Giải Pháp Nhằm Nâng Cao Hiệu Quả Quản Lý Cao Ốc Văn Phòng Cho Thuê Ở Việt Nam

Dịch vụ bao gồm cungcấp nhân công và điều hành nhân công thực hiện những công việc bảo vệ, vệsinh, giao dịch với khách hàng thuê, vận hành điện, nước, bảo trì, bảo dưỡngtoà nhà, tiếp th

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 3

CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ CAO ỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ 5

I Một số vấn đề cơ bản về quản lý bất động sản 5

1 Khái niệm và đặc điểm chủ yếu của bất động sản 5

2 Khái niệm và vai trò của quản lý Bất động sản 7

2.1 Khái niệm quản lý bất động sản 7

2.2 Vai trò của quản lý Bất động sản 7

3 Nội dung quản lý Bất động sản 8

II Quản lý cao ốc văn phòng cho thuê 9

1 Khái niệm cao ốc văn phòng cho thuê 9

2 Đặc điểm của cao ốc văn phòng cho thuê 9

3 Phân loại văn phòng cho thuê 11

5 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động quản lý cao ốc văn phòng cho thuê 18 5.1 Các văn bản pháp luật 18

5.2 Sự phát triển của thị trường bất động sản 19

5.3 Yếu tố chủ đầu tư 20

5.4 Yếu tố khách hàng 20

III Nội dung của hoạt động quản lý cao ốc văn phòng cho thuê 21

1 Lập kế hoạch quản lý bất động sản 21

2 Quản lý các mối quan hệ với khách hàng 31

2.1 Thiết lập độ tin cậy giữa khách thuê – nhà quản lý 31

2.2 Thu tiền thuê 32

2.3 Gia han hợp đồng 32

2.4 Tăng tiền thuê 32

2.5 Kết thúc hợp đồng 33

3 Quản lý duy tu, bảo dưỡng 33

3.1.Để quản lý tốt việc duy tu, bảo dưỡng toà nhà, nhà quản lý cần phân biệt được 5 loại bảo dưỡng sau 33

3.2 Bảo dưỡng phòng ngừa và kiểm soát việc bảo dưỡng 34

3.3 Xây dựng chương trình bảo dưỡng chi phí hiệu quả 35

3.4 Đáp ứng yêu cầu của khách thuê 38

4 Quản lý rủi ro 39

4.1 Lý thuyết về rủi ro 39

4.2 Bảo hiểm cho nhà quản lý và phân bổ rủi ro 40

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ CAO ỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ Ở VIỆT NAM 41

I Thực trạng quản lý bất động sản ở Việt Nam thời gian qua 41

II Thực trạng về quản lý cao ốc văn phòng cho thuê ở Việt Nam 42

1 Thực trạng về việc phát triển cao ốc văn phòng cho thuê ở Việt Nam 42

2 Thực trạng quản lý cao ốc văn phòng cho thuê tại Việt Nam 44

III Đánh giá về quản lý cao ốc văn phòng cho thuê ở Việt Nam trong thời gian qua 46

1 Những kết quả đạt được 46

2 Những vướng mắc hạn chế và thách thức 47

IV Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý các cao ốc văn phòng cho thuê ở Việt Nam trong thời gian tới 48

KẾT LUẬN 51

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 52

1 Tính cấp thiết của đề tài

Sau hơn 20 năm tiến hành sự nghiệp Đổi mới, diện mạo và thực lực củanền kinh tế nước ta đã có những bước chuyển mình rõ rệt và đầy hứa hẹn.Nền kinh tế Việt Nam trong những năm qua đã có bước tăng trưởng nhảy vọt,đặc biệt từ khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO Bêncạnh sự tăng trưởng về kinh tế, điều kiện chính trị xã hội và an ninh trật tự ổnđịnh, chính sách thông thoáng và đang dần được hoàn thiện của chính phủ,cùng những ưu thế thị trường của một quốc gia đang phát triển như giá nhâncông, nguyên liệu, nhu cầu thị trường… đã và đang là những yếu tố giúp ViệtNam trở thành “điểm hẹn đầu tư” cho các nhà đầu tư, các công ty, tổ chứcnước ngoài làm cho vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài - FDI tăng nhanh Xuấtphát từ nhu cầu thành lập văn phòng mới của các công ty đa quốc gia, sự mởrộng văn phòng của các công ty trong nước, nhu cầu thuê cao ốc văn phòng

để làm việc là rất lớn Bên cạnh đó, nhiều công ty muốn thay đổi bộ mặt hoặcnâng cao uy tín của mình trước đối tác làm ăn nên cũng có xu hướng chuyểnsang các cao ốc văn phòng cao cấp để làm việc

Mặt khác, thị trường bất động sản Việt Nam là một thị trường mới nên

có rất nhiều tiềm năng, hơn nữa lĩnh vực này đem lại lợi nhuận vô cùng lớnnên thu hút ngày càng nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước đây là điều kiện

để thị trường kinh doanh thứ cấp phát triển trong đó lĩnh vực quản lý bất độngsản theo hướng chuyên nghiệp sẽ hứa hẹn nhiều tiềm năng

Công tác quản lý bất động sản ở Việt Nam còn mới kinh nghiệm quản lýkém, khả năng nguy cơ xảy ra rủi ro lớn, công tác quản lý thiếu khoa học Vềchất lượng nguồn nhân lực đội ngũ nhân viên có trình độ chuyên môn chưacao, thực tế còn thiếu và còn yếu nên hiệu quả đem lại từ hoạt động vận hành,quản lý và khai thác cao ốc văn phòng cho thuê còn thấp Vậy đâu là nguyên

nhân gây nên tình trạng trên? Xuất phát từ nhu cầu thực tế tại Việt Nam em

xin lựa chọn đề tài: “Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý cao ốc văn phòng cho thuê ở Việt Nam’’ để nghiên cứu.

2 Mục tiêu nghiên cứu:

- Làm rõ cơ sở khoa học về công tác quản lý các tòa nhà cao tầng

và văn phòng cho thuê ở Việt Nam

- Áp dụng lý luận nêu trên để thấy rõ thực trạng quản lý các tòanhà cao tầng và văn phòng cho thuê ở Việt Nam

- Đưa ra một số giải pháp cơ bản nhằm nâng cao chất lượng côngtác quản lý bất động sản

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

- Công tác quản lý các cao ốc văn phòng cho thuê ở Việt Nam từ 2003 đến nay

4 Phương pháp nghiên cứu:

- Duy vật biện chứng

- Kế thừa

- Duy vật lịch sử

- Phương pháp hỏi ý kiến chuyên gia

- Điều tra thu thập số liệu

CHƯƠNG I

CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ CAO ỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ

I Một số vấn đề cơ bản về quản lý bất động sản

1 Khái niệm và đặc điểm chủ yếu của bất động sản.

Bất động sản là một loại tài sản đặc biệt và quan trọng, thường chiếmđến trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi quốc gia Nhưng do hệthống pháp luật và chế độ sở hữu khác nhau, nên mỗi nước lại có một cáchđịnh nghĩa riêng về bất động sản Điều 174 Bộ luật dân sự nước cộng hoà xãhội chủ nghĩa Việt Nam quy định:

“Bất động sản là những tài sản không thể di dời được bao gồm: đất

đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo quy định của pháp luật”.

Định nghĩa trên phân loại bất động sản như một loại tài sản, nó phù hợpvới nhu cầu quản lý đất đai bất động sản của Nhà Nước

Ngoài những đặc trưng cơ bản nêu trên, bất động sản còn có những đặcđiểm cụ thể sau:

Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và

không có khả năng di dời được Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắnliền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn vềdiện tích không gian Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liềnvới từng vị trí cụ thể

Thứ hai, bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền của hàng

hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiênnhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như:động đất, núi lửa)

Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm Sở dĩ như vậy là do

sự khan hiếm và tính có giới hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như củatừng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất

Thứ tư, tính dị biệt của bất động sản Mỗi bất động sản là một tài sản

riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt khônggiống với bất kỳ một bất động sản nào khác

Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và

tâm lý xã hội Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗiquốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu

và tâm lý xã hội, thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâmlinh của dân cư ở đó

Thứ sáu, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau.

Thứ bảy, bất động sản là một tài sản có giá trị cao.

Thứ tám, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật

và chính sách của Nhà nước

Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản

phụ thuộc vào năng lực quản lý Vì bất động sản thường có giá trị lớn, baogồm nhiệu chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏingười quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn sovới các hàng hóa thông thường

Tuy nhiên, bất động sản cũng là một loại hàng hoá mà sự tồn tại của nó

có khả năng thoả mãn một số những nhu cầu như: giữ vốn, đảm bảo điều kiệnnhà ở tốt, giảm chi phí hoặc tạo nguồn thu nhập Giữa những loại hàng hoákhác, bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt, chúng được phân biệt trước tiênbởi những thuộc tính riêng như tính cố định và lâu bền, tính cá biệt và khanhiếm Kinh doanh bất động sản cũng là một loại hình kinh doanh đặc biệt, vừamang tính đặc thù, vừa mang tính đa ngành

Dưới góc độ kinh doanh và quản lý, mỗi bất động sản đều có những đặctrưng riêng về vị trí, cấu thành và đặc tính sử dụng Các yếu tố này tạo nênkhả năng sinh lời cũng như các điều kiện để quản lý và khai thác của từng bấtđộng sản

2 Khái niệm và vai trò của quản lý Bất động sản

2.1 Khái niệm quản lý bất động sản.

Quản lý bất động sản là một dịch vụ chuyên nghiệp nhằm đầu tư và khaithác một cách tốt nhất Bất động sản của Chủ đầu tư Dịch vụ bao gồm cungcấp nhân công và điều hành nhân công thực hiện những công việc bảo vệ, vệsinh, giao dịch với khách hàng thuê, vận hành điện, nước, bảo trì, bảo dưỡngtoà nhà, tiếp thị cho khách mới thuê để toà nhà hoạt động tốt, kinh doanh hiệuquả cao

Dịch vụ quản lý bất động sản là hoạt động của tổ chức, cá nhân kinhdoanh dịch vụ bất động sản được chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng bất động sản

ủy quyền thực hiện việc bảo quản, giữ gìn, trông coi, vận hành và khai thácbất động sản theo hợp đồng quản lý bất động sản

2.2 Vai trò của quản lý Bất động sản

Quản lý bất động sản có vai trò quan trọng không chỉ đối với chủ đầu tư

mà còn đối với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền liên quan, các khách hàngthuê và mua bất động sản

 Đối với chủ đầu tư: Chủ đầu tư là các tổ chức, công ty hay các cánhân, sở hữu bất động sản như một khoản đầu tư Mục tiêu của hoạt động đầu

tư là tối đa hóa lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh bất động sản hay kinhdoanh các dịch vụ liên quan đến bất động sản Quản lý bất động sản chính làmột trong những quá trình đóng vai trò quyết định đem lại lợi nhuận cho chủđầu tư từ việc khai thác các công năng của bất động sản và các dịch vụ kếthợp Các chủ đầu muốn bất động sản từ khoản đầu tư của họ được họ quản lý,giám sát hiệu quả trên cơ sở chi phí thấp nhất nhằm đạt được mục tiêu cơ bản

của mình Trên thực tế, đối với những bất động sản có quy mô và giá trị lớnnhư những khu đô thị mới, các tòa nhà cao ốc văn phòng, các tòa cao ốc căn

hộ cao cấp đang mọc lên ở các thành phố lớn hiện nay, điển hình là TP HàNội, TP Hồ Chí Minh, phần lớn chủ đầu tư tin tưởng và yên tâm khi bất độngsản của họ được quản lý bởi những nhà quản lý, công ty quản lý bất động sảnhàng đầu thế giới như Chestertơn (Anh), Dining & Assiociates (Anh) và CBrichard Ellis - CBRE ( Mỹ)

 Đối với cơ quan Nhà nước: Quản lý bất động sản là hoạt động giữacác bên gồm chủ sở hữu, chủ sử dụng, khách thuê và người quản lý, công ty,

tổ chức quản lý bất động sản Công ty quản lý có trách nhiệm phải thực hiệntất cả các nghĩa vụ dưới tư cách pháp nhân đối với Nhà nước thông qua sự ủyquyền của chủ sở hữu và hỗ trợ chủ sử dụng, khách thuê thực hiện nhiệm vụcủa họ đối với cơ quan quản lý Nhà nước có liên quan

 Đối với khách hàng: Khách thuê hoặc mua bất động sản có thể là cácdoanh nghiệp, các hộ gia đình, cá nhân thuê hoặc mua với mục đích làm vănphòng cho thuê đối với các cao ốc văn phòng, mục đích để ở đối với các tòanhà cho thuê căn hộ cao cấp Quản lý bất động sản là một loại hình kinhdoanh bao gồm rất nhiều hoạt động phức tạp cụ thể, thường xuyên bao gồm

cả những công việc nhỏ nhặt như vệ sinh, giữ xe, cấp thoát nước, xử lý nướcthải, thang máy, hệ thống chiếu sáng, hệ thống đảm bảo an ninh mà nhữngcông việc này cần phải theo một quy định cụ thể, thống nhất mang tínhchuyên nghiệp, giống như một phần mềm tin học, đòi hỏi phải có người sửdụng tương thích nhằm đáp ứng nhu cầu khách thuê Quản lý bất động sảnkhông chỉ giúp khách hàng sử dụng yên tâm làm việc, an cư mà còn mang lại

sự tiện nghi, thoải mái khi sử dụng bất động sản và các dịch vụ kèm theo

3 Nội dung quản lý Bất động sản

Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc,mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân Các quan hệ giao dịch về

bất động sản thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh

tế xã hội Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác cóhiệu quả các nguồn lực cho phát triển Nhà nước phải quan tâm đến bất độngsản, thị trường bất động sản và quản lý bất động sản Theo điều 66 của Luậtkinh doanh bất động sản có quy định: Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịchvụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng kýkinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật Tổ chức, cánhân khi kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải có ít nhất một người

có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất độngsản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinhdoanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứngchỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ítnhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản Trong đó còn quy định rõcác nội dung, phạm vi quản lý bất động sản, các quyền và nghĩa vụ của cácbên và giá dịch vụ quản lý, ngoài ra còn quy định rõ trách nhiệm quản lý bấtđộng sản theo hợp đồng và bồi thường thiệt hại so lỗi của mình gây ra

II Quản lý cao ốc văn phòng cho thuê

1 Khái niệm cao ốc văn phòng cho thuê

Cao ốc văn phòng là BĐS bao gồm đất và tài sản gắn liền với đất, có độcao tối thiểu là 7 tầng, diện tích xây dựng lớn hơn 5000m2 (trong đó chiềurộng của đất tối thiểu là 15m2) dùng để cho thuê phục vụ cho hoạt động kinhdoanh của doanh nghiệp, tổ chức (tiêu chí phân loại cao ốc văn phòng)

2 Đặc điểm của cao ốc văn phòng cho thuê.

Đặc điểm chính của một tòa nhà cao tầng và văn phòng là gì? Đó là vẻcao ngạo sang trọng với chiều cao sừng sững Vẻ bề ngoài của nó phải thểhiện được quyền lực và sức mạnh, hào quang và sự kiêu ngạo phải thể hiện ở

đó Nó phải là một đối tượng kiêu hãnh và bay bổng đến từng cm, vươn thẳng

từ đáy đến đỉnh của nó phải là một khối thống nhất mà không hề có một

đường nét lệch lạc nào Chiều cao của các ngôi nhà vì thế đã không ngừng giatăng Mặt khác, công cụ giao thông theo hướng thẳng đứng cũng như côngnghiệp sản xuất sắt thép, xi măng phát triển đột biến đã tạo tiền đề vật chấtcho quá trình đó.

Các yếu tố chịu lực của các cao ốc văn phòng cho thuê cũng khác biệt vềbản chất so với những công trình khác Các công trình thấp tầng có thể sửdụng hệ kết cấu tường chịu lực, trong khi ở cao ốc, kết cấu duy nhất có thể ápdụng được là hệ kết cấu khung và sử dụng lõi cứng thang máy Hệ thốngtường nhẹ được treo lên trong kết cấu khung giống như các bức rèm, từ đó

thuật ngữ kiến trúc có khái niệm "tường rèm" hoặc "tường treo" (curtain wall) sử dụng cho các mặt đứng dùng kính ở các công trình dùng kết cấu

khung Không gian sàn được phân chia bằng các vách ngăn nhẹ tùy biến theonhu cầu sử dụng của công trình Điều đó làm cho cao ốc văn phòng trở nênthuận tiện hơn trong việc phân chia thành các khoang nhỏ theo nhu cầu củakhách thuê Ngoài ra, một số các gia cố đặc biệt khác cũng được sử dụng đốivới tải trọng gió và chống động đất

Nhưng các toà nhà cao tầng và văn phòng cũng có một số nhược điểmcủa nó: Các tường kính từ 6 đến 12mm thu và tỏa nhiệt gấp trên 10 lần so vớitường gạch có lớp cách nhiệt Dưới chân toà nhà cao tầng thường có gió xoáy,rất nguy hiểm Ngoài ra, để chống dao động, các toà cao ốc cần có các thiết bịgiảm dao động rất đắt tiền

Do yêu cầu của những thiết bị chuyên dùng cho tòa nhà cao tầng và vănphòng đòi hỏi phải bố trí thiết bị ở tầng trệt, bố trí buồng máy của thang và bểchứa nước ở trên đỉnh của tòa nhà Việc bố cục mặt bằng và mặt đứng của tòanhà phải thỏa mãn yêu cầu của quy phạm thoát hiểm, Phòng cháy chữa cháytrong toà nhà, giao thông thuận tiện,

Do yêu cầu phải chôn ngầm vào trong đất, nên nền cao ốc thông thườngphải đưa từ một tầng đến một số tầng xuống dưới đất để làm tầng hầm tuỳ từng

độ cao của toà nhà Các tầng hầm có thể sử dụng làm gara để ôtô, xe máy và xeđạp, phòng kỹ thuật, phòng bảo vệ và các phòng phụ trợ khác nếu cần.

Tòa nhà cao tầng và văn phòng có chiều cao lớn, vóc dáng đồ sộ là lý dokhiến người kiến trúc sư phải xử lý tốt khâu tạo hình kiến trúc và trang tríhoàn thiện mặt ngoài sao cho thật ấn tượng, hiện đại phù hợp với không gianxung quanh toà nhà

Vì các toà nhà cao tầng và văn phòng có công năng sử dụng như nhaunên cần phải giải quyết những vấn đề liên quan như: Thoát hiểm, xử lý rácthải, bố cục hành lang, quản lý an toàn cho con người cũng như các trangthiết bị hoạt động trong toà nhà, hoạt động công cộng…

Cao ốc văn phòng có diện tích sàn lớn, hệ thống các trang thiết bị nhiều,hiện đại, vì vậy việc bảo dưỡng định kì và bảo dưỡng bất thường là rất quantrọng Nếu ta biết bảo dưỡng đúng cách sẽ tiết kiệm được rất nhiều chi phítrong quá trình quản lý và khai thác toà nhà

3 Phân loại văn phòng cho thuê

Hiện nay trên thị trường cao ốc văn phòng cao cấp cho thuê ở Việt Namđược phân loại theo các tiêu chí cao ốc văn phòng hạng A, B, C Tiêu chíphân loại thường theo cảm nhận của khách hàng và chủ đầu tư, chưa đượcxây dựng thành các tiêu chuẩn cụ thể như theo tập quán quốc tế Nhưng nhìnchung được phân loại theo cảm nhận sau:

Tại Việt Nam, một cao ốc văn phòng được xếp vào hạng A,B khi mà nóthoả mãn đồng thời những đặc điểm sau:

STT Tiêu chí Văn phòng loại A Văn phòng loại B

Tương tự như hạng A, tuy nhiên, trang trí bên ngoài, vị trí và các dịch vụ không đáp ứng tiêu chuẩn văn phòng hạng

A Nhìn chung do công

ty Liên doanh sở hữu, nhưng có một số tiêu chuẩn không đạt khi so sánh với các tiêu chuẩn quốc tế

2

Vị trí Toà nhà nằm ở trung tâm

thương mại dễ nhận biết Tại Hà Nội, vị trí này gồm khu vực trong vòng bán kính 1-2 km xung quanh Nhà Hát Lớn Tại

Hồ Chí Minh, khu vực này bao gồm Quận 1 trong vòng bán kính 1-2 km xung quanh UBND

TP Hồ Chí Minh.

Có thể nămg ở trung tâm thương mại, quận trung tâm thương mại thứ cấp hoặc khu vực gần kề.

3

Tiếp cận Đường vào thuận tiện cho khách

bộ hành từ các con phố có không gian cuốn hút

Luôn có bảo vệ trong suổt 24 giờ và khách thuê có thể vào bất

cứ giờ nào trong ngày Đường vào cho các phương tiện phải thuận tiện.

Dễ tiếp cận từ tuyến phố

có cảnh quan hấp dẫn, dịch vụ an ninh 24 giờ

và phương tiện giao thông tiếp cận phải thuận tiện

4 Danh tiếng Toà nhà danh tiếng với thiết kế Toà nhà được thiết kế

ấn tượng do kiến trúc sư và công ty thiết kế quốc tế đảm nhiệm Nhà thầu xây dựng phải

là công ty quốc tế được công nhận.

với thiết kế đẹp do kiến trúc sư quốc tế hoặc trong nước đảm nhiệm Nhà thầu xây dựng có thể là công ty quốc tế hoặc trong nước 5

Chủ đầu tư Chủ đầu tư là công ty quốc tế,

liên doanh hoặc công ty có khả năng và tiềm lực trong nước.

Chủ đầu tư trong nước hoặc quốc tế

Quản lý toà nhà do công

ty trong nước hoặc quốc

Chiều cao trần Chiều cao trần thông thường là

2.6 m hoặc cao hơn để đảm bảo diện tích làn việc và độ thông thoáng Chiều cao trần cần được

bố trí thống nhất ở tất cả các tầng điển hình của toà nhà trừ sảnh chính, tầng mái và tầng lửng.

2.4 m hoặc cao hơn

9 Mặt sàn và

tổng diện tích

Mặt sàn điển hình có diện tích sử dụng là từ 600m2 trở lên với phần diện tích không có cột và tổng diện tích sàn sử dụng là trên 5000m2 đáp ứng các khách hàng có nhu cầu thuê diện tích lớn và cần mở rộng văn phòng

Lý tưởng nhất là các mặt sàn có

Mặt sàn rộng, khoảng cách giữa các cột ít nhất

là 9m Tỷ lệ hiệu quả trung bình là 70-75%

diện tích sử dụng trên 1000m2.

10

Tải trọng sàn 500kg/m2 và hơn (có thể phải

phù hợp với yêu cầu tải trọng sàn đặc biệt của một số khách thuê ví dụ như các ngân hàng).

300kg/m2 và hơn

11

Hành lang Chiều rộng hành lang tối thiểu

là 3m với thiết kế ấn tượng và hoành tráng, hệ thống chiếu sáng 500 luxơ và có điều hoà nhiệt độ.

Tối thiểu là 1,8m, thiết

kế đẹp với hệ thống chiếu sáng 400 luxơ

12 Diện tích cho

thuê tối thiểu

13

Sảnh Thiết kế ấn tượng, hoành tráng

cùng với trang thiết bị chất lượng cao, có khu vực dành cho khách ngồi đợi, trang trí đẹp Có điều hoà nhiệt độ Bảng tên khách thuê được thiết kế đẹp mắt, biển chỉ dẫn cả bằng tiếng Anh và tiếng Việt.

Thiết kế đẹp, trang thiết

bị và trang trí hợp lý, có bảng tên khách thuê và biển chỉ dẫn

Công suất và tốc độ cao, tải trọng 10 người hoặc hơn, thời gian chờ hợp lý

16 Chất lượng Tối thiểu là một thang máy trên

bốn tầng.

Trung bình

17 Nhãn hiệu Nhãn hiệu được công nhận

(Schinder, Otis và Misubishi là

Nhãn hiệu có tiếng tăm

các hãng thang máy được các toà nhà văn phòng chất lượng cao ở Việt Nam sử dụng).

18

Nội thất văn

phòng

Chất lượng tốt nhất Chủ nhà cung cấp quy định và hướng dẫn làm nội thất.

Các quy định làm nội thất chất lượng tốt theo hướng dẫn

Bố trí được ưa chuộng

là hình vuông

20 Cửa ra vào Chiều rộng mở tối thiểu là 9m Chiều rộng mở tối thiểu

là 9m 21

Mặt sàn Sàn nâng để có thể chạy hệ

thống đường dây dẫn, dây mạng bên dưới.

Mặt sàn lát trơn để có thể chạy hệ thống đường dây dẫn, dây mạng bên dưới

22 Trần Đá cách âm với khả năng chống

Thuê các đường dây ADSL

26

Dịch vụ

khách hàng

Chất lượng cao Chất lượng hợp lý

27 Bãi đậu xe Thuận tiện, hiệu suất và được

kiểm soát ra vào 24/24

Một số trường hợp không có bãi đậu xe nhương nhất định phải

bố trí được bãi đậu xe gần đó

Bảo dưỡng Tiêu chuẩn quốc tế Hệ thống

bảo dưỡng phòng ngừa có kế hoạch liên tục (PPM) và theo yêu cầu của khách hàng

Tiêu chuẩn chung

30

Nhà vệ sinh Tiêu chuẩn năm sao, có tiện

nghi dành cho người khuyết tật

Có nhà vệ sinh dành riêng cho các Tổng giám đốc

Tiêu chuẩn bốn sao

Đầu phun, đầu báo nhiệt/ khói, vòi phun, bình xịt cứu hoả, thang thoát hiểm, cửa thoát hiểm

Nhìn chung các văn phòng loại A dành cho các khách thuê cao cấp nhưcác tập đoàn lớn, các công ty đa quốc gia hay các đại sứ quán Tiện nghi caocấp, quản lý đạt tiêu chuẩn quốc tế, đối tượng khách thuê cũng được lựa chọn

và sắp xếp một cách thận trọng, đảm bảo hoạt động thuận tiện cho tất cả cáckhách thuê

Còn các văn phòng hạng B có thiết kế thiết kế đạt chuẩn ở mức bìnhthường, diện tích thay đổi linh hoạt thuận tiện cho khách thuê Dịch vụ bảodưỡng, trình độ quản lý, dịch vụ và bố trí khách thuê hợp lý Các cao ốc hạng

B hấp dẫn những khách thuê có nhu cầu thấp hơn về chất lượng dịch vụ, cáckhách thuê có khả năng tài chính thấp hơn và không đòi hỏi phải nằm ở vị tríthật cao cấp. 

Đối với văn phòng hạng C thì không có một khung tiêu chuẩn cụ thể đểphân loại văn phòng hạng C, nhưng nhìn chung một văn phòng được xếp vàohạng C sẽ có các đặc điểm sau:

 Thường nằm tại các vị trí kém thuận lợi và không dễ tiếp cận

 Thiếu chố đỗ xe

 Cao ốc không nặng về mặt trang trí thiết kế, chỉ đơn thuần cung cấpmặt bằng

 Không có kết nối mạng theo băng thông rộng

 Trình độ quản lý và dịch vụ bảo dưỡng dưới mức trung bình

 Không có khách thuê là các công ty lớn

 Thang máy và các hệ thống máy móc, thiết bị điện chất lượng thấp

 Dựa vào giá thuê thấp hơn đề thu hút khách thuê

 Độ cao trần thấp

4 Sự cần thiết phải quản lý tòa nhà cao ốc văn phòng cho thuê

Việc quản lý tốt cao ốc văn phòng cho thuê sẽ góp phần làm gia tănggiá trị của bất động sản phát huy được mục tiêu sử dụng cao nhất tốt nhất.Vấn đề chuyên môn hoá sẽ được áp dụng trong tất cả các khâu của quá trình

khai thác và quản lý toà nhà từ duy tu, bảo dưỡng, vận hành hệ thống kỹthuật, vệ sinh, diệt côn trùng, an ninh, phòng cháy chữa cháy….

Thông qua quá trình quản lý và khai thác toà nhà, công ty quản lý sẽ đưa

ra các dự báo cụ thể về những vấn đề phát sinh trong tương lai sẽ ảnh hưởngđến việc quản lý và vận hành tòa nhà như: Bố trí không gian sử dụng bêntrong toà nhà, thiết kế và lắp đặt các trang thiết bị sử dụng nhằm tiết kiệmnăng lượng, đánh giá tình hình sử dụng và khai thác, đề xuất những dịch vụmới và đưa ra các giải pháp cụ thể nhằm khắc phục những bất hợp lý trongviệc thiết kế cao ốc văn phòng cho thuê sau này

Do kết cấu phức tạp của cao ốc văn phòng, do số lượng người đông trênmột diện tích đất có giới hạn… Chính vì lý do đó mà việc quản lý cao ốc vănphòng cho thuê là vô cùng quan trọng Việc quản lý cao ốc văn phòng vừađảm bảo cho toà nhà hoạt động được bình thường, vừa đảm bảo an toàn chongười sử dụng các tiện ích trong toà nhà cũng như đảm bảo được tính hiệuquả kinh tế cho chủ đầu tư và xã hội, góp phần thúc đẩy xã hội phát triển theohướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá

Vậy làm sao để quản lý và khai thác hiệu quả toà nhà, làm sao để vậnhành tốt các trang thiết bị phục vụ cho con người hoạt động trong toà nhà.Làm sao để những người làm việc thường trú tại toà nhà và khách viếng thăm

sẽ được phục vụ theo đúng nghĩa khách hàng hưởng thụ các tiện ích của toànhà? Đó là vấn đề mà các nhà quản lý luôn trăn trở để tìm ra giải pháp nhằmhoàn thiện hơn nữa các dịch vụ cung cấp trong tòa nhà Bởi yêu cầu của nghềdịch vụ đó là sự tinh tế, chỉnh chu và chi tiết

5 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động quản lý cao ốc văn phòng cho thuê

5.1 Các văn bản pháp luật

Yếu tố pháp luật có ảnh hưởng lớn đến công tác quản lý và khai thác cao

ốc văn phòng cho thuê Hoạt động quản lý cao ốc văn phòng căn cứ vào cácvăn bản pháp luật sau:

Luật doanh nghiệp số 13/1999/QH10 ngày 12 tháng 6 năm 1999.

Luật dân sự số 33/2005/QH11 do Quốc hội ban hành ngày ngày 14 tháng

Và các văn bản nghị định, thông tư, quyết định hướng dẫn thi hành luật

5.2 Sự phát triển của thị trường bất động sản

Sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế Việt Nam đã tạo điều kiện thuậnlợi cho các họat động trên thị trường bất động sản ngày càng sôi động Tốc độtăng trưởng kinh tế nhanh và ổn định, tốc độ đô thị hóa cac, dân số trẻ, môitrường pháp lý được cải thiện, đặc biệt là sự ra nhập WTO là những yếu tốtạo nên sức hút lớn đầu tư trong và ngoài nước vào thị trường bất động sản ViệtNam Thị trường bất động sản Việt Nam đang trở nên sôi động hơn bao giờ hếtvới sự có mặt của các công ty kinh doanh bất động sản trong và ngoài nước.Cùng với xu hướng phát triển của nền kinh tế, với xu thế hội nhập quốc

tế, các hoạt động kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản

sẽ không ngừng được mở rộng và dần nâng cao về chất lượng và hiệu quả.Trong đó, sự phát triển hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản sẽ là xuhướng mang tính phổ biến, đặc biệt đối với các bất động sản thương mại Thịtrường bất động sản phát triển dẫn đến sự gia tăng về số lượng bất động sản

đa dạng về quy mô, chức năng, vì vậy nhu cầu về dịch vụ quản lý bất độngsản sẽ gia tăng trong tương lai.

5.3 Yếu tố chủ đầu tư

Thị trường bất động sản phát triển sôi động với lượng vốn lớn đầu tư vàocác dự án cao ốc căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê, bất động sản bán lẻ.Trên thực tế, sự gia tăng của các dự án bất động sản lớn vẫn chưa đáp ứngđược nhu cầu ở, làm việc, kinh doanh không ngừng tăng nhanh Tuy nhiên,với sự xuất hiện ngày càng nhiều các tòa nhà cao tầng hiện đại đạt tiêu chuẩnkhu vực và quốc tế, các chủ đầu tư theo đó cũng chú trọng đến danh tiếng cho

dự án đầu tư, dịch vụ quản lý chuyên nghiệp làm gia tăng giá trị của bất độngsản và hiển nhiên cạnh tranh hơn so với các dự án tầm cỡ khác Hiện nay, nhucầu quản lý bất động sản ngày càng gia tăng, bởi việc lựa chọn các nhà quản

lý bất động sản nước ngoài, chuyên nghiệp, có kinh nghiệm có thể coi làphương pháp tạo dựng và thể hiện danh tiếng cho chính dự án đầu tư Do vậy,tâm lý muốn tạo danh tiếng cho các chủ đẩu tư là yếu tố làm thay đổi nhu cầudịch vụ quản lý bất động sản

Bên cạnh đó, nhu cầu quản lý bất động sản sẽ thay đổi phụ thuộc vào sựmong đợi của chủ đầu tư Nếu chủ đầu tư kì vọng rằng dưới sự quản lý củacác công ty cung cấp dịch vụ đa quốc gia, đáp ứng được tiêu chuẩn quốc tế,với mô hình, bộ máy quản lý chuyên nghiệp thì bất động sản sẽ được vậnhành, khai thác hiệu quả dấn đến nhu cầu quản lý bất động sản do các công tynước ngoài sẽ tăng lên và ngược lại

5.4 Yếu tố khách hàng

Khách hàng thuê hoặc mua bất động sản có thể là sử dụng với mục đíchlàm văn phòng cho thuê đối với các cao ốc văn phòng, mục đích để ở đối vớicác tòa nhà cho thuê căn hộ cao cấp hoặc kinh doanh đối với bất động sản bán

lẻ Khách hàng, ban đầu nhiều người nước ngoài và ngay cả người Việt Namđều có tâm lý yên tâm và tín nhiệm hơn với sự quản lý của các công ty quản

lý bất động sản nổi tiếng và có thương hiệu lớn Tâm lý này cũng ảnh hưởng

và làm thay đổi nhu cầu sử dụng dịch vụ quản lý bất động sản

Hơn nữa, nhu cầu của khách hàng về các dịch vụ kèm theo khi sử dụngbất động sản ngày càng gia tăng về mặt chất lượng và đa dạng về số lượng

Do đó, quản lý bất động sản do một công ty có kinh nghiệm quản lý, luônmang lại những tiện ích, sự tiện nghi cho khách hàng và đáp ứng nhu cầu củanhững khách hàng tiềm năng sẽ trở nên phổ biến

III Nội dung của hoạt động quản lý cao ốc văn phòng cho thuê

1 Lập kế hoạch quản lý bất động sản

Trước khi lập kế hoạch, nhà quản lý cần phải thực hiện 3 bước:

Bước 1: Đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản (chu kìkinh tế, dân số, thu nhập, cơ sở hạ tầng, thị hiếu…) và thị trường văn phòngcao cấp cho thuê

Bước 2: Chuẩn bị lập kế hoạch quản lý: phân tích thị trường, phân tíchbất động sản, phân tích mục tiêu của chủ sở hữu

Bước 3: Lập kế hoạch quản lý văn phòng cao cấp cho thuê

Ta sẽ lần lượt phân tích các vấn đề trên

Bước 1: Tiến hành đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động

sản và thị trường văn phòng cao cấp cho thuê

Thứ nhất, các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, như:

 Chu kì kinh doanh tác động lớn đến giá trị bất động sản Khi cácdoanh nghiệp trở nên lạc quan hơn thì nhu cầu thành lập công ty nhiều hơn.Nhu cầu muốn thay đổi bộ mặt để nâng cao uy tín cũng tăng theo Từ đó cầu

về văn phòng cao cấp cho thuê sẽ rất cao Khi nền kinh tế phát triển đến đỉnhđiểm thì cung - cầu gần như cân bằng Ngược lại khi nền kinh tế suy thoái thìcầu về văn phòng cao cấp sẽ giảm mạnh Do đó nhà quản lý cần biết được xuhướng nền kinh tế tăng hay giảm thì mới có thể làm tốt việc lập kế hoạchngân sách hoạt động cho vấn đề thuê văn phòng

 Những nhân tố khác như: Sự phát triển hệ thống giao thông, bãi đỗxe cũng sẽ làm gia tăng nhu cầu thuê văn phòng cao cấp và ngược lại.

Thứ 2, đánh giá thị trường văn phòng cao cấp cho thuê.

Trong mối quan hệ với nền kinh tế tổng thể, sự dao động của thị trườngbất động sản sẽ chậm hơn sự dao động của nền kinh tế Độ trễ từ 6 tháng đến

1 năm

 Khi nền kinh tế tăng trưởng thì mảng thị trường văn phòng cao cấpcho thuê sẽ tăng theo, kèm theo đó là tỉ lệ bỏ trống giảm và giá thuê vănphòng sẽ tăng cao

 Ngược lại khi nền kinh tế rơi vào tình trạng suy thoái, khủng hoảng.Các doanh nghiệp cung văn phòng cao cấp sẽ cạnh tranh khốc liệt với nhau để

có thể cho thuê bất động sản của mình Khi đó giá thuê giảm kèm theo cácchương trình khuyến mại nhằm giữ chân khách hàng hiện tại và để thu hútkhách hàng tiềm năng như: Hỗ trợ sửa chữa, vận chuyển, dọn dẹp vệ sinh… Khuynh hướng bị ảnh hưởng bởi nền kinh tế suy thoái đến thị trườngcho thuê bất động sản khắc nghiệt và kéo dài hơn so với các thị trường khác

Do đối với các hàng hoá thông thường, khi dư cung thì có thể ngừng sản xuấtngay Trong khi đó đối với hàng hoá BĐS, khi dư cung thì không thể ngừngsản xuất luôn nên càng dư cung trầm trọng hơn (do cung vẫn tiếp tục tăng).Giá bất động sản chỉ giảm đến một mức nhất định:

Pmin= P cơ bản

Đây chính là mức giá đảm bảo duy trì hoạt động cuả bất động sản Nếuchủ sở hữu không có khả năng đạt giá cơ bản thì có hai lựa chọn: hoặc là bánbất động sản với mức giá thấp, khi đó người mua lại đó sẽ đem cho thuê vớimức giá thấp hơn, điều này làm cho giá thuê tiếp tục giảm; hoặc chủ sở hữu

sẽ duy trì sự bỏ trống trong một thời gian để chờ thời cơ

Nhà quản lý cần xác định tỷ lệ hấp thụ của thị trường, để thấy được tốc

độ cho thuê của từng loại không gian văn phòng cho thuê

Bước 2: Chuẩn bị lập kế hoạch quản lý

Quá trình chuẩn bị lập kế hoạch là một quá trình khá quan trọng trongviệc lên kế hoạch ngân sách cho hoạt động văn phòng Quá trình này cần thựchiện những bước sau:

Đầu tiên ta tiến hành phân tích thị trường: thị trường khu vực và thị

trường vùng lân cận

Đối với thị trường khu vực ta cần tiến hành tìm hiểu các thông tin cụ thể về:

 Chính sách nhà nước về kinh tế quốc tế (WTO,…) vì hiện nay kháchthuê văn phòng hạng A đa phần là người nước ngoài nên ta cần tiến hành tìmhiểu những chính sách của Nhà nước đối với người nước ngoài để từ đó tìm rađặc điểm chung của họ

 Tốc độ đô thị hoá nhanh và sự lớn mạnh của nền kinh tế nên các doanhnghiệp trong nước cũng có nhu cầu thuê văn phòng cho hoạt động của họ Một

số cần văn phòng hạng A, số còn lại không có khả năng tài chính thì chuyểnsang dùng văn phòng hạng B, C Nhà quản lý cần tìm hiểu các thông tin về:

 Số liệu thống kê về dân số và xu hướng tăng dân số trong khu vực

 Thông tin về các nhà tuyển dụng lớn trong vùng

 Thông tin về thu nhập bình quân và số liệu về lao động

 Miêu tả về các tiện ích giao thông

 Xu hướng về cung - cầu đối với bất động sản

 Những triển vọng về kinh tế trong tương lai của khu vực

Các thông tin này thu thập từ các số liệu sẵn có như phòng kinh tế, thốngkê,… Các thông tin này cần phải cập nhật thường xuyên, phù hợp với đơn vịquy hoạch

Còn khi phân tích thị trường bất động sản lân cận Cần biết mục tiêuchính của chúng ta đó là xác định môi trường kinh tế của thị trường bất độngsản ở khu vực hay vùng chúng ta có bất động sản cần quản lý Các bước cụthể cần phải tiến hành:

 Dạo quanh khu vực đó: Xem bản đồ, quy hoạch về phân vùng, quyđịnh về xây dựng…

 Thu thập thông tin số liệu liên quan đến vấn đề dân số, thu nhập,việc làm…

Khi đã thu thập được những thông tin cần thiết, ta tiến hành đánh giá

5 yếu tố:

 Ranh giới và việc sử dụng đất: Xác định được bao nhiêu phần đất sử

dụng chung Việc xác định này phụ thuộc vào năng lực của nhà quản lý Phảixác định được những đặc tính của khu vực đó có hạn chế sự phát triển của toànhà trong tương lai hay không, hay những đặc tính đó tạo điều kiện thuận lợicho toà nhà mà mình đang quản lý Ngoài ra xác định được ranh giới việc sửdụng đất còn nhằm xác định xu hướng cung - cầu - giá cả trong tương lai đểđưa vào dự kiến giá cho thuê của toà nhà

 Giao thông và các tiện ích: Các vấn đề giao thông liên quan đến toà

nhà (có gần tuyến đường phố chính hay không, có gần bệnh viện, trườnghọc, ) Để thu thập thông tin về giao thông có thể đến phòng giao thông đểtìm hiểu về quy hoạch, dự kiến xây dựng, phát triển giao thông, các tuyếnđường, lộ trình phát triển giao thông, thời gian quy hoạch Các phương tiệngiao thông, đặc biệt là giao thông công cộng, cần chú ý quan tâm đến lối ravào, bãi đỗ xe, thống kê các phương tiện giao thông thường xuyên qua khuvực đó Đánh giá chất lượng các dịch vụ trong khu vực có toà nhà mình quản

lý để thấy được ảnh hưởng của yếu tố này đến giá bất động sản Nhà quản lýphải có được các cơ sở hỗ trợ kinh doanh như quảng cáo, các dịch vụ hỗ trợhoạt động, khuyến mại là đặc biệt quan trọng

 Xu hướng kinh tế của khu vực lân cận: Cần thu thập các thông tin để

đánh giá sức mạnh kinh tế của khu vực như: số lượng, chất lượng các loạihình kinh doanh trong khu vực lân cận, quy mô hoạt động của các nghành, sựtăng trưởng của các ngành trong quá khứ Ta có thể thu thập trên các báo địa

phương, phòng thương mại, phòng kinh tế hay thông qua các tổ chức tài chínhnhư ngân hàng, các quỹ đàu tư Đánh giá mức giá cho thuê để thấy được sứcmạnh kinh tế của thị thường bất động sản Thông qua những hoạt động thịtrường trong khu vực để thấy được mức giá hiện tại của toà nhà mình quản lý

đã phù hợp hay chưa? Và có cần điều chỉnh trong tương lai không? Nếu có thìcần điều chỉnh như thế nào cho phù hợp

 Quan hệ cung - cầu: Tỉ lệ cho thuê của toà nhà phụ thuôc vào quan hệ

cung - cầu Nhà quản lý cần xem xét, khảo sát những toà cao ốc văn phòngtương tự để tìm ra mức độ chiếm hữu đối với toà cao ốc mình đang quản lý.Đồng thời ta cũng cần kết hợp so sánh giữa khách hàng địa phương và lượngcung hiện tại Ta cần lưu ý một số vấn đề: số lượng và mật độ khách thuê tiềmnăng, khả năng sẵn sàng thuê, sự bất ổn của khách thuê cũng như xu hướng cácnguồn tài chính và thu nhập ổn định của họ Dựa vào những điều trên để xácđịnh được mức giá thuê hiện tại cho hợp lý và mức giá có thể có trong tương lai

Để có thể lựa chọn những khách hàng tiềm năng cho phù hợp với mục tiêu củachủ sở hữu và nhà quản lý

 Các tiện ích: Số lượng, vị trí các khu công cộng, các trung tâm văn hoá

- xã hội, công viên, sân chơi, nhà hát, tiệm ăn, phòng học Người quản lý cầnđánh giá các tiện ích của chính toà cao ốc mình quản lý cũng như của khu vựcxung quanh để xem những ảnh hưởng của nó tới toà nhà đó, tới giá cho thuêbất động sản Thông qua đó để có những bổ xung, điều chỉnh sao cho hợp lý.Khi ta đã có những thông tin của thị trường khu vực và thị trường bấtđộng sản lân cận, ta tiến hành đánh giá các số liệu đó về các mặt:

 Thông tin về vị trí và các đối thủ cạnh tranh

 Các phương tiện giao thông công cộng

 Chỗ đỗ xe

 Mức thu nhập bình quân của dân cư, gia đình

Từ đó đánh giá mức giá tối ưu cho từng khối lượng chuẩn trong toà nhà

Thông qua mức giá tối ưu để dự kiến được tổng thu nhập chuẩn do toà nhàmang lại Để kết quả đánh giá được tốt thì các thông tin thu thập được phảiđầy đủ và chính xác Nhà quản lý cũng cần nắm được chu kì kinh doanh vàphân tích được xu hướng phát triển của bất động sản.

Sau khi tiến hành phân tích thị trường bất động sản khu vực, ta sẽ tiến

 Số lượng và chất lượng của các diện tích đó: Nhà quản lý phải quantâm đến diện mạo bên ngoài, cảnh quan xung quanh, cấu trúc, sau đó đến tuổi,tình trạng lối đi, phong cảnh của toà nhà Kiểm tra bên trong toà nhà để xácđịnh tổng diện tích cho thuê, diện tích các khu vực công cộng, cách bài tríphòng, số lượng công trình phụ, đánh giá chất lượng các trang thiết bị cũngnhư nội thất bên trong toà nhà Lúc này người quản lý cần ghi chép các hạngmục cần sửa chữa, thay thế

 Các điều kiện vật lý của bất động sản:

 Ngoại thất: xem xét những vật trang trí bên ngoài, lối ra vào, phần cửa

sổ, sân vườn, chỗ để xe, lối thoát hiểm, tất cả các khu vực chung đều phảiđược đánh giá kiêm tra Nhà quản lý cần nắm chắc những phần phải sữa chữa,thay thế, cải tạo

 Nội thất: Đại sảnh, tiền sảnh, sàn, hệ thống trang thiết bị trong toà nhà

và các trang trí nội thất khác

 Thiết bị: Thang máy, hệ thống điều hoà trung tâm, hệ thống cấp thoátnước… Nhà quản lý phải đánh giá được tình trạng hoạt động, tuổi chất lượngcác trang thiết bị để có kế hoạch duy tu, bảo dưỡng phù hợp