Phân tích rủi ro tài chính dự án đầu tư xây dựng chung cư trường hợp nghiên cứu dự án chung cư bình đồng xanh

II.5.2.4 Phân tích rủi ro a Phân tích rủi ro định tính - â t định tính là mô tả tất cả các dạng rủi ro của dự án, các yếu t ả ởng đến mức rủi ro trong thực hiện những hoạt động nhất địn

- -

LÊ Ơ

Ề TÀI PHÂN TÍCH RỦI RO TÀI CHÍNH DỰ ẦU XÂY Ự U :

V LÊ OÀ G ƯƠ G iii-1

Ó Ắ

V i mật độ dân s ngày càng phát triển mạnh trên thế gi i, Việt Nam là qu c gia có dân s đứng thứ 4 Để đáp ứng nhu cầu phát triển của một thành ph H Chí Minh 10 triệ â ù l ợng l i vãng lai, việc xây dự p ục vụ nhu cầu ở, nhu cầu sinh hoạt củ i dân và làm việ l đ ều cần thiết Vì vậy, nhiều dự án

đ đ ợc quy hoạ đầ t xâ ự đ ng th i kinh phí xây dựng chung rất l n nên việ đá á rủi ro tài chính của dự án sẽ giúp dự á trá ơ t

lỗ v đe lại thành công cho dự án

r ơ ở đó để nhận dạng các yếu t rủi ro, bảng câu hỏi khả át đ ợc xây dựng dựa trên ngu n thông tin thu thập á bá l ậ v á ứu và dự án

t ơ tự kết hợp v i phỏng vấn chuyên gia Bảng câu hỏ đ ợ p â p át đến các

ô t tr lĩ vực xây dựng, kết quả thu thập đ ợc tổng hợp và xử lý Sau khi phân tích và xếp hạng, 4 nhóm nhân t rủ r đ ợ xá định có ả ởng tài chính dự á

Đ ng th i, sử dụng mô phỏ te rl để phân tích yếu t rủ r đị l ợng và

đá á ứ độ tá động của các yếu t đó đến tài chính dự án thông qua các chỉ tiêu NPV và IRR

Cu i cùng, từ các nhân t rủ r đ ợc nhận dạng, các biện pháp ứng phó v i rủi ro

đ ợ đề xuất và phân bổ các bên tham gia dự án Từ đó ỗ trợ cho chủ đầ t t ực hiện t t kế hoạch quản lý và kiểm soát rủ r để đe lại hiệu quả đầ t ự án

V LÊ OÀ G ƯƠ G iii-2

ABSTRACT

With increasing population density in the developed world, Vietnam is a country with

a population ranks 14 To meet the development needs of a city of 10 million people in

Ho Chi Minh City with the current large, apartment building to serve the needs of the demand of the people living and working is essential Therefore, many tenement investment projects are being planned, invested and construction Also, tenement investment construction cost is very high so financial risk assessment of project will help to reduce the risk of project losses and increase orsuccess f the tenement investment project

On that basis, to identify risk factors, survey questionnaires are built based on collected information such as books, thesis, studies and similar projects are combined with interview experts The questionnaires are distributed to companies that relate to building Collected results are aggregated and processed After analysis and lassification, four main groups of risk factors affect finance of tenement investment projects are identified

Also, Monte Carlo simulation is applied to analysis quantitative risk factors and assessment of impact of these factors to tenement investment project finance through NPV and IRR criteria

Finally when the risk factors are identified, methods to risks response are proposed and distributed to parties involved in the project Since then, supporting Client to implement good management plans and control risk will bring about an effectively investment for tenement investment project

V LÊ OÀ G ƯƠ G iv-1

Ụ LỤ

ẤY X I LỜI CAM ĐOA I LỜI CÁM Ơ II TÓM TẮT III ABSTRACT III MỤC LỤC IV DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ ĐỒ THỊ V DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU VI DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT VII Ơ : Ặ Ấ Ề 1

I.1 GIỚI THIỆU CHUNG 1

I.2 XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1

I.3 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2

I.4 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 2

I.5 ĐÓ G GÓP DỰ KIẾN CỦA NGHIÊN CỨU 3

Ơ : Ổ QUA 4

II.1 GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ CHUNG Ư 4

II.1.1 KHÁI NIỆM 4

II.1.2 PHÂN LOẠI 4

II.1.3 CHỨC NĂNG 5

II.2 KHÁI QUÁT DỰ ÁN ĐẦU Ư 5

II.2.1 ĐỊNH NGHĨA DỰ ÁN ĐẦU TƯ 5

II.2.2 TRÌNH TỰ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 5

II.3 HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU Ư 6

II.3.1 KHÁI NIỆM HIỆU QUẢ DỰ ÁN ĐẦU TƯ 6

II.3.2 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ 6

II.4 CÁC QUAN ĐIỂM PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH 7

II.4.1 QUAN ĐIỂM TỔNG ĐẦU TƯ 7

II.4.2 QUAN ĐIỂM CHỦ ĐẦU TƯ 7

II.5 QUẢN LÝ RỦI RO TRONG DỰ ÁN ĐẦU Ư 8

II.5.1 RỦI RO DỰ ÁN 8

II.5.2 QUẢN LÝ RỦI RO CỦA DỰ ÁN 8

II.6 GIỚI THIỆU SƠ BỘ VỀ CÁC PHẦN MỀM SỬ DỤNG 11

II.6.1 PHẦN MỀM SPSS 11

II.6.2 PHẦN MỀM CRYSTAL BALL 12

II.7 CÁC CÔNG TRÌNH ĐÃ NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 12

Ơ : Ơ Ê ỨU 18

III.1 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU 18

III.2 THU THẬP DỮ LIỆU 19

III.2.1 QUY TRÌNH THU THẬP DỮ LIỆU 19

III.2.2 THIẾT KẾ BẢNG CÂU HỎI 20

III.2.3 PHƯƠNG PHÁP LẤY MẪU VÀ SỐ LƯỢNG MẪU 22

III.3 CÁC CÔNG CỤ NGHIÊN CỨU VÀ PHÂN TÍCH DỮ LIỆU 22

III.3.1 CÁC CÔNG CỤ NGHIÊN CỨU 22

III.3.2 PHÂN TÍCH DỮ LIỆU 23

HVTH: LÊ OÀ G ƯƠ G iv-2

III.4 DỮ LIỆU PHÂN TÍCH ĐỊNH TÍNH 26

III.4.1 THÔNG TIN CHUNG 27

III.5 DỮ LIỆU PHÂN TÍCH ĐỊNH LƯỢNG 30

III.5.1 GIỚI THIỆU DỰ ÁN 30

III.5.2 PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN CHUNG CƯ CHƯA XÉT YẾU TỐ RỦI RO 33

Ơ : Â Ủ 38

IV.1 PHÂN TÍCH ĐỊNH TÍNH – PHÂN TÍCH SỐ LIỆU KHẢO SÁT 38

IV.1.2 KIỂM TRA THANG ĐO (CRONBACH’S ALPHA) 38

IV.2.1 PHÂN TÍCH NHÂN TỐ CHÍNH 43

IV.2 PHÂN TÍCH ĐỊNH LƯỢNG – PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN CHUNG Ư CÓ XÉT YẾU TỐ RỦI RO 49

IV.2.1 CÁC YẾU TỐ RỦI RO 49

IV.2.2 KẾT QUẢ MÔ PHỎNG MONTE CARLO 58

Ơ : Ệ Ứ Ó Ớ Ủ RO 66

V.1 ĐỀ XUẤT CÁC BIỆN PHÁP ỨNG PHÓ VÀ PHÂN BỔ RỦI RO 66

V.2 ĐỀ XUẤT CÁC BIỆN PHÁP ỨNG PHÓ VỚI CÁC YẾU TỐ RỦI RO ĐỊNH LƯỢNG 69

Ơ : KẾ LU K Ế Ị 71

VI.1 KẾT LUẬN 71

VI.2 KIẾN NGHỊ 72

VI.2.1 NHỮNG HẠN CHẾ CỦA LUẬN VĂN 72

VI.2.2 HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO 72

L ỆU A K Ả 74

Ầ L 77

PHỤ LỤC 1: BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT 78

PHỤ LỤC 2: HIỆU QUẢ ĐẦU Ư 81

PHỤ LỤC 3: MÃ HÓA DỮ LIỆU TRONG PHẦN MỀM SPSS, PHÂN TÍCH RO BA ’S ALPHA, PHÂN TÍCH NHÂN TỐ 82

3.1 MÃ HÓA DỮ LIỆU 82

3.2 PHÂN TÍCH CRONBACH’S ALPHA 84

3.2.1 THANG ĐO KHẢ NĂNG XẢY RA 84

3.2.2 THANG ĐO MỨC ĐỘ ẢNH HƯỞNG 87

3.3 PHÂN TÍCH NHÂN TỐ 91

PHỤ LỤC 4: HÀM PHÂN PHỐI XÁC SUẤT CỦA BIẾN ĐỊNH LƯỢNG 96

XÂY Ự

V LÊ OÀ G ƯƠ G v

DA Ụ Á Ì VÀ ĐỒ Ị

HÌNH III-1: Ơ Ị Ô .27

HÌNH III-2: Ị Ô .28

HÌNH III-3: A Ô TÁC 28

HÌNH III-4: QUY Ô Ự 29

HÌNH III-5: ỂU Ế Ề ỦI RO 30

HÌNH IV-1: ỂU Â X XUẤ ( Ủ ẦU ) 58

HÌNH IV-2: ỂU Â Y Â Ớ ( Ủ ẦU ) 59

HÌNH IV-3: ỂU Â X XUẤ ( Ủ ẦU ) 60

HÌNH IV-4: ỂU Â Y Â Ớ ( Ủ ẦU ) 61

HÌNH IV-5: ỂU Â X XUẤ ( Ổ ẦU ) 62

HÌNH IV-6: ỂU Â Y Â Ớ ( Ổ ẦU ) 63

HÌNH IV-7: ỂU Â X XUẤ ( Ổ ẦU ) 63

HÌNH IV-8: ỂU Â Y Â Ớ ( Ổ ẦU ) 64

HÌNH V-1: ỂU Â Y ( E QUA Ể ) 69

V LÊ OÀ G ƯƠ G vi

DA Ụ Á BẢ G BIỂU

Ả -1: Ổ KẾ QUA Ể Ự 8

Ả -1: PHÂN NHÓM CÁC YẾU Ủ 20

Ả -2: Ô Ê ỨU 22

Ả -3: A Ủ 24

Ả -4: XẾ Ủ ỰA Ê A ỂM 24

Ả -1: Ổ Ợ Ợ Â .38

Ả -2: Y NG KÊ 38

Ả -3: Ị KÊ Ế .38

Ả -4: Ệ A ’ AL A ỦA ẾN 39

Ả -5: Ị KÊ A .40

Ả -6: Ổ Ợ Ợ Â .41

Ả -7: Y NG KÊ 41

Ả -8: Ị KÊ Ế .41

Ả -9: Ệ A ’ A A ỦA ẾN 42

Ả -10: Ị KÊ A .43

Ả -11: XẾ YẾU Ủ Ợ K Ả .43

Ả -12: A Â Ã X AY KẾ QUẢ Â Â .45

Ả -13: K K Ể ỊNH BARTLETT SAU KHI Â Â 46

Ả -14: Ơ A CH 46

Ả -15: Ó Â Ủ Ả Ế Ự

Ể 48

Ả IV-16: LÃI VAY TRUNG ( ) 49

Ả -17: Â X UẤ ỦA LÃ AY 51

Ả -18: QUẢ LÝ, KI A Ự U .51

Ả -19: Â X UẤ ỦA QUẢ LÝ, K A 51

Ả -20: Ả Á Ầ 2 LÊN 52

Ả -21: Â X UẤ ỦA Ầ 2

LÊN 55

Ả -22: Ả Ầ Ệ + LỬ .55

Ả -23: Â X UẤ ỦA Ầ Ệ + LỬ .56

Ả -24: Â X UẤ ỦA UẤ Ế K ẤU E QUA Ể Ủ ẦU 56

Ả -25: Â X UẤ ỦA UẤ Ế K ẤU E QUA Ể Ổ ẦU 57

Ả -1: Â Ổ Ê A A Ệ Ứ Ó Ủ 67

V LÊ OÀ G ƯƠ G vii-1

DA Ụ Ừ VIẾ Ắ

B/C (Benefit/Cost): Tỷ s lợi ích và chi phí

BOT (Built-Operation-Transfer): Hợp đ ng xây dựng - kinh doanh - chuyển giao BQL: Ban quản lý

BTC-TCDN: Bộ Tài chính-Tài chính Doanh nghiệp

GPQH: Giấy phép qui hoạch

IRR (internal rate of return): Suất thu lợi nội tại

IRRtc (internal rate of return) tham chiếu: Suất thu lợi nội tại tham chiếu

KMO (Kaiser-Meyer-Olkin): Biện pháp lấy m đầ đủ

MARR (minimum acceptable rate of return): Tính toán lãi suất thu lợi t i thiểu chấp

nhậ đ ợc

ML (Most Likely): Ư l ợng khả ĩ ất

NPV (Net present value): Giá trị hiện tạ t ơ đ ơ G á trị hiện tại ròng

PCCC: Phòng cháy chữa cháy

PP (PAYBACK PERIOD): Th i gian hoàn v n

QCVN 03:2012/BXD: Qui Chuẩn Việt Nam 03:2012/Bộ Xây Dựng

RBS (Risk Breakdown Structure): ơ ự c cấu trúc

V LÊ OÀ G ƯƠ G vii-2

RSB (Roundtable on Sustainable Biomaterials): Cấu trúc phân chia rủi ro

SFCC CO.,LTD (SAIGON FIVE COMMERCE – CONSTRUCTION COMPANY

LIMITED): Công ty Trách Nhiệm Hữu Hạn Một thành viên Xây dự ơ ại Sài Gòn 5

SPSS (Statistical Product and Services Solutions): Phần mềm th ng kê

STT: S thứ tự

SWOT (Strengths- Đ ểm mạnh, Weaknesses- Đ ểm yếu, Opportunities- ơ hội,

Threats- Thách thức): Mô hình nổi tiếng trong phân tích kinh doanh của doanh nghiệp

UBND: Ủy ban nhân dân

UBND- : Ủy ban nhân dân –Đầ t

VAT (Value Added Tax): Thuế giá trị t

VB (Visual Basic): Ngôn ngữ lập trình

: Việt đ ng

WACC (Weighted Average Cost of Capital): Trung bình tr ng s chi phí v n

HVTH: LÊ HOÀNG ƯƠ G I-1

Ơ : Ặ Ấ Ề

1 Ớ ỆU U

Khu vực phát triển kinh tế tr đ ểm phía nam sẽ trở thành một tr tâ t ơ mại, mậu dịch của cả r đó t p H Chí Minh là trung tâm công nghiệp, khoa h c kỹ thuật tr tâ t t ơ ại, khoa h c, dịch vụ và du lịch, bên cạ đó v i sự phát triển kinh tế, áp lực về sự t â ơ ở hạ tầng,

v p ò l v ệ đ l ột sức ép l n cho khu vực trung tâm thành ph , Phạm Thị Thu Huyền (2007)

Trong nhiề q v i dân s hiện tại của Thành ph H Chí Minh trên 8 triệu

i và theo dự kiến có thể t l đến 10 triệu dân trong th i gian t i, việc giải quyết nhà ở i dân là một trong những vấ đề kinh tế - xã hội quan tr ng của

t Đặc biệt nhu cầu về nhà ở tại Tp H đ l vấ đề rất bức thiết

Cụ thể ù tr - 2014 do chịu ả ởng của làn sóng suy thoái kinh tế toàn cầu nên thị tr ng bất động sản tại thành ph ó x ng chững lại, phân khúc thị tr ng nhà ở cao cấp ô ô độ t ị tr ộ

á tr bì v t ấp v đ ợc sự quan tâm củ á đầ t ầu thực sự về nhà ở đại bộ phậ i dân sinh s ng, h c tập và làm việc tại thành

ph là có thực và khá bức xúc

Dự án chỉ tr đô t ị, di d v tá đị lụp xụp trên và ven rạch Ụ Cây,

p ng 9 - 10 - 11 quận 8 là tr đ ểm củ ơ trì p át tr ển nhà ở của thành

ph ũ ỉ tr đô t ị, phát triển nhà ở của quậ 8 Đâ l ột trong những

dự á đầ t ó q ô l n, nhằm giải quyết t t ơ đ ều kiện s ng củ i dân thành ph , góp phần nhỏ giúp thành ph H Chí Minh xóa bỏ nhà ổ chuột, chỉnh trang

sạ đẹp thành ph , Tin tức sự kiện (2010) tr đó ự án Bì Đô X

là một trong những dự án tiêu biể đ ợc thực hiệ tr đ ạn này

Do vậy, hiện nay việc tổ chức dầ t v p â ú ở chất l ợng t t, diện tích sử dụng hợp lý, giá thành phù hợp i có thu nhập tr bì đ l x

ng thu hút sự quan tâm củ á đầ t

2 X Ị Ấ Ề Ê ỨU

Trong hoạt động kinh doanh chúng ta có thể bắt gặp rất nhiều rủi ro, rủi ro là những yếu t không chắc chắn t n tại trong công việc mà chúng ta tiến hành nó có những ảnh ởng tiêu cực và tiềm ẩ ơ â r t ệt hại hoặ đ â r á t ệt hại Dù

mu n hay không, hầu hết nhữ đ ề ú t l đều chứ đựng rủi ro, hoạt động

đầ t ũ ô t ể tránh khỏi Trong kinh tế thị tr ô ó ạt

độ đầ t lạ ô ó ơ ặp rủi ro Dự án nào có lợi nhuận

HVTH: LÊ HOÀNG ƯƠ G I-2

càng cao thì rủi ro càng l n, Trí thức Việt (2011) Vì vậy, dự á đầ t ũ không nằm ngoài quy luật đó

V i nhu cầ ơ ở t ô q t ề đ đ ợc

đầ t xâ ự đặc biệt khu vực Thành ph H Chí Minh Vì vậy, sự lựa ch n

ph ơ p áp p â t đá á ự á ó xét đế tá động các yếu t rủi ro sẽ góp phần nâng cao khả t ô ự á

Rủ r đ ợc hiểu là khả ( xá ất) xảy ra tổn thất ĩ l ó đề cập đến khả

ột sự kiện không thuận lợi nào đó ó t ể xảy ra Rủ r đầ t l ả

t ập thực tế thấp ơ t ập kỳ v ĩ l ả lợi tức âm hay thấp mà càng l n thì hoạt độ đầ t ó rủi ro, Báo Kinh Tế (2009)

V i những vấ đề đặt ra ở tr l ơ ở cho việc thực hiện luậ v

3 ÊU Ê ỨU

Nghiên cứ đ ợc tiến hành nhằ đáp ứng các mụ t đâ

- Nhận dạng và xếp hạng các yếu t rủi ro ả ở đến tài chính của dự án chung

- Phân tích và nhóm nhân t chính các yếu t rủi ro có mức ả ởng l n t i tài chính của dự á

- Phân tích các yếu t rủ r đị l ợng bằng mô phỏng Monte Carlo cho dự án nghiên

cứu (dự án chung cư Bình Đông Xanh) v đá á ứ độ ả ởng t i tài chính

của dự án thông qua các chỉ tiêu: giá trị hiện tại ròng (NPV) và suất thu lợi (IRR)

- Kiến nghị các biện pháp ứng phó v i các yếu t rủi ro có mức ả ởng l đến tài chính của dự án nghiên cứu

4 Ê ỨU

Vì th i gian có hạ đề tài chỉ nghiên cứu trong những gi i hạ đâ

) Đị đ ểm và không gian nghiên cứu

- Phạm vi nghiên cứu là dự á đầ t xây dựng Dự án cụ thể trong nghiên cứu này là: Bì Đô X 7 đ ng Bế Bì Đô p ng 13, quận

HVTH: LÊ HOÀNG ƯƠ G I-3

- Ngoài ra việc kiến nghị các biện pháp ứng phó v i rủ r úp i ra quyết

đị đầ t ó t ải pháp trong quản lý và kiểm soát rủ r để đe lại sự thành công cho dự án

V LÊ OÀ G ƯƠ G II - 4

t ng xuất hiện nhiều ở các đô t ị l ở có từ hai tầng trở lên, có

l đ ầu thang và hệ th ng công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ đì

á â ó p ần sở hữu riêng của từng hộ đì á â v p ần sở hữu chung của tất cả các hộ đì á â ử dụ Đ ều 70 của Luật Nhà ở (2005)

ó v trò q tr ng trong sự phát triển củ đô t ị hiệ đại, bởi vì khi phát triể đô t ị hóa và tập tr â đô đú l lú ảy sinh vấ đề, nhu cầu (bức xúc về nhà ở, giá thành nhà ở, và các tiện ích công cộng khác ) Sự phát triển

để tiết kiệm diện tích sử dụ đất, giảm giá thành xây dựng, tạ ơ ội nhà ở cho nhiề i ở các tầng l p khác nhau, Wikipedia (2014)

1.2 Â L

e đ ều 2.1.2 QCVN 03:2012/BXD phân loại nhà ở

Nhà ở đ ợc phân thành hai loại:

v đ ều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụ đạt mứ độ t ơ đ i hoàn hảo;

V LÊ OÀ G ƯƠ G II - 5

) ạng 3 là hạng có chất l ợng sử dụ á ; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất l ợng hoàn thiện, trang thiết bị v đ ều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụ đạt mứ độ khá;

) ạng 4 là hạng có chất l ợng sử dụ tr bì ; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất l ợng hoàn thiện, trang thiết bị v đ ều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụ đạt tiêu chuẩ đủ đ ều kiệ để

Dự á đầ t l ột tập hợp nhữ đề xuất ó l q đến việc bỏ v để tạo m i,

mở rộng hoặc cải tạo nhữ ơ ở vật chất nhất định nhằ đạt đ ợc sự t tr ởng về

s l ợng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất l ợng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng th xá định, (Tài liệu tập huấ á đ tạo b ỡng nghiệp vụ định giá xây dựng)

II.2.2 TRÌ Ự ẦU XÂY Ự

- Khảo sát, thiết kế xây dựng

- Thẩ định duyệt thiết kế dự toán

- Đấu thầu xây lắp, trang thiết bị

- Thi công xây lắp

- Nghiệm thu từng phần, vận hành thử

V LÊ OÀ G ƯƠ G II - 6

II.2.2.3 Nghiệm thu bàn giao

- Nghiệm thu, bàn giao

- Vậ ng d n sử dụng

- Hoàn công, quyết toán

- Bảo hành

3 ỆU QUẢ Ự ẦU

3.1 K Ệ ỆU QUẢ Ự ẦU

Hiệu quả dự á đầ t l t bộ mụ t đề ra của dự á đ ợ đặ tr bằng các tiêu thức có tính chất định tính thể hiện ở các loại hiệu quả cầ đạt đ ợc và bằng các chỉ t đị l ợng thể hiện quan hệ giữ p đ bỏ ra và kết quả đạt đ ợc theo mục tiêu của dự án, (Tài liệu tập huấ á đ tạo b ỡng nghiệp vụ định giá xây dựng)

3.2 Ơ ỆU QUẢ ỦA Ự ẦU

r - Suất chiết khấu (%);

D - Giá trị thu h i do thanh lý tài sản khi kết thúc th i gian tính toán của dự án

Dự án có:

NPV>0 => dự án có l i

NPV=0 => dự án hoà v n

NPV<0 => dự án bị lỗ

II 3 ơ p áp ất thu lợi nội tại (IRR)

Là mức lãi suất mà nếu dùng nó làm suất chiết khấu thì giá trị hiện tạ t ơ đ ơ của dự án bằ ô ó á đ IRR l ệm củ p ơ trì , ( S L ơ Đức Long)

Dự án có: IRR>IRRtc (hay MARR) => dự á đá á

V LÊ OÀ G ƯƠ G II - 7

r - Suất thu lợi hay suất chiết khấu (%);

D - Giá trị thu h i do thanh lý tài sản khi kết thúc th i gian tính toán của dự án

Thv là th i gian cần thiết để thu h đ ợc v đầ t

Dự án có: Thv ≤ * => ự á đá á

T*: th i gian hoàn v n theo yêu cầu

II 3 4 ơ p áp ệu s lợi ích-chi phí

Tỷ s lợi ích và chi phí (B/C) bằng tỷ lệ giữa giá trị t ơ đ ơ ủa lợi ích trên giá trị

4.2 QUA Ể Ủ ẦU

Q đ ểm chủ đầ t xe xét á trị thu nhập ròng còn lại của dự án so v i những gì

h ó đ ợ tr tr ng hợp không thực hiện dự á e q đ ểm này, khi tính toán dòn â l p ải cộng v v â v ò â l v trừ khoản trả

0

0 (1 ) (1 )

V LÊ OÀ G ƯƠ G II - 8

lãi vay và nợ g c ở ò â l r ó á á ủ đầ t q tâ đến dòng

â l rò ò lạ đ t t á ợ vay, Lê Công Hùng (2007)

Bảng II-1: Tổng kết các qu đ ể đá á ự án

5 QUẢ LÝ Ủ Ự ẦU

5.1 Ủ Ự

Rủi ro dự án: là tổng hợp những yếu t ng u nhiên, những tình hu ng không thuận lợi

l q đến sự không chắc chắn, có thể đ l ng bằng xác suất ô đạt mục tiêu

đ định của dự án và gây ra các mất mát thiệt hại, (Tài liệu tập huấ á đ tạo b i ỡng nghiệp vụ định giá xây dựng)

5.2 QUẢ LÝ Ủ ỦA Ự

II.5.2.1 Khái niệm quản lý rủi ro dự án

Quản lý rủi ro dự án: là việc nhận dạ đ l ng mứ độ rủ r tr ơ ở đó lựa

ch n, triển khai và quản lý các hoạt động nhằm hạn chế và khắc phục rủi ro trong su t

vò đ i dự án, (Tài liệu tập huấ á đ tạo b ỡng nghiệp vụ định giá xây dựng)

Quản lý rủi ro dự án nhằm mục đích, (ThS Trần Trung Hải):

- t đ ả xảy ra các sự kiệ ó tá động tích cự đến dự án (nắm bắt ơ hội)

- Giảm thiểu khả xả r á đ ều kiện ả ởng bất lợ đ i v i mục tiêu dự án (giảm thiể ơ)

II.5.2.2 Qui trình quản lý rủi ro

Q đ ểm tổ đầ t Tổ ò â l DA v tổng dòng â l thu vào

Q đ ểm chủ đầ t Giá trị thu nhập ròng còn lại của dự án so v i tr ng hợp không thực hiện DA

Qui trình quản lý rủi ro

V LÊ OÀ G ƯƠ G II - 9

- Sử dụng cấu trúc phân chia rủ r (RSB) để phân nhóm rủi ro

- Thiết kế bảng câu hỏi

- Độ ĩ để nhận dạ SWO ( ơ ội/nguy ơ v đ ểm mạ /đ ểm yếu) của dự án

II.5.2.4 Phân tích rủi ro

a) Phân tích rủi ro định tính

- â t định tính là mô tả tất cả các dạng rủi ro của dự án, các yếu t ả ởng đến mức rủi ro trong thực hiện những hoạt động nhất định của dự á v đá á về mặt giá trị các ả ởng của chúng và các biện pháp hạn chế

- r p â t định tính sử dụng hai thuộc tính là khả xảy ra (probability) và

tá động (impact)

- Có nhiề á để t đ ứ độ của khả xả r v tá động tùy thuộc

v p â t Đ ng th ơ ở để đá á ả xả r v tá động dựa trên kinh nghiệ đ ợc phỏng vấn, phân tích dữ liệu của những dự á t ơ tự,

V LÊ OÀ G ƯƠ G II - 10

- r p â t đị l ợng của rủi ro tài chính dự á t ng sử dụ á p ơ pháp sau:

Phân tích kịch bản: l p ơ p áp đề xuất một v p ơ á ( ịch bản) phát triển của dự á v đá á á ô t t t á p ơ á ( ịch bản)

bi quan, lạ q v bì t đ i v i á t đổi có thể của các biến s

â t độ nhạy: p ơ p áp p ép đá á ự biế đổi của các chỉ tiêu kết quả thực hiện dự án v i các giá trị khác nhau của các biến s dự án

Phân tích mô phỏ p ơ p áp ự tr xá định các chỉ tiêu kết quả theo từng

b c nh tiến hành thử nghiệm nhiều lần v ô ì Ư đ ểm là tính khách quan của các tính toán, dễ hiểu, dễ chấp nhận và có sự đá á ết quả phân tích dự án của tất

cả các thành viên trong quá trình lập kế hoạch Một trong nhữ ợ điểm chính là chi phí cao

á p ơ p áp t toán tổng hợp

á p ơ p áp t e ngu n gây rủi ro

Rút ngắn tuổi th dự án Giảm dòng lãi

ất chiết khấu

Lý thuyết xác suất

Mô phỏng Cây quyết định Phân tích hòa v n

â t độ nhạy an toàn

â t độ nhạy

Phân tích kịch bản

V LÊ OÀ G ƯƠ G II - 11

+ Bảo hiểm: khi các bên tham gia dự á ô đủ khả tự thực thi dự án khi xuất hiện rủi ro thì cần tiến hành bảo hiểm rủi ro

+ Phòng tránh: chúng ta có thể phòng tránh rủi ro bằng cách lập quỹ dự phòng hay lập những hợp đ ng thích hợp

Kết quả của chấp nhận rủi ro là dự án sẽ giảm lợi nhuận hoặc thua lỗ nếu rủi ro xảy ra

II.5.2.6 Kiểm soát rủi ro

- Thực hiệ á động, các biệ p áp đ ự kiến nếu rủi ro xảy ra

- Cập nhật và theo dõi kế hoạch quản lý rủi ro một á định kỳ trong su t quá trình thực hiện dự án

6 Ớ ỆU Ơ Ề Ầ Ề Ử

6.1 Ầ Ề

II.6.1.1 Th ng kê ứng dụng

II.6.1.1.1 Thống kê

Th ng kê: là môn khoa h c về việc thu thập, tổ chức, biểu diễn, phân tích và thể hiện

dữ liệu nhằm mụ đ ô tả hoặc tìm ra các quy luật của tập dữ liệ để kiể định một giả thuyết đó lập dự báo hay ra quyết định, Lê Công Hùng (2007)

II.6.1.1.2 Phương pháp thống kê

- Th ng kê mô tả: là quá trình thu thập s liệu, trình bày dữ liệ v xá định dữ liệu

- Th ng kê suy luận: là quá trình tạ r l ợng, dự đ á q ết định về quần thể dựa trên m u

II.6.1.2 Phần mềm SPSS

Phần mềm SPSS: là phần mềm chuyên dụng xử lý thôn t ơ ấp t ô t đ ợc thu thập trực tiếp từ đ t ợng nghiên cứ ( i trả l i bảng câu hỏi), thông qua một bảng câu hỏ đ ợc thiết kế sẵ ô t đ ợc xử lý là thông tin đị l ợng (có ý

ĩ về mặt th ng kê), (Đ ) Phần mềm này có một s chứ

xử lý s liệu, th ng kê mô tả (descriptive statistics), so sánh trị trung bình ( p re e ) p â t -te t p â t A v t ơ q ( rrel te) i quy (re re ) p â t độ tin cậy, phân tích nhân t …

V LÊ OÀ G ƯƠ G II - 12

II.6.2 PHẦ Ề Y AL ALL

II.6.2.1 Mô phỏng Monte - Carlo:

Mô phỏng Monte- rl l p ơ p áp t ử nghiệm th ng kê nhằm phân tích mô tả các hiệ t ợng có chứa yếu t ng u nhiên nhằm tìm ra l i giải gầ đú ất, Lê Công Hùng (2007)

II.6.2.2 Phần mềm Crystal Ball:

Phần mềm Crystalball: là phần mềm mô phỏng dựa trên lý thuyết mô phỏng Carlo dùng cho các biế đầu vào dạng xác suất Phần mề đ ợc viết bằng ngôn ngữ

Monte-VB v i Macro viết trên nền Excel, Lê Công Hùng (2007)

7 Ô Ì Ã Ê ỨU Ó L Ê QUA Ế Ề

a) Các nghiên cứu liên quan phân tích rủi ro trong xây dựng

* Quản lý rủi ro cho nhà thầu xây dự c ngoài hoạt động tại Việt Nam Đ

Cao (2009) Nội dung chủ yếu luậ v

- Luậ v đ ử dụng bảng câu hỏi khảo sát để nhận dạng các yếu t rủ r tá động lên các nhà thầu xây dự c ngoài hoạt động tại Việt Nam Kết quả khả át đ xá

đị đ ợc 24 nhân t rủi ro và các nhân t rủ r đ ợc chia thành 3 cấp độ: qu c gia, ngành xây dựng và dự án

- Tác giả sử dụng mô hình ARIMA v p ơ p áp B x-Jenkins và ý kiến của các

để dự bá đá á rủi ro bên ngoài của dự á á vật liệu, lãi suất, tỷ giá ngoại tệ

- Cu i cùng, các biện pháp ứng phó v i rủ r đ ợc kiến nghị và sắp xếp thứ tự tiên dựa trên mứ độ hiệu quả của nó thông qua phỏng vấn các chuyên gia kinh nghiệm trong quản lý dự án Từ đó tá ả đ xâ ựng mô hình quản lý rủi ro cho các nhà thầu xây dự c ngoài hoạt động ở Việt Nam

* The risk breakdown structure (RBS) as an aid to effective risk management, David Hillson (2002) Nội dung chủ yếu bài báo:

- Tác giả gi i thiệu RBS là công cụ đ ợc sử dụ để nhận dạ đá á v q ản lý rủi ro trong nhiề lĩ vực khác nhau

- Nội dung bài báo trình bày khái niệm RSB, các nghiên cứ đ ử dụng RSB và cách thức sử dụng RSB

- Cu i cùng là phần phụ lục gi i thiệu RSB sử dụ tr á lĩ vự p át tr ển phần mềm, thiết kế xây dựng, dự á ợc phẩ … ủa nhiều tác giả khác nhau

V LÊ OÀ G ƯƠ G II - 13

* An Assessment of Risk Management Practices in the Alabama Building Construction Industry, Salman Azhar; William C Ginder; Rizwan U Farooqui (2009) Nội dung chủ yếu bài báo:

- Để đá á t ực hiện quản lý rủi ro trong ngành công nghiệp xây dựng ở Alabama, các tác giả đ ử dụng bảng câu hỏi khả át đ ợc gở đế đ t ợng là các nhà thầu chính và nhà thầu phụ Bảng khảo sát chứa 20 câu hỏ đ ợc chia thành 4 phần:

+ Phần 1: Thông tin về cá nhân hoặc tổ chức;

+ Phần 2: Nhận thức cá nhân hay tổ chứ đ i v i quản lý rủi ro;

+ Phần 3: Ghi nhận v đá á á ỹ thuật quản lý rủi ro trong khi sử dụng; + Phầ 4 Xá định các rào cả đ i v i việc thực hiện kỹ thuật quản lý rủi ro

- Các kết luận từ khảo sát:

+ Các kỹ thuật quản lý rủi ro sử dụng mứ độ vừa phải bởi các nhà thầu xây dựng cỡ vừa và l n ở Alabama Các nhà thầu nhỏ ít khi sử dụng các kỹ thuật này do thiếu kiến thức và chuyên môn Kết quả khả át ũ tì t ấy rằ á p ơ p áp

đá á rủ r đị t đ ợ t ơ p ơ p áp đị l ợng

+ Trong hầu hết tr ng hợp, các nhà thầu nhận thức rủi ro dựa trên kinh nghiệm, trực giác của h và bản án

+ ơ p áp ứng phó phổ biến nhất là giả ơ rủ r S đó l á

p ơ p áp á l l ại bỏ, chấp nhận, chuyển giao rủi ro Các công ty l n

mu n chuyển giao rủi ro vì h đang ở trong một vị trí t t ơ để thuê nhà thầu chuyên ngành hoặc mua bảo hiể đ i v i các gói thầu nguy hiểm

+ Các rào cả ặn thực hiện quản lý rủi ro ở Alabama là thiếu kiến thức và nghi ng về sự phù hợp của các kỹ thuật quản lý rủi ro; tính chất phức tạp của những kỹ thuật này so v i các quy mô dự án và sự ch đ i củ i hay tổ chức

+ Đ tạo chính thức hoặc không chính thức các nhà thầu xây dựng sẽ hữu ích cho h về thực hành quản lý rủi ro t t nhất Sự t tr v ệc sử dụng các kỹ thuật quản lý rủi ro có thể d đến lợi nhuậ đ ợc cải thiện, giảm chi phí, quản lý th i gian

t t ơ v ải thiện m i quan hệ khách hàng

* Identifying Key Risks in Construction Projects: Life Cycle and Stakeholder Perspectives, Dr Patrick X.W Zou, Dr Guomin Zhang and Professor Jia-Yuan Wang (2005) Nội dung chủ yếu bài báo:

- Bài báo này nhằ xá định và phân tích các rủi ro chủ yế l q đến thành công của dự án về các mục tiêu: chi phí, th ô tr ng, chất l ợng và an toàn, trên

V LÊ OÀ G ƯƠ G II - 14

ơ ở các bên tham gia dự á v q đ ể vò đ i dự án Bảng câu hỏi khảo sát

đ ợc sử dụ để thu thập dữ liệu, bảng câu hỏi này dự tr đá á t ện về khả xảy ra và mứ độ tá độ đến các mục tiêu dự án

- Kết quả nghiên cứ đ xá đị ơ ếu t rủ r r đó ững yếu t rủi ro này chủ yếu liên quan t i nhà thầu, chủ đầ t v t vấn thiết kế, rất ít liên quan

đế ơ q p ủ, nhà thầu phụ/nhà cung cấp và các vấ đề bên ngoài Trong s

đó “chặt chẽ tiế độ dự án” đ ợc công nhận là ả ở đến tất cả các mục tiêu dự

án

- Nghiên cứ ũ t ấy những rủi ro này xảy ra xuyên su t toàn bộ vò đ i

dự án và nhiều rủi ro xảy ra ở nhiề đ ạn, v đ ạn xây dự l đ ạn chịu rủi ro nhiều nhất, tiếp t e l đ ạn lập dự á đầ t

- Ngoài ra, tác giả ũ ết luận rằng chủ đầ t t vấn thiết kế v á ơ q phủ phải hợp tác v i nhau từ đ ạn lập dự á đầ t trở đ để giải quyết những rủi

ro tiề ột cách kịp th i, các nhà thầu và nhà thầu phụ phả ó lực xây dựng và chuẩn bị kiến thức quả lý để thực hiện các hoạt động xây dựng an toàn, hiệu quả và chất l ợng

b) Các nghiên cứu liên quan phân tích rủi ro sử dụng mô phỏng Monte Carlo

* Xây dựng tỷ lệ chiết khấu tài chính, phân tích rủi ro của dự á đầ t v ột s giải

p áp để xây dựng dự á đầ t ảo, Nguyễn Minh Thu, Lại Tiế Dĩ (2007) Nội dung chủ yếu luậ v

- Nhận dạng rủi ro dựa trên các nghiên cứu các chỉ tiêu tài chính của dự á q tâm và dự bá đ ợc những rủi ro có thể có của dự á rủi ro do lạm phát, giá bán sản phẩm giảm do tình hình cạnh tranh gay gắt, giá nguyên liệ đầ v t ự án

đầ t t ng phải có một th i gian dài m i có thể thu h i lại v n nên rủ r l đ ều không thể tránh khỏi

- Xá định hàm phân ph i xác suất và các m i t ơ q ữa các biến

- â t độ nhạy một chiề độ nhạy hai chiều, phân tích kịch bản và phân tích mô phỏ te rl để tìm phân ph i xác xuất của biến kết quả là tỷ lệ lạm phát, giá bán, giá v n của chủ đầ t …

- Kết quả nghiên cứu giúp á đầ t ó ự đá á tổng quan về các biến có

ả ởng l đến kết quả của dự á tr t ơ l từ đó á đầ t ó ải pháp khắc phục, phòng ngừ để dự á đạt đ ợc kết quả g mu n

* Áp dụng mô phỏ te rl để phân tích rủi ro chi phí của dự án xây dựng trong

đ ạn thi công, Nguyễn Qu c Tuấ L r V PGS Lê Kiều (2006) Nội dung chủ yếu bài báo:

V LÊ OÀ G ƯƠ G II - 15

- Nhận dạng rủi ro dựa trên các nghiên cứ tr đâ v p ỏng vấn trực tiếp kết hợp

v i bảng câu hỏ để khảo sát các chuyên gia và các nhà thầu xây dựng Các biến rủi ro

đ ợ xá định g m: th i gian hoàn thành từng công tác thi công, giá thép tròn xây

dự á x

- Xá định hàm phân ph i xác suất và hệ s t ơ q giữa các biến

- Mô phỏ te rl để tìm phân ph i xác xuất của biến kết quả là chi phí (giá

v n) của nhà thầu

- Kết quả nghiên cứu giúp nhà thầ l ợng mứ động chí phí (giá v ) để đ

ra quyết đị đấu thầu Ngoài ra, nhà thầu còn biết đ ợc xác suất hoàn thành công trình v i giá v n nhất định hay xác suất lợi nhuận mong mu n thông qua khả trả của chủ đầ t

* Ứng dụng mô phỏng Monte- rl đá á ệu quả tài chính dự án khu Công

Nghiệp, Lê Công Hùng (2007) Nội dung chủ yếu luận v

- Luậ v ử dụng bảng câu hỏi và mô phỏng Monte- rl để xá định các yếu t rủi

ro ả ở đến hiệu quả tài chính dự án khu công nghiệp, cụ thể là khu công nghiệp Cái Mép, tỉnh Bà Rịa - Vũ á ả đ xá định các nhân t rủi ro là: giá cho thuê lạ đất, tiế độ t đất p ơ t ức thanh toán và lãi suất ngân hàng Từ đó

đ r ải pháp và kiến nghị để t ệu quả dự án

* Phân tích rủi ro tài chính của dự án B.O.T, Nguyễn Thị Ph ơng Dung (2007) Nội dung chủ yếu luậ v

- Xá định các yếu t rủi ro ả ở đến dự á B O t i tiết đị ì địa chất t độc lập của mỗi dự án, th i gian thực hiệ é …

- Xá định m t ơ q ữa các yếu t rủi ro v i giá trị V đ ng th i phân tích

độ nhạ để tìm các biến c ảnh ởng l đến các chỉ tiêu tài chính của dự á S đó

xá định hàm phân ph i xác suất của các biế đó từ dữ liệu của 14 dự án B.O.T

- Từ kết quả mô phỏng Monte Carlo cho thấy biế t đổ l l ợng xe ả ởng

l đến các chỉ tiêu tài chính và th i gia ợng quyền khai thác dự án Ngoài ra, dựa

tr q đ ểm phân tích của chủ đầ t v tổ đầ t để đá á t ệu quả của dự án

* Phân tích và quản lý rủ r tr đầ t ự án Bất Động Sản Du Lịch, L r ng

V uyễn Bá Th (2009) Nội dung chủ yếu luậ v

- Xá định các yếu t rủ r định tính: sử dụng bảng câu hỏi và phân tích nhân t Các nhóm nhân t chính g m: Quản lý khai thác của dự án; Thu hút khách; Hiện trạng bất động sản du lịch; Thủ tục hành chính; tài chính Chủ Đầ t ; G ám sát và quản lý

V LÊ OÀ G ƯƠ G II - 16

- Xá định các yếu t rủ r đị l ợng: sử dụng mô phỏng Monte-Carlo thông qua

đá á ỉ tiêu NPV và IRR v p â t độ nhạy Các yếu t rủ r đị l ợng g m: Suất v đầ t ; L v ; ng quyền biệt thự; Kinh doanh khách sạn và biệt thự ; Kinh doanh nhà hàng; Kinh doanh spa và massage; Chi phí hoạt động tiếp thị; Suất sinh lợi mong mu n của chủ đầ t

- Từ đó đ r á b ện pháp ứng phó v i rủi ro và kiến nghị các bên tham gia dự án

để giảm thiểu rủi ro cho tài chính dự án

* Introduction to financial risk assessment using Monte Carlo simulation, Robert A Strong, Natalie M Steiger, James R Wilson (2009) Nội dung chủ yếu bài báo:

- Xá đị v đá á á l ại rủi ro tài chính g m: Rủ r đứng một ì tr đầu

t (A ve t e t’ t -alone risk), Rủi ro Diversifiable, Rủi ro thị tr ng hoặc bêta (market or beta risk)

- Áp dụng các loại rủi ro cho từ tr ng hợp cụ thể:

+ V n ngân sách trong b i cảnh rủi ro một mình (Capital Budgeting Problem in Stand-Alone Risk Context)

+ Rủi ro so v i rủ r á đầ t tự do (Risky vs Risk-Free Investment Comparison)

+ Xá định giá trị rủi ro sử dụng mô phỏng (Determination of Value at Risk (VAR) Using Simulation)

- Kết luậ đ r ột s đ ểm mô phỏ te rl để đá á rủi ro tài chính: + Bảng tính dựa trên mô phỏng Monte Carlo có thể cung cấp i dùng một công cụ mạ để thực hiệ đá á rủi ro mô hình tài chính trong các ứng dụng phức tạp

+ Mô phỏng te rl p ép i dùng thực hiệ á t sau: kiểm tra tính phù hợp của các biến giả định của một mô hình tài chính; tìm hiể độ nhạy của các kết quả mô hình v i các thông s đầu vào có giá trị không chắc chắn hoặc biến ng u nhiên; thể hiện một cách trung thực các biến c định của các kết quả

cu i cùng

+ Mô phỏng Monte Carlo cung cấp một ơ ế hiệu quả để tính toán thích hợp cho biến ng u nhiên không chắc chắ tr đầ v v đầu ra của một mô hình tài

Đó l ột yếu t quan tr tr đá á rủi ro tài chính

* Appraisal of airport alternatives in Greenland by the use of risk analysis and Monte Carlo simulation, Kim Bang Salling & Steen Leleur (2007) Nội dung chủ yếu bài báo:

V LÊ OÀ G ƯƠ G II - 17

- Bài báo trình bày một nghiên cứu thẩ định v i ba kiến nghị sân bay khác nhau

ở Greenland bởi việc sử dụng một phiên bả đ ều chỉnh của mô hình CBA-ĐK Đ

Mạ Đá á ô ì ựa trên việc sử dụng các phân tích chi phí-lợi ích thông

t ng và phân tích rủ r đ ợc thực hiện bằng cách sử dụng mô phỏng Monte Carlo

- Các rủi ro có khả xả r đ ợ đề nghị trong mô hình dựa trên phân b xác suất cho các tham s mô hình không chắc chắ r đó b ến chi phí xây dựng sử dụng phân ph i Erlang và biến tiết kiệm th i gian sử dụng phân ph i chuẩn

- Kết luận cho thấy mô hình mô phỏng Monte Carlo cung cấp khoảng toàn diện kết quả của dự á đ ợc lựa ch n thay thế kết quả giá trị duy nhất Ngoài ra, nó là một công cụ có thể úp đỡ đ r q ết đị để giải quyết lo ngại rủi ro một cách rõ ràng

* The Risk Analysis For Investments Projects Decision, Camelia Burja, Vasile Burja (2009) Nội dung chủ yếu bài báo:

- Bài báo trình bày một s loại rủi ro có thể xuất hiện trong các hoạt độ đầ t v

đ ợc minh h a phân tích rủ r tr ơ ở các nghiên cứ độ nhạy dự án trong giai

đ ạn lập dự á đầ t Phân tích rủi ro trở thành một p ơ p áp p â t định tính rằng ngu n cung cấp các nhà quản lý dự án v i các công cụ cần thiết trong việ đ r quyết định t t ơ ết hợp các yếu t khoa h c

- Một p ơ p áp ết hợp của các xác suất xảy ra cho các biến của dự án là thiết lập một phạm vi chính xác của các giá trị xung quanh giá trị của tham s đ ợc sử dụng trong các phiên bả ơ bản Sự phân b xác suất cho mỗi tùy ch n có thể đ ợ đ ng hóa v i việc t đ ợ tr ơ ở thử nghiệ tr đ ều kiện càng gần càng t t v i các

đ ều kiện của dự án hoặ tr tr ng hợp các dự á t ơ tự P ơ p áp ô p ỏng

te rl đ đ ợc áp dụ để lựa ch n chiế l ợc Suncor Bitum và các ứng dụng khác Đ ng th i các mô ì đ ợc sử dụ để phân tích rủi ro nhằm mụ t để định

l ợng mứ độ rủ r để tránh các quyết định trự q v để nâng cao chất l ợng quyết

đị p ơ p áp ủ et re e t V l e V p ơ p áp ỉ s th p ơ pháp th i gian hoàn v n, lợi nhuậ tr Đầ t ROI p â t độ nhạ p ơ p áp của Rate nội bộ củ Ret r IRR p ơ p áp â q ết định, mô phỏng…

- Thực tế đ ứng minh rằng rủi ro là một hiệ t ợng không thể tránh khỏi trong vòng

đ i của các dự á đầ t p â t rủ r l ột mục tiêu chính của việc nghiên cứu các lựa ch n thay thế tiề tế, xác suất thành tựu và những ả ởng kết quả Thực tế á đầ t b ết những hậu quả bất lợi có thể d n quyết định của

ì đ i v i dự á ó ĩ là để đạt đ ợc mụ t đề ra, một khi dự á đ ợc thực hiện còn phải giả định một mứ độ rủi ro nhất định

V LÊ OÀ G ƯƠ G III - 18

Ơ : Ơ Ê ỨU

.1 QUY Ì Ê ỨU

1) Xác định đề tài nghiên cứu

- Thông qua quá trình tìm hiểu sách báo, các tài liệ l q đế lĩ vực tài chính

v á p ơ p áp p ân tích, quản lý rủ r Đ ng th i v i sự gợi ý thầy

ng d n, tác giả đ đề xuất t đề tài nghiên cứ l “ â Rủi Ro Tài Chính

Dự Á Đầ Xây dự r ng Hợp Nghiên Cứu Dự Án Bình

Đô X ”

- Từ t đề tài, các vấ đề nghiên cứu, mục tiêu và phạm vi nghiên cứ đ ợ xá định Ngoài ra, các khái niệ l q đế , dự á đầ t rủi ro tài chính, những công cụ phân tích rủi ro… ũ đ ợ đề cập trong luậ v

2) Nhận dạng các yếu tố rủi ro

- r ơ ở tham khảo thông tin từ các ngu á ứu trên tạp chí, luận

v v á ự á t ơ tự, từ đó bảng câu hỏ ơ bộ đ ợc lập Để đ ợc bảng câu hỏi khảo sát hoàn thiện, tác giả đ p ỏng vấn ý kiến chuyên gia và hiệu chỉnh các yếu t rủi ro thật sự ả ở đến tài chính dự á S đó bảng câu hỏ đ ợ p â p át đến

đ t ợng khảo sát, dữ liệ t đ ợc sẽ đ ợ ù để phân tích rủi ro

Quy trình nghiên cứu

Xá đị đề tài nghiên cứu

Nhận dạng các yếu t rủi ro

Xếp hạng rủi ro

Phân tích rủ r định tính

Phân tích rủ r đị l ợng

Đề xuất các biện pháp ứng phó và phân bổ rủi ro

Tham khảo các nghiên cứu trên sách báo, luận

v v á ự á t ơ tự

Phỏng vấn chuyên gia Lập bảng câu hỏi khảo sát

V LÊ OÀ G ƯƠ G III - 19

- á p â t độ tin cậy và phân tích nhân t đ ợc hỗ trợ bởi phần mềm SPSS

5) Phân tích rủi ro định lượng

r t ll B ll để mô phỏng Monte Carlo các biế đó để đá á ả ởng tài chính

dự án thông qua các chỉ tiêu NPV, IRR

6) Đề xuất các biện pháp ứng phó và phân bổ rủi ro

- ứ từ sự xếp hạng và phân nhóm các yếu t rủi ro, các biện pháp ứng phó rủi ro

ả ở đến tài chính dự án Bì Đô X đ ợc kiến nghị đ ng th i phân bổ rủi ro cho các bên tham gia dự án

- Đ i v i yếu t rủ r đị l ợng ả ở đến dự án cụ thể, dựa vào biể đ tần suất của chỉ t IRR để đá á ứ độ tá động các yếu t đến tài chính dự án Từ

đó t đ r b ện pháp phòng ngừa và hạn chế rủi ro cho những rủi ro có mức

ả ởng l đến tài chính dự án

.2 U Ữ L ỆU

III.2.1 QUY TRÌNH THU TH Ữ L ỆU

V LÊ OÀ G ƯƠ G III - 20

.2.2 Ế KẾ Ả ÂU Ỏ

III.2.2.1 Cấu trúc phân chia rủi ro (RBS)

Dự v đặ tr á ếu t rủ r tr ơ ở tham khảo các ý kiến chuyên gia, các bài báo và luậ v t ạ ĩ xâ ựng Từ đó tá ả đề xuất phân nhóm các yếu

vấn Quản lý dự án/G.sát Khác

Thiết lập bảng câu hỏi hoàn chỉnh

Phân phát bảng câu hỏi

Hình thức phân phát

Phân phát trực tiếp đế đ i

t ợng

â p át t ô q địa chỉ e-mail

Đ t ợ đ ợc phân phát

V LÊ OÀ G ƯƠ G III - 21

III.2.2.2 Cấu trúc bảng câu hỏi

- Bảng câu hỏ đ ợc thiết kế đáp ứng các yêu cầu sau:

+ Sử dụng t đ đơ ản không quá phức tạp, có giả t rõ r ý ĩ

- Thiết kế bảng câu hỏ đáp ứng những yêu cầu trên nhằm mụ đ â ất

l ợng thông tin cần thu thập

- Nội dung bảng câu hỏi khảo sát g m 2 phần: các yếu t rủi ro và thông tin chung

V LÊ OÀ G ƯƠ G III - 22

a) Các yếu tố rủi ro

đ ợc khảo sát sẽ đá v ững câu hỏi trắc nghiệm dự tr t đ

g m khả xảy ra rủi ro và mứ độ ả ởng tài chính dự án Ngoài ra, còn có phần câu hỏi mở để khảo sát thêm các yếu t rủi ro ả ở đến tài chính dự án

b) Thông tin chung

Phầ ù để xá định thông tin củ đ ợc khảo sát nhằ đảm bảo tính

xá v độ tin cậy của dữ liệu thu thập

III 3 Đá á độ tin cậ t đ

Sử dụ p ơ p áp p ỏng vấn thử để đá á độ tin cậ t đ l p ần quan

tr ng trong việc thiết kế bảng câu hỏi Mụ đ ủa phỏng vấn thử là lấy thông tin phản h i từ nhữ i trả l b đầu về bảng câu hỏ ứ vào thông tin này, bảng câu hỏi sẽ đ ợ đ ều chỉnh lại nhằm loại bỏ những lỗi sai, những yếu t trùng hợp gây nhầm l ơ i trả l i Từ đó bảng câu hỏ đ ợc hoàn thiệ để

t đ ợc dữ liệu chính xác của nhữ đ ợc khảo sát, L r V Nguyễn Bá Th (2009)

.2.3 Ơ LẤY ẪU L Ợ ẪU

- Do th i gian làm luậ v ó ạ p ơ p áp lấy m đ ợc ch n là lấy

m u thuận tiện

- Theo các nghiên cứ r & t (1998) cho rằng nếu sử dụ p ơ p áp

l ợng ML thì t c m u thử t i thiểu phải từ đến 150; Hoelter (1983) sử dụ t c m u t i hạn phải là 200 Trong nghiên cứu này, tác giả dựa trên nghiên cứu của Bollen (1989) ch t c m u t i thiểu gấp 5 s biến rủi ro (tiêu chuẩn 5:1)

- Trong bảng câu hỏi khảo sát g m 21 yếu t rủi ro, vậy s m u cần thiết là 105

m u

- Để đ ợc s l ợng m u cần thiết tr tá ả đ p â p át ảng 150 bảng câu hỏi qua hai hình thức là gởi trực tiếp và gởi qua email Sau khoảng ba tháng phân phát bảng câu hỏ đế á ô t tr lĩ vực xây dựng, kết quả thu h i

đ ợc khoảng 130 bảng Sau khi loại bỏ các bảng không hợp lệ, s l ợng m u dùng

để phân tích là 115 m u > 105 m u Thỏa mãn s l ợng m u cần thiết để phân tích

.3 Ô Ê ỨU Â Ữ L ỆU

.3.1 Ô Ê ỨU

Bảng III-2: Các công cụ nghiên cứu

1 Nhận dạng các yếu t rủi ro Bảng câu hỏi khảo sát

2 Xếp hạng các yếu t rủi ro Dùng Excel xếp hạng các yếu t rủi ro

V LÊ OÀ G ƯƠ G III - 23

3 Phân tích các yếu t rủi ro ả ởng tài chính dự án

Dù S SS để p â t độ tin cậ ( r b ’ Alpha) và phân tích nhân t (EFA) các yếu t rủi ro

Dù r t l b ll để mô phỏng Monte Carlo các yếu t rủ r đị l ợng ả ởng tài chính

dự án trong dự án cụ thể (case study)

V LÊ OÀ G ƯƠ G III - 24

Bảng III-3: Ma trận đánh giá rủi ro

Bảng III-4: Xếp hạng rủi ro dựa trên thang điểm

III.3.2.2 Phân tích các yếu t rủi ro bằng phần mềm SPSS

Các dữ liệu thu thập đ ợc sau khi xử lý sẽ đ ợc mã s á đ v S SS để phân tích

III.3.2.2.1 Phân tích độ tin cậy (hệ số Cronbach α)

Các yếu t rủi ro trong bảng câu hỏi sẽ sử dụng hệ s r b α để kiể tr độ tin cậy Hệ s α đ ợc tính theo biểu thức sau, L r V uyễn Bá Th (2009):

r đó

+ k: s mục hỏi

+ Cov: hệ s t ơ q tr bì ữa các mục hỏi

+ V r độ lệch chuẩn của các câu trả l i trong tổng k mục hỏi

Trong công thứ tr α ẽ giả độ lệch chuẩ t v ợc lạ v t Nunnally & Burnstein ( 994) α ≥ 6 t ì ó t ể kết luận thông tin khảo sát là

đá t ậy Ngoài ra, George and Mallery (2003), nế ≥ α ≥ 9 t đ rất t t;

V LÊ OÀ G ƯƠ G III - 25

9 > α ≥ 8 t đ t t; 8 > α ≥ 7 t đ ấp nhậ đ ợ ; 7 > α ≥ 6

t đ ô ắc chắ ; α < 6 t đ ô t ậy

III.3.2.2.2 Phân tích nhân t (EFA)

* Phân tích nhân t là một p ơ pháp phân tích th ù để rút g n một tập

g m nhiều biến quan sát phụ thuộc l n nhau thành một tập biến (g i là các nhân t )

t ơ để ú ó ý ĩ ơ v n chứ đựng hầu hết nội dung thông tin của tập biế b đầu, Hair & ctg (1998)

* Trình tự phân tích nhân t :

- Loại bỏ các biến có tr ng s EFA nhỏ

- Kiểm tra các biế tr l ợc

- Kiểm tra KMO và kiể định Bartlett

- Kiể tr p ơ tr l ợc

- Nhóm nhân t v đặt tên nhân t dự tr đặ tr ủa các biến thuộc nhân t

đó

III.3.2.3 Mô phỏng Monte Carlo bằng phần mềm Crystal ball

III.3.2.3.1 Quy trình mô phỏng Monte Carlo bằng Crystal ball, (TS L u ng

V n)

III.3.2.3.2 Trình tự các bước thực hiện

Nghiên cứ đ ợc thực hiệ t e q trì đ ó tr á cứ đ đ ợc công b về áp dụng mô phỏng Monte- rl để phân tích rủi ro tài chính dự án xây dựng Quy trình này g m:

Quy trình mô phỏng Monte Carlo bằng Crystal ball

V LÊ OÀ G ƯƠ G III - 26

a) Thiết lập mô hình bảng tính trong Excel

b) Định nghĩa các biến rủi ro:

V LÊ OÀ G ƯƠ G III - 27

III.4.1 THÔNG TIN CHUNG

III.4 Đơ vị công tác

V LÊ OÀ G ƯƠ G III - 28

V LÊ OÀ G ƯƠ G III - 29

* á đ t ợng khảo sát có kinh nghiệm làm việc và ít kinh nghiệm làm việc là gần , đ t ợng khảo sát có kinh nghiệm từ đế ếm s l ợng l n

III.4.1.4 Quy mô dự án từng tham gia

V LÊ OÀ G ƯƠ G III - 30

Thông tin chủ đầu tư:

Tên giao dị đầ đủ: Công ty TNHH MTV Xây dự ơ ại Sài Gòn 5

Tên viết tắt: SFCC CO.,LTD

Trụ sở chính: S A Lý ng Kiệt p ng 12, quận 5, Tp.H Chí Minh

Tên dự án: Cao Bì Đô X

III.5 Đị đ ểm xây dựng

III.5.1.2.1 Khu chung cư

K đất xây dựng dự án Bì Đô X có tổng diện tích 4 49 9 ² (đ trừ lộ gi i), nhằm tr n thửa 1, 2 và thửa 8 t bả đ thứ 14 bả đ địa chính khu vực quy hoạ đất â p át tr ển

K đất xây dự ó vị tr

- Đô Giáp v đ ng Nguyễ V ủa

- Phía Tây: G áp â ện hữu

- Phía Nam: Giáp k â ện hữu

- Phía Bắc: Giáp v đ ng Bế Bì Đô

V LÊ OÀ G ƯƠ G III - 31

III.5.1.2.2 Chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc

Xác định trên cơ sở Giấy phép quy hoạch số 483/GPQH ngày 25/5/2012 của UBND Quận 8 và Văn bản số 2479/UBND-ĐT ngày 09/09/2013 của UBND Quận 8 về việc ý kiến quy mô tầng cao công trình Cao Ốc Bình Đông Xanh số 557 Bến Bình Đông Phường