Lập dự án đầu tư khu nhà hàng, khách sạn

LỜI MỞ ĐẦU Trong 10 năm gần đây, tăng trưởng kinh tế trung bình ở Việt Nam tăng từ 6% đến 7% / năm , điều đó đồng nghĩa với thu nhập người dân tăng cao dẫn đến thói quen tăng nhu cầu ti

LỜI MỞ ĐẦU

Trong 10 năm gần đây, tăng trưởng kinh tế trung bình ở Việt Nam tăng từ 6% đến 7% / năm , điều đó đồng nghĩa với thu nhập người dân tăng cao dẫn đến thói quen tăng nhu cầu tiêu dùng và thay đổi tập quán tiêu dùng trong xã hội.Trong lĩnh vực khách sạn nhà hàng những năm gần đây đã thể hiện được tiềm năng lớn về thị trường ở Việt Nam nói chung và thành phố Hải Phòng nói riêng Hơn thế nữa Việt Nam cũng đang dần đẩy mạnh du lịch nhằm quảng bá những nét văn hoá truyền thống của Việt Nam với các nước trên thế giới Vì vậy ngày càng có nhiều nhà đầu tư tìm đến Việt Nam như một mảnh đất màu mỡ để phát triển kinh doanh Theo đó mà ngành du lịch, nhà hàng khách sạn cũng theo

đó mà phát triển

Việc đầu tư dự án nhà hàng khách sạn sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế của thành phố cũng như sự phát triển của nền kinh tế cả nước

Với đề tài : “ Lập dự án đầu tư khu nhà hàng, khách sạn”, bao gồm

những nội dung chính sau:

Chương I: Tổng quan về dự án đầu tư.

Chương II: Tính toán chi phí, doanh thu, lợi nhuận.

Chương III: Tính toán các chỉ tiêu tài chính của dự án.

Chương IV : Tính toán các chỉ tiêu kinh tế xã hội của dự án.

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.1.Sự cần thiết của dự án:

1.1.1.Sự cần thiết phải có dự án:

Hải Phòng là thành phố Công Nghiệp, trung tâm Kinh Tế-Công Thương Mại-Du lịch của vùng Bắc Bộ; là đầu mối giao thông quan trọng giao lưu kinh tế trong nước và quốc tế, đồng thời là thành phố có vị trí quốc phòng trọng yếu Hải Phòng là thành phố cấp một quốc gia, giàu tiềm lực về kinh tế Với tiềm năng và lợi thế so sánh, Hải Phòng được xác định là cực tăng trưởng của vùng kinh tế động lực Bắc Bộ(Hà Nội-Hải Phòng-Quảng Ninh); là thành phố công nghiệp- du lịch, được chính phủ quan tâm phát triển kinh tế chính , là môi trường tiềm năng thu hút vốn đầu tư trong nước và nước ngoài trong năm tới Nhờ sự phát triển kinh tế mà mức sống của người dân cũng tăng cao

Hải Phòng lại là thành phố có nhiều di tích cổ hàng ngàn năm để lại nên thu hút nhiều khách du lịch từ nhiều nơi Hiện nay trong thành phố có rất nhiều khách sạn nhà hàng mọc lên để đáp ứng nhu cầu ngày cang cao của người dân như khách sạn nhà hàng Hữu Nghị, Hoàng Long hotel, Ngày nay mức sống của người dân tăng cao, không những thế chất lượng cuộc sống cũng tăng cao, văn hóa ẩm thực và dịch vụ chăm sóc sức khỏe đang trở thành một nhu cầu lớn.Người dân thường tìm đến những nhà hàng có món ăn ngon, mới lạ để thưởng thức, những khu sinh cảnh để vừa ăn uống vừa thư giãn Không những thế nhà hàng còn là nơi tổ chức các buổi liên hoan gặp mặt, những buổi làm việc, giao tiếp trên bàn tiệc trong một khung cảnh riêng thư thái hơn

Thông qua thực tế trên, xác định được xu hướng phát triển nhanh chóng về

xu hướng kinh tế xã hội của thành phố, qua đó nhu cầu được đáp ứng, phục vụ lĩnh vực nhà hàng khách sạn Để đáp ứng nhu cầu và nhằm thu hút nhiều đối tác nước ngoài, công ty TNHH Hào Hưng Hải Phòng đã quyết định đầu tư một khu nhà hàng khách sạn nữa tại quận Hồng Bàng

1.1.2.Tầm quan trọng của dự án:

Việc đầu tư của dự án là đáp ứng nhu cầu khách quan của thị trường trong tiến trình phát triển kinh tế của thành phố Hải Phòng.Sự thành công của dự án không chỉ thể hiện tính lợi nhuận, mà mang tính phục vụ cao, góp phần trong việc thu hút khách, thu hút nguồn vốn đầu tư vào thành phố Hải Phòng, nhằm giới thiệu về phong tục tập quán cũng như tiềm lực của thành phố cho khách du lịch trong nước và nước và nước ngoài, để thu hút không chỉ những nhà đầu tư trong nước mà thu hút thêm cả những nhà đầu tư nước ngoài.Không chỉ thu hút đầu tư mà dự án này còn đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao của người dân, của nhiều khách thập phương khó tính.Việc đầu tư dự án còn góp phần thúc đẩy

sự phát triển kinh tế của thành phố cũng như sự phát triển của nền kinh tế quốc dân

1.2.Thông số cơ bản của dự án:

1.2.1.Thông số kỹ thuật:

Dự án về đầu tư khách sạn có các thông số kỹ thuật sau:

Bảng 1: Các thông số kỹ thuật chủ yếu

tính

Chi tiết

Các thông số về kinh tế của dự án như sau:

Vốn đầu tư: 1.967.000 USD =31.570.350.000 (Đ) [ 1USD=16.050 Đ]

Trong đó bao gồm:

Kỳ trả nợ vay: 3 kỳ/năm

Thời hạn trả vốn vay: 7 năm

Thời gian kinh doanh: 11 năm

1.2.3.Định biên về nhân sự:

Nhà hàng-Khách sạn Hào Hưng Hotel có 152 nhân viên được định biên như bảng sau:

Bảng 2: Định biên về nhân sự của khách sạn-nhà hàng

1.3.Phương án kinh doanh:

Kinh doanh nhà hàng, khách sạn, tổ chức tiệc sinh nhật, liên hoan hội họp, tổ chức lễ cưới

1.3.1.Địa điểm đầu tư:

Công ty TNHH Hào Hưng Hải Phòng, một trong những công ty kinh doanh nhà hang lớn của thành phố thuê tòa nhà với diện tích 6500 m2 thuộc quyền quản lý hợp pháp Nhà Khách thành phố, đơn vị thuộc ủy ban nhân dân thành phố tại phố Điện Biên Phủ- Hồng Bàng- Hải Phòng, nơi trung tâm thành phố tập trung dân

cư đông có mức sống cao, Hải Phòng cũng là thành phố thu hút được nhiều nhà đầu tư nước ngoài, có khá nhiều dân thập phương từ thành phố khác đến, với mục đích đầu tư kinh doanh nhà hàng, khách sạn với tiêu chuẩn 3 sao trong vòng 11 năm

3.Đồ uống cũng được nhập từ những nước có tên tuổi.

4.Nhà hàng với sức chứa hơn 400 thực khách

5.Nhà hàng cho thuê tổ chức lễ cưới, hội nghị,liên hoan,các tiệc lớn nhỏ

6 Kinh doanh Bar, cafe

7.Cho thuê phòng với giá cả hợp lý, đầy đủ tiện nghi đạt tiêu chuẩn khách sạn 3 sao

1.3.3.Công tác sửa chữa, nâng cấp nhà hàng:

Tòa nhà 9 tầng trước kia cũng kinh doanh nhà hàng-khách sạn,để nâng cao chất lượng đạt khách sạn theo đúng tiêu chuẩn 3 sao, nhà hàng cao cấp theo phong cách Pháp.Cần sửa chữa nâng cấp chủ yếu là nội thất tòa nhà.Dự kiến tòa nhà được quy hoạch và phân chia chức năng như sau:

Tầng trệt:garage ôtô, xe máy

Tầng 2: dùng cho bộ phận tiếp tân, bar, cafe

Tầng 3:cho thuê tiệc cưới ,hội nghị, khu vực nhà bếp

Tầng 4:Sử dụng làm bể bơi,masage

Từ tầng 5 đến tầng 8 là kinh doanh khách sạn với gần 80 phòng

Tầng 9 :Nhà hàng, bar, cafe vào buổi tối, khu vực bếp

Kiến trúc nội thất theo phong cách Pháp, giữ lại hầu hết kiến trúc ngoại thất,chỉ chát lại vữa,sơn lại mặt ngoài,sửa chữa lại mặt tiền

Sử dụng toàn bộ tòa nhà, dự tính chi phí sửa chữa 1.669.370 đồng/m2, chi phí sửa chữa nâng cấp toàn bộ tòa nhà là 10.517.028.800(Đ)

-Mỗi phòng ngủ đều đạt tiêu chuẩn

có đầy đủ các thiết bị : tivi, điều hòa nhiệt độ, điện thoại gọi quốc tế, tủ lạnh, bồn tắm, bình nóng lạnh

1.3.4.Công tác chuẩn bị kinh doanh:

1.Mua sắm trang thiết bị cho kinh doanh:

-Dụng cụ nhà bếp và cho bàn ăn; dụng cụ cho chế biến, 5 tủ lạnh bảo quản thực phẩm dung tích:250 lít, bàn ghế, bát đĩa, giá treo,chén xe đẩy tay

-Cho các phòng ăn uống: quầy, bàn ghế, giá kê, tủ trưng bày, tủ rượu; các vật rẻ tiền mau hỏng như khăn trải bàn, thảm phủ sàn

-Dụng cụ nội thất cho các phòng làm việc, thiết bị văn phòng

-Các thiết bị cho phòng ngủ như: tivi (21 inch), tủ lạnh, điều hòa loại 18000BTU, và loại 42000 BTU, điện thoại IDD, bồn tắm, bình nóng lạnh, vòi sen,

-Quầy tiếp tân và bàn ghế cho bar, cafe

-Đồng phục cho nhân viên

-Các thiết bị khác như: thiết bị phòng cháy chữa cháy, dụng cụ cho dọn vệ sinh,

2.Đào tạo nhân viên:

Trong thời gian nâng cấp sửa chữa 5 tháng, kể từ ngày dự án cấp giấy phép đầu tư.Đây cũng là thời gian để tiến hành tuyển chọn,và đào tạo nhân viên phục vụ bàn, bar, bếp và phòng, học tập và thực hành thành thạo nghiệp vụ theo tiêu chuẩn nhà hàng khách sạn 3 sao

-Đảm bảo phương tiện phòng cháy chữa cháy tốt, kịp thời

-Công tác đảm bảo vệ sinh an toàn thực phẩm,xử lý chất thải

CHƯƠNG II: TÍNH CHI PHÍ VÀ DOANH THU CỦA DỰ ÁN

2.1.Tính các khoản chi phí:

2.1.1.Chi phí lương cho nhân viên :

Định biên về nhân sự cho nhà hàng khách sạn là 152 người

Chi phí lương theo tháng cho từng nhân sự trong nhà hàng, khách sạn theo chức danh được tính theo công thức sau:

Rl = ∑r * n

Trong đó n: số nhân sự theo chức danh

r : Lương theo chức danh của nhân viên

Bảng 3: Chi phí lương cho nhân viên

2.1.3.Chi phí tiền ăn cho nhân viên :

Với định biên 140 người thì dự tính tiền ăn cho nhân viên, bao gồm cả ban giám đốc:

Nghỉ tết 7 ngày

Ra = ra * n * 358

ra tiền ăn trung bình định biên cho một người / ngày ra = 40.000( đ/người ngày)Ra= 40000* 152 *358 =2176640(103đ)

2.1.4.Chi phí về nguyên liệu:

Chi phí nguyên liệu bao gồm chi phí nhập khẩu thực phẩm, gia vị, chi phí mua các loại thực phẩm nguyên liệu tại Việt Nam, chi phí đồ uống để chế biến các món ăn phục vụ thực khách Chi phí các khăn tắm cho bộ phận masage, các phòng ngủ, xà bông, bàn chải Chi phí này chiếm 20% doanh thu

RNL =20% *42.514.488.000 = 8.502.897.600(Đ)

2.1.5 Chi phí khác

Chi phí khác bao gồm chi phí điện, nước, chất đốt, chi phí vận tải và các chi phí khác phục vụ cho hoạt động kinh doanh của nhà hàng,khách sạn Chi phí này được tính bằng 7% doanh thu

Gọi số vốn đầu tư ban đầu là V0

Giá trị còn lại của tài sản là Đn

r là lãi suất bình quân năm

Chi phí khấu hao cơ bản hàng năm là KH

V0 = 18.942.210.000 (Đ)

Đn = 1.118.996.000(Đ)

Vậy chi phí khấu hao cơ bản hàng năm là :

KH = (18942210000 - 118996000 )*6,9 % / ((1+0,069)11 -1 ) =1.093.184.090 (Đ)

2.1.8.Chi phí sửa chữa các thiết bị phòng ngủ, bóng đèn :

Chi phí sửa chữa các thiết bị ở phòng ngủ, nhà hàng, đường ống nước,… thường xuyên dự tính lấy ra hàng năm là

RSCTX =1 605.000.000(Đ)

2.1.9.Chi phí thuê địa điểm :

Chi phí thuê địa điểm là 40500 USD/ tháng, vậy 1 năm là 486.000 USD/nămTương đương là RT= 7800300(103 đ) [ 1USD=16.050 Đ]

Tổng hợp chi phí trong bảng sau:

Bảng 4: Tổng hợp chi phí trong 1 năm

Ta có bảng sau:

Bảng 5:Phương án trả vốn vay cho từng năm

2.3.Tính doanh thu cho dự án:

Để xác định được doanh thu, căn cứ vào thực tế kinh doanh của nhà hàng khách sạn Kim Liên 1, 2, 3 của công ty và kết quả khảo sát thị trường hiện tại.Các giả định được áp dụng như sau:Ta tính doanh thu cho tháng kinh doanh ổn định

Số ngày hoạt động trong tháng: hoạt động suốt tháng(1 tháng=30 ngày)

Giá 1 bàn là: 1.000.000/1 mâm.Giả định với 100 mâm

DT2 =8 * (100.000.000 + 3000.000) = 824.000.000 (Đ)

-10 liên hoan hội lớp:

Trung bình một hội lớp đặt trọn gói ăn tại nhà hànglà 50.000.000

DT3 =10* (50.000.000 + 3000.000) = 530.000.000(Đ)

-Trung bình có khoảng 100 thực khách ăn tại nhà hàng:

Tiêu dùng trung bình 1 thực khách là 8 USD/ người

Doanh thu 1 ngày: 8 * 100 * 16050 = 12.840.000(Đ)

-Doanh thu từ dịch vụ khác( như nước uống cho hội nghi và tiệc cưới)

DT’ = 80.000.000(Đ)

Doanh thu của nhà hàng trong tháng:

DT =DT1 + DT2 + DT3 = 60.000.000 + 824.000.000 +530.000.000+80.000.000 +12.840.000=1.506.840.000(đ)

-Giá 1phòng standard đơn : 40 USD/ phòng = 642.000(Đ)

-Giá 1phòng standard đôi: 45 USD / phòng = 722.250(Đ)

-Giá 1 phòng cao cấp : 100 USD / phòng =1.605.000 (Đ)

(giá đã bao gồm cả bể bơi và GTGT)

Trung bình một ngày số lượng phòng được đặt là

-20 phòng đơn, 20 phòng đôi , 5 phòng cao cấp:

Doanh thu 1 ngày của khách sạn :

dKS = 20 * 642.000 + 20 * 722.250 + 5* 1.605.000 = 35.310.000 (Đ)

Doanh thu của khách sạn trong 1 năm :

DKS = 35.310.000 * 30 *12 = 12.711.600.000 (Đ)

5.Doanh thu từ phục vụ ăn uống cho khách nghỉ tại khách sạn

-Bữa chính: khách nước ngoài 100000 đ/người

khách Việt Nam :60000 đ/người

-Bữa sáng tự chọn: 50.000đ/người

Trung bình 1 ngày phục vụ trung bình 50 khách Việt, 50 khách nước ngoài

Doanh thu 1 ngày :

Giá 15 USD/người.Trung bình mỗi ngày lễ như vậy có 200 khách

Doanh thu trong năm DBU = 15 * 200* 4=12.000(USD)= 192.600.000 (Đ)

Vậy tổng hợp doanh thu:

Bảng 6:Tổng hợp doanh thu trong năm

5 Doanh thu từ phục vụ ăn uống Da 7.560.000.000

2.4.Lợi nhuận của dự án:

2.4.1.Lợi nhuận trước thuế :

Lợi nhuận trước thuế hàng năm được tính theo công thức:LNTT = DT- R- RLV

DT: Tổng doanh thu

R: Chi phí

RLV: Chi phí trả cho lãi vay

2.4.2 Thuế thu nhập doanh nghiệp:

Bảng 7: Lợi nhuận của dự án từng năm : Đơn vị :10 3 đ

kinh doanh

Chi phí trả lãi vay

Tổng chi phí

Lnhuận trớc thuế

Thuế TNDN

LN sau thuế

CHƯƠNG III:TÍNH CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN

3.1.Giá trị hiện tại thuần (NPV : Net present value)

Giá trị hiện tại thuần là giá trị của dòng lợi ích gia tăng hoặc cũng có thể định nghĩa là hiệu số giữa giá trị hiện tại của dòng lợi ích và giá trị hiện tại của dòng chi phí khi đã được chiết khấu với lãi xuất thích hợp

t n

t

r

C r

B r

NB

0 1

Trong đó:

Bt : Lợi ích trong năm t

Ct : Chi phí trong năm t

NBt : Lợi ích thuần trong năm ta

r: Lãi xuất; n: tuổi thọ của dự án

r

I N

LNt : Lợi nhuận sau thuế thu được của năm t

KHt : Khấu hao tính cho năm t

It : vốn đầu tư năm t

Đn : giá trị còn lại của TSCĐ vào cuối năm t

Các công thức trên là các dạng công thức tổng quát nhất.Trong một số trường hợp đặc biệt, thường xảy ra chỉ bỏ vốn một lần vào thời điểm hiện tại (t=0).Sang các

năm t=1,2,3,,4, thu được giá trị hoàn vốn là Nt thì giá trị hiện tại thuần được viết dưới dạng :

Bảng 8: Giá trị hoàn vốn của dự án

Đơn vị :103 Đ

Năm Lợi nhuận sau

Giá trị hoàn vốn

Năm Vốn đầu t Giá trị

hoàn vốn

Giá trị còn lại

Lợi ích thuần năm 1/(1+r)t

Hiện giá hàng năm

3.2.Tỷ suất nội hoàn:(IRR: Internal rate of return)

Tỷ suất nội hoàn là lãi suất mà tại đó giá trị hiện tại của dòng lợi ích bằng giá trị hiện tại của dòng chi phí hay nói cách khác là giá trị hiện tại thuần của dự án bằng 0Theo định nghĩa trên thì tỷ suất nội hoàn là lãi suất thỏa mãn phương trình:

0

)1

(0

=+

IRR

C B

Tính IRR:

-Chỉ tiêu IRR và NPV có liên quan với nhau trong cách tính Khi tính NPV ta chọn trước một lãi suất từ đó tính giá trị hiện tại của dòng lợi ích và dòng chi phí, ngược lại khi tính IRR thay vì chọn trước một lãi suất, NPV của dự án được giả sử bằng 0 và từ

đó tìm ra IRR Khác với tiêu chuẩn NPV không có một công thức toán học nào cho phép tính trực tiếp IRR mà IRR được tính bằng phương pháp nội suy Tức là phương

20

pháp xác định một giá trị cần tìm giữa hai giá trị đã chọn Theo phương pháp này, ta chọn trước hai lãi suất r1, r2 sao cho ứng với lãi suất nhỏ hơn giả sử là r1, NPV của dự

án là > 0, còn lãi suất kia sẽ làm NPV của dự án < 0 IRR cần tính ứng với NPV = 0 sẽ nằm khoảng giữa 2 lãi suất r1 và r2 Việc nội suy được thực hiện theo công thức:

IRR =

2 1

1 1

2

NPV NPV

NPV r

r

r

−

− +

Trong đó :

r1: Lãi suất nhỏ hơn

r2: Lãi suất lớn hơn

NPV1 :Giá trị hiện tại thuần ứng với lãi suất r1

NPV2 :Giá trị hiện tại thuần ứng với lãi suất r2

Hiện giá hàng năm

3.3.Tỷ lệ lợi ích trên chi phí:

Tỷ lệ lợi ích trên chi phí là tỷ lệ nhận được khi chia giá trị hiện tại của dòng lợi ích cho giá trị hiện tại của dòng chi phí

RKD : chi phí kinh doanh

KH :khấu hao cơ bản của khách sạn, nhà hàng

RLv :Chi phí trả lãi vay

T : Thuế phải nộp cho nhà nước

Thuế phải nộp

Chi phí hàng năm

22

dự án có thể vận hành không gây nguy hiểm đến khả năng tồn tại về mặt tài chính của

dự án, tức là không bị lỗ, có đủ tiền mặt để hoạt động và có khả năng trả nợ Tuỳ theo mục đích phân tích mà người ta chia điểm hoà vốn thành 4 loại:

+Điểm hoà vốn lý thuyết

+Điểm hoà vốn tiền tệ

+Điểm hoà vốn trả nợ

+Điểm hoà vốn nhiều giá bán

3.4.1.Điểm hoà vốn lý thuyết:

Điểm hoà vốn lý thuyết là điểm mà tại đó mức sản lượng hoặc mức doanh thu đảm bảo cho dự án không bị lỗ trong những năm hoạt động bình thường của dự án Điểm hoà vốn lý được biểu hiện thông qua các chỉ tiêu sau: