Kinh nghiệm quốc tế về chính sách tài chính đất đai và bài học cho việt nam

Hàng loạt cơ chế chính sách tài chính liên quan đến đất đai nêutrên đã được ban hành trong từng bối cảnh, giai đoạn cụ thể đã tạo ranhững chuyển biến tích cực trong việc quản lý và sử dụ

MỤC LỤC

MỤC LỤC 1

LỜI MỞ ĐẦU 4

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI 9

1.1 ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI 9

1.2 BẢN CHẤT TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI 10

1.3 CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI 10

1.3.1 Chính sách thu ngân sách Nhà nước từ đất đai 11

1.3.1.1 Vai trò của chính sách thu ngân sách Nhà nước từ đất đai 11

1.3.1.2 Nội dung cơ bản của chính sách thu từ đất đai 13

1.3.1.2.1 Chính sách thuế đối với đất đai 13

1.3.1.2.2 Chính sách thu khi Nhà nước bán đất (giao đất) thuộc sở hữu nhà nước 18

1.3.1.2.3 Chính sách thu khi Nhà nước cho thuê đất thuộc sở hữu nhà nước 19

1.3.1.2.4 Thu khác 20

1.3.2 Chính sách định giá đất 20

1.3.2.1 Mục đích, vai trò của chính sách: 21

1.3.2.2 Nội dung cơ bản của chính sách 22

1.3.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 24

1.3.4 Mối quan hệ giữa các nội dung của chính sách tài chính đất đai nêu trên 26

Chương 2: KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ QUỐC GIA VỀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NAM 27

2.1 Kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam về chính sách

thu từ đất 27

2.1.1 Kinh nghiệm Trung Quốc 27

2.1.2 Kinh nghiệm của Đài Loan 31

2.1.1.3 Kinh nghiệm của Úc 34

2.1.2 Kinh nghiệm quốc tế và bài học cho về chính sách định giá đất 35

2.2.2.1 Kinh nghiệm của Úc 35

2.2.2.2 Kinh nghiệm của Đài Loan 41

2.2.2.3 Kinh nghiệm của Thái Lan 43

2.1.3 Kinh nghiệm quốc tế và bài học về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 45

2.1.3.1 Kinh nghiệm của Trung Quốc 45

2.1.3.2 Chính sách bồi thường của Hàn Quốc 47

2.1.3.3 Chính sách bồi thường của Singapore 49

3.1 Tổng quan chính sách tài chính đất đai ở Việt Nam giai đoạn 1987-2013 52

3.1.1 Chính sách thu ngân sách Nhà nước từ đất đai 52

3.1.1.1 Chính sách thu từ việc giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất 52

3.1.1.2 Chính sách thu thuế từ đất đai 57

3.1.2 Chính sách định giá đất 65

3.1.3 Chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 68

3.1.4 Mối quan hệ giữa các nội dung chính sách tài chính đất đai tại Việt Nam 70

3.2 Đánh giá chung về chính sách tài chính đất đai tại Việt Nam giai đoạn 1987-2013 71

3.2.1 Kết quả đạt được 71

3.2.2 Hạn chế và nguyên nhân 71

3.3 Định hướng hoàn thiện chính sách tài chính đất đai tại Việt Nam đến năm 2020 71 3.4 Điều kiện áp dụng thành công kinh nghiệm quốc tế nhằm hoàn thiện chính sách đất đai ở Việt Nam 71

KẾT LUẬN 71

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, cũng là nguồn tài nguyênthiên nhiên có hạn Do vậy, quốc gia nào cũng phải chú ý đến việcbảo vệ, phát triển và SDĐ đai tiết kiệm, có hiệu quả để phục vụ chophát triển kinh tế xã hội của đất nước Đảng ta khẳng định điều nàytại Nghị quyết số 26 ngày 12/3/2003 của Hội nghị lần thứ bảy Ban

chấp hành TW Đảng khoá IX: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô

cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước” Chính sách tài chính đất đai là công cụ

không thể thiếu để Nhà nước quản lý việc SDĐ có hiệu quả bằngbiện pháp kinh tế và huy động nguồn tài chính từ đất đai thành quỹtiền tệ tập trung của Ngân sách nhà nước

Nhà nước đã ban hành và hoàn thiện chính sách đất đai quacác thời kỳ để phù hợp với tình hình thực tế của Việt Nam Để phùhợp với sự phát triển nhanh chóng về kinh tế - xã hội những nămgần đây, với yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế, trên cơ sở Nghị quyếtHội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX xác

định “Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời

kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước” Ngày

26/11/2003, tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoá XI, Việt Nam đã thôngqua Luật Đất đai năm 2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày01/7/2004 Luật Đất đai năm 2003 là cơ sở pháp lý mới để giải

quyết các quan hệ về đất đai, đồng thời là bước ngoặt quan trọngtrong chính sách tài chính đất đai bằng hàng loạt các tư tưởng đổimới mang tính tiến bộ, phù hợp với cơ chế thị trường Các nghịđịnh, văn bản hướng dẫn thi hành Luật đã từng bước phát huy trongcuộc sống, đặc biệt là các chính sách tài chính đất đai như: Chínhsách thu tiền sử dụng đất, chính sách thu tiền thuê đất, thuê mặtnước (Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004, Nghị định

số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/10/2005); Chính sách về giá đất (Nghịđịnh số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004); Chính sách bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (Nghị định số197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004); Chính sách về đấu giá quyềnSDĐ khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất (Quyết định số216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005) và các văn bản sửa đổi, bổ sungcủa Chính phủ về các Chính sách trên

Hàng loạt cơ chế chính sách tài chính liên quan đến đất đai nêutrên đã được ban hành trong từng bối cảnh, giai đoạn cụ thể đã tạo ranhững chuyển biến tích cực trong việc quản lý và sử dụng có hiệuquả đất đai như: giải quyết quan hệ đất đai theo cơ chế thị trườnggắn với hiệu quả; cải thiện môi trường đầu tư; giải quyết hợp lý vềlợi ích giữa Nhà nước với người sử dụng đất; giá đất dần dần tiệmcận với giá thị trường từng bước xóa bỏ cơ chế bao cấp trong lĩnhvực đất đai, góp phần quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế; cơ chếđấu giá quyền SDĐ và đấu thầu dự án có SDĐ đã từng bước hạn chế

được bất cập trong việc giao đất, bảo đảm công khai và minh bạch;các chính sách tài chính đất đai cũng thúc đẩy khơi thông nguồn lựctài chính đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

và số thu ngân sách Nhà nước từ chính sách tài chính đất đai đãkhông ngừng tăng;

Tuy nhiên, chính sách đất đai nói chung và chính sách tàichính đất đai hiện nay còn nhiều hạn chế, vướng mắc và chưa đạtđược như mong muốn: Chính sách thu từ đất đai thiếu đồng bộ,thiếu thống nhất; còn có sự phân biệt đối xử giữa nhà đầu tư trongnước và nhà đầu tư nước ngoài; việc xác định giá đất theo giá thịtrường để tính nghĩa vụ tài chính còn lúng túng, tốn kém nhiều thờigian và chi phí; khi chính sách thay đổi, nhiều trường hợp quyền lợinhà đầu tư bị ảnh hưởng; nhiều chính sách còn lạc hậu nhưng chậmđược thay thế, chưa phù hợp với tình hình thực tế; giá đất năm sauthường biến động tăng hơn năm trước, trong khi công tác GPMBthường kéo dài dẫn đến giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuêđất và giá bồi thường, hỗ trợ về đất được duyệt làm căn cứ để khấutrừ tiền đền bù hỗ trợ về đất vào tiền SDĐ phải nộp không cân bằng,gần đây gây khiếu kiện gia tăng và kéo dài; chính sách tài chính đấtđai còn chưa thống nhất với các chính sách khác v.v

Xuất phát từ những lý do trên cho thấy sự cần thiết phảinghiên cứu và hoàn thiện chính sách tài chính đất đai phù hợp vớiđiều kiện thực tế của Việt Nam Trên cơ sở nghiên cứu chính sách

tài chính đất đai hiện hành của Việt Nam và tham khảo kinh nghiệmcủa các nước về chính sách tài chính đất đai giúp cho chúng ta trướchết để thấy được và lý giải những vướng mắc về chính sách tàichính đất đai hiện nay, sau góp phần làm sáng rõ, bổ sung cơ sởkhoa học và thực tiễn về chính sách nhằm hoàn thiện chính sách tàichính đất đai của nước ta hiện nay Đó chính là lý do để tác giả

chọn đề tài “Kinh nghiệm quốc tế về chính sách tài chính đất đai

và bài học cho Việt Nam” làm đề tài luận văn Thạc sỹ của mình

2 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

- Luận văn góp phần làm sáng tỏ những vấn đề lý luận vàthực tiễn về đất đai, chính sách tài chính đất đai

- Phân tích, đánh giá chính sách tài chính đất đai của một sốnước trên thế giới để rút ra bài học trong xây dựng chính sách tàichính đất đai của Việt Nam

- Phân tích, đánh giá chính sách tài chính đất đai ở nước ta hiệnhành, rút ra những kết quả đã đạt được, những tồn tại và nguyên nhâncủa những tồn tại đó

- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính đất đai ởViệt Nam đến năm 2020 - nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệptheo hướng hiện đại

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu của luận văn

Những vấn đề lý luận và thực tiễn về chính sách tài chính đấtđai của một quốc gia.

4 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng các phương pháp chủ yếu sau:

- Phương pháp nghiên cứu lý thuyết chính sách tài chính đấtđai, tổng hợp từ các công trình nghiên cứu, các bài viết và tài liệu cóliên quan đến nội dung chính sách tài chính đất đai

- Phương pháp kế thừa: Luận văn thu thập, tổng hợp, phân tích

và đánh giá các tài liệu có sẵn từ những nghiên cứu trước đây, kếthừa có chọn lọc những tài liệu đó

- Phương pháp thống kê, phân tích – so sánh: Luận vănnghiên cứu, phân tích chính sách tài chính đất đai của một sốnước trên thế giới, từ đó rút ra được những bài học kinh nghiệmcho Việt Nam

5 Bố cục của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo vàPhụ lục, Luận văn được chia thành 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về chính sách tài chính đất đai

Chương 2: Kinh nghiệm của một số quốc gia về chính sách tàichính đất đai và bài học cho Việt Nam

Chương 3: Thực trạng và điều kiện áp dụng thành công kinhnghiệm quốc tế nhằm hoàn thiện chính sách tài chính đất đai ViệtNam đến năm 2020

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN

VỀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI

1.1 ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAIĐất và đất đai được sử dụng rộng rãi trong đời sống hàng ngàycũng như trong lĩnh vực chuyên ngành quản lý đất đai Có nhiềuquan điểm hiện nay đưa ra nhiều định nghĩa về đất đai khác nhau, cụthể như:

Theo Đại từ điển kinh tế thị trường đã định nghĩa: “Đất đai là

một phần bề mặt tơi xốp của lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên như địa hình, địa chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tư liệu sản xuất, chỉ tất cả các lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Đất đai nghĩa hẹp chỉ bộ phận lục địa trên bề mặt trái đất”

- Theo Luật Đất đai năm 1993, trên cơ sở chức năng của nó đã

định nghĩa: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư

liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng”

Đất đai có vai trò quan trọng trong sản xuất và đời sống, đặcbiệt là trong nền kinh tế thị trường Nếu trong nền kinh tế kế hoạchhoá tập trung, đất đai chỉ được xem như là một tư liệu sản xuất chủyếu dành cho sản xuất nông nghiệp thì trong mô hình kinh tế thị

trường, đất đai là một yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất và đờisống, không những được xem như là một tư liệu sản xuất đặc biệtkhông thể thay thế được để tiến hành sản xuất mà còn được xemnhư một loại “hàng hóa đặc biệt” có thể “mua, bán” được Đất đaiđược sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và các quan hệ kinh tế,

xã hội, phát sinh từ đất đai rất phong phú, như: giao đất, cho thuêđất, chuyển nhượng, chuyển đổi, mua bán, thừa kế, cho tặng đấtđai Do vậy, nếu buông lỏng quản lý đất đai sẽ dẫn đến nhiều vấn

đề kinh tế, xã hội phát sinh theo hướng tiêu cực không lường đượcnhư: sử dụng lãng phí, không hiệu quả, thất thu ngân sách, hay mấtquyền tự chủ, quyền sở hữu về đất đai của quốc gia Xuất phát từthực tế này, để bảo vệ và SDĐ có hiệu quả, tăng thu từ việc khaithác nguồn lực đất đai cho ngân sách Nhà nước thì Nhà nước cầnphải có các công cụ để quản lý việc khai thác và sử dụng đất, trong

đó việc sử dụng công cụ quản lý tài chính thông qua việc ban hànhcác chính sách tài chính đất đai là không thể thiếu

1.2 BẢN CHẤT TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI

- Tài chính phản ánh hệ thống các quan hệ kinh tế phát sinh

trong quá trình phân phối các nguồn tài chính bằng việc hình thành

và sử dụng các quỹ tiền tệ nhằm đáp ứng nhu cầu tích lũy hoặc tiêudùng của các chủ thể trong xã hội

- Tài chính đất đai: Hiện nay chưa có định nghĩa hay khái

niệm về “tài chính đất đai” Tuy nhiên, xét dưới góc độ vĩ mô, tài

chính đất đai phản ánh quan hệ giữa nhà nước - tổ chức - cá nhândưới hình thức giá trị phát sinh trong quá trình khai thác, quản lý,SDĐ đai.

1.3 CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI

- Chính sách: Là tổng thể các quan điểm, tư tưởng, các giải

pháp và các công cụ mà Nhà nước sử dụng để tác động lên các chủthể KT – XH nhằm giải quyết vấn đề nhằm thực hiện những mụctiêu nhất định

- Chính sách Tài chính đất đai: Là tổng thể các quan điểm, tư

tưởng, các giải pháp và các công cụ mà Nhà nước sử dụng để tácđộng lên các chủ thể KT – XH nhằm giải quyết quan hệ giữa nhànước - tổ chức - cá nhân dưới hình thức giá trị phát sinh trong quátrình khai thác, quản lý, SDĐ đai nhằm thực hiện những mục tiêunhất định

Hiện nay, chính sách tài chính đất đai cơ bản bao gồm cácnhóm chính sách liên quan đến: thu ngân sách Nhà nước từ đất đai,xác định giá đất và bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thuhồi đất

1.3.1 Chính sách thu ngân sách Nhà nước từ đất đai

1.3.1.1 Vai trò của chính sách thu ngân sách Nhà nước từ đất đai

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia.

Để quản lý, SDĐ đai tiết kiệm và có hiệu quả, bất cứ một quốc gianào cũng đều sử dụng công cụ kinh tế thông qua việc ban hành hệthống chính sách thu NSNN đối với đất đai Ngoài việc quản lý việcSDĐ có hiệu quả, chính sách thu còn có vai trò quan trọng trongviệc tạo nguồn thu cho NSNN vì: Đất đai tuy là một tài nguyênkhan hiếm nhưng khả năng khai thác là vô hạn, nên khả năng tạonguồn thu cho NSNN cũng là vô hạn Nguồn tài chính tiềm năng từđất đai sẽ trở thành hiện thực khi một quốc gia biết khai thác, SDĐđai một cách hiệu quả, hợp lý Vai trò của chính sách thu từ đất đaithể hiện như sau:

- Chính sách thu từ đất đai là công cụ quản lý, kiểm tra chất lượng, hiệu quả SDĐ của Nhà nước Nhà nước nào cũng có phải

quản lý và tăng cường quản lý đất đai về số lượng, chất lượng cũngnhư hiệu quả SDĐ nhất là trong điều kiện kinh tế thị trường khi đất

được coi là một loại “hàng hóa đặc biệt”có giá trị lớn, nhu cầu sử

dụng ngày càng tăng, và các giao dịch diễn ra một cách thườngxuyên thì việc quản lý SDĐ bằng biện pháp kinh tế ngày càng đượccoi trọng Nhà nước thực hiện quyền quản lý đất đai thông quachính sách thu từ đất đai trong công tác phân hạng đất, định giá đất

và thu từ đất đai hàng năm

- Chính sách thu từ đất đai là công cụ huy động nguồn thu trực tiếp, ổn định và bền vững cho NSNN Để tiến hành sản xuất

kinh doanh cũng như sinh sống hàng ngày thì các tổ chức, hộ giađình, cá nhân nào cũng phải SDĐ hoặc thuê lại tài sản trên đất củangười có đất Do vậy, đất đai có đặc điểm là được sử dụng ổn định,lâu dài và có sức sản xuất lớn, liên tục trong quá trình sản xuất, kinhdoanh cũng như trong đời sống con người, nên thu NSNN từ đất đaicũng rất ổn định, thường xuyên và bền vững Trong nền kinh tế pháttriển, sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ phát triển thì vị tríthu NSNN từ đất đai có giảm về tỷ lệ % trong cơ cấu thu NSNNnhưng vẫn là một nguồn thu ổn định, quan trọng của chính quyền cơ

sở, nhất là các nước có nền nông nghiệp là chủ yếu

- Chính sách thu từ đất đai góp phần khuyến khích SDĐ hiệu quả, tiết kiệm và thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển Chính

sách thu từ đất buộc người SDĐ phải biết tính toán việc sử dụng,kinh doanh đất đai hợp lý, ít nhất cũng phải bù đắp được chi phí vàcác khoản phải nộp cho Nhà nước Do vậy, chính sách thu làm giảmtình trạng đất bỏ hoang cũng SDĐ lãng phí, kém hiệu quả Việc nàycũng đáp ứng được yêu cầu quản lý, SDĐ đai ngày càng hiệu quảhơn

Ngoài ra, chính sách thu từ đất cũng quy định các trường hợpđươc khuyến khích phát triển thông qua chính sách miễn, giảm, giahạn các khoản thu từ đất, từ đó thúc đẩy các tổ chức, cá nhân SDĐphát triển sản xuất kinh doanh

- Chính sách thu từ đất đai góp phần điều hòa thu nhập, thực hiện điều tiết nền kinh tế và đảm bảo công bằng xã hội Thuế

chuyển quyền SDĐ có vai trò tái phân phối các nguồn tài chính, gópphần đảm bảo công bằng xã hội Nhà nước dùng thuế để điều tiếtphần chênh lệch giữa người giàu và người nghèo, thông qua việc trợcấp hoặc cung cấp hàng hoá công cộng Thông qua thuế thu nhập,Nhà nước thực hiện vai trò điều chỉnh vĩ mô trong lĩnh vực thunhập, hạn chế sự phân hoá giàu nghèo và tiến tới công bằng xã hội

1.3.1.2 Nội dung cơ bản của chính sách thu từ đất đai

Tùy thuộc vào hình thức sở hữu đất đai và tuỳ thuộc vào sựphát triển kinh tế đất nước trong từng thời kỳ sẽ có nhiều hình thứcthu đối với đất đai khác nhau, nhưng về cơ bản có những chính sáchthu sau đây:

- Đối với các nước đất đai thuộc sở hữu tư nhân, gồm: (i)

Chính sách thuế đối với đất đai có các hình thức cơ bản sau: Chínhsách thuế đất (thuế giá trị đất); Chính sách thuế thu nhập (thuế giátrị gia tăng) từ bán/chuyển nhượng đất; Chính sách thuế thừa kế,biếu tặng; (ii) Ngoài ra, các nước còn áp dụng một số chính sách thukhông mang tính chất thuế như lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính

- Đối với các nước đất đai thuộc sở hữu nhà nước hoặc hỗn hợp hai hình thức sở hữu (sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước), gồm: Ngoài các chính sách thu đối với đất đai như ở các nước đất

đai thuộc sở hữu tư nhân nêu trên, các nước có hình thức sở hữu nhà

nước đối với đất đai như Úc,Việt Nam, còn có chính sách thu khiNhà nước giao đất và chính sách thu khi Nhà nước cho thuê đất.

1.3.1.2.1 Chính sách thuế đối với đất đai

Pháp luật thuế về đất đai của các nước trên thế giới được chia

ra nhiều loại khác nhau để phù hợp với các nguyên tắc của thuế,hình thức sở hữu đất đai và đảm bảo tính công bằng trong động viênthuế, cũng như hạn chế việc tích lũy, đầu cơ lũng đoạn đất đai Hầuhết các nước áp dụng nhiều sắc thuế khác nhau, nhưng thường ápdụng các hình thức thuế chủ yếu sau:

a) Chính sách thuế đất

Thuế đất có nước gọi là thuế tài sản, thuế giá trị đất, thuế bấtđộng sản như Đài Loan, Inđônêxia, Nhật Bản,…., thuế điền thổ(như ở Việt Nam thời kỳ phong kiến và thực dân), thuế SDĐ hoặcthu tiền (phí) SDĐ như Trung Quốc …

Nội dung cơ bản sau:

- Thuế đánh vào quyền sở hữu đất hay quyền SDĐ

- Đối tượng chịu thuế là đất đai Mục đích thúc đẩy SDĐ có

hiệu quả, ngăn ngừa lũng đoạn, đầu cơ đất đai Chủ đất SDĐ khônghiệu quả thì phải bán đất cho người khác, qua đó thúc đẩy việcchuyển dịch đất đai một cách hợp lý, phòng ngừa đầu cơ đất đaiđược tích tụ vào các chủ lớn, đồng thời điều tiết cung cầu về đất đai;đồng thời cũng giúp các nhà đầu tư phải tính toán nhu cầu SDĐ tiết

kiệm, chống lẵng phí, ngăn chặn tình trạng không sử dụng và bỏhoang.

- Đối tượng nộp thuế là người sở hữu đất hoặc người được nhà

nước giao đất có nhiệm vụ nộp thuế đất như một loại thuế đánh vàotài sản

- Căn cứ tính thuế là diện tích đất, giá đất và thuế suất.

Công thức xác định thuế đất như sau:

Thuế

đất

= Diệntíchđất

x Giá đất x Thuế suất

Trong đó:

+ Diện tích đất được xác đinh là toàn bộ diện tích mà người sở

hữu/SDĐ có hoặc được giao Trường hợp người có quyền sở hữu/sửdụng nhiều mảnh đất thì diện tích tính thuế là tổng diện tích của tất

cả đất đang có, không phân biệt đất đang sử dụng hay chưa sử dụng

+ Giá đất được xác định căn cứ vào khả năng sinh lời của đất

theo mục đích SDĐ, được biểu hiện bằng giá đất thực tế theo mụcđích sử dụng trên thị trường

Về thuế suất: Để tránh đầu cơ, lũng đoạn về đất và khuyếnkhích SDĐ hiệu quả, tiết kiệm thì thường được áp dụng hình thứcthuế suất luỹ tiến

b) Chính sách thuế thu nhập (thuế giá trị gia tăng) từ chuyển nhượng quyền sở hữu/sử dụng đất

Loại thuế này có nước gọi là thuế thu nhập và điều chỉnh bằngsắc thuế Thu nhập công ty/doanh nghiệp và thuế Thu nhập cá nhânnhư ở Việt Nam, có nước được điều tiết bằng sắc thuế riêng gọi làthuế chuyển nhượng nhà, đất ở Inđônêxia, thuế giá trị gia tăng củađất như Trung Quốc, Đài Loan;

Nội dung cơ bản sau:

- Thuế đánh vào thu nhập phát sinh do bán, chuyển nhượngquyền sở hữu/SDĐ Thực chất là thuế đánh vào khoản chênh lệchgiữa giá đất lúc chuyển dịch lần sau so với giá đất chuyển dịch lầntrước và chi phí cải tạo đất

- Đối tượng chịu thuế: là phần thu nhập (giá trị gia tăng) từ

bán (chuyển nhượng) quyền sở hữu/SDĐ Xác định thu nhập (giá trịgia tăng) bằng cách đem giá bán trừ đi giá mua và chi phí đã đầu tưvào đất (tức là giá trị lúc chuyển dịch lần sau trừ đi giá trị lúcchuyển dịch lần trước và chi phí cải tạo đất)

- Đối tượng nộp thuế: là người có thu nhập từ bán (chuyển

nhượng) quyền sở hữu/SDĐ

- Căn cứ tính thuế: là giá trị ròng, được tính trên cơ sở lấy giá

chuyển giao trừ đi chi phí/giá thành, sau đó nhân với thuế suất thành

số thuế phải nộp Gánh nặng thuế khoá không thể hoặc không dễ

chuyển cho người khác chịu, vì vậy thuế giá trị gia tăng đất đaithường được coi là một loại thuế trực thu Đối tượng thu nộp là thunhập ròng do vốn kinh doanh đem lại, cho nên thuế giá trị gia tăngđất đai thuộc phạm trù thuế thu nhập Thuế thu một lần khi có phátsinh chuyển dịch quyền sở hữu/quyền SDĐ.

x Thuế suất

Trong đó:

+ Thu nhập từ bán (chuyển nhượng) quyền sở hữu/SDĐ thực chất là sự tăng lên của giá đất không do người SDĐ bỏ vốn và sức lao động để đầu tư, được xác định theo công thức:

-Giá bán (chuyểnnhượng) quyền

sở hữu/SDĐ lầngiao dịch trước

-Chi phíđầu tư vàođất (nếucó)

+ Thuế suất: Sự tăng giá của đất đai nếu do nguyên nhânkhách quan tạo ra mà không phải do chủ đất mang lại thì không thể

để chủ đất hưởng toàn bộ mà Nhà nước cần điều tiết với mức nhấtđịnh Mặt khác, giá trị gia tăng đất đai phần lớn là do khách quanmang lại (do quá trình đô thị hóa, do nhà nước đầu tư xây dựng cơ

sở hạ tầng ) và tương đối lớn vì vậy thường quy định các mức thuếsuất cao và áp dụng thuế suất luỹ tiến nhằm góp phần phân phối lạithu nhập công bằng hợp lý giữa các tầng lớp dân cư

c) Chính sách thuế thừa kế, biếu tặng

Tại một số nước, ngoài các loại thuế cơ bản trên, còn áp dụngthuế di sản, thuế thừa kế hay biếu tặng đối với trường hợp thừa kế,biếu tặng bằng đất như Nhật Bản, Đài Loan,

Tại thời điểm được tặng hoặc được thừa kế (thời điểm phátsinh) thì người nhận quyền sở hữu/quyền SDĐ có một khoản thunhập và sau đó trở thành tài sản của người đó Tại thời điểm nhậnquyền sở hữu/quyền SDĐ thì người nhận phải nộp thuế thừa kế haythuế biếu tặng Sau đó, hàng năm, tài sản được nhận đã thuộc sởhữu của người nhận thì họ phải chịu thuế giá trị đất

Nội dung cơ bản của chính sách thuế:

- Thuế thừa kế hay biếu tặng đất đai được đánh một lần khiphát sinh hành vi cho thừa kế hoặc tặng quà

- Đối tượng chịu thuế là giá trị của đất được nhận thừa kế, được

biếu tặng

- Đối tượng nộp thuế là người được nhận thừa kế, biếu tặng

đất đai

- Căn cứ tính thuế: Thuế được tính trên giá trị của đất khi

chuyển quyền sở hữu/quyền SDĐ nhân với thuế suất

Trong đó:

+ Thuế suất: Mức thuế suất thường được đánh luỹ tiến Mức độluỹ tiến phụ thuộc vào mối quan hệ giữa người nhận quyền sởhữu/SDĐ với người tặng hay người cho thừa kế

+ Giá đất cũng được xác định trên cơ sở theo mục đích SDĐ

và khả năng sinh lợi của đất được biếu, tặng

1.3.1.2.2 Chính sách thu khi Nhà nước bán đất (giao đất) thuộc sở hữu nhà nước

Đối với các nước đất đai thuộc sở hữu Nhà nước thì Nhà nước

có đủ 3 quyền: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền địnhđoạt Nhà nước có thể bán/giao đất vĩnh viễn hoặc có thời hạn KhiNhà nước bán/giao đất của mình với vai trò là người bán đất (vì làngười có quyền sở hữu đất) thì sẽ thu về một số tiền tương ứng vớigiá trị tài sản của đất đai được xác định phụ thuộc vào mục đích sửdụng (khả năng sinh lời) và thời gian sử dụng Đây là khoản tiền màngười được giao đất phải nộp để có quyền sở hữu/quyền SDĐ, saukhi hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì người được giao đất có cácquyền theo quy định

Về bản chất, khoản tiền bán đất (tiền SDĐ) không mang tínhchất thuế của Nhà nước mà thể hiện quyền lợi của chủ sở hữu đất.

Do phải trả tiền SDĐ nên các tổ chức, cá nhân sẽ SDĐ căn cứ vàonhu cầu SDĐ thực tế đảm bảo tính hiệu quả trong hoạt động thườngxuyên của mình Điều này thúc đẩy việc SDĐ đúng mục đích, tiếtkiệm và có hiệu quả Do vậy, đây cũng là biện pháp tài chính quantrọng mà Nhà nước sử dụng để quản lý việc sử dụng đất

Nội dung cơ bản chính sách sau:

- Thu tiền bán đất (tiền SDĐ) là khoản thu trên giá trị đất(quyền SDĐ) Đây là chính sách thu khi phát sinh quan hệ bán đấthoặc giao quyền SDĐ thuộc sở hữu nhà nước Ngày nay, việc muabán, trao đổi đất đai có thể diễn ra trực tiếp giữa những tổ chức, cánhân với nhau và giữa các tổ chức, cá nhân với nhà nước Nhà nướcchỉ thu tiền bán đất (tiền SDĐ) khi các giao dịch này diễn ra giữaNhà nước và người mua đất (người SDĐ)

- Đối tượng nộp tiền là người mua đất (người nhận giao đất) của

Nhà nước

- Tiền bán đất (tiền SDĐ) được xác định trên cơ sở giá đất và

diện tích đất bán hoặc giao Công thức tính tiền bán đất (tiền SDĐ)như sau:

(tiền SDĐ) tích đất

Giá đất có thể do Nhà nước quyết định hoặc thông qua đấu giá

và đây là khoản thu của NSNN; giá đất phụ thuộc vào mục đíchSDĐ (khả năng sinh lời của từng mục đích SDĐ khác nhau) và thờihạn bán/giao đất

1.3.1.2.3 Chính sách thu khi Nhà nước cho thuê đất thuộc sở hữu nhà nước

Tương tự như quyền bán/giao đất như trên, đối với các nướcđất đai thuộc sở hữu Nhà nước thì Nhà nước có quyền cho các tổchức, cá nhân thuê đất thuộc sở hữu của mình để sử dụng vào nhữngmục đích theo quy hoạch SDĐ của Nhà nước và thu tiền thuê đất.Các tổ chức, cá nhân thuê đất của Nhà nước được quyền sử dụngtheo mục đích, thời hạn thuê đất đã thoả thuận với Nhà nước

Nội dung cơ bản chính sách như sau:

Tiền cho thuê đất thuộc sở hữu nhà nước là quan hệ tài chínhgiữa Nhà nước với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nướccho thuê đất

- Đối tượng nộp tiền là người thuê đất của Nhà nước

- Căn cứ xác định tiền cho thuê đất của Nhà nước dựa trên giá

trị của đất, xác định theo thời gian thuê, điều tiết vào khả năng sinhlợi của đất (địa tô) Công thức tính tiền thuê đất như sau:

Tiền thuê đất

phải nộp

= Diệntích đất

x Đơn giá cho

thuê đấtTrong đó:

và thường được áp dụng

Tỷ lệ % là do nhà nước quy định

1.3.1.2.4 Thu khác

Thu về cung cấp dịch vụ công trong quản lý đất đai như phí và

lệ phí - là khoản thu động viên đóng góp của những người có đấtđến đăng ký quyền SDĐ Khoản thu này phát sinh một lần khi làmthủ tục chuyển dịch quyền sở hữu/quyền sử dụng của người nhậnđất chuyển dịch; thu từ xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vựcđất đai

Ngoài các nội dung cơ bản của chính sách thuê nêu trên, tạicác chính sách thu các nước cũng quy định các trường hợp được ưu

đãi miễn, giảm các khoản thuế, phí, các khoản thu nộp ngân sáchNhà nước nêu trên để khuyến khích việc sử dụng đất có hiệu quảcủa người sử dụng đất và đạt được mục tiêu quản lý, định hướngphát triển của Nhà nước.

1.3.2 Chính sách định giá đất

- Giá đất (Giá quyền SDĐ): là số tiền tính trên đơn vị diện tích

đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch vềquyền sử dụng đất

- Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất gồm:

+ Nhóm nhân tố thông thường: Nhân tố thông thường là nói về

những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giáđất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá đất trong điều kiệnkinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá

cụ thể cho các loại đất Nhóm nhân tố thông thường gồm các nhân

tố sau: Nhân tố hành chính, nhân tố xã hội, nhân tố kinh tế, nhân tốquốc tế

+ Nhóm nhân tố khu vực: Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự

nhiên, kinh tế, xã hội của nơi có đất, gồm các nhân tố sau: vị trí,điều kiện giao thông, thiết bị hạ tầng, chất lượng môi trường, quyhoạch

+ Nhóm nhân tố cá biệt: Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ

đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, gồm những nhân tố

sau: Diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, vị trí đất,thời hạn sử dụng…

- Định giá đất: được hiểu là sự ước tính về giá trị của giá

quyền SDĐ bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đãđược xác định, tại một thời điểm xác định

1.3.2.1 Mục đích, vai trò của chính sách:

- Mục đích của giá đất: Tùy theo mục đích quản lý mà các

nước có mục đích khác nhau trong định giá đất đai Về cơ bản mụcđích của định giá đất của các nước là: (i) Làm cơ sở để tính thuế đất,thuế chuyển nhượng đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; (ii) Làm

cơ sở để tiến hành bồi thường khi Nhà nước thu hồi hoặc chiếmđoạt đất cho các mục đích công; (iii) Tiến hành các hoạt động cảitạo, nâng cao giá trị của đất; (iv) Giải quyết các tranh chấp về đấtđai

- Vai trò của định giá đất: Định giá đất có vai trò rất quan

+ Định giá đất còn đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xãhội đặc biệt khi giải quyết sự tranh chấp đất, xây dựng và thực hiệnluật pháp về đất đai.

1.3.2.2 Nội dung cơ bản của chính sách

- Hình thức giá: Qua nghiên cứu cho thấy, hầu hết các nước

trên thế giới đều sử dụng giá thị trường làm cơ sở để xác định giácủa đất đai quy định trong các bộ luật liên quan đến tài chính đấtcủa các nước trên thế giới

- Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất: Có nước quy định

trong các luật có liên quan, có nước không quy định Đối với cácnước có quy định về cơ quan, tổ chức định giá đất thì có nước quyđịnh Nhà nước có vai trò trong định giá đất như Việt Nam, Hungari,Israel…, có nước quy định cơ quan định giá độc lập như Đài Loan,Thái Lan, Estonia…, có nước Úc quy định cả Nhà nước và cơ quanđộc lập có vai trò trong định giá đất

pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư, ởViệt Nam cũng sử dụng các phương pháp này như sau:

a) Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mứcgiá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đãchuyển nhượng quyền SDĐ trên thị trường của loại đất tương tự (vềloại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố

và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đấtkhi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyềnSDĐ so sánh được với loại đất cần định giá

Giá chuyển nhượng quyền SDĐ của loại đất tương tự sử dụng

để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyểnnhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bìnhthường

b) Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tínhbằng thương số giữa mức thu nhập thuần túy thu được hàng nămtrên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quânmột năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửiVND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại Nhà nước

có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đấtxác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất.

c)Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất củathửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tàisản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giátrị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)

Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất củathửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ sốliệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụngphương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu vềgiá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tựvới thửa đất cần xác định giá

d) Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất củathửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc đượcphép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cáchloại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giátrị phát triển giả định của bất động sản

Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất củacác thửa đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạchhoặc do chuyển mục đích SDĐ trong khi không có giá chuyển

nhượng quyền SDĐ tương tự trên thị trường để áp dụng phươngpháp so sánh trực tiếp.

Để xác định giá đất có thể sử dụng kết hợp các phương pháptrên

1.3.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả

lại giá trị quyền SDĐ đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bịthu hồi đất

- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ

người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làmmới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới

+ Vai trò của Chính sách: Do chính sách ảnh hưởng trực tiếpđến đời sống và quyền lợi của người có đất nên nếu chính sách màhài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư, người dân, đảm bảocuộc sống sau khi thu hồi đất và công bằng giữa các đối tượng bịthu hồi đất thì người có đất bị thu hồi sẽ an tâm giao đất cho Nhànước đúng tiến độ và không gây khiếu kiện Việc này giúp Nhànước đạt được mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội cũng như ổn địnhtình hình chính trị, xã hội Đồng thời việc đền bù GPMB mà đúngtiến độ cũng tạo động lực cho các nhà đầu tư nước ngoài đầu tưvào Việt Nam Chính sách cũng là cơ sở để người có đất bị thu hồibiết những quyền lợi được hưởng khi bị thu hồi đất

+ Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ: Nhà nước thu hồi đất củangười đang sử dụng có đủ điều kiện quy định của pháp luật thì đượcbồi thường; các trường hợp khác có thể được xem xét hỗ trợ.

Quy định về mức bồi thường, hỗ trợ của các nước là khácnhau, nhưng các nước đều cơ bản bồi thường đất và tài sản trên đất,

hỗ trợ tái định cư, một số nước bồi thường ảnh hưởng cho hoạt độngsản xuất kinh doanh

Có nhiều hình thức bồi thường: (i) Bồi thường bằng tiền, (ii)Bồi thường bằng việc giao đất mới, (iii) Bồi thường bằng việc táiđịnh cư và có việc làm, (iv) Bồi thường bằng tái định cư với bảohiểm phúc lợi, (v) Bồi thường bằng các lợi ích được quy định trongluật (đất, nhà ở, )

1.3.4 Mối quan hệ giữa các nội dung của chính sách tài chính đất đai nêu trên

- Mối quan hệ giữa chính sách định giá đất với chính sách thungân sách Nhà nước từ đất đai và chính sách bồi thường, hỗ trợ, táiđịnh cư khi Nhà nước thu hồi đất: Giá đất là cơ sở để tính các khoảnthu về đất, cũng như tính ra số tiền bồi thường cũng như làm cơ sở

để tiến hành bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Do vậy, việc địnhgiá ảnh hưởng đến lợi ích các bên liên quan nên nó có vai trò quantrọng trong các quan hệ tài chính đất đai cũng như trong đóng gópthành công của các chính sách tài chính đất đai

- Mối quan hệ giữa chính sách thu ngân sách Nhà nước từ đấtđai và chính sách chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhànước thu hồi đất.

Hai chính sách này thể hiện mối quan hệ giữa Nhà nước vớingười SDĐ trong hai trường hợp khi Nhà nước giao đất hoặc chothuê đất và khi Nhà nước thu hồi đất của người SDĐ Mối quan hệnày thể hiện thông qua một số trường hợp sau:

- Việc khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư vào tiền sửdụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo các chính sách quy định, mứcđược trừ không quá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp

- Tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giao đất khu đất mới

và tính bồi thường khu đất bị Nhà nước thu hồi đất; chênh lệchthanh toán bằng tiền (người SDĐ nộp tiền vào NSNN hoặc Nhànước chi trả cho người sử dụng đất)

Chương 2: KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ QUỐC GIA

VỀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VÀ BÀI HỌC CHO

VIỆT NAM 2.1 Kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam về chính sách thu từ đất

2.1.1 Kinh nghiệm Trung Quốc

Ở Trung Quốc có hai hình thức sở hữu đất là sở hữu Nhà nước

và sở hữu tập thể Đất ở thành thị luôn thuộc sở hữu Nhà nước, đất

ở nông thôn thuộc sở hữu tập thể Nhà nước chỉ giao quyền SDĐ cóthời hạn cho các tổ chức, cá nhân và vẫn giữ quyền sở hữu đất đai.Trung Quốc đã phân định rõ quyền sở hữu và quyền sử dụng đối vớiđất đai, xây dựng khung pháp lý tương đối hoàn thiện trên cơ sởnhư:

- Xác định cụ thể một số mục đích SDĐ khi giao đất khôngthu tiền sử dụng, các mục đích khác đều phải trả tiền sử dụng đất;

Việc giao đất được chia làm 2 loại: cấp đất cho người sử dụngkhông phải trả tiền SDĐ và giao đất trong một thời hạn nhất định cóthu tiền sử dụng đất

Đất thuộc sở hữu Nhà nước:

+ Nhà nước cấp đất không thu tiền SDĐ khi giao đất cho các

cơ quan nhà nước; đất phục vụ cho an ninh, quốc phòng; đất sửdụng vào mục đích công cộng; đất của nông, lâm trường quốc

doanh giao khoán cho các hộ là thành viên của nông lâm trường; nhưng người được giao đất vẫn phải nộp thuế SDĐ theo quy địnhcủa pháp luật và không được phép chuyển đổi, chuyển nhượng, chothuê, mang đất đi góp vốn, thế chấp Riêng đối với doanh nghiệpnhà nước thì được góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ và đây là vốncủa nhà nước trong doanh nghiệp cổ phần hoá; trong trường hợpdoanh nghiệp không sử dụng hết đất được giao thì có thể mang thếchấp vay vốn hoặc thực hiện bán đấu giá, đấu thầu diện tích không

sử dụng và Nhà nước sẽ để lại cho doanh nghiệp 60% số tiền thuđược

+ Nhà nước giao đất trong một thời hạn nhất định có thu tiềnSDĐ theo phương thức thoả thuận giá, đấu thầu, đấu giá quyền sửdụng đất; việc này do chính quyền nhân dân cấp tỉnh quy định Cácđối tượng được giao đất theo hình thức này có quyền bán, cho thuêlại, thế chấp vay vốn, chuyển đổi, tặng cho và góp vốn liên doanhbằng giá trị quyền SDĐ trong thời hạn giao đất, nhưng phải đầu tư ítnhất 25% tổng vốn đầu tư của dự án trên đất và phải nộp thuế từ 30

- 60% phần thu nhập khi bán quyền sử dụng đất

Đất thuộc sở hữu tập thể:

+ Nhà nước cấp đất không thu tiền SDĐ đối với hộ nông dân

đã có đất ở từ trước và được cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ ởthuộc sở hữu tập thể Ruộng đất thuộc sở hữu tập thể thì được giaokhoán để canh tác cho hộ nông dân trong 30 năm

+ Nhà nước giao quyền SDĐ có thu tiền trong trường hợp đốitượng thuê đất là hộ gia đình, cá nhân trong và ngoài tập thể, cácdoanh nghiệp với thời hạn giao quyền SDĐ là 30 năm, kể cả SDĐvào mục đích phi nông nghiệp Giá giao đất để sử dụng vào mụcđích sản xuất nông nghiệp và phi nông nghiệp khác nhau và do tậpthể nông dân quyết định Trong trường hợp chuyển đổi từ đất nôngnghiệp sang phi nông nghiệp thì phải được chính quyền cấp huyệnchấp thuận, người được giao đất thực hiện bồi thường đất nôngnghiệp, nộp tiền SDĐ và được cấp giấy chứng nhận quyền SDĐthuộc sở hữu tập thể.

Đất nhận khoán của hộ nông dân được quyền chuyển nhượng,cho thuê, thừa kế, góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ trong thời hạnđược giao khoán Đối với đất nông nghiệp của tập thể cũng đượcchuyển nhượng, cho thuê, thế chấp theo nghị quyết của tập thểnhưng không được chuyển nhượng hoặc cho thuê để sử dụng vàomục đích phi nông nghiệp Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất

để sử dụng vào mục đích công thì tập thể, cá nhân SDĐ được đền

bù, hỗ trợ và tái định cư

- Quy định thời hạn giao đất cho các mục đích sử dụng khácnhau như: đất ở giao 70 năm, mục đích thương mại, du lịch là 40năm, đất công nghiệp giao 60 năm, văn hoá, giáo dục, thể dục, thểthao giao dài nhất là 50 năm ;

- Giao đất cho các mục đích trên phải thực hiện theo hình thức

đấu giá quyền SDĐ và nộp tiền SDĐ 1 lần, còn thuê thì thực hiệntrả tiền thuê đất hàng năm

+ Thực hiện giao dịch công khai về quyền sử dụng đất.Chuyển nhượng quyền SDĐ cho các mục đích kinh doanh, du lịch,vui chơi giải trí phải thực hiện bằng hình thức đấu giá hoặc treobiển nhằm đảm bảo tính minh bạch, công bằng; với việc chuyểnnhượng quyền SDĐ do 2 bên tự thoả thuận, thì Trung Quốc cũngyêu cầu người bán phải công khai với xã hội giá bán của mình;chính quyền thúc đẩy việc giao dịch đất đai công khai trên thịtrường, do thị trường quyết định giá cả Chính dựa vào những biệnpháp này mà giá đất của chính quyền quy định luôn sát với thực tếtrên thị trường, khó thất thoát, tham nhũng từ đất

+ Nhà nước công bố công khai giá đất và thay đổi theo định

kỳ 3 năm đối với đất thành thị hoặc khi có sự biến động giá lớn.Trước khi định giá một khu đất, chính quyền địa phương uỷ nhiệmmột cơ quan trung gian môi giới tiến hành đánh giá, xác định giá trị,giá cả của khu đất làm cơ sở cho chính quyền quyết định (TrungQuốc đã có Luật đánh giá, xác định giá trị đất đai)

Trên cơ sở pháp luật chung của nhà nước trung ương, các địaphương tại Trung Quốc tự xây dựng cho mình cơ chế quản lý đểkhai thác nguồn lực tài chính từ đất đai cho có hiệu quả nhất, phùhợp với thực tiễn địa phương Ví dụ: Chính quyền thành phốThượng Hải đã có những đổi mới về quản lý đất đai và các cơ chếthu NSNN đối với đất đai áp dụng cho các hình thức đầu tư nước

ngoài và đầu tư trong nước, cụ thể:

Tạo lập các công ty tư nhân đầu tư về phát triển bất động sản(có phần tham gia của Nhà nước) có nhiệm vụ lập các dự án thươngmại, rồi bán lại cả đất lấy lãi (thu hồi phần thặng dư); Những ngườimua đất có quyền SDĐ trong thời gian mua đất và phải nộp các lệphí dùng đất hàng năm, các loại thuế và lệ phí đền bù

Bài học cho Việt Nam:

- Đối với việc giao đất tại thành thị là khu vực phần lớn đất cógiá trị lớn thì nghiên cứu bắt buộc áp dụng phương thức thoả thuậngiá, đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch công khai vềquyền sử dụng đất giúp giá đất của chính quyền quy định luôn sátvới thực tế trên thị trường, khó thất thoát, tham nhũng từ đất

- Nghiên cứu cơ chế đối với các trường hợp giao đất có thutiền SDĐ có quyền bán, cho thuê lại, thế chấp vay vốn, chuyển đổi,tặng cho và góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất trongthời hạn giao đất, nhưng phải đầu tư ít nhất một tỷ lệ nhất định trêntổng vốn đầu tư của dự án trên đất và phải nộp thuế với mức thuếtương đối cao từ phần thu nhập khi bán quyền sử dụng đất để hạnchế tình trạng đầu cơ đất, đất dự án bỏ hoang, chậm tiến độ dự áncũng như tình trạng chuyển nhượng dự án để chuộc lợi Đồng thời,việc này nhà đầu tư phải tính toán, cân nhắc khi quyết định đầu tưđảm bảo hiệu quả dự án cũng như hiệu quả về mặt kinh tế, xã hộicủa Nhà nước khi chấp thuận đầu tư

- Nghiên cứu áp dụng cơ chế cho nông dân góp vốn bằngquyền sử dụng đất khi có đất nông nghiệp nằm trong quy hoạch sửdụng đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ nhằm giảiquyết công ăn việc làm, tạo nguồn thu nhập ổn định, lâu dài chongười dân bị mất đất, góp phần cải thiện an sinh xã hội tại địaphương.

- Nghiên cứu xem xét kéo dài thời ổn định của Bảng giá đất,trường hợp có biến động lớn thì điều chỉnh lại giá đất để tránh tốnkém cho công tác xác định giá hàng năm Vì hiện nay, Bảng giá đấtthường chưa sát với giá thị trường và chỉ để phục vụ tính các loạithuế, còn đối với các khoản thu có giá trị lớn như tiền sử dụng đất,tiền thuê đất thường và tính tiền bồi thường thì vẫn phải xác định lạigiá đất theo giá thị trường

- Xem xét cơ chế cho doanh nghiệp Nhà nước chủ động rà

soát quỹ đất được giao, nếu không sử dụng hết đất được giao thì cóthể mang thế chấp vay vốn hoặc thực hiện bán đấu giá, đấu thầudiện tích không sử dụng và Nhà nước để lại một phần tiền thu đượccho doanh nghiệp để đảm bảo doanh nghiệp tự có ý thức sử dụngđất có hiệu quả, tránh bỏ trống

2.1.2 Kinh nghiệm của Đài Loan

Đài Loan cũng dùng một số loại thuế để động viên các khoảnthu nhập từ đất vào NSNN, đồng thời là biện pháp để quản lý vàkiểm tra sự vận động của quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường

Đối với đất canh tác áp dụng thuế đất canh tác tương tự như hìnhthức thuế SDĐ nông nghiệp của Việt Nam Các loại đất khác khôngphải là đất canh tác phải chịu thuế trị giá đất cao hơn thuế đất canhtác Các hoạt động mua bán đất có phát sinh thu nhập phải chịu điềuchỉnh của thuế giá trị đất tăng thêm, cụ thể:

- Thuế giá trị đất: Là loại thuế thu vào các loại đất đã quy định

giá và được thu ở một mức nhất định theo giá đất trình báo Về tínhchất, thuế giá trị đất là một loại thuế tài sản

Căn cứ tính thuế giá trị đất là: Diện tích, giá đất tính thuế vàthuế suất

+ Giá đất do cơ quan địa chính của thành phố hoặc huyện, thịquy định trên cơ sở giá mua, bán đất đai hoặc giá cả thu lợi của nămtrước và được công bố cho mọi người biết Căn cứ giá đất công bố,trong thời hạn 30 ngày, chủ đất phải trình báo giá đất tính thuế củamình Nếu không trình báo thì lấy 80% giá đất công bố để làm căn

thuế suất 1% và 0,5% nêu trên còn phải chịu thêm phần vượt 500%

kế tiếp thuế suất 1% tới khi chạm mức thuế suất trần 5,5%

Giá trị đất khởi điểm được xác định theo giá trị đất bình quâncủa 700 m2 đối với từng thành phố hoặc tỉnh Đất sử dụng cho nhàmáy, hầm mỏ, nông nghiệp hoặc đất được miễn thuế không đượcdùng để tính giá trị đất khởi điểm

Một đối tượng nộp thuế có nhiều hơn một mảnh đất tại cùngmột khu đô thị tự trị hoặc cùng một tỉnh (hay thành phố) thì tất cảcác mảnh đất thuộc sở hữu sẽ được tính tổng giá trị để tính số thuếgiá trị đất phải nộp

Thuế suất ưu đãi được áp dụng như sau:

Đất sử dụng cho mục đích để ở: khu đô thị diện tích dưới 300

m2 hoặc khu vực không phải đô thị diện tích dưới 700 m2, thuế suất

là 0,2%

Đất sử dụng cho công nghiệp, hầm mỏ, công viên tư nhân,vườn bách thú, sân vận động, đền miếu, nhà thờ, sân khấu, trạm gaz,bãi đỗ xe được sự cho phép của Chính phủ, thuế suất là 1% Nhưngđất sử dụng không đúng mục đích của dự án đã được duyệt sẽ bịchịu thuế suất lũy tiến

Đất dành cho các tiện ích công cộng theo quy hoạch đô thị màtạm thời sử dụng vào mục đích để ở áp dụng thuế suất là 0,2% vàtrong trường hợp không xây nhà để ở thì chịu thuế suất là 0,6%