Đánh Giá Thực Trạng Thị Trường Bất Động Sản Tại Thành Phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên Giai Đoạn Năm 2005-2009

Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khoá VIII 1996 đã quyết định chủ trương phát triển thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu là quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản;

NGUYỄN THANH THẾ

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN

GIAI ĐOẠN NĂM 2005-2009

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.62.16

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn

Thái Nguyên, năm 2010

Tôi xin cam đoan rằng đây là công trình nghiên cứu độc lập của riêng tôi, các tài liệu được sử dụng trong luận văn đều được phản ánh trung thực và được chỉ rõ nguồn gốc, cũng như chưa từng công bố trong bất kỳ đề tài nghiên cứu khoa học nào

Trong quá trình thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng thị trường bất

động sản tại thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn năm 2009” Tôi đã nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ, động viên của nhiều cá nhân

2005-và tập thể Tôi xin được bày tỏ sự cảm ơn sâu sắc nhất tới tất cả các cá nhân

và tập thể đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong học tập và nghiên cứu

Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, khoa Sau đại học

và các thầy giáo, cô giáo Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, đặc biệt là Phó giáo sư, Tiến sỹ Nguyễn Khắc Thái Sơn đã nhiệt tình hướng dẫn chỉ bảo tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện đề tài của mình

Trong quá trình thực hiện đề tài tôi còn nhận được sự giúp đỡ và cộng tác của các cá nhân và tập thể: phòng Tài nguyên – Môi trường, phòng Công thương, phòng Thống kê và các hộ gia đình đã tạo điều kiện cho tôi trong quá trình điều tra thu thập số liệu, cũng như nghiên cứu thực hiện đề tài

Tôi xin cảm ơn sự động viên của bạn bè và gia đình đã giúp đỡ trong quá trình thực hiện đề tài này

Tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!

Thái Nguyên, ngày 10 tháng 10 năm 2010

Tác giả luận văn

Nguyễn Thanh Thế

1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1

2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 3

3 YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI 3

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 5

1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 5

1.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài 5

1.1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài 6

Đề tài nghiên cứu dựa vào cơ sở pháp lý là các văn bản chính sau: 6

1.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài 9

1.2 KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 11

1.2.1 Khái quát về thị trường 11

1.2.2 Khái quát về bất động sản và động sản 13

1.2.3 Khái quát về thị trường bất động sản 15

1.2.4 Quy luật cung, cầu trong thị trường bất động sản 25

1.2.5 Vai trò của nhà nước trong công tác quản lí thị trường bất động sản 39

1.3 HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở TRONG NƯỚC 39

1.3.1 Hoạt động của thị trường bất động sản một số nước trên thế giới 39

1.3.2 Thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản ở Việt Nam 43 Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 46

2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 46

2.2 THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 46

2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 46

2.3.1 Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Thái Nguyên tác động đến thị trường bất động sản 46

2.3.3 Đánh giá công tác quản lý của nhà nước về thị trường bất động

sản tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005-2009 47

2.3.4 Đề xuất các giải pháp góp phần phát triển và quản lý thị trường bất động sản tại thành phố Thái Nguyên trong tương lai 48

2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 48

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Nhóm quản lý Nhà Nước về TTBĐS, nhóm tham gia kinh doanh BĐS, môi giới BĐS và nhóm người sử dụng BĐS 48

2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Điều tra thu thập số liệu ở các cơ quan quản lý nhà nước: 48

2.4.3 Phương pháp chuyên gia 49

2.4.4 Phương pháp tổng hợp, xử lý, phân tích số liệu 49

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 50

3.1 SƠ LƯỢC TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 50

3.1.1 Sơ lược về điều kiện tự nhiên của thành phố Thái Nguyên 50

3.1.2 Sơ lược về điều kiện kinh tế-xã hội của thành phố Thái Nguyên52 3.1.3 Thực trạng về cơ sở hạ tầng 55

3.1.4 Hiện trạng sử dụng đất của thành phố qua các năm 2005-2009 56

3.1.5 Thực trạng công tác quản lý đất đai và xây dựng giai đoạn 2005-2009 58

3.1.6 Đánh giá chung về tình hình cơ bản ảnh hưởng tới thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005-2009 59

3.2 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2005-2009 60

3.2.1 Đánh giá kết quả giao dịch bất động sản giai đoạn 2005-2009 tại thành phố thái nguyên 60

3.2.3 Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản giai đoạn 2005-2009 tại thành phố thái nguyên 77 3.2.4 Đánh giá thực trạng biến động về giá đất ở tại thành phố thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005-2009 84

3.3 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ

TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN GIAI ĐOẠN 2005-2009 TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN 95

3.3.1 Đánh giá về cơ chế chính sách của Nhà nước đối với thị trường bất động sản 95 3.3.2 Đánh giá công tác quản lý các thành phần tham gia hoạt động thị trường bất động sản 97 3.3.3 Đánh giá công tác quản lý tài chính thu từ thị trường bất động sản 98 3.3.4 Công tác quản lý giao dịch bất động sản 100

3.4 NHỮNG TỒN TẠI VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP GÓP PHẦN PHÁT TRIỂN VÀ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN TRONG TƯƠNG LAI 101

3.4.1 Nhận xét chung về thị trường bất động sản ở thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005-2009 101 3.4.2 Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới 104

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 107

1 KẾT LUẬN 107

2 ĐỀ NGHỊ 108

Bảng 3.1 Tình hình sử dụng đất qua các năm 2005-2009 57 Bảng 3.2 Giao dịch bất động sản ở thành phố Thái Nguyên giai đoạn năm 2005-

2009 61 Bảng 3.3 Giao dịch bất động sản theo đơn vị hành chính 64 Bảng 3.4 Giao dịch bất động sản phân theo loại đất 67 Bảng 3.5 Diện tích và số tiền thu được qua đấu giá quyền sử dụng đất tại

thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005-2009 71 Bảng 3.6 Đấu giá quyền sử dụng đất phân theo đơn vị hành chính 73 Bảng 3.7 So sánh chênh lệch giá giữa giá sàn và giá trúng đấu giá giai đoạn

2005-2009 theo khu vực đấu giá 76 Bảng 3.8 Tình hình các thành phần tham gia môi giới bất động sản ở thành

phố Thái Nguyên 78 Bảng 3.9 Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công trên tháng của các thành phần

tham gia môi giới 80 Bảng số 3.10 Sự biến động về giá đất ở tại vị trí 1 tuyến đường giai

đoạn 2005-2009 85 Bảng số 3.11 Sự biến động về giá đất ở tại vị trí 2 tuyến đường giai

đoạn 2005-2009 86 Bảng số 3.12 Sự biến động về giá đất ở tại vị trí 3 tuyến đường giai

đoạn 2005-2009 87 Bảng số 3.13 Sự biến động về giá đất ở tại vị trí 4 tuyến đường giai đoạn 2005-

2009 88 Bảng 3.14 Thu ngân sách Nhà nước về đất đai giai đoạn 2005-2009 99

Hình 1.1 Thị trường sơ cấp về đất đai 16

Hình 1.2 Thị trường thứ cấp về đất đai 17

Hình 1.3 Các chủ thể tham gia vào thị trường động sản 24

Hình 1.4 Mức cung cố định với mọi mức giá thay đổi 28

Hình 1.5 Mức cung thay đổi khi giá thay đổi 29

Hình 1.6 Sự dịch chuyển cung bất động sản 29

Hình 1.7 Mối quan hệ thu nhập và cầu nhà ở 33

Hình 1.8 Mối quan hệ giữa lượng cầu đất và trình độ sản xuất 34

Hình 1.9 Quan hệ giữa quy mô gia đình và cầu về đất 34

Hình 1.10 Mức thu nhập với tổng cầu nhà ở 35

Hình 3.1 Cơ cấu sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên năm 2009 56

Hình 3.2 Giao dịch bất động sản là quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn năm 2005-2009 62

Hình 3.4 Giao dịch bất động sản phân theo loại đất tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005-2009 68

Hình 3.5 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất qua các năm 72

Hình 3.6 So sánh đấu giá quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính 74

Hình 3.7 Mức tăng giá đất đường phố nhóm I giai đoạn 2005-2009 90

Hình 3.8 Mức tăng giá đất đường phố nhóm II giai đoạn 2005-2009 91

Hình 3.9 Biến động giá tại đường phố nhóm III giai đoạn 2005-2009 92

Hình 3.11 Biến động giá tại đường phố nhóm V giai đoạn 2005-2009 93

MỞ ĐẦU

1 ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất nước ta đã và đang trong tiến trình hội nhập vào nền kinh tế thế giới, sau khi gia nhập vào tổ chức thương mại thế giới (WTO) nền kinh tế của nước nhà thực sự đang đứng trước những cơ hội và tách thức không nhỏ

Sự nghiệp tiếp tục đổi mới trong giai đoạn này đòi hỏi Đảng ta, nhân dân

ta lựa chọn điểm đột phá mới, chính sách mới để tạo bước nhảy mới trong quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ đất nước nông nghiệp thành đất nước công nghiệp Để chủ đạo quá trình đầu tư làm chuyển dịch cơ cấu kinh tế, nhà nước cần chủ đạo 3 thị trường nguồn lực đầu vào của nền kinh tế, đó là thị trường bất động sản (đất đai và tài sản gắn liền với đất), thị trường lao động và thị trường vốn

Thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn hóa, xã hội, kinh tế và chính trị của con người, tác động đến tăng trưởng kinh tế, thu hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước

Sự sụp đổ thị trường bất động sản tại một số nước đã gây hậu quả rất nặng nề cho nền kinh tế - xã hội của những nước đó

Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khoá VIII (1996) đã quyết định chủ trương phát triển thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu là quản

lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản; thực hiện đúng Luật Đất đai

và hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai; xác định đúng giá đất trong giao đất, cho thuê đất; khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất; chǎm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân; phát triển các doanh nghiệp nhà nước và khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của Nhà nước Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khoá IX (2001)

đã quyết định chủ trương về thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu

là hình thành và phát triển thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất động sản cho người nước ngoài tham gia đầu tư Dấu mốc đổi mới quan trọng về thị trường bất động sản là Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12/3/2003 của Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành TƯ Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Trong đó

có nội dung quan trọng là đất đai không chỉ là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, mà còn là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước Chủ trương đã tìm thấy nguồn vốn đầu tư từ nội lực đang tiềm ẩn trong đất đai và bất động sản Luật Đất đai năm 2003 đã quyết định áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường và đã đưa ra hệ thống chính sách đất đai nhằm đẩy mạnh quá trình đầu tư phát triển kinh tế phi nông nghiệp, đồng thời bảo đảm đời sống, việc làm cho người sản xuất nông nghiệp bị thu hồi đất

Thành phố Thái Nguyên với vị trí là cửa ngõ phía đông bắc của thủ đô

Hà nội cách Hà nội 80 km có vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội hết sức thuận lợi, với dân số tập chung đông cùng với sự phát triển của thị trường lao động, thị trường vốn, ở đây thị trường Bất động sản diễn ra khá sôi động, giá trị bất động sản cao, là địa bàn tập chung và phân bố nhiều các khu công nghiệp, trường đại học, cao đẳng và trung học chuyên nghiệp, với đầu mối giao thông thuận lợi cho việc phát triển kinh tế

Có thể nói thị trường bất động sản ở thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên là một thị trường đầy tiềm năng và hấp dẫn Do đó, để có cách nhìn một cách khách quan dựa trên những cơ sở luận cứ khoa học và nhằm góp phần làm sáng tỏ những vấn đề nêu trên chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài

“Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Thái Nguyên,

tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2005-2009”

2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI

* Mục tiêu tổng quát

Đánh giá thực trạng hoạt động thị trường bất động sản và công tác quản

lý về thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tìm ra những điểm mạnh, những hạn chế và quy luật vận động của nó từ đó đề xuất một số giải pháp góp phần phát triển thị trường bất động sản của thành phố Thái Nguyên theo đúng quy định của pháp luật hiện hành

* Mục tiêu cụ thể

Đề tài nghiên cứu nhằm 3 mục tiêu cụ thể sau:

- Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Thái Nguyên tác động đến thị trường bất động sản

- Đánh giá thực trạng hoạt động, diễn biến của thị trường bất động sản tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005- 2009

- Đánh giá công tác quản lý của nhà nước về thị trường bất động sản tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005-2009

3 YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI

- Nắm vững chính sách pháp luật về đất đai, nhà ở, quy luật phát triển của thị trường

- Các nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập trên địa bàn nghiên cứu phải phản ánh đúng thực trạng phát triển của thị trường, đánh giá đẩy đủ trung thực, khách quan, khoa học đảm bảo lô gíc và hệ thống

- Công tác điều tra thực trạng thị trường phải đảm bảo tính chính xác, sử dụng phương pháp thu thập, chuyên gia (Dùng phiếu đánh giá tham khảo ý kiến)

- Đánh giá công tác quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản của chính quyền địa phương phải đảm bảo tính chính xác trên cơ sở các qui định pháp luật

- Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố phải đảm bảo khoa học, đúng với chính sách

và sự phát triển của địa phương, quy luật của thị trường, đảm bảo sự quản lý

và điều tiết của nhà nước

4.Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI

- Ý nghĩa lý luận

Góp phần nghiên cứu về cơ chế, chính sách của nhà nước và địa phương đối với thị trường bất động sản từ đó góp phần thúc đẩy sự phát triển lành mạnh, minh bạch của thị trường bất động sản của nước ta và của Thái Nguyên trong thời gian tới

- Ý nghĩa thực tiễn

Số liệu của đề tài có thể dùng để tham khảo cho địa phương thành phố Thái Nguyên để nghiên cứu về cơ chế, chính sách cũng như tìm ra những giải pháp góp phần quản lý và tiến tới minh bạch hoá thị trường bất động sản theo thực tế của địa phương

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI

1.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài

Từ khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời đã công nhận quyền sử dụng đất được coi như một loại hàng hoá đặc biệt có giá trị và được tính bằng tiền,

từ thực tế đó đã hình thành thị trường quyền sử dụng đất Đó chính là cơ sở

và tiền đề đầu tiên cho sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản ở nước ta

Mặt khác, Hiến pháp 1992 ra đời cũng đã quy định: “Nhà nước phát

triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN” [5]

Nghị quyết Hội nghị lần thứ chín Ban Chấp hành Trung ương Đảng cộng sản Việt Nam khoá IX đã khẳng định một trong những mục tiêu, nhiệm vụ chủ yếu về phát triển kinh tế trong nửa nhiệm kỳ còn lại của Đại hội lần thứ

IX là hình thành đồng bộ các loại thị trường, trong đó yêu cầu "khẩn trương hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản pháp luật có liên quan khác để phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản; áp dụng những biện pháp mạnh mẽ, đồng bộ để xoá bao cấp về đất, chống đầu

cơ trục lợi, kích cầu ảo, gây khan hiếm, "sốt" BĐS giả tạo, tham nhũng, chiếm dụng trái phép và lãng phí đất đai Thực hiện chính sách điều tiết để đảm bảo lợi ích của Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu và là nhà đầu tư lớn nhất phát triển hạ tầng, làm tăng giá trị của đất"

Thực trạng thị trường bất động sản nước ta nói chung cũng như thị trường BĐS tại đô thị và khu vực phát triển đô thị những năm qua đã có những chuyển biến tích cực, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ đã phát huy các nguồn vốn trong xã hội, từng bước nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, mức sống của nhân dân và làm thay đổi

bộ mặt đô thị, nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công

nghiệp hoá, hiện đại hoá Qua thực tiễn hoạt động của thị trường bất động sản ở nước ta, môi trường đầu tư cũng như cơ sở pháp lý được hình thành theo hướng phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản thời gian qua cũng đã bộc lộ những mặt yếu kém: do chưa nhận thức đầy đủ về vai trò, vị trí của thị trường bất động sản đối với yêu cầu phát triển kinh tế -

xã hội, tài sản BĐS chưa được khai thác, sử dụng có hiệu quả, lãng phí, thất thoát lớn; Nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu trong quản lý và điều tiết thị trường bất động sản; tình trạng đầu cơ BĐS, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản diễn ra khá phổ biến; tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định, mua bán “trao tay” và xây dựng tự phát gây ảnh hưởng không tốt đến hoạt động đầu tư cũng như quản lý xây dựng theo quy hoạch, giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác động xấu tới tâm lý và đời sống của nhân dân nhất là các đối tượng có thu nhập thấp, những hộ bị thu hồi đất và làm cho sự phát triển đô thị thiếu bền vững

1.1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài

Đề tài nghiên cứu dựa vào cơ sở pháp lý là các văn bản chính sau:

- Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1992

- Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH ngày 26 tháng 4 năm 2002 của

Uỷ ban Thường vụ quốc hội;

- Luật Đất đai 2003

- Luật Xây dựng 2003

- Luật Thuế sử dụng đất

- Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất

- Luật Đấu thầu 2005

- Luật Chứng khoán 2006

- Luật Ngân hàng nhà nước 1997

- Luật Hợp tác xã 2003

- Bộ luật Dân sự 2005

- Luật Doanh nghiệp 2005

- Luật Đầu tư 2005

- Luật Kinh doanh bất động sản 2006

- Luật Nhà ở 2006

- Luật Thương mại 2005

- Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2004 của Chính phủ

về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản

- Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ

và đề xuất biện pháp đẩy mạnh công tác cải tạo nhà chung cư cũ

- Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 3 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội

về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

- Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20 tháng 4 năm 2009 của Chính phủ về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị;

- Nghị định số 87/2005/NĐ-CP ngày ngày 11 tháng 7 năm 2005 của Chính phủ về đăng ký kinh doanh hợp tác xã

- Nghị định số 88/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 8 năm 2006 của Chính phủ

về đăng ký kinh doanh

Nghị định số 139/2007/NĐ-CP ngày 5 tháng 9 năm 2007 của Chính phủ hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật Doanh nghiệp

- Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư

- Nghị định số 17/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá

quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 90/2009/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở

- Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 1 tháng 11 năm 2006 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 90/2009/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở

- Quyết định số 278/2005/QĐ-TTg ngày 25 tháng 11 năm 2005 của Thủ tướng Chính Phủ về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Thái Nguyên đến năm 2020

- Quyết định số 29/2007/QĐ- BXD ngày 31 tháng 12 năm 2007 của Bộ Xây dựng ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản

- Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg ngày 08 tháng 01 năm 2008 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bất động sản

- Thông báo số 138/TB-VPCP ngày 27 tháng 4 năm 2009 của Văn phòng chính phủ về Kết luận của Phó thủ tướng Hoàng Trung Hải-Trưởng ban chỉ đạo TW về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản tại cuộc họp của ban chỉ đạo

- Thông báo số 177/TB-VPCP ngày 28 tháng 7 năn 2008 của Văn phòng Chính phủ về Kết luận của Phó thủ tướng Hoàng Trung Hải-Trưởng ban chỉ đạo TW về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản tại cuộc họp về phát triển thị trường bất động sản và cải cách hành chính về thị trường bất động sản

1.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Đề tài nghiên cứu dựa trên các cơ sở thực tiễn sau:

* Thứ nhất - Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng

của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân:

Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua

BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình ngoài chức năng là nơi ở, nơi

tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp

* Thứ hai - Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động:

Nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra Theo thống kê ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay

* Thứ ba - Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu:

Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và

có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai

* Thứ tư - Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách:

Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế)

và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS

sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm

* Thứ năm- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị- nông thôn:

Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” BĐS hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân

Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là

một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở

Từ các yếu tố trên cần thiết phải đánh giá thực trạng thị trường bất động sản là yêu cầu cấp bách và cần thiết [4]

1.2.1 Khái quát về thị trường

* Khái niệm về thị trường

- Thị trường là nơi người mua và người bán tự tìm đến với nhau qua tiếp xúc trao đổi, thăm dò để nhận được lời giải đáp mà mỗi bên cần biết

- Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá bao gồm cả hàng hoá hữu hình lẫn vô hình;

- Thị trường là thể hiện tổng hoà các quan hệ trao đổi hàng hoá, tức là quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa sản xuất và lưu thông, giữa cung ứng và nhu cầu, và cũng là đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của hàng hoá;

Chủ thể của thị trường là 3 loại người hoạt động trao đổi hàng hoá trong

thị trường :

(1) Người sản xuất hàng hoá là người tạo ra cơ sở vật chất của thị trường,

là người bán hàng hoá ra thị trường;

(2) Người tiêu dùng là người có tiền đi mua hàng;

(3) Người môi giới thương mại vừa đóng vai trò là người mua, vừa là người bán, là người trung gian giữa người sản xuất và người tiêu dùng

Khách thể của thị trường là số hàng hoá có thể đưa ra trao đổi mua bán,

ngoài các hàng hoá tiêu dùng và các tư liệu sản xuất còn bao gồm cả các yếu

tố cần cho sản xuất như tiền vốn, công nghệ, thông tin, sức lao động, bất động sản v.v Khách thể là cơ sở vật chất cho sự tồn tại của thị trường [7]

* Chức năng của thị trường

- Chức năng trao đổi

Khi mua bán người ta chuyển nhượng quyền sở hữu đối với hàng hoá, thông qua đó thực hiện giá trị của hàng hoá, dẫn đến việc phát triển sản xuất hàng hoá theo chiều hướng của yêu cầu tiêu dùng [1]

- Chức năng điều tiết

Thị trường hoạt động trên cơ sở các quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh, do đó có khả năng tự động điều tiết quá trình vận hành nền kinh tế và việc phân phối nguồn lực của xã hội cho các ngành kinh tế, các vùng và các doanh nghiệp, không những điều tiết kết cấu và số lượng của hàng hoá mà còn tự phát điều tiết lợi ích kinh tế của cả hai bên mua bán Đây

là chức năng quan trọng nhất của thị trường [1]

- Chức năng thông tin

Thị trường phát ra các loại thông tin đến người sản xuất, người kinh doanh (môi giới) và người tiêu dùng như thông tin về cung cầu, về chất lượng, về giá cả, về thị hiếu, về nguồn vốn và về tỷ suất lợi nhuận v.v Khi trình độ công nghệ thông tin của xã hội được nâng cao thì chức năng thông tin của thị trường càng được tăng cường, nhạy bén [1]

- Chức năng liên hệ kinh tế

Thị trường phá vỡ mọi sự ngăn cách của bất cứ lĩnh vực kinh tế, các ngành, địa phương và doanh nghiệp đều trở thành một bộ phận hữu cơ của nền kinh tế quốc dân của một nước, tiến tới hội nhập với nền kinh tế toàn cầu Tóm lại thị trường là hệ thống mở [1]

* Phân loại thị trường

Có rất nhiều cách phân loại thị trường tuỳ theo việc chọn tiêu chí phân loại, ở đây đề cập một số cách phân loại cần thiết nhất:

- Căn cứ vào việc khống chế vĩ mô: chia thành thị trường tự do và thị

trường có kế hoạch

- Căn cứ vào công dụng của hàng hoá: mà chia thành thị trường hàng hoá

và thị trường các yếu tố sản xuất như các thị trường tư liệu sản xuất, tiền vốn, sức lao động, công nghệ, thông tin và thị trường bất động sản

- Căn cứ vào khu vực hoặc phạm vi lưu thông: chia thành thị trường đô thị,

nông thôn, trong nước và thị trường quốc tế

- Căn cứ vào trình độ cạnh tranh: phân biệt có thị trường cạnh tranh hoàn

toàn, thị trường độc quyền hoàn toàn và thị trường cạnh tranh độc quyền

- Căn cứ vào địa vị của chủ thể: Mà chia thành thị trường bên bán, thị

trường bên mua và thị trường cân bằng [5]

* Hệ thống thị trường

Muốn thị trường phát huy đầy đủ chức năng trong lĩnh vực lưu thông thì phải tổ chức tốt hoạt động của các loại thị trường Mỗi loại thị trường vừa có tính độc lập tương đối, lại vừa kiềm chế và ỷ lại thúc đẩy lẫn nhau, trở thành

bộ phận hữu cơ của hệ thống thị trường cả nước Ở nước ta hiện nay chỉ mới

có thị trường hàng tiêu dùng là ít nhiều được phát triển, còn các thị trường khác hoặc mới hình thành hoặc còn què quặt, thậm chí có thị trường còn vắng bóng hoặc tồn tại dưới dạng "chợ đen" Vì vậy để tiếp tục sự nghiệp đổi mới, nước ta cần nhanh chóng thiết lập hệ thống thị trường hoàn chỉnh, trong đó có thị trường bất động sản [5]

1.2.2 Khái quát về bất động sản và động sản

1.2.2.1 Khái niệm về bất động sản và động sản

Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “bất động sản” và “động sản” Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp, Nhật, Đức…), nhưng có nước Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung

Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền” với những đất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những

“mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây

được coi là động sản Theo Mc Kenzie and Betts năm 1996, trang 3: “BĐS

bao gồm đất đai và những tài sản không di dời được được quy định bởi pháp luật”

Pháp luật của nước ta tại Điều 174 “Bất động sản và động sản” - Bộ luật Dân sự quy định rõ:

+ Bất động sản là các tài sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

c) Các tài sản găn liền với đất đai;

Các tài sản khác do pháp luật quy định;

+ Động sản là những tài sản không phải là bất động sản [14]

1.2.2.2 Đặc điểm bất động sản

Thứ nhất, do bất động sản gắn với đất đai mà đất đai là những tài sản có

vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian nên có vị trí cố định về

vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được Vì thế giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí khác nhau cũng sẽ khác nhau

Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền do bất động sản

gắn liền với sự trường tồn của đất đai Các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể là hàng trăm năm Khi

đề cập đến tính lâu bền của bất động sản sẽ đề cập đến hai chỉ tiêu đó là tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế

Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm, điều này được giải

thích là do tính giới hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như từng vùng, từng địa phương, từng khu vực Để bình ổn thị trường, nhà nước buộc phải đưa ra các chính sách chống đầu cơ và hạn chế sở hữu bất động sản

Thứ tư, tính dị biệt của bất động sản Mỗi bất động sản là một tài sản

riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kì một bất động sản nào khác

Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và

tâm lý xã hội Nhìn chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này nhưng với hàng hóa bất động sản thì đặc điểm này trội hơn

Thứ sáu, bất động sản luôn là tài sản có giá trị cao bởi giá trị của bất

động sản được quyết định bởi giá trị của đất, chi phí đầu tư, xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao, đồng thời có thể tạo vốn mới

Thứ bảy, hàng hóa bất động sản luôn chịu sự chi phối của pháp luật và

các chính sách của nhà nước bởi vì bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan, đơn vị cũng như mỗi người dân

Thứ tám, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản

phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý vì bất động sản thường có giá trị lớn bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp [1]

1.2.3 Khái quát về thị trường bất động sản

1.2.3.1 Thị trường bất động sản

* Khái niệm

Khái niệm 1 Thị trường Bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu

thành quan trọng của nền kinh tế thị trường Thị trường bất động sản liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị trường hàng hóa, thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ [46]

Khái niệm 2 “Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và

dịch vụ bất động sản được trao đổi”; TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS; TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS [1]

1.2.3.2 Phân loại thị trường bất động sản

Ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo các cách chính khác nhau như sau:

Cách 1: Phân loại thị trường theo công năng của thị trường đầy đủ

- Thị trường đất đai

- Thị trường nhà ở

- Thị trường căn hộ chung cư

- Thị trường cao ốc văn phòng

- Thị trường công trình công nghiệp (khu cụng nghiệp)

- Thị trường công trình thương nghiệp (khu thương mai, trung tâm thương mại)

- Thị trường công trình đặc biệt (sân bay, bến cảng) [45]

Cách 2: Phân loại theo tính chất kinh doanh của thị trường

trường bất động sản Tp HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ, Thái Nguyên

Cách 4: Thị trường quyền sử dụng đất (TTQSDĐ) là TTBĐS mang tính đặc thù của Việt Nam; TTQSDĐ phân chia thành Thị trường sơ cấp (thị

trường cấp 1) và Thị trường thứ cấp (có thể phân chia thành thị trường thứ cấp

* Thị trường thứ cấp

- Thị trường cấp 2: là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tái chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong thị trường này, cả người bán và người mua không phải là người sở hữu đất đai, họ chỉ tham gia thị trường mua bán quyền sử dụng đất [1]

- Thị trường cấp 3: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất hoặc cho thuê bất động sản nằm trên đất mà họ có quyền sử dụng [1]

Hình 1.2 Thị trường thứ cấp về đất đai

1.2.3.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản

Một là: Tính cách biệt của hàng hóa bất động sản cần giao dich với địa

điểm giao dich Đây là đặc điểm xuất phát từ đặc điểm hàng hóa bất động sản

là có vị trí cố định không thể di chuyển được Các hoạt động giao dịch bất động sản thường được tiến hành trên các chợ ảo Các chợ ảo thường được đặt

ở một vị trí cố định chỉ đơn thuần cung cấp các thông tin đăc điểm của bất động sản như: diện tích, mặt đường, giá cả

Hai là: Khi giao dịch hàng hóa bất động sản cần phải trải qua các bước: + Đàm phán cung cấp thông tin cần thiết về bất động sản giao dịch kiểm tra thực địa để xác định tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thông tin

+Đăng kí pháp lý để xây định quyền của mỗi bên Quan hệ giao dịch trên thị trường bất động sản thường kéo dài trong một thời gian nhất định Do

đó dễ gặp phải các biến động của thực tế (giá thay đổi theo chính sách pháp luật, các điều kiện môi trường…)

Ba là: Thị trường bất động sản thực chất là một thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản đó

Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sở hữu đất đai (quyền sử dụng đất đai) bởi vì đất đai không bao giờ hao mòn và mất đi (trừ trường hợp do thiên nhiên) người có quyền sở hữu (sử dụng ) đất không sử dụng đất như các tài sản thông thường khác, cái mà

họ có thể sử dụng đó là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại

Bốn là: Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực

sâu sắc

Bất động sản là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời được

về mặt vị trí Và nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán tâm lý, thị hiếu, Trong khi đó tâm lí, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương khác nhau Đồng thời đất đai không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được Chính vì vậy họat động của thị trường bất động sản cũng mang tính địa phương

Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung mà trải rộng ở mọi vùng trên đất nước, mà ở mỗi vùng đó trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội khác nhau mật độ dân số khác nhau Do đó nhu cầu về bất

động sản rất khác nhau về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng dẫn đến

sự khác nhau về qui mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản Thị trường bất động sản ở các đô thị thường có qui mô và trình độ cao hơn ở khu vực nông thôn

Năm là: Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo

Thị trường bất động sản là dạng thị trường không hoàn hảo nó phụ thuộc vào điều kiện đặc trưng của từng vùng, từng địa phương, nó chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, truyền thống, tập quán riêng vv

Có giao dịch ở địa phương này đã xuất hiện nhưng tại địa phương khác lại chưa xuất hiện, cá biệt hơn có giao dịch cùng loại nhưng ở địa phương khác nhau sẽ có cách tiến hành khác nhau

Ngoài ra số lượng người trên thị trường chiếm một tỉ lệ nhỏ không

đủ tiêu chí để cạnh tranh hoàn hảo và người bán có nhiều lợi thế hơn trong việc quyết định mức giá trong nhiều trường hợp, đó là giá cả độc quyền của người bán

Sáu là: Cung hàng hóa bất động sản phản ứng chậm hơn cầu hàng hóa bất động sản

Khi nhu cầu về bất động sản tăng thì cung về bất động sản trên thị trường không thể phản ứng tăng nhanh chóng như các hàng hóa thông thường khác việc tăng cung hàng hóa bất động sản cần có thời gian và khó khăn hơn các hàng hóa khác Việc tạo ra hàng hóa bất động sản, công trình xây dựng vv đòi hỏi phải tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhượng đất đai, xin cấp phép xây dựng vv

Bảy là: Các giao dịch trên thị trường bất động sản cần phải có tư vấn

chuyên nghiệp

Do trên thị thị trường bất động sản người mua và người bán không có các cơ hội và đầy đủ thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với

mình và các bất động sản thường có giá trị lớn, người mua và người bán ít có kinh nghiệm trong các giao dịch Người tư vấn chuyên nghiệp có kinh nghiệm, kĩ năng để phân tích thị trường lựa chọn bất động sản và giá cả phù hợp cho người mua hạn chế tối đa rủi ro gặp phải

Tám là: Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật Bất động sản là các tài sản có giá trị rất cao Bởi vậy nhà nước sẽ quản

lí bằng hệ thống pháp lí để bảo đảm cho các giao dịch bất động sản Mọi giao dịch bất động sản phải có sự giám sát của nhà nước Tất cả các bất động sản được đăng kí theo đúng quy định pháp luật của nhà nước sẽ giao dịch trên thị trường chính thức có sự công nhận và bảo đảm của nhà nước, thông qua đó nhà nước tăng khả năng thu ngân sách

Chín là: Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn-tài chính

Hàng hóa bất động sản có giá trị lớn và có một số đặc điểm là không thể

di chuyển được, lâu bền nên thường đóng vai trò là tài sản đảm bảo cho các hoạt động vay mượn trên thị trường vốn Chính vì vậy thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định Giữa hai thị trường này có mối liên hệ mật thiết Thực tế cho thấy biến động trên thị trường này sẽ dẫn đến biến động trên thị trường kia, khủng hoảng tài chính – tiền tệ Châu Á năm

1998 gắn liền với cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản

Mười là: Việc tham gia hay rút khỏi thị trường bất động sản là rất phức

tạp đòi hỏi phải có nhiều thời gian

Do thời gian xây dựng tạo ra bất động sản là rất lâu muốn tham gia cung cấp ngay bất động sản cho thị trường hoàn toàn là không thể Mặt khác, khi thị trường có biến động muốn rút ra khỏi thị trường là rất khó khăn, bởi lẽ người bán không thể không tham gia vì để ứ đọng vốn tại chỗ lại phải chi trả

lãi vay cho các ngân hàng, người góp vốn Người mua thì tham gia thị trường

do có nhu cầu bức xúc của đời sống không thể bỏ qua được nhu cầu đó [1]

1.2.3.4 Vai trò của thị trường bất động sản

Một là: Góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển

- Là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng bất động sản thực hiện quá trình phát triển sản xuất

- Là nơi thực hiện sự chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị và từ hình thái giá trị sang hình thái hiện vật Ta có thể thấy rằng trên thị trường bất động sản người bán và người mua có thể trao đổi với nhau qua vật ngang giá chung mà hai bên lựa chọn đó là : vàng, ngoại tệ, nội tệ…khi thực hiện việc trao đổi này hình thái hiện vật của bất động sản được chuyển hóa sang hình thái tiền tệ và ngược lại

- Khi thị trường bất động sản bị ngưng trệ làm cho vốn chậm lưu thông ảnh hưởng đến tái sản xuất của chu kì tiếp theo Ngược lại khi thị trường bất động sản thông suốt đó là một thuận lợi cho việc lưu thông vốn trên thị trường Do đó quá trình tái sản xuất sẽ thuận lợi kéo theo hoạt động sản xuất hiệu quả hơn

Hai là: Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển

- Thị trường bất động sản góp phần phát triển sức sản xuất đồng thời cũng là quá trình tăng vốn cho đầu tư cho phát triển đặc biệt là vốn cố định

- Khi thị trường bất động sản phát triển tốc độ chu chuyển của đồng vốn nhanh hơn thực chất là việc tăng thêm vốn Vốn chu chuyển theo công thức hàng - tiền - hàng hay tiền - hàng - tiền qua mỗi vòng quay của vốn giá trị của vốn tăng lên và do đó nguồn lực vốn tăng lên tốc độ quay vòng vốn càng nhanh thì nguồn vốn tăng lên càng nhanh

- Các giao dịch thế chấp bất động sản góp vốn liên doanh bằng bất động sản thực chất là những giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu tư phát triển

Ba là: Phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng ngân sách cho nhà nước

Khi thị trường bất động sản tăng lượng hàng hóa giao dịch, mở rộng phạm vi giao dịch Cả hai hướng đó đều góp phần tăng thu ngân sách cho nhà nứơc thông qua các khỏan thu như: thuế và phí

Khi tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản, nhất là thị trường chính thức bất động sản được giao dịch dễ hơn đồng thời nhà nước – cơ quan chủ quản cũng thu được các nguồn ngân sách Càng nhiều bất động sản tham gia thì càng nhiều ngân sách được thu thêm, ngoài ra còn tạo điều kiện cho thị trường chính thức họat hoạt động tốt đẹp

Bốn là: Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường

trong và ngoài nước

Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại, trong điều kiện của một nền kinh tế phát triển thì quan hệ thị trường nói chung và thị trường bất động sản nói riêng không còn chỉ bó hẹp trong phạm vi một quốc gia Thị trường bất động sản phát triển vượt khỏi một quốc gia chẳng những tạo điều kiện cho tổ chức cá nhân nước ngoài tham gia giao dịch bất động sản trên lãnh thổ của mỗi nước mà còn tạo điều kiện cho họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh bất động sản và

đai của một quốc gia Một khi thị trường bất động sản phát triển lành mạnh cũng tức là chính sách đất đai phù thì xã hội ổn định Một khi thị trường bất động sản không hoạt động không hiệu quả dẫn đến xã hội thiếu ổn định

Sáu là: Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống dân cư Thị trường bất động sản phát triển thúc đẩy khoa học, kỹ thuật và công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, cũng như các công trình phục vụ cho sinh hoạt và đời sống trực tiếp của con người, nhu cầu cho văn hóa, xã hội, thể thao

Bảy là: Thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính sách trong đó

có chính sách đất đai và chính sách về bất động sản

Thông qua họat động và phát triển của thị trường bất động sản, Nhà nước tiếp tục đổi mới, bổ sung hoàn thiện chính sách đất đai Vì chỉ có thông qua thị trường bất động sản các giao dịch dân sự về đất đai mới được thực hiện và chính ở thị trường, thông qua thị trường sẽ bộc lộ những điểm không phù hợp thực tiễn của chính sách đất đai, bộc lộ sự không phù hợp trong quản

lí đất đai [46]

1.2.3.5 Chức năng của thị trường bất động sản

- Đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau;

- Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch;

- Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu;

- Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường [1]

1.2.3.6 Các yếu tố chủ yếu của thị trường bất động sản

- Quyền mua bán BĐS;

- Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau;

- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho người mua: QSDĐ, QSHTS, liên quan đến BĐS; Nghĩa vụ về tài chính và những tồn

tại đối với người bán; Mối liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề và QHSDĐ của Nhà nước;

- Thoả thuận giá mua bán;

- Hình thức hợp đồng có thể thực hiện và được cộng đồng chấp nhận;

- Biện pháp đảm bảo chuyển QSHBĐS cho người mua tại cơ quan đăng ký BĐS;

- Biện pháp đảm bảo vay tiền bằng thế chấp mà BĐS là vật bảo đảm;

- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của TTBĐS [1]

1.2.3.7 Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản

Các chủ thể tham gia thị trường BĐS bao gồm: Nhà Nước; Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS; Tổ chức, cá nhân sử dụng BĐS; Tổ chức xã hội; Tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS và các tổ chức hữu quan [1]

Hình 1.3 Các chủ thể tham gia vào thị trường động sản

1.2.4 Quy luật cung, cầu trong thị trường bất động sản

1.2.4.1 Khái quát về cung trong thị trường bất động sản

* Khái niệm về cung bất động sản

Cung bất động sản trên thị trường là một lượng bất động sản sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định Cung không phải là toàn bộ quỹ BĐS có thể có mà là lượng BĐS có thể và sẵn sàng tham gia giao dịch mua bán trên thị trường [7]

* Để các nguồn BĐS trở thành nguồn cung BĐS trên thị trường cần

có sự hội tụ của các điều kiện sau

- Quỹ BĐS hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện thời

- Người chủ sở hữu quỹ BĐS không có mục đích để sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán

- Giá cả để thực hiện quyền chuyển giao tài sản phải phù hợp với khả năng thanh toán và chấp nhận của thị trường

- Phải có thị trường BĐS xuất hiện và quỹ BĐS đó tham gia vào giao dịch trên thị trường là được thừa nhận

- Cung BĐS là cung về một loại hàng hoá đặc biệt, giữa các loại đất đai,

sự thay đổi về cung loại đất đai này có thể làm thay đổi về cung của loại đất đai khác [7]

* Những nhân tố ảnh hưởng đến cung về BĐS

Quỹ BĐS trong quy hoạch của Chính phủ

Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho các mục đích sử dụng khác nhau Một vùng đất nằm ngay trong thành phố, nếu nó được quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp thì mảnh đất này không hề

có đóng góp gì cho việc tăng cung về BĐS

Chỉ cần một quyết định của Chính phủ về việc chuyển mục đích sử dụng thì chính mảnh đất đó sẽ ngay lập tức làm tăng cung đất ở và cũng đồng nghĩa với tăng cung về nhà ở Do vậy tổng cung về BĐS trước hết phụ thuộc vào quỹ đất được quy hoạch dùng cho xây dựng dân dụng Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về BĐS, nhất là tăng cung về nguồn BĐS hợp pháp và tự nó làm triệt tiêu cung về BĐS bất hợp pháp

Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng

Mức độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến cung về BĐS Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của BĐS hiện

có, nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai trở nên dễ dàng hơn Một khu vực đất đai không có hệ thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cung bằng không đối với thị trường nhà ở và đất ở, song cũng vùng đất đó, nếu được xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thuận tiện thì đó lại là nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trường BĐS

Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở

Nếu các nguyên vật liệu cho xây dựng nhà ở sẵn có thì khả năng và tốc

độ phát triển của ngành xây dựng nhà ở mạnh hơn; nếu giá cả các nguyên vật liệu xây dựng hạ thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung nhà ở với giá hạ sẽ được mở rộng thêm

Chính sách và pháp luật của Nhà nước

Cung về BĐS phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Chính phủ về các chế

độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất và các khoản đầu tư cho phát triển BĐS

Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về BĐS Những nguồn đất đai và nhà ở có thể sử dụng cho phát triển các công trình dân dụng nhưng không được hợp thức hoá về các quyền sở hữu và sử

dụng không thể tham gia vào nguồn cung của thị trường bất động sản hợp pháp và không được tính vào nguồn cung chính thức về BĐS

Chính sách của Nhà nước đối với phát triển và cải thiện nguồn cung về BĐS không phải là những hỗ trợ về giá đầu vào của nguyên vật liệu xây dựng, không phải là sự kiểm soát bằng các quy định về các quan hệ giao dịch trên thị trường mà thông qua các hành động thực tế từ quy hoạch, thể chế hoá các quan hệ về BĐS đến việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng

Các khu vực sản xuất và cung nhà ở

Người ta có thể chia các hoạt động sản xuất và cung cấp nhà ở thành 3 khu vực: khu vực công cộng; khu vực tư nhân và khu vực gia đình hay khu vực không chính thức

+ Khu vực công cộng: Khu vực công cộng hay khu vực Nhà nước là các

hoạt động xây dựng phát triển nhà ở do Nhà nước hoặc các cơ quan, doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách hoặc coi như vốn ngân sách và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu Nhà nước

+ Khu vực tư nhân: Khu vực phát triển nhà ở tư nhân là những hoạt

động phát triển nhà ở không bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước, do các tổ chức, các công ty hoặc cá nhân thực hiện và tuân thủ theo các quy tắc chính thức của Nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở

+ Khu vực nhà ở không chính thức: Khu vực nhà ở không chính thức là

các hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn độc lập với những khuôn khổ quy tắc của Chính phủ Tham gia hình thành quỹ nhà ở không chính thức có thể bao gồm nhiều hoạt động xây dựng và phát triển nhà ở với mục đích, tính chất và phạm vi khác nhau

+ Mối quan hệ giữa các khu vực cung cấp nhà ở: Thực tế tồn tại một

mối quan hệ và sự đan xen giữa các khu vực cung cấp nhà ở với nhau Việc phân định khu vực nhà ở tư nhân với khu vực nhà ở không chính thức cũng

tuỳ thuộc vào thái độ và quan nhiệm của Nhà nước Một khu nhà ở hợp pháp được Nhà nước thừa nhận thì được coi thuộc khu vực tư nhân, song nếu Nhà nước không thừa nhận tính hợp pháp, thì chính những nhà ở đó được xếp ngay vào danh mục nhà ở không chính thức Giữa nhà ở tư nhân

và nhà ở công cộng cũng không có ranh giới rõ ràng vì trong phần cấu thành của nhà ở tư nhân ít nhiều đều có sự kết tinh của các yếu tố đầu tư ngân sách và ngược lại [47]

Độ co giãn của cung và sự dịch chuyển đường cung BĐS

+ Độ co giãn của cung về BĐS: Sự thay đổi về cung trước hết bắt nguồn

từ sự thay đổi của sản xuất Đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên Cho dù các yếu

tố sản xuất có thay đổi theo chiều hướng nào thì số lượng đất đai vẫn không thay đổi

Hình 1.4 Mức cung cố định với mọi mức giá thay đổi

Như vậy tổng cung về đất đai nói chung là một dạng đường cung hoàn toàn không co giãn Trong trường hợp này, đường tổng cung về đất đai là một đường thẳng đứng vuông góc với trục hoành

Quy luật chung của cung là lượng cung hàng hoá tăng lên khi giá cả hàng hoá đó tăng lên

Hình 1.5 Mức cung thay đổi khi giá thay đổi

Như vậy, trong những phạm vi và hoàn cảnh nhất định cung về BĐS là một hàm co giãn đối với giá cả

*Sự dịch chuyển đường cung BĐS

Khi không có những thay đổi về các tác nhân của cung về BĐS thì lượng cung sẽ vận động trên đường cung định trước Vì cầu nhà ở có độ co giãn cao đối với giá cả nên đường cầu thường có độ dốc nhỏ Vì vậy, trong khi cung thay đổi theo đường cung có độ dốc lớn thì chỉ cần một sự thay nhỏ về lượng cung sẽ dẫn đến sự thay đổi đáng kể về mức giá cả

Hình 1.6 Sự dịch chuyển cung bất động sản

Những tác nhân làm dịch chuyển đường cung nhiều nhất phải kể đến các chính sách của Chính phủ về vấn đề BĐS Những chính sách có liên quan đến

quản lý tập trung chế độ xây dựng nhà ở như cấp phép xây dựng, các quy định

về tiêu chuẩn hoá xây dựng nhà ở và đất ở v.v… thường làm cho đường cung dịch chuyển về bên trái Ngược lại, việc mở rộng quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ làm đường cung dịch chuyển về bên phải [7]

1.2.4.2 Khái quát về cầu trong thị trường bất động sản

Khái niệm về cầu trong thị trường bất động sản

Cầu về BĐS là lượng BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được lượng BĐS đó trên thị trường

Yêu cầu của người tiêu dùng trên thị trường được hình thành từ nhu cầu tiêu dùng về nông sản phẩm, qua một quá trình phát triển như sau:

Nghiên cứu quá trình hình thành của cầu cho chúng ta thấy, mặc dù phản ánh nhu cầu tiêu dùng, nhưng cầu không thống nhất với nhu cầu

Cầu về BĐS xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của các điều kiện sau:

- Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng BĐS nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực sẵn có của mỗi người dân

- Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới được chuyển thành cầu trên thị trường

- Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán mới có điều kiện gặp được cung và cầu và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường

Có rất nhiều loại cầu khác nhau về BĐS, có thể phân loại thành các nhóm sau đây:

- Cầu về đất đai cho sản xuất:

- Cầu đất đai cho công nghiệp, giao thông và các công trình công cộng

- Cầu về nhà ở, đất xây dựng nhà ở và đất xây dựng các công trình bất động sản khác

- Cầu giả tạo xuất hiện trong quan hệ thương mại do kỳ vọng của những người kinh doanh buôn bán bất động sản [7]

Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu BĐS

Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển: Tăng trưởng dân số

là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về đất đai và nhà ở tăng lên Trước hết, tăng dân số làm gia tăng cầu về đất đai cho hoạt động sản xuất, về đất ở và nhà ở, quy mô diện tích nhà ở của các hộ gia đình tăng lên Bên cạnh đó tăng thêm nhu cầu về các hoạt động dịch vụ thương mại, y tế, văn hoá giáo dục, nhất là tại các vùng trung tâm

Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai: Sự thay đổi về

mục đích và tính chất sử dụng đất đai trong sản xuất

Sự tác động của việc làm và thu nhập đến cầu về BĐS: Khi thu nhập còn

thấp, các khoản thu nhập phải ưu tiên để thoả mãn duy trì sự tồn tại của con người Khi các nhu cầu về các vật phẩm thiết yếu đã được bảo đảm thì phần thu nhập sẽ được chuyển sang giải quyết về nhu cầu nhà ở Do vậy khi thu nhập tăng lên, cầu về nhà ở và đất ở tăng lên khá rõ nét Thứ đến, tình trạng việc làm và nghề nghiệp cũng có những yêu cầu về tính chất, đặc điểm của nhà ở phù hợp với yếu cầu và tính chất của công việc

Đô thị hoá và quá trình phát triển của đô thị: Đô thị hoá là một quá trình

phát triển tất yếu của mọi quốc gia trong giai đoạn chuyển đổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế xã hội Đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hoá là quy mô tập trung dân số về các vùng đô thị và sự phát triển quy mô bề rộng không gian đô thị Chính vì vậy quá trình đô thị hoá là quá trình có sự thay đổi căn bản nhất về cầu nhà ở đô thị