ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai tại huyện thạch hà tỉnh hà tĩnh

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM --- --- ĐẬU XUÂN THỌ ỨNG DỤNG HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA LÝ XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI TẠI HUYỆN THẠCH HÀ - TỈNH H

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

- -

ĐẬU XUÂN THỌ

ỨNG DỤNG HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA LÝ XÂY DỰNG

CƠ SỞ DỮ LIỆU PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH

VỀ ĐẤT ĐAI TẠI HUYỆN THẠCH HÀ - TỈNH HÀ TĨNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2015

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

- -

ĐẬU XUÂN THỌ

ỨNG DỤNG HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA LÝ XÂY DỰNG

CƠ SỞ DỮ LIỆU PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH

VỀ ĐẤT ĐAI TẠI HUYỆN THẠCH HÀ - TỈNH HÀ TĨNH

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2015

Tác giả luận văn

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của bản thân tôi đã nhận được

sự giúp đỡ nhiệt tình của cơ quan, các thầy cô, bạn bè đồng nghiệp và gia đình

Trước tiên tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Duy Bình, người đã tận tình hướng dẫn và đóng góp những ý kiến quý báu trong quá trình thực hiện và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Ban Quản lý Đào tạo – Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Thạch Hà, Uỷ ban nhân dân và cán bộ địa chính thị trấn Thạch Hà, xã Thạch Đài, Phòng Tài nguyên và môi trường huyện Thạch Hà, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thạch Hà đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn tới tất cả các đồng nghiệp, bạn bè và người thân đã luôn động viên và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành luận văn đúng thời gian quy định

Hà Nội, ngày tháng năm 2015

Tác giả luận văn

Đậu Xuân Thọ

MỤC LỤC

Lời cam đoan ii

Lời cảm ơn iii

Mục lục iv

Danh mục các chữ viết tắt vii

Danh mục bảng viii

Danh mục hình ix

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích nghiên cứu 2

3 Yêu cầu của đề tài 2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Khái quát về tài chính đất đai 3

1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến tài chính đất đai 3

1.1.2 Căn cứ pháp lý về tài chính đất đai 4

1.1.3 Công tác quản lý tài chính đất đai của một số nước trên thế giới và Việt Nam 17

1.2 Cơ sở lý luận xây dựng cơ sở dữ liệu 26

1.2.1 Khái niệm về cơ sở dữ liệu 26

1.2.2 Phân loại cơ sở dữ liệu 27

1.2.3 Khái niệm về cơ sở dữ liệu đất đai 27

1.2.4 Nguyên tắc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai 28

1.2.5 Nội dung, cấu trúc cơ sở dữ liệu đất đai 28

1.3 Giới thiệu Hệ thống thông tin địa lý 29

1.3.1 Khái niệm về hệ thống thống tin địa lý (GIS) 29

1.3.2 Các thành phần chính của hệ thống thông tin địa lý 30

1.3.3 Một số ứng dụng hệ thống thông tin địa lý trong các ngành khoa học kinh tế và kỹ thuật 31

1.3.4 Giới thiệu về phần mềm hệ thống thông tin địa lý ArcGIS 33

1.4 Giới thiệu về WebGIS 34

1.4.1 Khái niệm về WebGIS 34

1.4.2 Ứng dụng của WebGIS 34

1.4.3 Phân loại WebGIS 34

1.5 Tình hình ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai trên Thế giới và Việt Nam 37

1.5.1 Tình hình ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai trên Thế giới 37

1.5.2 Tình hình ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai ở Việt Nam 37

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39

2.1 Đối tượng nghiên cứu 39

2.2 Phạm vi nghiên cứu 39

2.3 Nội dung nghiên cứu 39

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Thạch Hà, tỉnh Hà Tĩnh 39

2.3.2 Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai trên địa bàn huyện Thạch Hà, tỉnh Hà Tĩnh 39

2.3.3 Sử dụng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai trên địa bàn huyện Thạch Hà 40

2.3.4 Xây dựng WebGis cung cấp thông tin trực tuyến phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai 40

2.4 Phương pháp nghiên cứu 40

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 40

2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 40

2.4.3 Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu 41

2.4.4 Phương pháp tra cứu và phân tích dữ liệu 41

2.4.5 Phương pháp xây dựng WebGIS 41

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 42

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thạch Hà 42

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 42

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 46

3.1.3 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai của huyện Thạch Hà 48

3.2 Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai trên địa bàn huyện Thạch Hà, tỉnh Hà Tĩnh 54

3.2.1 Thu thập tài liệu và chuẩn hóa tài liệu 55

3.2.2 Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian 56

3.2.3 Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính đối với các thửa đất 58

3.2.4 Hoàn thiện cơ sở dữ liệu 61

3.3 Khai thác cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai huyện Thạch Hà, tỉnh Hà Tĩnh 61

3.3.1 Hỗ trợ xác định các khoản thu tài chính đất đai 61

3.3.2 Tra cứu thông tin về tài chính đất đai 63

3.3.3 Xây dựng bản đồ đơn giá đất của địa bàn nghiên cứu 66

3.3.4 Các chức năng khác của hệ thống cơ sở dữ liệu 72

3.3.5 Những thuận lợi, khó khăn của việc xây dựng cơ sở dữ liệu 75

3.4 Xây dựng WebGis cung cấp thông tin trực tuyến phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai 76

3.4.1 Xây dựng WebGis bằng ứng dụng ArcGis Online cung cấp thông tin trực tuyến phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai 76

3.4.2 Đánh giá hiệu quả của việc sử dụng WebGIS cung cấp thông tin trực tuyến phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai 80

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 81

Kết luận 81

Kiến nghị 82

TÀI LIỆU THAM KHẢO 83

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

DANH MỤC BẢNG

Số bảng Tên bảng Trang 3.1 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện Thạch Hà

giai đoạn 2013 - 2014 50

3.2 Tổng hợp số hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ còn lại đến năm 2014 51

3.3 Công tác kê khai thực hiện nghĩa vụ tài chính của huyện Thạch Hà năm 2014 53

3.4 Dữ liệu thuộc tính của thửa đất 59

3.5 Bảng giá đất nông nghiệp thị trấn Thạch Hà 66

3.6 Bảng giá đất phi nông nghiệp của thị trấn Thạch Hà 67

3.7 Bảng giá đất nông nghiệp xã Thạch Đài 70

3.8 Bảng giá đất phi nông nghiệp của xã Thạch Đài 70

DANH MỤC HÌNH

STT Tên hình Trang

Hình 3.1 Vị trí địa lý của huyện Thạch Hà 42

Hình 3.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Thạch Hà năm 2014 54

Hình 3.3 Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai tại 2 xã nghiên cứu 55

Hình 3.4 Dữ liệu không gian dưới dạng dgn chạy trên nền Microstation 56

Hình 3.5 Các thửa đất sau khi đã được tạo vùng 57

Hình 3.6 Cơ sở dữ liệu không gian thị trấn Thạch Hà 58

Hình 3.7 Cơ sở dữ liệu không gian xã Thạch Đài 58

Hình 3.8 Kết nối thành công cơ sở dữ liệu 60

Hình 3.9 Cơ sở dữ liệu thông tin thuộc tính của thị trấn Thạch Hà 60

Hình 3.10 Cơ sở dữ liệu thông tin thuộc tính của xã Thạch Đài 61

Hình 3.11 Cơ sở dữ liệu thuộc tính về tài chính đất đai của xã Thạch Đài 63

Hình 3.12 Kết quả tra cứu thông tin tài chính theo tên chủ 64

Hình 3.13 Kết quả tra cứu trực tiếp thông tin tài chính trên bản đồ 64

Hình 3.14 Tra cứu thông tin về nghĩa vụ tài chính của xã Thạch Đài 65

Hình 3.15 Kết quả tra cứu thông tin về nghĩa vụ tài chính của xã Thạch Đài 65

Hình 3.16 Bản đồ đơn giá đất thị trấn Thạch Hà năm 2014 69

Hình 3.17 Bản đồ đơn giá đất xã Thạch Đài năm 2014 72

Hình 3.18 Thông tin của thửa đất trước biến động gộp thửa 73

Hình 3.19 Thông tin thửa đất trước biến động tách thửa 73

Hình 3.20 Cập nhật thông tin tài chính đất đai của thửa 21 tờ 89 74

Hình 3.21 Bảng thông tin thuộc tính sau khi đã liên kết 75

Hình 3.22 Các bước thành lập WebGis bằng ứng dụng ArcGis Online 77

Hình 3.23 Giao diện chính của WebGis đất đai 78

Hình 3.24 Giao diện chính của WebGis đất đai khi được hiển thị đầy đủ 78

Hình 3.25 Cách thức tìm kiếm thông tin theo tên chủ 79

Hình 3.26 Kết quả tra cứu thông tin theo tên chử sử dụng 79

Hình 3.27 Kết quả tra cứu thông tin một thửa đất bất kỳ 80

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được của nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các

cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta mới khai thác, cải tạo và bảo vệ được vốn đất như ngày nay Đất đai

là tài nguyên hữu hạn, có vị trí cố định trong không gian Với tầm quan trọng và những tính chất đặc biệt như vậy, đất đai cần được quản lý sử dụng chặt chẽ vào việc phát triển kinh tế - xã hội một cách khoa học, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao là

vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn trong việc phát triển bền vững

Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai bao gồm: Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất được Nhà nước giao

có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê; thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tiền thu từ việc

xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai

Ở các địa phương công tác tính toán và thu nghĩa vụ tài chính về đất đai còn gặp nhiều bất cập như chưa đồng bộ, chưa đầy đủ, chưa chính xác, do hệ thống bản đồ, sổ sách chưa thống nhất, các số liệu về thửa đất và chủ sử dụng đất còn thiếu và chưa được lưu trữ quản lý một cách khoa học Vì vậy, việc thu các loại nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với người sử dụng đất gặp rất nhiều khó khăn, mất nhiều thời gian, công đoạn, gây thất thu ngân sách và thiếu công bằng, minh bạch

Hệ thống thông tin địa lý (Geographic Information System - gọi tắt là GIS) được hình thành vào những năm 1960 và phát triển rất rộng rãi trong 10 năm lại đây GIS ngày nay là công cụ trợ giúp quyết định trong nhiều hoạt động

kinh tế - xã hội, quốc phòng của nhiều quốc gia trên thế giới GIS có khả năng trợ giúp các cơ quan chính phủ, các nhà quản lý, các doanh nghiệp, các cá nhân đánh giá được hiện trạng của các quá trình, các thực thể tự nhiên, kinh tế - xã hội thông qua các chức năng thu thập, quản lý, truy vấn, phân tích và tích hợp các thông tin được gắn với một nền hình học (bản đồ) nhất quán trên cơ sở toạ độ của các dữ liệu đầu vào

Xuất phát từ đòi hỏi của thực tiễn, được sự nhất trí của Khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo TS

Nguyễn Duy Bình chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Ứng dụng hệ thống

thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai tại huyện Thạch Hà - tỉnh Hà Tĩnh”

2 Mục đích nghiên cứu

- Xây dựng cơ sở dữ liệu để phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai tại huyện Thạch Hà, tỉnh Hà Tĩnh

- Xây dựng WebGIS cung cấp thông tin trực tuyến về tài chính đất đai

3 Yêu cầu của đề tài

- Các thông tin xây dựng phải đảm bảo đầy đủ và chính xác, thể hiện rõ được cách thức ứng dụng hệ thống thông tin địa lý trong xây dựng cơ sở dữ liệu

- Cấu trúc cơ sở dữ liệu của hệ thống thông tin phải thống nhất, có tổ chức

và thích hợp với yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai

- Cơ sở dữ liệu đáp ứng nhu cầu phân tích, xử lý, lưu trữ số liệu, cung cấp thông tin và có thể trao đổi dữ liệu với các hệ thống thông tin khác

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Khái quát về tài chính đất đai

1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến tài chính đất đai

1.1.1.1 Giá đất

Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc hội, 2013)

1.1.1.4 Thuế sử dụng đất

Thuế sử dụng đất là một khoản nộp (bằng tiền hay hiện vật) mà tổ chức,

cá nhân sử dụng đất bắt buộc phải nộp cho nhà nước theo quy định pháp luật

Thuế sử dụng đất bao gồm thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

+ Thuế sử dụng đất nông nghiệp là loại thuế đánh vào việc sử dụng đất nông nghiệp hoặc việc được giao đất vào sản xuất nông nghiệp đối với tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân (Quốc hội, 1993)

+ Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (PNN) là loại thuế thu hàng năm mà

tổ chức, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp bắt buộc phải nộp cho Nhà nước theo quy định của pháp luật (Quốc hội, 2010)

1.1.1.6 Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất

Thuế chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh trên việc chuyển đổi, chuyển nhượng cho người khác quyền sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật Đây là một loại thuế trực thu nhằm huy động vào ngân sách nhà nước một phần thu nhập của nười sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất

Năm 2007, Quốc hội đã ban hành Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực

từ ngày 01/01/2009, trong đó có nội dung tính thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản và đã thay thế Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm

1994 Thu nhập chịu thuế liên quan đến đất đai bao gồm thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước

1.1.1.7 Xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai

Theo điều 2 luật xử lý vi phạm hành chính năm 2013: Xử phạt vi phạm hành chính là việc người có thẩm quyền xử phạt áp dụng hình thức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả đối với cá nhân, tổ chức thực hiện hành vi vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính

Vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là hành vi cố ý hoặc vô ý của người sử dụng đất, tổ chức, cá nhân có liên quan, tổ chức hoạt động dịch vụ về đất đai vi phạm các quy định của pháp luật về đất đai mà chưa đến mức bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật (Quốc hội, 2012)

1.1.2 Căn cứ pháp lý về tài chính đất đai

1.1.2.1 Giá đất

- Theo luật đất đai năm 2013 thì chính phủ quy định phương pháp định giá đất, việc định giá phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:

+ Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá

+ Theo thời hạn sử dụng đất

+ Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất

+ Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau (Quốc hội, 2013)

Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp

Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần

và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ

1.1.2.2 Tiền sử dụng đất

a Trước khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực

Điều 20 của Luật Đất đai 1993 quy định: Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Thời hạn giao đất sử dụng ổn định lâu dài để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản là 20 năm, để trồng cây lâu năm là 50 năm Nhà nước giao đất sử dụng lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân

để làm nhà ở (Quốc hội, 1993)

Các Nghị định, Thông tư đã quy định cụ thể về TSDĐ như: NĐ 89/1994/CP ngày 17/8/1994 về việc thu TSDĐ và lệ phí địa chính; Thông tư số 02/BTC ngày 04/01/1995 hướng dẫn thi hành NĐ số 89/CP; NĐ số 38/2000/NĐ-

CP ngày 23/8/2000 về thu TSDĐ; Thông tư số 115/2000/TT-BTC ngày 11/12/2000 hướng dẫn thi hành Nghị định 38/2000/NĐ-CP

b Khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực

Luật Đất đai 2003 đã giải thích rõ: Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất TSDĐ là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu TSDĐ đối với một diện tích đất xác định

Điều 33, 34 của Luật quy định rõ các trường hợp được Nhà nước giao đất không thu và có thu TSDĐ Khoản 4, Điều 38 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất và việc nộp nghĩa vụ tài chính Điều 50 về cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất đã quy định các trường hợp cụ thể phải nộp TSDĐ khi cấp GCN Điều 60 quy định rõ các trường hợp miễn, giảm TSDĐ (Quốc hội, 2003)

Trên cơ sở của Luật Đất đai, Chính phủ cũng ban hành NĐ số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất và Bộ Tài chính ra Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thi hành

c Khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực

Luật đất đai 2013 đã ghi rõ: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất” “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất Điều 110 quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất (Quốc hội, 2013)

Trên cơ sở Luật đất đai 2013, Chính phủ cũng ban hành Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất và Bộ Tài chính ban hành Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền

sử dụng đất (có hiệu lực từ 01/08/2014)

Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về việc thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp cụ thể; về miễn, giảm tiền sử dụng đất; quy định thu, nộp tiền sử dụng đất Tại chương II:

+ Mục 1 quy định việc thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp cụ thể (

từ Điều 4 đến Điều 9)

+ Mục 2 quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất (từ Điều 10 đến Điều 13) + Mục 3 quy định việc thu, nộp tiền sử dụng đất (từ Điều 14 đến Điều 21) (Chính phủ, 2014)

Trên cơ sở của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, ngày 16/6/2014 Bộ tài chính ban hành Thông tư số 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP Tại chương II:

+ Mục 1: Xác định và thu nộp tiền sử dụng đất (từ Điều 3 đến Điều 12) + Mục 2: Miễn giảm tiền sử dụng đất (từ Điều 13 đến Điều 16) (Bộ Tài chính, 2014)

1.1.2.3 Tiền thuê đất

a Trước khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực

Sau khi Luật đất đai 1993 ban hành, Quốc hội đã thông qua Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam ngày 14/10/1994; Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất ngày 14/10/1994; Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất ngày 27/8/1996 (Quốc hội, 1993)

b Sau khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực

Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 hướng dẫn thực hiện Điều 4 của Nghị định đã quy định rõ: Đơn giá thuê đất một năm tính bằng 0,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt thì căn cứ vào thực tế địa phương, Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định ban hành đơn giá thuê đất cao hơn đơn giá theo quy định nhưng tối đa không quá 04 lần đơn giá thuê đất Đơn giá thuê đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê là đơn giá trúng đấu giá

UBND cấp tỉnh ban hành đơn giá thuê đất cho từng loại đất, loại đô thị, loại xã, khu vực, loại đường phố, vị trí, hạng đất Tiền thuê đất, thuê mặt nước thu một năm bằng diện tích thuê nhân với đơn giá thuê đất, thuê mặt nước

c Sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực

Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất

Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước: Điều 3 căn cứ tính thiền thuê đất, thuê mặt nước Điều 4 đơn giá thuê đất, cụ thể:

- Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá: Đơn giá thuê đất hàng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) nhân (x) Giá đất tính thu tiền thuê đất

- Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá: Đơn giá thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê

là giá đất của thời hạn thuê

- Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê:

+ Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn một năm

+ Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn thuê đất

- Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất

- Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất

Điều 12 Xác định tiền thuê đất, thuê mặt nước, cụ thể:

- Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm: Tiền thuê đất thu một năm được tính bằng diện tích phải nộp tiền thuê đất nhân (x) với đơn giá thuê đất

- Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê: + Tiền thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê được tính bằng diện tích đất phải nộp tiền thuê đất nhân (x) với đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

+ Tiền thuê đất có mặt nước thu một lần cho cả thời gian thuê được tính bằng diện tích đất có mặt nước phải nộp tiền thuê nhân (x) với đơn giá thuê đất

có mặt nước thu một lần cho cả thời gian thuê (Chính phủ, 2014)

Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Khoản 1 Điều 5 Việc xác định tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, tiền thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thực hiện theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 12 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP Số tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước được xác định sau khi đã được trừ (-) đi số tiền thuê đất được miễn, giảm (nếu có) và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP (Bộ Tài chính, 2014)

1.1.2.4 Thuế sử dụng đất

a Thuế sử dụng đất nông nghiệp

Theo Nghị quyết số 55/2010/QH12 về việc miễn giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp Tại Điều 1, hộ gia đình, cá nhân nông dân được Nhà nước giao đất

để sản xuất nông nghiệp trong hạn mức giao đất nông nghiệp thuộc đối tượng được miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp

b Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

- Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của Quốc hội, số 48/2010/QH12 ban hành ngày 17/6/2010

- Nghị định 53/2011/NĐ-CP ngày 01/07/2011 của chính phủ quy định chi tiết

và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

- Thông tư 153/2011/TT-BTC ngày 11/11/2011 của Bộ tài chính về việc hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

- Thông tư 45/2011/TT-BTNMT ngày 26/12/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn xác định diện tích đất sử dụng không đúng mục đích, diện tích đất lấn chiếm, diện tích đất chưa sử dụng theo đúng quy định để tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

- Thông tư 76/2012/TT-BTC ngày 15/5/2012 của Bộ tài chính về việc quy định một số nội dung chi, mức chi hoạt động triển khai luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Luật 48/2010/QH12 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2012 thay thế Pháp lệnh thuế nhà đất năm 1992 và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh thuế nhà đất năm 1994 quy định: Điều 5 căn cứ tính thuế là giá tính thuế và thuế suất Điều 6 giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất Điều 7, Thuế suất:

- Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế luỹ tiến từng phần được quy định như sau:

Bậc

- Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành

Trường hợp đất ở đã có hạn mức theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì áp dụng như sau:

+ Trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thấp hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức giao đất ở mới để làm căn cứ tính thuế;

+ Trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành cao hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức đất ở cũ để làm căn cứ tính thuế

- Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất 0,03%

- Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật này sử dụng vào mục đích kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03%

- Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định

áp dụng mức thuế suất 0,15% Trường hợp đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không coi là đất chưa sử dụng và áp dụng mức thuế suất 0,03%

- Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2% và không áp dụng hạn mức Việc nộp thuế không phải là căn cứ để công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người nộp thuế đối với diện tích đất lấn, chiếm (Quốc hội, 2012)

Nghị định 53/2011/NĐ-CP ngày 01/07/2011 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Điều 4 Diện tích đất tính thuế là diện tích đất phi nông nghiệp thực tế sử dụng

- Trường hợp người nộp thuế có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất ở tính thuế

- Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà (công trình) của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng

Hệ số phân bổ đối với trường

hợp không có tầng hầm =

Diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều

hộ ở, nhà chung cư Tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng (phần trên

mặt đất)

+

50% diện tích tầng hầm của các tổ chức,

0,5 x Diện tích đất trên bề mặt tương ứng

với công trình xây dựng dưới mặt đất Tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia

đình, cá nhân sử dụng dưới mặt đất Diện tích nhà (công trình) của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng

là diện tích sàn thực tế sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo hợp đồng mua bán hoặc theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận)

Điều 5 Giá của 1 m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2012 Trường hợp trong chu kỳ ổn định có sự thay đổi người nộp thuế hoặc phát sinh các yếu tố dẫn đến thay đổi giá của 1 m2 đất tính thuế thì không phải xác định lại giá của 1 m2 đất tính thuế cho thời gian còn lại của chu kỳ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hoặc từ đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sang đất ở trong chu kỳ

ổn định thì giá của 1 m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng do UBND tỉnh quy định tại thời điểm được giao đất, cho thuê đất hoặc thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất và được ổn định trong thời gian còn lại của chu kỳ (Chính phủ, 2011)

1.1.2.5 Phí và lệ phí

a Lệ phí trước bạ (nhà, đất)

Theo Thông tư số 95/2005/TT-BTC hướng dẫn thực hiện các quy định của pháp luật về LPTB, giá trị đất tính LPTB là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, được xác định như sau: Giá trị đất tính

lệ phí trước bạ =

Diện tích đất chịu

lệ phí trước bạ x

Giá một mét vuông đất (m2)

- Diện tích đất chịu LPTB là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký QSDĐ xác định và cung cấp cho cơ quan Thuế theo "Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính"

- Giá một m2 đất (kể cả hệ số phân bổ giá đất ở từng tầng đối với đất xây dựng nhà nhiều tầng cho nhiều hộ cùng ở) do UBND tỉnh quy định theo khung giá các loại đất

Nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày 29/7/2008 về sửa đổi, bổ sung một số điều của NĐ số 176/1999/NĐ-CP và NĐ số 47/2003/NĐ-CP của Chính phủ về lệ phí trước bạ quy định tỷ lệ (%) thu LPTB nhà, đất là 0,5%

Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 quy định về lệ phí trước bạ Nghị định 23/2013/NĐ-CP ngày 25/03/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ

Thông tư 34/2013/TT-BTC ngày 28/03/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 124/2011/TT-BTC ngày 31/08/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn

- Mức thu lệ phí trước bạ:

Xác định theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ được quy định cụ thể đối với từng loại tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ tại Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ và sửa đổi bổ sung tại Khoản 4 Điều 1 Nghị định số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013 của Chính phủ

- Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:

Số tiền lệ phí trước

bạ phải nộp (đồng) =

Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ (đồng) X

Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ

(%) Điều 5 quy định giá tính lệ phí trước bạ:

- Nguyên tắc ban hành bảng giá tính lệ phí trước bạ:

- Căn cứ xác định giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ:

+ Đối với nhà:

Căn cứ xác định giá trị nhà tính lệ phí trước bạ là diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ và giá 01 mét vuông nhà tính lệ phí trước bạ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm tính lệ phí trước bạ

Một số trường hợp đặc biệt xác định giá tính lệ phí trước bạ nhà như sau:

- Giá tính lệ phí trước bạ nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ là giá bán thực tế ghi trên hoá đơn bán nhà theo quyết định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh

- Giá tính lệ phí trước bạ nhà tái định cư được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt giá cụ thể mà giá phê duyệt đã được cân đối bù trừ giữa giá đền

bù nơi bị thu hồi và giá nhà nơi tái định cư thì giá tính lệ phí trước bạ là giá nhà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Đối với nhà mua theo phương thức đấu giá đúng quy định của pháp luật

về đấu thầu, đấu giá thì giá tính lệ phí trước bạ là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hoá đơn bán hàng

Điều 6: Tỷ lệ (%) lệ phí trước bạ: Nhà, đất là 0,5% (Bộ Tài chính, 2013) (Chính phủ, 2013)

b Lệ phí địa chính

Quy định mức thu, chế độ thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh ban hành kèm theo quyết định số 43/2014/QĐ-UBND ngày 20/08/2014 của UBND tỉnh Hà Tĩnh

TT Nội dung Mức thu

1 Đối với hộ gia đình, cá nhân tại các phường nội thành

thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh

- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản gắn liền với đất

+ Cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận 50.000 đồng/giấy

- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (không chứng

nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất)

+ Cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận 15.000 đồng/giấy

- Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa

2 Mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại khu vực

3 Mức thu áp dụng đối với tổ chức

- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (không chứng

nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất) 80.000 đồng/giấy

- Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa

- Cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận 40.000 đồng/lần

1.1.2.6 Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất

+ Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007 và Luật

số 26/2012/QH12 ngày 22/11/2012 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân (có hiệu lực thi hành từ 01/7/2013) (Quốc hội, 2007)

+ Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một

số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân (Chính phủ, 2013)

+ Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính

- Đối với tổ chức có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thì nộp

thuế Thu nhập doanh nghiệp (Bộ Tài chính, 2013)

Các văn bản hướng dẫn về thuế Thu nhập doanh nghiệp, bao gồm:

+ Luật thuế Thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 và Luật số 32/2013/QH13 ngày 19/6/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều Luật thuế thu nhập doanh nghiệp (Quốc hội, 2008)

+ Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp (Chính phủ, 2013)

1.1.3 Công tác quản lý tài chính đất đai của một số nước trên thế giới và Việt Nam

1.1.3.1 Công tác quản lý tài chính đất đai của một số nước trên thế giới

Cần phải thừa nhận rằng, Ôxtrâylia là một trong số các nước có hệ thống quản lý đất đai tốt nhất thế giới, trong đó tập trung vào các lĩnh vực: đăng ký đất đai, đo đạc và thành lập bản đồ địa chính So với rất nhiều nước khác, Chính phủ Ôxtrâylia đã nỗ lực rất lớn trong cải cách thể chế và hành chính để đáp ứng yêu cầu cho một hệ thống quản lý đất đai hiện đại

Hệ thống đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu: tại Tây Ốt-xtrây-li- a, hệ thống đăng ký đất đai Torrens được áp dụng từ năm 1875 dựa trên Bộ luật chuyển nhượng đất đai năm 1874 Các đặc điểm chính của hệ thống đăng ký đất đai Torrens là: (i) tính đơn giản, với mục tiêu chính là việc cấp giấy chứng nhận sở hữu đất đai nhằm công nhận các quyền pháp lý hiện hành đối với thửa đất; (ii) sự an toàn, được thể hiện qua việc Chính phủ sẽ bảo đảm các quyền được ghi nhận trên giấy chứng nhận sở hữu đất đai; (iii) tính chính xác, toàn bộ các chuyển dịch về đất đai sẽ được kiểm tra và ghi nhận lại trên hệ thống đăng ký một cách chính xác nhất, đảm bảo thông tin lịch sử thửa đất một cách đầy đủ; (iv) nhanh chóng, thủ tục hành chính trong việc thực hiện các quyền về giao dịch đất đai được tinh giảm và được tối ưu hoá qua việc sử dụng một quy trình phù hợp với sự tham gia của công nghệ thông tin trong hệ thống; ngoài ra, hệ thống đăng ký đất đai Torrens cũng đảm bảo tính toàn vẹn của hồ sơ đất đai thông qua việc ghi nhận toàn bộ hồ sơ hình thành trong quá trình đo đạc địa chính trong hệ thống

Từ năm 2000 đến nay, một hệ thống đăng ký đất đai thông minh (SMR)

đã được phát triển dựa trên nền công nghệ hệ thống thông tin địa lý và công nghệ

hệ quản trị cơ sở dữ liệu Theo hệ thống này, một số máy tính tại Cơ quan quản

lý đất đai Tây Ốt-xtrây-li-a được thiết kế và cài đặt các ứng dụng đặc biệt nhằm ghi nhận các thay đổi trên giấy chứng nhận điện tử một cách tự động Điểm đặc trưng lớn nhất của đăng ký điện tử là chỉ những thông tin hiện thời được hiển thị Các thông tin bị thay đổi được chuyển vào khối dữ liệu lịch sử và vẫn tiếp tục được lưu trữ với thời gian vĩnh viễn để có thể kiểm tra được

Để vận hành hệ thống đăng ký thông minh, Chính phủ Tây Ốt-xtrây-li-a

đã tiến hành số hóa tất cả các thông tin trên các giấy chứng nhận bản giấy đã được cấp trước đây vào hệ thống đăng ký điện tử Chỉ với thời gian 18 tháng,

từ cuối năm 2000, có trên 1,2 triệu giấy chứng nhận đã được số hóa và đưa vào quản lý trong hệ thống đăng ký thông minh Công việc này được thực hiện hai lần bởi hai nhân viên khác nhau và được đối chiếu sau đó để đảm bảo tính chính xác của các thông tin trên giấy chứng nhận Ngoài ra, việc số hoá giấy chứng nhận để đưa vào hệ thống cũng được tuân thủ một cách đầy đủ các quy trình của Landgate về quản lý chất lượng và kiểm toán nội bộ Kết quả kiểm tra cho thấy, chỉ có 0,01%, tương đương với khoảng trên 10.000 giấy có sai sót nhỏ trong thông tin (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

b Hà Lan

Một trong những ý nghĩa tích cực trong việc đạt được các mục tiêu chống đói nghèo là sự phát triển và củng cố khung pháp lý để quản lý đất đai, cho khả năng tiếp cận đất đai như một phương tiện của sự hiện hữu và kết hợp với các cơ hội để sở hữu đất riêng, và bảo vệ đất đai Sở hữu đất của người dân chắc chắn là một cách hướng tới phát triển kinh tế tốt hơn và tăng trưởng ngày càng cao

Nhà ở ổn định liên quan đến việc tiếp cận quyền sở hữu đất và cần thiết để khởi động các hoạt động trong quản lý đất đai, quản lý đô thị và quản lý cơ sở

hạ tầng Nhà ở ổn định là cách ủng hộ cho chính sách phát triển ở cấp độ địa phương tạo ra phạm vi cho những gì được gọi là quyết định hợp nhất về sử dụng đất và quản lý đất đai, các thị trường đất đai có hiệu quả và dễ tiếp cận, cải thiện hệ thống đăng ký đất đai, tinh giản thủ tục cho các giao dịch đất đai, cung cấp bảo mật pháp lý cho tất cả người sử dụng đất; một trong những phương thức đó là cung cấp thông tin có chất lượng tốt

Để đạt được một nền nông nghiệp bền vững, một mục đích chính trị quan trọng khác thì cần định hình một chính sách về việc phát hành giấy chứng nhận quyền sở hữu rõ ràng, thiết lập một hệ thống đăng ký sử dụng đất

có hiệu quả, tạo cơ sở dữ liệu, GIS và giảm nhẹ các nguyên nhân của 'suy thoái' đất, một trong những cách thức đối với quyền sở hữu đất

Hội nghị HABITAT II tuyên bố hai mục đích quan trọng cần đạt được

đó là ‘nhà ở cho tất cả’ và ‘phát triển bền vững cho định cư ở một môi trường

đô thị’ Nhà ở thỏa đáng có nghĩa là hơn một mái nhà trên một đầu người, nó cũng có nghĩa là có đủ phòng ở, tiếp cận được đến đất đai, và đảm bảo quyền

sở hữu đất Một biện pháp cần thiết là đảm bảo an toàn pháp lý về quyền sở hữu và sử dụng đất, một cách phân đất công bằng cho tất cả mọi người và bảo

vệ họ khỏi những tranh chấp bất hợp pháp

Cũng cần có các chương trình xây dựng nhà ở, và nên tính đến cả việc khuyến khích tài sản sở hữu cá nhân, vì vậy cần tìm ra một phương thức tài chính Một mục tiêu quan trọng là sự hình thành của thị trường đất đai Thị trường này cần phải được điều hành có hiệu quả và phải có cơ chế chuyển giao và chuyển nhượng đất; thiếu giấy tờ chứng minh quyền hợp pháp được coi như rủi ro trên thị thường Một thị trường bất động sản hoạt động tốt (đặc biệt là nhà ở và chung cư) rất quan trọng, chính phủ nên có những khung pháp lý nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản: bằng cách nói rõ khái niệm về quyền sở hữu đất đai và bất động sản, hoặc tạo ra những phương thức minh bạch trong chuyển giao quyền; bằng cách thiết lập một thị trường đất đai minh bạch và có thể bao quát được; bằng cách khuyến khích đẩy mạnh tiếp cận tới đất đai đặc biệt là cho phụ nữ; cung cấp những cơ hội tài chính cho nhà ở thỏa đáng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

c Malaysia

Những chính sách đất đô thị nhìn chung thực sự thành công trong việc thúc đẩy phát triển nền kinh tế xã hội của Malaysia Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế Malaysia 8% năm là bằng chứng rõ ràng Mục tiêu chủ yếu của Malaysia là tăng trưởng cùng với công lý và công bằng xã hội Các chính sách đất đô thị đã được soạn thảo để giúp đạt được mục tiêu kép tái cơ cấu xã hội và giảm nghèo Vì những diện tích lớn ở Malaysia được sở hữu trong thời kỳ thuộc địa, nên trong

nhiều trường hợp CP phải thu hồi đất tư khi muốn thực hiện những dự án quy mô lớn Malaysia có những luật thu hồi đất đai rất mạnh không những cho những dự

án công cộng mà còn để bán lại cho tư nhân Chính phủ can thiệp vào phát triển đất đai thông qua việc kiểm soát quy hoạch và đất đai Không ai có thể tiến hành bất

kỳ hình thức phát triển đất đai nào nếu không được sự cho phép của chính quyền địa phương Để ngăn chặn việc tích tụ đất của những người mua được đất rẻ để xây nhà

ở, tiểu bang ban hành quy định là đất phải được phát triển trong vòng hai năm kể từ khi chuyển quyền sở hữu Để ngăn chặn những người mua được đất bán lại để thu lợi nhuận nhanh chóng, các lô nhà phải kèm theo điều kiện là chúng không thể được bán hoặc chuyển nhượng nếu không được chính quyền tiểu bang cho phép

Chính quyền bang ban hành một loạt thuế, thuế thu nhập bất động sản được dùng để giảm thiểu sự đầu cơ đất và bất động sản Chính sách yêu cầu chủ đầu tư tư nhân phải dành một phần các toà nhà mới xây cho một nhóm người Malaysia nhất định Điều này dựa trên lý luận rằng nếu để mặc cho tác động của thị trường thì nhiều nhóm kinh tế xã hội có thể bị tính giá cắt cổ trên thị trường đất, Nhà nước yêu cầu các nhà đầu tư đất đai tư nhân phải dành một phần nhất định trong các kế hoạch phát triển của họ cho những người nghèo, chỉ tiêu này quy định cho từng tiểu bang, giảm giá bán trên giá quảng cáo 5% - 15%, Chính phủ cũng yêu cầu những nhà đầu tư tư nhân phải xây dựng một tỷ

lệ 30% nhất định những căn hộ giá rẻ trong chương trình xây nhà của họ (Hoàng Văn Cường, 2006)

1.1.3.2 Công tác quản lý tài chính đất đai của một số nước trên Việt Nam

a Các nhà nước phong kiến Việt Nam

Trải qua 4 thế kỷ dưới triều Lý - Trần - Hồ (năm 1010 đến năm 1407) do tình hình kinh tế xã hội tương đối ổn định trong thế phát triển đi lên, với dân số tăng nhanh, đời sống được nâng cao, nên có thể nói từ thế kỷ XI đến thế kỷ XV là những thế kỷ mở rộng ruộng đồng, gia tăng làng mạc để giải quyết vấn đề ruộng đất cho một số lượng nông dân ngày càng đông đảo, đồng thời cũng để đảm bảo sự phình ra mau chóng của số lượng các lãnh chúa quý tộc và địa chủ Đặc điểm

chung về chính sách ruộng đất của các triều đại Lý - Trần - Hồ là áp đặt quyền sở hữu tối cao của Nhà nước bao trùm lên tất cả các loại ruộng đất công của làng xã

và các loại hình ruộng đất tư hữu, coi đó là cơ sở quan trọng nhất của chế độ phong kiến trung ương tập quyền Tuy nhiên mỗi một triều đại đều có các phương pháp xử lý các mối quan hệ đất đai theo một cách riêng, phù hợp với từng giai đoạn phát triển của nền kinh tế xã hội và quyền lợi cụ thể của giai cấp và dòng họ nắm quyền (Nguyễn Đức Khả, 2003)

b Thời Pháp thuộc (1858 - 1954)

Khi thực dân Pháp xâm lược nước ta, chúng áp dụng thuế đất với tên gọi

là thuế "Điền thổ" thu vào đất ở, đất vườn của các chủ đất Chủ sở hữu ruộng đất thu tô của tá điền và nộp thuế nông nghiệp cho Nhà nước mức thuế rất cao Ngay

cả quan chức người Pháp là Luro (1877) và Henry (1930) cũng phải gửi văn bản khiếu nại chính quyền thuộc địa thu thuế quá nặng (Nguyễn Đức Khả, 2003)

c Thời Mỹ - Nguỵ ở Miền Nam (1954 - 1975)

Sau hội nghị Giơnevơ nước Việt Nam tạm thời bị chia cắt làm hai miền Nam - Bắc Miền Nam đặt dưới sự kiểm soát của Mỹ - Nguỵ Thời kỳ đầu, ở các tỉnh miền Nam còn song song tồn tại ba chế độ điền thổ

Nổi bật chính sách quản lý đất đai thời kỳ này là chính sách "Cải cách điền địa" của chính quyền Ngô Đình Diệm và "Luật người cày có ruộng" của Nguyễn Văn Thiệu Cải cách điền địa chia làm hai giai đoạn: "Quy chế tá điền"

và "Tiểu điền chủ hoá tá điền" Trong giai đoạn 1, mức tô quy định từ 15 - 25% đối với khế ước tá điền loại A (ruộng thục đang canh tác) và loại B (ruộng bỏ hoang) Đối với khế ước loại C (ruộng hoang của địa chủ vắng mặt hoặc cam kết không khai thác lại) được miễn tô năm đầu, năm thứ hai phải đóng 1/2 mức tô và năm thứ 3 phải đóng 3/4 mức tô "Luật người cày có ruộng" của Nguyễn Văn Thiệu gồm 3 điều chủ chốt là: Hạn điền, hữu sản hoá nông dân (cấp ruộng đất cho nông dân), cấp chứng bằng khoán ruộng đất cho nông dân Ngoài ra chính quyền Thiệu còn thực hiện chính sách "Canh tân hoá nông nghiệp" đưa hàng hoá, máy móc, phân bón, giống lúa mới về đồng ruộng

d Thời kỳ Nhà nước Việt nam Dân chủ Cộng hoà (1945-1975)

Cách mạng Tháng Tám thành công, nước VNDCCH được thành lập Ngành Địa chính được duy trì để bảo vệ chế độ sở hữu ruộng đất và thu thuế điền thổ Ngày 26-10-1945 Chính phủ ra Nghị định giảm thuế ruộng đất 20% và miễn thuế hoàn toàn cho những vùng bị lụt Tháng 1/1948, Hội nghị trung ương Đảng đưa ra hệ thống chính sách ruộng đất của Nhà nước VNDCCH trong kháng chiến là: Triệt để thực hiện giảm tô 25%, bài trừ những thứ địa tô phụ thuộc (như tiền trình gặt, tiền đầu trâu ); bỏ chế độ quá điền; đưa ruộng đất và tài sản của bọn phản quốc tạm cấp cho dân nghèo; chia lại công điền cho hợp lý; đem ruộng đất, đồn điền của địch cấp cho dân công nghèo Sau khi Miền Bắc được hoàn toàn giải phóng, đầu năm 1956, thủ tướng Chính phủ đã ban hành chính sách thuế thổ trạch với thuế suất 0,8%/năm trên giá trị nhà và 1,2%/năm trên giá trị đất Trong

3 năm khôi phục kinh tế (1955-1957), Quốc hội đã ban hành chính sách khuyến khích khai hoang, phục hoá, khai hoang miễn thuế 5 năm, phục hóa miễn thuế 3 năm, phần sản phẩm tăng do tăng vụ, tăng năng suất không phải đóng thuế (Nguyễn Đức Khả, 2003)

e Thời kỳ Nhà nước CHXHCH Việt Nam từ năm 1975 đến 1992

Ở Miền Nam, sau giải phóng, Nhà nước cho phép các tỉnh, thành phố được tạm thời tiếp tục áp dụng thuế thổ trạch của chính quyền Sài Gòn cũ với thuế suất từ 0,5% đến 0,1%/năm trên giá trị nhà (Chu Văn Thỉnh, 2000)

Luật Đất đai năm 1987 mang tư tưởng bao cấp, việc giao đất vẫn thể hiện cơ chế xin cho, cấp đất không thu tiền sử dụng đất Việc cấp đất hàm chứa những quan

hệ hành chính, mệnh lệnh từ phía Nhà nước trong việc trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng mà không phát sinh trực tiếp nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất Đất đai là tặng vật của thiên nhiên, là tài nguyên quốc gia nhưng việc khai thác,

sử dụng có được thiết kế bởi sự cấp phát, xin cho không mất tiền Điều đó dẫn tới việc lạm quyền từ phía công quyền, tuỳ tiện trong việc ban phát và người sử dụng đất cũng tìm cách để trục lợi từ việc quen biết, nể nang để có được quyền sử dụng đất theo ý muốn Cho nên việc sử dụng đất đai không xuất phát từ nhu cầu thực tế (Trần Quang Huy, 2006)

f Từ năm 1992 đến năm 2003

Hiến pháp năm 1992, quy định một hình thức sở hữu duy nhất về đất đai

là sở hữu toàn dân Luật Đất đai 1993, dựa trên cơ sở Hiến pháp, khẳng định chế

độ sở hữu đất đai toàn dân, Nhà nước thay mặt nhân dân thực hiện quyền sở hữu

và quyền quản lý tối cao Tuy nhiên đây không phải là chế độ sở hữu toàn dân một cấp độ sở hữu, sử dụng như trong Luật Đất đai 1987 mà chế độ sở hữu đất đai toàn dân với đa cấp độ, hình thức chủ sử dụng Với quan niệm về chế độ sở hữu đất đai mới, đất đai được “chủ thể hoá”, có các chủ sử dụng cụ thể với các quyền và nghĩa vụ được pháp luật quy định Đây là cơ sở quan trọng để khắc phục tình trạng “vô chủ” về quan hệ đất đai như trong cơ chế cũ Hình thức sử dụng đất không còn hàm chứa tư tưởng bao cấp và xin cho vì Nhà nước cương quyết xoá bao cấp về đất

Khẳng định đất đai có giá không phải chỉ trên phương diện giá trị sử dụng của đất đai mà cả trên phương diện giá trị của đất đai được pháp luật và chính sách thừa nhận và do đó giá trị của đất đai sẽ là một yếu tố bản chất cơ bản trong

sự vận động của quan hệ đất đai (Nguyễn Đức Khả, 2003)

Đất đai là một nguồn lực quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế xã hội nên Nhà nước đã ban hành một loạt các văn bản quy phạm pháp luật về tài chính đất như sau: Pháp lệnh thuế nhà, đất được Hội đồng Nhà nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 31/7/1992; Pháp lệnh sửa đổi bổ sung một số điều của Pháp lệnh về thuế nhà, đất được Uỷ ban thường vụ QH thông qua ngày 19/5/1994; Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp, QH thông qua ngày 10/7/1993; Nghị định số 193-CP ngày 29/12/1994 quy định về lệ phí trước bạ; Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, QH thông qua ngày 22/6/1994; Nghị định số 89-CP ngày 17/8/1994 về việc thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính; Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 về đăng

ký giao dịch bảo đảm; Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 về thu tiền sử dụng đất

g Từ năm 2003 đến 2013

Luật Đất đai 2003 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý theo 13 nội dung Luật thể hiện rõ quan điểm coi đất đai là nguồn nội lực quan trọng, là nguồn tài chính tiềm năng

to lớn để xây dựng đất nước Cho nên lần đầu tiên trong Luật Đất đai có một mục quan trọng, đó là tài chính về đất đai và giá đất (mục 6) Người sử dụng đất trong quá trình khai thác đất phải có nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước Những nghĩa

vụ quan trọng đó gắn liền với việc phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các khoản thuế, tiền xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thường thiệt hại cho Nhà nước khi vi phạm pháp luật đất đai, các khoản phí và lệ phí về đất đai

Sau khi Quốc hội ban hành Luật Đất đai 2003, Chính phủ, các Bộ, Ban ngành đã ban hành Nghị định, Thông tư về các nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực đất đai: NĐ số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai; NĐ số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Nghị quyết số 15/2003/QH 11 ngày 17/6/2003 về việc miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp; NĐ số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất;

NĐ 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (Quốc hội, 2003)

h Từ năm 2013 đến nay

Hiến pháp năm 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2014 Tại Điều 53 tiếp tục khẳng định đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Luật đất đai 2013 đã được Quốc hội Khóa XIII thông qua ngày 29/11/2013 tại kỳ họp thứ 6, chính thức có hiệu lực thi hành

từ 01/7/2014, tiếp tục khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý theo 15 nội dung (Điều 22) Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”

Nội dung Mục 1, Mục 2 Chương VIII, Luật đất đai 2013 là Tài chính về đất đai, giá đất Điều này tiếp tục khẳng định vị trí quan trọng, là nguồn tài chính không thể thiếu trong công cuộc xây dựng đất nước (Quốc hội, 2013)

Sau khi Luật đất đai 2013 được thông qua, Chính phủ, các Bộ, ban ngành

đã ban hành Nghị định, Thông tư về các nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực đất đai: Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 (Có hiệu lực từ 01/07/2014) quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013 (Chính phủ, 2014)

Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 (Có hiệu lực từ 01/07/2014) quy định về giá đất Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất (Chính phủ, 2014)

Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 (Có hiệu lực từ 01/07/2014) quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất (Chính phủ, 2014)

Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất… (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014)

1.2 Cơ sở lý luận xây dựng cơ sở dữ liệu

1.2.1 Khái niệm về cơ sở dữ liệu

Phần dữ liệu được lưu giữ trong máy tính theo một quy định nào đó được gọi là cơ sở dữ liệu (database)

Cơ sở dữ liệu (CSDL) là một hệ thống các thông tin có cấu trúc được lưu trữ trên các thiết bị lưu trữ thông tin thứ cấp (như băng từ, đĩa từ ) để có thể thỏa mãn yêu cầu khai thác thông tin đồng thời của nhiều người sử dụng hay nhiều chương trình ứng dụng với nhiều mục đích khác nhau

CSDL phải là một tập hợp các thông tin mang tính hệ thống chứ không phải là các thông tin rời rạc, không có mối quan hệ với nhau Các thông tin này phải có cấu trúc và tập hợp các thông tin này phải có khả năng đáp ứng các nhu cầu khai thác của nhiều người sử dụng một cách đồng thời Đó cũng chính là các đặc trưng của CSDL

Việc sử dụng hệ thống CSDL này sẽ khắc phục được những khuyết điểm của cách lưu trữ dưới dạng hệ thống tập tin, đó là:

- Giảm trùng lặp thông tin ở mức thấp nhất, đảm bảo tính nhất quán và toàn vẹn dữ liệu

- Đảm bảo dữ liệu được truy xuất theo nhiều cách khác nhau, từ nhiều người khác nhau và nhiều ứng dụng khác nhau

- Tăng khả năng chia sẽ thông tin

Tuy nhiên việc sử dụng hệ quản trị CSDL lại có những phiền hà không hề nhỏ sau đây:

- Phải đảm bảo tính chủ quyền của dữ liệu, vì khi sử dụng có tính chất chia sẽ cao

- Bảo mật quyền khai thác thông tin

- Bảo đảm vấn đề tranh chấp dữ liệu khi xảy ra

- Khi gặp các trục trặc sự cố thì phải bảo đảm vấn đề an toàn dữ liệu, không bị mất dữ liệu (Nguyễn Xuân Huy, 2003)

1.2.2 Phân loại cơ sở dữ liệu

Cơ sở dữ liệu được phân chia ra nhiều loại khác nhau:

- Cơ sở dữ liệu dạng file: dữ liệu được lưu trữ dưới dạng các file có thể là text, ascii, *.dbf Tiêu biểu cho cơ sở dữ liệu dạng file là*.mdb Foxpro

- Cơ sở dữ liệu quan hệ: dữ liệu được lưu trữ trong các bảng dữ liệu gọi là các thực thể, giữa các thực thể này có mối liên hệ với nhau gọi là các quan hệ, mỗi quan hệ có các thuộc tính, trong đó có một thuộc tính là khóa chính Các hệ quản trị hỗ trợ cơ sở dữ liệu quan hệ như: MS SQL server, Oracle, MySQL

- Cơ sở dữ liệu hướng đối tượng: dữ liệu cũng được lưu trữ trong các bảng

dữ liệu nhưng các bảng có bổ sung thêm các tính năng hướng đối tượng như lưu trữ thêm các hành vi, nhằm thể hiện hành vi của đối tượng Mỗi bảng xem như một lớp dữ liệu, một dòng dữ liệu trong bảng là một đối tượng Các hệ quản trị

có hỗ trợ cơ sở dữ liệu hướng đối tượng như: MS SQL server, Oracle, Postgres

- Cơ sở dữ liệu bán cấu trúc: dữ liệu được lưu dưới dạng XML, với định dạng này thông tin mô tả về đối tượng thể hiện trong các tag Đây là cơ sở dữ liệu có nhiều ưu điểm do lưu trữ được hầu hết các loại dữ liệu khác nhau nên cơ

sở dữ liệu bán cấu trúc là hướng mới trong nghiên cứu và ứng dụng (Nguyễn Xuân Huy, 2003)

1.2.3 Khái niệm về cơ sở dữ liệu đất đai

Theo điều 3 chương I thông tư 04/2013/TT-BTNMT ngày 24 tháng 04 năm 2013 cơ sở dữ liệu đất đai: là tập hợp thông tin có cấu trúc của dữ liệu địa chính, dữ liệu quy hoạch sử dụng đất, dữ liệu giá đất, dữ liệu thống kê, kiểm kê

đất đai được sắp xếp, tổ chức để truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thường xuyên bằng phương tiện điện tử

1.2.4 Nguyên tắc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai

Cơ sở dữ liệu đất đai được xây dựng tập trung thống nhất từ Trung ương đến các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (cấp tỉnh) và các huyện, quận, thị

Cơ sở dữ liệu đất đai cấp tỉnh được tập hợp từ cơ sở dữ liệu đất đai của tất

1.2.5 Nội dung, cấu trúc cơ sở dữ liệu đất đai

- Cơ sở dữ liệu đất đai bao gồm các cơ sở dữ liệu thành phần sau:

+ Cơ sở dữ liệu địa chính

+ Cơ sở dữ liệu quy hoạch sử dụng đất

+ Cơ sở dữ liệu giá đất

+ Cơ sở dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai

Cơ sở dữ liệu địa chính là thành phần cơ bản của cơ sở dữ liệu đất đai, làm

cơ sở để xây dựng và định vị không gian các cơ sở dữ liệu thành phần khác

- Nội dung, cấu trúc và kiểu thông tin cơ sở dữ liệu địa chính được thực hiện theo quy định tại Điều 4 của Thông tư số 17/2010/TT-BTNMT ngày 04 tháng 10 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định kỹ thuật về chuẩn

dữ liệu địa chính (sau đây gọi là Thông tư số 17/2010/TT-BTNMT)

- Nội dung, cấu trúc, kiểu thông tin của cơ sở dữ liệu quy hoạch sử dụng đất, cơ sở dữ liệu giá đất và cơ sở dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai thực hiện theo quy định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu quy hoạch sử dụng đất, quy định kỹ thuật

về chuẩn dữ liệu giá đất và quy định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013)

1.3 Giới thiệu Hệ thống thông tin địa lý

1.3.1 Khái niệm về hệ thống thống tin địa lý (GIS)

Tùy theo các chức năng, nhiệm vụ của mỗi hệ thông tin địa lý mà có nhiều định nghĩa khác nhau, tuy nhiên các khái niệm về GIS đều dựa trên 3 yếu tố quan trọng là: chất lượng đồ họa, hệ thống vi tính số kỹ thuật cao và khả năng phân tích số liệu không gian

- Định nghĩa theo chức năng: GIS là một hệ thống bao gồm 4 hệ con: dữ liệu vào, quản trị dữ liệu (quản lý và phân tích dữ liệu) và dữ liệu ra

- GIS là tập hợp của các thuật toán: Trong một hệ thông tin địa lý có thể

sử dụng các phương pháp tính đại số, hình học từ đơn giản đến phức tạp Các phép đo đạc có thể thực hiện với các phép tính đơn giản như tính diện tich, đo chiều dài, tính sai số trung bình đến các phép toán giải tích cao cấp trong quá trình xử lý phân tích số liệu

- Định nghĩa theo mô hình cấu trúc dữ liệu: gồm các cấu trúc dữ liệu được

sử dụng trong các hệ thống khác nhau (cấu trúc dạng Raster và vector)

- Về mặt công nghệ: GIS là công nghệ thông tin để lưu trữ, phân tích và trình bày các thông tin không gian và phi không gian Công nghệ GIS có thể coi

là một tập hợp hoàn chỉnh các phương pháp và các phương tiện nhằm sử dụng và lưu trữ các đối tượng

- GIS là hệ thống trợ giúp ra quyết định: GIS có thể coi là một hệ thống trợ giúp việc ra quyết định, có thể tích hợp các số liệu không gian trong một cơ chế thống nhất GIS được sử dụng để cung cấp thông tin nhanh hơn và hiệu quả hơn cho các nhà hoạch định chính sách Các cơ quan chính phủ dùng GIS trong quản lý các nguồn tài nguyên thiên nhiên, trong các hoạt động quy hoạch, mô hình hoá và quan trắc (Trần Thị Băng Tâm, 2006)

1.3.2 Các thành phần chính của hệ thống thông tin địa lý

1.3.2.1 Phần cứng

Bao gồm hệ thống máy tính và các thiết bị thu thập, nhập, xuất, lưu trữ dữ liệu Trong đó hệ thống máy tính gồm có 1 máy hoặc nhiều máy được kết nối thành một hệ thống mạng; các thiết bị ngoại vi để thu thập, nhập, xuất dữ liệu như máy digitizer, scanner, máy in, plotter, máy ghi đĩa quang hoặc CD, băng từ,

và các thiết bị định vị khác (Trần Thị Băng Tâm, 2006)

1.3.2.2 Phần mềm

Phần mềm GIS đảm bảo đủ 4 chức năng của hệ thống thông tin địa lý là nhập, lưu trữ, phân tích và xử lý, hiển thị dữ liệu không gian, phi không gian Ngoài ra, phần mềm còn phải đáp ứng yêu cầu của hệ thống mở, cho phép nâng cấp khi cần thiết hoặc có thể liên kết với các hệ thống khác, đặc biệt là hệ thống

cơ sở dữ liệu thuộc tính hiện có Hiện nay trên thế giới có rất nhiều phần mềm khác nhau, mỗi phần mềm đều có điểm mạnh riêng, tùy theo mục tiêu khai thác

mà người sử dụng có thể quyết định trang bị phần mềm hợp lý (Trần Thị Băng Tâm, 2006)

1.3.2.3 Dữ liệu

Có thể coi thành phần quan trọng nhất trong một hệ GIS là dữ liệu Các dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính Hệ GIS sẽ kết hợp dữ liệu không gian với các nguồn dữ liệu khác

Các tác vụ liên quan đến dữ liệu là: thu thập dữ liệu, nhập dữ liệu, các thao tác chỉnh lý và thể hiện dữ liệu, mô hình hóa các dữ liệu không gian (Trần Thị Băng Tâm, 2006)