THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP HIỆN NAY Ở TỈNH VĨNH PHÚC

Tính cấp thiết của ñề tài Ở nước ta, nghiên cứu sự thành công của công cuộc ñổi mới, phát triển kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa trong giai ñoạn vừa qua cho thấy nếu nhìn

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học: PGS, TS NGUYỄN MINH QUANG

HÀ NỘI - 2014

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi Các số liệu, tư liệu ñược sử dụng trong luận án là trung thực, có nguồn gốc và xuất xứ rõ ràng Những kết quả khoa học của luận án chưa ñược công bố trong bất kỳ công trình nào

Tác gi lu n án

Bùi Minh H ng

Trang

Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHI N CỨU LIÊ N QUAN ĐẾN

THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP 8

1.1 Các công trình nghiên cứu liên quan ñến ñề tài luận án 8 1.2 Khái quát kết quả nghiên cứu khoa học liên quan ñến ñề tài và

Chương 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THỊ TRƯỜNG

2.1 Quyền sử dụng ñất nông nghiệp - hàng hoá ñặc biệt 34

Chương 3: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

NÔNG NGHIỆP TRÊ N ĐỊA BÀN TỈNH VĨNH PHÚC 66 3.1 Đặc ñiểm tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng tới thị trường

quyền sử dụng ñất nông nghiệp trên ñịa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 66 3.2 Thực trạng các yếu tố của thị trường quyền sử dụng ñất nông

Chương 4: QUAN ĐIỂM, PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT

TRIỂN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG

4.1 Một số quan ñiểm phát triển kinh tế xã hội có tác ñộng ñến việc

sử dụng ñất và ảnh hưởng ñến thị trường quyền sử dụng ñất

BĐS : Bất ñộng sản CNH, HĐH : Công nghiệp hóa, hiện ñại hóa

T ng

Bảng 3.1: Cơ cấu kinh tế tỉnh Vĩnh Phúc năm 1997 - 2013 70

Bảng 3.2: Tình hình phát triển dân số của tỉnh giai ñoạn 2008 - 2013 71

Bảng 3.3: Tỷ lệ hộ nghèo trên ñịa bàn tỉnh Vĩnh Phúc t 2005-2013 72

Bảng 3.4: Tổng hợp cơ cấu các loại ñất trên ñịa bàn Vĩnh Phúc 2012 81

Bảng 3.5: Thống kê biến ñộng ñất SXNN tỉnh Vĩnh Phúc năm 1998-2012 85

Bảng 3.7: Khung giá ñất ban hành kèm theo Nghị ñịnh 87/CP, ngày

Bảng 3.8: Khung giá ñất trồng cây hàng năm ban hành kèm theo Nghị

ñịnh 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của

Bảng 3.9: Khung giá ñất trồng cây lâu năm ban hành kèm theo Nghị

ñịnh 188/2004/NĐ-CP, ngày 16 tháng 11 năm 2004 của

Bảng 3.10: Khung giá ñất trồng cây hàng năm Ban hành kèm theo

Nghị ñịnh số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007

Bảng 3.11: Khung giá ñất trồng cây lâu năm Ban hành kèm theo Nghị

ñịnh số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của

Bảng 3.12: Thống kê giá ñất NN loại I trên ñịa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 103

Bảng 4.1: Chỉ tiêu các loại ñất ñã ñược cấp trên phân bổ ñến năm 2020 129

M ĐẦU

1 Tính cấp thiết của ñề tài

Ở nước ta, nghiên cứu sự thành công của công cuộc ñổi mới, phát triển kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa trong giai ñoạn vừa qua cho thấy nếu nhìn nhận dưới góc ñộ kinh tế có thể khẳng ñịnh rằng, sự thành công ñó chính là sự ñổi mới tư duy, giải phóng sức sản xuất, huy ñộng các nguồn lực của xã hội như sức lao ñộng, tiền vốn, ñất ñai, tài nguyên, trí tuệ… vào phát triển kinh tế, chuyển ñổi cơ chế quản lý kinh tế xã hội Để tiếp tục làm tốt những vấn ñề trên, ñiều quan trọng, mấu chốt là nước ta phải tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa và phát triển ñồng bộ các loại thị trường trong ñó có thị trường quyền sử dụng ñất nông nghiệp

Đất ñai nói chung, ñất nông nghiệp nói riêng là tài sản, là nguồn lực vô cùng quý giá của mỗi quốc gia Trong SXNN ñất ñai là TLSX ñặc biệt không

có gì thay thế ñược Trong ñời sống xã hội ñất ñai là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Ở Việt Nam hiện nay, quyền sử dụng ñất nông nghiệp ñã ñược nhà nước giao ổn ñịnh lâu dài cho các chủ thể thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất Quyền sử dụng ñất nông nghiệp hiện nay trong phạm vi nhất ñịnh ñược trao ñổi trên thị trường dưới dạng như: mua, bán, trao ñổi, cho thuê, góp vốn, thế chấp v.v Giá cả thị trường quyền sử dụng ñất nông nghiệp ñược hình thành theo nguyên tắc của thị trường dựa trên quan hệ cung - cầu ñồng thời còn chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố như, vị trí, ñộ phì nhiêu, sự thuận lợi của hạ tầng kỹ thuật, khí hậu thời tiết, quy hoạch của nhà nước… Thị trường quyền sử dụng ñất nông nghiệp ở nước ta hiện nay chưa ñược các cấp các ngành quan tâm, nhưng có xu hướng phát triển mở rộng trong tương lai

Để phát triển hiệu quả thị trường QSD ñất NN, nhà nước cần phải không ng ng hoàn thiện thể chế ñối với thị trường này ñảm bảo phù hợp với yêu cầu khách quan và bối cảnh thực tế xã hội hiện nay Những năm qua, vấn

ñề thi hành thi hành pháp luật ñất ñai và các văn bản của nhà nước liên quan ñến ñất ñai, công tác thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñã dần ñi vào

nề nếp; việc thực hiện cấp giấy chứng nhận QSD ñất, thành lập văn phòng ñăng ký QSD ñất, trung tâm phát triển quỹ ñất, trung tâm ñịnh giá, ñấu giá QSD ñất, ban hành các chính sách thuế, cung cấp thông tin về ñất ñai, công khai minh bạch các quy hoạch sử dụng ñất, trình tự thủ tục hành chính về mua bán, chuyển nhượng ñất ñai ñã tạo ñiều kiện thuận lợi thúc ñẩy thị trường QSD ñất NN phát triển Tuy nhiên so với yêu cầu hiện nay hoạt ñộng của thị trường QSD ñất NN ñã bộc lộ không ít những yếu kém tồn tại, bất cập ñang là lực cản ñối với sự phát triển của thị trường này trên cả phương diện kinh tế và

xã hội dưới nhiều góc ñộ khác nhau

Vĩnh Phúc là tỉnh trung du, miền núi phía Bắc thuộc vùng kinh tế trọng ñiểm Bắc bộ, vùng thủ ñô Hà Nội Sau 17 năm tái lập tỉnh (t 1997) ñến nay, kinh tế xã hội của tỉnh phát triển khá mạnh, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực, GDP bình quân ñầu người năm 2013 ñạt 54 triệu ñồng

Đạt ñược thành tích trên là do trong những năm v a qua ñể tạo ñà cho kinh tế Vĩnh Phúc bứt phá, tỉnh ñã có chủ trương thu hút mạnh ñầu tư trong và ngoài nước ñể phát triển công nghiệp và dịch vụ Theo ñó quỹ ñất sản xuất NN ñã giảm mạnh ñể chuyển dịch sang lĩnh vực công nghiệp, dịch

vụ, ñô thị và các công trình phúc lợi công cộng phát triển Những biến ñộng lớn về mục ñích sử dụng ñất thời gian qua như việc thực hiện bồi thường GPMB theo chính sách của nhà nước ñã tạo ra những yếu tố cung, cầu về thị trường QSD ñất NN trên bình diện rộng nhưng ñược nhà nước quản lý và kiểm soát thông qua giá bồi thường Bên cạnh ñó trên ñịa bàn tỉnh Vĩnh Phúc

thị trường QSD ñất NN ñược người dân mua, bán, trao ñổi rất mạnh với các mục ñích khác nhau mà nhà nước chưa kiểm soát ñược Đặc biệt t khi có Nghị ñịnh 69/NĐ-CP, ngày 13/8//2009 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư,

theo ñó tại ñiểm 2 ñiều 28 quy ñịnh: " i v i dự án ñầu tư sử dụng ñất không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi ñất thì không phải làm thủ tục thu hồi ñất; sau khi ñược giới thiệu ñịa ñiểm, chủ ñầu tư và người sử dụng ñất thoả thuận theo hình thức chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất và làm thủ tục chuyển mục ñích sử dụng ñất ñối với trường hợp thay ñổi mục ñích sử dụng ñất", thì thị trường QSD ñất NN nói chung và Vĩnh Phúc

nói riêng diễn ra khá phức tạp ngoài tầm kiểm soát của nhà nước Mặt khác Nhà nước quy ñịnh khung giá ñất NN, trên cơ sở ñó Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố phải ñịnh lại giá và ban hành giá ñất mới vào thời ñiểm ngày 01 tháng

01 hàng năm ñiều ñó ñã tác ñộng rất mạnh ñến thị trường QSD ñất NN, dẫn ñến tình trạng mua, bán trao tay ñể chờ nhà nước tăng giá ñất, ñể ñược tăng giá ñền

bù diễn ra phổ biến nhất là các khu vực dự kiến quy hoạch mới

Để thị trường QSD ñất NN cả nước nói chung và tỉnh Vĩnh Phúc nói riêng khắc phục ñược những khó khăn vướng mắc, hoạt ñộng có hiệu quả, ñáp ứng với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội thì cần có những nghiên cứu cơ

bản, hệ thống và chuyên sâu về vấn ñề này Vì vậy vấn ñề Thị trường quy n

sử dụng ñất nông nghi p hi n nay tỉnh V nh P tác giả xin chọn làm

Đề tài nghiên cứu Luận án tiến sĩ chuyên ngành Kinh tế chính trị

2 M c ñích và nhi m vụ của lu n án

2.1 Mục ñích nghiên c u

- Luận giải các vấn ñề lý luận cơ bản về thị trường QSD ñất NN;

- Đánh giá thực trạng những kết quả, nguyên nhân ñạt ñược và những vất ñề ñặt ra của thị trường QSD ñất NN ở Vĩnh Phúc những năm qua;

- Luận giải các phương hướng và ñề xuất các giải pháp nhằm phát triển thị trường QSD ñất NN ñáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội ở tỉnh Vĩnh Phúc trong giai ñoạn ñẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện ñại hoá

2.2 Nhi m vụ nghiên cứu

- Khái quát, hệ thống hoá và xây dựng khung lý thuyết về thị trường QSD ñất NN trong ñiều kiện chế ñộ sở hữu toàn dân về ñất ñai ở Việt Nam

- Đánh giá, phân tích thực trạng thị trường QSD ñất NN hiện nay ở Vĩnh Phúc, chỉ ra những mặt tích cực, những hạn chế tiêu cực cũng như những yếu kém, bất cập của thị trường này và nguyên nhân của những yếu kém, hạn chế, bất cập t ñó ñề xuất phương hướng và những giải pháp tạo môi trường thông thoáng cho thị trường QSD ñất NN phát triển linh hoạt nhằm khai thác có hiệu quả nguồn lực ñất ñai phục vụ tốt cho CNH, HĐH

- Luận án ñề xuất giải pháp phát triển thị trường QSD ñất NN ở Vĩnh Phúc và kiến nghị với Trung ương, các bộ ngành có liên quan và ñịa phương tháo gỡ những khó khăn vướng mắc trong quá trình vận hành thị trường này

3 i tượng và phạm vi nghi n cứu của lu n án

.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của Luận án là nghiên cứu thị trường QSD ñất

NN trên các nội dung: Hàng hoá quyền sử dụng ñất nông nghiệp, các yếu tố cấu thành, yếu tố ảnh hưởng ñến thị trường QSD ñất NN

.2 Phạm vi nghiên cứu

- Về không gian: Luận án nghiên cứu thị trường QSD ñất NN ở tỉnh Vĩnh Phúc

- Về thời gian: Luận án nghiên cứu thị trường QSD ñất NN tỉnh Vĩnh

Phúc t năm 1997 (th i ñiểm mà tỉnh Vĩnh Phúc ñược tái lập từ tỉnh Vĩnh Phú) ñến nay

4 Cơ sở lý lu n, thực tiễn và phương pháp nghi cứu của lu n án

4 Cơ s lý lu n

Luận án nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác- Lênin,

tư tưởng Hồ Chí Minh; quan ñiểm, ñường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam

và chính sách, pháp luật của Nhà nước về thị trường bất ñộng sản nói chung, thị trường QSD ñất NN nói riêng Đồng thời Luận án tiếp thu có chọn lọc các kết quả nghiên cứu ñã công bố về thị trường bất ñộng sản nói chung, thị trường QSD ñất NN nói riêng của các nhà khoa học và các tổ chức kinh tế trong và ngoài nước

4 Cơ s th c ti n

Luận án nghiên cứu kinh nghiệm phát triển thị trường QSD ñất NN một

số ñịa phương trong nước, kinh nghiệm phát triển thị trường QDS ñất NN ở một số nước khu vực châu Á và của tỉnh Vĩnh Phúc dựa trên cơ sở số liệu ñiều tra, thống kê, phân tích, tổng hợp ñánh giá, nhận ñịnh về sự hình thành, xu thế vận ñộng và phát triển thị trường QSD ñất NN trên ñịa bàn tỉnh Vĩnh Phúc

4 Phươ g pháp nghiên cứu

Chủ yếu theo phương pháp nghiên cứu kinh tế chính trị Mác - Lênin là trìu tượng hoá khoa học, kết hợp hài hoà các phương pháp phân tích, diễn giải, tổng hợp, so sánh, thống kê, hệ thống hoá, bình luận… ñối với t ng nội dung nghiên cứu Cụ thể:

Chương 1: Hướng nghiên cứu chủ yếu thực hiện theo phương pháp hệ

thống hoá, phân tích tổng hợp ñể ñánh giá những kết quả nghiên cứu nhằm khái quát những nội dung ñã ñược ñề cập, phân tích rõ những vấn ñề ñang ñược nghiên cứu luận giải và ñặc biệt nhấn mạnh những vấn ñề mới mà ñề tài Luận án cần tập trung phân tích, luận giải

Chương 2: Căn cứ yêu cầu, nội dung của chương, Luận án sẽ sử dụng kết

hợp các phương pháp phân tích, ñánh giá, so sánh kết quả nghiên cứu theo

lịch sử vấn ñề ñể khái quát thành cơ sở lý luận nhằm xây dựng khung lý thuyết về thị trường QSD ñất NN ñồng thời phân tích, ñánh giá khái quát kinh nghiệm thực tiễn của một số ñịa phương cấp tỉnh

Chương 3: Trên cơ sở khung lý luận ñược trình bày ở chương 2, trong

chương 3 Luận án chủ yếu sử dụng phương pháp khảo sát, thống kê, phân tích kết hợp với sơ ñồ, biểu ñồ về thị trường QSD ñất NN ở tỉnh Vĩnh Phúc nhằm rút ra các kết luận cơ bản

Chương 4: T tổng hợp kết quả nghiên cứu của 3 chương (1, 2, 3), trong

chương 4 luận án sử dụng phương pháp kết hợp lôgic với lịch sử, kết hợp lý luận và thực tiễn ñề xuất các quan ñiểm và giải pháp góp phần hoàn thiện thị trường QSD ñất NN ở tỉnh Vĩnh Phúc ñáp ứng yêu cầu ñẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện ñại hoá

5 Những ñóng góp mới của lu n án

- Một là, trên cơ sở phân tích bản chất, vai trò của ñất ñai với tư cách là

TLSX ñặc biệt ñối với sản xuất nông nghiệp, Luận án làm rõ bản chất, ñặc ñiểm và ñiều kiện ñể quyền sử dụng ñất nông nghiệp trở thành hàng hoá trong chế ñộ sở hữu toàn dân về ñất ñai ở Việt Nam

- Hai là, làm rõ bản chất và ñặc ñiểm của thị trường quyền sử dụng ñất

nông nghiệp; luận giải rõ các yếu tố cấu thành thị trường quyền sử dụng ñất nông nghiệp bao gồm hàng hoá, chủ thể, hệ thống kết cấu hạ tầng; các loại hình thị trường quyền sử dụng ñất nông nghiệp gồm thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp và các nhân tố ảnh hưởng ñến thị trường quyền sử dụng ñất nông nghiệp

- Ba là, phân tích, ñánh giá thực trạng quá trình hình thành và phát triển

thị trường QSD ñất NN trên ñịa bàn tỉnh Vĩnh Phúc, rút ra những thành công, hạn chế và nguyên nhân của những thành công, hạn chế ñó, ñề xuất ñịnh hướng và giải pháp phát triển có hiệu quả loại hình thị trường này trên ñịa bàn tỉnh thời gian tới

6 K t cấu của lu n án

Ngoài phần mở ñầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, Luận án ñược chia làm 4 chương, 8 tiết

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan ñến thị trường

quyền sử dụng ñất nông nghiệp

Chương 2: Cơ sở lý luận về thị trường quyền sử dụng ñất nông nghiệp Chương 3: Thực trạng thị trường quyền sử dụng ñất nông nghiệp trên

ñịa bàn tỉnh Vĩnh Phúc

Chương 4: Quan ñiểm, phương hướng và pháp phát triển thị trường

quyền sử dụng ñất nông nghiệp trên ñịa bàn tỉnh Vĩnh Phúc

Chương 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHI N CỨU LI N QUAN

ĐẾN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP

1.1 CÁC CÔNG TRÌNH NGHI N CỨU LI N QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN

Mua bán, chuyển nhượng ñất ñai là hình thức giao dịch ñược hình thành rất sớm, nó gần như xuất hiện ñồng thời với sự xuất hiện của chiếm hữu

tư nhân về ñất ñai Ở Việt Nam, do tính ñặc thù của chế ñộ sở hữu toàn dân

về ñất ñai, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng ñất Việc hình thành các quy ñịnh ñối với quyền sử dụng ñất ở Việt Nam ñã tạo nên nét ñặc thù trong các giao dịch về quyền sử dụng ñất nói chung và giao dịch QSD ñất NN nói riêng Những quy ñịnh pháp lý về QSD ñất NN minh bạch, thuận lợi có vai trò rất quan trọng ñối với việc phát triển sản xuất và vận hành thị trường các yếu tố sản xuất Sự ñảm bảo về QSD ñất NN sẽ hỗ trợ, thúc ñẩy việc chuyển ñổi và mua bán quyền sử dụng ñất mang lại hiệu quả sử dụng ñất cao hơn, góp phần chống tiêu cực tham nhũng, thúc ñẩy tốt hơn quá trình CNH- HĐH

Vì vậy, vấn ñề thị trường quyền sử dụng ñất (thị trường bất ñộng sản),

thị trường QSD ñất NN ở Việt Nam ñã ñược nghiên cứu trong khá nhiều các công trình nghiên cứu, cuộc hội thảo với những góc ñộ, phạm vi khác nhau

1.1.1 Tài liệu chuyê khảo và tham khảo ở nước ngoài

1.1.1.1 Sách tham khảo và báo cáo khoa học

C.Mác và Ph.Ăngghen (1994), Toàn tập [45], các ông ñã phân tích

QHSX TBCN ngành NN tại các nước tư bản phát triển như Anh, Mỹ, Pháp, Đức, Italia, và cho thấy QHSX TBCN xuất hiện trong NN muộn hơn trong công nghiệp và thương nghiệp Chủ nghĩa tư bản xuất hiện trong NN bằng cả con ñường phân hoá của những người nông dân, hình thành tầng lớp giàu có

phú nông, tư bản nông nghiệp) kinh doanh NN theo phương thức TBCN và

bằng cả sự xâm nhập của các nhà tư bản ñầu tư vào NN Quá trình hình thành QHSX TBCN trong NN ñi cùng với quá trình tích tụ và tập trung ruộng ñất trong tay một số người ñủ khả năng sản xuất kinh doanh NN T ñó dẫn ñến

sự tách rời giữa quyền sở hữu và QSD ruộng ñất, chuyển hoá giá trị thặng dư ñược tạo ra trong NN thành ñịa tô TBCN và lợi nhuận NN Điều này cũng mang lại năng suất lao ñộng và hiệu quả SXNN cao hơn gấp nhiều lần so với SXNN theo lối phong kiến lạc hậu Tác giả ñã phân tích các loại ñịa tô chênh lệch I, II, ñịa tô tuyệt ñối, ñịa tô hầm mỏ, ñịa tô ñộc quyền, ñể làm rõ bản chất QHSX TBCN trong NN, quy luật ñộ màu mỡ ruộng ñất có xu hướng giảm dần, và các nhân tố ảnh hưởng ñến giá cả ruộng ñất NN

William B Brueggeman và Jeffrey D Fisher trong Tài chính bất ñộng sản và ñầu tư [8], ñã tập trung vào vấn ñề tài chính và thu nhập t

những ñầu tư tài chính vào BĐS Hệ thống pháp lý ñối với ñầu tư BĐS là trụ cột trong việc ñiều hành các hoạt ñộng ñầu tư và huy ñộng tài chính cho BĐS, ñặc biệt là những BĐS sở hữu tư nhân, chiếm phần lớn trong các hoạt ñộng ñầu tư BĐS Những vấn ñề tài chính trong thu nhập t ñầu tư BĐS như giải quyết nợ, khung khổ pháp lý, cấp vốn cho các dự án, các hình thức ñầu tư khác nhau, là những nhân tố ảnh hưởng ñến quy mô và hiệu quả ñầu tư BĐS, làm cho thị trường BĐS hoạt ñộng lành mạnh hay méo mó, và sự ảnh hưởng của thị trường BĐS ñối với các thị trường của nền kinh tế

Loic Chiquier và Michael J.Lea trong Chính sách tài chính nhà ở tại các thị trường mới nổi [9], ñã phân tích các khía cạnh quan trọng của lĩnh

vực tài chính, nhà ở tại các thị trường mới nổi như tác ñộng của các nhân tố

vĩ mô, tự do tài chính, tiết kiệm, ñầu tư, mối quan hệ cung - cầu tới các chính sách quản lý nhà ñất tại các nền kinh tế này Chính sách ñầu tư, bảo hiểm ñối với thị trường nhà ñất ñể nhằm nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của thị

trường, tạo ñiều kiện thúc ñẩy sự phát triển của các thị trường khác liên quan T những kiến thức và kinh nghiệm thực tế trong xây dựng chính sách tài chính nhà ñất ở những nền kinh tế ñang phát triển và mới nổi, các tác giả cung cấp cho các nhà hoạch ñịnh chính sách những cách thức ñể thiết lập và thực thi hiệu quả các chính sách tài chính nhà ñất tại các quốc gia ñang phát triển và mới nổi

Uỷ ban hành pháp hội ñồng Nông nghiệp Đài Loan trong báo cáo arm land reform in the Republic of China in Taiwan [80] ñã giới thiệu tình hình và

nội dung cải cách ruộng ñất ở Đài Loan, bao gồm việc giảm cho thuê ñất trang trại, tiến hành bán ñất trang trại của công cho các chủ sở hữu tư nhân nhằm mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn Bên cạnh ñó, Đài Loan cũng thực hiện chương trình giao ñất lâu dài cho nông dân trồng trọt cùng với những chính sách hỗ trợ về tín dụng, khoa học kỹ thuật NN ñể người nông dân sản xuất những sản phẩm chất lượng cao Trong chính sách giao ñất cho nông dân, Đài Loan hết sức chú trọng việc gắn kết trách nhiệm quản lý của nhà nước với mục ñích sử dụng ñất NN của người nông dân theo chương trình, kế hoạch sản xuất chung của nhà nước, hạn chế tối ña việc sử dụng ñất sai mục tiêu ñã ñề ra; hình thành vùng nguyên liệu, nông sản chuyên canh dựa trên lợi thế của mỗi vùng, ñịa phương

Ralph E Heimlich và William D Anderson trong Phát tri n khu v c ven ñô: Những tác ñộng ñến nông nghiệp và ñất ñai [35] cho rằng phát triển

sử dụng ñất ở Mỹ ñang ñi theo hai con ñường: mở rộng các khu ñô thị và phát triển kích cỡ lô lớn (lớn hơn 1 mẫu Anh mỗi nhà) - tích tụ và tập trung ruộng ñất lớn - tại các khu vực nông thôn Giai ñoạn t 1960 ñến 1990, mỗi năm khu vực nông thôn ñã chuyển hơn 1 triệu mẫu Anh cho việc mở rộng ñô thị, nhưng không ñược coi là một mối ñe doạ ñối với lĩnh vực NN, mặc dù nó có thể làm giảm quy mô sản xuất của một số nông sản giá trị cao, ñặc biệt cây trồng Việc

phát triển quy mô ruộng ñất lớn có thể ít lạc quan hơn, vì nó tiêu thụ nhiều ñất hơn trên một ñơn vị nhà ở ngoại ô ñiển hình Vì vậy ñòi hỏi chính quyền các bang và ñịa phương cần phải kiểm soát tăng trưởng và lập kế hoạch cho tích tụ

và tập trung ruộng ñất Chính phủ liên bang có thể giúp họ trong các lĩnh vực như năng lực xây dựng kế hoạch và kiểm soát tăng trưởng, cung cấp hỗ trợ tài chính cho kênh phát triển theo hướng mong muốn, hoặc phối hợp những nỗ lực của ñịa phương, khu vực và Nhà nước trong quá trình tích tụ và tập trung ruộng ñất cho sản xuất NN quy mô lớn

Sally P Marsh, Phạm Văn Hùng, Nguyễn Trọng Đắc và T Gordon

Macaulay trong công trình nghiên cứu Phát tri n nông nghiệp và chính sách ñất ñai ở Việt Nam [44] ñã nghiên cứu về thị trường QSD ñất NN và

sự thay ñổi quy mô hộ ở Việt Nam t sau năm 1993, ñiều tra thực hiện ở 4 tỉnh của Việt Nam: Hà Tây và Yên Bái ở phía Bắc, Bình Dương và Cần Thơ ở phía Nam với khoảng 400 hộ ở 16 xã (hai huyện ở mỗi tỉnh) ñã ñược phỏng vấn

Nghiên cứu và quan sát ở ñây khẳng ñịnh một thực tế là một thị trường năng ñộng ñối với QSD ñất NN ñã và ñang tồn tại ở Việt Nam, nhưng một số vùng có thể phát triển hơn những vùng khác Có những khác biệt rõ ràng giữa các tỉnh miền Bắc và các tỉnh miền Nam ñược khảo sát, ñối với cả thị trường cho thuê tự do và cho thuê t xã, thị trường ở miền Bắc thường sôi ñộng hơn so với thị trường ở miền Nam Ở miền Nam, QSD ñất thường ñược bán hoặc cầm cố nhiều hơn là cho thuê Một số hộ ở các tỉnh nhận ñược nhiều ñất từ thị trường tự do và từ xã hội thông qua mua hoặc thuê Điều này cho thấy rằng việc giao lại ñất ñang diễn ra tiếp theo lần giao ñất ñầu tiên và triển khai Luật Đất ñai năm 1993 ñể thúc ñẩy sự trao ñổi QSD ñất Kết quả nghiên cứu từ những số liệu này gợi ý những hàm ý chính sách sau ñây:

Một là, sự s n có của tín dụng có ảnh hưởng ñến khả năng thuê và mua

ñất của các hộ nông dân, ñặc biệt là ở miền Nam Các nông hộ cần ñược tiếp cận ñến tín dụng ñể có khả năng tận dụng ñược cơ hội thị trường và mở rộng hoạt ñộng sản xuất

Hai là, quỹ ñất cũng ảnh hưởng ñến khả năng thuê và mua ñất của các

hộ Các hộ sẽ không cho thuê hoặc bán QSD ñất của họ tr khi có các cơ hội

ñể họ chuyển sang một vùng khác, sang làm nghề khác một cách tự do, không

có nhiều rủi ro

Ba là, cần phải tiếp tục nghiên cứu và tăng cường các hoạt ñộng

khuyến nông ñể thúc ñẩy thay ñổi kiểu sử dụng ñất sang các dạng sử dụng có khả năng sinh lời tốt hơn Những thay ñổi như vậy cùng với các cơ hội việc làm phi NN sẽ giúp phát triển thị trường QSD ñất và mang lại hiệu quả phân

bổ nguồn lực cao hơn

B n là, kết quả của nghiên cứu này cho thấy một thị trường QSD ñất

sôi ñộng, như ñã có ở Hà Tây, sẽ có xu hướng tập trung ñất vào tay của những nông dân giàu có hơn Điều này sẽ thúc ñẩy quá trình sản xuất NN hàng hoá ở Việt Nam nhưng cũng sẽ làm tăng mối quan ngại về ñói nghèo và công bằng

xã hội khi mà các cơ hội việc làm phi NN ở nông thôn còn ít

Quá trình cải cách ruộng ñất ở Việt Nam vẫn ñang tiếp diễn với việc sửa ñổi Luật Đất ñai 2003 Áp lực ñối với Chính phủ ñang tăng lên trong việc hoàn thành phân bổ và ñăng ký QSD ñất, các vấn ñề liên quan tới ñền bù, những khó khăn liên quan ñến việc sử dụng QSD ñất ñể thế chấp cho các khoản vay, vấn ñề ñất ñai manh mún, sự mong muốn của người dân có ñược QSD ñất ổn ñịnh và lâu dài, sự cần thiết phải có khung pháp lý tốt hơn

Mặc dù cần phải giải quyết các vấn ñề nêu trên nhưng sự phát triển của thị trường ñất ñai ở Việt Nam hiện nay phụ thuộc nhiều vào sự s n sàng của các nguồn tín dụng, các cơ hội việc làm phi NN, thông tin thị

trường và cơ sở hạ tầng nông thôn hơn là chỉ tập trung vào việc ñổi mới chính sách ñất ñai

Thomas Markussen, Finn Tarp, Đỗ Huy Thiệp, Nguyễn Đỗ Anh Tuấn

trong Phân mảnh ñất ñai của hộ và giữa các hộ nông nghiệp ở Việt Nam [77]

cho rằng phân mảnh ñất ñai xảy ra theo hai cách: phân mảnh ñất ñai trong hộ xảy ra khi một hộ NN ñược chia nhiều mảnh ñất, và phân mảnh ñất ñai giữa các hộ trong ngành NN xảy ra khi ñất ñược chia cho nhiều hộ nông dân nhỏ hơn Vấn ñề này là ñang gay gắt ở Việt Nam do sự kết hợp của việc tăng trưởng dân số, với một truyền thống văn hoá về quyền th a kế ñất ñai bình ñẳng cho các con, và các chính sách tái phân chia ñất ñai một cách công bằng trong suốt giai ñoạn phi tập thể hoá

Cả hai loại phân mảnh của ñất ñai ñều làm tăng chi phí và giảm lợi nhuận t SXNN do chúng ngăn cản việc sử dụng máy móc hiện ñại và làm tăng lượng lao ñộng ñược yêu cầu Nghiên cứu thấy rằng, ñể sản xuất ra cùng một lượng sản phẩm các hộ có ñất bị phân mảnh nhiều hơn và nhỏ hơn cần nhiều lao ñộng hơn rất nhiều so với các hộ có quy mô ñất lớn hơn

Chương trình dồn ñiền ñổi thửa có thể giảm mức ñộ phân mảnh của hộ Các thị trường cho việc bán, thuê hoặc mua ñất NN làm giảm ñi mức ñộ phân mảnh trong ngành NN Các chương trình dồn ñiền ñổi thửa là hiệu quả hơn so với các thị trường về ñất hoặc các thị trường thuê ñất thông qua việc giảm các chi phí và làm tăng lợi nhuận trên 1ha canh tác của các hộ nông dân ở nông thôn

Các chương trình này có vai trò lớn ñối với tương lai của NN Việt Nam bằng việc giải phóng lao ñộng sang hoạt ñộng cho các ngành công nghiệp hiện ñại và ñảm bảo khả năng cạnh tranh của các sản phẩm xuất khẩu của Việt Nam

Một kết quả ñáng chú ý khác là tác ñộng dương của quy mô nông hộ ñến lợi nhuận trong NN: ngay cả khi các mức lương trên thị trường không

phản ánh ñầy ñủ chi phí của lao ñộng gia ñình, chi phí này chỉ có thể tăng khi cầu về lao ñộng t các khu vực khác tăng lên

Do ñó, tác ñộng dương của quy mô nông hộ ñến khả năng sinh lời dường như là lớn hơn trong tương lai Các kết quả cũng khẳng ñịnh quan ñiểm là dồn ñiền ñổi thửa tạo ñiều kiện thuận lợi, ít nhất là ñối với một số loại

cơ giới hoá trong NN, và dồn ñiền ñổi thửa cũng ñi cùng với việc ña dạng hoá cây trồng thoát khỏi cây lúa Dồn ñiền ñổi thửa cũng có thể giải phóng một lượng lớn lao ñộng khỏi khu vực NN ñể chuyển sang các hoạt ñộng khác hiệu quả hơn, ñồng thời vẫn làm tăng lợi nhuận của khu vực nông nghiệp Là một ñất nước ñang thực hiện công nghiệp hoá, dồn ñiền ñổi thửa sẽ trở thành một chiến lược chủ chốt ñể duy trì khả năng cạnh tranh trong việc xuất khẩu nông sản của Việt Nam

Các kết quả cho thấy rằng, thị trường mua bán ñất làm tăng tỷ lệ hộ có quy mô ñất lớn hơn Tuy nhiên, tác ñộng này chỉ ñược tìm thấy ở các tỉnh phía Nam Việt Nam, nơi phân mảnh ñất ñai có ít vấn ñề hơn so với các tỉnh phía Bắc Điều này thể hiện nhu cầu cần phải tạo ñiều kiện thuận lợi hơn nữa

ñể các thị trường mua bán ñất hoạt ñộng hiệu quả, ñặc biệt ở các tỉnh phía Bắc của Việt Nam

Klaus Deininger trong Một giải pháp có hệ th ng ñể quản lý ñất ñai [26] ñã nêu bật tầm quan trọng của quản lý ñất ñai trong phát triển

Nếu không có sự quản lý trong lĩnh vực ñất ñai hiệu quả, nông dân sản xuất nhỏ và phụ nữ có thể bị mất ñất Đồng thời chính sách ñất ñai hiệu quả có thể thúc ñẩy tăng trưởng kinh tế, phát triển xã hội, bảo vệ các nhóm yếu thế dễ bị tổn thương trong nền kinh tế thị trường cũng như bảo

vệ môi trường

Một công cụ quan trọng thúc ñẩy tính hiệu quả của chính sách quản lý ñất ñai mà ñã ñược minh chứng trên thực tế là chỉ số ñánh giá khung quản trị

ñất ñai của Ngân hàng Thế giới, trong ñó sử dụng 21 chỉ số quản trị ở năm lĩnh vực quan trọng ñể giúp các nhà hoạch ñịnh chính sách ñánh giá và thiết

kế tiến ñộ chuẩn cho cải cách ruộng ñất

cụ thể liên quan ñến tư nhân hoá của Ba Lan Quá trình thay ñổi chính sách ñất ñai trong NN Ba Lan có thể xảy ra theo hướng hình thành sở hữu tư nhân trong NN Sự chuyển ñổi của hệ thống NN sẽ ñược ñặc trưng bởi sự sụp ñổ của các trang trại nhỏ ñi kèm với sự phát triển của kích thước trung bình của các trang trại Cục quản lý tài sản NN (Agricultural Property Agency - APA) không chỉ ñiều hành các thay ñổi quyền sở hữu trong NN mà còn ủng hộ tài chính tư nhân cho việc thay ñổi cơ cấu trong NN

Patrick Collinson trong "Giá nhà ở khu vực nông thôn tăng gấp ñôi trong vòng một thập kỷ" [12] ñã nêu và phân tích nguyên nhân việc tăng giá

nhà ở khu vực nông thôn là do tình trạng di cư t thành thị về khu vực nông thôn ñã ñẩy giá nhà ở nông thôn vượt khỏi tầm với của người dân ñịa phương,

sự phân biệt về giá nhà ñất giữa các vùng nông thôn giàu có với các khu vực ñô

thị nghèo của nước Anh So với giá nhà trung bình trong thập kỷ qua trong khu vực nông thôn ñã tăng 96% Một số nơi tăng 6,4 lần so với thu nhập trung bình tại ñịa phương Điều ñó ảnh hưởng ñến chất lượng cuộc sống của người dân ở các nhóm dân cư khác nhau, ñặc biệt là nhóm dân có thu nhập thấp Thực trạng này ñòi hỏi Chính phủ cần có sự can thiệp ñối với thị trường nhà ñất khu vực nông thôn bằng hệ thống pháp luật, hỗ trợ tài chính ñể giảm bớt tốc ñộ tăng giá nhà ñất khu vực nông thôn nước Anh

Pavel Ciaian, d'Artis Kancs, Jo Swinnen, Kristine Van Herck and

Liesbet Vranken, "Quy chế mua bán trên thị trường ñất NN tại các quốc gia thành viên EU và các nước ứng viên" [11] Các quy ñịnh thể chế trong

các thị trường ñất NN - cách này hay cách khác ảnh hưởng ñến hoạt ñộng của các thị trường này - là không khác nhau trong khu vực EU Nhóm các tác giả ñã mô tả các quy ñịnh hiện hành tại các thị trường bán ñất NN trong nước thành viên EU và các quốc gia ñược lựa chọn ứng cử viên Sự phân tích tập trung vào ba loại quy ñịnh và thể chế thị trường bán hàng: quy ñịnh số lượng, quy ñịnh về giá và chi phí giao dịch Sự khác biệt trong các khuôn khổ pháp lý giữa việc thu hồi ñất và quyền sở hữu của nhà ñầu tư trong và ngoài nước ñược phân tích, cũng như các loại thuế liên quan ñến hoạt ñộng bán ñất và quyền sở hữu, quy ñịnh quy hoạch của thị trường

Trong hầu hết các nước, giao dịch ñất ñai là miễn phí và không giới hạn Tuy nhiên, ở một số nước có những hạn chế trên diện tích ñất ñược giao dịch và giao dịch ñầu tiên cần phải ñược sự chấp thuận của cơ quan chính phủ Ngoài ra, có những quy ñịnh quốc gia liên quan ñến việc thu hồi ñất NN của các nhà ñầu tư nước ngoài, ñặc biệt là trong các quốc gia thành viên mới của EU Những biện pháp này nhằm mục ñích bảo vệ các cấu trúc truyền thống của ngành NN và ngăn chặn ñầu tư trong nước không bị ñánh

bật bởi ñầu tư nước ngoài Giao dịch ñất ñai hiệu quả và chức năng thị trường ñất ñai tốt ñóng một vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế và tăng trưởng Đầu tiên, nó cung cấp khả năng tiếp cận ñất ñai cho nông dân những người sử dụng ñất ñai hiệu quả nhất nhưng lại là những người ñược

sở hữu ñất ít hơn nhu cầu của họ Thứ hai, nó cho phép việc trao ñổi ñất cũng như trao ñổi trên thị trường lao ñộng phi NN tiếp tục phát triển Thứ

ba, tạo thuận lợi cho việc sử dụng ñất như một tài sản thế chấp ñể tiếp cận thị trường tín dụng

Các tác giả Neda Petroska Angelovska, Marija Ackovska và Stefan

Bojnec trong "Thị trường ñất nông nghiệp và cho thuê ñất ở ộng hòa Macedonia (thuộc Nam tư cũ)" [1] ñã phân tích các chính sách cải cách

ruộng ñất ở nước Cộng hoà Macedonia và tác ñộng của nó với sự phát triển ñất nước trong thời gian v a qua Đồng thời xác ñịnh những mục tiêu, ñộng lực nhằm cơ cấu lại thị trường ñất NN, và cho thuê ñất NN ở nước Cộng hoà Macedonia

Tina Kim trong "Thị trường nhà ở Trung Quốc: Không chỉ là bong bóng nhà ñất" [42] ñã ñánh giá bên cạnh tốc ñộ ñạt ñược của tăng trưởng

mạnh mẽ trong sản xuất, những làn sóng ñầu tư nước ngoài và tăng sức mạnh kinh tế Thì ngược lại, một bong bóng nhà ñất hiện ra lờ mờ ñe doạ trì trệ sự phát triển của nền kinh tế của Trung Quốc Bài báo ñã nêu bật giá nhà ở hiện tại của Trung Quốc ñã quá cao, hàng triệu căn hộ bỏ trống, và các biện pháp thuế t chính phủ ñể có các bong bóng nhà ñất Bên cạnh ñó, Tác giải nêu một số ñiển hình nổi bật nhất là "thành phố ma", toàn bộ sự phát triển của căn

hộ cao cấp và trung tâm mua sắm cao cấp hoàn toàn trống rỗng người dân Trong khi ñó, giá nhà ñất ñã ñược cho là tăng vọt, khi mà sự phát triển của thị trường BĐS chững lại Qua ñó tác giả ñưa ra lời cảnh báo về sức ñô thị hoá nhanh và sự tăng trưởng của Trung Quốc

1.1.2 Tài li u chuyê khảo, tham khảo trong nước

1.1.2.1 Đề tài khoa học cấp Nhà nước ấp Bộ luận án tiến sĩ

Đinh Văn Ân trong hính sách phát tri n thị trường bất ñộng sản ở Việt Nam [2] ñã tập trung nghiên cứu những nhóm vấn ñề chính sau: lý luận

về thị trường BĐS nói chung; thể chế nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa trong bối cảnh hội nhập kinh tế; thị trường BĐS Việt Nam trong nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa; thiết lập mô hình thể chế thị trường BĐS, mô hình ñánh giá cấp ñộ phát triển thị trường BĐS,

mô hình ñánh giá thị trường BĐS và khả năng áp dụng vào Việt Nam Thông qua báo cáo khảo sát tình hình thị trường BĐS trên ñịa bàn 8 tỉnh Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Vĩnh Phúc, Quảng Nam, Vĩnh Long, Đăk Lăk, Lâm Đồng, Đà N ng, nhóm tác giả cung cấp bộ số liệu và báo cáo phân tích thực trạng và những vấn ñề bức xúc của thị trường BĐS Việt Nam hiện nay, cụ thể tại 8 tỉnh, thành phố nói trên Qua ñó, kiến nghị với các cơ quan hữu quan của Đảng, Nhà nước, Chính phủ về lộ trình hình thành và phát triển các vấn ñề về thể chế thành tố và cấp ñộ phát triển thị trường BĐS ñến năm 2020 nhằm tạo dựng môi trường chính sách ñồng bộ cho phát triển bền vững thị trường BĐS nhằm phục vụ quá trình CNH, HĐH

ở Việt Nam tới năm 2020

Lê Trọng Hùng trong ñề tài Nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn xây dựng chính sách cho thuê rừng, xây dựng và phát triển thị trường quyền sử dụng ñất rừng sản xuất ở Việt Nam [38], ñã khảo sát tại các tỉnh có diện tích

r ng lớn, ñược phân cấp cho người dân thuê, khai thác và sử dụng nhằm mục ñích phát triển lâm nghiệp Đề tài thực hiện các nhiệm vụ cụ thể:

Một là, hệ thống hoá cơ sở lý luận và kinh nghiệm trong và ngoài nước

về xây dựng cơ chế chính sách: cho thuê các loại r ng (ñặc dụng, phòng hộ, sản xuất) ở Việt Nam; thị trường QSD ñất r ng sản xuất;

Hai là, ñề xuất cơ chế chính sách ñể: cho thuê r ng ñặc dụng, phòng hộ và

sản xuất; xây dựng và phát triển thị trường QSD ñất r ng sản xuất;

Ba là, thiết kế 3 mô hình thí ñiểm chính sách cho thuê r ng (r ng ñặc

ñề trên ñã tác ñộng mạnh mẽ tới quá trình ñô thị hoá ở Hà Nội và ñòi hỏi

sự quản lý của nhà nước về ñất ñai cần chặt chẽ, ñồng bộ và hiệu quả nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng ñất, hạn chế tiêu cực, tham nhũng trong quản lý ñất ñai, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước t ñất Trên cơ sở ñó, tác giả ñã ñưa ra những kiến nghị nâng cao vai trò quản lý của nhà nước ở thành phố Hà Nội về ñất ñai trong quá trình ñô thị hoá hiện nay, ñặc biệt cần phải kết hợp với cơ chế thị trường ñể mang lại hiệu quả thực sự của các công cụ quản lý nhà nước

Nguyễn Thị Dung trong Quyền sử dụng ñất trong thị trường bất ñộng sản ở Việt Nam Những vấn ñề lý luận và thực tiễn [27] ñã nghiên cứu về các

giao dịch QSD ñất hiện nay, hệ thống pháp luật về QSD ñất và các giao dịch liên quan ñến QSD ñất trong thị trường BĐS và thực trạng các giao dịch QSD ñất trong thị trường BĐS ở Việt Nam T ñặc trưng của thị trường BĐS tại các nước như Mỹ, Singapore, Nhật Bản, tác giả chỉ ra những ñặc thù của thị trường BĐS ở nước ta so với các nước này, t ñặc trưng về sở hữu, ñặc trưng về chế ñộ pháp luật, và ñặc trưng của thị trường QSD ñất Trên cơ sở các nghiên cứu ñó, tác giả ñã ñề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về QSD ñất, ñáp ứng nhu cầu phát triển của thị trường BĐS trong sự phát triển ñồng bộ với nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam, phù hợp với xu hướng phát triển của hệ thống pháp lý khu vực và thế giới

1.1.2.2 Một số sách tham khảo chuyên khảo liên quan ñến ñề tài

Các tác giả Nguyễn Đình Kháng, Nguyễn Văn Phúc trong M t s vấn

ñề lý luận của ác Mác và Lênin về ñịa tô ruộng ñất [39] ñã phân tích khái

quát những nội dung lý luận cơ bản về ñịa tô trong tác phẩm tư bản của C.Mác, như quan niệm về ñịa tô, giá cả ruộng ñất, nguồn gốc, bản chất và các hình thái biểu hiện của ñịa tô trong ñiều kiện hiện nay, Đồng thời ñề cập tới cơ sở kinh

tế, chính trị của cách mạng ruộng ñất, sở hữu công cộng ñối với ñất ñai của Lênin T ñó phân tích một cách có hệ thống mối quan hệ ruộng ñất ở Việt Nam, tình hình quản lý, sử dụng ñất ñai ở nước ta t năm 1954 ở miền Bắc và

t 1975 ở miền Nam ñến năm 2000, là cơ sở cho quá trình ñổi mới quản lý ñất ñai theo Luật Đất ñai 2003 Có thể nói ñây là một công trình có tính chất khái quát lý luận Mác - Lênin về ñất ñai và vận dụng vào Việt Nam

Nguyễn Đình Kháng trong ơ sở lý luận và thực tiễn tiếp tục hoàn thiện chính sách ñất ñai ở Việt Nam [40] ñã nghiên cứu sâu sắc về nội dung

cơ bản của lý luận Mác - Lênin về quan hệ ñất ñai qua việc làm rõ nội dung học thuyết ñịa tô, quan hệ ñất ñai TBCN, lý luận về ñịa tô chênh lệch I, ñịa tô

chênh lệch II và ñịa tô tuyệt ñối, ñã làm rõ sự phát triển lý luận Mác về quan

hệ ñất ñai của Lênin, sự vận ñộng của quan hệ ñất ñai và chính sách ñất ñai của một số nước, t ñó nghiên cứu thực trạng vận ñộng quan hệ ñất ñai qua các giai ñoạn lịch sử của Việt Nam, ñánh giá mức ñộ vận dụng quan ñiểm lý luận của chủ nghĩa Mác về quan hệ ñất ñai thông qua việc xây dựng và thực thi chính sách, pháp luật ñất ñai ở nước ta Trên cơ sở ñó luận giải xu hướng vận ñộng của quan hệ ñất ñai trong ñiều kiện phát triển kinh tế thị trường ñịnh hướng XHCN Trong ñó, tác giả ñã nghiên cứu về xu hướng thị trường hoá QSD ñất, ñưa ra giải pháp phát triển, hoàn thiện thể chế cho hoạt ñộng thị trường QSD ñất

Đinh Văn Ân trong cuốn hính sách phát tri n thị trường bất ñộng sản

ở Việt Nam [1] ñã phân tích ñặc ñiểm, vai trò của thị trường BĐS ñối với sự

phát triển của nền kinh tế, ñồng thời cũng làm rõ những tác ñộng của các chính sách, công cụ quản lý của Nhà nước ñối với sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS ở nước ta hiện nay Thị trường BĐS là một thị trường quan trọng của nền kinh tế, ở nước ta, thị trường BĐS có những nét chung song cũng có những ñặc thù riêng có so với các quốc gia khác Trước hết là thị trường BĐS ở nước ta hình thành chính thức sau thị trường các yếu tố khác Quan trọng hơn nữa, ở nước ta không có hình thức sở hữu tư nhân về ñất ñai mà chỉ có sở hữu toàn dân về ñất ñai, các cá nhân giao dịch trên thị trường BĐS là giao dịch QSD ñất ñai và các tài sản liên quan ñến ñất ñai Vì vậy, hệ thống chính sách pháp luật cho sự phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam cũng có những tồn tại ñặc thù T kinh nghiệm về chính sách phát triển thị trường BĐS ở các quốc gia như Đức, Nhật Bản, Czéc, Hàn Quốc, Trung Quốc, với ñặc thù của thị trường BĐS ở Việt Nam, các tác giả ñã ñưa ra những quan ñiểm, ñịnh hướng

và giải pháp cụ thể nhằm tiếp tục hoàn thiện chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam trong giai ñoạn hiện nay

1.1.2 Các hội thảo nghiên cứu chuyên ñề

Hội thảo: Nh ng vấn ñề về sở hữu, quản lý và sử dụng ñất ñai trong giai ñoạn hiện nay ngày 11/4/2013 [70], hội thảo phân tích bốn nhóm vấn ñề lớn: Một là, quan ñiểm của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và chủ

trương của Đảng ta, Nhà nước ta về sở hữu, quản lý và sử dụng ñất ñai trong thời

kỳ quá ñộ lên chủ nghĩa xã hội Cơ sở lý luận và thực tiễn của chế ñộ sở hữu toàn

dân về ñất ñai ở nước ta Hai là, ñánh giá mặt ñược, mặt chưa ñược trong cơ

chế, chính sách về quản lý và sử dụng ñất ñai trong những năm gần ñây; tác ñộng của những cơ chế, chính sách này và những vấn ñề ñang ñặt ra Kinh

nghiệm của các quốc gia trong vấn ñề sở hữu, quản lý, sử dụng ñất ñai Ba là, một

số yêu cầu ñối với vấn ñề sở hữu, quản lý và sử dụng ñất ñai trong thời kỳ ñẩy mạnh CNH, HĐH và hội nhập quốc tế của cả nước nói chung và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long nói riêng Bốn là, những giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện cơ chế, chính sách ñất ñai

Đặng Hùng Võ trong bài Vai trò của thị trường quyền sử dụng ñất trong phát triển kinh tế thị trường nước ta [81] ñã nghiên cứu thị trường QSD

ñất với tư cách là một thị trường yếu tố ñầu vào quan trọng của nền kinh tế, góp phần hỗ trợ nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta phát triển hoàn thiện và ñồng bộ Các vai trò của thị trường BĐS ñược tác giả phân tích cụ thể như sau:

Một là, thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của

nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền

kinh tế quốc dân

Hai là, thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ ñược huy ñộng

Ba là, phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, ñặc biệt là thị trường

quyền sử dụng ñất là ñiều kiện quan trọng ñể sử dụng có hiệu quả tài sản quý

giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu

B n là, phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách

Năm là, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ ñáp ứng nhu

cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân t ñô thị-nông thôn

Đặng Kim Sơn trong Giải quyết triệt ñể vấn ñề ñất ñai: một trong những tiền ñề của quá trình tái cơ cấu nền kinh tế [62] ñã ñánh giá những

thành tựu trong quá trình hơn 25 năm Đổi mới, ñặc biệt là ñổi mới chính sách ñất ñai trong lĩnh vực NN T một nước thiếu ăn thường xuyên, Việt Nam ñã ñảm bảo ñược an ninh lương thực, cung cấp nguyên liệu và lao ñộng hỗ trợ công nghiệp hoá và trở thành nước xuất khẩu ñứng thứ hạng cao trên thế giới

về các mặt hàng như gạo, cà phê, cao su, chè, hồ tiêu, hạt ñiều, thuỷ sản và ñồ

gỗ v.v… góp phần giảm mạnh tỷ lệ nghèo t mức 51% năm 1992 xuống còn 14% năm 2010 Chính sách ñất ñai trong NN ñã nâng cao hiệu quả sử dụng ñất, biến ñất ñai thành tài sản ñể ñầu tư và tư liệu tạo sinh kế cho người nghèo, tạo cơ chế bình ñẳng ñối với QSD ñất của nông dân là giải pháp quan trọng ñể giảm nghèo, ñảm bảo công bằng và ổn ñịnh xã hội Tuy nhiên, những vấn ñề bất cập liên quan tới ñất ñai hiện nay ñang là cản trở lớn ñối với quá trình tái cơ cấu kinh tế ngành NN nông thôn, làm giảm tính hiệu quả, tính bền vững trong sử dụng ñất, gây ra sự bất công bằng về quyền lợi ñối với ñất ñai

và vấn ñề sở hữu ñất

Tác giả ñã phân tích những vấn ñề trở ngại chính ñối với sử dụng và quản lý ñất ñai hiện nay như sau:

Một là, ñất ñai sử dụng lãng phí

Hai là, ruộng ñất manh mún, người sử dụng hiệu quả không có ñiều

kiện tích tụ ñất Hoạt ñộng của thị trường QSD ñất NN rất yếu ớt

Ba là, hệ số quay vòng ñất giảm Đất bị bỏ hoang hoá hoặc không chăm

sóc, ñất nhận khoán bị nông dân trả lại, tạo ra sự lãng phí rất lớn

B n là, luật lệ, chính sách, quy hoạch, chồng chéo, ngắn hạn, không

ñược tuân thủ nghiêm ngặt Hệ thống văn bản pháp luật và chính sách ñất ñai hiện nay ñược ban hành quá nhiều, thay ñổi thường xuyên, thiếu tính thống nhất, chồng chéo làm cho việc quản lý ñất ñai gặp nhiều khó khăn

Năm là, bất bình ñẳng trong việc ñảm bảo các quyền về ñất Quyền sử

dụng ñất của nông dân bị hạn chế và bị giám sát, chi phí giao dịch cao, thời gian tiến hành dài Người sử dụng ñất ở ñô thị ñược hưởng lợi nhiều hơn t cơ chế chính sách: không bị giới hạn về thời gian, quy mô, thủ tục giao dịch thuận lợi hơn, mức ñộ bồi hoàn cao hơn khi bị thu hồi, quy hoạch rõ ràng hơn, giá trị ñất ñai cao hơn, thế chấp vay vốn dễ hơn rất nhiều so với ñất NN

Sáu là, ñất chưa trở thành tài sản ñem lại lợi ích cho toàn dân và hài

hoà lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng ñất và nhà ñầu tư Thất thu thuế ñất làm trầm trọng thêm tình trạng bất bình ñẳng ở Việt Nam

Bảy là, ñời sống của nông dân bị thu hồi ñất bấp bênh Tình trạng bồi

thường không công bằng, thiếu cơ chế phản ánh khiếu nại và xử lý tranh chấp, tiếng nói của người dân ít ñược coi trọng ñang tạo nguy cơ lạm dụng, tham nhũng cao, gây nên tình trạng khiếu kiện, bất ổn xã hội ở nhiều nơi

Tám là, khai thác tài nguyên tự nhiên quá mức cho phép làm trầm trọng

thêm những nguy cơ ô nhiễm môi trường và suy giảm chất lượng cuộc sống của người dân ở khu vực nông thôn

T những vấn ñề vướng mắc ñang ñặt ra cho công tác xây dựng luật lệ, chính sách ñất ñai nêu trên, tác giả ñưa ra những kiến nghị trong quá trình giải quyết triệt ñể vấn ñề ñất ñai làm tiền ñề cho quá trình tái cơ cấu nền kinh tế nước ta

Nguyễn Trung Kiên trong T p trung ru ng ñất ở Việt Nam: Thực trạng

và gợi ý chính sách [41] dựa trên những số liệu cụ thể ñã phân tích thực trạng

sử dụng ruộng ñất ở Việt Nam giai ñoạn hiện nay và khẳng ñịnh có tình trạng

sử dụng ñất manh mún, thiếu tập trung Hiện nay, cả nước có 70 triệu mảnh ruộng, bình quân mỗi mảnh 300-400m2, mỗi hộ có trung bình t 7-10 mảnh Mức ñộ manh mún không ñồng ñều giữa các vùng, trong ñó miền Bắc manh mún hơn ở Tây Nguyên, Đông Nam Bộ và ñồng bằng sông Cửu Long Nguyên nhân của hiện tượng trên do nhiều yếu tố như: ñiều kiện ñịa hình, mật ñộ dân số, phương thức chia ñất khi thực hiện khoán 10, yếu tố văn hoá, nhưng quan trọng nhất là phương thức chia ñất khi thực hiện khoán 10 ñã dẫn ñến tình trạng manh mún trong sử dụng ñất NN ở miền Bắc Sự manh mún này dẫn ñến những vấn ñề như tình trạng ñất hẹp người ñông, dân số NN tăng nhanh trong khi khả năng thu hút lao ñộng của công nghiệp - ñô thị yếu Lao ñộng nông thôn thoát ra khỏi NN chỉ có thể ñi vào thị trường lao ñộng phi chính thức Đất ñai trở thành tài sản bảo hiểm rủi ro khiến cho quá trình tích tụ

và tập trung ruộng ñất bị hạn chế Chi phí cơ hội của ñất thấp tương ñối Nông

hộ nhỏ chưa có ñủ ñiều kiện về tài chính, kỹ năng sản xuất, quản lý thông tin

và quan hệ xã hội ñể tập trung ruộng ñất T ñó dẫn ñến những lo ngại về phân hoá xã hội gắn liền với tích tụ ruộng ñất

Các hình thức tập trung ñất ñai ñã và ñang diễn ra là: hình thức tập trung ñất ñai thông qua doanh nghiệp trong ñó nông dân góp ñất bằng QSD ñất vào doanh nghiệp, doanh nghiệp thuê lại ñất của nông dân, doanh nghiệp mua lại hoặc ñược nhà nước giao t thu hồi ñất của nông dân hoặc nông lâm trường quốc doanh,

Tác giả t những phân tích trên ñã ñưa ra quan ñiểm ñối với vấn ñề tích

tụ và tập trung ñất ñai như:

- Thay ñổi tư duy: rút mạnh lao ñộng ra khỏi NN, phát triển kinh tế dịch

vụ nông thôn

- Quy hoạch giãn phát triển ñô thị và NN ra toàn quốc Ưu tiên ñặc biệt

về hạ tầng, thuế, tín dụng cho phát triển công nghiệp, ñô thị tại các vùng ñất

có hiệu quả sản xuất NN thấp

- Quy hoạch thành lập các vùng chuyên canh NN, sử dụng nhiều vốn và công nghệ cao

- Chỉ cho nông dân và ñối tượng trực tiếp sản xuất NN ñược chuyển nhượng ñất NN Ưu ñãi về thuế ñất và thuế chuyển nhượng ñối với nông dân trực canh

- Hỗ trợ hình thành Hội nông dân chuyên nghiệp (nông dân trực canh,

có trên 5 ha ñất), có chính sách ưu ñãi tín dụng, thuế, hạ tầng, máy móc thiết

bị Đánh thuế cao với người ngoài Hội mua ñất NN

- Hỗ trợ cho lao ñộng rời khỏi NN, phát triển thị trường lao ñộng chính thức (bảo hiểm, nhà ở, giáo dục, ñào tạo nghề)

- Công ty quản lý ñất công ký hợp ñồng cho thuê ñất cho các doanh nghiệp/trang trại (cả trong và ngoài nước, ñối với tất cả các loại ñất khác nhau)

Các công trình nêu trên nghiên cứu dưới nhiều góc ñộ khác nhau về quản lý ñất ñai, QSD ñất ñai, xu hướng biến ñộng của các quan hệ ruộng ñất thông qua thị trường BĐS, thị trường ñất NN, các chính sách về ruộng ñất và quyền lợi của người dân… Đồng thời các công trình nêu trên cũng ñề xuất phương hướng và giải pháp ñể giải quyết các quan hệ ruộng ñất trong sản xuất NN nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc ñể phát triển NN, nông thôn theo hướng CNH, HĐH

1.2 KHÁI QUÁT KẾT QUẢ NGHI N CỨU KHOA HỌC LI N QUAN ĐẾN

ĐỀ TÀI VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN ĐẶT RA

1.2.1 Những kết quả ñược khẳng ñịnh về mặt khoa học và thực tiễn

Từ những hệ thống hoá và khái quát về các công trình nghiên cứu ở nước ngoài và trong nước với các cấp ñộ khác nhau liên quan ñến ñề tài thị

trường QSD ñất NN cho thấy về mặt lý luận, những nghiên cứu trên ñã ñưa ra

quan niệm chung về thị trường BĐS tại các quốc gia, dù ñó là nền kinh tế thị trường TBCN hay là nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, hay

là những nền kinh tế kém phát triển Các công trình nghiên cứu ñều khẳng ñịnh vai trò rất quan trọng của thị trường BĐS ñối với sự phát triển kinh tế -

xã hội của ñất nước, tác ñộng rất lớn ñến ñời sống của người dân, trong ñó có thị trường ñất NN

Về cơ bản các công trình nghiên cứu ñã luận giải sự cần thiết khách quan, bản chất, hình thức và một số ñặc ñiểm quan trọng của thị trường ñất

NN, trong ñó ñặc biệt là thị trường QSD ñất NN ở các nước và Việt Nam Đồng thời khẳng ñịnh tính tất yếu phát triển thị trường QSD ñất NN trong phát triển NN theo hướng CNH, HĐH nâng cao ñời sống vật chất, tinh thần của người dân khu vực NN, nông thôn trong so sánh với các loại thị trường khác

Vai trò của thị trường ñất NN nói chung ñối với phát triển kinh tế ñã ñược luận giải khá rõ với tư cách là nhân tố ñảm bảo cho kinh tế thị trường vận hành hiệu quả, t ñó có tác ñộng tích cực tới phát triển kinh tế trên các phương diện:

M t là, thị trường ñất NN là một trong những thị trường quan trọng của

nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong khu

vực NN, nông thôn

Hai là, thị trường ñất NN phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ ñược huy ñộng

Ba là, phát triển và quản lý tốt thị trường ñất NN là ñiều kiện quan

trọng ñể sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà

nước là ñại diện chủ sở hữu

B n là, phát triển và quản lý tốt thị trường ñất NN sẽ góp phần kích thích

SXNN phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách, nâng cao thu nhập và ñời sống

của người dân khu vực NN, nông thôn

Năm là, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường ñất NN sẽ ñáp ứng

nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về tích tụ và tập trung ruộng ñất cho sản

xuất NN hàng hoá lớn ở khu vực nông thôn

Về thực tiễn, t những phân tích số liệu về thị trường ñất NN tại các quốc gia và tại Việt Nam, các công trình nghiên cứu ñã ñưa ra những khuyến nghị chính sách trong việc hình thành một thị trường QSD ñất NN của Việt Nam như là một ñộng lực thúc ñẩy thị trường QSD ñất NN phát triển lành mạnh, mang lại cơ hội tiếp cận ñất ñai hiệu quả cho người nông dân, tăng nguồn thu cho Ngân sách nhà nước và giải quyết những vấn ñề xã hội trong khu vực NN, nông thôn

1.2.2 Một số vấn ñề ñặt ra cần ñược nghi cứu

Những năm gần ñây ở nước ta, thị trường QSD ñất NN bắt ñầu hình thành và phát triển nhờ sự ra ñời và phát triển của loại hình kinh tế trang trại trong nông nghiệp Nhà nước khuyến khích người SXNN thực hiện ñồn ñiền, ñổi thửa, tích tụ ruộng ñất ñể mở rộng quy mô sản xuất theo hướng tập trung hoá, sản xuất hàng hoá dưới hình thức phát triển kinh tế trang trại trong nông nghiệp Thông qua mức hạn ñiền trong giao ñất và chính sách quản lý trang trại, Nhà nước kiểm soát việc lợi dụng hình thức kinh tế trang trại ñể tích tụ ñất nông nghiệp không vì mục ñích sản xuất Nhà nước cho phép những người ñược giao ñất nông nghiệp nhưng sử dụng không có hiệu quả hoặc những người chuyển sang làm các công việc khác ñược quyền cho thuê, chuyển nhượng lại ñất ñai cho các gia ñình có ñiều kiện phát triển kinh tế trang trại Trên thực tế, các hoạt ñộng giao dịch cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng ñất nông nghiệp tích tụ ñất ñai cho mục ñích phát triển kinh tế trang trại ñã diễn ra song còn rất hạn chế, nhỏ lẻ, chưa mang rõ sắc thái của các hoạt ñộng ñầu tư và giao dịch bất ñộng sản trong NN Một số vùng ven của khu ñô thị, các khu du lịch hoặc các vùng ñang trong quá trình chuẩn bị

ñô thị hoá các hoạt ñộng giao dịch chuyển nhượng ñất NN diễn ra sôi ñộng hơn nhưng không vì mục ñích phát triển trạng trại NN mà mang sắc thái ñầu

cơ ñất ñai ñể chờ cơ hội chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất hoặc ñầu tư phát triển trang trại nông nghiệp mà mang sắc thái ñầu cơ ñất ñai ñể chờ cơ hội chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất hoặc ñầu tư phát triển nhà nghỉ, kinh doanh

du lịch dịch vụ Ngược lại, tại những khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa, người dân có nhu cầu chuyển nhượng (mua bán, cho thuê) song do thiếu vốn, chính sách pháp luật chưa thực sự tạo ñiều kiện cho người dân tiếp cận thị trường chuyển nhượng QSD ñất NN

Thực tiễn của thị trường QSD ñất NN tại Việt Nam cho thấy, thị trường này là một thị trường ñặc biệt, ñặc biệt không chỉ bởi sở hữu ñất ñai là sở hữu toàn dân ñược quy ñịnh trong Hiến pháp, mà ñặc biệt bởi tính chất của ngành nông nghiệp ở nước ta, nhất là ñối với các tỉnh trung

du và miền núi phía Bắc

Thứ nhất, do ñặc ñiểm của ñất ñai nói chung Đất ñai có tính cố ñịnh vị

trí không thể di chuyển ñược và có hạn vì thế nó quyết ñịnh tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu tố môi trường nơi có ñất Giá trị của ñất ñai ở các vị trí khác nhau lại không giống nhau Đất ñai ở

ñô thị có giá trị lớn hơn ở nông thôn và vùng sâu, vùng xa; ñất ñai ở những nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các ñiều kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn sẽ có giá trị lớn hơn những ñất ñai có ñiều kiện kém hơn Khi vị trí ñất ñai, ñiều kiện ñất ñai t chỗ kém thuận lợi nếu các ñiều kiện xung quanh nó trở nên tốt hơn thì ñất ñó có giá trị hơn Vị trí ñất ñai hoặc ñiều kiện ñất ñai không chỉ tác ñộng ñến việc sản xuất, kinh doanh NN mà còn tạo nên lợi thế thương mại cho một chủ thể sản xuất, một ñịa phương, một sản phẩm

Thứ hai, do ñặc ñiểm của SXNN quy ñịnh tính ñặc biệt của thị trường

QSD ñất NN Nông nghiệp, nông thôn Việt Nam trải rộng trên ñịa bàn lớn, có

ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khác nhau Các vùng SXNN có sự khác nhau lớn về ñiều kiện ñịa hình, ñặc biệt là ñối với vùng núi và trung du phía Bắc tồn tại và ñan xen các dạng ñịa hình khác nhau Nông nghiệp nước ta phần lớn vẫn là nền nông nghiệp tiểu nông, sản xuất nhỏ, năng suất lao ñộng thấp, tổn thất sau thu hoạch lớn, chưa có nhiều vùng sản xuất tập trung theo hướng sản xuất hàng hóa Bình quân ñất nông nghiệp ở ñồng bằng sông Hồng

là 0,42 ha/hộ và ở khu vực trung du, miền núi phía Bắc, diện tích ñất nông nghiệp lại càng ít, phần lớn là ruộng bậc thang nhỏ hẹp, manh mún, phân tán

ở nhiều nơi, hạn chế rất lớn ñến việc thực hiện các khâu thâm canh, cơ giới hóa việc làm ñất, thu hoạch, vận chuyển vật tư và sản phẩm Ðất sản xuất bị chia nhỏ cho nhiều hộ quản lý, nên trên một vùng ñất cùng một lúc có nhiều loại cây trồng, vật nuôi Vì vậy việc hình thành và phát triển thị trường quyền

sử dụng ñất nông nghiệp là cần thiết ñể ñưa sản xuất nông nghiệp phát triển theo hướng sản xuất hàng hóa lớn, nâng cao năng suất lao ñộng, tăng thu nhập cho người nông dân, xóa ñói giảm nghèo và giảm khoảng cách chênh lệch giữa thành thị và nông thôn

Thứ ba, ñất nông nghiệp có xu hướng ngày càng giảm xuống do tác ñộng

của quá trình ñô thị hóa, công nghiệp hóa và sự gia tăng dân số làm cho ruộng ñất có xu hướng phân chia manh mún hơn, số hộ dân thiếu ñất sản xuất ngày càng tăng lên Việc dồn ñiền ñổi thửa ñã ñược triển khai trên phạm vi toàn quốc song nhiều nơi chưa diễn ra việc dồn ñiền ñổi thửa chính thức mà chỉ có các trao ñổi phi chính thức nhỏ lẻ diễn ra trong cộng ñồng giữa bà con, anh

em và phần lớn không ñưa ra chính quyền Điều này gây khó khăn cho công tác quản lý và quy hoạch ñất ñai của các chính quyền ñịa phương Bên cạnh

ñó, ñất nông nghiệp quá ña dạng, nhiều loại và cấp khác nhau, ñiều kiện tưới tiêu cũng như vị trí xa gần không giống nhau, diện tích mảnh ñất khác nhau dẫn ñến các loại ñất khác nhau không ñổi ngang cho nhau ñược, và việc ñịnh

giá quyền sử dụng ñất của các mảnh ñất này cũng là vấn ñề khó khăn với chính quyền và người dân

Thứ tư, SXNN phụ thuộc phần lớn vào ñiều kiện thời tiết, khí hậu, ñịa

hình, thổ nhưỡng nên tính rủi ro trong nông nghiệp rất cao, khi gặp biến cố bất thường của thời tiết có thể dẫn ñến thiệt hại nặng nề cho người nông dân

Vì vậy, người nông dân có xu hướng khi ñiều kiện thuận lợi (thời tiết, thị trường, ) thì tranh thủ tích tụ và chuyển nhượng ñất nông nghiệp ñể sản xuất, thu lợi nhuận Điều này có xu hướng ñẩy giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất nông nghiệp lên cao Khi bất lợi trong sản xuất, lợi nhuận sụt giảm và thua lỗ thì họ lại có nhu cầu bán, cho thuê ñất hoặc chuyển ñổi mục ñích sử dụng sang nuôi trồng những loại nông sản phẩm khác và làm cho thị trường quyền sử dụng biến ñộng và mất cân bằng cung - cầu luôn diễn ra Ở nhiều ñịa phương như Thái Bình, Hải Dương, Hải Phòng, tình trạng nông dân bỏ ñất do thời tiết liên tục diễn biến thất thường, thị trường ñầu ra không ổn ñịnh, lợi nhuận trong sản xuất nông nghiệp thấp, doanh thu không bù ñắp chi phí bỏ ra,

Thứ năm, do ñặc ñiểm của Vĩnh Phúc là một tỉnh trung du miền núi

phía Bắc, ñịa hình rất ña dạng, gồm có cả diện tích ñồng bằng và ñồi núi Những nơi có diện tích ñồng bằng lớn thì ít ñất nương rẫy và ñất trồng rừng, mật ñộ dân số ñông làm cho tổng diện tích ñất nông nghiệp ñầu người thấp, diện tích ñất trồng lúa và hoa màu là loại ñất mang lại nguồn thu chủ lực cho người nông dân Ngược lại, ở những khu vực ñồi núi, ñất vườn chủ yếu nằm trong khuôn viên ñất ở và là vườn tạp trồng các loại cây

ăn quả lâu năm, có giá trị kinh tế thấp Điều này ñòi hỏi cần thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất nông nghiệp một cách hiệu quả ñể tăng giá trị sản xuất trong nông nghiệp, nâng cao thu nhập và ñời sống cho người nông dân Vĩnh Phúc

T kết quả nghiên cứu của các tác giả trong và ngoài nước về vấn ñề này cùng những vấn ñề thực tiễn ñã ñề cập trên ñây nhiệm vụ của luận án thấy rằng các vấn ñề cần tiếp tục cần ñược làm rõ như sau:

Thị trường quyền sử dụng ñất nông nghiệp là loại thị trường ñặc thù tồn tại trong ñiều kiện chế ñộ sở hữu toàn dân về ñất ñai ở nước ta Hiện nay, loại hình thị trường này mới ñược hình thành và ñang trong quá trình phát triển,

do ñó nhiều ñặc tính bản chất chưa thể hiện rõ nét Các công trình ñã công bố nêu trên chưa ñi thẳng vào phân tích bản chất, ñặc ñiểm và các nhân tố tác ñộng tới thị trường quyền sử dụng ñất nông nghiệp, chưa thực sự làm rõ ñặc thù của thị trường quyền sử dụng ñất nông nghiệp ở nước ta so với thị trường bất ñộng sản Cho ñến nay chưa có một công trình khoa học nào nghiên cứu một cách cụ thể và hệ thống về thị trường quyền sử dụng ñất nông nghiệp trên phạm vi cả nước nói chung và trên ñịa bàn tỉnh Vĩnh Phúc nói riêng Vì vậy ñề tài ñược lựa chọn sẽ góp phần nhất ñịnh giải quyết yêu cầu trên ở Vĩnh Phúc

Nghiên cứu về thực trạng thị trường quyền sử dụng ñất nông nghiệp, cụ thể là ở tỉnh Vĩnh Phúc ñể tìm ra xu hướng vận ñộng, phát triển của thị trường này, ñề xuất những giải pháp chính sách quản lý của nhà nước trong việc hình thành ñồng bộ hệ thống thể chế, nhân tố của thị trường quyền sử dụng ñất nông nghiệp tại Vĩnh Phúc, góp phần phát huy hiệu quả của thị trường này ñối với kinh tế của ñịa phương

Thứ nhất: Cần làm rõ mối quan hệ giữa các khái niệm: ñất ñai, bất ñộng

sản, quyền sử dụng ñất, trong ñó có quyền sử dụng ñất nông nghiệp cần ñược hiểu là khái niệm ñặc thù trong quan hệ ñất ñai trong ñiều kiện chế ñộ sở hữu toàn dân về ñất ñai

Thứ hai: Cần làm rõ bản chất, cấu trúc và các loại hình của thị trường

quyền sử dụng ñất nông nghiệp như thị trương sơ cấp, thị trường thứ cấp với

tư cách là loại hình có ñặc thù của thị trường ñất ñai, thị trường bất ñộng sản trong ñiều kiện chế ñộ sở hữu toàn dân về ñất ñai, t ñó làm rõ vai trò của thị trường quyền sử dụng ñất nông nghiệp ñối với phát triển KTTT trong ñiều kiện chế ñộ sở hữu toàn dân về ñất ñai

Thứ ba: Phân tích ñánh giá thực trạng quá trình hình thành và phát triển

thị trường quyền sử dụng ñất nông nghiệp trên ñịa bàn tỉnh Vĩnh Phúc, xác ñịnh rõ các nhân tố quyết ñịnh và tác ñộng tới sự hình thành, phát triển thị trường quyền sử dụng ñất nông nghiệp ở nước ta nói chung và tại Vĩnh Phúc nói riêng rút ra những thành công, hạn chế và nguyên nhân của những thành công, hạn chế ñó, ñề xuất ñịnh hướng và giải pháp phát triển có hiệu quả loại hình thị trường này trên ñịa bàn tỉnh thời gian tới

Chương 2

C SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THỊ TRƯỜNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP

Trong chương này, nghiên cứu sinh xin trình bày về quyền sử dụng ñất nông nghiệp và thị trường quyến sử dụng ñất nông nghiệp t giác ñộ lý luận

và thực tiễn trong quá trình ñổi mới phát triển ñi lên ở nước ta

2.1 QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP - HÀNG HOÁ ĐẶC BIỆT 2.1.1 Đất nông nghiệp và vai trò c ệt của ñất nông nghiệp

2.1.1.1 Khái ni m ñất nông nghi p

Đất ñai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quan trọng ñối với ñời sống

xã hội, không những là ñịa bàn sinh sống của con người mà còn là TLSX ñặc biệt Để tồn tại và phát triển, theo quan niệm duy vật về lịch sử, con người cần thoả mãn ñược các nhu cầu, mà trước hết là những nhu cầu thiết yếu của mình, do ñó cần có những sản phẩm nhất ñịnh Để có sản phẩm ñáp ứng nhu cầu thiết yếu, con người phải thực hiện hoạt ñộng lao ñộng sản xuất, trước hết

là tạo ra lương thực thực phẩm Do ñó, theo thực tiễn lịch sử, những hoạt ñộng sản xuất ban ñầu của con người ñược thực hiện trong lĩnh vực NN và ñể làm ñược ñiều ñó cần phải có ñất phù hợp với sản xuất NN Như vậy, xét theo giác ñộ lịch sử ñất quan trọng với con người không những là môi trường sống

mà còn là TLSX ñầu tiên của SXNN

Theo sự phát triển của sản xuất, phân công lao ñộng ngày càng phát triển Theo ñó không những chăn nuôi tách khỏi trồng trọt, mà dần dần tiểu thủ công nghiệp tách khỏi NN, phát triển thành công nghiệp và các ngành dịch vụ cũng dần dần hình thành, phát triển Do ñó, ñất ñai không những ñược dùng ñể SXNN

mà còn ñược sử dụng vào các mục ñích khác T ñó ñất ñai dần ñược phân loại theo mục ñích sử dụng và ñược thể chế hoá về pháp lý thông qua sự hình thành

và phát triển của hệ thống luật pháp về ñất ñai

Cho ñến nay, tuỳ theo ñặc thù của quan hệ ñất ñai ở t ng quốc gia trong

t ng giai ñoạn phát triển, ñất ñai ñược phân chia thành nhiều loại Ví dụ như, trong Luật Đất ñai của Liên Bang Nga năm 2001 ñất ñai ñược chia thành 7 loại, trong ñó có phân biệt ñất NN với ñất r ng, ñất ao hồ… [43, Điều 7] Ở Việt Nam, trong Luật Đất ñai năm 1987, ñất ñai ñược chi thành 5 loại, bao gồm ñất NN; ñất lâm nghiệp; ñất khu dân cư; ñất chuyên dùng; ñất chưa sử dụng [55, Điều 8] Tại Luật Đất ñai năm 1993, ñất ñai ñược chia thành 6 loại, bao gồm ñất NN; ñất lâm nghiệp; ñất khu dân cư nông thôn; ñất ñô thị; ñất chuyên dùng; ñất chưa sử dụng [56, Điều 11] Trong các Luật Đất ñai năm

2003 và năm 2013, ñất ñai ñược chia thành 3 loại: ñất NN, ñất phi NN, ñất phi NN và ñất chưa sử dụng [58, Điều 13; [59], Điều 10] Trong Luật Đất ñai năm 2013 quy ñịnh rõ, ñất NN bao gồm ñất trồng cây hàng năm gồm ñất trồng lúa và ñất trồng cây hàng năm khác; ñất trồng cây lâu năm; ñất rừng sản xuất; ñất rừng phòng hộ; ñất rừng ñặc dụng; ñất nuôi trồng thuỷ sản; ñất làm muối; ñất NN khác gồm ñất sử dụng ñể xây dựng nhà kính và các loại nhà khắc phục vụ mục ñích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên ñất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại ñộng vật khác ñược pháp luật cho phép; ñất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản cho mục ñích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; ñất ươm tạo cây giống, con giống và ñất trồng hoa, cây cảnh [59, Điều 10]

Từ những trình bày kể trên có thể khẳng ñịnh, ñất NN là bộ phận ñặc thù của tài nguyên ñất ñai, là phần ñất có thể sử dụng ñể thực hiện các hoạt ñộng SXNN và ñược quy ñịnh cụ thể trong hệ thống luật pháp về ñất ñai của từng quốc gia trong từng giai ñoạn phát triển nhất ñịnh

2.1.1.2 Vai trò của ñất nông nghiệp như là tư liệu sản xuất ñặc biệt

và cơ sở hình thành quan hệ sản xuất ñặc thù trong nông nghiệp

Đất NN có vai trò vô cùng to lớn ñối với phát triển kinh tế - xã hội của toàn nhân loại nói chung, cũng như từng quốc gia, vùng, miền nói riêng, ñặc