ỨNG DỤNG CÔNG NGHỆ GIS THÀNH lập bản đồ GIÁ đất tại HUYỆN TAM đảo, TỈNH VĨNH PHÚC

Bản đồ giá đất sẽ giúp các bên tham gia thị trường bất độngsản và nhà quản lý đất đai có cái nhìn trực quan và khái quát về giá đất hơn, dễdàng so sánh giá đất trong khu vực từ đó đưa r

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

SINH VIÊN: TĂNG THỊ BÍCH DIỆP

ĐỀ TÀI : ỨNG DỤNG CÔNG NGHỆ GIS THÀNH LẬP BẢN ĐỒ GIÁ ĐẤT TẠI HUYỆN TAM ĐẢO, TỈNH VĨNH PHÚC

Giảng viên hướng dẫn : ThS Nguyễn Thị Huệ

Cơ quan công tác : Phòng TN và MT huyện Tam Đảo

Vĩnh Phúc Năm 2016

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập tại trường Đại học Tài nguyên và Môi trường

Hà Nội, được sự nhiệt tình giảng dạy của các thầy cô trong trường nói chung vàcác thầy cô trong khoa quản lý đất đai nói riêng đã trang bị cho em những kiếnthức cơ bản về chuyên môn cũng như lối sống tạo cho em hành trang vững chắctrong công tác sau này Xuất phát từ lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm

ơn công lao của các thầy, các cô đã giúp đỡ chúng em

Đặc biệt để hoàn thành tốt báo cáo này ngoài sự cố gắng của bản thân, còn

có sự quan tâm giúp đỡ của ThS.Nguyễn Thị Huệ giảng viên khoa Quản Lý đấtđai, cùng các cán bộ công tác tại phòng Tài nguyên và Môi trường huyện T a m

Đ ả o , t ỉ n h V ĩ n h P h ú c , đã tạo mọi điều kiện cho em hoàn thành khóa thựctập tốt nghiệp của mình theo đúng nội dung và kế hoạch được giao

Báo cáo chắc chắn sẽ không tránh khỏi sai sót, vì vậy em rất mong được sựđóng góp và chỉ bảo của các thầy, các cô và các bạn để báo cáo của em đượchoàn thiện hơn Đây sẽ là những kiến thức bổ ích cho em để sau này em họctập và làm việc

Cuối cùng em xin cám ơn những người thân trong gia đình,bạn bè thânquen đã tận tình giúp đỡ, động viên em để em hoàn thành quá trình học tập vàrèn luyện tại trường

Vĩnh Phúc, ngày 05 tháng 04 năm 2016

Người hướng dẫn Sinh viên thực hiện

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn chuyên đề thực tập 1

2 Mục đích, yêu cầu của đề tài 2

2.1 Mục đích 2

2.2 Yêu cầu 2

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận 2

1.1.1 Tổng quát về bản đồ 2

1.1.1.1 Khái niệm về bản đồ địa chính 2

1.1.1.2 Những tính chất cơ bản của bản đồ địa chính 3

1.1.1.3 Mục đích chính của bản đồ địa chính 3

1.1.1.4 Nội dung của bản đồ địa chính 3

1.1.2 Khái quát về giá đất và định giá đất 5

1.1.2.1 Khái quát về giá đất 5

1.1.2.2 Khái niệm về công tác định giá đất 5

1.1.2.3 Quy trình định giá đất 6

1.1.2.4 Các phương pháp định giá đất 7

1.2 Cơ sở pháp lý 15

1.3 Cơ sở thực tiễn 15

1.3.1 Những ứng dụng của GIS trên thế giới 15

1.3.1.1 Nhật bản 15

1.3.1.2 Bắc Mỹ 16

1.3.1.3 Pháp 16

1.3.1.4 Hàn Quốc 16

1.4.2 Một số nghiên cứu ứng dụng của GIS tại Việt Nam 16

1.3.2 Giới thiệu chung về phần mềm ArcGIS 18

1.3.2.1 Các modul trong phần mềm ArcGIS 18

CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng nghiên cứu 29

2.2 Phạm vi nghiên cứu 29

2.2.1 Phạm vi không gian 29

2.2.2 Phạm vi thời gian 29

2.3 Nội dung nghiên cứu 29

2.4 Phương pháp nghiên cứu 29

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Tam Đảo, tỉnh

Vĩnh Phúc 29

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 29

3.1.1.1 Vị trí địa lý 30

3.1.1.2 Địa hình, địa mạo 30

3.1.1.3 Khí hậu 31

3.1.1.4 Các nguồn tài nguyên 31

3.1.2 Điều kiện Kinh tế – Xã hội 32

3.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế 32

3.1.2.2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế 33

3.1.3.3 Dân số 34

3.2 Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc 35

3.3 Giá đất trên địa bàn huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc 35

3.3.1 Giá đất do nhà nước ban hành 35

3.3.2 Giá đất cụ thể 36

3.4 Thử nghiệm xây dựng bản đồ giá đất trên một số mảnh bản đồ của huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc bằng phần mềm ArcGIS 37

3.4.1 Quy trình tổng quát 37

3.4.2 Chuẩn hóa dữ liệu 37

3.4.3 Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian 38

3.4.3.1 Chuyển đổi dữ liệu, tạo nguồn dữ liệu đầu vào cho ArcGIS 38

3.4.3.2 Thiết lập cơ sở dữ liệu không gian 41

3.4.3.3 Biên tập cơ sở dữ liệu không gian 41

3.4.4 Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính 42

3.4.4.1 Phương pháp tính giá đất phục vụ xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất.42 3.4.4.2 Nhập và biên tập dữ liệu thuộc tính 44

3.4.5 Biên tập nội dung và trình bày bản đồ 46

3.4.5.1 Biên tập nội dung bản đồ 46

3.4.5.2 Trình bày bản đồ và trang in 48

3.4.6 In bản đồ 51

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn chuyên đề thực tập

Đất đai là phương tiện thiết yếu của mọi hoạt động sống và là nển tảng cơbản không thể thiếu cho sự phát triển của con người.Hiện nay vấn đề đất đai ngàymột nóng bỏng và đất đai ngày càng trở nên có giá Giá đất và việc giải quyết cácvấn đề về đất đai có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Giá đất

là thước đo kinh tế của đất,nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất, đồng thời giá đấtphản ánh trình độ phát triển của xã hội

Để thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thịtrường bất động sản ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển thị trườngbất động sản điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà nước nhanh chóng ra quyết địnhquan trọng trong việc quản lý đất và thị trường bất động sản thì việc thành lập bảnđồ giá đất là cần thiết Bản đồ giá đất sẽ giúp các bên tham gia thị trường bất độngsản và nhà quản lý đất đai có cái nhìn trực quan và khái quát về giá đất hơn, dễdàng so sánh giá đất trong khu vực từ đó đưa ra được các quyết định nhanh chóng

và chính xác

Hiện nay, có rất nhiều phần mềm ứng dụng cho ngành quản lý đất đai nóichung và thành lập bản đồ giá đất nói riêng đã ra đời và được ứng dụng rộng rãinhư: Mapinfo, Autocard, Microstation, Gis, Lis, Famis… Trong đó, phần mềmArcGIS là phần mềm hiện đại, có tính ưu việt và khả năng ứng dụng rất lớn nênchúng ta có thể áp dụng phần mềm này vào công tác thành lập bản đồ giá đất Đểphục vụ cho công tác quản lý nhà nước tại phường huyện Tam Đảo – tỉnh VĩnhPhúc trong công tác thành lập bản đồ giá đất theo đúng quy định, quy phạm của BộTài nguyên và Môi trường mà bản đồ hiện có của địa phương chưa đáp ứng đượcvậy nên em quyết định tiến hành nghiên cứu đề tài: “ Ứng dụng công nghệ GISthành lập bản đồ giá đất tại địa bàn huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc”

2 Mục đích, yêu cầu của đề tài

a Mục đích

- Nắm được giá đất của địa bàn nghiên cứu

- Thành lập được bản đồ giá đất đúng quy định và ứng dụng được vào việcquản lý nhà nước về đất đai

b Yêu cầu

- Nắm vững được các chính sách, pháp luật đất đai của nhà nước và của địa

phương, đặc biệt là các quy định của nhà nước về giá đất

- Hiểu và vận dụng tốt các quy định, quy phạm, văn bản pháp luật của nhà

nước về việc thành lập bản đồ giá đất

- Nguồn tài liệu, số liệu điều tra thu thập được phải có độ tin cậy cao, chính

xác, phản ánh đúng thực trạng trên địa bàn Số liệu điều tra thu thập đượcphải được phân tích, đánh giá một cách khách quan, đúng pháp luật

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận

1.1.1Tổng quát về bản đồ

1.1.1.1 Khái niệm về bản đồ địa chính

Theo cách hiểu thông thường, bản đồ là hình ảnh thu nhỏ và được khái quáthóa một phần tương đối rộng của bề mặt trái đất lên mặt phẳng giấy theo một phépchiếu hình bản đồ và có ứng dụng một phương pháp biên tập khoa học

Bản đồ địa chính là bản đồ về chuyên ngành đất đai dùng để biểu thị các thửađất trên bản đồ, được biểu thị chính xác về vị trí, kích thước, diện tích của từng thửađất và một số thông tin địa chính, địa lý khác có liên quan đến thửa đất

Bản đồ địa chính là tài liệu quan trọng nhất của bộ Hồ sơ địa chính bởi vì nómang tính pháp lý cao Nó được đo vẽ và nghiệm thu theo một quy trình chặt chẽ,được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận và xác nhận, được người sửdụng đất chấp nhận

Bản đồ địa chính là bản đồ mà tỉ lệ của nó được xác định tùy theo loại đất,mục đích sử dụng đất và vùng cần thành lập bản đồ Bản đồ địa chính được sử dụngtrong quản lý đất đai là bộ bản đồ được biên tập riêng cho từng đơn vị hành chính

Bản đồ số địa chính có nội dung thông tin tương tự bản đồ giấy, song cácthông tin này được lưu trữ dưới dạng số trong máy tính, sử dụng một hệ thống kýhiệu đã số hóa Các thông tin không gian lưu trữ dưới dạng tọa độ, còn thông tinthuộc tính sẽ được mã hóa Bản đồ số địa chính được hình thành dựa trên 2 yếu tố

kỹ thuật là phần cứng máy tính và phần mềm điều hành Các số liệu đo đạc hoặcbản đồ giấy cũ được đưa vào máy tính xử lý, biên tập bản đồ, lưu trữ bản và có thể

1.1.1.2 Những tính chất cơ bản của bản đồ địa chính

Bản đồ địa chính được thành lập thống nhất theo đơn vị hành chính cấp

xã, phường, thị trấn trong phạm vi cả nước

Bản đồ địa chính có tính pháp lý cao vì nó được đo vẽ và nghiệm thu theomột quy trình chặt chẽ, được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận vàxác nhận, được người sử dụng đất chấp nhận

Bản đồ địa chính có độ chính xác cao, được thành lập trên cơ sở kỹ thuật

và công nghệ ngày càng hiện đại, nó đảm bảo cung cấp thông tin không gian củacác thửa đất, phục vụ công tác quản lý đất đai

Bản đồ địa chính có tỷ lệ lớn và phạm vi đo vẽ là rộng khắp trên toànquốc Tuy nhiên bản đồ từng tỷ lệ không phủ trùm toàn lãnh thổ, mỗi loại đất sẽđược vẽ bản đồ địa chính với tỷ lệ khác nhau

Bản đồ địa chính thường xuyên được cập nhật các thay đổi hợp pháp củađất đai, có thể cập nhật hàng ngày hoặc cập nhật theo định kỳ

1.1.1.3 Mục đích chính của bản đồ địa chính

- Đăng ký đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản gắn liền với đất

- Giao đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp cho các hộ gia đình, cá nhân và tổ

chức

- Thống kê, kiểm kê đất đai.

- Xác nhận hiện trạng và theo dõi biến động về quyền sử dụng đất.

- Lập kế hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cải tạo đất, thiết kế xây dựng cácđiểm dân cư, quy hoạch giao thông, thủy lợi

- Lập hồ sơ thu hồi đất khi cần thiết.

- Giải quyết tranh chấp đất đai.

1.1.1.4 Nội dung của bản đồ địa chính

- Theo quy định của quy phạm thành lập bản đồ 2008, bản đồ địa chính làtài liệu quan trọng trong bộ hồ sơ địa chính vì vậy trên bản đồ cần thể hiện đầy

đủ các yếu tố đáp ứng các yêu cầu quản lý đất đai

- Nội dung của bản địa chính bao gồm:

 Ranh giới sử dụng đất của thửa đất (viết tắt là RGSDĐ)

- Trước khi đo vẽ chi tiết thửa đất phải yêu cầu người sử dụng đất cung cấp

người sử dụng đất xác định ranh giới sử dụng đất và lập bản đồ mô tả ranh giớimốc giới sử dụng đất giữa chủ sử dụng đất của các chủ sử dụng đất liền kề, cóliên quan (theo mẫu ở phụ lục 10a) nếu giữa các chủ sử dụng chưa có giấy tờthỏa thuận ranh giới sử dụng đất đã làm trong các đợt kê khai nhà, đất trước đó.Bản mô tả ranh giới, mốc giới sử dụng đất phải được trao cho các chủ sử dụngđất có liên quan và phải có ký xác nhận đã giao, nhận bản mô tả này.

- Trên bản đồ cẩn thể hiện đầy đủ các điểm khống chế tọa độ và độ cao nhànước các cấp, các điểm tọa độ địa chính cấp 1, cấp 2 và các điểm khống chế đo

vẽ có chôn mốc để sử dụng lâu dài Đây là yếu tố dạng điểm cần thể hiện chínhxác đến 0,1mm trên bản đồ

- Địa giới hành chính các cấp: cần thể hiện chính xác đường biên giới quốcgia, địa giới hành chính các cấp tỉnh, huyện, xã, các mốc giới hành chính, cácđiểm ngoặt của đường địa giới Khi đường địa giới hành chính cấp thấp trùngvới đường địa giới cấp cao hơn thì hiển thị đường địa giới cấp cao Các đườngđịa giới phải phù hợp với hồ sơ địa giới đang được lưu trữ trong các cơ quan nhànước

- Ranh giới thửa đất: thửa đất là yếu tố cơ bản của bản đồ địa chính Ranhgiới thửa đất được thể hiện trên bản đồ bằng đường bao khép kín dạng đườnggấp khúc hoặc đường cong nối các điểm đặc trưng trên đường ranh giới đêr xácđịnh được vị trí thửa đất cần đo vẽ chính xác các vị trí các điểm đặc trưng trênđường ranh giới của nó như điểm góc thửa, điểm ngoặt, điểm cong của đườngviền

 Các yếu tố nhân tạo, tự nhiên có trên đất, tài sản gắn liền với đất

- Công trình dân dụng: ở khu vực đô thị và các khu đất của tổ chức đượcNhà nước giao đất, cho thuê đất chỉ thể hiện các công trình xây dựng chính (nhà

ở, nhà làm việc, nhà xưởng)

- Hệ thống giao thông: phải biểu thị tất cả các đường sắt, đường bộ, đườnggiao thông nội bộ trong khu dân cư, đường liên xã, đường giao thông nội đồngtrong khu vực đất nông nghiệp, đường lâm nghiệp, đường phân lô trong khu vựcđất lâm nghiệp và các công trình có liên quan đến đường giao thông như cầu,cống, hè phố, lề đường, chỉ giới đường, phần đắp cao, phần xẻ sâu Riêng vớicác đường giao thông trên không , cầu vượt, giao lộ trên không: thể hiện hìnhchiếu của phần trên không bằng nét đứt

- Giới hạn biểu thị hệ thống giao thông là chân đường Hệ thống giao thông

có độ rộng từ 0,2mm trên bản đồ trở lên vẽ bằng 2 nét theo tỷ lệ, nhở hơn0,2mm vẽ theo ký hiệu quy định và phải ghi chú độ rộng Độ chính xác xác định

độ rộng theo quy định ở khoản 2.19 quy phạm thành lập bản đồ địa chính năm2008

- Hệ thống thủy văn: trên bản đồ địa chính phải biểu thị đầy đủ hệ thốngsông, ngòi, mương, máng và hệ thống rãnh thoát nước Đối với hệ thống thủyvăn tự nhiên phải thể hiện đường bờ ổn định và đường mép nước ở thời điểm đo

vẽ hoặc thời điểm chụp ảnh Đối với hệ thôgns thủy văn nhân tạo chỉ thể hiện

đường bờ ổn định Phải ghi tên các hồ, ao, sông, ngòi (nếu có) Các sông,ngòi,kênh, mương, rãnh có độ rộng lớn hơn hoặc bằng 0,2mm trên bản đồ thì phảibiểu thị bằng 2 nét, nếu nhở hơn thì biểu thị 1 nét nhưng phải ghi chú độ rộng.

Độ chính xác xác định độ rộng theo quy định ở khoản 2.19 quy phạm thành lậpbản đồ địa chính 2008 Riêng với các đường kênh, mương, máng trên không, thìthể hiện hình chiếu của phần trên không bằng nét đứt

1.1.2Khái quát về giá đất và định giá đất

1.1.2.1 Khái quát về giá đất

Theo quy định của luật đất đai 2013 tại Điều 4, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sửdụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này

Tại khoản 19, điều 3, Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên mộtđơn vị diện tích đất

Tại khoản 20, điều 3, Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền

sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.Theo điều 112 luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc, phương pháp định giáđất:

1 Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b) Theo thời hạn sử dụng đất;

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích

sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi

có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giánhư nhau

2 Chính phủ quy định phương pháp định giá đất

1.1.2.2 Khái niệm về công tác định giá đất

Định giá đất là một lĩnh vực chuyên môn của người làm côgn tác quản lý đấtđai, vừa mang tính kinh tế – kỹ thuật, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạtđộng đính giá đất hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại

và phát triển của thị trường bất đông sản

Hiện nay có 2 khái niệm về định giá như sau:

+ Định giá là sự ước tính về giá trị quyền sở hữu cụ thể bằng hình thái tiền tệcho mục đích đã được xác định (W.Sealrooke – Viện đại học Portsmouth – Vươngquốc Anh)

+ Định giá là một hoạt động nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho mộtmục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến

Xỏc định nhiệm vụ định giỏ

đất Khảo sỏt, thu thập thụng tin

Phõn tớch thụng tin

Lựa chọn phương phỏp để tỡm giỏ trị đất

Xỏc định giỏ trị của đất

Lập bỏo cỏo và lập hụ̀ sơ nghiệm thu thành quả

tất cả cỏc đặc điểm của tài sản cung như xem xét tất cả cỏc yếu tố kinh tế căn bảncủa thị trường, bao gụ̀m cỏc loại đầu tư lựa chọn (GS.Limlan Yuan – Đại học quốcgia Singapore)

Đất đai là một loại tài sản, vỡ vậy về nguyờn tắc việc định giỏ đất cũng giốngnhư định giỏ cỏc tài sản thụng thường khỏc Mặt khỏc đất đai là một tài sản đặc biệt,giỏ đất ngoài cỏc yếu tố khụng gian, thời gian, kinh tế, phỏp lý chi phối nú cũn bịtỏc động bởi cỏc yếu tố tõm lý, xó hội Vỡ vậy định giỏ đất chỉ cú thể ước tớnh vềmặt giỏ trị mà khụng thể tớnh đỳng, tớnh đủ như định giỏ cỏc loại tài sản thụngthường

1.1.2.3 Quy trình định giá đṍt

- Xỏc định nhiệm vụ của định giỏ:

+ Cỏc đặc điểm cơ bản phỏp lý về kinh tế – kỹ thuật

+ Xỏc định mục đớch định giỏ

+ Xỏc định khỏch hàng, những yờu cầu của khỏch hàng, những người sửdụng kết quả thẩm định giỏ

+ Những điều kiện ràng buộc

+ Xỏc định thời điểm định giỏ

+ Xỏc định nguụ̀n dữ liệu cần thiết cho định giỏ

+ lập kế hoạch định giỏ

- Khảo sỏt, thu thập thụng tin

+ Thụng tin về điều kiện tự nhiờn

+ Thông tin về điều kiện kinh tế.

+ Thông tin xã hội

+ Thông tin pháp lý

- Phân tích thông tin

+ Xác định những thông tin cần thiết, vấn đề cần thiết trong quá trình định giá.+ Phân tích các thông tin tổng quát đã được thu thập

- Lựa chọn phương pháp để tìm giá trị đất

+ gồm 5 phương pháp định giá bao gồm: phương pháp so sánh trực tiếp,phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp

hệ số điều chỉnh

- Xác định giá trị của đất

Việc ước tính giá trị cuối cùng của đất được thực hiện căn cứ chỉ số thực vàgiá trị ước tính này chính là giá đất cần định giá

- Lập báo cáo và lập hồ sơ nghiệm thu thành quả

Là quá trình lập chứng thư địa chính Đây là văn bản do cơ quan định giá đưa

ra, trành bày ý kiến chính thức của mình về quá trình định giá và mức giá cho tàisản cần định giá của khách hàng

1.1.2.4 Các phương pháp định giá đất

1.1.2.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thựchiện theo quy định sau đây:

1 Khảo sát, thu thập thông tin

a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá

b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tựvới thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điềukiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể vàtình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyểnnhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời giankhông quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất Nội dung thông tin thu thập baogồm:

- Giá đất;

- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về

hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thờiđiểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnhhưởng đến giá đất

c) Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sauđây:

- Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;

- Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản;

- Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượnghoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấntrực tiếp

Giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã thanh toáncho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử dụng đất

d) Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin

về giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàn giaodịch bất động sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, các thông tinphát sinh gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá đất Trườnghợp tại khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khuvực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạtầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá

Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đối với thửa đất

sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấphuyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất không đủđiều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai

2 Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của cácthửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

a) Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửađất so sánh với thửa đất cần định giá

b) Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh vớithửa đất cần định giá

Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cầnđịnh giá để điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệphần trăm (%)

Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấythửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước,điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn sovới thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so sánh;các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnhgiảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh

3 Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điềuchỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất sosánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tính của

so sánh



Mức điều chỉnh về giá

do các yếu tố khác biệtcủa từng thửa đất sosánh với thửa đất

Đối với trường hợp giá đất thị trường có biến động trong khoảng thời gian từthời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đếnthời điểm xác định giá đất thì phải thực hiện điều chỉnh mức giá đất của thửa đất sosánh về thời điểm xác định giá đất theo chỉ số biến động giá đất thị trường do SởTài nguyên và Môi trường công bố Trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường chưacông bố thì chỉ số biến động giá đất thị trường của từng loại đất được tính toán trên

cơ sở các thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường đã thu thập được theo thờigian hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có)

1.1.2.4.2 Phương pháp chiết trừ

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theoquy định sau đây:

1 Khảo sát, thu thập thông tin

a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất có tài sản gắn liền vớiđất (sau đây gọi là bất động sản) cần định giá

b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểmtương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi,điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể

và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là bất động sản so sánh) đãchuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thờigian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất Nội dung thông tin thu thậpbao gồm:

- Giá đất;

- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về

hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thờiđiểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnhhưởng đến giá đất;

- Thông tin về tài sản gắn liền với đất

c) Nguồn thông tin thu thập thực hiện theo quy định tại Điểm c Khoản 1Điều 3 của Thông tư này

d) Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thựchiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này

2 Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản

so sánh

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được xácđịnh theo công thức sau:

Giá trị hiện tại của

tài sản gắn liền với

đất của bất động sản

so sánh

=

Giá trị xây dựngmới tại thời điểmđịnh giá đất

- Giá trị hao mòn

Trong đó:

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất là chi phí thay thế để đầu tưxây dựng mới tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hoặc chi phí tái tạo tài sảngắn liền với đất đó Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chiphí gián tiếp, lợi nhuận hợp lý cho người đầu tư xây dựng và các khoản thuế, phíphải nộp theo quy định của pháp luật

- Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất bao gồm: hao mòn hữu hình vàhao mòn vô hình (bao gồm hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trìnhkhai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng; thay đổi quy hoạch, suy thoáikinh tế và do tác động của các yếu tố bên ngoài)

Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của tài sản gắn liềnvới đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành Trường hợp chưa cóquy định hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị haomòn thì việc tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập đượctrên thị trường

3 Ước tính giá đất của bất động sản so sánh

Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

-Giá trị hiện tại của tài sản gắnliền với đất của bất động sản sosánh

Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

1.1.2.4.3 Phương pháp thu nhập

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiệntheo quy định sau đây:

1 Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá

a) Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đấtcần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặccho thuê trong 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá

b) Đối với đất nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cầnđịnh giá được tính như sau:

- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thìthu nhập bình quân một năm là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuấttrong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá;

- Đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thu nhập bình quân mộtnăm được tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thumột lần

c) Trường hợp không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá thìthu thập thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự về mụcđích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạtầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụngđất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường

2 Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đấtcần định giá

a) Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liên quanđến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình xâydựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất

b) Các khoản chi phí quy định tại Điểm a Khoản này được tính theo địnhmức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Trường hợp không cóđịnh mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thôngtin về chi phí của thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinhlợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hìnhthể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệuthực tế thu thập được trên thị trường

3 Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:

Thu nhập ròng

bình quân một

năm

= Thu nhập bìnhquân một năm -

Chi phí bình quânmột năm

4 Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá trị của thửa

đất cần định giá =

Thu nhập ròng bình quân một nămLãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một nămLãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tínhđến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàngthương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tại thờiđiểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh

Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạnthì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo công thứcsau:

Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn = r x (1 + r)

n

(1+r) n - 1Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tínhtheo năm)

Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tàisản gắn liền với đất để đưa vào sản xuất, kinh doanh thì sau khi xác định giá trị củathửa đất và tài sản gắn liền với đất, thực hiện chiết trừ giá trị hiện tại của tài sản gắnliền với đất để xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Việc xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quyđịnh tại Khoản 2 Điều 4 của Thông tư này

5 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

1.1.2.4.4 Phương pháp thặng dư

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực hiệntheo quy định sau đây:

1 Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông tin vềquy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụngđất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phêduyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất

2 Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sởđiều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và cácyếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dựkiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khảnăng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; cótính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và cácyếu tố khác hình thành doanh thu

3 Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản

a) Các khoản chi phí phát triển bao gồm:

- Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở,công trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩmquyền phê duyệt; xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;

- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyển giaocông nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm;thuế và các loại phí liên quan khác;

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án,thiết kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan;

- Các chi phí khác theo quy định của pháp luật

Tổng chi phí phát triển giả định không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

b) Việc ước tính tổng chi phí phát triển thực hiện như sau:

Tổng chi phí phát triển được ước tính trên cơ sở các chi phí quy định tạiĐiểm a Khoản này và căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩmquyền ban hành Trường hợp chưa có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước cóthẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của các dự

án tương tự tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có mức sinh lợi,điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương

4 Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm,nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm

và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất Việc ước tính tổngdoanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản thực hiện theo côngthức sau:

Tổng doanh thu phát triển = ∑

- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án

- Ci là chi phí năm thứ i của dự án

- r là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thờiđiểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà nướctrên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản)

- n là số năm thực hiện dự án

5 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất

Tổng doanhthu phát triển -

Tổng chi phí phát triểnGiá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửa

đất cần định giá =

Giá trị của thửa đất cần định giá Diện tích thửa đất cần định giá

1.1.2.4.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giáđất thực hiện theo quy định sau đây:

1 Khảo sát, thu thập thông tin

a) Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyểnnhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời giankhông quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất)thuộc khu vực định giá đất

Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thuthập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh

tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất

Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiệntheo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này

b) Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từviệc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất củatối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị tríđất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất

c) Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương

2 Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất

a) Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thuthập được theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều này

b) Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất thực hiệntheo quy định tại Khoản 3 Điều 3 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng

5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (sau đây gọi là Nghị định số44/2014/NĐ-CP) Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào mộtkhoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác địnhbằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó

3 Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thịtrường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất

4 Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa

đất cần định giá =

Giá đất trong

Hệ số điềuchỉnh giá đất

1.2 Cơ sở pháp lý

Cơ sở pháp lý của việc ứng dụng công nghệ GIS trong việc thành lập bản đồ giáđất phải căn cứ vào các văn bản pháp luật sau:

- Căn cứ Hiến pháp nước cộng hào xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013

- Căn cứ Luật đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013

- Căn cứ Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 01 tháng 07 năm 2014 của chính phủhướng dẫn thi hành Luật đất đai

- Căn cứ Thông Tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 06 năm 2014 của bộ Tàinguyên và Môi trường quy định chi tiết về phương pháp định giá đất, xây dựngđiều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Căn cứ quyết định 61/2014 /QĐ UBND ngày 31 tháng 12 năm 2014 của UBNDtỉnh Vĩnh Phúc về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 5năm 2015 – 2019

- Căn cứ quyết định số 09/QĐ – UBND ngày 05/02/2016 của UBND tỉnh VĩnhPhúc về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2016 trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc

1.3 Cơ sở thực tiễn

1.3.1 Những ứng dụng của GIS trên thế giới

1.3.1.1 Nhật bản

Tại Nhật Bản, ứng dụng GIS đã được áp dụng rất phổ biến trong mọi lĩnhvực Những năm 70, các nghiên cứu tập trung vào xây dựng hệ thống thông tin khuvực, thông tin đô thị, hệ thống thông tin về sử dụng đất, mạng lưới hạ tầng kỹ thuật

đô thị Những năm 80, triển khai ứng dụng vào công tác quản lý tại địa phương (quyhoạch, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật đô thị…), nghiên cứu nâng cao và chuyên sâuvào hệ thống thông tin đô thị Những năm 90, áp dụng vào đa ngành, liên ngành(nông nghiệp, khảo cổ, khoa học trái đất, giao thông, quy hoạch xây dựng, quản lýđất đai, giáo dục) Nhật Bản đã ứng dụng GIS trong công tác quản lý và quy hoạchxây dựng từ cấp Chính phủ đến các bộ ngành liên quan và công tác đào tạo quyhoạch trong các trường đại học

1.3.1.2 Bắc Mỹ

Tại Bắc Mỹ (Hoa Kỳ & Canada), Mỹ là một trong những nước đi đầu vềcông nghệ GIS, hệ thống dữ liệu quốc gia được xây dựng rất hoàn chỉnh dựa trên hệthống tiêu chuẩn quốc gia và quốc tế GIS đã được phát triển ở khắp các lĩnh vựcliên quan đến không gian lãnh thổ như: môi trường (lâm nghiệp, hải dương học, địachất học, khí tượng thuỷ văn,…); hành chính – xã hội (nhân khẩu học, quản lý rủi

ro, an ninh,…); kinh tế (nông nghiệp, khoáng sản, dầu mỏ, kinh doanh thương mại,bất động sản, giao thông vận tải, bưu điện,…); đa ngành liên ngành (trắc địa, quản

lý đất đai, quy hoạch và quản lý phát triển đô thị, thuế bất động sản…) Đã có nhiềuphần mềm GIS của Mỹ được lập và sử dụng tại nhiều nước trên Thế giới như:

ESRI, Integraph, MapInfo, Autodesk; phần mềm GIS của Mỹ chiếm thị phần lớnnhất trên thế giới.

1.3.1.3 Pháp

Tại Pháp, các lĩnh vực ứng dụng công nghệ GIS như: Dịch vụ công (quyhoạch lãnh thổ quốc gia, địa chính, lãnh thổ địa phương, dân số học, hạ tầng xã hội,giáo dục, quốc phòng,…), tiếp vận (hàng không, tối ưu hóa hành trình tuyếnđường…); môi trường/tài nguyên (nông nghiệp, địa chất, quản lý đất,…); bất độngsản (kiến trúc, xây dựng, quản lý di sản…); hạ tầng kỹ thuật (cấp thoát nước, cấpđiện, quản lý mạng lưới, gas, thông tin lien lạc…); thị trường (bảo hiểm, ngân hàng,thương mại…); xã hội, tiêu dùng (xuất bản, y tế, du lịch)

Trong quy hoạch phát triển đô thị, GIS được áp dụng thành công trong quyhoạch lãnh thổ quốc gia, quy hoạch vùng và quy hoạch đô thị do có nền tảng dữ liệuQuốc gia phong phú, nền chuẩn Quốc gia – địa hình, địa chính, bản đồ không ảnh,

số liệu thống kê và nhiều chuyên ngành khác

1.4.2 Một số nghiên cứu ứng dụng của GIS tại Việt Nam

Tại Việt Nam, công nghệ GIS được thí điểm khá sớm và được sử dụng phổbiến để quản lý nhiều lĩnh vực Từ năm 1995, Bộ Khoa học và Công nghệ đã thànhlập dự án Hệ thống thông tin địa lý phục vụ quản lý tài nguyên thiên nhiên và giámsát môi trường, tạo điều kiện cho nhiều cơ quan trong cả nước tiếp cận với côngnghệ thông tin địa lý (GIS) Hàng năm công nghệ GIS đều được Bộ Khoa học vàCông nghệ xác định là một trong những nội dung nghiên cứu ứng dụng phục vụnghiên cứu chuyên ngành và hiện đại hóa quản lý nhà nước

Thực tế cho thấy trình độ ứng dụng GIS tại Việt Nam nói chung chưa đạt mứcphát triển cao trên thế giới, hiện chỉ đạt trung bình Cơ sở dữ liệu còn chưa đồng bộ

và thiếu tính liên kết Các cơ quan tự tạo lập dữ liệu qua quá trình nghiên cứu triểnkhai cụ thể nên hệ thống dữ liệu cũng đã tản mát, khó tập trung Số liệu của ngànhthống kê rất cần thiết để sử dụng chung cho các ngành nhưng không đủ chi tiết

Điểm mạnh của GIS so với các công nghệ khác là khả năng gắn kết các thôngtin kể cả yếu tố không gian phục vụ phân tích và truy cập theo yêu cầu GIS là mộtcông nghệ kết hợp nhiều loại hình công nghệ (đồ họa trên máy tính, bản đồ trợ giúpbằng máy tính, viễn thám,…), đặc biệt với khả năng phân tích, GIS được coi như làmột công cụ trợ giúp đắc lực hiện nay, hệ thống GIS đã và đang được ứng dụngtrong nhiều bộ ngành ở các lĩnh vực: quy hoạch xây dựng, sử dụng đất, tài nguyênmôi trường, giao thông vận tải, các cơ quan đo đạc bản đồ… và đã được đưa vàochương trình giảng dạy tại một số trường đại học.

Trong lĩnh vực Tài nguyên & môi trường, từ cuối những năm 1980, GIS vàviễn thám đã được giới thiệu vào lĩnh vực giám sát tài nguyên môi trường thông qua

dự án hợp tác quốc tế Hệ thống GIS chủ yếu vẫn hoạt động độc lập riêng biệt, chưa

có sự liên kết khớp nối liên ngành Bộ Tài nguyên và môi trường đã ban hành một

số văn bản quy định liên quan đến hệ thống ký hiệu và quy chuẩn trong việc thểhiện bản đồ; tuy nhiên đây mới chỉ là quy chuẩn ngành

Trong ngành giao thông vận tải, hệ thống GIS đã được áp dụng thực tế vàomột số yêu cầu cụ thể về quản lý cơ sở hạ tầng giao thông cũng như quản lý phươngtiện giao thông theo thời gian thực Phần mềm GIS được sử dụng phổ biến làMapInfo

Trong lĩnh vực đo đạc bản đồ: đã ứng dụng hệ thống GIS trong việc thành lậpbản đồ ảnh số, thành lập bản đồ địa hình, bản đồ địa chính bằng công nghệ số, đođạc và thành lập các lưới tọa độ, độ cao, xây dựng các cơ sở dữ liệu nền GIS chocác thành phố Phần mềm GIS được sử dụng: Intergraph, MapInfo, ArcGIS…

Trong công tác quy hoạch xây dựng, công nghệ GIS thời gian gần đây đã được

áp dụng tại một số đơn vị trong ngành quy hoạch xây dựng và cơ quan quản lý địaphương như: Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn Quốc Gia, Viện Quy hoạch xâydựng Hà Nội, UBND thành phố Hà Nội, Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội, tại ĐàLạt, Nam Định,… và nhiều cơ quan khác Tuy nhiên, trong thực tế công tác lập quyhoạch xây dựng hiện nay vẫn chủ yếu thực hiện theo công nghệ truyền thống vớiphần mềm hỗ trợ thiết kế AutoCad và các phần mềm diễn họa Trong các bước tácnghiệp lập QHXD nội dung nghiên cứu quy hoạch nói chung như: Lập nhiệm vụquy hoạch, thu thập số liệu hiện trạng, đánh giá hiện trạng và xác định tiềm năngphát triển đô thị, định hướng phát triển không gian, quy hoạch sử dụng đất, quyhoạch hạ tầng kỹ thuật, đánh giá môi trường chiến lược, thiết kế đô thị,… hầu hếtđều chưa ứng dụng công nghệ GIS để hỗ trợ quy hoạch

Nhìn chung, việc ứng dụng công nghệ thông tin và đặc biệt là hệ thống thôngtin địa lý (GIS) trong công tác quản lý thông tin kiến trúc, quy hoạch hỗ trợ pháttriển đô thị còn hạn chế Do vậy, công tác quản lý dữ liệu ngành hiện tại chưa đạthiệu quả cao, việc cập nhật, theo dõi các hoạt động, tra cứu thông tin khi cần thiết làmột vấn đề khó khăn Ngoài ra, tại cơ quan Trung ương Bộ Xây dựng cũng chưa cómột đơn vị nào có vai trò là trung tâm tích hợp dữ liệu với vai trò tích hợp hệ thống

cơ sở dữ liệu thông tin quy hoạch nói riêng hay dữ liệu ngành xây dựng nói chung

1.3.2Giới thiệu chung về phần mềm ArcGIS

- ArcGIS là phần mềm của Viện nghiên cứu Môi trường Mỹ (ESRI), là mộttrong những phần mềm đứng đầu trong công nghệ GIS, ArcGIS chạy trên môitrường Windows nên rất thuận tiện trong việc thao tác, ứng dụng ArcGIS mang lạicho người sử dụng khả năng khám phá, truy vấn và phân tích dữ liệu một cáchnhanh chóng.

Phần mềm ArcGIS Destop bao gồm các modul ứng dụng chính sau:

- ArcCatalog: Lưu trữ, quản lý dữ liệu, tạo mới các dữ liệu địa lý, xem và sửa

đổi thông tin nguồn dữ liệu (Metadata)

- ArcMap: Xây dựng, hiển thị dữ liệu, xử lý và phân tích các bản đồ, truy vấn

thông tin, thiết kế bản đồ, sửa đổi dữ liệu

- ArcToolbox: Cung cấp các công cụ để xử lý, xuất – nhập dữ liệu từ ArcGIS

sang các định dạng khác như Mapinfo, Microstation, AutoCad, để thực hiệncác bài toán phân tích không gian, thực hiện các lệnh và xử lý thông tin

- ArcSDE là phần mềm lưu trữ quản lý dữ liệu không gian theo mô hình

RDBMS

- ArcIMS là phần mềm phát triển và cung cấp dữ liệu trên Wed.

1.3.2.1 Các modul trong phần mềm ArcGIS

1.3.2.1.1 Modul ArcCatalog

ArcCatalog cung cấp các phương tiện để quản lý dữ liệu địa lý và các bảng

dữ liệu thuộc tính Các dữ liệu mà ArcGIS có thể nhân dạng được bao gồm cácFeature Dataset: Shape file, ArcInto Converge file, Personal Geodatabase, Cad file

và các file ảnh Raster

ArcCatalog cung cấp các công cụ: hiển thị dữ liệu, làm việc với cơ sở dữliệu, xác định hệ thống tọa độ cho cơ sở dữ liệu, liên kết với thư mục

Trong ArcCatalog, Location là đường dẫn thư mục dữ liệu cần tạo:

 Hiển thị dữ liệu

Trong ArcCatalog có 3 chế độ để xem dữ liệu:

- Chế độ Contents View: tất cả các dữ liệu mà ArcGIS có thể nhận dạng được

sẽ hiển thị dưới dạng cây thư mục hay các biểu tượng Tài liệu có thể là mộthay nhiều file Contents View hiển thị các tài liệu này dưới 1 trong 4 dạng:Large icon, Lisst, Details hay Thumbnails

- Chế độ Preview View: hiển thị nội dung tài liệu ta chọn trong cây thư mục.

Ta có thể chọn 2 dạng hiển thị là Geography và table Để chuyển đổi cácdạng dữ liệu này ta sử dụng Listbox ở phía dưới màn hình của ArcCatalog

- Chế độ Metadata View: ta có thể xem các dữ liệu dạng này là các thông tin mô tả

khác nhau về dữ liệu như hệ quy chiếu , thời gian phương pháp thu thập

 Làm việc với cơ sở dữ liệu

Trong ArcCatalog ta có thể tạo mới, di chuyển, xóa các thư mục hoặc các file dữliệu bằng các lệnh như: New, Copy, Paste, Delete Thực hiện bằng cách bấm chuộtphải vào trang Contents trong ArcCatalog cho phép làm việc với các dữ liệu nhưtrong hình sau:

 Tạo cơ sở dữ liệu

- Tạo hệ tọa độ cho cơ sở dữ liệu:

Sau khi đã chọn đường dẫn thư mục cần tạo ở location, Từ menu củaArcCatalog vào File New hoặc bấm chuột phải vào trang Contents sau

đó chọn New Personal Geodatabase, khi đó xuất hiện bảng NewPersonal Geodatabase và gõ tên tạo thư mục chứa rồi ấn Enter bấmchuột phải vào thư mục vừa tạo







Chọn New Feature Dataset xuất hiện bảng:

Trong dòng Name gõ tên hệ tọa độ cần tạo và bấm Next, xuất hiện bảngNew Feature Dataset , trong bảng này ta chọn Projected Coordinate SystemsNew Projected khi đó xuất hiện hộp thoại



Trong dòng Name gõ tên mô tả hệ tọa độ

Hộp projection: + Name: chọn phép chiếu cho hệ tọa độ

+ Parameter, Value: nhập thông số của phép chiếu

+ Geographic Coordinate Systems: Chọn World Add WGS1984.prj Add, khi đó bảng NewProjected Coordinate Systems được hoàn thành bấm Finish Next Finish, hệ tọa độ được lập cho cơ sở dữ liệu

- Tạo Feature Class:

Feature Class là đơn vị chứa các đối tượng không gian của bản đồ và tương đương với 1 lớp (Layer) trong ArcGIS Mỗi feature Class chỉ chứa 1 dạng đối tượng.

+ Đưa chuột đến Dataset vừa tạo được, sau đó bấm chuột phải và chọn

New Feature Class khi đó xuất hiện bảng New Feature Class.

Trong bảng này: + Name: tên của Feature Class

+ Alias: gõ tên mô tả về tên của Feature Class

+ Type: Chọn kiểu định dạng cho Feature Class



+ Datatype: Chọn kiểu dữ liệu cho trường cần tạo, sau đó chọn Finish.

 Liên kết với thư mục

Mục đích của việc kết nối thư mục là để có thể truy nhập nhanh vào thư mục

đó khi làm việc với ArcGIS

- Bấm chọn Connect to Folder trên thanh Toolbar

- Trong thư mục hiện ra tìm đến thư mục cần liên kết rồi chọn , bấm OK.

- Thư mục này sẽ tạo Shortcut trong cây thư mục của ArcCatalog như trong

hình dưới đây:

- Có thể ngắt kết nối đã tạo bằng cách vào cây thư mục của ArcCatalog chọn

mục cần ngắt kết nối , sau đó bấn nút Disconnect From Folder.

thư mục đó sẽ biến mất khỏi cây thư mục.

1.3.2.1.2 Modul ArcMap

ArcMap là một modul quong trọng trong bộ ArcGIS, ArcMap cho phépngười sử dụng thực hiện các chức năng sau:

- Hiển thị trực quan: thểh hiện thao sự phân bố không gian giúp người sử dụng

nhận biết các quy luật phân bố của dữ liệu, các mối quan hệ không gian mànếu sử dụng các phương pháp truyền thông thì rất khó nhận biết

- Tạo lập bản đồ: nhằm giúp cho người sử dụng dễ dàng xây dựng cá bản đồ

chuyên đề để chuyển tải thông tin cần thiết một cách nhanh chóng và chuẩnxác, ArcMap cung cấp hoàng loạt các công cụ để người dùng đưa dữ liệu thuthập được lên bản đồ Trình bày chúng sao cho hiệu quả nhất

- Trợ giúp quyết định: ArcMap cung cấp cho người sử dụng các công cụ để

phân tích, xử lý dữ liệu không gian giúp cho người sử dụng dễ dàng tìm đượccâu trả lời cho các câu hỏi như: “Cái gì ?”, “Ở đâu ?”, các thông tin này giúpcho người sử dụng nhanh chóng ra quyết định về vấn đề thực tế cần giảiquyết

- Trình bày: ArcMap cho phép sử dụng trình bày, hiển thị kết quả của công

việc một cách dễ dàng Người sử dụng có thể dây xựng bản đồ chất lượng vàtạo các tương tác kết nối giữa các nội dung được hiển thị trên bản đồ với cácbáo cáo, đồ thị, bảng vẽ, tranh ảnh và những đối tượng khác trong dữ liệucủa người sử dụng Người sử dụng có thể tìm hiểu, truy vấn thông tin địa lýthông qua các công cụ xử lý dữ liệu rất nhanh và chuyên nghiệp củaArcMap

 Tạo mới một bản đồ

ArcMap là trung tâm của ArcGIS được úng dụng để tạo ra các bản đồ Mỗibản đồ trong ArcMap được gọi là Map Document, một bản đồ có thể có mộthoặc nhiều Data Frame Data Frame là một nhóm các lớp cùng hiển thị trongmột hệ quy chiếu Bản đồ được ghi trong file có đuôi là *.mxd.

- Khởi động ArcMap có thể thực hiện theo 2 cách sau:

+ Cách 1: từ nút Start Programs ArcGIS ArcMap

+ Cách 2: từ cửa sổ màn hình nhấn đúp vào biểu tượng ArcMap

Khi đó xuất hiện bảng:

Trong đó:

+ Existing Maps: mở một bản đồ đã có sẵn

+ New Maps: tạo bản đổ mới

- Sau đó ấn OK.

 Table Of Contents

Mỗi bản đồ có một Table Of Contents (TOC), TOC là một danh sách chứa tất

cả các Layer trên bản đồ và hiển thị các đối tượng trên những Layer đó

 Các công cụ điều khiển trong ArcMap

- Công cụ điều khiển màn hình:

: (Zoom In) Phóng to đối tượng trên màn hình

: (Zoom Out) Thu nhỏ đối tượng trên màn hình

: (Pan) Dịch chuyển đối tượng trên màn hình

: (Full Extent) đưa đối tượng về phạm vi màn hình

: (Fixed Zoom In) Phóng to đối tượng theo tâm của màn hình

: (Fixed Zoom Out) Thu nhỏ đối tượng theo tâm của màn hình

: (Go back to Previous Extent) đưa màn hình về trạng thái trước đó

: (Go to next Extent) đưa màn hình về trạng thái sau

: (Select Features) Chọn các đối tượng trong môi trường làm việc củaDataView

: (Clear Selected Features) Bỏ chọn đối tượng

: (Select Elements) Chọn đối tượng

: (Identify) Xem thông tin của đối tượng trên bản đồ

: (Measure) đo khoảng cách

: (Find) tìm đối tượng

: (Find Route) tìm đối tượng trong khoảng

: (Go to XY) tìm đối tượng theo tọa độ

- Các công cụ đồ họa trong ArcMap:

Vẽ đối tượng dạng điểm

Vẽ đối tượng dạng đường

Vẽ đối tượng dạng đường cong

Vẽ đối tượng dạng hình chữ nhât, hình vuông

Vẽ đối tượng dạng vùng

 Modul ArcToolbox

Geoproceessing là một quá trình xử lý thông tin không gian, một chắc năng cơ bảncủa ArcGIS Nó cung cấp các công cụ để tạo thông tin mới bởi áp dũng những thaotác trên dữ liệu có sẵn như là việc chuyển đổi dữ liệu không gian sang từ dạng nàysang định dạng khác Hoặc nó cũng có thể bao gồm các công việc thực hiện liên tiếpnhư: Clip, select, intersect trên các tập dữ liệu

- Công cụ chuyển đổi định dạng:

Conversion Toolbox chứa các công cụ chuyển đổi dữ li u giữa các định ệu giữa các định dạng khác nhau Các công cụ trong ArcToolbox.

Trong ArcToolbox có các công cụ chuyển đổi như sau:

Bảng 1.1:

From Raster Các công cụ chuyển đổi từ raster sang các định dạng khác.

đối tượng sang định dang CAD

To Converage Chứa các công cụ chuyển đổi các lớp đối tượng sang định dạng Converage.

To Dbase Chứa các công cụ chuyển đổi bảng sang định dạng Dbase.

To GeoDatabase

Chứa các công cụ chuyển đổi các lớp đối tượng và file CAD sang lớp đối tượng Geodatabase

liệu sang Raster

To Shapefile Chứa các công cụ chuyển đối tượng sang dạng Shapefile.

Trong ArcToolbox có chức năng Analysis Tool là công cụ rất mạnh trong việcchồng xếp các bản đồ đơn tính hay các lớp đối tượng tạo thành các bản đồ mới và để

xử lý hay phân tích thông tin các lớp bản đồ Các chức năng chồng xếp bản đồ:

- Chồng xếp không gian sử dụng chức năng Intersect:

Giao nhau giữa các đối tượng trên 2 lớp khác nhau tạo thành nhiều đối tượngmới có tất cả các thuộc tính của cả 2 Layer và chỉ lấy các phần chung của chúng

ta làm như sau:

+ khởi động ArcToolbox

+ Chọn analysist Tool Overlay Intersect.

+ Chọn các file đầu vào trong mũi tên cuộn của hôp thoại Input Feature

+ Chọn file đầu ra bằng thanh Browse của hôp hội thoại Output Feature

+ chọn OK

- Chồng xếp không gian sử dụng chức năng Union:

Giao nhau giữa các đối tượng trên 2 lớp khác nhau tạo

thành nhiều đối tượng mới có tất cả các thuộc tính của cả

2 Layer Công cụ này không cắt các đối tượng của Layer

đầu ra theo ranh giới của Overlay Layer Các thuộc tính

của đối tượng ở Layer đầu ra nếu không xác định được

thì sẽ để trống, ta làm như sau:

+ Khởi động ArcToolbox

+ Chọn Analysist Tool Overlay Union

+ Chọn file đầu vào trong mũi tên cuộn của hôp thoại Input Feature

+ Chọn file đầu ra bằng thanh Browse của hôp hội thoại Output Feature

+ chọn OK

- Cắt (clip):

Cắt đối tượng của Input Layer chỉ giữ lại phần nằm

trong đường bao của các đối tượng ở Clip Layer

+ Chọn Extract Chọn Clip

+ Chọn đường dẫn cho file chứa đối tượng sẽ được

cắt

+ Chọn đường dẫn cho file chứa đối tượng cắt

+ Chọn đường dẫn cho file chứa kết quả

+ Bấm OK

- Sử dụng chức năng Merge:

Chập 2 hay nhiều lớp bản đồ thành 1 lớp duy

nhất, các thuộc tính có chung trong tất cả các

Layers đầu vào sẽ được giữ nguyên

+ Chọn 2 đối tượng cần Merge

+ Vào thực đơn Editor

+ Chọn merge

- Sử dụng chức năng Dissolve:

+ Chập các đối tượng kề nhau và có chung 1 thuộc tính nào đó thành đối tượngduy nhất

+ Khởi động ArcTooolbox

+ Chọn Datamanagement Tool Generalization Dissolve

+ Chọn file đầu vào trong mũi tên cuộn của hôp

thoại Input Feature

+ Chọn file đầu ra bằng thanh Browse của hôp hội

thoại Output Feature

