Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng theo pháp luật việt nam

Hoàn thiện quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng cần tạo ra sự tương thích với pháp luật của các nước trong điều kiện hội nhập quốc tế hiện nay .... Sau gần 1

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

LÊ THỊ THU HƯƠNG

QUYÒN Vµ NGHÜA Vô CñA NG¦êI Sö DôNG §ÊT Lµ Vî CHåNG

THEO PH¸P LUËT VIÖT NAM

LUẬT VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

LÊ THỊ THU HƯƠNG

QUYÒN Vµ NGHÜA Vô CñA NG¦êI Sö DôNG §ÊT Lµ Vî CHåNG

THEO PH¸P LUËT VIÖT NAM

Chuyên ngành: Luật kinh tế

Mã số: 60 38 01 07

LUẬT VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS TS DOÃN HỒNG NHUNG

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi

có thể bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Lê Thị Thu Hương

MỤC LỤC

Trang

Trang phụ bìa

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục các chữ viết tắt

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT LÀ VỢ CHỒNG 6

1.1 Tổng quan về người sử dụng đất 6

1.1.1 Khái niệm người sử dụng đất 6

1.1.2 Nguyên tắc sử dụng đất 8

1.1.3 Các hình thức pháp lý xác lập quyền của người sử dụng đất 10

1.2 Khái niệm, đặc trưng về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng 16

1.2.1 Khái niệm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng 16

1.2.2 Đặc trưng chế độ tài sản là quyền sử dụng đất của vợ chồng 20

1.3 Nội dung pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng 23

Kết luận chương 1 26

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT LÀ VỢ CHỒNG 27

2.1 Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất 27

2.1.1 Quyền chung của người sử dụng đất 27

2.1.2 Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất 41

2.2 Đánh giá quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng 43

2.2.1 Điều kiện chung chuyển quyền sử dụng đất 43

2.2.2 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất 48 2.2.3 Các quyền năng cơ bản của người sử dụng đất là vợ chồng 53 2.2.4 Những vướng mắc, bất cập khi thực hiện các quyền và nghĩa vụ

của người sử dụng đất là vợ chồng 72

Kết luận chương 2 77 Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO

HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT LÀ VỢ CHỒNG 78 3.1 Định hướng hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp

luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng 78

3.1.1 Hoàn thiện các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử

dụng đất là vợ chồng nhằm khắc phục những bất cập, kẽ hở của pháp luật khi vận dụng vào thực tế 78 3.1.2 Hoàn thiện quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

là vợ chồng là nhằm đảm bảo nhu cầu phát triển của nền kinh tế

và lợi ích chung của xã hội 79 3.1.3 Hoàn thiện quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

là vợ chồng cần tạo ra sự tương thích với pháp luật của các nước trong điều kiện hội nhập quốc tế hiện nay 80

3.2 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp

luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng 80

3.2.1 Thống nhất các qui định pháp luật về thời điểm có hiệu lực của

giao dịch quyền sử dụng đất của vợ chồng 80 3.2.2 Hoàn thiện qui định về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng

đất của vợ chồng 81 3.2.3 Hoàn thiện qui định pháp luật về tính thuế thu nhập cá nhân khi

vợ chồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 82

3.2.4 Kiến nghị biện pháp quản lý tài sản chung của vợ chồng khi vợ,

chồng có yêu cầu ly hôn 83

3.2.5 Kiến nghị nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về thông báo thông tin tranh chấp về đất đai và tình trạng hôn nhân của vợ chồng 85

3.2.6 Kiến nghị bổ sung thông tin trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của vợ chồng 86

Kết luận chương 3 88

KẾT LUẬN 89

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 90

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt; là tài sản, nguồn lực to lớn của đất nước Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng đất là một quyền tài sản đặc biệt quan trọng Nhà nước ngày càng mở rộng và tạo điều kiện cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền năng của mình thông qua hệ thống pháp luật

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013, có hiệu lực pháp luật từ ngày 01/7/2014 Sau gần 1 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013, đã đạt được những kết quả chủ yếu như sau: Chính sách, pháp luật đất đai từng bước được hoàn thiện, được phổ cập trên toàn mặt bằng xã hội, ý thức pháp luật về đất đai của xã hội được nâng cao so với trước đây, đã đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế, góp phần giữ vững ổn định chính trị, đảm bảo an sinh xã hội; thu hẹp sự phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài trong việc tiếp cận đất đai; khắc phục những bất cập về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất; đổi mới công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai; Các quyền của người sử dụng đất được mở rộng và được Nhà nước bảo đảm thực hiện đã làm cho người sử dụng đất gắn bó hơn với đất đai, yên tâm đầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh để tăng hiệu quả sử dụng đất; Thị trường bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất đã tạo lập được cơ chế hoạt động, phát triển tương đối đồng bộ; từng bước hoàn thiện chính sách tài chính đất đai theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, đã huy động được nguồn vốn xã hội cho thị trường, thu hút đầu tư cho phát triển, đưa đất đai trở thành nguồn nội lực, nguồn vốn để phát triển đất nước; cải cách thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai đã được đẩy mạnh

Mặc dù đạt được nhiều thành tựu quan trọng, tuy nhiên vẫn còn nổi lên một số tồn tại, bất cập chủ yếu như sau: Pháp luật đất đai và các pháp luật khác có liên quan đến đất đai quy định còn thiếu đồng bộ, chồng chéo, mâu thuẫn dẫn đến việc áp dụng khó khăn Mặt khác, pháp luật về đất đai còn một số nội dung chưa rõ ràng, chưa phù

nói riêng chưa được quy định đầy đủ, nhất là điều kiện thực hiện các quyền

Ở khía cạnh quan hệ hôn nhân và gia đình thấy rằng quyền sử dụng đất là một quyền tài sản có giá trị lớn, phần lớn các giao dịch liên quan đến đất đai trong quan hệ kinh doanh thương mại lại gắn liền với chủ thể là vợ chồng Những giao dịch đó không chỉ chịu sự điều chỉnh của pháp luật đất đai mà nó còn phải chịu sự điều chỉnh của pháp luật hôn nhân và gia đình Vì vậy, nghiên cứu một cách tổng quát, quan hệ biện chứng giữa hai chế định trên nhằm đưa ra những giải pháp, kiến nghị hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất dưới góc độ là tài sản của vợ chồng

là thiết thực, có ý nghĩa thực tiễn cao Vì lí do trên nên tôi đã chọn đề tài “Quyền và

nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng theo pháp luật Việt Nam” làm luận

văn thạc sỹ luật học của mình

2 Tình hình nghiên cứu

Trong những năm gần đây, đã có một số đề tài nghiên cứu về vấn đề quyền

và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung và chế độ tài sản của vợ chồng như: Pháp luật về quyền của người sử dụng đất đã được đề cập trong: Nguyễn Ngọc Điện

– Tiến sĩ Luật học (1999), Nghiên cứu về tài sản trong Luật dân sự Việt Nam, Nxb Trẻ, TP Hồ Chí Minh; Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý của người sử

dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai, Luận án tiến sĩ luật

học; TS.Thẩm phán Nguyễn Văn Cường, TS Nguyễn Minh Hằng (2011), Giao dịch

về quyền sử dụng đất vô hiệu, pháp luật và thực tiễn xét xử, Nxb thông tin và truyền

thông; PGS.TS Đỗ Văn Đại (2012), Luật nghĩa vụ dân sự và bảo đảm thực hiện

nghĩa vụ dân sự, Nxb chính trị quốc gia – sự thật; Cao Thu Phương(năm 2011), Sở hữu chung của vợ, chồng đối với quyền tài sản theo pháp luật Việt Nam, đề tài

nghiên cứu khoa học ; PGS.TS Nguyễn Thị Hồng Nhung (2014), Bàn về quyền sử

dụng đất được phép chuyển nhượng trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, tạp

chí Luật học số 6/2014, tr.40 – 47; Jack Thurston (December, 2006), The Fat of the

Land, Prospect Magazine; Kevin Cahill (2006), Who owns the world: the hidden facts behind the landownership?, Mainstream Publishing.… Bên cạnh đó, có rất

nhiều các bài báo, bài nghiên cứu được đăng tải trên các tạp chí, báo viết, báo mạng

sản của vợ chồng, địa vị pháp lí của người sử dụng đất,… Nhìn chung những công trình nghiên cứu trên đã góp phần tạo nên những cơ sở lý luận và chỉ ra được những vấn đề thực tiễn cho việc thực hiện các các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Tuy nhiên, các đề tài trên chỉ mới dừng lại ở quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung hay chế độ tài sản của của vợ chồng mà chưa phân tích chuyên sâu vào quyền sử dụng đất dưới góc độ là quyền tài sản của vợ chồng

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích của đề tài: trên cơ sở lí luận, các qui định pháp luật cùng thực tiễn

áp dụng pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chế độ tài sản của

vợ chồng mà từ đó tìm hiểu những bất cập, chưa phù hợp với tình hình thực tiễn cũng như xu hướng phát triển của xã hội để có những nhận xét, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng theo pháp luật Việt Nam

Để đạt được mục đích trên, nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn là:

Thứ nhất: nghiên cứu lý luận chung về quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chế độ tài sản của vợ chồng Đây là cơ sở lý luận cơ bản để hình thành các qui định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng

Thứ hai: nghiên cứu các qui định hiện hành về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung và chủ thể là vợ chồng nói riêng Luận văn đi sâu vào nghiên cứu quyền sử dụng đất là tài sản hình thành trong thời kì hôn nhân hợp pháp của vợ chồng Đặc biệt trú trọng vào các quyền năng như quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất Tham khảo một số qui định của pháp luật thế giới về việc pháp luật đất đai Trên cơ sở thực tiễn xét xử ở Tòa án Đống Đa, Hà Nội để rút

ra những bất cập, hạn chế của qui định pháp luật

Thứ ba: tác giả đưa ra những kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng

4 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

Trong khuôn khổ một bản luận văn thạc sỹ, với khả năng nghiên cứu và nguồn tài liệu còn hạn chế, luận văn chưa thể nghiên cứu bao quát hết các vấn đề về

nghiên cứu dưới góc độ quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng có thể đưa vào lưu thông, sản xuất và kinh doanh

Luật văn tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận cũng như qui định của pháp luật Việt Nam hiện hành, có so sánh với các qui định pháp luật cũ Thông qua hoạt động thực tiễn xét xử của Tòa án mà từ đó tác giả đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện về chế định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng với tư cách là tài sản có giá trị được đưa vào hoạt động kinh doanh thương mại

5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn nghiên cứu và hoàn thiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử kết hợp với các phương pháp tổng hợp, phân tích, thống kê

Đặc biệt luận văn chủ yếu được nghiên cứu dưới phương pháp phân tích và so sánh Tức là phân tích các qui định pháp luật về địa vị pháp lí của người sử dụng đất,

về chế định tài sản của vợ chồng Phân tích việc áp dụng pháp luật trong thực tiễn đời sống Song song với đó có sự so sánh với những qui định của pháp luật nước ngoài để thấy những điểm tương đồng cũng như sự khác biệt giữa hệ thống pháp luật các nước khi qui định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng

Việc sử dụng phương pháp so sánh, nghiên cứu giúp cho người nghiên cứu

có cái nhìn toàn diện cũng như qua đó kham khảo và đưa ra được những giải pháp nhằm hoàn thiện, nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng theo pháp luật Việt Nam

6 Kết quả nghiên cứu và những đóng góp mới của đề tài

Đây là công trình nghiên cứu có tính hệ thống và chuyên sâu về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng theo pháp luật Việt Nam Dưới góc độ

lý luận và thực tiễn luận văn làm sáng tỏ được các khái niệm, đặc điểm, những vướng mắc trong quá trình thực hiện pháp luật Luận văn có cái nhìn tổng quát về chế định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chế định về tài sản của vợ chồng Quá trình nghiên cứu có tham khảo chế định pháp luật của một số nước trên thế giới, phân tích, đánh giá các báo cáo xét xử, thống kê của các cơ quan nhà nước

Trên cơ sở đó đưa ra những kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thời điểm phát sinh hiệu lực của giao dịch đất đai, về đăng kí biến động đất đai, về quyền xử lý tài sản thế chấp, về cách tính thuế thu nhập do chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nội dung của luận văn có ý nghĩa thiết thực cho mọi cá nhân, đặc biệt là các cặp vợ chồng trong việc giao dịch quyền sử dụng đất Từ đó, góp phần thực hiện pháp luật, xây dựng gia đình hạnh phúc, bền vững

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương với kết cấu nội dung nghiên cứu như sau:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận cơ bản về quyền và nghĩa vụ của người sử

dụng đất là vợ chồng

Chương 2: Thực trạng pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng

đất là vợ chồng

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp

luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng

Chương 1

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ

CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT LÀ VỢ CHỒNG

1.1 Tổng quan về người sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm người sử dụng đất

Xem xét ở góc độ lý luận, khái niệm người sử dụng đất được xác định dựa trên hai tiêu chí cơ bản:

Tiêu chí thứ nhất: căn cứ vào cơ sở pháp lý làm phát sinh quyền sử dụng đất (tiêu chí pháp lý) Một tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được xác định là người sử dụng đất khi được Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua một trong các hình thức sau đây:

- Được Nhà nước giao đất (giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất có thu tiền sử dụng đất);

- Được Nhà nước cho thuê đất (cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê);

- Được Nhà nước cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất (thông qua các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất);

- Được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp (cấp GCN quyền sử dụng đất cho các trường hợp đang sử dụng đất ổn định, lâu dài và không có tranh chấp)

Tiêu chí thứ hai: căn cứ vào thực tế sử dụng đất (tiêu chí thực tế) Người sử dụng đất là những người đang sử dụng đất trên thực tế [62, tr.180]

Tuy nhiên việc dựa vào một trong hai tiêu chí này để xác định thế nào là người sử dụng đất thì sẽ nảy sinh một số vấn đề Nếu chỉ căn cứ vào việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền

sử dụng đất để xác định người sử dụng đất sẽ dẫn đến việc bỏ qua đối tượng thuê đất Trên thực tế, đất được hình thành từ hình thức cho thuê lại khá phổ biến Nên nếu chỉ căn cứ qua các hình thức trên thì đối tượng thuê lại đất của người sử dụng sẽ không được xem là người sử dụng đất Ngược lại, nếu dựa vào tiêu chí sử dụng đất

thực tế sẽ dẫn đến việc những người sử dụng đất hợp pháp (được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hay nhận chuyển quyền sử dụng đất)

và người sử dụng đất bất hợp pháp (lấn, chiếm đất đai; mua bán, chuyển nhượng đất đai trái phép; sử dụng đất sai mục đích ) đều được hưởng quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Điều này sẽ tạo ra sự không phù hợp trên thực tế

Theo qui định tại Điều 5 Luật đất đai năm 2013 thì: “Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất” [45, Điều 5] Người sử dụng đất theo qui định tại Điều 5 Luật

đất đai năm 2013 có thể là hộ gia đình, cá nhân trong nước; Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị

- xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức); Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ; Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ…

Từ qui định trên thấy rằng khái niệm người sử dụng đất phải được xây dựng trên hai cơ sở là lý luận và thực tiễn Bởi vì, đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Tuy nhiên, cần phải hiểu khái niệm người sử dụng đất được đề cập ở đây không chỉ là người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để trực tiếp sử dụng (trực tiếp khai thác các thuộc tính có ích của đất) mà còn bao gồm cả những người được giao đất, cho thuê đất song không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà đóng vai trò là người tổ chức quá trình sử

Qua những phân tích trên đây, có thể đưa ra khái niệm về người sử dụng đất

như sau: Người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước

cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; có quyền

và nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong thời hạn sử dụng đất

1.1.2 Nguyên tắc sử dụng đất

Điều 4 Luật đất đai năm 2013 một lần nữa lại khẳng định: “Đất đai thuộc sở

hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng cho người sử dụng đất theo qui định của Luật này” [45, Điều 4] Nhà

nước đảm bảo cho người sử dụng đất thông qua những hình thức như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất; Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà

xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối có đất để sản xuất; đồng thời có chính sách ưu đãi đầu tư, đào tạo nghề, phát triển ngành nghề, tạo việc làm cho lao động ở nông thôn phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế nông thôn theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá Tuy nhiên ngoài những đảm bảo của Nhà nước được ghi nhận trong pháp luật đất đai thì Nhà nước cũng đưa ra những nguyên tắc đối với người sử dụng đất để đảm bảo cho quyền đại diện chủ sở hữu của mình và đảm bảo cho việc sử dụng đất đai được hiệu quả, bền vững, lâu dài theo định hướng xã hội chủ nghĩa

Không chỉ quy định những đảm bảo cho người sử dụng đất, Điều 6 Luật đất đai năm 2013 còn xác định các nguyên tắc sử dụng đất nhằm định hướng cho việc sử dụng đất, tránh tình trạng sử dụng đất bừa bãi, lãng phí, sai mục đích gây thiệt hại đến tài nguyên đất đai - nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước [45, Điều 6] Theo đó, việc sử dụng đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

- Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất;

đất, bởi lẽ, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chính là sự định hướng, thể hiện quan điểm, chiến lược quản lý và sử dụng đất trong tương lai của Nhà nước Việc sử dụng đất theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ đảm bảo đất đai được sử dụng có hiệu quả và bền vững Không chỉ sử dụng đất đai đúng quy hoạch, kế hoạch mà người sử dụng đất còn phải sử dụng đất đúng mục đích Việc sử dụng đất đúng mục đích sẽ góp phần duy trì và củng cố trật tự quản lý đất đai đã được Nhà nước xác lập

- Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh;

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn và vô cùng quý giá nên việc

sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả có ý nghĩa rất quan trọng không chỉ vì lợi ích trước mắt của chính người sử dụng đất mà còn vì lợi ích lâu dài của các thế hệ tương lai Hơn nữa, thực hiện tốt nguyên tắc này còn góp phần thiết thực vào việc bảo vệ môi trường sống của con người

- Người sử dụng đất thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn

sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai và các quy định khác của pháp luật có liên quan

Theo Điều 166 Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền

sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất [45, Điều 166] Hơn nữa, người sử dụng đất còn được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định Quyền được lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất Quyền năng này vẫn được Luật đất đai năm 2013 kế thừa Luật đất đai năm 2003 Điều này thể hiện sự tôn trọng của Nhà nước đối với quyền tự do lựa chọn hình thức sử dụng đất cho phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh thực tế của người sử dụng Đây là một minh chứng cho việc pháp luật đất đai luôn luôn quan tâm và bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình sử dụng đất của người sử dụng đất Hơn nữa, quy định này ra đời đáp ứng được các đòi hỏi của việc sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường

Tương ứng với quyền thì theo đó sẽ đi kèm với các nghĩa vụ Để thực hiện được các quyền năng trên thì người sử dụng đất cũng phải thực hiện các nghĩa vụ như: phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, phải đăng kí quyền sử dụng đất, phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai… Tuy vậy, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ chỉ trong thời hạn sử dụng đất và nó còn bị chi phối bởi những qui định của pháp luật khác như Bộ luật dân sự năm 2005, Luật hôn nhân gia đình năm 2014, Luật nhà ở năm 2014…

1.1.3 Các hình thức pháp lý xác lập quyền của người sử dụng đất

Nhu cầu sử dụng đất trên thực tế rất đa dạng nên Nhà nước căn cứ vào từng

trường hợp cụ thể để giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền của người sử dụng đất

Thứ nhất: các căn cứ giao đất, cho thuê đất

Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện [45, Điều 52] Đây là điểm mới so với qui định của Luật Đất đai năm 2003 là theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn như quy định Lần đầu tiên vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thể hiện rõ nét trong Luật Nếu trước đây, để giao đất, cho thuê đất khi không có quy hoạch sử dụng đất có thể căn cứ quy hoạch của xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch khác, thì nay phải kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt

Việc nhấn mạnh vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cần thiết và

là bước tiến của Luật Đất đai năm 2013, vì quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông lâm nghiệp, ngăn ngừa được các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ môi trường sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và rất nhiều các hiện tượng nguy hại khác Hơn nữa quy hoạch sử dụng đất đai còn tạo điều kiện để sử dụng đất đai hợp lý hơn Trên cơ sở phân hạng đất đai, bố trí sắp

xếp các loại đất đai quy hoạch sử dụng đất đai tạo ra cái khung pháp lý yêu cầu các đối tượng quản lý và sử dụng đất đai tuân thủ pháp luật Điều đó cho phép việc sử dụng đất đai sẽ hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn Bởi vì, khi các đối tượng sử dụng đất đai hiểu rõ được phạm vi ranh giới và chủ quyền về các loại đất thì họ yên tâm đầu tư khai thác phần đất đai của mình, do vậy hiệu quả sử dụng sẽ cao hơn Điểm c Khoản 4 Điều 40 Luật Đất đai năm 2013 quy định phải:

Xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực hiện công trình,

dự án sử dụng đất vào mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã Đối với

dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh và Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện [45, Điều 40, Khoản 4]

Nhằm đảm bảo đủ căn cứ để giao đất, cho thuê đất

Khi giao đất, cho thuê đất phải căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong

dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Nếu chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân hay cộng đồng dân cư muốn được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước hết và nhất thiết phải có đơn xin giao đất, thuê đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn về nhu cầu của mình Đối với các dự án cần phê duyệt thì tùy từng loại mà có cơ quan thẩm định nhu cầu sử dụng đất khác nhau Như những dự án đầu tư của tổ chức có sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc dự án có vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép đầu tư thì cơ quan thực hiện việc cấp giấy phép đầu tư cũng chính là cơ quan thẩm định nhu cầu sử dụng đất Còn đối với dự án xây dựng cơ sở tôn giáo thì phải do ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xét duyệt Việc giao đất, cho thuê đất dựa trên nhu cầu sử dụng giúp cho việc quản lý trở nên minh bạch, việc sử dụng nguồn đất được hiệu quả

Thứ hai: các hình thức xác lập quyền của người sử dụng đất

Trong thời kì Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 1993 cũng đã ghi nhận việc Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài thông qua

2 hình thức xác lập là: Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế, đơn

vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội, hộ gia đình và cá nhân; Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất Sau đó, Luật đất đai sửa đổi năm 1998, 2001 đã mở rộng thêm hình thức giao đất Đó là giao đất có thu tiền

sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất Và hình thức cho thuê đất: gồm thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, trả tiền thuê đất nhiều năm mà thời hạn thuê đất

đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm, cho thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê Tiếp đó đến Luật đất đai năm 2003, sửa đổi, bổ sung năm 2009 đã bổ sung thêm 2 hình thức xác lập nữa: một là Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hai là Nhà nước đảm bảo việc sử dụng đất do các bên tự thỏa thuận thông qua việc chuyển quyền sử dụng đất Đến Luật đất đai năm 2013 thì lại qui định đối với hình thức thuê đất thì chỉ xác lập hai hình thức là thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm và cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; và thêm nữa là hình thức công nhận quyền sử dụng đất

Về hình thức giao đất: “giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng

quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất” [45, Điều 3, Khoản 7] Có 2

hình thức giao đất:

Một là giao đất không thu tiền sử dụng đất: là những trường hợp chủ thể sử

dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối… sử dụng đất vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia, an ninh quốc phòng thì không phải trả tiền Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng nhằm mục đích khuyến khích, hỗ trợ các chủ thể sử dụng đất và đồng thời phát triển các mảng kinh tế còn non yếu

Điều 54 Luật đất đai 2013 cụ thể hóa những đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất như sau: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức; người sử

dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa mà không phải do tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng; tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước; cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp như: đất thuộc chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động [12, Điều 54]

Hai là: giao đất có thu tiền sử dụng đất: hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; tổ

chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu

tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng

Đối với các loại đất như đất rừng phòng hộ; đất rừng sản xuất thì Nhà nước chỉ tạo điều kiện, khuyến khích trong một hạn mức nhất định Theo quy định tại khoản 3, Điều 129 thì hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 30ha đối với mỗi loại đất rừng phòng hộ; đất rừng sản xuất Nếu vượt quá hạn mức đó thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo qui định [45, Điều 129, Khoản 3]

Khoản 3 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê [45, Điều 55, Khoản 3] Quy định này tạo cơ hội cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tham gia vào nền kinh tế Việt Nam, thu hút đầu tư và tạo cơ hội cho các doanh nghiệp kêu gọi vốn đầu tư ở nước ngoài

Khoản 4 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế

chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất [45, Điều 55, Khoản 4] Đối với các dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước trước đây được lựa chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì nay không còn được lựa chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất nữa mà chỉ áp dụng hình thức thuê đất

Về hình thức thuê đất: “ thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất

bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất ” [45, Điều 3, Khoản 8] Pháp

luật hiện hành không qui định việc cho thuê trả tiền nhiều năm và một lần đối tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước mà chỉ áp dụng trả tiền một lần với đối tượng là tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cử ở nước ngoài khi đầu tư vào Việt Nam

Hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm áp dụng với các đối tượng sau đây:

- Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;

- Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999

mà thời hạn sử dụng đất đã hết theo quy định tại khoản 2 Điều 67 của Luật này;

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất từ ngày 01 tháng 01 năm 1999 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, trừ diện tích đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức,

cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục

đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc [45, Điều 56, Khoản 1]

Trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần chỉ áp dụng với các đối tượng sau:

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc [45, Điều 56, Khoản 2]

Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê [45, Điều 56, Khoản 1] Trước đây, Luật Đất đai năm 2003 quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước chỉ được thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Quy định này đã gây khó khăn cho một số doanh nghiệp trong nước có năng lực tài chính tốt Cụ thể: Giá thuê đất chỉ ổn định trong năm năm, mặc dù biến động về giá không vượt quá 20% nhưng nó vẫn đem lại những thiệt thòi nhất định khi mà doanh nghiệp có đủ năng lực tài chính để thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì lại không được lựa chọn Sự thay đổi trên đã mở ra cho doanh nghiệp trong nước nhiều sự lựa chọn, phù hợp với sự đa dạng của các mô hình doanh nghiệp

Về công nhận quyền sử dụng đất: “là việc Nhà nước trao quyền sử dụng

đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác

Nhà nước chỉ công nhận quyền sử dụng đất đối với những chủ thể đủ điều kiện, trong phạm vi đối tượng nhà nước qui định Điều kiện để nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cũng chính là điều kiện để nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất

1.2 Khái niệm, đặc trưng về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là

vợ chồng

1.2.1 Khái niệm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng

Khi nghiên cứu khái niệm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng, trước hết với tư cách là một chủ thể pháp luật nói chung chúng ta cần tìm hiểu quyền và nghĩa vụ nói chung

Quyền chủ thể được hiểu là cách xử sự mà pháp luật cho phép chủ thể được tiến hành Nói cách khác, quyền chủ thể là khả năng của chủ thể xử sự theo cách thức nhất định được pháp luật cho phép Nói là khả năng có nghĩa là chủ thể có thể lựa chọn giữa việc xử sự theo cách mà nó được phép tiến hành hoặc không xử sự như vậy

Còn nghĩa vụ chủ thể được quan niệm là: là cách xử sự mà Nhà nước bắt buộc chủ thể phải tiến hành nhằm đáp ứng việc thực hiện quyền của chủ thể khác Nghĩa vụ pháp lý tự nó không phải là hành vi mà chỉ là sự cần thiết phải xử sự như vậy

Quyền và nghĩa vụ là hai mặt thống nhất không thể tách rời của chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật, dù là quan hệ đơn phương hay quan hệ song phương Chủ thể được Nhà nước bảo hộ cho họ được hưởng quyền lợi nhưng đồng thời cũng phải thực hiện những trách nhiệm nhằm đáp ứng quyền lợi của chủ thể khác

Quyền và nghĩa vụ trong quan hệ đất đai là một loại quyền và nghĩa vụ pháp

lý nên nó cũng có đặc điểm này Khi một chủ thể tham gia vào quan hệ sử dụng đất thì họ được pháp luật cho hưởng các quyền của người sử dụng đất như quyền được hưởng hoa lợi, lợi tức trên đất, quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất… Nhưng đồng thời pháp luật cũng bắt họ phải thực hiện những nghĩa vụ nhất định nhằm không làm tổn hại đến quyền, lợi ích của Nhà nước hay ảnh hưởng đến quyền của chủ thể sử dụng đất khác

Ở phạm vi đề tài này chúng ta chỉ nghiên cứu quyền sử dụng đất là tài sản của

vợ chồng ở Việt Nam trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp

Kết hôn là sự kiện làm phát sinh một gia đình mà ở đó phản ánh sự chung sống của hai vợ chồng và con cái (nếu có) Như là một tất yếu của cuộc sống chung, vợ và chồng thực hiện những quan hệ về tài sản nhằm đáp ứng những nhu cầu tồn tại và phát triển của gia đình Đây là những quan hệ xảy ra phổ biến trong xã hội và chịu sự điều chỉnh trực tiếp của pháp luật về hôn nhân và gia đình Chế độ tài sản của vợ chồng được xác định dựa trên hai căn cứ: Sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trước khi đăng kí kết hôn (chế độ tài sản theo thỏa thuận) và theo các quy định của pháp luật (chế

độ tài sản luật định)

Chế độ tài sản của vợ chồng thực chất là chế độ sở hữu của vợ chồng Vợ, chồng với tư cách là công dân, vừa là chủ thể của quan hệ hôn nhân và gia đình, vừa là chủ thể của quan hệ dân sự khi thực hiện quyền sở hữu của mình tham gia các giao dịch dân sự Chế độ tài sản của vợ chồng có một số đặc điểm sau:

Thứ nhất, xét về chủ thể của quan hệ sở hữu trong chế độ tài sản này, thì các bên phải có quan hệ hôn nhân hợp pháp với tư cách là vợ chồng của nhau Do vậy, để trở thành chủ thể của quan hệ sở hữu này, các chủ thể ngoài việc có đầy đủ năng lực chủ thể trong quan hệ pháp luật dân sự còn đòi hỏi họ phải tuân thủ các điều kiện kết hôn được quy định trong pháp luật hôn nhân và gia đình

Thứ hai, xuất phát từ vị trí, vai trò quan trọng của gia đình đối với sự tồn tại và phát triển của xã hội, nhà nước bằng pháp luật quy định chế độ tài sản của vợ chồng đều xuất phát từ mục đích trước tiên và chủ yếu nhằm bảo đảm quyền lợi của gia đình, trong đó có lợi ích cá nhân của vợ và chồng Những quy định của pháp luật về chế độ tài sản của vợ chồng là cơ sở tạo điều kiện để vợ chồng chủ động thực hiện các quyền

và nghĩa vụ của mình đối với tài sản của vợ chồng

Thứ ba, căn cứ xác lập, chấm dứt chế độ tài sản này phụ thuộc vào sự phát sinh, chấm dứt của quan hệ hôn nhân hay nói cách khác, chế độ tài sản của vợ chồng thường chỉ tồn tại trong thời kỳ hôn nhân

Chế độ tài sản được pháp luật ghi nhận, dù là chế độ tài sản theo thỏa thuận hay

chế độ tài sản luật định đều nhằm mục đích điều chỉnh các quan hệ tài sản của vợ chồng, tạo điều kiện để vợ, chồng có những cách “xử sự” theo yêu cầu của pháp luật và phù hợp với đạo đức xã hội

Chế độ tài sản của vợ chồng được quy định trong pháp luật có ý nghĩa nhằm xác định các loại tài sản trong quan hệ giữa vợ chồng và gia đình Khi hai bên nam nữ kết hôn với nhau trở thành vợ chồng, chế độ tài sản của vợ chồng được liệu với những thành phần tài sản của vợ chồng Dù vợ chồng lực chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận hay chế độ tài sản pháp định luôn được pháp luật quy định rõ Việc phân định các loại tài sản trong quan hệ giữa vợ và chồng của chế độ tài sản còn nhằm xác định các quyền

và nghĩa vụ của các bên vợ, chồng đối với các loại tài sản của vợ chồng Là cơ sở pháp

lý để giải quyết các tranh chấp về tài sản giữa vợ và chồng với nhau hoặc với những người khác trong thực tế, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng về tài sản cho các bên vợ chồng hoặc người thứ ba tham gia giao dịch liên quan đến tài sản của vợ chồng

Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 có nhiều điểm mới so với Luật Hôn nhân

và gia đình năm 2000, trong đó có có điểm mới về chế độ tài sản của vợ chồng Cụ thể, Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 bổ sung quy định về các nguyên tắc chung trong

áp dụng chế độ tài sản của vợ chồng, trong đó vợ chồng có quyền lựa chọn áp dụng chế

độ tài sản theo luật định hoặc chế độ tài sản theo thỏa thuận

Về chế độ tài sản của vợ chồng theo luật định, Pháp luật hôn nhân gia đình quy định tài sản riêng khác của vợ, chồng theo quy định của pháp luật gồm: Quyền tài sản đối với đối tượng sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật sở hữu trí tuệ; Tài sản mà

vợ, chồng xác lập quyền sở hữu riêng theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan

có thẩm quyền khác; Khoản trợ cấp, ưu đãi mà vợ, chồng được nhận theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng; quyền tài sản khác gắn liền với nhân thân của vợ, chồng

Thu nhập hợp pháp khác của vợ, chồng trong thời kỳ hôn nhân gồm: Khoản tiền thưởng, tiền trúng thưởng xổ số, tiền trợ cấp (trừ khoản trợ cấp, ưu đãi mà vợ, chồng được nhận theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng; quyền tài sản khác gắn liền với nhân thân của vợ, chồng); Tài sản mà vợ, chồng được xác lập

quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật Dân sự đối với vật vô chủ, vật bị chôn giấu, bị chìm đắm, vật bị đánh rơi, bị bỏ quên, gia súc, gia cầm bị thất lạc, vật nuôi dưới nước; Thu nhập hợp pháp khác theo quy định của pháp luật

Điều 34 của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 qui định tài sản chung của vợ chồng phải đăng ký theo quy định tại bao gồm quyền sử dụng đất, những tài sản khác

mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu

Đối với tài sản chung của vợ chồng đã được đăng ký và ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì vợ, chồng có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất để ghi tên của cả vợ và chồng

Trong trường hợp tài sản chung được chia trong thời kỳ hôn nhân mà trong giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên cả vợ và chồng thì bên được chia phần tài sản bằng hiện vật có quyền yêu cầu cơ quan đăng ký tài sản cấp lại giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở văn bản thỏa thuận của vợ chồng hoặc quyết định của Tòa án về chia tài sản chung

Về chế độ tài sản của vợ chồng theo thỏa thuận: trường hợp vợ chồng lựa chọn

áp dụng chế độ tài sản theo thỏa thuận thì vợ chồng có thể thỏa thuận về xác định tài sản theo một trong các nội dung: Tài sản giữa vợ và chồng bao gồm tài sản chung và tài sản riêng của vợ, chồng; Giữa vợ và chồng không có tài sản riêng của vợ, chồng mà tất cả tài sản do vợ, chồng có được trước khi kết hôn hoặc trong thời kỳ hôn nhân đều thuộc tài sản chung; Giữa vợ và chồng không có tài sản chung mà tất cả tài sản do vợ, chồng có được trước khi kết hôn và trong thời kỳ hôn nhân đều thuộc sở hữu riêng của người có được tài sản đó; Xác định theo thỏa thuận khác của vợ chồng

Trong trường hợp vợ chồng chọn chế độ tài sản theo luật định thì khi đó quyền

sử dụng đất sẽ là tài sản chung hợp nhất của vợ chồng nếu nó hình thành từ sản chung, hoặc được vợ chồng thống nhất nhập từ tài sản riêng vào tài sản chung Còn nếu chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận thì khi đó quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ hoặc chồng nếu nó được hình thành từ nguồn tài sản riêng hay vợ, chồng tự thỏa thuận tách thành tài sản riêng Từ đó, ta có thể đưa ra khái niệm về quyền và nghĩa vụ của người

sử dụng đất là vợ chồng như sau:

Quyền của người sử dụng đất là vợ chồng là khả năng mà pháp luật cho phép vợ chồng được thực hiện những hành vi nhất định trong quá trình sử dụng đất nhằm sử dụng đất đúng mục đích, hợp lý, tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế cao

Nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng cách xử sự mà pháp luật bắt buộc vợ chồng phải tiến hành trong quá trình sử dụng đất nhằm không làm tổn hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của nhà nước và của chủ thể sử dụng đất khác

1.2.2 Đặc trưng chế độ tài sản là quyền sử dụng đất của vợ chồng

Quan hệ HN&GĐ có tính chất đặc biệt không giống những hợp đồng, nghĩa

vụ dân sự khác Đây là quan hệ mà sự xác lập dựa trên yếu tố tình cảm Những giao dịch về tài sản mà vợ chồng xác lập trong thời kì hôn nhân hầu như vì mục đích xây dựng gia đình Vì thế, chế độ tài sản của vợ chồng có những nét đặc trưng cơ bản Quyền sử dụng đất khi xem xét dưới góc độ tài sản của vợ chồng nên nó cũng mang những đặc trưng đó Cụ thể:

Thứ nhất: vợ chồng bình đẳng trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung

Điều 29 Luật HN&GĐ năm 2014 ghi nhận nguyên tắc vợ chồng bình đẳng với nhau về mọi mặt trong gia đình, tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất [47, Điều 29, Khoản 1] Khi quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì không phân biệt là do vợ hay chồng tạo lập ra, „„của chồng công vợ‟‟, việc người chồng tạo lập ra cũng mặc nhiên thừa nhận có công sức đóng góp của người

vợ và ngược lại Không phân định, chia phần giá trị quyền sử dụng đất Vợ chồng đều được hưởng phần bằng nhau là ½ giá trị của quyền sử dụng đất đấy Pháp luật thừa nhận quyền sử dụng đất hình thành từ nguồn tài sản chung của vợ chồng trong thời kì hôn nhân được coi như là tài sản chung của vợ chồng Nếu vợ hay chồng được thừa kế, tặng cho riêng hay nó được tạo lập từ khối tài sản riêng của người đó thì nó là tài sản riêng Quyền sử dụng đất phải đăng kí quyền sử dụng mang tên cả

vợ và chồng Nếu chỉ một bên đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải có nghĩa vụ chứng minh đó là tài sản riêng của mình

Vợ chồng với tư cách là đồng sở hữu có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong

việc sử dụng quyền sử dụng đất Tư cách đồng sở hữu ở đây còn được hiểu là mọi giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất phải được sự nhất trí, đồng thuận của cả

vợ và chồng Sự đồng thuận này tùy từng trường hợp có sự khác nhau Ví dụ, trong trường hợp vợ hoặc chồng thực hiện nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật đất đai thì mặc nhiên được hiểu là cả vợ và chồng cùng thực hiện nghĩa vụ đó Tuy nhiên đối với một số quyền năng liên quan đến quyền sử dụng đất như quyền chuyển nhượng, góp vốn, tặng cho quyền sử dụng đất thì pháp luật qui định phải

cả vợ và chồng cùng nhất trí, cùng kí kết trong hợp đồng theo luật định Nếu chỉ có mình vợ hoặc chồng giao kết những hợp đồng trên, không có sự ủy quyền của người còn lại thì giao dịch sẽ vô hiệu do không đúng thẩm quyền Điều này khác biệt so với quyền của người sử dụng đất là cá nhân

Thứ hai: hạn chế đối với quyền sử dụng đất khi là tài sản riêng của vợ chồng

Dù là tài sản chung hay riêng của vợ chồng thì việc sử dụng, định đoạt phải dựa trên nguyên tắc đảm bảo được nhu cầu thiết yếu của gia đình Vì thế mà pháp luật qui định việc hạn chế đối với quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ chồng nhằm đảm bảo nguyên tắc này

Vợ chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt nhà đất là tài sản riêng Tuy nhiên do tính chất của quan hệ hôn nhân là vì lợi ích chung của gia đình nên có một số hạn chế đối với loại giao dịch nhà đất là tài sản riêng Cụ thể, Điều 31 Luật HN&GĐ năm 2014 qui định:

Khi xác lập, thực hiện, chấm dứt các giao dịch liên quan đến nhà

là nơi ở duy nhất của vợ chồng phải có sự thỏa thuận của vợ chồng Trong trường hợp nhà ở thuộc sở hữu riêng của vợ hoặc chồng thì chủ sở hữu có quyền xác lập, thực hiện, chấm dứt giao dịch liên quan đến tài sản

đó nhưng phải bảo đảm chỗ ở cho vợ chồng [47, Điều 31]

Ví dụ: vợ chồng nhà anh A đang ở tại căn nhà tại địa chỉ B, căn nhà do bố

mẹ anh A cho riêng trước khi anh chị kết hôn Trong thời kì hôn nhân nếu anh A muốn bán căn nhà trên thì phải đảm bảo chỗ ở cho vợ chồng nếu trong trường hợp

vợ chồng không còn chỗ ở nào khác, kể cả khi nó là tài sản riêng của anh

Trường hợp này anh A muốn bán nhà đất trên thì phải có sự xác nhận của vợ anh về việc đảm bảo chỗ ở khác Nếu không đảm bảo điều kiện này thì coi như giao dịch không được pháp luật công nhận

Thứ ba: quyền tài sản khi một bên vợ (hoặc chồng) mất tích, bị hạn chế hay mất năng lực hành vi dân sự

+ Trường hợp vợ hoặc chồng bị tuyên bố mất tích

Khi vợ hoặc chồng đã biệt tích (vắng mặt tại nơi cư trú) từ 2 năm liền trở lên,

đã áp dụng đầy đủ các biện pháp thông báo, tìm kiếm mà vẫn không có tin tức xác thực của người đó (tức là Tòa án đã ra thông báo tìm kiếm như nói ở trên) Thì những người liên quan, có thể là chồng (hoặc vợ), bố mẹ, con đã trưởng thành … có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố người đó mất tích Thời hạn 2 năm được tính từ ngày biết được tin tức cuối cùng về người đó Trường hợp Tòa án ra quyết định tuyên bố một người mất tích thì sẽ chỉ định người để quản lý tài sản cho người mất tích Theo nguyên tắc tài sản của người trong thời gian mất tích không ai được phép định đoạt, sử dụng Như vậy nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, trong trường hợp một bên mất tích thì bên kia sẽ không được chuyển quyền sử dụng đất Bởi tài sản chung của vợ chồng là tài sản chung hợp nhất không chia được Vợ hoặc chồng trong trường hợp này chỉ được quyền định đoạt phần tài sản của mình tương ứng với ½ giá trị quyền sử dụng đất đó

+ Trường hợp vợ hoặc chồng bị hạn chế năng lực hành vi dân sự

Theo qui định tại khoản 1 Điều 25 BLDS năm 2005 thì người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự là người nghiện ma tuý hoặc nghiện các chất kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản của gia đình và bị Toà án ra quyết định tuyên bố hạn chế năng lực hành vi dân sự theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc

cơ quan, tổ chức hữu quan [36, Điều 25, Khoản 1]

Theo qui định tại Điều 25, Khoản 2 Bộ luật dân sự năm 2005 thì nếu vợ hoặc chồng là người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên

bố chồng hoặc vợ mình bị hạn chế năng lực Trong trường hợp này người đại diện cho người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự nhất thiết phải có đủ điều kiện như một người

Toà án Việc đại diện không phải được đăng ký tại UBND như việc giám hộ Người vợ hoặc chồng bị hạn chế năng lực hành vi dân sự không hoàn toàn mất năng lực hành vi dân sự Họ có thể tự mình xác lập và thực hiện các giao dịch nhỏ nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày Còn đối với các giao dịch khác đều chỉ có thể được xác lập và thực hiện với sự đồng ý của người đại diện [36, Điều 25, Khoản 1]

Như vậy, việc chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng đối với một bên bị hạn chế năng lực hành vi dân sự bắt buộc phải có sự đồng ý của người đại điện Người đại diện có quyền thay mặt người được đại diện thực hiện các giao dịch vì quyền, lợi ích của họ Người đại diện ở đây tùy trường hợp có thể là chồng hoặc vợ hoặc là người khác mà Tòa án chỉ định

+ Trường hợp vợ hoặc chồng bị mất năng lực hành vi dân sự

Khi một người do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan, Toà án ra quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận của tổ chức giám định

Nếu vợ hoặc chồng bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự thì mọi giao dịch về tài sản của người đó do người giám hộ xác lập, thực hiện Nếu người giám hộ là vợ hoặc chồng thì quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng

sẽ do 1 bên thực hiện nhân danh cho bên kia

1.3 Nội dung pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là

Khi vợ chồng là chủ sử dụng quyền sử dụng đất thì sẽ có những quyền như: được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao; được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp

Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ đất; được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đế quyền sử dụng đất hợp pháp của mình, đươc bồi thường về đất khi bị thu hồi; được quyền khiếu nại tố cáo về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp luật về đất đai

Việc chuyển quyền sử dụng đất có thể thông qua một trong các quyền năng sau: quyền chuyển nhượng, quyền chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Ngoài những quyền năng đấy thì chủ thể sử dụng đất là vợ chồng còn có quyền tách, nhập tài sản là quyền sử dụng vào trong khối tài sản chung hoặc ngược lại từ khối tài sản chung tách thành tài sản riêng Nhà nước có cơ chế pháp lý để bảo đảm cho vợ chồng thực hiện các quyền về giao dịch đất đai Nhưng song song với đó vợ chồng với tư cách là chủ thể sử dụng đất phải thực hiện những nghĩa vụ như: sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới; đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lũng đất; giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất

Mặt khác, quyền sử dụng đất của vợ chồng đối với đất thuê trả tiền một lần và đất thuê trả tiền hàng năm có một sự khác biệt lớn Đó là, đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, vợ chồng không được quyền chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, góp vốn… bằng quyền sử dụng đất mà chỉ được thực hiện các hoạt động liên quan đến tài sản trên đất Còn đối với đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, vợ chồng có thể chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất

Không phải người sử dụng đất nào cũng được pháp luật cho phép thực hiện việc chuyển đổi quyền sử dụng đất mà chỉ vợ chồng sử dụng đất không phải là đất

thuê mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Tuy nhiên đối tượng và phạm vi chuyển đổi quyền sử dụng đất rất hạn chế; theo đó, vợ chồng sử dụng đất không phải là đất thuê chỉ được quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác; Sở dĩ, pháp luật đất đai quy định như vậy là nhằm một mặt khuyến khích hộ gia đình nông dân tự nguyện chuyển đổi đất nông nghiệp cho nhau để từng bước khắc phục tình trạng sử dụng ruộng đất manh mún; mặt khác, ngăn ngừa tình trạng lợi dụng việc thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp để chuyển đổi đất nông nghiệp sử dụng sai mục đích hoặc chuyển nhượng đất nông nghiệp nhằm mục đích kiếm lời Pháp luật đất đai hiện hành quy định chỉ hộ gia đình, cá nhân nói chung và chủ thể là vợ chồng nói riêng sử dụng đất mới có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất Các quy định về thừa kế quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2013 tương thích với quy định về thừa kế tài sản của Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014; cụ thể: vợ chồng có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo

di chúc hoặc theo pháp luật Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng theo quy định của pháp luật thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;”

Việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là vợ chồng không bắt buộc phải yêu cầu chính chủ thể sử dụng đất phải thực hiện mà có thể thông qua người đại diện (trong trường hợp vợ hoặc chồng bị mất, hạn chế năng lực hành vi dân sự) hoặc ủy quyền cho người khác thực hiện

Đối với quyền sử dụng đất của vợ chồng khi là tài sản chung muốn đưa vào trong các hoạt động kinh doanh thương mại, dân sự thì phải có sự đồng ý của cả vợ

và chồng

mà chỉ đưa ra những lí luận chung về điều kiện, căn cứ xác lập, đặc trưng về chế độ tài sản của vợ chồng Từ đó làm tiền đề cho việc phân tích, dẫn chiếu ví dụ cụ thể trong chương 2 của luận văn

Qua những lí luận chung trên ta thấy rằng địa vị pháp lý của người sử dụng đất không những bị chi phối bởi các yếu tố mang tính chính trị - pháp lí như đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước, chế độ sở hữu đất đai mà nó còn chịu những yếu tố khác như văn hóa pháp lý, phong tục tập quán nên có những đặc trưng riêng,

từ đó rút ra được những nhận xét là cơ sở cho việc định hướng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật sau này

Chương 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ

CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT LÀ VỢ CHỒNG

2.1 Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

2.1.1 Quyền chung của người sử dụng đất

Người sử dụng đất dù là cá nhân, tổ chức hay hộ gia đình thì pháp luật qui định có những quyền năng chung Vợ chồng với tư cách là những cá nhân là chủ sử

dụng quyền sử dụng đất cũng có những quyền năng chung sau đây:

* Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điều 53 Hiến pháp năm 2013 qui định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài

nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác

và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý ” [44, Điều 53]

Để quản lý đất đai được thống nhất trong cả nước và đúng pháp luật Khi chưa có luật đất đai, nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy định chế độ quản

- Sau Luật đất đai năm 1993, Chính phủ đã ban hành hàng loạt các văn bản

về giao đất, cấp đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân và công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp GCN quyền sử dụng đất là nội dung quan trọng nhất trong công tác quản lý của Nhà nước đối với đất đai Trên cơ sở đăng ký, cấp GCN quyền sử dụng đất để từng bước thiết lập và hoàn chỉnh hệ thống tài liệu, hồ sơ về đất đai

- Quyết định số 201/QĐ - ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục quản lý ruộng đất hướng dẫn thi hành quyết định về cấp GCN quyền sử dụng đất

- Để đẩy mạnh hơn nữa công tác đăng ký cấp GCN quyền sử dụng đất trong

cả nước nhằm đáp ứng cho yêu cầu phát triển KT – XH Từ sau Luật đất đai năm

1993, Chính phủ và Tổng cục địa chính đã ban hành các văn bản luật sau:

1 Công văn số 1427/CV - ĐK ngày 13/10/1995 của Tổng cục địa chính hướng dẫn xử lý một số vấn đề về đất đai để cấp GCN quyền sử dụng đất

2 Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và QSD đất ở tại đô thị, ngành địa chính các tỉnh, thành phố trực thuộc TW được giao nhiệm vụ chủ trì phối hợp với các ban, ngành có kiên quan và chính quyền các cấp triển khai thực hiện NĐ 60/CP trên địa bàn thành phố

- Luật đất đai 2003 được ban hành ngày 26/11/2003 và có hiệu lực ngày 01/7/2004, Luật đất đai sửa đổi, bổ sung 2009 Sau luật đất đai 2003 Chính phủ đã ban hành Nghị định 181 về hướng dẫn thi hành luật đất đai qui định về những trường hợp, trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Luật đất đai năm 2013 được Quốc hội khoá XIII thông qua ngày 29 tháng

11 năm 2013, chính thức có hiệu lực kể từ ngày 1 tháng 7 năm 2014 gồm 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương, 66 điều so với Luật đất đai năm 2003 Luật đã thể chế hoá đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng của Nghị quyết số 19/NQ-TƯ tại Hội nghị lần 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời khắc phục, giải quyết những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003 Một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2013 là những quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan

hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất Trên thực tế, người sử dụng đất

sở hữu nhiều loại giấy tờ khác nhau, người có giấy tờ do Nhà nước cấp song có nhiều người chỉ có giấy tờ trao tay trong quá trình giao dịch về bất động sản, giấy tờ đất đai từ chế độ cũ Vì vậy, để đảm bảo các giao dịch có đủ căn cứ pháp lý, Nhà nước Việt Nam rất quan tâm trong việc triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng và công việc đó đã thực hiện từ năm 1989 Cho đến

nay, cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp Tuy nhiên, trước thực tế bức xúc của cuộc sống và thói quen mang tính tập quán của người dân khi thực hiện các giao dịch, người sử dụng đất đã không tuân thủ các quy định của Nhà nước khi thực hiện quyền của mình Quá trình đó làm cho việc quản lý của Nhà nước thêm phần khó khăn và an toàn về pháp lý của người sử dụng đất cũng không được đảm bảo Giá trị của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thể hiện ở các phương diện sau:

Thứ nhất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một bảo đảm quan trọng của Nhà nước cho người sử dụng đất

Thứ hai, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyền chung của người sử dụng đất

Thứ ba, loại giấy tờ này là điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền và lợi ích của mình theo quy định của pháp luật

Thứ tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường thiệt hại về đất và tài sản khi Nhà nước thu hồi đất

Thứ năm, là cơ sở pháp lý để khi có tranh chấp về quyền sử dụng đất sẽ được toà án nhân dân giải quyết

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp ở nhiều giai đoạn khác nhau và mẫu giấy chứng nhận cũng được các cơ quan quản lý đất đai ở từng thời kỳ khác nhau phát hành

Về nguyên tắc, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đến từng thửa đất, trong trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, cá nhân sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp riêng cho tổ chức, cá nhân đồng sử dụng thửa đất

đó Trong trường hợp thửa đất là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi họ, tên vợ, chồng Trong trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của cộng đồng dân cư thì giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất cấp cho cộng đồng dân cư và người được trao giấy là người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư Nếu thửa đất thuộc quyền sử dụng của cơ sở tôn giáo thì cơ sở tôn giáo được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và người được

Điều 99 Luật đất đai năm 2013 qui định những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là:

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền;

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền

sử dụng đất để thu hồi nợ;

- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận

bị mất [45, Điều 99]

Điều 105 Luật đất đai năm 2013 quy định thẩm quyền của cơ quan hành chính song vẫn để ngỏ một khả năng uỷ quyền cho cơ quan quản lý đất đai theo quy định của Chính phủ Cụ thể cách phân quyền được thể hiện như sau:

UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam [45, Điều 105] Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

Như vậy, cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì đồng thời có thẩm quyền cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất Đây là một lộ trình logic Hơn nữa, với quy định nêu trên, việc xác định thẩm quyền cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất hoàn toàn căn cứ vào chủ thể một cách rành mạch, ví dụ: Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức thì cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn uỷ ban nhân dân cấp huyện thì cấp cho hộ gia đình, cá nhân đối tượng mà họ có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

Luật đất đai năm 2013 đã bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai điện tử; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một

sổ đỏ và trao cho người đại diện Tuy nhiên, giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, nhà ở hay tài sản gắn liền với đất Trường hợp đất là tài sản chung của vợ chồng thì giấy chứng nhận ghi cả họ, tên vợ

và họ, tên chồng (trừ trường hợp vợ, chồng có thỏa thuận ghi tên một người) Nếu giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang giấy chứng nhận mới để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có nhu cầu Còn nếu trong trường hợp đất đai là tài sản của vợ hoặc chồng có được do tặng cho, thừa kế hay từ nguồn tài sản riêng thì khi đó nó sẽ là tài sản riêng của vợ chồng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ mang tên vợ hoặc chồng

Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định cụ thể hơn những trường hợp sử dụng đất được cấp sổ đỏ; cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

cư đang sử dụng đất có và không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất Mặc dù Luật

mới quy định “cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất” nhưng nếu người sử dụng

đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà

có yêu cầu thì được cấp một giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó

Điều 101 Luật đất đai năm 2013 cũng quy định những trường hợp có thể cấp giấy chứng nhận ngay cả khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất Theo đó, những

hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật có hiệu lực thi hành mà không

có các giấy tờ Luật quy định vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ theo quy định nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2014 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất phù hợp với quy hoạch

sử dụng sẽ được cấp giấy chứng nhận Ngoài ra, Luật đã giao cho Chính phủ quy định các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 được xét cấp giấy chứng nhận nhằm giải quyết những vướng mắc trên thực tiễn [45, Điều 101]

Tuy pháp luật đã dần đơn giản hóa, tạo điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng thủ tục này vẫn còn chậm trễ Nguyên nhân phần lớn là do

không có giấy tờ hợp lệ, nguồn gốc sử dụng đất phức tạp hoặc đang tranh chấp, vi phạm pháp luật đất đai mà chưa thể giải quyết trong thời gian ngắn Thứ nữa là do

hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp ở hầu hết các địa phương còn thiếu cán bộ chuyên môn so với yêu cầu nhiệm vụ Đồng thời, kinh phí đầu tư thực hiện đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, cấp GCN, xây dựng hồ sơ địa chính ở các địa phương còn hạn chế

Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường số 193/BC-BTNMT ngày

06 tháng 9 năm 2012 về tổng kết tình hình thi hành Luật đất đai thì tính đến thời điểm báo cáo cả nước đã cấp GCN đất sản xuất nông nghiệp đạt 85% tổng diện tích, đất lâm nghiệp đạt 86,3% diện tích, đất ở nông thôn đạt 82,1% diện tích, đất ở đô thị đạt 63,5%, đất chuyên dùng đạt 54,9% diện tích, đất cơ sở tôn giáo đạt 81,6 % diện tích Trong đó, việc cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong hơn 01 năm qua là 1.348.152 giấy với diện tích 898.030 ha [5, tr.21]

Cũng theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 30 tháng 12 năm

2013 về tình hình thực hiện công tác năm 2013 thì qua một năm thực hiện Nghị quyết

số 30/2012/QH13 của Quốc hội và chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, các địa phương

đã xác định việc cấp giấy chứng nhận là nhiệm vụ trọng tâm; Theo báo cáo của các địa phương, đến ngày 30/12/2013 cả nước đã cấp được 40,1 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,3 triệu ha, đạt 92,2% diện tích cần cấp giấy chứng nhận và đạt 94% tổng số trường hợp sử dụng đất cần cấp giấy chứng nhận Sau hai năm triển khai thực hiện cấp giấy chứng nhận theo Chỉ thị số 1474/CT-TTg về việc thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, cả nước đã cấp được 7,5 triệu giấy lần đầu; trong đó riêng năm 2013 cấp được 5,6 triệu giấy chứng nhận, tăng gấp 3,2 lần so với kết quả cấp giấy năm 2012 Đến nay, cả nước có 58 tỉnh, thành phố hoàn thành cơ bản (đạt trên 85% tổng diện tích các loại đất cần cấp giấy chứng nhận); còn 5 tỉnh chưa hoàn thành (đạt dưới 85% diện tích cần cấp giấy chứng nhận) gồm Lai Châu, Hưng Yên, Hải Dương, Đắk Lắk và