Nghiên Cứu Sử Dụng Bản Đồ Địa Chính Và Thông Tin Đất Đai Xây Dựng Vùng Giá Trị Đất Đai Phục Vụ Công Tác Định Giá Đất Tại Trung Tâm TP Thái Nguyên

Trong những năm gần đây, tại các phường thuộc Thành phố Thái Nguyên có tốc độ đô thị hóa rất nhanh; vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyê

ĐẠI HỌC THÁI NGUYấN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NễNG LÂM

- -

NGUYỄN THỊ LOAN

Nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và thông tin

đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất tại khu vực trung tâm thành phố

thái nguyên

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NễNG NGHIỆP

Thỏi Nguyờn - 2010

ĐẠI HỌC THÁI NGUYấN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NễNG LÂM

- -

NGUYỄN THỊ LOAN

Nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và thông tin

đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất tại khu vực trung tâm thành phố

thái nguyên

Chuyờn ngành: Quản lý đất đai

Mó số: 60.62.16

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NễNG NGHIỆP

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS TRỊNH HỮU LIấN

Thỏi Nguyờn - 2010

LờI CảM ƠN

Hoàn thành luận văn này em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất đến thầy giáo - TS Trịnh Hữu Liên, người đ, tận tình, trực tiếp hướng dẫn em trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu hoàn thành luận văn

Em xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trường, các thầy cô giáo trong khoa Sau đại học, khoa Tài nguyên và Môi trường và các phòng ban trong Trường Đại học Nông lâm đ, giúp đỡ, tạo điều kiện để em hoàn thành luận văn

Qua đây, em cũng xin được gửi lời cảm ơn đến các cán bộ phường Trưng Vương, thành phố Thái Nguyên đ, giúp đỡ và tạo điều kiện cho em trong quá trình thu thập tài liệu thực hiện đề tài

Cuối cùng xin gửi lời cảm ơn tới gia đình và những người bạn, những người

đ, cùng em chia sẻ những khó khăn trong thời gian học tập, đặc biệt là trong thời gian thực hiện đề tài này

Thái Nguyên, tháng 9 năm 2010

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Loan

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Loan

Lời cam đoan i

Mở đầu 1

1 Tớnh cấp thiết của đề tài 1 2 Mục đớch nghiờn cứu 4 3 í nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 5 Chương 1 Tổng quan về giỏ đất, định giỏ đất và lý luận phõn vựng giỏ trị đất đai

6

1.1 Tổng quan về giỏ đất 6

1.1.1.Khỏi quỏt chung về giỏ đất

6 1.1.2 Cỏc đặc trưng của giỏ đất 8

1.1.3 Cỏc yếu tố ảnh hưởng đến giỏ đất theo quy định hiện hành 9

1.1.4.Cỏc yếu tố ảnh hưởng đến giỏ đất

12 1.2 Tổng quan về định giá đất đô thị và vai trò của hệ thống thông tin địa lý - GIS trong phương pháp CAMA 17

1.2.1 Định giá đất 17

1.2.2 Tổng quan về các phương pháp xác định giá đất trên thế giới 18

1.2.3 Tổng quan về các phương pháp xác định giá đất theo phương pháp CAMA với sự trợ giúp của hệ thống thông tin địa lý - GIS và các thông tin về giá

20 1.3 Lý luận về phân vùng giá trị đất đô thị 22

1.3.1 Lý luận về đất trung tâm trong phân vùng đất đô thị 22

1.3.2 Các nguyên tắc trong mô hình cơ bản của hệ thống đất trung tâm 24

1.3.3 Nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến phân vùng giá trị đất đai 24

1.3.4 Lý luận về phân vùng giá trị đất đô thị trên cơ sở phân hạng định cấp đất đô thị 25

1.4 Các luận điểm cơ bản về vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 32

1.5 Các giải pháp tìm vùng giá trị đất đai 39

1.5.1 Tìm vùng giá trị đất đai 39

1.5.2 Tính giá đất hàng loạt theo vùng giá trị đất đai 40

1.5.3 Phõn vựng yếu tố ảnh hưởng đến vựng giỏ trị đất đai 41

1.6 Bản đồ địa chính, ảnh viễn thám có độ phân giải cao và khả năng cung cấp thông tin phục vụ phân vùng đất đô thị, định giá đất đô thị áp dụng tại Việt nam

44 1.6.1 Nội dung thông tin trên bản đồ địa chính theo quy định hiện hành 44

1.6.2 Đặc điểm của bản đồ địa chính với các dữ liệu phục vụ phân vùng 45

1.7 Hệ thống phần mềm sử dụng quản lý tính giá đất dụa trên vùng giá trị đất đai 46

1.7.1 Giới thiệu về Hệ thống phần mềm phần mềm VICAD- GIS 46

1.7.2 Modul quản lý vùng giá trị đất đai 47

1.7.3 Modul tính giá trị bất động sản và thuế theo vùng giá trị đất đai 48

1.8 Những vấn đề rút ra từ chương nghiên cứu tổng quan 48

Chương 2: Đối tượng, nội dung và phương phỏp nghiờn cứu 49

2.1 Đối tượng nghiờn cứu 49

2.2 Phạm vi nghiờn cứu 49

2.3 Nội dung và phương phỏp nghiờn cứu 49

Chương 3 Xõy dựng vựng giỏ trị đất đai ( vựng giỏ đất ) khu vực trung tõm

3.1 Vị trớ địa lý và tỡnh hỡnh phỏt triển kinh tế xó hội phường Trưng Vương,

3.2 Thực trạng về bản đồ địa chính tại khu vực thành phố Thái Nguyên nói

3.3 Công tác định giá đất tại Tỉnh Thái Nguyên 61

3.5 Sử dụng bản đồ địa chính xây dựng bản đồ vùng theo vị trí tại Khu vực

3.6 Kết quả thu thập số liệu bổ trợ theo lý luận phân vùng tại khu vực trung tâm

3.7 Sử dụng vùng giá trị trong công tác định giá thực nghiêm tại khu vực trung

3.8 Phân tích giải pháp xây dựng và sử dụng vùng giá trị trong công tác định giá

MỞ ĐẦU

1 Tớnh cấp thiết của đề tài

Trong quỏ trỡnh đổi mới của nền kinh tế nước ta, cơ chế thị trường định hướng xó hội chủ nghĩa đó từng bước được hỡnh thành, cỏc thành phần kinh tế phỏt triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoỏ, trong đú đất đai

là một trong những yếu tố quan trọng

Với sự chuyển hướng sang nền kinh tế thị trường cú sự quản lý của Nhà nước, dẫn đến những đũi hỏi đổi mới trong cụng tỏc quản lý đất đai Sự ra đời của Luật đất đai 1993 và quỏ trỡnh từng bước hoàn thiện của Luật Đất đai 2003 cũng như giai đoạn hiện nay cần tiếp tục hoàn thiệt bộ Luật Đất đai Nổi lờn trong quỏ trỡnh hoàn thiện này là những vấn đề về định giỏ đất và Bất động sản Giỏ đất là một cụng cụ quản lý vĩ mụ của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện phỏp kinh tế Mục tiờu quản lý tốt giỏ đất để giỏ đất trở thành cụng cụ đắc lực trong chớnh sỏch tài chớnh đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lõu dài cho ngõn sỏch nhà nước, sự phỏt triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kộm trong cụng tỏc quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả

Việc xỏc định chớnh xỏc giỏ đất sẽ trỏnh được cỏc tranh chấp đất đai về giỏ

Cú thể núi đõy là một trong những vấn đề phổ biến nhất trong tranh chấp về giỏ trị đất đai khi khụng cú sự thống nhất giữa cỏc bờn Xỏc định đỳng giỏ trị đất đai

là giỳp cho việc phõn bổ đất đai như là một nguồn lực xó hội một cỏch hiệu quả; khi đú đất đai sẽ được phõn bổ để sử dụng tốt và hiệu quả Với cơ chế thị trường, khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị trường và khụng cú

sự ưu đói đặc biệt nào đối với một nhúm người sử dụng cụ thể, thỡ đất đai sẽ được

sử dụng theo cỏch tốt nhất Việc giỏ đất được xỏc định sỏt với giỏ thị trường, cú thể giỳp tăng nguồn thu cho ngõn sỏch nhà nước; mặt khỏc trong thị trường đất

đai bình thường, việc xác định giá trị đất đai phù hợp, tiệm cận với giá trị thị trường là một việc hết sức cần thiết

Sự ra đời của các Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm

2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất (sau đây gọi tắt là Nghị định số 188/2004/NĐ-CP): Nghị định số 123/2007/NĐ-

CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất

và khung giá các loại đất (sau đây gọi tắt là Nghị định số 123/2007/NĐ-CP) đã

phần nào giải quyết được đòi hỏi của thực tế quản lý

Các phương pháp định giá đã được đưa ra áp dụng như: Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư

Gần đây ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ Tài chính với QĐ: 129

/2008/QĐ-BTC V/v ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định: Tiêu chuẩn số 07: TĐGVN

07 - phương pháp so sánh; tiêu chuẩn số 08: TĐGVN 08 - phương pháp chi phí; tiêu chuẩn số 09: TĐGVN 09 - Phương pháp thu nhập; tiêu chuẩn số 10: TĐGVN

10 - Phương pháp thặng dư; tiêu chuẩn số 11: TĐGVN 11 - phương pháp lợi nhuận, đã mở ra cho công tác định giá những khả năng và tiềm năng mới Tuy nhiên còn khá nhiều bất cập, hoạt động định giá không phải chỉ giải quyết với một số thửa đất đơn lẻ, mà nhu cầu cần thiết của việc định giá hàng loạt với quy

mô lớn của nhà nước để phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai

Để giải quyết tốt hơn bài toán định giá trong công tác quản lý nhà nước về đất đai cũng như đòi hỏi của thị trường; đặc biệt trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá tất yếu phải tính đến sự kết hợp giữa các phương pháp định giá đã nêu với sự trợ giúp của hệ thống máy tính và các công nghệ hiện đại

Lời giải cho bài toán này phải tuỳ thuộc vào những điều kiện cụ thể đặc biệt phụ thuộc vào hạ tầng thông tin liên quan đến đất đai và các yếu tố tác động vào giá đất Ở nước ta đã đến thời điểm cần tính đến lời giải của sự kết hợp giữa các

phương pháp định giá đã nêu với sự trợ giúp của hệ thống máy tính và các công nghệ hiện đại

Các nước trên thế giới đã sử dụng phương pháp định giá dựa vào sự trợ giúp của máy tính và hệ thống thông tin địa lý vào công tác định giá Mô hình quản lý đất đai gần với mô hình nước ta là mô hình của Trung Quốc, việc giải quyết bài toán về định giá đất đô thị họ đã đưa ra mô hình về hệ thống phân hạng định cấp đất thành phố thị trấn Hệ thống lý luận này cho rằng đất đai thành phố thị trấn là vật mang của các hoạt động kinh tế xã hội trong thành phố thị trấn Do hình thức hoạt động xã hội rất đa dạng đất đai thành phố thị trấn có thể thoả mãn

ở trình độ và phương thức khác nhau từ đó mà biểu hiện thành chất lượng đất đai khác nhau Đánh giá chất lượng đất tốt xấu trong một khu vực nhất định, thường

là lấy cả thành phố là một điểm để xem xét, một số thành phố thị trấn trong khu vực trở thành một số điểm Những thành phố thị trấn trong khu vực đó bị ảnh hưởng bởi những điều kiện cụ thể về vị trí địa lý, điều kiện giao thông, điều kiện kinh tế xung quanh và điều kiện tự nhiên, cộng thêm con người cải tạo đất, đầu tư vốn khác nhau, cho nên tác dụng phát huy trong khu vực và vị trí có sự chênh lệch rất lớn Sự chênh lệch này thông qua đất đai được biểu hiện bằng sự chênh lệch về thu lợi trong sản xuất và đời sống, dẫn đến sự chênh lệch về thu lợi tổng thể giữa các thành phố thị trấn

Thành phố Thái Nguyên là một thành phố thuộc tỉnh Thái Nguyên Trong những năm gần đây, tại các phường thuộc Thành phố Thái Nguyên có tốc độ đô thị hóa rất nhanh; vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp

Xuất phát từ những nhu cầu thực tiễn trên, với sự hướng dẫn trực tiếp của TS

Trịnh Hữu Liên tôi đã lựa chọn đề tài:

“ Nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và thông tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất tại khu vực trung tâm Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên”

2 Mục đích, yêu cầu của đề tài

2.1 Mục đích

Sử dụng bản đồ địa chính và công nghệ GIS xây dựng vùng giá trị phục vụ định giá đất đáp ứng nhu cầu của thực tiễn, đề tài tập trung vào các mục đích:

- Nghiên cứu luận cứ khoa học và công nghệ sử dụng bản đồ địa chính và

hệ thông tin đất đai để xây dựng bản đồ vùng giá đất và vùng giá trị đất ( giới hạn

ở nhóm đất phi nông nghiệp tại khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên ) phục

vụ công tác định giá tại thành phố Thái Nguyên

- Nghiên cứu các khái niệm cơ bản về vùng giá trị và quan hệ của chúng với công tác định giá đất

- Nghiên cứu về lý luận phân vùng đất đô thị và điều kiện áp dụng ở nước

ta

- Sử dụng bản đồ địa chính và các thông tin đất đai và lý luận phân vùng

đất đô thị để xây dựng vïng gi¸ trÞ đất một phường thuộc thành phố Thái Nguyên

- Tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Thái Nguyên Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở

đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường

- Phân tích khả năng sử dụng vùng giá trị trong công tác định giá nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất

2.2.Yêu cầu

- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật

đất đai; Nghị định của Chính phủ; Quyết định của UBND tỉnh; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,…

- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở

- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi

2.3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

Phân vùng giá trị đất đô thị là một hệ thống lý luận và thực tiễn đã được Bộ Tài Nguyên và Môi trường đặt ra, đã có những nghiên cứu về lý luân chung, tuy nhiên

để áp dụng vào từng địa phương cần phải có những nghiên cứu cụ thể, phù hợp với thực tiễn Việc ứng dụng vào thực tiễn các phương pháp và nghiên cứu mô hình phù hợp dựa trên các thông tin sẵn có trên bản đồ địa chính và các thông tin trong quá trình đăng ký đất đai, bất động sản sẽ tạo ra công nghệ định giá hàng loạt phục

vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai của các địa phương Không những vậy vùng giá đất và vùng giá trị còn tạo ra nhiều khả năng cho những ứng dụng thực tiễn khác

Chương 1- TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT, ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ LÝ

LUẬN PHÂN VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI 1.1 Tổng quan về giá đất

1.1.1 Khái quát chung về giá đất

Theo quy định của Luật đất đai 2003 tại Điều 5, thì đất đai thuộc sử hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai) Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức: giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định Không một cá nhân, cơ quan, tổ chức nào có quyền sử hữu đất đai

Tại Khoản 23, Điều 4, Luật đất đai 2003 quy định: “Giá quyền sử dụng đất (gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”

Như vậy, giá đất ở đây là giá trị quyền sử dụng đất và tại Khoản 24, Điều

4, Luật đất đai 2003 đã quy định: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”

Điều 55, Luật đất đai 2003 quy định giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4, Điều 56

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Tại điều 56, Luật đất đai 2003 quy định: Giá đất do Nhà nước quy định phải đảm bảo:

- Việc định giá đất của Nhà nước theo nguyên tắc:

+ Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có sự chênh lệch lớn hơn so với giá chuyển nhượng quyền

sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

+ Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu

hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

+ Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương,

có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng ở hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

- Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định

- Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 hàng năm Được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đất thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật

về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước

Nhà nước thực hiện định hướng thị trường, điều tiết thị trường đối với đất đai thông qua quy hoạch Tuy nhiên, giá đất do Nhà nước quy định chỉ áp dụng

sử dụng đất Nhà nước cho phép các bên liên quan xây dựng và áp dụng một giá đất theo thị trường Giá này được hình thành trong thị trường với sự tác động của các quy luật kinh tế (quy luật giá trị, quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh…)

và giá này thường được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá thị trường” Như vậy, trên thực tế vẫn còn hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị

trường

1.1.2 Các đặc trưng của giá đất

- Giá đất được hình thành là một quá trình lâu dài: Đặc trưng này được xem xét trên hai mặt:

+ Thứ nhất: Giá của một thửa đất hình thành là một quá trình lâu dài từ khi còn hoang sơ được con người khai khẩn trở thành đất có giá trị thấp, sau đó trong quá trình sử dụng con người đầu tư cải tạo cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cùng với quá trình đô thị hoá giá của thửa đất cũng tăng dần theo

+ Thứ hai: Xét về quỹ đất của một vùng, một quốc gia thì ở đâu có mua bán đất đai trước thì ở đó xuất hiện giá đất trước; ở đâu có mua bán đất sau thì ở

đó xuất hiện giá đất sau; vì thực tế khi nào đất đai được đưa ra mua bán, khi đó mới có khái niệm giá và hình thành giá đất

- Giá đất là cầu nối mối quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của nhà nước Nhà nước quản lý đất đai theo giá đất hay nói cách khác giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai để người sử dụng thực hiện đúng nghĩa vụ của mình và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật

- Giá đất không phản ánh giá trị của hàng hoá - tài sản đất đai, mà giá đất là chỉ số phản ánh khả năng thu lời từ đất đai hoặc hiệu quả vốn đầu tư Thật vậy, nếu giá đất phản ánh giá trị của hàng hoá - tài sản đất đai thì mọi thửa đất có diện tích bằng nhau, có chất đất ( kết cấu, độ phì nhiêu…) như nhau đều có giá bằng

nhau Tuy nhiên, trong thực tế lại không như vậy các thửa đất có diện tích bằng nhau nhưng sử dụng vào mục đích khác nhau, nếu thửa nào mang lại lợi ích cao hơn thì sẽ có giá cao hơn và ngược lại

Ví dụ: Các thửa đất cùng sử dụng vào mục đích nông nghiệp, có cùng điều kiện độ phì, khí hậu thời tiết, cùng điều kiện tưới tiêu…cùng trồng lúa nước, nhưng ở các vị trí khác nhau (gần, xa thị trường cung cấp giống, phân bón…., thị trường tiêu thụ) thì khả năng sinh lợi khác nhau và có mức giá khác nhau Hoặc ngay trong một đô thị, đất có kết cấu như nhau, sự chênh lệch về các điều kiện không nhiều, nhưng ở các vị trí thuận lợi cho thương mại, dịch vụ, đời sống thì mức giá cao hơn ở những vị trí kém thuận lợi hơn

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rất lớn và lớn hơn nhiều so với hàng hoá thông thường Đặc trưng này xuất phát từ đặc điểm cơ bản của đất đai là

có vị trí cố định, có giới hạn về không gian được thể hiện trên hai phương diện:

+ Trong phạm vi một đô thị, một tỉnh, thành phố thì sự phân bố sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, phân bố lao động, các yếu tố xã hội, môi trường ở các khu vực, vị trí có sự khác nhau, đó là thực tế hình thành giá đất ở mỗi khu vực, vị trí

cụ thể cũng khác nhau và thậm chí ở những vị trí đặc biệt thì tính cá biệt là rất lớn Những thửa đất ở những vị trí rất thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ,

ở các trung tâm đô thị trường có mức giá cá biệt mà các vị trí khác không thể có được Nhưng con người không có đủ khả năng trong một thời gian ngắn tạo ra được một thửa đất tương tự

+ Trong phạm vi một quốc gia, giá đất có tính khu vực rất cao, ở những vùng kinh tế chậm phát triển, dân số thưa thớt thì có những khu vực chưa hình thành giá đất, hoặc có những khu vực đã hình thành giá đất nhưng giá rất thấp Trái lại, ở những vùng kinh tế phát triển, mật độ dân số đông, nhất là ở những đô thị lớn, đô thị trung tâm thì có giá đất cao hơn hẳn các vùng khác Nhưng con người không thể điều hoà nhu cầu về đất giữa các vùng, giữa các khu vực được

thị, nhưng lại làm giảm cung về đất nông thôn, đất nông nghiệp như vậy sẽ hạn chế được sự tăng giá của đất đô thị

- Yếu tố từ phía con người tác động mạnh đến giá đất và hiệu quả hơn so với giá của các hàng hoá thông thường Thể hiện ở các mặt:

+ Con người xây dựng và thực hiện các chính sách điều tiết vĩ mô (sự điều tiết của Nhà nước); bằng việc ban hành các chính sách pháp luật đất đai, con người quy định các quyền giao dịch đối với từng loại đất tác động trực tiếp đến sự hình thành giá đất Bằng các chính sách phát triển kinh tế và thực hiện quy hoạch

sử dụng đất, quy hoạch xây dựng; con người thực hiện phân bổ lực lượng sản xuất, phân bổ nhu cầu sử dụng đất làm ảnh hưởng trực tiếp đến việc hình thành giá đất

+ Con người với thói quen, tập quán hình thành các khu dân cư, cùng với trình độ nhận thức, tâm lý xã hội…tác động đến nhu cầu sử dụng đất ở từng khu vực, từng vị trí cụ thể, ảnh hưởng trực tiếp đến việc hình thành giá đất

- Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho tặng quyền sử dụng đất và là căn cứ để tính toán giá trị thu tiền khi giao đất, bồi thường khi thu hồi đất và tính thuế đất

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định hiện hành

Để có thể phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trước hết chúng ta hãy xét đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định hiện hành Theo quy định tại: Điều 10 Phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất trong đô thị của từng loại đất cụ thể để định giá đất: Đất ở tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ

lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ

sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ

họ, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất để định giá

Trong đó:

1 Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập và xếp loại đô thị Đô thị được phân thành 6 loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại

IV, đô thị loại V theo quy định hiện hành của Nhà nước; Đối với thị xã, thị trấn chưa được xếp loại đô thị thì xếp vào đô thị loại V

2 Phân loại đường phố: Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác định căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm

đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch Đường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có số thứ tự từ 1 trở đi Đường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm

đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào loại đường phố tương ứng

3 Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các loại vị trí

tiền) có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn

1.1.4.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối Khi tiến hành định giá đất, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá Các nhà định giá đã tổng hợp và đưa ra các nhân tố chủ yếu :

1.1.4.1 Yếu tố thông thường

Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất

a Yếu tố hành chính

Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt :

- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất

- Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới giá đất

- Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của các thửa đất cụ thể Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì giá đất có khác biệt rất lớn Do vậy, việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa

vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất

tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên

- Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng có những tác động tới giá đất

b Yếu tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình Khi nhân khẩu tăng cao, nhu cầu về đất tăng, gây tác động tăng giá đất Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn hoá của nhân khẩu và tỉ

lệ thuận với nhu cầu và giá đất loại này Sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống, ảnh hưởng của đô thị hoá khiến kết cấu gia đình nhỏ đi, lấy đôi vợ chồng làm trung tâm Sự thay đổi này làm tăng nhu cầu đối với nhà ở nhỏ và căn hộ cho thuê một cách tương ứng

c Yếu tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu :

- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và đất, mức

độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời hạn Khi lòng tin của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại

- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên

- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này có

- Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúc đẩy quá trình đô thị hóa Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng cao khi

đô thị hoá kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường

d Yếu tố quốc tế

Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế Tình hình kinh tế, chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và gây tác động tới giá đất

đ Yếu tố kinh tế

Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình phát triển, kinh tế cũng có tác động chi phối giá đất qua các chỉ tiêu :

- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng thu cầu về đất tăng tác động làm giá đất tăng lên Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thống nhất với xu thế của chu kì kinh tế

- Mức độ dự trữ và đầu tư : Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá

cả trong thị trường nhà đất tác động qua lại với nhau

- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu

hàng do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn Vì vậy nhà đầu tư và nhân viên định giá cần nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là tình hình về biến động mức lãi suất

- Ngoài ra các yếu tố như: tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh hưởng tới quan hệ cung - cầu về đất đai và giá đất

1.1.4.2 Yếu tố khu vực

Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó

- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất thông qua vị trí kinh tế đối với các khu vực khác

- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ, đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và cự ly

- Chất lượng môi trường: Có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ và đời sống của cộng đồng Đặc biệt đối với khu dân cư thì yếu tố môi trường cũng góp phần quyết định đến giá đất

- Nhân tố quy hoạch: ảnh hưởng tới giá đất qua tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị

1.1.4.3 Yếu tố cá biệt

gọi là nhân tố thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại

- Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không

dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng, hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều sâu: Loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hình dáng: Hình dáng mảnh đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật, còn các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành, … đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân

tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất

- Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa

để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa Thửa đất nằm đầu đường hay góc phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất

- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất

1.2 Tổng quan về định giá đất đô thị và các phương pháp xác định giá đất

1.2.1 Định giá đất

Chúng ta đã biết định giá là một hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, pháp lý vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường, xác định giá

trị của một lợi ích cụ thể trong một tài sản là bất động sản không phải là luôn giống nhau với mọi mục đích sử dụng Trong đa số các trường hợp, vấn đề quan tâm hàng đầu của nhà định giá là đánh giá được giá trị thị trường của tài sản, nghĩa là tổng số tiền vốn hay tiền thuê hàng năm được yêu cầu trả cho một lợi ích

cụ thể trong tài sản vào thời điểm cụ thể với những điều kiện cụ thể và theo đúng pháp luật Có hai khái niệm được các nhà định giá trên thế giới quan tâm:

1- Định giá là sự ước tính về giá trị quyền sở hữu cụ thể bằng hình thái tiền

tệ cho mục đích đã được xác định (W.Sealrooke - Viện đại học Portsmouth - Vương quốc Anh)

2 - Định giá là một hoạt động nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh

tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn (GS.Limlan Yuan - Đại học quốc gia Singapore)

Đất đai là một tài sản, vì vậy về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống như định giá các tài sản thông thường khác Mặt khác đất đai là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối

nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội Vì vậy định giá đất chỉ có thể

ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường

Sự không hoàn hảo của thị trường đất đai

Khi thị trường ổn định lâu dài và có nhiều người mua và bán nắm được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán (một thị trường hoàn hảo), thì giá trị thị trường, giá cả thị trường, và giá trị trao đổi là giống nhau Khi không thoả mãn những điều kiện này (một thị trường không hoàn hảo), thì giá trị và giá

cả có thể khác nhau

Thị trường bất động sản là không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trường trong thuyết kinh tế Thí dụ, một thị trường hoàn hảo đòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được trao đổi mua bán, nhưng từng lô/thửa đất là độc đáo, ít nhất về mặt vị trí cũng sẽ có tương đối ít người mua và người bán, và những người tham gia thị trường chỉ nắm được ít thông tin chưa đầy đủ Ngoài ra, thị trường bất động sản có tính xác định và phân hoá cao theo như kiểu/loại tài sản

Tóm lại, cung về đất đai là tương đối cố định, trong khi đó cầu về đất đai hoàn

toàn không ổn định Từ những lí do đó, giá mua bán thực tế, vốn là những sự kiện mang tính lịch sử, và những ước tính giá trị, vốn là giá cả giả định, sẽ không thể

như nhau Nói cách khác, các thuật ngữ giá cả và giá trị như sử dụng trong định

giá bất động sản là không đồng nghĩa mặc dù chúng thường xuyên được sử dụng như là chúng đồng nghĩa Giá cả là những chỉ số của giá trị Nhiệm vụ của người định giá là xác định mức độ để theo đó thị trường có tính cạnh tranh, do đó, họ có thể điều chỉnh giá mua bán chấp nhận được như thế nào để trở thành những chỉ số của giá trị

1.2.2 Tổng quan về các phương pháp xác định giá đất trên thế giới

ở các nước đã có thị trường đất đai phát triển, giá trị của đất đai trước hết và trực quan nhất chính là ý kiến của chuyên gia đánh giá giá trị bất động sản (valuer) về một mảnh đất cụ thể nào đó Tuy nhiên, các chuyên gia này phải đưa

ra ý kiến của mình về giá trị thị trường của đất đai Các " giá trị thị trường" này đến lượt nó phải được xác định dựa trên các phương pháp mang tính khoa häc và hợp lý mà trước hết là dựa trên các nguyên tắc kinh tế của định giá đất đai Nội dung của các nguyên tắc này thường đã được nêu khá nhiều ở các tài liệu về định giá đất đai Cho đến nay, trên thế giới có khá nhiều phương pháp khác nhau được

áp dụng để xác định giá đất Mặt khác đất đai nói chung thường gắn liền với tài sản trên đất và vì vậy, việc xác định giá trị đất đai không thể tách rời với việc xác định giá trị của các tài sản này

Nhìn chung, có thể phân loại các phương pháp xác định giá trị đất đai theo

2 cách tiếp cận đó là cách tiếp cận truyền thống và cách tiếp cận mới Có những phương pháp có thể áp dụng đối với hầu hết các loại đất đai và bất động sản, có phương pháp chỉ áp dụng cho một số loại bất động sản nhất định

Trong cách tiếp cận truyền thống: 5 phương pháp thường được áp dụng, bao gồm:

1) Phương pháp so sánh trực tiếp (hay so sánh giá bán) (Sales Comparison Method or Comparative Method);

2) Phương pháp chi phí hay phương pháp thầu khoán (Cost/contractor's Method);

3) Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư (Income/investment Method);

4) Phương pháp lợi nhuận hay phương pháp kế toán (Accounts/profits Method);

5) Phương pháp thặng dư hay còn gọi là phương pháp phát triển giả định (Residual Method or Hyphothetical Development Method)

6) Cách tiếp cận mới đó là: phương pháp dựa trên các mô hình toán học và

kỹ thuật máy tính Phương pháp này đã tỏ ra khá hiệu quả và được xếp chung thành một nhóm các phương pháp "Đánh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính ( computer - assisted mass appraisal - CAMA)"

Phương pháp CAMA phát triển theo một số hướng:

1 Mô hình hoá các yếu tố và tìm thuật giải;

2 Xây dựng CSDL và dựa vào sự trợ giúp của hệ thống GIS;

3 Kết hợp hai giải pháp

Nhóm phương pháp đánh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính (CAMA) xây dựng các mô hình toán học và ước lượng các hàm hồi qui về giá trị đất đai (hoặc bất động sản) với các biến số độc lập là các đặc tính của thửa đất

hoặc bất động sản đó, trước hết là các đặc tính về vị trí và độ lớn của thửa đất Tổng quan về phương pháp này sẽ được đề cập sau trong phần dưới đây

1.2.3 Tổng quan về các phương pháp xác định giá đất theo phương pháp CAMA với sự trợ giúp của hệ thống thông tin địa lý - GIS và các thông tin về giá

Như đã đề cập ở trên trong phương pháp định giá thứ 6: nhóm phương pháp đánh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính (CAMA) Phương pháp cơ bản nhất trong nhóm các phương pháp CAMA là phương pháp đánh giá giá trị đất đai/bất động sản dựa trên ý nghĩa "thụ hưởng" (hedonic pricing) Nói một cách chung nhất, phương pháp đánh giá này dựa trên ý nghĩa thụ hưởng là phương pháp dựa trên nguyên tắc giá trị của một hàng hóa kinh tế nào đó phụ thuộc vào tất cả các đặc tính của hàng hóa đó hoặc các dịch vụ mà hàng hóa đó cung cấp

Công thức tổng quát của mô hình giá trị đất đai/bất động sản với các yếu tố

"thụ hưởng “ như sau:

Kỹ thuật số hóa của các hệ thống thông tin địa lý (GIS) cho phép các nhà đánh giá bất động sản có thể ghi lại được các thông tin về địa chính của đất đai và các thông tin khác liên quan đến đất đai (kể cả giá bán hoặc giá trị đất đai)

Kỹ thuật này cũng được dùng để đánh giá giá trị đất đai để so sánh hoặc kết hợp với các phương pháp khác Quá trình ước lượng được thực hiện với việc -ước lượng bằng các phương trình toán học ở chỗ, có được phát triển bằng quá

trình phân tích không gian (vị trí địa lý ) của GIS để ước lượng tác động của các yếu tố về vị trí địa lý, về không gian đến giá trị của đất đai và so sánh với giá bán thực tế hoặc dữ liệu đánh giá từ các phương pháp khác

Kỹ thuật GIS cũng có thể giúp cung cấp các dữ liệu cho phương pháp CAMA và kết hợp với phương pháp này để trở thành một công cụ tốt trong quản

lý đất đai và xác định giá trị đất đai một cách hệ thống, đồng bộ và hiện đại

Ưu điểm của phương pháp này là:

+ Ước lượng được tác động của nhiều yếu tố đến giá trị đất đai và tính chất

"động" của các mối quan hệ này đã được tính đến;

+ Công cụ ước lượng hiện đại với kỹ thuật máy tính nên có thể rất linh hoạt trong xác định giá trị đất đai khi có sự thay đổi về các yếu tố kinh tế - xã hội hoặc các điều kiện khác liên quan đến đất đai;

+ Có cách nhìn tổng thể về giá trị đất đai của một vùng, tỉnh, hay cả nước Hạn chế và các yêu cầu sử dụng phương pháp này là:

+ Cần có số lượng lớn các quan sát (cơ sở dữ liệu) và yêu cầu các giá trị quan sát có độ tin cậy cao

+ Kết quả phụ thuộc rất nhiều vào dạng hàm số của mô hình Vì vậy, việc chọn dạng hàm số chính xác là rất quan trọng;

+ Nếu mô hình có độ tin cậy về thống kê không cao, sẽ không cho kết quả sát với thực tế thị trường;

+ Kỹ thuật ước lượng phức tạp, việc phân tích kết quả không đơn giản, đòi

hỏi chuyên gia đánh giá phải có chuyên môn về phương pháp toán thèng kª, phương pháp này có thời gian thực hiện và chi phí thường cao hơn các phương pháp truyền thống

Có thể đi sâu nghiên cứu vấn đề này theo mô hình tại một số nước dưới đây:

Tại Úc

Phương pháp định giá CAMA: Sử dụng các dữ liệu có được từ HTTT thông tin về địa chính, đất đai và các thông tin khác liên quan đến đất đai (kể cả giá bán hoặc giá trị đất đai, sử dụng hệ thống phần mềm Arc/Info và mô hình tin and TIN ( Triangulated Irregular Network ) để tạo ra các bản đồ giá trị đất ( thậm chí cả từ các dữ liệu Raster )

Tổng giá trị bất động sản danh nghĩa V của thửa đất được tính bằng

V = Sni=1V i= AREA i * ( P i * W i )

- V tổng giá trị bất động sản danh nghĩa của thửa đất;

- P i - yếu tố giá thứ I ;

Yêu cầu dữ liệu để phân tích định giá đất được nhận từ bất động sản, vùng, các tiêu chí bản đồ địa hình, và các dữ liệu thông tin liên quan khác định giá được trợ giúp của hệ thống

1.3 Lý luận về phân vùng giá trị đất đô thị

1.3.1 Lý luận về đất trung tâm trong phân vùng đất đô thị

Lý luận đất trung tâm là do nhà địa lý học người Đức Kristal đề xuất Trong

đó đất trung tâm là đất thuộc trung tâm của một khu vực tương đối nào đó, nó không phải chỉ chung cho một thành phố hoặc một điểm dân cư Khái niệm trung tâm có thể để chỉ khu vực trung tâm với phạm vi thành phố; có thể là trung tâm của huyện hay điểm dân cư trung tâm trong khu vực mà ở đấy cung cấp các loại hàng hóa, dịch vụ cho các điểm cư dân và dân cư vùng quanh nó Trong đó cần lưu ý đến các khái niệm:

* Chức năng trung tâm: Chức năng đất trung tâm chủ yếu là những hoạt

động về kinh tế, về văn hóa, xã hội v.v (không bao gồm các hoạt động ngành nghề chế tạo công nghiệp)

* Tính trung tâm: Tính trung tâm là mức độ ảnh hưởng của đất trung tâm

đó đối với khu vực xung quanh Tính trung tâm có thể dùng khái niệm "cao",

"thấp", "mạnh", "yếu", "thông thường", "đặc thù" v.v để hình dung và so sánh

* Ngưỡng nhu cầu: Ngưỡng nhu cầu là chỉ nhu cầu thấp nhất về sức mua

và mức độ dịch vụ về cung ứng một loại hàng hóa hoặc dịch vụ lao động nào đó

mà đất trung tâm nào đó có thể duy trì được

* Phạm vi tiêu thụ hàng hóa: Nếu các điều kiện khác không thay đổi thì số

lượng hàng hóa nào đó mà người tiêu dùng mua là quyết định bởi giá cả thực tế

mà họ chuẩn bị chi trả Giá cả ấy chính là giá tiêu thụ của hàng hóa cộng với phí giao thông đi lại để mua hàng hóa đó Hiển nhiên, giá cả thực tế là thay đổi theo khoảng cách xa gần của điểm cung cấp hàng hóa mà người tiêu dùng lựa chọn

Cự ly càng ngắn, phí giao thông càng ít Giá hàng hóa thực tế càng thấp, kết quả

là lượng nhu cầu của hàng hóa đó cũng sẽ càng lớn Nếu không sẽ ngược lại Từ

đó có thể rút ra, phạm vi tiêu thụ hàng hóa là lộ trình thông thoáng xa nhất mà người tiêu dùng mong đến được để có hàng hóa và dịch vụ, hoặc là cự ly tiêu thụ

và bán kính phục vụ lớn nhất cung cấp hàng hóa và dịch vụ lao động của đất trung tâm

1.3.2 Các nguyên tắc trong mô hình cơ bản của hệ thống đất trung tâm

* Nguyên tắc thị trường: Nguyên tắc thị trường là xuất phát từ gốc độ có

lợi nhất cho việc tổ chức cung tiêu hàng hóa, đảm bảo phạm vi cung cấp ứng lớn nhất cho hàng hóa và dịch vụ, và với cơ hội như nhau để bố trí số lượng của trung tâm đất các cấp và khu thị trường

* Nguyên tắc giao thông: Để bổ sung vào những khiếm khuyết của

nguyên tắc thị trường, theo nguyên tắc giao thông, tính ra hệ thống mạng luới thị trường đất trung tâm là K=4 Hệ thống giao thông được hình thành trên nguyên tắc dựa vào K = 4, vì đất trung tâm thấp hơn một cấp đều nằm trên tuyến giao

tiện lợi nhất, đây cũng là hệ thống đất trung tâm có khả năng nhất xuất hiện trong

xã hội hiện thực

* Nguyên tắc hành chính: Để tiện cho việc quản lý, làm cho khu thị

trường không chia cắt khu hành chính, Kristal thiết kế hệ thống đất trung tâm K=7 có nghĩa là một khu quản lý mà cứ một đất trung tâm cao hơn 1 cấp thì khu vực nó quản lý là 7 khu đất trung tâm cấp thấp hơn Cũng có nghĩa là: Phạm vi quản hạt của mỗi đất trung tâm cấp trên ngoài phạm vi quản hạt của 6 trung tâm cấp dưới lân cận, do đó mà tự nhiên hình thành dạng tổ chim, thứ tự đẳng cấp các khu quản lý hình thành theo cách này là: 1,7, 49, 343 ; hệ thống quan hệ phụ thuộc đất trung tâm các cấp là 1, 6, 42, 294 Hệ thống đất trung tâm được hình thành theo nguyên tắc hành chính là một hệ thống tự cấp tự túc, khép kín, người mua phải đi cự ly dài nhất, hệ thống giao thông rất không thuận tiện

1.3.3 Nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến phân vùng giá trị đất đai

Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến phân vùng giá trị đất đai bao gồm: kinh tế xã hội, tự nhiên và hành chính v.v

1 Nhân tố kinh tế xã hội: Trình độ kinh tế xã hội phát triển là nhân tố quan

trọng nhất ảnh hưởng đến phân vùng đất đai, bao gồm mấy mặt sau:

- Mức độ phồn hoa

- Mức độ thông thoáng

- Mức độ hoàn thiện của thiết bị thành phố, thị trấn

- Mật độ nhân khẩu

2 Nhân tố tự nhiên: Nhân tố tự nhiên cũng là một trong những nhân tố

trọng yếu ảnh hưởng đến phân vùng đất đai Chất lượng môi trường, độ dốc địa hình, lực chịu tải của đất, tình trạng ngập lũ và thoát nước, cấu tạo địa chất và cảnh quan tự nhiên của thành phố đến gây ảnh hưởng tốt xấu đến phân vùng đất đai

- Độ dốc địa hình

- Lực chịu tải của đất

- Tình trạng ngập lụt và thoát nước

- Công viên và đất cây xanh

- Chất lượng môi trường

3 Nhân tố hành chính: Nhân tố hành chính chủ yếu ảnh hưởng đến phân

vùng đất đai là quy hoạch đô thị Bố trí sắp xếp sử dụng các loại đất đô thị hợp lý,

là nội dung chủ yếu của quy hoạch đô thị Tuy việc sử dụng đất trong quy hoạch

là mục tiêu của tương lai, nhưng sự tốt xấu của phân vùng đất đai đã được thể hiện trên thực tế trong thị trường đất đai

1.3.4 Lý luận về phân vùng giá trị đất đô thị trên cơ sở phân hạng định

Phân vùng giá trị đất đô thị dựa trên quá trình phân hạng định cấp đất đô thị là một phần của công tác quản lý đất đai Là quá trình căn cứ vào hai mặt thuộc tính tự nhiên và kinh tế xã hội của đất đai thành phố thị trấn và vị trí, tác dụng của nó trong hoạt động kinh tế xã hội ở thành phố, để đánh giá tổng hợp về giá trị sử dụng đất đai trong khu vực đô thị và phân chia các vùng giá trị trên toàn

bộ khu vực đô thị; phân cấp giá trị sử dụng chi tiết trên từng vùng trong thành

Trong công tác quản lý đất đai, phân vùng giá trị đất đai đô thị là một bộ phận hợp thành quan trọng Trong các hạng mục công tác này cần nắm chắc và quản lý số lượng, chất lượng và các quyền về đất đai, thì phân vùng giá trị lấy tình trạng chất lượng sử dụng đất đai làm đối tượng công tác cụ thể Cho nên, đó

là biện pháp tất yếu để đo lường chất lượng sử dụng đất đai tốt hay xấu và cũng là một công tác có tính cơ sở để quản lý đất đai

Đối tượng phân vùng giá trị đất đai là tất cả đất đai trong thành phố đã định hình và vùng ngoại ô Công tác phân vùng giá trị lấy toàn bộ thành phố thị trấn làm đơn vị thực hiện Đất dùng cho khai khoáng độc lập gần thành phố cũng có thể cùng một lúc tiến hành đánh giá

1.3.4.2 Quan hệ của phân vùng giá trị đất đai với định giá đất đai

Thực chất của phân vùng giá trị đất đai dựa trên phân hạng định cấp đất đai

là căn cứ vào giá trị sử dụng tốt xấu của đất theo nghĩa sử dụng đất đô thị, để định

ra các cấp hạng đất Xem xét phân loại vùng giá trị sử dụng đất đô thị là đánh giá chất lượng sử dụng đất đô thị do cơ quan chủ quản về đất đai căn cứ vào các nhân

tố về điều kiện phân vùng đất đai ảnh hưởng đến giá trị sử dụng đất, điều kiện tự nhiên của bản thân đất đai và điều kiện cải tạo chất lượng sử dụng đất đô thị, đề

ra tiêu chuẩn và phương pháp định giá, tổ chức các chuyên gia tiến hành đánh giá, rồi căn cứ vào đó để phân vùng giá trị sử dụng đất đô thị trên cơ sở định cấp hạng đất đất đô thị , làm cơ sở cho việc quản lý đất đai, sử dụng đất đai hợp lý và chuyển dịch đất đai

Định giá đất là định ra giá cả đất đai của thửa đất với một chất lượng, đẳng cấp nào đó trong một điều kiện thị trường nhất định Nó làm căn cứ để nhà nước,

tổ chức và cá nhân tiến hành giao dịch đất đai, quản lý tài sản đất đai

1.3.4.3 Hệ thống và phương pháp phân vùng giá trị dựa trên phân hạng định cấp đất thành phố thị trấn

1 Hệ thống phân hạng định cấp đất thành phố thị trấn: Đất đai thành phố thị trấn là vật mang của các hoạt động kinh tế xã hội trong thành phố thị trấn Do hình thức hoạt động xã hội rất đa dạng đất đai thành phố thị trấn có thể thoả mãn

ở trình độ và phương thức khác nhau từ đó mà biểu hiện thành chất lượng đất đai khác nhau

Đánh giá chất lượng đất tốt xấu trong một khu vực nhất định, thường là lấy

cả thành phố là một điểm để xem xét, một số thành phố thị trấn trong khu vực trở thành một số điểm Những thành phố thị trấn trong khu vực đó bị ảnh hưởng bởi những điều kiện cụ thể về vị trí địa lý, điều kiện giao thông, điều kiện kinh tế xung quanh và điều kiện tự nhiên, cộng thêm con người cải tạo đất, đầu tư vốn khác nhau, cho nên tác dụng phát huy trong khu vực và vị trí có sự chênh lệch rất lớn, sự chênh lệch này thông qua đất đai được biểu hiện bằng sự chênh lệch về thu lợi trong sản xuất và đời sống, dẫn đến sự chênh lệch về thu lợi tổng thể giữa các thành phố thị trấn

Khi tiến hành nghiên cứu một cách độc lập đối với một thành phố thị trấn, thì đất đai thành phố thị trấn được biểu hiện bằng hình thái phân bố theo bề mặt,

do các thửa đất không giống nhau về loại hình và phương thức sử dụng cấu thành

Mà những thửa đất này do chịu ảnh hưởng đầu tư vốn của con người, điều kiện tự nhiên của đất đai, điều kiện kinh tế hiện tại và phương thức quản lý, cho nên mỗi thửa đất khác nhau, khi phải thoả mãn những chức năng khác nhau là có sự khác biệt về mặt mức độ yêu cầu đối với đất đai Những thửa đất ưu việt về điều kiện đất đai, sau khi được các ngành nghề có chức năng khác nhau sử dụng, sẽ có đ-ược thu lợi cao hơn so với thửa đất có điều kiện kém, đó là thu lợi cấp sai của đất đai

Phản ánh chính xác chênh lệch chất lượng đất đai của thành phố thị trấn là

cơ sở cho việc sử dụng hợp lý đất đai thành phố thị trấn Để thể hiện hai đặc điểm nói trên của đất đai thành phố thị trấn, việc phân hạng định cấp đất thành phố thị

Hạng đất là để phản ánh sự chênh lệch về khu vực giữa các thành phố thị trấn với nhau Đó là xem các thành phố thị trấn như là một điểm, nghiên cứu sự khác biệt về đất đai biểu hiện một cách toàn diện dưới những ảnh hưởng của các điều kiện về xã hội, tự nhiên, kinh tế đối với toàn bộ một thành phố thị trấn, thứ

tự của các hạng đất là sắp xếp giữa các thành phố thị trấn

Cấp của đất là phản ánh sự chênh lệch về thu lợi khi sử dụng và điều kiện

vị trí khu đất trong nội bộ một thành phố thị trấn Thông qua phân tích các điều kiện về vốn đầu tư cho đất đai, điều kiện tự nhiên, trình độ và tần xuất hoạt động kinh tế sẽ có được giá cả đất đai, chênh lệch về thu lợi từ đất, rồi lừ đó để phân ra cấp cao, cấp thấp khác nhau Cấp của đất được sắp xếp theo thứ tự thống nhất trong phạm vi nội bộ thành phố thị trấn

2 Phương pháp phân vùng giá trị trên cơ sở định cấp đất đai thành phố thị trấn

Phân vùng theo phương pháp định cấp đất đai thành phố thị trấn dùng ương pháp cộng điểm nhiều nhân tố, đồng thời kết hợp với thu lợi từ đất đai, đo định giá cả để xác định các vùng cấp hạng của đất đai Về mặt lý luận, cần xác định một cách chính xác những điều kiện vốn có của bản thân đất đai và những điều kiện xung quanh Trong thực tế do tác động của con người, phương thức sử dụng đất, những lợi ích kinh tế đang được quan tâm, yêu cầu cá nhân là không hoàn toàn giống nhau, nên việc đánh giá cùng một thửa đất sẽ có khác biệt rất lớn Để tránh những phán đoán sai lầm do tính chủ quan cần sử dụng một tiêu chuẩn và tham số khoa học tương đối khoa học - số điểm, để biểu thị sự tốt xấu

ph-về các điều kiện của đất, sau đó dưới tiền đề xem xét mức độ quan trọng của các nhân tố, tiến hành cộng lại số điểm phản ảnh sự tốt xấu về các điều kiện của đất đai, sẽ được tổng số điểm, theo số điểm cao hay thấp có thể định ra các cấp đất khác nhau

Phương pháp tổng cộng giá trị điểm của các nhân tố thường được biểu thị bằng công thức sau:

l i

P: Tổng số điểm (chứa đựng các nhân tố định cấp, phản ánh tổng hợp sự tốt xấu của đất đai trong đơn nguyên);

- Tiến hành đo tính giá đất hoặc thu lợi từ đất của ngành nghề điển hình;

- Tính toán hệ số tăng giảm về thu lợi của các ngành nghề và các khu đất đặc biệt

Ba bước này hợp thành hệ thống phương pháp hoàn chỉnh để phân định vùng theo cấp bậc đất thành phố thị trấn

1.3.4.4 Nguyên tắc phân vùng theo định cấp bậc đất

Phân vùng định cấp bậc đất đô thị thường theo các nguyên tắc dưới đây:

1 Nguyên tắc phân tích tổng hợp: Phân định vùng theo cấp bậc đất đai phải tiến hành phân tích tổng hợp các loại nhân tố kinh tế, xã hội, tự nhiên, rồi theo các khác biệt để phân định cấp bậc đất Vùng cấp bậc đất vừa phải phản ánh sự

chênh lệch về lợi ích kinh tế của đất đai và cũng phải phản ánh sự chênh lệch về

hiệu ích tổng hợp về kinh tế, xã hội, sinh thái v.v

2 Nguyên tắc nhân tố chủ đạo: Phân vùng theo định cấp bậc đất đai phải căn cứ vào sự khác biệt về tác dụng và chủng loại các nhân tố ảnh hưởng đến sự tốt xấu của đất đai trong thành phố thị trấn, phân tích có trọng điểm đối với những nhân tố có tác dụng chủ đạo và khống chế đến cấp bậc đất đai, ảnh hưởng của nhân tố chủ đạo đột xuất để đánh giá và xác định cấp bậc đất

3 Nguyên tắc phân dị khu vực: Phân định cấp bậc đất đai cần nắm vững sự phân bố và quy luật tổ hợp của đặc tính và phân vùng đất đai, đồng thời phân tích tình trạng khác biệt về khu vực được hình thành bởi sự không giống nhau về điều kiện phân vùng, đưa các khu vực tương tự với nhau quy về cùng một cấp đất

4 Nguyên tắc thu lợi: Phân định cấp bậc đất đai phải trên các cấp đất đã ược phân chia sơ bộ, tiến hành tính toán giá đất thu lợi cấp sai đối với những ngành nghề có sự khác biệt rõ ràng về thu lợi từ đất đai Giá trị tính được là căn

đ-cứ tham khảo quan trọng để xác định số lượng cấp bậc đất và tìm hiểu thu lợi cấp sai của các ngành nghề

5 Nguyên tắc kết hợp định tính với định lượng: Phân định cấp bậc đất đai phải tận lực tiến hành lượng hoá các phân tích định tính có tính kinh nghiệm, dùng tính toán định lượng làm chính, khi cần mới phân tích các nhân tố kinh tế xã hội bằng phương pháp định tính ở nơi khó định lượng, để giảm thiểu tính tuỳ tiện của con người, nâng cao độ chính xác của cấp bậc đất

1.3.4.5 Phân tích các nhân tố xác định vùng giá trị theo cấp bậc đất đai trong đô thị

Nhân tố xác định cấp bậc đất đai là chỉ các điều kiện kinh tế, xã hội, tự nhiên có ảnh hưởng to lớn đến chất lượng và cấp bậc đất, đồng thời có thể biểu hiện được sự khác biệt về phân vùng đất đai

1 Thứ bậc các nhân tố xác định vùng theo cấp bậc đất đai

Phân định cấp bậc đất đai của thành phố thị trấn chịu ảnh hưởng của nhiều loại nhân tố, thông qua quy nạp để tổ chức lại với nhau sẽ cấu thành hệ thống nhân tố phân định cấp bậc đất đai Hệ thống này đầu tiên có mấy nhân tố cơ bản, mỗi nhân tố cơ bản lại có thể phân ra nhiều nhân tố nhánh, bao gồm một khối các phần tử, hình thành một hệ thống các phần tử nhân tố nhiều tầng liên hệ mật thiết với nhau (hình 3- 1)

Do các phần tử nhân tố có vị trí tầng, thứ khác nhau, nên trong công việc đánh giá, không thể tuỳ ý thay đổi tầng thứ của các phần tử nhân tố, càng không được hợp nhất giữa các tầng thứ khác nhau Có nghĩa là trong công tác định cấp đất đai chỉ tiến hành bình xét phần tử nhân tố cùng trong một tầng bậc, mới có thể cộng lại với nhau và so sánh

1.4 Các luận điểm cơ bản về vùng giá đất và vùng giá trị đất đai

1.4.1 Vùng giá đất

Chúng ta đã đề cập đến các vấn đề liên quan đến giá đất, khái niệm về vùng

giá đất và vùng giá trị trong định giá được hiểu như thế nào?

Định nghĩa về vùng giá đất: Định giá đất như đã nêu, tại thời điểm nào đó, nếu định giá cho hàng loạt thửa đất, sẽ xuất hiện các vùng có sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích Khi đó ta gọi tập hợp các vùng này là các vùng có cùng ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích hay vùng có cùng giá đất gọi tắt là vùng giá đất

1.4.2 Vùng giá trị đất đai

1.4.2.1 Vùng giá trị đất đai từ góc độ phân hạng định cấp đất đai

Phân hạng định cấp đất đai như đã nêu, là quá trình tiến hành kiểm định tổng hợp đối với các thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai, rồi xếp hạng các

đất, nó là một loại hình đánh giá đất, đồng thời đánh giá một cách tổng hợp, toàn diện đối với các thuộc tính kinh tế, tự nhiên của đất đai, cuối cùng thu về kết quả định giá được xếp hạng, chi tiết tỷ lệ lớn

Phân hạng định cấp đất đô thị là một phần của công việc phân hạng định cấp đất đai, là quá trình căn cứ vào hai mặt thuộc tính tự nhiên và kinh tế xã hội của đất đai thành phố thị trấn và vị trí, tác dụng của nó trong hoạt động kinh tế xã hội ở thành phố, để đánh giá tổng hợp chất lượng đất đai, phân chia cấp hạng đất thành phố thị trấn

Thực chất của phân hạng định cấp đất đai là căn cứ vào giá trị sử dụng tốt xấu của đất, để định ra các cấp hạng đất Loại giá trị sử dụng đất này tức là đánh giá chất lượng đất là do cơ quan chủ quản về đất đai căn cứ vào các nhân tố về điều kiện phân vùng đất đai ảnh hưởng đến giá trị sử dụng đất, điều kiện tự nhiên của bản thân đất đai và điều kiện cải tạo đất, đề ra tiêu chuẩn và phương pháp định giá, tổ chức các chuyên gia tiến hành đánh giá, rồi căn cứ vào đó để phân cấp hạng đất, làm cơ sở cho việc quản lý đất đai, sử dụng đất đai hợp lý và chuyển dịch đất đai

Trong quá trình phân chia cấp hạng tất yếu sẽ sinh ra các vùng có cùng cấp hạng đất, hay vùng có cùng giá trị sử dụng Ta gọi các vùng này là vùng cùng cấp hạng giá trị sử dụng - vùng giá trị đất

1.4.2 2 Định nghĩa vùng giá trị đất đai theo khái niệm phạm trù định giá

a Khái niệm vùng giá trị theo phạm trù định giá từ góc độ tổ hợp các vùng tác động và giá đất

Vùng giá trị là một khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu vực địa lý mà tại đó các bất động sản – đối tượng của định giá cùng chịu ảnh hưởng bởi các tác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp luật giống nhau hoặc gần giống nhau

b Khái niệm vùng giá trị theo phạm trù định giá từ góc độ vùng giá đất Các vùng giá đất được tạo ra có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị

diện tích tại một thời điểm Trong một khoảng thời gian nào đó sự ước tính về giá

trị tiền tệ trong vùng đó có thể tăng lên hoặc hạ xuống trên một đơn vị diện tích nhưng các giới hạn địa lý của vùng đó vẫn không thay đổi ( ổn định tương đối )

khi đó ta gọi các vùng giá này là các vùng giá trị trong khoảng thời gian đó

Vùng giá trị đối với đất phi nông nghiệp: Nếu chúng ta đi tìm vùng giá của một loại hình sử dụng đất nào đó ví dụ như đất phi nông nghiêp khi đó tập hợp các thửa đất có cùng cã cïng sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng của đất phi nông nghiệp, có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích Cho ta hình ảnh về vùng có cùng giá đất Nếu vùng này ổn định tương đối trong một khoảng thời gian thì ta gọi đó là vùng giá trị của đất phi nông nghiệp trong khoảng thời gian đó

Xét về bản chất thì hai định nghĩa a,b trên là tương đồng vì cùng xem xét dưới góc độ phạm trù định giá Định nghĩa 1 ngắn gọn dễ hiểu nhưng chưa nêu bật được bản chất giá trị của phạm trù định giá Chưa cho thấy mối quan hệ giữa chúng và giá đất, tính quan hệ tương đối của chúng với thời gian Tuy nhiên chúng ta có thể sử dụng tùy vào hoàn cảnh Xây dựng vùng giá trị theo định nghĩa này sẽ là điều kiện thuận lợi cho việc định giá hàng loạt

1.4.2.3 Mối quan hệ giữa vùng giá đất và vùng giá trị đất đai

Từ các khái niệm định nghĩa đã nêu trên chúng ta có thể thấy:

- Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai có chung một điểm xuất phát đó là dựa trên các tác động của các điều kiện tự nhiên và xã hội Chúng khác nhau ở điểm vùng giá đất đã được tiền tệ hóa còn vùng giá trị đất đai thì mới chỉ được đánh giá ở dạng tiềm năng