Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã tam thanh – huyện vụ bản – tỉnh nam định giai đoạn 2012 2014

Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuy

-

DƯƠNG QUỐC TRƯỞNG

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ TAM THANH – HUYỆN VỤ BẢN

TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2012 - 2014”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính Quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2011 – 2015

Thái Nguyên – năm 2015

-

DƯƠNG QUỐC TRƯỞNG

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ TAM THANH – HUYỆN VỤ BẢN

TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2012 - 2014”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính Quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Khóa học : 2011 – 2015 Giảng viên hướng dẫn : TS Phan Đình Binh

Thái Nguyên – năm 2015

LỜI CẢM ƠN

Báo cáo khóa luận tốt nghiệp chính là mốc đánh dấu kết quả của quãng thời gian rèn luyện và phấn đấu của mỗi sinh viên Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm và Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài

nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển

quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tam Thanh – Huyện Vụ Bản – tỉnh Nam Định giai đoạn 2012 - 2014” Để có được kết quả như ngày hôm nay

em xin trân thành cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, các thầy giáo, cô giáo đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong quá trình học tập tại trường

Em xin trân thành cám ơn thầy giáo Giảng viên T.S Phan Đinh Binh Thầy đã tận tình chỉ bảo, hướng dẫn em làm tốt khóa luận tốt nghiệp này

Em xin gửi lời cám ơn tới các cô chú, anh chị đang công tác tại UBND

xã Tam Thanh đã tạo điều kiện và giúp đỡ em trong thời gian thực tập

Em có được kết quả như ngày hôm nay là nhờ sự động viên vô cùng to lớn của gia đình, người thân và bạn bè

Vì năng lực bản thân và thời gian có hạn nên bài khóa luận của em không tránh khỏi những thiếu sót Em rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy giáo, cô giáo và các bạn để khóa luận tốt nghiệp của em được

hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên ngày 19 tháng 5 năm 2015

Sinh viên

Dương Quốc Trưởng

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất xã Tam Thanh - Huyện Vụ Bản - Tỉnh Nam

Định năm 2013 43 Bảng 4.2: Tình hình biến động đất đai của xã Tam Thanh Huyện Vụ Bản -

Tỉnh Nam Định giai đoạn 2012 – 2013 47 Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Tam Thanh -

Huyện Vụ Bản - Tỉnh Nam Định giai đoạn 2012 - 2014 50 Bảng 4.4: Kết quả cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất tại xã Tam

Thanh - Huyện Vụ Bản - Tỉnh Nam Định giai đoạn 2012 - 2014 51 Bảng 4.5: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại xã Tam Thanh Huyện Vụ

Bản - Tỉnh Nam Định giai đoạn 2012 - 2014 53 Bảng 4.6: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại xã Tam Thanh Huyện Vụ

Bản - Tỉnh Nam Định giai đoạn 2012 - 2014 54 Bảng 4.7: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã Tam Thanh

- Huyện Vụ Bản - Tỉnh Nam Định giai đoạn 2012 - 2014 55 Bảng 4.8 Kết quả xóa đăng ký thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại xã Tam

Thanh - Huyện Vụ Bản - Tỉnh Nam Định giai đoạn 2012 -2014 56 Bảng 4.9: Kết quả các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tam

Thanh - Huyện Vụ Bản - Tỉnh Nam Định giai đoạn 2012 - 2014 58 Bảng 4.10: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo diện tích trên địa bàn xã Tam

Thanh - Huyện Vụ Bản - Tỉnh Nam Định giai đoạn 2012 - 2014 59 Bảng 4.11: Bảng tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo loại đất

trên địa bàn xã Tam Thanh - Huyện Vụ Bản - Tỉnh Nam Định giai đoạn 2012 - 2014 60 Bảng 4.12: Bảng tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo đối tượng

sử dụng trên địa bàn đất tại xã Tam Thanh - Huyện Vụ Bản Tỉnh Nam Định giai đoạn 2012 -2014 61 Bảng 4.13: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của

người sử dụng đất 62

DANH MỤC VIẾT TẮT

MỤC LỤC

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1.Đặt vấn đề 1

1.2 Mục đích của đề tài 2

1.3 Mục tiêu của đề tài 3

1.4 Ý nghĩa của đề tài 3

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

2.1.1 Cơ sở lí luận của đề tài 4

2.1.2 Cơ sở pháp lí của đề tài 5

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài 8

2.2 Khái quát chung về chuyển QSDĐ 9

2.2.1 Các hình thức chuyển QSDĐ 9

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển QSDĐ 13

2.2.3 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một cửa tại huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh 17

2.3 Sơ lược về tình hình chuyển QSDĐ tỉnh Nam Định 25

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 26

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 26

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 26

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 26

3.2.1 Địa điểm tiến hành 26

3.2.2 Thời gian tiến hành 26

3.3 Nội dụng nghiên cứu 26

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội địa bàn xã Tam Thanh - Huyện Vụ Bản – Tỉnh Nam Định 26

3.3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất địa bàn xã Tam Thanh - Huyện Vụ

Bản- Tỉnh Nam Định 26

3.3.3 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn địa bàn xã Tam Thanh - Huyện Vụ Bản - Tỉnh Nam Định giai đoạn 2012 - 2014 26

3.4 Phương pháp nghiên cứu 27

3.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 27

3.4.2 Phương pháp tổng hợp, xử lý và thống kê số liệu 28

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của xã Tam Thanh - Huyện Vụ Bản - Tỉnh Nam Định 29

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 29

4.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội 32

4.1.3 Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất 38

4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn xã Tam Thanh - Huyện Vụ Bản - Tỉnh Nam Định 40

4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn xã Tam Thanh - Huyện Vụ Bản - Tỉnh Nam Định 43

4.2.2 Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn xã Tam Thanh - Huyện Vụ Bản - Tỉnh Nam Định 44

4.3 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tam Thanh - Huyện Vụ Bản - Tỉnh Nam Định giai đoạn 2012 - 2014 49

4.3.1 Tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tam Thanh - Huyện Vụ Bản - Tỉnh Nam Định giai đoạn 2012 - 2014 49

4.3.2 Đánh giá kết quả các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tam Thanh - Huyện Vụ Bản - Tỉnh Nam Định giai đoạn 2012 - 2014 49

4.3.3 Đánh giá chung kết quả chuyển quyền trên địa bàn xã Tam Thanh -

Huyện Vụ Bản - Tỉnh Nam Định giai đoạn 2012 - 2014 58

4.4 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của người dân 62

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 65

5.1 Kết luận 65

5.2 Đề nghị 66

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHẦN I: MỞ ĐẦU

1.1.Đặt vấn đề

Đất đai là nguồn tai nguyên vô cùng quý giá của con người và mỗi quốc gia Từ xưa đến nay cùng với sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người đất đai ngày càng khẳng định được vai trò quan trọng của mình, đất đai

là tài nguyên gốc là điểm xuất phát cho mọi sự phát triển Trong thời kỳ đổi mới như hiện nay, nền kinh tế nước ta là nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trường dưới sự quản lý của Nhà nước; phát triển theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cùng với sự gia nhập WTO thì nhu cầu sử dụng đất để phục vụ phát triển nền kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng là điều tất yếu

Xã Tam Thanh là một xã nằm phía Tây Nam huyện Vụ Bản, tỉnh Nam Định cách trung tâm TP.Nam Định khoảng 16km Đây là 1 xã thuộc khu vực đồng bằng vì vậy việc phát triển kinh tế, xã hội tương đối thuận lợi Trong hơn 10 năm trở lại đây xã đã đẩy mạnh các chương trình phát triển kinh tế -

xã hội nông thôn như chương trình bê tông hóa kênh mương, làm đường giao thông liên thôn, liên xóm xây dựng trường học, trạm y tế và các thiết chế văn hóa, thể dục thể thao, chuyển đổi cơ cấu mùa vụ, cây trồng vật nuôi, phát triển làng nghề… theo hướng xây dựng Nông thôn mới Đến nay đời sống của người dân cũng đã được cải thiện đáng kể.

Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất Trên thực tế, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng Tuy nhiên chỉ đến khi luật đất đai năm 1993 ra đời thì chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền, cũng như trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó Theo luật Đất đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng

đất Trong quá trình thực hiện và sau 2 lần sửa đổi, bổ xung (vào năm 1998, 2001) hoạt động chuyển quyền sử dụng đất thu được những thành tự đáng kể góp vốn phần hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất đai, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển Nền kinh tế này ngày càng phát triển, lĩnh vực đất đai diễn ra ngày càng sôi động hơn và đa dạng mà Luật Đất đai 1993 bộc

lộ nhiều điểm không phù hợp Chính vì vậy, Luật Đất đai 2003 ra đời nhằm khắc phục những tồn tại của Luật đất đai 1993 Vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định cụ thể, chặt chẽ hơn Luật Đất đai 1993 cả về số hình thức chuyển quyền (thêm 3 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là tặng cho , góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất ) và thủ tục chuyển nhượng cũng như nhiều vấn đề liên quan Luâ ̣t Đất đai 2013 ra đời và đến nay cũng đã được đưa vào thực thi tuy nhiên không có nhiều bổ sung, thay đổi về quy đi ̣nh các hình thức chuyển quyền sử du ̣ng đất , về cơ bản vẫn là 8 hình thức chuyển quyền sử du ̣ng đất như Luâ ̣t Đất đai 2003

Việc chuyển quyền sử dụng đất là một hình thức điều phối đất đai, làm cho đất đai được sử dụng hiệu quả hơn, tạo ra mối quan hệ đất đai mới mà chủ yếu là những người có nhu cầu sử dụng đất thực sự Bên cạnh đó công tác chuyển quyền sử dụng đất cũng gây nên những điều bất cập như: tạo nên những cơn sốt giá đất, tình trạng đầu cơ tích lũy đất… dẫn đến đất đai tập trung vào một số người sử dụng không hiệu quả Họ muốn thu lợi nhuận từ việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo T.S Phan Đinh Binh, em xin tiến hành thực hiện đề tài: “

Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tam Thanh - huyện Vụ Bản - tỉnh Nam Định giai đoạn 2012 - 2014”

1.2 Mục đích của đề tài

Tìm hiểu, đánh giá thực trạng của công tác chuyển quyền trên địa bàn

xã giai đoạn 2012 - 2014

Xác định những thuận lợi khó khăn trong việc thực hiện những chính sách pháp luật đất đai Từ đó tìm ra hướng giải quyết cho công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng

Xây dựng và hoàn thiện thủ tục pháp lý trong công tác chuyển quyền sử dụng đất cho địa bàn xã

1.3 Mục tiêu của đề tài

Đánh giá được thực trạng tình hình chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Tam Thanh giai đoạn 2012 - 2014 Cụ thể:

- Đánh giá 8 hình thức chuyển QSDĐ thông qua thu thập số liệu tại các phòng ban chức năng

- Đánh giá sự hiểu biết về chuyển QSDĐ thông qua bộ câu hỏi

1.4 Ý nghĩa của đề tài

Ý nghĩa về học tập: Giúp sinh viên tiếp cận với các công việc thực tế tại địa phương nhằm áp dụng được các kiến thức đã được học trong Nhà trường, đồng thời làm phong phú hơn các kiến thức thực tế đặc biệt là xung quanh các vấn đề nghiên cứu Từ đó sẽ làm tốt các công việc sau khi tốt nghiệp ra trường

Ý nghĩa trong thực tế: Đề tài giúp tìm hiểu rõ những vướng mắc trong công tác chuyển quyền sử dụng đất Từ đó kiến nghị những biện pháp khắc phục những hạn chế còn tồn đọng, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong công

tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Cơ sở lí luận của đề tài

Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như

bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh

sự kiểm soát của Nhà nước

Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất toàn diện Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó

là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993 Tuy vậy luật đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển Song, trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003

Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể

hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan

Luâ ̣t Đất Đai 2013, Nhà nước không bổ sung thêm quyền được chuyển QSDĐ cho người sử du ̣ng , ngoài ra cụ thể hóa hơn về các quyền chuyển QSDĐ đất

Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:

Luâ ̣t Đất đai 2003;

Luâ ̣t Đất đai 2013;

Luật thuế sử dụng đất và nhà ở;

Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất;

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính p hủ về thi hành Luật đất đai năm 2013;

Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ về giá đất; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền sử dụng đất;

Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Thông tư số 24/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính

Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định

bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

Thông tư liên tịch số 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của

Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai;

Thông tư số 03/2006/TT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 củ Bộ Tư pháp - Bộ Tài Nguyên và Môi trường về sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của

Bộ Tư pháp - Bộ Tài Nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;

Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện, một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại đất đai;

Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất (gọi tắt là Thông tư số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT);

Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (gọi tắt là Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT);

Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lí, quản lí hồ sơ địa chính (gọi tắt là Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT);

Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất (gọi tắt là Thông tư số 117/2004/TT-BTC);

Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên

và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên

và Môi trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ tài nguyên

và Môi trường Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Quyết định số 93/QĐ-TTg ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương

Khoản 1 Điều 174 LĐĐ 2013 về Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất cóthu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gianthuê

Điều188.Luật Đất Đai 2013 về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền

sử dụng đất ; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Điều190,191,192 Luật Đất Đai 2013 về Điều kiện chuyển đổi quyền

sử dụng đất nông nghiệp và các trường hợp không được nhận chuyển nhượng,nhận tặng cho quyền sử dụng đất

Điều 193,194 Luật Đất Đai 2013 về điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư

sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thựchiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu

tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Nhìn nhận một cách khách quan từ lịch sử của loài người cho đến nay, đất đai đã trở thành một thứ không thể thiếu trong cuộc sống của mỗi người Bắt đầu khi loài người xuất hiện đất đai là nơi con người làm nhà để ở,

là đất để trồng rau, nuôi trồng Còn ngày nay, đất đai là một loại tài nguyên được con người khai thác sử dụng để phát triển kinh tế - xã hội

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên không bao giờ mất đi và cũng không thể có bất cứ một thứ nào có thể thay thế được Quan hệ đất đai ngày càng trở nên quan trọng, gắn liền với sự phát triển của xã hội Cần phải có sự xác lập

rõ ràng đối với mỗi người sử dụng đất để đảm bảo sự công bằng cũng như để đảm bảo cho đất đai được bảo vệ không làm tổn hại đến tài nguyên vô cùng quý giá này

Trước kia khi pháp luật đất đai chưa công nhận đất là một loại tài sản, một loại hàng hóa đặc biệt có thể trao đổi trên thị trường, thì đất đai chưa thực sự phát huy được tiềm năng của nó, người dân tự do trao đổi mua bán

mà Nhà nước không thể kiểm soát được, đây là một trong những vấn đề gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai Chính trong quá trình hình thành, phát triển, đổi mới của xã hội, đất đai ngày càng trở nên quan trọng, chúng ta đã đánh giá đúng được mức độ quan trọng của đất không chỉ

là trên lĩnh vực lãnh thổ quốc gia mà còn trong sự phát triển hàng ngày của con người Hiến pháp và pháp luật về đất đai được Nhà nước ban hành đã trở thành một động lực cho sự phát triển kinh tế đất nước nói chung và của mỗi người dân nói riêng

Cùng với sự phát của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế công nghiệp hóa - hiện đại hoá đất nước Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử

dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội

2.2 Khái quát chung về chuyển QSDĐ

Luật đất đai 2003 và sau này là Luâ ̣t Đất đai 2013 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,

thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ

2.2.1 Các hình thức chuyển QSDĐ

2.2.1.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử du ̣ng đất cho nhau theo các nô ̣i dung , hình thức chuyển quyền sử du ̣ng đất theo quy đi ̣nh của các cơ quan có thẩm quyền được quy định trong bô ̣ luâ ̣t dân sự và pháp luâ ̣t về đất đai

- Hộ gia đình cá nhân được nhâ ̣n chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác theo Điều 179 Luâ ̣t đất đai 2013.[2]

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp

- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí đo đạc.[2]

2.2.1.2 Quyền chuyền nhượng quyền sử dụng đất

Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử du ̣ng đất cho người được chuyển nhượng , còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng

Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu, ngoài ra:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà nhà nước không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ.[2]

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

- Hộ gia đình cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.[5]

2.2.1.3 Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê là hình thức chuyển quyền sử du ̣ng đất có thời ha ̣n trong đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử du ̣ng trong mô ̣t thời ha ̣n, còn bên thuê phải sử du ̣ng đất đúng mu ̣c đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi đã hết thời ha ̣n thuê

Cho thuê la ̣i là hình thức chuyển quyền sử du ̣ng đấ t mà trong đó bên thuê đã thuê và sử du ̣ng trước đó có nhu cầu thuê tiếp và gia ha ̣n hợp đồng

2.2.1.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất

Là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang người thừa kế theo di chúc hoă ̣c theo pháp luật phù hợp với quy định của bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội

Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng rộng rãi theo quy định của pháp luật Từ đó QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người

sử dụng đất có quyền để thừa kế Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Luật Dân sự về để thừa kế

- Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết

- Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,

em ruột của người đã chết

- Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người đã chết, cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, dì ruột, cô ruột

2.2.1.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào Nó

thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ

áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này.[5]

2.2.1.6 Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Là hình thức chuyển quyền sử đụng đất không đầy đủ , trong đó bên thế chấp dùng quyền sử du ̣ng đất để bảo đảm viê ̣c thực hiê ̣n nghĩa vụ dân sự Bên thế chấp được tiếp tu ̣c sử du ̣ng đất trong thời ha ̣n thế chấp Thông thường viê ̣c thế chấp đất đô thi ̣ thường đi liền với thế chấp về nhà ở hoă ̣c thế chấp về nhà ở nhưng thực chất là thế chấp cả về đất ở

Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau:

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động

- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ.[5]

2.2.1.7 Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ

là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả ngay Do

đó, những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp.[5]

2.2.1.8 Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc là sức lao động, máy móc… theo thỏa thuận

Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung.[5]

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển QSDĐ

2.2.2.1 Điều kiện để được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất

Khi người sử dụng đất thuộc các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186

và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

3 Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.[2]

2.2.2.2 Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng được quy định tại Điều 168 Luâ ̣t đất đai 2013 như sau:

1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền

2 Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự

án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.[2].[5]

2.2.2.3 Mô ̣t số quy đi ̣nh chung về nhận chuyển quyền sử dụng đất

Điều 169 Luâ ̣t đất đai 2013 quy định về người nhận chuyển quyền sử dụng đất:

1 Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này;

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;

c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này;

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;

đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền

sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;

e) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;

i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;

k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp

có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản

về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung;

l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản

án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;

m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập

2 Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản

4 Điều 191 và Điều 192 của Luật này.[2]

2.2.3 Những quy định về trình tự , thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một cửa tại huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh

2.2.3.1 Thủ tục chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

+ UBND xã , phường, thị trấn lập phương án chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển đổi ) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường huyê ̣n (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh);

+ Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án

và chuẩn bị hồ sơ địa chính; làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính

và trình UBND huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh) quyết định;

+ UBND huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh) có trách nhiệm xem xét,

ký giấy chứng nhận QSDĐ đối với các thửa đất chuyển đổi và gửi cho Phòng Tài nguyên và Môi trường

- Trường hợp 2: Chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp giữa hai hộ gia đình,

cá nhân, được thực hiện như sau:

+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn;

+ Trong thời hạn không quá 02 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Phòng Tài nguyên

và Môi trường;

+ Trong thời hạn không quá 03 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa chính

và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.[8]

* Quy định về hồ sơ:

- Đối với trường hợp 1:

+ Văn bản thoả thuận về việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp;

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 (nếu có)

- Đối với trường hợp 2:

+ Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ có chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất;

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 (nếu có)

- Số lượng hồ sơ: 01 bộ

* Thời hạn giải quyết: Không quá 03 ngày kể từ ngày Phòng Tài

nguyên và Môi trường huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh) nhận đủ hồ sơ hợp lệ, thì Phòng này có trách nhiệm chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ hoặc nếu thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ (đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận) thì thời hạn giải quyết sẽ áp dụng như đối với thủ tục cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ quy định.[8]

2.2.3.2 Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;

Bước 3: Trong thời hạn không quá 03 ngày kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính;

Bước 4: Trong thời hạn không quá 03 ngày kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, bên nhận tặng cho thực hiện xong nghĩa

vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm trao Giấy chứng nhận QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng, người nhận tặng cho QSDĐ

- Các giấy tờ khác liên quan: Giấy ủy quyền, giấy xác nhận;

- Tờ khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, hoá đơn nộp nghĩa vụ tài chính

- Số lượng hồ sơ: 01 bộ

* Thời hạn giải quyết: Không quá 10 ngày (không kể thời gian người

sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy

đủ, hợp lệ.[8]

2.2.3.3 Thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ

* Trình tự thực hiện:

Bước 1: Bên cho thuê, cho thuê lại QSDĐ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng

ký quyền sử du ̣ng đất thuô ̣c Phòng Tài nguyên - Môi trường huyê ̣n (thị xã, thành phố trực thuô ̣c tỉnh);

Bước 2: Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận

* Quy định về hồ sơ:

- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ (đã có công chứng hoặc chứng thực);

- Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ được quy định tại Điểm 1, 2 và 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013

- Số lượng hồ sơ: 01 bộ.[8]

- Bước 3: Công dân tới thực hiện nghĩa vụ tài chính tại Trung tâm giao dịch “một cửa” UBND huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh);

- Bước 4: Công dân nhận kết quả tại Trung tâm giao dịch “một cửa” UBND huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh)

* Quy định về hồ sơ:

- Di chúc; biên bản phân chia thừa kế; bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật; đơn đề nghị của người nhận thừa kế đối với trường hợp người nhận thừa kế là người duy nhất;

- Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai 2013 (nếu có);

- Số lượng hồ sơ: (01 bộ)

* Thời hạn giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ

hợp lệ.[8]

2.2.3.5 Thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

Thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

* Trình tự thực hiện:

- Bước 1: Cá nhân, tổ chức nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên - Môi trường huyê ̣n (thị xã, thành phố trực thuô ̣c tỉnh) ;

- Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên - Môi trường huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh) tiếp nhận, thẩm tra hồ sơ, giấy tờ sử dụng đất, điều kiện thế chấp theo quy định của pháp luật (nếu không đủ điều kiện thì từ chối);

- Bước 3: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên - Môi trường huyện (thị xã) thực hiện đăng ký thế chấp vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;

- Bước 4: Trả trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện có bảo đảm cho người yêu cầu đăng ký thay đổi (hoặc UBND cấp xã, trong trường hợp hồ sơ đăng ký qua UBND xã);

- Văn bản ủy quyền (nếu có)

- Số lượng hồ sơ: 01 (bộ)

* Thời hạn giải quyết: Không quá 05 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ

Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên - Môi trường huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh) tiếp nhận, thẩm tra hồ sơ, giấy tờ sử dụng đất, điều kiện thế chấp theo quy định của pháp luật (nếu không đủ điều kiện thì từ chối);

Bước 3: Thực hiện các công việc sau:

Thay đổi các thông tin tại sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai; thay đổi nội dung đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại Giấy chứng nhận QSDĐ;

Chứng nhận việc đăng ký thay đổi vào đơn yêu cầu đăng ký;

Thông báo cho các cơ quan quản lý hồ sơ địa chính

Bước 4: Trả trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện có bảo đảm cho người yêu cầu đăng ký thay đổi (hoặc UBND cấp xã, trong trường hợp hồ sơ đăng ký qua UBND cấp xã)

- Văn bản ủy quyền (nếu có)

- Số lượng hồ sơ: 01 (bộ)

* Thời hạn giải quyết: Không quá 05 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ

- Bước 3: Công dân nhận kết quả tại Trung tâm giao dịch “một cửa” UBND huyện (thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh)

* Cách thức thực hiện: Tại Phòng Tài nguyên - Môi trường huyện (thị xã,

- Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai năm

2013 (nếu có)

- Số lượng hồ sơ: 01 (bộ)

* Thời hạn giải quyết: Không quá 05 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ

hợp lệ

2.2.3.6 Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ

Trình tự thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ

* Quy định về hồ sơ

Bộ hồ sơ gồm có:

- Hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ (đã có công chứng hoặc chứng thực);

- Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ được quy định tại khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013

Trình tự, thủ tục xoá đăng góp vốn bằng giá trị QSDĐ

Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng giá trị QSDĐ hoặc cả hai bên nộp 01 bộ hồ sơ gồm có:

- Hợp đồng chấm dứt góp vốn;

- Giấy chứng nhận QSDĐ;

Trường hợp xoá đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn chỉ chỉnh lý trong giấy chứng nhận QSDĐ (do không thay đổi thửa đất) thì trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng

ký QSDĐ cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện xoá đăng ký góp vốn trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ

Trường hợp xoá đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho pháp nhân mới (do có thay đổi thửa đất) thì thực hiện như sau:

Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao hồ

sơ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ đến phòng Tài nguyên và Môi trường;

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ,

Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ (đối

với trường hợp không thay đổi thửa đất) hoặc thu hồi giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp cho pháp nhân mới (đối với trường hợp có thay đổi thửa đất), trường hợp bên góp vốn là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn thì ký giấy chứng nhận QSDĐ để cấp cho bên đã góp vốn là

hộ gia đình cá nhân mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn thì gửi giấy chứng nhận QSDĐ đã thu hồi của pháp nhân mới cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất;

Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình UBND cấp huyện quyết định cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân đã góp vốn mà thời hạn sử dụng đất kết chưa thúc sau khi chấm dứt góp vốn

Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình, UBND huyện xem xét ký giấy chứng nhận QSDĐ

Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã kết thúc cùng lúc với chấm dứt hợp đồng góp vốn nếu bên góp vốn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì lập thủ tục xin gia hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 141 và Điều 142 Nghị định 181/2004/NĐ-CP; nếu bên góp vốn không xin gia hạn hoặc không được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục thu hồi theo quy định của pháp luật tại khoản 3 Điều 132 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.[8]

2.3 Sơ lƣợc về tình hình chuyển QSDĐ tỉnh Nam Định

Nam Đi ̣nh là một tỉnh thuô ̣c vùng Đồng bằng sông Hồng , giáp biển Với sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung hiện nay, việc sử dụng đất để phát triển các ngành kinh tế đang ngày một gia tăng Đất đai sử dụng ngày một nhiều và ngày càng được các cấp , các ngành quan tâm Công tác chuyển quyền sử dụng đất ở tỉnh Nam Đi ̣nh nói chung có sự biến động rất lớn Người dân tham gia vào việc chuyển quyền tương đối nhiều, nhưng chưa đa dạng, chủ yếu là hình thức chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Công tác chuyển quyền sử dụng đất

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Xã Tam Thanh – Huyện Vụ Bản – Tỉnh Nam Định

- Phạm vi thời gian: Giai đoạn 2012 - 2014

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành

3.2.1 Địa điểm tiến hành

Xã Tam Thanh – Huyện Vụ Bản – Tỉnh Nam Định

3.2.2 Thời gian tiến hành

Từ 09/2/2015 đến 18/5/2015

3.3 Nội dụng nghiên cứu

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội địa bàn xã Tam Thanh - Huyện

Vụ Bản – Tỉnh Nam Định

- Điều kiện tự nhiên

- Điều kiện kinh tế - xã hội

3.3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất địa bàn xã Tam Thanh - Huyện Vụ Bản- Tỉnh Nam Định

3.3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2014

Nội dung 1: Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo 8 hình thức chuyển quyền được quy định trong Luật Đất đai năm 2013:

- Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất

- Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Đánh giá kết quả cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất

- Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất

- Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất

- Đánh giá kết quả thế chấp & xoá thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

- Đánh giá kết quả bảo lãnh bằng giá trị quyền sử đất

- Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử đất

Nội dung 2: Đánh giá sự hiểu biết về chuyển QSDĐ của người dân

- Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

- Đánh giá sự hiểu biết của người dân về các hình thức chuyển quyền

sử dụng đất

3.3.3.3 Đánh giá chung kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã

Tam Thanh - Huyện Vụ Bản - Tỉnh Nam Định giai đoạn 2012 -2014

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu

- Thu thập các số liệu, tài liệu có liên quan tới công tác chuyển quyền

sử dụng đất của xã và các văn bản có liên quan

3.4.1.2 Thu thập số liệu sơ cấp

Tiến hành điều tra thu thập số liệu về tình hình chuyển quyền sử dụng đất thông qua phiếu điều tra người sử dụng đất (phần phụ lục) để thu thập số liệu phục vụ cho việc đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường

3.4.2 Phương pháp tổng hợp, xử lý và thống kê số liệu

Việc tổng hợp số liệu, xử lý dữ liệu, phiếu điều tra bằng phần mềm Excel 2003 Từ đó làm căn cứ cho phân tích, đánh giá số liệu đảm bảo tính hợp lý, có cơ sở khoa học cho đề tài

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của xã Tam Thanh - Huyện Vụ Bản - Tỉnh Nam Định

4.1.1 Điều kiện tự nhiên

4.1.1.1 Vị trí địa lý

Tam Thanh là 1 xã nằm phía Tây Nam huyên Vụ Bản , cách trung tâm huyê ̣n ly ̣ khoảng 2km về phía Tây Nam , có tổng diện tự nhiên 698,14ha, bao gồm 8 thôn xóm, xã có địa giới hành chính như sau:

- Phía Đông giáp xã Liên Minh

- Phía Nam giáp xã Vĩnh Hào

- Phía Tây giáp xã Yên Mỹ, huyện Ý Yên

- Phía Bắc giáp TT Gôi và xã Kim Thái

Dòng sông Sắt nằm phía Tây Nam xã là ranh giới giữa Tam Thanh với huyê ̣n Ý Yên và là hê ̣ thống đường thủy , nguồn cung cấp nước cho sản xuất , sinh hoa ̣t của nhân dân Đường Quốc lộ 10 nối liền TP Nam Đi ̣nh và TP Ninh Bình và Quốc lô ̣ 37B (đường 56 cũ) chạy qua địa bàn xã là trục giao thông chính quan tro ̣ng , cùng với hệ thống đường liên thôn , liên xã thuâ ̣n lợi cho viê ̣c đi la ̣i trao đổi hàng hóa và các nhu cầu sinh hoa ̣t khác của người dân trong xã cũng như các khu vực lân câ ̣n

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Tam Thanh là xã nằm trong vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng , có

đi ̣a hình tương đối bằng phẳng , chênh lê ̣ch đi ̣a hình không lớn , thuâ ̣n lợi cho phát triển ngành nông nghiệp đa dạng , xây dựng cơ sở ha ̣ tầng , bố trí dân cư

tâ ̣p trung

4.1.1.3 Khí hậu, thời tiết

Khí hậu Tam Thanh mang đặc điểm vùn g nhiê ̣t đới gió mùa , nóng ẩm,

1 năm chia làm 4 mùa (xuân, hạ, thu, đông), nhưng có 2 mùa rõ rệt là mùa

khô và mùa mưa Mùa mưa từ tháng 5 đền tháng 10, mưa nhiều nhất vào tháng 7,8,9 lượng mưa chiếm khoảng 80% lương mưa của cả năm Mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau , tháng 12,1,2 năm sau hầu như không có mưa Lượng mưa trung bình trong năm từ 1700 – 1800 mm

- Nhiệt đô ̣: Nhiê ̣t đô ̣ tối cao 32°C, nhiê ̣t đô ̣ tối thấp 15°C Mùa đông, nhiê ̣t đô ̣ trung bình 18,9°C, tháng lạnh nhất là tháng 1 và tháng 2 Mùa hạ nhiê ̣t đô ̣ trung bình là 29°C, tháng nóng nhất là tháng 5,6 và tháng 7 Nhiê ̣t đô ̣ trung bình trong năm từ 27 -28°C, số tháng có nhiê ̣t đô ̣ trung bình lớn hơn 28°C từ 7 đến 8 tháng

- Nắng: Số giờ nắng trong năm: 1650 đến 1700 giờ Vụ hè thu có số giờ nắng cao khoảng 1100 đến 1200 giờ, chiếm 70% số giờ nắng trong năm

- Độ ẩm : Độ ẩm không khí tương đối cao , trung bình năm từ 85% Tháng có độ ẩm cao nhất là tháng 3 khoảng 90%, tháng thấp nhất là tháng 11 khoảng 80%

- Gió: Hướ ng gió thay đổi theo mùa Mùa hè hướng gió thịnh hành là gió Đông Nam, với tần suất 50 – 70%, tốc đô ̣ gió trung bình 1,9 – 2,2m/s Tốc

đô ̣ gió cực đa ̣i (khi có bão ) là 40m/s Trong tháng 6,7 bị ảnh hưởng của gió Tây nên nhiê ̣t đô ̣ khô nóng Mùa đông hướng gió thịnh hành là gió Đông Bắc với tần suất là 60 – 70%, tốc đô ̣ gió trung bình 2,4 – 2,6 m/s vào mùa này do ảnh hư ởng của gió mùa Đông Bắc , nhiê ̣t đô ̣ xuống thấp nên thường xuyên xuất hiê ̣n sương muối , rét đậm, rét hại gây ảnh hưởng đến quá trình sản xuất

và sinh hoạt của nhân dân

Nhìn chung điều kiện khí hậu của xã tương đối thuận lợ i cho môi trường sống của con người và phát triển sản xuất nông nghiê ̣p

4.1.1.4 Thủy văn

Đặc điểm thủy văn của xã Tam Thanh là hệ thống sông ngòi , kênh mương do con người khai nguồn thông la ̣ch để phu ̣c vu ̣ sản xuất và sinh hoa ̣t Chạy dọc theo phía Tây của xã là dòng sông Sắt với chiều dài khoảng 3km, sông Ha ̣ Va ̣n , sông Hương, kênh Nam chảy qua xã có chiều dài khoảng 5km

cùng với hệ thống kênh ngòi , mương máng hình xương cá đảm bảo tưới tiêu cho hầu hết đồng ruô ̣ng Vòa mùa mưa các mương , máng có chức năng tiêu úng rất tốt, mùa khô thường cạn nên phải dùng trạm bơm để hút nước vào hệ thống kênh mương đẻ dẫn nước vào đồng ruô ̣ng phu ̣c vu ̣ cho sản xuất của nhân dân

4.1.1.5 Nguồn tài nguyên

4.1.1.5.1 Tài nguyên đất

Đất đai xã Tam Thanh mang đặc tính của đất phù sa không được bồi đắp hàng năm và bi ̣ glây hóa ma ̣nh đến trung bình là chủ yếu Căn cứ vào quá trình hình thành cho thấy đất đai Tam Thanh có 1 số loa ̣i chính là :

- Đất glâysol: là vùng đất trũng thường bị úng nước mưa mùa hè , được dùng để cấy xả 2 vụ hoặc 1 vụ lúa xuân – 1 vụ cá Đi ̣a hình cao từ 0,5 – 1,2m,

có diện tích khoảng 517ha

- Đất phù sa kh ông được bồi, glây chủ yếu có đô ̣ cao từ 1,2 – 1,5m, có diê ̣n tích khoảng 74ha

- Đất phù sa không được bồi địa hình cao trên 1,5m Đất cát pha hoặc thịt nhẹ có diện tích khoảng 67ha

- Đất cát địa hình cao trên 2m, diện tích khoảng 40ha

Với đă ̣c điểm nông hóa thổ nhưỡng cho thấy Tam Thanh có điều kiê ̣n thuâ ̣n lợi để phát triển ngành nông nghiê ̣p với nhiều loa ̣i cây trồng khác nhau : lúa, lạc, đỗ xanh, ngô, khoai,… và thuâ ̣n lợi phát triển, mở rô ̣ng phát triển các khu tiểu thủ công nghiê ̣p, cơ sở sản xuất kinh doanh, du li ̣ch sinh thái

4.1.1.5.2 Tài nguyên nước

- Nguồn nướ c mă ̣t : Được lấy từ lượng mưa hàng năm tích tụ lại các kênh ngòi, mương máng Hàng năm lượng mưa bình quân lớn (khoảng 1750 – 1800mm) nhưng phân bố không đều trong năm , tập trung chủ yếu vào tháng 7,8,9 chiếm khoảng 80% lượng mưa cả năm Do đó mùa mưa thường gây úng lụt cho cây trồng, mùa khô thì thiếu nước cho sản xuất Mă ̣t khác nguồn nước này đã bắt đầu bị ô nhiễm do nước thải các khu công nghiệp , làng nghề, nước thải sinh hoạt của các hộ gia đình , do quá trình sử du ̣ng thuốc trừ sâu , phân bón hóa học cho sản xuất nông nghiệp