Nghiên cứu các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố vĩnh yên tỉnh vĩnh phúc giai đoạn 2013 2014

Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc với mong muốn tìm giải pháp nhằm góp phần giảm thiểu tối ña sự chênh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý Đất đai

Khóa học : 2011 - 2015 Giảng viên hướng dẫn : ThS Nguyễn Huy Trung

THÁI NGUYÊN – 2015

i

LỜI CẢM ƠN

Được sự giới thiệu của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên em ñã về thực tập tại sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Vĩnh Yên – tỉnh Vĩnh Phúc Đến nay em ñã hoàn thành quá trình thực tập tốt nghiệp và khoá luận tốt nghiệp của mình

Lời ñầu tiên em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:

Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên

Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô giáo trong khoa Quản Lý Tài Nguyên ñã tận tình giảng dạy và giúp ñỡ em trong suốt quá trình học tập

Ban lãnh ñạo và toàn thể các cán bộ công nhân viên của sở Tài nguyên

và Môi trường TP Vĩnh yên ñã tiếp nhận và tạo ñiều kiện giúp ñỡ em trong thời gian thực tập tại cơ sở

Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm hướng dẫn tận tình của

thầy giáo hướng dẫn: Th.S Nguyễn Huy Trung ñã giúp ñỡ em trong quá

trình thực hiện ñề tài và hoàn thành khoá luận tốt nghiệp

Nhân dịp này em cũng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia ñình, bạn bè

ñã ủng hộ, ñộng viên giúp ñỡ em trong suốt quá trình học tập

Thái Nguyên, ngày tháng năm 201

Sinh viên

Nguyễn Thị Duyên

ii

LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam ñoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong Đề tài này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

Em xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện Đề tài này

ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Đề tài ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc./

Thái Nguyên, ngày tháng năm 201

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Duyên

iii

DANH MỤC BẢNG

Trang

Bảng 4.1 Tình hình sử dụng ñất qua các năm (2013-2014) 29

Bảng 4.2 Tình hình biến ñộng dân số và GTGT (thực tế) 31

Bảng 4.4: Giá ñất thực tế của ñường phố nhóm I 34

Bảng 4.5: Giá ñất thực tế của ñường phố nhóm II 36

Bảng 4.6: Giá ñất thực tế của ñường phố nhóm III 37

Bảng 4.7: Giá ñất thực tế của ñường phố nhóm IV 39

Bảng 4.8: Đặc ñiểm của một số khu dân cư 44

Bảng 4.9: Giá ñất của các khu dân cư giáp trước và sau khi thực hiện dự án 46

Bảng 4.10 Ma trận tương quan của một số yếu tố nghiên cứa bằng SPSS 16.0 ảnh hưởng ñến giá ñất 47

iv

DANH MỤC HÌNH

Trang

Hình 2.1 Đồ thị cung và cầu với một thị trường ñất ñai ñiển hình 5

Hình 3.1 Bảng xứ lý số liệu bằng phần mềm SPSS 16.0 24

Hình 4.1 Bản ñồ hành chính Thành Phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 25

Hình 4.2 Biểu ñồ so sánh giá ñất qua các năm 2010 - 2014 32

Hình 4.3 Biểu ñồ giá ñất thị trường vị trí 1 của ñường phố nhóm I 35

Hình 4.4 Biểu ñồ giá ñất thị trường vị trí 2 của ñường phố nhóm II 36

Hình 4.5 Biểu ñồ giá ñất thị trường vị trí 3 của ñường phố nhóm III 38

Hình 4.6 Biểu ñồ giá ñất thị trường của ñường phố nhóm IV năm 2014 40

Hình 4.7: Ma trận tương quan giữa hai biến vị trí và giá thực tế 41

Hình 4.8 Vị trí của thửa ñất ảnh hưởng ñến giá ñất 41

Hình 4.9 Ma trận tương quan giữa 2 biến ñộ rộng mặt tiền và giá ñất 42

Hình 4.10 Độ rộng mặt tiền của thửa ñất ảnh hưởng ñến giá ñất 43

Hình 4.11 Ma trận tương quan giữa 2 biến quy hoạch khu dân cư và giá ñất thực tế 44

Hình 4.12 Quy hoạch khu dân cư ảnh hưởng ñến giá ñất 45

vi

MỤC LỤC

Trang

PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1

1.2 Mục tiêu của ñề tài 2

1.2.1 Mục tiêu tổng quát 2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2

1.3 Yêu cầu của ñề tài 2

1.4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của vấn ñề nghiên cứu 3

1.4.1 Ý nghĩa học tập và khoa học 3

1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn 3

PHẦN 2: TÀI LIỆU TỔNG QUAN 4

2.1 Cơ sở khoa học 4

2.1.1 Khái quát chung về giá ñất và cơ sở khoa học hình thành giá ñất 4

2.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 6

2.1.3 Các nguyên tắc cơ bản của ñịnh giá ñất (ĐGĐ) 9

2.1.4 Các phương pháp ñịnh giá ñất 10

2.2 Cơ sở pháp lý của ñề tài 13

2.3 Cơ sở thực tiễn 14

2.3.1 Thị trường ñất ñai trên thế giới 14

2.3.2 Thị trường ñất ñai Việt Nam 17

PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20

3.1 Đối tượng nghiên cứu 20

3.2 Địa ñiểm và thời gian tiến hành 20

3.2.1 Địa ñiểm 20

3.2.2 Thời gian 20

3.3 Nội dung nghiên cứu 20

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Vĩnh Yên (TPVY) 20

vii

3.3.2 Công tác ñịnh giá ñất và tình hình sử dụng ñất ñai của thành phố qua

các năm 2013 – 2014 20

3.3.3 Giá ñất thị trường và một số yếu tố ảnh hưởng 20

3.3.4 Đề xuất một số giải pháp 20

3.4 Phương pháp nghiên cứu 20

3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 21

3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 21

3.4.3 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất trên ñịa bàn TPVY 21 3.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 23

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 25

4.1 Vị trí ñịa lý, ñiều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội của vùng nghiên cứu25 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 25

4.1.2 Đánh giá tổng quan thực trạng kinh tế - xã hội 27

4.2 Tình hình sử dụng ñất ñai của thành phố Vĩnh Yên qua các năm 2013 - 2014 28

4.3 Giá ñất thị trường và một số yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 31

4.3.1 Ảnh hưởng của tình hình biến ñộng dân số và GDP/ñầu người 31

4.3.2 Ảnh hưởng của loại ñường phố ñến giá ñất 33

3.4.3 Ảnh hưởng của vị trí lô ñất ñến giá ñất 40

4.4.4 Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô ñất ñến giá 42

4.4.5 Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch ñến giá ñất 44

4.5 Kết luận chung về các yếu tố quan trọng ảnh hưởng ñến giá ñất trên ñịa bàn Thành phố Vĩnh Yên 46

PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 48

5.1 Kết luận 48

5.2 Kiến nghị 48

TÀI LIỆU THAM KHẢO 50

1

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

Trong quá trình phát triển của xã hội loài người, ñất ñai cho sinh hoạt

và sản xuất luôn ñược ñặt lên hàng ñầu vì mọi hoạt ñộng của con người ñều gắn với ñất Đất ñai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá ñối với mỗi quốc gia, là ñiều kiện ñầu tiên và là nền tảng tự nhiên của bất kỳ một quá trình sản xuất nào ñặc biệt là sản xuất nông nghiệp Đất ñai là tài sản có giá trị lớn nhưng lại bị giới hạn về diện tích, con người có thể thay ñổi tính chất ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất nhưng không thể mở rộng diện tích ñất theo ý muốn, trong khi ñó dân số ngày càng tăng, nhu cầu sử dụng ñất ngày càng lớn dẫn ñến tình trạng thiếu hụt về ñất ñai Vì là tài sản ñặc biệt và có giá trị lớn nên cần thiết phải xác ñịnh giá ñất Việc xác ñịnh ñúng giá trị ñất ñai giúp phân bố ñất ñai cũng như một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả, tránh ñược các tranh chấp khiếu kiện về ñất ñai

Thành phố Vĩnh Yên có hệ thống giao thông thuận lợi với tuyến ñường sắt Hà Nội- Lào Cai và quốc lộ 2 chạy qua nối liền giữa thủ ñô Hà Nội với các tỉnh phía bắc (cách Hà Nội 55km và sân bay quốc tế nội bài 25km về phía Nam, cách thành phố Việt Trì 25km về phía tây), tạo ñiều kiện cho thành phố Vĩnh Yên phát triển công nghiệp, thương mại, giao lưu hàng hoá và tiếp cận nhanh các thành tựu khoa học kỹ thuật, văn hoá thông tin trong công cuộc công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước Thành phố Vĩnh Yên cũng là trung tâm kinh tế, chính trị, khoa học kỹ thuật, văn hoá xã hội của tỉnh với tiềm năng tự nhiên dồi dào, phong phú ña dạng ñể phát triển kinh tế xã hội cùng nhiều chính sách ưu ñãi thông thoáng trong việc phát triển, thành phố Vĩnh Yên có ñủ ñiều kiện ñể hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế

1.2 Mục tiêu của ñề tài

1.2.1 Mục tiêu tổng quát

Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn thành

phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc với mong muốn tìm giải pháp nhằm góp phần

giảm thiểu tối ña sự chênh lệch của giá ñất Nhà nước quy ñịnh và giá thị trường, ñồng thời ổn ñịnh giá ñất, góp phần tích cực hơn nữa trong công tác quản lý nhà nước về ñất ñai trên ñịa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

1.3 Yêu cầu của ñề tài

- Cập nhật ñầy ñủ các văn bản có liên quan ñến quy ñịnh về giá ñất như: Luật ñất ñai; Nghị ñịnh của Chính phủ; Quyết ñịnh của UBND tỉnh Vĩnh Phúc; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,…

- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở

- Đánh giá công tác ñịnh giá ñất ñô thị của tỉnh Vĩnh Phúc giai ñoạn

2013 ñến năm 2014

- Nghiên cứu ñề xuất nội dung, các phương pháp xác ñịnh giá ñất ñô thị

và mô hình quản lý giá ñất phù hợp với thực tiễn của ñịa phương Các ñề

3

nghị, kiến nghị phải có tính khả thi

1.4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của vấn ñề nghiên cứu

1.4.1 Ý nghĩa học tập và khoa học

- Bổ sung, hoàn thiện kiến thức ñã học trong nhà trường cho bản thân ñồng thời tiếp cận và thấy ñược những thuận lợi và khó khăn của công tác ñịnh giá ñất trong thực tế

- Nhằm giúp học viên hiểu ñược một cách cặn kẽ, sâu sắc và nắm chắc quy trình, nguyên tắc phân vùng ñất, xác ñịnh vị trí ñất Và áp dụng xác ñịnh giá các loại ñất

1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn

- Giúp nắm vững những quy ñịnh của pháp luật ñất ñai 2003, 2013; hệ thống các văn bản dưới luật về ñất ñai của Trung ương và ñịa phương về công tác ñịnh giá ñất tại ñịa phương

- Kiến nghị và ñề xuất với các cấp có thẩm quyền ñưa ra những giải pháp phù hợp ñể công tác cấp GCNQSD ñất nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai nói chung ñược tốt hơn

4

PHẦN 2 TÀI LIỆU TỔNG QUAN 2.1 Cơ sở khoa học

2.1.1 Khái quát chung về giá ñất và cơ sở khoa học hình thành giá ñất

2.1.1.1 Khái quát chung về giá ñất

Đất ñai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị Giá cả ñất ñai phản ánh tác dụng của ñất ñai trong hoạt ñộng kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình sử dụng, mua bán, có thể coi là ñịa tô ñược tư bản hoá Nói cách khác giá cả ñất ñai cao hay thấp quyết ñịnh bởi nó có thể thu lợi (ñịa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào ñó Quyền lợi ñất ñai ñến ñâu thì

có thể có khả năng thu lợi ñến ñó từ ñất và cũng có giá cả tương ứng, như giá

cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp [10]

2.1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá ñất

* Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng ñất Ðịa tô gắn liền với sự ra ñời và tồn tại của chế ñộ tư hữu về ruộng ñất

Trong chế ñộ chiếm hữu nô lệ, ñịa tô là do lao ñộng của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng ñất nhỏ tự do tạo ra

Trong chế ñộ phong kiến, ñịa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm ñoạt

Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế ñộ tư hữu về ruộng ñất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại ñịa tô Về thực chất, ñịa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho ñịa chủ

Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng ñất thuộc sở hữu toàn dân, không

5

còn là tư hữu của ñịa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế ñể hình thành ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại ñịa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với ñịa

tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản

* Lãi xuất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá ñất có thể thay ñổi, lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua ñất phải giảm ñi, nếu không thì ñem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua ñất ñể có ñịa

tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua ñất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ ñể ñất thu ñược ñịa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán ñất gửi vào ngân hàng, lúc này giá ñất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận

* Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường ñược quyết ñịnh tại ñiểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, ñó là nguyên tắc cân bằng cung cầu

Trên thị trường xẩy ra tình trạng dư thừa hay cung quá mức và người cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn cho ñến khi giá G ñược thiết lập Nếu như theo yêu cầu của Nhà nước phải ñặt giá cao hơn, thì Nhà nước có thể phải

ra quy ñịnh ñược phép bán bao nhiêu ở mức giá cố ñịnh, hoặc sẽ xuất hiện một thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá Nhà nước quy ñịnh Một sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá ñược cố ñịnh ở mức thấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số lượng ñược cung,

và giá sẽ phải tăng lên ñể tạo ra sự cân bằng

2.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất

2.1.2.1 Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng ñến giá ñất ở tại thành phố Vĩnh Yên – Tỉnh Vĩnh Phúc

2.1.2.1.1 Yếu tố vị trí

Yếu tố vị trí ảnh hưởng ñến giá ñất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng ñối tượng ñịnh giá trong thành phố Mỗi BĐS luôn ñồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt ñối và vị trí tương ñối Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên ñều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của ñất Những khu vực ñất nằm tại trung tâm ñô thị hay một vùng nào ñó sẽ có giá trị lớn hơn những khu ñất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương ñối) Những khu ñất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu ñất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt ñối) Qua ñó có thể thấy khả năng sinh lời do

7

yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của ñất càng lớn Vì vậy, xem xét ñánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác ñịnh giá ñất 2.1.2.1.2 Yếu tố diện tích, kích thước, hình dáng, ñộ dốc

Diện tích:

Diện tích thửa ñất cần vừa phải phù hợp với mục ñích sử dụng ñất, lớn quá hay nhỏ quá ñều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng ñất, nên ảnh hưởng ñến giá cả của thửa ñất

Chiều rộng

Chiều rộng mặt tiền của thửa ñất quá hẹp ảnh hưởng ñến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng ñất, nếu ñất ñó dùng cho mục ñích kinh doanh, thương mại và ngay cả ñất ở do ñó cũng ảnh hưởng ñến giá ñất

Chiều sâu

Trong mọi trường hợp thửa ñất quá nông hoặc quá sâu so với mặt ñường ñều không thuận lợi cho người sử dụng ñất với bất cứ mục ñích sử dụng nào nên ñều ảnh hưởng ñến giá ñất của thửa ñất ñó

Hình dáng

Hình dáng của thửa ñất ñẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc ñều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục ñích ñể ở nên ảnh hưởng ñến giá ñất

Độ dốc

Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng ñến giá ñất

2.1.2.1.3 Yếu tố cơ sở hạ tầng của thửa ñất

Cơ sở hạ tầng bao gồm số lượng của các công trình công cộng, chất lượng

và khả năng phục vụ của chúng (như trường học, chợ, bệnh viện, nhà văn hóa, công viện ) Ngoài ra, khi nghiên cứu yếu tố này còn cần phải tính ñến hệ thống công trình cung cấp các dịch vụ dân sinh (ñiện, nước, ñiện thoại, giao thông

8

v.v ) Đây là yếu tố ảnh hưởng tới chất lượng cuộc sống của người dân ở khu vực xung quanh Qua quá trình ñiều tra, tất cả các tuyến ñường ñều chịu ảnh hưởng của các yếu tố này Các tuyến ñường, phố này cũng có chất lượng ñường ñảm bảo, một phần lớn người dân sống trên tuyến ñường này là công nhân viên chức, dân trí cao nên họ khá quan tâm ñến chất lượng cuộc sống

2.1.2.1.4 Các yếu tố xung quanh

Yếu tố môi trường ñóng vai trò quan trọng trong cảnh quan và cuộc sống Tuy nhiên, trong ñiều kiện nước ta hiện cũng như các nước ñang phát triển thì môi trường chưa ñược quan tâm ñúng mức, vì thế yếu tố này ít ảnh hưởng ñến giá ñất và trong phân hạng ñịnh giá ñất cũng không ñược xem trọng

2.1.2.2 Các yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng ñến giá ñất ở tại thành phố Vĩnh Yên – Tỉnh Vĩnh phúc

2.1.2.2.1 Yếu tố kinh tế

Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng ñối với quốc

tế dân sinh và ảnh hưởng ñến ñịa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình Chính phủ tích cực theo ñuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn ñịnh kinh tế, tất cả vật tư dân dụng ñều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà ñi ñến ổn ñịnh.Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế ñến giá ñất niểu hiện qua:

- Tình trạng phát triển kinh tế

- Mức ñộ dự trữ và ñầu tư

- Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ

- Trình ñộ thu nhập và tiêu dùng của dân cư

- Biến ñộng vật giá

- Mức lãi suất

2.1.2.2.2 Yếu tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn ñịnh có ảnh hưởng rất lớn ñối với giá ñất Nhân

tố xã hội ảnh hưởng ñến giá ñất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn ñịnh

9

chính trị, an ninh xã hội, ñầu cơ vào nhà ñất và ñô thị hóa

Trạng thái ổn ñịnh chính trị

Tình trạng ổn ñịnh chính trị là tình trạng ổn ñịnh của cục diện chính trị trong nước Cục diện chính trị ổn ñịnh, thì việc ñầu tư vào tài sản nhà ñất sẽ ñược vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về ñúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy, lòng tin của nhà ñầu tư lớn kéo theo giá ñất tăng lên Ngược lại thì giá ñất sẽ rớt xuống

Đầu cơ nhà ñất

Đầu cơ nhà ñất là hành vi người ñầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến ñộng của giá cả nhà ñất ñể thu ñược siêu lợi nhuận Nhân tố này có ảnh hưởng ñột xuất ñến mức giá ñất, ñặc biệt là mức giá ñất thị trường Khi ñất cung không ñủ cầu, do người ñầu cơ tranh mua mà ñợi giá lên cao, khi ñất cung nhiều hơn cầu, do người ñầu cơ bán tháo làm cho ñất rớt giá [10]

2.1.3 Các nguyên tắc cơ bản của ñịnh giá ñất (ĐGĐ)

Theo Luật ñất ñai 2003, ñiều 56, khoản 1, quy ñịnh rõ Việc ñịnh giá ñất của Nhà nước phải bảo ñảm các nguyên tắc sau ñây:

a) Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường thì phải ñiều chỉnh cho phù hợp;

b) Các thửa ñất liền kề nhau, có ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ñích sử dụng hiện tại, cùng mục ñích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

c) Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có ñiều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ñích sử dụng hiện tại, cùng mục ñích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau [11]

Theo Luật ñất ñai 2013, ñiều 112, khoản 1, quy ñịnh việc Định giá ñất phải ñảm bảo các nguyên tắc sau ñây :

a) Theo mục ñích sử dụng ñất hợp pháp tại thời ñiểm ñịnh giá ;

b) Theo thời hạn sử dụng ñất

c) Phù hợp với giá ñất phổ biến trên thị trường của loại ñất có cùng mục ñích sử dụng ñã chuyển nhượng, giá trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất ñới với những nơi có ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc thu nhập từ quyền sử dụng ñất ;

d) Cùng một thời ñiểm, các thửa ñất liền kề nhau có cùng mục ñích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng ñất tương tự nhau thì có mức giá như nhau [12]

2.1.4 Các phương pháp ñịnh giá ñất

Các phương pháp ñịnh giá ñược quy ñịnh theo thông tư 36/2014 BTNMT về quy ñịnh chi tiết phương pháp ñịnh giá ñất, xây dựng, ñiều chỉnh bảng giá ñất, ñịnh giá ñất cụ thể và tư vấn ñịnh giá ñất

TT-2.1.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

1 Khảo sát, thu thập thông tin

2 Phân tích, so sánh, ñiều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa ñất so sánh với thửa ñất cần ñịnh giá

3 Ước tính giá ñất của thửa ñất cần ñịnh giá

Giá ñất ước tính của thửa ñất cần ñịnh giá ñược xác ñịnh bằng cách ñiều chỉnh giá ñất của từng thửa ñất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa ñất so sánh với thửa ñất cần ñịnh giá theo công thức sau:

Giá ñất ước tính của

so sánh

±

Mức ñiều chỉnh về giá

do các yếu tố khác biệt của từng thửa ñất

so sánh với thửa ñất

4 Xác ñịnh giá ñất của thửa ñất cần ñịnh giá

2.1.4.2 Phương pháp chiết trừ

1 Khảo sát, thu thập thông tin

2 Xác ñịnh giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với ñất của các bất ñộng sản so sánh

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với ñất của bất ñộng sản so sánh ñược xác ñịnh theo công thức sau:

Giá trị hiện tại của

tài sản gắn liền với

ñất của bất ñộng

sản so sánh

=

Giá trị xây dựng mới tại thời ñiểm ñịnh giá ñất

- Giá trị hao mòn

3 Ước tính giá ñất của bất ñộng sản so sánh

Giá trị ñất của bất ñộng sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

-

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với ñất của bất ñộng

sản so sánh Việc ước tính giá ñất của bất ñộng sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

Giá trị của bất ñộng sản so sánh Giá ñất của bất

ñộng sản so

sánh

= Diện tích thửa ñất của bất ñộng sản so sánh

4 Xác ñịnh giá ñất của bất ñộng sản cần ñịnh giá

2.1.4.3 Phương pháp thu nhập

1 Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa ñất cần ñịnh giá

2 Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí ñể hình thành thu nhập của thửa ñất cần ñịnh giá

3 Xác ñịnh thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau: Thu nhập ròng

bình quân một

năm

= Thu nhập bình quân một năm -

Chi phí bình quân một năm

4 Xác ñịnh giá trị của thửa ñất cần ñịnh giá theo công thức sau:

Thu nhập ròng bình quân một năm Giá trị của thửa

ñất cần ñịnh giá = Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm

5 Xác ñịnh giá ñất của thửa ñất cần ñịnh giá theo công thức sau:

Giá trị của thửa ñất cần ñịnh giá Giá ñất của thửa

ñất cần ñịnh giá = Diện tích thửa ñất cần ñịnh giá

2.1.4.4.Phương pháp thặng dư

1 Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa ñất cần ñịnh giá; các thông tin về quy hoạch sử dụng ñất, quy hoạch xây dựng, ñược phép chuyển mục ñích sử dụng ñất và các quy ñịnh về xây dựng ñã ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt ñể xác ñịnh hiệu quả sử dụng ñất cao nhất và tốt nhất

2 Ước tính tổng doanh thu phát triển giả ñịnh của bất ñộng sản

3 Ước tính tổng chi phí phát triển giả ñịnh của bất ñộng sản

4 Trường hợp dự án ñầu tư phát triển bất ñộng sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai ñoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời ñiểm ñịnh giá ñất Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất ñộng sản thực hiện theo công thức sau:

C

1 ( 1 )

5 Xác ñịnh giá ñất của thửa ñất cần ñịnh giá

Giá trị của thửa ñất cần ñịnh giá ñược xác ñịnh theo công thức sau: Giá trị của thửa

ñất cần ñịnh giá =

Tổng doanh thu phát triển -

Tổng chi phí phát

triển Giá ñất của thửa ñất cần ñịnh giá ñược xác ñịnh theo công thức sau:

Giá trị của thửa ñất cần ñịnh giá Giá ñất của thửa

ñất cần ñịnh giá = Diện tích thửa ñất cần ñịnh giá

2.1.4.5 Phương pháp hệ số ñiều chỉnh giá ñất

1 Khảo sát, thu thập thông tin

c) Thu thập thông tin về ñiều kiện kinh tế - xã hội tại ñịa phương

2 Xác ñịnh giá ñất phổ biến trên thị trường của từng vị trí ñất

3 Xác ñịnh hệ số ñiều chỉnh giá ñất

4 Xác ñịnh giá ñất của thửa ñất cần ñịnh giá

Giá trị của thửa

ñất cần ñịnh giá =

Giá ñất trong bảng giá ñất x

Hệ số ñiều chỉnh giá ñất

2.2 Cơ sở pháp lý của ñề tài

Các văn bản pháp quy, khung giá ñất của Chính phủ và UBND tỉnh Vĩnh Phúc từ năm 2013 ñến năm 2014 Các thông tin thu ñược ñều liên quan ñến việc ñịnh giá ñất, QLĐĐ và thực hiện áp dụng các loại giá ñất vào thực tế

+ Luật ñất ñai 2003;

+ Nghị ñịnh 87/NĐ-CP ngày 17/08/1994 quy ñịnh khung giá các loại ñất Trong ñó có quy ñịnh khung giá cho 5 loại ñô thị

+ Nghị ñịnh 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về

phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

+ Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

+ Nghị ñịnh 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ về việc sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh 188/204/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ

+ Quyết ñịnh số 55/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc hành giá ñất trên ñịa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013

+ Quyết ñịnh số 42/2013/QĐ-UBND ngày 31/12/2013 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc hành giá ñất trên ñịa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2014

Các văn bản pháp quy, khung giá ñất của Chính phủ và UBND tỉnh Vĩnh Phúc mới ban hành:

2.3 Cơ sở thực tiễn

2.3.1 Thị trường ñất ñai trên thế giới

Thị trường ñất ñai là một thị trường ñặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá Đất ñai cũng ñược mua bán trên thị trường, giá ñất biến ñộng căn cứ theo giá trị miếng ñất và tương quan cung cầu ñất Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác ñộng bởi nhiều nhân tố, thị trường ñất ñai ñã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do

vậy, thị trường ñất ñai ở hầu hết các nước trên thế giới ñã ñến giai ñoạn phát triển cao, khẳng ñịnh ñược vị trí vai trò của mình và có những ñóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội

2.3.1.1.Định giá ñất ở Đức

Ở Đức, giao dịch ñịa sản cũng như giao dịch các hàng hoá và thương phẩm khác là tuân theo quy ñịnh kinh tế thị trường một cách ñộc lập, căn cứ vào cung cầu ñể ñiều tiết giá cả, mọi người ñều có thể mua vào hoặc bán ra theo giá cả công bố trên thị trường ñịa sản Căn cứ vào sổ tay “Luật Xây dựng” của Đức thì việc ñịnh giá ñịa sản là do một cơ quan chuyên môn ñộc lập phụ trách, ñó là Uỷ ban ñịnh giá ñất ñai Vị trí của Uỷ ban này ở các bang

là không hoàn toàn giống nhau Dưới Uỷ ban ñịnh giá là văn phòng phụ trách công việc hàng ngày, văn phòng này là cơ quan thường trực, thường ñóng ở Cục ñịa tịch, các huyện (thị trấn) của Đức ñều có Uỷ ban ñịnh giá và văn phòng, ở Bang và Vùng thì có Uỷ ban ñịnh giá cao cấp phụ trách công tác ñịnh giá của khu vực trực thuộc Thành phần của Uỷ ban ñịnh giá gồm trên 20 người, bao gồm 1 Chủ tịch và một số chuyên gia, họ ñều là những chuyên gia

về ñịnh giá ñịa sản và ñịnh giá các loại tài sản khác, trong lĩnh vực ñịnh giá thu thuế cần có một quan chức của bộ môn tài chính có kinh nghiệm [2]

các trường hợp sau: (1) thửa ñất có kiến trúc, thửa ñất phi kiến trúc và quyền lợi ñịa sản Kết quả ñịnh giá loại ñất của Uỷ ban ñịnh giá chủ yếu là có tác dụng trong việc xác ñịnh giá cả giao dịch khi giao dịch ñịa sản; khi mua bán trao tay ñịa sản, ñối với Nhà nước là có tác dụng trọng tài; khi ñất ñai bị trưng dụng thì có tác dụng xác ñịnh mức ñền bù; ngoài ra, kết quả ñịnh giá còn thường ñược

sử dụng trong việc xử lý tài sản công hữu tư nhân; (2) ñịnh giá ñền bù cho những người khác có quyền thừa kế tài sản Văn phòng Uỷ ban ñịnh giá ñịa sản có các nhiệm cụ cụ thể sau: Biên tập giá cả ñịa sản; Thu thập tài liệu dùng ñể ñịnh giá

ñịa sản; Quản lý nhân viên ñịnh giá; Tiến hành phân tích thị trường ñịa sản; Xuất bản báo cáo thị trường ñịa sản; Tiến hành công tác biên tập giá cả tham khảo công khai, giá cả giao dịch và công tác tư vấn tương ứng [2]

quản lý, chủ yếu dùng các biện pháp sau ñây: (1) Chính phủ có quyền trưng mua ñất ñai tư nhân, khi Nhà nước cần có thể dùng phương thức trưng mua hoặc chuyển ñổi mà không phải là mua giá cao; (2) Chính Phủ có quyền ưu tiên mua trước ñối với một số lượng ñất ñai nhất ñịnh, có thể căn cứ vào giá ñất bình thường và nhu cầu của phát triển ñô thị, tiến hành quyền ưu tiên mua một số loại ñất trong giao dịch ñịa sản; (3) Khi Chính phủ trưng mua hoặc mua ñất ñai, lấy giá

cả tham khảo công khai làm giá cả hạn chế Trong các giao dịch thị trường thông thường thì giá cả tham khảo công khai có tác dụng ñể tham khảo; (4) Chỉ có Chính phủ nắm quyền lợi trong việc chuyển ñất nông nghiệp thành ñất xây dựng,

và thông qua việc chỉnh lý ñất ñai, chọn thời gian và số lượng thích hợp ñể chuyển ñất xây dựng vào thị trường, kiềm chế ñầu cơ ñịa sản [2]

2.3.1.2 Định giá ñất ở Malaysia

Malaysia là Nhà nước liên bang, hệ thống hành chính có 3 cấp gồm; Liên bang, Bang và quận (huyện) Hệ thống ñịnh giá ñất, bất ñộng sản gồm có chức năng ñịnh giá Nhà nước và tổ chức ñịnh giá tư nhân [9]

Cơ quan ñịnh giá Nhà nước ñược tổ chức tại cả 3 cấp: Tại cấp Liên bang, cơ quan ñịnh giá có tên gọi là “Cục các dịch vụ ñịnh giá và tài sản”, viết tắt là JPPH, trực thuộc Bộ Tài chính; Tại cấp Bang (có 14 Bang), mỗi Bang

có một chi nhánh của JPPH, giám ñốc chi nhánh do Tổng Giám ñốc của JPPH

bổ nhiệm; Tại cấp Quận (huyện), một số Quận ñược JPPH ñặt Văn phòng ñịnh giá, còn hầu hết là thành lập các Văn phòng ñịnh giá vùng Giám ñốc Văn phòng ñịnh giá do Giám ñốc chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm [9]

Tổ chức ñịnh giá tư nhân gồm các công ty ñịnh giá tài sản tư nhân Hoạt ñộng ñịnh giá có thể do Tổng cục các dịch vụ ñịnh giá và tài sản chỉ ñịnh hoặc do các công ty ñịnh giá thực hiện các hợp ñồng với khác hàng theo từng nhu cầu của thị trường [9]

Giá ñất của Malaysia ñược ñịnh giá theo giá thị trường, Chính phủ Liên bang và các Bang không quy ñịnh khung giá, bảng giá ñất [9]

2.3.2 Thị trường ñất ñai Việt Nam

Hiện khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất ñộng sản ở Việt Nam ñã tương ñối hoàn chỉnh: Luật Đất ñai (2003), Luật ñất ñai mới (2013), Luật Đầu

tư (2005), Luật Nhà ở (2005) và Luật Kinh doanh bất ñộng sản (2006)

Luật ñất ñai năm 2013 có hiệu lực bắt ñầu từ ngày 1/7/2013, ñã tiếp cận

và thể hiện ñầy ñủ về vấn ñề tài chính ñất ñai theo cơ chế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước, ñồng thời ñảm bảo quyền lợi của người sử dụng ñất, quyền lợi của Nhà nước, chủ ñầu tư và ñảm bảo ổn ñịnh xã hội; phù hợp với quá trình thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất nước

2.3.2.1 Công tác ñịnh giá ñất tại Việt Nam

Ngày 29/11/2013, Quốc hội ñã thông qua Luật Đất ñai năm 2013, Luật này sẽ có hiệu lực kể từ 01/7/2014 So với Luật Đất ñai năm 2003, Luật Đất ñai năm 2013 có 14 chương với 212 ñiều, tăng 7 chương và 66 ñiều, ñã khắc phục, giải quyết ñược những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật ñất ñai năm 2003 Đây là ñạo luật quan trọng, có tác ñộng sâu rộng ñến chính trị, kinh tế, xã hội của ñất nước, thu hút ñược sự quan tâm rộng rãi của nhân dân

2.3.2.2.Đặc ñiểm của thị trường ñất ñai trong những năm vừa qua

Thị trường ñất ñai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những ñặc ñiểm chủ yếu sau:

* Thị trường ñất ñai mang nặng tính tự phát

Tính tự phát của thị trường ñất ñai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung - cầu về ñất ñai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh ñất ñai diễn ra thiếu sự quản lý và ñiều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng ñó là chúng ta chưa nhận thức một cách ñầy ñủ vị trí, vai trò của thị trường ñất ñai ñối với sự phát triển kinh tế - xã hội Do chưa nhận thức ñầy ñủ nên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường ñất ñai, từ ñó chưa có chủ trương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp ñể ñịnh hướng và tạo ñiều kiện cho các quan hệ ñất ñai vừa vận ñộng theo các quy luật của thị trường vừa theo ñịnh hướng của Nhà nước Trong khi ñó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán ñất ñai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán ñất ñai trong những năm qua ñã phải vận ñộng trong một thị trường không chính thức

* Thị trường ñất ñai những năm qua biến ñộng bất thường

Thị trường ñất ñai ở Việt Nam còn là một thị trường biến ñộng bất thường với những cơn sốt ñất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế

và cho ñời sống xã hội Việc diễn ra các cơn sốt ñất với giá ñất tăng ñột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng ñất của dân cư tăng nhanh ñột biến

mà chủ yếu là do tác ñộng bởi các dạng hoạt ñộng ñầu cơ ñất ñai gây nên ñã gây tác ñộng xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và ñời sống của dân cư

* Hoạt ñộng của thị trường ñất ñai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước

Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh ñất ñai trong dân cư chủ yếu ñược thực hiện theo phương thức trao tay Các bên mua bán phần nhiều không làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, thuế trước bạ) với Nhà nước Ở các ñô thị,

hoạt ñộng môi giới nhà ñất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn Các

“văn phòng nhà ñất”, “trung tâm nhà ñất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không ñăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước Ở Hà Nội có hàng trăm

“văn phòng”, “trung tâm” loại này; ở thành phố Hồ Chí Minh có hơn 1300 doanh nghiệp kinh doanh nhà ñất và nhiều “văn phòng”, “trung tâm” kinh doanh nhà ñất bất hợp pháp Theo ước tính có tới 70 – 80 % lượng giao dịch trên thị trường nhà ñất diễn ra dưới dạng các quan hệ ngầm với phương thức mua bán trao tay

2.3.2.3 Xu thế biến ñộng giá ñât ở TP Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

Thành phố Vĩnh Yên những năm gần ñây quá trình ñô thị hoá phát triển nhanh chóng ñặc biệt là cơ sở hạ tầng làm cho ñất ñai của thành phố thực sự có giá cao nên thị trường bất ñộng sản của thành phố Vĩnh Yên rất phát triển Đặc biệt là ñất ở vị trí trung tâm, ven trục ñường giao thông quan trọng ở khu công nghiệp hoặc ở các vị trí mà ñất có khả năng sinh lợi lớn thị trường ñất ñai ở những nơi này thật sự sôi ñồng, hoạt ñộng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng ñất diễn ra mạnh ñặc biệt ở những thời ñiểm có cơn sốt về giá ñất

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng nghiên cứu

- Nghiên cứu các yếu tố cơ bản ảnh hưởng ñến giá ñất trên ñịa bàn thành phố Vĩnh Yên, Tỉnh Vĩnh Phúc giai ñoạn 2013 – 2014

3.2 Địa ñiểm và thời gian tiến hành

3.2.1 Địa ñiểm

Thành phố Vĩnh Yên - Tỉnh Vĩnh Phúc

3.2.2 Thời gian

Từ 18/08/2014 ñến 30/11/2014

3.3 Nội dung nghiên cứu

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Vĩnh Yên (TPVY)

- Điều kiện tự nhiên

- Điều kiện kinh tế xã hội

3.3.2 Công tác ñịnh giá ñất và tình hình sử dụng ñất ñai của thành phố qua các năm 2013 – 2014

3.3.3 Giá ñất thị trường và một số yếu tố ảnh hưởng

- Ảnh hưởng của tình hình biến ñộng dân số và GDP/ñầu người

- Ảnh hưởng của loại ñường phố ñến giá ñất

- Ảnh hưởng của vị trí lô ñất ñến giá ñất

- Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô ñất ñến giá ñất

- Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch ñến giá ñất

3.3.4 Đề xuất một số giải pháp

3.4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình tiến hành ñề tài, nhiều phương pháp nghiên cứu ñược sử dụng kết hợp nhằm ñạt ñược mục ñích và yêu cầu của ñề tài ñề ra Các phương pháp chủ yếu bao gồm:

3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu

Thu thập số liệu tại Phòng ñịa chính, Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Vĩnh Yên, Sở tài nguyên & Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc, qua mạng Internet, qua sách báo… ñể tổng hợp các thông tin liên quan ñến ñặc ñiểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng ñất và các tài liệu liên quan ñến giá ñất ở ñô thị khu vực nghiên cứu

3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

- Địa ñiểm: Chọn 8 ñường phố có tính chất ñại diện chia làm 4 nhóm ñể

3.4.3 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất trên ñịa bàn TPVY

3.4.3.1 Ảnh hưởng của tình hình biến ñộng dân số và GDP/ñầu người

Phương pháp thu thập số liệu tại Phòng Thống kê thành phố Vĩnh Yên, qua mạng Internet, qua sách báo… dân số của Thành phố Vĩnh Yên và GDP/ñầu người qua các năm 2013, 2014

3.4.3.2 Ảnh hưởng của loại ñường phố ñến giá ñất

Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu: Căn cứ vào giá quy ñịnh của UBND tỉnh Vĩnh Phúc năm 2014 và ñiều kiện thực tế thành phố Vĩnh Yên

Đề tài ñã chọn 8 ñường phố có tính chất ñại diện, phản ánh ñược sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố và giá ñất của các ñường có nhiều biến ñộng và chia làm 4 nhóm