MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ ĐẤT, XÂY DỰNG VÀ SỬA CHỮA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐÔNG NAM Á CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG

Trong bối cảnh kinh tế hiện nay nhiều ngân hàng trong nước đã và đang nâng cao năng lực cạnh tranh của mình bằng nhiều cách để đứng vững và phát triển. Ngân hàng TMCP Đông Nam Á là một trong những ngân hàng TMCP đang có nhiều chuyển biến tích cực về nhiều mặt trong thời gian gần đây, với mục tiêu trở thành ngân hàng bán lẻ tiêu biểu SeABank không ngừng nỗ lực đổi mới để mang đến cho khách hàng những sản phẩm dịch vụ tốt nhất. Việc mở rộng cho vay là điều tất yếu và mở rộng hoạt động cho vay mua nhà đất, xây dựng và sửa chữa nhà ở nằm trong mục tiêu của ngân hàng. Trong bối cảnh hiện nay, khi tình hình bất động sản có những chuyển biến tốt thì SeABank chi nhánh Đà Nẵng sẽ gặp nhiều cơ hội để phát triển tuy nhiên bên cạnh đó cũng còn những thách thức mà toàn bộ CBNV chi nhánh cần nổ lực vượt qua.

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ ĐẤT, XÂY DỰNG VÀ SỬA CHỮA NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG

MẠI

1.1. Cơ sở lý luận về hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại.

1.1.1. Khái niệm cho vay trong ngân hàng thương mại.

Theo luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 được quốc hội ban hành

ngày 16/06/2010 : “cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi”.

Như vậy về mặt hình thức cho vay trong ngân hàng thương mại là một sựvay mượn tiền mà một bên cho vay là ngân hàng thương mại và bên đi vay là kháchhàng bao gồm tổ chức, cá nhân, hay hộ gia đình

Về mặt nội dung cho vay trong NHTM gồm có 3 nội dung:

- Có sự chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ người sở hữu sang người sửdụng

- Cho vay có thời hạn hay mang tính tạm thời

- Cho vay có kèm theo chi phí

1.1.2 Đặc điểm cho vay trong ngân hàng thương mại.

Cho vay là hoạt động kinh doanh chủ yếu của đa số các ngân hàng thương mại Hoạt động này tạo ra thu nhập lớn cho ngân hàng Vì vậy hầu hết các ngân

hàng thương mại đều rất chú trọng khoản mục này

Ngân hàng được quyền kiểm soát việc sử dụng vốn vay của người đi vay Với

vai trò là người cho vay các NHTM luôn yêu cầu khách hàng phải làm đúng nguyêntắc sử dụng vốn vay đúng mục đích như trong hợp đồng tín dụng

Hoạt động cho vay chứa đựng nhiều rủi ro Rủi ro có thể do nguyên nhân

khách quan hay chủ quan nhưng đều dẫn đến bất lợi cho ngân hàng Rủi do kháchquan trong kinh doanh như làm ăn bị thua lỗ, phá sản, thiên tai… dẫn đến người đivay không thể trả nợ Nguyên nhân chủ quan thuộc về đạo đức của người vay, dongười vay cố tình không trả nợ gây tổn thất cho ngân hàng

Lĩnh vực cho vay của ngân hàng khá phức tạp và thường xuyên thay đổi:

Những biến chuyển của môi trường kinh tế như đối tượng, địa bàn khác nhau…kinh

tế ngày càng phát triển, lượng tiền cho vay của các ngân hàng cũng tăng lên và loạihình cho vay cũng ngày càng trở nên đa dạng

Lãi suất trong hợp đồng cho vay theo thoả thuận giữa khách hàng và ngân

hàng cho vay Trên cơ sở có trần và sàn lãi suất do NHNN quy định ( Ví dụ: Lãisuất cố định, lãi suất thả nổi,…)

Quy trình cho vay: Các khoản vay đều phải theo một quy trình cho vay, thu

nợ nhất định Thông thường gồm 5 bước:

Bước 1: Lập hồ sơ đề nghị vay vốn.

Bước 2: Phân tích tín dụng

Bước 3: Quyết định và ký hợp đồng cho vay.

Bước 4: Giải ngân

Bước 5: Giám sát thu nợ và thanh lý hợp đồng cho vay

Tài sản đảm bảo: Các khoản cho vay có hoặc không có tài sản đảm bảo tuỳ

vào việc đánh giá và xếp hạng khách hàng của ngân hàng cho vay Khi kết thúc hợpđồng khách hàng có nghĩa vụ trả gốc và lãi hoặc một số thoả thuận khác nếu đượcngân hàng cho vay chấp nhận Trường hợp khách hàng không thực hiện hợp đồnghay không có một điều khoản nào khác thì tài sản đảm bảo thuộc quyền quyết địnhcủa ngân hàng cho vay

1.1.3. Vai trò của cho vay trong ngân hàng thương mại.

Hoạt động cho vay mang lại thu nhập lớn cho ngân hàng từ khoản lãi thu được

và thúc đẩy các hoạt động khác của ngân hàng.

Đối với các hầu hêt các ngân hàng, dư nợ tín dụng chiếm tới hơn 50% tổngtài sản có và thu nhập từ hoạt động cho vay chiếm khoảng từ 1/2 đến 2/3 tổng thunhập của ngân hàng Từ khoản doanh thu này mà ngân hàng mới có thể duy trì hoạtđộng của mình và bù đắp tất cả các khoản chi phí phải bỏ ra Mặt khác, nhờ có hoạtđộng cho vay mà các đơn vị kinh tế có thể vay tiền từ ngân hàng để đầu tư cho hoạtđộng tăng gia sản xuất kinh doanh, lợi nhuận thu được từ việc sản xuất kinh doanhkhông những đủ chi trả khoản tiền nợ và lãi cho ngân hàng mà có thể dư ra Khoảntiền dư khi khách hàng chưa có nhu cầu sử dụng sẽ gửi ngân hàng Từ đó góp phầnlàm tăng hoạt động huy động vốn của ngân hàng

Hoạt động cho vay góp phần điều hòa cung cầu hàng hóa.

Doanh nghiệp muốn kinh doanh hay mở rộng sản xuất kinh doanh mà không

có vốn thì phải vay vốn từ ngân hàng Nhưng muốn trả nợ và lãi cho ngân hàng thìphải tiêu thụ được sản phẩm, hàng hóa đã sản xuất ra hay phải có những người tiêudùng muốn mua sản phẩm đó Về phía người tiêu dùng có thể có người sẽ chưa đủtiền để mua một loại sản phẩm hàng hóa mà mình muốn Đó là nguyên nhân dẫnđến chu kỳ tuần hoàn và luân chuyển vốn của doanh nghiệp bị ngưng trệ Doanhnghiệp sẽ không thu hồi đủ tiền để thực hiện vòng quay sản xuất Khi đó ngân hàngcho vay sẽ có lợi cho đôi bên Ngân hàng cho doanh nghiệp vay để không làm giánđoạn hoạt động sản xuất kinh doanh Ngân hàng cho người tiêu dùng vay để đápứng nhu cầu hàng hóa Như vậy hoạt động cho vay của ngân hàng đã góp phần điềuhòa cung cầu sản phẩm hàng hóa dịch vụ cho nền kinh tế

Hoạt động cho vay góp phần điều tiết và phân phối nguồn vốn.

Nguồn vốn sản xuất kinh doanh của các chủ thể trong nền kinh tế vận độngliên tục và biểu hiện qua các hình thức khác nhau qua mỗi giai đoạn của quá trìnhsản xuất, tạo thành chu kì tuần hoàn và luân chuyển vốn Trong quá trình sản xuấtkinh doanh, để duy trì hoạt động liên tục đòi hỏi nguồn vốn của doanh nghiệp luônđồng thời tồn tại ở ba giai đoạn: dự trữ - sản xuất - lưu thông Từ đó xảy ra hiệntượng thừa hay thiếu hụt vốn tạm thời: tại một thời điểm nhất định có những đơn vịkinh tế có vốn tiền tệ tạm thời nhàn rỗi (thừa vốn) và có những đơn vị tạm thời

phổ biến trong bất kì nền kinh tế nào, làm nảy sinh nhu cầu ngày càng bức thiết phảigiải quyết được vấn đề điều hoà vốn Ngân hàng thương mại với vai trò là một trunggian tài chính đứng ra tập trung phân phối lại tiền tệ, nhận tiền gửi đối với khoảntiền nhàn rỗi và cho vay đối với đơn vị cần vốn giúp điều hoà cung và cầu vốn chocác doanh nghiệp, đã góp phần điều tiết lại nguồn vốn, tạo điều kiện cho quá trìnhsản xuất kinh doanh của doanh nghiệp không bị gián đoạn.

Hoạt động cho vay góp phần giúp các thành phần kinh tế mở rộng ứng dụng công nghệ mới

Với những doanh nghiệp trình độ trang bị kĩ thuật còn thấp kém, công nghệ

cũ, thiếu đồng bộ làm giảm ưu thế của các doanh nghiệp, làm cho các doanh nghiệp

đó kém phát triển Thông qua vốn vay của Ngân hàng, doanh nghiệp dùng đồng vốnnày để đầu tư, tìm kiếm những công nghệ hiện đại, đổi mới dây truyền sản xuất,nâng cao chất lượng sản phẩm, tạo ra nhiều sản phẩm thoả mãn nhu cầu trong vàngoài nước Như vậy hoạt động cho vay giúp các doanh nghiệp tiếp cận với côngnghệ mới, thông qua đó giúp doanh nghiệp sản xuất ngày càng có hiệu quả, mởrộng sản xuất kinh doanh

Hoạt động cho vay góp phần nâng cao hiệu quả quản lý và tăng cường chế độ hạch toán kế toán.

Nguyên tắc hoạt động của cho vay là hoàn trả đúng hạn đầy đủ và có lãi Vìthế khi bất kỳ một đơn vị kinh tế nào có nhu cầu vay vốn, điều đầu tiên họ nghĩ đến

là phải tính toán hiệu quả sử dụng vốn vay Đòn bẩy lãi suất có ý nghĩa rất to lớn và

là động lực thúc đẩy chế độ hạch toán kế toán, nâng cao hiệu quả quản lý kinh tế.1.1.4. Nguyên tắc cho vay

Việc vay vốn là nhu cầu tự nguyện của khách hàng và dựa trên thỏa thuậngiữa khách hàng với ngân hàng Ngân hàng muốn tận dụng cơ hội cho vay để thulợi nhuận Tuy nhiên hoạt động cho vay của ngân hàng lại liên quan đến việc sửdụng vốn huy động từ những khách hàng khác nên khi cho vay cần tuân thủ đầy đủ

3 nguyên tắc của ngân hàng:

Về phía khách hàng: Cá nhân hay đơn vị kinh tế nào khi vay vốn của ngânhàng cũng phải sử dụng đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng cho vay Điềunày sẽ góp phần loại bỏ được rủi ro trong kinh doanh giúp doanh nghiệp hay cánhân đảm bảo khả năng hoàn trả nợ cho ngân hàng Đồng thời nâng cao uy tín chokhách hàng, tạo điều kiện cho những lần vay sau này Vì vậy nguyên tắc này khôngthể bỏ qua trong hợp đồng cho vay

• Hoàn trả nợ gốc và lãi vốn vay đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng

Đây là nguyên tắc quan trọng nhất trong hoạt động cho vay của ngân hàng.Bởi nó liên quan trực tiếp đến lợi nhuận, uy tín của ngân hàng Đại đa số nguồn vốn

mà khách hàng sử dụng để cho vay là vốn huy động từ khách hàng gửi tiền Trướckhi cho vay trong một khoảng thời gian nhất định thì ngân hàng đã cân nhắc cân đốigiữa nguồn huy động và cho vay Do vậy, khách hàng phải hoàn trả nợ gốc và lãivay đúng hạn để ngân hàng không rơi vào tình trạng thanh khoản kém Góp phầngiữ uy tín cho cả ngân hàng lẫn khách hàng

• Vốn vay phải được đảm bảo

Cho vay là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro Vì vậy, trước khi quyết địnhcho khách hàng vay, Ngân hàng cần xem xét khoản vay có được bảo đảm haykhông Bảo đảm có thể bằng tài sản hoặc không bằng tài sản

Bảo đảm bằng tài sản

Bảo đảm bằng tài sản thế chấp: Bảo đảm bằng tài sản thế chấp là việc bênvay vốn thế chấp tài sản của mình cho bên cho vay để bảo đảm khả năng hoàn trảvốn vay

Bảo đảm bằng tài sản cầm cố: Cầm cố tài sản là việc bên đi vay giao tài sản

là các động sản thuộc sở hữu của mình cho bên cho vay để bảo đảm thực hiện nghĩa

vụ trả nợ

Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay: Bảo đảm tiền vay bằng tài sảnhình từ vốn vay là việc khách hàng vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay để bảođảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với ngân hàng

Bảo đảm bằng hình thức bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba: Bảo lãnh làviệc bên thứ ba cam kết với bên cho vay (người nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa

vụ thay cho bên đi vay (người được bảo lãnh) nếu khi đến hạn mà người được bảolãnh không thực hiện hoặc không thể thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ

Bảo đảm không bằng tài sản:

Bảo đảm bằng chính uy tín của người đi vay hoặc hình thức bảo lãnh bằng

uy tín của bên thứ ba (bên bão lãnh) Bên bão lãnh thường là do ngân hàng chỉ địnhhoặc các tổ chức đoàn thể chính trị- xã hội

1.1.5 Phân loại cho vay trong ngân hàng.

 Dựa vào mục đích của khoản vay:

Theo tiêu thức này cho vay ngân hàng có thể chia thành hai loại chính:

- Cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh :

Cho vay để kinh doanh là hình thức cho vay mà trong đó các bên đã có camkết là số tiền vay sẽ được bên vay sử dụng vào mục đích sử dụng thực hiện các côngviệc kinh doanh của mình Nếu sau khi đã được ngân hàng giải ngân mà người vaylại sử dụng vốn vào mục đích khác với thỏa thuận trong hợp đồng cho vay thì bêncho vay có quyền thu hồi vốn vay trước thời hạn hoặc đình chỉ việc sử dụng vốnvay…

- Cho vay tiêu dùng:

Cho vay tiêu dùng là việc cho vay có thỏa thuận, cam kết giữa ngân hàng vàkhách hàng về vấn đề số tiền vay sẽ được khách hàng sử dụng vào việc thỏa mãnnhu cầu sinh hoạt hàng ngày và tiêu dùng: Mua sắm đồ gia dụng, mua sắm nhà cửahoặc phương tiện đi lại…

 Dựa vào thời hạn tín dụng:

- Cho vay ngắn hạn: là loại cho vay có thời hạn đến một năm Mục đích của

loại cho vay này thường là cho vay nhằm mục đích tiêu dùng hoặc nhằm tài trợ choviệc đầu tư vào tài sản lưu động

- Cho vay trung hạn: là loại cho vay có thời hạn từ 1 đến 5 năm Mục đích

của loại cho vay này là nhằm tài trợ cho việc đầu tư vào tài sản cố định

- Cho vay dài hạn: là loại cho vay có thời hạn trên 5 năm Mục đích của loại

cho vay này thường là nhằm tài trợ đầu tư vào các dự án đầu tư hoặc mục đích muasắm, xây dựng tài sản cố định như đất đai, nhà cửa

 Dựa vào mức độ tín nhiệm của khách hàng:

Theo tiêu thức này cho vay ngân hàng có thể chia thành các loại sau:

- Cho vay không có bảo đảm: là loại cho vay không có tài sản thế chấp, cầm

cố hoặc bảo lãnh của người khác mà chỉ dựa vào uy tín của bản thân khách hàngvay vốn để quyết định cho vay

- Cho vay có bảo đảm: là loại cho vay dựa trên cơ sở các bảo đảm cho tiền

vay như thế chấp, cầm cố, hoặc bảo lãnh của một bên thứ ba nào khác

 Dựa vào phương thức cho vay:

Theo tiêu thức này cho vay trong NHTM có thể chia thành các loại sau:

- Cho vay từng lần:

Phương thức cho vay từng lần áp dụng đối với khách hàng có nhu cầu vayvốn từng lần Mỗi lần vay vốn, khách hàng và tổ chức tín dụng thực hiện thủ tụcvay vốn cần thiết và kí hợp đồng tín dụng Phương thức này thường được áp dụngđối với khách hàng không có nhu cầu vay thường xuyên Khách hàng có vòng quayvốn lưu động thấp, khách hàng là cá nhân

- Cho vay theo hạn mức tín dụng:

Cho vay theo hạn mức tín dụng là cách thức cho vay bằng cách ngân hàngxác định cho khách hàng của mình một hạn mức tín dụng trong khoảng thời giannhất định Phương thức cho vay này áp dụng cho khách hàng có nhu cầu vay vốn(thường xuyên) với ngân hàng, khách hàng có vòng quay vốn lưu động cao Trongphạm vi hạn mức tín dụng, thời hạn hiệu lực của hạn mức tín dụng, mỗi lần rút vốnvay khách hàng và ngân hàng lập giấy nhận nợ kèm theo các chứng từ phù hợp vớimục đích sử dụng vốn trong hợp đồng tín dụng, đảm bảo dư nợ không vượt quá hạnmức tín dụng đã ký kết

- Cho vay theo dự án đầu tư:

Phương thức này được áp dụng đối với khách hàng vay vốn để thực hiện các

dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và các dự án đấu tư phục vụđời sống Ngân hàng thực hiện giải ngân theo tiến độ thực hiện dự án

- Cho vay hợp vốn:

Việc cho vay hợp vốn thực hiện theo quy chế đồng tài trợ của tổ chức tín dụng

do Thống đốc Ngân hàng nhà nước ban hành văn bản hướng dẫn và các thoả thuậngiữa các tổ chức tham gia đồng tài trợ

- Cho vay trả góp:

Ngân hàng và khách hàng cùng thoả thuận số lãi tiền vay phải trả cộng với số

nợ gốc được chia ra để trả nợ theo nhiều kỳ trong thời hạn cho vay

- Cho vay theo hạn mức thấu chi

Là việc cho vay mà NHNN Việt Nam thoả thuận bằng văn bản chấp thuậncho khách hàng chi vượt quá số tiền có trên tài khoản thanh toán của khách hàngphù hợp với các quy định của chính phủ và NHNN Việt Nam về hoạt động thanhtoán qua các tổ chức cung ứng dịch vụ thanh toán

- Cho vay thông qua nghiệp vụ phát hành và sử dụng thẻ:

Ngân hàng sẽ chấp thuận cho khách hàng sử dụng số vốn vay trong phạm vihạn mức tín dụng để thanh toán tiền mua hàng hoá, dịch vụ và rút tiền mặt tại máyrút tiền tự động Ngân hàng cho vay và khách hàng phải tuân thủ theo các quy địnhcủa chính phủ và ngân hàng nhà nước Việt Nam và theo hướng dẫn của NHNN ViệtNam về phát hành và sử dụng thẻ tín dụng

- Các phương thức cho vay khác.

1.2. Cơ sở lý luận về nghiệp vụ cho vay mua nhà đất, xây dựng và sữa chữa

nhà của ngân hàng thương mại.

1.2.1. Khái niệm cho vay mua nhà đất, xây dựng và sữa chữa nhà.

Nhu cầu mua nhà đất, xây dựng nhà ở là nhu cầu thiết yếu của con người,nhất là khi đã lập gia đình thì nhu cầu đó còn cấp thiết hơn cả Tuy nhiên khoản tiềnmua nhà, đất hay xây dựng nhà là một khoản tiền lớn không phải lúc nào có nhu cầucũng sẵn có Dựa trên nhu cầu đó mà các NHTM đã đưa ra sản phẩm cho vay muanhà đất, xây dựng và sữa chữa nhà ở nhằm mục đích đáp ứng nhu cầu của kháchhàng và làm đa dạng hơn danh mục cho vay cho NH

Hiện nay cho vay mua nhà thường được phân vào là một trong những hoạt

động của cho vay tiêu dùng của NHTM “Cho vay mua nhà đất, xây dựng và sữa chữa nhà của NHTM là lĩnh vực cho vay được thực hiện trên cơ sở hợp đồng cho vay, trong đó khách hàng vay dùng số tiền vay của ngân hàng để thực hiện mục đích mua nhà đất, xây mới hoặc sữa chữa nhà ở với cam kết trả đầy đủ cả gốc và lãi cho ngân hàng theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng cho vay”.

1.2.2. Sự cần thiết của hoạt động cho vay mua nhà đất, xây dựng và sữa chữa

nhà.

• Đối với ngân hàng.

Cho vay là nghiệp vụ quan trọng nhất mang lại lợi nhuận cao cho ngân hàng.Hoạt động cho vay mua nhà đất, xây dựng và sửa chữa nhà ở đã góp phần làm đadạng hoá hoạt động cho vay và tăng thêm thu nhập cho ngân hàng Vì đặc điểm củasản phẩm cho vay này là số tiền cho vay lớn và thời hạn thường là trung và dài hạnnên các ngân hàng có thể thu được lợi nhuận lớn từ khoản này Mặt khác, thông quahoạt động hoạt động cho vay mua nhà đất, xây dựng và sửa chữa nhà ở thì các ngân

hàng có điều kiện thiết lập mối quan hệ mật thiết với cá nhân cũng như các doanhnghiệp, tạo điều kiện thuận lợi mở rộng thị phần, phát triển dịch vụ ngân hàng.

• Đối với khách hàng.

Người dân ta thường có quan niệm “an cư lập nghiệp” nghĩa là việc xâydựng, ổn định nhà ở mới có thể yên tâm lập nghiệp Trước kia, thường nhà cửa đấtđai được các ông cha để lại hoặc để làm được một căn nhà thì người dân phải laođộng, tiết kiệm hàng chục năm, hoặc phải đi vay mượn thông qua mối quan hệ họhàng, người quen biết…Ngày nay khi đời sống người dân càng nâng cao, với mật

độ dân số cao như vậy thì nhu cầu xây dựng nhà hay sửa chữa lại nhà của người dâncũng tăng lên Sản phẩm cho vay để mua hay xây dựng nhà ở ra đời giúp nhữngngười có nhu cầu nhưng chưa đủ khả năng tài chính để có thể sở hữu trước một cănnhà như mong muốn

• Đối với xã hội

Nghiệp vụ cho vay mua nhà đất, xây dựng và sữa chữa nhà ở của các ngânhàng không những giúp người dân ổn định cuộc sống, an tâm làm việc mà còn cảithiện và nâng cao mức sống của người dân Cuộc sống của người dân được nângcao sẽ giúp cho xã hội ngày càng giàu mạnh, làm cho bộ mặt xã hội thay đổi và đẹphơn Bên cạnh lợi ích mang lại cho xã hội thì hoạt động cho vay này sẽ góp phầnphát triển nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng Đây là nghiệp

vụ cho vay có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai

1.2.3. Đặc điểm cho vay mua nhà đất và sữa chữa nhà của ngân hàng thương

mại.

Đối tượng cho vay: Đối với cho vay mua nhà đất đối tượng thường là cá

nhân hoặc hộ gia đình có nhu cầu vay để mua nhà, mua đất, xây nhà, hay sửa chữanâng cấp lại nhà cửa

Quy mô cho vay: Quy mô cho vay của nghiệp vụ cho vay mua nhà đất hay

xây dựng sữa chữa nhà thường lớn, với số tiền từ vài trăm triệu có khi lên tới cả tỷđồng Do vậy cho vay ở khoản mục này chiếm tỷ trọng khá lớn do có nhiều sốlượng người vay cũng như giá trị khoản vay lớn

Thời gian cho vay: Chính vì giá trị khoản vay lớn nên cho vay mua nhà đất,

xây dựng và sữa chữa nhà có thời hạn thường là trung và dài hạn Thời hạn cho vaytối đa lên tới 30 năm

Tài sản đảm bảo: Trong cho vay mua nhà đất, xây dựng và sữa chữa nhà ở

khách hàng có thể dùng nhiều hình thức bảo đảm như: thế chấp, cầm cố, bảo lãnh,hoặc dùng chính tài sản hình thành từ vốn vay đó để đảm bảo cho khoản vay

Rủi ro: Cho vay mua nhà đất, xây dựng và sữa chữa nhà mang lại lợi nhuận

cao cho ngân hàng nhưng đi kèm với lợi nhuận thì rủi ro từ khoản vay này là rấtlớn Thời hạn cho vay dài và giá trị khoản vay lớn sẽ làm cho khoản vay dễ gặpnhiều biến cố Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính chu kì, ngân hàng sẽkhó dự đoán chính xác tình hình giá BĐS trong thời hạn dài

Lãi suất: Ngân hàng thường áp dụng lãi suất thả nổi theo từng năm cho

khoản vay Chi phí khoản vay cao do phải bao gồm chi phí huy động vốn trong dàihạn, chi phí thẩm định, chi phí bù đắp rủi ro, chi phí đánh giá lại tài sản đảm bảotheo biến động thị trường

Phương thức trả nợ: Cho vay mua nhà thường được trả nợ theo phương thức

trả góp bằng thu nhập của người đi vay Hiện nay các ngân hàng đang áp dụng mộttrong các phương thức trả nợ:

- Trả góp số tiền cố định hàng tháng bao gồm cả gốc và lãi cho ngân hàng(gốc và lãi ở các kì trả nợ là bằng nhau)

- Trả nợ gốc cố định hàng tháng cho ngân hàng, lãi tính theo dư nợ giảm dần

và trả cùng kỳ với gốc

- Trả nợ gốc vào cuối thời hạn vay, lãi trả hàng tháng

1.2.4. Phân loại cho vay mua nhà đất, xây dựng và sữa chữa nhà.

• Theo mục đích vay:

Cho vay mua nhà đất: Khách hàng vay vốn nhằm mục đích mua nhà hay mua đấtCho vay xây dựng nhà mới: Khách hàng vay vốn nhằm mục đích xây dựng nhà mớiCho vay sữa chữa nhà: khách hàng vay vốn nhằm mục đích sữa chữa, tân trang lạinhà cửa

• Theo thời hạn vay.

Thời hạn cho vay là khoảng thời gian thỏa thuận giữa ngân hàng và kháchhàng Được tính kể từ khi vốn vay được giải ngân lần đầu tiên đến khi nợ gốc đượchoàn trả hết theo hợp đồng Thường phân thành 3 loại:

- Cho vay ngắn hạn: Khoảng thời gian vay có thời hạn đến 1 năm

- Cho vay trung hạn: Có thời gian vay từ 1 đến 5 năm

- Cho vay dài hạn: Có thời gian vay từ trên 5 năm

• Theo hình thức đảm bảo.

- Cho vay có tài sản bảo đảm

Cho vay bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay: Khách hàng dùng chính tài

sản hình thành từ vốn vay như nhà cửa, đất đai mua được để đảm bảo cho khoảnvay

Cho vay bảo đảm không phải là tài sản hình thành từ vốn vay: Khách hàng có thể

dùng tài sản là bất động sản khác, hoặc giấy tờ có giá được ngân hàng chấp nhận đểthế chấp, cầm cố bảo đảm cho khoản vay

- Cho vay không có tài sản đảm bảo

Người đi vay dùng chính uy tín của mình để đảm bảo cho khoản vay, hoặc bão lãnhbằng uy tín của bên thứ ba Hình thức cho vay này thường cấp cho những người có

uy tín, khách hàng quen của ngân hàng có tình hình tài chính ổn định Đây là hìnhthức cho vay chứa đựng nhiều rủi ro do không có tài sản nào bảo đảm cho khoảnvay Vì vậy CBTD cần xem xét, tính toán kĩ lưỡng trước khi cho vay

1.3. Mở rộng hoạt động cho vay mua nhà đất, xây dựng và sữa chữa nhà của

các ngân hàng thương mại.

1.3.1. Quan niệm và sự cần thiết mở rộng hoạt động cho vay mua nhà đất, xây

dựng và sữa chữa nhà ở.

Các ngân hàng thương mại hiện nay hoạt động chủ yếu là cho vay vì cho vay

là hoạt động mang lại nhiều lợi nhuận nhất cho ngân hàng Hầu hết các ngân hàngthương mại đang thực hiện chiến lược mở rộng cho vay, đa dạng hóa các sản phẩmcho vay, đáp ứng nhu cầu của người dân, nâng cao năng lực cạnh tranh trên thịtrường Cuộc sống ngày càng hiện đại, nhu cầu vay mua nhà đất, có nhà đẹp kiên cố

để ở lại càng trở nên cấp thiết Dựa trên nhu cầu đó mà các NHTM đều muốn mởrộng lĩnh vực cho vay của mình

Khái niệm mở rộng được hiểu một các khái quát là làm cho quy mô và phạm

vi rộng hơn trước Trong lĩnh vực ngân hàng: “ mở rộng cho vay mua nhà đất, xâydựng và sữa chữa nhà ở là việc làm thế nào để tăng phạm vi, quy mô so với thờigian trước Đó chính là sự gia tăng về doanh số cho vay, doanh thu, số lượng kháchhàng, đối tượng khách hàng ”

1.3.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến mở rộng cho vay mua nhà đất, xây dựng và

sữa chữa nhà.

Cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở là một trong những hình thức cho vaycủa NHTM, việc mở rộng hoạt động của nó chịu tác động của rất nhiều nhân tốkhác nhau Các ngân hàng luôn phải xem xét các nhân tố đó một cách thận trọng đểnhằm phát huy những nhân tố có tác động tích cực đến cho vay mua nhàđất,XD&SC nhà, đồng thời hạn chế tới mức tối đa các nhân tố có ảnh hưởng tiêucực đến hoạt động cho vay đó Có thể chia những nhân tố ảnh hưởng tới mở rộngcho vay mua nhà đất XD&SC nhà ở của NHTM thành hai nhóm: nhóm nhân tố chủquan và nhóm nhân tố khách quan

1.3.2.1. Nhân tố chủ quan:

• Chính sách cho vay:

Mỗi ngân hàng đều có một chính sách cho vay riêng Chính sách cho vay baogồm các yếu tố hạn mức cho vay, kỳ hạn của khoản vay, lãi suất cho vay, mức lệphí, phương thức cho vay, xử lý các khoản vay có vấn đề tất cả các yếu tố đó cótác dụng trực tiếp và mạnh mẽ đến việc mở rộng cho vay mua nhà đất của Ngânhàng Nếu những yếu tố thuộc chính sách cho vay đúng đắn, hợp lý, linh hoạt, đápứng được các nhu cầu đa dạng của khách hàng về vốn thì NH đó sẽ thành côngtrong việc mở rộng hoạt động cho vay mua nhà đất, nhưng vẫn đảm bảo được chấtlượng cho vay Ngược lại, những yếu tố này bất hợp lý, cứng nhắc, không theo sáttình hình thực tế sẽ dẫn đến khó khăn trong việc mở rộng hoạt động cho vay củaNH

• Quy trình và thủ tục cho vay của ngân hàng:

Đây là một yếu tố tác động không nhỏ đến quy mô cho vay mua nhà đất,XD&SC nhà ở của ngân hàng Tâm lý của khách hàng là không muốn mất thời giantrong những thủ tục hành chính khi sử dụng các sản phẩm, dịch vụ của ngân hàngnói chung và cho vay nói riêng Có thể nói, không một khách hàng nào muốn giaodịch tại một ngân hàng có quy trình và thủ tục cho vay rườm rà, phức tạp Do vậy,nếu quy trình và thủ tục cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở của ngân hàng nhanhchóng và hiệu quả sẽ thu hút rất nhiều khách hàng Trái lại, quy trình và thủ tục chovay của những ngân hàng đó phức tạp, phiền hà sẽ làm hạn chế lượng khách hàng.Hiện nay, các ngân hàng đều tìm cách rút ngắn quy trình và thủ tục cho vay nhằmthu hút khách hàng Như vậy, khi tiến hành mở rộng hoạt động cho vay nói chung

và cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở nói riêng, các ngân hàng cần có một hệthống các quy trình và thủ tục cho vay hợp lý, nhanh chóng nhưng chính xác.

• Những ưu đãi cho khách hàng khi vay vốn:

Khách hàng khi mua hàng hóa hay sử dụng bất kỳ dịch vụ nào cũng rất chú ýđến những ưu đãi mà họ có thể được hưởng Trong ngành ngân hàng cũng vậy, họluôn muốn gửi tiền ở những ngân hàng có lãi suất huy động vốn cao, có nhiều ưuđãi,… Tương tự như thế, một cá nhân muốn vay vốn vì mục đích mua nhà đất,XD&SC nhà ở thì sẽ luôn tìm đến những ngân hàng có nhiều ưu đãi cho họ nhấtnhư lãi suất cho vay ưu đãi, điều kiện cho vay đơn giản, hay cho vay không cần tàisản đảm bảo… Điều này chắc chắn sẽ thu hút một lượng khách hàng đến với ngânhàng Tuy nhiên, ngân hàng cần xem xét kỹ hồ sơ khách hàng cũng như giám sátviệc trả nợ của khách hàng một cách chặt chẽ khi cung cấp những ưu đãi này chokhách hàng

• Thông tin cho vay

Thông tin là vấn đề thiết yếu, không thể thiếu với mọi doanh nghiệp nóichung và NHTM nói riêng Trong hoạt động cho vay, NH cho vay chủ yếu dựa trên

sự tin tưởng đối với khách hàng Mức độ chính xác của sự tin tưởng này lại phụthuộc vào chất lượng thông tin mà Ngân hàng có được Để mở rộng hoạt động chovay mua nhà đất, NHTM phải nắm bắt những thông tin cả bên trong và bên ngoàicủa Ngân hàng Những thông tin bên ngoài gồm có: khách hàng, những biến đổi củamôi trường kinh tế, dân số, văn hoá, xã hội, chính trị, luật pháp, tự nhiên, côngnghệ, đối thủ cạnh tranh, nhu cầu khách hàng, Thông tin bên trong cung cấp chobiết những điểm mạnh, yếu của NH mình Các thông tin cần đầy đủ, chính xác, kịpthời Như vậy, việc mở rộng cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở mới có hiệu quả

• Nguồn lực tài chính và uy tín của ngân hàng:

Quy mô vốn của ngân hàng quyết định việc mở rộng cho vay mua nhà đất,XD&SC nhà ở, chỉ khi có nguồn tài chính vững mạnh mới có thể mở rộng được chovay Sức mạnh về tài chính của NH thể hiện qua vốn tự có của NH đó, vốn tự cócàng cao chứng tỏ ngân hàng đó càng mạnh vốn tự có lớn sẽ là điều kiện để huyđộng vốn với quy mô lớn Mặt khác để quản trị rủi ro NHNN đưa ra các giới hạnnhư giới hạn cho vay đối với một khách hàng ( không quá 15% vốn tự có), tỷ lệdùng vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn Những nhân tố đó trực tiếp hay giántiếp tác động đến việc mở rộng cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà của các NHTM

Uy tín của Ngân hàng cũng là nhân tố quan trọng tác động đến hiệu quả mởrộng cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở Ngân hàng có uy tín sẽ là nhân tố tácđộng tích cực đến mở rộng cho vay Một ngân hàng có uy tín, ngân hàng đó có thểhuy động đủ vốn để mở rộng cho vay và ngược lại, nếu không có uy tín sẽ khó cóthể huy động vốn để tài trợ cho hoạt động cho vay trung và dài hạn để mua nhà đất

Do vậy việc mở rộng cho vay mua nhà đất, xây dựng nhà cũng gặp khó khăn

• Mạng lưới hoạt động kinh doanh:

Mạng lưới hoạt động rộng là nhân tố tác động tích cực đến mở rộng cho vay.Mạng lưới kinh doanh rộng sẽ tạo điều kiện mở rộng nguồn vốn huy động, thuậntiện cho khách hàng giao dịch với ngân hàng, giúp các ngân hàng mở rộng các hoạtđộng dịch vụ Từ đó mà gián tiếp thúc đẩy mở rộng cho vay mua nhà đất, XD&SCnhà ở của NHTM Mặt khác, các NHTM Việt Nam hiện nay đang theo đuổi chiếnlược ngân hàng bán lẻ vì vậy mạng lưới hoạt động kinh doanh là nhân tố quan trọng

để mở rộng cho vay, nhất là lĩnh vực cho vay mua BĐS như nhà ở, đất đai

• Chất lượng nhân sự và năng lực điều hành của ban lãnh đạo:

Quy mô và chất lượng CBCNV của ngân hàng cũng có tác động không nhỏđến mở rộng cho vay mua nhà đất, SD&SC nhà ở của NHTM Nguồn nhân lựckhông những có đủ về số lượng mà còn phải đáp ứng về chất lượng Nếu chất lượngCBTD không đảm bảo sẽ ảnh hưởng xấu tới chất lượng cho vay, nợ xấu xảy ranhiều, gây tổn thất cho NH Từ đó, tác động đến chất lượng của hoạt động mở rộngcho vay của NHTM

Năng lực lãnh đạo của những người điều hành sẽ ảnh hưởng rất lớn đến hoạtđộng kinh doanh của Ngân hàng Người lãnh dạo cần hội tụ đủ khả năng chuyênmôn, khả năng phân tích và phán đoán, khả năng giao tiếp đối nhân xử thế Một nhàlãnh đạo giỏi sẽ biết cách tạo niềm tin đối với cấp dưới cũng như khách hàng củamình Một ngân hàng muốn đứng vững hay muốn mở rộng hoạt động cho vay cầndựa vào năng lực quản trị của ban quản lý Ban quản lý tốt sẽ giúp hoạt dộng kinhdoanh của ngân hàng có hiệu quả hơn

• Yếu tố công nghệ:

Đây là yếu tố nâng cao khả năng cạnh tranh cho các NHTM Vì vậy các NHphải nhanh chóng nắm bắt và ứng dụng công nghệ mới hiện đại vào hoạt động kinhdoanh của mình Đặc biệt là các công nghệ thẻ, phần mềm xử lý nghiệp vụ… Cácứng dụng công nghệ mới sẽ giúp giải quyết công việc một cách hiệu quả hơn, nhanhchóng hơn Một ngân hàng tiếp cận công nghệ mới nhanh hơn sẽ thu hút được nhiềukhách hàng hơn Từ đó, việc mở rộng hoạt động cho vay mua nhà đất và xây dựngnhà cũng gặp nhiều thuận lợi

1.3.2.2. Nhân tố khách quan

Đây là nhóm nhân tố từ bên ngoài tác động lên hoạt động cho vay mua nhàđất mà ngân hàng không thể tác động mà chỉ có thể điều hành hoạt động sao chophù hợp

 Môi trường vĩ mô

• Môi trường chính trị-pháp luật:

Tình hình chính trị quốc gia luôn tác động rất lớn tới hoạt động cho vay mua nhàđất của các NHTM Một đất nước có tình hình chính trị ổn định sẽ thu hút các nhàđầu tư trong và ngoài nước đầu tư vào thị trường BĐS làm thị trường BĐS pháttriển, số lượng các khu chung cư tăng đáp ứng được nhu cầu nhà ở của dân cư.Người dân yên tâm ổn định cuộc sống Từ đó, hoạt động cho vay mua nhà đất củacác NHTM cũng sôi nổi hơn Ngược lại, một đất nước có tình hình chính trị bất ổn,thường xuyên xảy ra bạo động, chiến tranh làm lòng dân hoang mang, không yêntâm dẫn đến hoạt động cho vay mua nhà đất, xây dựng nhà ở của các NHTM cũnggặp khó khăn

Cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở cũng giống như những hình thức cho vaynào khác đều chịu sự điều chỉnh chặt chẽ theo quy định của pháp luật như quy chếcho vay, luật các tổ chức tín dụng Mặt khác, cho vay mua nhà đất còn gắn liền vớiBĐS nên còn chịu sự ràng buộc của các luật liên quan đến BĐS như luật kinh doanhBĐS, luật nhà ở, luật đất đai Lĩnh vực BĐS thường trong tình trạng không ổn định.Nếu pháp luật không quy định chặt chẽ, rõ ràng thì sẽ dễ gây khe hở gây bất lợi đếncác bên tham gia Từ đó gây hạn chế việc mở rộng cho vay mua nhà đất của cácNHTM

• Môi trường kinh tế bao gồm tình hình hoạt động của tất cả các thành phần kinh tế và được đánh giá qua các chỉ tiêu:

Tốc độ tăng trưởng kinh tế: Khi nền kinh tế phát triển thì mức sống của

người dân được nâng cao, thu nhập ổn định hơn và cao hơn Nhu cầu vay mua nhàđất, XD&SC nhà ở cũng tăng lên do người dân yên tâm và tin tưởng về thu nhậpcủa mình Ngược lại khi nền kinh tế suy thoái thì thu nhập của người dân giảm dẫnđến mức sống giảm xuống và nhu cầu vay mua nhà đất, XD&SC nhà cũng giảmxuống

Lạm phát: Nếu lạm phát ở mức độ vừa phải thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát

triển Nhưng nếu lạm phát xảy ra với tốc độ lớn sẽ làm cho nền kinh tế suy thoái,thu nhập thực tế của người dân giảm xuống, thất nghiệp gia tăng, đồng thời lãi suấtcho vay cũng tăng cao làm cho hoạt động cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở củacác NHTM cũng gặp khó khăn

Lãi suất: Khi lãi suất tăng làm cho lãi suất cho vay mua nhà đất, XD&SC

nhà ở của các NHTM cũng tăng Chi phí mua tăng lên dẫn đến nhu cầu vay củakhách hàng giảm Từ đó, hoạt động cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà của NHTMcũng giảm

Thị trường BĐS: Thị trường BĐS phát triển thì người dân cũng dễ dàng mua

nhà đất hơn Khi thị trường BĐS đóng băng thì hoạt động cho vay mua nhà đất củacác NHTM cũng bị giảm sút

• Môi trường văn hóa xã hội:

Dân số: Yếu tố dân số tác động rất lớn đến hoạt động CV mua nhà đất, hay

xây dựng nhà ở Các chỉ tiêu như tỷ lệ tăng dân số, cơ cấu dân số, xu hướng dịchchuyển dân số…đều tác động đến nhu cầu mua nhà đất và xây dựng nhà ở củangười dân Một đất nước có tỷ lệ tăng dân số cao thì nhu cầu nhà đất của đất nước

đó sẽ tăng Một đất nước có cơ cấu dân số trẻ, có tỷ lệ các cặp vợ chồng mới kếthôn cao thì nhu cầu về nhà ở sẽ tăng lên đáng kể so với đất nước có cơ cấu dân sốgià

Trình độ dân trí: Đây cũng là một trở ngại lớn cho việc mở rộng hoạt động

cho vay mua nhà đất, xây dựng nhà của NHTM nếu là nơi có trình độ dân trí thấp.Chỉ những nơi có trình độ dân trí cao ở các thành phố lớn Hà Nội, Đà Nẵng, TP Hồchí Minh… mới có nguồn thu nhập lớn, nhu cầu tiêu dùng của họ cũng nhiều hơn.Năng lực trả nợ và thiện ý trả nợ của họ cũng cao hơn Như vậy, hoạt động cho vaymua nhà đất, XD&SC nhà tại các NHTM cũng trở nên dễ dàng hơn thuận lợi choviệc mở rộng quy mô

Thói quen, tâm lý: Thói quen của KH cũng ảnh hưởng tới việc mở rộng hoạt

động cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà Nhiều người dân có thói quen tiêu tiền

thức thanh toán tiền vay Trước kia người dân còn nhiều quan niệm như tiết kiệm,làm dư tiền mới dám chi tiêu gây khó khăn cho hoạt động cho vay nhằm mục đíchxây nhà, mua nhà đất, sửa chữa nhà của ngân hàng Nhưng ngày nay người dânngày càng biết quan tâm hơn đến đời sống, Hoạt động cho vay cũng vì thế và pháttriển Tuy nhiên vẫn còn những người có tâm lý ngại vay mượn Các CBTD cầnnắm bắt được tâm lý này từ đó làm công tác tư tưởng cho KH giúp việc mở rộnghoạt động cho vay mua nhà đất, xây dựng nhà có hiệu quả hơn

 Môi trường vi mô:

• Đối thủ cạnh tranh:

Yếu tố mức độ cạnh tranh giữa các ngân hàng ảnh hưởng rất lớn đến mởrộng cho vay Mức độ cạnh tranh càng khốc liệt thì khả năng mở rộng cho vay càngkhó khăn và ngược lại mức độ cạnh tranh càng thấp thì khả năng mở rộng cho vaycàng dễ

Đối thủ cạnh tranh trực tiếp:

Là các tổ chức tài chính hoạt động trong cùng lĩnh vực như các ngân hàng khác,các công ty tài chính, các quỹ tín dụng nhân dân Các đối thủ luôn tìm cách đểtăng thị phần bằng cách đa dạng hóa sản phẩm, nâng cao chất lượng để tạo lợi thếcạnh tranh Chính vì lý do này mà việc mở rộng thị phần của các ngân hàng cũngrất khó khăn

Đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn:

Là các tổ chức tài chính sắp hình thành hoạt động trên cùng một lĩnh vực nhưcác ngân hàng thương mại cổ phần, ngân hàng liên doanh, ngân hàng nước ngoàisắp hình thành Lợi thế của các tổ chức tài chính đi sau này là học hỏi và rút ra đượckinh nghiệm từ những ngân hàng đi trước Như vậy môi trường cạnh tranh ngàycàng gay gắt hơn

• Khách hàng:

Đạo đức của KH: Đạo đức của khách hàng là rất quan trọng trong việc thu

hồi nợ đối với ngân hàng Một khách hàng có khả năng tài chính tốt nhưng không

có thiện chí trả nợ thì vẫn gây khó khăn trong quá trình thu nợ của NH Khi đó rủi

ro mà hoạt động cho vay mua nhà, XD&SC nhà ở mang lại sẽ gây tổn thất lớn chongân hàng Vì vậy khi xem xét hồ sơ cho vay các CBTD phải xem xét thật kĩ yếu tốđạo đức của KH Tuy nhiên để đánh giá một người mà chưa từng quen biết hay chỉtiếp xúc vài lần thì rất khó để biết chính xác được Vì vậy việc mở rộng hoạt độngcho vay mua nhà đất cũng gặp khó khăn

Khả năng tài chính của KH: Khả năng tài chính quyết định khả năng trả nợ

của khách hàng Một khách hàng có khả năng tài chính cao, thu nhập ổn định sẽđảm bảo cho khoản vay được an toàn CBTD đánh giá phải minh bạch, có kinhnghiệm mới không đánh giá sai năng lực tài chính của KH Việc đánh giá sai mộtkhách hàng sẽ gây tổn thất lớn cho ngân hàng cả về uy tín lẫn tài chính Vì vậyCBTD luôn rất quan tâm về vấn đề này Tuy nhiên trong các NHTM cũng khôngtránh khỏi sai sót từ khâu thẩm định tín dụng điều này cũng hạn chế việc mở rộng

cho vay mua nhà đất của ngân hàng

1.3.3. Các chỉ tiêu phản ánh mở rộng cho vay mua nhà đất, xây dựng và sữa

chữa nhà của ngân hàng thương mại.

1.3.3.1. Các chỉ tiêu định lượng:

a) Chỉ tiêu về doanh số cho vay mua nhà đất, SD&SC nhà ở.

Doanh số cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở là tổng số tiền ngân hàng đãcho KH vay để phục vụ mục đích mua nhà đất, XD&SC nhà ở trong kỳ, DSCVphản ánh một cách khái quát nhất về quy mô hoạt động cho vay của NH theo mộtthời kì nhất định, thường tính theo năm tài chính

• Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số cho vay mua nhà đất, SD&SC nhà tuyệt đối:

Chỉ tiêu này cho biết doanh số cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở năm nay (nămt) so với năm trước là bao nhiêu Chỉ tiêu được tính bằng hiệu số giữa doanh sốCVMN năm nay với doanh số CVMN năm trước:

GTTT DSCVMN tuyệt đối = Tổng DSCVMN(năm t) - Tổng DSCVMN (năm 1)

t-Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết doanh số CVMN năm t so với năm (t-1) tăng hay

giảm bao nhiêu về mặt giá trị tuyệt đối Khi chỉ tiêu này tăng lên nghĩa là số tiền mà

NH cung cấp cho KH vay mua nhà đất, XD&SC nhà năm (t) lớn hơn năm (t-1), đápứng tốt hơn nhu cầu của KH Từ đó cho thấy hoạt động CVMN của NH đã được

Ý nghĩa: Khi chỉ tiêu này tăng lên, nghĩa là DSCVMN năm (t) tăng lên so với năm

(t-1) là bao nhiêu về giá trị tương đối (%)

• Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng về tỷ trọng:

Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết DSCV mua nhà đất, XD&SC nhà ở chiếm tỷ trọng

bao nhiêu trong tổng doanh số cho vay của ngân hàng Khi tỷ trọng này tăng lên quacác năm chứng tỏ tỷ lệ cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở đã tăng lên trong tổngDSCV và nó cũng cho thấy hoạt động cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà được mởrộng

b) Chỉ tiêu phản ánh Dư nợ cho vay mua nhà đất, xây dựng và sữa chữa nhà.

Dư nợ cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở là tổng số tiền mà KH đang nợ NH tạimột thời điểm Chỉ tiêu này thường kết hợp với chỉ tiêu doanh số cho vay nhằmphản ánh tình hình mở rộng hoạt động cho vay mua nhà đất XD&SC nhà ở của NH

• Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng dư nợ cho vay tuyệt đối:

Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết dư nợ năm (t) tăng so với năm (t-1) về giá trị tuyệt

đối là bao nhiêu Khi chỉ tiêu này tăng chứng tỏ số tiền mà KH đang nợ NH qua cácnăm là tăng lên và hoạt động cho vay mua nhà đất, xây dựng và sữa chữa nhà ởđược mở rộng

• Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng dư nợ cho vay tương đối:

Ý nghĩa: Chỉ tiêu này phản ánh tốc độ tăng trưởng về dư nợ cho vay mua nhà đất,

XD&SC nhà ở năm (t) so với năm (t-1) là bao nhiêu % Từ đó đánh giá đượcviệc mở rộng hoạt động cho vay trong lĩnh vực này của NH

• Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng về tỷ trọng dư nợ cho vay

Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết dư nợ hoạt động cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở

của NH chiếm tỷ lệ bao nhiêu trong tổng dư nợ cho vay chung của NH Đây là mộtchỉ tiêu định lượng, xác định cơ cấu cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở (phântheo tiêu chí mục đích vay vốn) so với tổng dư nợ cho vay của ngân hàng Tỷ lệnày càng cao thì chứng tỏ nghiệp vụ cho vay về lĩnh vực này của ngân hàng càngphát triển, và có thể xem cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà là hoạt động chủ chốttrong hoạt động cho vay nói chung của ngân hàng

c) Chỉ tiêu phản ánh thu lãi từ hoạt động cho vay mua nhà đất, xây dựng và sữa chữa nhà ở.

Hầu hết các cá nhân hay tổ chức khi tiến hành hoạt động đầu tư, kinh doanhđều hướng đến mục tiêu quan trọng nhất là lợi nhuận và các NHTM cũng khôngphải là ngoại lệ Cho dù với tư cách là một trung gian tài chính quan trọng trong nềnkinh tế, giữ vai trò là đòn bẩy thúc đẩy hoạt động kinh tế phát triển, các NHTMtrong quá trình kinh doanh không những phải chú ý đến hiệu quả kinh tế mà cònphải chú ý đến hiệu quả xã hội Tuy nhiên lợi nhuận vẫn là điều kiện cần thiết đểđảm bảo sự tồn tại và phát triển của ngân hàng do vậy không thể bỏ qua tiêu chí nàykhi quyết định mở rộng cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở của ngân hàng Cụ thể,thường dùng các chỉ tiêu sau :

Chỉ tiêu 1: Tỷ trọng thu lãi từ hoạt động CVMNĐ, XD&SCN

Chỉ tiêu này cho biết tầm quan trọng của hoạt động CVMNĐ, XD&SC nhà ởtrong mối quan hệ với toàn bộ hoạt động của ngân hàng Tỷ lệ này cao chứng tỏ thulãi đạt được từ hoạt động cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà chiếm bao nhiêu trongtổng thu lãi cho vay của ngân hàng

Chỉ tiêu 2: Mức tăng trưởng về lợi nhuận từ hoạt động CVMNĐ, XD&SC nhà

ở của ngân hàng Chỉ tiêu này cho biết lợi nhuận từ danh mục cho vay mua nhà đất,XD&SC nhà ở năm này tăng bao nhiêu so với năm trước

Công thức tính:

Thu lãi CVMN tuyệt đối = Tổng TLCVMN năm (t) - tổng TLCVMN năm (t-1) Chỉ tiêu 3: Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận từ hoạt cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở của NH.

Ý nghĩa: tốc độ tăng trưởng thu lãi cũng cho biết thu lãi từ hoạt động cho vay

mua nhà đất, XD&SC nhà ở của ngân hàng tăng hay giảm với tỷ lệ bao nhiêu Từ

đó cho biết hoạt động cho vay của ngân hàng trên lĩnh vực này đang được mở rộng.d) Nhóm chỉ tiêu liên quan đến giảm nợ xấu:

Thu lãi từ hoạt động cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở

Tổng thu lãi cho vay chung của ngân hàng

Muốn mở rộng hoạt động cho vay thì các ngân hàng phải tìm mọi cách giatăng doanh số, gia tăng khách hàng, gia tăng lợi nhuận từ hoạt động cho vay đó.Tuy nhiên, các NHTM cần chú ý đến khả năng nợ xấu có thể xảy ra Làm thế nào

để vừa tăng được doanh số cho vay, vừa giảm được nợ xấu có thể mắc phải, đóchính là vấn đề mà các NHTM băn khoăn Nếu quản lý tốt tỷ lệ nợ xấu ở mức chấpnhận được thì đó là nhân tố thúc đẩy mở rộng cho vay và ngược lại nếu không quản

lý tốt thì nó sẽ tác động tiêu cực đến việc mở rộng cho vay của NH

Chất lượng cho vay

Thứ nhất: Chất lượng cho vay của ngân hàng được thể hiện ở khả năng đáp

ứng tốt nhu cầu của khách hàng Đối với khách hàng thì điều này biểu hiện ở thủtục đơn giản thuận tiện, cung cấp vốn nhanh chóng, kịp thời, an toàn Nhờ vậykhách hàng sẽ tiết kiệm được chi phí giao dịch, tiết kiệm thời gian Tuy nhiên trongnền kinh tế thị trường đầy biến động và có sự cạnh tranh gay gắt đòi hỏi các NHTMphải năng động sáng tạo thì mới có thể mong có chất lượng cho vay tốt, đáp ứngnhu cầu ngày càng tăng lên cả về chất lượng lẫn số lượng của khách hàng Để đạtđược điều đó thì ngoài việc đáp ứng nhanh chóng, kịp thời nhu cầu vốn cho kháchhàng, ngân hàng phải thực sự trở thành bạn của khách hàng, sẵn sàng giúp đỡ, chia

sẻ khó khăn với khách hàng Chẳng hạn, trong quá trình cho vay nếu thấy KH chậmtrả nợ do hoạt động kinh doanh khó khăn, thay vì tìm mọi cách để đòi nợ thì CBTDngân hàng có thể góp ý, tư vấn cho khách hàng để gỡ rối trong việc kinh doanh.Như vậy thì mối quan hệ của NH và KH mới trở nên mật thiết

Thứ 2: Chất lượng của các khoản vay là phải bảo đảm được sự tồn tại và phát triển

của ngân hàng Nói cách khác, hoạt động cho vay phải mang lại cho ngân hàng thunhập đủ để trang trải cho các chi phí liên quan và có lãi, hạn chế thấp nhất nguy cơrủi ro Điều này không chỉ phụ thuộc vào ngân hàng mà còn phụ thuộc vào kháchhàng Một khoản cho vay chỉ có thể coi là có hiệu quả khi các nguyên tắc cho vayđược tuân thủ triệt để: sử dụng vốn vay đúng mục đích và có hiệu quả, hoàn trả nợgốc và lãi đúng hạn Việc tuân thủ chặt chẽ các nguyên tắc cho vay vừa là điều kiệncần thiết vừa là sự biểu hiện của chất lượng một khoản vay

Như vậy, để mở rộng cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở, ngân hàng phảitìm biện pháp để làm gia tăng các chỉ tiêu DSCV, DSTN, Dư nợ và đồng thời giảm

tỷ lệ nợ xấu Tuy nhiên, để thực hiện được mục đích đó, ngân hàng phải xem xét và

phân tích được những nhân tố có tác động tích cực cũng như những nhân tố có tácđộng tiêu cực đến hoạt động cho vay mua nhà đất, XD&SC nhà ở của NH.

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ ĐẤT, XÂY DỰNG VÀ SỬA CHỮA NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐÔNG NAM

Á CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG GIAI ĐOẠN 2013 - 2015 2.1 Tổng quan về ngân hàng TMCP Đông Nam Á chi nhánh Đà Nẵng.

2.1.1 Giới thiệu chung về ngân hàng TMCP Đông Nam Á

Tên tiếng Việt : Ngân hàng thương mại cổ phần Đông Nam Á

Tên tiếng Anh : Southeast Asia Commercial Joint Stock Bank

Tên viết tắt : SeABank

Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeABank) là một trong nhóm dẫn đầu cácNHTMCP lớn nhất Việt Nam về quy mô vốn điều lệ, mạng lưới hoạt động, mức độnhận biết thương hiệu và tốc độ tăng trưởng ổn định

Năm 2008, Seabank đã hợp tác thành công với Société Générale (Pháp) làtập đoàn tài chính ngân hàng hàng đầu tại Châu Âu khi tập đoàn này trở thành cổđông chiến lược và sở hữu 20% cổ phần của SeABank Ngoài cổ đông là SociétéGénérale (Pháp), SeABank còn có các cổ đông chiến lược là VMS Mobifone - nhàcung cấp mạng thông tin di động lớn nhất Việt Nam với tỷ lệ sở hữu hơn 6% vốnđiều lệ và PV Gas - nhà cung cấp khí ga hoá lỏng hàng đầu Việt Nam là các cổđông chiến lược trong nước của SeABank, góp phần đáng kể vào tiềm lực tài chính

và giữ vững vị thế của SeABank trong nhóm các ngân hàng TMCP tại Việt Nam

Thành lập từ năm 1994, SeABank đã trải qua chặng đường hơn 21 năm pháttriển để đạt được những thành công hôm nay với vốn điều lệ gần 5.466 tỷ đồng,tổng tài sản đạt 80.184 tỷ đồng và quy mô nhân sự hơn 2.500 cán bộ công nhânviên Hiện nay, SeABank có một mạng lưới hoạt động trên khắp 3 miền đất nướcvới 153 điểm giao dịch, trong đó có 32 chi nhánh tập trung chủ yếu tại miền Bắcvới 15 chi nhánh và 67 Phòng giao dịch, Miền Trung có 6 chi nhánh và 21 Phònggiao dịch, Khu vực Miền Nam có 11 chi nhánh và 33 Phòng giao dịch Tính đếntháng 12/2014, SeABank có 522.000 khách hàng cá nhân, 400 khách hàng là doanhnghiệp lớn và 18,365 khách hàng là doanh nghiệp vừa và nhỏ

SeABank đặt mục tiêu trở thành Ngân hàng bán lẻ tiêu biểu tại Việt Nam.SeABank cung cấp đầy đủ và đa dạng các sản phẩm và dịch vụ tài chính cho kháchhàng cá nhân, hộ kinh doanh cá thể và doanh nghiệp nhằm tối ưu hóa lợi ích chotừng đối tượng khách hàng và cổ đông, đảm bảo phát triển bền vững, đóng góp tíchcực vào sự phát triển chung của nền kinh tế và xã hội SeABank đang phát triểnngân hàng mình trở thành một ngân hàng bán lẻ uy tín

Để thực hiện được mục tiêu của ngân hàng SeABank đã xây dựng một chiếnlược phát triển rõ ràng, đặc biệt chú trọng đến mảng khách hàng cá nhân - đối tượngkhách hàng đa dạng về nhu cầu, quy mô rộng rãi Bên cạnh đó, SeABank cũng pháttriển mảng khách hàng doanh nghiệp vừa và nhỏ cũng như doanh nghiệp lớn Cácsản phẩm dịch vụ của SeABank được thiết kế đa dạng phù hợp với nhu cầu và nănglực tài chính của từng đối tượng và phân khúc khách hàng

Song song với mục tiêu phát triển ngân hàng tạo thương hiệu uy tín cũng nhưtìm kiếm lợi nhuận thì SeABank luôn tuân thủ phương châm hoạt động của mình đó

là phát triển toàn diện, hiệu quả và bền vững đóng góp vào sự phát triển phồn thịnhcủa nền kinh tế và xã hội đất nước

Bằng tầm nhìn cũng như chiến lược phát triển rõ ràng của mình, SeABankqua 21 năm thành lập phát triển đã không ngừng mở rộng và lớn mạnh, từng bướckhẳng định vị thế của mình trong lĩnh vực ngân hàng nói riêng và trong nền kinh tếViệt Nam nói chung Hiện nay, SeABank xếp thứ 16 trong số 34 Ngân hàng lớn tạiViệt Nam và được Thủ tướng Chính phủ đánh giá là Ngân hàng có mức tăng trưởng

SeABank chi nhánh Đà Nẵng là chi nhánh cấp I trực thuộc ngân hàngSeABank được khai trương ngày 21/12/2006 tại địa chỉ 23- Nguyễn Văn Linh,Phường Nam Dương - Quận Hải Châu – Đà Nẵng và đến cuối 3/2015 SeABank chinhánh Đà Nẵng đã chuyển trụ sở về 373 Nguyễn Văn Linh - Phường Thạc Gián –Quận Thanh Khê – Đà Nẵng

Việc mở chi nhánh tại Đà Nẵng của SeABank mang ý nghĩa rất quan trọng.Đây là chi nhánh đầu tiên của SeABank tại miền Trung đánh dấu một bước pháttriển mới nhằm mở rộng thị phần của SeaBank, đưa cái tên SeaBank gần hơn vớitoàn bộ khách hàng tại khu vực Trung Bộ nói chung và với người dân sống tại ĐàNẵng nói riêng Chi nhánh Đà Nẵng là cầu nối quan trọng để SeABank thực hiệnmục tiêu của mình

SeABank – Đà Nẵng đã định hướng cho khách hàng các sản phẩm dịch vụđược thiết kế phù hợp với từng nhu cầu, mục tiêu, thích nghi tính đa dạng của địaphương

Nắm bắt được nhu cầu đa dạng của khách hàng địa phương cũng như mụctiêu, kế hoạch của Thành phố, SeABank đã chủ động phát triển các sản phẩm phùhợp với đặc điểm kinh doanh của Đà Nẵng như: Chú trọng đến các dịch vụ ngânhàng phục vụ cho ngành nghề có thế mạnh như du lịch, thủy sản, bất độngsản….đặc biệt phát triển các dịch vụ tiện ích cho khách hàng với phí rẻ, tiện lợi, cácsản phẩm chủ yếu như : Tài trợ vốn lưu động, dự án trung và dài hạn, đẩy mạnh cáchoạt động tín dụng, xuất nhập khẩu, thanh toán quốc tế… Ngoài ra, SeAbank ĐàNẵng cũng quan tâm đến mảng tài trợ vốn cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, hộ giađình, tiểu thương

 Mạng lưới hoạt động của SeABank tại Đà Nẵng:

Đà Nẵng là một thành phố nằm ở miền Trung Việt Nam, ở giữa trung tâmThủ đô Hà Nội và Thành phố sôi động nhất cả nước Hồ Chí Minh Đà Nẵng có sân

bay quốc tế với công suất 6 triệu khách/năm và hiện có nhiều đường bay trực tiếpquốc tế, là trạm dừng chính của các tuyến xe lửa và xe khách Ngoài ra, Đà Nẵng

có nhiều ưu thế về địa lý, là điểm phát triển kinh tế đặc biệt là du lịch và dịch vụ.SeABank cũng như các Ngân hàng khác trên địa bàn Việt Nam biết được điểmmạnh đó và không bỏ lỡ cơ hội phát triển mở rộng thị phần Năm 2006, SeABank

mở chi nhánh tại đường Nguyễn Văn Linh – Quận Thanh khê - Đà Nẵng là trụcđường chính nằm trong trung tâm thành phố Sau đó, SeABank mở thêm các phònggiao dịch để tiện cho việc giao dịch với khách hàng Các Phòng giao dịch củaSeABank tập trung chủ yếu tại quận Hải Châu là quận trung tâm hành chính củathành phố Đà Nẵng, nơi tập trung đông dân cư và là nơi đặt các cơ quan Nhà nước,văn phòng các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố

Hệ thống các điểm giao dịch của SeABank tại Đà Nẵng.

STT Phòng giao dịch Địa chỉ

1 SeABank CN Đà Nẵng 373 Nguyễn Văn Linh - Quận Thanh Khê – ĐN

2 PGD SeABank Lê Lợi 101-103 Lê Lợi – Quận Hải Châu – ĐN

3 PGD SeABank Hoàng

4 PGD SeABank Tuyên Sơn 1254 Xô Viết Nghệ Tĩnh - Quận Hải Châu – ĐN

5 PGD SeABank Núi Thành 104-106-108 Núi Thành - Quận Hải Châu – ĐN

6 PGD SeABank Điện Biên

Phủ 505 – 507 Điện Biên Phủ - Quận Thanh Khê –ĐN

(Nguốn: Phòng tổ chức nhân sự)

Ngoài những điểm giao dịch trên thì SeABank Đà Nẵng còn lắp đặt thêm 21 câyATM để phục vụ nhu cầu rút tiền, chuyển tiền, vấn tin tài khoản… cho khách hàngmột cách nhanh và tiện lợi nhất Mạng lưới lắp đặt ATM của SeAbank phủ đều toànthành phố, đặc biệt chú trọng ở hai quận trung tâm là quận Hải Châu và quận ThanhKhê để đáp ứng một cách tối ưu nhất dịch vụ cho khách hàng

1 GIÁM ĐỐC CHI NHÁNH

PHÒNG HC-NS 1 TP HỖ TRỢ TÍN DỤNG1 TRƯỞNG PHÒNG DỊCH VỤ KH 1 TP KH ƯU TIÊN 1 TP KHCN 1 TP CHIẾN LƯỢC 1 TP KH DN

3CRO KH ƯU TIÊN10 CRO KHCN 3 CRO KHCL 6 CRO KHDN

 Chức năng nhiệm vụ của mỗi phòng ban

Ban giám đốc

Giám đốc chi nhánh:

Xây dựng phương án kinh doanh của chi nhánh căn cứ trên chỉ tiêu được giao từcấp trên Tổ chức, quản lý, điều hành hoạt động của chi nhánh theo sự phân công ủynhiệm trực tiếp của Ban tổng giám đốc, Hội đồng quản trị Giám đốc chịu tráchnhiệm về chất lượng hoạt động của chi nhánh, bao gồm giám sát tuân thủ quy trình,quy định và triển khai các biện pháp phòng ngừa nhằm giảm thiểu rủi ro hoạt độngkinh doanh, sau đó báo cáo trực tiếp về tình hình kinh doanh của chi nhánh choTổng giám đốc

Phó giám đốc chi nhánh:

Hỗ trợ cho giám đốc trong việc quản lý và điều hành các hoạt động của ngân hàng.Chủ động triển khai, thực hiện nhiệm vụ được phân công và chịu trách nhiệm trướcgiám đốc về hiệu quả hoạt động

Phòng khách hàng cá nhân: Có trách nhiệm xây dựng kế hoạch, tổ chức các hoạt

động của phòng khách hàng cá nhân Chịu trách nhiệm về doanh số ( tín dụng, huyđộng vốn, dịch vụ) và phát triển hoạt động trả lương qua tài khoản và công tác pháttriển doanh mục khách hàng các nhân của chi nhánh Quản lý điều hành hoạt độngcủa phòng khách hàng

Phòng khách hàng doanh nghiệp: Chịu trách nhiệm về doanh số và công tác phát

triển các đối tượng khách hàng doanh nghiệp trên địa bàn Trưởng phòng KHDNthực hiện xây dựng chiến lược phát triển cho tất cả các phân khúc của thị trườngkhách hàng doanh nghiệp, khách hàng tiềm năng trên địa bàn

Phòng hỗ trợ tín dụng: Chịu trách nhiệm trực tiếp về kết quả và chất lượng hoạt động của phòng Tổ chức điều hành và giám sát mọi hoạt động của phòng và nhằm

hoàn thành các công việc được giao.Thực hiện soạn thảo các hợp đồng, chứng từliên quan đến khoản vay, phát hành bão lãnh, chiết khấu giấy tờ có giá Hoàn thiệnthủ tục pháp lý đối với tài sản đảm bảo và quản lý hồ sơ khách hàng Kiểm tra tínhđầy đủ, chính xác hợp lệ của hồ sơ tín dụng, hồ sơ bão lãnh đã phê duyệt.Thực hiện

kế toán tiền vay đối với các hồ sơ khách hàng

Phòng hành chính nhân sự: Thực hiện công tác tuyển dụng nhận sự đảm bảo chấtlượng theo yêu cầu, chiến lược của công ty Tổ chức và phối hợp với các đơn vịkhác thực hiện quản lý nhân sự, đào tạo và tái đào tạo Tổ chức việc quản lý nhân

sự toàn công ty Xây dựng quy chế lương thưởng, các biện pháp khuyến khíchCBNV làm việc, soạn thảo và trình duyệt các quy định áp dụng trong ngân hàng

Phòng giao dịch: Thực hiện các giao dịch tiền mặt tại chi nhánh và phòng giao dịch Thực hiện công tác bảo quản tiền mặt, hồ sơ tài sản đảm bảo, giấy tờ có giá,

thực hiện công tác an toàn kho quỹ theo quy định hiện hành của NHNN và

SeABank Thực hiện kiểm quỹ theo quy định của ngân hàng Phát triển khách hàng

nhằm tăng huy động và các dịch vụ khác tại phòng giao dịch

2.1.4 Môi trường kinh doanh

2.1.4.1 Tình hình thị trường

Nằm trong vùng kinh tế trọng điểm miền Trung, Đà Nẵng được xác định làthành phố đóng vai trò hạt nhân tăng trưởng, tạo động lực thúc đẩy phát triển cho cảkhu vực miền Trung Đà nẵng có diện tích tự nhiên 1.284 km2, dân số năm 2015 là

tâm kinh tế, văn hoá, khoa học và công nghệ của miền Trung và cả nước với mứctăng trưởng kinh tế liên tục và khá ổn định gắn liền với các mặt tiến bộ trong đờisống xã hội, cơ sở hạ tầng phát triển, đô thị được chỉnh trang Tốc độ tăng GDPbình quân trong giai đoạn 2013-2015 đạt 12% - 13%/năm Cùng với tiến trình đô thịhóa, tăng trưởng kinh tế trong những năm qua đã giúp cho đời sống vật chất và tinhthần của người dân Đà Nẵng không ngừng được cải thiện Trong 5 năm trở lại đây,thu nhập bình quân đầu người tại Đà Nẵng tăng lên đáng kể Hệ thống đường giaothông trong và ngoài thành phố không ngừng được mở rộng và xây mới Nhiềucông trình lớn đã đưa vào sử dụng hoặc đang trong giai đoạn hoàn thiện như cầuRồng, cầu Trần Thị Lý, cầu vượt Hòa Cầm….Ngày càng nhiều địa bàn được giảitoả, quy hoạch để xây dựng các công trình phục vụ cho các dự án đầu tư của thànhphố nhằm phát triển kinh tế - văn hoá – xã hội trên địa bàn Chính những điều này

đã tạo làm cho thành phố thu hút ngày càng nhiều nhà đầu tư, người lao động vàhọc sinh, sinh viên khắp nơi đến làm ăn, sinh sống và học tập Kéo theo đó là vấn

đề về nhà ở sinh hoạt ngày càng trở nên cấp thiết Mặc dù có sự hỗ trợ của nhà nước

và cấp chính quyền địa phương trong việc vay vốn, miễn giảm thuế, nhưng do khảnăng có hạn, nên không phải bất cứ ai cũng có khả năng để thanh toán những khoảntiền mua nhà đất có giá trị lớn Đối mặt với vấn đề đó, tiếp cận các món vay muanhà đất, xây dựng và sửa chữa nhà ở để có một ngôi nhà khang trang hơn là mộtgiải pháp nhanh chóng và tiện lợi Vì vậy, sự ra đời và hoạt động cho vay phục vụmục đích mua nhà đất, XD&SC nhà ở của các NH trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

là thực sự cần thiết

2.1.4.2 Tình hình khách hàng của chi nhánh

Ngân hàng TMCP Đông Nam Á chi nhánh Đà Nẵng với ưu thế xuất hiện khásớm (1994) và mạng lưới giao dịch rộng khắp với nhiều phòng giao dịch và các tổcông tác làm nghiệp vụ cho vay, huy động vốn, chuyển tiền, nằm rải rác trên địabàn thành phố đặc biệt là quận Hải Châu, quận Thanh Khê… cùng với sự đa dạngcủa sản phẩm cung ứng, sự chuyên nghiệp trong cung cách phục vụ của cán bộ nhânviên đã tạo dựng được uy tín và mối quan hệ với đông đảo khách hàng trên điạ bàn.Sau gần 22 năm hoạt động thì ngân hàng đã thực sự tạo được niềm tin trong lòngngười dân Đà Nẵng Điều này được minh chứng thông qua sự tăng trưởng rõ nétcủa số lượng khách hàng vừa là khách hàng cá nhân vừa là khách hàng DN của chinhánh trong thời gian qua Tính đến năm 2015 số khách hàng hiện tại của chi nhánh

là 1.172 doanh nghiệp lớn nhỏ và 3.235 khách hàng cá nhân giao dịch và mở tàikhoản tại chi nhánh

2.1.4.3 Tình hình đối thủ cạnh tranh

Hiện nay, các ngân hàng và các công ty tài chính lớn của Việt Nam hầu hếtđều có chi nhánh tại Đà Nẵng Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước Việt NamChi nhánh Đà Nẵng, toàn thành phố hiện có 55 chi nhánh ngân hàng (NH) cấp 1 vàhơn 200 phòng, điểm giao dịch, Quỹ tiết kiệm Ngoài ra còn có trên 10 đại lý, chinhánh công ty chứng khoán, các tổ chức cho thuê tài chính, công ty mua bán nợ Việc có mặt của hầu hết các NH trên cả nước tại Đà Nẵng dẫn đến áp lực cạnh tranhgiữa các NHTM và giữa các NHTM với các công ty tài chính khác ngày càng giatăng Trên địa bàn thành phố Đà Nẵng hiện nay có rất nhiều ngân hàng với ưu thếcạnh tranh rất mạnh trong từng lĩnh vực như Vietcombank, Vietinbank trong lĩnhvực hoạt động truyền thống bao gồm tài trợ thương mại và thanh toán quốc tế,

BIDV, ACB,Techcombank và Sacombank… rất mạnh về lĩnh vực cho vay đối vớikhách hàng cá nhân, NH Đông Á mạnh về phát hành thẻ ATM với những côngnghệ mới nhất Tuy nhiên với áp lực cạnh tranh ngày càng gia tăng Để có thể đứngvững thì các ngân hàng không ngừng đa dạng lĩnh vực hoạt động với rất nhiều loạihình sản phẩm, dịch vụ mới SeAbank có một thị trường nội địa truyền thống, đượcđánh giá là ngân hàng bán lẻ tiêu biểu Đó chính là một số lợi thế cạnh tranh củaSeABank Cơ sở khách hàng chính của NH nói chung và của chi nhánh nói riêng làcác doanh nghiệp vừa và nhỏ, khách hàng cá nhân Bên cạnh đó, Chi nhánh ngàycàng phát triển và hoàn thiện sản phẩm, dịch vụ của mình, áp dụng lãi suất linh hoạt

… nhằm nâng cao khả năng cạnh tranh của mình trong điều kiện môi trường kinhdoanh thường xuyên thay đổi

2.1.5 Tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Đông Nam Á chi nhánh Đà Nẵng giai đoạn 2013-2015

2.1.5.1 Tình hình huy động vốn của SeABank – Đà Nẵng giai đoạn 2013-2015

Hoạt động huy động vốn của ngân hàng là một nhiệm vụ thiết yếu để ngânhàng thực hiện tốt chức năng của mình Từ khoản tiền huy động có được, ngân hàng

có thể đem đi cho vay, đầu tư để sinh lợi…Hoạt động đó vừa mang lại lợi ích chongười gửi và người vay vừa gián tiếp đem lại lợi nhuận cho chính ngân hàng Vìvậy, đối với ngân hàng hoạt động huy động vốn là nhiệm vụ đối với các cán bộcông nhân viên SeABank chi nhánh Đà Nẵng đã luôn xác định trọng tâm trongcông tác huy động vốn và luôn phấn đấu để tăng trưởng nhanh, ổn định nguồn tiềngửi Từ đó, tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng trong việc sử dụng nguồn vốntrong kinh doanh

Qua các năm, số vốn huy động của SeABank chi nhánh Đà Nẵng đều tăngmạnh Đáp ứng được nhu cầu sử dụng vốn của ngân hàng, tránh được tình trạng bịđộng về vốn Nhờ các chính sách linh hoạt về lãi suất, thời hạn và các chương trình

ưu đãi khác nhau mà hiệu quả công tác huy động vốn được nâng cao rõ rệt, kết quảthể hiện như sau:

Bảng 2.1: Tình hình huy động vốn tại SeABank chi nhánh Đà Nẵng giai đoạn 2013-2015

ĐVT: Triệu đồng

Chỉ tiêu

Chênh lệch2014/2013

Chênh lệch2015/2014

Số tiền Tỷ trọng (%) Số tiền Tỷ trọng (%) Số tiền Tỷ trọng (%) Số tiền Tỷ lệ (%) Số tiền Tỷ lệ (%)

TGKHDN

1.016.59

7 52,76 1.291.303 49,84 1.765.406 47,15 274.706 27,02 474.103 36,72Tổng tiền

(Nguồn: Báo cáo nguồn vốn của SeABank – chi nhánh Đà Nẵng)

Biểu đồ 2.1: Cơ cấu huy động vốn của SeABank chi nhánh Đà Nẵng giai đoạn

2013-2015

Qua bảng số liệu và biểu đồ 2.1 ta thấy tổng nguồn vốn huy động tăng quacác năm Năm 2013, tổng lượng tiền huy động tại chi nhánh đạt 1.926.953 triệu

đồng Năm 2014, tổng vốn huy động của chi nhánh tăng thêm 663.955 triệu đồng so

với năm 2013 tương ứng với tỷ lệ tăng 34,46 % đưa tổng nguồn vốn huy động lên

2.590.908 triệu đồng Đến năm 2015 tổng vốn huy động lên tới 3.743.865 triệu

đồng tăng 44,50% so với năm 2014 Sở dĩ đạt được mức tăng trưởng này là dongân hàng đã đưa ra nhiều chính sách ưu đãi cũng như khuyến mại dành cho sảnphẩm tiền gửi Đặc biệt là ưu đãi cho những khoản tiền gửi tiết kiệm từ dân cư vớinhững khoản gửi tiết kiệm có số tiền lớn trên 500 triệu đồng và thời gian gửi trênmột năm thì lãi suất có thể lên tới 7.45% Trong khi mặt bằng chung của thị trườngchỉ khoảng 7,2% Bên cạnh đó, SeABank chi nhánh Đà Nẵng đưa ra nhiều chươngtrình khuyến mại như mỗi khách hàng gửi tiền sẽ được cấp mã số và quay số trúngthưởng nhận tiền ngay, hay tặng quà đối với những khách hàng có mức tiền gửi từ

100 triệu trở lên Những khuyến mãi hấp dẫn về lãi suất và quà tặng đã giúpSeABank thu hút được đông đảo khách hàng Duy trì nhưng ưu điểm có được từnhững năm trước đây, SeABank ngày càng tạo được niềm tin trong lòng khách hàng

và tạo ấn tượng tốt đối với những đối tượng khách hàng khác Đây là một điều đángmừng khi cuộc chạy đua về lãi suất giữa các ngân hàng chưa có điểm dừng Tâm lýcủa khách hàng luôn thiên về bên có lãi suất cao mà an toàn, điều này rất khó đểngân hàng có thể ổn định lượng tiền huy động Vậy mà SeABank vẫn duy trì được ởmức ổn định, thanh khoản tốt, đạt được chỉ tiêu của ngân hàng đề ra

Trong cơ cấu nguồn vốn huy động qua 3 năm 2013 -2015, nguồn vốn huyđộng từ tiền gửi khách hàng cá nhân chiếm tỷ trọng khoảng 50% tổng vốn huyđộng Khoản mục huy động từ tiền gửi khách hàng cá nhân năm 2013 đạt 910.356triệu đồng Đến năm 2014 lượng vốn huy động từ KHCN tăng thêm 389 249 triệuđồng tương ứng với tỷ lệ tăng 42,76% Năm 2015, Tiền gửi KHCN tăng thêm678.845 triệu đồng tương ứng với tỷ lệ tăng 52,23% so với năm 2014.Trong bốicảnh nền kinh tế cạnh tranh gay gắt như thế này thì mức tăng trưởng đó củaSeABank là khá tốt Đây là kết quả của việc thực hiện các hoạt động marketing tạohình ảnh tốt thông qua việc sử dụng các kênh thông tin đại chúng như báo chí,internet…thu hút các cá nhân tham gia các chương trình tiền gửi tiết kiệm doSeABank đưa ra như tiền gửi tiết kiệm gửi góp, tiết kiệm Bảo An tích lũy, Tiếtkiệm ươm mầm ước mơ, tích lũy tương lai, tiết kiệm bậc thang… Chi nhánh đã cónhững chính sách ưu tiên lãi suất cho khách hàng cá nhân có mức tiền gửi cao bằngcách chi ngoài hoặc chi tiền dưới hình thức quay số trúng thưởng Bên cạnh việc đadạng hóa các sản phẩm tiền gửi và nhiều ưu đãi lớn thì CBNV SeABank chi nhánh

Đà Nẵng cũng rất chu đáo trong công việc chăm sóc KHCN, thường xuyên chủđộng liên lạc, tặng quà vào những dịp cuối năm, sinh nhật cho khách hàng Từ đó,cán bộ nhân viên ngân hàng tạo được mối quan hệ thân thiết với khách hàng củamình tạo điều kiện thuận lợi cho việc huy động tiền gửi tiết kiệm sau này Mặt khác,

dịch vụ ngân hàng tại nhà cũng được vận dụng linh hoạt Đối với KH ở xa hoặc bậnrộn không thể đi tới ngân hàng được thì các CBNV đã làm sổ tiết kiệm theo yêu cầucủa KH và mang đến tận nơi cho khách hàng Hơn thế nữa khi đến kỳ nhận lãi, nếuKHCN bận không thể đến NH để nhận lãi được thì CBNV sẽ mang đến tận tay cho

KH Những việc làm trên giúp Kh cảm thấy mình được tôn trọng, thoải mái và antâm hơn Điều này mang lại sự thuận tiện cho khách hàng góp phần làm tăng nguồnvốn huy động

Cùng với lượng tiền huy động từ tiền gửi cá nhân thì huy động vốn từ phíadoanh nghiệp của SeABank cũng tăng trưởng đáng kể Cụ thể: Năm 2013, lượngtiền huy động từ doanh nghiệp đạt 1.016.597 triệu đồng Đến năm 2014, lượng tiềnhuy động doanh nghiệp đạt 1.291.303 triệu đồng tăng 274.706 triệu đồng so vớinăm 2013 tương ứng với mức tăng là 27,02% Năm 2015, tiền huy động từ phíaKHDN đạt mức 1.765.406 triệu đồng, tăng thêm 474.103 triệu đồng tương ứng với

tỷ lệ tăng 36,72% Huy động vốn từ DN tăng lên là do những năm 2013-2015 các

DN tại Đà Nẵng kinh doanh có hiệu quả Năm 2014, 2015 được đánh giá là “NămDoanh Nghiệp” của Đà Nẵng khi toàn bộ bộ máy chính trị được huy động vào cuộc

để tháo gỡ khó khăn, giúp DN phát triển sản xuất UBND TP Đà Nẵng thành lậpquỹ bảo lãnh tín dụng khoảng 150 tỷ đồng để hỗ trợ cho các DN TP Đà Nẵng tậptrung tháo gỡ khó khăn cho DN, ưu tiên hỗ trợ vốn cho các DN đổi mới thiết bịcông nghệ, xúc tiến mở rộng thị trường, cải tạo nguồn nhân lực…Từ những hỗ trợ

từ địa phương mà các doanh nghiệp là khách hàng của SeABank cũng đã đổi mới,cải cách hoạt động kinh doanh và đạt được lợi nhuận Từ đó lượng tiền gửi DN củaSeABank tại chi nhánh Đà Nẵng cũng tăng lên Sự tăng lên vượt trội lượng tiền gửi

từ doanh nghiệp qua mỗi năm cũng cho thấy SeABank đang tạo được mối quan hệrộng rãi hơn với các doanh nghiệp trên địa bàn, tạo bước đà để ngân hàng mở rộngphát triển sau này

Nhìn chung, hoạt động huy động vốn của ngân hàng qua 3 năm 2013 – 2015khá hiệu quả, lượng tiền huy động tăng lên qua từng năm Trên địa bàn TP ĐàNẵng, SeABank mới đi vào hoạt động gần 10 năm nhưng cũng đã tạo được dấu ấncho riêng mình Nguồn tiền gửi lớn ổn định từ phía dân cư giúp cho SeABank cómột nguồn lực về tài chính vững mạnh để phát triển vững bền, nâng cao chiến lượccạnh tranh với các ngân hàng khác trên cùng địa bàn

2.1.5.2. Tình hình hoạt động cho vay của SeABank Đà Nẵng giai đoạn

2013-2015.

Trong bất kì một NHTM nào đều đặc biệt chú trọng đến hoạt động cho vaybởi lẽ đây là hoạt động chính giúp ngân hàng thu được lợi nhuận Nếu không có lãi

từ hoạt động cho vay thì ngân hàng không thể tồn tại được Vì vậy, SeABank luôn

cố gắng để đạt được chỉ tiêu cần thiết bằng cách đưa ra nhiều sản phẩm cho vay vớinhiều đối tượng như hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp… hay mục đích vay nhưvay tiêu dùng, mua xe, mua nhà đất, sản xuất kinh doanh… nhờ đó mà Ngân hàngtạo được nguồn thu lớn Tuy nhiên, hoạt động cho vay mang tính rủi ro cao vì thếngân hàng phải cân nhắc kỹ và quản lý tốt các khoản vay nhằm hạn chế những tổnthất có thể xảy ra

Bảng 2.2: Tình hình hoạt động cho vay tại SeABank – Đà Nẵng giai đoạn 2013 – 2015

ĐVT: Triệu đồng

Chỉ tiêu Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015

Chênh lệch 2014/2013 Chênh lệch 2015/2014

Số tiền Tỷ lệ (%) Số tiền Tỷ lệ (%)Doanh số cho

Biểu đồ 2.2: Tình hình hoạt động cho vay của SeABank chi nhánh Đà Nẵng

giai đoạn 2013-2015

Qua bảng số liệu và biểu đồ 2.2 ta thấy trong 3 năm 2013-2015 tình hình chovay của chi nhánh là tương đối tốt khi các chỉ tiêu như doanh số cho vay, doanh sốthu nợ và dư nợ cuối kì đều tăng qua các năm Cụ thể:

Doanh số cho vay: Năm 2013 doanh số cho vay đạt 1.929.989 triệu đồng.Đến năm 2014, mức tăng về doanh số là 431.464 triệu đồng tương ứng với tỷ lệtăng là 22,36% Năm 2015, DSCV của chi nhánh đạt 2.620.900 triệu đồng tăng10,99% so với năm 2014 Nguyên nhân của sự gia tăng này là do năm 2013 chínhphủ đã có những chính sách hỗ trợ thị trường, hỗ trợ doanh nghiệp thúc đẩy sảnxuất kinh doanh, giúp doanh nghiệp tiếp cận vốn dễ dàng hơn Mặt khác từ năm2013- 2015 là những năm đẩy nhanh tiến trình tái cấu trúc Ngân hàng NHNN đãgiảm khá mạnh trần lãi suất huy động đồng thời yêu cầu các TCTD giảm lãi suấtcho vay SeABank triển khai các chương trình ưu đãi như ưu đãi lãi suất vay VNDcho DN nhập khẩu chỉ 5%/năm hoặc 7%/năm cho 6 tháng đầu Cùng với chươngtrình ưu đãi dành riêng cho các doanh nghiệp xuất nhập khẩu, SeABank cũng đangtriển khai chương trình ưu đãi tín dụng cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, hộ kinhdoanh cá thể với tổng số tiền tài trợ lên tới 4.000 tỷ đồng, lãi suất cho vay VND tốithiểu chỉ từ 8,5%/năm Việc giảm lãi suất sẽ giúp các doanh nghiệp, trong đó códoanh nghiệp nhà nước giảm chi phí trả nợ và dễ dàng tiếp cận nguồn vốn phục vụcho quá trình phục hồi sản xuất kinh doanh Việc cho vay của ngân hàng cũng thuậntiện hơn Ưu đãi cho KHCN như vay mua ô tô chỉ 1,5%/năm cho 3 tháng đầu, giảm30% phí bảo hiểm vật chất xe năm đầu….Từ tháng 8/ 2015 Chương trình ưu đãi ápdụng cho các khách hàng cá nhân có nhu cầu vay mua nhà, mua xe ô tô và tiêu dùngtại SeABank, KHCN có nhu cầu vay vốn sẽ được tham gia chương trình ưu đãi chovay hấp dẫn từ SeABank với lãi suất chỉ từ 1%/năm, và còn được quyền lựa chọnmức lãi suất vay ưu đãi phù hợp với khả năng tài chính và trả nợ Căn cứ vào thờigian dự kiến của khoản vay, khách hàng có thể tùy chọn lãi suất ưu đãi mình mongmuốn từ 1%/năm, 2%/năm 3%/năm,…9,9%/năm Trong đó, mức lãi suất thấp nhất1%/năm áp dụng trong 1 tháng đầu và 8,5%/năm trong 12 tháng đầu cho các khoảnvay có thời hạn vay từ 10 năm trở lên Đối với những khoản vay có thời gian dưới

10 năm, khách hàng cũng sẽ được áp dụng mức lãi suất lựa chọn thấp nhất là3%/năm trong 1 tháng đầu và cao nhất là 9,9%/năm cho 12 tháng đầu của khoảnvay Việc giảm lãi suất cho vay góp phần làm tăng doanh số cho vay tại chi nhánh

Doanh số thu nợ: Đi đôi với việc cho vay thì đồng thời tình hình thu nợ của

NH là khá tốt Năm 2013 DSTN của chi nhánh là 969.867 triệu đồng Năm 2014,DSTN là 1.303.299 triệu đồng, tăng 333.432 triệu đồng so với năm 2013 tương ứngvới tỷ lệ tăng là 34,38% Năm 2015 DSTN tăng 40,31% so với năm 2014 Tình hìnhthu nợ của SeABank Đà Nẵng gặp nhiều thuận lợi Bởi trong quá trình xét duyệt hồ

sơ cho vay của SeABank rất chặt chẽ nên khách hàng của SeABank đa số là kháchhàng tốt, thanh toán nợ và lãi vay đúng hạn Mặc dù trong những năm 2013-2015

mặt bằng kinh tế chung còn khó khăn nhưng các doanh nghiệp là khách hàng củaSeABank lại hoạt động khá hiệu quả nên việc thanh toán nợ cho ngân hàng khôngmấy khó khăn Các khoản vay đến hạn từ KHCN cũng được thu hồi đúng hạn Điềunày cũng do sự nổ lực của CBNV SeABank chi nhánh Đà Nẵng đã luôn xem xét hồ

sơ vay kỹ càng, nhắc nhở trước những khoản nợ đến hạn để KH có thời gian chuẩn

bị và trả nợ đúng hạn Quá trình thu hồi nợ có phần dễ dàng hơn Doanh số thu nợtăng trưởng hằng năm là điều đáng mừng đối với CBNV chi nhánh Đà Nẵng vì nóchứng tỏ rằng khoản nợ đã được thanh toán và nợ xấu không thể xảy ra đối vớinhững khoản vay đã được thu hồi này

Dư nợ cuối kỳ trong giai đoạn 2013-2015 cũng tăng lên qua từng năm chứng

tỏ quy mô của ngân hàng ngày càng được mở rộng Dư nợ là khoản mang lại lợinhuận cho ngân hàng Dư nợ cao thì khoản tiền thu từ lãi của chi nhánh cao.SeABank luôn cố gắng gia tăng dư nợ để mở rộng thị phần Cụ thể: Năm 2014 mức

dư nợ cuối kỳ đạt 3.344.117 triệu đồng tương ứng với tỷ lệ tăng là 46,29% Đếnnăm 2015, dư nợ cuối kì của chi nhánh là 4.136.414 tăng 23,69% so với năm 2014.Qua tốc độ tăng trưởng của dư nợ cuối kỳ cho thấy, SeABank chi nhánh Đà Nẵngđang phát triển mảng cho vay mạnh mẽ Nhờ vào sự góp ý nhiệt tình của các CBNV

mà các sản phẩm của SeABank ngày càng đa dạng phù hợp với nhu cầu của ngườidân nơi đây Các sản phẩm tín dụng trung và dài hạn của SeABank như SeAHome,SeACar, SeAstudy… gây được sự chú ý và hưởng ứng nhiệt tình của khách hàng.Doanh số cho vay tăng cao dư nợ cuối kỳ của ngân hàng cũng vì thế mà tăng theo.Tuy nhiên, CBCNV cần phải xem xét chất lượng khoản vay thật tốt để hạn chế nợxấu xảy ra CBTD luôn kiểm tra việc sử dụng vốn vay của KH có hiệu quả haykhông, theo dõi sát sao khoản vay cho đến khi thu hồi hết nợ

Nợ xấu là con số mà bất cứ ngân hàng nào cũng không mong muốn Dù đã cốgắng hạn chế bằng nhiều cách nhưng không có một ngân hàng nào có thể khắc phụctriệt để SeABank chi nhánh Đà Nẵng cũng đã rất cẩn thận trong khâu xét duyệt,khâu đánh giá chất lượng tín dụng nhưng cũng không tránh khỏi tồn đọng nợ xấu.Năm 2013, Nợ xấu tại SeABank chi nhánh Đà Nẵng là 87,897 triệu đồng TLNX là3,85% tỷ lệ này cao hơn so với tỷ lệ nợ xấu trong hệ thống ngân hàng Việt Namnăm 2013 (3,71%) Đến hết năm 2014 nợ xấu của chi nhánh là 109.941 triệu đồng

và tỷ lệ nợ xấu của chi nhánh chỉ còn 3,29% đã giảm được 0.56% nợ xấu so vớinăm 2013 Năm 2015 mức nợ xấu tăng lên 118.862 triệu đồng tuy nhiên tỷ lệ nợxấu về 2,78% giảm được 0.42% so với năm 2014 Tỷ lệ này đã đạt mục tiêu củaNHNN, đảm bảo nợ xấu dưới mức an toàn cho phép của NHNN (3%) SeABank chinhánh Đà Nẵng giảm được nợ xấu ở mức này là do sự nổ lực của toàn thế CBCNVSeABank theo đuổi mục tiêu của NHNN đến 1/10/2015 sẽ giảm nợ xấu xuống dưới3% Những năm qua các chuyên viên tín dụng tuân thủ đúng quy định của NHNN

và theo quy định riêng của SeABank Chuyên viên tín dụng đặt mục tiêu của ngânhàng lên hàng đầu không làm việc theo cảm quan cá nhân, và tình cảm riêng tư Banquản lý có sự phân quyền rõ ràng theo từng chức năng nhiệm vụ, phân quyền chovay theo hạn mức cụ thể (chuyên viên tín dụng thông thường chỉ được ký duyệt hồ

sơ cho vay hạn mức dưới 500 triệu, nếu trên 500 triệu phải đưa hồ sơ lên ban giámđốc ký duyệt) Một điểm nữa ở khâu xét duyệt hồ sơ cho vay của SeABank làchuyên viên thẩm định định giá tài sản đảm bảo khá kĩ, thấp hơn so với mặt bằng

chung Vì vậy, ngân hàng đã hạn chế được rủi ro từ sự sụt giá của tài sản đảm bảohạn chế rủi ro nợ xấu xảy ra.

Như vậy nhìn chung hoạt động cho vay của SeABank Đà Nẵng trong các nămgần đây có hiệu quả Nguyên nhân để có được những kết quả đó là do chi nhánh đãnâng cao chất lượng khoản vay, tập trung giải quyết xử lý các khoản nợ tồn đọng đểhạn chế nợ xấu, chú trọng khâu định giá tài sản đảm bảo nhằm phòng ngừa rủi ro.Đồng thời, SeABank Đà Nẵng luôn luôn tuân thủ đúng quy định của NHNN vềchính sách lãi suất, các quy định về cho vay Hơn nữa, quy trình tín dụng củaSeABank đã từng bước hoàn thiện trong những năm qua Đó là một nổ lực rất lớncủa chi nhánh trong tình hình kinh tế gay gắt và đầy biến động này

2.1.5.3. Kết quả hoạt động kinh doanh của SeABank chi nhánh Đà Nẵng giai

có được những kết quả nhất định trong hoạt động kinh doanh, không ngừng nângcao năng lực cạnh tranh và tạo uy tín, vị thế của mình trên thị trường

Bảng 2.3: Kết quả hoạt động kinh doanh của SeABank chi nhánh Đà Nẵng giai đoạn 2013-2015

ĐVT: Triệu đồng

Chỉ tiêu

Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Chênh lệch 2014/2013 Chênh lệch 2015/2014

Số tiền TT (%) Số tiền TT (%) Số tiền TT (%) Số tiền Tỷ lệ (%) Số tiền Tỷ lệ (%)

Biểu đồ 2.3: Kết quả hoạt động kinh doanh của SeABank chi nhánh Đà Nẵng

giai đoạn 2013-2015

Qua bảng số liệu và biểu đồ 2.3 ta thấy hoạt dộng kinh doanh của SeABankchi nhánh Đà Nẵng giai đoạn 2013-2015 là có hiệu quả, biểu hiện qua lợi nhuậnmỗi năm

Về tình hình doanh thu: nhìn chung tổng thu của chi nhánh vẫn ở mức cao.Năm 2013 tổng thu của chi nhánh đạt 209.434 triệu đồng, con số này đã tăng lên220.137 triệu đồng vào năm 2014 tương ứng với tỷ lệ tăng là 5.11% Năm 2015,doanh thu tăng thêm 15.319 triệu đồng đạt mức 235.456 triệu đồng tức tăng 6,96%

so với năm 2014 Nguyên nhân gia tăng là do sự tăng thu nhập về lãi của ngân hàngqua các năm Thu nhập từ lãi chiếm tỷ trọng trên 70% trong tổng doanh thu Năm

2014 thu lãi đạt 169.193 triệu đồng tăng 8.954 triệu đồng so với năm 2013 tươngứng với tỷ lệ tăng 5,59% Đến năm 2015, doanh thu từ lãi đạt 182.924 triệu đồng sovới năm 2014 thu từ lãi tăng thêm 13.731 triệu đồng tương ứng với tốc độ tăng8,12%.Thu từ lãi tăng là do dư nợ cho vay trong những năm 2013-2015 tăng mạnh.Ngoài doanh thu từ lãi, chi nhánh còn có nguồn thu từ phí DV và thu khác, nhưngnhững khoản thu này chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng doanh thu Thu DV chiếm

tỷ trọng khoảng 13% trong khi các khoản thu khác chiếm tỷ trọng chỉ khoảng 10%trong tổng thu của chi nhánh Về thu khác mức tăng trưởng chỉ đạt 1,35% trongnăm 2014 và năm 2015 đạt 1,02% Bởi lẽ dịch vụ của SeABank chưa thật sự thuhút khách hàng khi không có sự khác biệt với các ngân hàng khác về tính tiện ích,cạnh tranh chủ yếu vẫn dựa trên giá phí và mạng lưới hoạt động, và phong cáchcung ứng DV Nhưng chi nhánh vẫn chưa tạo được dấu ấn riêng cho mình trongcông tác cung ứng DV Cơ cấu thu từ dịch vụ trong 3 năm qua biến động khôngnhiều Cụ thể tỷ trọng thu DV trong 3 năm 2013-2015 lần lượt là 13,45%,13,46%,13,17% Tốc độ tăng trưởng thu DV trong năm 2014 đạt 5,20% và năm

2015 đạt 4,62% Mặc dù đã rất nổ lực trong công cuộc tiếp cận công nghệ mớinhưng SeABank vẫn chậm chân hơn so với các NH như Sacombank, Vietcombank,Viettinbank,…dẫn đến việc quảng bá DV, thu hút KH sử dụng dịch vụ củaSeABank gặp khó khăn khi các DV giữa các NH gần như là tương đồng

Về chi phí, đi đôi với thu nhập thì chi phí trả lãi tiền gửi là số tiền mà ngânhàng phải chi ra nhiều nhất Khoản chi lãi luôn chiếm tỷ trọng cao trong tổng chiphí Để đủ đảm bảo cho nhu cầu vay vốn ngày càng tăng, SeABank chi nhánh ĐàNẵng đã thúc đẩy việc huy động vốn từ các cá nhân, doanh nghiệp Lượng tiền huyđộng càng nhiều thì chi phí trả lãi càng lớn Tổng chi phí năm 2014 là 187.382 triệuđồng, tăng 7.459 triệu tương ứng với mức tăng 4,15 % Sang năm 2015 tổng chi phí

là 198.935 triệu đồng tăng 11.553 triệu đồng tương ứng với tỷ lệ tăng 6,17 % so vớinăm 2014 Trong đó chi phí trả tiền lãi năm 2013 chiếm tỷ trọng 86,52% lần lượtqua các năm 2014, 2015 là 86,22% và 86,80% Năm 2014 tốc độ tăng của khoản chiphí này là 3,78% đến năm 2015 tốc độ tăng là 6,89% Nguyên nhân của sự gia tăngnày là do năm 2014, 2015 lượng tiền huy động của chi nhánh tăng lên, đặc biệt làcác khoản tiền gửi tiết kiệm Để thu hút khách hàng đến gửi tiền, ngân hàng đã đưa

ra lãi suất cao vì vậy khoản chi phí trả lãi cho KH tăng lên Các chi phí còn lại như

thể trong tổng chi phí thì chi hoạt động dịch vụ khoảng 6%, chi khác khoảng 6%,chi phí nhân viên chỉ chiếm khoảng 0,3% Tốc độ tăng hoạt động dịch vụ ở mức9,26% trong năm 2014, và đến năm 2015 chi hoạt động DV giảm được 3,87% sovới năm 2014 Chi phí nhân viên tăng qua mỗi năm tốc độ tăng năm 2014, 2015 lầnlượt là 8,74% và 12,90% Chi phí nhân viên tăng cao là do năm 2014, 2015 chinhánh đã tuyển thêm nhiều nhân sự, ngoài ra còn tuyển thực tập sinh có lương thửviệc, chi hoa hồng cho nhân viên khi đạt chỉ tiêu, chi thưởng cho phòng đạt chỉ tiêucho vay tốt, chỉ tiêu giảm nợ xấu tốt Điều này cho thấy ngân hàng đã có nhữngbiện pháp quản lý tốt tình hình hoạt động của mình, để từ đó tránh lãng phí gây thấtthoát về tài chính, một phần giúp chi nhánh nâng cao hiệu quả hoạt động.

Lợi nhuận của ngân hàng năm 2013 đạt 29.511 triệu đồng đến năm 2014tăng lên 32.755 triệu đồng tương ứng với tỷ lệ tăng là 10,99% Năm 2015 lợi nhuậnđạt 36.521 triệu tăng 3.766 triệu đồng tương ứng với tỷ lệ tăng 11.50% so với năm

2014 Mức tăng trưởng về lợi nhuận của SeABank chi nhánh Đà Nẵng qua 3 nămtuy không cao nhưng đây đã là một thành tích đáng khen của chi nhánh Trong giaiđoạn cơ cấu lại các tổ chức tín dụng này, rất nhiều ngân hàng đã gặp khó khăn trongviệc tăng trưởng lợi nhuận… Nhưng chi nhánh đã duy trì được mức tăng trưởng lợinhuận ổn định Điều này cho thấy hoạt động kinh doanh của chi nhánh là có hiệuquả, các khoản chi phí của ngân hàng bỏ ra trong hoạt động của mình là cần thiết,đầu tư một cách hợp lý, tạo điều kiện và làm bước chạy đà cho ngân hàng để mởrộng quy mô kinh doanh trong thời gian tới

2.2 Đánh giá chung về tình hình hoạt động kinh doanh của SeABank - Chi nhánh Đà Nẵng giai đoạn 2013 - 2015

Trong bối cảnh nền kinh tế đang dần phục hồi với nhiều khó khăn và tháchthức cho các ngân hàng thương mại thì SeABank - Chi nhánh Đà Nẵng đã và đang

cố gắng phấn đấu hoàn thiện và phát triển các hoạt động kinh doanh vốn có củamình Đồng thời liên tục nghiên cứu và cho ra đời nhiều sản phẩm mới phù hợp vớinhu cầu của nền kinh tế thị trường Chính vì vậy, SeABank - Chi nhánh Đà Nẵngvẫn đứng vững và phát triển cho đến bây giờ

2.2.1 Kết quả đạt được

Trong giai đoạn 2013 - 2015, SeABank chi nhánh Đà Nẵng đã hoạt động hăngsay và đạt được một số thành tựu lớn biểu hiện qua lợi nhuận tăng qua mỗi năm.Ngân hàng cũng đã kiểm soát tốt nợ quá hạn, nợ xấu luôn ở mức thấp, chất lượngkhoản vay ngày càng được nâng cao, hệ thống thông tin cho vay của ngân hàngcũng ngày càng hoàn thiện Chính sách tín dụng, quy trình cho vay, thẩm định,kiểm tra giám sát vốn vay, thu hồi nợ, xử lý nợ…được quy định rõ ràng tại chinhánh, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, đội ngũ nhân viên được đào tạonghiệp vụ và xử lý công việc được giao rất tốt, tạo được cảm tình và sự tin tưởngcho khách hàng

2.2.2 Hạn chế

Bên cạnh những thành tựu đạt được, SeABank chi nhánh Đà Nẵng cũng gặpkhông ít khó khăn trong quá trình hoạt động Cụ thể như sức cạnh tranh ngày cànggay gắt giữa các ngân hàng tại một thị trường đang phát triển mạnh mẽ như ĐàNẵng đã dẫn đến bất lợi trong việc thu hút và giữ chân khách hàng, kể cả về mặthuy động lẫn cho vay Tiếp đến là tình hình chi phí hoạt động gia tăng là vấn đề màChi nhánh đã cố gắng khắc phục nhưng vẫn chưa thành công Nguyên nhân do chi

phí trả lãi ngày càng tăng, buộc ngân hàng phải cân đối giữa lãi suất huy động và lãisuất cho vay sao cho phù hợp nhất Tỷ lệ nợ xấu tuy có xu hướng giảm nhưng ngânhàng không nên chủ quan và cố gắng hạn chế tối đa nợ xấu có thể xảy ra.

2.3 Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà đất, xây dựng và sữa chữa nhà ở tại SeABank chi nhánh Đà Nẵng giai đoạn 2013-2015.

2.3.1. Cơ sở pháp lý cho hoạt động cho vay mua nhà đất, xây dựng và sửa chữa nhà ở.

a. Quy định của nhà nước về hoạt động cho vay mua nhà đất, xây dựng và sữa chữa nhà ở.

Hoạt động cho vay mua nhà đất tại các ngân hàng thương mại là một lĩnh vựcphức tạp đối với các ngân hàng do đặc điểm đối tượng vay là bất động sản Bấtđộng sản là tài sản có tính nhạy cảm cao, và sự biến động của nó có thể gây tổn thất

vô cùng lớn cho ngân hàng hay cho khách hàng Hoạt động cho vay của ngân hàngtuân thủ theo quy định của chính phủ và quy định của NHNN Nhà nước đưa ranhiều các quy định trong lĩnh vực này nhằm quản lý một cách có hiệu quả Đối vớihoạt động cho vay mua nhà đất có nhiều văn bản liên quan quy định hoạt động nàycùng với hoạt động cho vay nói chung Cơ sở pháp lý đầu tiên đựơc áp dụng chovay tiêu dùng nói chung là quyết định số 18/QĐ-NH5 ngày 16/02/1994 của thốngđốc Ngân hàng Nhà nước ban hành “Thể lệ cho vay vốn phát triển kinh tế gia đình

và cho vay tiêu dùng”

Sau một thời gian đi vào hoạt động thì quyết định trên được thay thế bằng QĐ

số 324/1998/QĐ-NHNN1 ngày 30/09/1998 của Thống đốc NHNN ban hành “Quychế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng”

Đến năm 2000 lại được thay thế bằng Quyết định của Thống đốc Ngân hàngNhà nước số 284/2000/QĐ-NHNN1 ngày 25/8/2000 về việc ban hành “quy chế chovay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng”

Ngày 31/12/2001 Thống đốc NHNN Việt Nam đã ra quyết định số1627/2001/QĐ- NHNN về ban hành “Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối vớikhách hàng”, thay cho quyết định số 284/2000/QĐ-NHNN Từ những quy địnhkhởi đầu trong hoạt động cho vay tiêu dùng nói chung và cho vay mua nhà nói trên,đến nay các văn bản pháp lý ngày càng mang tính chặt chẽ và rõ ràng hơn Nhữngđiều khoản trong quy chế cho vay này mang tính chặt chẽ và logic, phần nào đã tácđộng tích cực đến hoạt động cho vay tiêu dùng và cho vay mua nhà đất của cácNHTM Ngoài những quy định trực tiếp trên, hoạt động cho vay mua nhà đất, xâydựng và sửa chữa nhà còn chịu ảnh hưởng của các quy định về thủ tục đảm bảo tiềnvay, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm Những quy định trên mang tính gián tiếpđến hoạt động cho vay mua nhà nhưng thực tế nó ảnh hưởng lớn đến hoạt động chovay như thời gian giải quyết món vay, quy trình phải phức tạp hơn, chặt chẽ hơn.Nghị định số 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng Hoạt động cho vay mua nhà đất, xây dựng và sữa chữa nhà của NHTM thựchiện theo quy chế cho vay của NHNN quy định cùng nhiều văn bản pháp luật khác

có liên quan đến BĐS như “ Luật Đất đai”, “Luật xây dựng”…

b. Quy định pháp lý tại ngân hàng TMCP Đông Nam Á.

Hoạt động cho vay mua nhà đất xây dựng và sửa chữa nhà của SeABank chinhánh Đà Nẵng tuân thủ theo quy định của pháp luật, theo quy định của NHNN và