Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư trung tâm thương mại đền lừ

Các dự án đầu tư xây dựng đòi hỏi vốn lớn, thời gianthu hồi vốn lâu nên việc xem xét, phân tích hiệu quả kinh tế của nólà rất quan trọng, nên em đã chọn đề tài về phân tích tài chính dự

Mở đầu

Đầu tư là một hoạt động chủ yếu, thường xuyên nhất quyếtđịnh đến sự phát triển và khả năng tăng trưởng của doanh nghiệp.Hoạt động đầu tư được tập trung qua việc thực hiện các dự án đầu

tư Các dự án đầu tư hiệu quả sẽ đem lại lợi ích mang tính dài hạncho doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp có bước phát triển nhảy vọt

và đáp ứng được sự thay đổi khốc liệt của thị trường

Các dự án đầu tư có được quyết định đầu tư hay không điềunày phụ thuộc nhiều vào vào các yếu tố Thứ nhất là yếu tố chínhsách kinh tế, trên cơ sở luật pháp và các và các chính sách kinh tếnhà nước tạo ra sân chơi bình đẳng cho tất cả các doanh nghiệp.Thứ hai là các yếu tố về thị trường cạnh tranh, muốn tồn tại và pháttriển thì sản phẩm, dịch vụ của doanh nghiệp phải đáp ứng đượcnhững nhu cầu của thị trường Thứ ba là các yếu tố chi phí tàichính, sự thay đổi về lãi suất và chính sách thuế ảnh hưởng lớn đến

cơ cấu vốn và dự tính vốn của doanh nghiệp Một yếu tố khác cótác động lớn đó là yếu tố thứ tư về tiến bộ khoa học-kỹ thuật Yếu

tố này sẽ ảnh hưởng tới việc lựa chọn tranh thiết bị, phương phápkhấu hao tài sản cố định Yếu tố thứ năm rất quan trọng là khảnăng tài chính của doanh nghiệp và hiệu quả tài chính của dự án.Yếu tố thứ năm này được xem như là quan trọng nhất và việc phântích tài chính dự án có ảnh hưởng quan trọng đến quyết định đầutư

Hiện nay nước ta đang trong quá trình công nghiệp hoá - hiệnđại hoá Thì các dự án đầu tư xây dựng là rất quan trọng nó tạodựng được cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu chế suất, khu đôthị hiện đại Các dự án đầu tư xây dựng đòi hỏi vốn lớn, thời gianthu hồi vốn lâu nên việc xem xét, phân tích hiệu quả kinh tế của nó

là rất quan trọng, nên em đã chọn đề tài về phân tích tài chính dự

án đầu tư xây dựng nhằm phân tích được thực trạng của phân tíchtài chính dự án hiện nay và đưa ra một số giải pháp nhằm hoànthiện hơn cho việc phân tích, tránh được những thất thoát có thể dựbáo được để góp phần giúp chủ đầu tư hay nhà nước đưa ra đượcmột quyết định đầu tư hợp lý hơn

Được thực tập tại Ban quản lý dự án 2 thuộc Công ty đầu tư vàphát triển nhà Hà Nội số 25 là điều kiện tốt nhất để em hoàn thành

đề tài Với việc đi sâu nghiên cứu phân tích hiệu quả đầu tư của dự

án Trung tâm thương mại Đền Lừ thuộc phường Hoàng Văn quận Hoàng Mai-Hà Nội Em sẽ nghiên cứu thực trạng phân tíchtài chính dự án ở công ty, trình bày những giải pháp thực hiện vàcác kiến nghị cho công tác phân tích tài chính dự án tại công ty

Thụ-Chương I Cơ sở lý luận chung về phân tích tài chính dự án.

1 Khái niệm về dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư xây dựng nói riêng.

1.1 khái niệm về dự án đầu tư.

Theo giáo trình Tài chính doanh nghiệp trường KTQD Hà Nội nhàxuất bản thống kê thì dự án đầu tư được định nghĩa như sau: “Dự

án đầu tư là một tập hợp các hoạt động kinh tế đặc thù với các mụctiêu, phương pháp và phương tiện cụ thể để đạt tới một trạng tháimong muốn Nội dung của dự án đầu tư được thể hiện trong luận

chứng kinh tế – kỹ thuật, là văn bản phản ánh trung thực, chính xáckết quả nghiên cứu về thị trường, môi trường kinh tế – kỹ thuật vàmôi trường pháp lý, về tình hình tài chính ”

Hoạt động đầu tư của doanh nghiệp rất đa dạng: Đầu tư tài sản cốđịnh; Đầu tư tài sản lưu động; Đầu tư tài chính Các dạng đầu tưnày phụ thuộc vào khả năng của từng doanh nghiệp

1.2 Khái niệm về dự án đầu tư xây dựng( Dự án đầu tư Bất động sản).

Dự án đầu tư bất động sản là tổng thể các hoạt động dự kiến vớicác nguồn lực và chi phí cần thiết được bố trí theo kế hoạch chặtchẽ với thời gian và địa điểm xác định nhằm tạo ra những kết quả

cụ thể để thực hiện mục tiêu kinh tế – xã hội nhất định

CÁC GIAI ĐOẠN CỦA QUÁ TRÌNH ĐẦU TƯ:

Giai đoạn chuẩn bị đầu tư:

- Lập Dự án đầu tư xây dựng, quyết định đầu tư

Trong giai đoạn này Chủ đầu tư được sự hỗ trợ của đơn vị tưvấn phối hợp hoàn thiện Dự án đầu tư xây dựng, hoàn thiện các thủtục pháp lý về dự án và quyết định đầu tư

Giai đoạn thực hiện đầu tư:

Chính thức thành lập Ban quản lý dự án theo Nghị định18/2003 về quy chế quản lý chất lượng công trình Ban quản lý dự

án chịu trách nhiệm hoàn toàn về chất lượng công trình

a) Giai đoạn 1: (Tổ chức thiết kế và chuẩn bị thực hiện dự án)

- Tổ chức giới thiệu liên hệ với các tổ chức và cá nhân có nhucầu mua nhà, thuê văn phòng làm việc có phương án huy động vốnđầu tư cụ thể

- Thiết kế kỹ thuật thi công công trình

- Thẩm định thiết kế kỹ thuật thi công

- Tổ chức phân chia gói thầu và đấu thầu các hạng mục thicông

- Lựa chọn đơn vị tư vấn giám sát thi công

- Chuẩn bị khởi công công trình

b) Giai đoạn 2: Thi công công trình.

- Kiểm tra hệ thống quản lý chất lượng phù hợp với yêu cầunêu trong hợp đồng giao nhận thầu xây dựng, quy trình và phương

án tự kiểm tra chất lượng của doanh nghiệp xây dựng

- Kiểm tra sự phù hợp về thiết bị thi công và nhân lực củadoanh nghiệp xây dựng được lựa chọn với hồ sơ dự thầu

- Kiểm tra vật liệu, cấu kiện, sản phẩm xây dựng tại hiệntrường thông qua chứng chỉ chất lượng của nơi sản xuất và kết quảthí nghiệm do các phòng thí nghiệm hợp chuẩn thực hiện

- Kiểm tra các thiết bị thi công, biện pháp thi công, biện pháp antoàn lao động

- Kiểm tra, kiểm định chất lượng, khối lượng, tiến độ thicông và các sản phẩm xây dựng.

Chủ trì phối hợp với các bên liên quan giải quyết các vướngmắc phát sinh khi thi công

Chủ trì phối hợp cùng với các bên liên quan tiến hànhnghiệm thu các phần việc, kết cấu che khuất, hạng mục, giai đoạnthi công và toàn bộ công trình

Kết thúc đầu tư đưa dự án vào khai thác:

Nghiệm thu bàn giao công trình cho các hộ dân đã đăng kýmua nhà, tổ chức quản lý công trình theo quy định của nhà nước vềquản lý chung cư, quản lý văn phòng

2 Vai trò và yêu cầu của việc phân tích tài chính dự án đầu tư.

2.1 Vai trò của phân tích tài chính dự án đầu tư.

Hầu hết các dự án đầu tư thì hiệu quả về mặt kinh tế luôn được đặtlên hàng đầu và ở đâu có hiệu quả cao thì các nhà đầu tư sẽ hướngtới Do vậy phân tích tài chính dự án là một nội dung quan trọngtrong quá trình soạn thảo dự án, mục đích của phân tích tài chính

dự án là nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về măt tài chínhthông qua việc xem xét: thứ nhất là xem xét nhu cầu và sự cungứng các nguồn lực về vốn cả về quy mô và đảm bảo đúng thờiđiểm cần huy động để thực hiện có hiệu quả dự án đầu tư, phải xác

định rõ quy mô đầu tư, cơ cấu các loại vốn và các nguồn huy động;thứ hai là xem xét tình hình, kết quả và hiệu quả hoạt động của dự

án trên phương diện hạch toán kinh tế của đơn vị thực hiện dự án.Cần xem xét những chi phí thực hiện từ khi soạn thảo dự án cho tớikhi kết thúc dự án đưa dự án vào sử dụng, xem xét các lợi ích màđơn vị thực hiện dự án thu đựơc do thực hiện dự án

Kết quả của của quá trình phân tích trên là căn cứ để chủ đầu tưquyết định có nên đầu tư hay không? Hiệu quả càng cao sẽ càngthu hút các nhà đầu tư bởi mối quan tâm chủ yếu của họ là manglại lợi nhuận

2.2 Yêu cầu của việc phân tích tài chính dự án đầu tư.

Yêu cầu của việc thẩm định dự án đầu tư bao gồm:

- Nắm vững các chủ trương, chính sách phát triển kinh tế của Nhànước, ngành địa phương và quy chế quản lý kinh tế, quản lý đầu tưxây dựng cơ bản của Nhà nước

- Nắm chắc tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh, tài chính củadoanh nghiệp, các mối quan hệ làm ăn của doanh nghiệp

- Nắm bắt được tình hình kinh tế, chính trị, xã hội của thế giới, khuvực, của nước có liên quan đến việc thực hiện dự án

- Nghiên cứu và kiểm tra một cách khách quan, khoa học và toàndiện về nội dung dự án và tình hình sử dụng vốn, có sự phối hợpgiữa các cơ quan chuyên môn và chuyên gia để đưa ra các nhận xét

và kết luận, kiến nghị chính xác

3.Những điểm lưu ý khi tiến hành phân tích tài chính dự án đầu tư.

3.1.Giá trị thời gian của tiền

Trong quá trình phân tích tài chính dự án, để tổng hợp cáckhoản chi phí có liên quan đến việc thực hiện dự án và những lợiích thu được từ những dự án phải sử dụng đơn vị tiền tệ Tất cảnhững khoản chi phí và thu nhập này luôn xảy ra ở những thờiđiểm khác nhau Tiền chịu ảnh hưởng của các yếu tố:lạm phát, cácyếu tố ngẫu nhiên và do thuộc tính vận động và khả năng sinh lợicủa của đồng tiền do vậy có giá trị theo thời gian, nên khi so sánhtổng hợp hoặc tính các chỉ tiêu bình quân của các khoản tiền phátsinh trong những khoảng thời gian khác nhau cần phải tính chuyểnchúng về cùng một mặt bằng thời gian thông qua việc sử dụng tỉsuất “r” Mặt bằng này có thể là ở một thời đoạn nào đó (đầu thời

kỳ phân tích, cuối thời kỳ phân tích hoặc một năm,một quý, mộttháng) Việc lựa chọn năm, quý, tháng nào đó của thời kỳ phân tíchnào đó cần căn cứ vào từng trường hợp cụ thể làm sao vừa đơngiản việc tính toán, vừa đảm bảo tính so sánh theo cùng một mặtbằng thời gian của các khoản tiền đưa ra so sánh, tổng hợp

Có thể quy ước nếu gọi năm đầu của thời kỳ phân tích là hiệntại thì các năm tiếp theo sau đó là tương lai so với năm đầu Nếugọi năm cuối cùng của thời kỳ phân tích là tương lai thì các năm

trước năm cuối sẽ là hiện tại so với năm cuối Nếu xét quan hệgiữa hai năm trong thời kỳ phân tích thì quy ước năm trước là hiệntại và năm sau là tương lai so với năm trước Như vậy, tương quangiữa hiện tại và tương lai chỉ là tương đối

Công thức tính chuyển cac khoản phát sinh trong các thời đoạncủa thời kỳ phân tích về cùng một mặt bằng thời gian ở hiện tạihoặc tương lai đầu thời kỳ phân tích hoạc cuối thời kỳ phân tíchnhư sau:

(1+r)n là hệ số tính kép hoặc hệ số tương lai hoá giá trị tiền tệ dùng

để chuyển một khoản tiền từ giá trị ở mặt bằng thời gian hiện tại vềmặt bằng thời gian tương lai

n: Số thời đoạn (năm, quý, tháng) phải tính chuyển.

r: Tỷ suất tính kép trong công thức (1) và tỷ suất chiết khấu trongcông thức (2) hay gọi chung là tỷ suất sử dụng để tính chuyển Nóluôn luôn được hiểu là lãi suất ghép (nếu không có ghi chú) Trongtrường hợp tỷ suất có thay đổi trong thời kỳ phân tích, khi đó côngthức (1) và (2) có thể chuyển thành như sau:

- Trong trường hợp tính chuyển các khoản tiền phát sinh trongtừng thời đoạn của thời kỳ phân tích về cùng một mặt bằng thờigian hiện tại hoặc tương lai:

Nếu các khoản tiền(A1, An) được phát sinh vào đầu các thời đoạncủa thời kỳ phân tích:

1

) 1 (

Trong trường dòng tiền phân bố đều, phát sinh đều đặn qua mỗithời đoạn là hằng số A:

PV= A ( 1 ) 1

1 ) 1

Phải tuỳ thuộc từng điều kiện cụ thể của từng dự án mới có thểxác định được tỷ suất “r”:

Nếu vay vốn để đầu tư thì r là lãi suất vay

Nếu vay từ nhiều nguồn với lãi suất khác nhau thì r là lãi suất vaybình quân tư các nguồn

Nếu đầu tư ban đầu bằng nhiều nguồn vốn khác nhau thi r la lãisuất bình quân của các nguồn đó

Nếu vay theo nhiều kỳ hạn khác nhau thì phải chuyển các khoảnvay về cùng một kỳ hạn

Nếu vốn đầu tư do ngân sách cấp thì r là tỷ suất lợi nhuận địnhmức do nha nước qui định

Nếu góp cổ phần để đầu tư thì r là lợi tức cổ phần

Nếu vốn liên doanh thì r là tỷ lệ lãi suất do các bên liên doanh thoảthuận

Nếu sử dụng vốn tự có để đầu tư thi r bao hàm cả tỷ lệ lạm phát vàmức chi phí cơ hội

3.3 Xác định thời điểm tính toán.

Xác định thời điểm tính toán cũng phụ thuộc vào từng dự án.Đối với dự án có qui mô vừa và nhỏ, thời gian thực hiện không dàithì thời điểm được chọn để phân tích là thời điểm bắt đầu thực hiệnđầu tư Còn đối với các dự án có qui mô lớn thời gian thực hiện dàithì thời điểm được chọn là thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt

động Các khoản thu chi phát sinh trong giai đoạn hoạt động đượctính chuyển về năm được chọn làm thời điểm tính toán thông quaviệc tính giá trị hiện tại.

4 Nội dung phân tích tài chính dự án.

4.1 Xác định tổng mức vốn đầu tư.

Việc tích toán chính xác tổng mức vốn đầu tư là một nội dungquan trọng đầu tiên cần xem xét khi tiến hành phân tích tài chính

dự án và nhất là tính khả thi của dự án nếu tính tổng mức vốn đầu

tư quá cao ảnh hưởng tới việc phân tích hiệu quả dự án, còn nếuquá thấp thì dự án không thực hiện được

Tổng mức vốn đầu tư của dự án bao gồm toàn bộ số vốn cầnthiết tư quá trình lập dự án đến khi đưa dự án vào hoạt động đượcchia ra làm hai loại vốn cố định và vốn lưu động ban đầu Nếu làmột dự án đầu tư xây dựng thì nó bao gồm các khoản mục sau:

Chi phí chuẩn bị: là chi phí trước khi thực hiện dự án như chiphi lập dự án, chi phi tư vấn khảo sát thiết kế, ch phí quản lý

dự án, chi phí đào tạo huấn luyện

Chi phí xây lắp: Chi phí để có mặt bằng, chi phi xây dựng kếtcấu hạ tầng, chi phí xây dựng công trình

Chi phí lắp đặt thiết bị: Hệ thống điện, nước, thang máy, điềuhoà, gar

Chi phí khác

Dự phòng phí

Lãi vay ngân hàng.

Các khoản chi phí này được tích theo định mức và đơn giá donhà nước qui định phụ thuộc vào loại công trình, địa điểmxây dựng Tổng mức vốn đầu tư dự tính cuả dự án cần đựơcxem xét theo từng giai đoạn cảu quá trình đầu tư( Chuẩn bịđầu tư, thực hiện đầu tư, kết thúc đầu tư) và được xác định rõbằng tiền Việt Nam, ngoại tệ, hiện vật hoặc bằng tài sảnkhác

4.2 Các nguồn tài trợ dự án, khả năng cung cấp đủ vốn kể

cả về số lượng cũng như thời điểm huy động.

Các nguồn tài trợ dự án rất phong phú Nó phụ thuộc vào khảnăng nhanh nhạy cuả nhà quản lý nhằm huy động được nhiều vốnnhất với chất lượng tốt nhất Mặt khác khả năng huy động còn phụthuộc vào tiềm lực tài chính cũng như uy tín của doanh nghiệp trênthị trường Đồng thời loại hình doanh nghiệp cũng là một yếu tốtác động rất lớn trong việc phát triển kênh huy động Nhìn chungnguồn vốn bao gồm những nguồn cơ bản sau:

Vốn chiếm dụng.

Vốn Cổ phần

Vốn đầu tư trực tiếp

Vốn liên doanh, liên kết

Tiếp theo cần so sánh nhu cầu về vốn với khả năng cung ứng

đủ vốn tại mỗi giai đoạn của quá trình đầu tư Nếu khả năng lớnhơn hay đáp ứng đủ nhu cầu thì dự án được chấp nhận Nếu khôngthể đảm bảo đủ vốn thì nhất thiết cần giảm qui mô dự án, hay liênyêu cầu liên kết với các đơn vị hay cá nhân cùng tham gia quátrình đầu tư Nếu không cần tiến hành đầu tư theo từng giai đoạncủa toàn bộ dự án nhưng phải tiến hành qui hoặch tổng thể và tiếnhành phân chia các gói đầu tư sao cho cuối cùng đạt được mụcđích của quy hoạch tổng thể đã nghiên cứu

Xác định được các nguồn tài trợ là một công việc quan trọng

huy động nguồn nào với số lượng bao nhiêu để tiết kiệm tối ưunhất chi phí về vốn Sử dụng các công cụ để lập tiến độ vốn huyđộng cho từng năm, từng giai đoạn của qúa trình đầu tư Lập tiến

độ huy động vốn phải tính tới lượng tiền tệ thực cần huy độnghàng năm cần tính tới cả yếu tố lạm phát

4.3 Lập báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm và từng giai đoạn của đời dự án.

Các báo cáo tài chính giúp cho chủ đầu tư nhìn nhận được tìnhhình hoạt động tài chính của dự án sau này Đồng thời nó là nguồn

số liệu giúp các nhà hoạch định tính toán và phân tích các chỉ tiêunhằm phục vụ cho công việc phân tích tài chính dự án Do vậy tacần đi lập các báo cáo tài chính sau:

4.3.1 Ước tính doanh thu tư hoạt động của dự án.

Doanh thu từ hoạt động của dự án bao gồm doanh thu do báncác sản phẩm và dịch vụ Với dự án đâu tư xây dựng thì doanh thubao gồm từ việc bán hay cho thuê căn hộ, bán hay cho thuê vănphòng, các dịch vụ quản lý bất động sản, dịch vụ tư vấn bán vàpháp lý

Ước tính các khoản doanh thu này phải dựa trên những nghiêncứu thị trường quanh khu vực dự án nhằm dự báo các nhu cầu hiệntại và tương lai với số lượng cần cung cấp là bao nhiêu Không nênước tính một cách định tính cần có một phương pháp nghiên cứuphù hợp với dự án cũng như thị trường dự án

Cần đưa ra các biện pháp phòng ngừa trong trường hợp doanhthu giảm do thị trường khủng hoảng Cũng như luôn đảm bảo mộtchính sách tốt với khách hàng nhằm đảm bảo được khoản thu dựtính từ doanh thu và nâng cao được uy tín của doanh nghiệp làmtăng giá trị vô hình của doanh nghiệp.

4.3.2 Ước tính chi phí sản xuất.

Chỉ tiêu này rất quan trọng nó dễ gây thất thoát, cần đựơc theodõi thừơng xuyên và được tính cho từng năm Trong các dự án đầu

tư xây dựng thì chi phí sản xuất ngoài chi phí xây dựng công trìnhthì còn có chi phí quản lý vận hành công trình sau khi đưa vào sửdụng nó bao gồm các khoản chi phí cơ bản sau:

Chi phí xây dựng công trình

Chi phí khấu hao

Chi phí quản lý vận hành

Phí duy tu bão dưỡng các trang thiết bị

Phí duy tu bão dưỡng phần diện tích và không gian thuộc sởhữu chung

Quản lý bảo quản hồ sơ nhà

Phí kiểm tra đôn đốc các đối tượng có liên quan trong việcthực hiện nội qui , qui chế

Phí khác

Phí các công việc dịch vụ

Khấu hao là một yếu tố của chi phí sản xuất Mức khấu hao

có ảnh hưởng rất lớn đến thuế thu nhập phải nộp nó còn ảnhhưởng rất lớn đến thời gian thu hồi vốn, thu hồi vốn nhanhhay chậm phụ thuộc rất nhiều vào thời gian khấu hao mứckhấu hao hiện nay có các phương pháp tính khấu hao sau:

 Khấu hao đều hay khấu hao tuyến tinh

 Khấu hao giảm dần theo giá trị còn lại

 Khấu hao theo tổng số các số thứ tự năm

 Khấu hao theo hệ số vốn chìm

 Khấu hao theo đơn vị sản lượng

 Khấu hao theo mức độ cạn kiệt của tài nguyên

Trong các dự án đầu tư xây dựng thì thường sử dụng phươngpháp khấu hao theo đường thẳng và thời gian khấu hao tương đốidài làm cho thời gian thu hồi vốn chậm Các dự án được phép khấuhao nhanh nhưng không thể nhanh gấp hai lần thời gian khấu haobình thường do nhà nước qui định

4.3.3 Dự tính lãi lỗ của dự án.

Khi ta đã ước tính được tổng doanh thu và tổng chi phí cho từngnăm thì từ đó ta lập được bảng ước tính lãi lỗ cho từng năm củađời dự án Đây là một chỉ tiêu giúp phản ánh hiệu quả của hoạtđộng sản xuất, dịch vụ mà dự án hoạt động trong từng năm Có thểcho phép lỗ ở trong một giai đoạn nào đó nhưng xét về tổng thể thì

dự án phải làm có lãi có như vậy mới có thể thu hồi vốn của dự án

được Trong những năm đầu mức lãi càng cao thì càng tốt vì cónhư vậy thời gian thu hồi vốn nhanh, vốn tiền tệ được quay vòngnhanh hơn.

Trong dự án đầu tư bất động sản thì việc bán nhà càng nhanh vàcho thuê các hợp đồng càng dài hạn thì hiệu quả của dự án càngcao Tránh được các rủi ro của thị trường cũng như ảnh hưởng củathời gian tới quyết định của khách hàng

4.3.4 Bảng dự trù cân đối kế toán của dự án.

Bảng dự trù cân đối kế toán là một hình thức biểu hiện tình trạngtài chính của dự án thông qua việc cân đối giữa tài sản và nguồnvốn của từng năm hoạt động của dự án Khả năng cân bằng về tàichính được thể hiện qua bảng cân đối kế toán dự trù

4.3.5 Dự tính cân đối thu chi.

Dự tính cân đối thu chi là một mục tiêu quan trọng của phân tíchtài chính dự án.Trước hết cần phân biệt giữa doanh thu và khoảnthu, giữa khoản mua và khoản chi trước khi xây dựng bản cân đốithu chi của dự án

Doanh thu là giá trị hàng hoá bán được phản ánh trong tài khoảnthu nhưng có thể chưa được thanh toán Khoản thu là giá trị hànghoá đã được thanh toán Khoản mua là giá trị mua vào nhưng cóthể chưa trả tiền được phản ánh trong tài khoản nợ Khoản chi làgiá trị hàng hoá mua đã trả tiền

Như vậy, thu nhập là chênh lệch giữa doanh thu và các khoản muatại thời điểm xem xét còn dòng tiền là chênh lệch giữa khoản thu

và khoản chi tại thời điểm xem xét Bởi vậy, giá trị dòng tiền tệròng tại một thời điểm nào đó có thể khác với thu nhập của dự ántại một thời điểm nào đó (có thể xảy ra thu nhập > 0 nhưng dòngtiền tệ ròng lại < 0)

Trên thực tế phân tích tài dự án hiện nay, sự chênh lệch này chưađược tính tới, tức là chưa phân tích được, tức là chưa phản ánhđúng tình trạng thực tế của dự án

Song nếu biết được giá trị hàng hoá bán ra trong một giai đoạn vàcũng biết được giá trị của tài khoản thu vào đầu và cuối kỳ ta cóthể tính được các khoản thu như sau:

Khoản thu

trong kỳ =

Doanh thutrong kỳ +

Chênh lệch khoản phảithu đầu kỳ và cuối kỳ

4.4 Các chỉ tiêu phản ánh mặt tài chính của dự án.

4.4.1 Đánh giá năng lực tài chính của doanh nghiệp.

Hệ số vốn tự có so với vốn đi vay Hệ số này tốt nhất là bằng

1 Với những dự án có triển vọng, và hiệu quả của nó là hiển nhiênthì hệ số này có thể nhỏ hơn 1 nhưng luôn đảm bảo ở mức 2/3 là

dự án được thuận lợi

Tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư lớn hơn hoặc bằng 50%.Đối với các dự án có triển vọng và hiệu quả của nó là rõ ràng thì tỷ

lệ này có thể nhỏ hơn 50%

Với các dự án đầu tư Bất động sản thì vốn còn được huy động

từ khách hàng khi họ thanh toán trả trước Thì các tỷ số trên vốnvay chỉ được xem xét là vay của các trung gian tài chính Vậy khiđánh giá các tỷ số trên phải xét đến khả năng thực sự có thể huyđộng được tiền trả trước của khách hàng

Cần phân tích các tài sản có tính thanh khoản cao của doanhnghiệp, sau đó phân tích sự luân chuyển nguồn vốn trong năm.Chính điều này nó sẽ đánh giá khả năng sử dụng vốn của doanhnghiệp

4.4.2 Giá trị hiện tại ròng và giá trị tương lai ròng.

Giá trị hiện tại ròng(NPV): Là tổng lãi ròng của cả đời dự

án được chiết khấu về năm hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu đượcxác định phù hợp

r

C B

0 ( 1 )

Bi : Lợi ích năm i của dự án; tất cả những gì mà dự án thu được nó

có thể lad doanh thu thuần, giá trị thanh lý tài sản ở các thời điểmtrung gian, vốn lưu động được thu về ở cuối đời dự án

Ci : Chi phí của dự án năm i bao gồm tất cả các những gì dự ánban đầu bỏ ra, nó có thể là chi phí vốn ban đầu để tạo ra TSLĐ ở

thời điểm ban đầu và tạo ra các TSCĐ ở thời điểm trung gian, chiphí hàng năm của dự án không boa gồm khấu hao.

r : tỷ lệ chiết khấu

n : năm hoạt động của dự án(tuổi thọ kinh tế cuả dự án)

i : là thời điểm năm thứ i

Dự án được chấp nhận khi NPV>= 0 Khi đó tổng các khoản thucủa dự án sẽ lớn hơn hoặc bằng tổng khoản chi của dự án khi đãqui đổi về cùng một mặt bằng hiện tại

Dự án không được chấp nhận khi NPV< 0 Khi đó tổng cáckhoản thu của dự án sẽ nhỏ hơn tổng khoản chi của dự án khi đãqui đổi về cùng một mặt bằng hiện tại

Trong trường hợp lựa chọn nhiều phương án thì dự án nào cóNPV lớn nhất sẽ được chọn Khi hai dự án có NPV bằng nhau thìphương án có giá trị hiện tại của chi phí nhỏ nhất sẽ được chọn

Ưu nhược điểm của chỉ tiêu NPV:

Ưu điểm: Chỉ tiêu NPV được sử dụng như tiêu chuẩn tốt nhất đểchọn lựa một dự án khi có nhiều dự án khác nhau trong trườnghợp không có hạn chế về nguồn vốn và tuổi đời của đối tượng củacác phương án là như nhau Mặt khác chỉ tiêu này phản ánh qui

mô tiền lãi của cả đời dự án

Nhược điểm: Phụ thuộc nhiều vào tỷ lệ chiết khấu mà tỷ lệ nàyrất khó xác định trong điều kiện thị trường vốn biến động Ngoài

ra việc dự kiến các dòng thu – chi của dự án không phải lúc nàocũng thực hiện được

Giá trị tương lai ròng: là lãi ròng của cả đời dự án tích luỹ về

năm tương lai cuối cùng theo một tỷ lệ tích luỹ nhất định

(

NFV>= 0 thì dự án được chọn Khi đó tổng các khoản thu của dự

án sẽ lớn hơn hoặc bằng tổng khoản chi của dự án khi đã qui đổi vềcùng một mặt bằng tương lai

NFV< 0 thì dự án không được chọn Khi đó tổng các khoản thucủa dự án sẽ nhỏ hơn tổng khoản chi của dự án khi đã qui đổi vềcùng một mặt bằng tương lai

Trường hợp có nhiều phương án lựa chọn thì phương án nào cóNFV lớn nhất sẽ được chọn Nếu các phương án có NFV bằngnhau thì phương án nào có giá trị tương lai của chi phí nhỏ nhất sẽđược chọn

Ưu nhược điểm của NFV cũng tương tự như đối với NPV NFV

có thể chuyển thành NPV theo công thức sau

NPV= r n

NFV

) 1

( 

Giá trị hiện tại hàng năm là giá trị hiện tại thuần được phân

phối đều trong kỳ phân tích

) 1

r r

PA nào mà có AV lớn hơn được chọn lựa về tài chính

PA nào có AVmax là PA tốt nhất về tài chính

Nếu PA có thu nhập như nhau thì PA nào có chi phí hiện tại hàngnăm nhỏ nhất là PA tốt nhất về mặt tài chính

Ưu nhược điểm của AV

+ Ưu điểm: chỉ tiêu này có thể so sánh giữa các PA có tuổi thọkhác, có nhiều lần bổ sung không giống nhau

+ Nhược điểm: Kết quả tính toán phụ thuộc vào nhiều tỷ lệ chiếtkhấu để lựa chọn tính toán và cũng thấy hiệu quả sử dụng mộtđồng vốn

4.4.3 Tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư (Rate of Return).

Hệ số tuần hoàn vốn nói lên mức độ thu hồi vốn đâu tư ban đầu từlợi nhuận thuần thu được hàng năm Chỉ tiêu này được tính nhưsau:

Nếu tính cho từng năm hoạt động (ký hiệu RR i)

RR i =

0

Iv

W iPV

Trong đó:

WiPV là lợi nhuận thuần thu được năm i tính theo mặt bằng hiện tại(tính theo thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động)

Iv 0 là vốn đầu tư tại thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động

RR i có tác dụng so sánh giữa các năm của đời dự án(ký hiệu _

Trong thực tế (trong nghiên cứu tiền khả thi) để tính RR người ta

có thể lấy lợi nhuận thuần của một năm hoạt động ở mức trungbình trong đời dự án và áp dụng công thức tính rr giản đơn(khôngxét đến yếu tố thời gian của tiền) sau đây:

r C r B

0

0

) 1 (

) 1 (

- Có nhiều PA chọn lựa thì BCR là một tiêu chuẩn để xếp hạng

PA, xếp vị trí cao hơn cho PA có BCR lớn hơn

- Ưu điểm: cho biết hiệu quả của đồng vốn bỏ ra

- Hạn chế: phụ thuộc vào tỷ lệ chiết khấu lựa chọn để tínhtoán- đây là chỉ tiêu đánh giá tương đối, dễ dẫn đến bỏ qua

PA có NPV lớn Thông thường NPV càng lớn thì BCRcàngnhỏ Do đó việc sử dụng chỉ tiêu này nên kết hợp với các chỉtiêu khác

- NPV lớn hay nhỏ phụ thuộc vào quan hệ về lợ ích và chi phícủa người đánh giá, vì vậy khi lựa chọn phải biết đánh giá vềlợi ích và chi phí tài chính

4.4.5 Thời gian thu hồi vốn đầu tư(T).

Là số năm cần hoạt động của dự án để lợi nhuận và khấu hao thuđược vừa đủ để hoàn trả vốn đầu tư ban đầu Thường sử dụng haikhái niêm về thời gian thu hồi vốn là thời hạn thu hồi giản đơn vàthời hạn thu hồi vốn động

 Thời hạn thu hồi vốn giản đơn (t) không tính đến giá trị tiền

tệ theo thời gian:

t = F KD

K: Vốn đầu tư cho dự án

F: Lợi nhuận

 Thời gian thu hồi vốn động (T) : là thời hạn thu hồi vốn cótính đến giá trị của tiền theo thời gian tính chuyển các dònglợi nhuận

4.4.6 Hệ số hoàn vốn nội bộ(IRR).

Đây là tỷ lệ chiết khấu mà tại đó NPV của dự án bằng không

Tỷ lệ IRR dùng để thẩm định và ra quyết định đầu tư Dự án đượclựa chọn để đầu tư phải có IRR > lãi suất chiết khấu Trong đó lãisuất chiết khấu bao gồm lãi cho vay của Ngân hàng cộng với tỷ lệlạm phát và rủi ro của khoản cho vay

Có nhiều cách tính IRR, trong đó người ta thường dùng cáchtính nội suy để tính dựa vào công thức tính NPV

NPV1

NPV1 - NPV2

R1 : là lãi suất làm cho NPV1 tiến gần đến 0+

R2 : là lãi suất làm cho NPV2 tiến gần đến

0-R2 > R1 : 0-R2- R1  0,5 %

Lưu ý: Các tiêu chuẩn để chấp nhận dự án ở đây cũng phụ

thuộc vào điều kiện không gian, thời gian cụ thể và có thể thay đổikhi không gian và thời gian phân tích thay đổi

Dự án sẽ được chấp nhận khi IRR có tỷ lệ lớn hơn lãi suất

Trong trường hợp các dự án loại bỏ nhau thi dự án nào cóIRR lớn nhất sẽ được chọn.

4.4.7 Điểm hoà vốn.

Điểm hoà vốn là điểm tại đó doanh thu bằng chi phí bỏ ra.Điểm hoà vốn được tính cho một năm và thường tính ở năm đơn vịhoạt động sản xuất kinh doanh ổn định Điểm hoà vốn cho biết khảnăng sinh lời và mức độ an toàn của dự án thông qua các chỉ tiêu

Điểm hoà vốn lý thuyết ( Đlt )

Trong đó: D : Doanh thu

Đ Đ : Tổng định phí Đlt = B : Tổng biến phí

1 - B /D

Đ - KHCB

Đtt =

D - B Điểm hoà vốn trả nợ ( Đtn )

Đ - KH - Nợ gốc - Ttt ( Ttt : Thuế lợi tức ) Đtn =

4.4.5 Phân tích độ nhạy của dự án.

Thực chất là việc phân tích những thay đổi bất lợi cho dự án (giá cả, chi phí đầu tư, doanh thu ) làm ảnh hưởng đến IRR vàNPV

Trong thực tế, khi tính độ nhạy cảm của dự án, người ta chocác biến số thay đổi1% so với phương án lựa chọn ban đầu và tínhNPV và IRR thay đổi bao nhiêu %

- ý nghĩa của việc phân tích độ nhậy cảm của dự án là giúpcho Ngân hàng có thể khoanh được hành lang an toàn cho sự đầu

tư của doanh nghiệp

Để đánh giá độ an toàn về nguồn vốn của dự án cần chú ý cácđiểm sau:

Các nguồn vốn huy động phải được đảm bảo không chỉ về sốlượng và cần phải phù hợp với tiến độ phân bổ vốn phụ thuộc vàotiến độ thực hiện dự án Tránh gây lãng phí trong sử dụng vốn dokhông huy đông đúng thời điểm

Có sự đảm báo về tính pháp lý của nguồn vốn và cơ sở thực tiếncủa những nguồn vốn huy động

Phân tích các điều kiện cho vay vốn, hình thức thanh toán và khảnăng trả nợ

Ngoài ra trong việc huy động vốn cần đảm bảo tỷ lệ hợp lý giữavốn tự có( bao gồm cả vốn góp cổ phần, vốn liên doanh, vốn muanhà, thuê nhà trả trước) và vốn đi vay đảm bảo tỷ lệ này >= 1.Trong trường hợp dự án có khả năng sinh lời cao thì tỷ lệ này cóthể nhỏ hơn 1

(Ghi chú: Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án ở trên được tham khảo ở Giáo trình lập dự án đầu tư Nhà xuất bản khoa học

và kỹ thuật.)

Chương 2 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư

Trung tâm thương mại Đền Lừ

1 Giới thiệu chung về dự án.

Căn cứ pháp lý đầu tư.

- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 củaQuốc Hội khoá XI, kỳ họp thứ 4 nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩaViệt Nam;

- Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 7/02/2005 của Chínhphủ về Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;

- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chínhphủ về Quản lý chất lượng công trình xây dựng;

- Thông báo số 288/SĐCNĐ-ĐKTK ngày 25/6/2003 của SởĐịa Chính - Nhà đất Hà nội (nay là Sở Tài nguyên Môi trường vàNhà đất Hà nội) về việc bổ sung hồ sơ sử dụng đất.

- Hợp đồng thuê đất số 254-245/ĐC-NĐ-HĐTĐ ngày09/9/1999 giữa của Sở Địa Chính - Nhà đất Hà nội (nay là Sở Tàinguyên Môi trường và Nhà đất Hà nội) với Công ty xây dựngThanh niên Hà nội (nay là Công ty Đầu tư và Phát triển Nhà Hànội số 25), kèm theo trích lục bản đồ do Công ty Địa chính Hà nộilập ngày 07/01/2003

- Công văn số 1332/UB-XDĐT ngày 13/4/2005 của UBNDThành phố Hà Nội về việc lập dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp vănphòng- Nhà ở cao tầng để bán tại khu đất số 156 ngõ Xã Đàn 2 -quận Đống Đa - Hà nội

- Công văn số 1953/QHKT-P2 ngày 20/9/2004 và công văn

số 2324/QHKT-P2 ngày 01/11/2004 của Sở Quy hoạch - Kiến trúc

Hà nội về việc trả lời Quy hoạch TMB và phương án kiến trúccông trình Văn phòng - Nhà ở cao tầng để bán tại khu đất số 156ngõ Xã Đàn 2 - quận Đống Đa - Hà nội

- Công văn số 600/QHKT-P2 ngày 28/3/2005 của Sở Quyhoạch Kiến trúc Hà Nội về việc quy hoạch tổng mặt bằng và thiết

kế công trình Tổ hợp văn phòng - Nhà ở cao tầng để bán tại khuđất số 156 ngõ Xã Đàn 2- quận Đống Đa- Hà nội

- Công văn số 709/VQH-T1 ngày 29/10/2004 của Viện quyhoạch xây dựng Hà nội về việc cung cấp số liệu kỹ thuật tại khuđất số 156 ngõ Xã Đàn 2 - quận Đống Đa - Hà nội.

- Công văn số 135/2004/ĐLĐĐ ngày 11/11/2004 của Điệnlực Đống Đa (thuộc Công ty điện lực Hà nội) về việc thoả thuậncấp nguồn điện cho dự án Tổ hợp văn phòng - Nhà ở cao tầng đểbán tại khu đất số 156 ngõ Xã Đàn 2 - quận Đống Đa - Hà nội

- Công văn số 2319/KDNS-KT ngày 18/11/2004 của Công tyKinh doanh nước sạch HN về việc thoả thuận cấp nước cho dự án

Tổ hợp văn phòng - Nhà ở cao tầng để bán tại khu đất số 156 ngõ

Xã Đàn 2 - quận Đống Đa - Hà nội

- Công văn số 990/CTTN ngày 10/11/2004 của Công tyThoát nước Hà nội về việc thoả thuận thoát nước cho dự án Tổ hợpvăn phòng - Nhà ở cao tầng để bán tại khu đất số 156 ngõ Xã Đàn

2 - quận Đống Đa - Hà nội

- Công văn số 22/TNMTNĐ-QLMT,KT&TV ngày05/01/2005 của Sở Tái nguyên Môi trường và Nhà đất Hà nội vềviệc thoả thuận về môi trường cho dự án Tổ hợp văn phòng - Nhà

ở cao tầng để bán tại khu đất số 156 ngõ Xã Đàn 2 - quận Đống Đa

- Hà nội

- Công văn số 416 CV.DA/PC23 ngày 15/11/2004 của Công

an Thành phố Hà nội về việc thoả thuận PCCC cho dự án Tổ hợp

văn phòng - Nhà ở cao tầng để bán tại khu đất số 156 ngõ Xã Đàn

2 - quận Đống Đa - Hà nội

- Bản đồ hiện trạng khu đất TL 1/500 do Công ty Địa chính

Hà nội lập ngày 02/01/2003 kèm theo xác nhận của UBND phườngNam Đồng ngày 05/8/2004

- Bản vẽ xác định chỉ giới đường đỏ do Viện Quy hoạch Xâydựng Hà nội lập ngày 17/5/2003 được Sở Quy hoạch - Kiến trúc

Hà nội chấp thuận ngày 17/5/2003

- Bản vẽ Quy hoạch mặt bằng QH-01/01 tỷ lệ 1/500 do Công

ty Cổ phần tư vấn quy hoạch - kiến trúc Phương Đông lập tháng10/2004 được Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội chấp thuận ngày01/11/2004 kèm theo công văn số 2324/QHKT-P2 ngày01/11/2004

- Báo cáo khảo sát địa chất công trình

- Quy chuẩn Xây dựng Việt nam và các văn bản quy địnhhiện hành

Sự cần thiết phải đầu tư.

Khu di dân Đền Lừ II thuộc phường Hoàng Văn Thụ, quậnHoàng Mai có diện tích 205.263 m2 đã được Thành phố đầu tư xâydựng với hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và các hạng mục nhà ở và hạtầng xã hội đã được đi vào sử dụng Tuy nhiên hiện nay tại khu đấtdành cho thương nghiệp (đất ký hiệu TN ) trong khu di dân Đền

Lừ II vẫn chưa được xây dựng theo quy hoạch vì vậy dân cư khuvực này chưa có khu dịch vụ thương mại và mua bán.

Trung tâm thương mại Đền Lừ được xây dựng và đưa vào hoạtđộng sẽ góp phần hoàn thiện đồng bộ hạ tầng xã hội cho khu vựctheo quy hoạch đã được UBND thành phố phê duyệt Tạo ra cảnhquan và môi trường đẹp cho toàn khu vực sẽ góp phần nâng cao và

ổn định đời sống nhân dân đồng thời thực hiện theo chủ trương của

chính phủ theo điều 29, Nghị định 22/1998/NĐ-CP “ Điều kiện bắt buộc phải có cho khu tái định cư là: Khu tái định cư phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng ở đô thị quy hoạch nông thôn Trước khi bố trí đất cho các hộ dân, khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng thích hợp, phù hợp với thực tế quy hoạch về đất ở, đất xây dựng của địa phương…”

Bởi vậy việc đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại Đền Lừ làrất cần thiết và cấp bách để phục vụ hoàn thiện hạ tầng xã hội theoquy hoạch Tuy nhiên nguồn vốn đầu tư cho công trình lớn đòi hỏiyêu cầu quản lý cao do vậy cần có sự trợ giúp của các doanhnghiệp có khả năng thực hiện nhằm xã hội hoá trong lĩnh vựcthương nghiệp dịch vụ không những giảm áp lực mà còn đem lạinguồn thu cho ngân sách thành phố

Giới thiệu chung.

- Tên dự án: Trung tâm thương mại Đền Lừ.

- Địa điểm xây dựng: Lô đất ký hiệu TN khu di dân Đền Lừ II,

Phường Hoàng Văn Thụ, Quận Hoàng Mai, Hà nội

- Chủ đầu tư: Công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 25

(Handico)

- Đơn vị lập thiết kế cơ sở: Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Trường Thành

- Hình thức đầu tư: Xây dựng mới

- Nguồn vốn: Vốn vay và vốn tự có của doanh nghiệp

- Các chỉ tiêu kỹ thuật

Theo quy hoạch tổng mặt bằng chi tiết tỷ lệ 1/500 được Sở quy

hoạch Kiến trúc Hà nội chấp thuận kèm theo công văn số

 Bậc chịu lửa: Bậc III

2 Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng Trung tâm

thương mại Đền Lừ.

Tổng vốn đầu tư.

CƠ SỞ TÍNH

Chi phí xây lắp và thiết bị :

- Đơn giá XDCB Thành phố Hà nội ban hành kèm theo Quyếtđịnh số 24/1999/QĐ-UB ngày 15/4/1999; Định mức dự toánXDCB ban hành kèm theo Quyết định số 1242/1998/QĐ-BXDngày 25/11/1998

- Đơn giá hạ tầng kỹ thuật cuả Thành phố Hà nội số179/2003/QĐ-UB ngày 27/12/2002 của UBND Thành phố Hànội

Thông báo 02/TBCLLS ngày 1/7/2005 của Liên Sở TCVG

-Sở XD về việc điều chỉnh giá VLXD đối với khối lợng xây lắpthực hiện từ 1/7/2005

Giá chuẩn, suất đầu tư hiện

hành :

- Suất đầu t xây dựng cơ bản do Viện kinh tê XD - Bộ xây dựngban hành năm 2003 và tham khảo các dự án đã thực hiện trênđịa bàn Thành phố Hà nội trong thời gian gần đây

- Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 16/11/2004 của UBNDThành phố Hà nội về việc xác định giá đất và khung giá đất trênđịa bàn Thành phố Hà nội

Các chi phí tư vấn, KTCB

- Thông tư 04/2005/TT-BXD ngày 01/04/2005 của Bộ Xây

dựng hớng dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu t xây dựng

công trình

- Quyết định số 10/2005/QĐ-BXD và số 11/2005/QĐ-BXD

ngày 15/04/2005 của Bộ Xây dựng về việc ban hành định mức

chi phí lập dự án và thiết kế công trình xây dng

49,140,09 1

A Chi phí xây lắp khối nhà ở 9

tầng

52,175,60 0

4,743,23 6

47,432,36 4

1.2 Thảm cỏ 23,250 2,114 21,1361.3 Đất trồng (độ cao 0.5m) 15,520 1,411 14,109

1.4 Cây bóng mát loại vừa