Thực trạng và giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp GCN tại phường bạch mai – quận hai bà trưng – TP hà nội

người chết sang cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quyđịnh của bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.Quyền thế chấp là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, qu

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại vàphát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất Đó là tư liệu sảnxuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân

bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Mỗi quốcgia, mỗi địa phương có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi diện tích,ranh giới, vị trí Việc sử dụng và quản lý quỹ đất đai này được thực hiện theo quyđịnh của nhà nước, tuân thủ luật đất đai và những văn bản pháp lý có liên quan Luậtđất đai năm 2003 và Luật đất đai sửa đổi bổ sung năm 2009 ra đời đã xác định đất đaithuộc sở hữu toàn dân và do nhà nước thống nhất quản lý Luật đất đai sửa đổi bổ sung

2009 cũng đã khẳng định: cấp GCN là một trong các nội dung then chốt của công tácquản lý Nhà nước về đất đai Làm tốt được nội dung này sẽ tạo ra sự hỗ trợ rất lớn choviệc hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở mỗi địa phương

Thực tế cho thấy, việc thực hiện nội dung đăng ký, cấp GCN trên các địaphương còn khá chậm trễ và gặp nhiều khó khăn, bất cập nhất là tại các khu vực đô thị

và ven đô - những nơi có tốc độ đô thị hoá cao Để đảm bảo tính thống nhất trong côngtác quản lý đất đai thì công tác đăng ký và cấp GCN phải được thực hiệnnghiêm túc.Công tác này không chỉ đảm bảo sự thống nhất quản lý mà còn bảođảm các quyền lợi và nghĩa vụ cho người sử dụng, giúp cho người sử dụng đất yên tâmđầu tư, sản xuất, xây dựng các công trình Hiện nay, vấn đề về đất đai là vấn đềđược nhiều người quan tâm Mặc dù hệ thống quản lý nhà nước về đất đai đã đượcquy định thống nhất để đảm bảo hiệu quả của công tác quản lý đất đai nhưng thực tếmỗi địa phương thực hiện theo quy trình và đạt những kết quả khác nhau Vì vậy, tìmhiểu công tác quản lý đất đai là việc rất cần thiết giúp ta hiểu rõ những điểm tích cực

để phát huy và những hạn chế để khắc phục từ đó hoàn thiện hơn hệ thống quản lý đấtđai

Tranh chấp, khiếu nại, lấn chiếm đất đai thường xuyên xảy ra và việc giảiquyết vấn đề này cực kỳ nan giải do thiếu giấy tờ pháp lý Ngoài ra, một vấn đềquan trọng của việc chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản gắn liền với đất là giúp cho nhà nước có cơ sở pháp lý trong việc thu tiền sửdụng đất, tăng nguồn ngân sách cho nhà nước Việc đăng ký, cấp GCN của phườngBạch Mai – quận Hai Bà Trưng – TP Hà Nội là một vấn đề cần được chú trọng vàquan tâm hàng đầu trong việc quản lý đất đai của phường Công tác cấp GCN tạiphường luôn nhận được sự quan tâm chỉ đạo sát sao của Quận ủy – HĐND – UBND

quận Hai Bà Trưng, phũng Tài nguyờn và Mụi trường cựng toàn thể cỏc ban ngànhđoàn thể địa phương Phần lớn diện tớch đất do hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng và quản lý

đó được cấp GCN, toàn bộ tổ chức đúng quõn trờn địa bàn phường đều đó cú hồ sơ xincấp GCN; thủ tục cấp GCN nhanh chúng và chớnh xỏc Tuy nhiờn, bờn cạnh đú vẫn tồntại một số khú khăn, vướng mắc như trỡnh độ chuyờn mụn nghiệp vụ của cỏn bộ địachớnh cũn hạn chế, vẫn xảy ra nhiều trường hợp lấn chiếm, tranh chấp đất đai do buụnglỏng quản lý, quỏ trỡnh hoàn thành nghĩa vụ tài chớnh trong nhõn dõn cũn chậm vàthiếu tự giỏc…

Việc tỡm hiểu và đỏnh giỏ tỡnh hỡnh thực hiện cấp GCN trờn địa bàn phườngBạch Mai giỳp UBND quận Hai Bà Trưng với tư cỏch đại diện nhà nước sở hữu

về đất đai cú những biện phỏp đẩy nhanh cụng tỏc này

Nhận thức được tầm quan trọng của cụng tỏc đăng kớ đất đai, cấp GCN, dưới sựphõn cụng của Khoa Quản lý Đất đai, đồng thời với sự hướng dẫn của cụ giỏo - ThS.Bựi Thị Then, tụi thực hiện nghiờn cứu đề tài: “Thực trạng và giải phỏp đẩy nhanh tiến độ cấp GCN tại phường Bạch Mai – quận Hai Bà Trưng –

TP Hà Nội.”

2 Mục đớch và yờu cầu

2.1 Mục đớch nghiờn cứu

- Hệ thống húa cơ sở lý luận và căn cứ phỏp lý về cụng tỏc cấp GCN

- Vận dụng lý thuyết để phõn tớch và đỏnh giỏ thực trạng cấp giấy chứng nhậntại phường Bạch Mai – quận Hai Bà Trưng – TP Hà Nội

- Đề xuất một số giải phỏp chủ yếu để đẩy nhanh cụng tỏc cấp GCN tại phườngBạch Mai – quận Hai Bà Trưng – TP Hà Nội

2.2 Yờu cầu nghiờn cứu

- Có số liệu điều tra thu thập phải chính xác, trung thực, khách quan, phản ánh

đúng thực trạng đăng ký đất đai, cấp GCN của địa phơng

- Nắm vững nội dung quản lý Nhà nớc về đất đai, những quy định về đăng ký đất

đai, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính theo quy định của Bộ Tài nguyên và môi trờng

- Thực hiện các quy trình, quy phạm, văn bản về đăng ký đất đai, cấp GCN phảituân theo quy định của pháp luật

- Các kiến nghị, đề xuất có tính khả thi, phù hợp với tình hình thực tế của địa

ph-ơng

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIấN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học của việc cấp GCN

1.1.1 Khái niệm đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai: là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và

cấp GCN cho những chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy

đủ giữa nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn

bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất

Đăng ký đất đai gồm hai loại: Đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động

Ø Đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện trong những trường hợp:

- Được nhà nước giao đất,cho thuê đất để sử dụng

- Người sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được chứng nhận quyền sử dụng đất

Ø Đăng ký biến động được thực hiện đối với người sử dụng đất đã được chứng nhận

quyền sử dụng đất mà có thay đổi về việc sử dụng đất trong các trường hợp sau:

- Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp bảo lãnh, góp vốn bằngquyền sử dụng đất

- Người sử dụng đất được phép đổi tên

- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất

- Chuyển mục đích sử dụng đất

- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất

- Chuyển đổi từ hình thức nhà nước cho thuê đất sang hình thức nhà nước giaođất có thu tiền sử dụng đất

- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

- Nhà nước thu hồi đất

1.1.2 Sự cần thiết phải cấp GCN

1.1.2.1 Vai trò, vị trí của việc đăng ký, cấp GCN

Đăng ký thống kê đất đai là một trong những nội dung hết sức quan trọng củacông tác quản lý nhà nước về đất đai Đăng ký đất đai tuy chỉ là một thủ tục hànhchính do cơ quan nhà nước thực hiện nhằm thiết lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứngnhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhưng có liên quan đến nhiều vấn đề phức tạpthuộc về cơ sở pháp lý và những quan hệ xã hội bảo đảm quyền lợi hợp pháp và cuộcsống thiết thân của mọi tổ chức và cá nhân Vì vậy được mọi người rất quan tâm Làmtốt công tác đăng ký đất đai sẽ giúp cho nhà nước có cơ sở quản lý chặt chẽ toàn bộ đất

đai theo pháp luật, xác lập được mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa nhà nước và người

sử dụng đất tạo điều kiện cho việc sử dụng đất một cách đầy đủ và hợp lý đạt hiệu quảcao nhất

Nước ta đang trong quá trình công nghiệp hoá và hiện đại hoá cơ cấu kinh tếđang chuyển dần theo hướng tích cực Thực tế đó làm cho quá trình sử dụng cũng nhưquan hệ đất đai có nhiều biến động Vì vậy vấn đề đăng ký và thống kê đất đai trở nênbức xúc và phức tạp Hơn bao giờ hết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để quản

lý nhà nước về đất đai là hết sức cần thiết

Trong tình hình hiện nay công tác đăng ký thống kê đất đai là một nhiệm vụchiến lược của toàn ngành địa chính nhằm hoàn thành việc cấp GCN và lập hồ sơ địachính ban đầu làm cơ sở để triển khai và thi hành luật đất đai đưa các hoạt động quản

lý nhà nước về đất đai các cấp thành nề nếp Đặc biệt cấp GCN hợp pháp cho người sửdụng đất, nó có quan hệ gần gũi và liên quan thiết thực đến quyền lợi của tất cả mọingười, bởi nó thực hiện mọt đối tượng đặc biệt là đất đai và nhằm tạo cơ sở pháp lýcho bảo vệ các quyền hợp pháp của người sử dụng đất đồng thời tạo cơ hội cho người

sử dụng đất có điều kiện khai thác sử dụng hợp lý đất có hiệu quả cao nhất

1.1.2.2 Vai trò của GCN trong quản lý nhà nước về đất đai

GCN có vai trò rất quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai

GCN là chứng thư pháp lý xác nhận quan hệ hợp pháp giữa nhà nước với quyền

sử dụng đất của người sử dụng đất Cần phân biệt giữa quyết định giao đất và GCN.Quyết định giao đất là cơ sở phát sinh quyền sử dụng đất, còn GCN là cơ sở của mọiquan hệ pháp lý giữa nhà nước và người sư dụng đất trong quá trình quản lý và sửdụng đất

Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp GCN với đầy

đủ thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất Hệ thống thông tin đó là sảnphẩm từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai Do vậy,

để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao, đáp ứng yêu cầu kỹ thuật,pháp lý của hồ sơ địa chính và cấp GCN đòi hỏi phải triển khai thực hiện đồng bộ cácnội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản pháp luật về chính sách đất đai.Mặt khác hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề mà còn là cơ

sở nhất thiết cho triển khai thực hiện tốt các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai

GCN còn là cơ sở để nhà nước quản lý đất đai Việc sử dụng đất do tổ chức, hộgia đình, cá nhân cụ thể thực hiện Nhà nước giao đất cho dân để dân sử dụng và trongquá trình sử dụng luôn có sự biến đổi về chủ sử dụng, về diện tích cũng như loại đất

Thông qua việc cấp GCN cơ quan nhà nước có thể nắm được tỷ lệ chiếm hữu và sửdụng đất của các thành phần kinh tế Phát hiện được những việc sử dụng trái phép, kịpthời sửa chữa, phân phối đất đai cho phù hợp Việc cấp GCN là quyền lợi và cũng lànghĩa vụ trách nhiệm của chủ sử dụng đất và của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai

Sau khi đăng ký đất đai là cơ sở để thiết lập hồ sơ địa chính và cấp GCN Khi

đó mọi giao dịch về quyền sử dụng đất đai nhà nước có thể nắm chắc được và thu thuếcho ngân sách nhà nước

Việc cấp GCN sẽ hạn chế tranh chấp khiếu kiện về đất đai Vấn đề đất đai, đặcbiệt là vấn đề đất đô thị thường hay xảy ra tranh chấp Trong khi đó, nguồn gốc sửdụng đất của họ lại rất đa dạng, biến động nhiều, không ít trường hợp được giao cấptrái phép, mua bán trao tay, vì vậy công tác quản lý gặp nhiều khó khăn, chỉ khi cấpGCN thì nhà nước mới quản lý tốt được

GCN tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước Muốn được cấp GCN thì phảithực hiện nghĩa vụ tài chính về đất tùy thuộc vào nguồn gốc sử dụng đất của họ

1.1.2.3 Sự cần thiết phải cấp GCN

GCN phải là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp củangười sử dụng đất đối với việc sử dụng đất của mình vào các mục đích cải tạo và nângcao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đấttheo quy định của pháp luật

GCN do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, vì vậy nhà nước thừa nhận sựtồn tại của nó Hay nói cách khác chính là nhà nước thừa nhận tính hợp pháp củaGCN Bản thân GCN đã là một công cụ quản lý nhà nước về đất đai GCN bao gồm cảnội dung pháp lý và nội dung kinh tế Trong quan hệ chuyển đổi, chuyển nhượng, chothuê đất trong cơ chế thị trường, GCN có giá trị như một ngân phiếu Bởi vì GCN cógiá trị pháp lý nên không phải ai cũng được cấp mà chỉ những cá nhân, tổ chức, hộ giađình sử dụng đất hợp pháp

Sau khi đã có GCN, theo Điều 105, Luật Đất đai 2003, Luật đất đai sửa đổi bổsung 2009 thì người sử dụng đất sẽ có những quyền cơ bản sau:

Luật Đất đai 2003, Luật đất đai sửa đổi bổ sung 2009 quy định: Quyền chuyểnđổi quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó các bênchuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo các điều kiện, nội dung,hình thức chuyển quyền sử dụng đất được quy định ở bộ luật dân sự và pháp luật vềđất đai Luật đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung 2009 quy định rõ: hộ gia đình, cá nhân

sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp do nhu cầu sản xuất và đời sống được chuyển đổi

sử dụng đất và phải sử dụng đúng mục đích và thời hạn được giao Xuất phát từ thựctrạng sử dụng đất hiện nay là manh mún và phân tán cho nên chuyển đổi sử dụng đất làcần thiết nhằm sử dụng đất có hiệu quả hơn và tổ chức quá trình sản xuất hợp lý hơn

Chuyển nhượng sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là hìnhthức chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong

đó người sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất chuyển giao đất, nhà ở và tàisản gắn liền với đất cho người được chuyển nhượng còn người được chuyển nhượngtrả tiền cho người chuyển nhượng Luật đất đai 2003 quy định rõ hộ gia đình, cá nhân

sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất khi họ chuyển đi nơi khác hoặc khôngcòn khả năng trực tiếp lao động được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất làviệc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của

Chuyển

đổi Chuyển nhượng Tặng cho,Cho thuê,

Cho thuê lại

GCN (người sử dụng đất,, sở hữu nhà ở và tài sản

gắn liền với đất )

Thế chấp Thừa kế Góp vốn Bảo lãnh

người chết sang cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quyđịnh của bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.

Quyền thế chấp là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản gắn liền với đất trong đó bên sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất dùngquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của mình để bảođảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự, bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất, nhà ở vàtài sản gắn liền với đất trong thời hạn thế chấp

Ngoài ra, người đã được chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản gắn liền với đất còn có được những quyền lợi như sau:

- Quyền được hưởng các công trình công cộng về bảo vệ, cải tạo đất mang lại

- Được nhà nước quan tâm hướng dẫn, giúp đỡ trong việc nâng cao kiến thức

về sản xuất, kinh doanh, cải tạo và bồi dưỡng đất đai

- Được nhà nước bảo vệ khi có người khác xâm hại vào lợi ích hợp pháptrong việc sử dụng đất đai của mình

- Được quyền góp đất đai kinh doanh theo quy định của pháp luật

- Được quyền tố cáo, khiếu nại về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đấtđai hợp pháp

Như vậy là GCN đã mở rộng quyền của người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tàisản gắn liền với đất Người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có thểcoi như có đất, có nhà ở và tài sản gắn liền với đất cũng như là có một tài sản lớn Họ

có thể tham gia vào kinh doanh thông qua góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà không cần phải bán đi để lấy tiềnbán vào kinh doanh như trước đây Đất đai cũng tương đương như một vật có giá trịbằng tiền Khi đất đai tham gia vào thị trường thì nhà nước là người bảo vệ tính pháp

lý cho họ

Mặt khác, đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất có GCN thì chứng thực, muabán thuộc về phòng tư pháp, phòng công chứng Đối với mọi giao dịch mua bán,chuyển nhượng, tặng cho, chia tách cả thửa thì hai bên sẽ qua phòng tư pháp, phòngcông chứng thực hiện ký kết hợp đồng có chứng thực, sau đó đến văn phòng nộp hồ sơ

và giấy có liên quan Đối với một phần thửa đất, nộp qua văn phòng đăng ký đất xácnhận và làm cơ sở để phòng công chứng, phòng tư pháp chứng thực mua bán hai bên

Vì việc mua bán giữa hai bên đã được nhà nước chứng thực thì nhà nước sẽ bảo vệquyền lợi cho họ khi có tranh chấp xảy ra Mỗi cá nhân tổ chức sử dụng đất cũng phải

nghiêm chỉnh tuân thủ, đặt vấn đề lợi ích quốc gia lên trên vì nhà nước có thể thuhồi lại GCN.

Bên cạnh đó, người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cũngphải thực hiện những nghĩa vụ sau:

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

- Sử dụng đúng ranh giới của thửa đất, sử dụng đúng mục đích, đúng quy định

về sử dụng độ sâu và chiều cao trên không

- Phải đăng ký khi chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu cho thuê, cho thuêlại

Vì thế nên GCN có vai trò rất quan trọng trong việc giám sát các nghĩa vụcủa người sử dụng đúng mục đích Trên GCN ghi rõ sử dụng vào mục đích nào,

đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính chưa… chỉ cần nhìn vào đó ta sẽ biết ngay,mọi biến động về thửa đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất đều có thể kiểmsoát được

Vì vậy, GCN như là cầu nối giữa người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở vàtài sản gắn liền với đất và cơ quan quản lý nhà nước về đất đai Chính vì vậy,muốn quản lý tốt đất đai, không còn cách nào khác là phải đẩy nhanh tiến độcấp GCN Đó cũng chính là chủ trương của nhà nước ta hiện nay

1.2 Cơ sở pháp lý và trình tự của công tác kê khai đăng ký, chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

1.2.1 Các văn bản pháp lý của trung ương và địa phương

1.2.1.1 Các văn bản pháp lý của trung ương

Trong những năm qua, cùng với quá trình xây dựng, đổi mới chính sách, pháp luật đất đai, các quy định về cấp GCN cũng ngày càng được hoàn thiện hơn Đến nay cùng với việc ban hành Luật đất đai năm 2003 và Luật đất đai sử đổi bổ sung năm

2009 đã có nhiều văn bản do các cơ quan có thẩm quyền ở Trung ương và địa phương ban hành để làm cơ sở cho việc thực hiện công tác cấp GCN, cụ thể như sau:

*Các văn bản do Quốc hội, Ủy ban thường vụ Quốc hội ban hành có quy định về cấp GCN gồm:

- Luật đất đai năm 2003 ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2004,

trong đó có quy định các vấn đè mang tính nguyên tắc về cấp GCN; các trường hợpđược cấp GCN, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp GCN; lập hồ sơ địa chính và việc

xác định diện tích đất ở đối với các trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhàở; trình tự thực hiện các thủ tục hành chínhvề đất đai để cấp GCN hoặc chỉnh lý biếnđộng về sử dụng đất trên GCN.

- Nghị quyết số 775/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02/4/2005 của Ủy ban thường

vụ Quốc hội quy định giải quyêt đối với 1 số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quátrình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩatrước ngày 01/7/1991 làm cơ sở xác định điều kiện cấp GCN đối với trường hợp đang

sử dụng nhà, đất thuộc diện thực hiện các chính sách quy định tại Điều 2 của Nghịquyết số 23/2003/QH11 nhưng đến nay cơ quan nhà nước chưa có văn bản quản lý,hoặc đã có văn bản quản lý nhưng thực tế Nhà nước chưa quản lý, chưa bố trí sử dụngnhà đất đó

- Nghị quyết số 1307/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/7/2006 của Ủy banthường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trươc ngày 01/7/1991

có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia làm cơ sở xác định đối tượng đượccấp GCN trong các trường hợp có tranh chấp

- Luật số48/2010/QH12 ngày 17/6/2010 của Quốc hội về thuế sử dụng đất phinông nghiệp

*Các văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành có quy định về cấp GCN cùng các vấn đề liên quan gồm:

- Nghị định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12/5/2003 sửa đổi bổ sung một số điềucủa Nghị định số 176/1999/NĐ-CP

- Nghị định số 164/2003/NĐ-CP ngày 22/12/2003 của Chính phủ quy định chitiết thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2003, trong đó có quy định việcthu thuế thu nhập đối với tổ chức chuyển quyền sử dụng đất

- Chỉ thị số 05/2004/TTg-CP ngày 9/2/2004 của Chính phủ về việc triển khai thihành Luật đất đai 2003, trong đó có chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn thành

cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong năm 2005

- Nghị định số 152/2004/NĐ-CP ngày 06/8/2004 của Chính phủ về việc sửa đổi

bổ sung 1 số điều của Nghị định số 164/2003/NĐ-CP

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luậtđất đai

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sửdụng đất, trong đó quy định cụ thể hóa Luật đất đai về việc thu tiền sử dụng đất khi

- Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/6/2006 của Thủ tướng Chính phủ về việckhắc phục yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật đất đai, trong

đó chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản việc cấp GCN trong năm2006

- Nghị định 84/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ sung vềviệc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyếtkhiếu nại, tố cáo về đất đai

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 13/8/2009 quy định về quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, tái định cư

- Công văn số 1062/TTg-KTN của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày09/9/2009 về việc cấp GCN

- Nghị định số 105/2009/NĐ-CP của chính phủ ngày 11/11/2009 về xử phạt viphạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

- Nghị định số 38/2011/NĐ-CP của Chính phủ ngày 26/5/2011 sửa đổi, bổ sungmột số điều quy định về thủ tục hành chính của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày29/10/2004, Nghị định số 149/2004/NĐ-CP ngày 27/7/2004 và Nghị định số160/2005/NĐ-CP ngày 27/12/2005

*Các văn bản thuộc thẩm quyền của các Bộ, Ngành ở Trung ương ban ngành, địa phương có quy định về cấp GCN :

- Thông tư số 03/2003/TTLT/BTC-BTNMT ngày 04/7/7

2003 của Bộ Tài nguyên và môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về trình tự,thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất,tài sản gắn liền với đất

- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường banhành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Để thuận lợi cho Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý chặt và nắm chắc hơnnữa quỹ đất của đất nước, ngày 01/11/2004 Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hànhthông tư số 29/2004/TT-BTNMT về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chínhnhằm hoàn thiện hồ sơ địa chính của cả nước, giúp cho quá trình thống kê kiểm kê đấtđai được thuận lợi, dễ dàng và chính xác hơn

- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫnthực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền

sử dụng đất

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 của BộTài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn

và tổ chức của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và tổ chức phát triển quỹ đất

- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môitrường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày29/10/2004 về thi hành Luật đất đai, trong đó hướng dẫn một số vấn đề khi cấp GCNnhư việc xác định thời hạn sử dụng đất, xã định mục đích sử dụng đất chính và mụcđích phụ trong một số trường hợp đang sử dụng đất, việc cấp GCN cho cơ sở tôn giáođang sử dụng đất nông nghiệp ; trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền

sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu côngnghệ cao

- Thông tư số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của liên Bộ tàichính và Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ củangười sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

- Thông tư số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 thay thế Thông tư

trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/NĐ-CP.

- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 8/02/2007 của Bộ Tài nguyên và Môitrường về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 hướngdẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP

- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của bộ Tài nguyên và Môitrường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất

- Thông tư 16/2011/TT-BTNMT Quy định sửa đổi bổ sung một số nội dunglien quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai

- Thông tư số 106/2010/TT-BTC ngày 26/7/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn

lệ phí cấp GCN

- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT/BTC-BTNMT ngày 08/01/2010 của Bộtài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xây dựng, thẩm định, banh hànhbảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh, thànhphố trực thuộc Trung ương

- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Quyết định số 158/2004/QĐ-UB ngày 25/12/2002 của UBND thành phố HàNội quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà trên địabàn - Năm 2004;

- Quyết định số 23/2005/QĐ-UB ngày 18/02/2005 của UBND thành phố Hà Nội vềviệc: "Ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thànhphố Hà Nội" - Năm 2005;

- Quyết định số 05/2005/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội ngày 3/01/2006

về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2006 - Năm 2006;

- Quyết định số 148/2005/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội ngày 30/9/2005

về việc ban hành "Quy chế về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức

trong nước, tổ chức cá nhân nước ngoài và cơ sở tôn giáo trên địa bàn thành phố HàNội - Năm 2005;

- Quyết định số 23/QĐ-UBND ngày 09/5/2008 của UBND Thành phố Hà Nội “

về việc ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận QSD đất cùng với quyền sở hữu tàisản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài trên địa bàn Thành phố Hà Nội"

1.2.2 Yêu cầu chung của công tác đăng ký chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý về sửdụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng, đòi hỏi phải đáp ứng các yêu cầu cơ bản:

- Đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý : đăng ký đúng đối tượng, diện tích trong hạnmức được giao, đúng mục đích, thời hạn sử dụng, đúng quyền lợi và nghĩa vụ theo quyđịnh của pháp luật Thực hiện đầy đủ thủ tục, đúng thẩm quyền quy định Thiết lập đầy

đủ hồ sơ theo đúng quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trườngvới chất lượng cao nhất về các loại thông tin : diện tích, hình thể, kích thước từng thửađất, hạng đất

- Thực hiện triệt để, kịp thời : mọi đối tượng sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sảngắn liền với đất hay có nhu cầu biến động dưới mọi hình thức đều phải làm thủ tụcđăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không để sót bất kỳ trường hợp sử dụngđất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nào mà không đăng ký, đảm bảo cho Nhànước quản lý chặt chẽ đất đai, tài sản trên tòan bộ lãnh thổ Trong mọi trường hợp việcđăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đều phảiđược thực hiện ngay sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuêđất hoặc cho phép biến động đất đai, đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúnghiện trạng sử dụng đất, các quyền của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tàisản gắn liền với đất luôn được bảo vệ và thực hiện đúng pháp luật

1.2.3 Đối tượng kê khai đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

- Nguyên tắc chung:

+ Là người sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất hoặc đang sử dụng đất,nhận chuyển quyền sử dụng đất;

+ Là người sử dụng đất có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiệnquyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật.

- Người sử dụng đất chịu trách nhiệm đăng ký (theo Điều 9 và 107/Luật Đất đai)

gồm có:

+ Các tổ chức trong nước;

+ Hộ gia đình, cá nhân trong nước;

+ Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất (đối với đất nước ngoài và công trình tínngưỡng);

+ Cơ sở tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động;

+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sửdụng đất ở;

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức và cá nhân nước ngoài đầu tưvào Việt Nam (đăng ký theo tổ chức kinh tế là pháp nhân Việt Nam)

1.2.3.1 Đối tượng chịu trách nhiệm kê khai đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

(Quy định tại Điều 2/NĐ88)

+ Cơ quan quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường; cơ quan quản lý nhànước về nhà ở, công trình xây dựng; cơ quan quản lý nhà nước về nông nghiệp và các

cơ quan quản lý nhà nước khác có liên quan

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và các tổ chức,

cá nhân có liên quan

Trường hợp ủy quyền đăng ký quyền sử dụng đất: (Quy định tại Điều 5/NĐ88)

- Người chịu trách nhiệm đăng ký được quyền ủy quyền cho người khác trong mọitrường hợp;

- Việc ủy quyền phải theo quy định của pháp luật dân sự như sau:

+ Ủy quyền phải lập thành văn bản

+ Văn bản uỷ quyền của chủ hộ, cá nhân phải có chứng thực của UBND cấp xã(Theo các Điều từ 48-53 của Bộ Luật Dân sự) hoặc chứng nhận của công chứng

+ Văn bản ủy quyền của tổ chức phải có dấu, chữ ký của người ủy quyền;

+ Người được uỷ quyền phải có đủ năng lực hành vi dân sự.

UBND cấp tỉnh ủy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCN cho tổchức trong nước, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nướcngoài, cá nhân nước ngoài và đóng dấu của Sở Tài nguyên và Môi trường khi có cácđiều kiện sau:

+ Đã thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên

và Môi trường;

+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có bộ máy, cán bộ chuyên môn và cơ

sở vật chất, trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ cấp GCN

1.2.3.2 Các loại đất phải kê khai đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

+ Đơn vị quốc phòng, an ninh

Đơn vị trực thuộc Bộ (nơi đóng quân, căn cứ quân sự, công trình phòng thủ quốcgia, trận địa, công trình đặc biệt, nhà công vụ, đất khác mà Chính phủ giao nhiệm vụriêng cho Bộ Quốc phòng, Công an);

 Các đơn vị trực tiếp sử dụng (ga, cảng; công trình công nghệ, khoahọc và công nghệ; kho tàng; trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãihuỷ vũ khí; nhà trường, bệnh viện, nhà an dưỡng; trại giam giữ, cơ sở giáodục, trường giáo dưỡng do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý);

 Trụ sở cơ quan quân sự tỉnh, huyện; công an tỉnh, huyện, xã; đồnbiên phòng

+ UBND cấp xã thực hiện đăng ký đối với:

 Đất nông nghiệp vào mục đích công ích;

 Đất xây dựng trụ sở UBND;

 Đất giao cho UBND cấp xã xây dựng công trình công cộng phục vụhoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, vui chơi, giải trí, chợ,nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác của địa phương + Không thực hiện đăng ký trong các trường hợp sau:

 Người thuê đất nông nghiệp dành cho công ích xã, đất nhận khoáncủa các tổ chức, thuê hoặc mượn đất của người khác để sử dụng;

 Tổ chức, cộng đồng dân cư được giao đất để quản lý:

Tổ chức được giao quản lý công trình công cộng: giao thông, thuỷ lợi, tượng đài, biatưởng niệm,

Tổ chức kinh tế được giao quản lý đất để thực hiện dự án;

Tổ chức phát triển quỹ đất được giao quản lý đất;

Cộng đồng dân cư được giao đất rừng phòng hộ, đặc dụng để bảo vệ, pháttriển rừng

UBND cấp xã quản lý đất đã thu hồi ở nông thôn; đất chưa giao, chưa chothuê tại địa phương, đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao quản lý;Chủ tịch UBND cấp tỉnh quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người ở;

1.2.4 Những trường hợp được cấp GCN

* Tại điều 49 Luật đất đai 2003, Luật Đất đai sửa đổi bổ sung 2009, Điều 7/NĐ

88 quy định: Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợpsau đây:

1 Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nôngnghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trướcngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp GCN

2 Người đang sử dụng đất theo quy định tại điều 50 và 51 của Luật Đất đai

2003 sửa đổi bổ sung 2009 mà chưa được cấp GCN

3 Người được chuyển đổi nhận chuyển nhường, được thừa kế, nhận tặng choquyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảolãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân đượchình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

4 Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân,quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấpđất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

5 Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;

6 Người sử dụng đất quy định tại các điều 90, 91 và 92 của Luật Đất đai 2003,sửa đổi bổ sung 2009;

7 Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;

8 Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;

* Điều 8 NĐ88 quy định nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ởcho những trường hợp sau đây:

Chủ sở hữu nhà ở được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nếu thuộc đối tượngđược sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờchứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở theo quy định sau đây:

1 Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:

a) Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựngtheo quy định của pháp luật về xây dựng;

b) Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định

số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ởhoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng

7 năm 1994;

c) Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;d) Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mànhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghịquyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội khóa XI “về nhà đất

do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách vềquản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm1991”, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủyban Thường vụ Quốc hội “quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể

về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cảitạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991”;

đ) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã

có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân theo quy địnhcủa pháp luật

Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế hoặc thông qua hình thứckhác theo quy định của pháp luật kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì phải

có văn bản về giao dịch đó theo quy định tại Điều 93 của Luật Nhà ở

Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợpđồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết; trường hợp mua nhà kể từ ngày 01 tháng 7 năm

2006 (ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành) thì ngoài hợp đồng mua bán nhà ở, bênbán nhà ở còn phải có một trong các giấy tờ về dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán

(quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấychứng nhận đầu tư);

e) Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhànước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật;

g) Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trongnhững giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản này mà trên giấy tờ đó ghitên người khác thì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhậnthừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 có chữ ký của các bên có liên quan vàphải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận; trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho,đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà không có giấy tờ về việc

đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quanthì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi,nhận thừa kế nhà ở đó;

h) Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy địnhtại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhândân cấp xã về nhà ở đã được xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, nhà ở không

có tranh chấp, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xâydựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch

sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôntheo quy định của pháp luật; trường hợp nhà ở xây dựng từ ngày 01 tháng 7 năm 2006thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trườnghợp phải xin giấy phép xây dựng, không có tranh chấp và đáp ứng điều kiện về quyhoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006

2 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có giấy tờ sau:

a) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở hoặc được

sở hữu nhà ở thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật về nhà ở;

b) Một trong các giấy tờ của bên chuyển quyền quy định tại khoản 1 và khoản 3Điều này

3 Tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự ánđầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài phải có giấy tờ theo quy định sau:

a) Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì phải có một trong nhữnggiấy tờ về dự án nhà ở để cho thuê (quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tưhoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư);

b) Trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở hoặc được sở hữu nhà ởthông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật thì phải có giấy tờ về giao dịch

đó theo quy định của pháp luật về nhà ở

4 Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thìngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các khoản 1, 2 và 3Điều này, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp táckinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà

ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ

về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

* Điều 9 NĐ88 quy định nhà nước chứng nhận quyền sử hữu công trình xâydựng trong các trường hợp sau:

Hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ởnước ngoài; cá nhân nước ngoài, tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài được chứngnhận quyền sở hữu công trình xây dựng theo quy định sau đây:

1 Hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư phải có một trong cácloại giấy tờ sau:

a) Giấy phép xây dựng công trình đối với trường hợp phải xin phép xây dựngtheo quy định của pháp luật về xây dựng

b) Giấy tờ về sở hữu công trình xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp quacác thời kỳ, trừ trường hợp Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng;

c) Giấy tờ mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế công trình xây dựng theo quyđịnh của pháp luật đã được chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy bannhân dân;

d) Giấy tờ của Tòa án nhân dân hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giảiquyết được quyền sở hữu công trình xây dựng đã có hiệu lực pháp luật;

đ) Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cómột trong những giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này mà trên giấy tờ

đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ mua bán, tặng cho, đổi, thừa kếcông trình xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 (ngày Luật Xây dựng có hiệu lựcthi hành) có chữ ký của các bên có liên quan và được Ủy ban nhân dân từ cấp xã trởlên xác nhận; trường hợp mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế công trình xây dựngtrước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặngcho, đổi, nhận thừa kế có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được Ủy ban nhândân cấp xã xác nhận vào đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận về thời điểm mua, nhậntặng cho, đổi, nhận thừa kế công trình xây dựng đó;

e) Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy địnhtại các điểm a, b, c và d khoản này thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhậncông trình được xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, không có tranh chấp vềquyền sở hữu và công trình được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quyhoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi cóquy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng; trường hợp công trình được xây dựng từngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã vềcông trình xây dựng không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng, không cótranh chấp và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp xây dựng trước ngày 01tháng 7 năm 2004.

2 Tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người ViệtNam định cư ở nước ngoài phải có giấy tờ theo quy định sau:

a) Trường hợp tạo lập công trình xây dựng thông qua đầu tư xây dựng mới theoquy định của pháp luật thì phải có quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư

dự án hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy phép xây dựng do

cơ quan có thẩm quyền cấp và giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của phápluật về đất đai hoặc hợp đồng thuê đất với người sử dụng đất có mục đích sử dụng đấtphù hợp với mục đích xây dựng công trình;

b) Trường hợp tạo lập công trình xây dựng bằng một trong các hình thức muabán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế hoặc hình thức khác theo quy định của pháp luậtthì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật;

c) Trường hợp không có một trong những giấy tờ quy định tại các điểm a và bkhoản này thì phải được cơ quan quản lý về xây dựng cấp tỉnh xác nhận công trình xâydựng tồn tại trước khi có quy hoạch xây dựng mà nay vẫn phù hợp với quy hoạch xâydựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không có tranh chấp vềquyền sở hữu công trình xây dựng

3 Trường hợp chủ sở hữu công trình xây dựng không đồng thời là người sửdụng đất thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu công trình theo quy định tạikhoản 1 và khoản 2 Điều này, phải có văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng

ý cho xây dựng công trình đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định củapháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấtđai

1.2.5 Những trường hợp không được chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Đất do Nhà nước giao cho các tổ chức để quản lý;

- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích (Không cấp cho cả UBND và người thuê đất);

- Người sử dụng đất do thuê của người khác;

- Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường;

- Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất theo quy định tại Điều 50, 51/Luật Đất Đai 2003, sửa đổi bổ sung 2009

1.2.6 Thẩm quyền cấp GCN

Thẩm quyền chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất được quy định tại điều 52 Luật đất đai 2003, sửa đổi bổ sung 2009 nhưsau:

1 Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôngiáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất, cho thuê đất để thực hiện

dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài

2 Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ giađình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ởgắn liền với quyền sử dụng đất ở

3 Cơ quan có thẩm quyền chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại khoản 1 Điều này được ủy quyền cho cơquan quản lý tài nguyên và môi trường cùng cấp

Chính phủ quy định cụ thể điều kiện được ủy quyền chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

4 Cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường cấp tinh và cấp huyện là đầu mốitiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quy định tạikhoản 1 và khoản 2 Điều này để chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.7 Các bước thực hiện cấp GCN

1.2.7.1 Các bước thực hiện cấp GCN đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Theo Điều 14, 15, 16 NĐ88 ta có các bước thực hiện cấp GCN đối với hộ gia đình, cá

nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tạiViệt Nam như sau:

Người sử dụng đất, người sởhữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất

Văn phòng đăng ký đất đai

cấp huyện

UBND cấpxã

Phòng Tài nguyên và Môi

- Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

tờ về quyền sư dụng, quyền sở hữu

- Công khai kết quả kiểm tra trước 15

Trách nhiệm

số 2

- Gửi hồ sơ về UBND cấp xã để lấy xác nhận và công khai kết quảkiểm tra hồ sơ

- Kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa, xác nhận đủ hay không đủ điều kiện cấp GCN vào đơn đề nghị cấp GCN

- Gửi hồ sơ và trích lục hoặc trích

đo địa chính thửa đất tới Phòng tài nguyên và Môi trường

Trách nhiệm

số 3Trình UBND cấp huyện ký

GCN

1.2.7.2 Các bước thực hiện cấp GCN đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự

án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài

Người sử dụng đất, sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất

Văn phòng đăng ký đất đai

cấp tỉnh

Sở tài nguyên và Môi trường

- Đã thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại Sở Tài nguyên và Môi trường

- Văn phòng Đăng ký có bộ máy, cán bộ chuyên môn và cơ sở vật chất, trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng được yêu cầu, nhiệm vụ cấp GCN

Ký giấy chứng nhận (được ủy quyền)

- Kiểm tra hồ sơ, xác minhthực địa, xác nhận đủ hay không đủ điều kiện cấp GCN vào đơn đề nghị cấp GCN

- Gửi hồ sơ và trích lục hoặc trích đo địa chính thửa đất tới Sở tài nguyên

UBND cấp tỉnh

Tình hình cấp GCN trong cả nước

Theo báo cáo cấp GCN trên phạm vi cả nước của Bộ Tài nguyên và Môi trườngđến cuối năm 2013 đối với các loại đất như sau:

Đối với đất nông nghiệp: đã cấp được 16.173.096 GCN với diện tích 8.316.529

ha đạt 85,1% so với tổng diện tích đất nông nghiệp cần cấp GCN, trong đó 29 tỉnh đãhoàn thành cơ bản ( đạt trên 93%) việc cấp GCN cho đất sản xuât nông nghiệp

Đối với đất lâm nghiệp: Các địa phương mới cấp 2.629.232 GCN với diện tích10.371.482ha đạt 86,3% diện tích cần cấp GCN, trong đó chỉ có 35 tỉnh cấp GCN đạt

từ 60% đến 90% còn lại là dưới 50%

Đối với đất ở đô thị: Các tỉnh, thành phố đã cấp 3.685.259 GCN với diện tích83.109 ha đạt 63,5% diện tích cần cấp GCN Trong đó chỉ có 34 tỉnh cấp GCN đạt từ70% đến 90% còn lại là dưới 50%

Đối với đất ở nông thôn: cả nước đã cấp 11.671.553GCN với diện tích 435.967

ha đạt 79,3% so với diện tích cần cấp GCN, trong đó có 13 tỉnh cơ bản đã hoàn thành.Đối với đất chuyên dùng: đã cấp 149.845 GCN với diện tích 466.552 ha đạt 60,5%diện tích cần cấp GCN

TT Đơn vị hành chính Đất SX Nông nghiệp Đất lâm nghiệp Đất ở nông thôn Đất ở đô thị Đất chuyên dùng

Số giấy Diện

tích

Tỷ lệ DT

Số giấy

Diện tích

Tỷ lệ DT

1 Miền núi phía Bắc 2.186.396 1079077 66,4 1068558 4312110 79,3 1997909 98591 90,7 525546 11709 67,7 29241 80928 49,7

( Nguồn: Tổng cục quản lý đất đai)

Bảng 1.1 Kết quả cấp giấy chứng nhận cỏc loại đất chớnh của cả nước

( Tớnh đến thỏng 9 năm 2013)

Nhìn chung, việc cấp GCN đã thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về đấtđai; đã thực hiện được cải cách hành chính trong nhiều khâu đặc biệt là nhiều địaphương đã có kinh nghiệm để đơn giản hoá thủ tục, rút ngắn thời gian cấp GCN Cóđược kết quả này là do: Nhà nước đã ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành phápluật; thực hiện chính sách một cửa; công tác cấp GCN gắn với lợi ích thiết thực củangười dân nên được người dân ủng hộ.

Tuy nhiên, việc cấp GCN vẫn còn chậm nhất là đối với các loại đất chuyêndùng, đất ở đô thị và đất lâm nghiệp Việc cấp GCN\ chưa triển khai thực hiện đồng bộ

mà chỉ tập chung vào mấy loại đất chính, chưa thực hiện đồng bộ công tác cấp GCNvới lập hồ sơ địa chính Sau khi dồn điền đổi thửa thì chưa tiến hành cấp lại GCN.Tình trạng này là do:

- Việc triển khai thi hành Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai sửa đổi bổ sung 2009còn chậm

là quy định về thời gian giải quyết thủ tục hành chính ở từng khâu công việc như thẩmđịnh hồ sơ, xác định nghĩa vụ tài chính

Hiện nay các địa phương đã ứng dụng công nghệ thông tin vào việc lập hồ sơđịa chính dưới dạng số, phần nào đáp ứng yêu cầu ngày càng cao trong công tác quản

lý Nhà nước về đất đai Tuy nhiên, việc lập hồ sơ địa chính ở nhiều địa phương cònchưa đầy đủ ( đạt khoảng 70%), mới tập trung được ở một số xã mà chưa triển khaitrên diện rộng

Bên cạnh đó, phần mềm ứng dụng trong công tác lập hồ sơ địa chính ở nhiềuđịa phương chưa thống nhất, chỉnh lý biến động chưa đầy đủ, thường xuyên, kịp thời,thiếu đồng bộ.

1.3 Tình hình cấp GCN của thành phố Hà Nội

Ngày 10 tháng 12 năm 2003 Luật đất đai được Chủ tịch nước công bố Ngày 01tháng 7 năm 2004 luật đất đai có hiệu lực thi hành Luật này thay thế cho luật đất đainăm 1993; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều luật đất đai năm 2001 Trong chương Itại điều 6, điều7 luật này đã quy định cụ thể về quản lý Nhà nước về đất đai Năm

2009, Luật đất đai được sửa đổi bổ sung

Hà Nội là thủ đô của cả nước, cùng với cả nước thực hiện, thi hành luật, chínhsách về đất đai, trong đó công tác quản lý về đất đai, cấp GCN

Xác định vai trò tầm quan trọng của công tác này, cho nên UBND Thành Phố

Hà Nội đã tổ chức triển khai thực hiện trên địa bàn Thành Phố Sở Tài Nguyên & MôiTrường Hà Nội cùng với phòng Tài Nguyên & Môi Trường các Quận, huyện phối hợpvới các ban, ngành, đoàn thể tổ chức tuyên truyền chính sách về đất đai đến từng hộgia đình và tập huấn bồi dưỡng nghiệp vụ cho cán bộ địa chính các xã , phường, thịtrấn

Để thực hiện tốt công tác quản lý đất đai, đăng ký đất đai, cấp GCN cho các hộgia đình trên địa bàn thành phố Hà Nội, ngày 12 tháng 6 năm 1995 UBND Thành Phố

Hà Nội đã ban hành Quyết định số 1615/ QĐ- UBND về giao đất nông nghiệp và cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thực hiệnQuyết định này, các huyện ngoại thành đã tổ chức giao đất và cấp GCN cho các hộ giađình

Theo số liệu thống kê tính đến năm 2013 công tác giao đất nông nghiệp tại các

xã ngoại thành đã cơ bản hoàn thành, trong đó có 90,2% số hộ dân và 94,9% diện tíchđất nông nghiệp đã được giao và cấp GCN đến năm 2013 toàn thành phố Hà Nội đãcấp được 146.859 hộ bằng 87,03% tổng số hộ, kết quả đã có 145/150 số xã , phườngtrên địa bàn thành phố đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp vớidiện tích là 16.394,61 ha bằng 76,23% tổng diện tích So với các tỉnh thành phố kháctiến độ cấp GCN trên địa bàn diễn ra còn chậm Để khắc phục khó khăn trong công tácđăng ký đất đai, cấp GCN, thúc đẩy tiến độ cấp GCN, UBND Thành Phố Hà Nội raQuyết định số 23/2005/QĐ- UBND về việc ban hành quy định cấp GCN ở trên địa bànthành phố Hà Nội Kết quả thực hiện Quyết định 23 đã có 66.232 hộ được cấp đạt98,3%