Nghiên cứu khả năng ứng dụng kỹ thuật GPS đo động thời gian thực trong thành lập bản đồ địa chính trên địa bàn huyện tam đảo

Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lựctrong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhànước, sự phát triển lành mạnh của

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN HUY DÃ

“NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH

GIAI ĐOẠN 2009 - 2013”

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông

Thái Nguyên - 2014

LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin can đoan mọi số liệu và kết quả sử dụng để nghiên cứu viết luậnvăn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ học vị nào

- Tôi xin cam đoan mọi trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc

rõ ràng và mọi sự giúp đỡ trong quá trình làm luận văn đểu đã được cảm ơn

Tác giả luận văn

Nguyễn Huy Dã

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình thực hiện luận văn tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp

đỡ của các cá nhân, tập thể, các cơ quan, đơn vị có liên quan tạo điều kiện thuận lợi

để tôi có thể hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn GS.TS Nguyễn Thế Đặng trường Đại học Nông LâmThái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình làm luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường,phòng đào tạo sau đại học trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiệnthuận lợi cho tôi thực hiện tốt luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo UBND thành phố Bắc Ninh; PhòngTài nguyên và Môi trường thành phố

Tôi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp

đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn !

Tác giả luận văn

Nguyễn Huy Dã

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1: Giá đất 10 khu phố trên thế giới có giá cao nhất 27

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của Thành phố Bắc Ninh năm 2013 45

Bảng 3.2 Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại phường Suối Hoa giai đoạn 2009 - 2013 51

Bảng 3.3 Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại phường Ninh Xá giai đoạn 2009 - 2013 53

Bảng 3.4 Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại phường Tiền An giai đoạn 2009 - 2013 55

Bảng 3.5 Giá đất ở trên thị trường tại phường Suối Hoa giai đoạn 2009 - 2013 57

Bảng 3.6 Giá đất ở trên thị trường tại phường Ninh Xá giai đoạn 2009 - 2013 59

Bảng 3.7 Giá đất ở trên thị trường tại phường Tiền An giai đoạn 2009 - 2013 61

Bảng 3.8: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Suối Hoa năm 2009 63

Bảng 3.9: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Suối Hoa năm 2010 63

Bảng 3.10: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Suối Hoa năm 2011 64

Bảng 3.11: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Suối Hoa năm 2012 64

Bảng 3.12: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Suối Hoa năm 2013 65

Bảng 3.13: So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị trường tại phường Suối Hoa, giai đoạn 2009 - 2013 67

Bảng 3.14: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Ninh Xá năm 2009 68

Bảng 3.15: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Ninh Xá năm 2010 68

Bảng 3.16: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Ninh Xá năm 2011 69

Bảng 3.17: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phườngNinh Xá năm 2012 69Bảng 3.18: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phườngNinh Xá năm 2013 70Bảng 3.19: So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị trường tạiphường Tiền An, giai đoạn 2009 - 2013 71Bảng 3.20: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phườngTiền An năm 2009 72Bảng 3.21: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phườngTiền An năm 2010 72Bảng 3.22: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phườngTiền An năm 2011 73Bảng 3.23: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phườngTiền An năm 2012 73Bảng 3.24: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phườngTiền An năm 2013 74Bảng 3.25: So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị trường tạiphường Tiền An, giai đoạn 2009 - 2013 75Bảng 3.26: Đánh giá nguyên nhân gây biến động giá đất tại thành phố Bắc Ninh qua

ý kiến của người dân 80

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai 7

Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 8

Hình 2.1: Bản đồ hành chính 3 phường 35

Hình 3.1: Sơ đồ địa giới hành chính thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh 36

Hình 3.2: Đường Ngô Gia Tự và Nguyễn Gia Thiều (đoạn tại phường Suối Hoa) 52

Hình 3.3: Đường Nguyễn Cao và Khu dân cư Hà Nội (thuộc phường Ninh Xá) 54

Hình 3.4: Đường Nguyễn Cao (đoạn chợ Đọ Xá) và đường Đỗ Trọng Vỹ 60

Hình 3.5: Đường Trần Hưng Đạo (đoạn Trung tâm thương mại) 62

Hình 3.6: Đường Nguyễn Cao (VT1: giáp chợ; và VT2: phía trong) 76

Hình 3.7: Đường Trần Hưng Đạo (đoạn Chợ Nhớn) và đường Nhà Chung 77

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

DANH MỤC CÁC BẢNG iii

DANH MỤC CÁC HÌNH v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

MỤC LỤC vii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

2.1 Mục tiêu tổng quát 2

2.2 Mục tiêu chi tiết 3

3 Ý nghĩa của đề tài 3

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 4

1.1.1 Khái niệm về giá đất 4

1.1.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở 4

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 8

1.2 Cơ sở pháp lý 12

1.3 Phương pháp xác định giá đất 14

1.3.1 Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam 14

1.3.2 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất 18

1.3.3 Phương pháp xác định giá đất ở đô thị 19

1.4 Công tác quản lý Nhà nước về giá đất ở Việt Nam 20

1.5 Tình hình biến động giá đất trên thế giới và Việt Nam 22

1.5.1 Tình hình biến động giá đất trên Thế giới 22

1.5.2 Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam 27

Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 31

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 31

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 31

2.2 Nội dung nghiên cứu 31

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai và giá đất ở của thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013 31

2.2.2 Đánh giá tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013 31

2.2.3 Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013 32

2.2.4 Xác định nguyên nhân gây nên tình trạng biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013 32

2.2.5 Đề xuất một số giải pháp nhằm kiểm soát giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh 32

2.3 Phương pháp nghiên cứu 32

2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 32

2.3.2 Phương pháp thu thập tài liệu số liệu sơ cấp 32

2.3.3 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 32

2.3.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 34

2.3.5 Phương pháp chuyên gia 34

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh 36 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 36

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 38

3.1.3 Tình hình quản lý và sử dụng đất 41

3.1.4 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về đất đai và giá đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh .48

3.2 Đánh giá tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013 48

3.2.1 Tình hình biến động giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại thành phố Bắc Ninh giai đoạn năm 2009 - 2013 48

3.2.2 Tình hình biến động giá đất ở trên thị trường tại thành phố Bắc Ninh giai

đoạn năm 2009 - 2013 56

3.2.3 So sánh biến động giá đất ở do Nhà nước quy định với giá đất ở trên thị trường tại thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013 62

3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013 76

3.3.1 Yếu tố vị trí 76

3.3.2 Yếu tố khả năng sinh lợi 77

3.3.3 Yếu tố cơ sở hạ tầng 78

3.3.4 Yếu tố dân số 78

3.4 Nguyên nhân và xu hướng biến động giá đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013 79

3.4.1 Xu hướng biến động giá đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh 79

3.4.2 Nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013 79

3.5 Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh trong thời gian tới 83

3.5.1 Giải pháp về chính sách, pháp luật 83

3.4.2 Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực 84

3.4.3 Giải pháp về công nghệ, kỹ thuật 85

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 86

1 Kết luận 86

2 Kiến nghị 87

TÀI LIỆU THAM KHẢO 89

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuấtđặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, làđịa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốcphòng Từ ngàn xưa con người đã biết dựa vào đất đai để tồn tại và phát triển vàngày càng nhận thức được vai trò tầm quan trọng của đất đai

Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm Khi Hiếnpháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêmcấm hoàn toàn việc mua bán đất đai, tuy nhiên giao dịch mua bán vẫn diễn ra ngầm chủyếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua và người bán Hiến pháp

1992 ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đượcNhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của phápluật” Lần đầu tiên giá đất được sử dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuếđất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi” Đây là mốcđánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trường bất động sản gắn với nó làcác hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày càng diễn ra mạnh mẽ Để đáp ứngnhu cầu ngày càng cao, Luật Đất đai 1993 ra đời, tiếp theo nó là Luật Đất đai 1998, LuậtĐất đai 2001, 2003 và Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 20013 ra đời thể hiện cách tiếpcận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, coiđất đai là tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước Cho nên đất đai trởthành một thứ hàng hoá có giá

Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệphoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp

để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sựhình thành và phát triển lành mạnh của thị trường BĐS Xã hội ngày càng phát triểncùng với đó là sự vận động mạnh mẽ của cơ chế thị trường, đất đai trở thành đốitượng trao đổi, mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, … và dần hình thành thị trườngriêng - thị trường đất đai - thị trường Bất động sản Thị trường BĐS ở nước ta đãhình thành và phát triển bao gồm cả thị trường chính thức và không chính thức (thị

trường BĐS ngầm); thị trường không chính thức nổi lên là một thách thức đối với

xã hội và quản lí của Nhà nước

Giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đaibằng biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lựctrong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhànước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kémtrong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả Dovậy, việc sử dụng có hiệu quả các nguồn lực, đặc biệt là đất đai đang là một đòi hỏi hếtsức cấp bách Yêu cầu nắm bắt và quản lý chặt chẽ đến giá đất là nhiệm vụ quan trọngđối với các cấp chính quyền từ Trung ương đến địa phương

Thành phố Bắc Ninh là trung tâm kinh tế - văn hóa - chính trị của tỉnh BắcNinh, có vị trí địa lý thuận lợi, cách thủ đô Hà Nội khoảng 20 km Trong nhữngnăm gần đây, cùng với tốc độ phát triển chung của tỉnh, Thành phố đã có nhữngchuyển biến mạnh mẽ đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản Tuy nhiên, với tìnhhình kinh tế Thế giới nói chung và ở Việt Nam nói riêng thì bất động sản đang bị

“đóng băng”, giá đất ở giảm sâu, thị trường bất động sản ảm đạm…thì thành phốBắc Ninh cũng không nằm ngoài các quy luật trên Vậy yếu tố nào đã và đang ảnhhưởng chính tới giá bất động sản nói chung và giá đất ở nói riêng tại thành phốBắc Ninh? Các giải pháp nào có thể tháo gỡ cho thị trường bất động sản hiện nay

Vì vậy, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở là vấn đề quan trọngnhằm xác định được đúng nguyên nhân để thị trường bất động sản có thể đượcđiều tiết là vấn đề cấp thiết hiện nay

Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn trên và dưới sự hướng dẫn của GS.TS.Nguyễn Thế Đặng, tôi tiến hành thực hiện đề tài:“Nghiên cứu biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, giai đoạn 2009 - 2013”.

2 Mục tiêu của đề tài

- Đề xuất một số giải pháp cho để quản lý giá đất ở có hiệu quả.

2.2 M ục tiêu chi tiết

- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của thành phốBắc Ninh

- Khái quát được thực trạng của giá đất ở tại khu vực thành phố Bắc Ninh

- Thu thập và tổng hợp các thông tin có liên quan đến yếu tố giá đất ở

- Đánh giá đúng thực trạng biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố BắcNinh trong giai đoạn 2009 - 2013

- Xác định và phân tích các yếu tố tác động đến giá đất ở trên địa bàn thành phốBắc Ninh

- Đề xuất định hướng một số giải pháp cho quản lý giá đất của thành phố Bắc Ninh

3 Ý nghĩa của đề tài

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

1.1.1 Khái ni ệm về giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai

mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợitrong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô Nói cách khác giá cả đất đai cao haythấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyểnnhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm đượcchi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Tại Điều 3

của Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất; Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” (Luật đất đai 2013) [12].

Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:

1 Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quyđịnh tại Điều 55 của Luật đất đai năm 2013

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quankhi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1 1.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm vàchú trọng của nhiều ngành, vì vậy việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một yếu

tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá trị củađất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vàonguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chínhnhư: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu

bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác

về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu nhữngmảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụhơn …) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn Có hai loại địa tô chênh lệch,gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản vàlao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau

- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canhđem lại Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản khôngbằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau

Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có haiyếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau:

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất các biệt

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi

ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơngiá cả sản xuất

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinhdoanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất củađịa chủ để xây dựng Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất

lớn Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sựphát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên [10].

1.1.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất cóthể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởngcủa địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngượclại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên Trong quá trình pháttriển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng,việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hànglàm cơ sở để xác định giá đất Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãisuất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn.Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyếtđịnh giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp

Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, vớimối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết vàđưa ra công thức xác định giá đất:

Giá đất = Địa tô

Lãi suất ngân hàng

1.1.2.3 Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất

và làm cho giá đất luôn biến động

Đường cầu

Đường cungE

Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai

Theo hình 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cânbằng Khi các yếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung vàđường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhàtăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ

E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0xuống P1

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến cóphần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đềnày có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thịtrường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi nàysang nơi khác Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương docác yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư …

Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sửdụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc cóthế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xemnhư hàm số của giá Theo Luật Đất đai năm 2013, hiện ở nước ta có hai loại giá đất

được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước qui định và giá thịtrường do các bên thoả thuận Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phảibám sát giá thị trường Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất,cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tácđấu giá QSDĐ).

Giá

D1G1D

G

Số lượng đất đai

Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn

Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong thờigian ngắn Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố định, bất kểgiá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu củatừng địa phương Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất

cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuống thông quaviệc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất

1.1.3 Các y ếu tố ảnh hưởng đến giá đất

1.1.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với giá đất

Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến,cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm: yếu tốkinh tế, nhân khẩu, xã hội, quốc tế

- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế,

xã hội Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với:

+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất tăng, vìthế giá đất tăng lên.

- Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giáđất Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:

+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong

cả nước

+ An ninh xã hội: yếu tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực có trật

tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn

+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biếnđộng của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận Khi đất cung không đủ cầu, dongười đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người đầu cơbán tháo làm đất rớt giá

+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đấtbiểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đôngđúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá

có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác

- Yếu tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là khôngthể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế

+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liênquan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đấtđai cũng không ngoại lệ

+ Yếu tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với quốc giakhác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hoãn thì cólợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đầt tăng

- Yếu tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọngđối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia Trongquá trình chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế vá ổn định kinh tế, vật

tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định.Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:

+ Tình trạng phát triển kinh tế

+ Mức độ dự trữ và đầu tư: hai yếu tố này có mối tương quan thuận với nhau+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ

+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư

* Vị trí: yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói

về vị trí vụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại

2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại

vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của đất Những khu vựcđất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đấtcùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những khu đất nằm tại cácngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khuđất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vịtrí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn Vì vậy xem xét đánh giá ưu thế về vị trí

là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất

1.1.3.3 Yếu tố cá biệt

Yếu tố các biệt là những yếu tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của thửađất Bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc,điều kiện cơ sở hạtầng, hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất… Ảnhhưởng của yếu tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất

Trong đó yếu tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là yếu tố cá biệt,bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật độ xâydựng, loại hình sử dụng …

Ngoài những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác như yếu

tố tâm lý, mục đích sử dụng đất …

1.1.3.4 Các yếu tố chung bên ngoài

* Các yếu tố chính trị pháp lý

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địaphương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường đất nói chung và sựđầu tư vào lĩnh vực đất nói riêng Cụ thể là:

- Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vàođịa phương có thể làm tăng nhu cầu về đất qua đó có thể làm cho giá đất gia tăng

- Các chính sách tác động trực tiếp như:

+ Chính sách cho phép Việt kiều mua đất tại Việt Nam

+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực đất

+ Các chính sách thuế của Nhà nước đối với đất

* Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan:

- Tình hình cung - cầu đất trong khu vực

- Đặc điểm của những người tham gia thị trường đất trong khu vực

- Các điều kiện của thị trường đất trong khu vực

- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoátnước, cấp điện, thông tin liên lạc )

- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao,trung bình hay thấp) so với các vùng khác

- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;

- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

- Mức độ lạm phát chung

- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụngtrong vùng

* Các yếu tố xã hội

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị đất Một khu vực mà mật độdân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị đất nơi đó sẽtăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như:chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán ngườidân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của đất Tình trạng những người sốngtrong đất, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệtình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống Những vấn đề liênquan đến thuyết phong thuỷ

1.2 Cơ sở pháp lý

Để đảm bảo cho công tác quản lý nhà nước về đất đai theo đúng xu thế phát triểncủa Việt Nam và phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường theođịnh hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai đã được chế định lại Luật Đất đai

năm 1993 ra đời là dấu mốc quan trọng khi tại điều 12 qui định: “Nhà nước xác định giá

các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi” Đây là lần

đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định phápluật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Từ năm 1993 đến nayNhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy định về phương pháp xác định giá đất, quyđịnh khung giá các loại đất, điển hình là:

- Nghị định 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc phânloại đô thị và cấp quản lý đô thị

- Căn cứ Nghị định 188/2004/ND-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghịđịnh số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác địnhgiá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 về thẩm định giá mà nộidung chủ yếu có liên quan đến thẩm định giá đất

- Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức mạnglưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quiđịnh tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phươngpháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất;

- Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ vềsửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/ND-CP

- Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính

về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ -CP

- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định, banhành bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định vềgiá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủquy định về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư số số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy địnhchi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụthể và tư vấn xác định giá đất

Cùng với các văn bản quy định chung của Chính Phủ, các Bộ ban ngành liênquan như Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài chính … Giai đoạn 2009 - 2013, tỉnhBắc Ninh cũng đã ban hành các quy định về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh như:

- Nghị quyết số 126/2008/NQ-HĐND16 ngày 09/12/2008 của HĐND tỉnh vềviệc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm 2009

- Nghị quyết số 147/2009/NQ-HĐND16 ngày 09/12/2009 của HĐND tỉnh vềviệc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm 2010

- Nghị quyết số 181/2010/NQ-HĐND16 ngày 09/12/2010 của HĐND tỉnh vềviệc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm 2011

- Nghị quyết số 36/2011/NQ-HĐND17 ngày 09/12/2011 của Hội đồng nhândân tỉnh về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh năm 2012

- Nghị quyết số 65/2012/NQ-HĐND17 ngày 12/12/2012 của Hội đồng nhândân tỉnh về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh năm 2013

- Quyết định số172/2008/QĐ-UBND ngày 23 tháng 12 năm 2008 của UBNDtỉnh Bắc Ninh Về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm 2009

- Quyết định số172/2009/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2009 của UBNDtỉnh Bắc Ninh Về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm 2010

- Quyết định số 162/2010/QĐ-UBND ngày 23/12/2010 của UBND tỉnh BắcNinh Về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm 2011

- Quyết định số 155/2011/QĐ-UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành ngày 22 tháng

12 năm 2011 của UBND tỉnh Bắc Ninh Về việc quy định giá các loại đất trên địabàn tỉnh Bắc Ninh năm 2012

- Quyết định số140/2012/QĐ-UBND ngày 25 tháng 12 năm 20012 của UBNDtỉnh Bắc Ninh Về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm 2013

1.3 Phương pháp xác định giá đất

1 3.1 Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam

Tại Việt Nam phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và công

tác định giá đất được quy định cụ thể tại các văn bản quy phạm pháp luật (phần 1.2

đề tài này) Trong đó cụ thể qui định có bốn phương pháp xác định giá đất được áp

dụng tại Việt Nam bao gồm:

* Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích cácmức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loạiđất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí)

để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

Trình tự tiến hành

Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửa đất,khu đất cần định giá để thu thập thông tin

- Thời gian thu thập thông tin

- Những thông tin cần thu thập: Vị trí, hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về kết cấu

hạ tầng, môi trường, các đặc điểm về pháp lý, thời điểm chuyển nhượng, mức giá chuyểnnhượng, thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán

- Điều kiện của thông tin: những thông tin trên đây phải được thu thập từ kếtquả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trườngtrong điều kiện bình thường qui định tại Khoản 2 Điều 1 của Nghị định số123/2007/NĐ-CP

Bước 2: So sánh, phân tích thông tin

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1 tiến hành tổnghợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữacác thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định gía Trên cơ sở đó xácđịnh các tiêu chí giống nhau và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửađất, khu đất cần định giá

Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất

so sánh với thửa đất, khu đất so sánh như sau:

±

Mức tiền điều chỉnh về giá hìnhthành những yếu tố khác biệt củatừng thửa đất, khu đất so sánh vớithửa đất, khu đất cần định giáBước 4: Xác định giá thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân củacác mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt

về giá ở bước 3

* Phương pháp xác định mức giá bằng thương số giữa mức thu nhập thuần

tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệmbình quân một năm (tính đến thời điểm xác đinh giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳhạn một năm tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệmcao nhất trên địa bàn

Trình tự tiến hành:

Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá

- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc để cho thuê thìtổng thu nhập của thửa đất cần địnhgiá chính là số tiền thuê đất hoặc thuê bất độngsản thu được hàng năm Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản trên thị trường tạithời điểm định giá đất.

- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thìtổng thu nhập được tính như sau:

+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản thì tổng thu nhậpcủa thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên củathửa đất thu được hàng năm

+ Đối với đất trồng cây lâu năm thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thuhàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tuỳ đặc điểm của từng loại câyBước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập

Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như sau: Thuế sử dụng đất,chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất Các khoản chi phí này tính theo các quy địnhhiện hành của Nhà nước, khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thìtính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất kinhdoanh đã chi trả

Bước 3: Xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức

Thu nhập thuần

tuý hàng năm =

Tổng thu nhập hàngnăm đã tính ở bước 1 -

Tổng chi phí đãtính ở bước 2Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tính =

Thu nhập thuần tuý hàng năm thu được từ

thửa đấtLãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồngViệt Nam hạn 12 tháng

* Phương pháp chiết trừ

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằngcách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản

Trình tự tiến hành:

Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản

đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặcđiểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng,đặc điểm pháp lý, giá cả …)

Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất(nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên

Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đấtGiá trị hiện tại của

các tài sản trên đất =

Giá trị xây dựng mới tạithời điểm định giá -

Phần giá trị haomònTrong đó:

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm giá được tính bằng chi phí thay thế để đầu tưxây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sản hiện có trên đất hoặcchi phí tái tạo các tài sản trên đất đó Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trựctiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người đầu tư xây dựng

- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm các hao mòn hữu hình vàhao mòn vô hình

Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ởbước 1

Đơn giá của thửa đất =

Giá trị của thửa đấtDiện tích thửa đấtBước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất củacác bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đấy của các bất động sản

Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo giá bình quân của cácđơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó

* Phương pháp thặng dư

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triểntheo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhấtbằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trịphát triển giả định của bất động sản

Trình tự tiến hành:

Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đấtdựa vào các căn cứ sau:

- Đặc điểm của khu đất

- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, quy hoạch và các quy định về xây dựng,quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản

Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đấtphân lô, … dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển

Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất

Giá trị ước tính

của thửa đất =

Tổng giá trịphát triển -

Tổng chi phíphát triển

1.3.2 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất

- Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệu cầnthiết để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên thị trườngtrong điều kiện bình thường, đồng thời phân tích, lựa chọn các thông tin, số liệuchính xác và có độ tin cậy cao

- Trong trường hợp thu thập đầy đủ thông tin, số liệu có thể áp dụng cả bốnphương pháp xác định gí đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làmphương pháp chủ yếu để xác định giá đất

- Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phươngpháp xác định giá đất quy định tại Thông tư này để kiểm tra, so sánh,đối chiếu cácmức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể

+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thịtrường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống.

+ Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường,không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường

+ Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xácđịnh giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ quyđịnh tại khoản 5 Điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ-CP

Các phương pháp xác định giá đất trên được áp dụng để xác định giá trị củathửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho từng vị trí đất

1.3.3 Phương pháp xác định giá đất ở đô thị

Bước 1: Xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị

Căn cứ vào phân loại đô thị, đối chiếu bảng giá đất đô thị theo Nghị định188/2004/ND-CP, ta tìm khung giá chuẩn mà Nhà nước qui định cho đô thị màchúng ta đang cần xác định giá

Bước 2: Phân loại đường và vị trí đất đô thị

1 Phân loại đường

2 Phân loại đô thị

Bước 3: Xác định giá cho từng vị trí

Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, việc xác định giá cho từng vị trí đất

có thể sử dụng một trong hai cách sau:

+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất:

Trong mối vị trí đất của từng loại đường phố hoặc từng đoạn phố cụ thể đểlựa chọn ra tối thiểu ba thửa đất tại các điểm khác nhau có tính đại diện cho cả vị tríđất Sau đó, tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách áp dụng các phươngpháp xác định giá đất và tính giá một đơn vị diện tích (m2) của từng thửa đất

Giá đất của từng vị trí được xác định là mức giá bình quân của các mức giácủa các thửa đất đã lựa chọn nêu trên

+ Cách thứ 2: Định giá đất vị trí của từng khu vực, từng loại đường phố hoạcđường phố, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất còn lại củatừng khu vực, từng loại đường phố.

Cách thức xác định giá đất vị trí 1 thực hiện như định giá trực tiếp cho từng

vị trí đất nêu trên

Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đấy Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tiến hànhxây dựng hệ số vị trí định giá cho từng loại đường phố của các loại đô thị theonguyên tắc: Đất vị trí số 1 của đường phố nào có mức giá cao nhất của đường phố

đó ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp theo của từng loại đường phố tương ứng có

hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn.[5]

1.4 Công tác quản lý Nhà nước về giá đất ở Việt Nam

Luật Đất đai 2003 đã tạo nên nhiều đối tượng mới quan trọng, trong đó trọng tâm

là hoàn chỉnh 4 công cụ quản lý đất đai gồm pháp luật, quy hoạch, tài chính và hànhchính cho phù hợp với cơ chế thị trường trong hoàn cảnh hội nhập kinh tế quốc tế Công

cụ tài chính đất đai được xây dựng lại bao gồm các nội dung chính như: hệ thống tàichính đất đai được xác định bao gồm giá đất và thuế đất nhằm điều chỉnh các mối quan

hệ liên quan đến đất đai trong cơ chế thị trường (Điều 54 và Điều 55); giá đất do Nhànước qui định phải phù hợp với giá đất trên thị trường (Điều 56) …

Trên thực tế triển khai hệ thống tài chính đất đai, mặc dù pháp luật đã qui định giáđất của Nhà nước phải xác định phù hợp với giá đất trên thị trường nhưng qui định nàykhông được thực hiện đầy đủ ở các địa phương Mặt khác, các địa phương cũng muốn giữmặt bằng giá đất thấp để tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư cho địa phương mình.Trong hoàn cảnh này, Chính phủ đã ra Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 vềsửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghịđịnh số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần, trong

đó quy định UBND cấp tỉnh phải xác định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trongtrường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, bồi thường cho người bị thu hồi đất và tính giátrị quyền sử dụng đất trong cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước (Khoản 2 Điều 4, Khoản 1Điều 5 và Điều 6) Qui định này lại được thể hiện một lần nữa trong nội dung của Nghịđịnh số 123/2007/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-

CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chínhphủ ban hành ngày 27/7/2007.

Ngoài ra Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005

về thẩm định giá mà nội dung chủ yếu có liên quan đến thẩm định giá đất

Để triển khai các quy định của pháp luật khung về định giá đất, Bộ Tài chính

đã ban hành hoặc phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành nhiều thông

tư hướng dẫn, bao gồm:

1 Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiệnNghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương phápxác định giá đất và khung giá các loại đất;

2 Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức mạnglưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quiđịnh tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phươngpháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

3 Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thực hiện Nghịđịnh số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về thẩm định giá;

4 Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghịđịnh số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giáđất và khung giá các loại đất và Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chínhphủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP;

5 Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫnxây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyềncủa UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

Bên cạnh việc xây dựng khung pháp lý về giá đất và định giá đất trên cơ sởLuật Đất đai, Quốc hội khoá 11 đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản ngày29/6/2006, trong đó qui định về hoạt động cung cấp dịch vụ định giá bất động sản.Chính phủ đã ban hành sau đó Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quiđịnh chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản Bộ Tài chính và

Bộ Xây dựng đã độc lập hướng dẫn thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ định giá

và dịch vụ định giá đất và dịch vụ định giá bất động sản, cụ thể gồm:

1 Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều kiện thủ tụccấp phép hoạt động đăng ký hoạt động tư cấn về giá đất (hướng dẫn theo Luật Đất đai);

2 Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 về việc ban hànhchương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giábất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và được đính chínhmột số điểm bằng quyết định số 1048/QĐ-BXD ngày 04/12/2008 (hướng dẫn theoLuật Kinh doanh bất động sản)

Hiện nay, Luật đất đai năm 2013 và năm 2014 được Quốc Hội thông qua đưavào thực hiện đã góp hoàn thiện hơn công tác quản lý Nhà nước về đất đai nóichung và quản lý về giá đất nói riêng

1.5 Tình hình biến động giá đất trên thế giới và Việt Nam

1.5.1 Tình hình bi ến động giá đất trên Thế giới

Trong giai đoạn phát triển hiện nay của nền kinh tế thế giới, mỗi lĩnh vựckinh tế đều có những thay đổi sâu sắc Hình thái và sự phát triển của thị trường BĐStrên thế giới cũng không nằm ngoài quá trình đó Tốc độ tăng trưởng vượt trội củathị trường hàng hóa dẫn đến các nhu cầu mở rộng đầu tư đã thúc ép mở rộng thịtrường BĐS và đã tạo nên xu hướng tăng giá đất Tại các nước đang trong giai đoạntăng trưởng nhanh, hoặc thu hút đầu tư nước ngoài mạnh thường có các cơn sốt giáđất ở các vùng kinh tế phát triển và các đô thị Các cơn sốt giá đất ảnh hưởng đếntăng trưởng kinh tế, mức đầu tư nước ngoài nên Chính phủ có thể áp dụng các hìnhthức can thiệp vào các thị trường đất đai, điển hình như cơn sốt giá đất năm 1989 -

1992 làm khối lượng giao dịch đất đai ở Pari giảm 11.5% năm 1991, đến năm 1992

đã làm cho các văn phòng giao dịch trống rỗng Khi đó Chính phủ Pháp ban hànhcác đạo luật nhằm giúp người mua đất giảm tiền thuế tương đương 10% giá muađất Vào những năm 1990 những cơn sốt giá đất cũng làm phá sản nhiều công tyBĐS Nhật Bản, Mỹ, Anh Một số đặc điểm rất quan trọng của thị trường nhà đấthiện đại trên thế giới và thị trường này vượt ra ngoài khuôn khổ của Quốc gia, trởthành thị trường hấp dẫn của tư bản nước ngoài Do vậy những nước có dự trữngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan… có hoạt động kinh doanh BĐS rất mạnh

Trong những năm gần đây, thị trường BĐS trên thế giới ổn định và phát triểnmạnh hơn Tuy vậy cũng có xu hướng tăng rõ rệt cho đến năm 2008 nền kinh tế Mỹkhủng hoảng, sau đó nhanh chóng lan ra toàn cầu trở thành khủng hoảng kinh tế thếgiới; Cuộc khủng hoảng này làm cho nhiều ngân hàng phải đóng băng, tình trạngkinh tế bị suy thoái đã làm cho giá nhà đất giảm xuống đáng kể, các văn phòng giaodịch kẹt vốn trong vấn đề nhà nhà đất hàng nghìn tỷ USD, thị trường này trở nên trìtrệ và bắt đầu đóng băng Tình trạng suy thoái kinh tế hiện nay đang dần được khắcphục và thị trường BĐS đang ấm dần lên.

Theo CafeLand - Tuy kinh tế thế giới năm qua vẫn chưa có nhiều khởi sắc vàphục hồi như mong đợi nhưng thị trường bất động sản vẫn có một năm khá sôiđộng Làn sóng tăng giá nhà vẫn liên tiếp càn quét qua hầu hết các thị trường nhàđất nổi cộm và vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại

Sau đây là những đánh giá chung về tình hình hoạt động của các thị trườngnhà đất nổi bật trên thế giới trong năm qua:

Theo đó, giá nhà tại 20 thành phố đã tăng 1% trong tháng 1 Trong đó,Phoenix và San Francisco là 2 thành phố có mức tăng cao nhất với 1,9%, sau đó làAtlanta tăng 1,8%, Las Vegas, Tampa, Florida tăng 1,7%.

Tháng 6/2013, báo cáo của công ty S&P/Case-Shiller thông qua chỉ số tổnghợp về giá nhà nhận định, giá nhà ở 20 thành phố của Mỹ trong tháng này đã tănghơn 2,5% so với tháng trước và là mức tăng hàng tháng lớn nhất kể từ năm 2000

Theo các chuyên gia kinh tế, mặc dù thị trường nhà đất của Mỹ vẫn cònnhiều khó khăn song các số liệu mới nhất ở trên đã cho thấy xu hướng tích cựctrong năm 2014, giúp củng cố hơn nữa nền kinh tế Mỹ [21]

 Anh

Tháng 1/2013, thị trường nhà ở London bất ngờ được tung ra ồ ạt đã đẩy giánhà tại đây tăng lên mức cao nhất kể từ năm 2008, theo Rightmove Theo đó, giánhà chào bán tại thủ đô London đã tăng 3,6% so với tháng trước với mức trung bìnhkhoảng 480.890 bảng Anh (764.000 USD) Mặt khác, giá nhà đã tăng 9,7% so vớimột năm trước đó, đây là mức tăng hàng năm lớn nhất kể từ tháng 2/2010

Trong tháng 8, báo cáo của công ty nghiên cứu thị trường Hometrack Ltdcho biết, giá nhà tại Anh lại tiếp tục tăng và đây cũng là mức tăng trưởng mạnh nhấttrong vòng 6 năm qua khi nhu cầu đã vượt qua nguồn cung nhà ở trên thị trường

Phát biểu tại tại hội nghị về kinh tế cuối tháng 11/2013, Phó Thủ Tướng Anh Nick Clegg cho biết, Anh có thể sẽ áp đặt một loại thuế mới cho các nhà đầu tư bất độngsản nước ngoài trước sự gia tăng quá lớn của giá nhà tại Anh Hiện tại, mức thuế cho bất

-kỳ khoản lợi nhuận từ việc bán một tài sản mà không được xem là nhà của chính họ là28% Tuy nhiên, các nhà đầu tư bất động sản nước ngoài vẫn được miễn khoản này Sựđiều chỉnh này đang được chính phủ Anh cân nhắc kỹ càng

 Trung Quốc

Thị trường bất động sản Trung Quốc luôn được nhắc đến với sự phát triển

quá nóng dẫn đến giá bị đẩy lên cao bất thường cùng hàng loạt các thành phố “ma”

trải dài khắp cả nước Do đó, chính phủ Trung Quốc đã ban hành khá nhiều chínhsách nhằm kiềm chế giá bất động sản trong năm 2013 Cụ thể như, cấm bán căn hộthứ hai cho người hộ khẩu ngoại tỉnh, tăng thuế đối với bên bán hàng, tăng lãi suất

và hạn chế mua nhà ở thứ hai…

Theo số liệu của China Index Academy, đầu tư bất động sản của Trung Quốctrong 6 tháng đầu năm tăng 20,3% so với cùng kì năm trước, doanh thu của 10 công

ty phát triển nhà hàng đầu của Trung Quốc tăng 44% đạt 490 triệu nhân dân tệ (79,8triệu USD) trong 6 tháng đầu năm nay

Mặt khác, số liệu công bố của Cục Thống kê Trung Quốc ngày 15/7, kinh tếTrung Quốc đang trên đà tăng trưởng chậm lại, nhưng doanh số bán nhà lại khôngngừng tăng lên

Tuy nhiên, bất chấp việc “tháo hơi” cho bong bóng bất động sản của chính phủ, 4thị trường bất động sản lớn của Trung Quốc vẫn đạt được doanh số tăng kỷ lục trongtháng 11/2013.Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Trung Quốc, thị trường bất độngsản ở 4 thành phố Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến tăng vọt khoảng181,72% so với năm trước, doanh thu ước tính khoảng hơn 472 tỷ NDT

 HongKong

Hình 1.2: Hồng Kông, Trung Quốc

Đầu năm 2013, Trưởng đặc khu hành chính Hong Kong Lương Chấn Anh đã công

bố nhiều chính sách mới nhằm mục đích hạ nhiệt cơn sốt bất động sản tại khu tự trị này

Tháng 2/2013, Doanh số bán nhà tại Hong Kong sụt giảm sau khi Chính phủ nướcnày tăng gấp đôi thuế trước bạ với tài sản có giá trị hơn 2 triệu HKD (258.000 USD)

Tháng 3/2013, chính quyền Hong Kong đã cam kết hỗ trợ nguồn cung đất vàdành riêng 580 triệu USD ngân quỹ hàng năm trong vòng 5 năm tới để tìm kiếm cáckhu vực xây dựng mới, hy vọng tháo gỡ tình trạng thiếu hụt đất hiện nay

Ngoài ra, Kết quả một cuộc khảo sát thường niên vừa công bố của trườngĐại học Trung Văn Hong Kong về chất lượng cuộc sống ở đặc khu hành chính nàycho thấy, thu nhập của các hộ gia đình Hong Kong đã không thể theo kịp tốc độ leothang của giá nhà ở và khoảng cách này đã bị nới rộng nhất từ trước đến nay.

 Singapore

Báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản Singapore của Savills cho biết, tronggiai đoạn từ quý 1/2012 đến quý 3/2013 ở phân khúc các dự án mới mở bán, người muanhà đang ưa chuộng các căn hộ diện tích nhỏ từ 60 - 80m2

Ngoài ra, Singapore còn áp dụng tiêu chuẩn xây dựng mới đối với các côngtrình xây dựng tại nước này, chuyển từ tiêu chuẩn Anh (British Standards) sang tiêuchuẩn Châu Âu (Eurocodes)

Đáng chú ý, vào tháng 7/2013, các ngân hàng và tổ chức tài chính tạiSingapore sẽ xem xét tất cả cả các nghĩa vụ nợ khác của người vay trước khi cấpmột khoản vay bất động sản Cơ quan tiền tệ Singapore cho biết, từ ngày 29/6, các

tổ chức tài chính không phải cung cấp bất cứ khoản vay bất động sản nào vượt quátổng tỷ lệ nợ từ 60% Quy định cho vay bất động sản mới này sẽ là biện pháp thứ 7của đảo quốc sư tử trong việc nỗ lực quản lý trị trường địa ốc 4 năm qua

 Thái Lan

Là thị trường bất động sản mới nổi trong khu vực Đông Nam Á, Thái Lan đã có thịtrường nhà đất phát triển rất mạnh mẽ và bài bản từ khá lâu Giá nhà tại đây được ghi nhận

đã có sự bùng nổ và ngày càng khó kiểm soát nhất là ở các thành phố lớn

Thị trường căn hộ Bangkok vẫn duy trì đà tăng trưởng trong quý cuối cùngnăm 2013 bất chấp sự suy thoái kinh tế và bất ổn chính trị đang diễn ra Theo cổngthông tin tìm kiếm bất động sản HipFlat, giá bất động sản tại các quận trung tâmvẫn duy trì mức tăng trưởng tốt Giá căn hộ tăng được nhận định là do tác động củaviệc tăng giá đất đã thúc đẩy chi phí xây dựng tăng cao, HipFlat nhận định

Jones Lang LaSalle cũng nhận định, thị trường bất động sản Thái Lan đã có

sự đi lên mạnh mẽ mặc điều kiện bất lợi và xu hướng đi xuống của kinh tế thế giới

Bảng 1.1: Giá đất 10 khu phố trên thế giới có giá cao nhất

ĐVT: 1.000USD/m 2

4 Boulevard du Général de Gaulle, Cap Ferrat Pháp 79

(Nguồn:http://landtoday.net/vn/tintuc)[21]

1.5.2 Tình hình và nguyên nhân bi ến động giá đất ở Việt Nam

1.5.2.1 Tình hình biến động giá đất trong cả nước

 Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2008

Từ cuối năm 2003, thị trường bắt đầu diễn ra trầm lắng, năm sau lạnh hơnnăm trước Theo số liệu thống kê năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%,năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78% Nguyên nhân “hạ sốt” phần lớn dođiều chỉnh của nhà nước Theo chỉ đạo của Chính phủ, ngày 09/04/2002, UBNDthành phố Hà Nội đã ra Chỉ thị 17 về một số biện pháp cấp bách và tăng cườngquản lý đất đai Tại thành phố Hồ Chí Minh ngày 22/04/2002, UBND đã ban hànhChỉ thị 08 về chấn chỉnh và tăng cường quản lí Nhà nước về nhà, đất trên địa bànthành phố Các quận, huyện của Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đã đồng loạttriển khai thực hiện hai chỉ thị trên một cách đồng bộ và kiên quyết

Sau thời gian đóng băng, đến năm 2008, thị trường BĐS cũng đã ấm dần và

rã đông Quý 1 năm 2008 thị trường bắt đầu sôi động, nhiều trung tâm môi giới đã

ghi nhận những báo cáo giao dịch tốt hơn rất nhiều ngay trong những ngày đầutháng 1, nhiều giao dịch được thực hiện thành công Người mua trong số đó lànhững người thu được khoản lớn từ những giao dịch trên thị trường chứng khoán,

họ tìm kiếm biệt thự và nhà ở cao cấp bằng số tiền lời chứng khoán

Không chỉ những giao dịch mua bán nhà ở, ngay cả nhu cầu về đất xây dựng

công sở, cơ quan cũng trở lên “nóng” khi giá thuê văn phòng ngày càng tăng, đối

tượng của thị trường BĐS còn lại là những dự án xây dựng các khách sạn cao cấpxung quanh các khu nhà làm việc mới của Chính phủ Chỉ xét tính xung quanh khunhà Trung tâm hội nghị Quốc gia mà đã có sự cạnh tranh quyết liệt giữa các chủ đầu

tư từ Hàn Quốc và Nhật Bản với số vốn lên tới hàng trăm triệu USD Giá nhà đấttăng cao, có nơi hơn 30% giá trước, có nơi 50%, hay 80%, và thậm chí là 100% giáthật Tại Hà Nội khu vực “đắc địa” với giá tăng trung bình thêm 30% là các khutrung cư cao cấp ở trong trung tâm thành phố, và khu Cầu Giấy - Từ Liêm Phânkhúc thị trường đã có sự chuyển đổi từ mặt tiền, nhà phố sang căn hộ cao cấp vàbiệt thự Nguyên nhân của việc tăng trưởng bất ngờ và mạnh mẽ của thị trường bấtđộng sản năm 2008 một phần là do sự thay đổi của chính sách Sự “đóng băng” củathị trường cũng gây lo ngại cho nhà quản lí Để góp phần rã băng, từ 01/01/2007Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực, cùng sự ra đời quy định chính sách kinh doanhbất động sản giúp các nhà đầu tư yên tâm hơn khi tham gia thị trường Hành langpháp lý cho thị trường ngày càng trở lên rõ ràng, hợp lý như Luật Đăng kí BĐS,Luật thuế sử dụng đất, Luật nhà ở, chính sách áp dụng cho Việt kiều mua nhà… đãđược hoàn thiện và bắt đầu có hiệu lực Việc này phần nào tạo ra những dự đoán về

sự bùng nổ thị trường BĐS trong năm 2008 Nguồn vốn FDI tăng trưởng mạnh đầu

tư vào Việt Nam tạo tăng trưởng kinh tế ấn tượng cũng là một trong những nguyênnhân góp phần vào cơn sốt nhẹ lần thứ ba Bên cạnh đó, lợi nhuận từ chứng khoángóp phần tạo nguồn vốn vững chắc cho thị trường kết hợp giá vàng giai đoạn nàykhông có sự biến động lớn như trước

 Giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2013

Năm 2013, cùng với tình hình kinh tế vĩ mô đã có chiều hướng ổn định trở lại thìthị trường bất động sản cũng đã có những dấu hiệu tích cực đáng ghi nhận Dấu ấn lớnnhất là giá cả hàng hóa bất động sản tiếp tục giảm ở hầu hết các dự án với mức giảm từ10% đến 30%, thậm chí có dự án giảm đến 50% so với cuối năm 2011

Việc giảm giá bất động sản trong năm qua có lợi hơn cho khách hàng, giúp giaodịch tăng trở lại, đặc biệt, số lượng giao dịch trong quý IV/2013 đã tăng gấp đôi so vớiquý đầu năm Cơ cấu hàng hóa BĐS đã được điều chỉnh sát với nhu cầu thị trường, cácdoanh nghiệp đã chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh, cơ cấu sản phẩm, nếu nhưtrước đây chúng ta thừa các căn hộ quy mô lớn, giá cao trên 20 triệu đồng/m², thì hiệnnay thị trường có sự chuyển dịch mạnh mẽ sang những căn hộ có quy mô nhỏ và trungbình với giá dưới 20 triệu đồng/m², cá biệt có dự án dưới 10 triệu đồng/m².

Mức giá này đã đánh đúng vào nhu cầu thật và khả năng thanh toán củangười tiêu dùng Đáng chú ý là hầu hết các giao dịch mua bán này là thật, mua xong

có người vào ở chứ không đầu tư để đấy

Ngoài ra, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng có mục tiêu là giúp những đối tượng có thunhập thấp, khó khăn về nhà ở có điều kiện tiếp cận nguồn vốn ưu đãi để cải thiện nhà ởđược triển khai vào thời điểm này có tác dụng lan tỏa đến thị trường đã thu được kết quảbước đầu, tuy nhiên công tác giải ngân vẫn còn chậm Nguyên nhân của tình trạng này

là do nguồn cung về nhà ở xã hội và thương mại có diện tích 72 m², giá bán dưới 15triệu đồng/m² còn ít Bên cạnh đó một số ngân hàng còn quá thận trọng trọng việcxác định đối tượng vay, thậm chí còn đòi hỏi những thủ tục không cần thiết, một sốchính quyền địa phương cấp cơ sở cũng chưa quán triệt chủ trương, chính sách nênviệc triển khai xác nhận đối tượng còn phiền hà, chậm trễ, gây bức xúc trong xã hội

Tuy nhiên cũng phải ghi nhận rằng gói hỗ trợ này đã tạo ra cú huých banđầu, thúc đẩy cả doanh nghiệp lẫn người dân quan tâm trở lại thị trường BĐS Vàđây cũng là gói dự kiến hỗ trợ trong 3 năm, nên có thể hy vọng tốc độ giải ngân sẽtăng nhanh trong năm 2014

Theo báo cáo của các địa phương đến tháng 11/2013, cả nước có 4.015 khuphát triển nhà ở, khu đô thị với tổng mức đầu tư lớn ước tính hơn 4,486 triệu tỷđồng Điều này không phù hợp với điều kiện cung cầu của thị trường, vì đây là nhucầu cho nhà ở đến năm 2030

Đây rõ ràng là tình trạng cung vượt quá cầu, và điểm quan trọng là chúng takhông đủ nguồn lực về tài chính để triển khai tất cả dự án này Điều này cho thấy trướcđây chúng ta đã phát triển thị trường thiếu kế hoạch, thiếu nguồn lực Việc phân cấpdường như là quá mức cho địa phương và thiếu kiểm soát của chính quyền Trung ương