Thực trạng và một số giảI pháp nâng cao hiệu quả đầu tư vào nhà ở cho người có thu nhập thấp

ở nớc ta, cùng với quá trình đô thị hoá phát triển nền kinh tế thị ờng thì nhu cầu nhà ở đang diễn ra ngày càng sôi động và nhà ở đã trở thànhmột trong những vấn đề bức xúc nhất đang đợc

Lời nói đầu

Nhà ở là một tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống mỗi conngời, mỗi gia đình, đồng thời là một ngành kinh tế quan trọng trong toàn bộnền kinh tế quốc dân của mỗi đất nớc Nhà ở cũng là một bộ phận quan trọngcấu thành nên bất động sản, là một trong các lĩnh vực luôn luôn giành đợc sựquan tâm lớn nhất và sự quan tâm hàng đầu của xã hội Nhà ở là một trongnhững nhu cầu cơ bản không thể thiếu của mỗi con ngời, mỗi gia đình và xãhội

ở nớc ta, cùng với quá trình đô thị hoá phát triển nền kinh tế thị ờng thì nhu cầu nhà ở đang diễn ra ngày càng sôi động và nhà ở đã trở thànhmột trong những vấn đề bức xúc nhất đang đợc sự quan tâm của Đảng và Nhànớc Từ hơn 10 năm nay, cùng với công cuộc đổi mới, chủ trơng và chínhsách của Đảng và nhà nớc đã tạo điều kiện thuận lợi cho mọi ngời có thểxây dựng nhà ở, đã đợc triển khai ở hầu hết các tỉnh trong cả nớc Tuy nhiên,việc chăm lo, tạo điều kiện cho ngời thu nhập thấp để họ có đợc nhà ở vẫn làbài toán hết sức khó khăn đã đặt ra mà cha có lời giải đáp đúng đắn Vấn đề

tr-đáp ứng đấy đủ nhu cầu nhà ở cho một đô thị đang đặt ra cho các nhà quản lý

đô thị phải đứng trớc những thử thách, những khó khăn phức tạp Nhiều hiệntợng xã hội phức tạp đã nảy sinh trong lĩnh vực nhà ở: Việc làm, thu nhập, lốisống, tệ nạn xã hội… Những hiện t Những hiện tợng đó gây không ít khó khăn trong vấn đềquản lý đô thị

Thực tế các nớc cho thấy rằng, để đẩy nhanh tốc độ đô thị hoácùng với quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nớc thì vấn đề nhà ở đặcbiệt là nhà ở cho những ngời có mức thu nhập thấp phải đợc giải quyết đúng

đắn kịp thời ở nớc ta, trong những năm qua Đảng và nhà nớc đã cố gắng quantâm, chăm lo, tạo điều kiện từng bớc đáp ứng yêu cầu bức xúc về nhà ở chongời có thu nhập thấp, nhiều chơng trình, dự án đều đề cập đến phát triển nhà

ở cho ngời có thu nhập thấp và đợc xác định là vấn đề u tiên

Tuy nhiên vấn đề nhà ở là một vấn đề hết sức phức tạp và rất nhạycảm, nên trong thực tế nó nảy sinh rất nhiều vấn đề cần đợc giải quyết Để giảiquyết đợc các vấn đề này và trớc hết là giải quyết nhà ở cho ngời có thu nhập

thấp , em đã đi vào nghiên cứu “ Thực trạng và một số giảI pháp nâng cao hiệu quả đầu t vào nhà ở cho ngời có thu nhập thấp ’’ Trên cơ sở đó em đa ra

một vài giải pháp với hy vọng sẽ góp phần nhỏ bé của mình vào quá trìnhhoàn thiện thêm chính sách về nhà ở của nhà nớc và giải quyết đợc phần nào

nhu cầu về nhà ở cho nhân dân- tầng lớp có thu nhập thấp tại đô thị Tuynhiên với thời gian, trình độ và lợng kiến thức có hạn, cho nên trong khinghiên cứu cũng không thể thiếu những yếu kém vớng mắc Vì vậy em rấtmong có đợc những ý kiến đóng góp cũng nh phê bình của thầy cô , các bạn

và tất cả những ai có tâm huyết tham gia nghiên cứu ở lĩnh vực này để tiếp tục

bổ sung để hoàn thiện hơn nữa cơ sở pháp lý liên quan đến đầu t xây dựng vàquản lý về nhà ở Trong suốt quá trình nghiên cứu, từ khâu thu thập xử lý sốliệu cũng nh lý luận em có sử dụng các phơng pháp duy vật biện chứng , duyvật lịch sử , phân tích thống kê và một vài phơng pháp khác nhằm bổ trợ cho 3phơng pháp này

Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo Từ Quang Phơng, ngời đã tận tìnhhớng dẫn em trong suốt quá trình nghiên cứu đề tài này

Nội dung đề tài:

Chơng I : Một số vấn đề lý luận chung

Chơng II: Thực trạng về đầu t phát triển nhà ở cho đối tợng thu nhậpthấp tại Hà Nội trong 10 năm trở lại đây ( giai đoạn 1992- 2002 )

Chơng III: Định hớng và một số giảI pháp nhằm thúc đẩy và nâng caohiệu quả đầu t phát triển nhà cho thành phần thu nhập thấp tại Hà Nội

Hà Nội ngày 3 tháng 5 năm 2003

Sinh viên: Đỗ Mỹ Linh

chơng I: Một số vấn đề lý luận chung

I – Những vấn đề lý luận về đầu t:

1 Khái niệm đầu t phát triển:

Trớc hết, để hiểu thế nào là đầu t phát triển, ta cần hiểu khái niệm cơbản đầu t là gì?

Đầu t là một hoạt động cơ bản tồn tại tất yếu và có vai trò quan trọngtrong bất kì nền kinh tế -xã hội nào

Đầu t nói chung là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại (nh tiền, tàinguyên thiên nhiên, sức lao động, trí tuệ ) để tiến hành các hoạt động nào

đó nhằm thu về các kết quả nhất định trong tơng lai lớn hơn các nguồn lực đã

Trong nền kinh tế quốc dân, hoạt động đầu t là quá trình sử dụng vốn đểtái sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất kỹ thuật vốn đầu t đợc hình thành từtiền tích lũy của xã hội, của các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ; từ tiền tiếtkiệm của dân và vốn huy động từ các nguồn khai thác đợc đa vào sử dụngtrong quá trình tái sản xuất xã hội nhằm duy trì tiềm lực sẵn có và tạo tiềm lựcmới cho nền sản xuất xã hội Có thể nói rằng Đầu t là yếu tố quyết định sựphát triển nền sản xuất xã hội, là chìa khóa của sự tăng trởng.

Đầu t phát triển là hoạt động đầu t trong đó ngời có tiều bỏ tiền ra đểtiến hành các hoạt động nhằm tạo ra tài sản cho nền kinh tế, làm tăng tiềm lựcsản xuất kinh doanh và mọi hoạt động xã hội khác, là điều kiện chủ yếu để tạoviệc làm, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của ngời lao động Đó chính

là việc bỏ tiền ra để xây dựng, sửa chữa nhà cửa và các kết cấu hạ tầng, muasắm trang thiết bị và lắp đặt chúng trên nền bệ và bồi dỡng đào tạo nguồnnhân lực, thực hiện các chi phí thờng xuyên gắn liền với sự hoạt động của cáctài sản nhằm duy trì tiềm lực hoạt động của các cơ sở đang tồn tại và tạo tiềmlực mới cho nền kinh tế - xã hội

1.1 Đặc điểm của đầu t phát triển.

- Vốn đầu t (tiền, vật t, lao động) cần huy động cho một công cuộc đầu

t là rất lớn

- Thời gian cần thiết cho một công cuộc đầu t rất dài do đó vốn đầu tphải nắm khế đọng lâu, không tham gia vào quá trình chu chuyển kinh tế vìvậy trong suốt thời gian này nó không đem lại lợi ích cho nền kinh tế

-Thời gian vận hành các kết quả đầu t cho đến khi thu hồi đủ vốn đã bỏ

ra hoặc thanh lý tài sản do vốn đầu t tạo ra thờng là vài năm, có thể là hàngchục năm và có nhiều trờng hợp là vĩnh viễn

- Nếu các thành quả của đầu t là các công trình xây dựng thì nó sẽ đợc

sử dụng ở ngay tại nơi đã tạo ra nó

- Các kết quả, hiệu quả đầu t phát triển chịu ảnh hởng của nhiều yếu tốkhông ổn định trong tự nhiên, trong hoạt động kinh tế - xã hội nh: Điều kiện

địa lý, khí hậu, cơ chế chính sách, nhu cầu thị trờng quan hệ quốc tế dẫn đến

có độ mạo hiểm cao

1.2 Vai trò của đầu t phát triển trong nền kinh tế.

Tất cả các lý thuyết kinh tế từ trớc đến nay, từ cổ điển đến hiện đại đềucoi đầu t phát triển là nhân tố quan trọng để phát triển kinh tế, là chìa khoácho sự tăng trởng Vốn đầu t luôn là một biến số quan trọng trong hàm sảnxuất trong mọi mô hình kinh tế Vai trò của đầu t phát triển đợc xem xét trênhai góc độ nền kinh tế

a Đầu t trên giác độ toàn bộ nền kinh tế.

Trên giác độ toàn bộ nền kinh tế, đầu t có tác động đến các mặt sau:

* Đầu t phát triển vừa tác động đến tổng cung vừa tác động đến tổng cầu của nền kinh tế.

Thứ nhất: Đầu t tác động đến tổng cầu.

Trong tổng cầu của nền kinh tế quốc dân, đầu t là một yếu tố chiếm tỷtrọng lớn, theo số liệu của ngân hàng thế giới, đầu t thờng chiếm khoảng từ24% - 28% trong cơ cấu tổng cầu của tất cả các nớc trên thế giới và tác độngcủa đầu t đến tổng cầu là ngắn hạn

Điều này có nghĩa là trong thời gian thực hiện đầu t và khi tổng cungcha tăng (các kết quả đầu t cha phát huy tác dụng) sự tăng lên của tổng cầulàm cho sản lợng cân bằng tăng theo và giá cả các đầu vào tăng Điều này đợcthể hiện qua đồ thị số 01

Công thức tổng cầu nền kinh tế mở

AD - C + I + G + (EX - IM)Trong đó AD: Tổng cầu; C: Chi tiêu của hộ gia đình:

I: Chi tiêu của doanh nghiệp ; G: Chi tiêu của chính phủ

EX - IM: là xuất khẩu ròng

Nh vậy, đầu t của các doanh nghiệp và một phần chi tiêu của chính phủ(đầu t của chính phủ) là một bộ phận trong tổng cầu nền kinh tế Tuy nhiên sựtác động của đầu t đến tổng cầu nền kinh tế là trong ngắn hạn, trong thời gianthực hiện đầu t trong khi tổng cung cha thay đổi (các kết quả đầu t cha pháthuy các kết quả)

Thứ hai: Đầu t tác động đến tổng cung.

Khi các kết quả của đầu t phát huy tác dụng, các năng lực mới đi vàohoạt động thì tổng cung, đặc biệt là tổng cung dài hạn tăng lên kéo theo sản l -

ợng tiềm năng tăng lên từ QE lên QE, giá sản phẩm giảm xuống từ PE - PE, sảnlợng tăng, giá cả giảm cho phép tăng tiêu dùng Tăng tiêu dùng đến lợt mìnhlại tiếp tục kích thích sản xuất hơn nữa sản xuất phát triển là nguồn gốc cơ bản

để tăng tích luỹ phát triển kinh tế - xã hội, tăng thu nhập cho ngời lao động,nâng cao đời sống của mọi thành viên trong xã hội Điều này đợc thể hiện qua

đồ thị số 01

Đồ thị thể hiện sự tác động của đầu t đến tổng cung

Chú thích :

Khi cha đầu t đờng tổng cầu là AD và điểm cân bằng tại E

Sau đầu t đờng tổng cầu dịch chuyển từ AD - AD’ và tổng cung AS chakịp tăng Do vậy, giá tăng từ PE lên PE’ và điểm cân bằng mới là E’

* Đầu t có tác động hai mặt đến sự ổn định kinh tế.

Sự tác động không đồng thời về mặt thời gian của đầu t đối với tổng cầu

và đối với tổng cung của nền kinh tế làm cho mỗi sự thay đổi của đầu t, dù làtăng hay giảm đều cùng một lúc vừa là yếu tố duy trì sự ổn định vừa là yếu tốphá vỡ sự ổn định của nền kinh tế của mọi quốc gia

Đầu t luôn tác động hai mặt tích cực và tiêu cực

* Thứ nhất: Tăng đầu t sẽ có tác động.

- Tích cực: Tăng đầu t sẽ tạo việc làm, giảm thất nghiệp, nâng cao đời

sống, giảm tệ nạn xã hội

- Tiêu cực: Tăng đầu t sẽ phải chi một lợng tiền lớn, nếu tăng qúa mức

sẽ dẫn đến tình trạng tiền đang lu hành bị mất giá (lạm phát) dẫn đến tăng giácả những sản phẩm có liên quan làm cho sản xuất bị đình trệ

AS’

QE’’

* Thứ hai: Giảm đầu t sẽ có tác động.

- Tích cực: Giảm đầu t thì lợng tiền chi ra ít nên sẽ giảm lạm phát, giá

cả đời sống ổn định, tệ nạn xã hội giảm đi

- Tiêu cực: Giảm đầu t sẽ giảm việc làm, tăng thất nghiệp ảnh hởng đến

đời sống xã hội

Nh vậy: Trong điều hành vĩ mô nền kinh tế, các nhà hoạt động chínhsách cần thấy hết tác động hai mặt này để đa ra các chính sách nhằm hạn chếcác tác động xấu, phát huy tác động tích cực, duy trì đợc sự ổn định của toàn

bộ nền kinh tế

* Đầu t tác động đến tốc độ tăng trởng và phát triển kinh tế.

Theo kết quả nghiên cứu của các nhà kinh tế cho thấy, nếu một quốcgia muốn giữ tốc độ tăng trởng GDP ở mức trung bình 8% - 10% thì tỷ lệ đầu

t phải đạt từ 15% - 20% tuỳ thuộc và hệ số ICOR của quốc giá đó Hệ sốICOR phản ánh suất đầu t tính cho một đơn vị GDP tăng thêm - ICOR là tênviết tắt của từ tiếng anh “tỷ suất vốn GDP” Icremental Capital Output Ration -

Hệ số ICOR đợc tính theo công thức sau:

ICOR = mức vốn đầu t/mức tăng GDP

Từ đó suy ra: mức tăng GDP = vốn đầu t/ICOR

Nếu ICOR không đổi, mức tăng GDP hoàn toàn phụ thuộc vào vốn đầut

Hệ số ICOR của mỗi nớc phụ thuộc vào nhiều nhân tố, thay đổi theotrình độ phát triển kinh tế và cơ chế chính sách trong nớc

* Đầu t tác động đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế.

Kinh nghiệm của các nớc trên thế giới cho thấy để có thể tăng trởngnhanh với tốc độ mong muốn từ 9% - 10% là tăng cờng đầu t nhằm tạo ra sựphát triển nhanh ở hai khu vực công nghiệp và dịch vụ vì hai khi vực này sửdụng các tiềm năng về trí tuệ con ngời sẽ không khó khăn lắm để đạt tốc độtăng trởng 15% - 20% còn khu vực nông, lâm nghiệp, thuỷ sản do giới hạn về

đất đai, khí hậu Nên để đạt đợc tốc độ tăng trởng từ 5%-6% là rất khó khăn

Tuy nhiên, để thực hiện việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tập trung đầu

t phát triển cho các ngành có tốc độ tăng trởng cao thì rõ ràng là phải có vốn

đầu t, không có vốn đầu t thì không thể nói đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế,

Nh vậy, Chính sách đầu t quyết định quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh

tế ở các quốc gia nhằm đạt đựơc tốc độ tăng trởng nhanh của toàn bộ nên kinhtế

Về cơ cấu lãnh thổ, đầu t có tác dụng giải quyết những mất cân đối vềphát triển giữa các vùng lãnh thổ, đa những vùng kém phát triển thoát khỏitình trạng đói nghèo, phát huy tối đa những lợi thế so sánh về tài nguyên, địathế, kinh tế, chính trị của những vùng có khả năng phát triển nhanh hơn làmbàn đạp thúc đẩy những vùng khác phát triển theo

1.3 Kinh nghiệm của một số nớc đối với vấn đề đầu t phát triển kinh tế - xã hội.

Lý thuyết cũng nh thực tiễn phát triển kinh tế các nớc đều thừa nhậnmối quan hệ chặt chẽ giữa sự tăng trởng đầu t và tăng trởng GDP Quan điểmcho rằng hình thành vốn là chìa khoá đối với phát triển đã đợc thể hiện trongchiến lợc và kế hoạch phát triển của nhiều nớc Điều rõ ràng là một đất nớcmuốn giữ đợc tốc độ tăng trởng ổn định ở mức trung bình thì nớc đó phải giữ

đợc mức đầu t lớn Tỷ lệ đầu t ít khi thấp hơn 15% và trong một số trờng hợpphải lớn 25% GDP

J.M Keynes trong lý thuyết “đầu t và mô hình số nhân” đã chứng minhrằng, tăng đầu t sẽ bù đắp những thiếu hụt của “ cầu tiêu dùng” từ đó tăng sốlợng việc làm, tăng thu nhập, tăng hiệu quả cận biên của t bản và kích thíchsản xuất phát triển ở đây có sự tác động dây chuyền: Tăng đầu t - tăng thunhập - tăng đầu t mới - tăng thu nhập mới

Bổ sung vào lý thuyết số nhân của J.M Keynes, các nhà kinh tế Mỹ đa

ra lý thuyết “gia tốc” lý thuyết này một mặt nghiên cứu các nhân tố quyết

định đầu t, mặt khác chứng minh mối quan hệ giữa gia tăng sản lợng sẽ làmcho đầu t tăng lên nh thế nào Và sự tăng nhanh tốc độ đầu t so với sự thay đổi

về sản lợng nói nên ý nghĩa của nguyên tắc “gia tốc” Theo lý thuyết “gia tốc”

để vốn đầu t tiếp tục tăng lên thì sản lợng bán ra phải tăng liên tục Nhng logiccủa vấn đề là ở chỗ số lợng sản phẩm bán ra ngày hôm nay là kết quả đầu tcủa thời kỳ trớc

Thực tế của các nớc đã chứng minh điều này, cách đây vào ba thập kỷ,Châu á hầu nh không đợc biết đến với t cách là vùng kinh tế, nhng sự năng

động rồi sau đó là sự thành công ở các mức độ khác nhau về tăng trởng kinh tếcủa khu vực Châu á - Thái Bình Dơng đã làm thay đổi hẳn cách nhìn truyềnthống Vì khi nền kinh tế thế giới dao động ở mức tăng trởng GDP 3% - 5%

mỗi năm thì các nớc đang phát triển nh Hàn quốc, Đài Loan, Hồng Kông,Singapo từ điểm xuất phát thấp, tài nguyên nghèo nàn, thị trờng nội địa nhỏ bé

đã trở thành những quốc gia công nghiệp mới Đặc trng chủ yếu của các quốcgia này là quá trình công nghiệp hoá diễn ra nhanh chóng làm thay đổi hẳn bộmặt kinh tế xã hội của đất nớc với GDP bình quân đầu ngời năm 1997 củaHồng Kông là 24.085 USD, Singapo là 24.610 USD, Đài Loan là 15.370 USD,Hàn Quốc 12.390 USD, Malaxia là 9.835 USD Đặc biệt các nớc Hồng Kông ,Singapo, Đài Loan trớc đây đều là những nớc đi vay vốn thì nay trở thànhnhững nớc đầu t và cho vay vốn Sở dĩ có đợc nh vậy là vì các nớc này đã biếtkhai thác một cách tối u lợi thế so sánh, chọn đợc nhiều giải pháp tốt hơn làmắc sai lầm

Riêng trong lĩnh vực đầu t họ đã thực hiện đợc tỷ lệ đầu t cao và liên tụctrong nhiều năm, tỷ lệ tích luỹ trong GDP là rất cao bình quân của Hàn Quốc

là 35%, Hồng Kông là 30%, Singapo là 46%, Đài Loan là 27%, Malaxia là31% Thái Lan là 37%

Chẳng hạn đối với cơ sở hạ tầng ngời ta tính đợc rằng nếu nâng 1%tổng quỹ đầu t cơ sở hạ tầng thì sẽ tăng 1% GDP theo báo ngân hàng thế giớihàng năm các nớc đang phát triển đầu t khoảng 200 tỷ USD để xây dựng cơ sởhạ tầng tức là tơng đơng với 50% đầu t của nhà nớc và 4% của GDP ở nớc tahàng năm đều tập trung ngân sách cho đầu t cơ sở hạ tầng Do đó, gần đâynhìn chung cơ sở hạ tầng đã đợc cải thiện, tuy nhiên vẫn cha đáp ứng đợc nhucầu của sản xuất, đời sống Điều này là hoàn toàn phù hợp với tỷ lệ 2% GDP

đầu t cho cơ sở hạ tầng ở nớc ta hiện nay

Trong thời gian từ nay đến năm 2000 và những năm đầu thế kỷ XXI

Đảng và Nhà nớc đã có quan điểm cho rằng “ Đầu t trong thời kỳ phát triểnmới là đẩy mạnh công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nớc” Cụ thể hoá quan

điểm trên Đảng và Nhà nớc đã đề ra ba mục tiêu cơ bản của đầu t phát triểnlà:

* Đầu t nhằm đảm bảo nhịp độ tăng trởng kinh tế.

* Đầu t nhằm chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hớng công nghiếp hoá hiện đại hoá

-* Tăng tỷ lệ đầu t trong GDP (đến năm 2000 tỷ lệ đầu t/GDP xấp xỉ35%)

Kết hợp giữa nhiệm vụ, mục tiêu đầu t phát triển trong thời gian tới vớimối quan hệ giữa đầu t phát triển kinh tế và tăng trởng kinh tế ở một số nớc tathấy việc thực hiện các công cuộc đầu t phát triển kinh tế - xã hội là rất cầnthiết và việc chúng ta phải luôn luôn tìm mọi cách, vận dụng các giải phápkhác nhau để nâng cao hiệu quả đầu t phát triển kinh tế - xã hội lại càng cầnthiết hơn và mang tính thực tiễn cao.

2 Khái niệm vốn đầu t và các nguồn hình thành vốn đầu t:

2.1 Vốn đầu t:

Trên thế giới hiện tồn tại một số khái niệm, định nghĩa không hoàn toàngiống nhau về vốn đầu t Tuy nhiên nếu xét theo nguồn hình thành và mụctiêu sử dụng ta có khái niệm vốn đầu t nh sau:

“Vốn đầu t là tiền tích lũy của xã hội, của các cơ sở sản xuất kinhdoanh, dịch vụ, là tiền tiết kiệm của dân c và vốn huy động từ các nguồn khác

đợc đa vào sử dụng trong quá trình tái sản xuất xã hội, nhằm duy trì tiếm lựcsẵn có và tạo tiềm lực mới cho nền sản xuất xã hội”

- Vốn tín dụng u đãi đầu t của Nhà nớc: Do tổng cục đầu t phát triển vàngân hàng Đầu t phát triển quản lý bao gồm

+ Vốn ngân sách hàng năm dành cho đầu t xây dựng cơ bản

+ Vốn huy động theo chủ trơng của chính phủ

+ Vốn vay nớc ngoài của chính phủ và các nguồn viện trợ dành cho đầu

t phát triển

+ Vốn thu hồi nợ vay (gồm gốc và một phần lãi vay) các công trình tíndụng u đãi của Nhà nớc đã đầu t trớc đây nay đến hạn trả nợ

+ các nguồn vốn khác theo quy điịnh của chính phủ

- Vốn tín dụng thơng mại (là nguồn vốn mà các doanh nghiệp vay thẳngqua hệ thống ngân hàng thơng mại)

- Vốn tự huy động của các doanh nghiệp (vốn sẵn có, khấu hao tài sản

cố định và lợi nhuận đợc phép giữ lại)

- Vốn cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà nớc

- Vốn tích luỹ của dân c đợc đầu t vào các doanh nghiệp t nhân và cáchình thức kinh doanh cá thể khác

2.2.2 Nguồn ngoài nớc.

- Vốn đầu t trực tiếp nớc ngoài (FDI)

Là vốn của các doanh nghiệp và cá nhân nớc ngoài đầu t sang các nớckhác và trực tiếp quản lý hoặc tham gia quản lý quá trình sử dụng và thu hồi

số vốn bỏ ra Vốn này thờng không đủ lớn để giải quyết dứt điểm từng vấn đềkinh tế xã hội của nớc nhận đầu t Tuy nhiên, với vốn đầu t trực tiếp, nớc nhận

đầu t không phải lo trả nợ, lại có thể dễ dàng có đợc công nghệ (do ngời đầu t

đem vào góp vốn và sử dụng), trong đó có cả công nghệ bị cấm xuất theo ờng ngoại thơng, vì lý do cạnh tranh hay cấm vận nớc nhận đầu t; học tập đợckinh nghiệm quản lý; tác phong làm việc theo lối công nghiệp của nớc ngoài;gián tiếp có chỗ đứng trên thị trờng thế giới; nhanh chóng đợc thế giới biết

đ-đến thông qua quan hệ làm ăn với nhà đầu t Nớc nhận đầu t trực tiếp phảichia sẻ lợi ích kinh tế do đầu t đem lại với ngời đầu t theo mức độ góp vốncủa họ Vì vậy, có quan điểm cho rằng đầu t trực tiếp sẽ làm cạn kiệt tàinguyên của nớc nhận đầu t

- Vốn đầu t gián tiếp nớc ngoài

Là vốn của chính phủ, các tổ chức quốc tế, các tổ chức phi chính phủ

đ-ợc thực hiện dới các hình thức khác nhau là viện trợ hoàn lại, viện trợ khônghoàn lại, cho vay u đãi với thời gian dài và lãi xuất thấp, kể cả vay theo hìnhthức thông thờng, một hình thức phổ biến của đầu t gián tiếp tồn tại dới loạihình ODA - viện trợ phát triển chính thức của các công nghiệp phát triển Vốn

đầu t gián tiếp thờng lớn cho nên có tác dụng mạnh và nhanh đối với việc giảiquyết dứt điểm các nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của nớc nhận đầu t

- Vốn kiều hối.

2.3 Tổ chức quản lý hoạt động đầu t.

Sơ đồ bộ máy quản lý hoạt động đầu t.

Việc phân cấp trách nhiệm quản lý Nhà nớc về đầu t và xây dựng đợcquy định cụ thể tại điều 6, Điều lệ quản lý đều và xây dựng ban hành kèmtheo ghị định 42/CP ngày 16/07/1996 của chính phủ

3 Kết quả và hiệu quả đầu t.

3.1 Kết quả của hoạt động đầu t.

Kết quả của hoạt động đầu t đợc biểu hiện ở khối lợng vốn đầu t đã đợcthực hiện, ở các tài sản cố định đợc huy động hoặc năng lực sản xuất kinhdoanh phục vụ tăng thêm

ở đây khối lợng vốn đầu t thực hiện bao gồm tổng số tiền đã chi để tiếnhành các hoạt động của công cuộc đầu t nh là các chi phí cho công tác chuẩn

bị đầu t, xây dựng nhà cửa và các cấu trúc hạ tầng, mua sắm thiết bị máy móc,

để tiến hành các công tác xây dựng cơ bản và chi phí khác theo quy định củathiết kế dự toán và đợc ghi trong dự án đầu t

UBND

ĐịA PHƯƠNG

CHủ ĐầU TƯ

Còn tài sản cố định huy động đợc hiểu là từng công trình hay hạng mụccông trình, đối tợng xây dựng có khả năng phát huy tác dụng độc lập (làm rasản phẩm, hay hàng hoá hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ cho xã hội đã đ-

ợc ghi trong dự án đầu t), đã kết thúc quá trình xây dựng, mua sắm, đã làmxong thủ tục nghiệm thu sử dụng có thể đa vào hoạt động đợc ngay

Cuối cùng, năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là khả năng đáp ứngnhu cầu sản xuất phục vụ của các tài sản cố định đã đợc huy động vào sử dụng

để sản xuất ra sản phẩm hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ theo quy định

đợc ghi trong dự án đầu t

Trong nền kinh tế hàng hoá, hai yếu tố tài sản cố định huy động và năng lựcsản xuất kinh doanh phục vụ sản xuất tăng thêm chính là hai chỉ tiêu giá trị vàhiện vật của kết quả vốn đầu t Sự liên kết chắt chẽ có tính chất, khoa học giữahai chỉ tiêu giá trị và hiện vật của kết quả đầu t sẽ đảm bảo cung cấp một cáchtoàn diện nhng luận cứ nhằm xem xét và đánh giá tình hình thực hiện vốn đầu

t trên cơ sở đó có thể đề ra biện pháp để đẩy mạnh tốc độ thực hiện đầu t, tậptrung hoàn thành dứt điểm các hạng mục công trình đa vào hoạt động Đồngthời việc sử dụng hai chỉ tiêu này sẽ phản ánh kịp thời quy mô tài sản cố địnhtrong các ngành, vùng và toàn bộ nền kinh tế quốc dân

3.2 Hiệu quả của hoạt động đầu t:

Hoạt động đầu t xây dựng nhà ở tạo ra tàI sản cố định đòi hỏi chi phílớn nhng nó mang lại hiệu quả trong thời gian dài Hiệu quả trong quá trìnhxây dựng dự án đợc xác định bằng kết quả đạt đựoc nhờ sử dụng các nguồnvốn đầu t bỏ ra tại một thời đIểm nhất định Để phản ánh hiệu quả đầu t có thểdùng một số chỉ tiêu sau:

Hiệu quả đầu t chung:

Hiệu quả đầu t

bỏ ra càng nhiều thi hiệu quả càng thấp

Hệ số hiệu quả đầu t:

Hệ số hiệu quả đầu t xây dựng đợc tính nh sau:

(V M)E

Hiệu quả tàI chính của dự án:

Hiệu quả tàI chính của hoạt động đầu t là mức độ đáp ứng nhu cầu pháttriển hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ và nâng cao đời sống của ngờilao động trong các cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ trên cơ sở vốn đầu t màcơ sở đã sử dụng so với các kỳ khác, các cơ sở khác hoặc so với định mứcchung

+Nếu NPV> 0 dự án đợc chấp nhận về mặt tàI chính, ngợc lại

+NPV< 0 dự án không đợc chấp nhân NPV là chỉ tiêu tuyệt đối đợc sửdụng để so sánh, lựa chọn dự án đầu t

Tỷ suất sinh lời vốn đầu t ( hệ số thu hồi vốn đầu t): chỉ tiêu này phản

ánh mức độ lợi nhuận thuần thu đợc từ một đơn vị vốn đầu t đợc thực hiện Kíhiệu là RR Công thức tính nh sau:

Nếu tính cho từng năm hoạt động thì

Rri= ipv

vo

WITrong đó :

Wipv: lợi nhuận thu đợc năm i tính theo mặt bằng giá trị khi kết quả

đầu t bắt đầu phát huy tác dụng

Ivo: là tổng vốn đầu t thực hiện tính đến thời đIúm các kết quả đầu t bắt

đầu tầu phát huy tác dụng

- Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn đầu t đó là thời gian mà các kết quả củaquá trình đầu t cần hoạt động để có thể thu hồi đủ vốn đã bỏ ra bằng cáckhoản lợi nhuận thuần hoặc tổng lợi nhuận thuần và khấu hao thu hồihàng năm

Công thức tính nh sau:

T= Ivo

W+D

Trong đó:

T là thời gian thu hồi vốn

Wi là lợi nhuận thu đợc hàng năm

D là khấu hao hàng năm

Dự án đầu t có thời gian thu hồi vốn càng ngắn so với thời gian thu hồivốn định mức hoặc của công trình tơng tự thì càng tốt, thể hiện sự hiệu quảtrong việc thu hồi vốn đầu t

 Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội bộ IRR là mức lãI suất mà nếu dùng nó

để chiết khấu dòng tiền của dự án về hiện tại thì giá trị hiện tại củalợi ích bằng giá trị hiện tại của chi phí Tức là tỏng thu bằng tổngchi Dự án nào có IRR cao thì có khả năng sinh lời lớn

IRR đợc sử dụng trong việc đánh giá và lựa chọn dự án đầu t

IRR dự án > IRR định mức thì dự án đợc chấp nhận

IRR định mức có thể là lãI suất vay hoặc chi phí cơ hội.

Hiệu quả kinh tế xã hội của dự án.

NgoàI các hiệu quả về mặt tài chính đợc xác định bằng các chỉ tiêu trên,các dự án còn mang lại hiệu quả về mặt kinh tế xã hội

Khi thực hiện dự án sẽ làm tăng số lao động có việc làm Hiện nay, trên

địa bàn thành phố còn tồn tại một số lợng lao động lớn cha có việc làm, do đó

đầu t xây dựng nhà ở sẽ góp phần giảm bớt tình trạng thất nghiệp, tạo công ănviệc làm cho ngời lao động, từ đó hạn chế đợc các tệ nạn xã hội Ngoài ra, quátrình đầu t cũng góp phần nâng cao trình độ kỹ thuật của sản xuất, trình độcủa những nhà quản lý, năng suất và thu nhập của ngời lao động cũng đợcnâng cao

Đầu t phát triển nhà ở nhằm đáp ứng ngày càng nhiều nhu cầu về nhà ởcủa ngời dân và góp phần nâng cao điều kiện sống của dân c, tạo ra một môitrờng sống tốt hơn, văn minh hơn Đầu t phát triển nhà ở đợc phát triển theo

đúng quy hoạch, đảm bảo đầy đủ cơ sở hạ tầng kinh tế và xã hội, đảm bảo vẻ

đẹp kiến trúc đô thị, khắc phục tình trạng xây dựng lộn xộn, manh mún mất

mỹ quan

Phát triển nhà ở tại các khu đô thị mới đồng bộ đáp ứng các tiêu chuẩnquốc tế về nhà ở và các công trình dịch vụ nhằm thu hút dân c ở đô thị cũ đếnsống và làm việc, giảm ách tắc giao thông , đồng thời có đIều kiện bảo tồn vàcảI tạo đô thị cũ

Hình thành các khu đô thị mới với cơ sở hạ tầng hiện đại, nhằm tạo môitrờng đầu t hấp dẫn cho các nhà đầu t tỏng và ngoàI nớc, tiếp thu công nghệhiện đại, tiên tiến tạo động lực phát triển kinh tế

Hiệu quả kinh tế xã hội của dự án còn tính đến những khoản đóng gópcho ngân sách Nhà nớc nh thuế thu nhập, thuế doanh thu v v

Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực về xã hội do đầu t về nhà ởmang lại thì cũng phảI tính đến những tác động tiêu cực của quá trình này, nhkhi giảI phóng mặt bằng giao đất cho các dự án thì sẽ làm đảo lộn đời sốngcủa một bộ phận dân c, công tác quản lý nhà ở và mua bán nhà ở nếu không

đảm bảo công bằng, trung thực cũng sẽ tác động xấu đến nền kinh tế và quyềnlợi của nhân dân… Những hiện tNhững mặt tiêu cực trên cần phảI đợc quan tâm giảI quyết

thoả đáng, có nh vậy mới tạo đIều kiện thuận lợi và nâng cao hiệu quả đầu txây dựng nhà ở.

4 Một số chỉ tiêu đặc trng của đầu t phát triển nhà ở:

Đầu t phát triển nhà ở là một hoạt động chứa trong nó những mối liên

hệ kinh tế xã hội phức tạp, phong phú Do đó, để đánh giá hiệu quả đầu t pháttriển nhà ở có thể đợc xem xét ở nhiều khía cạnh nh mức độ thực hiện quyhoạch, chơng trình phát triển nhà ở của Nhà nớc, số dân có nhà ở tăng thêm,nâng cao chất lợng nhà ở của nhân dân, tạo thêm công ăn việc làm

Tuy nhiên, một số chỉ tiêu kết quả và hiệu quả đầu t phát triển nhà ở đợc sửdụng phổ biến trong phân tích là

- Số m2 nhà ở tăng thêm năm I= Số m2 nhà ở năm I- số m2 nhà ở năm (I-1)

- Số m2 nhà ở bình quân đầu ngời + Số m2 nhà ở / dân số

Số m2 nhà ở tăng thêm hằng năm là chỉ tiêu kết quả phản ánh diện tíchnhà ở tăng lên so với năm trớc Qua so sánh số m2 nhà ở tăng thêm giữa cácnăm có thể đánh giá đợc mức độ đầu t xây dựng nhà ở qua các năm hoặc sosánh với kế hoạch hàng năm, phản ánh mức độ hoàn thành kế hoạch năm Từ

đó, tìm ra các nguyên nhân của sự vợt mức hoặc không đạt kế hoạch và kịpthời có biện pháp giảI quyết

Chỉ tiêu số m2 nhà ở bình quân đầu ngời cho biết số m2 nhà ở dành chomột ngời dân.Chỉ tiêu hiệu quả này phản ánh mức độ đáp ứng nhu cầu giữacác thời kỳ, giữa các khu vực hoặc so sánh với định mức chuẩn Chỉ tiêu nàycàng cao thì không gian nhà ở dành cho ngời dân đô thị càng lớn, nó thể hiện

đIều kiện sống ở đô thị đó đang đợc nâng cao

5 Nhà ở đô thị và tác dụng của đầu t phát triển nhà ở đô thị:

Nhà ở đô thị là một bộ phận quan trọng trong kết cấu hạ tầng xã hội của đôthị có chức năng phục vụ nhu cầu thiết yếu trong đời sống sinh hoạt của dân c

đô thị

Chuyển sang nền kinh tế thị trờng, kinh tế nớc ta đã có những bớc tăng ởng vợt bậc, đặc biệt là sự tăng trởng và phát triển kinh tế ở các đô thị Tuynhiên, đã xuất hiện sự mất cân đối quá lớn về thu nhập giữa thành thị và nôngthôn đã tạo ra lực hút dòng ngời kéo về các đô thị làm dân số đô thị gia tăng

tr-đột biến Cùng với nó là quá trình đô thị hoá đang diến ra mạnh mẽ đã tạo ramột nhu cầu lớn về nhà ở Đầu t phát triển nhà ở đô thị tạo động lực và nâng

cao chất lợng của quá trình đô thị hoá và góp phần phục vụ tốt hơn đời sốngcủa nhân dân.

Nhng nếu chỉ nghiên cứu kết quả đầu t thôi thì cha đủ, nó mớiphản ánh đợc mặt lợng, để nghiên cứu đợc mặt chất của quá trình sửdụng

II Quá trình phát triển về nhà ở trớc và sau đổi mới tại Thủ đô

Hà Nội:

1 Thực trạng nhà ở tại Hà Nội thời kỳ trớc đổi mới của Nhà

n-ớc (1954-1985) và sau đổi mới (1985 đến nay).

Trong suốt hơn 40 năm qua, nhà ở cho nhân dân các đô thị Việt Namluôn là một trong những vấn đề xã hội quan trọng đợc sự quan tâm của Đảng,Nhà nớc, các cấp chính quyền, các ngành và các tổ chức xã hội có liên quan.Theo dõi tiến trình phát triển của lĩnh vực nhà ở đô thị ở nớc ta, có thể nhậnthấy sự kế tiếp nhau của hai thời kỳ quan trọng nhất: Thời kỳ trớc Đổi mới( 1954-1985) và Thời kỳ Đổi mới ( Từ 1986 đến nay) Chúng ta hãy điểm quanhững nét chính của mỗi thời kỳ

a Thời kỳ trớc Đổi mới ( 1954-1985) hay là thời kỳ Nhà nớc bao cấp về nhà ở:

Trong thời kỳ này, Nhà nớc đã ban hành nhiều chính sách về nhà ở Mộtchơng trình nhà ở quốc gia nhằm mục tiêu xây dựng và cung cấp nhà ở chonhững ngời làm việc trong khu vực kinh tế nhà nớc ở các đô thị đã đợc triểnkhai

Nhiều cơ quan, xí nghiệp nhà nớc trớc khó khăn về nhà ở của cán bộ,công nhân viên chức và tuỳ thuộc vào khả năng của mỗi đơn vị cũng đã chủ

động đề ra những chơng trình nhà ở riêng của mình Việc xây dựng các khunhà ở, do vậy thờng đợc đa vào các Kế hoạch nhà nớc ( 5 năm hay hàng năm).Việc phân phối ( cung cấp nhà ở cho cán bộ công nhân viên chức Nhà nớc đợctiến hành thông qua các thu tục và những tiêu chuẩn lựa chọn kéo dài , phứctạp Theo kết quả của một nghiên cứu 9/1985) thì quá trình phân phối nhà ởcho các đối tợng có đủ tiêu chuẩn thờng kéo dài trung bình khoảng 27 tháng.Các chính sách có liên quan đến xây dựng nhà ở trong thời kỳ này nhchính sách về vốn đầu t, cơ sở hạ tầng, chế độ phân phối, tiền thuế nhà… Những hiện t đãgóp phần giải quyết đợc một bộ phận nhu cầu nhà ở cấp bách ở các đô thị.Mặt khác, cách thức sản xuất và phân phối này ngoài việc không đáp ứng nhucầu nhà ở của đông đảo dân c, cũng tạo ra nhiều vấn đề xã hội nan giải khác,

đặc biệt là sự không công bằng giữa các ngành các cơ quan xí nghiệp và giữacác nhóm ngời lao động làm việc trong khu vực nhà nớc trong việc có đợcnhà ở.

Trong những năm 1965-1975, bằng nguồn vốn ngân sách, tại các đô thịlớn ở miền Bắc, Nhà nớc đã xây dựng những khu chung c từ hai tầng đến nămtầng theo mô hình các tiểu khu nhà ở ( các khu tập thể ) của Liên xô thời kỳ

đó

Cũng trong giai đoạn này, do thiếu kinh nghiệm về quy hoạch và quản lý

đô thị, Nhà nớc mới chỉ chú ý đến việc xây dựng nhà ở hơn là tổ chức quyhoạch không gian đô thị một cách tổng thể Ngời ta đã chú ý xây dựng nhà ởnhiều hơn là xây dựng các cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị đi kèm nh hệ thốngcấp thoát nớc, cấp điện, đờng xá, vệ sinh môi trờng

Tính chất bao cấp tuyệt đối trong lĩnh vực nhà ở đợc thể hiện trong việccấp nhà cho thuê với khoản tiền thuê nhà rất thấp 1% tiền lơng), mang tính t-ợng trng Điều này đã không giúp đợc gì cho việc bảo trì và nâng cấp các khunhà ở, khiến cho quỹ nhà ở đô thị bị xuống cấp rất nhanh chóng và gây ra rấtnhiều thiệt hại và lãng phí

Trong 10 năm tiếp theo 1975-1985, một chơng trình nhà ở quốc gia ( chủyếu cho các đô thị ) đã đợc Bộ Xây dựng phối hợp với các Viện nghiên cứutriển khai trên cơ sở chính sách nhà ở và thực trạng điều kiện nhà ở các đô thịViệt Nam Tuy nhiên, những chính sách nhà ở đô thị trong thời kỳ này vẫnmang nặng t tởng bao cấp, trong đó các giải pháp kinh tế- kỹ thuật và sự áp

đặt chủ quan t tởng phân phối bình quân thờng giữ vai trò chủ đạo Khônggian c trú điển hình của thời kỳ này là các khu nhà chung c nhiều tầng, kémtiện nghi, chất lợng thấp, đơn điệu về kiểu dáng kiến trúc

Tiếp theo, trong những năm 1980, sau khi đúc rút những kinh nghiệmcủa 20 năm trớc, đã xuất hiện một số mô hình nhà ở chung c đợc cải tiến vớicác căn hộ khép kín, thông thoáng đợc trang bị tiện nghi chất lợng cao hơn vàtơng đối đồng bộ làm cho bộ mặt đô thị đợc cải thiện ít nhiều Việc mua bán,

cơi nới, sửa chữa, xây dựng nhà ở theo phơng thức “ Nhà nớc và nhân dân cùng làm ” cũng bắt đầu đợc nhà nớc lu ý và đã có một số thử nghiệm Tỷ lệ

quỹ nhà mới xây dựng trong thời kỳ này đã chiếm khá cao, Hà Nội đạt 37.1%

b Thời kỳ Đổi mới ( từ 1986 đến nay):

Từ năm 1986, với việc thực hành chính sách Đổi mới, định hớng pháttriển một nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, lĩnh vực nhà ở cũng bắt đầu

có sự chuyển biến Nhà nớc đã tuyên bố xoá bỏ chế độ cung cấp nhà ở, cho

phép khuyến khích và tạo điều kiện để cho ngời dân tự xây dựng nhà ở Năm

1990 tại các đô thị đã có 1/3 khối lợng nhà ở đợc xây dựng nhà ở của cơ quan

xí nghiệp và nhân dân gấp 2 lần vốn của Nhà nớc, cha kể một phần dân tự xâykhông có giấy phép Sự bùng nổ xây dựng nhà ở, chủ yếu trên cơ sở các hộ gia

đình có thể thấy ở khắp mọi nơi Nhà ở mọc lên nh nấm, ngời dân thành phố

đang cố gắng tự cải thiện điều kiện ở của chính mình Vào thời kỳ này, nhiềunhà chung c lắp ghép cũng đợc xây dựng khá nhiều nhằm đáp ứng nhu cầu vềnhà của dân c Mặt khác các nhà chung c này đợc xây lên cũng để giải quyếtvấn đề nhà cho các công nhân viên chức Nhà nớc đợc cấp nhà theo diện chínhsách và trả dần tiền nhà theo u đãI của cơ quan và Nhà nớc thời kỳ đó Cácnhà lắp ghép này chiếm tỷ lệ cao, khoảng 24% số nhà thời kỳ này chủ yếu lànhà lắp ghép Kết cấu nhà đơn giản, chủ yếu là căn hộ 35-40 m2 / một căn Tỷ

lệ diện tích phụ / diện tích chính là 1/10

Tình hình thực hiện vốn đầu t và diện tích nhà ở đầu t 1986 – 1995 và

dự báo đến năm 2000

Các năm

Vốn đầu t xây dựng nhà ở

Diện tích

ở hoàn thành

Tổng số ( 1986-1995 )

Vốn xây dựngnhà ở (tr đồng)

Diện tíchhoàn thành(1000 m2)Tổng số ( 1986 - 1995 ) 80 437,9 7052,8 80 437,9 7 052,8Chia ra: + 1986 - 1990 3 758,9 1142,8

ra bên ngoài, chiếm diện tích đất công cộng v v làm cho khi những ngôi nhànày mọc lên , trông không đẹp mà còn mất mỹ quan của thành phố

Việc chuyển quỹ nhà ở do Nhà nớc quản lý sang hình thức kinh doanh đã

đợc triển khai Pháp lệnh nhà ở đợc ban hành ngày 6/4/1991 và đang đợc thựchiện cùng với hàng loạt văn bản dới luật của Chính phủ và các cấp bộ chủquản Một số chính sách nh hoá giá nhà cấp 4, nhà bán kiên cố, chính sáchcho phép chuyển nhợng , sang tên hợp đồng, bán nhà cho thuê cũng đợc thựcthi

Nhà nớc và các Bộ, các Ngành cũng đã ban hành hàng trăm văn kiệnchính sách khác nhau về nhà ở nhằm thúc đẩy việc xây dựng nhà ở tại các đôthị Việt Nam Quá trình sản xuất nhà ở đã đợc triển khai và đạt đợc một số kếtquả nhất định Trong vòng hơn 30 năm ( 1960-1993) tại các đô thị trong cả n-

ớc, Nhà nớc đã tạo ra quỹ nhà gấp hơn 1.5 lần quỹ nhà ở năm 1960 Nhà nớccũng đã tạo điều kiện thuận lợi cho các nguồn kinh phí đầu t vào lĩnh vực sảnxuất nhà ở thông qua các tổ chức và đơn vị xây dựng và quản lý nhà ở tại cácthành phố

Bớc ngoặt quan trọng trong việc sản xuất nhà ở đô thị Việt Nam trongnhững năm đổi mới đợc thể hiện trên 2 bình diện : Khối lợng nhà ở đợc sảnxuất ra và cơ cấu đa dạng của các chủ thể tham gia vào quá trình sản xuất này.Còn xét về sự biến đổi của cơ cấu thành phần các chủ thể xây dựng nhà

ở, thì Hà Nội có thể là một minh hoạ tiêu biểu Còn bị ảnh hởng rất nặng củacơ chế bao cấp về nhà ở, nhịp độ xây dựng của Hà Nội là khá chậm so với nhucầu Song sự chuyển đổi cơ cấu thì rất rõ Theo số liệu của Sở Nhà đất Hà Nội,

từ năm 1991-1994, Hà Nội sản xuất ra 700.000 m2 nhà ở mới ( theo kế hoạch

5 năm 1996-2000, trong số đó 70% ( khoảng 500.000 m2) là do dân tự xâydựng, và tỷ lệ này có xu hớng tăng dần , năm 1994, 84% nhà ở mới là do dân

tự xây Tỷ lệ nhà chung c xây mới chiếm tỷ lệ khá cao trong những năm gần

đây Từ 2000 đến nay, tỷ lệ nhà chung c chiếm tới 25% số nhà ở Nừu trớc

đây, nhà lắp ghép từ 1-5 tầng chiếm đa số thì bây giờ, nhà chung c từ 9-15tầng chiếm đa số Diện tích nhà cũng đợc cảI tiến tăng lên trung bình 60m2/căn hộ Diện tích phụ/diện tích chính đã chiếm 1,5/10 CảI tiến hơn so vớithời kỳ mới đổi mới Đối với nhà cho đối tợng thu nhập thấp cũng đã có u đãIhơn Tiền nhà giảm đI 20% và cho trả dần trong thời gian tơng đối dàI, từ 10-

20 năm Tiện nghi nhà ngày càng đầy đủ hơn, có khu vui chơI giảI trí, côngviên cây xanh ở xung quanh Các thiết bị cơ sở hạ tầng ngày càng đồng bộhơn

Từ 2 chỉ báo vừa nêu, có thể khẳng định sự biến đổi có tính bớc ngoặttrong lĩnh vực phát triển nhà ở đô thị dới tác động của công cuộc Đổi mới.Tuy nhiên, tình trạng nhà ở hiện nay trong các đô thị Việt Nam vẫn còn là vấn

đề xã hội cấp thiết và phức tạp, đợc biểu hiện ở các khía cạnh sau đây:

1 Cho dù quỹ nhà ở đô thị có tăng lên, nhng diện tích bình quân đầu

ng-ời vẫn không tăng do mức tăng sản xuất nhà ở không theo kịp mức tăng dân số

và nhu cầu ở tại các đô thị Thiếu nhà ở vẫn là một vấn đề thời sự, bức thiết ởcác đô thị lớn nh Hà Nội

Ngoài ra, ở các đô thị này hiện nay vẫn còn hàng vạn hộ gia đình phảisống trong nhiều điều kiện ở dới tiêu chuẩn Theo số liệu của Bộ Xây dựng, ở

Hà Nội hiện có 30% dân số đang sống trên diện tích dới 3m2/đầu ngời Dohậu quả của chế độ bao cấp về nhà ở trớc đây, cộng thêm tác động của kinh tếthị trờng gần đây, sự bất bình đẳng trong điều kiện nhà ở ngày càng gia tăng,

đặc biệt nổi lên vấn đề nhà ở cho bộ phận ngời nghèo đô thị Trong cơ chế thịtrờng, hy vọng có đợc nhà ở tối thiểu của ngời nghèo là khó đợc thực hiện nếukhông có sự trợ giúp của Nhà nớc do giá nhà đã vợt xa khả năng kinh tế củahọ

2 Trong tổng số 54.4 triệu m2 nhà ở hiện nay ở các đô thị Việt Nam cótới 32 triệu m2 cần phải dỡ bỏ xây mới Nhà nớc do các nguồn vốn đầu t choquỹ nhà ở rất hạn hẹp nên hàng triệu ngời vẫn còn phải sống chật vật, đợi chờtrong các khu nhà tàn tạ ấy

3 Việc quản lý, điều tiết thị trờng nhà đất hiện nay vẫn còn nhiều thiếusót, hiện tợng đầu cơ đất và nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc vẫn diễn ra hàngngày nhng Nhà nớc cha có các biện pháp kiểm soát và quản lý hữu hiệu

4 Việc quản lý xây dựng và sử dụng nhà ở tại các đô thị còn kém hiệuquả Sự bùng nổ các hoạt động xây dựng tự phát với các biểu hiện nh chiếm

đất trái phép, xây dựng nhà ở không phép, cơi nới, xây chen không theo quyhoạch, tự ý thay đổi kết cấu, công năng nhà ở chung c diễn ra khắp nơi vàgây ảnh hởng trực tiếp đến tuổi thọ các công tình cũng nh kiến trúc , cảnhquan môi trờng đô thị

5 Các chính sách về nhà ở trong thời gian qua ít nhiều đã phát huy tácdụng tích cực trong đời sống của c dân đô thị Song chúng vẫn còn mang tínhchất chắp vá nhất thời để đối phó với hiện trạng thiếu nhà ở Các chính sách đ-

ợc ban hành thờng để đối phó với hiện trạng thiếu nhà ở và thờng không đồng

bộ, thống nhất hoặc cha hoàn toàn phù hợp với cơ chế kinh tế mới Việc thựchiện chính sách lại thiếu sự thống nhất giữa các Bộ, các ngành và các địa ph-

ơng, dẫn tới tình trạng các quy tắc, luật lệ bị vi phạm, vai trò quản lý của Nhànớc giảm sút, gây phức tạp thêm cho vấn đề nhà ở trong các đô thị Việt Nam.Cho đến nay, vẫn cha hoàn thành và ban hành đợc Chiến lợc phát triểnnhà ở đô thị quốc gia tới năm 2010 và các Chơng trình phát triển nhà ở chocác đô thị lớn, một điều đáng ra phải làm ngay sau khi tuyên bố xoá bỏ chế độcung cấp nhà ở

Kinh tế thủ đô phát triển ở tất cả các ngành và lĩnh vực

- Bộ mặt kinh tế- xã hội hiện nay đã có nhiều thay đổi rõ nét, thế và lựcnay khá hơn nhiều so với năm 1995, và còn tốt hơn nhiều so với 10 năm trớc.

- Đã cơ bản chuyển sang kinh tế thị trờng, quan hệ sản xuất định hớng xãhội chủ nghĩa đợc coi trọng xây dựng, củng cố

- Đời sống vật chất và tinh thần của đại bộ phận các tầng lớp dân c đợccải thiện rõ rệt

- Chính trị ổn định, quốc phòng , an ninh, trật tự an toàn xã hội đ ợc củng

cố và giữ vững

- Sức cạnh tranh của nền kinh tế còn hạn chế và xuất hiện tăng trởng

đạng có dấu hiệu chững lại Trong khi các nguồn lực tài chính bên ngoài đangsuy giảm thì các nguồn tài chính trong nớc cha đợc khai thông và khuyếnkhích để đóng góp cho nền kinh tế

Sự phát triển của kinh tế thị trờng sẽ đặt các cơ quan quản lý Trung ơng

và Hà Nội trớcnhững thách thức đổi mới và cải cách cơ cấu, thể chế để ổn

định và phát triển kinh tế Do vậy, công tác xây dựng chiến lợc phát triển kinh

tế xã hội của thành phố cần phải đợc tăng cờng và thích ứng nhanh với các đòihỏi của thực tiễn Sự phân cấp từ chính phủ cho Hà Nội ngày càng nhiều trongcác chính sách quản lý đô thị và quản lý tài chính, ngân sách cũng tạo sức éplên bộ máy quản lý hành chính hiện nay phải hoạt động tích cực, có tráchnhiệm, minh bạch và có hiệu quả hơn nữa Điều này khiến việc cải cách cácquy trình và thủ tục hành chính trở nên hết sức cần thiết

- Xu thế mở cửa và hội nhập kinh tế quốc tế sẽ đặt Hà Nội trớc sức épcạnh tranh gay gắt trên thị trờng quốc tế và ngay tại Hà Nội Vấn đề nàykhiến việc củng cố tăng cờng và phát huy sức mạnh nội lực và các lợi thế sosánh của Hà Nội trở nên quan trọng hơn bao giờ hết

- Tốc độ gia tăng dân số đô thị ( chủ yếu là gia tăng dân số cơ học ) ngàymột lớn, đi kèm theo là nảy sinh các vấn đề về môi trờng suy thoái, tệ nạn xãhội, khoảng cách giàu nghèo, v v khiến công tác bảo vệ môi trờng, xoá đóigiảm nghèo và đảm bảo công bằng xã hội trở nên một thách thức

Tiến tới một thị trờng nhà ở đô thị : Những trở ngại và thách đố.

Lĩnh vực xây dựng nhà ở và việc lập một thị trờng nhà ở thực sự đang làmột “trận chiến” đầy khó khăn đối với các nhà quản lý và chính quyền đô thị

Hà Nội là một thí dụ điển hình cho nhận định này Môi trờng xây dựng củaThành phố rất dễ vợt ra khỏi tầm kiểm soát để rơi vào tình trạng hỗn độn vềquy hoạch, kiến trúc và các vấn đề về môi trờng

Những luật lệ quy định- công cụ quan trọng của chính quyền thành phố

để điều tiết lĩnh vực này- thì vừa thiếu, vừa yếu, vừa thừa Chúng lại đợc vậndụng theo những cách khác nhau tuỳ thuộc vào cách hiểu những nội dung vănbản và lợi ích của ngời thực thi.Kết quả là có thể dễ dàng nhìn thấy 2 thách đốsau đây:

Sự quản lý xây dựng nhà ở không có hiệu quả:

Bùng nổ xây dựng nhà ở tự phát, nhà ở đợc xây dựng không phép đang làhiện tợng phổ biến Theo số liệu của Bộ xây dựng, vào những năm 2000-2001,

có hơn 8000 ngôi nhà xây dựng không phép Sau khi nộp phạt hành chính vìxây không có giấy phép vẫn tiếp tục đợc hoàn thiện và đa vào sử dụng

Nguyên nhân chính là do cha đợc chính quyền thành phố cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất ( là một trong các giấy tờ cần có để xin phép xâydựng)

Ngoài ra còn phải tính đến tình trạng phổ biến của việc nhiều ngôi nhà,căn hộ, phòng ở cha đợc hợp thức hoá, việc mua bán chuyển nhợng cha hợpthức làm cho ngời dân không có đủ điều kiện để xin phép xây dựng, cải tạonhà ở

III KháI niệm cơ bản về đối tợng nghiên cứu:

I Xác định đối tợng thu nhập thấp:

Định nghĩa chính xác về ngời thu nhập thấp không phải là một việc dễdàng Nhiều nghiên cứu đã không thể đa ra những tiêu chuẩn để định nghĩangời thu nhập thấp do vấn đề này tuỳ thuộc vào điều kiện sống của từng hộ gia

đình, vào tình hình phát triển kinh tế xã hội và phong tục tập quán của từng

địa phơng, từng dân tộc Cho nên, để định nghĩa thế nào là ngời thu nhập thấp,cần tiến hành khảo sát xã hội về thu nhập và chi tiêu hộ gia đình

Dới đây là những kháI niệm cơ bản về ngời thu nhập thấp:

Bảng 1: Bảng tỷ lệ về chi tiêu của các nhóm ngời tại Hà Nội năm 2001

Nguồn thống kê thuộc Cục thống kê

+ Theo quan điểm của ngân hàng thế giới và UNDP, ngời thu nhập thấp

là những ngời chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại 34% thunhập còn lại dành cho ( nhà ở, văn hoá, giáo dục, y tế, đi lại, quan hệ tiệc tùngv v)

+ Là những ngời có mức sống thuộc nhóm trung bình trở xuống

+ Xét trên phơng diện cải thiện nhà ở, ngời thu nhập thấp là những ngờiphải chi một phần thu nhập để thuê nhà hoặc trả góp tiền sửa nhà, mua nhàngoài việc chi tiêu cho nhu cầu cơ bản

+ Theo nh đề tài, ngời thu nhập thấp đợc định nghĩa ở đây chỉ bao gồmnhững ngời có khả năng tiếp nhận sự hỗ trợ và có giải pháp để hoàn trả dần sự

có mức sống trung bình và trên trung bình Vì những đối tợng này với đồng

l-ơng họ kiếm đợc chắc chắn sẽ chỉ đủ chi tiêu và dôi ra một phần tích luỹ Nếuphần tích luỹ này đợc Nhà nớc hỗ trợ thêm thì sẽ giúp đợc những đối tợng này

có nhà hoặc cải tạo lại nhà hiện có Nói đến ngời nghèo hay ngời thu nhậpthấp, trớc hết cần tìm hiểu thu nhập của họ Mức thu nhập là chỉ tiêu hàng đầu

để xác lập mức sống của ngời nghèo đô thị Cùng với thu nhập , các yếu tốkhác nh đIều kiện về nhà ở, môi trờng sống, mức độ ổn định về việc làm, khảnăng đợc hởng các dịch vụ xã hội cơ bản nh y tế, giáo dục, giao thông, sinhhoạt văn hoá là những biến số cơ bản, chúng vừa là hệ quả của thu nhập, vừaphản ánh rõ nét mức sống của dân c đô thị

Tiêu chỉ chung để phân loại các hộ thuộc diện nghèo có sự khác nhautheo cách đánh giá của các chuyên gia Việt Nam ( Bộ Lao động thơng binh vàxã hội) và của Ngân hàng Thế giới.

Định chuẩn để xếp diện đói nghèo theo quy định của Bộ Lao động thơngbinh và xã hội là : 3 triệu đồng/ngời /năm

Thu nhập bình quân đầu ngời năm 1999 là 832.500đ/tháng đối với những

hộ thu nhập trung bình tại Hà Nội

* Theo giới hạn của đề tàI, đề tàI chỉ đề cập đến sự hỗ trợ thêm cho các

đối tợng thu nhập thấp với đặc đIểm nh sau:

+ Theo chơng trình hỗ trợ Hộ thu nhập thấp, sẽ hớng mục tiêu hỗ trợ hộsống ở đô thị có mức thu nhập từ 200.000 - 800.000/ngời/tháng

Căn cứ vào quy mô hộ thu nhập thấp là 5 nhân khẩu/hộ, thu nhập bìnhquân hộ gia đình đô thị hàng tháng nằm trong khoảng từ 1-4 triệuđồng Nóichung, chơng trình này sẽ bao gồm những hộ có mức thu nhập từ thứ 20 đến

70, nghĩa là khoảng 50% số nhà ở đô thị do hộ thu nhập thấp c ngụ

Tại các thành phố lớn nh Hà Nội, thu nhập hộ gia đình sẽ cao hơn, từ1.25 triệu đến 5 triệu đồng/hộ, tức 250.000 đ đến 1 triệu đồng/ngời/tháng

ở đây ta chỉ xét chỉ tiêu ở vùng đô thị mà cụ thể là tại Hà Nội Hiện tại,nớc ta có đến 40% dân số thuộc diện thu nhập thấp

Mức rất nghèo đợc xác định là hộ có thu nhập bình quân đầu ngời mỗitháng là 150 nghìn đồng Trong đó, nhóm thuộc diện đói nghèo nhất là nhómkhông nghề nghiệp

+ Hỗ trợ về nhà ở cho những ngời thu nhập thấp là cán bộ công nhân viênchức Nhà nớc, có thâm niên công tác đợc chuẩn hoá theo quy định chung củaNhà nớc và do các cơ quan bình chọn, xem xét đề nghị Còn đối với các đối t -ợng thu nhập thấp là ngời lao động nằm ngoài khu vực Nhà nớc cũng cần cóquy định cụ thể thông qua các hớng dẫn chung của Nhà nớc Tuy nhiên dogiới hạn đề tàI là có hạn nên chỉ đề cập u tiên hỗ trợ cho đối tợng thu nhậpthấp thuộc thành phần làm việc trong các cơ quan nhà nớc vì hiện nay, đối t-ợng này cũng chiếm một con số tơng đối lớn 16.02% (2000)

2 Sự cần thiết phải đầu t phát triển nhà ở cho đối tợng thu nhập thấp tại Hà Nội:

Bảng 2: Một số con số thống kê về nhà ở của Bộ Xây dựng

Có khoảng 3000 ngời sống với diện2m2/ngời

tích Diện thích cần cải tạo 1.6 triệu m2 ( 13,3 % quỹ nhà)

Nguồn Thống kê thuộc Bộ Xây dựng

Bảng 3 Bảng phân tích chỉ tiêu nhà ở của thủ đô Hà Nội theo từng thời kỳ

Thời kỳ ( năm) Dân số (ng.

Ngời)

Tốc độ phát triển dân số ( % )

Tổng quỹ nhà ở ( 1000 m2 )

Tốc độ phát triển quỹ nhà ở ( % )

Diện tích bình quân (m 2 /ngời)

Nguồn thống kê quỹ đầu t phát triển nhà ở thuộc Bộ Xây Dựng

Đầu t phát triển nhà ở Hà Nội đang là một yêu cầu cơ bản và cấp báchquyết định đến dáng vẻ của thủ đô Đầu t phát triển nhà ở trên cơ sở những lý

do sau:

Với dân số trên 2.7 triệu ngời, Hà Nội là một thành phố đông dân và sựgia tăng dân số ở Hà Nội vẫn ở mức cao, chủ yếu do sự di dân ồ ạt ở nôngthôn đổ về thủ đô kiếm sống làm dân số ở thủ đô tăng đột biến Cùng với nó là

sự đô thị hoá mạnh và bột phát đã gây ra sự căng thẳng về nhà ở Hà Nội Bìnhquân nhà ở trên đầu ngời ở mức thấp , từ 6.7 m2/ngời ( 1955) xuống còn trên4.8m2/ngời ( 1994) và khoảng 5m2/ngời( 1996) Theo thống kê, năm 94 có tới30% dân số nội thành ở dới mức 4m2/ngời Mặc dù trong giai đoạn ( 1998-2000) đã có những chuyển biến tích cực trong đầu t phát triển nhà ở Hà Nội đ-

a bình quân nhà ở tăng đến 6m2/ngời năm 2000, tuy nhiên chỉ tiêu này vẫncòn ở mức thấp Mặt khác, do tác động lớn của sự chênh lệch giàu nghèotrong dân c Hà Nội dẫn đến chỉ tiêu bình quân nhà ở trên đầu ngời không cònmang tính đại biểu, thực chất một bộ phận lớn dân số Hà Nội vẫn sống dới4m2/ngời Vì vậy, đầu t phát triển nhà ở Hà Nội nhằm làm giảm căng thẳng vềnhà ở và cảI thiện đIều kiện sống cho ngời dân

Theo bảng phân tích chỉ tiêu nhà ở của Thủ đô Hà Nội , ta thấy rằng dân

số tăng với tốc độ lớn, đặc biệt dân các tỉnh và thành phố khác tập trung về thủ

đô ngày càng gia tăng dẫn tới tình trạng đất đô thị ngày càng thiếu với một sốlợng ngời ngày một gia tăng Diện tích bình quân từ năm 92 trở về đây tuy cótăng nhng tỷ lệ gia tăng rất thấp, chỉ tăng có 0,5m2/ngời từ năm 1992 đến năm

2000 Nhìn chung, tốc độ phát triển quỹ nhà thờng thấp hơn tốc độ gia tăngdân số đô thị

Hầu hết quỹ nhà hiện có của thủ đô đang trong tình trạng xuống cấpnghiêm trọng Phần lớn trong số này đã đợc xây dựng từ lâu đã hết hạn sửdụng nh các khu nhà tập thể do Nhà nớc xây dựng trong thời kỳ bao cấp, cáckhu phố cổ, nhà do ngời Pháp xây dựng, do chiến tranh và sự khắc nghiệt củathời tiết đã làm các khu nhà này bị h hỏng nặng, mất mỹ quan Ngời dân sốngtại các khu nhà này luôn trong tình trạng nguy hiểm, thiếu tiện nghi, sốngchung đụng Do đó cần phảI đầu t cải tạo, nâng cấp hoặc xây dựng mới cáckhu nhà này vừa nâng cao chất lợng ở cho nhân dân, vừa góp phần tạo ra bộmặt thành phố khang trang, to đẹp Diện tích cần cảI tạo theo thống kê của BộXây dựng là 1.6 triệu m2 chiếm 13.3 % quỹ nhà Và cố gắng từ đây đến năm

2010 đạt chỉ tiêu bình quân 6m2/ngời

Đánh giá đợc tầm quan trọng to lớn của thủ đô Hà Nội, Nhà nớc vàchính quyền thành phố đã tổ chức xây dựng quy hoạch, chiến lợc phát triểnthủ đô trong thời gian dài, nhằm tạo ra dáng vẻ Hà Nội mới vừa cổ kính, vừahiện đại to đẹp sánh ngang với thủ đô của các nớc trong khu vực Để thực hiện

đIều đó thì một bớc quan trọng là bố trí lại hợp lý chỗ ở cho ngời dân đô thị vàxây dựng các khu đô thị mới mở rộng ra các vùng ven đô Tạo ra nhiều chung

c có chất lợng cao nhằm giảm đI lợng ngời trong trung tâm, giãn dần ra ngoại

ô thành phố Hiện nay vẫn có tình trạng ngời sống chen chúc trong các nhà ởgần trung tâm dẫn đến tình trạng phân bố không đều Trong khi đó vẫn cònnhiều vùng đất chỉ cách trung tâm 15km trở lên hiện giờ vẫn rất hoang tàn.Nói đến đIều này một phần cũng do những chính sách của ta vẫn cha đầu tthoả đáng vào cơ sở hạ tầng một cách đồng bộ, gây nên sự bất tiện trong sinhhoạt ( đèn đờng, đIện, nớc v v ) cũng nh nhu cầu đI lại của ngời dân

Công nghiệp hoá, hiện đại hoá Thủ đô đang bớc vào giai đoạn cao độ,

đIều đó đợc thể hiện qua hàng hoạt dự án trọng đIểm của thành phố đã đợcphê duyệt và bớc vào thực hiện Tuy nhiên, trong quá trình triển khai hầu hếtcác dự án đều bị chậm trễ, đặc biệt là ở khâu giải phóng mặt bằng mà nguyênnhân cơ bản là do thiếu quỹ nhà ở cho di dân giảI phóng mặt bằng Vì vậy,

đầu t phát triển nhà ở Hà Nội phải đi trớc một bớc để đảm bảo quỹ nhà ởnhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng bàn giao đất đúng tiến độ chocác công trình

Quyền có chỗ ở là một trong những quyền cơ bản đã đợc Đảng và Nhà

n-ớc ta công nhận và quan tâm Nhất là đối với những đối tợng thuộc diện chính

sách, ngời có công , ngời có thu nhập thấp, cán bộ công nhân viên… Những hiện tĐầu tphát triển nhà ở từng bớc đảm bảo quyền có nhà ở cho các đối tợng này nhằmthực hiện công bằng xã hội.

Trong giai đoạn ( 1998 – 2000), nhịp độ tăng trởng kinh tế của Thủ đô

đã có phần chững lại do ảnh hởng của cuộc khủng khoảng tàI chính trớc mộtnền kinh tế còn kém bền vững Một giải pháp góp phần ngăn chặn suy thoáI

và thúc đẩy tăng trởng kinh tế thành phố là đầu t phát triển nhà ở Đầu t xâydựng và kinh doanh nhà ở để có thể khai thác lợng vốn đang tồn đọng tại cácngân hàng và trong dân c, giảI quyết sự ứ đọng của thị trờng nguyên vật liệuxây dựng và tạo ra nhiều công ăn việc làm cho xã hội

Trong thời kỳ đổi mới, CNH-HĐH thủ đô, buộc chúng ta phải bằng con

đờng phát triển nhà ở và chỉ có phát triển nhà ở, mới là giải pháp cơ bản và

gần nh duy nhất để tháo gỡ khó khăn, “ hạ áp “ cho vấn đề nơi ở Giải pháp mang tính chiến lợc lâu dài và căn bản là chủ trơng “ Nhà nớc và nhân dân cùng làm ,” Nhà nớc trợ giúp, nhân dân cùng tham gia bằng cả cộng đồng, cả

tổ chức doanh nghiệp và từng ngời dân

Đề tài này đề cập đến vấn đề bức xúc hiện nay là làm sao có thể giảiquyết một cách hợp lý nhà ở cho những ngời có thu nhập thấp Vì theo nhthống kê của chỉ riêng thành phố Hà Nội, tỷ lệ ngời thu nhập thấp chiếm tới40% ở đây, thu nhập thấp hiểu theo nghĩa đơn giản nhất là với đồng thu nhập

mà họ kiếm đợc trung bình năm thi sẽ không bao giờ có thể mua đợc nhà (mànhà này ở đây chỉ mới là nhà thuê của Nhà nớc chứ cha đợc là nhà mua đứt).Vậy vấn đề đặt ra là với tỷ lệ ngời thu nhập thấp nh vậy thì chúng ta nên cóbiện pháp nào để có thể hỗ trợ, giúp họ có đợc chỗ ở ổn định và tạo đợc mộtcảnh quan văn minh sạch sẽ hơn nếu có thể loại trừ đợc các nhà “ ổ chuột”,những khu chung c quá ọp ẹp, gây nguy hiểm cho ngời dân sống ở những nơI

đó Măt khác, hiện nay, thành phố cũng đang có những đợt triển khai, xây mớicơ sở hạ tầng ở nhiều nơi Nhu cầu nhà ở cho những khu vực di dân là rất lớn.Muốn đổi mới, cải tạo cơ sở hạ tầng, xây dựng mới đờng xã, khu vực côngviên, giảI trí, trớc hết là làm sao để ngời dân yên tâm ổn định đợc cuộc sốngcủa họ đã Có nh vậy, việc tiến hành thi công mới nhanh, mới hợp với lòngdân Chỗ ở đợc thừa nhận là một trong những nhu cầu cơ bản của con ngời.Với tốc độ đô thị hoá và dân số ngày càng tăng đòi hỏi từng quốc gia phải cóchiến lợc phát triển nhà ở thích hợp nhằm đáp ứng nhu cầu cấp bách về chỗ ở.Bên cạnh những khó khăn liên quan đất đai, cơ sở hạ tầng, vấn đề thiếu nguồnvốn đầu t giành cho nhà ở đang là một trong những trở ngại lớn nhất trong quá

tình thực hiện chiến lợc phát triển chỗ ở của mới quốc gia, đặc biệt là đối vớicác nớc đang phát triển.

ở Việt Nam, vấn đề nhà ở là một trong những lĩnh vực đợc Đảng và Nhànớc quan tâm Thực hiện các Nghị quyết của Đảng về đổi mới cơ chế quản lýkinh tế, mức độ tăng trởng kinh tế của nớc ta ngày càng đạt những kết quả

đáng khích lệ Trong lĩnh vực nhà ở, đặc biệt là nhà ở tại đô thị cũng có thay

đổi tích cực mà chuyển biến cơ bản nhất là việc xoá bỏ chế độ bao cấp về nhà

ở, chuyển sang cơ chế tạo đIều kiện nhằm huy động mọi tiềm năng của nhândân để duy trì và phát triển nhà ở

Tuy vậy, tình trạng nhà ở của đại đa số tầng lớp thu nhập thấp, các gia

đình chính sách, cán bộ công nhân viên Nhà nớc vẫn cha có nhiều chuyểnbiến Xu thế thị trờng hoá nhà ở đã và đang cha có nhiều chuyển biến Xu thếthị trờng hoá nhà ở đã và đang lấn át tính chất xã hội của nhà ở Tình trạngphổ biến xảy ra là chỉ chú trọng đầu t kinh doanh đơn thuần, xây dựng nhà ởsang trọng, đắt tiền để bán cho ngời giàu Bên cạnh đó, sự chăm lo về chỗ ởcho ngời thu nhập thấp cha đợc quan tâm đúng mức đã tạo nên sự phân hoá vềmặt xã hội và chênh lệch về mức sống giữa các tầng lớp dân c là vấn đề cầnphải đợc nghiên cứu và tìm biện pháp khắc phục Đây cũng chính là mục tiêuthực hiện của đề tài : “ Thực trạng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu

t vào phát triển nhà cho ngời thu nhập thấp tại Hà Nội”

Chơng II : Thực trạng về đầu t phát triển nhà ở HàNội cho đối tợng thu nhập thấp 10 năm trở lại đây

Có khoảng 3000 ngời sống với diện tích 2m2/ngời

Diện tích cần cải tạo 1,6 triệu m2 ( 13,3 quỹ nhà)

Nguồn thống kê thuộc cục phát triển nhà ở thuộc Bộ xây dựng

Hà Nội là thành phố có quỹ nhà ở lớn thứ 2 trong cả nớc với khoảng 12triệu m2 ( 450.000 căn hộ), chiếm gần 15% quỹ nhà ở toàn quốc

Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc có khoảng 5 triệu m2 chiếm hơn 40% quỹnhà toàn thành phố bao gồm: Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc do nghành Địachính - Nhà đất quản lý cho thuê khoảng 2 triệu m2 với 65.000 hợp đồng thuênhà ở Nhà ở do các cơ quan tự quản khoảng 3 triệu m2 với 85000 căn hộ

Kế hoạch phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội giai đoạn 1998-2000 tómtắt trong bản sau cho thấy số lợng nhà ở thực tế xây dựng mới mỗi năm vợtmục tiêu kế hoạch

Bảng 4: Kết quả thực hiện phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội năm 2000:

1998-Số liệu phát triển nhà ở hàng

năm

Kế hoạch hàng năm(m2) Thực hiện ( m2) TH/KH( % )

Trong toàn bộ quỹ nhà ở của Hà Nội có khoảng 80% là nhà thấp tầng

(1-3 tầng), 20% là nhà chung c cao tầng ( 4-5 tầng) Những năm vừa qua, nhà caotầng do nhân dân tự đầu t xây dựng chiếm khoảng 20% quỹ nhà ở t nhân.Phần lớn các khu nhà ở của Hà Nội không đợc xây dựng đồng bộ, hạtầng kỹ thuật chắp vá, thiếu tiện nghi, thiếu công trình phúc lợi công cộng,môi trờng bị ô nhiễm, mật độ dân c phân bố không đồng đều, gây quá tải ởkhu trung tâm

Từ năm 1998 đến nay, việc phát triển nhà ở đã đợc thực hiện theo các dự

án và hình thành các khu đô thị mới trên cơ sở quy hoạch phát triển đô thị

đồng bộ cả nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội

Trong năm 2000, Thành phố Hà Nội xây dựng mới đợc 597.510 m2 nhà

ở, trong đó diện tích nhà ở đợc xây dựng từ nguồn vốn Trung ơng là 82.128m2, từ nguồn vốn địa phơng là 515.382 m2 Trong số diện tích nhà ở đợc xâydựng từ nguồn vốn địa phơng, ngời dân tự xây dựng đợc 410.405 m2 , diệntích nhà ở đợc xây dựng từ các nguồn vốn huy động, vốn xây nhà để bán là104.977m2

Trong 3 năm 1998-2000, số m2 nhà ở xây dựng đợc 450.737 m2, tănggấp 2.25 lần so với những năm 1991-1997( bình quân mỗi năm chỉ đạt khoảng200.000 m2.)

Theo kết quả điều tra xã hội học về nhà ở trên địa bàn Hà Nội trong nămgần đây của Viện Xã hội học tiến hành do PGS.PTS Trịnh Duy Luân chủnhiệm với sự chủ trì cuả Sở Nhà đất Hà Nội , có thể rút ra một số nhận địnhsau:

Hiện trạng nhà ở Hà Nội :

Sơ đồ 1: Diện tích ở chính

Diện tích ở chính

16m2-24m2 chiếm 30.30% 25m2-280m2

chiếm 57.20%

2.5m2-15m2 chiếm 11.5%

* Một số chỉ tiêu về nhà ở:

Đợc sự chăm lo của Đảng, Nhà nớc và các cấp chính quyền cho sựnghiệp phát triển nhà ở, sau hơn 10 năm đổi mới với sự tập trung nhiều nguồnlực của nhân dân để xây dựng cải tạo nhà ở, Hà Nội đã đạt đợc nhiều hiệu quảxã hội to lớn, một bộ phận đông đảo ngời dân Hà Nội đợc cải thiện đáng kể về

điều kiện ở 57,2% số gia đình trong mẫu điều tra sống trong những ngôi nhàhoặc căn hộ có diện tích lớn hơn 25m2 chiếm 30.3 % đợc sử dụng diện tíchbình quân đầu ngời từ 10m2 trở lên 15,7% sống trong những đơn vị ở có trên

3 phòng

Diện tích bình quân đầu ng ời

3-4.9m2/ng ời 20.50%

2.9m2/ng ời 6%

0.6-5-9m2/ng ời 43%

142m2/ng ời 30.90%

Bên cạnh những thành tựu to lớn, trong quá trình đổi mới, sự bất bình

đẳng xã hội trong lĩnh vực nhà ở tại Hà Nội gia tăng mạnh mẽ Nếu 6.5% số

hộ có diện tích ở chính từ 100m2-280m2 thì ngợc lại 2.4% số hộ sống chenchúc trong chỗ ở chỉ 2.5-9 m2 và 9.2 % khác trong nơi ở từ 10m2-15m2

Về chỉ tiêu diện tích bình quân, trong khi 6% số hộ có diện tích bìnhquân đầu ngời dới 3m2 thì 1% có diện tích tơng ứng từ 50m2-142m2/ngời và8.5 hộ khác là từ 20-49 m2/ngời

Về chỉ tiêu số phòng ở bên cạnh 28,7% hộ gia đình chỉ có một phòng thì6.4% hộ khác sử dụng từ 5-15 phòng Sự bất bình đẳng xã hội về nhà ở là sâusắc với chênh lệch giá trị tài sản tới hàng trăm, hàng ngàn lần giữa các nhóm

có điều kiện tốt nhất và tồi tệ nhất Hơn nữa, sự bất bình đẳng về nhà ở, diệntích ở quá rộng của một bộ phận đáng kể dân c làm cho sai lệch khá lớn các sốliệu bình quân về nhà ở

Mức sống và kiểu nhà đang c trú thông thờng có liên quan mật thiết vớinhau Theo kết quả điều tra, ngời thu nhập thấp sống chủ yếu trong các ngôinhà chung c thấp tầng ( 2-3 tầng) chiếm 40.6%, nhà ngói phi hình ống là 25%

và nhà kiểu ngoại ô là 12.5% của nhóm

Qua kết quả điều tra xã hội học, có thể chia dân c Hà Nội thành nămnhóm theo mức sống nh sau:

Theo Bảng 1 Tỷ lệ chi tiêu của các nhóm ngời tại Hà Nội

Nhóm mức sống Tỷ lệ ( % ) Chi tiêu trung bình hàng tháng( đồng/

Nguồn thống kê thuộc Cục thống kê

Từ bảng trên có thể thấy, mặc dù cha thực sự gay gắt song sự phân tầng

về mức sống đã hình thành rất rõ nét Nhóm khá giả và nhóm nghèo khổchiếm một tỷ lệ không nhỏ Nếu xét theo mức chi tiêu trung bình hàng thángthì nếu nhóm nghèo chi tiêu trung bình là 498.535 đ/tháng/hộ thì nhóm khágiả chi tiêu trung bình là 2.275.833 đ/tháng/hộ Nêú xét theo chỉ tiêu chi tiêubình quân một ngời/tháng thì kết quả điều tra cho thấy, trong nhóm gia đìnhnghèo có tới 71% có mức chi tiêu dới 200 nghìn đồng/tháng, còn ở các gia

đình khá giả có mức chi tiêu hàng tháng cao hơn nhóm nghèo là 4.56 lần Nếu

so nhóm nghèo với nhóm trung bình thì mức chi tiêu hàng tháng của nhómnghèo chỉ bằng 41% nhóm trung bình

2 Giá cả nhà ở, giá xây dựng nhà ở đô thị trong những năm gần

đây:

Trong những năm gần đây, thị trờng nhà ở diễn ra sôi động do nhữngbiến động về giá cả nhà ở và đất đai, đặc biệt là ở các khu vực đô thị

a Giá cả ở thị trờng nhà ở phi chính thức:

Đối với thị trờng nhà ở phi chính thức, việc mua bán chuyển nhợng nhà ởdiễn ra bằng những thoả thuận, hợp đồng mua bán nhà viết tay, thờng không

có xác nhận của các cơ quan quản lý Nhà nớc Giá cả theo sự thoả thuận giữangời bán và ngời mua phụ thuộc vào thực trạng của ngôi nhà, vị trí ngôi nhà,

và một số yếu tố thị trờng khác, thờng giá cả theo hình thức mua bán này có

sự khác biệt với mức giá quy định của Nhà nớc nhà ở tại các khu vực trungtâm đô thị thờng có mức giá rất cao

b Giá cả ở thị trờng nhà ở chính thức

Nhà nớc quản lý thị trờng nhà ở thông qua các chơng trình bán nhà sởhữu nhà nớc cho cán bộ viên chức Nhà nớc và công nhân của các doanhnghiệp thuộc sở hữu Nhà nớc Giá cả cho nhà ở thuộc dạng này đợc xác địnhdựa vào giá trị còn lại của nhà ở và hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng Giá trịcòn lại của nhà ở đợc xác định căn cứ vào tỉ lệ còn lại của nhà so với giá nhà ởxây dựng mới Mức trả lần đầu không dới 20% tổng số tiền phải trả, số còn lạitrả dần hàng năm mức không dới 8% với thời hạn dới 10 năm

Giá cả còn đợc Nhà nớc quản lý thông qua các chơng trình phát triển nhà

ở để bán và cho thuê Các mức giá này đã và đang đợc áp dụng trong nhiều dự

án phát triển nhà ở

Theo điều tra tại các ngân hàng, giá từ 120 triệu đến 20 triệu đồng chomột căn hộ chung c có diện tích từ 60-80m2 là phù hợp với khả năng thanhtoán của một lợng lớn c dân có việc làm và thu nhập ổn định tại thành phốhiện nay

Đối với ngời thu nhập thấp, các nhà đầu t phát triển nhà ở đã áp dụng

ph-ơng thức bán nhà trả góp với thời hạn thanh thoán từ 10-15 năm Ngời mua

đ-ợc yêu cầu trả trớc một khoảng tiền bằng 30% tổng giá trị căn nhà

Ta lấy ví dụ tại thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội , hộ thu nhập thấp tạicác đô thị này sẽ có khả năng thanh toán cho các loại nhà ở chung c có mứcgiá từ 100 triệu đến 140 triệu đồng bằng phơng thức cho vay vốn trả dần trongnhiều năm và thu nhập của họ phải ổn định ở mức hơn 5 triệu/tháng/hộ ( một

hộ từ 4-6 ngời) Thực tế có nhiều dự án nhà ở đã áp dụng phơng thức này vàthu đợc kết quả.Chi tiết một số dự án tiêu biểu tình bày dới đây

Một khu chung c khác cũng đợc xây dựng tại khu vực nói trên với quymô 9 tầng gồm 120 căn hộ, diện tích trung bình mỗi căn hộ là 50 m2 Giá căn

hộ tầng đất là 200 triệu và căn hộ tầng 1 khoảng 120 triệu Hệ số cũng đợc ápdụng theo chiều cao của toà nhà Giá bán trả góp căn hộ chung c với diện tíchtrung bình 60 m2, đơn giá trung bình 2,3 triệu đồng/m2 tại quận Gò Vấp,Thành phố Hồ Chí Minh

c Giá xây dựng nhà ở tại các khu vực đô thị:

Các công ty xây dựng và phát triển nhà ở cho biết trong các dự án xâydựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, giá thành 1 m2 sàn xây dựng hiện nay ở vàokhoảng 2 triệu đồng, chi phí này đợc tính gồm chi phí xây dựng hạ tầng kỹthuật hoàn chỉnh, chi phí thuê đất, sử dụng đất, lãi vay ngân hàng và các chiphí khác Trong trờng hợp đã có hạ tầng kỹ thuật, dự án đợc miễn tiền thuê đất, phí sử dụng đất, thì giá thành có thể giảm 20-30%, tức ở mức 1.4-1.6 triệu

đồng /m2 sàn xây dựng

Khu chung c 5 tầng số 381- Minh Khai và chung c 5 tầng số 228- ĐờngLáng là dự án thí điểm đầu t xây dựng nhà ở bán trả góp cho cán bộ công nhânviên có thu nhập thấp ở Hà Nội do Công ty xây dựng số 1 Hà Nội lập tháng5/2000 Đây là dự án đã có hạ tầng kỹ thuật tơng đối hoàn chỉnh , đợc miễntiền sử dụng đất và đợc vay vốn với lãi suất u đãi từ Quỹ phát triển nhà

Bảng 5: Giá xây dựng và giá bán tại một số dự án có hỗ trợ vốn tại Hà Nội

Nguồn : Công ty xây dựng số 1 Hà Nội

Năm 1992, Nhà nớc xoá bỏ chế độ phân phối nhà ở cho cán bộ côngnhân viên chức lực lợng vũ trang, thì số ngời sống bằng đồng lơng thực tế này

có nhu cầu về nhà ở tăng cao nhng lại không có khả năng tài chính để muanhà trong điều kiện của nền kinh tế thị trờng và qúa trình đô thị hoá nhanhlàm cho giá cả nhà ở ngày càng cao Chính điều này là một trong nhữngnguyên nhân làm gia tăng nhu cầu nhà ở cho ngời thu nhập thấp

Thời gian qua Nhà nớc đã ban hành nhiều chính sách về nhà ở và đất đai

có tác dụng hỗ trợ lớn cho phát triển nhà ở thu nhập thấp Tiền sử dụng đất

tr-ớc đây phải đóng 100% thì nay chỉ còn 10% và đợc phép nợ tiền sử dụng đất

Đối với các dự án xây dựng nhà ở cho các đối tợng thu nhập thấp nh nhà ở tái

định c dân sống trên kênh rạch, khu nhà lụp xụp, nhà chung c thì không phảinộp tiền sử dụng đất Việc đầu t hạ tầng kỹ thuật và xã hội cho các dự án nhà

ở thu nhập thấp cũng có chính sách hỗ trợ vốn từ các nguồn ngân sách Nhà

n-ớc Hiện nay Hà Nội là một trong hai đô thị lớn nhất cả nớc đợc quan tâmnhiều nhất dến vấn đề nhà ở thu nhập thấp Trong hơn 10 năm đổi mới, cáckhu vực đô thị đã thực hiện đợc nhiều chơng trình phát triển nhà ở trong đó cócác chơng tình tái xây dựng và tái định c nhà ở thu nhập thấp và đạt đợc một

số thành tựu nhất định, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho c dân đô thị

đang ngày một gia tăng Trong khi công tác giải phóng mặt bằng đợc triển

khoảng 30% số hộ thu nhập thấp đã bán lại căn hộ vừa đợc mua để hởngchênh lệch, một phần vì họ không có đủ tiền trả góp đúng hạn theo định kỳ,thờng là bán cho hộ thu nhập trung bình hoặc cao để ở hoặc cho thuê Ngoài

ra, nhiều hộ thu nhập thấp bị di dời từ các khu nhà ổ chuột lụp sụp lại không

đợc nhận tiền đền bù hoặc đợc nhận nhà thay thế

Qua phân tích ở trên, ta có thể thấy tình hình biến động về giá đất và giánhà trong 10 năm ( từ 1990-2000 ) là rất lớn Giá cả nhà và đất hết sức đắt đỏ,dẫn đến ngời dân khó có thể mua nhà với đồng lơng cơ bản Nếu trớc đây, nhàchung c chỉ với giá khoảng 90 triệu một căn thì nay đã lên tới 200 triệu mộtcăn Đấy mới chỉ là các khu chung c cũ Còn đối với nhiều nhà chung c caotầng mới nh hiện nay thì giá rất cao, kể cả giá chính thức Vì vậy chúng ta cần

có chính sách hỗ trợ hơn nữa để ngời dân, đặc biệt là hộ gia đình trong diệnthu nhập thấp có thể mua nhà với các chính sách u đãI thêm

II Thực trạng về đầu t phát triển nhà ở cho đối tợng thu nhập thấp tại Hà Nội giai đoạn ( 1992-2002 )

1 Tình hình đầu t phát triển nhà ở cho đối tợng thu nhập thấp tại

Hà Nội thời gian qua:

Theo báo đầu t ra ngày 20/1/2003, ông Phạm Cao Nguyên, giám đốc Sở

địa chính Nhà đất Hà Nội có nói: ” Năm 2002, toàn Hà Nội đã phát triểnthêm khoảng 94,3 vạn m2 sàn nhà, đạt 131% so với kế hoạch, xấp xỉ 3000 tỷ

đồng cho đầu t toàn xã hội Riêng Hà Nội đã bố trí gần 300 tỷ đồng cho dự ánphát triển nhà Tỷ trọng đầu t xây dựng nhà theo dự án so với tỷ trọng nhà dodân tự đầu t tăng đáng kể, thể hiện vai trò điều tiết quản lý của Nhà nớc, sựkhai thác quỹ đất hiệu quả hơn Thành phố có khoảng 100 nhà ở chung c caotầng ( 9 tầng trở lên)” Qua số liệu trên, chúng ta thấy vốn đầu t phát triển dànhcho nhà ở hàng năm vẫn tăng đều, và tăng lên nhiều so với thời kỳ 1986 –1995

Cơ cấu vốn đầu t xây dựng nhà ở cho đối tợng thu nhập thấp trong tổng

số vốn đầu t XDCB ( vốn ngân sách nhà nớc ) 1986 – 1995:

Năm Vốn đầu t XDCB

( triệu đồng )

Vốn đầu t xây dựng nhà ở ( triệu đồng ) Tỷ trọng ( % )

-1994 7.876.000 ko

-Nguồn số liệu niên giám 1986 – 1996 Tổng cục thống kê

Các vấn đề liên quan tới nhà ở cho ngời nghèo gắn liền với nhiều yếu tốkhác nh việc làm, đất đai, cơ sở hạ tầng, hệ thống dịch vụ… Những hiện t

Nhà ở tạo sự ổn định về kinh tế, xã hội và là một phần tài sản quan trọngcủa mỗi gia đình Đồng thời nhà ở còn là một yếu tố cơ bản của kinh tế đô thị

và nguồn quan trọng tạo ra công ăn việc làm cho ngời lao động

* Các vấn đề chính có liên quan tới nhà ở cho ngời thu nhập thấp gồm:

ở hầu hết các nớc, đặc biệt là các nớc đang phát triển đều thiếu quỹ đất ởgắn liền với hệ thống dịch vụ và thiếu các công trình hạ tầng kỹ thuật đồng bộ.Các chính sách và giá cả về nhà ở cha hợp lý Các tiêu chuẩn phân phốicha thích hợp Trong cơ chế thị trờng thì việc phân phối nhà ở kết hợp với giảIquyết nhà ở theo giá thấp cho nhiều loại đối tợng là việc làm rất hạn chế, do

đó còn có nhiều bộ phận thu nhập thấp cha đợc quan tâm đúng mức

Các văn bản, Luật lệ quy định về quy hoạch, kiến trúc và xây dựng thờng

bị lạc hậu hoặc chậm trễ Mặt khác, phần lớn các chính sách chỉ thờng tậptrung về tiêu chuẩn quy hoạch, xây dựng và vật liệu xây dựng Ngoài việc huy

động các thành phần kinh tế tham gia hỗ trợ đối với lĩnh vực nhà ở cho ngờithu nhập thấp còn hạn chế

Tài chính nhà ở đối với ngời nghèo: nhìn chung ngời nghèo muốn cảithiện đợc chỗ ở đều muốn đợc vay vốn dàI hạn theo hệ thống tín dụng hợppháp Nhng khi vay vốn theo hệ thống này, ngời nghèo thờng không có đủgiấy tờ sở hữu hợp pháp về nhà đất Ngợc lại, khi vay vốn ở các nguồn khácthì họ thờng phảI chịu lãI suất cao và thờng chỉ đợc vay ngắn hạn Do đó, bêncho vay thờng thiếu khách hàng để cho vay và họ không muốn cho ngời nghèovay với số lợng ít

Năm 2001, Thành phố đã giao và cho thuê tổng cộng gần 1280 ha đất,

đạt max, thu nộp ngân sách 635,3 tỷ đồng tiền sử dụng và cho thuê đất, đạt tới167,8 % kế hoạch năm

Xét về những năm trớc đây, 1996-2000, tổng vốn đầu t trên địa bàn HàNội đã đạt đợc khoảng 695,102 tỷ đồng Nh vậy, ở giai đoạn này bình quânmột năm vốn đầu t của Hà Nội gần 1.000 tỷ đồng Trong đó, vốn đầu t trongnớc là 43.056 tỷ đồng, bình quân một năm là 8.600 tỷ đồng chiếm 61.9%, vốn

đầu t nớc ngoài là 26.453 tỷ đồng Bình quân một năm là 5300 tỷ đồng chiếm38.1% Hàng năm vốn đầu t tăng với tốc độ là 4.62 %/năm Tuy nhiên vốntrong nớc tăng cao hơn, còn vốn nớc ngoài giảm

2 Nguồn vốn đầu t phát triển:

Nguồn tài chính cho đầu t phát triển nhà ở Hà Nội gồm 3 nguồn chính:Vốn đầu t từ ngân sách Nhà nớc Trung Ương và địa phơng ( vì Hà Nội còn làthủ đô của cả nớc), vốn của các doanh nghiệp huy động từ các thành phầnkinh tế trong và ngoàI nớc, và vốn của dân tự đầu t xây dựng nhà ở

B ng 6: ảng 6: Vốn đầu t phát triển nhà ở Hà Nội giai đoạn ( 1998-2000)

Đơn vị 1998 1999 2000 1998-2000 Tổng vốn đầu t phát triển nhà ở Tỷ đ 627 808 1166 2601

Từ bảng trên ta thấy, đầu t phát triển nhà ở Hà Nội trong những năm qua

đã có sự chuyển biến mạnh mẽ, tổng vốn đầu t năm 2000 gấp gần 2 lần năm

1998 Trong đó, đầu t phát triển nhà ở của dân luôn chiếm tỷ trọng lớn trên60% và ngày càng tăng, nếu năm 1998 đạt 375 tỷ đồng chiếm 9.8% thì năm

2000 đã lên đến 758 tỷ đồng đạt 63.2% , sự gia tăng đó thể hiện chủ trơng xãhội hoá trong phát triển nhà ở là đúng đắn, phản ánh đợc đúng nguyện vọngcủa ngời dân nên đã phát huy đợc tác dụng, đồng thời nó phản ánh tiềm năngnguồn vốn này còn rất lớn Nguồn vốn của dân cho đầu t phát triển nhà ở đợctập trung cho hai hoạt động chính đó là ngời dân tự xây dựng cải tạo nhà ở vàgóp vốn để đầu t theo dự án xây dựng các khu chung c đô thị mới thờng dớihình thức đặt mua nhà trớc Trong đó, vốn do dân tự xây dựng cải tạo chỗ ởchiếm gần 65% nguồn vốn của dân khoảng 575 tỷ đồng Hoạt động tự đầu txây dựng nhà ở của dân c thời gian qua diễn ra rầm rộ thể hiện nhu cầu về nhà

ở cả về số lợng và chất lợng đều cấp thiết Tuy nhiên nếu không quản lý, kiểmsoát đợc hoạt động này sẽ dẫn đến tình trạng đô thị lộn xộn, manh mún, mất

mỹ quan

Nguồn vốn từ Ngân sách cho đầu t phát triển nhà ở Hà Nội bao gồm vốn

từ ngân sách Trung ơng và từ Ngân sách địa phơng xét về số tuyệt đối thì vẫntăng qua từng năm ( năm 1998 đạt 114 tỷ đồng đến năm 2000 đạt 145 tỷ

đồng) Tuy nhiên, tỷ trọng của vốn Ngân sách trong tổng vốn ngày càng giảm

từ 18.2% năm 1998 xuống 12.4% năm 2000 Vốn ngân sách và một phần vốnvay u đãi thông qua quỹ phát triển nhà ở đợc sử dụng cho công tác giảI phóngmặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội gắn liền các dự án phát

triển nhà ở khu đô thị mới và là nguồn vốn chủ yếu xây dựng nhà ở cho các

đối tợng chính sách, ngời có công Bớc vào giai đoạn thực hiện nhiều dự ánquan trọng thành phố, nguồn vốn này đã và sắp tới sẽ vẫn tăng để đẩy nhanhtiến độ giảI phóng mặt bằng đang còn chậm trễ, hỗ trợ xây dựng đồng bộ hạtầng kỹ thuật và xã hội cho các khu đô thị mới và từng bớc tạo quỹ nhà chocác đối tợng thu nhập thấp

Nguồn vốn khác bao gồm vốn tín dụng, vốn tự có của các doanh nghiệpxây dựng nhà ở, vốn do họ huy động thông qua thị trờng chứng khoán ( tráIphiếu công trình, cổ phần ) vốn từ tiền sử dụng đất chậm nộp để đầu t xâydựng

Đối với các dự án phát triển nhà ở và khu đô thị mới, vốn đợc huy động

từ các nguồn chủ yếu sau:

+ Nguồn vốn Ngân sách

+ Vốn tự có của doanh nghiệp

+ Vốn huy động từ khách hàng

+ Nguồn vốn vay

Cơ cấu bốn nguồn vốn này ở mỗi dự án khác nhau tuỳ thuộc vào đặc

đIểm cụ thể của mỗi dự án, khả năng huy động của chủ đầu t, đợc thể hiệnqua biểu đồ sau:

Nguồn vốn dùng để đầu t phát triển nhà ở trong vàI năm gần đây:

Cơ cấu nguồn vốn đầu t xây dựng nhà ở theo dự án

vốn ngân sách nhà

n ớc 4.4%

Vốn huy

động từ khách hàng 33%

Vốn tự có 10%

Nguồn vốn vay 53%

Nguồn thống kê - Niên giám thống kê

Xét trong giai đoạn 1998-2000, nguồn vốn này ngày càng tăng cả về tơng