CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ CẤP GCN1.1 Cơ sở khoa học 1.1.1 Khái niệm GCN Ngày 18 tháng 6 năm 2009, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổsung một số điều của các luật liên quan đến đ
Trang 1KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Sinh viên: Nguyễn Thị Hằng Ly
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Khoa : Quản lý đất đai
Giao viên hướng dẫn : Th.s Vũ Lệ Hà
Hà Nội - 2013
Trang 2KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Sinh viên: Nguyễn Thị Hằng Ly
Trang 3Tôi cam đoan nội dung đồ án tốt nghiệp do tôi trực tiếp làm, các thôngtin và số liệu được lấy từ nguồn cung cấp từ Phòng TNMT huyện Thạch Thất.Các cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn được tham khảo tại các tài liệu được liệt
kê tại “Danh mục các tài liệu tham khảo” kem theo khóa luận Bố cục trìnhbày theo hướng dẫn của Trường Đại học TNMT Hà Nội và sự hướng dẫn trựctiếp về nội dung của Th.s Vũ Lệ Hà
Để hoàn thành tốt đồ án tốt nghiệp này, tôi xin chân thành cảm ơn sựgiúp đỡ của gia đình, người thân, bạn bè và đặc biệt là sự dạy bảo tận tình củacác thầy cô Trường Đại học TNMT Hà Nội Đặc biệt, tôi gửi lời cảm ơn đến
cô giao, Th.s Vũ Lệ Hà đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo và giúp tôi hoàn thànhkhóa luận
Để đồ án được hoàn thiện hơn và có thêm những bài học kinh nghiệm,tôi mong các thầy cô có những đóng góp ý kiến để tôi hoàn thiện hơn
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên: Nguyễn Thị Hằng Ly
Trang 41.3 Căn cứ pháp lý 7
1.3.1 Các văn bản pháp lý liên quan đến đăng ký, cấp GCN 7
3.4.1 Tình hình quản lý đất đai 49
3.4.2 Nhận xét chung 51
Hình 3.4 Sơ đồ bộ máy quản lý và trình tự cấp GCN lần đầu của huyện Thạch Thất54 3.5.1 Phòng Tài nguyên và Môi trường 55
3.5.2 Cán bộ địa chính tại cấp xã 56
3.6 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCN huyện Thạch Thất – thành phố Hà Nội 56
3.6.1 Trình tự, thủ tục cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân đối với trường hợp hợp thưc quyền sử dụng đất 57
3.6.2 Cấp GCN đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá QSDĐ 58
3.6.3 Trình tự, thủ tục cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân được giao đất và thuê đất 59
3.7.1 Kết quả đăng ký đất đai, cấp GCN đối với đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thạch Thất 64
3.7.2 Kết quả đăng ký đất đai, cấp GCN đối với đất ở trên địa bàn huyện Thạch Thất 61
1 Kết luận 79
2 Đề nghị 80
DANH SÁCH CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
1 UBND : Ủy bản nhân dân;
2 GCN : Giấy chứng nhận;
3 QSD Đ : Quyền sử dụng đất;
4 TNMT : Tài nguyên môi trường;
Trang 56 CNC : Công nghệ cao.
Trang 61 Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất đai phân theo mục đích sử dụng;
2 Bảng 3.2: Kết quả đăng ký đất đai, cấp GCN đối với đất nông nghiệpqua các năm trong giai đoạn năm 2008 – 2013;
3 Bảng 3.3 Kết quả đăng ký đất đai, cấp GCN đối với đất nông nghiệpcủa các xã trên địa bàn huyện Thạch Thất;
4 Bảng 3.4 Kết quả cấp GCN đối với đất ở qua các năm trong giaiđoạn năm 2008 – 2013;
5 Bảng 3.5 Kết quả đăng ký đất đai, cấp GCN đối với đất ở của các xã
trên huyện Thạch Thất ( Tính đến hết 20130);
6 Bảng 3.6 Các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp GCN đối với đất ở;
7 Bảng 3.7 Kết quả giao GCN đối với đât ở giai đoạn năm 2008-2013;
Trang 71 Hình 3.1 Vị trí địa lý huyện Thạch Thất;
2 Hình 3.2 Biểu đồ cơ cấu kinh tế huyện Thạch Thất;
3 Hình 3.3 Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất huyện Thạch Thất;
4 Hình 3.4 Sơ đồ bộ máy quản lý và trình tự cấp GCN lần đầu củahuyện Thạch Thất;
Trang 8ĐẶT VẤN ĐỀ
1 Tính cấp thiết của đề tài:
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá mà thiên nhiênban tặng cho loài người Bằng lao động trí tuệ của mình, con người tác độngvào đất, tạo ra của cải vật chất nuôi sống bản thân mình Trong sản xuất nôngnghiệp, ruộng đất là tư liệu sản xuất quan trọng nhất và là tư liệu sản xuất đặcbiệt không gì thay thế được Đất đai còn phục vụ cho nhiều mục đích khácnhau, trong cuộc sống con người đất đai còn là nền tảng cho mọi hoạt độngkinh tế, văn hoá, an ninh quốc phòng và các công trình công cộng, Vì vậyđất đai là cơ sở để con người tồn tại và là cơ sở để phát triển các ngành sảnxuất và các hệ thống sinh thái môi trường
Trải qua ngàn đời dựng nước và giữ nước của dân tộc Việt Nam biếtbao thế hệ đã đổ mồ hôi, nước mắt thậm chí cả xương máu của mình để giành
và giữ lấy từng tấc đất thiêng liêng của tổ quốc cho đến hôm nay Do vậy,nhiệm vụ của chúng ta ngày nay là phải biết quản lý và sử dụng đất đai mộtcách hợp lý trên cơ sở khoa học, biết bảo vệ và cải tạo đất, sử dụng đất tiếtkiệm và bền vững
Vì đất đai là tài nguyên có hạn về số lượng cũng như nhu cầu của conngười về lương thực, thực phẩm, nguyên nhiên liệu, ngày càng tăng, đòi hỏimỗi quốc gia sử dụng đất phải dựa trên cơ sở và những nguyên tắc đúng đắn,hợp lý trong việc quản lý tài nguyên đất, nâng cao hiệu quả sử dụng, bảo vệđất, chống sói mòn, thoái hoá đất, giảm độ phì nhiêu của đất do quá trình sửdụng đất gây ra
Trong quá trình vận động và phát triển đời sống kinh tế, xã hội tất yếudẫn đến biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhaunhư: giao đất, thuê đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền
sử dụng đất, Để quản lý đất đai được tốt thì phải đăng ký đất đai, cấp giấy
Trang 9chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữaNhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽtoàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sửdụng đất, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất yên tâm đầu
tư khai thác có hiệu quả trên mảnh đất được giao và chấp hành tốt pháp luậtđất đai
Trong thời kỳ đổi mới ở nước ta tình hình phát triển kinh tế, xã hội diễn
ra mạnh mẽ, chính sách đất đai cũng có sự thay đổi, đã và đang tác động vào
sự vận động của quan hệ đất đai gắn với quá trình sản xuất hàng hoá, quátrình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, quá trình chuyển biến từ nềnkinh tế tập trung quan liêu, bao cấp sang cơ chế thị trường Đất đai tham giavào nền kinh tế thị trường thì tình hình sử dụng đất ở nhiều địa phương có sựbiến động, nhất là khu vực đô thị ven đô
Năm 1980 Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980quy định nội dung quản lý Nhà nước đối với đất đai, tiếp đó là sự ra đời củaLuật đất đai năm 1988 đã đi vào cuộc sống của người dân nhưng đã bộc lộnhiều thiếu sót Luật đất đai năm 1993 được ra đời trên nền tảng Hiến pháp
1992, nhằm đưa ra những biện pháp cụ thể, khắc phục những hạn chế củaLuật đất đai 1988 và phù hợp với công tác quản lý đất đai trong thời kỳ mới
Việc đăng ký đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (goi chung là GCN) lập hồ sơ địachính (HSĐC) là việc làm hết sức quan trọng và cần thiết hiện nay khi Nhànước giao đất ổn định lâu dài cho các đối tượng sử dụng đất Đây là một trong
13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, được ghi nhận tại Điều 6 của Luậtđất đai năm 2003 (được sửa đổi năm 2009), là cơ sở pháp lý để Nhà nướcnắm chắc, quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai của Quốc gia, để người
sử dụng đất yên tâm sử dụng đất và khai thác tiềm năng từ đất mang lại; Đất
Trang 10đai được sử dụng tiết kiệm - hợp lý - hiệu quả đúng theo quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất của Nhà nước
Mặc dù công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất và lập hồ sơ địa chính ở huyện Thạch Thất đã được các cấp, cácngành quan tâm, song kết quả, chất lượng còn gặp nhiều những hạn chếnhất định, do nhiều nguyên nhân khác nhau tác động Việc tìm hiểu, đánhgiá nội dung kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chúng nhận quyền sử dụngđất của huyện Thạch Thất nhằm giúp Nhà nước có những giải pháp hànhchính tốt hơn trong việc đẩy mạnh tiến độ cấp GCN, lập hồ sơ địa chính
Từ thực tế trên, được sự phân công của Khoa Quản lý đất đai – TrườngĐại học Tài Nguyên và Môi trường Hà Nội và được sự đồng ý của Văn phòngĐăng ký quyền sử dụng đất huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội, cùng với sựhướng dẫn trực tiếp của cô giáo - Th.S Vũ Lệ Hà tôi tiến hành nghiên cứu đồ
án: “Đánh giá tình hình công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN) của huyện Thạch Thất, thành Phố Hà Nội”
Trang 11- Số liệu điều tra, thu thập được phải khách quan, trung thực, chính xác.
- Những đề xuất, kiến nghị đưa ra phải có tính khả thi và phù hợp vớiđiều kiện thực tế của địa phương
Trang 12CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ CẤP GCN
1.1 Cơ sở khoa học
1.1.1 Khái niệm GCN
Ngày 18 tháng 6 năm 2009, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổsung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, gồm 7Điều và có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2009; trong đó, nội dungsửa đổi, bổ sung của Luật đất đai 2003 (bổ sung sửa đổi năm 2009) đã quyđịnh cấp một giấy cho Nhà và Đất gọi là: ”Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.”
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất (GCN) là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩmquyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sởhữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp củangười có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khácgắn liền với đất
1.1.2 Đăng ký đất đai
Luật đất đai năm 2003 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàndân, do Nhà nước thống nhất quản lý và đại diện cho nhân dân nắm quyền sởhữu nhưng Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà nhà nước giao đất chocác tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Để quản lý tốt quỹ đất đai của quốcgia cũng như quản lý đầy đủ các chủ sử dụng Nhà nước cần thực hiện việcđăng ký đất đai, cấp GCN Đăng ký đất đai, cấp GCN là việc các cơ quan Nhànước có thẩm quyền cấp chứng thư pháp lý cho người sử dụng đất, chính thứcxác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Việc sử dụng đăng ký sửdụng đất tuân thủ theo các văn bản luật và dưới luật
Đăng ký quyền sử dụng đất có hai loại là: Đăng ký quyền sử dụng đấtlần đầu và đăng ký biến động về quyền sử dụng đất
Trang 131.1.3 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Cấp GCN là một đòi hỏi có tính cấp thiết trong giai đoạn hiện nay để
xác định quyền và nghĩa vụ của các chủ sử dụng đất và quản lý chặt chẽ quỹđất đai của quốc gia Luật đất đai năm 2003 ra đời là căn cứ pháp lý có tínhchủ đạo để thực hiện quá trình cấp GCN Tại Điều 49 quy định về nhữngtrường hợp được Nhà nước cấp GCN
1.2 Cơ sở lý luận
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầucủa môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế,văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng và đặc biệt là tư liệu sản xuất không có gì
có thể thay thế được trong sản xuất nông nghiệp Tuy nhiên tài nguyên đất đai
có hạn về diện tích và cố định trong không gian, trong khi nhu cầu và đất đaicủa con người ngày càng tăng Do vậy, bất kỳ quốc gia nào cũng đặt nhiệm
vụ quản lý việc sử dụng đất lên hàng đầu
Ở nước ta, công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung, công tácđăng ký đất đai, cấp GCN nói riêng giữ vai trò quan trọng Đăng ký đất đai,cấp GCN là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi íchcông đồng cũng như lợi ích công dân
Đối với nhà nước và xã hội việc đăng ký, cấp GCN đem lại những lợiích đáng kể như sau:
- Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,thuế chuyển nhựơng
- Cung cấp tư liệu các chương trình cải cách đất đai trong đó việc triểnkhai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một hệ thống pháp luật;
- Giám sát giao dịch đất đai;
Trang 14Với lợi ích mà công tác đăng ký, cấp GCN đem lại đối với công dân, đốivới nhà nước và xã hội, chúng ta thấy rằng việc thực hiện đăng ký đất đai, cấpGCN trên phạm vị toàn quốc đến từng thửa đất, mảnh đất ở các địa bàn là mộtnhiệm vụ không thể thiếu được Điều này giúp cho người sử dụng yên tâmđầu tư khai thác những tiềm năng của đất và chấp hành đầy đủ những quyđịnh về đất đai Việc đăng ký đất đai nhằm thiết lập hồ sơ, làm cơ sở để nhànước nắm chắc, theo dõi toàn bộ quỹ đất dựa trên nền tảng của pháp luật.Như vậy, đăng ký đất đai, cấp GCN nhằm xác lập quyền sử dụng đất
có đủ cơ sở pháp lý để đầu tư sản xuất, khai thác mọi tiềm năng của đất.Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa nhà nướcvới người sử dụng đất
1.3 Căn cứ pháp lý
1.3.1 Các văn bản pháp lý liên quan đến đăng ký, cấp GCN.
Sau Cách mang tháng 8, kháng chiến chống thực dân Pháp thắng lợi,cải cách ruộng đất thành công (1957), hình thức đưa ruộng đất vào sở hữutập thể phát triển nhanh chóng Do điều kiện thiếu thốn, chiến tranh kéodài, hệ thống hồ sơ chế độ cũ để lại không được chỉnh lý và không sửdụng được, hồ sơ đất đai trong giai đoạn này chủ yếu gồm có: Sổ mục kê
và bản đồ hoặc sơ đồ giải thửa ruộng đất Chỉ từ sau khi Nhà nước banhành Hiền Pháp, Quyết định, Chỉ thị thì việc đăng ký đất đai mới đượcbắt đầu thực hiện trở lại ở Việt Nam đó là:
- Quyết định 201/CP ngày 1/7/1980 của Hội Đồng Chính Phủ vềthống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đấttrong cả nước
- Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về côngtác đo đạc, phân hạng đất và đăng ký thống kê ruộng đất
Trang 15- Quyết định số 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 của Tổng cục Quản lýruộng đất ban hành quy định về thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất trong
cả nước
Đặc biệt Hiến pháp 1980 quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân doNhà nước thống nhất quản lý ” Đến năm 1988, trên cơ sở Hiến pháp 1980,Luật Đất đai đầu tiên ra đời Việc đăng ký, cấp giấy chứng nhân quyền sửdụng đất, lập hồ sơ địa chính được ghi vào Luật Đất đai và trở thành mộttrong 7 nội dụng quản lý nhà nước về đất đai Công tác đăng ký đất đai vẫnđược triển khai thực hiện theo tinh thần Chỉ thị số 299/TTg năm 1980, Tổngquản lý ruộng đất đã ban hành quyết định số 201/ĐKTK ngày 14/7/1989 vềviệc cấp GCN và Thông tư 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiệnquyết định này Quy định này đã tạo ra sự biến đổi lớn về chất cho hệ thốngđăng ký đất đai của Việt Nam
Trước năm 1993, Nhà nước ta đã có những hệ thống văn bản phápluật về đăng ký đất đai để phù hợp với từng thời kỳ phát triển kinh tế xãhội Luật Đất đai năm 1993 ra đời ngày 14/7/1993 đã đánh dấu một mốcquan trọng về sự đổi mới chính sách đất đai của nhà nước ta với nhữngthay đổi quan trọng như: Đất đai được khẳng định có giá trị; Ruộng đấtnông, lâm nghiệp được giao lâu dài cho các hộ gia đình, các nhân, người
sử dụng đất được hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất…
Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003, để phù hợp với chínhsách sửa đổi chính sách đất đai, nhà nước ta đã ban hành một hệ thống vănbản bao gồm:
- Nghị định 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đấtnông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài vào mụcđích sản xuất nông nghiệp
- Chỉ thị số 10/1998/CT – TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày20/02/1998 về đẩy mạnh và hoàn thiện cấp GCN nông nghiệp
Trang 16- Luật sửa đổi một số điều của Luật đất đai 1993 ngày 02/12/1998.
- Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ quyđịnh về lệ phí trước bạ
- Thông tư số 1442/2000/TTLT/BTC-TCĐC của liên Bộ Tài chính vàTổng cục Địa chính hướng dẫn giải pháp cấp GCN theo Chỉ thị 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ
- Nghị định số 19/2000/ NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quyđịnh chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luất Đất đai 1993 ngày29/06/2001
- Thông tư số 1990/2001/TT- TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cụcĐịa chính hướng dẫn đăng ký, cấp GCN
Trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 đã xuất hiện nhiều vấn đềbất cập, ra đời thay thế cho Luật đất đai 1993, trong đó có nêu 13 nội dungquản lý nhà nước về đất đai và nội dụng đăng ký, cấp GCN là một nội dungquan trọng được tái khẳng định;
Trong những năm qua, cùng với quá trình xây dựng, đổi mới chínhsách, pháp luật đất đai, các quy định về đăng ký, cấp GCN cũng ngày càngđược hoàn thiện Đến nay, cùng với việc ban hành Luật Đất đai năm 2003 đã
có nhiều văn bản do các cơ quan có thẩm quyền ở Trung ương và địa phươngban hành để làm cơ sở cho việc thực hiện đăng ký, cấp GCN:
Các văn bản do Quốc hội, Uỷ ban thường vụ Quốc hội ban hành có
quy định về đăng ký, cấp GCN như:
- Luật đất đai 2003 (bổ sung sửa đổi năm 2009) ngày 26/11/2003 cóhiệu lực thi hành vào ngày 01/07/2004, trong đó có quy định các vấn đề mangtính nguyên tắc về cấp GCN; các trường hợp được cấp giấy chứng nhận, thựchiện nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận;
- Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121của Luật Đất đai ngày 18 tháng 6 năm 2009
Trang 17Các văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng chính phủ ban hành có quy định đăng ký đất đai, cấp GCN cùng các vấn đề liên quan gồm:
-Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ vềhướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sungmột số điều của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 (bổ sung sửađổi năm 2009) và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhànước thành công ty cổ phần Trong đó sửa đổi bổ sung một số quy định vềviệc thu tiền sử dụng đất khi cấp GCN, việc xác nhận hợp đồng chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốnbằng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệcao;
- Nghị định 84/2007/NĐ- CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định
về việc cấp GCN, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nướcthu hồi và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất;
- Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24 tháng 8 năm 2011 của Thủ tướng Chínhphủ về thực hiện nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vàxây dựng cơ sở dữ liệu đất đai do Thủ tướng Chính phủ ban hành
Các văn bản thuộc thẩm quyền của các Bộ, ngành ở Trung ương ban hành có quy định về đăng ký, cấp GCN cùng các vấn đề liên quan gồm:
- Thông tư số 03/2003/TTLT/BTNMT- BTC ngày 04/07/2003 của BộTài nguyên và Mội trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về trình tự, thủ tục vềđăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất,tài sản gắn liền với đất
Trang 18- Quyết định số 24/2004/QĐ- BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tàinguyên và Môi trường ban hành quy định về GCN.
-Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai Trong đó hướng dẫn một sốvấn đề khi cấp GCN như việc xác định thời hạn sử dụng đất chính và mụcđích phụ trong một số trường hợp đang sử dụng đất, việc cấp giấy chứng nhậncho cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất nông nghiệp, trình tự thủ tục, đăng kýcho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng trong khucông nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế
- Thông tư 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/06/2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung
về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tụcbồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếunại về đất đai
- Thông tư liên tịch số 38/2008/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2008của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm
vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và tổchức Phát triển quỹ đất
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Để Luật đất đai đáp ứng đựơc các yêu cầu của Nhà nước trong côngtác quản lý đất đai và đưa pháp luật ăn sâu vào đời sống thực tiễn củanhân dân Trong năm 2013 Quốc Hội đã dự thảo Luật sửa đổi, bổ sungLuật đất đai năm 2003 và tổ chức trưng cầu ý kiến của các cơ quan quản
lý, các cấp và toàn nhân dân
1.3.2 Các qui định pháp lý trong đăng ký, cấp GCN.
Trang 19a Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất
Các đối tượng phải đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo Điều 09
và Điều 107 Luật Đất đai năm 2003 bao gồm:
- Các tổ chức trong nước;
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước;
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất (đối với đất nông nghiệp và côngtrình tín ngưỡng);
- Cơ sở tôn giáo được nhà nước cho phép hạt động;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà gắn liền với QSDĐở;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức và cá nhân ở Nước ngoàiđầu tư vào Việt Nam (đăng ký theo tổ chức kinh tế là pháp nhân Việt Nam)Các đối tượng sử dụng đất này thực hiện đăng ký trong các trường hợp:
- Người sử dụng đất chưa được cấp GCN;
- Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng thừa
kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằngQSDĐ;
- Người nhận chuyển QSDĐ;
- Người sử dụng đất đã có GCN được cơ quan nhà nước có thẩm quyềncho phép đổi tên, chuyển QSDĐ, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thayđổi ranh giới thửa đất;
- Người được sử dụng đất theo bản ản hoặc quyết định của Toà án nhândân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyếttranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước đã thi hành,
Trang 20Riêng đối với trường hợp: Người thuê đất dành cho công ích xã, nhậnkhoán các tổ chức, cộng đồng dân cư được giao đất để quản lý thì không thựchiện đăng ký QSDĐ.
b Người chịu trách nhiệm việc đăng ký QSDĐ
Theo quy định tại điều 2, khoản 1 điều 39 Nghị định 181 người chịutrách nhiệm thực hiện việc đăng ký gồm có:
+ Người đứng đầu của tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng đất;+ Thủ trưởng đợn vị quốc phòng, an ninh (tại khoản 3 điều 81/NĐ);+ Chủ tịch Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã đối với đất do UBND cấp
+ Người đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất;
+ Người đại diện cho những người sử dụng chung thửa đất;
Những người chịu trách nhiệm đăng ký đều có thể uỷ quyền cho ngườikhác theo quy định của pháp luật
c Những trường hợp được cấp GCN
Người sử dụng đất sẽ được cấp GCN khi:
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đấtnông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thi trấn;
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm
1993 đến trước ngày Luật đất đai 2003 (bổ sung sửa đổi năm 2009) có hiệulực thi hành mà chưa được cấp GCN;
- Người trúng đấu giá QSDĐ, trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất;
Trang 21- Người mua nhà ở gắn liền với đất ở, hoặc được nhà nước thanh lý,hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở;
- Người được chuyển đổi, chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng choQSDĐ, người nhận QSDĐ khi sử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ
để thu hồi nợ, tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do cácbên góp vốn bằng QSDĐ;
- Người sử dụng đất thuê, thuê lại đất của doanh nghiệp đầu tự xâydựng, kinh doanh hạ tầng (Trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khukinh tế);
- Người sử dụng đất xin tách thửa, hợp thửa đất mà pháp luật cho phép( phù hợp với quy hoạch chi tiết);
- Người sử dụng đất đã được cấp GCN có biến động về ranh giới thửa đo.+ Có quyết định hoà giải thành công;
+ Có quyết định về chia tách và sát nhập tổ chức;
+ Thoả thuận về sử lý nợ theo hợp đồng thế chấp, bảo lãnh;
+ Có quyết định hành chính giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai;+ Bản án hoặc quyết định của toà án, quyết định của cơ quan thi hành án;+ Có văn bản công nhận kết quả đấu giá quyềt sử dụng đất;
+ Có văn bản thoả thuận chia tách QSDĐ của hộ hoặc nhóm người sửdụng đất;
Trang 22- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp GCN cho tổ chức, cơ
sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài;
- UBND huyện, quận thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp GCN cho hộ giađình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài muanhà gắn liền với QSDĐ ở;
- UBND cấp tỉnh được uỷ quyền cho cơ quan quản lý cùng cấp trongmột số trường hợp cụ thể Điều kiện được uỷ quyền cấp GCN được quy địnhtheo Điều 5 Nghị định 88/2009/NĐ - CP ngày 19/10/2009
e Mẫu giấy chứng nhận
“ Giấy chứng nhận là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩmquyền cấp cho người sử dụng để bảo hộ cho quyền và lợi ích hợp pháp củangười sử dụng đất”, là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp phápgiữa nhà nước và người sử dụng đất
Giấy chứng nhận hiện nay tồn tại 4 loại:
- Loại thứ 1: Giấy chứng nhận QSDĐ được cấp theo Luật đất đai 1988
do Tổng cục Quản lý ruộng đất ( nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) pháthành theo mẫu quy định tại Quyết định 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 củaTổng cục Quản lý ruộng đất để cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ởnông thôn có màu đỏ;
- Loại thứ 2: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở tại đô
thị do Bộ xây dựng phát hành theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/CP ngày05/07/1994 của Chính Phủ và theo luật đất đại 1993 Giấy chứng nhận có haibản: Bản màu hồng giao cho chủ sử dụng đất và màu Trắng lưu lại Sở Địachính – Nhà đất (Nay là Sở Tài nguyên và Môi trường);
- Loại thứ 3: Giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định của Luật đất đai 2003
(bổ sung sửa đổi năm 2009), mẫu giấy theo Quyết định số 24/2004/BTNMT ngày01/11/2004 và quyết định 08/2006/QĐ- BTNMT ngày 21/07/2006 sửa đổi quyết
Trang 23định số 24/2004/BTNMT Giấy có hai bản: Bản màu đỏ giao cho chủ sử dụng đất
và màu trắng lưu lai cơ quan Tài nguyên và Môi trường cấp huyện, tỉnh;
- Loại thứ 4: Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền trên đất quy định tại Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày
10/12/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Giấy màu hồng cánh sen có
nền hoa văn trống đồng
Để tháo gỡ những vướng mắc chồng chéo giữa quy định của các Luật vàchồng chéo về chức năng nhiệm vụ của các bộ ngành, ngày 12/11/2007 Quốchội đó ban hành Nghị quyết 07/2007/QH12 chỉ đạo nghiên cứu hợp nhất cácloại mẫu GCN thành 1 mẫu lấy tên là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vàquyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (goi chung là GCN), đơn giảnhoá hồ sơ thủ tục hành chính cấp GCN Ngày 9/01/2008 Chính phủ đó banhành Nghị quyết số 02/2008/NQ-CP giao cho Bộ Tài nguyên & Môi trườngchủ trì phối hợp với Bộ Tư pháp và các Bộ, Ngành liên quan trình phương ánsửa đổi Luật Đất đai và các Luật có liên quan đến cấp GCN theo hướng thốngnhất cấp một loại giấy chứng nhận cả QSDĐ cùng với quyền sở hữu nhà ở vàcác tài sản khác gắn liền với đất
1.4 Cơ sở thực tiễn
1.4.1 Công tác đăng ký cấp GCN trên thế giới
Khi các cuộc cách mạng tư sản lần lượt nổ ra trên thế giới bằng cácphương thức khác nhau vào thế kỉ XVI, XVII, các nhà nước tư bản cũng lầnlượt thay thế các nhà nước phong kiến
Với sự phát triển của quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa, nhà nước tiếnhành xóa bỏ quan hệ sản xuất phong kiến về đất đai và đưa phần lớn diện tíchđất vào hệ thống đánh thuế Ở các nước khác nhau và trong những giai đoạnkhác nhau, chức năng tiến hành địa chính do các cơ quan khác nhau đảmnhiệm Do vai trò chủ yếu của địa chính là cung cấp tư liệu để phục vụ cho
Trang 24việc đánh thuế (địa chính mang đặc trưng thuế khóa) địa chính thuộc sự điềuhành của các tổ chức tài chính Tuy nhiên cũng có những quốc gia đặt cơquan địa chính ở tổ chức tư pháp khi nhà nước quy định địa chính mang đặctrưng pháp lý.
Sự phân biệt hai loại địa chính như trên là do quan niệm triết học vềquyền sở hữu và thái độ của nhà nước đối với những bằng chứng thể hiệnquyền này Những điểm chính của các hệ thống này được tóm tắt như sau:
Trong các hệ thống địa chính với định hướng thuế, Nghị viện khôngcông nhân chính quyền có khả năng chứng minh quyền sở hữu đất đai vàcũng loại bỏ thẩm quyền của các chủ sở hữu về khả năng tự chứng minh Hệthống địa chính tổ chức việc công bố đất đai để thông tin cho người thứ 3 vềcác quyền liên quan đến sở hữu, xây dựng một bản đồ địa chính đủ sức thểhiện các thửa đất một cách tin cậy nhất Hai tài liệu này không có giá trịchứng cứ pháp lý mà chỉ là những văn bản ghi nhận Trong thực tế chính chủ
sở hữu phải tự chứng minh quyền sở hữu đó Liên quan đến quan niệm này làcác hệ thống địa chính của Pháp, Bỉ, Tây Ban Nha, Luc Xăm Bua, Hà Lan
Trong các hệ thống địa chính có định hướng pháp lý chính quyền canthiệp trực tiếp vào việc xác định chứng cứ về quyền sở hữu đất đai bằng cáchsắp xếp một hệ thống công bố của đất đai và bản đồ địa chính sao cho chúngtạo ra được một kết luận suy diễn không thể phủ nhận về quyền sở hữu đượcnhà nước công nhận giá trị pháp lý Hệ thống địa chính này được áp dụng ởCộng hòa Liên bang Đức, Kênya, Thụy Điển, Áo, Australia
1.4.2 Hệ thống đăng ký đất đai tại một số nước trên thế giới
a Hệ thống đăng ký đất đai tại Hoa Kỳ
Các bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng kí và hệ thống thi hành hoànchỉnh Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đóđều có thể tiến hành đăng kí ở hạt đó Quy định này là để bảo vệ quyền lợi
Trang 25cho người sở hữu đất đai Mục đích đăng kí là nói cho người khác biết ngườimua đất đã có quyền sở hữu đất đai Nếu mua đất không đăng kí thì có thể bịngười bán đất thứ hai gây thiệt hại Luật đăng kí bảo vệ quyền lợi người muađất cho quyền ưu tiên đối với người đăng kí Ví dụ A chuyển nhượng miếngđất cho B sau đó lại chuyển nhượng cho C, như vậy về mặt lí thuyết thì B cóquyền ưu tiên, tuy nhiên theo luật cộng đồng ai đăng kí trước người đó được
ưu tiên trớc Nếu C đăng kí trước B thì C có quyền ưu tiên về khoảnh đất đó.Luật đăng kí đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng kí đểchứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặnngười đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng kí trước Yêu cầu
có liên quan về việc đăng kí là: Về nội dung, có thể đăng kí được bất kì cácyếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặcyếu tố có ảnh hưởng đến quyền lợi đất đai; Phía bán đất phải thừa nhận hợpđồng mua bán qua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả mạo; vềmặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình đưa hợp đồng, khế ướcnộp cho nhân viên đăng kí huyện để vào sổ đăng kí, tiến hành chụp khế ước
và xếp theo thứ tự thời gian
Ở Mỹ, một số bang áp dụng Hệ thống đăng ký Torrens, theo đó QSH
đối với đất đất được đăng ký với một hộ tịch viên phụ trách việc cấp QSH đất,thay vì được lưu lại Theo quyền này thì những ai đã đăng ký đất trước thì cóquyền ưu tiên trong việc chuyển nhượng Khi một người mua bất động sảnnên đăng ký ngay QSH của mình để ngăn người chủ trước tiếp tục chuyểnnhượng đất Nội dung đăng ký bao gồm khế ước thế chấp, hợp đồng chuyểnnhượng có công chứng và các giấy tờ liên quan
Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyểnnhượng có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiệngiao dịch cũng có thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc
Trang 26liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể" Việc đăng ký văn tự giao dịchđược triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã đượcphát triển ra toàn Liên bang.
Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giảiquyết các vấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết Các điều luậtđược chia thành 3 loại: quy định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định vềquyền ưu tiên theo nguyên tắc nhận biết và quy định hỗn hợp
Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịchđăng ký trước Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa đượcđăng ký dù cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước Điều này dễ bịlợi dụng để thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận
Điều luật theo nguyên tắc nhận biết : không dành quyền ưu tiên chotrình tự đăng ký Người mua nếu không biết được (không được thông tin) vềcác tranh chấp quyền lợi liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫnđược an toàn về pháp lý
Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước pháttriển lô gic với các quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên
so với người mua trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và người muasau phải đăng ký trước
Cũng như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống này ở Mỹ,
dù theo nguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn làmột hệ thống đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân cácquyền Người mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bántrước và phải điều tra tại chỗ xem người bán có đúng là chủ sở hữu và hoàntoàn có quyền bán hay không
b Hệ thống đăng ký đất đai ở Hà Lan
Hệ thống đăng ký đất đai ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký chứng thư
Trang 27phát triển Trên cơ sở Hệ thống hồ sơ đăng ký văn tự giao dịch đã được duytrì hàng trăm năm, khi có một giao dịch được đăng ký, hệ quả pháp lý củagiao dịch đó tức là tình trạng pháp lý hiện hành của đất đai sau khi thực hiệngiao dịch (actual legal situation) được rút ra và đăng ký vào một hệ thống hồ
sơ riêng biệt một cách có hệ thống và theo trình tự chặt chẽ (theo hệ thốngthửa đất), hệ thống đăng ký này gọi là Hệ thống địa chính Hà Lan Sự chuẩnxác của hệ thống đăng ký chứng thư kết hợp với hồ sơ địa chính mang lại hiệuquả tương tự như một hệ thống đăng ký quyền Sự chuẩn xác của hệ thốngđăng ký văn tự giao dịch phụ thuộc chủ yếu vào 2 yếu tố, đó là việc duy trì hệthống hoạt động liên tục và quy trình pháp lý xác định chủ quyền Việc xácđịnh chủ quyền ở đây được hiểu là một quá trình mà tất cả các quyền đang tồntại liên quan đến một thửa đất được khẳng định một cách dứt khoát, đúngthẩm quyền để thực hiện việc đăng ký Cần phân biệt khái niệm xác địnhquyền và xác lập quyền Xác định chủ quyền được thực hiện đối với quyềnđang tồn tại, còn xác lập quyền là việc tạo ra một quyền mới mà trước đóchưa có Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay ở Hà Lan là một hệ thống đăng kýnhà nước, do cơ quan nhà nước thực hiện Tuy nhiên, do hệ thống này vậnhành có hiệu quả kinh tế, phí dịch vụ thu được của hệ thống (không tính thuếđất đai nộp vào ngân sách) lớn tới mức đủ để hệ thống cơ quan này hoạt độngtheo nguyên tắc tự chủ về tài chính
Một số đặc điểm chính của hệ thống đăng ký đất đai của Hà Lan
- Một trong thuận lợi lớn nhất của Hà lan là sự kết hợp việc đăng ký
đất với địa chính Những chức năng này đã được sát nhập ở thế kỷ 19 Các sơ
đồ địa chính được hợp nhất năm 2004
- Có sự chú trọng vào chất lượng của dữ liệu Cần phải có sự hợp tác vàthống nhất hơn nữa, nhưng những dữ liệu như sự trải dài của đất nước nên
Trang 28được duy trì và định dạng ở dạng số Nếu không, cẩn phải có một sính sáchhợp nhất mang tính cách mạng
- Việc lấy lại vị thế độc lập của người dân trong đăng ký đất, sổ địachính và sơ đồ hóa đất năm 1994 đã làm giảm chi phí hơn 50% trong vòngchưa đầy 6 năm Trong vòng 2-3 năm nữa, Kadaster sẽ trở thành một cơ quan
tự chủ về tài chính Vì thế mà tính hiệu quả sẽ được cải thiện nhiều bởi vìchúng ta sẽ có một cơ quan có những quyết định nhanh hơn và chỉ đạo sát xaohơn
- Trong vòng 30 năm lại đây, Kadaster đã được tự động hóa và số hóahoàn toàn Điều đó thể hiện ở việc sử dụng rộng rãi dữ liệu số qua internet(Wouters, 2006), chuyển nhượng, mua bán điện tử, xử lý điện tử, tìm kiếm dữliệu nhanh, và phát triển sản phẩm mới mẻ Tất cả những điều đó sẽ làm chochi phí tiết kiệm nhất, và chi phí chuyển nhượng bất động sản và thế chấpthấp (Abroad, 2005) Những chương trình số hóa qui mô lớn được tiến hànhlàm cho mọi hoạt động liên quan đến đất được diễn ra mà không phụ thuộcvào giấy tờ hành chính (Wouters, 2009)
- Có sự thống nhất các tập dữ liệu cốt yếu như dữ liệu địa chính, điềutra dân số, Dữ liệu và đăng ký địa chính của các cá nhân hợp pháp của PhòngCông thương, và bản đồ địa chính, địa giới Tất cả đều có được nhờ vào keyregisters (đăng ký mã hóa) theo một khẩu hiệu: một lần làm, sử dụng nhiềulần
- Kadaster là cơ quan nhà nước và độc quyền Trong vòng 15 năm lạiđây, chúng tôi cũng đã công khai dần, và hướng thẳng tầm nhìn của chúng tôitới xã hội và ngày càng trở nên lấy khách hàng làm trung tâm hơn bao giờ hết.Giờ đây, chúng tôi đóng vai trò trung gian trong giải quyết thông tin liên quanđến bất động sản
c Hệ thống đăng ký đất đai tại Thái Lan
Trang 29Bộ Luật đất đai không quy định bắt buộc đăng ký đất đai, tuy nhiên,người đăng ký đất đai sẽ được cấp giấy chứng nhận sở hữu đất đai và đượcChính phủ bảo hộ quyền lợi hợp pháp.
Quy trình đăng ký đất đai gồm các bước:
- Người đăng ký nộp hồ sơ và các giấy tờ pháp lý liên quan đến đất đai,bất động sản đến Văn phòng đăng ký đất đai tại khu vực có mảnh đất hoặc bấtđộng sản đó hoặc nằm trong phạm vi quyền hạn của cơ quan quản lý đất đai ởcấp tỉnh, huyện, quận (yêu cầu người đăng ký phải là người sống tại khu vực
- Nếu việc đăng ký đất đai đảm bảo các tiêu chí theo quy định của phápluật và không có tranh chấp, khiếu kiện thì Văn phòng đăng ký đất đai tiếnhành cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai
Trang 30Trung bình tổng thời gian thực hiện đăng ký và cấp giấy chứng nhậnkhoảng 64 ngày, lệ phí phải tra cho cả quá trình này là 3.000 Baht (~100USD).
Quá trình quyền sử dụng đất ở Thái Lan sau một lịch sử phong phú củatruyền thống pháp lý và văn hóa nơi mà tất cả đất và tài nguyên đã từng thuộc
về nhà vua Pháp luật về đất đai cho phép quyền sở hữu đối với các người sửdụng đất nếu họ canh tác đất trong khoảng thời gian ba năm Vì vậy, họ có thểphải trả một khoản phí nhỏ và sau đó đăng ký đất như là của riêng của họ
Trong khi tập quán này vẫn còn cho đến ngày nay, sự nhầm lẫn và xungđột xảy ra sau đó cho đến khi sự ra đời của pháp luật năm 1936 và Luật Đấtđai năm 1954 Với sự còn lại pháp luật về sở hữu đất đai quan trọng nhất ởThái Lan, hành động rõ ràng nêu rõ các bước phải được theo sau cho các vấn
đề về những việc làm tiêu đề, bảo vệ đất và giao đất Trong tinh thần, nó đượccông nhận ba giai đoạn khác nhau của việc thu hồi đất được khởi xướng bởiVua Rama V, chiếm, sử dụng và sở hữu hợp pháp
Trang 31d Đăng ký đất đai, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chínhtại Rumania
Cơ sở dữ liệu đất đai Rumania (BDUST) nhằm mục đích quản lý ở cáccấp quốc gia, huyện và xã, được phân cấp tổ chức thực hiện theo xã, huyện vàtỉnh
Nội dung dữ liệu được xác định bằng các yêu cầu sử dụng ở các cấp độkhác nhau (quốc gia, huyện, xã, trang trại) và khả năng tương thích trong hệthống chung của châu Âu Mô hình dữ liệu được xác định phù hợp với từngloại đất và xác lập mã cho từng loại, nhưng cũng có một số mô hình môphỏng các loại đất Đặc tính của đất được xác định theo phương pháp khảo sáthiện có với một số chi tiết kỹ thuật, mở rộng và các khái niệm mới Tổ chứckhông gian sơ cấp là đơn vị thửa đất (UT), mang lại từ sự chồng lớp của cáclớp không gian / đơn vị: về khí hậu đồng nhất khu vực (ACO) - địa lý, khíhậu, đất đơn vị (Mỹ) và " sinh thái "đồng nhất lãnh thổ (Teo), do đó UT hoàntoàn được đặc trưng bởi ba ACO-US-teo
Tiêu chuẩn cho việc thiết lập nội dung dữ liệu BDUST và định dạng dữliệu thiết lập nội dung dữ liệu của các cơ sở dữ liệu BDUST, ba yêu cầu cơbản đã được đưa vào mã hóa:
- Các dữ liệu theo yêu cầu của các phương pháp / mô hình và các thuậttoán được sử dụng cho quá trình xử lý dữ liệu và giải thích để đáp ứng chongười sử dụng yêu cầu hiện tại (Florea et al, 1987; Vlad năm 2001; MAAP,2002.): Đánh giá sự phù hợp đất cho mục đích sử dụng, đánh giá khả năng sửdụng đất chính và xây dựng báo cáo cụ thể khác nhau theo yêu cầu của cácquy định về khảo sát đất;
- Dữ liệu theo yêu cầu của dữ liệu khác trong tương lai có thể là chongười sử dụng khác nhau, đặc biệt là dựa trên một số mô hình mô phỏng quátrình sử dụng đất;
Trang 32- Các dữ liệu khác theo yêu cầu của hệ thống hỗ trợ quyết định quản lýđất đai bền vững (Vlad, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005)
Về việc thiết lập định dạng dữ liệu, một số nguyên tắc được sử dụng:
- Sử dụng các con số như mã số cho các đặc điểm và các chỉ số khácnhau, để làm giảm nguy cơ lỗi điều hành người dùng và tăng lưu trữ xử lý;
- Sử dụng, nếu có thể, các giá trị của dữ liệu thay vì các lớp học của cácgiá trị, để sử dụng dễ dàng và chính xác hơn dữ liệu khác nhau (hiện tại hoặctương lai) các phương pháp được áp dụng, hoặc trong các trường hợp thay đổi
mô hình, cũng như để loại bỏ các công việc hệ thống hóa và rủi ro lỗi củathiết lập lớp học;
- Sử dụng pedo-chuyển giao chức năng để xác định nguồn gốc các dữliệu, để có thể giảm thiểu số lượng dữ liệu chính phải được khảo sát thực địa
để loại bỏ các lỗi tính toán và các rủi ro của người sử dụng ;
- Bao gồm một số dữ liệu backup, để sử dụng trong các trường hợp củamột số dữ liệu bị mất;
- Giới thiệu các chỉ số mới (không được sử dụng trong phương phápluận hiện có), được coi là cần thiết để sử dụng cơ sở dữ liệu trong tương lai;
- Lưu trữ một số dữ liệu thu được (tính bằng định nghĩa hoặc ước tínhcủa pedo-chuyển giao chức năng), quan trọng hoặc được sử dụng thườngxuyên, để tăng hiệu quả xử lý
e Thực trạng về đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Trung Quốc
Hệ thống đăng ký đất đai hiện đại của Trung Quốc được thành lập vàocuối những năm 1980 Theo quy định pháp lý, nhà nước lưu trữ các hồ sơ đểtheo dõi quyền sử dụng đối với đất công, quyền sở hữu đất tập thể, quyền
sử dụng đối với đất tập thể, quyền và lợi ích khác Trong thời gian hơn 20năm, hệ thống đăng ký đất đai đã được được thành lập và hoàn thành về cơ
Trang 33bản ở Trung Quốc, thông qua đó quyền sở hữu đất đai, bất đống sản đã đượcphân định để bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất
- Khung pháp lý về đăng ký đất đai
Quyền sở hữu đất công đã được xác định trong Hiến pháp của nướcCộng hòa nhân dân Trung Quốc là đất thuộc sở hữu nhà nước và đất đai thuộc
sở hữu tập thể Đại hội nhân dân toàn quốc và Ủy ban Thường vụ đã liên tiếpban hành một số luật như Luật Quản lý đất đai, Luật quản lý bất động sản đôthị và Luật bảo lãnh , trong đó quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sửdụng đất, quyền thế chấp, quyền cho thuê, Ngoài ra, hệ thống công khai và
tư vấn về thông tin đăng ký đất đai đã được quy định trong "Quy định thihành Luật quản lý đất đai"
Để thực hiện các điều khoản quy định trong pháp luật đăng ký đất đai,
Bộ Đất đai và Tài nguyên và trước đây là Cục Địa chính đã ban hành một loạtcác quy định và các văn bản quy phạm pháp luật như "Quy định về Địnhnghĩa của quyền sở hữu đất đai và Quyền sử dụng "," Nội quy đăng ký đất đai
"," Phương pháp điều tra và giải quyết các tranh chấp trong đất Quyền sở hữu
"," Phương pháp Công khai và tư vấn thông tin đăng ký đất đai "và" Quy địnhtạm thời về Trình độ chuyên môn nghề nghiệp của công ty môi giới đăng kýđất đai ", những văn bản này cung cấp cơ sở cụ thể cho hoạt động đăng ký đấtđai
- Các hạng mục đăng ký đất đai
Các hạng mục chính của đăng ký đất đai bao gồm quyền sở hữu đất đai
và nguồn gốc, vị trí đất, ranh giới, diện tích, mục đích (loại đất), loại đất, giá
cả, bản vẽ và định danh thửa đất Đăng ký đất đai được chia thành đăng ký đấtban đầu (đăng ký chung) và đăng ký biến động Đăng ký đất đai ban đầu baogồm các khâu : nộp bộ hồ sơ đăng ký đất đai, đo đạc địa chính, xác minhquyền sở hữu đất đai, đăng ký, cấp Giấy chứng nhận Trong khâu nộp hồ sơ
Trang 34đăng ký, người sử dụng đất làm đơn đăng ký gửi cơ quan hành chính theoquy định, trong đơn nêu các điều kiện về quyền sử dụng đất của mình, và nộpgiấy tờ có liên quan; trong khâu đo đạc địa chính, cán bộ đại diện cho cơ quanhành chính thực hiện khảo sát, xác minh, đo lường, phân định, đối với thửađất được đăng ký, để xác định các vấn đề liên quan đến vị trí, quyền sở hữu,giới hạn về quyền, diện tích, mục đích sử dụng ; trong khâu xác minh sẽ tiếnhành đối với quyền sở hữu đất đai liên quan đến làm thủ tục của cơ quan hànhchính trong phí đăng ký đất đai bằng cách xác minh quyền sử dụng, quyền sởhữu và các quyền và lợi ích của đất được đăng ký theo mẫu đơn, giấy chứngnhận quyền sở hữu nộp của người nộp đơn, và kết quả của cuộc khảo sát địachính Giấy chứng nhận đất có thể được cấp sau khi hoàn thành đăng ký
Sau khi hoàn thành đăng ký ban đầu, thủ tục đăng ký biến động đấtđược thực hiện trong trường hợp thay đổi quyền sở hữu đất và mục đích sửdụng đất Thông thường, việc đăng ký biến động này cũng bao gồm nộp hồ
sơ, khảo sát địa chính, xác minh, đăng ký và cấp Giấy chứng nhận
- Đặc điểm đăng ký đất đai
Hệ thống đăng ký đất đai của Trung Quốc chủ yếu là đăng ký quyền
Nó có các đặc điểm sau:
1 Thay đổi về quyền sử dụng đất (mua lại, biến động và chuyển quyền
sở hữu đất, quyền sử dụng) chỉ có hiệu lực pháp luật sau khi đăng ký tại cơquan quản lý đăng ký
2 Khi tiếp nhận đơn đăng ký, cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra các hồ
sơ đáp ứng các yêu cầu cần thiết, nhưng cũng chủ yếu kiểm tra xem liệu sựthay đổi có đáp ứng được các quy định trong pháp luật có liên quan haykhông
3 Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực pháp luật saukhi đăng ký
Trang 354 Ngoại trừ đất thuộc sở hữu nhà nước, tất cả các loại đất khác phải có đăng ký lần đầu đối với quyền sử dụng đất Sau đó, nếu có sự biến động nào,
sẽ đều phải đăng ký
5 Sổ đăng ký đất đai của Trung Quốc được sắp xếp theo số thứ tự của thửa đất
6 Sau khi lưu trữ các thông tin về đăng ký, cơ quan hành chính chịutrách nhiệm về đăng ký đất đai có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận cho người
sử dụng như là bằng chứng pháp lý về quyền đối với thửa đất
- Một số vấn đề khác liên quan đến đăng ký đất đai
Để bảo vệ quyền của người sử dụng và phát huy đầy đủ hiệu quả của hệthống đăng ký đất đai, nhiều hệ thống liên quan đã được thành lập ở TrungQuốc
1 Hệ thống công khai và tư vấn các thông tin đăng ký đất đai
Thông qua việc ban hành "Phương pháp Công khai và tư vấn thông tinđăng ký đất đai", Bộ Đất đai và Tài nguyên đã thử nghiệm về việc công khai
và tư vấn thông tin đăng ký đất đai trên toàn quốc Văn bản này quy định vềviệc đăng ký thông tin đất đai và tưn vấn, xác định rõ ràng cách tổ chức, quytrình và điều kiện tham khảo ý kiến và xác nhận kết quả Theo các số liệuthống kê, có 3.026 văn phòng triển khai việc công khai và tư vấn thông tinđăng ký đất đai, cung cấp 5,71 triệu lượt câu hỏi
2 Hệ thống bằng cấp chuyên môn
Với việc xây dựng và phát triển của nền kinh tế thị trường và các cảicách khác nhau, do thường xuyên giao dịch đất đai và công việc nặng nhọcđăng ký biến động đất, nhu cầu đã trở nên ngày càng cấp bách để làm rõquyền sở hữu đất đai và đăng ký quyền đối với đất đai Rất khó để nắm bắt tốtcác chính sách có liên quan và pháp lý quy định do hiểu chính sách phức tạp
và thủ tục pháp lý nghiêm ngặt Vì vậy, học tập mô hình của các nước phát
Trang 36triển, Trung Quốc đã cho phép các đại lý đăng ký đất đai ở một số khu vựchoạt động để đáp ứng yêu cầu của phát triển xã hội và kinh tế Năm 1996, vớimục đích bình thường hóa thị trường đất đai và đáp ứng các yêu cầu của nhucầu xã hội cho đăng ký đất đai trong tình hình mới, Cục Địa chính đã quyếtđịnh thực hiện thử nghiệm mô hình đại lý đăng ký đất đai tại một số địaphương, và ban hành "Phương pháp thí điểm về Đại lý đăng ký đất đai" Saukhi thực hiện việc này, lĩnh vực đất đai đã phát triển đều đặn từ quy mô nhỏ
và theo hướng chuyên môn hơn, và lan tỏa từ các địa phương ven biển đếncác địa phương trên cả nước Sự hiện diện của đại lý đăng ký đất đai đã đápứng được yêu cầu phát triển sâu rộng của thị trường đất đai, giải quyết cácvấn đề về thời gian dài và chi phí cao hơn người sử dụng đất không thể nắmbắt tốt các chính sách liên quan và các quy định của pháp luật
Sau khi thực hiện thử nghiệm, Bộ Nhân sự và Bộ Đất đai và Tàinguyên phối hợp ban hành "Quy định tạm thời về Hệ thống Trình độ chuyênmôn nghề nghiệp của đại lý đăng ký đất đai" và "Phương pháp Kiểm tra Trình
độ chuyên môn nghề nghiệp của đại lý đăng ký đất đai" trong tháng 12/2002,việc này đánh dấu sự thành lập hệ thống quản lý trình độ nghề nghiệp chuyênmôn của đại lý đăng ký đất đai ở Trung Quốc
3 Yêu cầu về trình độ chuyên môn đối với cán bộ đăng ký
Theo các yêu cầu của Bộ Đất đai và Tài nguyên, các nhân viên làmviệc trong lĩnh vực đăng ký đất đai phải có Giấy chứng nhận trình độ chuyênmôn do Bộ cấp, thông qua sự xác nhận của đơn vị sử dụng lao động Các hồ
sơ đăng ký đất đai chỉ có hiệu lực khi được ký bởi người có Giấy chứng nhận.Hiện nay, tổng cộng có 33.745 người có Giấy chứng nhận
Bắt đầu từ năm 1987, công tác cấp giấy chứng nhận đăng ký đất đai đãđược tiến hành trong cả nước Hiện tại, có hai loại hình đăng ký quyền đối vớiđất đai của nhà nước và đất đai thuộc sở hữu tập thể ở khu vực đô thị và nông
Trang 37thôn Đăng ký đất đai ban đầu đối với đất đai của nhà nước và đất đai thuộc
sở hữu tập thể cơ bản đã hoàn tất trong cả nước
Đăng ký đất đai đối với đất ở đã được thực hiện trong các thành phố vàthị trấn Sau khi "Luật Quản lý đất đai" được ban hành vào năm 1986, CụcQuản lý đất đai bắt đầu tiến hành tổ chức đăng ký đất đai bao gồm quyền sửdụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho đất nhà ở tại các thành phố và thị trấncủa cả nước Năm 1995, "Luật Quản lý Bất động sản đô thị" đã được công bố
và có hiệu lực, trong đó quy định rằng Nhà nước triển khai các hệ thống đăng
ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, và quyđịnh cụ thể đã được đặt ra đăng ký đất ở
Có một số vấn đề nảy sinh trong việc đăng ký đất đai nhà ở khi sốlượng nhà ở của cá nhân tăng lên Người mua nhà đã không đăng ký đất ởcủa họ do thiếu ý thức Thứ hai, sự phát triển của nhà ở và số các Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất được cấp không cân đối Để giải quyết vấn đề này,
Bộ Đất đai và Tài nguyên đã liên tục ban hành một số văn bản như "Thông tư
về quản lý Đăng ký đất đai hiện hành và kiểm kê địa chính" và "Thông tư vềđẩy nhanh tiến độ đăng ký Nhà ở và cấp Giấy chứng nhận tại thành phố và thịtrấn "
1.4.3 Công tác đăng ký cấp GCN tại Việt Nam qua các thời kỳ
a Thời Phong kiến
Vào thời phong kiến, các nhà nước tự chủ bắt đầu là chính quyền tựchủ họ Khúc- Dương- Ngô cho tới trước thời Pháp thuộc, địa chính nước tatrải qua nhiều biến đổi về phương thức quản lý và chính sách đât đai Trong
đó đặc biệt có hiệu quả là hệ thống địa bạ vào thời nhà Nguyễn
Năm 1803, vua Gia Long sai Lê Quang Định, Thượng thư Bộ Hộ
“coi sắp đặt điền thổ” chung cho cả nước Địa bạ được đo đạc và thành lậptừng bước, đi từ Bắc Thành vào Trung Bộ và cuối cùng là Nam Bộ Phải
Trang 38mất thời gian là 31 năm từ Gia Long năm thứ 4 (1805) đến năm MinhMạng thứ 17 (1836) khắp cõi đất Việt Nam mới ghi chép được đầy đủ từngmảnh ruộng, sở đất, con đường, khu rừng, núi sông… vào sổ địa bạ củamỗi làng, từ thành thị đến vùng biên cương
Địa bạ là quyển sổ ghi chép và mô tả thật rõ ràng từ tổng quát chođến chi tiết địa phận của làng thuộc hệ thống hành chính nào,vị trí Đông,Tây, Nam, Bắc ở những đâu, tổng số ruộng đất thực canh cũng nhưhoang nhàn, kể cả ao hồ rừng núi Sau đó phân tích từng loại hạng ruộngđất, mỗi sổ điền thổ rộng bao nhiêu, ruộng trồng trọt gì, vị trí Đông, Tây,Nam, Bắc như thế nào, thuộc quyền sở hữu của ai, công điền công thổ,quan điền quan thổ hay ruộng tư
Điền bạ là quyển sổ để khai báo và đóng thuế của làng Hàng năm, phảicăn cứ vào sổ địa bạ và biểu thuế của triều đình ban hành để lập điền bạ Từkhi lập địa bạ đến khi lập điền bạ tất nhiên đã có những thay đổi về chủ sửdụng, cây trồng, diện tích… Mỗi năm lập điền bạ mỗi lần để nộp thuế, căn cứ
thêm vào những thay đổi đó gọi là tiểu tu điền bạ, 5 năm sửa đổi kĩ hơn cùng với việc do thám lại gọi là đại tu điền bạ.
Những nội dung quản lý đất đai thời phong kiến là cơ sở để cấpGCNQSDĐ, nhưng thực tế sự xuất hiện của những GCN phải tới thời Phápthuộc mới có dưới hình thức Bằng khoán
b Thời Pháp Thuộc
Năm 1858, thực dân Pháp tiến hành xâm lược nước ta lần lượt từ Nam
Kỳ ra Bắc, sau 26 năm thì cơ bản hoàn thành việc xâm lược trên phạm vi toànquốc (1858-1884) Thực dân Pháp chia nước ta thành 3 kỳ và thiết lập các chế
độ cai trị khác nhau bằng biện pháp quân sự thông qua chiến tranh xâm lược
và các thủ đoạn chính trị khác nhau Trên phạm vi cả nước, người Pháp từngbước đưa việc đo đạc, thành lập hồ sơ địa chính và pháp luật đất đai vào quy
Trang 39phạm, làm cơ sở cho việc tính thuế, quản lý đất đai và bảo vệ quyền sở hữuđất đai.
Để phục vụ cho mục đích tính thuế và thực hiện các chế độ quản lý đấtđai, thực dân Pháp đã tiến hành đo đạc lập bản đồ địa chính ngay từ năm 1871
ở Nam Kỳ Sau khi hoàn thành việc xâm lược Việt Nam, công việc đo đạcđược triển khai trên khắp lãnh thổ Các bản đồ được thành lập phục vụ chomục đích thu thuế, quản lý đất đai và thiết lập hồ sơ địa chính gồm 3 loại:
+ Bản đồ bao đạc
+ Bản đồ giải thửa
+ Phác họa giải thửa
Các loại bản đồ này đều có tỷ lệ lớn 1/10000, 1/5000, 1/4000, 1/2500,1/2000, 1/1000, 1/500, 1/200
- Địa chính và chế độ điền thổ tại Nam Kỳ: ở Nam Kỳ có 2 chế độ
công bố quyền bất động sản: địa bộ và để đương Sắc lệnh ngày 21-7-1925 đãnhất thể hóa chế độ bảo thủ điền thổ, theo đó địa bộ là văn kiện duy nhất công
bố bất động sản Tuy nhiên sắc lệnh này cũng chỉ áp dụng cho những nơi cóbản đồ giải thửa chính xác Những nơi chưa đo đạc chính xác vẫn áp dụng 2
chế độ Quản lý địa bộ và Chế độ để đương như cũ Nơi nào đo đạc xong, Ty
điền địa mở thủ tục tra cứu để lập bằng khoán và sổ điền thổ
- Chế độ quản thủ địa chính tại Trung Kỳ: Để quản thủ địa chính, Sở
Địa chính Trung Kỳ phải tiến hành đo đạc giải thửa, điền bạ và sổ các chủ sởhữu, gồm các bước cụ thể sau:
1 Phân ranh giới xã
2 Phân ranh giới các thửa
3 Sở địa chính đo đạc, lập bản đồ tỷ lệ 1/2000
- Chế độ quản thủ địa chính tại Bắc Kỳ: Sở Địa chính Bắc kỳ được
thành lập và đi vào hoạt động muộn hơn Sở Địa chính Nam kỳ nhưng lại
Trang 40sớm hơn Sở Địa chính Trung kỳ Nội dung hoạt động của Sở Địa chínhBắc kỳ gồm:
- Quản thụ địa chính các tài liệu chưa được phê chuẩn;
- Quản thủ địa chính các tài liệu đã được phê chuẩn;
Theo một Sắc lệnh của Toàn quyền Đông Dương năm 1925, các Đô thilớn ở Liên Bang Đông Dương đã tiến hành cấp Bằng khoán điền thổ cho cácchủ sở hữu, dựa trên tài liệu Quản thủ địa chính đẫ được lập
c Thời kỳ nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa và nhà nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam:
Thời kỳ nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa được tính từ năm 1945đến năm 1975 với hai giai đoạn: Kháng chiến chống Pháp (1945 – 1954) vàkháng chiến chống Mỹ (1954 – 1975) Mỗi giai đoạn đều có chính sách vàquản lý đất đai khác nhau phù hợp với tình hình cuộc kháng chiến
Trong những năm kháng chiến chống Pháp, ngành địa chính đã có một
số thay đổi và chuyển dần sang nhiệm vụ thu thuế ruộng đất là chính
Sau thắng lợi của cuộc Cải cách ruộng đất ở miền Bắc, ngày 3 – 7 –
1958 Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 331/CT-TTg cho tái lập lại hệ thốngđịa chính trong Bộ Tài chính và UBND các cấp Cơ quan Trung ương là Sởđịa chính Nhiệm vụ là tổ chức đo đạc và lập bản đồ giải thửa và sổ sách địachính để nắm diện tích ruộng đất, phục vụ việc kế hoạch hóa và hợp tác hóanông nghiệp, tính thuế ruộng đất, xây dựng đô thị…
Hiến pháp lần thứ 2 của nước VNDCCH (1-9-1960) xác định bahình thức sở hữu đất đai là: Sở hữu Nhà nước, sở hữu HTX và sở hữu tưnhân Sở hữu Nhà nước được ưu tiên, sở hữu tập thể được khuyến khíchcòn sở hữu tư thì tiêu giảm dần và không có vai trò gì đáng kể trong nềnkinh tế nông nghiệp ở miền Bắc
