130223 bai giang quan ly du an hoi dong truong final

Thông thường, chỉ với một sự gia tăng nhỏ trong tổng nhu cầu về thị trường công trình dân dụng sẽ thường thu hút một sự đầu tư đáng kể trong xây dựng do đa phần nhiều dự án nhà ở có thể

Trường đại học kiến trúc hμ nội

Khoa quản lý đô thị

QUảN Lý Dự áN

Hμ Nội, 08 - 2011

Trường đại học kiến trúc hμ nội

Khoa quản lý đô thị

QUảN Lý Dự áN

MỤC LỤC

TIÊU ĐỀ TRANG

MỤC LỤC 3 PHẦN MỞ ĐẦU 7

1 Các đặc điểm chính của ngành xây dựng 11

2 Các dạng công trình xây dựng 12

2.1 Xây dựng công trình dân dụng 13

2.2 Xây dựng công trình công cộng 14

2.3 Xây dựng công trình công nghiệp 15

2.4 Xây dựng công trình hạ tầng 16

3 Các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng 17

4 Các dạng tổ chức / công ty hoạt động trong ngành xây dựng 21

4.2 Công ty thiết kế kiến trúc và công nghệ 22

4.3 Nhà thầu thiết kế - xây dựng 22

4.5 Nhà thầu xây dựng 23

4.5.2 Thầu phụ 24

CHƯƠNG 2 – QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 25

2.1 Văn hóa và kiểu loại tổ chức 30

C – Kiểu quản lý xây dựng 38

2.3.2 Các kiểu hợp đồng trong xây dựng 40

A – Hợp đồng theo khối lượng thực tế 41

C – Hợp đồng theo chi phí thực tế 42

3.3 Nhóm quá trình hình thành ý tưởng 48

3.4 Nhóm quá trình lập kế hoạch 52

3.4.2 Ghi nhận các yêu cầu 54

3.4.5 Xác định công việc 55

3.4.6 Thứ tự công việc 56

3.4.7 Dự toán tài nguyên yêu cầu cho các công việc 56

3.4.8 Dự toán thời gian yêu cầu cho các công việc 57

3.4.9 Thiết lập tiến độ thời gian cho các công việc 57

3.4.12 Lập kế hoạch chất lượng 58

3.4.13 Phát triển kế hoạch nhân lực 59

TIÊU ĐỀ TRANG

3.4.18 Tiến hành phân tích rủi ro định lượng 61

3.4.20 Lập kế hoạch mua sắm 62

3.5 Nhóm quá trình thực hiện 62

3.5.2 Thực hiện việc đảm bảo chất lượng 64

3.5.8 Thực hiện mua sắm 66

3.6.2 Thực hiện kiếm soát các thay đổi kết hợp 69

3.6.5 Kiểm soát tiến độ 70

3.6.7 Kiểm soát chất lượng 71

3.6.8 Báo cáo thực hiện công việc 72

3.6.10 Quản lý hành chính mua sắm, đấu thầu 72

3.7.2 Kết thúc quá trình mua sắm, đấu thầu 74

TIÊU ĐỀ TRANG

1.5 Kiểm soát các thay đổi 85

1.6 Kết thúc dự án hay giai đoạn 88

2.5 Kiểm soát phạm vi công việc 97

1.1 Xác định công việc 101

1.2 Các công việc thứ tự 103

1.3 Dự tính tài nguyên yêu cầu từng công việc 104

1.4 Dự tính thời gian yêu cầu cho từng công việc 105

3.2 Tiến hành quá trình đảm bảo chất lượng 124

3.3 Kiểm soát chất lượng 125

PHỤ LỤC - CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT LIÊN QUAN TỚI QUẢN LÝ

TÀI LIỆU THAM KHẢO 150

PHẦN MỞ ĐẦU

Đất nước ta trong giai đoạn hiện nay đã ra nhập WTO, điều đó mang lại nhiều thuận lợi cũng như những thách thức Để phát triển kinh tế xã hội cần có những giải pháp thích hợp

Do đó việc xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng đất nước là rất cần thiết, nó là cơ sở để các ngành kinh tế phát triển, để thu hút đầu tư nước ngoài Điều đó cho thấy đầu tư xây dựng có vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Đầu tư xây dựng có vai trò hết sức quan trọng bởi vì nó tạo ra các tài sản cố định Đầu tư xây dựng nhằm xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế, tạo điều kiện cho các tổ chức và cá nhân trong và ngoài nước đầu tư

mở rộng sản xuất, kinh doanh, thúc đẩy sự tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá Đầu tư xây dựng tạo điều kiện phát triển mới, đầu tư chiều sâu, mở rộng sản xuất ở các doanh nghiệp Đầu tư xây dựng góp phần phát triển nguôn lực, cải thiện cơ sở vật chất của giáo dục đào tạo, phát y tế, văn hóa, và các mặt xã hội khác Mặt khác nó còn góp phần thực hiện mục tiêu xoá đói giảm nghèo, tạo việc làm, phát triển cơ sở hạ tầng, cải thiện điều kiện sống của các vùng nghèo, vùng sâu, vùng xa

Từ đó đảm bảo tỷ lệ phát đồng đều giữa các vùng miền, khu vực.Kinh tế xã hội ngày một phát triển dẫn đến các nhu cầu của con người ngày càng nhiều Do đó đầu tư xây dựng tạo

ra vật chất thoả mãn nhu cầu đó

Trong xu thế hội nhập khu vực và toàn cầu hoá, Việt Nam buộc phải chấp nhận những quy luật của nền kinh tế thị trường Quản lý dự án nói chung và quản lý dự án đầu tư xây dựng nói riêng là cơ sở để tạo năng lực cạnh tranh cho các doanh nghiệp trong nền kinh tế thị trường đầy biến động Những khái niệm mới về quản lý dự án giúp ích rất nhiều cho các

kỹ sư, kiến trúc sư và các nhà quản lý trong việc hoàn thành các dự án xây dựng đúng thời gian, trong khoảng ngân sách và chất lượng yêu cầu Việt Nam đang có một sự thiếu hụt lớn về nguồn nhân lực am hiểu trong lĩnh vực quản lý dự án Chính vì vậy quản lý dự án

đã được đưa vào giảng dạy trong các trường đại học công trình và một số trung tâm đào tạo cho các cán bộ Nhưng kết quả đạt được vẫn còn nhiều hạn chế Trong tương lai công việc quản lý xây dựng luôn phải sẵn sàng đối mặt và xử lý các vấn đề khó khăn không lường trước được, như lạm phát, thiếu hụt năng lượng, các thay đổi trên thế giới, công nghệ mới và thảm hoạ thiên tai thì việc nắm bắt và vận dụng hiệu quả công nghệ quản lý

dự án mới càng trở nên quan trọng Giảng dạy quản lý dự án đòi hỏi một trình độ cao hơn

về cả phương pháp và những mục tiêu mới

Có nhiều phương pháp dạy học khác nhau, mỗi phương pháp đều có những điểm mạnh và những điểm yếu Các điểm mạnh và điểm yếu đó lại tăng hay giảm, thay đổi các điểm

mạnh thành điểm yếu hoặc ngược lại, tuỳ thuộc vào đặc điểm của mỗi mụn học, mỗi cấp học và mục tiờu đào tạo Mụn học quản lý dự ỏn cú tớnh chuyờn mụn cao đũi hỏi ỏp dụng cỏc phương phỏp giảng dạy phải linh hoạt và phải kết hợp cựng lỳc cỏc phương phỏp với nhau Chớnh vỡ vậy bài giảng Quang lý dự ỏn này được biờn soạn giỳp cho việc giảng dạy mụn học được thuận lợi hơn và hiệu quả hơn

- Sự cần thiết biên soạn:

+ Môn học “Quản lý dự án” là một môn học mới, bắt đầu được giảng dạy tại khoa Quản lý đô thị, trường đại học kiến trúc Hà Nội từ năm học 2008

+ Tuy nhiên, hiện nay vẫn chưa có bài giảng chính thức của môn “Quản lý dự án” Hiện nay giáo viên được phân công giảng dạy môn này đang dùng tài liệu giảng dạy sơ thảo để giáng dạy cho sinh viên trong khoa

+ Nếu có một bài giảng chính thức của môn “Quản lý dự án” sẽ giúp ích rất nhiều cho sinh viên tự đọc ở nhà, đồng thời giảm công sức xây dựng bài giảng, giáo trình của tất cả các giáo viên được phân công giảng dạy môn này

- Đối tượng phục vụ:

+ Sinh viên khoa quản lý đô thị, trường đại học Kiến trúc Hà Nội

+ Sinh viên ngành xây dựng, trường đại học Kiến trúc Hà Nội

- Địa chỉ áp dụng:

+ Dùng làm tài liệu giảng dạy môn Quản lý dự án tại khoa quản lý đô thị, trường

đại học Kiến trúc Hà Nội

+ Phổ biến trong trường đại học Kiến trúc Hà Nội

- Nội dung biên soạn:

+ Tìm kiếm và tham khảo các tài liệu đã ấn hành về Quản lý, dự án và Quản lý dự

án

+ Lập đề cương giáo trình bài giảng để thông qua hội đồng khoa học khoa và trường

+ Tiến hành viết bài giảng theo đề cương được duyệt

+ Lấy ý kiến đóng góp của các chuyên gia về Quản lý dự án

+ Tổ chức hội đồng nghiệm thu đề tài khoa học

- Mục tiờu mụn học:

- Mục đích môn học: trang bị cho học viên thạc sỹ các kiến thức cơ bản về cách quản

lý nhà nước với dự án đầu tư xây dựng công trình đô thị và Quản lý của Chủ đầu tư các công trình đô thị

- Nội dung chính gồm: thẩm định dự án, các thủ tục phê duyệt dự án, quản lý quá trình thực hiện dự án, quản lý sử dụng dự án, quản lý tài chính và nguồn lực phục

vụ cho dự án

CHƯƠNG 1 – GIỚI THIỆU CHUNG

Theo đà phát triển của đất nước trong thời kỳ đổi mới với nền kinh tế thị trường, ngày càng có thêm nhiều các dự án đầu tư đã và đang được thực hiện Khi các công trình xây dựng ngày càng tăng nhanh chóng, đầu tư xây dựng tăng mỗi năm trung bình 15%÷ 20%, nhu cầu xây dựng luôn tăng trên mức 10%, thì vấn đề quản lý xây dựng nói chung và quản lý dự án xây dựng nói riêng ngày càng trở thành vấn đề được quan tâm Một trong những phát triển hiện tại đáng nói của ngành xây dựng là sự đòi hỏi khắt khe về công nghệ và tiến độ thời gian với chi phí xây dựng phải hợp lý của các dự án Bên cạnh đó trong những năm gần đây, yếu tố “thỏa mãn yêu cầu của khách hàng” đang tăng lên trong quá trình thực hiện dự án, hay trong xây dựng công trình Sự thoả mãn của khách hàng, sự hài lòng của chủ đầu tư đều hướng tới vấn đề chất lượng và mỹ quan công trình Thực tế cho thấy bên cạnh những công trình có chất lượng đảm bảo thì còn rất nhiều công trình kém chất lượng bởi nhiều yếu tố: bớt xén, ép tiến độ thi công, chi phí xây dựng quá thấp… Đây chính là các vấn đề đáng quan tâm của một nghành nghiên cứu mới, đó là “Quản lý dự án xây dựng”

1 Các đặc điểm chính của ngành xây dựng

Xây dựng cơ bản (XDCB) là ngành sản xuất vật chất quan trọng mang tính chất công nghiệp nhằm tạo ra cơ sở vật chất kỹ thuật cho nền kinh tế quốc dân Một bộ phận lớn của thu nhập quốc dân, của quỹ tích luỹ cùng với vốn đầu tư của nước ngoài được sử dụng trong lĩnh vực xây dựng cơ bản So với các ngành sản xuất khác, ngành XDCB có những đặc điểm về kinh tế - kỹ thuật riêng biệt, thể hiện rất rõ nét ở sản phẩm xây lắp và quá trình tạo ra sản phẩm của ngành Điều này đã chi phối đến công tác kế toán chi phí sản xuất và tính giá thành sản phẩm trong các doanh nghiệp xây lắp Một số đặc điểm chính của ngành xây dựng là:

- Sản phẩm xây lắp là những công trình xây dựng, vật kiến trúc có quy mô lớn, kết cấu phức tạp mang tính đơn chiếc, thời gian sản xuất sản phẩm xây lắp lâu dài Do

đó, việc tổ chức quản lý và hạch toán sản phẩm xây lắp phải lập dự toán (dự toán thiết kế, dự toán thi công) Quá trình sản xuất xây lắp phải so sánh với dự toán, lấy

dự toán làm thước đo, đồng thời để giảm bớt rủi ro phải mua bảo hiểm cho công trình xây lắp

- Sản phẩm xây lắp được tiêu thụ theo giá dự toán hoặc giá thỏa thuận với chủ đầu

tư (giá đấu thầu), do đó tính chất hàng hóa của sản phẩm xây lắp không thể hiện rõ

- Sản phẩm xây lắp cố định tại nơi sản xuất còn các điều kiện sản xuất (xe máy, thiết

bị thi công, người lao động ) phải di chuyển theo địa điểm đặt sản phẩm Đặc điểm này làm cho công tác quản lý sử dụng, hạch toán tài sản, vật tư rất phức tạp

do ảnh hưởng của điều kiện thiên nhiên, thời tiết và dễ mất mát hư hỏng

- Sản phẩm xây lắp từ khi khởi công cho đến khi hoàn thành công trình bàn giao đưa vào sử dụng thường kéo dài Nó phụ thuộc vào quy mô, tính phức tạp về kỹ thuật của từng công trình

- Quá trình thi công được chia thành nhiều giai đoạn, mỗi giai đoạn lại chia thành nhiều công việc khác nhau, các công việc thường diễn ra ngoài trời chịu tác động rất lớn của các nhân tố môi trường như nắng, mưa, lũ lụt Đặc điểm này đòi hỏi việc tổ chức quản lý, giám sát chặt chẽ sao cho bảo đảm chất lượng công trình đúng như thiết kế, dự toán

- Khi so sánh với các ngành công nghiệp khác thì kỹ thuật công nghệ áp dụng trong ngành xây dựng còn rất lạc hậu với nhiều việc vẫn phải làm bằng thủ công

- Ngành xây dựng có nhiều đặc tính giống với cả ngành sản xuất và dịch vụ Tất nhiên là như các ngành sản xuất khác, ngành xây dựng cũng tạo ra các sản phẩm vật chất, thường được quyết định bởi các yếu tố chi phí, kích cỡ và độ phức tạp Theo một cách lập luận khác thì ngành xây dựng lại cũng giống ngành dịch vụ vì

nó không tích tụ một lượng tư bản lớn như đối với các ngành chế tạo cơ khí, giao thông và khai thác dầu mỏ

Những đặc điểm trên có ảnh hưởng rất lớn đến quá trình chuẩn bị và thực hiện dự án xây dựng, từ việc tính toán chi phí sản xuất và tính giá thành sản phẩm trong các doanh nghiệp xây lắp cho đến việc đảm bảo chất lượng và thời giant hi công xây dựng Chính vì vậy, các

kỹ năng về quản lý dự án là rất cần thiết trong ngành xây dựng

2 Các dạng công trình xây dựng

Vì hầu hết các chủ đầu tư nói chung là chỉ quan tâm đến việc xây dựng một loại hình cụ thể của công trình xây dựng, họ phải nhận thức được kiểu loại hình xây dựng nào thích hợp nhất với họ Tương tự như vậy, ngành công nghiệp xây dựng là một khối của các phân đoạn sản phẩm khá đa dạng và Một số chủ đầu tư có thể chỉ xây dựng công trình một lần trong một thời gian dài và có xu hướng tìm kiếm lợi thế ngắn hạn Tuy nhiên, nhiều chủ sở

hữu phải xây dựng lại theo định kỳ các công trình mới và / hoặc cải tạo, phục hồi các cơ

sở hiện có Đó là lợi thế của họ để giữ cho các ngành công nghiệp xây dựng lành mạnh và hiệu quả Nói chung, các chủ sở hữu dễ có quyền lực hơn để gây ảnh hưởng đến ngành xây dựng bởi vì, bởi những hành động cá nhân của họ, họ có thể tạo nên ưu đãi hoặc không khuyến khích cho tính hiệu quả, sáng tạo và chất lượng trong xây dựng Đó là sự quan tâm của tất cả các bên mà các chủ đầu tư có một tác động tích cực trong xây dựng và ảnh hưởng có lợi về hiệu quả trong ngành công nghiệp xây dựng

Trong quá trình chuẩn bị cho các loại hình xây dựng khác nhau thì phương pháp lựa chọn nhà thầu, loại hợp đồng xây dựng và phương pháp chi trả tài chính đối với dự án xây dựng

có thể khác nhau khá nhiều Do vậy để làm rõ những vấn đề liên quan cũng như có thể hiểu sâu hơn về ngành xây dựng thì chúng ta nên phân chia các công trình xây dựng thành bốn loại chính, với những đặc điểm riêng biệt của chúng Đó là các loại: Xây dựng công trình dân dụng, Xây dựng công trình công cộng, Xây dựng công trình công nghiệp và Xây dựng công trình hạ tầng Phần tiếp theo sẽ giới thiệu chi tiết cho từng loại xây dựng đặc thù Có thể tham khảo thêm quy chuẩn quốc gia QCVN-03:2009/BXD về cách phân loại, phân cấp công trình đầu tư xây dựng

2.1 Xây dựng công trình dân dụng

Đây là loại hình xây dựng cho những loại nhà ở đơn chiếc thấp tầng, chung cư cao tầng, khu biệt thự, ký túc xá … Trong quá trình phát triển và xây dựng các dự án nhà ở dân dụng như vậy, đơn vị phát triển hay tư vấn cho dự án có kinh nghiệm trong ngành xây dựng thường đóng vai trò như là đơn vị đại diện chủ đầu tư và chịu trách nhiệm chính trong việc tạo ra các thỏa thuận và ký kết các hợp đồng pháp lý cần thiết về thiết kế và xây dựng, thu xếp các nguồn tài chính và phân phối các sản phẩm xây dựng hoàn chỉnh Nhiệm vụ thiết kế công trình dân dụng thường được thực hiện bởi kiến trúc sư và kỹ sư độc lập hoặc có tổ chức, và được thi công xây dựng bởi các nhà thầu chính và các thầu phụ cho công tác chuyên biệt như kết cấu, cơ khí, điện, nước, lợp mái thép và các công việc khác Một ngoại lệ đối với loại hình xây dựng này là đối với những loại nhà ở đơn chiếc thấp tầng có thể được thiết kế bởi các chủ thầu xây dựng với ít hiểu biết về lý thuyết xây dựng nhưng có nhiều kinh nghiệm thi công thực tế

Hình 1.1 Khu chung cư cao tầng tại khu đô thị mới Trung Hòa – Nhân Chính, Hà Nội

Thị trường công trình dân dụng bị ảnh hưởng rất nhiều bởi những điều kiện chung về kinh

tế, pháp luật, chính sách thuế, biến động tài chính, hệ thống tiền tệ và các can thiệp của chính quyền Thông thường, chỉ với một sự gia tăng nhỏ trong tổng nhu cầu về thị trường công trình dân dụng sẽ thường thu hút một sự đầu tư đáng kể trong xây dựng do đa phần nhiều dự án nhà ở có thể được khởi công tại vị trí địa lý khác nhau, bởi các nhà đầu tư cá nhân và tập thể khác nhau và phát triển đồng thời Bởi vì loại xây dựng này tương đối dễ dàng thực hiện các hạng mục chính nên có nhiều nhà thầu xây dựng mới tham gia vào việc xây dựng nhà ở Do đó, thị trường này có tính cạnh tranh cao với những rủi ro tiềm ẩn cao, những cũng tạo ra các khoản lợi nhuận lớn và danh tiếng mở rộng

2.2 Xây dựng công trình công cộng

Xây dựng công trình công cộng bao gồm một loạt các dự án có đặc điểm và quy mô khác nhau, chẳng hạn như trường học, trạm xá và bệnh viện, cơ sở giải trí và sân vận động, chuỗi cửa hàng bán lẻ và trung tâm mua sắm lớn, các tòa nhà văn phòng chọc trời và khách sạn Chủ đầu tư của các công trình công cộng có thể có nhiều kinh nghiệm hoặc không có nhiều kinh nghiệm trong các quá trình xây dựng, nhưng họ lại dễ dàng lựa chọn được các đơn vị tư vấn xây dựng chuyên nghiệp có chuyên môn và hiểu biết tốt, cũng như

họ có thể tự chủ trong việc sắp xếp các nguồn tài chính để chi trả cho chi phí đầu tư và xây dựng công trình Điều đặc biệt đối với loại hình xây dựng này là các kiến trúc sư và kỹ sư thường tham gia thiết kế một hoặc một số loại công trình riêng biệt, trong khi các nhà thầu xây dựng hoặc tổng thầu thi công dự án cũng chỉ có kinh nghiệm và năng lực chuyên ngành với một số loại dự án cụ thể

Bởi vì chi phí đầu tư và xây dựng cao hơn cùng với mức độ phúc tạp của công trình công cộng so với công trình dân dụng, mảng thị trường này thường có ít đơn vị tham gia hơn và

do vậy có ít sự cạnh tranh hơn Nói chung quá trình xây dựng hầu hết các tòa nhà công cộng thường kéo dài kể từ khi khởi công cho đến khi hoàn thành bàn giao, những yêu cầu chung về vấn đề hiệu quả đầu tư và tiết kiệm chi phí sẽ ít nhạy cảm hơn so với loại công trình dân dụng Ngoài ra, các quyết định của chủ đầu tư có thể thường xuyên bị ảnh hưởng bởi danh tiếng của một số nhà thầu hoạt động mạnh trong cùng thị trường Với tình trạng tạo ảnh hưởng này, chỉ có một số giới hạn các đối thủ cạnh tranh có thể tồn tại và phát triển, và chi phí xây dựng một nhà thầu nào đó có thể được dựa một phần vào các chiến lược cạnh tranh của nhà thầu đó trong thị trường hiện tại

Hình 1.2 Sân vận động Mỹ Đình, Hà Nội

2.3 Xây dựng công trình công nghiệp

Lĩnh vực xây dựng công nghiệp thường liên quan đến các dự án quy mô rất lớn với một mức độ công nghệ phức tạp cao, chẳng hạn như nhà máy lọc dầu, nhà máy luyện thép, nhà máy chế biến hóa học và các nhà máy nhiệt điện Các chủ đầu tư thường sẽ tham gia vào quá trình hình thành và phát triển của dự án, và họ ưu thích áp dụng hình thức quản lý dự

án theo các dạng thiết kế - xây dựng hoặc chìa khóa trao tay hoặc tổng thầu EPC với mục đích rút ngắn tổng thời gian hoàn thành của dự án Họ cũng muốn lựa chọn đội ngũ thiết

kế và thi công dựa vào mối quan hệ tốt đẹp trong các công trình đã hoàn thành để có thể hợp tác và làm việc chung trong những dự án mới

Mặc dù việc bắt đầu các dự án xây dựng công nghiệp cũng bị ảnh hưởng bởi tình trạng nền kinh tế, những dự báo nhu cầu dài hạn là yếu tố quan trọng nhất để hình thành và triển khai dự án do đây là những dự án đó đòi hỏi nhiều vốn đầu tư và thời gian đáng kể dành cho các giai đoạn chuẩn bị, quy hoạch và thi công xây dựng Một số cơ quan của chính

phủ như bộ kế hoạch đầu tư, ủy ban ngân sách quốc hội hay văn phòng chính phủ cùng với các tổ chức phi chính phủ, hiệp hội nghề và các tư vấn độc lập có thể cũng có ảnh hưởng sâu sắc tới quyết định hình thành và triển khai dự án đầu tư xây dựng công nghiệp

Hình 1.3 Nhà máy lọc dầu Dung Quất, Quảng Ngãi

2.4 Xây dựng công trình hạ tầng

Cơ sở công trình hạ tầng bao gồm các dự án lớn như đường cao tốc, hệ thống giao thông công cộng, đường hầm, cầu, đường ống, hệ thống thoát nước và nhà máy xử lý nước thải Hầu hết các dự án là chủ sở hữu bởi công chúng và do đó được tài trợ bằng nguồn tài chính công thông qua các nguồn ngân sách nhà nước hoặc phát hành trái phiếu hoặc tiền vay và viện trợ Loại hình xây dựng này có đặc điểm là mức độ tập trung và yêu cầu cao

về cơ giới hóa và tự động hóa chuyên sâu để thay thế toàn bộ hoặc một phần các hoạt động lao động chân tay

Các kỹ sư và nhà thầu xây dựng tham gia vào quá trình xây dựng công trình hạ tầng thường có chuyên môn sâu và nhiều kinh nghiệm thực tế vì mỗi phân khúc của thị trường này đòi hỏi các kỹ năng riêng biệt Tuy nhiên, trong các nhu cầu cho các phân đoạn khác nhau của loại xây dựng này có thể thay đổi nhiều với một số loại công trình đã đạt tới mức

độ bão hòa và một số loại công trình khác lại đang bị thiếu hụt nghiêm trọng Ví dụ tại Nhật Bản khi các dự án xây dựng đường cao tốc đang giảm sút thì một số nhà thầu xây dựng lớn tại nước này đã nhanh chóng di chuyển lực lượng lao động và các thiết bị của họ vào lĩnh vực khai thác mỏ, nơi đang có sẵn việc làm hoặc tới các nước đang phát triển như Việt Nam, nơi đang có nhu cầu cao trong xây dựng đường cao tốc

Hình 1.4 Xây dựng đường hầm đèo Hải Vân, Huế - Đà Nẵng

3 Các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng

Để có được một công trình xây dựng hoàn chỉnh thường cần một lượng vốn đầu tư lớn trong thời gian dài, cho dù khi đó chủ đầu tư là một cá nhân, một công ty tư nhân hoặc một

cơ quan chính quyền Khi mà những cam kết và đóng góp các nguồn tài nguyên cần thiết trong đầu tư bị chi phối nhiều bởi nhu cầu của thị trường hoặc bởi những tính toán và nhận định cá nhân thì các công trình xây dựng dự kiến khi hoàn thành sẽ phải đáp ứng được một

số mục tiêu nhất định do chủ đầu tư đặt ra và do các quy định của các cấp chính quyền có liên quan Chỉ có ngoại lệ với thị trường bất động sản với những căn hộ xây sẵn được bán

ra như khi nó được xây dựng và khách hàng không có quyền đưa ra yêu cầu trong quá trình xây dựng, còn thì hầu hết các công trình xây dựng được điều chỉnh và thay đổi với những tham vấn của khách hàng với chủ đầu tư Các đơn vị đầu tư phát triển bất động sản

có thể được coi là chủ đầu tư chi trả chi phí xây dựng các dự án xây dựng Với các dự án công cộng sử dụng nguồn tài chính công thì có thể một cơ quan chính phủ là chủ đầu tư xây dựng dự án công cộng và sau đó chuyển giao công trình hoàn thành cho một đơn vị khác của chính phủ sử dụng Từ quan điểm quản lý dự án, các từ ngữ “chủ đầu tư” và

“đơn vị phát triển dự án” có thể là là đồng nghĩa bởi vì cả hai đều có quyền cao nhất đưa

ra các quyết định quan trọng đối với dự án xây dựng Từ việc một chủ đầu tư triển khai dự

án xây dựng thông qua các thỏa thuận hay hợp đồng, họ còn cần phải có hiểu biết rõ ràng

về quá trình và các bước xây dựng để có thể duy trì được quyền kiểm soát về các khía cạnh chất lượng, thời gian và chi phí của công trình xây dựng

Từ góc độ và quan điểm chủ đầu tư, vòng đời của một dự án xây dựng có thể bao gồm các giai đoạn điển hình như minh họa trong Hình 1.5 Về cơ bản, một dự án đầu tư xây dựng được hình thành trong ý tưởng nhằm đáp ứng kịp thời nhu cầu thị trường hoặc yêu cầu về thời gian Nhiều giải pháp và đề xuất có thể sẽ được xem xét trong giai đoạn lập kế hoạch,

và các nghiên cứu khả thi về mặt công nghệ và kinh tế của từng phương án sẽ được đánh giá và so sánh để lựa chọn ra được các giải pháp tốt nhất có thể đối với dự án Kế hoạch tài chính cho các phương án đề xuất cũng phải được kiểm tra và thẩm định kỹ càng và dự

án sẽ được lập kế hoạch cùng với trình tự về thời gian hoàn thành và luân chuyển luồng tiền có sẵn Sau khi phạm vi công việc của dự án được xác định rõ ràng, giai đoạn thiết kế

kỹ thuật và công nghệ chi tiết sẽ cung cấp thông tin rõ ràng yêu cầu và phạm vi công việc trong xây dựng, và dự toán chi phí chính xác sẽ là cơ sở giúp kiểm soát chi phí toàn dự án Trong giai đoạn đấu thầu và xây dựng, việc cung cấp các vật liệu và lắp dựng hiện trường phải được lên kế hoạch cẩn thận và kiểm soát thường xuyên Sau khi quá trình xây dựng hoàn thành, thường có một khoảng thời gian ngắn để chạy thử và kiểm định lại toàn bộ thiết bị của công trình xây dựng khi chúng mới được sử dụng trong giai đoạn đầu Cuối cùng, công việc quản lý và vận hành toàn bộ công trình được chuyển giao cho chủ sử dụng

để khai thác dự án trong thời gian còn lại của vòng đời và kết thúc sử dụng khi chúng được chỉ định phải tháo dỡ phá hủy hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng khác

Các giai đoạn thực tế của một dự án đầu tư xây dựng bất kỳ nào có thể không theo đúng trình tự như đã mô tả trong Hình 1.5 Khi đó có một số giai đoạn phải lặp lặp lại nhiều lần

và một số giai đoạn khác lại có thể được thực hiện song song hoặc lồng ghép với nhau theo thời gian, tùy thuộc vào điều kiện cụ thể, tính chất dự án, khả năng công nghệ và yêu cầu của chủ đầu tư Hơn nữa, một số chủ đầu tư lại có đủ năng lực thực hiện toàn bộ các công việc yêu cầu trong mọi giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng, hoặc họ lại muốn có được những tư vấn chuyên nghiệp và dịch vụ bên ngoài cho một phần hoặc toàn bộ các giai đoạn Cũng dễ hiểu khi hầu hết các chủ đầu tư lựa chọn thực hiện một số công việc bởi nội bộ nhân viên của họ và ký hợp đồng tư vấn và dịch vụ chuyên nghiệp bên ngoài

cho các công việc khác của công trình khi cần thiết Bằng cách xem xét và kiểm tra toàn

bộ vòng đời của dự án và các giai đoạn yêu cầu, chúng ta có thể xác định được vai trò hợp

lý của các hoạt động và các đối tác tham gia khác nhau trong tất cả các giai đoạn, không phụ thuộc vào thỏa thuận hợp đồng cho các loại công việc trong dự án đầu tư xây dựng

Hình 1.5 Các giai đoạn điển hình của một dự án đầu tư xây dựng

Vòng đời dự án đầu tư xây dựng có thể được xem như một quá trình mà qua đó dự án được thực hiện từ khi khởi đầu đến khi kết thúc hoàn toàn Quá trình này thường rất phức

Nhu cầu thị trường / Yêu của chủ đầu tư

Ý tưởng và nghiên cứu khả thi

Thiết kế và công nghệ

Đấu thầu và xây dựng

Sử dụng công trình hoàn chỉnh

Vận hành và bảo trì

Hết hạn sử dụng / tháo dỡ công trình

Xác định rõ mục tiêu và phạm vi công việc

Lập kế hoạch

sơ bộ và thiết kế cơ sở

Lập kế hoạch và các yêu cầu xây dựng

tạp, tuy nhiên, nó có thể được phân chia ra thành nhiều giai đoạn như thể hiện trong mô tả chi tiết Hình 1.5 Giải pháp ở các giai đoạn khác nhau sau đó được tích hợp để có được kết quả cuối cùng Mặc dù mỗi giai đoạn đòi hỏi phải có chuyên môn khác nhau, chúng thường bao gồm cả hoạt động liên quan tới mặt kỹ thuật và mặ quản lý trong một tập hợp các kiến thức chuyên ngành của các chuyên gia tham gia vào dự án đầu tư xây dựng Chủ đầu tư có thể đưa ra lựa chọn phân chia toàn bộ dự án thành nhiều hơn hay ít hơn các giai đoạn, tùy thuộc vào quy mô và tính chất của dự án, với mục đích có được tính hiệu quả nhất trong quá trình thực hiện Không có gì lạ khi chủ đầu tư vẫn giữ được kiểm soát trực tiếp các công việc trong giai đoạn lập kế hoạch và nghiên cứu khả thi, nhưng càng ngày các đơn vị tư vấn và chuyên gia bên ngoài sẽ tham gia nhiều hơn vào các quá trình do sự phức tạp ngày càng tăng của dự án mà chủ đầu tư kho lòng tự thục hiện một mình Khi dự

án hoàn thành và đi vào giai đoạn vận hành và bảo trì thì lúc đó được coi là một khoảng thời gian tách rời với thi công xây dựng trong việc xem xét toàn bộ vòng đời của một dự

án đầu tư xây dựng Tất cả các giai đoạn từ lập kế hoạch và nghiên cứu khả thi cho tới khi

dự án được chấp nhận và đưa vào sử dụng có thể được gộp chung lại và gọi là quá trình Thiết kế / Xây dựng, trong khi đó giai đoạn đấu thầu và xây dựng lại có truyền thống được coi là phần riêng biệt của ngành công nghiệp xây dựng

Mọi người cần phải thừa nhận ra rằng sẽ không có một phương pháp duy nhất nào là tốt nhất trong việc tổ chức quản lý dự án qua suốt vòng đời của dự án đầu tư xây dựng Tất cả các phương pháp quản lý dự án đều có lợi thế và bất lợi nhất định, tùy thuộc vào kiến thức chuyên sâu của các chuyên gia xây dựng cũng như điều kiện cụ thể, quy mô và vị trí của

dự án Điều quan trọng là chủ đầu tư phải nhận thức được phương pháp phù hợp và có lợi nhất cho một dự án cụ thể Để có được sự lựa chọn hợp lý, chủ đầu tư cần quan tâm với các khoản chi phí trong suốt vòng đời của một dự án đầu tư xây dựng chứ không nên chỉ đơn giản là chi phí xây dựng ban đầu Tiết kiệm khoản tiền nhỏ trong giai đoạn thi công xây dựng có thể không đáng giá nếu kết quả là chi phí vận hành lớn hơn nhiều hoặc công trình hoàn thành không đáp ứng được các yêu cầu trong giai đoạn sử dụng Do đó, chủ đầu

tư cần phải quan tâm nhiều đến chất lượng của sản phẩm hoàn thành cũng như toàn bộ các chi phí của dự án xây dựng Với việc coi giai đoạn vận hành và bảo trì là một phần trong vòng đời của dự án, kỳ vọng của chủ đầu tư có thể đáp ứng được các mục tiêu đầu tư trong vòng đời dự án sẽ yêu cầu xem xét và bao gồm toàn bộ chi phí vận hành và bảo trì vào quá trình xem xét và đưa ra quyết định Do đó, nhiệm vụ và các công việc cần thiết để quản lý hoạt động của công trình hoàn thành cần được xem xét càng sớm càng tốt, cũng giống như

quá trình thi công xây dựng phải được nghĩ đến từ giai đoạn đầu khi mới lập kế hoạch và nghiên cứu khả thi (Hình 1.6)

Hình 1.6 Khả năng tác động tới chi phí xây dựng theo thời gian

4 Các dạng tổ chức / công ty hoạt động trong ngành xây dựng

Khi chủ đầu tư quyết định triển khai dự án xây dựng và tìm kiếm các dịch vụ chuyên nghiệp cho thiết kế và thi công công trình, họ sẽ có một loạt các lựa chọn với các tổ chức / công ty với đặc điểm hoạt động giống nhau và khác nhau Các loại hình tổ chức / công ty phụ thuộc vào yêu cầu của thị trường xây dựng và năng lực kinh nghiệm trong các dự án được thực hiện bởi các tổ chức / công ty đó Nói chung có một số loại phổ biến của các tổ chức / công ty cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp tham gia vào thị trường xây dựng hiện nay, được liệt kê sau đây:

4.1 Tư vấn lập kế hoạch và tài chính

Ý tưởng và

nghiên cứu khả thi

Thiết kế và công nghệ

Thời gian dự án

Đấu thầu và xây dựng

Sử dụng

Vận hành và bảo trì

Bắt đầu

Khả năng tác

động tới chi phí

Chi phí xây dựng

Ở giai đoạn đầu lập kế hoạch chiến lược cho một dự án mới, chủ đầu tư thường tìm kiếm các dịch vụ tư vấn lập kế hoạch và dự trù tài chính từ các công ty cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp để đánh giá tính khả thi về kinh tế và tài chính của công trình dự định đầu tư xây dựng Đặc biệt đối với các quy định khác nhau của các vùng, miền, khu vực và các quốc gia khác nhau với các luật thuế mang tính địa phương có thể ảnh hưởng đến quyết định đầu tư Ngân hàng đầu tư cũng có thể được tư vấn về các lựa chọn khác nhau, qua đó phân tích ảnh hưởng lâu dài đến tình hình tài chính của chủ đầu tư và dự án đầu tư xây dựng

4.2 Công ty thiết kế kiến trúc và công nghệ

Theo truyền thống, chủ đầu tư sử dụng một công ty thiết kế kiến trúc và công nghệ hay một liên doanh tư vấn công nghệ để đưa ra đề xuất và phát triển thiết kế sơ bộ Sau khi thiết kế công nghệ và thỏa thuận tài chính cho dự án được hoàn tất, chủ đầu tư sẽ ký kết một hợp đồng xây dựng theo hình thức tổng thầu hoặc thông qua đấu thầu cạnh tranh hoặc thông qua quá trình thương lượng thầu Tổng thầu sẽ có vai trò như một nhà xây dựng và / hoặc đơn vị điều phối chung cho một số lượng lớn các thầu phụ có chuyên môn khác nhau

để đi đến hoàn thành dự án đầu tư xây dựng Các công ty thiết kế kiến trúc và công nghệ

sẽ hoàn thiện bộ hồ sơ thiết kế và chúng cũng có thể cung cấp trên dịch vụ kiểm định chất lượng thi công trong thời gian xây dựng Vì vậy, các công ty này hoạt động như những đơn vị chuyên nghiệp, thay mặt chủ đầu tư quản lý và giám sát các công đoạn xây dựng để đảm bảo kết quả theo yêu cầu

4.3 Nhà thầu thiết kế - xây dựng

Có một xu hướng phổ biến trong ngành xây dựng, đặc biệt là cho các dự án lớn, là sự tham gia của các nhà thầu vừa thiết kế vừa xây dựng Bằng cách kết hợp dịch vụ thiết kế và quản lý xây dựng trong một tổ chức duy nhất, rất nhiều các xung đột giữa đơn vị từ vấn thiết kế và nhà thầu xây dựng có thể được loại bỏ Đặc biệt, các giải pháp thiết kế sẽ được xem xét kỹ lưỡng và chặt chẽ để làm tăng tính khả thi trong thi công hiện trường Tuy nhiên, khi chủ đầu tư lựa chọn áp dụng hình thức thiết kế - xây dựng phải bảo đảm rằng chất lượng của công trình xây dựng sẽ không bị coi nhẹ, giảm sút nhằm mục đich rút ngắn thời gian thi công và chi phí hoàn thành dự án Ngoài ra, rất khó có thể sử dụng phương pháp đấu thầu cạnh tranh trong loại thiết kế - xây dựng Kết quả là, chủ đầu tư phải được dành nhiều thời gian và nguồn lực trong việc đàm phán hợp đồng xây dựng để đảm bảo chúng thực tế và hiệu quả

4.4 Tư vấn quản lý dự án

Trong những năm gần đây, xuất hiện một số đơn vị xây dựng cung cấp dịch vụ quản lý xây dựng chuyên nghiệp từ khi bắt đầu khi kết thúc dự án xây dựng Những đơn vị quản lý xây dựng chuyên nghiệp này chủ yếu được phát triển lên từ các công ty thiết kế và công nghệ hoặc từ các đơn vị tổng thầu, do họ cố gắng đa dạng hóa các dịch vụ và sản phẩm để phục vụ chủ đầu tư tốt hơn Trong bất kỳ trường hợp nào, chủ đầu tư cũng có thể chỉ dựa vào dịch vụ của đơn vị duy nhất để quản lý toàn bộ các quá trình của dự án xây dựng Tuy nhiên cũng giống như các công ty thiết kế và công nghệ trong những thập niên trước đây, các đơn vị quản lý xây dựng chuyên nghiệp có thể được đánh giá cao bởi một số chủ đầu

tư nhất định, nhưng không phải là tất cả các chủ đầu tư Nguyên nhân là có một số chủ đầu

tư cho rằng các đơn vị quản lý xây dựng chuyên nghiệp có thể cố gắng bảo vệ và đặt lợi ích của riêng họ lên trước, chứ không chuyên tâm các cố gắng vào việc làm tăng tối đa lợi ích của chủ đầu tư

4.5 Nhà thầu xây dựng

Những người xây dựng tham gia giám sát việc thực hiện dự án xây dựng theo truyền thống thường được gọi là nhà thầu, hoặc thích hợp hơn là nhà xây dựng Tổng thầu có nhiệm vụ quản lý và điều phối các công việc khác nhau trong dự án đầu tư xây dựng, trong khi các nhà thầu phụ chuyên ngành như nhà thầu cơ khí hoặc nhà thầu điện thực hiện các công việc trong chuyên ngành riêng biệt của họ Nhà cung cấp vật liệu và thiết bị nhà cung cấp thường xuyên hoạt động như nhà thầu lắp đặt cho một phần việc riêng biệt; họ đóng vai trò quan trọng trong một dự án xây dựng kể từ khi các điều kiện giao hàng vật tư thiết bị ảnh hưởng đến chất lượng, chi phí và hoàn thành đúng thời hạn của dự án Nó là điều cần thiết để hiểu được hoạt động của các nhà thầu để giải quyết chúng một cách hiệu quả

4.5.1 Thầu chính

Chức năng của tổng thầu là phối hợp tất cả các nhiệm vụ trong một dự án xây dựng Trừ khi chủ đầu tư thực hiện chức năng này hoặc trực tiếp tham gia quản lý xây dựng, một nhà thầu chính có năng lực đã từng có kinh nghiệm phối hợp công việc với một đội ngũ các giám sát, thầu phụ và các nhà thầu đặc biệt tại một số dự án trong quá khứ có thể là sự lựa chọn phù hợp và hiệu quả nhất do tình thần hợp tác và hiệu biết lẫn nhau Thầu chính cũng cần có hiểu biết về lực lượng và đặc điểm người lao động làm việc trong ngành xây dựng Lực lượng lao động có thể là các cá nhân độc lập hoặc các tổ đội thợ, tùy thuộc vào quy

mô và vị trí của dự án đầu tư xây dựng Những thầu chính có kinh nghiệm và hiểu biết về nguồn lao động địa phương sẽ tận dụng tốt những lợi thế và tránh những sai sót trong việc thuê mướn và giải quyết các vấn đề phát sinh liên quan tới người lao động

4.5.2 Thầu phụ

Thầu phụ thường bao gồm các lĩnh vực đặc biệt như cơ khí, điện, nền móng, thang máy và các nhà thầu phá dỡ công trình cũ Họ thường có vai trò như là nhà thầu phụ cho các nhà thầu chính trong dự án đầu tư xây dựng Trong một số trường hợp, chủ đầu tư có thể làm trực tiếp với một số thầu phụ quan trọng do chủ đầu tư muốn có ảnh hưởng trực tiếp tới phần công việc được cho là rất quan trọng đối quá trình sử dụng sau này Ngoại trừ trường hợp đặc biệt, một chủ đầu tư sẽ giao phó toàn bộ trách nhiệm cho thầu chính trong quá trình đàm phám, thỏa thuận hợp đồng và hoàn thành công việc của dự án với các nhà thầu phụ

4.5.3 Nhà cung cấp vật liệu và máy móc

Phần lớn các nhà cung cấp vật liệu bao gồm các nhà thầu chuyên ngành chế tạo và lắp đặt kết cấu thép, tấm lợp kim loại, cung cấp bê tông tươi, nhôm kính, gạch ốp lát, … Các nhà cung cấp máy móc chính cho dự án xây dựng bao gồm các nhà sản xuất máy phát điện, nồi hơi, thiết bị đường ống và các loại khác Nhiều nhà cung cấp trực tiếp thi công và lắp đặt trên công trường để đảm bảo các yêu cầu và thông số hợp đồng được đáp ứng Đôi khi do đặc thù xây dựng mà rất khó để phân biệt giữa các nhà cung cấp vật liệu và nhà cung cấp máy móc trong một dự án đầu tư xây dựng

CHƯƠNG 2 – QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

Mức độ tăng sự chấp nhận đối với quản lý dự án chứng minh rằng bằng việc áp dụng đúng đắn các hiểu biết, các quá trình, các kỹ năng, các công cụ và các công nghệ có thể tạo nên những tác động to lớn và có ích tới sự thành công của dự án đầu tư xây dựng Tuy nhiên, để có được những khả năng quản lý dự án tốt, có lợi cho sự thành công của dự án thì những người liên quan cần có tầm nhìn và tư duy rõ ràng, đúng đắn về các vấn đề liên quan trong quá trình quản lý dự án đầu tư xây dựng Chương này sẽ bàn luận đến những vấn đề chung và phổ biến nhất trong quản lý dự án

1 Giới thiệu chung về dự án và quản lý dự án

1.1 Thế nào là một dự án

Một dự án được định nghĩa là một cố gắng tức thời được thực hiện nhằm tạo ra một sản phẩm, một dịch vụ hoặc một kết quả riêng biệt Đặc tính tức thời trong khái niệm thế nào là một dự án đã xác nhận về thời điểm bắt đầu và thời điểm kết thúc của bất

kỳ một dự án nào Thời điểm kết thúc được coi là lúc khi các mục tiêu của dự án đã đạt được, hoặc khi dự án bị chấm dứt do các mục tiêu của dự án sẽ không hoặc không thể đạt được, hoặc khi không cần đến sự tồn tài của dự án nữa Đặc tính tức thời không có nghĩa là ngắn hạn và nói chung là cũng không áp dụng đối với sản phẩm, dịch vụ hoặc kết quả do dự án tạo ra do hầu hết mọi dự án dduwwocj thực hiện để tạo

ra thành quả cho đến thời điểm kết thúc Ví dụ như dự án xây dựng quần thể lăng mộ nhà Nguyễn có giá trị sử dụng trong nhiều thế kỷ sau này Các dự án cũng có thể có các tác động xã hội, môi trường và kinh tế lâu dài hơn so với thời gian tồn tại của chính bản than các dự án

Mỗi một dự án xây dựng sẽ tạo ra một sản phẩm hay một công trình xây dựng riêng biệt, độc nhất Dẫu rằng có thể một số giai đoạn, một số quy trình và một số việc được lặp lại, giống nhau giữa các dự án thì điều đó cũng không làm thay đổi được tính độc nhất trong kết quả của công trình xây dựng Ví dụ như dẫu cho một loạt các nhà chung cư được thi công bởi cùng một công ty, sử dụng các loại vật liệu và thiết

bị tương tự như nhau và thậm chí là cùng thời gian xây dựng – nhưng chúng có vị trí khác nhau, thiết kế sẽ không thể giống nhau hoàn toàn và công năng sử dụng cũng sẽ

khác nhau theo yêu cầu của những chủ sử dụng khác nhau – điều đó làm cho mỗi tòa nhà chung cư này sẽ có sự khác biệt so với những nhà chung cư khác Chính vì sự riêng biệt này, cùng với những khác biệt riêng khác của các dự án dẫn đến việc sẽ có rất nhiều rủi ro, bất ngờ xảy ra trong quá trình triển khai dự án cũng như khó dự đoán được chính xác kết quả đạt được của các dự án xây dựng

Một sự án xây dựng luôn là mới đối với nhóm thực hiện dự án, điều đó yêu cầu tốn thêm nhiều thời gian dành cho việc lập kế hoạch và chuẩn bị ban đầu so với những công việc được lặp lại nhiều lần Thêm nữa thì các dự án sẽ được thực hiện tại mọi cấp quản lý của tổ chức công ty, từ mức cao nhất là hội đồng quản trị và ban giám đốc, cho tới mức thấp nhất là công nhân lao động trực tiếp trên công trường Theo đó thì một dự án xây dựng có thể có liên quan tới một cá nhân đơn lẻ, một bộ phận riêng biệt hoặc nhiều phòng ban liên quan Một dự án nói chung sẽ tạo ra những kết quả sau:

- Một sản phẩm sẽ được sử dụng cho các công đoạn tiếp theo hoặc sẽ là thành phẩm cuối cùng của cả một quá trình

- Một kết quả có tính sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định để phục vụ cho chủ sử dụng hoặc những mục đích khác

- Một sản phẩm có giá trị, được tích lũy từ nhiều giai đoạn và quá trình trước

đó

1.2 Thế nào là quản lý dự án

Quản lý dự án là quá trình áp dụng các hiểu biết, kỹ năng, công cụ và công nghệ vào các hoạt động, công việc của dự án để đạt được các mục tiêu, yêu cầu đối với dự án Quản lý dự án sẽ đạt được thông qua việc áp dụng hợp lý và phối hợp nhuần nhuyễn năm quá trình nhỏ sau: (1) Hình thành ý tưởng, (2) Lập kế hoạch, (3) Thực hiện, (4) Theo dõi và kiểm soát, và (5) Kết thúc Các quá trình này có thể được thực hiện tuần

tự theo thời gian hoặc có thể được thực hiện chồng lên nhau hoặc có thể bị bỏ qua nếu thấy không cần thiết, tùy theo tình hình thực tế và các yêu cầu cụ thể của từng dự

án xây dựng Hình 2.1 minh họa cho 5 quá trình này được thực hiện tuần tự trong một dự án xây dựng đơn giản

Hình 2.1 Ví dụ về các quá trình của một dự án đơn giản

Cụ thể thì một chu trình quản lý dự án điển hình sẽ bao gồm:

- Xác định rõ các yêu cầu

- Chỉ ra các nhiệm vụ, lo ngại và kỳ vọng khác nhau đối với những thành viên

(tổ chức hoặc cá nhân) tham gia vào dự án trong giai đoạn dự án được lập kế

hoạch và trong giai đoạn dự án được triển khai

- Cân bằng các khía cạnh, vấn đề có tính xung đột trong quá trình triển khai và

thực hiện dự án, bao gồm một số điều được liệt kê dưới đây (nhưng không

o Nguồn tài nguyên, và

o Rủi ro, nguy cơ

Với từng dự án riêng biệt sẽ có những khía cạnh, vấn đề riêng biệt khác nhau mà

nhóm quản lý, thực hiện dự án cần tập trung vào nhiều để có thể hoàn thành tốt dự án

đó Ngoài ra còn có mối liên hệ giữa các khía cạnh, vấn đề này trong bất kỳ dự án

nào, khi mà nếu có một khía cạnh, vấn đề nào đó thay đổi thì sẽ có tác động, ảnh

hưởng tới một hoặc nhiều khía cạnh, vấn đề khác Ví dụ như nếu chủ đầu tư muốn

giảm thời gian thi công thì ngay lập tức có thể chi phí sẽ tăng lên và/hoặc chất lượng

sẽ bị giảm đi Thêm vào đó thì những thành viên (tổ chức hoặc cá nhân) tham gia vào

dự án có thể có những quan điểm khác nhau về mức độ ưu tiên, tầm quan trọng của

Theo dõi và kiểm soát

từng khía cạnh, vấn đề, dẫn đến việc những tập trung tài nguyên, cố gắng vào dự án xây dựng có thể khác nhau Những thay đổi liên tục xuất hiện (chủ quan và khách quan) trong suot vòng đời dự án cũng là thách thức lớn, đặt ra yêu cầu rằng nhóm thực hiện dự án cần phải được thông tin và tham gia vào quá trình đánh giá, xử lý những thay đổi này với mục đích đạt được thành công cuối cùng trong giai đoạn hoàn thành dự án

1.3 Vai trò của chủ nhiệm dự án

Chủ nhiệm dự án là cá nhân được bổ nhiệm bởi tổ chức công ty, chịu trách nhiệm đối với quá trình triển khai và thực hiện dự án, với nhiệm vụ đạt được mục tiêu của dự án Chủ nhiệm dự án có vai trò quan trọng, nằm giữa một giám đốc chức năng và giám đốc điều hành Cụ thể là giám đốc chức năng sẽ tập trung vào việc quản lý chuyên sâu cho một lĩnh vực cụ thể, riêng biệt Trong khi đó thì giám đốc điều hành sẽ chịu trách nhiệm cho một khía cạnh của lĩnh vực kinh doanh chính trong tổ chức công ty Tùy thuộc vào cơ cấu tổ chức của dự án xây dựng và của tổ chức công ty nơi họ làm việc, chủ nhiệm dự án có thể sẽ báo cáo công việc và nhận chỉ đạo từ một giám đốc chức năng Trong một số trường hợp, một số chủ nhiệm dự án sẽ làm việc dưới sự chỉ đạo của một giám đốc dự án, người sẽ chịu trách nhiệm điều hành toàn bộ hoặc một

số sự án của tổ chức công ty Trong trường hợp này, chủ nhiệm dự án sẽ điều hành

dự án của họ theo một kế hoạch chung do giám đốc dự án đặt ra nhằm đạt được những mục tiêu riêng của dự án và mục tiêu chung của cả tổ chức công ty nơi họ làm việc

Có rất nhiều kỹ năng, hiểu biết và kinh nghiệm mà mỗi chủ nhiêm dự án cần có hoặc cần học hỏi tích lũy để điều hành tốt dự án xây dựng được công ty giao cho Ngoài ra thì để trở thành chủ nhiêm dự án giỏi thì mỗi người trong số họ cần có hoặc cần thiết lập các tính cách sau:

- Khả năng hiểu biết: chủ nhiệm dự án cần có đủ thông tin về dự án cũng như các vấn đề bên trong và bên ngoài có liên quan tới dự án

- Khả năng thực hiện công việc: chủ nhiệm dự án vừa có thể nói tốt những vừa có thể thực hiện tốt những nhiệm vụ hay công việc của dự án khi triển khải quản lý và thực hiện dự án xây dựng

- Tính cách cá nhân: chủ nhiệm dự án cần phải ứng xử tốt, hợp đạo đức với các tổ chức hay cá nhân mà họ có quan hệ trong dự án xây dựng Điều đó yêu cầu chủ

nhiệm dự án cần có những đức tính cá nhân, khả năng lãnh đạo, mối quan hệ với đồng nghiệp đối tác, tốt và có hiệu quả để hướng mọi người tới mục tiêu chung của dự án, đồng thời giải quyết và loại bỏ các xung đột, đối kháng hay các rủi ro không lường trước được

1.4 Môi trường xung quanh dự án

Môi trường xung quanh dự án được quan niệm là những môi trường bên trong và bên ngoài dự án, có tác động và ảnh hưởng tới sự thành công hay thất bại của dự án Chúng có thể xuất phát từ các mối liên hệ giữa các cá nhân và các tổ chức có liên quan trực tiếp hay gián tiếp tới một dự án xây dựng hoặc cũng có thể từ những điều kiện tự nhiên như vị trí, địa hình, xã hội, chính trị và văn hóa Tác động của môi trường xung quanh tới dự án có thể là tích cực, có thể là tiêu cực tùy vào từng thời điểm và từng quan niệm khác nhau Ví

dụ như việc tăng giá thép trên thị trường sẽ làm tăng chi phí xây dựng công trình, một tác động tiêu cực tới chủ đầu tư của dự án, nhưng lại là một tác động tích cực tới nhà cung cấp thép do doanh thu bán thép sẽ tăng lên Môi trường xung quan thường được xem xét và đánh giá rất cẩn trọng, đặc biệt là trong giai đoạn nghiên cứu khả thi và lập kế hoach triển khai dự án xây dựng

Môi trường xung quanh dự án có thể bao gồm các khía cạnh sau, dẫu rằng không phải là tất cả:

- Văn hóa, cơ cấu tổ chức và các quy trình làm việc của tổ chức công ty

- Những quy phạm, tiêu chuẩn và quy định của chính phủ, đất nước

- Cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng công nghệ

- Nguồn nhân lực sẵn có tai địa phương

- Quy tắc làm việc, chế độ ngoài giờ và những quy định về thời gian

- Tình hình thị trường, cạnh tranh

- Mối quan hệ với các đối tác (cá nhân và tập thể)

- Điều kiện xã hội, chính trị, văn hóa, phong tục, thẩm mỹ,

- Quy trình và hệ thống thông tin trong và ngoài doanh nghiệp

- Hệ thống quản lý dự án, quản lý doanh nghiệp và quản lý nhà nước

- Các vấn đề khác

2 Các hình thức tổ chức trong quản lý dự án

Văn hóa, kiểu loại và cơ cấu tổ chức sẽ có ảnh hưởng tới việc dự án xây dựng được thực hiện như thế nào Một mức độ tổ chức tổng thể trong quản lý dự án đúng đắn cùng với các

hệ thống quản lý dự án chuyên biệt cũng có thể có ảnh hưởng tới dự án Ngoài ra nếu dự

án có sự tham gia của các đơn vị bên ngoài như những liên doanh, liên danh hay đối tác thì khi đó dự án xây dựng sẽ bị tác động, ảnh hưởng của nhiều hơn một tổ chức công ty Chính vì vậy, việc nghiên cứu và áp dụng hợp lý các hình thức tổ chức trong quản lý dự án

là rất quan trọng và góp phần thành công cho bất kỳ dự án xây dựng nào

2.1 Văn hóa và kiểu loại tổ chức

Văn hóa và kiểu loại tổ chức có ảnh hưởng lớn tới khả năng đạt được các mục tiêu ban đầu của dự án xây dựng Chúng được hiểu như những “quy tắc ứng xử”, bao gồm một loạt các hiểu biết và cách ứng xử chung trong tổ chức công ty để thực hiện và hoàn thành công việc, những nguồn tài nguyên cần thiết nào cần bỏ ra và những ai cần giải quyết và chịu trách nhiệm với từng công việc cụ thể Hầu hết tất cả các tổ chức công ty hay công trường xây dựng đều tự phát triển văn hóa làm việc riêng của họ, được thể hiện theo một số cách nhất định, có thể được liệt kê sau đây:

- Cùng chia xẻ tầm nhìn, giá trị, quy tắc ứng xử, niềm tin và kỳ vọng

- Chính sách, phương pháp và quy trình làm việc

- Xem xét mối liên hệ trách nhiệm

- Đạo đức làm việc và thời gian làm việc

- Những văn hóa riêng biệt khác

2.2 Cơ cấu tổ chức

Cơ cấu tổ chức là một môi trường xung quanh tổ chức công ty có ảnh hưởng tới mức độ sẵn có của nguồn tài nguyên và có tác động tới việc dự án sẽ được triển khai thực hiện như thế nào Cơ cấu tổ chức thay đổi từ dạng chức năng sang dạng dự án, với một loạt các dạng cơ cấu tổ chức ma trận nằm trung gian Bảng 2.1 chỉ ra một số đặc tính có liên quan tới dự án đầu tư xây dựng của các dạng cơ cấu tổ chức chính yếu

Bảng 2.1 Ảnh hưởng của cơ cấu tổ chức tới dự án xây dựng

Cơ cấu

Cơ cấu chức năng

Ma trận cân bằng

Ma trận mạnh Quyền hành của

chủ nhiệm dự án không có Ít hoặc Hạn chế trung bình Thấp đến

Trung bình đến cao

Cao đến toàn bộ

Nguồn tài

nguyên sẵn có không có Ít hoặc Hạn chế trung bình Thấp đến

Trung bình đến cao

Cao đến toàn bộ

Ai kiểm soát

ngân sách dự án

Giám đốc chức năng

Giám đốc chức năng Kết hợp

Nhân viên hành

chính quản lý dự

án

Bán thời gian

Bán thời gian

Bán thời gian

Toàn bộ thời gian

Toàn bộ thời gian

(Những ô đánh dấu đậm chỉ ra vị trí nhân viên đang tham gia vào các dự án bên ngoài)

Hình 2.2 Cơ cấu chức năng

Cơ cấu chức năng điển hình, như thể hiện trong Hình 2.2, là một sự sắp xếp cấp bậc mà

trong đó mọi nhân viên, thành viên trong dự án hoặc trong tổ chức công ty đều có cấp trên

trực tiếp, rõ ràng Nhân viên, thành viên trong tổ chức công ty hay dự án xây dựng được

nhóm thành các các phòng ban hay bộ phận chuyên biệt, như phòng thiết kế, phòng dự

Giám đốc điều hành

Trưởng phòng chức năng

Trưởng phòng

chức năng

Trưởng phòng chức năng

Nhân viên

Nhân viên

Nhân viên

Nhân viên Nhân viên Nhân viên

Nhân viên Nhân viên Nhân viên Điều phối

dự án

toán, phòng đấu thầu, phòng hành chính, phòng bảo dưỡng, phòng kỹ thuật, phòng cơ điện,

phòng kế hoạch và phòng tiếp thị Sự chuyên biệt này còn có thể được phát triển tiếp trong

những phòng ban, bộ phận chức năng như việc việc có thể phân chia phòng thiết kế thành

các bộ phận nhỏ hơn là thiết kế kiến trúc, thiết kế kết cấu, thiết kế nội thất, vẽ đồ họa và

thiết kế hạ tầng Mỗi phòng ban, bộ phận trong cơ cấu chức năng sẽ thực hiện các công

việc dự án độc lập với các phòng ban, bộ phận khác trong tổ chức công ty hay trong dự án

xây dựng

Cơ cấu ma trận, như thể hiện trong Hình 2.3, 2.4 và 2.5, là sự pha trộn, kết hợp về đặc tính

của cơ cấu chức năng và cơ cấu dự án Cơ cấu ma trận mềm chứa đựng nhiều đặc tính của

cơ cấu chức năng với vai trò của chủ nhiệm dự án gần với việc điều phối hoặc đại diện

giải quyết hơn là vai trò thực sự của chủ nhiệm dự án Cơ cấu ma trận mạnh bao gồm

nhiều đặc tính của cơ cấu dự án với những chủ nhiệm dự án dành toàn bộ thời gian và có

nhiều quyền hành trong dự án, cùng với các nhân viên điều hành toàn bộ thời gian Trong

khi đó thì cơ cấu ma trận cân bằng có ghi nhận yêu cầu cần có chủ nhiệm dự án, tuy nhiên

lại không giao toàn bộ quyền hành và tự chủ ngân sách cho chủ nhiệm dự án

(Những ô đánh dấu đậm chỉ ra vị trí nhân viên đang tham gia vào các dự án bên ngoài)

Hình 2.3 Cơ cấu ma trận mềm

Điều phối dự án

Giám đốc điều hành

Trưởng phòng chức năng

Nhân viên Nhân viên Nhân viên

(Những ô đánh dấu đậm chỉ ra vị trí nhân viên đang tham gia vào các dự án bên ngoài)

Hình 2.4 Cơ cấu ma trận cân bằng

(Những ô đánh dấu đậm chỉ ra vị trí nhân viên đang tham gia vào các dự án bên ngoài)

Hình 2.5 Cơ cấu ma trận mạnh

Giám đốc điều hành

Trưởng phòng chức năng

Trưởng phòng

chức năng

Trưởng phòng chức năngNhân viên

Nhân viên

Nhân viên

Nhân viên Nhân viên Nhân viên

Nhân viên Nhân viên

Nhân viên

Trưởng phòng quản lý dự ánChủ nhiệm dự án Chủ nhiệm dự án

Chủ nhiệm dự án

Điều phối

dự án

Giám đốc điều hành

Trưởng phòng chức năng

Trưởng phòng

Nhân viên Nhân viên Chủ nhiệm dự án

Nhân viên Nhân viên Nhân viên

Nhân viên Nhân viên Nhân viên Điều phối

dự án

Trái lại với hình ảnh của cơ cấu chức năng là cơ cấu dự án, như minh họa trong Hình 2.6

Trong loại hình này thì các thành viên trong nhóm dự án sẽ đảm nhiệm đồng thời các vị trí,

hầu như toàn bộ tổ chức công ty và nguồn tài nguyên sẵn có sẽ được tập trung và có liên

quan tới các công việc của dự án đã, đang và sẽ triển khai Khi đó chủ nhiệm dự án sẽ có

quyền hành lớn và được hoạt động độc lập, tự quyết Trong cơ cấu dự án thường có các bộ

phận được tổ chức riêng biệt, gọi là các phòng ban, những những nhóm này sẽ hoặc là làm

việc trực tiếp dưới quyền chủ nhiệm dự án hoặc là thực hiện công việc tại nhiều dự án

khác nhau

(Những ô đánh dấu đậm chỉ ra vị trí nhân viên đang tham gia vào các dự án bên ngoài)

Hình 2.6 Cơ cấu dự án

Giám đốc điều hành

Nhân viên Nhân viên Nhân viên

Nhân viên Nhân viên Nhân viên Điều phối

dự án

(Những ô đánh dấu đậm chỉ ra vị trí nhân viên đang tham gia vào các dự án bên ngoài)

Hình 2.7 Cơ cấu kết hợp

Hiện nay có nhiều tổ chức công ty còn đang phát triển thêm các cơ cấu tổ chức ở các mức

độ khác nhau, như một ví dụ trong Hình 2.7 cho cơ cấu kết hợp Ví dụ như trong cơ cấu

chức năng cổ điển có thể thiết lập một nhóm dự án đặc biệt để quản lý và triển khác một

dự án quan trọng Khi đó thì nhóm này sẽ có nhiều đặc điểm giống với nhóm dự án trong

cơ cấu dự án Nhóm dự án đặc biệt có thể bao gồm các nhân viên, thành viên toàn bộ thời

gian của các phòng ban chức năng khác nhau, có thể tự phát triển và quy định ra các quy

trình làm việc riêng, và có thể triển khai dự án xây dựng mà không bị ràng buộc, phụ

thuộc vào các quy định, tiêu chuẩn và văn hóa làm việc của tổ chức công ty mà nó nằm

trong đó

2.3 Các hình thức hợp đồng phổ biến

2.3.1 Các mối liên hệ hợp đồng

Trong bất kỳ công ty tổ chức nào thì những người phụ trách về xây dựng cơ bản cần phải

quen thuộc và thông thạo với cách làm sao để có được một / một số công trìnhxây dựng

hoàn chỉnh bởi vì đó là nhân tố cơ bản và có ảnh hưởng nhiều tới các hợp đồng xây dựng

Nói chung để có được những công trình xây dựng hoàn chỉnh thì một số các cá nhân và

đơn vị sẽ được tập hợp lại dể cùng nhau làm việc trong những mối liên hệ hợp đồng Khi

Giám đốc điều hành

Trưởng phòng chức năng

Điều phối dự án B

Trưởng phòng chức năngNhân viên

Nhân viên Nhân viên

Nhân viên Nhân viên Nhân viên

Chủ nhiệm dự án Chủ nhiệm dự án

Điều phối dự án A

đó thì trách nhiệm tài chính và kỹ thuật của mỗi đối tác tham gia cần được xác định rõ ràng và mối liên hệ qua lại giữa các đối tác tham gia cần được thiết lập Có thuận lợi là những mối liên quan này đã được áp dụng trong thực tế đã lâu và được các đối tác hiểu rõ cũng như các quy định luật pháp chấp nhận Thêm nữa là có rất nhiều kiểu tổ chức công trường, tổ chức công ty khác nhau được đề xuất trong thời gian dài để có thể phù hợp một cách tương đối với những mối quan hệ đa dạng và luôn thay đổi giữa các đối tác tham gia trong dự án xây dựng cũng như trong ngành xây dựng

Đối tác được coi là khách hàng của ngành xây dựng, là nhưng đơn vị đưa ra đề xuất muốn mua được hoặc công trình xây dựng hoàn chỉnh, hoặc các dịch vụ khác của ngành xây dựng, được gọi là chủ đầu tư hay bên thuê mướn hoặc bên A Họ là những đơn vị không

có chuyên môn và kỹ năng tốt về ngành xây dựng, sẽ có thể cần phải trả tiền để đạt được các công việc sau:

- Các nghiên cứu khả thi và tiền khả thi

- Thiết kế cho các công việc dự định tiến hành

- Lắp đặt các máy móc chuyên dụng

- Chuẩn bị các tài liệu hợp đồng và các quy trình hợp đồng khác

- Tổ chức đấu thầu và đánh giá hồ sơ thầu

- Lập chương trình và tiến độ xây dựng

- Giám sát công tác xây dựng hiện trường

- Chứng nhận công việc hoàn thành làm cơ sở cho việc chi trả tiền

- Giải quyết các yêu cầu phát sinh và thay đổi có liên quan tới trả tiền phát sinh

- Các công việc và dịch vụ khác liên quan

Những người tư vấn có thể là nhân viên nội bộ của chủ đầu tư, hoặc họ có thể được thuê mướn từ các tổ chức bên ngoài, đó là những đơn vị cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp hoặc các cá nhân có trình độ cao về xây dựng, nội thất, thiết kế, điện nước, cơ khí, lắp máy,

Từ chuyên môn “tư vấn” sẽ được sử dụng để chỉ ra những cá nhân / tổ chức này

Nhà thầu là các cá nhân hoặc tổ chức được ký hợp đồng thuê mướn để thực hiện các công việc xây dựng Nếu chỉ có một nhà thầu được thuê trong dự án thì đó sẽ được gọi là nhà thầu chính Khi đó nhà thầu chính này thông thường sẽ giao khoán hợp đồng thầu phụ xuống cho các nhà thầu phụ có chuyên môn sâu, nhiều kinh nghiệm và đủ năng lực về một hoặc một vài dạng công việc đặc biệt

Do có nhiều dạng tổ chức công ty tham gia vào dự án xây dựng (như chủ đầu tư, tư vấn, nhà thầu chính và nhà thầu phụ) nên các mối liên hệ hợp đồng giữa các đối tác sẽ xuất hiện và sẽ phụ thuộc vào kiểu tổ chức cho dự án xây dựng mà chủ đầu tư sẽ lựa chọn để đạt được tốt nhất mục đích là có được công trình xây dựng hay sản phẩm hay dịch vụ hoàn chỉnh Cũng cần ghi nhớ rằng cơ cấu tổ chức và các mối liên hệ hợp đồng là linh động và cần phải thay đổi, chỉnh sửa cho phù hợp với tình hình thực tế Thêm nữa thì mỗi loại cơ cấu tổ chức cùng với từng mối liên hệ hợp đồng sẽ có tác dụng với một số dự án và điều kiện thực tế chứ chúng không thể áp dụng tốt, hiệu quả cho tất cả mọi loại hình trong ngành xây dựng Các mối liên hệ hợp đồng có tổ chức sẽ bao gồm ba kiểu loại chính sau:

A - Kiểu truyền thống

Tổ chức hợp đồng kiểu truyền thống (Hình 2.8) là loại mà chủ đầu tư sẽ có hợp đồng trực tiếp với đơn vị tư vấn để thiết kế dự án, có thể sẽ bao gồm cả các công việc giám sát xây dựng về chất lượng, dự toán chi phí và quản lý khối lượng thi công Tư vấn thường là đơn

vị có chuyên môn phù hợp và độc lập, không có mối liên hệ với các hoạt động xây dựng

và đầu tư của dự án Đồng thời, chủ đầu tư sẽ có hợp đồng trực tiếp với một nhà thầu và đơn vị này thường sẽ có hợp đồng cung cấp vật liệu với các nhà cung cấp và giao khoán thầu phụ tới các đơn vị chuyên nghiệp về xây dựng và lắp đặt máy móc thiết bị Thông thường thì các nhà thầu phụ sẽ do nhà thầu chính lựa chọn, chịu trách nhiệm và độc lập với chủ đầu tư Tuy nhiên cũng sẽ có một số lượng nhỏ thầu phụ, sẽ thực hiện công việc rất quan trọng trong dự án theo quan điểm của chủ đầu tư, sẽ do chủ đầu tư chỉ định và có ảnh hưởng nhiều trong quá trình thi công xây dựng Họ được gọi là nhà thầu phụ được chỉ định bởi chủ đầu tư, nhưng sẽ do nhà thầu chính quản lý và chi trả tiền công

Hình 2.8 Kiểu truyền thống về các mối liên hệ hợp đồng

Thầu phụ và nhà cung cấp Chủ đầu tư

B – Kiểu thiết kế - thi công

Tổ chức hợp đồng kiểu thiết kế - thi công (Hình 2.8) là loại màchủ đầu tư sẽ có hợp đồng trực tiếp với một nhà thầu vừa thiết kế và vừa thi công dự án xây dựng Khi đó nhà thầu này sẽ thiết kế toàn bộ công trình theo yêu cầu của chủ đầu tư và sau đó thi công hoàn chỉnh công trình đó Trong trường hợp mà nếu chủ đầu tư không có đủ năng lực cũng như nhân viên nội bộ để tổ chức đầu thầu cũng như đánh giá kết quả thầu để lựa chọn nhà thầu phù hợp nhất thì một đơn vị tư vấn có thể sẽ được bổ nhiệm để đại diện chủ đầu tư và trợ giúp cho chủ đầu tư về các vấn đề kỹ thuật, kinh tế và các vấn đề khác liên quan Với nhà thầu cho kiểu hợp đồng này thì họ có thể sẽ thuê một đơn vị tư vấn chuyên nghiệp thực hiện phần việc thiết kế dự án do nhà thầu có thể không có đủ năng lực và nhân sự nội bộ

để hoàn thành được nhiệm vụ thiết kế công trình

Hình 2.8 Kiểu thiết kế- thi công về các mối liên hệ hợp đồng

C – Kiểu quản lý xây dựng

Tổ chức hợp đồng kiểu quản lý xây dựng (Hình 2.9) thường được áp dụng để cung cấp

một trong hai loại dịch vụ phổ biến, đó là quản lý hợp đồng và quản lý xây dựng Với loại quản lý hợp đồng (Hình 2.9) thì chủ đầu tư sẽ có một mối liên hệ hợp đồng với một nhà

thầu có vai trò như một nhà thầu quản lý Thực tế thông thường đối với nhà thầu quản lý là hạn chế tối đa việc tham gia hay liên quan trực tiếp tới các hoạt động xây dựng và chỉ cung cấp dịch vụ quản lý dự án thuần túy Chủ đầu tư cũng ký hợp đồngtrực tiếp với đơn

vị tư vấn để cung cấp dịch vụ tư vấn về thiết kế và giá thành Trong khi đó thì nhà thầu

quản lý sẽ ký hợp đồng trực tiếp với các nhà thầu khác để tiến hành các công việc xây dựng của dự án

Hình 2.9 Kiểu quản lý xây dựng về các mối liên hệ hợp đồng - quản lý hợp đồng

Với loại quản lý xây dựng (Hình 2.10) thì chủ đầu tư sẽ ký các hợp đồng trực tiếp với nhà

quản lý xây dựng chuyên nghiệp, tư vấn thiết kế và giá thành, và các nhà thầu xây dựng riêng lẻ Khi đó thì các nhà thầu xây dựng sẽ có mối liên hệ hợp đồng trực tiếp với chủ đầu

tư, chứ không phải thông qua nhà thầu quản lý xây dựng, đơn vị này sẽ chỉ thực hiện chức năng quản lý đơn thuần đã được chủ đầu tư giao quyền cho Khi đó có thể coi nhà thầu quản lý xây dựng như một đại diện của chủ đầu tư

Tư vấn

Thầu phụ và nhà cung cấp

Thầu quản lý

Thầu xây dựng Chủ đầu tư

Hình 2.10 Kiểu quản lý xây dựng về các mối liên hệ hợp đồng - quản lý xây dựng

2.3.2 Các kiểu hợp đồng trong xây dựng

Hình 2.11 chỉ ra một sơ đồ tương đối phổ biến về thứ tự các hoạt động sẽ được tiến hành khi chủ đầu tư muốn tìm kiếm những nhà thầu để thực hiện công trình xây dựng của họ Chủ đầu tư, sau khi lựa chọn kiểu của các mối liên hệ hợp đồng cho phù hợp nhất với yêu cầu xây dựng công trình của họ, sẽ cần phải tiếp tục cân nhắc tới kiểu hợp đồng hợp lý và phù hợp với các mối liên hệ hợp đồng Hợp đồng xây dựng là một thỏa thuận có tính ràng buộc, có giá trị pháp lý, bao gồm những điều khoản cụ thể quy định cách để công trình xây dựng được thực hiện và hoàn thành Nó là kết quả của một công việc được thực hiện bởi một cá nhân / tổ chức đối với một cá nhân / tổ chức khác để thực hiện công việc xây dựng

đã được ghi nhận trong hợp đồng Các kiểu hợp đồng xây dựng thường dựa chủ yếu và bị chi phối bởi cách mà nhà thầu sẽ nhận tiền như thế nào cho công việc họ sẽ phải hoàn thành Trong thực tế thì không có một kiểu hợp đồng nào có thể áp dụng phù hợp và chính xác cho tất cả các loại công trình xây dựng, mà chỉ phù hợp với một số loại cùng với một

số thời diểm nhất định Thông thường trong ngành xây dựng sẽ phân chia hợp đồng xây dựng thành ba loại chính sau:

Chủ đầu tư

Thầu xây dựng

Thầu phụ và nhà cung cấp