QUỸ ĐẦU TƯ TÍN CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN REIT VÀ CƠ HỘI ÁP DỤNG MÔ HÌNH REIT

Bên cạnh đó, Thông tư 13/2010/TT-NHNN về duy trì các tỷ lệ đảm bảo an toàntrong hoạt động của các tổ chức tín dụng cũng đang khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại, bởicác khoản vay kinh doanh b

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước: năm 2009, dư nợ cho vay đầu tư kinhdoanh bất động sản xấp xỉ là 200 nghìn tỷ đồng, tương đương với 10,5% tổng dư nợngân hàng và 11,76% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế Song sẽ là không đủ khi dựbáo vốn cho thị trường bất động sản từ nay tới năm 2020 phải cần tới ít nhất khoảng

130 tỷ USD, tức là 13 tỷ USD/năm để đảm bảo cho nhu cầu phát triển Nhằm kiểmsoát rủi ro và duy trì tăng trưởng dư nợ tín dụng dưới 30% trong năm 2009 và nỗ lựcgiảm dưới 25% trong năm 2010, ngành ngân hàng đang dần siết lại cho vay đầu tư,kinh doanh bất động sản

Bên cạnh đó, Thông tư 13/2010/TT-NHNN về duy trì các tỷ lệ đảm bảo an toàntrong hoạt động của các tổ chức tín dụng cũng đang khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại, bởicác khoản vay kinh doanh bất động sản được xếp vào loại tài sản “Có” có hệ số rủi ro

là 250% và hạn mức cho vay của các tổ chức tín dụng sẽ không được vượt quá 15%vốn tự có Nhiều nhà đầu tư lo ngại khi văn bản này có hiệu lực, hoạt động vay và xúctiến giải ngân chắc chắn sẽ có nhiều đột biến khi cánh cửa vốn đã hẹp, đang ngày cànghẹp hơn Trong khi đó, một số doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, bấtđộng sản cũng phải đối mặt với những thách thức liên quan tới thu hồi vốn và xoayvòng vốn, tái đầu tư

Bức tranh ảm đạm của thị trường bất động sản có lẽ sẽ kéo dài hết năm nay vàthậm chí là nửa đầu năm 2012 Để sang trang mới, thị trường bất động sản Việt Nam

quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs) sẽ mở ra cơ hội phát triển cho thị trường bấtđộng sản Việt Nam trong thời gian tới.

Đề tài được chọn vì sự cấp thiết của vấn đề trong điều kiện kinh tế- xã hội ViệtNam hiện nay

o Mục tiêu nghiên cứu:

Đề tài nghiên cứu được thực hiện nhằm giải quyết hai câu hỏi chính:

1 REITs có giải quyết được tình trạng thiếu hụt nguồn cung vốn cho thị trường BĐS?

2 Mô hình REITs nào là phù hợp để áp dụng cho thị trường BĐS Việt Nam?

o Phương pháp nghiên cứu:

Phương pháp nghiên cứu chủ yếu là phương pháp phân tích nhằm xem xét đánhgiá thị trường BĐS Việt Nam để tìm ra công cụ giải quyết vấn đề thiếu hụt vốn đầu tưvào BĐS

Đồng thời đây là một vấn đề mang tính định tính và mới lạ với thị trường ViệtNam do đó phương pháp so sánh nhằm tìm ra những điểm tương đồng của thị trườngBĐS Việt Nam với thị trường BĐS của các nước trong khu vực để đưa ra giải pháp chovấn đề thiếu hụt vốn đầu tư vào BĐS như hiện nay

o Nội dung nghiên cứu:

Nội dung của đề tài bao gồm ba phần chính: thứ nhất, nghiên cứu lý thuyết về mô hình REIT cũng như thực tế vận hành của REIT tại các nước trên thế giới Thứ hai,

thực trạng về cung cầu của thị trường BĐS tại Tp HCM Thứ ba, nhấn mạnh sự cầnthiết của REIT để thu hút vốn cho thị trường bất động sản nói chung và đa dạng cáckênh đầu tư cho nhà đầu tư nói riêng Đồng thời đưa ra mô hình phù hợp với thị trườngBĐS Việt Nam hiện nay

o Đóng góp của đề tài:

Với đề tài nghiên cứu này chúng tôi hy vọng sẽ tìm được một mô hình REITs phùhợp với thị trường BĐS Việt Nam để giải quyết nhu cầu vốn đầu tư vào BĐS

trường BĐS Việt Nam.

o Hướng phát triển của đề tài:

Từ kết quả đã nghiên cứu, hướng phát triển của đề tài là giúp hoàn thiện cơ sở,hành lang pháp lý cho việc hình thành và hoạt động của các REIT trong bối cảnh củathị trường bất động sản Việt nam hiện nay

Chương I:TỔNG QUAN VỀ QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN

-REIT

1.1 Khái niệm về REIT 1

1.2 Phân loại các mô hình REIT 2

1.2.1 Equity REIT – REIT khai thác BĐS 2

1.2.2 Mortgage REIT – REIT cho vay 3

1.2.3 Hybrid REIT – REIT hỗn hợp 3

1.3 Đặc điểm của quỹ tín thác đầu tư bất động sản – REIT 5

1.3.1 Phương thức hoạt động 5

1.3.2 Thuế 5

1.3.3 Cổ tức 6

1.3.4 Chứng chỉ REIT có tính chất như trái phiếu 7

1.3.5 Phương thức quản lý 7

1.3.6 Hoạt động kinh doanh chủ yếu của REIT 7

1.4 Sơ lược về mô hình REIT của các nước trên thế giới 9

1.4.1 Mỹ 13

1.4.2 Nhật Bản 14

1.4.3 Trung Quốc 15

1.5 Sự thành công của REIT tại các quốc gia trên thế giới 15

1.6 Bài học kinh nghiệm 16

Chương II: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP HỒ CHÍ MINH TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY 2.1 Thực trạng thị trường BĐS tại TP.Hồ Chí Minh những năm gần đây 18

2.1.2 Văn phòng cho thuê 23

2.1.3 Thị trường bán lẻ và trung tâm thương mại 24

2.1.4 Thị trường bất động sản khu công nghiệp 27

2.2 Nguồn cung vốn cho thị trường bất động sản 29

2.3 Sự cần thiết của việc áp dụng mô hình REIT tại Việt Nam 33

2.4 Các nhân tố tác động đến việc hình thành REIT tại Việt Nam 35

2.4.1 Nhân tố tích cực 35

2.4.2 Nhân tố tiêu cực 35

Chương III: GIẢI PHÁP CHO NGUỒN CUNG VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 3.1 Lựa chọn mô hình REIT phù hợp với thị trường BĐS Việt Nam 37

3.1.1 Cơ cấu tổ chức 38

3.1.2 Nguyên tắc vận hành 39

3.2 Đề xuất các giải pháp hoàn thiện mô hình REIT tại Việt Nam 41

3.2.1Củng cố thị trường bất động sản 41

3.2.2 Củng cố thị trường chứng khoán 41

3.2.3 Xây dựng và ban hành luật về Quỹ REIT 42 Kết luận

Danh mục bảng biểu

Danh mục tài liệu tham khảo

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN- REIT

1.1 Khái niệm về REIT:

Trước năm 1960 tại Mỹ chỉ có những cá nhân giàu có và các công ty cổ phần cónguồn lực tài chính dồi dào mới có khả năng đầu tư vào các dự án bất động sản trọngyếu như trung tâm mua sắm, công viên, bệnh viện Để mở rộng cơ hội đầu tư và tăngcường nguồn cung vốn cho nền kinh tế hội nghị cấp cao Mỹ đã thông qua đạo luật thuếđặc biệt cho quỹ đầu tư tín thác bất động sản Đạo luật này giúp nhà đầu tư tránh bịđánh thuế hai lần: một lần thuế đánh trên thu nhập doanh nghiệp và lần nữa đánh trênthu nhập cá nhân Với đạo luật thuế đặc biệt này, chính quyền Mỹ hy vọng sẽ kíchthích nhà đầu tư góp vốn và xây dựng nên loại hình quỹ đầu tư tín thác bất động sảnnày Ba năm sau, vào năm 1963, quỹ đầu tư tín thác bất động sản đầu tiên được hìnhthành

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust – REIT): là mộtloại công ty đầu tư nguồn tiền bán cổ phần công ty để mua, phát triển, quản lý và bánbất động sản nhằm thu lợi nhuận về cho các cổ đông REIT đầu tư vào danh mục bấtđộng sản và được quản lý một cách chuyên nghiệp Kết quả hoạt động kinh doanh củaREIT thường là do lợi tức cho thuê tài sản Các cổ đông nhận được lợi tức và giá trịtăng thêm của vốn đầu tư khi các bất động sản đem bán thu được lợi nhuận Chứngkhoán của REIT phát hành sẽ được mua bán trên thị trường chứng khoán, và đem lạimức sinh lời cho các nhà đầu tư khi bán lại danh mục đầu tư bất động sản (theoInvestopedia.com and Barron’s Business Terms – 2004)

Một công ty được công nhận là một REIT khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

6 Đầu tư tối thiểu 75% tổng tài sản vào bất động sản.

7 Có tối thiểu 75% doanh thu từ tiền cho thuê bất động sản và tiền lãi chovay đầu tư bất động sản

8 Chi trả 90% doanh thu chịu thuế hằng năm

9 Có không quá 20% tài sản là cổ phiếu trong các công ty phụ thuộc REITchịu thuế

1.2 Phân loại các mô hình REIT:

Ngày nay trên thế giới REIT đã và đang không ngừng phát triển và biến đổimột cách linh hoạt để phù hợp với tình trạng kinh tế của từng quốc gia do đó việc căn

cứ vào các tính chất để phân loại REIT là điều khá phức tạp Tuy nhiên khi nhìn vàobản chất của các REIT thì cách phân loại dựa vào đối tượng đầu tư của REIT là tươngđối phù hợp và đang được áp dụng tại nhiều quốc gia trên thế giới Cụ thể REIT đượcchia thành 2 loại như sau:

1.2.1 Equity REIT – REIT khai thác BĐS: đây là hình thức tổ chức quỹ đầu tư bất

động sản phổ biến nhất hiện nay.Quỹ đầu tư tín thác bất động sản này bao gồm cáchoạt động sau :

 Thu hút vốn đầu tư của các cá nhân, tổ chức dưới hình thức chứng chỉ quỹ, tráiphiếu, cổ phiếu… Chứng chỉ quỹ có thể được phát hành theo từng dự án hoặctheo dạng cổ phiếu quỹ

 Đầu tư vào bất động sản: xây dựng, mua bán, kinh doanh và trực tiếp quản lýtài sản đó

 Lợi nhuận thu được từ các hoạt động của quỹ sẽ được trích lại để tái đầu tư vàphân phối cho những cá nhân, tổ chức nắm giữ chứng khoán, giấy tờ có giá củaquỹ dưới dạng cổ tức, tiền lời…

Nhận xét:

- Nhà đầu tư chính là người sở hữu và có quyền quyết định đầu tư vào những dự

án nào hiệu quả nhất

- Rủi ro của nhà đầu tư là thấp nhất theo cách phân loai này vì REIT là ngườiđứng ra kinh doanh, bỏ vốn như trực tiếp quản lý bất động sản.

- Lợi nhuận nhà đầu tư có được là không giới hạn, tùy vào khả năng quản lý, kinhdoanh của quỹ

1.2.2 Mortgage REIT – REIT cho vay:

Quỹ đầu tư tín thác bất động sản cho vay không phải là chủ sở hữu của tài sản.Thông thường quỹ dạng này chỉ bao gồm các hoạt động:

 Thu hút vốn đầu tư của các cá nhân, tổ chức dưới hình thức chứng chỉ quỹ, tráiphiếu, cổ phiếu… Chứng chỉ quỹ có thể được phát hành cho từng dự án hoặctheo dạng cổ phiếu quỹ

 Tìm kiếm, tiếp nhận và thẩm định hiệu quả của các dự án

 Cho vay đối với các dự án khả thi (thông thường có kèm theo tài sản đảm bảo)

 Thu lãi từ hoạt động cho vay và phân phối dưới dạng cổ tức cho các cá nhân, tổchức nắm giữ chứng khoán của quỹ Bên cạnh đó, lợi nhuận của quỹ còn đến từđiều kiện khi cho vay, thông thường là quyền được kinh doanh, khai thác bấtđộng sản hình thành từ vốn vay (một số trường hợp là tài sản đảm bảo ) trongmột thời gian nhất định

Nhận xét :

- REIT cho vay có mức lợi nhuận cố định thu từ tiền lãi cho vay

- Cổ đông, người nắm giữ giấy tờ có giá của quỹ không phải là chủ sở hữu của tàisản hình thành từ tiền vay

- Giấy tờ có giá có thể được phát hành để huy động vốn theo từng dự án hoặcphát hành 1 lần lúc góp vốn hình thành quỹ

1.2.3 Hybrid REIT – REIT hỗn hợp:

Các REIT hỗn hợp được thành lập để đầu tư vào bất động sản sở hữu và tài sảnđảm bảo Các REIT loại này có thể được phân biệt bởi các đặc điểm khác, như REITđóng hay REIT mở Đối với REIT đóng, số cổ phần phát hành ra công chúng lần chào

bán đầu tiên được giới hạn nhằm bảo vệ các cổ đông không bị sụt giảm cổ tức của cổphiếu phổ thông và giá trị cổ phiếu trong tương lai Thực tế đưa lại kết quả là cácphương án thu lợi nhuận dễ dự đoán hơn và giảm sự biến động về giá của chính các cổphiếu Trái lại, đối với các REIT mở, REIT sẽ phát hành và bán cổ phần mới khi khámphá được cơ hội đầu tư mới Mặc dù các cổ phần mới làm giảm lợi tức của các cổ đônghiện hữu, các nhà quản lý và cổ đông tin vẫn rằng tổng giá trị của một cổ phần về cơbản vẫn tăng nhờ các khoản đầu tư tăng thêm.

Các REIT hỗn hợp cũng có thể được phân biệt dựa trên mức độ hoặc kỳ hạnhoạt động của REIT Các quỹ tín thác có xác định thời hạn hoạt động được thành lậpnhư một công cụ đầu tư tự thanh khoản; các tài sản của quỹ phải được thanh lý và phânphối lại lợi tức cho cổ đông trong một thời điểm xác định Trong những trường hợp đó,tài sản sẽ phải được thu về trong nhiều khoảng thời gian khác nhau, thường từ khoảng

4 đến 15 năm, sau đó thì tài sản đó được bán và lợi tức được phân phối cho cổ đông khiquỹ được tất toán

Theo lý thuyết, lợi thế của một quỹ tín thác có thời hạn xác định là giá cổ phầncủa REIT phù hợp với giá trị hiện tại của tài sản bởi vì nhà đầu tư có thể ước lượng kháchính xác trị giá số dư của tài sản tương ứng Các REIT không xác định thời hạn cóthời gian tồn tại vĩnh viễn và đặc điểm có thể tái đầu tư vào bất kỳ hoạt động kinhdoanh hoặc tài chính cho tài sản mới hoặc hiện hữu Nhằm duy trì trạng thái của mình ,các REIT tồn tại vĩnh viễn phải phân phối hầu hết dòng tiền thu từ cho thuê bất độngsản hoặc các khoản lãi thanh toán cho cổ đông

Các REIT hỗn hợp cũng có thể được phân biệt dựa trên “tác động đòn bẩy”.Khi một REIT đòn bẩy mua lại tài sản, REIT sẽ tìm khoản nợ tài trợ cho tài sản mua lại

đó Thông thường, khoản tiền tài trợ có thể lên tới 90% trị giá tài sản mua được Ngượclại, các REIT không đòn bẩy thì sẽ không tận dụng các khoản tài trợ nợ để đầu tư vàotài sản có được Khi đó, REIT sẽ mua tài sản bằng tiền mặt hoặc đầu tư quỹ của REITvào tài sản đảm bảo

1.3 Đặc điểm của quỹ tín thác đầu tư bất động sản – REIT:

1.3.1 Phương thức hoạt động:

REIT được tham gia bởi nhiều tổ chức và cá nhân có trách nhiệm riêng biệt:

 Công ty quản lý chịu trách nhiệm lựa chọn và quyết định kế hoạch kinh doanh

để thực hiện đầu tư vốn của quỹ

 Người nhận ủy thác và giám hộ chịu trách nhiệm quản lý tài sản cũng như giámsát hoạt động của REIT

 Tổ chức định giá tài sản xác định giá trị của toàn bộ hoặc một phần tài sản củaREIT theo định kỳ hoặc khi có yêu cầu đột xuất

 Công ty kiểm toán chịu trách nhiệm kiểm tra sự xác thực thông tin trong bản cáobạch của REIT

 Công ty quản lý tài sản trực tiếp quản lý duy trì, cho thuê các tài sản hữu hình

Từ những đặc điểm đó, REITs được hình thành với những tính chất đặc thù:

Tính độc lập, tất cả các thành viên tham gia vào REIT phải độc lập về lợi ích

cá nhân nhằm ngăn ngừa các giao dịch và quyết định kinh doanh không công bằng

Quản lý rủi ro, hoạt động quản lý rủi ro được yêu cầu nghiêm ngặt Mỗi REIT

phải để một lượng nhất định tài sản dưới dạng đầu tư vào các tài sản có tính thanhkhoản cao như ký quỹ ngân hàng, trái phiếu… Danh mục đầu tư cũng được quản lýrất chặt chẽ với mục đích tối thiểu hóa rủi ro

Tính minh bạch, mọi REIT phải chịu trách nhiệm nghiêm ngặt trong việc công

bố thông tin ra công chúng theo yêu cầu của quy định pháp luật hiện hành về sựminh bạch

1.3.2 Thuế:

Mỗi quốc gia có chính sách thuế và quy định pháp luật riêng để điều chỉnh hoạtđộng kinh doanh của REIT Nhưng trên thực tế, hoạt động của REITs gần như khôngphải chịu thuế ở hầu hết các quốc gia Nghĩa vụ thuế liên quan đến hoạt động kinhdoanh của REITs được chuyển sang cho các nhà đầu tư/cổ đông của REITs, theo đó,

các nhà đầu tư/ cổ đông của REIT phải trả thuế đánh vào cổ tức hoặc lợi nhuận mà nhàđầu tư/cổ đông đó thu được từ cổ phần của REITs.

Mỗi quốc gia có một số quy định chặt chẽ mà bất kỳ REITs nào cũng phải tuân thủnhằm đạt được các lợi thế từ việc trở thành một “định chế được miễn thuế” đối vớithuế thu nhập công ty

Chẳng hạn như, ở Mỹ, để đạt được tiêu chuẩn áp dụng miễn thuế thu nhập công ty,một REIT phải đáp ứng:

 Có cơ cấu như một công ty, quỹ tín thác, hoặc một hiệp hội

 Được quản lý bởi một Ban giám đốc hoặc những người được ủy thác

 Có cổ phần có thể chuyển nhượng được hoặc chứng chỉ đầu tư có thểchuyển nhượng được

 Có thể đóng thuế khác như một công ty nội địa

 Không phải là một tổ chức tài chính hay một công ty bảo hiểm

 Được tham gia sở hữu bởi 100 người trở lên

 Có 95% thu nhập thu nhập có nguồn gốc từ cổ tức, lãi suất và thu nhập từtài sản

 Trả cổ tức ít nhất 90% thu nhập có thể tính thuế của REIT

 Không quá 50% cổ phần được nắm giữ bởi từ 5 cá nhân trở xuống trongsuốt sáu tháng cuối của năm đóng thuế

 Ít nhất 75% tổng số tài sản đầu tư là bất động sản

 Ít nhất 75% thu nhập mang lại từ tiền cho thuê tài sản hoặc lãi suất cho vayđầu tư tài sản thế chấp

 Có ít hơn 20% tài sản là cổ phiếu trong các công ty trực thuộc REIT chịuthuế

1.3.3 Cổ tức:

REIT thực tế là một công ty đầu tư ủy thác, do vậy, REIT chi trả phần lớn thunhập hàng năm (thường trên 90%) Không có lãi suất cố định như trái phiếu hay tiếp

1.3.4 Chứng chỉ REIT có tính chất như trái phiếu:

 Các chứng chỉ quỹ tín thác REIT thực sự là cổ phiếu mà người nắm giữ có thểhưởng lợi từ tiềm năng gia tăng giá trị cổ phiếu nhờ vào những chuyển biến tích cựctrong thị trường cho thuê bất động sản, thay đổi lãi suất hay cầu về cổ phiếu REIT tăng

 Trong thực tế gần đây, các REIT thường tạo ra hiệu suất cổ tức cao bởi và đa

số các REIT chi trả phần lớn thu nhập cho cổ đông dưới dạng cổ tức Cổ tức nàythường ổn định và cao hơn lãi suất trái phiếu chính phủ cũng như tín phiếu ngân hàng

Cổ đông của REIT có thể nhận cổ tức đều đặn mà không phải can dự vào việc quản lýREIT Do đó nhiều nhà đầu tư xem chứng chỉ quỹ REIT đơn giản là một loại trái phiếu

có tỷ suất sinh lời cao

1.3.5 Phương thức quản lý:

REIT thực sự là một dạng quản lý kinh doanh Do đó, việc quản lý vốn và đầu

tư của REIT phải được tiến hành bởi một công ty quản lý chuyên nghiệp theo một sốđiều kiện nhất định Ngay cả khi được thành lập như một công ty, thì phần vốn đầu tưcủa REIT cũng sẽ được ủy thác cho một công ty quản lý chuyên nghiệp thực hiện

Các cổ đông của REIT hay những nhà đầu tư không bao giờ là những ngườiquản lý bởi vì quyền quản lý đã được hoàn toàn chuyển giao cho công ty quản lý, và cổđông khó có thể can thiệp trong điều kiện bình thường Do đó, nhà nước cũng cần cónhững quy định chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư

1.3.6 Hoạt động kinh doanh chủ yếu của REIT:

Sự khác nhau chủ yếu trong hoạt động kinh doanh giữa REIT và các công ty bấtđộng sản là REIT thường mua hoặc xây dựng các bất động sản cho thuê nhằm kiếm thunhập từ tiền cho thuê REIT mua hoặc phát triển các bất động sản để vận hành và quản

lý như là một phần trong danh mục đầu tư chứ không phải bán ngay sau khi dự án hoàntất Đây cũng là điểm mấu chốt trong việc phát triển bất động sản còn các công ty bấtđộng sản thường mua bán các tài sản này để kiếm lợi nhuận chứ ít khi giữ lại quản lý

và phát triển và nguồn thu chủ yếu cũng không đến từ nguồn cho thuê tài sản Các hoạt

động của REIT được điều hành, quản lý bởi các tổ chức chuyên ngành trên từng lĩnhvực mà REIT thực hiện.

1.4 Sơ lược về mô hình REIT của các nước trên thế giới:

Niêm yết/ Không niêm

Vốn pháp định Không yêu cầu

180,000 euros đối vớiCTCP không niêmyết, 450,000 euros đốivới CTCP niêm yết

1.2 triệu euros 15 triệu euros 100 triệu yen

Số lượng cổ đông tối

Tối thiểu 50 cổđông cá nhân hoặctối thiểu 1 phápđoàn

Tối thiểu 80% lợinhuận cho vayTối thiểu 50% lãivốn và 100% thunhập cổ tức

Tối thiểu 90%

Chính sách thuế Thu nhập CTCP

Thu nhập CTCP33,99%

Thu nhập CTCP30% trên thu nhậpgiữ lại

Quốc gia Úc Canada Singapore Hong Kong

Tên viết tắt

Quỹ đóng/ Quỹ mở

Tự quản lý/ Ủy thác quản lý Ủy thác quản lý Cả hai Ủy thác quản lý Ủy thác quản lý

Tổ chức quỹ Quỹ tín thác Quỹ tín thác Công ty cổ phần, Quỹ

Đầu tư vào BĐS Tối thiểu 50% doanh

1.4.1 Mỹ:

Quốc hội Mỹ đã cho phép thành lập REIT vào năm 1960 nhằm mở rộng mức độtham gia đầu tư kinh doanh của các nhà đầu tư nhỏ lẻ vào lĩnh vực bất động sản Cácnhà đầu tư trung bình có thể đầu tư vào các bất động sản thương mại lớn thông quaviệc mua cổ phần của REIT Tương tự như với các cổ đông thu lợi từ việc sở hữu cổphiếu trong một công ty cổ phần, thì cổ đông của một REIT cũng nhận được lợi nhuậnsinh ra từ việc sở hữu các bất động sản thương mại REIT có thuận lợi là có thể đadạng hóa danh mục đầu tư bất động sản, điều này sẽ tốt hơn là chỉ đầu tư vào một bấtđộng sản duy nhất

Việc quản lý, điều hành REIT sẽ được thực hiện bởi những chuyên gia có kinhnghiệm trong lĩnh vực bất động sản

Các quy định dành cho REIT đều nằm trong hệ thống Luật thu nhập nội địa Mỹ.Một REIT có thể có cấu trúc như một công ty cổ phần, một hiệp hội, một quỹ tínthác… nhưng không được là tổ chức tài chính như ngân hàng hay công ty bảo hiểm Đểđược thừa nhận là một REIT thì một công ty phải nộp lên Cơ quan dịch vụ thu nhậpnội địa bộ hồ sơ khai thuế đặc biệt (theo mẫu 1120 Luật thu nhập nội địa) Khi trởthành REIT thì hàng năm Công ty phải gởi cho các cổ đông các tài liệu chi tiết về lợinhuận của cổ đông REIT sẽ bị phạt nghĩa vụ tài chính nếu REIT không gởi tài liệu trêncho các cổ đông

REIT phải được quản lý bởi một hay nhiều người được ủy thác quản lý hoặc tựquản lý và cổ phần của REIT có khả năng chuyển nhượng được REIT ở Mỹ không bịquy định về số vốn tối thiểu, nhưng phải có ít nhất 100 cổ đông Từ 5 nhà đầu tư trởxuống không được nắm giữ hơn 50% tổng số cổ phần REIT trong suốt sáu tháng cuốicủa năm tài chính Ở Mỹ, không có giới hạn về cổ đông nước ngoài, không bắt buộcniêm yết và được phép lập REIT thành viên Theo quy định, REIT phải đầu tư ít nhất75% tổng tài sản vào bất động sản, trái phiếu chính phủ hoặc tiền mặt, không được sởhữu quá 10% chứng khoán của công ty cổ phần khác hoặc REIT khác Ít nhất 75% tổngthu nhập phải xuất phát từ việc cho thuê bất động sản hoặc lợi nhuận thu từ tài sản cầm

cố nợ vay Hơn nữa, ít nhất 95% tổng thu nhập có nguồn gốc từ bất động sản, cổ tức vàlợi tức từ tài sản Vào cuối mỗi quý, REIT không được có hơn 20% tổng tài sản củaREIT là cổ phiếu của các Công ty con thuộc REIT Luật yêu cầu REIT phân phối cổtức hàng năm bằng ít nhất 90% tổng thu nhập chịu thuế Cổ tức phân phối được miễnthuế thu nhập, phần thu nhập giữ lại sẽ chịu thuế thu nhập doanh nghiệp thông thường.REIT được phép cung cấp tất cả các dịch vụ cho người thuê nhà, như: dịch vụ cung cấptiện nghi (đồng hồ nhánh), dịch vụ bảo vệ, dịch vụ vệ sinh, internet va cáp truyềnhình… REIT cũng được phép sở hữu, vận hành, quản lý và phát triển bất động sản theodanh mục REIT sở hữu REIT có thể phát triển bất động sản hoặc mua bán bất độngsản thông qua công ty con của REIT và được phép đầu tư vào tài sản ở nước ngoài Sau

40 năm, REIT rất thành công ở Mỹ với tổng vốn hóa thị trường lên tới 450 tỷ USD

1.4.2 Nhật Bản:

REIT ở Nhật được hình thành dựa trên cơ sở Luật Quỹ tín thác đầu tư (2000) Cùngthời gian này, luật thuế cũng được phát triển để áp dụng cho REIT Về nguyên tắc,REIT cũng chịu thuế như các doanh nghiệp của Nhật

Tuy nhiên, REIT có thể được khấu trừ phần cổ tức đã chia trong thu nhập chịu thuếnếu như ít nhất 90% thu nhập chịu thuế của REIT được phân phối cho cổ tức HaiREIT đầu tiên được niêm yết ở Sở Giao dịch chứng khoán Tokyo vào tháng 9 năm

2001 Đến nay, thị trường REIT Nhật ngày càng mở rộng và có tới 41 REIT niêm yếtvới thị giá xấp xỉ 5.700 tỷ JPY

Thông thường, phải mất thời gian một năm để thiết lập một REIT Bước đầu tiên làphải thiết lập một Công ty quản lý tài sản và xin Giấy phép kinh doanh xây dựng từ BộĐịa chính - Hạ tầng - Vận tải Sau đó, Công ty quản lý tài sản đăng ký hoạt động với

Cơ quan dịch vụ tài chính (FSA) Khi được chấp thuận, Công ty quản lý tài sản có thểchuyển thành REIT REIT phải trình FSA hồ sơ kê khai theo quy định dành cho REIT

và nộp hồ sơ lên Văn phòng pháp vụ Bất cứ một REIT nào hình thành thì phải đăng kývới FSA để khởi đầu hoạt động như một REIT và phải chịu sự kiểm soát của FSA và

Cơ quan tài chính địa phương REIT có vốn tối thiểu là 100 triệu JPY REIT chỉ pháthành một loại cổ phiếu duy nhất là loại có quyền biểu quyết REIT ở Nhật thường cócấu trúc là một công ty Những REIT đầu tiên được hình thành đã cho thấy loại cấutrúc như một quỹ tín thác rất khó quản lý và tốn rất nhiều chi phí để thiết lập Hơn nữa,các quy tắc quản lý công ty đối với loại cấu trúc công ty thì có nhiều hấp dẫn đối vớinhà đầu tư hơn Kết quả là cho đến tháng 3/2007, tất cả các REIT niêm yết đều có cấutrúc như một công ty Điều kiện để REIT niêm yết là REIT phải là quỹ dạng đóng; có ítnhất 70% tổng tài sản đầu tư vào bất động sản (tại Nhật); tài sản thuần phải hơn 1 tỷJPY và tổng tài sản phải hơn 5 tỷ JPY; và có hơn 1.000 nhà đầu tư REIT Nhật khôngđược phép đầu tư vào bất động sản ở nước ngoài và không được sở hữu từ 50% trở lêntổng số cổ phần có quyền biểu quyết của một công ty khác.

1.4.3 Trung Quốc:

Sau khủng hoảng tài chính 2007, nguồn cung tài chính cho lĩnh vực bất độngsản Trung Quốc trở nên khan hiếm hơn bao giờ hết Các nhà phát triển dự án đất nềnđau đầu tìm nguồn cung vốn cho đến khi NHTW Trung Quốc quyết định nới lỏng tíndụng vào cuối năm 2009 Hơn nữa việc đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư sẽ làm giảmthiểu rùi ro và mang lại sự ổn định lâu dài cho ngành công nghiệp bất động sản TrungQuốc Đề giải quyết tình hình trên Trung Quốc đã tiến hành thử nghiệm xây dựng môhình REIT như một giải pháp bổ sung nguồn cung vốn cho thị trường bất động sảnTrung Quốc Theo đó mô hình mà Trung Quốc chọn để thử nghiệm loại hình REIT làquỹ đóng vận hành theo quỹ tín thác

1.5 Sự thành công của REIT tại các quốc gia trên thế giới:

REIT đầu tiên được áp dụng tại Mỹ vào năm 1960, đến nay được đánh giá là thịtrường REIT phát triển nhất thế giới Từ năm 2001, REIT bắt đầu hình thành ở châu Á,đầu tiên là Nhật, sau đó đến Hàn Quốc, Thái Lan, Đài Loan, Hồng Kông… REIT đựơcxem như là một phương tiện đầu tư sinh lợi nhanh ở châu Á REIT phát triển rất nhanh

ở Châu Á và có khả năng phát triển xa hơn nữa Cụ thể, trong hơn 6 năm qua, thịtrường REIT Châu Á tăng từ 2 tỷ USD ( năm 2001) lên đến 87 tỷ USD (năm 2007).Chỉ riêng tại Châu Á (không kể Nhật Bản), ước tính có 40 quỹ REIT được niêm yết vớitổng vốn huy động đạt 29,6 tỷ USD.

Tại Nhật, đến nay đã có 41 REIT được niêm yết chủ yếu là ở thị trường trongnước, vốn hóa thị trường là 47,6 tỷ USD Các REIT Nhật Bản sử dụng thu nhập tiềnthuê trong danh mục đầu tư bất động sản để trả tiền lãi vào khoảng trung bình 3,5%,trong khi lợi nhuận của trái phiếu chính phủ 10 năm chỉ vào khoảng 1,7%-1,8% Hiệnnay, Nhật được đánh giá là chiếm thị phần REIT lớn nhất châu Á

Trong số các thị trường REIT Châu Á mới nổi phải kể đến thị trường Singapore.Trong một năm qua, giá trị vốn hoá của thị trường REIT Singapore là 19 tỷ USD vớihơn 20 quỹ REIT tại Singapore phát triển đa dạng với rất nhiều lĩnh vực và địa lý khácnhau từ quỹ REIT địa ốc, REIT chăm sóc sức khỏe, REIT cung cấp dịch vụ nhà hàng,khách sạn v.v

1.6 Bài học kinh nghiệm:

Đối với các nước, ngoài việc hỗ trợ tài chính cho sự phát triển của ngành bấtđộng sản tăng cung sản phẩm trên thị trường sơ cấp, việc hình thành REIT cũng sẽthêm sức sống mới cho thị trường vốn trong nước và thị trường chứng khoán Các nhàđầu tư được hưởng quyền lợi từ lợi tức trên thị trường bất động sản được chứng khoánhóa Đây là cách thu lợi nhanh nhất và thanh khoản dễ dàng các khoản đầu tư trên thịtrường bất động sản, không giống như lối kinh doanh bất động sản truyền thống

Thế mạnh của REIT trong thị trường BĐS chính là tính đa dạng, tính thanhkhoản, cổ tức cao cũng như lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm ổn định So với cổphiếu của một số ngành khác như ngân hàng, dầu khí, bảo hiểm… Chứng chỉ REITmang tính ổn định hơn Đơn cử khi cổ phiếu các ngành dầu khí, ngân hàng, bảohiểm… rớt thê thảm trong đợt khủng hoảng quỹ tín dụng cầm cố vừa qua tại Mỹ, thìchứng chỉ các quỹ REIT vẫn giữ ở mức giá chấp nhận được, có nghĩa là giá chứng chỉ

REIT không bị giảm sút nhiều Điều quan trọng hơn cả khi đầu tư vào REIT là nhà đầu

tư có thể phân tán rủi ro thay vì đem cả gia sản đặt vào một dự án nào đó Về mô hìnhREIT, ở các nước thường được cơ cấu như một công ty hoặc quỹ Đa số các quỹ nàythuộc dạng Equity REIT (Quỹ REIT khai thác bất động sản) Các REIT này đầu tư trựctiếp vào bất động sản, ít nhất là 75% số vốn hoạt động REIT nhận được lợi tức chothuê bất động sản và các khoản thanh toán tiền thuê bất động sản và đôi khi là nhờ bántài sản Để tạo điều kiện cho REIT ra đời và hoạt động được, cần phải bắt đầu bằngviệc cải cách và cải thiện thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán Trongnhững điều kiện để REIT phát huy ưu thế là có luật về REIT cũng như luật bảo vệ cácnhà đầu tư Các REIT thường được sự ủng hộ của chính phủ và các ưu đãi thuế quankhuyến khích đầu tư vào REIT Các REIT hoạt đông dưới sự giám sát chặt chẽ để đảmbảo tính minh bạch trong hoạt động của REIT trên thị trường chứng khoán lẫn thịtrường bất động sản Ưu thế của các REIT là dồi dào về mặt tài chính và kinh nghiệmquản trị bất động sản chuyên nghiệp

Công cụ tài chính dựa vào mô hình REIT đã thể hiện những ưu điểm nổi bậttrên thế giới nhưng để áp dụng được mô hình REIT ở Việt Nam còn một số vấn đề cầnlưu ý:

Khoảng cách REIT giữa Việt Nam và thế giới hiện tại đang rất lớn, do đó khôngthể nhìn vào những thành tựu mà các quốc gia trên thế giới đã đạt được mà Việt Namtiến hành thử nghiệm mô hình này một cách ồ ạt và thiếu nghiên cứu

Hiện tại Việt Nam đang quá chú trọng vào phương diện huy động vốn mà REITmang lại và bỏ qua việc hình thành những nền tảng cơ bản để REIT có thể phát triểntốt tại Việt Nam Hình thành REIT mà không có các chuyên gia vận hành am hiểu vềbất động sản, thị trường và hệ thống pháp lý chưa hoàn hảo cũng gây ra những trở ngạilớn cho quá trình hình thành và phát triển bền vững của REIT tại Việt Nam

Chương II: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP HỒ CHÍ

MINH TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY

2.1 Thực trạng thị trường BĐS tại TP.Hồ Chí Minh những năm gần đây:

Thị trường Bất động sản Việt Nam tuy mới hình thành trong những năm gầnđây, nhưng đã có những bước phát triển cực kỳ ấn tượng Nhiều dự án mới trong lĩnhvực sản xuất kinh doanh, nhà ở, khu công nghiệp, công trình xây dựng, dịch vụ côngcộng… đã được đầu tư xây dựng với quy mô hàng ngàn tỷ đồng góp phần không nhỏtrong quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá,đồng thời thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao và

ổn định

Trong năm 2009, mặc dù chịu tác động của suy thoái kinh tế toàn cầu, ViệtNam vẫn đạt được mức tăng trưởng GDP 5,2%, là một trong mười hai nền kinh tế cómức tăng trưởng dương Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) đã dự báo tốc độ pháttriển kinh tế của Việt Nam trong năm 2010 là 6,5% và đến năm 2013 GDP của ViệtNam sẽ trở lại mức 8% Cơ sở hạ tầng của Việt Nam đã được cải thiện rất nhiều trongthời gian vừa qua, tạo cú hích quan trọng cho các nhà đầu tư Bất động sản tại một sốkhu vực trung tâm như Hà Nội, Hồ Chí Minh và các vùng lân cận như Đà Nẵng, BỉnhDương, Đồng Nai, Cần Thơ Làn sóng đầu tư nước ngoài hứa hẹn sẽ trở lại Việt Namkhi nền kinh tế thế giới đang trên đà phục hồi Theo bộ Kế hoạch đầu tư trong nhữngnăm qua lượng vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực Bất động sản đã chiếm hơn 20%tổng lượng vốn đầu tư nước ngoài và có xu hướng tăng lên trong những năm tiếp theo

Đó chính là động lực để Ngành Bất động sản tiếp tục phát triển trong thời gian tới

2.1.1 Thị trường căn hộ:

Tại TP Hồ Chí Minh, nhiều dòng căn hộ xuất hiện phân hoá thị trường, đặc

biệt chú ý dòng Căn hộ cao cấp với hàng loạt các dự án lớn như The Vista (Công tyCapitaland - Vista), Hoàng Anh River View (Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai),

Sky Garden (Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng), Blue Diamond (Công ty cổ phần VạnPhát Hưng) Phân khúc thị trường căn hộ trung bình và thấp thu hút nhiều sự quantâm của người dân như: Ehome Đông Sài Gòn (Nam Long ADC), Chung cưTanibuilding Sơn Kỳ - Q.Tân Phú (Tanimex)… do mức giá vừa phải, đa dạng, tínhthanh khoản của các dự án dạng này cao, dễ mua bán và sử dụng.

Nguồn cung, Năm 2010, thị trường nhà ở cung cấp thêm 8,500 căn hộ, vào

năm 2011 sẽ là 10,000 - 15,000 căn hộ và con số này sẽ tiếp tục tăng trong những nămtiếp theo Hàng loạt dự án mới được tung ra với mức giá bán trung bình trên dưới 1 tỉđồng/căn hộ được nhiều khách hàng có thu nhập trung bình và thấp khá quan tâm Đầutiên là Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng Lê Thành công bố mở bán giai đoạn 2khu căn hộ Lê Thành, quận Bình Tân – TP.Hồ Chí Minh với khoảng 600 căn hộ códiện tích từ 60 m² - 120m², giá từ 10,9 triệu đồng/m² trở lên Tiếp đến, Công ty Cổphần Đầu tư và Xây dựng công trình 135 (Cecico 135) chào bán 120 căn hộ thuộc dự

án Newtown Apartment (phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức – TP.Hồ Chí Minh)diện tích 55m2 - 98 m², với giá bán từ 13,9 triệu đồng/m² trở lên Dự án Lilama SHBTown (quận Tân Phú – TP.Hồ Chí Minh) cũng đang được bán với mức giá từ 13,5triệu đồng/m² trở lên

Biểu đồ 2.1 Nguồn cung căn hộ tại TP.HCM

Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010

Cao cấp Trung cấp Bình dân

Nhu cầu, Trong khi nền kinh tế có nhiều biến động và các giao dịch trên thị

trường đều diễn ra trong tình trạng cầm chừng, thì thị trường bất động sản TP.Hồ ChíMinh lại có dấu hiệu rất tích cực, cải thiện được rất nhiều cả số lượng giao dịch và dự

án triển khai kinh doanh Tổng cầu căn hộ trong năm 2010 - 2011 vào khoảng 75,000căn hộ, một số dự án căn hộ cao cấp như: Hoàng Anh River View và Phú Hoàng Anh

do HAGL Group làm chủ đầu tư cũng được khách hàng quan tâm và mua nhiều sau khiđơn vị này giảm giá bán so với thời gian đã công bố trước đây Kế đến là dự án chung

cư hạng trung bình khá đang hoàn thiện hoặc sắp bàn giao, đất dự án giấy tờ pháp lý

đủ, hạ tầng đúng tiến độ với giá bán quanh mức từ 600 triệu đến 2 tỷ đồng được hỏimua nhiều Trong đó, nhiều dự án được khách hàng đang rất quan tâm như căn hộHoàng Anh 3, Lê Thành, Bình Phú, Noble… chung cư Hoà Bình - Quận 11 toàn bộ dự

án được bán hết trong vòng 3 ngày, chung cư Ehome Đông Sài Gòn được mua hếttrong ngày đầu chào bán

Thị trường trong thời gian hiện nay và sắp tới là thị trường dành cho nhữngngười thật sự có nhu cầu thay vì lướt sóng và đầu cơ Chính vì vậy, sản phẩm trên thịtrường cũng chỉ tập trung vào loại nhà có giá trị trung bình, pháp lý rõ ràng, vị trí thuậnlợi và chủ đầu tư có uy tín trong việc triển khai dự án nhằm tạo niềm tin cho kháchhàng tham gia