dụng là hoạt động mang lại nhiều lợi nhuận nhất cho chi nhánh trong các năm qua với tỷ lệ trên 50% tổng lợi nhuận của chi nhánh Lợi nhuận từ tín dụng bán buôn có xu hướng giảm xuống (từ 52,7% tổng lợi nhuận hoạt động tín dụng năm 2012 xuống còn 41,4% trong năm 2014), trong khi đó, lợi nhuận từ tín dụng bán lẻ lại có xu hướng tăng từ 12,7% tổng lợi nhuận tín dụng năm 2012 lên 20.8% trong năm 2014 Tỷ trọng lợi nhuận của các hoạt động khác có xu hướng ổn định qua các năm Điều này phù hợp với xu hướng phát triển của chi nhánh là giảm dần tỷ trọng tín dụng bán buôn, tăng dần tỷ trọng tín dụng bán lẻ theo định hướng của BIDV Trung ương

Nhìn chung, hoạt động kinh doanh của Chi nhánh Thành Đô là ổn định và phát triển qua các năm Việc tăng trưởng đồng đều trên tất cả các mặt hoạt động tạo điều kiện cho Chi nhánh đa dạng hoá các loại hình sản phẩm, dịch vụ, hướng tới mô hình Ngân hàng hiện đại, từng bước hội nhập và phát triển bền vững

2.2 Thực trạng phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Thành Đô

2.2.1 Tình hình thị trường bất động sản và nhu cầu mua nhà hiện nay

a Tình hình thị trường bất động sản giai đoạn 2012-2014

Trước năm 2011, thị trường nhà đất Việt Nam đang trong tình trạng phát triển khá mạnh Giá nhà đất ngày một tăng cao, một số dự án xây dựng chung cư chào bán căn hộ ngay thời điểm thị trường đang trong tình trạng thiếu nguồn cung

Đã đem lại nguồn lợi nhuận lớn cho chủ đầu tư Trong cơn sốt nhà đất, các phương

tiện truyền thông, các chuyên gia đã đưa ra các cảnh báo, dự báo về sự rủi ro của việc đầu tư vào nhà đất theo kiểu phong trào, tuy nhiên giá cả thị trường vẫn tăng khá cao.

Từ đầu năm 2011 đến nay, cơn sốt nhà đất đã chấm dứt sốt khi có chính sách kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô đảm bảo an sinh xã hội của chính phủ, các ngân hàng thương mại cũng giảm dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất dẫn tới việc thị trường bất động sản bắt đầu xuất hiện dấu hiệu đi xuống kéo theo giá nhà đất liên tục sụt giảm, với tốc độ sụt giảm ngày càng gia tăng, lượng căn hộ tồn kho của các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản tăng lên một cách chóng mặt Đến giữa năm

2014, nhà đất trên thị trường đã mất bình quân 70% giá trị so với thời đỉnh điểm cơn sốt Thị trường bất động sản từ năm 2011 đến giữa năm 2014 rơi vào trạng thái

“đóng băng” Nhiều nhà đầu tư bỏ hết vốn vào đầu tư từ những năm trước đã thất thu Hệ quả tiền lãi chẳng có và tiền gốc cũng chẳng thu được về Trong khi đó, đa

số các nhà kinh doanh bất động sản thường thế chấp và đi vay ngân hàng để đầu tư,

do vậy những khoản xiết nợ cuối năm của ngân hàng càng làm giới kinh doanh nhà đất khó khăn Để trả nợ ngân hàng, các nhà đầu tư bất động sản đẩy mạnh bán hàng nhằm thu hồi vốn, giải quyết khó khăn về tài chính trước mắt đã khiến cho giá nhà đất tại các thành phố lớn giảm mạnh, nhưng giao dịch nhà đất vẫn không thể sôi động trở lại Thị trường bất động sản vẫn không có dấu hiệu khởi sắc Thị trường bất động sản đóng băng vì thực tế người có nhu cầu nhà ở lại không đủ tiền mua nhà để ở Trong khi những người có nhu cầu, có tiền mua được nhà đất lại không có nhu cầu sử dụng thực Sự mất cân đối đó cũng là một nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhà đất bất

ổn định Thêm vào đó, chất lượng các khu chung cư, căn hộ ngày càng bộc lộ sự yếu kém về chất lượng, chậm tiến độ Thời điểm giữa năm 2014, các nhà đầu tư bất động sản đang phải đối mặt với việc trả nợ ngân hàng đối với các khoản vay trước đây Thị trường im lặng, giá nhà đất giảm, số lượng giao dịch có thời điểm phục hồi nhưng không đem lại nhiều lợi nhuận Các hợp đồng vay vốn trước đây đều được thế chấp bằng bất động sản, khi nhà đầu tư không có tiền để trả nợ dẫn tới nợ xấu ngày một

tăng, ngân hàng phát mại các tài sản thế chấp, nguồn cung bất động sản trên thị trường tăng lên, khả năng giảm giá nhà đất càng tăng thêm.

Chính phủ đã nhân thức được khó khăn của nền kinh tế hiện tại nằm ở nợ xấu nên đã chính thức cho phép loại Bất Động Sản ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất và cho ra đời công ty mua bán nợ quốc gia – VAMC với mục đích nhằm tháo gỡ khó khăn cho sản xuất và đặc biệt là giúp cho ngành bất động bớt khó khăn Bên cạnh

đó, Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra gói 30.000 tỷ đồng vốn vay giá rẻ lãi suất 6% hỗ trợ cho người thu nhập thấp, cán bộ công nhân viên chức mua nhà ở xã hội có diện tích dưới 70m2 và có giá dưới 15 triệu đồng/m2 Hai chính sách trên đã có tác động tích cực về mặt tâm lý cũng như sẽ giúp làm tăng số lượng giao dịch trong ngành Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước cũng đã yêu cầu các ngân hàng thương mại giảm lãi suất cho vay tạo điều kiện cho doanh nghiệp phục hồi sản xuất Ngay khi các ngân hàng thực hiện các biện pháp hỗ trợ, từ cuối năm 2014, thị trường nhà đất đã bắt đầu sôi động trở lại với nhiều động thái khởi công, điều chỉnh dự án và giảm giá

Tính đến thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản dự báo là đang khôi phục và

sẽ hoạt động trở lại mạnh mẽ vào khoảng giữa năm 2016

b/ Nhu cầu cho vay mua nhà hiện nay:

Trong giai đoạn 2012 – 2014, nền kinh tế lâm vào tình trạng suy thoái khiến cuộc sống của người dân khó khăn hơn, giá bất động sản tuy có giảm so với thời kỳ đỉnh cao nhưng chưa thực sự hợp lý, vì vậy nhu cầu vay tiền mua nhà còn rất thấp mặc dù nhu cầu mua các căn hộ có giá trung bình là nhu cầu có thật Mặt khác, trong điều kiện suy thoái, vẫn có nhiều người đủ khả năng mua nhà và có nhu cầu mua nhà để ở nhưng họ vẫn muốn đứng im nghe ngóng động thái tiếp theo, trông chờ giá đất giá nhà còn xuống thấp hơn nữa Hơn nữa, sau thời kỳ khó khăn do tăng trưởng tín dụng quá nóng vì đổ vào cho vay bất động sản, các ngân hàng trở nên rất thận trọng với cho vay khu vực này

Tuy nhiên, không vì thế mà các ngân hàng thắt chặt cho vay đối với lĩnh vực này,trong năm 2013 và 2014, hàng loạt chính sách khuyễn mãi quà tặng, giảm và hỗ

trợ lãi suất được các ngân hàng đua nhau tung ra nhằm thu hút khách hàng vay vốn mua nhà Để tạo thuận lợi cho khách hàng, các ngân hàng thương mại nhận thế chấp chính căn nhà mà khách hàng định mua để ở Ngoài ra, một số ngân hàng ban hành

cơ chế lãi suất thoả thuận đối với các khoản cho vay mua nhà nhằm đẩy mạnh, phát triển sản phẩm này

2.2.2 Quy trình cho vay mua nhà ở tại BIDV Chi nhánh Thành Đô

 Bước 1: Ngân hàng quảng cáo, tiếp thị

Trước tiên, ngân hàng phải quảng cáo, tiếp thị sản phẩm, dịch vụ của ngân hàng rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng nhằm giới thiệu các sản phẩm, dịch

vụ này đến đông đảo khách hàng Phương thức quảng cáo có thể được thực hiện đồng

bộ trên các phương tiện thông tin đại chúng: tivi, đài, các báo, tạp chí, các bangrol, áp phích, tờ rơi hoặc nhân viên ngân hàng trực tiếp tiếp thị với khách hàng

 Bước 2: Khách hàng đề xuất nhu cầu vay vốn

Khách hàng đến ngân hàng sẽ tiếp xúc với cán bộ tín dụng trước tiên, cán bộ tín dụng sẽ tiến hành phỏng vấn sơ bộ khách hàng, cá nhân, hộ gia đình có mong muốn sử dụng sản phẩm cho vay mua nhà trả góp của ngân hàng Nếu cán bộ tín dụng thấy các thông tin về khách hàng như thu nhập, tài sản đảm bảo, điều kiện khác không phù hợp với chính sách tín dụng, điều kiện của sản phẩm cho vay mua nhà… và có thể ra quyết định từ chối thì báo cáo với trưởng phòng tín dụng xem xét, quyết định trước khi thông báo với khách hàng

 Bước 3: Thẩm định các điều kiện tín dụng

Trên cơ sở hồ sơ khách hàng, hồ sơ khoản vay, cán bộ tín dụng nghiên cứu, thẩm định khoản vay theo những nội dung sau:

- Đối chiếu, xác minh các thông tin khách hàng, thông tin khoản vay, thông tin tài sản, khả năng vay trả… Trên có sở đó thực hiện chấm điểm xếp hạng đối với khách hàng mới và sửa đổi, bổ sung điểm xếp hạng đối với khách hàng cũ theo quy định của BIDV (nếu có)

- Đối chiếu, đánh giá các điều kiện trên với các quy định về điều kiện cho vay của chi nhánh Thành Đô

- Phân tích, đánh giá về phương án/dự án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đầu

tư và đời sống và khả năng vay trả của khách hàng để xác định hạn mức, thời gian, điều kiện… vay trả cho phù hợp

- Bảo đảm tiền vay: Việc thẩm định về bảo đảm tiền vay thực hiện theo quy định của BIDV và các hướng dẫn

- Đánh giá toàn diện rủi ro đối với khách hàng (khách quan, chủ quan), rủi ro sản phẩm tín dụng… Trên cơ sở đó đề xuất các biện pháp, điều kiện phòng ngừa của khách hàng, của BIDV phù hợp, giảm tối đa rủi ro có thể xảy ra

 Bước 4: Phê duyệt cho vay

- Cán bộ tín dụng: Trình tờ thẩm định cùng toàn bộ hồ sơ vay vốn cho

Trưởng phòng tín dụng (hoặc người được uỷ quyền)

- Trưởng phòng tín dụng (hoặc người được uỷ quyền): Kiểm tra, thẩm định

lại toàn bộ hồ sơ và các tiêu chuẩn, điều kiện cho vay, tài sảm thế chấp,…theo quy định hiện hành Trình Giám đốc ngân hàng duyệt

- Giám đốc ngân hàng (hoặc người được uỷ quyền): Ra quyết định phê duyệt

khoản vay (có thể yêu cầu phòng tín dụng khách hàng bổ sung hồ sơ, tài liệu trong trường hợp cần bổ sung điều kiện vay vốn,… hoặc thẩm định lại, bổ sung, chỉnh sửa nội dung tờ trình nếu cần) Hoặc nếu từ chối phải ghi rõ lý do vào tờ trình thẩm định, sau đó gửi lại phòng tín dụng cá nhân để soạn thảo văn bản trả lời khách hàng (do CBTD soạn thaỏ và Giám đốc ngân hàng kí)

 Bước 5: Ký kết các Hợp đồng và thực hiện thủ tục liên quan

- Giám đốc ngân hàng (hoặc người được uỷ quyền) sẽ là người quyết định về HĐTD và hợp đồng bảo đảm tiền vay có phải đưa ra công chứng hay không

- Khoản vay được phê duyệt, ngân hàng và khách hàng sẽ lập HĐTD và hợp đồng bảo đảm tiền vay ( nếu có)

- Soạn thảo nội dung HĐTD:

- CBTD soạn thảo văn bản TPTD thực hiện xác nhận lại nội dung HĐTD

- Kí kết HĐTD, hợp đồng bảo đảm tiền vay:

- Làm thủ tục giao nhận giấy tờ, tài sản bảo đảm tiền vay.

- Kiểm tra giấy tờ sau khi kí kết HĐTD, hợp đồng bảo đảm tiền vay

- Công chứng và đăng kí giao dịch bảo đảm

 Bước 6: Giải ngân

CBTD kiểm tra, giám sát các điều kiện giải ngân, mục đích, đối tượng, căn

cứ để giải ngân, số tiền và hạn mức được giải ngân đã được thỏa thuận trong HĐTD

có lưu ý đến các biến động bất thường, xấu về tình hình tài chính của khách hàng

 Bước 7 Theo dõi, kiểm tra, đánh giá khách hàng, khoản vay:

Cán bộ tín dụng có trách nhiệm (thường xuyên hoặc định kỳ) theo dõi, đánh giá khách hàng vay, khoản vay, theo các nội dung:

- Kiểm tra mục đích sử dụng vốn, kiểm tra tình hình thực hiện cam kết, thực trạng tài sản bảo đảm tiền vay; khả năng trả nợ của khách hàng…và kịp thời phát hiện các rủi ro tiềm ẩn Việc kiểm tra phải được lập thành văn bản và chuyển một bản lưu tại phòng quản lý rủi ro

- Thực hiện phân loại nợ và thông báo cho phòng quản lý rủi ro để tính toán, trích lập dự phòng rủi ro theo quy định của BIDV

- Đánh giá lại tài sản bảo đảm tiền vay theo quy định của BIDV

Trong quá trình đánh giá, nếu phát hiện các dấu hiệu rủi ro, cán bộ tín dụng phải đề xuất biện pháp phòng ngừa và báo cáo trưởng phòng tín dụng và cấp có thẩm quyền quyết định tín dụng chỉ đạo, xử lý kịp thời

 Bước 8: Thanh lý hợp đồng tín dụng và lưu hồ sơ

Có thể nói, quy trình cho vay tại BIDV chi nhánh Thành Đô được hướng dẫn rất chi tiết và phân công trách nhiệm rõ ràng cho từng thành viên Các bước thực hiện trình tự, logic do cán bộ tín dụng thực hiện, bên cạnh đó còn có sự kiểm tra giám sát của phòng quản trị tín dụng và cấp có thẩm quyền phê duyệt, đối với những khoản vay mới và có quy mô lớn còn có sự tham gia thẩm định của phòng quản lý rủi ro, thậm chí có thể tái thẩm định theo yêu cầu nếu có biểu hiện không chắc chắn Quy trình gắn kết sự tham gia của nhiều người nên hạn chế được sai sót,

và tránh tình trạng quan hệ cá nhân ảnh hưởng đến kết quả thẩm định khoản vay So với các quy trình cho vay tham khảo tại các ngân hàng khác như ACB, Techcombank, Agribank hay Vietcombank thì hầu hết đều giống nhau về nội dung công việc và sự phân công tránh nhiệm Tuy nhiên, tại ngân hàng ACB, Techcombank thì việc phân tích thẩm định trong nội bộ phòng khách hàng cá nhân

có sự chuyên môn hoá từng công đoạn, như có tổ sẽ được phân công tiếp xúc tư vấn khách hàng, có tổ sẽ làm công tác thẩm định, tổ sẽ làm công tác kiểm soát, thu hồi nợ, Như vậy, sẽ hạn chế sai sót và quá trình xử lý hồ sơ sẽ nhanh chóng hơn Trong khi tại chi nhánh BIDV Thành Đô thì việc tiếp nhận, xử lý và theo dõi hồ sơ khách hàng lại theo từng cán bộ tín dụng, khi thẩm định cán bộ tín dụng thường phải tự mình đi thu thập tài liệu nên quá trình xét duyệt cho vay còn chậm, có thể xảy ra nhiều sai sót đòi hỏi trình độ chuyên môn của cán bộ tín dụng phải cao Bên cạnh

đó, hiện nay số lượng cán bộ tín dụng tại phòng khách hàng cá nhân của chi nhánh còn hạn chế gồm 5 cán bộ chuyên môn, 2 phó phòng tín dụng, 1 trưởng phòng như vậy áp lực công việc là rất lớn

2.2.3 Các sản phẩm cho vay mua nhà của BIDV Chi nhánh Thành Đô

Hoạt động cho vay mua nhà tại BIDV chi nhánh Thành Đô được căn cứ theo quy định của BIDV, hiện nay, Chi nhánh đang triển khai một số sản phẩm cho vay mua nhà bao gồm:

2.2.3.1 Sản phẩm cho vay mua nhà theo gói 30.000 tỷ đồng của Chính phủ

Triển khai Nghị quyết số 01/NQ-CP ngày 07/01/2013 về những giải pháp chủ yếu chỉ đạo điều hành thực hiện Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và dự toán ngân sách nhà nước năm 2013, Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 và Nghị quyết số 61/NQ-CP ngày 21/08/2014 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu của Chính phủ, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam đã có công văn số 1697/CV-NHBL2 về triển khai sản phẩm “Cho vay khách hàng cá nhân, hộ gia đình mua nhà ở xã hội và nhà

ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2 và giá bán thấp hơn 15 triệu đồng/m2”

Trong thời gian qua, BIDV chi nhánh Thành Đô đã thực hiện triển khai gói sản phẩm với nội dung cụ thể như sau:

* Điều kiện vay vốn:

+ Điều kiện chung:

Khách hàng có đề nghị vay vốn để mua nhà ở xã hội; mua nhà ở thương mại

có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán thấp hơn 15 triệu đồng/m2, nhà ở thương mại

có tổng giá trị hợp đồng mua bán (kể cả nhà và đất) không vượt quá 1,05 tỷ đồng; xây dựng mới, cải tạo sửa chữa lại nhà ở của mình; hoặc đầu tư xây dựng mới, cải tạo nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua và để bán và cam kết khách hàng, các thành viên trong hộ gia đình của khách hàng chưa được vay vốn hỗ trợ nhà ở tại ngân hàng theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ và các văn bản hướng dẫn, sửa đổi bổ sung liên quan

+ Điều kiện cụ thể:

a) Đối với khách hàng vay để mua nhà ở xã hội:

- Có hợp đồng mua bán ký kết trực tiếp với chủ đầu tư từ ngày 07/01/2013

- Có mục đích vay vốn để trả khoản tiền chưa thanh toán mua nhà ở xã hội cho chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán đã ký

- Đảm bảo đủ vốn tham gia tối thiểu bằng 20% giá trị phương án vay

b) Đối với khách hàng vay để mua nhà ở thương mại:

- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, hoặc có nhà ở nhưng diện tích quá chật chội, cụ thể là:

+ Có nhà ở là căn hộ chung cư, nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 8m2 sử dụng/người;

+ Có nhà ở riêng lẻ, nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 8m2 sử dụng/người và diện tích khuôn viên đất của nhà ở đó nhỏ hơn diện tích đất được cấp phép xây dựng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

+ Chưa có nhà ở nhưng có đất ở đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và diện tích đất ở đó nhỏ hơn diện tích đất được cấp phép xây dựng theo

quy định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh.

- Phải có xác nhận về thực trạng nhà ở theo quy định trên

- Khách hàng được vay vốn phải có hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án nhà ở Trường hợp tạm trú thì phải có đóng bảo hiểm xã hội từ 01 năm trở lên (có thể không liên tục) và có giấy xác nhận của cơ quan bảo hiểm Trường hợp đối tượng làm việc tại chi nhánh hoặc văn phòng đại diện tại địa phương nơi có dự án mà việc đóng bảo hiểm thực hiện tại địa phương nơi công ty

có chi nhánh hoặc văn phòng đại diện thì cũng được áp dụng quy định tại điểm này nhưng phải có giấy xác nhận của công ty về việc đóng bảo hiểm

- Mỗi hộ gia đình chỉ được vay một lần hỗ trợ nhà ở theo quy định của gói tín dụng này Trường hợp con, cháu của chủ hộ đã lập gia đình (có Giấy chứng nhận kết hôn) và trường hợp ở nhờ nhưng có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú cùng với chủ hộ thì được coi là hộ gia đình độc lập và thuộc đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, Bộ xây dựng và BIDV

- Có hợp đồng mua nhà ở thương mại đã ký trực tiếp với chủ đầu tư theo quy định

- Có mục đích vay vốn để trả khoản tiền chưa thanh toán cho chủ đầu tư để mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán thấp hơn 15 triệu đồng/m2 theo hợp đồng đã ký với chủ đầu tư kể từ ngày 07 tháng 01 năm 2013 hoặc có mục đích vay vốn để trả các khoản tiền chưa thanh toán với chủ đầu tư phát sinh kể từ ngày 21/08/2014 để mua nhà ở thương mại có tổng giá trị hợp đồng mua bán đã bao gồm thuế VAT (kể cả nhà và đất) không vượt quá 1,05 tỷ đồng

- Đảm bảo đủ vốn tham gia tối thiểu bằng 20% giá trị phương án vay

- Khách hàng vay vốn không yêu cầu phải xác nhận về điều kiện thu nhập nhưng cần chứng minh về nguồn thu nhập bảo đảm cho phương án trả nợ theo quy định của BIDV

c) Đối với khách hàng đã có đất ở và đề nghị vay vốn để xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa lại nhà ở của mình:

- Đang khó khăn về nhà ở nhưng chưa được Nhà nước hỗ trợ dưới mọi hình thức, cụ thể:

+ Chưa có nhà ở và đang phải ở nhờ, thuê, mượn nhà ở của người khác hoặc

có nhà ở nhưng đã bị Nhà nước thu hồi đất để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc đã bị giải tỏa để cải tạo chung cư cũ

bị hư hỏng, xuống cấp và không được bồi thường bằng nhà ở, đất ở khác;

+ Chưa được Nhà nước giao đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai;+ Chưa được mua, thuê, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc chưa được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án khác;

+ Chưa được tặng nhà tình thương, nhà tình nghĩa;

- Trường hợp trên khuôn viên diện tích đất ở (đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) đã có nhà ở thì diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình phải bảo đảm điều kiện thấp hơn 8m2 sử dụng/người hoặc nhà ở đã bị hư hỏng nặng phải phá

đi xây dựng lại nhà ở mới hoặc nhà ở bị hư hỏng, dột nát cần phải cải tạo sửa chữa phần khung – tường và thay mới mái nhà;

- Phải có đơn và xác nhận của Uỷ ban nhân dân phường (xã) về thực trạng nhà ở

- Có mục đích vay vốn để trả các chi phí chưa thanh toán phát sinh kể từ ngày 21/08/2014 (không bao gồm chi phí thuế) để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa lại nhà ở của mình

- Đảm bảo đủ vốn tham gia vào phương án vay tối thiểu bằng 30% chi phí xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà ở;

d) Đối với khách hàng vay để thực hiện phương án đầu tư cải tạo hoặc xây dựng mới nhà ở xã hội

- Đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy phép xây dựng (đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa tại khu vực mà pháp luật về xây dựng yêu cầu phải

có giấy phép xây dựng);

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đầu tư cải tạo hoặc xây dựng mới nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua thuộc khu vực được miễn giấy phép xây dựng thì phải có bản vẽ sơ đồ thể hiện tổng mặt bằng xây dựng đồng thời phải được sự chấp thuận bằng văn bản của UBND xã, phường sở tại.

- Có văn bản cam kết thực hiện việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội (sau khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng) theo đúng đối tượng và khung giá theo quy định

- Có mục đích vay vốn để trả các chi phí chưa thanh toán phát sinh kể từ ngày 21/08/2014 (không bao gồm chi phí thuế) để thực hiện dự án đầu tư cải tạo hoặc xây dựng mới nhà ở xã hội

- Đảm bảo đủ vốn tham gia vào dự án, phương án vay tối thiểu bằng 30% tổng mức đầu tư của phương án

- Có phương án đầu tư kinh doanh khả thi được Ngân hàng chấp thuận

* Điều kiện về nhà ở thương mại

+ Điều kiện về nhà ở thương mại đối với nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán thấp hơn 15 triệu đồng/m2

- Là nhà ở thương mại do doanh nghiệp đầu tư tại các dự án phát triển nhà ở

- Diện tích căn hộ, căn nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 được xác định như sau:

+ Đối với căn hộ chung cư: là diện tích sàn của căn hộ (bao gồm cả diện tích ban công, lô-gia sử dụng riêng của căn hộ) được ghi trong hợp đồng mua bán theo nguyên tắc tính kích thước thông thủy của căn hộ (kể cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong nhưng không bao gồm diện tích cột và hộp kỹ thuật bên trong căn hộ);

+ Đối với nhà thấp tầng: có diện tích sàn nhà ở nhỏ hơn 70m2 và diện tích khuôn viên đất nhỏ hơn 70m2

- Giá bán của căn hộ, căn nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 được xác định như sau:

+ Giá bán được ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở là giá bán nhà hoàn thiện,

đã bao gồm thuế VAT và kinh phí bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở;

+ Đối với nhà thấp tầng: giá bán là giá tính cho 1m2 sàn nhà ở, trong đó bao gồm cả giá đất

- Diện tích sàn căn hộ nhà ở thương mại ghi trong hợp đồng mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư và khách hàng là diện tích căn hộ tạm tính theo thiết kế nhưng với quy mô nhỏ hơn 70 m2, khi hoàn công có thể thay đổi theo thực tế nhưng không vượt quá 5%

+ Đối với nhà ở thương mại có tổng giá trị hợp đồng mua bán (kể cả nhà

và đất) không vượt quá 1,05 tỷ đồng

- Là nhà ở thương mại tại các dự án phát triển nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

- Giá bán được xác định là tổng giá trị hợp đồng mua bán đã bao gồm thuế VAT (kể cả nhà và đất)

* Về thời hạn vay vốn: Tối đa 15 năm

* Về lãi suất vay vốn: 5%/năm áp dụng cho 3 năm đầu tiên Lãi suất áp dụng cho các năm tiếp theo do Ngân hàng Nhà nước thông báo vào tháng 12 hàng năm trên cơ sở bằng 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường nhưng không vượt quá 6%/năm

Đối với nhóm đối tượng vay vốn mua nhà ở thương mại thì điều kiện vay vốn để mua nhà ở thương mại giá bán thấp dễ dàng hơn điều kiện vay để mua nhà ở

xã hội do không phải chứng minh thu nhập, không khống chế mức thu nhập, người dân chỉ phải xác nhận tình trạng nhà ở Đây là giải pháp vừa giúp những người lao động có khó khăn về nhà ở cải thiện chỗ ở, vừa kích cầu thị trường bất động sản, khuyến khích các doanh nghiệp đẩy mạnh phát triển phân khúc sản phẩm nhà ở thương mại có giá bán trung bình và thấp thay vì chỉ tập trung vào các sản phẩm trung và cao cấp như trước đây

2.2.3.2 Sản phẩm cho vay mua nhà theo gói 4.000 tỷ đồng của BIDV

Để góp phần tăng tính thanh khoản, tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, nhà thầu xây dựng, đơn vị cung cấp

vật liệu xây dựng bằng việc khai thông đầu ra đối với các dự án bất động sản, BIDV đã triển khai chương trình tín dụng 4.000 tỷ đồng dành cho các khách hàng cá nhân, hộ gia đình theo công văn số 2134/CV-NHBL2 ngày 24/04/2012, cụ thể như sau:

+ Đối tượng cho vay: Khách hàng cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu vay vốn mua

nhà tại các dự án do BIDV tham gia tài trợ vốn trên hai địa bàn Hà Nội và TP.HCM

+ Mục đích cho vay: xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán, cho thuê và để ở + Nguồn thu nhập trả nợ: từ tiền lương, tiền công, thu nhập khác của

khách hàng

+ Thời gian cho vay tối đa: 15 năm

+ Mức cho vay tối đa: 85% giá trị nhà mua

+ Lãi suất cho vay: 12%/năm trong 6 tháng đầu tiên, sau đó áp dụng mức lãi

suất cho vay thông thường cùng kỳ hạn theo quy định

Theo đó, BIDV Chi nhánh Thành Đô đã chủ động lựa chọn các chủ đầu tư có năng lực tài chính tốt, có uy tín với ngân hàng để thảo luận và lên phương án cụ thể

về cơ chế phối hợp công bố thông tin, cách thức hợp tác, chính sách ưu đãi khách hàng mua nhà (như giảm giá bán nhà ở đất ở tại các dự án đối với khách hàng mà Chi nhánh giới thiệu, hỗ trợ lãi suất cho khách hàng mua nhà…) để thực hiện triển khai chương trình tín dụng Trên cơ sở thống nhất với các chủ đầu tư, Chi nhánh đã lựa chọn nhiều hình thức quảng bá chương trình tới khách hàng, giới thiệu với khách hàng những điểm nhấn, điểm khác biệt có tính cạnh tranh so với các sản phẩm của ngân hàng khác

2.2.3.3 Sản phẩm cho vay mua nhà theo gói 3.000 tỷ đồng của BIDV

Sau một năm triển khai chương trình tín dụng cho vay mua nhà theo gói tín dụng 4.000 tỷ đồng dành cho các khách hàng cá nhân, hộ gia đình tại các dự án phát triển nhà ở, chương trình đã có những kết quả chưa được mong muốn Căn cứ vào kết quả triển khai của chương trình và sự cạnh tranh từ các chương trình ưu đãi cho vay của các ngân hàng thương mại khác, nhằm đáp ứng đầy đủ và sâu rộng hơn nhu cầu của khách hàng, Chi nhánh BIDV Thành Đô đã tiếp tục triển khai chương trình

tín dụng 3.000 tỷ đồng dành cho các khách hàng cá nhân và hộ gia đình mua nhà theo công văn 309/CV-NHBL ngày 21/01/2014 của BIDV, với nội dung cụ thể:

+ Đối tượng cho vay: Khách hàng cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu vay vốn

mua nhà

+ Mục đích cho vay: xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán, cho thuê và để ở + Nguồn thu nhập trả nợ: từ tiền lương, tiền công, thu nhập khác của khách hàng + Thời gian cho vay: tối thiểu 3 năm, tối đa 15 năm.

+ Thời gian ân hạn gốc: 3 tháng đầu tiên kể từ thời điểm vay

+ Mức cho vay tối đa: 80% giá trị nhà mua

Đối với gói sản phẩm trên, khách hàng có thể lựa chọn một trong hai chương trình ưu đãi khi vay vốn:

- Chương trình 1 (Ưu đãi trong 6 tháng kể từ ngày giải ngân đầu tiên): Lãi

suất cho vay là 8%/năm trong 06 tháng đầu tiên;

- Chương trình 2 (Ưu đãi trong 12 tháng kể từ ngày giải ngân đầu tiên):

 06 tháng đầu tiên, lãi suất cho vay là 8.99%/năm;

 06 tháng tiếp theo, lãi suất cho vay là 10.99%/năm (hoặc bằng lãi suất cho vay theo quy định của BIDV tại thời điểm điều chỉnh tùy mức lãi suất nào thấp hơn);

2.2.3.4 Cho vay mua nhà theo gói 5.000 tỷ của BIDV

Nhằm tiếp tục hỗ trợ khách hàng cá nhân, hộ gia đình vay nhu cầu nhà ở, BIDV chi nhánh Thành Đô đã triển khai gói tín dụng 5.000 tỷ đồng cho vay nhu cầu nhà ở “An gia lập nghiệp” theo công văn số 736/CV-NHBL ngày 21/12/2014 của BIDV, cụ thể như sau:

Tham gia chương trình, khách hàng vay đáp ứng nhu cầu mua, xây, sửa hoặc trang bị nội thất cho nhà ở, đất ở được hưởng mức lãi suất cạnh tranh, thời gian cho

vay lên tới 20 năm, với nhiều lựa chọn linh hoạt, phù hợp với nhu cầu của khách hàng.

- Chương trình 1: Lãi suất ưu việt:

+ Lãi suất cho vay 7,2%/năm, cố định trong 12 tháng đầu tiên kể từ thời

điểm giải ngân lần đầu theo Gói.