Luận văn bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân

Luận văn tốt nghiệp ngành luật.Luận văn nghiên cứu theo Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn mới nhấtLuận văn bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân theo luật đất đai 2013.

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Nhu cầu thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia vàđầu tư xây dựng các công trình công cộng, phát triển đô thị, các dự án sản xuất, kinh doanh làmột tất yếu khách quan trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội gắn với sự nghiệp côngnghiệp hoá - hiện đại hoá (CNH-HĐH) mà nước ta đã và đang tiến hành, điều này được thểhiện rõ tại khoản 3 Điều 54 Hiến pháp năm 2013:

“Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật.”1

Quy định trên là phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế thị trường có sự quản lý củaNhà nước, cùng với chính sách kêu gọi đầu tư, các công trình kiến trúc xây dựng rầm rộ, cơ sở

hạ tầng được chỉnh tu mở rộng để đáp ứng các nhu cầu phát triển nền kinh tế mở trong bốicảnh ấy, hành lang pháp lý cho lĩnh vực quy hoạch đất đai, xây dựng cho công tác thu hồi, bồithường, hỗ trợ, tái định cư chỉ mới được chú ý và xây dựng trong những năm gần đây Trongkhi đó, quy hoạch diễn ra ở khắp các tỉnh thành nhưng hiệu quả thì không đồng bộ, quy hoạchtreo vẫn còn tồn tại ở nhiều nơi, mặt bằng ở nhiều công trình, dự án không thể bàn giao vìvướng ở khâu thu hồi, bồi thường về đất

Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp và nền kinh tế thị trường ngày càng pháttriển số lượng các dự án đầu tư ở cả khu vực thành thi và nông thôn đã tăng rất nhanh Theobáo cáo chưa đầy đử của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sau gần 7 năm triển khaithực hiện Luật Đất đai thì tổng diện tích đất đã thu hồi là: 728 nghìn ha (trong đó có 536nghìn ha đất nông nghiệp) của 826.012 hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích quốcphòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế Các tỉnh, thành phốthu hồi diện tích đất lớn là Đắk Lăk (l14.524 ha), Điện Biên (66.944 ha), Sơn La (61.334 ha),Nghệ An (33.357ha), Bình Phước (27.l09 ha), Quảng Nam (24.541 ha), Quảng Ninh (13.529ha), Gia Lai (12.301 ha) Tỉnh thu hồi điện tích đất ít là Vĩnh Long (325 ha), Tiên Giang (448ha), Hậu Giang (974 ha) Bên cạnh việc thu hồi đất để phục vụ cho mục tiêu chung của đấtnước thì quyền lợi ích hợp pháp của người sứ dựng đất cũng cần được bảo vệ Bởi lẽ, khi Nhànước thu hồi đất để sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích côngcộng, phát triển kinh tế cũng gây không ít khó khăn cho người bị thu hồi đất Do bị ảnh hưởng

1 khoản 3 Điều 54 Hiến pháp năm 2013

bởi việc thu hồi đất mà mất đi tư liệu sản xuất chính, mất nguồn thu nhập, phải di chuyển đếnnơi ở mới, điều kiện sinh hoạt, học tập, làm việc, tiếp cận các dịch vụ, y tế, cũng bị thay đổi.

Vì vậy, để giảm bớt những khó khăn có thể hoặc sẽ gặp phải đối với người bị thu hồi đất thìvấn đề bồi thường về đất đã và đang là một vấn đề mang tính thời sự cấp bách, thiết thực đòihỏi được sự quan tâm nhiều hơn nữa từ phía cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong thu hồi,bồi thường, hô trợ và tái định cư

Thực tế cho thấy, những năm gần đây công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặtbằng gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, hiệu quả thấp, kể cả việc thu hồi đất để xây dựng cơ sở

hạ tầng phục vụ cho chính cộng đồng dân cư có đất bị thu hồi Tồn tại lớn nhất khi Nhà nướcthu hồi và bồi thường về đất cho người bị thu hồi đất là giá đất bồi thường thấp hơn so với giáthị trường nên quyền lợi của người bị thu hồi đất không đảm bảo dẫn tới nhiều tranh chấp phátsinh đơn thư khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện đông người vượt cấp ngày càng tăng (theo Báo cáo

về công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo năm 2012 của Chính phủ gửi tới Quốc hội trước ngàykhai mạc kỳ họp thứ 4 nêu số liệu thống kê: Trong năm 2012 các cơ quan hành chính nhà nước

dã tiếp gần 350.000 lượt công dân đến khiếu nại, tố cáo; trong đó có 4.772 lượt đoàn đôngngười (từ 5 người trở lên); tiếp nhận 136.783đơn thư khiếu nại, tố cáo So với năm 2011, sốlượt công dân khiếu nại, tố cáo đã giảm 2,06% nhưng số lượt đoàn đông người tăng 22,6% Vềkhiếu nại, cả nước phát sinh 115.344 lượt đơn khiếu nại với 86.814 vụ việc, so với cùng kỳnăm 2011 giảm.6,91% số đơn và 16,63% số vụ việc), gây ảnh hưởng không tốt đến nhiều mặtkinh tế, chính trị, xã hội, phần nào ảnh hưởng đến lòng tin của nhân dân đối với Nhà nước Đểgiải quyết những vướng mắt nêu trên, Nhà nước ta cũng đã ban hành rất nhiều chính sách,pháp luật bồi thường về đất cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất và bước đầu đãđạt những kết quả đáng kể Tuy nhiên, trong bối cảnh đất nước ngày căng phát triển thì bêncạnh những kết quả đạt được các chính sách này vẫn còn tồn tại một số bất cập, hạn chế nhấtđịnh chưa phù hợp với nhu cầu thực tiễn đặc ra

Chính vì vậy, để làm rõ hơn vấn đề và có hướng đưa ra giải pháp cụ thể nhằm giảiquyết những khó khăn, bất cặp về quyền lợi và nghĩa vụ giữa các bên trong chính sách, phápluật bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề cấp bách, có ý nghĩa và rất cần thiếttrong bối cảnh hiện nay

Vì vậy vấn đề “Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân”

đã được người viết chọn làm đề tài nghiên cứu Luận văn tốt nghiệp của mình

2 Phạm vi nghiên cứu

Trong nội dung Luận văn này, người viết tập chung nghiên cứu các quy định của phápluật hiện hành về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được đề cập trongLuật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành; phân tích, đánh giá tình hình ápdụng chính sách, pháp luật “bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cánhân” của cả nước nói chung và trên địa bàn tỉnh Cà Mau nói riêng.

3 Phương pháp nghiên cứu

Thông qua việc tổng hợp có chọn lọc những tài liệu như: văn bản quy phạm pháp luật,sách, báo trang thông tin điện tử Người viết sử dụng một số phương pháp như: thu thập thôngtin, thống kê, tổng hợp, so sánh, phân tích, đánh giá kết hợp với một số trường hợp cụ thể vàkiến thức đã học nhằm làm sáng tỏ hơn vấn đề cần nghiên cứu

4 Bố cục luận văn

Luận văn ngoài lời nói đầu, kết luận, phụ lục cơ cấu bài viết gồm có ba chương:

Chương 1 : Khái quát chung về thu hồi đất và bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Ở chương này người viết sẽ tìm hiểu khái quát một số nội dung cơ bản nhất về vấn đềthu hồi đất và bồi thường vềd đất khi Nhà nước thu hồi đất

Chương 2: Quy định Bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất.

Trên cơ sở những kiến thức khái quát ở chương 1, ở chương 2 người viết tiếp tục tìmhiểu, phân tích và đánh giá một số quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề thu hồi đất vàbồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất

Chương 3: Thực tiễn, khó khăn và giải pháp trong bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất.

Ở chương này người viết sẽ tìm hiểu tình hình áp dụng pháp luật bồi thường về đất khiNhà nước thu hồi đất trên cả nước nói chung và trên địa bàn tỉnh Cà Mau nói riêng Từ đó, tìm

ra những khó khăn, bất cập và nguyên nhân dẫn đến những khó khăn, bất cập đó Trên cơ sở

đó, đưa ra một số giải pháp nhằm giải quyết những khó khăn, bất cập và góp phần hoàn thiệnhơn nữa chính sách pháp luật bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THU HỒI ĐẤT VÀ BỒI THƯỜNG VỀ ĐẤT

KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

1.1 Khái niệm cơ bản

1.1.1 Thu hồi đất

Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhànước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đấtđai

Theo khoản 3 Điều 54 Hiến pháp 2013 quy định: “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cánhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, anninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Việc thu hồi đất phải công khai,minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật.”2

Qua quy định trên cho thấy, khi các dự án về xây dựng công trình nhằm phục vụ cho

“mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”muốn được triển khai và đưa vào thực hiện thì Nhà nước cần phải có mặt bằng để thực hiện dự

án đó Thế nhưng, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, người dânchỉ có quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy đinh của pháp luật,Nhà nước với tư cách là chủ thể quản lý và là chủ thể duy nhất có thẩm quyền thu hồi đất.Chính vì vậy, để thực hiện được dự án vì mực đích phát triển chung của đất nước thì Nhà nước

sẽ tiến hành thu hồi một phần hoặc toàn bộ diện tích đất của người sử dụng đất thông qua mộttrong hai hoạt động cơ bản đó là: thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người vi phạmpháp luật về đất đai Trong nội dung luận văn này người viết tập chung nghiên cứu hoạt độngthu lại quyền sử dụng đất của chủ thề có đất bị thu hồi

Trường hợp này người sử dụng đất không có nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất màchuyển quyền sử dụng đất xuất phát từ nhu cầu sử dụng đất của Nhà nước vào mục đích pháttriển chung của đất nước Chính vì vậy, bên cạnh việc thu hồi thi Nhà nước cũng chú trọng rấtnhiều đến chính sách, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tài định cư cho người bị thu hồi đất

1.1.2 Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Trong đời sổng hàng ngày, bồi thường là thuật ngữ được sử dụng trong trường hợp mộtngười có hành vi gây thiệt hại cho người khác và họ phải có trách nhiệm bồi thường cho người

bi thiệt hại đo hành vi của mình gây ra; Theo Từ điền tiếng Việt: Bồi thường là trả lại cho

2 khoản 3 Điều 54 Hiến pháp 2013

người khác cái có giá trị (thường bằng tiền) tương xứng với những thiệt hại mà mình đã gâyra;

Trong lĩnh vực pháp luật, trách nhiệm bồi thường được đặt ra khi một chủ thể có hành

vi vi phạm pháp luật gây thiệt hại cho chủ thế khác trong xã hội Trong lĩnh vực pháp luật đấtđai thuật ngữ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được đặt ra từ rất sớm Ví dụ: Nghị định số151/TTg ngày 14/01/1959 của Hội đồng Chính phủ quy định tạm thời về trưng dụng ruộngđất, tại Chương II Nghị định này đã đề cập việc “Bồi thường cho người có ruộng đất bị trưngdụng” Tiếp đến Thông tư số 1792/TTg ngày 11/01/1970 của Thủ tướng Chính phủ về quyđịnh một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất dai, cây cối, hoa màu cho nhân dân ởnhững vùng xây dụng kinh tế mở rộng thành phố cũng đề cập vấn đề bồi thường khi Nhà nướcthu hồi đất

Đặc biệt khi Luật Đất đai năm 1987 ra đời, đồng thời Hội đồng Bộ trưởng (nay làChính phủ) đã ban hành Quyết định số 186/HĐBT ngày 31/05/1990 quy định về đền bù thiệthại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác, theo đó tại Điều

1 Quyết định này quy định: “Mọi tổ chức, cá nhân được giao đất nông nghiệp, đất có rừng để

sử dụng vào các mục đích khác phải đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước.

Tiền bồi thường các tài sản trên mặt đất và tài sản trong lòng đất (các công trình ngầm) cho chủ sử dụng đất hợp pháp không thuộc khoản tiền đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp, đất có rừng.”

Qua nội dung Quyết định trên, ta thấy thuật ngữ “bồi thường” được thay thế bằng thuậtngữ “đền bù” Thuật ngữ này tiếp tục được sử dụng trong Luật Đất đai năm 1993, Luật sửađổi, bổ sung một số điều cửa Luật Đất đai năm 1998 và các nghị định hưởng dẫn thi hànhnhư Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ ban hành quy định về việc đền bùthiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốcgia lợi ích công cộng; Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 22/04/1998 của Chính Phủ về đền

bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mực đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốcgia, lợi ích công cộng…

Tuy nhiên khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Đất đai năm 2001 được Quốc hộiban hành, thuật ngữ “bồi thường” được sử dụng trở lại và tiếp tục xuất hiện trong Luật Đất đainăm 2003; Nghị định số 197/2004!NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính Phủ quy định về bốithường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Nghị định sồ 84/2007NĐ-CP ngày25/05/2007 của Chính Phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái đinh cư khiNhà nước thu hời đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định sồ 69/2009/NĐ-CP ngày13/8/2009 Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ

“Bồi thường” là sự đền trả lại tất cả những thiệt hại mà chủ thể gây ra một cách tương

xứng Trong quy hoạch, thiệt hại gây ra có the là thiệt hại vật chất và thiệt hại phi vật chất Tuynhiên, trên thực tế khi Nhà nước thu hồi đất thì người bị thu hồi đất chỉ được bồi thường đốivới những thiệt hại về vật chất (diện tích đất bị thu hồi), chưa có quy định nào về việc bồithường những thiệt hại phi vật chất cho người bị thu hồi đất, các thiệt hại do ảnh hưởng về sứckhỏe trong quá trình thu hồi đất và thực hiện dự án như: độ rung, tiếng ồn, khói, bụi, ô nhiễmnguồn không khí, nguồn nước Khi Nhà nước thu hồi đất, cùng với chính sách hỗ trợ và táiđịnh cư, chính sách bồi thường là một chính sách rất quan trọng, ảnh hưởng rất nhiều đếnnhiều mặt đời sống của các chủ thể bị thu hồi đất và nó cũng ảnh hưởng rất nhiều đến tiến độgiải phóng mặt bằng Chính sách này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho người bị thuhồi đất, để họ có thể giải quyết được những khó khăn sau khi bị thu hồi đất và nhanh chóng táilập, ổn định cuộc sống

1.1.3 Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

Theo quy định tại khoản 14 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển.” thì bên cạnh thuật ngữ “bồi thường”, trong các văn bản pháp luật hiện hành còn

đề cập đến khái niệm “hỗ trợ” khi Nhà nước thu hồi đất Bởi lẽ, khi Nhà nước thu hồi đất để sửdụng vào mục đích phát triển chung của đất nước thì người bị thu hồi đất cũng gặp không ítkhó khăn khi phải di chuyển đến nơi ở mới Trên cơ sở đó, Nhà nước cũng có nhúng chínhsách hỗ trợ nhằm giúp đỡ, chia sẽ những khó khăn với chủ thể bị thu hồi đất và tạo điều kiện

để họ nhanh chóng tái lập, ổn định cuộc sống

3 Khoản 12, Điều 3, Luật đất đai năm 2013

Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định rõ về nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.Theo đó, người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quyđịnh còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ Các khoản hỗ trợ bao gồm: Tiền hỗ trợ ổn định đờisống và sản xuất đồng thời hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối vớitrường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp,trường hợp thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải dichuyển chỗ ở; hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân,người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở và các hỗ trợ khác.

Khác với chính sách bồi thường, chính sách hỗ trợ sẽ được thực hiện khi Nhà nước thuhồi đất mà chủ thể bị thu hồi đất thoả mãn điều kiện hỗ trợ thì được hỗ trợ thông qua các hìnhthức như: đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới

1.1.4 Tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Tái định cư có thể hiểu là chính sách nhằm tạo lập lại chổ ở dành cho người bị thu hồiđất sau khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội

vì lợi ích quốc gia, công cộng bằng phương thức di dời, giải toả và bố trí nơi ở mới cho người

1.1.5 Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp

Theo quy định tại khoản 30 điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Hộ gia đình, cánhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê,công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và cónguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó”

Và theo quy định tại khoản 29 điều 3 luật đất đai 2013 cũng quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang chung sống và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

1.2 Lược sử hình thành và phát triển của pháp luật bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất

Chế độ quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và bồi thường về đất khi Nhà nướcthu.hồi đất nói riêng của một nước thay đổi phụ thuộc vào hoàn cảnh lịch sử, chế độ kinh tế,chính trị ở từng thời kỳ Mặc dù Luật Đất đai phát triển qua nhiều giai đoạn, song đề tài bồithường về đất khi Nhà nước thu hồi đất có thể tạm chia thành 04 giai đoạn cụ thể như sau:

1.2.1 Giai đoạn Luật Đất đai năm 1987

Trước năm 1987, chính sách, pháp luật về đất đai nước ta còn khá mới mẻ, chưa pháttriển, chưa được quan tâm đúng mức Mặt khác, giai đoạn này nước ta được thống nhất chưalâu Người sử dụng đất trong giai đoạn này chủ yếu sử dụng đất vào mục đích chính đó là: sảnxuất nông nghiệp Hạn chế lớn nhất trong giai đoạn này là chưa có văn bản quy định về giáđất Hình thức bồi thường chính trong giai đoạn này là đất đối đất

Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, từ đó chính sách đất đai cũng có nhiều biến đổi lớn, đã

xác lập được hình thức sở hữu mới như: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân”, hình thức sở hữu tư

nhân bị xoá bỏ, đất đai không là của riêng ai mà nó trở thành sở hữu toàn dân Từ đó, chínhsách bồi thường cho chủ thể sử dụng đất cũng có nhiều thay đổi, tiến bộ và được quan tâmnhiều hơn

Thấy được những tầm quan trọng của chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đấtđối với người bị thu hồi đất Vào ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm

1987, đây được xem là Luật Đất đai đầu tiên và cũng là cơ sở cho các chính sách, pháp luật vềđất đai ở nước ta ngày càng phát triển hơn nhằm đáp ứng tốt nhu cầu thực tiễn Quyền và lợiích của người sử dụng đất giai đoạn này đã được quan tâm nhiều hơn, tuy nhiên, đây là bướckhởi đầu nên Luật Đất đai năm 1987 vẫn còn nhiều hạn chế như: chưa quy định cụ thể cáctrường hợp được bồi thường, không được bồi thường vẫn chưa được quy định rõ

1.2.2 Giai đoạn Luật Đất đai năm 1993

Giai đoạn này Hiến pháp năm 1992 đã ra đời chính sách bồi thường khi Nhà nước thuhồi đất đã thực sự được trú trọng Trên cơ sở đó, vào ngày 14/7/1993 tại kỳ họp thứ ba Quốchội khoá IX đã thông qua Luật Đất đai năm 1993 quy định rõ hơn về: những trường hợp thuhồi đất Ở giai đoạn này có điểm nổi bật mà trước đây chưa có văn bản nào quy định đó làxuất hiện hình thức bồi thường bằng tiền

Tiếp theo đó, Chính phủ đã ban hành Nghị đinh 90/CP ngày 17/8/1994 về đền bù thiệthại khi Nhà nước thu hồi đất để sứ dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gialợi ích công cộng, có quy định: “hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất hợp pháp mà bị Nhànước thu hồi đất thì được Nhà nước đền bù thiệt hại về đất”, nhưng lại không quy định cụ thểtrường hợp nào thì được bồi thường, trường hợp nào thì không được bồi thường, chưa xác định

được phạm vi, đối tượng được bồi thường, chưa quy định cụ thể nguyên tắc bồi thường Điềunày dẫn đến những bất cập không thống nhất trong việc áp dụng chính sách bồi thường ở mỗiđịa phương

Ngoài ra, việc áp dụng giá đất bồi thường thấp và có sự chênh lệch giữa các địa phươngnên tạo sự không đồng thuận trong nhân dân Từ đó, phát sinh tranh chấp, khiếu kiện đôngngười, khiếu kiện vượt cấp và kéo dài gây khó khăn trong công tác thu hồi và bồi thường khiNhà nước thu hồi đất, ảnh hưởng đến tiến độ quy

hoạch xây dựng Người bị thu hồi đất tuy đã được bồi thường nhưng khi di chuyển đếnnơi ở mới thì gặp không ít khó khăn, cuộc sống không ổn định ảnh hưởng rất lớn đến nhiềuvấn đề như: công ăn việc làm, học hành, y tế, sự tiếp cận các đô thị, nhà ở, các quan hệ xãhội, tạo gánh nặng cho xã hội

Thấy được những hạn chế nêu trên, ngày 24/4/1998 Chính phủ đã ban hành Nghị định

số 22/1998/NĐ-CP về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốcphòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thay thế

Nghị định 90/CP ngày 17/8/1994 Tại Nghị định đã phân biệt rõ các loại giấy tờ thuộcloại hợp pháp, hợp lệ và các trường hợp không có chứng thư pháp lý nhưng vẫn được đền bù

về đất Đồng thời, Nghị định cũng nêu rõ các trường hợp không được đền bù về đất Tại đây,Nghị định đã nêu rõ UBND cấp tỉnh quy định giá đất cho từng dự án, ở từng thời điểm Theo

đề nghị của Sở Tài chính vật giá, có sự tham gia của các ngành liên quan Giá đền bù thiệt hại,tính trên cơ sở giá ban hành của chủ tịch UBND tỉnh nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tínhđền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử đụng đất ở địa phương.Đối với đất bị thu hồi do Nhà nước giao tạm sử dụng, đất cho thuê, đất đấu thầu thì người bịthu hồi đất không được đền bù thiệt hại về đất mà chỉ được đền bù chi phí đã đầu tư vào đất

Trường hợp đất bị thu hồi thuộc đất công ích của xã chưa giao cho ai sử dụng khi giaođất, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải đền bù công ích của xã được UBND xãđền bù thiệt hại chi phí đã đầu tư vào đất Diện tích đất ở đền bù cho mỗi hộ gia đinh theo hạnmức do UBND Tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định không vượt quá hạn mức diệntích đất bị thu hồi Trong trường hợp đất bị thu hồi có diện tích lớn hơn diện tích đất được đền

bù thì người bị thu hồi đất có thế được đền bù một phần diện tích đất ở tuỳ theo quỹ đất ở địaphương, phần còn lại được đền bù bằng tiền Nghị định 22/1998/NĐ-CP được xem là văn bảnđầu tiên hướng dẫn chi tiết cho hoạt động bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở nước ta Nghi địnhnày ra đời có đóng góp đáng ke cho công tác bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất lúcbấy giờ Nghị định đã xác định được phạm vi, đối tượng, nguyên tắc, điều kiện để được đền bù

về đất khi Nhà nước thu hồi đất Bên cạnh đó Nghị định cũng đã trú trọng công tác hỗ trợnhằm giảm bớt những khó khăn, góp phần ổn định và tái lập cuộc sống cho người dân sau khi

bị thu hồi đất, đã đạt được những kết quả đáng ghi nhận

Tuy nhiên, càng về sau do tình hình kinh tế - xã hội ngày càng phát triển, thay đổinhanh chóng, yêu cầu dung hoà lợi ích của Nhà nước và lợi ích cửa người bị thu hồi đất khôngđược đảm bảo nên Nghị định cũng đã bộc lộ nhiều hạn chế, thiếu sót không phù hợp với yêucầu thực tiễn đặt ra như: quy định mức giá bồi thường chưa sát với giá thị trường, chi phí hỗtrợ chưa được đảm bảo Từ đó, gây nhiều bức xúc trong nhân dân dẫn đến nhiều tranh chấpphát sinh, khiếu nại, khiếu kiện đông người về đất đai nói chung và chính sách bồi thường vềđất ngày càng phức tạp, kéo dài

1.2.3 Giai đoạn Luật Đất đai năm 2003

Để hoàn thiện hơn nữa chính sách, phát luật bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đấtnên trong Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng cộng sản Việt Nam đãnêu rõ: Đảng và Nhà nước chủ trương rà soát lại toàn bộ hệ thống chính sách, pháp luật về đấtđai lấy mốc từ thời điểm năm 1987 Tháng 09 năm 2002 Trung ương Đảng giao cho Ban chỉđạo về “Đổi mới chính sách pháp luật đất đai” có kế hoạch chuẩn bị đề án về chính sách đấtđai và chuẩn bị đề cương báo cáo tổng kết chính sách đất đai, kiến nghị về chủ trương sửa đổiLuật Đất đai từ Trung ương đến các địa phương Trên cơ sở đó, trong Nghị quyết về “Tiếp tụcđổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá - hiện đại hoáđất nước” được thông qua tại Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành Trung ương Đảng, đã khẳngđịnh đường lối, chủ trương đổi mới chính sách và pháp luật đất đai của Đảng và Nhà nước đãtừng bước đi vào cuộc sống, thúc đẩy phát triển kinh tế, góp phần ổn định chính trị xã hội.Đồng thời, nêu rõ những hạn chế về hiệu quả sử dụng đất đai, những yếu kém trong công tácquản lý Nhà nước về đất đai, nguyên nhân của những hạn chế này là do một số chủ trương,chính sách quan trọng của Đảng còn chưa được thể chế hoá hoặc văn bản pháp luật thể chế banhành nhiều, nhưng còn thiếu đồng bộ

Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội khoá XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày26/11/2003 thay thế Luật Đất đai năm 1993 Trong Luật Đất đai năm 2003 đã quy định kháchi tiết và cụ thể hơn các trường hợp thu hồi đất; thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốcphòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế; bồi thường, tái định cưcho người có đất bị thu hồi, những trường hợp thu hồi mà không bồi thường;

Để hướng dẫn cụ thể quy định của Luật Đất đai năm 2003 và chính sách bồi thường, hỗtrợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích

quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, Chính phủ đã ban hành Nghị định số181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định số197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhànước thu hồi đất Tại nghị định 197/2004/NĐ-CP có điểm nổi bật đó là: trường hợp người sửdụng đất không có đất bị thu hồi nhưng đất nằm trong hành lang an toàn vẫn được bồi thường;đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp nhưng có nguồn gốc là đất ở được bồi thường bằngđất ở.

Tiếp tục hoàn thiện chính sách, pháp luật về thu hồi đất và bồi thường về đất nhằm phục

vụ nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tăng cường sự chủ động hội nhập kinh

tế quốc tế, huy động các nguồn lực cho đầu tư phát triển đất nước, tại Kỳ họp thứ 10 Quốc hộikhoá XI Ngày 17 tháng 10 năm 2006 tại phần nhiệm vụ và giải pháp để tiếp tục hoàn thiện thểchế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ động hội nhập kinh tế quốc tế, huyđộng các nguồn lực cho đầu tư phát triển, đã nêu rõ chủ trương chỉ đạo của Chính phủ: “Chútrọng đào tạo nghề, tạo việc làm cho lao động nông thôn; tiếp tục hỗ trợ thích hợp cho ngườidân ở những nơi Nhà nước đã thu hồi đất để sớm ổn định cuộc sống; kiểm tra chặt chẽ các dự

án tái định cư bảo đảm cuộc sống của dân khi quyết định thu hồi đất”

Triển khai thực hiện chủ trương của Đảng và chỉ đạo của Chính phủ về đổi

mới hoàn thiện chính sách bồi thường, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/2006NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiệnquyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vàgiải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 về quy định bổsung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Tại cácNghị định này đã sửa đổi, bổ sung một số quy định về chính sách bồi thường, quy định bổsung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợiích quốc gia, lợi ích công cộng và mục đích phát triển kinh tế; sửa đổi quy định bồi thường đất,giá đất tính bồi thường trong giai đoạn này không còn bị giới hạn trong khung giá đất nhưtrước nữa, chính sách hỗ trợ cho người bị thu hồi đất ngày càng được quan tâm nhiều hơn,thực hiện công tác bồi thường về đất ngày càng phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hộicủa đất nước

1.2.4 Giai đoạn Luật đất đai năm 2013

Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013, Luật này sẽ có hiệulực kể từ 01/7/2014 So với Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai (sửa đổi) có 14 chương với 212điều, tăng 7 chương và 66 điều Theo đó, Luật đất đai đã có những điểm mới quan trọng: đápứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội trong thời kì đẩy mạnh CNH, HĐH đất nước, thể hiệnđược ý chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân

Luật đất đai năm 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành Luật tạo thành một hệthống văn bản quy phạm pháp luật khá hoàn chỉnh, góp phần đáng kể vào sự phát triển kinh tế,

ổn định chính trị, xã hội Trong đó, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nướcthu hồi đất đã có bước tiến đáng kể trong việc ổn định chỗ ở, đời sống người dân Tuy nhiên,sau một thời gian áp dụng vào thực tiễn, đến nay, chính sách này đã bộc lộ nhiều vướng mắc,bất cập

Để phần nào giải quyết những vướng mắc, bất cập của luật đất đai 2003 qua 10 nămthực hiện Nghị quyết 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóaXI) (ban hành ngày 31-10-2012) về “tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trongthời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bảntrở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại” một lần nữa khẳng định quan điểm chỉ đạocủa Đảng về đất đai như đã nêu tại Kết luận 22 hội nghị Trung ương 5 (khóa XI) Nghị quyếtcũng định hướng đổi mới và hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai trên các mặt, trong đó

có vấn đề về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Đặc biệt, lần đầu tiên vấn đề thu hồi đất được cụ thể hóa bằng điều luật trong Hiếnpháp, tại khoản 3 Điều 54 Hiến pháp 2013 và được Luật đất đai năm 2013 quy định chi tiết

Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đảmbảo một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất thu hồi; Về thu hồi đất, bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư, luật qui định: “Nhà nước chỉ thu hồi đất với các dự án đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư và một số trường hợp được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét qua chủ trương thu hồi đất” Đặc biệt, Luật Đất đai sửa đổi cũng qui định chế tài mạnh để xử lý đối với trường

hợp không đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng Đó là:

“Cho phép chậm tiến độ hơn so với qui định hiện hành 24 tháng và chủ đầu tư phải nộp một khoản tiền tương ứng với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời hạn đó Nếu hết 24 tháng cho phép chậm tiến độ mà vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất” Luật cụ thể các vấn đề bồi thường về đất khi nhà

nước thu hồi đất ở như nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở: Người sử dụng đất

khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luậtnày thì được bồi thường Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích

sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiềntheo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểmquyết định thu hồi đất Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, kháchquan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang

sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thườngquy định tại Điều 75 Luật Đất đai năm 2013, khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thườngnhư sau: Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi

có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồithường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền; Trường hợp còn đất ở, nhà ởtrong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền Đối với địaphương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở Hộ gia đình, cánhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiệnđược bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, chothuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự ánxây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tạiĐiều 75 thì được bồi thường về đất Vấn đề này, sắp tới Chính phủ sẽ quy định hướng dẫn chitiết Bên cạnh đó, Luật quy định các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: Hỗ trợ

ổn định đời sống và sản xuất; Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối vớitrường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp;thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở; Hỗtrợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở; Hỗ trợ khác (Quốc hội giao cho Chính phủ sẽ quyđịnh chi tiết về vấn đề này)

Qua các giai đoạn lịch sử Luật đất đai, thấy được rằng việc quy định về bồi thường khiNhà nước thu hồi đất có nhiều tiến bộ và phù hợp hơn trong thực tiễn áp dụng, tuy nhiên cũngtồn tại những điểm bất cập nhất định

1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất

1.3.1 Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai

và tổ chức thực hiện các văn bản

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế

- xã hội Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luậtliên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế

Ở nước ta, qua quá trình hình thành và phát triển pháp luật về đất đai, đã có bốn lần banhành Luật đất đai, đó là các luật:

- Luật đất đai năm 1987;

- Luật đất đai năm 1993;

- Luật đất đai năm 2003;

- Luật đất đai năm 2013

Tình hình văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh về vấn đề này rất phức tạp, điển hình

là thời kỳ luật đất đai năm 2003 ra đời đến nay có rất nhiều Nghị định, Thông tư hướng dẫn, sốlượng văn bản và các quy định quá nhiều và chồng chéo dẫn đến ảnh hưởng đến vấn đề bồithường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ Quy định bổsung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụngđất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyếtkhiếu nại về đất đai.;

- Nghị định 69/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giáđất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Cùng với đó là các lần Quốc hội Luật sữa đổi, bổ sung các quy định của Luật đất đai,lấy ví dụ Luật đất đai năm 2003 từ khi ra đời đến nay đã có 3 lần được sửa đổi sung (1998,

2001, 2003) nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Theo đó, chínhsách bồi thường, giải phóng mặt bằng cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sữađổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thờigian qua công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đã đạt được những kết quả đáng ghi nhận,

đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư Tuy nhiên,

do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồithường, giải phóng mặt bằng đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai chothấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đếncông tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức thựchiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật đất đai năm

2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy: nhận thức của người dân và kể cả một bộphận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung cònhạn chế; trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến giao dục pháp luật của các cơ quan có tráchnhiệm chưa tốt Nhận thức pháp luật chưa đến nơi đến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán

bộ quản lý đất đai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, côngbằng ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mấtlong tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp đến công tác bồithường, giải phóng mặt bằng

1.3.2 Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sởhữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng

ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng địnhquyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụthể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranhchấp liên quan tới quyền sử dụng đất Trong công tác bồi thường về đất khi nhà nước thu hồiđất của cá nhân, hộ gia đình thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý để xétbồi thường về đất, xác định tính hợp pháp, mục đích sử dụng đất bồi thường Hiện nay, côngtác đăng ký đất đai ở nước ta vẵn còn yếu kém, chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMBgặp nhiều khó khăn Làm tốt công tác dăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtthì công tác bồi thường, GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn

1.3.3 Yếu tố giá đất

Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường về đất khi nhà nướcthu hồi đất của cá nhân, hộ gia đình hiện nay đó là giá đất bồi thường cho người có đất bị thuhồi.

Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khigiao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nướcthu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo tùng thờigian Qua đó Nhà nước công nhận đất có giá

Theo quy định tại khoản 19 Điều 3 luật Đất đai 2013 thì: “Giá đất là giá trị của quyền

sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.” Và khoản 20 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định thì: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.”

Như vậy trong nền kinh tế thị trường đất đai là được coi là tài sản - bất động sản - hànghóa đặc biệt Nó có đặc điểm chung của hàng hóa, đó là nó có giá trị, giá trị sử dụng, giá cả vàcũng được trao đôi trên thị trường dưới nhiều hình thức chuyển nhượng Do vậy đất đai trởthành hàng hóa đất đai Giá trị của đất đai thể hiện ở khả năng sinh lợi của đất và tính sở hữu

nó Giá của hàng hóa đất đai cũng như giá của các hàng hóa khác, được hình thành trên quan

hệ cung - cầu của thị trường bất động sản Tuy nhiên đất đai là hàng hóa đặc biệt, nó có đặcđiếm riêng, phát triến theo quy luật riêng và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố

Mục đích sử dụng đất là nhân tố ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất Đối với mỗi mục đích

sử dụng khác nhau thì có giá khác nhau Khi chuyển mục đích sử dụng thì giá đất cũng thayđổi theo

Đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng, độ màu mở của đất đai cũng là một nhân tố quyếtđịnh sự quan trọng của tư liệu sản xuất đó, và cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất

Bên cạnh đó không thế không tính đến vị trí, hình thế, kích thước, địa hình, điều kiện tựnhiên - xã hội - môi trường xung quanh, tình trạng pháp lý, quan hệ cung - cầu, sự khan hiếmđất đai, lòng ham muốn của con người, chính sách đầu tư của Nhà nước Những yếu tố nàyảnh hưởng khá lớn đến sự hình thành giá đất

Có rất nhiều phương pháp để xác định giá đất như phương pháp so sánh trực tiếp,phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư Tuy nhiên, căn cứ vàotình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ về các loại đất, số liệu

đã thu thập, UBND cấp tỉnh lựa chọn phương pháp xác định giá cho phù hợp; trong trườnghợp cần thiết có thể sử dụng kết hợp các phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh,đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể

Khi bồi thường thì Nhà nước căn cứ vào khung giá do Nhà nước quy định cho nên giáđền bù rất thấp Đây là nguyên nhân dẫn đến nhiều trường hợp khiếu kiện kéo dài và gay gắt.

Nhà nước có những quy định cụ thể trong công tác bồi thường GPMB Tuy nhiên, khitriển khai xuống cơ sở, chính quyền mỗi nơi thực hiện một kiểu, nảy sinh nhiều bất cập.Những khiếu kiện, thắc mắc của người dân về đền bù, giải tỏa ngày càng nhiều

Do lịch sử để lại, chính sách đất đai ở mỗi giai đoạn thay đổi, gây khó khăn trong côngtác quản lý Khi triển khai thực hiện các dự án, nhiều khi, cơ quan chức năng chưa làm tốtcông tác tuyên truyền, vận động cho nên chưa tạo được sự đồng thuận từ phía người dân

Nhiều nơi, khâu rà soát nắm tình hình; kê khai danh sách; kiểm kê diện tích đất thu hồi;lên phương án đền bù thiếu công khai, minh bạch Nhiều trường hợp áp giá đền bù chưa sátthực tế Không ít cán bộ làm công tác quy hoạch, thực hiện dự án, giải tỏa, đền bù cố tình làmsai chính sách, pháp luật Có nơi, xuất hiện biểu hiện sửa chữa giấy tờ, sổ sách; man trá thànhphần, đối tượng; kê khống diện tích được đền bù

Qua sự phân tích ở trên, cho thấy giá đất là một yếu tố ảnh hưởng đến việc bồi thường

về đất đối với công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng nói cung và đối với hộ gia đình, cánhân khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng

1.4 Chủ thể bồi thường và chủ thể nhận bồi thường

1.4.1 Chủ thể bồi thường

Theo quy định của luật đất đai 2013 thì chủ thể bồi thường là cơ quan Nhà nước có

chức năng thu hồi đất, cụ thể tại khoản 1 Điều 68 luật đất đai 2013 quy định: “Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tổ chức dịch vụ công về đất đai, Hội đồng

bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.” khoản 2 Điều 74 luật đất đai 2013 quy định: “Việc bồi

thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.”

Theo đó, các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất khi Nhà nước thu hồi đất đểthực hiện dự án thì có trách nhiệm ứng chi trả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, nếu được giaođất không thu tiền sử dụng đất thì tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính vào vốn đầu tư của

dự án;

Trường hợp tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụngđất, thì tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được trừ vào số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phảinộp Riêng tổ chức, cá nhân người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tưvào Việt Nam thì không phải trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Như vậy, nếu xác định được chủ đầu tư dự án thì do chủ đầu tư bồi thường, còn trongtrường hợp không xác định được chủ đầu tư dự án thì do Trung tâm phát triển quỷ đất bồithường.

Quỹ phát triển đất của địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc ủy tháccho Quỹ đầu tư phát triển, quỹ tài chính khác của địa phương để ứng vốn cho việc bồi thường,giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhànước có thẩm quyền phê duyệt

Nguồn tài chính của Quỹ phát triển đất được phân bổ từ ngân sách nhà nước và huyđộng các nguồn khác theo quy định của pháp luật

Quỹ phát triển đất quy định tại Điều 111 của Luật Đất đai được thành lập theo quy địnhcủa pháp luật về thành lập, tổ chức lại, giải thể đơn vị sự nghiệp công lập hoặc được ủy tháccho Quỹ đầu tư phát triển, quỹ tài chính khác của địa phương trước ngày 01 tháng 01 năm

2015 Quỹ phát triển đất là tổ chức tài chính nhà nước, trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh,

có tư cách pháp nhân, hạch toán độc lập, có con dấu riêng, được mở tài khoản tại Kho bạc Nhànước và các tổ chức tín dụng để hoạt động theo quy định của pháp luật

Đối với Quỹ phát triển đất đã thành lập trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì tiếp tụchoạt động theo quy định của Nghị định này

- Nguồn vốn của Quỹ phát triển đất được ngân sách nhà nước phân bổ, bố trí vào dựtoán ngân sách địa phương, được cấp khi bắt đầu thành lập, bổ sung định kỳ hàng năm; huyđộng từ các nguồn vốn khác gồm: Vốn viện trợ, tài trợ, hỗ trợ hoặc ủy thác quản lý của các tổchức quốc tế, tổ chức và cá nhân trong nước và ngoài nước theo chương trình hoặc dự án việntrợ, tài trợ, ủy thác theo quy định của pháp luật

Căn cứ kế hoạch sử dụng đất hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trìnhHội đồng nhân dân cùng cấp quyết định mức vốn ngân sách nhà nước cấp cho Quỹ phát triểnđất khi thành lập, mức trích bổ sung cho Quỹ phát triển đất cụ thể hàng năm cho phù hợp vớiđiều kiện thực tế của địa phương

- Quỹ phát triển đất được sử dụng để ứng vốn cho Tổ chức phát triển quỹ đất và các tổchức khác để thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất theo quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

- Bộ Tài chính trình Thủ tướng Chính phủ ban hành Quy chế mẫu về quản lý, sử dụngQuỹ phát triển đất; quy định việc cấp phát, hạch toán, thanh quyết toán kinh phí, huy động, sửdụng các nguồn vốn của Quỹ phát triển đất và cơ chế ủy thác cho Quỹ đầu tư phát triển, quỹ

tài chính khác của địa phương đối với trường hợp không thành lập Quỹ phát triển đất theo quyđịnh về quản lý ngân sách và quỹ tài chính của Nhà nước.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này, Quy chếmẫu về quản lý, sử dụng Quỹ phát triển đất của Thủ tướng Chính phủ và các quy định khác cóliên quan để quyết định thành lập hoặc điều chỉnh chức năng, nhiệm vụ của Quỹ phát triển đất

đã được thành lập trước đây và quyết định cơ cấu tổ chức, nguồn vốn, cơ chế hoạt động củaQuỹ phát triển đất cho phù hợp với điều kiện và tình hình thực tế tại địa phương.4

1.4.2 Chủ thể nhận bồi thường

Chủ thể nhận bồi thường được luật đất đai năm 2013 quy định tại các điều từ Điều 75đến 81, theo đó, khi Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợpthật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi íchquốc gia, công cộng Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quyđịnh của pháp luật thì trong công tác bồi thường có hai nhóm tài sản chính yếu là: đất và tàisản gắn liền với đất Trong đó, tài sản gắn liền với đất bao gồm: công trình kiến trúc, câytrồng, vật nuôi bị thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Chính vì vậy, khi Nhà nước thu hồi đất thì

tố chức, hộ gia đình, cá nhân đang sở hữu tài săn gắn liền với đất bi thu hồi mà đã tạo lập hợppháp theo quy định của pháp luật thì được bồi thường Ở nội dung luận văn này người viết tậpchung nghiên cứu về chủ thề nhận bồi thường đó là đất bị thu hồi của hộ gia đình, cá nhân.Người sử dụng đất có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật (đủ điều kiệnđược bồi thường về đất) thì được bồi thường Trường hợp không đủ điều kiện bồi thường thìNhà nước xem xét hỗ trợ

1.5 Khái quát các trường hợp thu hồi đất

- Luật đất đai năm 1987 quy định Nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất đã giao

sử dụng trong những trường hợp sau đây:

+ Tổ chức sử dụng đất bị giải thể, chuyển đi nơi khác, hoặc bị thu hẹp mà giảm nhu cầusản xuất;

+ Tất cả số người trong hộ sử dụng đất đã chuyển đi nơi khác hoặc đã chết;

+ Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất được giao;

+ Thời hạn sử dụng đất đã hết;

+ Người sử dụng đất không sử dụng đất được giao trong 6 tháng liền mà không được cơquan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất đó cho phép;

+ Người sử dụng đất vi phạm nghiêm trọng những quy định về sử dụng đất;

4 Điều 111 Luật đất đai năm 2013; Điều 6 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

+ Đất giao không đúng thẩm quyền quy định tại Điều 13 của Luật này;

+ Cần sử dụng đất cho nhu cầu của Nhà nước hoặc của xã hội.”5

- Luật đất đai 1993 quy định Nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất đã giao sử dụng trong những trường hợp sau đây:

+ Tổ chức sử dụng đất bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm nhu cầu sử dụngđấtmà không thuộc các trường hợp quy định tại Điều 30 của Luật này; cá nhân sửdụng đất đãchết mà không có người được quyền tiếp tục sử dụng đất đó;

+ Người sửdụng đất tự nguyện trả lại đất được giao;

+ Đất khôngđược sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền mà không được cơ quan Nhànước cóthẩm quyền quyết định giao đất đó cho phép;

+ Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;

+ Đất sử dụng không đúng mục đích được giao;

+ Đất đượcgiao không theo đúng thẩm quyền quy định tại Điều 23 và Điều 24 của Luậtnày.”6

Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụngđất đểsử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộngthì người

bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại.”7

- Luật đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

1 Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế;” Và tại khoản 1, 2, 3, 4, 5 Điều 36 Nghị định 181/2004 hướng

dẫn thi hành luật đất đai 2003:

“1 Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong những trường hợp sau:

a) Sử dụng đất cho mục đích quốc phòng, an ninh;

b) Sử dụng đất để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất;

c) Sử dụng đất để xây dựng trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; d) Sử dụng đất để xây dựng các công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh;

đ) Sử dụng đất để chỉnh trang, phát triển khu đô thị và khu dân cư nông thôn;

5 Điều 14 luật đất đai năm 1987

6 Điều 26 Luật đất đai 1993

7 Điều 27 luật đất đai 1993

e) Sử dụng đất để phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;

g) Sử dụng đất cho các cơ sở tôn giáo;

h) Sử dụng đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.

2 Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong các trường hợp sau:

a) Sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp quy định tại Điều 90 của Luật Đất đai, khu công nghệ cao quy định tại Điều 91 của Luật Đất đai, khu kinh tế quy định tại Điều

92 của Luật Đất đai;

b) Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A theo quy định của pháp luật về đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

c) Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);

d) Sử dụng đất để thực hiện dự án có một trăm phần trăm (100%) vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

3 Tất cả các trường hợp thu hồi đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này đều phải nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết; quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

4 Diện tích đất đã thu hồi quy định tại điểm d và điểm đ khoản 1 và tại khoản 2 Điều này được giao cho tổ chức phát triển quỹ đất để quản lý đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có dự án đầu tư; giao đất hoặc cho nhà đầu tư thuê đất đối với trường hợp đã có dự án đầu tư, chủ đầu tư phải sử dụng đất đúng mục đích được giao hoặc thuê.

5 Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9,

10, 11 và 12 Điều 38 của Luật Đất đai và giao cho Uỷ ban nhân dân xã quản lý nếu đất đã thu hồi thuộc khu vực nông thôn, giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý nếu đất đã thu hồi thuộc khu vực đô thị và khu vực có quy hoạch phát triển đô thị.” 8

Và tại các Điều 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40 Nghị định 84/2007 của Chính phủ Quy định

bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng

8 Điều 38 Luật đất đai 2003, khoản 1, 2, 3, 4, 5 Điều 36 Nghị định 181/2004 hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003:

đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyếtkhiếu nại về đất đai.

- Luật đất đai 2013 quy định các trường hợp thu hồi đất tại Điều 61 và Điều 62

Cụ thể như sau:

Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong các trường hợp sau đây:+ Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;

+ Xây dựng căn cứ quân sự;

+ Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốcphòng, an ninh;

+ Xây dựng ga, cảng quân sự;

+ Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụtrực tiếp cho quốc phòng, an ninh;

+ Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;

+ Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;

+ Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lựclượng vũ trang nhân dân;

+ Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;

+ Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý.”9

- Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trongcác trường hợp sau đây:

+ Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư

mà phải thu hồi đất;

+ Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phảithu hồi đất, bao gồm:

a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu

đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);

b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội

ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử

- văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởngniệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;

9 Điều 61 Luật đất đai 2013

c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấpnước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữquốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;

+ Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đấtbao gồm:

a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội;công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảngtrường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;

b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi,cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lýchất thải;

c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án táiđịnh cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôngiáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa,nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khudân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hảisản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;

đ) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợpkhai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khuvực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản.”10

10 Điều 62 Luật đất đai 2013

CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH BỒI THƯỜNG VỀ ĐẤT ĐỐI VỚI HỘ GIA ĐÌNH,

CÁ NHÂN KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

2.1 Nguyên tắc bồi thường về đất và xác định mục đích sử dụng đất để bồi thường

Để đáp ứng nhu cầu thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đíchquốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là một tất yếukhách quan trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt đối với sự nghiệp công nghiệphóa, hiện đại hóa đất nước Thực tế cho thấy, để việc thu hồi đất diễn ra đúng tiến độ, khônggặp khó khăn khi giải quyết quyền lợi cho người bị thu hồi đất thì Nhà nước cũng trú trọngnhiều đến việc bồi thường Tuy nhiên, không phải trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất thìngười bị thu hồi đất cũng được bồi thường, bồi thường với giá chung cho các loại đất, muốnbồi thường bao nhiêu thì bồi thường, mà việc bồi thường về đất phải theo quy định của phápluật Ở chương này người viết tập chung nghiên cứu một số nội dung cơ bản về bồi thường đấtkhi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật cụ thể như sau:

2.1.1 Nguyên tắc bồi thường về đất

Trong quá trình CNH - HĐH đất nước thì nhu cầu sử dụng một quỹ đất nhất đính vàoviệc thực hiện các dự án (quy hoạch, kế hoạch chi tiết đã được phê duyệt) thì Nhà nước tiếnhành thu hồi đất Để việc thu hồi và thực hiện dự án đúng tiến độ đã được đề ra thì chính sáchbồi thường cũng cần quan tâm trú trọng Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp khi Nhà nướcthu hồi đất đề thực hiện các dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi íchcông cộng, phát triển kinh tề thi người bị thu hồi đất cũng được bồi thường mà việc bồi thườngphải tuân theo những nguyên tắc nhất đinh theo quy định của pháp luật Nguyên tắc bồithường về đất khi Nhà nước thu hồi được quy định như sau:

- Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quyđịnh tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường

- Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loạiđất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thểcủa loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồiđất

- Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, côngbằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.11

11 Điều 74 Luật đất đai năm 2013

Về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng,

an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, luật đất đai 2013 quy định:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàngnăm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền

sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quyđịnh của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luậtnày; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền vớiquyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quyđịnh của Luật này mà chưa được cấp

- Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất

do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quyđịnh của Luật này mà chưa được cấp

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụngđất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sửdụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh

tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa đượccấp

- Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đấtmột lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sửdụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luậtnày mà chưa được cấp

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuêđất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định củaLuật này mà chưa được cấp

- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tưnước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xâydựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thờigian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa đượccấp.12

2.1.2 Xác định mục đích sử dụng đất

Về việc xác định mục đích sử dụng đất luật đất đai năm 2013 quy định căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

- Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

+ Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

+ Đất trồng cây lâu năm;

- Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

+ Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

+ Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp;đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học vàcông nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;

+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm côngnghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụngcho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

12 Điều 75 luật đất đai năm 2013

+ Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sânbay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và côngtrình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinhhoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưuchính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;

+ Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

+ Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

+ Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ

sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máymóc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sửdụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;

- Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng 13

Về việc xác định loại đất đối với trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 11 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

- Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích

sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng

- Trường hợp sử dụng đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn

cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất

- Trường hợp thửa đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất

ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất được thực hiện theo quy định sau

đây:

+ Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích sử dụng thì tách thửađất theo từng mục đích và xác định mục đích theo hiện trạng sử dụng của từng thửa đất đó;

+ Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích

sử dụng đất chính được xác định theo loại đất hiện trạng có mức giá cao nhất trong bảng giá

do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhândân cấp tỉnh) quy định; trường hợp sử dụng đất sau khi có quy hoạch sử dụng đất đã được cơquan có thẩm quyền phê duyệt thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất để xác định mục đíchchính

- Trường hợp đất có nhà chung cư có mục đích hỗn hợp được xây dựng trước ngày 01tháng 7 năm 2014, trong đó có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm văn

13 Điều 10 Luật đất đai năm 2013

phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựngnhà chung cư được xác định là đất ở.

- Cơ quan xác định loại đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này là Ủy ban nhândân cấp tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chứcnước ngoài có chức năng ngoại giao; Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộctỉnh (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) đối với hộ gia đình, cá nhân, cộngđồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài Trường hợp thu hồi đất thì cơ quan cóthẩm quyền xác định loại đất là cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luật

về đất đai.14

Về việc xác định loại đất, luật đất đai năm 2013 quy định phân loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền

sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật nàyđối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

- Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quannhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tạikhoản 1 Điều này;

- Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thìviệc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.”15

2.2 Điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình,

cá nhân

Không phải trường hợp nào khi Nhà nước thu hồi đất thì hộ gia đình, cá nhân sử dụngđất cũng được bồi thường, mà phải thoả mãn các điều kiện đề được theo quy định của phápluật thì mới được bồi thường

Điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhânđược quy định trong luật đất đai 2013 như sau:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàngnăm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền

14 Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

15 Điều 11 luật đất đai 2013

sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quyđịnh của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luậtnày; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền vớiquyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quyđịnh của Luật này mà chưa được cấp.16

Cụ thể có các trường hợp sau:

2.3.1 Trường hợp có giấy tờ chứng minh, xác nhận nguồn gốc

Giấy tờ chứng minh, xác nhận nguồn gốc đất là căn cứ pháp lý để xác lập mối quan hệ

giữa người sử dụng đất và Nhà nước (với vai trò là chủ thể quản lý về đất đai) Bên cạnh đó,

các loại giấy tờ này còn là cơ sở để xác định phạm vi, đối tượng sẽ được bồi thường khi Nhànước thu hồi đất Tuy nhiên, không phải mọi giấy tờ chứng minh, xác nhận nguồn gốc đất nàocũng được bồi thường Mà những giấy tờ đó phải hợp pháp và thoả mãn các điều kiện theo quyđịnh của pháp luật thì mới được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Thực tế cho thấy, việc chứng minh đất đang sử dụng là hợp pháp của người sử dụng đất

có thể thông qua các loại giấy tờ khác nhau như: Quyết định hành chính về việc giao đất, chothuê đất đối với người được giao đất, cho thuê đất; giấy tờ mua

bán trao tay giữa người sử dụng đất trước đó và người sử dụng đất hiện tại; giấy tờ do cơ quan

có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, Tuy nhiên, có hai loại giấy tờ cơbản và được xem xét để được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đầu tiên đó là:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật

về đất đai

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND xã, phường,thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây cũng được xemxét bồi thường:

Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan cóthẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủcộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộnghoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

16 Khoản 1 Điều 75 Luật đất đai năm 2013

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyềncấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền vớiđất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất

- Giấy tờ chuyến nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trướcngày 15/10/1993, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử dụng

trước ngày 15/10/1993;

- Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của

pháp luật;

- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất

* Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại

khoản 3 điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP, mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèmtheo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan,nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụngđất theo quy định của pháp luật, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấpthì được bồi thường về đất

2.3.2 Trường hợp không có giấy chứng nhận sử dụng đất nhưng đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận

Theo quy định tại khoản 1 Điều 75 luật đất đai năm 2013 thì trường hợp không có giấy chứng nhận sử dụng đất nhưng đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được Nhà nước bồi thường về đất

Điều 13 Nghị định 47/2014 của Chính phủ về bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất quy định trường hợp bồi thường về đất cho người đang sử dụng đất mà không

có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

- Khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụngđất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số43/2014/NĐ-CP mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 101 và Điều 102 của Luật Đất đai, các Điều

20, 22, 23, 25, 27 và 28 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được bồi thường về đất

- Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng tiền thì số tiền bồi thườngphải trừ khoản tiền nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thutiền thuê đất, thuê mặt nước

Luật đất đai năm 2013 quy định trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

- Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

+ Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102của Luật này;

+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thihành;

+ Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sửdụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợpđồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

+ Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theobản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành ánhoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước cóthẩm quyền đã được thi hành;

+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu côngnghệ cao, khu kinh tế;

+ Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

+ Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ởthuộc sở hữu nhà nước;

+ Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên

hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

+ Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.17

Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền

sử dụng đất luật đất đai 2013 quy định:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sauđây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

17 Điều 99 Luật đất đai năm 2013

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơquan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Namdân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhànước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyềncấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền vớiđất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trướcngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày

- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhândân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành,quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩmquyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thựchiện theo quy định của pháp luật

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày

15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứngnhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy địnhcủa pháp luật.

- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường,nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không cótranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộngđồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất.18

Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, luật đất đai năm 2013 quy định:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành màkhông có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương

và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điềukiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được

Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranhchấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 củaLuật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không viphạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranhchấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xâydựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi

đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất.19

Về Giấy tờ khác về quyền sử dụng đất quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai, Nghị định 43/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hnhf một số điều của luật đất đai năm 2013 quy định:

Các giấy tờ khác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định tại Điểm g Khoản

1 Điều 100 của Luật Đất đai có tên người sử dụng đất, bao gồm:

- Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980

18 Điều 100 Luật đất đai năm 2013

19 Điều 101 Luật đất đai năm 2013

- Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉthị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phânhạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, baogồm:

+ Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sửdụng đất là hợp pháp;

+ Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặcHội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;

+ Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có giấy tờ quyđịnh tại Điểm a và Điểm b Khoản này

- Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, didân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩmquyền phê duyệt

- Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao độngtrong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có)

- Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữanhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước vềnhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép

- Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sửdụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trướcngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấpthuận

- Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để

bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán

bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên

tự đóng góp xây dựng Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàngiao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quyđịnh của pháp luật

- Bản sao giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và các giấy tờ quy định tại cácKhoản 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc

cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ này đã

bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó.20

20 Điều 18 Nghị định 43/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hnhf một số điều của luật đất đai năm 2013

Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai:

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định

từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều

100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tạiKhoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai, Điều 23 của Nghị định này được thực hiện theo quy địnhnhư sau:

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranhchấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sửdụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thônhoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt(sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từtrước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì đượccông nhận quyền sử dụng đất như sau:

+ Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức côngnhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhậnđất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ởthì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đấtxây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì côngnhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đờisống đó;

+ Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nôngnghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diệntích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thứcgiao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;

+ Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụphi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ởđược công nhận theo quy định tại Điểm a Khoản này; phần diện tích còn lại đã xây dựng công

trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận theo quy định tạiĐiểm b Khoản này;

+ Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại cácĐiểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quyđịnh tại Khoản 5 Điều này

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thờigian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; nay được Ủy bannhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặckhông phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạchhoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sửdụng đất như sau:

+ Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất

ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạnmức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diệntích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở

và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ởtheo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

+ Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nôngnghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quyđịnh tại Điểm b Khoản 1 Điều này;

+ Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụphi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất

ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm a vàĐiểm b Khoản này;

+ Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại cácĐiểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quyđịnh tại Khoản 5 Điều này

- Trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng chung thì hạn mứcđất ở quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này được tính bằng tổng hạn mức đất ở của các

hộ gia đình, cá nhân đó