Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính mở rộng phục vụ thị trường bất động sản tại khu vực thành phố thái nguyên

38 1.5.5 Sử dụng bản đồ địa chính làm dữ liệu nền xây dựng vùng giá trị đất đai theo vị trí phục vụ tính giá đất cung cấp thông tin cho bất động sản.. Thông tin địa chính phục vụ trước h

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Hướng dẫn khoa học: TS Trịnh Hữu Liên

THÁI NGUYÊN - 2010

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tác giả luận văn

Đặng Văn Huy

Lời cảm ơn

Để hoàn thành chương trình cao học của tôi, trước hết tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong Khoa Tài Nguyên và Môi trường, Khoa Sau Đại học - trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, những người đ- tạo

điều kiện giúp đỡ và dìu dắt tôi trong suốt quá trình học Cao học Đặc biệt, tôi

xin cảm ơn TS Trịnh Hữu Liên đ- tận tình hướng dẫn cho tôi hoàn thành luận

văn thạc sĩ này

Tôi xin cảm ơn cán bộ, viên chức Văn phòng đăng ký quyền sử dụng

đất – Sở Tài Nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên, nơi tôi công tác đ- tạo

điều kiện cho tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành đến các cán bộ UBND phường Phan Đình Phùng – thành phố Thái Nguyên, những người đ- cộng tác giúp đỡ tôi thực hiện đề tài này

Tôi rất cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè những người đ- luôn ở bên cạnh động viên, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập và thực hiện luận văn tốt nghiệp thạc sĩ

Thái Nguyên, ngày 28 tháng 9 năm 2010

Đặng Văn Huy

MỤC LỤC

Më ®Çu 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 14

2 Mục đích và yêu cầu 15

Chương 1 17

TỔNG QUAN TÀI LIỆU VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC NGHIÊN CỨU 17

1.1 Tổng quan vấn đề nghiên cứu 17

1.1.1 Một số mô hình CSDL địa chính đã sử dụng ở nước ngoài 17

1.1.2 Một số kết quả đề tài dự án liên quan đã nghiên cứu trong nước 19

1.1.3 Thông tin địa chính với thị trường bất động sản 21

1.2 Phân tích nhu cầu thông tin địa chính với thị trường bất động sản 25

1.2.1 Phân tích nhu cầu thông tin địa chính với thị trường bất động sản 25

1.2.3 Nhu cầu thông tin địa chính với thị trường bất động sản 28

1.3 Cơ sở dư liệu thông tin địa chính 30

1.3.1 Khái niệm cơ bản về hệ thống cơ sở dữ liệu 30

1.3.2 Phần cứng - máy tính và các thiết bị ngoại vi 31

1.3.3 Hệ thống phần mềm và các thủ tục cần thiết để xây dựng và phân tích32 1.4 Một số vấn đề lưu ý khi xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ cung cấp thông tin cho thị trường bất động sản 34

1.4.1 Cơ sở dữ liệu địa chính với quá trình tính giá đất phục vụ cung cấp thông tin 34

1.4.2 Một số vấn đề lưu ý khi xây dựng hệ thống thông tin địa chính 35

1.5 Vùng giá trị đất đai với thông tin bất động sản 36

1.5.1 Vùng giá trị đất đai 36

1.5.2 Vùng giá trị đất đai theo vị trí phục vụ tính giá đất cung cấp thông tin cho bất động sản; 37

1.5.3 Mối quan hệ giữa vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 38

1.5.4 Tính giá đất hàng loạt theo vùng giá trị đất đai 38

1.5.5 Sử dụng bản đồ địa chính làm dữ liệu nền xây dựng vùng giá trị đất đai theo vị trí phục vụ tính giá đất cung cấp thông tin cho bất động sản 40

1.6 Xây dựng thông tin địa chính mở rộng phục vụ tính giá đất cung cấp thông tin kinh tế cho thị trường bất động sản 42

1.6.1 Xây dựng thông tin địa chính từng bước tích tụ thông tin phục vụ nhu cầu của thị trường bất động sản 42

1.6.2 Các bước xây dựng và quản lý thông tin địa chính mở rộng 42

1.6.3 Một số yêu cầu khi phát triển mô hình cơ sở dữ liệu địa chính mở rộng thành hệ thống thông tin địa chính mở rộng cung cấp thông tin cho thị trường bất động sản 44

1.7 Hệ thống phần mềm sử dụng quản lý và phân tích 47

1.7.1 Module quản lý bản đồ và hồ sơ địa chính 48

1.7.2.Module quản lý thông tin địa chính mở rộng 49

1.7.3 Các tiện ích tính giá trị bất động sản và thuế 49

1.7.4 Module Tra cứu và cung cấp thông tin 50

1.8 Sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu 51

Chương 2 53

NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 53

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 53

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 53

2.1.2 Phạm vi Nghiên cứu 53

2.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu 53

2.3 Nội dung nghiên cứu 53

2.4 Phương pháp nghiên cứu và sử lý số liệu 54

Chương 3 56

XÂY DỰNG HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA CHÍNH 56

VÀ ĐỊA CHÍNH MỞ RỘNG TẠI PHƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG 56

THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN 56

3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội khu vực nghiên cứu 56

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 56

3.1.2 Các nguồn tài nguyên 58

3.1.3 Thực trạng môi trường 59

3.1.4 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường 60

3.2 Khái quát về tài liệu vực nghiên cứu 60

3.3 Những nội dung cơ bản khi xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính mở rộng tại phường Phan Đình Phùng 61

3.3.1 Phân tích, đánh giá chất lượng tài liệu 61

3.3.2 Các bước xây dựng hệ thống thông tin địa chính mở rộng phục vụ

quản lý bất động sản 61

3.4 Xây dựng hệ thống thông tin địa chính toàn phường Phan Đình Phùng 62 3.5 Xây dựng hệ thống giao thông toàn phường Phan Đình Phùng 64

3.6 Xây dựng vùng giá trị đất đai theo vị trí toàn phường Phan Đinh Phùng64 3.7 Xây dựng dữ liệu giá hàng năm 69

3.7.1 Xây dựng dữ liệu giá theo quy định hàng năm 69

3.7.2 Xây dựng dữ liệu giá thực tế hàng năm 69

3.8 Xây dựng dữ liệu nhà và công trình 70

3.9 Chụp ảnh nhà và công trình theo kiến trúc mặt tiền hay mặt bằng xây dựng 71

3.10 Xây dựng bản giá nhà và công trình 71

3.11 Một số kết quả đạt được 72

3.11.1 Hoàn thành xây dựng dữ liệu địa chính số phường Phan Đình Phùng72 3.11.2 Xây dựng thử nghiệm dữ liệu địa chính mở rộng phường Phan Đình Phùng thành phố Thái Nguyên 73

3.11.2.1 Hoàn thành thử nghiệm bổ sung và xây dựng hoàn chỉnh cơ sở dữ liệu giao thông phục vụ xác định vùng giá trị 73

3.11.2.2 Hoàn thành thử nghiệm xác định vùng giá trị toàn phường Phan Đình Phùng 74

3.11.3 Hoàn thành thử nghiệm tính giá đất theo vùng giá trị toàn phường Phan Đình Phùng 78

3.11.4 Thử nghiệm thành công tính giá đất chi tiết theo vùng giá trị: 80

3.11.5 Hoàn thành thử nghiệm bổ sung nhà và công trình phục vụ xác định

giá trị nhà 81

1 Quản lý: Tìm kiếm và cung cấp thông tin địa chính 75

3.12 Nhận xét và đánh giá kết quả đạt được 78

3.12.1 Nhận xét và đánh giá 79

1 Hoàn thành xây dựng dữ liệu địa chính số phường Phan Đình Phùng; 79

3 Hoàn thành thử nghiệm tính giá đất theo vùng giá trị toàn phường Phan Đình Phùng; 79

6 Thử nghiệm thành công tính giá trị nhà theo vùng giá trị toàn phường Phan Đình Phùng; 79

3.12.3 Những khó khăn, tồn tại 80

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT KIẾN NGHỊ 81

Kết luận: 81

Một số đề xuất kiến nghị 83

TÀI LIỆU THAM KHẢO 84

I- Tiếng Việt: 84

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1 CSDL địa chính đa mục tiêu (mô hình của úc) 17

Hình 1.2 Cơ sở dữ liệu địa lý mở rộng phục vụ quản lý địa chính và bất động sản tại Thuỵ Điển 18

Hình 1.1: Chức năng quản lý Hệ Thống - Chức năng hiển thị : Cho phép hiển thị hoặc ẩn thanh công cụ, thanh trạng thái và thanh chú giải 47

Hình 1.2: Chức năng hiển thị các thanh công cụ 48

Hình 1.3: Chức năng quản lý các lớp bản đồ 48

Hình 1.6 Module quản lý thông tin địa chính mở rộng 49

Hình 1.7: QL Thông tin địa chính mở rộng 49

Hình 1.8: Module tính giá trị BĐS và Thuế theo vùng 50

Hình 1.9: Module tính giá trị BĐS và Thuế chi tiết 50

Hình 1.10: Module tính giá trị BĐS thực tế theo vùng 50

Hình 1.12 Dạng dữ liệu thông tin bất động sản 51

Hinh 3.1 Sơ đồ ghép các bản đồ địa chính phường Phan Đình Phùng 61

Hình 3.2 Sơ đồ lưu trữ dữ liệu bản đồ địa chính trong VILIS và VICAD-GIS64 Hình 3.2 Tuyến đường Cách Mạng Tháng Tám 65

Phân Hình 3.3 Đoạn 1 Tuyến đường Cách Mạng Tháng Tám 65

Phân Hình 3.4 Đoạn 2 Tuyến đường Cách Mạng Tháng Tám 66

Phân Hình 3.5 Đoạn 3 Tuyến đường Cách Mạng Tháng Tám 66

Phân Hình 3.6 Đoạn 4 Tuyến đường Cách Mạng Tháng Tám 66

Hình 3.7 Xây dựng các vùng dân cư trên bản đồ điạ chính theo các tuyến 66

Hình 3.8 Vùng giá trị đất đai theo vị trí - đường Cách Mạng Tháng 8 67

Hình 3.9 Phân chia vị trí trên đường Minh cầu 68

H 3.10 Vị trí chi tiết của Minh Cầu 1 68

H 3.11.Vị trí chi tiết của Minh Cầu 2 68

Hình 3.12 Bảng giá theo vị trí của các tuyến đường thuộc phường Phan Đình Phùng- Thành Phố Thái Nguyên 69

Hình 3.13 Xây dựng dữ liệu nhà tại đường Hoàng Văn Thụ 70

Hình 3.14: Ảnh kiến trúc mặt tiền một số thửa đất chụp sử dụng thử nghiệm71 Hình 3.15 Bản đồ phường Phan đình Phùng được chuyển về dạng Shap File và chuyển vào VICADGIS 73

Hình 3.16 Hệ thống giao thông phố phường Phan Đình Phùng 74

Hình 3.17 Hệ thống giao thông phố phường Phan Đình Phùng trong VICAGIS 75

Hình 3.18 Vùng giá tri chi tiết trên toàn phường Phan Đình Phùng 76

Hình 3.19 Vùng giá tri chi tiết trên toàn phường Phan Đình Phùng 77

Hình 3.20 Module tính giá trị bất động sản và thuế theo vùng 78

Hình 3.21 Xác định vùng giá trị tại đường Bắc Nam 78

Hình 3.22 Giá đất các tuyến đường và giá đất theo các vị trí trên toàn phường Phan Đình Phùng thành phố Thái Nguyên 79

Hình 3.23: Tính giá trị đất và thuế tại phố Bắc Nam P Phan ĐìnhPhùng 80

Hình 3.24 Module tính giá đất và thuế chi tiết đất /năm 81

Hình 3.25 Vị trí cấp hạng nhà trên tuyến đường Hoàng Văn Thụ 81

Hình 3.26 Module tính tổng giá trị nhà và thuế nhà /năm tại 82

đường Hoàng Văn Thụ 82

Hình 3.27 Tính giá đất chi tiết - Thử nghiệm tại đường Hoàng Văn Thụ 83

Hình 3.28 Tìm kiếm theo số thửa, số mảnh, tên chủ Phan Văn Thanh 75

Hình 3.29 Thửa đất số: 67- mảnh bản đồ số 5 76

diện tích: 79.4 76

Hình 3.30 Thông tin kinh tế bất động sản 77

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Số vùng theo trục chính và trục phụ trên Phường Phan Đình Phùng của tỉnh Thái nguyên 65 Bảng 3.2 Ví dụ về bảng giá xây dựng đã khấu hao……… 59Bảng 3.3 Bảng tính giá đất chi tiết từng thửa khu đường Hoàng Văn Thụ (Trích từ phụ luc 4) 84 Bảng 3.4 Bảng tính giá đất chi tiết từng thửa khu đường Hoàng Văn Thụ (Trích từ phụ lục 5) 85

Më ®Çu

1 Tính cấp thiết của đề tài

Với sự chuyển hướng sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, đặc biệt với sự ra đời và quá trình từng bước hoàn thiện của Luật đất đai 1993 đến nay Luật đất đai 2003 đã khơi thông cơ chế hàng hoá đối với đất đai, đặt nền móng ban đầu cho việc hình thành thị trường bất động sản Thị trường bất động sản hình thành, thông tin địa chính cho thị trường bất động sản trở thành nhu cầu tất yếu

Thông tin địa chính phục vụ trước hết cho nhu cầu quản lý nhà nước về đất đai; khi bổ sung thêm các thông tin nhà và các công trình trên đất, sẽ có khả năng cung cấp các thông tin hỗ trợ cho thị trường bất động sản; hơn thế nữa khi các thông tin về hạ tầng, môi trường, văn hoá giáo dục, kinh tế (vùng giá trị, giá đất, giá bất động sản) từng bước được bổ sung và mở rộng, sẽ tạo

ra những thông tin quan trọng đáp ứng được nhu cầu ngày càng tăng trong quá trình phát triển thị trường bất động sản

Thông tin địa chính mở rộng (*) phục vụ cho thị trường bất động sản bao gồm: từ thông tin không gian, thông tin thuộc tính, thông tin chi tiết, thông tin tổng hợp, thông tin trực tiếp, thông tin chiết xuất, các dữ liệu bản đồ ảnh, dữ liệu bản đồ, nó còn có thể chứa các dữ liệu Multimedia để mô tả cảnh quan của BĐS và của khu vực xung quanh BĐS đó

Các thông tin này được cung cấp qua văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, qua hệ thống các trung tâm cung cấp, phân phối theo quy định của pháp luật (theo quy định của mục VI - Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 [TL-10] cơ quan có quyền cung cấp thông tin địa chính là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất [TL-10]) Để bảo đảm thông tin cung cấp nhanh chóng và chính xác, thông tin địa chính mở rộng cần thiết lập theo một

hệ thống đồng bộ, dưới dạng CSDL thông tin dạng số, tiền đề của dữ liệu thông tin địa chính điện tử; được xây dựng phục vụ thị trường bất động sản Tuy nhiên thông tin địa chính chứa trong nó nhiều thông tin cá nhân, thông tin khi cung cấp phải tuân theo các quy định của pháp luật; do vậy cần

có mô hình quản lý, kiểm soát và cung cấp một cách phù hợp Từ vai trò đặc biệt này cần phải cho thấy cần xây dựng, tổ chức và quản lý và mở rộng cơ sở

dữ liệu thông tin địa chính được lưu trữ dưới dạng số, vừa đáp ứng yêu cầu quản lý, vừa bảo đảm cung cấp thông tin hỗ trợ cho thị trường bất động sản Cung cấp thông tin địa chính mở rộng phục vụ thị trường bất động sản làm tiền đề cho quá trình điện tử hoá thông tin địa chính trong tương lai; phân nhóm và phân loại thông tin dẫn đến khả năng cung cấp, chuyển tải những thông tin, vừa bảo đảm cung cấp thông tin hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản, vừa có khả năng thu lại các thông tin phản hồi cho quá trình ra các quyết định quản lý liên quan đến thị trường bất động sản; tạo ra khả năng xã hội hoá thông tin địa chính, công khai minh bạch thông tin phát triển các dự

án bất động sản với những ý nghĩa trên, chúng tôi xây dựng đề tài nghiên

cứu :“Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính mở rộng phục vụ thị trường bất

động sản tại khu vực thành phố Thái Nguyên ”

2 Mục đích và yêu cầu

+ Mục đích

- Nghiên cứu những vấn đê về thông tin địa chính và thông tin địa chính mở rộng phục vụ cung cấp thông tin bất động sản tại thành phố Thái Nguyên

- Xây dựng mô hình thông tin địa chính mở rộng phục vụ thị trường bất động sản tại khu vực đô thị tại Thành phố Thái Nguyên

- Thử nghiệm mô hình mô hình quản lý thu thập, cập nhật và cung cấp thông tin địa chính mở rộng phục vụ phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Thái Nguyên

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan vấn đề nghiên cứu

1.1.1 Một số mô hình CSDL địa chính đã sử dụng ở nước ngoài

Tại Mỹ [TA-13] người ta sử dụng CSDL đa chức năng phục vụ công tác quản lý đất đai Tại úc [TA-6] người ta sử dụng CSDL địa chính đa chức năng nhằm cung cấp thông tin đa mục tiêu cho công tác quản lý Hình 1.1 là sơ đồ

về mô hình liên kết và khả năng cung cấp thông tin của CSDL địa chính đa mục tiêu ở Úc Như đã nêu ở trên mô hình này rất phù hợp cho các nước đang phát triển vì hầu hết các nước này đang từng bước xây dựng và phát triển CSDL địa chính, hoàn thiện dần CSDL quản lý đất đai; dạng mô hình này phù hợp và thích ứng về cả hai mặt tích tụ thông tin và trình độ công nghệ thông tin

Hình 1.1 CSDL địa chính đa mục tiêu (mô hình của úc)

Nhằm đỏp ứng được nhu cầu về cụng tỏc quản lý đất đai và bất động sản, đặc biệt tại khu vực đụ thị, nhiều nước sử dụng CSDL đa chức năng cú cấu thành cơ bản là CSDL bản đồ (cỏc loại bản đồ địa chớnh, địa hỡnh, chuyờn đề, ảnh hàng khụng, viễn thỏm ) và một số CSDL thành phần phục vụ quản lý

đa mục tiờu, trong đú mục tiờu cơ bản là quản lý đất đai và bất động sản Cú thể xem minh hoạ từ CSDL đa chức năng tại Thụy Điển [TA-4], quản lý bất động sản và đất đai được kết hợp với việc xõy dựng một hệ thống CSDL đa chức năng gồm một số CSDL dựng chung: CSDL bản đồ gồm bản đồ địa chớnh, bản đồ sử dụng đất, ảnh CSDL bất động sản, CSDL cụng ty, doanh nghiệp, CSDL dõn số, CSDL lao động, việc làm, CSDL nhà và cụng trỡnh - địa chỉ, cỏc dữ liệu thụng tin khỏc (hỡnh 1.2)

Hình I-5-1 CSDL địa lý cơ sở đa chức năng tại Thuỵ Điển

Tại Bang Victoria ở úc thiết lập CSDL cơ bản với tám CSDL cơ bản

Hỡnh 1.2 Cơ sở dữ liệu địa lý mở rộng phục vụ quản lý địa chớnh và bất

động sản tại Thuỵ Điển

Dường dây/

BTTN MôI trường

Dường dây/

BTTN MôI trường

Dường dây/

1.1.2 Một số kết quả đề tài dự án liên quan đã nghiên cứu trong nước

Theo các kết quả nghiên cứu có liên quan gồm:

1 Dự án: Hệ thống thông tin tài nguyên đất Theo kết quả dự án “Hệ thống thông tin tài nguyên đất” (năm 1999) [TL-2] - Tổng cục Địa chính, đã đưa ra mô hình hệ thống thông tin tài nguyên đất cho cả nước trong đó: Nội dung thông tin của CSDL tài nguyên đất đai bao gồm 2 phần thông tin có tính chất khác nhau: Một là các thông tin vi mô tới từng thửa đất do cơ quan địa chính ở địa phương đảm nhiệm, hai là các thông tin vĩ mô về các loại đất do

cơ quan địa chính ở trung ương đảm nhiệm Phần thông tin vĩ mô không chỉ bao gồm các lớp thông tin về loại đất mà còn phải chứa cả các lớp thông tin

về địa hình, địa giới, thực phủ, giao thông, thuỷ văn, dân cư v v Các thông tin này mang tính chất của các thông tin địa lý nhiều hơn, vì vậy có thể gọi phần thông tin vĩ mô là thông tin địa lý Tương tự phần thông tin vi mô gọi là thông tin đất đai Dự án cũng đưa ra rất nhiều định hướng quan trọng về nội dung các thông tin trong CSDL, luồng thông tin đầu vào và đầu ra, phân loại tổng quát về các dạng thông tin

CSDL của hệ thống thông tin tài nguyên đất đai nên tổ chức ở dạng CSDL phân tán Cả nước sẽ có 61 CSDL (số liệu năm 1999) cấp tỉnh chứa các thông tin đến từng thửa đất và một số CSDL thành phần thuộc Tổng cục Địa chính chứa các thông tin đến từng mục đích sử dụng đất và các thông tin địa lý Các CSDL này được nối với nhau bằng mạng lưới cáp truyền thông quốc gia Dữ liệu được tổ chức theo một chuẩn thống nhất cho mọi CSDL

2 Dự án: “dự án thử nghiệm xây dựng mô hình thông tin địa chính với thị trường bất động sản tại khu vực đô thị” - Bộ Tài Nguyên và Môi trường,

do Viện Nghiên cứu Địa chính thực hiện – 2007 [TL-5]

Dự án có mục tiêu: Nghiên cứu thực tiễn nhu cầu thông địa chính với thị trường bất động sản; xây dựng nhóm thông tin địa chính mở rộng phục vụ thị trường bất động sản tại khu vực đô thị; xây dựng và thử nghiệm mô hình thu thập và cung cấp thông tin địa chính mở rộng bảo đảm cung cấp thông tin hỗ trợ phát triển thị trường, tạo ra khả năng xã hội hoá thông tin địa chính, công khai minh bạch thông tin phát triển các dự án bất động sản

Theo kết quả dự án: Đã tiến hành “Hội thảo về địa chính với thị trường bất động sản lý luận và thực tiễn ở Việt Nam”, hội thảo đã được các nhà quản

lý, các nhà khoa học tham gia trình bầy các báo cáo khoa học về các nội dung liên quan; hội thảo đã tổng kết và nêu bật được những vấn đề lý luận và thực tiễn, vai trò của địa chính với thị trường bất động sản, trong đó đã phân tích khả năng sử dụng thông tín địa chính đáp ứng nhu cầu hoạt động thị trường bất động sản, tiền đề quan trọng của dự án thử nghiệm xây dựng mô hình thông tin địa chính với thị trường bất động sản tại khu vực đô thị

Đã tiến hành khảo sát nhu cầu cung cấp thông tin địa chính với thị trường BĐS; phân tích các nhu cầu thông tin địa chính với thị trường bất động sản đã chỉ ra nhu cầu chung nhất của các nhóm có nhu cầu sử thông tin địa chính phục vụ thị trường bất động sản, đó là cung cấp các thông tin không gian và phi không gian của các thửa đất có trong cơ sở dữ liệu địa chính; mở rộng thông tin xây dựng vùng giá trị theo đường phố bảo đảm tính giá đất và nhà là nhu cầu thông tin phổ cập nhất của thị trường bất động sản, tiến đến xây dựng mô hình quản lý liên kết, tìm kiếm và cung cấp thông tin địa chính phục vụ thị trường bất động sản

Thực nghiệm mô hình thông tin địa chính với thị trường bất động sản tại khu vực đô thị cụ thể trên địa bàn một số phường tại thành phố Hà Nội, thành

phố Hồ Chí Minh và thành phố Đà Nẵng; xây dựng mô hình cung cấp thông tin địa chính số phục vụ phát triển thị trường bất động sản

3 Đề tài “ Cơ sở khoa học và phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai” - Bộ Tài Nguyên và Môi trường, do Viện Nghiên cứu Địa chính thực hiện [TL-6]

Đề tài đã giải quyết các vấn đề về: ứng dụng CSDL địa chính và hệ thống thông tin địa lý trong quản lý vùng giá và định giá đất; các luận cứ cơ bản của việc xây dựng vùng giá trị đất dưới tác động của các nhóm yếu tố: kinh tế trong sử dụng đất; yếu tố quy hoạch và hạ tầng kỹ thuật; các yếu tố khác như xã hội, môi trường, văn hoá, du lịch … đến vùng giá trị đất Sửdụng Bản đồ địa chính làm dữ liệu nền phục vụ điều tra xác định vùng giá trị đất trên các quận huyện đã điều tra quận Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng tỷ lệ 1/2000; và 1/5000 khu vực huyện Từ Liêm; Đề xuất phương pháp và quy trình xác định vùng giá đất từ bản đồ địa chính với trợ giúp của hệ thống thông tin địa lý; Xây dựng phần mềm quản lý và hỗ trợ tính giá đất từ vùng giá đất

4 Các mô hình khác: Ngoài các mô hình quản lý trên, ở một số địa phương cũng đưa ra một số mô hình ứng dụng khác về quản lý dữ liệu địa chính, tuy nhiên đến thời điểm đầu năm 2007 sau khi có quyết định số: 1215 /QĐ-BTNMT về việc thống nhất sử dụng phần mềm VILIS tại các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, thì dù áp dụng mô hình nào thì các dữ liệu bản

đồ và hồ sơ địa chính cần đưa về một chuẩn thống nhất

1.1 3 Thông tin địa chính với thị trường bất động sản

+ Phân loại thông tin theo nội dung và đối tượng cung cấp

1.Thông tin cá nhân: Là các thông tin về cá nhân chủ hộ và những người liên quan, thu thập trong quá trình thiết lập hồ sơ địa chính như tên vợ,

chồng, số chứng minh, số quản lý, số giấy chứng nhận…, loại thông tin này thuộc thông tin chỉ có các cơ quan quản lý nhà nước trực tiếp về lĩnh vực địa chính mới được quyền quản lý

2 Thông tin địa chính: Các thông tin về thửa đất được lập và bổ xung trong quá trình lập bản đồ và thiết lập hồ sơ địa chính… loại thông tin này thuộc thông tin quản lý nhà nước của những cơ quan quản lý trực tiếp về lĩnh vực địa chính; cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nước thuộc các lĩnh vực liên quan được cung cấp theo mục VII-Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/01/2004; sau này được quy định tại mục VI Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007; (Thay thế thông tư 29)

3 Thông tin mở rộng: Là các thông tin về địa chính mở rộng được lập

và bổ xung trong quá trình thiết lập cơ dữ liệu bất động sản … loại thông tin này vừa có yếu tố quản lý nhà nước vừa mang tính chuyên đề của cơ quan nhà nước đặt hàng về lĩnh vực địa chính; thông tin địa chính mở rộng được lập cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nước thuộc các lĩnh vực có liên quan ; các cá nhân, đơn vị sử dụng thông tin này cần phải có dự án hoặc hợp đồng đặt hàng

4 Thông tin mở rộng về bản đồ vùng giá đất và thuế sử dụng đất hàng năm là các thông tin vì mục tiêu công khai minh bạch, vì vậy thông tin này cần đưa lên mạng cùng với các quyết định về giá hàng năm

5 Thông tin quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch không gian: Là các thông tin vì mục tiêu công khai minh bạch vì vậy thông tin này nên đưa lên mạng hàng năm

6 Thông tin thống kê và thông tin chuyên đề: Là các thông tin được xây dựng theo các yêu cầu do các cá nhân hay đơn vị theo các mục tiêu chung và riêng

7 Thông tin bản đồ nền dạng số: Đây là loại thông tin đầu ra khá phổ biến để cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nước, các CSDL khác và các

tổ chức kinh tế, chính trị, xã hội, văn hoá, giáo dục, khoa học, an ninh, quốc phòng

8 Thông tin bản đồ chuyên đề dạng số: Loại thông tin này được hình thành theo nhu cầu của người sử dụng thông qua quá trình xử lý thông tin trong CSDL Đối tượng sử dụng cũng giống như các thông tin bản đồ nền

9 Các số liệu toạ độ địa chính: Loại thông tin này được cung cấp chủ yếu cho các cơ quan, tổ chức có nhu cầu sử dụng để triển khai công tác định

vị, đo đạc, bản đồ, xây dựng công trình có liên quan đến địa chính

10 Các số liệu thống kê về đất đai hoặc các thuộc tính liên quan ở dạng bảng số, biểu đồ, đồ thị; số liệu này thường phục vụ cho quản lý Nhà nước, giáo dục đào tạo, nghiên cứu khoa học, văn hoá, thông tin…

11 Số liệu thống kê về quá khứ, hiện trạng và quy hoạch đất đai: Thông tin này được cung cấp cho các nhà quy hoạch, công tác thống kê, các nhà quản lý

12 Thông tin nhà và đất: Các số liệu này phục vụ cho quản lý của ngành địa chính, giới thiệu địa điểm đầu tư, nhu cầu của các cư dân trong cộng đồng

13 Các loại thông tin phân tích và tổng hợp theo nhu cầu của người sử dụng: Mọi đối tượng người sử dụng đều có thể đặt hàng về một số thông tin cần tổng hợp hoặc phân tích chi tiết phục vụ cho các chuyên đề riêng của mình

14 Các CSDL dẫn xuất mang tính chuyên đề: Đây là thông tin được tổ chức ở dạng CSDL chuyên đề phục vụ cho mục tiêu quản lý chuyên ngành

+ Phân loại thông tin theo dạng thông tin đầu ra

1 Thông tin bản đồ nền dạng số: Đây là loại thông tin đầu ra khá phổ biến để cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nước, các CSDL khác và các

tổ chức kinh tế, chính trị, xã hội, văn hoá, giáo dục, khoa học, an ninh, quốc phòng

2 Thông tin bản đồ chuyên đề dạng số: Loại thông tin này được hình thành theo nhu cầu của người sử dụng thông qua quá trình xử lý thông tin trong CSDL Đối tượng sử dụng cũng giống như các thông tin bản đồ nền

3 Các số liệu toạ độ: Loại thông tin này được cung cấp chủ yếu cho các

cơ quan, tổ chức có nhu cầu sử dụng để triển khai công tác định vị, đo đạc, bản đồ, xây dựng công trình có liên quan đến địa chính

4 Các số liệu thống kê về đất đai hoặc các thuộc tính liên quan ở dạng bảng số, biểu đồ, đồ thị; số liệu này thường phục vụ cho quản lý Nhà nước, giáo dục đào tạo, nghiên cứu khoa học, văn hoá, thông tin…

5 Số liệu thống kê về quá khứ, hiện trạng và quy hoạch đất đai: Thông tin này được cung cấp cho các nhà quy hoạch, công tác thống kê, các nhà quản lý

6 Thông tin nhà và đất: Các số liệu này phục vụ cho quản lý của ngành địa chính, giới thiệu địa điểm đầu tư, nhu cầu của các cư dân trong cộng đồng

7 Các loại thông tin phân tích và tổng hợp theo nhu cầu của người sử dụng: Mọi đối tượng người sử dụng đều có thể đặt hàng về một số thông tin cần tổng hợp hoặc phân tích chi tiết phục vụ cho các chuyên đề riêng của mình

8 Các CSDL dẫn xuất mang tính chuyên đề: Đây là thông tin được tổ chức ởdạng CSDL chuyên đề phục vụ cho mục tiêu quản lý chuyên ngành

+ Phân loại thông tin theo dạng dữ liệu cung cấp

1 Xuất thông tin dạng số: Đây là dạng thông tin cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nước, các CSDL khác và các tổ chức kinh tế, chính trị, xã hội, văn hoá, giáo dục, khoa học, an ninh, quốc phòng Phạm vi của thông tin tuỳ thuộc vào nhu cầu đa dạng của các đối tượng yêu cầu

Tùy thuộc vào nhu cầu mà thông tin bản đồ và thuộc tính được mở mà lựa chọn đối tượng, vùng và dạng dữ liệu số cung cấp

2 Xuất thông tin dạng ảnh raster: Đây là dạng thông tin cung cấp tuy nhiên không cung cấp toạ độ mà dưới dạng ảnh raster

3 Thông tin bản đồ chuyên đề dạng số: Loại thông tin này được hình thành theo nhu cầu của người sử dụng thông qua quá trình xử lý thông tin trong CSDL Đối tượng sử dụng cũng giống như các thông tin bản đồ nền

4 Các số liệu thống kê về đất đai hoặc các thuộc tính liên quan ở dạng bảng số, biểu đồ, đồ thị, hiện trạng và quy hoạch đất đai

5 Tìm kiếm và cung cấp thông tin địa chính mở rộng: Các thông tin tìm kiếm theo chủ sử dụng, số thửa, tờ bản đồ và được cung cấp dưới các dạng Fille số và Raster

1.2 Phân tích nhu cầu thông tin địa chính với thị trường bất động sản 1.2.1 Phân tích nhu cầu thông tin địa chính với thị trường bất động sản

Nhu cầu về thông tin địa chính phục vụ thị trường bất động sản gồm:

1 Thông tin địa chính bảo đảm phục vụ nhu cầu quản lý bất động sản - quyền sử dụng đất của thị trường kinh doanh bất động sản - quyền sử dụng đất

Hệ thống thông tin địa chính với thị trường bất động sản trước hết phải

bảo đảm thông tin cho công tác quản lý Nhà nước, tạo ra các thông tin địa

chính có liên quan đến thị trường bất động sản, phục vụ phân tích đầy đủ, chính xác, kịp thời về lịch sử, hiện trạng sử dụng đất Bảo đảm các điều kiện, tạo khả năng công khai minh bạch thông tin bất động sản, thông tin liên quan đến chính sách của Đảng và Nhà nước liên quan đến người dân về phát triển thị trường bất động sản Hệ thống phải bảo đảm khả năng kiểm tra, cung cấp

và thu nhận thông tin hai chiều giúp cho việc ra các quyết định về các vấn đề liên quan đến hệ thống và thị trường một cách đúng đắn

Nhu cầu này thực chất là nhu cầu đòi hỏi sự vận hành của cả hệ thống cơ

sở dữ liệu địa chính đã được điện tử hoá và có hệ thống quản lý CSDL đồng

bộ và hoàn chỉnh Chúng ta đã biết rằng hệ thống CSDL địa chính phục vụ nhu cầu quản lý nhà nước, trên cơ sở cung cấp các thông tin về hiện trạng quản lý các thửa đất, chủ sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đăng ký đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; theo dõi việc thực hiện Luật Đất đai, giải quyết tranh chấp và thanh tra đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai, hiện trạng sử dụng đất đai; thông tin về chất lượng đất, hiệu quả sử dụng đất, giá đất tuy nhiên đây cũng là những thông tin liên quan mật thiết với thị trường bất động sản Điều này cũng có nghĩa là muốn phát huy được thông tin địa chính với thị trường bất động sản thì trước hết phải làm tốt công tác quản lý hồ sơ địa chính

Một nhu cầu thông tin khá bức xúc mang tính phổ biến là làm thế nào để quản lý, bổ sung cập nhật và theo dõi thông tin về hiện trạng và quy hoạch đặc biệt là quy hoạch chi tiết liên quan đến các hộ dân và các dự án Những thông tin này chưa đủ đáp ứng nhu cầu quản lý và đòi hỏi thông tin của người dân

Nhu cầu về thông tin địa chính liên quan đến thị trường bất động sản của

dự án đối với nhóm đối tượng thuộc khối quản lý nhà nước qua điều tra là rất

lớn Do đặc điểm của mỗi ngành có nhiệm vụ, chức năng khác nhau, nên các tiêu chí thông tin địa chính được quan tâm có thể có khác nhau, ví dụ như thông tin tổng hợp hoặc thông tin chi tiết, thông tin trực tiếp hay thông tin chiết xuất Tuy nhiên các thông tin tổng hợp thường là các thông tin thống kê hoặc thông tin chiết xuất, thông tin được xử lý có khi cần phải bổ sung các yếu tố bên ngoài cơ sở dữ liệu những thông tin trực tiếp đòi hỏi thường xoay quanh các vấn đề liên quan đến: giá đất, tài sản gắn liền với đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính về đất đã thực hiện và chưa thực hiện Vì đây là căn cứ, cơ sở cho việc tính giá đền bù khi nhà nước thu hồi đất theo luật đất đai và dùng để tính các loại thuế có liên quan trực tiếp tới nhà, đất phục vụ thu ngân sách hàng năm của Quốc gia

2 Thông tin địa chính bảo đảm phục vụ nhu cầu đầu tư tạo lập quỹ đất

có hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê của thị trường kinh doanh bất động sản - quyền sử dụng đất

Đối với nhu cầu về thông tin địa chính phục vụ nhu cầu đầu tư tạo lập quỹ đất có hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê của thị trường kinh doanh bất động sản - quyền sử dụng đất, nhu cầu về thông tin địa chính mang tính mở rộng và cũng khác nhau Ví dụ các cơ quan phát triển quỹ đất, các ngân hàng đầu tư, các tổng công ty, cần có thông tin tổng hợp phục vụ:

- Xác định các thông tin kinh tế, xã hội môi trường theo vùng đầu tư;

- Xác định giá trị bất động sản khu vực đầu tư;

- Đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án

Như vậy nhu cầu về thông tin địa chính với thị trường bất động sản cho nhu cầu này là các thông tin địa chính mở rộng, thông tin tổng hợp

3 Thông tin địa chính bảo đảm phục vụ nhu cầu chuyển nhượng, cho thuê của thị trường kinh doanh bất động sản - quyền sử dụng đất

Đây cũng là nhóm có các yêu cầu loại thông tin về: Vị trí, diện tích, người sử dụng, mục đích sử dụng, giá đất, tài sản gắn liền với đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất Các tiêu chí thông tin này nếu xác định chính xác, đầy đủ, nhanh gọn sẽ là căn cứ giúp các tổ chức cá nhân thực hiện dịch vụ kinh doanh ra các quyết định tối ưu về đầu tư xây dựng, kinh doanh BĐS hay cho vay tín dụng đối với các ngân hàng, thông tin liên quan tới vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng, tài sản thế chấp khi cho vay tín dụng và lợi nhuận của các doanh nghiệp có thể thu được Sản phẩm thông tin theo mục tiêu của dự án là phương tiện trợ giúp đắc lực cho hoạt động kinh doanh của các tổ chức cá nhân thực hiện dịch vụ kinh doanh, tác động trực tiếp đến lợi ích của chính mỗi đối tượng

4 Thông tin bảo đảm phục vụ nhu cầu chuyển nhượng, không vì mục đích kinh doanh bất động sản - quyền sử dụng đất

Đây là nhóm nhu cầu thông tin địa chính tuy không vì mục đích kinh doanh nhưng nhu cầu lớn và yêu cầu rất đa dạng Ngoài những thông tin địa chính đã được quy định trong các văn bản Pháp luật đất đai như: Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí BĐS, người sử dụng, mục đích sử dụng, nguồn gốc đất, thời hạn sử dụng, giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện và chưa thực hiện, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất, giá trị tài sản trên đất, nhóm này còn rất quan tâm đến các thông tin mang tính trực quan trực tiếp và gián tiếp đến bất động sản; ví dụ như: hình ảnh về hạ tầng khu vực, điều kiện môi trường, văn hoá, kinh tế, xã hội

1.2.3 Nhu cầu thông tin địa chính với thị trường bất động sản

1 Nhu cầu về xác định thông tin kinh tế địa chính (giá đất và giá nhà)

Nhu cầu bảo đảm thông tin thuận lợi cho thị trường bất động sản qua điều tra phân tích cho thấy nhu cầu xác định giá bất động sản là nhu cầu nổi lên hàng đầu Cụ thể với thị trường quyền sử dụng đất là nhu cầu về thông tin kinh tế địa chính (giá đất và giá nhà) Phương thức và quy mô của yêu cầu này không hoàn toàn như nhau, có thể là giá đất và nhà của khu vực, có thể là giá tổng hợp của cả khu vực đầu tư và cũng có thể là giá đất và nhà chi tiết đến từng thửa đất Giá đất và nhà phục vụ công tác quản lý nhà nước như quản lý, thu thuế, hỗ trợ cho quá trình ra các quyết định liên quan có cùng nhu cầu với nhóm sử dụng trực tiếp trực tiếp đến thông tin giá đất và giá nhà chi tiết đến từng thửa, phục vụ tính toán cho các nhà đầu tư, các tổ chức cá nhân

có nhu cầu thông tin, phục vụ cho các tổ chức ngân hàng, tín dụng tính giá trị cho thuê, thế chấp

Để đáp ứng nhu cầu của thị trường, cần có các dữ liệu nền, các công cụ

và giải pháp xác định giá trị bất động sản; thông tin về giá được xem xét trên

cả hai phương diện: giá theo quy định của các văn bản pháp luật và giá do tác động của thị trường giá nhà và đất thực tế Phân tích khả năng và những giải pháp thoả mãn nhu cầu trên cho thấy những đòi hỏi đồng bộ cả về hệ thống

dữ liệu và hệ thống phần mềm quản lý phát triển

2 Nhu cầu cung cấp thông tin trực tiếp về thửa đất từ CSDL địa chính với thị trường bất động sản:

Nhu cầu về thông tin trực tiếp về thửa đất là các thông tin không gian và thuộc tính của thửa đất như: thông tin về vị trí, diện tích, người sử dụng, mục đích sử dụng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nghĩa

vụ tài chính về đất đã và chưa thực hiện,… Các thông tin này bảo đảm nhu cầu quản lý, nhu cầu chuyển nhượng, cho thuê của thị trường kinh doanh bất

động sản - quyền sử dụng đất, nhu cầu chuyển nhượng không vì mục đích kinh doanh bất động sản - quyền sử dụng đất…

3 Nhu cầu cung cấp thông tin gián tiếp từ CSDL địa chính với thị trường bất động sản

Nhu cầu này cần cung cấp thông tin về quy hoạch, thông tin xã hội và môi trường hoặc thông tin có một phần được lấy ra từ thông tin địa chính, phần khác được bổ sung mở rộng

4 Nhu cầu cung cấp về thông tin tổng hợp và thông tin chiết xuất từ CSDL địa chính phục vụ thị trường bất động sản

Nhu cầu cung cấp thông tin tổng hợp hay thông tin chiết xuất phục vụ nhu cầu quản lý, nhu cầu thông tin địa chính bảo đảm phục vụ nhu cầu đầu tư tạo lập quỹ đất có hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê của thị trường kinh doanh bất động sản - quyền sử dụng đất, phục vụ tính toán các dự án đầu tư… Các thông tin này đòi hỏi từ thông tin cơ bản từ CSDL địa chính mở rộng thêm các thông tin thành phần khác phục vụ phân tích, tổng hợp Cũng có thể

là các thông tin tổng hợp về xác định giá trị bất động sản khu vực đầu tư; đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án bất động sản Việc thực hiện tổng hộ và chiết xuất thông tin đòi hỏi chính xác, đầy đủ, nhanh gọn sẽ là căn cứ để ra các ra quyết định cần thiết… các yêu cầu này dẫn đến sự cần thiết xem xét đến mô hình CSDL cần xây dựng theo giải pháp nào Bảo đảm khả năng tích

tụ, quản lý và cung cấp thông tin theo nhu cầu

1.3 Cơ sở dư liệu thông tin địa chính

1.3.1 Khái niệm cơ bản về hệ thống cơ sở dữ liệu

Nhìn nhận về một hệ thống thông tin có nhiều quan điểm khác nhau, tuy nhiên xét dưới góc độ công nghệ thì hệ thống thông tin địa chính cùng bao gồm:

- Phần cứng, và các thiết bị ngoại vi;

- Hệ thống phần mềm và các thủ tục cần thiết để xây dựng và phân tích;

- Cơ sở dữ liệu;

- Con người vận hành

1.3.2 Phần cứng - máy tính và các thiết bị ngoại vi

Về cơ bản hệ thống thiết bị phần cứng của một hệ thống thông tin địa lý bao gồm các phần chính là Bộ xử lý trung tâm (CPU), các thiết bị đầu vào như bàn số hoá, máy quét, các thiết bị thu nhận thông tin điện từ các thiết bị lưu trữ (bộ nhớ ngoài), thiết bị hiển thị (màn hình), thiết bị in (máy vẽ) v.v

• Máy tính còn gọi là bộ xử lý trung tâm (CPU) được nối với thiết bị chứa bộ nhớ ngoài (ổ đĩa) để chứa không gian lưu trữ số liệu và các chương trình

• Máy số hoá hoặc thiết bị chuyên dụng khác có nhiệm vụ chuyển hoá các số liệu từ bản đồ và các tư liệu thành dạng số rồi đưa vào máy tính

• Máy vẽ (Plotter) hoặc các loại thiết bị tương tự khác được sử dụng để xuất dữ liệu ở dạng số trên màn hình hoặc trên nền vật liệu in

• Sự liên hệ nội bộ bên trong máy tính giữa các cấu thành của phần cứng cũng có thể được thực hiện thông qua hệ thống mạng với các đường dẫn dữ liệu đặc biệt

Người sử dụng các thiết bị máy tính và liên kết với các thiết bị ngoại vi khác như máy in, máy vẽ, máy số hoá và các thiết bị ngoại vi khác thông qua một thiết bị hiển thị hình ảnh (Video Display Unit - VDU) để cho phép các sản phẩm đầu ra được hiển thị nhanh chóng

1.3.3 Hệ thống phần mềm và các thủ tục cần thiết để xây dựng và phân tích

Hệ thống phần mềm bao gồm: Phần mềm hệ thống, phần mềm quản trị, phần mềm ứng dụng Các phần mềm trong lĩnh vực hệ thống thông tin địa chính phải bảo đảm được chức năng sau đây:

Các dữ liệu không gian thu thập từ các nguồn dữ liệu khác nhau như bản

đồ, tư liệu địa chính số liệu đo ngoại nghiệp phải có được chức năng liên kết và xử lý đồng bộ

Có khả năng lưu trữ, sửa chữa đồng bộ các nhóm dữ liệu địa chính phục

vụ các phân tích tiếp theo và còn cho phép biến đổi nhanh và chính xác các

dữ liệu không gian Đảm bảo các khả năng phân tích ở các trạng thái khác nhau, có khả năng thay đổi cấu trúc dữ liệu phục vụ người dùng, các nguyên tắc để kết nạp các sản phẩm, các biện pháp đánh giá chất lượng sản phẩm và các nguyên tắc xử lý chuẩn các thông tin theo không gian, thời gian cũng như theo các kiểu mẫu thích hợp khác

Các dữ liệu phải có khả năng hiển thị toàn bộ hoặc từng phần theo thông tin gốc, các dữ liệu nếu đã qua xử lý cần phải thể hiện tốt hơn bằng các bảng biểu hay các loại bản đồ địa chính Chính vì vậy có thể định nghĩa phần mềm như sau:

Phần mềm có thể chia làm hai lớp:

- Lớp phần mềm mức thấp: Hệ điều hành cơ sở

- Lớp phần mềm mức cao: Các chương trình ứng dụng, dùng thực hiện việc thành lập bản đồ và các thao tác phân tích không gian địa lý

Vai trò và đặc tính phần mềm được gắn liền với kiến trúc của phần cứng

sử dụng trong máy tính và sự tiến bộ của công nghệ tin học Ngày nay phần lớn các phần mềm GIS là giao diện thân thiện với người sử dụng

+ Dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính

Nhìn trên sơ đồ chúng ta thấy, phần trung tâm của hệ thống là cơ sở dữ liệu, nó là một hệ thống các thông tin được lưu trữ dưới dạng số Vì cơ sở dữ liệu có mối liên quan với các điểm đặc trưng trên bề mặt trái đất nên nó bao gồm hai yếu tố:

- Cơ sở dữ liệu không gian mang tính địa lý thể hiện hình dạng, vị trí, kích thước và các nét đặc trưng của bề mặt trái đất

- Cơ sở dữ liệu thuộc tính không mang tính địa lý, thể hiện đặc tính hay chất lượng các nét đặc trưng của bề mặt trái đất

Ví dụ: Trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất, thì hình dạng, vị trí, kích thước và toạ độ các điểm đặc trưng của lô đất, thửa đất chính là cơ sở dữ liệu không gian, còn diện tích, loại đất, mục đích sử dụng và tất cả các đặc điểm tính chất thuộc lô đất đó đều là cơ sở dữ liệu thuộc tính Trong đó có những

dữ liệu thuộc tính có thể được tính trực tiếp từ cơ sở dữ liệu không gian như diện tích, chu vi, còn đại đa số các thuộc tính khác thì phải trực tiếp điều tra phân loại chúng

Quá trình thực hiện xây dựng qua các bước sau:

- Nhập số liệu và kiểm tra số liệu

- Lưu trữ số liệu và quản lý cơ sở dữ liệu

- Xuất dữ liệu và trình bày dữ liệu

- Biến đổi dữ liệu

- Đối tác với người sử dụng

+ Nhập dữ liệu và kiểm tra dữ liệu

Nhập dữ liệu là biến đổi các dữ liệu dưới hình thức bản đồ, các quan trắc đo đạc ngoại nghiệp và các máy cảm nhận (bao gồm các máy chụp ảnh hàng không, vệ tinh và các thiết bị ghi) thành dạng số

Hiện nay, đã có một loạt các công cụ máy tính dùng cho mục đích này, bao gồm đầu tương tác và thiết bị hiện hình (VDU), bàn số hóa (Digitizer), danh mục các tập số liệu trong tập văn bản, các máy quét (Scanner) và các thiết bị cần thiết cho việc ghi số liệu đã viết tên phương tiện từ như băng hoặc đĩa từ Việc nhập dữ liệu và kiểm tra dữ liệu là rất cần thiết cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa lý

1.4 Một số vấn đề lưu ý khi xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ cung cấp thông tin cho thị trường bất động sản

Nhìn chung xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính có khá nhiều nội dung cần

đề cập Tuy nhiên trong đề tài này tập trung vào hướng nghiên cứu cơ sở dữ liệu địa chính với thị trường bất động sản, do vậy giới hạn tạp trung chính vào bản đồ địa chính và các thông tin địa chính

1.4.1 Cơ sở dữ liệu địa chính với quá trình tính giá đất phục vụ cung cấp thông tin

Kết quả nghiên cứu của đề tài “ Cơ sở khoa học và phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai” Bộ Tài Nguyên và Môi trường [TL-6], đã cho thấy

có sở dữ liệu bản đồ địa chính đóng vai trò quan trọng trong việc xác định vùng giá trị đất đai Các vùng giá trị đất đai ( trình bày tại mục 1.5), được sử dụng vào mục đích tính giá đất phải được xây dựng trên nền bản đồ địa chính Điều kiện cần của quá trình xây dựng các vùng này là các đường biên vùng

giá trị đất đai phải trùng với các đường biên thửa (không cắt các thửa đất)

Nó là cơ sở dữ liệu nền phục vụ chồng ghép và xác định giá trị của từng thửa đất chi tiết để tính giá đất

1.4.2 Một số vấn đề lưu ý khi xây dựng hệ thống thông tin địa chính

Để đáp ứng được yêu cầu trên, cơ sở dữ liệu bản đồ địa chính phải được cập nhập đầy đủ thông tin thống thông tin đất đai, cập nhật những biến động biến động các thửa đất biến động Đồng thời được tổ chức theo yêu cầu chung của hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính

Để xây dựng được một cơ sở dữ liệu như vậy cần thực hiện các nội dung:

1 Kiểm tra đánh giá hiện trạng và chuẩn hoá dữ liệu bản đồ địa chính Kiểm tra đánh giá đánh giá hiện trạng, xác định nội dung và các công việc cần thực hiện Tiến hành chuẩn hoá dữ liệu Các dữ liệu bản đồ và hồ sơ địa chính phải được chuẩn hoá theo quy định về dữ liệu số địa chính quy định trong quy phạm hiện hành Các dữ liệu bản đồ: dữ liệu bản đồ thống nhất chuẩn hoá theo quy định dưới định dạng *.DGN biên tập theo quy định các lớp thông tin theo FAMIS từ đó chuyển về dạng SHAPE FILE

2 Tổ chức và đưa dữ liệu đã chuẩn hoá vào quản lý: Sử dụng Module quản lý bản đồ và hồ sơ địa chính trong phần mềm VICAD-GIS.( trình bày ở phần 1.7) Các dữ liệu bản đồ và hồ sơ địa chính sau khi chuẩn hoá được quản lý bằng Module quản lý bản đồ và hồ sơ địa chính - hệ thống phần mêm quản lý VICAGIS Dữ liệu được tổ chức và quản lý đảm bảo theo yêu cầu sử

lý và phân tích xữ liệu ( những yêu cầu cụ thể sẽ được đề cập trong chương 3)

3 Xây dựng dữ liệu quản lý ban đầu trong phần mềm VICAD-GIS Phần mềm VICAD-GIS có chức năng tạo dự liệu ban đầu trong cơ sở dữ liệu Access

4 Sử dụng chức năng quản lý bản đồ quản lý các thông tin không gian

và thuộc tính: hiển thị, kiểm tra và sửa chữa các thông tin cần thiết

1.5 Vùng giá trị đất đai với thông tin bất động sản

Thông tin bất động sản có thể gồm nhiều dạng thông tin, nhưng thông tin kiunh tế bất động sản đóng một vai trò quan trọng Trong thông tin kinh tế, thông tin về giá đất và giá nhà của bất động sản đóng vai trò chính Để có thể cung cấp được thông tin về giá đất, nhà cần phải xây dựng được thông tin bảo đảm tính giá nhà và đất theo vùng và giá nhà và đất chi tiết Các tài liệu đã trích dãn cho thấy nếu xây dựng được vùng giá trị đất đai trên trùng khu phố thì có thể tính được các thông tin kinh tế bất động sản

Để áp dụng được vào Thái Nguyên cần lưu ý những vấn đề dưới đây:

2 Vùng giá trị theo phạm trù định giá từ góc độ vùng giá đất

Các vùng giá đất được tạo ra có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn

vị diện tích tại một thời điểm Trong một khoảng thời gian nào đó sự ước tính

về giá trị tiền tệ trong vùng đó có thể tăng lên hoặc hạ xuống trên một đơn vị

diện tích nhưng các giới hạn địa lý của vùng đó vẫn không thay đổi ( ổn định tương đối ) khi đó ta gọi các vùng giá này là các vùng giá trị trong khoảng

thời gian đó

Vùng giá trị đối với đất phi nông nghiệp: Nếu chúng ta đi tìm vùng giá của một loại hình sử dụng đất nào đó ví dụ như đất phi nông nghiêp khi đó tập hợp các thửa đất có cùng có cùng sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng của đất phi nông nghiệp, có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích Cho ta hình ảnh về vùng có cùng giá đất Nếu vùng này ổn định tương đối trong một khoảng thời gian thì ta gọi đó là vùng giá trị của đất phi nông nghiệp trong khoảng thời gian đó

Xét về bản chất thì hai định nghĩa trên là tương đồng vì cùng xem xét dưới góc độ phạm trù định giá Định nghĩa 1 ngắn gọn dễ hiểu nhưng chưa nêu bật được bản chất giá trị của phạm trù định giá Chưa cho thấy mối quan

hệ giữa chúng và giá đất, tính quan hệ tương đối của chúng với thời gian Tuy nhiên chúng ta có thể sử dụng tùy vào hoàn cảnh Xây dựng vùng giá trị theo định nghĩa này sẽ là điều kiện thuận lợi cho việc định giá hàng loạt

1.5.2 Vùng giá trị đất đai theo vị trí phục vụ tính giá đất cung cấp thông tin cho bất động sản;

Phân tích định nghĩa 2 ở trên và liên hệ vào các quy định ban hành về giá đất hiện hành tại khu vực thành phố Thái nguyên ta sẽ thấy giá đất quy định hàng năm với những tuyến đường tạo ra các vùng giá, giá đất lên xuống nhưng các vùng theo phố, trục phụ hay các vị trí theo các tuyến đường về cơ bản không thay đổi, do vậy nếu ta xây dựng được các vùng này trên bản đồ, đồng thời xác định được giá đất tại các vùng này theo các thời điểm ta sẽ tính được giá đất tại thời điểm đó Nếu giá đất là bảng giá quy định của thành phố hàng năm ta sẽ có giá đất theo quy định; tương tự nếu bản giá đất thực tế điều tra được ta sẽ có giá đất theo giá thực tế Giá đất thực tế trong một vùng có

như nhau không phụ thuộc vào độ chính xác của việc xác định các vùng này Trong đề tài này chỉ tập chung vào xét vùng giá đất theo quy định hiện hành

1.5.3 Mối quan hệ giữa vùng giá đất và vùng giá trị đất đai

- Từ các định nghia ở trên ta có thể thấy các vùng giá đất là các vùng địa lý có cùng giá đất trên cùng thời điểm( ví dụ thời điểm năm 2010) Vùng giá trị đất đai là vùng địa lý mà ở đấy trong một một khoảng thời gian ( ví dụ thời điểm năm 2000 đến 2010) giá đất có thể cùng tăng hoạc giảm hay có thể nói cùng tiềm năng

Như vậy ta có thể xem xét mối quan hệ giữa vùng giá đất và vùng giá trị đất đai:

- Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai có chung một điểm xuất phát đó là dựa trên các tác động của các điều kiện tự nhiên và xã hội Chúng khác nhau

ở điểm vùng giá đất đã được tiền tệ hóa còn vùng giá trị đất đai thì mới chỉ được đánh giá ở dạng tiềm năng

- Vùng giá đất được xác định (tiền tệ hoá) và trở thành giá cả tại một thời điểm cụ thể Trong khi đó vùng giá trị đất đai được xác định (ở dạng tiềm năng - chưa trở thành giá cả) cho một khoảng thời gian

- Vùng giá trị là tiền đề để tạo thành vùng giá đất và vùng giá đất lại là tiền đề để tạo ra giá đất Giá đất nếu không bị bóp méo và tuân theo quy luật thị trường thì có thể tập hợp thống kê để xây dựng các vùng giá Trong những điều kiện như vậy vùng giá cũng phản ánh vùng có cùng giá trị sử dụng

1.5.4 Tính giá đất hàng loạt theo vùng giá trị đất đai

Để cung cấp thông tin kinh tế cho thị trường bất đông sản việc tính giá đất cho từng thửa đất hay tính giá đất đồng loạt cho từng thửa đất là rất cần thiết Giá đất của từng thửa đất được cung cấp phục vụ giao dịch, tính giá đền

bù cụ thể cho từng thửa đất Giá đất hàng loạt phục vụ nhu câu thiết kế quy hoạch phát triển các vùng bất động sản

Để tính giá đất cho thửa đất theo vùng giá trị( vùng tác động thư i nào đó) ta tính theo công thức :

V = Sni=1V i= AREA i * ( P i * W i )

- V tổng giá trị bất động sản của thửa đất;

- AREA I Diện tích của thuộc vùng tác động của yếu tố i

- P i - yếu tố giá thứ i ;

- W i trọng số của yếu tố thứ i

Nếu chúng ta đã có được các vùng giá trị đất đai, thì việc tính giá đất hàng loạt sẽ được tính dựa giá đất xác định trong vùng đó Giá đất này có thể vào các phương pháp định giá khác để xác định được giá đất trung bình của một số thửa đất thuộc vùng cần tính đó và có thể coi rằng đó là giá đất đơn

vị của cả vùng

Tìm vùng giá trị phục vụ cho việc tính giá đất hàng loạt: Trong lời giải trên cho thấy: nếu đồng loạt xác định các vùng giá trị thì việc tính giá đất là khả thi Ưu điểm của giải pháp này so với giải pháp xác định các vùng tác động ở hai điểm: Không cần xác định trong giá trị Pi và Wi Các vùng ảnh hưởng có tính ổn định tương đối, do vậy có thể thực hiện trong khoảng thời gian nhất định và có đủ thời gian để cập nhật sự biến động kể cả chi tiết hoá các vùng tuỳ theo yêu cầu về mức độ chính xác của công tác định giá đòi hỏi

Khi một vùng tác động nào đó thay đổi ta chi cần cập nhật riêng yếu tố vùng thay đổi Công nghệ GIS dễ dàng tạo lại các vùng giá trị Đây cũng là

ưu điểm nổi trội có tính khả thi cao khi thực thi công tác định giá hàng loạt

Nhược điểm: Vùng giá trị phải kết hợp với các phương pháp khác để hoàn thiện quy trình định giá

1.5.5 Sử dụng bản đồ địa chính làm dữ liệu nền xây dựng vùng giá trị đất đai theo vị trí phục vụ tính giá đất cung cấp thông tin cho bất động sản

Để có thể thấy được vai trò quan trọng của bản đồ địa chính và hệ thống thông tin địa chính đáp ứng được nhu cầu xây dụng vùng giá trị đất đai, tính giá đất cung cấp thông tin cho thị trường bất động sản, ta xem xét nội dung thông tin trên bản đồ địa chính theo quy định hiện hành Theo quy định của quy phạm thành lập bản đồ năm 2008, [TL-11]:

1 Ranh giới sử dụng đất của thửa đất (viết tắt là RGSDĐ)

Trước khi đo vẽ chi tiết thửa đất phải yêu cầu người sử dụng đất cung cấp bản sao (không cần công chứng) các giấy tờ liên quan đến thửa đất và cùng người sử dụng đất xác định ranh giới sử dụng đất và lập bản mô tả ranh giới, mốc giới sử dụng đất giữa chủ sử dụng đất của thửa đất với các chủ sử dụng đất liền kề, có liên quan nếu giữa các chủ sử dụng đất chưa có giấy tờ thỏa thuận ranh giới sử dụng đất đã làm trong các đợt kê khai nhà, đất trước

đó Bản mô tả ranh giới, mốc giới sử dụng đất phải được trao cho các chủ sử dụng đất có liên quan và phải có ký xác nhận đã giao, nhận bản mô tả này

2 Các yếu tố nhân tạo, tự nhiên có trên đất, tài sản gắn liền với đất

- Công trình dân dụng: Ở khu vực đô thị và ở các khu đất của tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất chỉ thể hiện các công trình xây dựng chính (nhà ở, nhà làm việc, nhà xưởng)

- Hệ thống giao thông: phải biểu thị tất cả các đường sắt, đường bộ, đường giao thông nội bộ trong khu dân cư, đường liên xã, đường giao thông nội đồng trong khu vực đất nông nghiệp, đường lâm nghiệp, đường phân lô trong khu vực đất lâm nghiệp và các công trình có liên quan đến đường giao thông như cầu, cống, hè phố, lề đường, chỉ giới đường, phần đắp cao, xẻ sâu Riêng với các đường giao thông trên không, cầu vượt, giao lộ trên không: thể

hiện hình chiếu của phần trên không bằng nét đứt

- Giới hạn biểu thị hệ thống giao thông là chân đường Hệ thống giao thông có độ rộng từ 0,2mm trên bản đồ trở lên vẽ bằng hai nét theo tỷ lệ; nhỏ hơn 0,2mm vẽ theo ký hiệu quy định và phải ghi chú độ rộng Độ chính xác xác định độ rộng theo quy định ở khoản 2.19 Quy phạm này

- Hệ thống thuỷ văn: Trên bản đồ địa chính phải biểu thị đầy đủ hệ thống sông, ngòi, mương, máng và hệ thống rãnh thoát nước Đối với hệ thống thuỷ văn tự nhiên phải thể hiện đường bờ ổn định và đường mép nước ở thời điểm đo vẽ hoặc thời điểm chụp ảnh Đối với hệ thống thuỷ văn nhân tạo chỉ thể hiện đường bờ ổn định Phải ghi tên các hồ, ao, sông ngòi (nếu có) Các sông ngòi, kênh, mương, rãnh có độ rộng lớn hơn hoặc bằng 0,2 mm trên bản đồ phải biểu thị bằng 2 nét, nếu nhỏ hơn thì biểu thị 1 nét nhưng phải ghi chú độ rộng Độ chính xác xác định độ rộng theo quy định ở khoản 2.19 Quy phạm này Riêng với các đường kênh, mương, máng trên không, thì thể hiện hình chiếu của phần trên không bằng nét đứt

Đặc điểm của bản đồ địa chính với các dữ liệu phục vụ phân vùng

Vấn đề được từ các nội dung thể hiện trên ta xem xét khả năng đáp ứng của cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ việc phân vùng Tập trung vào các yếu tố

“nền” của thông tin địa chính đáp ứng yêu cầu khi xây dựng các vùng giá trị theo vị trí như đã nêu trên Xác định các vùng vị trí trực tiếp thường đòi hỏi các dữ liệu nền chi tiết như các yếu tố về vị trí, thửa đất với hệ thống giao thông đóng vai trò đặc biệt quan trọng Xét về khả năng đáp ứng nhu cầu trên của bản đồ địa chính và thông tin địa chính, có thể khẳng định rằng đây là các

dữ liệu có khả năng đáp ứng tốt nhất Các dữ liệu thông tin địa chính phục vụ xây dựng các vùng giá trị hay vùng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm hai phần: