Nguyên Cứu Một Số Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Đất Ở, Tại Địa Bàn Thành Phố Thái Nguyên Giai Đoạn 2005-2009

Sự phát triển xã hội, quá trình CNH - HĐH đất nước, cơ chế thị trường định hướng XHCN đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọi

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THỊ THU

NGUYÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN

GIAI ĐOẠN 2005-2009

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, năm 2010

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thế Huấn

Thái Nguyên, tháng 10 năm 2010

MỤC LỤC

Phần 1 1

ĐẶT VẤN ĐỀ 10

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 10

1.2 Mục đích nghiên cứu 12

1.3 Yêu cầu 12

Phần 2 13

TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 13

2.1 Cơ sở khoa học 13

2.1.1 Khái quát chung về giá đất 13

2.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 16

2.1.2.1 Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất 16

2.1.2.2 Lãi suất ngân hàng 18

2.1.2.3 Quan hệ cung cầu 19

2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 22

2.1.3.1 Yếu tố thông thường 22

2.1.3.2 Yếu tố khu vực 27

2.1.3.3 Yếu tố cá biệt 28

2.1.4 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất 29

2.1.4.1 Nguyên tắc thay thế 30

2.1.4.2 Nguyên tắc thu lợi 30

2.1.4.3 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất 31

2.1.4.4 Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần 31

2.1.4.5 Nguyên tắc cạnh tranh 31

2.1.4.6 Nguyên tắc đóng góp 31

2.1.4.7 Nguyên tắc biến động 32

2.1.4.8 Nguyên tắc hòa hợp 32

2.1.4.9 Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai 32

2.1.5 Các phương pháp định giá đất 33

2.1.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 33

2.1.5.2 Phương pháp thu nhập 34

2.1.5.3 Phương pháp chiết trừ 34

2.1.5.4 Phương pháp thặng dư 35

2.1.5.5 Phương pháp chi phí 35

2.2 Cơ sở thực tiễn 36

2.1 Tổng quan thị trường đất đai 36

2.2.1 Thị trường đất đai trên thế giới 36

2.2.2 Thị trường đất đai Việt Nam 39

2.2.3 Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 44

2.2.3.1 Công tác định giá đất trên thế giới 44

2.2.3.2 Công tác định giá đất tại Việt Nam 46

2.2.4 Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua 48

2.2.5 Xu thế biến động giá đất ở Thành phố Thái Nguyên 50

2.3 Cơ sở pháp lý 51

Phần 3 53

ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 53

3.1 Đối tượng nghiên cứu 53

3.2 Địa điểm tiến hành 53

3.3 Nội dung nghiên cứu 53

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Thái Nguyên 53

3.3.2 Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005-2009 53

3.3.3 Giá đất ở quy định chung trong phạm vi cả nước và địa bàn TPTN 53

3.3.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố

Thái Nguyên 53

3.3.5 Đề xuất một số giải pháp 53

3.3 Phương pháp nghiên cứu 53

3.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 53

3.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 54

3.3.3 Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường theo mẫu phiếu 55

3.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 55

Phần 4 56

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 56

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại Thành phố Thái Nguyên 56

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 56

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng 56

4.1.2.1 Điều kiện kinh tế - xã hội 56

4.1.2.2 Điều kiện cơ sở hạ tầng 59

4.2 Tình hình sử dụng, quản lý đất đai trên địa bàn TP Thái Nguyên 59

4.2.1 Tình hình sử dụng đất đai 59

4.2.2 Tình hình cấp GCN quyền SDĐ tại thành phố Thái Nguyên 61

4.3 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên 65

4.3.1 Giá đất ở quy định chung trong phạm vi cả nước và địa bàn TPTN 65

4.3.2.1 Công tác định giá đất tại Thành phố Thái Nguyên 66

4.3.2.2 Giá đất quy định trên địa bàn thành phố Thái Nguyên 67

4.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Thái Nguyên 70

4.4.1 Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người 70

4.4.2 Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất 71

4.4.2.1 Biến động giá đất đường phố nhóm I và một số yếu tố ảnh hưởng 71

4.4.2.2 Biến động giá đất đường phố nhóm II và một số yếu tố ảnh hưởng 75

4.4.2.3 Biến động giá đất đường phố nhóm III và một số yếu tố ảnh hưởng 77

4.5.2.4 Biến động giá đất đường phố nhóm IV và một số yếu tố ảnh hưởng 80

4.5.2.5 Biến động giá đất đường phố nhóm V và một số yếu tố ảnh hưởng 83 4.5.3 Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất 86

4.5.4 Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 87

4.5.5 Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất 88

4.5 Đề xuất một số giải pháp 90

Phần 5 92

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 92

5.1 Kết luận 92

5.2 Kiến nghị 93

TÀI LIỆU THAM KHẢO 96

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 4.1 Kết quả thực hiện các chỉ tiêu kinh tế - xã hội của TPTN năm 2009

58

Bảng 4.2 Tình hình sử dụng đất qua các năm 60

Bảng 4.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất 62

Bảng 4.4 Giá nhà nước quy định của thửa đất 66

Bảng 4.5 Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ 2005 đến 2009 68

Bảng 4.6 Tình hình biến động dân số và GDP/đầu người 70

Bảng 4.7 Giá đất của các đường phố nhóm I 72

Bảng 4.8 Giá đất của các đường phố nhóm II 75

Bảng 4.9 Giá đất của các đường phố nhóm III 78

Bảng 4.10 Giá đất của các đường phố nhóm IV 81

Bảng 4.11 Giá đất của các đường phố nhóm V 83

Bảng 4.12 Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất của tuyến đường Hoàng Văn Thụ 86

Bảng 4.13 Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 87

Bảng 4.14: Đặc điểm của một số khu dân cư 88

Bảng 4.15: Giá đất của các khu dân cư giáp trước và sau khi thực hiện dự án 89

DANH MỤC CÁC HÌNH

Trang

Hình 1 Đồ thị cung và cầu đất đai 20

Hình 2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 21

Hình 4.1 Biểu đồ diện tích đã cấp giấy CNQSD đất 63

Hình 4.2 Thống kê các trường hợp cấp GCN QSD đất ở theo từng loại trên địa bàn Tp.Thái Nguyên 64

Hình 4.3 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình các đường phố nhóm I 73

Hình 4.4 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí 1 nhóm I 74

Hình 4.5 Giá đất thị trường trung bình đường phố nhóm II 76

Hình 4.6 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí 1 của đường phố nhóm II 77

Hình 4.7 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình đường phố nhóm III 79

Hình 4.8 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí 1 của đường phố nhóm III 79

Hình 4.9 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình của đường phố nhóm IV 82

Hình 4.10 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí I của đường phố nhóm IV 82

Hình 4.11 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình đường phố nhóm V 84

Hình 4.12 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí I của đường phố nhóm V 85

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Phần 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn lực là nguồn vốn to lớn trong ngân sách nhà nước, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, có ảnh hưởng rất lớn đến kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước Do vậy, quản lý đất đai là một nhiệm vụ quan trọng mang tính chiến lược của Đảng và Nhà nước ta, là mục tiêu của mỗi một quốc gia nhằm bảo vệ quyền sở hữu đất của chế độ Sự phát triển xã hội, quá trình CNH - HĐH đất nước, cơ chế thị trường định hướng XHCN đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai là một trong những yếu tố quan trọng

Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả

Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản

lý Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với nhiều mục đích khác nhau như tính thuế, bồi thường, giải quyết tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường Do tính chất phức tạp của thị

trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai

Ở Việt Nam đã có thời kỳ việc trao đổi, chuyển nhượng đất diễn ra dưới nhiều hình thức, theo những kênh ngầm với sự thoả thuận của người mua và người bán, không nằm trong phạm vi kiểm soát của Nhà nước Giá đất và vấn

đề định giá đất chỉ mới được đề cập đến trong những thập niên gần đây, vì vậy Nhà nước chưa thực sự kiểm soát chặt chẽ giá đất trên thị trường và cần nhiều kinh nghiệm trong công tác định giá đất

Thái Nguyên là một tỉnh miền núi phía Bắc, có vị trí nằm ở phía Tây Bắc Thủ đô Hà Nội, có vị trí thuận lợi, hết sức quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên và vùng Việt Bắc Trong những năm gần đây, tại các phường, xã thuộc thành phố Thái Nguyên có tốc độ đô thị hóa rất nhanh, vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương

Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường; Được sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà trường; Ban lãnh đạo khoa Sau Đại học - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên tôi tiến hành thực hiện

đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, tại địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005 - 2009” nhằm góp phần từng bước

hoàn thiện công tác xác định giá đất ở, trên toàn địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói

chung cũng như trên thành phố Thái Nguyên nói riêng

- Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất

1.3 Yêu cầu

- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật Đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,… Các Quyết định của UBND tỉnh Thái Nguyên

- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở

- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi

Phần 2 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở khoa học

2.1.1 Khái quát chung về giá đất

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô được tư bản hoá Giá đất – giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có được định giá bằng các phương pháp khoa học cũng chỉ là

sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế

xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong

sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai

Điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt

là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Luật đất đai, 2003) [18]

Luật đất đai 2003, Điều 55 quy định giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

1 Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của luật này

2 Do đấu giá QSDĐ hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất

3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, có thuê lại, góp vốn bằng QSDĐ

Ở Điều 56 quy định giá đất do Nhà nước quy định phải đảm bảo:

1 Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

- Sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch so với giá chuyển đổi QSDĐ thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp

- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng nhu nhau, có cùng mục đích

sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

2 Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá đất cho từng vùng, theo thời gian, trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ

3 Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất tại tài khoản 1 điều này xác dịnh giá đất do Chính phủ quy định UBND tỉnh thành phố trực thuộc TƯ xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định

4 Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định được công

bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập chuyển QSDĐ, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành

vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước

Giá đất Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa đât Nhà nước (chủ sở hữu đất) và người sử dụng đất (người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất) Giá bán QSDĐ được hình thành trong các giao dịch dân sự trong đó các bên tự thoả thuận và giá này gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường”

Như vậy trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do nhà nước quy định và giá đất thị trường Giá nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong khi

đó giá thị trường thường ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nước Trạng thái tĩnh và động, mức độ chênh lệch cao hay thấp càng lớn càng gây ra những bất lợi, hạn chế, tiêu cực trong việc giải quyết hài hoà lợi ích giữa nhà nước và người sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc thu thuế đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất

Sự chênh lệch lớn về giá đất thị trường so với giá nhà nước quy định chủ yếu diễn ra ở đô thị, nơi thị trường bất động sản diễn ra sôi động Mặt khác muốn cho giá đất, giá quy định và giá đất thực tế đáp ứng được yêu cầu

mà cơ sở đặt ra thì phải kết hợp giải quyết được 2 vấn đề: Quan hệ cung- cầu

và giá trị sinh lợi của đất đai

Theo khoản 2 Điều 11 Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27//2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất thì:

"Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng

hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng

bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định"

2.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện

về mặt giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa

tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế

Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án

có sử dụng đất Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [7]

2.1.2.1 Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho những người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với

sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất

Trong chủ nghĩa tư bản (địa tô còn do chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp chưa bị xoá bỏ), địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng

dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao động

thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra Trong chủ nghĩa tư bản,

có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền

Địa tô chênh lệch là địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn, là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Nguồn gốc của địa tô chênh lệch là do lao động tạo ra Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: Địa tô chênh lệch I và Địa

tô chênh lệch II

- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản

và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau Điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đem lại, ngoài ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa

tô này Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần nhiều lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay

sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản mà do điều kiện tự nhiên tạo ra

- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau Địa tô chênh lệch II cho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh đất mà họ canh tác

Như vậy địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau:

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh

hưởng rất lớn Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên

mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên Nhu cầu về đất xây dựng đã làm tăng thêm giá trị của đất đai với tư cách

là một khoảng không gian yếu tố tất thảy của sản xuất và hoạt động của con người Như vậy địa tô là nhân tố của giá cả đất đai, mà địa tô chênh lệch lại gắn liền với độ màu mỡ tự nhiên của đất cấu thành năng suất tạo tiền đề cho giá trị của đất

Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn

là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối cũng bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất đối với địa tô chênh lệch dưới CNTB (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [7]

2.1.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất

có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, ta có thể thấy lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Nếu lãi suất ngân hàng giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở nông thôn hay thành thị Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ

không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp (Lê Phương

Thảo, 2007).[6]

Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất,với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất:

2.1.2.3 Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống

Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hoá thông thường là có tính tự nhiên nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên

mà hình thành theo nguyên tắc riêng:

- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin

về cung hoặc cầu

- Tính thay thế là có hạn Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau cũng có giới hạn

Do vậy, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả Nhất là đất đai ở nước ta thuộc sở hữu của toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định

Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong công tác định giá đất, bởi cung về đất cơ bản là cố định và bất biến

Địa tô Giá đất =

Lãi suất ngân hàng

Hình 1 Đồ thị cung và cầu đất đai

Quan hệ cung - cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực thành thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa các vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị

Một yếu tố khác nữa ảnh hưởng đến sự cung cầu về đất, đó là đất chưa được sử dụng thực sự trở thành hành hoá Luật đất đai cho phép các tổ chức

cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có sáu quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, đảm bảo mỗi người đều có đất để canh tác và để có nhà để ở

Theo hình 1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung

và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1 Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không

thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư Chính vì vậy, cung cầu về đất đai luôn xảy ra tình trạng mất cân đối cục bộ theo địa phương trong khi chúng ta không thể "điều" đất từ địa phương khác tới để điều hoà

Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải

sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thể điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá Theo Luật đất đai 2003, hiện ở nước

ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước quy định và giá thị trường do các bên thoả thuận Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước quy định phải bám sát giá thị trường Giá đất do Nhà nước quy định dùng để áp dụng cho mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất vì không thể thoả thuận về giá đất trong mối quan hệ này Nếu giá đất do Nhà nước quy định không sát giá thị trường thì cũng là do chúng ta không thể làm được điều đó Thậm chí, trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường

nếu có thể (đấu giá QSDĐ).(Lê Phương Thảo, 2007).[6]

G

Hình 2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong thời gian ngắn Lưu ý rằng đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất Để điều tiết về số lượng cung đất đai tham gia lưu thông quy hoạch sử dụng đất, cho chuyển mục đích

sử dụng đất đóng vai trò quyết định Điều này phụ thuộc vào chất lượng quy hoạch sao cho vừa đảm bảo cung về đất cho phát triển kinh tế - xã hội, vừa đảm bảo sự cân bằng hợp lý cơ cấu giữa các loại đất

Đối với Việt Nam, khi "nhu cầu của thị trường" đã được xác định là một trong những căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất tại Điều 22 Luật đất đai 2003 Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 cũng

thuận lợi nhiều so với Luật đất đai 1993 (Lê Phương Thảo, 2007).[6]

2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

2.1.3.1 Yếu tố thông thường

Yếu tố thông thường là yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất phát sinh, có tính phổ biến, cộng đồng, ảnh hưởng đến toàn thể giá đất trong điều kiện kinh

tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất

*Yếu tố hành chính: Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của

Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Nhà nước xuất phát

từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế sử dụng một loại đất nào đó…Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Sự

can thiệp này có ảnh hưởng lớn đến giá đất Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:

Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, chế độ

về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất

Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới giá đất

Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng,

tỷ lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất Việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu quả sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất

Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu thế của giá đất Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là chính phủ nới lỏng quản lý đến giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên, chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá đất, từ đó làm cho mức giá hạ xuống hoặc ngưng trệ lại Đồng thời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh hưởng đến đất

Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì Thuế tăng thì tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế

hạ thấp Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên

Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng có những tác động tới giá đất (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [7]

* Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của

kinh tế, xã hội Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có liên quan mật

thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình

Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên

Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố chất văn hoá của nhân khẩu Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là trật tự xã hội ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên làm giá đất tăng lên

Cấu thành thành phần gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên

và xu thế này ngày càng rõ ràng (Nguyễn Thế Huấn và cs) [7]

* Yếu tố xã hội: Xã hội ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất

Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:

Tình trạng ổn định chính trị: là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nước Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống

Tình trạng trị an xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy Bất kể là khu nhà ở và khu thương nghiệp, trật tự an ninh xã hội tốt, mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sang đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên Ở một khía cạnh nào đó mà nói, đây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị

Đầu cơ nhà đất: là hành vi người đầu cơ hi vọng và lợi dụng sự hiểu

biết giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường Khi đất cung mà không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá cao lên, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá

Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của quá trình phát triển công nghiệp hoá là thúc đẩy quá trình đô thị hoá Những khu vực có trình độ công nghiệp hoá hoặc đô thị phát triển quá càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: Một là ở khu vực thành phố

có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [7]

* Yếu tố quốc tế: Với xu thế hội nhập như hiện nay sự phát triển và hoàn

thiện của thị trường nhà đất không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc

tế Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và gây tác động tới giá đất

Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô lập và tách rời sự phát triển của kinh tế thế giới, nói chúng hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ đối với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường đất đai cũng không có ngoại lệ

Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ giữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan hệ kinh tế Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này

với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi

mở, hoà hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng lên, từ đó đẩy nhanh giá đất cao, ngược lại những quốc gia đối lập nhau thường thi hành phong toả kinh tế lẫn nhau, hạn chế người qua lại và lưu thông tiền tệ Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết qủa là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [7]

* Yếu tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan

trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị kinh tế của mỗi quốc gia Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định

Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những tiêu chí quan trọng để đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân tăng tức là kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên

Mức độ dự trữ và đầu tư: hai vấn đề này có mối tương quan thuận với nhau, nghĩa là trữ tăng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Như vậy, phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và biến động giá cả trong thị trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau

Tình trạng thu chi, tài chính tiền tệ: Nó phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bên ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ Chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội

tăng Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hành hoá, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo ra nhu cầu nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng

Trình độ thu nhập và tiêu dùng dân cư: Theo đà tăng của thu nhập dân

cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no, mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở

Biến động vật giá: Sự biến động về vật giá ảnh hưởng đến từng người Tài sản nhà đất trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính đảm bảo giá trị cho nên biến động vật giá tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất càng cao Và giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất còn xuống thấp

Mức lãi suất: Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua nhà đất có liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi ngay một khoản chi lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản thế chấp để có khoản vay Do đó nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư trong có cấu tiền tệ hiện hành, chính sách cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động mức lãi xuất (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008) [7]

2.1.3.2 Yếu tố khu vực

Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của nơi có đất, những đặc tính của địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra

có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó

Vị trí: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến

các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất

Điều kiện giao thông: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hình

giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ mạng lưới giao thông

Điều kiện thiết bị hạ tầng: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm

hai loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ Đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện… Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số đảm bảo, mức độ đồng bộ

và cự ly

Chất lượng môi trường: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm môi trường nhân văn và môi trường xã hội, các điều kiện tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn… các điều kiện nhân văn như: loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực

Quy hoạch đô thị: Ảnh hưởng đến giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế

độ quản lý giao thông khu vực… Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008)

2.1.3.3 Yếu tố cá biệt

Là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất

Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, cho nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất

Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất

Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó

Hình dáng của thửa đất: Hình dáng thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất

Điều kiện cơ sở hạ tầng: Có liên quan đến giá đất là: Hệ thống trường học, bệnh viện, rạp chiếu bóng, hệ thống điện thoại, internet…

Quy hoạch đô thị: Được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ diện tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất

Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao

xa để đến bến xe, bệnh viện, trường học, công viên, bách hoá… thửa đất nằm

ở đường hay góc phố đều có ảnh hưởng lớn đến giá đất

Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng

và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [7]

2.1.4 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất

Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố này luôn ở thế biến động, như vậy định giá đất cần phân tích tỷ

mỉ điểm này và phán đoán chính xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân

xu thế của thị trường (xu thế về quy mô đầu tư, về chất lượng đầu tư thửa đất,…) đối với loại thửa đất đó

Như vậy nguyên tắc thay thế có thể khái quát như sau:

1 Mức giá đất đai được quyết định bởi giá cả của đất đai có tính thay thế với tính chất tương đồng

2 Mức giá cả đất đai là do những người mua bán hiểu biết nhất về tình hình thị trường quyết định sau khi so sánh theo các giao dịch thực tế trên thị trường

3 Giá cả đất đai có thể thông qua việc so sánh theo các điều kiện của thửa đất và giá trị sử dụng để xác định

Căn cứ vào nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc

cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá

2.1.4.2 Nguyên tắc thu lợi

Nguyên tắc thu lợi đối với việc định giá đất đai cần điều tra phân tích trong khi định giá đất, tỷ lệ lãi ròng và hoàn vốn là rất trọng yếu Nguyên tắc thu lợi vô cùng quan trọng đối với phân tích khu vực trong định giá đất, kiểm tra giá cả của mẫu giao dịch, xác định thu lợi ròng và suất lợi tức hoàn vốn Trong thực tiễn định giá đất, định giá theo phương pháp thặng dư và xác định thu lợi đất đai trong định giá theo phương pháp hoàn vốn đều là ứng dụng cụ

thể của nguyên tắc thu lợi

2.1.4.3 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó có khả năng thu nhập ròng lớn nhất trong suốt một khoảng thời gian xác định cho trước

Khi xem xét đất đai đã được sử dụng hiệu quả nhất hay chưa thì những nhân tố phải nghiên cứu là: Phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì; Phương thức sử dụng trước mắt có phải là hiệu quả nhất hay không; Nếu không được thì khả năng chuyển nó sang sử dụng có hiệu quả nhất như thế nào, có khả năng duy trì được bao lâu… Như vậy sử dụng hiệu quả nhất dựa trên cơ sở của nguyên tắc dự tính và nguyên tắc biến động, nghĩa là được xác định sau khi xem xét một cách lâu dài về quá khứ, hiện tại cho đến tương lai

2.1.4.4 Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần

Nguyên tắc này chứng minh rằng, gia tăng giá thành không nhất thiết khiến giá cả đất đai gia tăng theo Vận dụng nguyên tắc này có thể tìm ra điểm sử dụng tới hạn của đất đai, tức là điểm thu lợi tối đa, cũng có thể gọi

là điểm sử dụng hiệu quả nhất

2.1.4.5 Nguyên tắc cạnh tranh

Cạnh tranh trong thị trường đất đai phần lớn là xảy ra giữa những người

có nhu cầu với nhau Cạnh tranh giữa những người có nhu cầu lại phát sinh khi giá thửa đất đó thấp hơn một cách rõ ràng so với khả năng thu lợi Là một trong những nguyên tắc cơ sở của phương pháp thu lợi hoàn vốn và có mối quan hệ mật thiết đối với nguyên tắc thay thế

2.1.4.6 Nguyên tắc đóng góp

Là cơ sở định giá của phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư, ứng dụng của phương pháp tăng dần, giảm dần Nguyên tắc này có thể dùng vào việc đầu tư trực tiếp cho đất hoặc các vật kiến trúc vào cải tạo, tu sửa từng phần của BĐS Nó có thể căn cứ vào khả năng đóng góp lớn hay nhỏ cho

toàn bộ giá BĐS để phán đoán sự đầu tư thêm liệu có lợi hay không? Mức tăng của việc sử dụng hiệu quả nhất, nghĩa là so sánh việc sử dụng hiệu quả nhất hiện tại với việc sử dụng hiệu quả nhất sau khi đầu tư với nhau để xác định điểm thu lợi nhuận ròng lớn nhất

2.1.4.7 Nguyên tắc biến động

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá Nó

là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân

tố hình thành giá thì luân nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng Sử dụng nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác

2.1.4.8 Nguyên tắc hòa hợp

Đất đai vốn nằm trong môi trường tự nhiên - xã hội nhất định phải hòa hợp với môi trường xung quanh vì đất đai có thích ứng với môi trường xung quanh thì mới phát huy được cao nhất về hiệu quả sử dụng hoặc thu lợi, cho nên phân tích đất đai có hòa hợp với hoàn cảnh ở đó hay không, có thể phán đoán được mảnh đất ấy đã được sử dụng hiệu quả hay chưa Vì vậy khi định giá đất, nhất thiết phải phân tích cẩn thận mối quan hệ đất đai với môi trường xung quanh phán đoán xem có phù hợp hay không, điều này trực tiếp liên quan tới khối lượng thu lợi và giá cả của mảnh đất đó

2.1.4.9 Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai

Căn cứ vào yêu cầu chung của hoạt động kinh tế, xã hội, nhà kinh doanh phải có một khoản vốn nhất định mới mua được đất đai, chi trả tiền đất, tiếp theo là xây dựng nhà xưởng và mua sắm thiết bị rồi bắt đầu sản xuất Đối với việc phát triển tài sản nhà đất cũng phải trước hết là chi trả tiền đất để có quyền sử dụng đất sau đó mới phát triển nhà ở rồi thông qua các hoạt động kinh doanh như tiêu thụ, cho thuê để dần dần thu hồi tiền đất và vốn đầu tư

Cho nên giá đất là khoản chi trả ưu tiên trước khi bước vào hoạt động kinh doanh sản xuất Trong hoạt động kinh tế thực tiễn ở nước ta, đại bộ phận người sử dụng đất không phải chi trả tiền đất mà vẫn có quyền sử dụng đất, giá đất hoặc tiền thuê đất thể hiện trong lợi nhuận siêu ngạch của người kinh doanh Do nước ta còn chưa hình thành lợi nhuận bình quân xã hội một số ngành nghề bị hao tổn theo chính sách, từ đó trong hoạt động kinh doanh của một số xí nghiệp sử dụng đất không thể hiện được giá đất, nhưng không phải

là đất không có giá, giá đất trở thành một khoản bù đắp của Nhà nước đối với

xí nghiệp, đồng thời, ở nước ta chế độ sở hữu về đất đô thị và nhà ở là không giống nhau, đất đai thuộc sở hữu nhà nước, còn nhà ở có thể thuộc sở hữu Nhà nước, đơn vị hoặc cá nhân Do đó khi định giá đất cần kiên trì nguyên tắc

ưu tiên cho đất đai (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008) [7]

2.1.5 Các phương pháp định giá đất

Công tác định giá đất của Việt Nam mới được chính thức đi vào cuộc sống Các quy định về phương pháp định giá đất đã dần dần được cụ thể hoá Hiện nay ở nước ta, các phương pháp định giá được quy định theo Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007, bao gồm:

2.1.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường các loại đất tương tự trong một thời gian gần

Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp tiến hành các bước sau đây:

* Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin

* Bước 2: So sánh, phân tích thông tin

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá

* Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa

đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá

* Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình

quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở bước 3

2.1.5.2 Phương pháp thu nhập

Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần túy thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn Là phương pháp

cơ bản thường được sử dụng nhất

Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:

* Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất cần định giá

* Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập

* Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:

* Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ

thửa đất Giá đất

ước tính = Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng

Việt Nam kỳ hạn 12 tháng

2.1.5.3 Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất

ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)

Khi áp dụng phương pháp chiết trừ để định giá đất cho mỗi loại đất phải tiến hành các bước sau đây:

* Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 BĐS

(bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá

* Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản

trên đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các BĐS nói trên

* Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất

Giá trị hiện tại của các

Đơn giá của

thửa đất = Diện tích thửa đất

* Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

2.1.5.4 Phương pháp thặng dư

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiểm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp Còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết hay phương pháp tính ngược

2.1.5.5 Phương pháp chi phí

Trình tự định giá theo phương pháp chi phí:

- Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu định giá, coi miếng đất đó là trống, Giả định rằng việc sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất

- Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất

- Quyết định mức độ thích hợp của giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất

- Khấu trừ khoản giảm giá tích lũy trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để

có được chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá tích lũy

- Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá này vào giá trị ước tính của miếng đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí

Có hai phương pháp xác định chi phí giảm giá trong định giá là: Chi phí tái tạo và chi phí thay thế (Nguyễn Thế Huấn và cs [7])

2.2 Cơ sở thực tiễn

2.1 Tổng quan thị trường đất đai

Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi ( Robert và Daniel, 1994) Đó là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá

Thị trường đất đai là nơi diễn ra các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai tại một thời điểm nhất định Thực chất thị trường này đã có từ lâu đời nhưng nó tồn tại ở những dạng khác nhau trong các thời kì lịch sử khác nhau Hiện nay, thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả trong nền kinh tế của chủ nghĩa tư bản cũng như trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

2.2.1 Thị trường đất đai trên thế giới

Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng

hoá Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo giá trị miếng đất và tương quan cung cầu đất Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội

Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao Nhờ tính chất không tái tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ

đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn Các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai Tại đây hình thành các trang trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc cũng có thể là người thuê đất

Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp Một ví dụ điển hình là cơn sốt giá đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX, đây

là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh BĐS tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 sau đó Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh Tại Nhật năm 1992 giá nhà giảm tới 40% làm các ngân hàng

bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ yên Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5% Trong các năm 1991- 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng,

dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới Hay mới đây, cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất tại Mỹ đầu năm 2008 đã gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế - xã hội không chỉ riêng nước Mỹ mà còn lan ra cả thế giới Đồng USD giảm giá khiến thị trường chứng khoán toàn cầu bị ảnh hưởng, đồng thời kéo giá các mặt hàng thiết yếu như xăng dầu, lương thực thực phẩm, giá vàng tăng mạnh Điều này khiến cho cục dữ trữ liên bang Mỹ - FED, liên tục cắt giảm lãi suất tín dụng nhằm nâng tỉ giá đồng nội tệ nhằm tránh cho nước Mỹ khỏi một cuộc suy thoái về kinh tế (Nguyễn Vũ Kiên, 2005) [8]

Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia đang phát triển đã tăng cường thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị trường đất đai theo hướng tích cực Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nước đã thi hành chính sách hạn điền và những qui định hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm

1995 việc bán đất được coi là bất hợp pháp Những người đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp không được sử dụng trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng Ở Rumani, một số mảnh đất bị qui định không được bán trong vòng 10 năm hoặc có mảnh không được bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước Nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi gia đình chỉ được sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác cộng với 1,35 ha đất ở, nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép

Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của CNTB đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc Hiện nay không còn khả năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đất đai Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút đầu tư của các nhà tư bản nước ngoài Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS

ở nước ngoài Qua đó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hội nhập hiện nay

2.2.2 Thị trường đất đai Việt Nam

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường đất đai- một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:

* Giai đoạn trước năm 1945

Thời kì này Việt Nam có 2 chế độ xã hội, xã hội phong kiến và xã hội thực dân nửa phong kiến Thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu như không tồn tại Người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ của nông dân cho địa chủ, thực dân Khi đó giá đất cũng được quy đổi thành tiền

* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980

Sau cách mạng tháng tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy định về đất đai Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai

và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện

theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng kí quyền sở hữu nhà đất

* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992

Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân

và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai Từ năm 1986, mặc dù đã xác định đường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật đất đai năm 1988 vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình thức” Tuy nhiên, để cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy định: “Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó” Như vậy trong giai đoạn này pháp luật không cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường BĐS là đất đai Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua và người bán

Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lực lượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai Theo kịp đòi hỏi của thực tế phát triển, điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo

vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật” Kể từ đây khái niệm mua bán đất được hiểu là chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc mua bán BĐS cũng có nghĩa là mua bán quyền sở hữu BĐS trên đất và quyền sử dụng đất (chuyển nhượng đất) gắn liền với BĐS đó