Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2006 2010 trên địa bàn huyện thanh sơn, tỉnh phú thọ

Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm: a Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của Pháp luật về xây dựng; b Quyền SDĐ được tham gia thị trường bất động sản theo

Mã số : 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS Đặng Văn Minh

Thái Nguyên, Năm 2012

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng

Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó có đất đai

Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp Công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng Hình thức này trong thực tế đó đạt được một số thành quả như làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đó bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ

Để khắc phục những tồn tại đó, trong những năm gần đây Nhà nước đã có

cơ chế dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền SDĐ Công tác đấu giá quyền SDĐ đó thực sự là một hướng

đi mới cho thị trường bất động sản Giá đất quy định và giá đất theo thị trường

đó xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền SDĐ

Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy

mạnh công tác đấu giá quyền SDĐ, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền SDĐ giai đoạn 2006 - 2010 trên địa bàn huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ”

2 Mục đích nghiên cứu của đề tài

- Tìm hiểu công tác đấu giá quyền SDĐ ở một số dự án trên địa bàn huyện

- Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền SDĐ ở một số dự án trên địa bàn huyện

- Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền SDĐ ở một số dự án trên địa bàn huyện

- Đề xuất một số giải pháp trong công tác đấu giá quyền SDĐ góp phần hoàn thiện trong công tác đấu giá quyền SDĐ ở địa phương

3 Yêu cầu của đề tài

- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và SDĐ của huyện

- Đánh giá thực trạng đấu giá quyền SDĐ trên địa bàn huyện

- Kết quả đấu giá ở một số dự án đấu giá quyền SDĐ trên địa bàn huyện

- Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền SDĐ

- Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền SDĐ

4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

4.1 Ý nghĩa khoa học

Do có sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá trên thị trường nên đã có nhiều người lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh của Pháp luật để liên kết, móc nối với một số cán bộ quan liêu, biến chất nhằm “moi đất” của Nhà nước núp dưới danh nghĩa “dự án” Thực chất của vấn đề này là đem đất của Nhà nước thông qua hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời cá nhân trên cơ sở chênh lệch giá

Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa phương trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước Vì vậy để tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong SDĐ, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện thí điểm rồi sau đó nhân rộng mô hình đấu giá đất

Để công tác đấu giá đất đạt hiệu quả cao, cần nghiên cứu sâu hơn, nhất là cách thức tổ chức và thực hiện đấu giá đất cho hợp lý

4.2 Ý nghĩa thực tiễn

Thanh Sơn là huyện Miền núi của tỉnh Phú Thọ, trong thời gian qua, công tác đấu giá đất đã được triển khai rất mạnh, tuy nhiên vẫn theo nhiều phương thức khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành công và hạn chế khác nhau

Do vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau để có thể đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá đất ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất, góp phần đem lại nguồn thu cho ngân sách của địa phương

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.1 Bất động sản

Trong mọi lĩnh vực, kể cả kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại: bất động sản và động sản bất động sản trước hết nó là một tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không thể di dời được

Đây là một thuật ngữ rộng chỉ các tài sản như đất trống, đất đai và công trình xây dựng dùng cho các mục đích cư trú, giải trí, nông nghiệp, công nghiệp, kinh doanh và thương mại

Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005, tại chương XI, điều 174, khoản

1 có nêu: “Bất động sản là các tài sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d) Các tài sản khác do pháp luật quy định

Theo Giáo trình Thị trường bất động sản, bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản như hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin

Như vậy, ta có thể thấy bất động sản chủ yếu gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai

Đất đai là bất động sản nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường bất động sản Một số

nước, nhất là các nước theo kinh tế thị trường quy định bất động sản (Đất đai) hoặc bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên

thị trường bất động sản Một số nước khác, ví dụ như Trung Quốc quy định bất

động sản (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường bất

động sản, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền SDĐ

Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại bất động sản đều được tham gia vào thị trường bất động sản do có nhiều bất động sản không phải là bất động sản hàng hoá Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:

a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của Pháp luật về xây dựng;

b) Quyền SDĐ được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Các loại bất động sản khác theo quy định của Pháp luật

Đất đai là bất động sản theo Pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta, đất đai

không có quyền sở hữu riêng mà “đất đai thuộc sở hữu toàn dân”, do vậy đất đai không phải là hàng hoá Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền SDĐ có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất

1.1.2 Thị trường bất động sản

Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan

hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất

động sản

Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế Đó là nơi tiến hành các hoạt động giao dịch về bất động sản, mang tính khu vực và biến động theo thời gian

Thị trường bất động sản chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả

Phạm vi hoạt động của thị trường bất động sản do Pháp luật của mỗi nước quy định nên không đồng nhất Đó có thể là trong phạm vi địa phương, quốc gia hay quốc tế Chức năng của thị trường bất động sản là đưa người mua và người bán bất động sản đến với nhau; Xác định giá cả cho các bất động sản giao dịch; Phân phối bất động sản theo quy luật cung cầu; phát triển bất động sản trên cơ

sở tính cạnh tranh của thị trường

1.1.3 Một số khái niệm khác

- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá, giá

cao nhất thì được

- Đấu giá bất động sản: Là việc bán, chuyển nhượng bất động sản công khai

để chọn người mua, nhận chuyển nhượng bất động sản trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản

- Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với

giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng

- Định giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể

bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định

- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền SDĐ bằng

hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định

- Định giá bất động sản: Là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất

động sản cụ thể tại một thời điểm xác định

- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả

thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định Giá cả có thể

lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản

- Sàn giao dịch bất động sản: Là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và

cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản

1.2 Giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản trên Thế giới 1.2.1 Khái quát về giá đất trên Thế giới

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền SDĐ Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền

sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.Theo Luật Đất đai năm 2003, giá đất là số tiền tính trên một đơn

vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về

quyền SDĐ

Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: Giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận thành của bên sở hữu đất và các bên khác có liên quan (Thường là các giao dịch thành công trên thực tế); Theo quy định, giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị

ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định

Giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước Giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường

Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động

1.2.2 Khái quát về định giá đất và bất động sản

Trong hoạt động định giá có định giá bất động sản và định giá đất Định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực được nhiều nước trên Thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước đang phát triển quan tâm đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua Nhiều nước đã phát triển

thành bộ luật bất động sản

Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá đất và bất động sản đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản diễn ra thuận lợi

Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước, nhưng

nội dung định giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá đất và bất động sản nói chung tại nhiều nước trên thế giới đều có những điểm rất giống nhau, cụ thể là:

- Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước

- Hoạt động định giá đất và bất động sản diễn ra trong hành lang pháp lý đã được xác lập, trong đó các nội dung được thể chế hoá rất đầy đủ và chi tiết

1.2.2.1 Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước

Thông qua hoạt động này Nhà nước tăng cường sức mạnh của mình bằng việc đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách nhà nước đầy đủ, ổn định dưới các hình thức thuế và lệ phí mà người sở hữu đất và bất động sản khác phải nộp theo quy định của pháp luật

1.2.2.2 Hoạt động định giá đất và bất động sản diễn ra trong hành lang pháp lý đã được xác lập, trong đó các nội dung được thể chế hoá rất đầy đủ và chi tiết

a) Về chế độ định giá bất động sản

Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất và các bất động sản khác gắn liền với đất Phạm vi cần định giá các loại đất và bất động sản thuộc diện phải chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng; việc định giá đất và bất động sản sản được tiến hành theo định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tuỳ theo quy định của mỗi nước, trong các trường hợp phát sinh sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích SDĐ hoặc bất động sản thì việc định giá đất và bất động sản được tiến hành đột xuất theo yêu cầu

b) Về nội dung, trình tự, thủ tục định giá đất và bất động sản

Trình tự, thủ tục định giá đất và bất động sản tại mỗi nước có thể được phân chia thành số bước nhiều ít khác nhau, nhưng nội dung và sản phẩm của hoạt động định giá được quy định tại các nước là cơ bản tương tự nhau

c) Về phương pháp định giá đất và bất động sản

Tất cả các nước đều sử dụng những phương pháp định giá truyền thống, đó là:

- Phương pháp so sánh: Là sử dụng giá bán của những bất động sản tương

tự đã được giao dịch trên thị trường (bất động sản so sánh) làm cơ sở để xác định giá cho những bất động sản cần định giá

- Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí) là dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể ước tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất đã được khấu hao

- Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư) là phân tích thị trường đầu

tư, xác định lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu được trong tương lai

d) Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá

Nói chung, có 2 mô hình tổ chức định giá: Tổ chức định giá của Nhà nước

và tổ chức định giá của tư nhân Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản lý về

mặt nhà nước của cơ quan định giá Nhà nước

- Đối với cơ quan định giá của Nhà nước:

+ Chức năng: Xây dựng giá đất và bất động sản; Thực hiện quản lý nhà nước về công tác định giá đất và bất động sản trên phạm vi cả nước;

+ Cơ chế ban hành giá đất và bất động sản được định giá theo chu kỳ hoặc định giá ban đầu, những bất động sản có giá trị lớn (tuỳ theo quy định của mỗi nước) chỉ có hiệu lực pháp luật khi đã được Uỷ ban định giá trung ương phê duyệt (Một tổ chức hoạt động không thường xuyên, gồm nhiều bộ, ngành của Chính phủ và đại diện của Hiệp hội định giá Trung ương – do các tổ chức định giá tư nhân thành lập – tham gia) Trường hợp những thửa đất hoặc bất động sản

có sự tham gia định giá của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có

sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng được thì buộc phải đưa ra toà để giải quyết, quyết định của toà sẽ quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật

- Đối với cơ quan định giá của tư nhân: Được hình thành và phát triển trong

cơ chế thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của khu vực

sở hữu tư nhân về đất đai và bất động sản như: Thế chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị đất và bất động sản của các bên có liên quan Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu

hạn [1]

1.2.3 Đấu giá đất của một số nước trên Thế giới

a) Đấu giá đất ở Trung Quốc

Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà đất" ra đời năm 1994, và thị trường bất động sản thực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao quyền SDĐ thuộc quyền sở hữu Nhà nước trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho

Nhà nước về quyền SDĐ của người SDĐ được gọi là xuất nhượng quyền SDĐ

Việc xuất nhượng quyền SDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch SDĐ xây dựng hàng năm Xuất nhượng quyền SDĐ của UBND huyện trở lên để làm nhà ở phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế

và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với Chính Phủ kế hoạch để UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của Chính Phủ Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của Chính Phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp

huyện, thành thị thực hiện

Việc xuất nhượng quyền SDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương

Tiền SDĐ trong trường hợp xuất nhượng quyền SDĐ bằng thương lượng

song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước Toàn bộ tiền SDĐ đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai Chính Phủ quy định cụ thể việc nộp tiền SDĐ và các biện pháp sử dụng cụ thể

Việc xuất nhượng quyền SDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn và định giá bất động sản Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về bất động sản chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường bất động sản ở Trung Quốc Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản

lý đất đai Quốc gia

tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ

c) Đấu giá đất ở Australia

Đất đai Australia có hai dạng: Sở hữu tư nhân hoặc dưới dạng thuê và được quyền sử dụng Luật pháp các bang đều chế định các mối quan hệ giữa chủ sử hữu đất và người thuê nhà đất Trong một số trường hợp, luật khống chế mức tiền thuê theo từng loại nhà đất bất động sản và đề ra các quy định bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà đất và bảo đảm các quyền của chủ đất Các công tác này do Văn phòng thẩm định giá Australia (AVO) thực hiện

d) Một số nước trong Nghị viện các nước ASEAN

- Campuchia: Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ-me

mới có quyền sở hữu đất đai Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với bất động sản trên toàn quốc là: Bộ Quản lý đất đai, Quy hoạch đô thị và Xây dựng

- Inđônêxia: Khái niệm bất động sản đề cập tới đất và bất cứ tài sản gì

gắn với đất Khung pháp lí đối với bất động sản là hệ thống Luật Đất đai số 5 ban hành năm 1960 được gọi là Luật ruộng đất cơ bản (BAL)

- Singapo: Vai trò của Nhà nước trong các giao dịch bất động sản là can

thiệp qua chính sách thuế bất động sản trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc có chính sách tài chính tín dụng: kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay tiền mua bất động sản qua các ngân hàng

- Philippin: Phạm vi điều chỉnh của luật mua bán bất động sản là các

nhân tố cấu thành thị trường bất động sản; Phân loại bất động sản; Các hợp đồng

mua bán bất động sản; Các hoạt động kinh doanh bất động sản

Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp

luật và chính sách đất đai, đối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản

lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, nhưng công tác định giá đất, định giá bất động sản gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ có những điểm giống nhau để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường bất động sản

1.3 Đất đai, nhà ở trong thị trường bất động sản Việt Nam

1.3.1 Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản nói chung trong đó có vấn đề giá đất Có thể chia quá trình hình thành giá đất và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta thành 4 giai đoạn sau đây:

a) Giai đoạn trước năm 1946

Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia là

kẻ áp bức, bóc lột Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất

cả các bên, điều đó trái với nguyên tắc cơ bản của thị trường Tuy nhiên, giá đất

đã được hình thành trong giai đoạn này

b) Giai đoạn từ năm 1946 đến trước 1980

Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 đó khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế

theo quá trình “Công hữu hoá đất đai” thị trường đất đai hầu như không được

pháp luật thừa nhận Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà ở thuộc sở

hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển quyền cho thuê) Giá đất

hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật

c) Giai đoạn từ năm 1980 đến trước 1993

Tại điều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Để cụ thể hoá điều 19 của Hiến pháp, tại điều 5 và điều 17 Luật Đất đai năm 1988 đó quy định: Nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi chuyển quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền được SDĐ ở đối với ngôi nhà đó Như vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường bất động sản là nhà để ở(mặc dù trên thực tế thị trường ngầm

về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị) Thị trường bất động sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường hợp pháp, thị trường đất không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp

d) Giai đoạn từ 1993 đến trước năm 2003

Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan

hệ đất đai đó được chế định lại Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền SDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi” Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (quy định tại Khoản 1 Điều 13 Luật Đất đai năm 1993)

e) Giai đoạn từ 2003 đến nay

Từ sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, cùng với việc Việt Nam hội nhập quốc tế, gia nhập WTO đã khẳng định một lần nữa về “giá đất”, đặc biệt là việc Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản luật khác có liên quan đã thực sự “cởi trói” và tạo điều kiện hình thành “giá đất” Công tác định giá đất ngày càng phát triển Những điều đó dẫn đến cơ hội đầu tư vào lĩnh vực này với các nhà đầu tư trong và ngoài nước để thoả mãn lượng lớn nhu cầu đang còn bỏ ngỏ cũng như đóng góp vào sự tăng trưởng của thị trường bất động sản

1.3.2 Đánh giá nhu cầu về bất động sản ở Việt Nam

1.3.2.1 Thực trạng giá đất và biến động của thị trường bất động sản trên địa bàn cả nước

Ngày nay, thị trường bất động sản tại Việt Nam đang bắt đầu phát triển một cách đồng bộ theo xu hướng hội nhập và mở cửa Những cơ hội phát triển kinh doanh bất động sản hiện tại và trong tương lai là rất lớn

Thị trường bất động sản nước ta tuy mới hình thành, nhưng đã có bước phát triển tích cực, nhiều dự án nhà ở, công trình dịch vụ, thương mại, sản xuất kinh doanh đã được đầu tư xây dựng và đưa vào khai thác, … Thị trường bất động sản đã thu hút được đáng kể nguồn vốn trong nước và nước ngoài, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, thúc đẩy nhiều ngành kinh tế, dịch vụ phát triển, đóng góp một tỷ trọng đáng kể cho tăng trưởng kinh tế và ổn định xã hội trong những năm vừa qua

Đánh giá về thị trường bất động sản, tại hội thảo “Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam và triển vọng 2010”, ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng

Bộ Xây dựng đã đưa ra 4 đặc điểm nổi bật, đó là sự phục hồi nhanh của thị trường bất động sản, những cơ chế, chính sách của nhà nước đã tác động không nhỏ tới thị trường, nhà đầu tư chuyển hướng sang phân khúc nhà giá trung bình

và diện tích nhỏ và tính minh bạch hiệu quả của thị trường bất động sản thông qua các sàn

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường phục hồi sớm và góp phần quan trọng trong việc ngăn chặn suy giảm kinh tế, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô và đảm bảo an sinh xã hội hiện nay

Như vậy, có thể thấy thị trường bất động sản trong đó có thị trường quyền

SDĐ đó khẳng định sự tồn tại độc lập khách quan trong quá trình hình thành và

phát triển thị trường bất động sản ở nước ta

1.3.2.2 Các nhu cầu về đất đai

Từ đầu năm 1990 đến nay, công tác quản lý và SDĐ đai ở nước ta đã có nhiều chuyển biến tích cực, các loại đất được khai thác sử dụng triệt để, tiết kiệm Theo số liệu thống kê của Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên Môi trường), trên toàn bộ tổng diện tích đất tự nhiên là 32.924.100 ha, diện tích các loại đất của năm 2000 tăng so với thời kỳ năm 1990 - 1995 như sau (không tính đất chưa sử dụng, sông suối, núi đá):

Bảng 1: So sánh diện tích các loại đất của Việt Nam giai đoạn 1990-2010

Bảng thống kê trên cho thấy kết quả của việc khai thác sử dụng các loại đất

đã có hiệu quả ở nước ta trong những năm gần đây, diện tích các loại đất nông, lâm nghiệp ngày càng tăng, đất khu dân cư nông thôn giảm dần (do từ năm 2000 việc thống kê chuyển diện tích đất vườn liền kề vào đất nông nghiệp, từ năm 2000 diện tích đất ở nông thôn đã có xu hướng tăng lên), đất ở đô thị có xu hướng gia tăng do quá trình đô thị hoá Trên cơ sở quỹ đất hiện có, các nhu cầu về đất đai được đáp ứng đầy đủ cho các mục đích sử dụng, góp phần phục vụ quá trình hiện đại hoá nông nghiệp nông thôn, phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá Phục vụ cho các mục tiêu trên, từ 1990 đến nay, cả nước đã thực hiện việc giao đất đối với các loại đất như sau:

- Đất nông nghiệp: Giao gần 9,4 triệu ha cho 12 triệu tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân sử dụng với 11,49 triệu giấy chứng nhận quyền SDĐ

- Chuyển đổi 560.000 ha đất nông, lâm nghiệp phục vụ phát triển cơ sở hạ tầng, xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất và mở rộng đô thị

1.3.2.3 Các nhu cầu về nhà ở

Trong thời kỳ này, hoạt động thị trường nhà ở được pháp luật thừa nhận trên cơ sở Pháp lệnh về nhà ở năm 1991, tạo ra cơ chế, chính sách và những cơ hội cho các chủ thể SDĐ có cơ sở pháp lý để đầu tư và SDĐ đai có hiệu quả, phát huy được tiềm năng SDĐ, cùng với sự nhạy cảm của thị trường quyền SDĐ, thị trường nhà ở phát triển đột biến và sôi động nhất là khu vực đô thị Từ năm 1995 đến năm 2000, đất xây dựng công trình do Nhà nước giao tăng 68.637

ha, đất ở đô thị tăng 16.827 ha, đất ở nông thôn tăng 27.726 ha Theo số liệu

thống kê, đến cuối năm 2000, quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước của các tỉnh, thành phố trực thuộc TW là 25.553.392 m2/tổng số 425.874 căn hộ, Nhà nước bán, thanh lý nhà ở cho người đang thuê nhà ở và cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ của 28 tỉnh, thành phố trực thuộc TW là 3.281.260 m2 chiếm 12,8% tổng quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước

Theo chính sách nhà ở của nước ta, ngoài việc chuyển nhượng trao tay về nhà ở và quyền SDĐ mà Nhà nước chưa kiểm soát được (khoảng 60.000 trường hợp) thì thị trường nhà ở hiện nay đang là nhu cầu bức xúc trong đời sống xã hội, hoạt động bán nhà kèm theo chuyển nhượng quyền SDĐ của các hộ gia đình, cá nhân, xây dựng nhà ở để bán kèm theo chuyển nhượng quyền SDĐ của các tổ chức kinh tế đang trở nên rất sôi động, giá cả có biến động lớn từ 1 - 7 triệu đ/m2 (năm 2000) tăng lên 3 - 15 triệu đ/m2 (năm 2001) Tính đến giữa năm

1999, cả nước có 701,4 triệu m2 nhà ở, trong đó nhà ở đô thị là 144,5 triệu m2, nhà ở nông thôn là 556,9 triệu m2

Theo số liệu thống kê đến năm 2000, cả nước có 16,7 triệu hộ trong đó ở

đô thị có 4,0 triệu hộ, nông thôn 12,7 triệu hộ và tăng nhanh ở khu vực đô thị, vấn

đề nhà ở trong năm 2003 đã và đang được cải thiện tích cực, góp phần phát triển kinh tế và lành mạnh hoá đời sống xã hội đối với mọi tầng lớp dân cư

1.3.2.4 Các nhu cầu hoạt động khác về đất đai

- Cho thuê lại đất đã xây dựng cơ sở hạ tầng

- Góp vốn liên doanh bằng nhà - đất với các tổ chức, cá nhân trong nước

và tổ chức cá nhân nước ngoài để sản xuất kinh doanh, đến nay, theo số liệu thống kê của 55 tỉnh, thành phố trực thuộc TW, phía Việt Nam đã sử dụng giá trị quyền SDĐ của 6.278 ha để góp vốn liên doanh với bên nước ngoài với tổng giá trị gần lên tới 3,0 tỷ USD tương đương khoảng 45.000 tỷ đồng Việt Nam

Như vậy, thị trường bất động sản trong đó có thị trường quyền SDĐ đã khẳng định sự tồn tại độc lập khách quan trong quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta

1.3.3 Thực trạng và những thành tựu của thị trường bất động sản Việt Nam

Từ khi Việt Nam bắt đầu đổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (năm 1986) đến nay, thị trường bất động sản đã trải qua

3 chu kỳ tăng trưởng nóng (sốt) và suy giảm (đóng băng) Đó là những giai đoạn 1993-1999 (tăng trưởng giai đoạn 1993-1996, suy giảm trong giai đoạn 1996-1999); 2000-2006 (tăng trưởng trong giai đoạn 2000-2003 và suy giảm trong giai đoạn 2004-2006) và 2007 - nay (tăng trưởng trong giai đoạn 2007-2008 và suy giảm từ đầu 2008 đến nay) Hiện tại, thị trường đang diễn biến rất khó dự báo Trong những năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những

thành tựu nhất định:

Thứ nhất, các phân khúc thị trường hoạt động ngày càng sôi động Thị

trường bất động sản nói chung là một phạm trù rộng, bao gồm các phân khúc về thị trường nhà, căn hộ chung cư (trong các khu đô thị cũ và mới); phân khúc thị trường đất phát triển công nghiệp (trong các khu công nghiệp, khu chế suất, các

khu kinh tế…); phân khúc thị trường sản phẩm bất động sản thương mại, du lịch (các văn phòng cho thuê, các khu du lịch, vui chơi, nghỉ dưỡng, các căn hộ, biệt thự tại các sân golf…); phân khúc nhà cho các đối tượng xã hội (lao động khu công nghiệp, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học, nhà cho các đối tượng xã hội…)

Thứ hai, chủ thể tham gia thị trường bất động sản rất đa dạng, có thể nói là tất cả

các chủ thể, các loại hình doanh nghiệp đều trực tiếp hoặc gián tiếp tham gia thị trường này

Thứ ba, một số lượng lớn sản phẩm bất động sản đã được đưa vào vận

hành, đi vào cuộc sống, đóng góp một phần rất lớn vào việc góp phần cụ thể hóa quy hoạch đô thị, cải thiện diện mạo đô thị, nâng cao chất lượng sống của người dân đô thị Đồng thời, nó cũng đáp ứng một phần quan trọng vào nhu cầu về chỗ

ở cho người dân đô thị Điều này đã trực tiếp và gián tiếp tạo nên sự phát triển vượt bậc về quy mô đô thị tại Việt Nam

Thứ tư, thị trường bất động sản phát triển đã thu hút một lượng lớn vốn của

nền kinh tế

Thứ năm, thị trường bất động sản có quan hệ rõ nét đối với các thị trường

khác trong nền kinh tế Đó là các thị trường khoa học công nghệ, đặc biệt là công nghệ thông tin; thị trường tài chính - tiền tệ nói chung, đặc biệt là thị trường chứng khoán; thị trường lao động

Thứ sáu, trong quá trình phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam dựa

trên một chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các chủ thể kinh tế chỉ có quyền SDĐ

Thứ bảy, thị trường bất động sản Việt Nam là một bộ phận của nền kinh

tế đang chuyển sang nền kinh tế thị trường nên còn nhiều yếu tố chưa hoàn thiện

Thứ tám, thị trường bất động sản Việt Nam bị chi phối mạnh bởi tốc độ

công nghiệp hóa, đô thị hóa cao của nền kinh tế Đặc điểm này tạo ra sức ép về việc chuyển đổi đất nông nghiệp (đặc biệt là đất lúa) sang đất công nghiệp và đô thị cũng như những sức ép về quy hoạch, cảnh quan, môi trường và phát triển bền vững

Thứ chín, thị trường bất động sản Việt Nam được thuận lợi và chịu rủi ro

của nền kinh tế đang ngày càng hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu

1.3.4 Đánh giá nhu cầu về bất động sản ở Việt Nam

Ngày nay, thị trường bất động sản tại Việt Nam đang bắt đầu phát triển một cách đồng bộ theo xu hướng hội nhập và mở cửa Những cơ hội phát triển kinh doanh bất động sản hiện tại và trong tương lai là rất lớn

Thị trường bất động sản nước ta tuy mới hình thành, nhưng đã có bước phát triển tích cực, nhiều dự án nhà ở, công trình dịch vụ, thương mại, sản xuất kinh doanh đã được đầu tư xây dựng và đưa vào khai thác… Thị trường bất động sản đã thu hút được đáng kể nguồn vốn trong nước và nước ngoài, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, thúc đẩy nhiều ngành kinh tế, dịch vụ phát triển, đóng góp một tỷ trọng đáng kể cho

tăng trưởng kinh tế và ổn định xã hội trong những năm vừa qua

Đánh giá về thị trường bất động sản, tại hội thảo “Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam và triển vọng 2010”, ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng

Bộ Xây dựng đã đưa ra 4 đặc điểm nổi bật, đó là sự phục hồi nhanh của thị trường bất động sản, những cơ chế, chính sách của nhà nước đã tác động không nhỏ tới thị trường, nhà đầu tư chuyển hướng sang phân khúc nhà giá trung bình

và diện tích nhỏ và tính minh bạch hiệu quả của thị trường bất động sản thông qua các sàn

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường phục hồi sớm và góp phần quan trọng trong việc ngăn chặn suy giảm kinh tế, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô và đảm bảo an sinh xã hội hiện nay

Như vậy, có thể thấy thị trường bất động sản trong đó có thị trường quyền SDĐ khẳng định sự tồn tại độc lập khách quan trong quá trình hình thành và

phát triển thị trường bất động sản ở nước ta

1.4 Thực trạng đấu giá quyền SDĐ ở Việt Nam

1.4.1 Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền SDĐ

Hội nghị Trung ương 7, khóa IX năm 2003 đã khẳng định quan điểm coi đất đai là hàng hoá, trong đó xác định quyền SDĐ được coi là một loại hàng hóa đặc biệt Để cụ thể hóa điều đó, ngày 19/5/2004, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết của 06/2004/NQ-CP về một số giải pháp phát triển và lành mạnh hóa thị trường bất động sản Từ đó đến nay, luật pháp, chính sách, các thành tố và cấp độ phát triển của thị trường bất động sản đã từng bước được xây dựng, hoàn thiện Trong các quan điểm này, quan điểm chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được khẳng định, trong đó Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nội dung quan trọng nhất

là quyền của người SDĐ được Đảng và Nhà nước mở rộng trong điều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các đối tượng cụ thể Các văn bản tiếp theo đều cụ thể hóa quyền và lợi ích hợp pháp của người SDĐ, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo đảm quyền và lợi ích của người SDĐ, tạo điều kiện lành mạnh cho thị trường bất động sản hoạt động trong đó có thị trường quyền SDĐ, nhà cửa gắn liền quyền SDĐ

Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trường quyền SDĐ, từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan đó ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan cụ thể đến thị trường đất đai như sau:

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về hướng dẫn thi hành Luật đất đai;

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày số 16/11/2004 của Chính phủ;

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền SDĐ;

- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán

đấu giá tài sản Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho Nghị định số 86/NĐ-CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản

- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá

- Quyết định 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính phủ về đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc thuê đất

- Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính về việc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3)

- Thông tư số 66/2010/TT-BTC ngày 22/4/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện việc xác định giá thị trường trong giao dịch kinh doanh giữa các bên có quan hệ liên kết

- Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ, về bán đấu giá tài sản

- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền SDĐ

- Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư pháp quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP

- Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 05/01/2012 của Bộ Tài Chính hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng chi phí đấu giá (thay thế Thông tư số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006)

- Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012 của Bộ Tài Chính về việc hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất

Theo các quy định này giá đất để thu tiền SDĐ trong các trường hợp đấu giá quyền SDĐ là giá trúng đấu giá Giá trúng đấu giá là mức giá cao nhất trả cho thửa đất khi tham gia đấu giá

1.4.2 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam

a) Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam

Trước năm 1993, trong những quy định của Luật Đất đai 1988, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền SDĐ trên thị trường Đất đai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp đất cho các doanh nghiệp,

tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng Do vậy, trong giai đoạn này, giá đất không được đề cập đến, làm cho quan hệ đất đai không vận động theo hướng tích cực, đất đai không được coi là tài sản quý, tình trạng vụ chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến, không kiểm soát được

Luật Đất đai 1993 ra đời với những quy định mới cho phép người SDĐ được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị quyền SDĐ đó tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản chính thức ở nước ta Điều đó đã tạo bước chuyển

biến tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người SDĐ

mà còn giải quyết mối quan hệ giữa người SDĐ với nhau, bước đầu hình thành việc đấu giá quyền SDĐ

Chính sách SDĐ phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu ngân sách

từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước Mặt khác, với chính sách giao đất có thu tiền sử dụng sẽ tạo được sự công bằng giữa người SDĐ với nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người SDĐ vào mục đích kinh doanh Nguồn tài nguyên đất đai được xác định từ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người SDĐ, đất đai sẽ được sử dụng kinh tế, tiết kiệm và hiệu quả hơn Thực tế SDĐ tại các địa phương đó chứng minh tính đúng đắn, hợp lý của chính sách SDĐ có thu tiền sử dụng

Với chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, nhiều tỉnh,

thành phố đã chủ động tiến hành giao đất có thu tiền sử dụng nhằm huy động nguồn vốn đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng địa phương Với chủ trương này, trong khoảng hơn 10 năm trở lại đây, việc thực hiện các dự

án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng đó được nhân rộng trên phạm

vi cả nước Đây là một giải pháp hữu hiệu khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá, mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn

Song cùng với những biến động về giá cả đất đai trên thị trường bất động sản, giá chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá đất do Nhà nước quy định, chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đó bộc

lộ những hạn chế, nhược điểm nhất định, ví dụ như bảng giá đất đã được Nhà nước chỉnh sửa hệ số k nhiều lần song vẫn quá lạc hậu, giá đất do Nhà nước đặt

ra là rất thấp so với thực tế, nhất là ở các đô thị, các khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ Chính sự chênh lệch về giá đất do Nhà nước quy định với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà trong thực tế, một số giao dịch đất đai làm phát sinh ra những khoản địa tô mà Nhà nước không kiểm soát được dẫn đến thất thoát một nguồn thu lớn

b) Chủ trương đấu giá đất được hình thành

Giao đất có thu tiền sử dụng với mục đích nhằm khai thác quỹ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù đã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, sự biến động của giá cả đất đai trên thị trường bất động sản, cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đã bộc lộ những nhược điểm hạn chế nhất định

Cơ chế đấu giá quyền SDĐ tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được

áp dụng thí điểm tại một số địa phương đã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục những nhược điểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng Để cụ thể hóa điều đó, ngày 18/2/2003, Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong đó quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án

sử dụng quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện đấu thầu công trình

xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn

Từ đó đến nay, công tác đấu giá quyền SDĐ được coi là một giải pháp hữu hiệu đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý và SDĐ trong giai đoạn hiện nay, đảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở

hạ tầng mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất

c) Quy định về đấu giá đất theo Luật Đất đai 2003

Ngày 01/7/2004, Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực Trong Luật Đất đai năm 2003, tại chương II, mục 6 có quy định tài chính về đất đai và giá cả, mục 7 quy định về quyền SDĐ trong thị trường bất động sản đã nêu rõ:

- Giá đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế thì phải điều chỉnh cho phù hợp

- Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2003 có quy định cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền SDĐ; Bổ sung quy định về đấu giá quyền SDĐ và đấu thầu dự án trong đó có quyền SDĐ; Bổ sung các biện pháp để Nhà nước quản

lý đất đai chặt chẽ hơn nhưng không kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản

Để cụ thể hóa Luật Đất đai năm 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ra đời

và tại chương VI, từ điều 59 đến điều 67 có quy định về quyền SDĐ trong thị trường bất động sản

Việc tổ chức Sàn giao dịch về quyền SDĐ, tài sản gắn liền với đất được quy định do doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tư vấn dịch vụ trong quản lý, SDĐ, dịch

vụ bán đấu giá bất động sản thành lập

Cho tới nay công tác đấu giá quyền SDĐ đã được thực hiện rộng khắp trên địa bàn cả nước, mặc dù phương pháp giao đất bằng đấu giá đất vẫn còn mới và chưa được hướng dẫn cụ thể nhưng các địa phương đã tiến hành thực hiện khá tốt và đem lại những hiệu quả nhất định cho địa phương

1.4.3 Đặc điểm giá đất trong thực hiện đấu giá quyền SDĐ

a) Định giá đất

Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước, giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các qui luật cạnh tranh, qui luật giá trị, qui luật cung - cầu Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng quyền SDĐ theo giá cả, nhưng giá đất lại phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác định giá đất cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó

Đất đai là một tài sản đặc biệt, cho nên ngoài yếu tố về vị trí địa lý, sự đầu

tư cơ sở hạ tầng, kinh tế, pháp lý, đất đai còn chịu sự chi phối và tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về giá

trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài theo quy hoạch và pháp luật; Nhà nước cho tổ chức, hộ gia đình, các nhân thuê đất để sử dụng vào mục đích xác định Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ Vì vậy, định giá đất được hiểu là "sự ước tính về giá trị của quyền SDĐ bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đó được xác định, tại một thời điểm xác định"

b) Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền SDĐ

Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:

- Vị trí của khu đất:

Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất,

ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại sẽ có giá cao hơn các vị trí

ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng

vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn

- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng

Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu

tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất Ngược lại, một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất

- Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ:

Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm

- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau

Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó do đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí,

có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Đất có hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa

là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến

c) Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền SDĐ ở nước ta

Trên lý thuyết có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền SDĐ, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:

- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường:

Phương pháp dữ liệu thị trường (phương pháp so sánh) những vụ mua bán

có thể so sánh được trên thị trường Đây là phương pháp định giá trong đó người định giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường để sau đó bằng qui trình so sánh, dự tính giá trị của tài sản cần định giá

- Phương pháp giá thành:

Phương pháp này còn được gọi là phương pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí Theo phương pháp này giá trị của đất được bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình đó trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của bất động sản cần định giá

- Phương pháp thu nhập:

Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi vốn hoặc phương pháp đầu tư Đây là phương pháp định giá được sử dụng để ước tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng

sẽ đem lại Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hoá thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng

Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất, không

có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất

Tuy nhiên trên thực tế, việc xác định giá đất là vấn đề nhạy cảm, nó không chỉ tác động đến việc thu tiền SDĐ, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, tính thuế SDĐ mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đấu giá quyền SDĐ

Giai đoạn các địa phương thực hiện công tác đấu giá quyền SDĐ, Bộ Tài chính chưa ban hành quy định về cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở

hạ tầng (trước năm 2003), nên các địa phương thực hiện công tác xác định giá sàn khi đấu giá theo cách hiểu, cách làm khác nhau Tuy nhiên công tác xác định giá sàn đấu giá đều dựa trên cơ sở sau:

- Căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ qui định (Nghị định 87/NĐ-CP

và Nghị định 17/NĐ-CP), bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành đối với các khu vực có cơ sở hạ tầng gần giống với khu vực tổ chức đấu giá

+ Căn cứ vào mức đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng

+ Chi phí bồi thường thiệt hại

+ Hệ số sinh lợi của khu đất

- Giá đất chuyển nhượng thực tế của thị trường tại khu vực đấu giá quyền SDĐ hoặc khu vực lân cận

Từ công thức tính giá sàn trên cho thấy, phương pháp xác định giá sàn để

tổ chức đấu giá đã đáp ứng được khá đầy đủ yêu cầu, được các địa phương bước đầu áp dụng và đã đạt được kết quả đáng kích lệ Tuy nhiên, giá sàn xác định để đưa ra đấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng đấu giá (có những lô đất giá trúng đấu giá bằng 5,4 lần giá sàn)

d) Đánh giá những hạn chế trong việc quy định giá đất trong công tác đấu giá quyền SDĐ hiện nay ở nước ta

Thực chất của việc đấu giá là nhà nước giao quyền SDĐ hoặc cho thuê đất với phương thức đấu giá công khai, công bằng cho mọi tổ chức, cá nhân (với điều kiện phải có phương án hiệu quả, phù hợp với quy hoạch) Nhờ đó, các bên tham gia có thể được SDĐ tại các vị trí thuận lợi, còn nhà nước sẽ thu được tiền SDĐ (hoặc tiền thuê đất một lần) cao hơn so với khung giá theo quy định

Tuy nhiên, tình hình thực thì giá đất do Nhà nước quy định trước những yêu cầu thực tiễn cuộc sống hiện nay đang còn nhiều tồn tại kéo dài, nhiều vấn

đề bất hợp lý cần phải được nghiên cứu một cách cẩn trọng, đồng bộ trong thời gian sớm nhất để khắc phục hạn chế, đồng thời định hướng xây dựng khung giá đất hoàn chỉnh, phù hợp với hoạt động của thị trường bất động sản và kinh tế thị trường ở nước ta trong những năm tới

Điểm tồn tại, hạn chế về giá đất là: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thực tế - giá đất thị trường

Xuất phát từ mục đích của việc quy định giá đất, Điều 12 Luật Đất đai

2003 quy định "Nhà nước quy định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền SDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất"

Từ quy định này cho thấy, giá đất do nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất - người SDĐ - người được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Không áp dụng giá này trong các giao dịch dân sự như chuyển quyền SDĐ, thế chấp giá trị quyền SDĐ giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất ("giá đất trên thực tế” hay “giá đất thị trường”)

Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền SDĐ trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh;

Nhưng trên thực tế có hai loại giá đất là giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường Hai giá này đều có mặt trong các quan hệ đất đai (trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người SDĐ và giữa người SDĐ với nhau Do

đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền SDĐ

Giá đất Nhà nước quy định vào 01 tháng 01 hàng năm trong khi đó giá thị trường thường lại ở trạng thái động, mức độ chênh lệch cao và thấp này càng nhiều, càng lớn thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng - hợp lý - hài hoà giữa lợi ích của nhà nước và lợi ích của người SDĐ trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển

quyền sử dụng, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất

Sự chênh lệch lớn về giá đất thị trường so với giá đất do nhà nước quy định (Là giá do UBND cấp tỉnh sở tại quy định theo khung giá đất tại Nghị định 87/CP của Chính phủ) chủ yếu diễn ra ở khu vực đô thị - nơi mà thị trường bất động sản (trong đó có đất đai) diễn ra sôi động

Cho tới nay việc thực hiện giá đất mới theo nghị định 188/2004/NĐ-CP

đã được các tỉnh triển khai nhưng các hạn chế về giá đất vẫn chưa được khắc phục triệt để, giá đất vẫn mang nặng tính hành chính

Như vậy, giá đất quy định thấp hơn nhiều lần so với giá đất thị trường, trong khi đó nhà nước chưa có quy định về giá đất đấu giá quyền SDĐ và khi Nhà nước giao đất thu tiền SDĐ theo giá quy định sẽ dẫn đến nhà nước bị thất thu, người được giao đất lại rất lợi, đã có không ít trường hợp sau khi nhận đất được giao lại chuyển nhượng đất cho người khác theo giá thị trường, số lời này rất lớn lên những người đó giàu nên nhanh chóng

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng nghiên cứu

Công tác đấu giá quyền SDĐ, bao gồm các vấn đề về quy trình, cơ chế, hình thức tổ chức thực hiện và hiệu quả của công tác đấu giá đất

2.2 Phạm vi nghiên cứu

- Đề tài nghiên cứu, đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền SDĐ trên địa bàn huyện Thanh Sơn từ năm 2006 đến hết năm 2010 Chúng tôi đi sâu đánh giá 3 dự án đã tiến hành đấu giá quyền SDĐ tại huyện Thanh Sơn là:

+ Thị trấn Thanh Sơn

+ Xã Thục Luyện

+ Xã Yên Sơn

2.3 Nội dung nghiên cứu

- Điều tra đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý SDĐ của huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ;

- Tình hình đấu giá quyền SDĐ trên địa bàn huyện Thanh Sơn giai đoạn

2006 – 2010;

- Kết quả đấu giá tại 3 dự án điểm;

- Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền SDĐ qua các mặt:

+ Hiệu quả về mặt kinh tế;

+ Hiệu quả về mặt xã hội;

+ Hiệu quả đối với công tác quản lý Nhà nước

- Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền SDĐ

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan

Phương pháp này để tìm hiểu và thu thập, hệ thống hóa và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứu hoặc có liên quan đến đề tài, trên cơ sở đó có cái nhìn rõ nét

về lĩnh vực nghiên cứu

Các tài liệu bao gồm những văn bản pháp quy, các giáo trình, bài giảng, các công trình nghiên cứu của các tác giả có liên quan

2.4.2 Phương pháp điều tra, thu thập dữ liệu

- Điều tra thu thập các số liệu sơ cấp, thủ công từ đó tổng hợp số liệu, khái quát, đánh giá vấn đề

- Điều tra thu thập các văn bản có liên quan đến công tác đấu giá đất, các

số liệu có liên quan đến công tác đấu giá đất Tập hợp các tài liệu có liên quan khác, phỏng vấn các chuyên gia

- Phỏng vấn các cán bộ chuyên môn tại địa bàn nghiên cứu kết hợp với thu thập các tài liệu liên quan đến các dự án đấu giá

- Phỏng vấn trực tiếp người tham gia đấu giá hoặc người SDĐ, phát phiếu

điều tra để nắm bắt chính xác hơn tình hình SDĐ và nguyện vọng của người dân

- Các chỉ tiêu thu thập cần đảm bảo đánh giá được hiệu quả của công tác đấu giá quyền SDĐ trên cả 3 mặt: Kinh tế, xã hội và công tác quản lý, SDĐ

2.4.3 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu

Tổng hợp và phân tích số liệu, thuộc tính bằng phần mềm EXCEL

2.4.4 Phương pháp phân tích tổng hợp

Đây là phương pháp xem xét về mặt bản chất, trong đó bao gồm sự kết hợp của các yếu tố định tính với định lượng, các vấn đề vĩ mô và vi mô cũng như sự xác định cân bằng tương đối trong phân tích, mô tả, so sánh và đánh giá quy trình, hiệu quả của công tác đấu giá quyền SDĐ

3.3.5 Phương pháp chuyên gia

Tham khảo ý kiến chuyên gia tư vấn, các nhà quản lý về các lĩnh vực bất động sản, quy hoạch, xây dựng, tài chính và quản lý SDĐ

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và SDĐ huyện Thanh Sơn

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên

a) Vị trí địa lý

Theo nghị định số 61/2007/NĐ-CP ngày 09/04/2007 của Chính Phủ về việc điều chỉnh địa giới hành chính huyện Thanh Sơn để thành lập huyện Tân Sơn, tỉnh Phú Thọ, huyện Thanh Sơn nằm ở phía Nam tỉnh Phú Thọ và có vị trí địa lý như sau:

- Phía Bắc giáp các huyện Tam Nông và Yên Lập tỉnh Phú Thọ

- Phía Nam giáp tỉnh Hoà Bình

- Phía Tây giáp huyện Tân Sơn tỉnh Phú Thọ

- Phía Đông giáp huyện Thanh Thuỷ tỉnh Phú Thọ và tỉnh Hoà Bình

Huyện Thanh Sơn có đường Quốc lộ 32A từ Hà Nội đi Sơn La, Yên Bái Trên địa bàn huyện Thanh Sơn có 7 tuyến đường tỉnh 313, 313D, 316, 316C, 316D, 317 và 317B Với tuyến quốc lộ và 7 tuyến đường tỉnh, huyện Thanh Sơn

ở vị trí khá thuận tiện về giao thông Nơi đây là đầu mối giao thông quan trọng, nơi chuyển tiếp giữa đồng bằng với trung du và miền núi Từ đây có thể mở rộng giao thương với các huyện lân cận như Tam Nông, Thanh Thuỷ, Yên Lập, Tân Sơn; giao lưu với các tỉnh khác như Hoà Bình, Yên Bái và Hà Nội Với vị trí địa lý đó, huyện Thanh Sơn thực sự là đầu mối giao lưu quan trọng, cửa ngõ chuyển tiếp của khu vực trung du và miền núi tạo những tiềm năng cho phát triển thị trường, giao lưu hàng hoá giữa các khu vực

b) Địa hình, địa mạo

Huyện Thanh Sơn là đoạn cuối của dãy Hoàng Liên Sơn với nhiều dãy núi nằm nhô trong hệ phức hợp vùng núi thấp có độ cao trung bình từ 500 đến 700m Đây là vùng thượng lưu của sông Bứa địa hình nghiêng dần về vùng trũng phía Đông (Địch Quả, Sơn Hùng) rồi đổ ra Sông Hồng ở địa phận huyện Tam Nông Theo địa hình, có thể chia huyện Thanh Sơn thành 3 tiểu vùng:

- Tiểu vùng miền núi: Bao gồm các xã Thượng Cửu, Đông Cửu, Khả Cửu với những ngọn núi cao từ 500 - 700m và có độ dốc ≥ 250

- Tiểu vùng đồi núi cao xen lẫn đồi núi thấp: Tập trung ở các xã phía Bắc

và Trung của huyện như Văn Miếu, Võ Miếu và Thục Luyện với độ dốc trung bình từ 5 - 250 Tiểu vùng này có những thung lũng hẹp, ít dốc xen lẫn, cũng có những ngọn đồi cao phù hợp với cây công nghiệp và lúa nương

- Tiểu vùng đồng bằng: Xen lẫn đồi thấp tập trung chủ yếu ở những xã phía Đông và Đông Nam giáp với Thanh Thuỷ và Hoà Bình Tiểu vùng này có

độ dốc dưới 50

Như vậy về cơ bản huyện Thanh Sơn là huyện miền núi với địa hình đặc trưng là núi đồi có sườn dốc, bị phân cắt bởi nhiều thung lũng hẹp và trung bình Địa hình đó cũng tạo cho huyện Thanh Sơn có cơ cấu kinh tế nông, lâm đa dạng,

tuy nhiên địa hình bị chia cắt phức tạp, đồi núi dốc cũng gây cho Thanh Sơn nhiều trở ngại trong phát triển kinh tế và xã hội

c) Khí hậu, thuỷ văn và sông ngòi

Địa hình huyện Thanh Sơn rất đa dạng tạo ra các tiểu vùng khí hậu khác nhau: Địa hình chia cắt, dốc kéo dài, phần lớn là rừng núi thấp, cấu tạo theo kiểu bát úp, nằm trong vùng địa hình đồi núi thấp và trung bình thuộc lưu vực sông Bứa, nơi kết thúc dãy Hoàng Liên Sơn

Do địa hình chi phối, khí hậu của huyện Thanh Sơn có những đặc trưng của khí hậu miền núi phía Bắc: Mùa hè nóng ẩm mưa nhiều, mùa đông lạnh, cuối đông ẩm ướt và mưa phùn, nhiệt độ thấp và nhiệt độ trung bình năm là 20 -

210C Số giờ nắng bình quân các năm là 1453 giờ, lượng mưa trung bình năm dao động từ 1850 - 1950mm/năm, độ ẩm không khí trung bình qua các năm là 86,8%, tốc độ gió trung bình 1,8m/s, hướng gió chính: Đông, Đông Nam và Tây Nam

Một số hiện tượng bất thường về thời tiết vẫn xảy ra tại huyện Thanh Sơn như quá lạnh về mùa Đông, thậm chí có băng giá và sương muối, ngược lại mùa

hè nhiệt độ lại quá cao, khô nóng, hạn hán và thậm chí còn có gió Phơn Tây Nam (gió Lào); gió bão thường xảy ra quanh năm tuy sức gió không lớn nhưng hay xảy

ra hiện tượng lốc xoáy kèm theo mưa rất to và mưa đá, gây ảnh hưởng xấu đến sản xuất nông nghiệp

Thanh Sơn có hàng trăm con suối lớn nhỏ đều tập trung đổ về Sông Bứa, các dòng suối lớn nhỏ có lượng nước lớn tập trung chính vào mùa hè, địa hình dốc nên thường có hiện tượng mưa lũ lớn gây sói mòn, rửa trôi đất, lụt lội cho một số vùng, phá huỷ các tuyến đường, chia cắt hệ thống giao thông liên xã và liên huyện

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội huyện Thanh Sơn

a) Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Thanh Sơn là huyện miền núi kinh tế còn gặp nhiều khó khăn Nhờ có sự chỉ đạo đúng đắn của Đảng bộ và chính quyền, đoàn thể các cấp, cùng với sự cố gắng của mọi tầng lớp nhân dân, kinh tế của huyện bước đầu đã có bước tăng trưởng nhất định Sản lượng lương thực năm 2010 đạt 44,966 tấn, giá trị sản xuất bình quân đầu người năm 2001 là 2,98 triệu đồng tới năm 2010 đã tăng lên đạt 7,78 triệu đồng

Bảng 2 Cơ cấu kinh tế huyện Thanh Sơn qua một số năm

Qua bảng 2 ta thấy, kinh tế của huyện Thanh Sơn trong thời gian qua có

sự chuyển dịch gia tăng tỷ trọng ngành dịch vụ và công nghiệp, xây dựng, giảm dần tỷ trọng ngành sản xuất nông nghiệp

b) Thực trạng phát triển các ngành

+ Khu vực kinh tế nông nghiệp

Nông, lâm nghiệp là nhóm ngành có thế mạnh, lợi thế phát triển, chiếm tỷ trọng lớn và có vị trí quan trọng đối với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của huyện Thanh Sơn Tuy nhiên, tỷ trọng trong nội bộ ngành chưa có sự chuyển biến đáng kể, ngành trồng trọt vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá trị sản xuất nông, lâm nghiệp Bên cạnh những kết quả đạt được, ngành nông nghiệp của huyện còn nhiều hạn chế đặc biệt là trình độ canh tác còn lạc hậu, cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất còn bất cập, tốc độ chuyển dịch cơ cấu còn chậm

Trong cơ cấu đất đai, nông lâm nghiệp chiếm 81,76% tổng diện tích tự nhiên của huyện Lao động việc làm trong các ngành nông, lâm nghiệp chiếm 44,60% Giá trị sản xuất ngành nông lâm nghiệp tăng đều qua các năm đạt tốc độ 4,53% Cụ thể:

Bảng 3: Giá trị sản xuất nông, lâm nghiệp, thuỷ sản 2005 - 2009

Giá trị

Tỷ trọng (%)

Giá trị

Tỷ trọng (%)

Giá trị

Tỷ trọng (%)

Giá trị

Tỷ trọng (%)

BQ 2005-

(Nguồn: Phòng Thống kê huyện Thanh Sơn)

Sản xuất lương thực đã được chú trọng áp dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật, các giống mới có năng suất chất lượng cao, đảm bảo lương thực cho nông dân Năm 2010 diện tích đất trồng lúa cả năm của huyện đạt 6305,6 ha, giảm 15,74 ha so với năm 2009 Năm 2010 năng suất lúa cả năm đạt 51,4 tạ/ha, giảm 2,2 tạ/ha so với năm 2009; Diện tích ngô đông là 2.573,1 ha tăng 628,3 ha so với năm 2009, năng suất đạt 42,2 tạ/ha Diện tích khoai lang và sắn có xu hướng tăng, năm 2010 diện tích là 1.960,2 ha Diện tích rau xanh trên địa bàn huyện chưa hình thành được vùng sản xuất chuyên canh các loại, nên chủ yếu được